ZNALECKÝ POSUDEK č. 4146-96-2015 o obvyklé ceně nemovitosti - pozemků parcel.č. 18/1, 182, 18/3, 19/1 a 19/2 celk.výměra 2349 m2, obec Jeníkov, k.ú. 658332 Jeníkov u Duchcova, okres Teplice, kraj Ústecký
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 10 (č.j. 167 EX 4922/11-236) dříve (033 EX), JUDr. Igor Ivanko Na Zátorce 590/12, Praha 6
Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti, (č.j. 167 EX 4922/11-236) dříve 033 EX , ocenění pozemků parcel.č. 18/1, 182, 18/3, 19/1 a 19/2 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 7.10.2015 znalecký posudek vypracoval: Znalecký a expertní institut Praha, s.r.o. Na Vlastním 2316/7 130 00 Praha 3
Jan Čech Českobrodská 46 190 12 Praha 9
Počet stran: 9 včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. V Praze 7.10.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je : I.Zjištění obvyklé ceny nemovitosti, (č.j. 167 EX 4922/11-236) dříve 033 EX , ocenění pozemků
parcel.č. 18/1, 182, 18/3, 19/1 a 19/2 celk.výměra 2349 m2. II. Ocenit jednotlivá a práva a závady s uvedenými nemovitými věcmi spojené Obvyklá cena (§2, odst. 1 zák.č.151/97 Sb.) se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího ani kupujícího, ani vlivy osobní obliby.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky v obci Jeníkov parcel.č. 19/1 + 5 dalších 417 24 Jeníkov Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Jeníkov Katastrální území: Jeníkov u Duchcova Počet obyvatel: 910 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 190,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. I III
Pi 0,95 0,85
V I
0,80 1,00
III II
0,90 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 678,03 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.10.2015 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Podklady dodané objednatelem, Přílohy : -Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanka, č.j. 167 EX 4922/11-236 (dřívě 033 EX) -Výpis z KN LV č. 368, okres Teplice, obec Jeníkov, k.ú. 658332 Jeníkov u Duchcova /2 strany přílohy/
-2-
Podklady opatřené z veřejných zdrojů znalcem : -Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. -Kopie katastrální mapy a další mapové podklady, mapa oblasti /1 strana přílohy/ -Fotodokumentace pořízená při místním šetření /1 strana přílohy/ -Údaje specializovaných realitních serverů (porovnání obdobných typů nemovitostí), např. S.reality, Reality.cz, RealityMix, RealCity - Odborná literatura (Znalec, časopis Komory soudních znalců ČR, Teorie oceňování nemovitostí, Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí, a další) Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 7.10.2015, za přítomnosti manželky pana Jaroslava Webera. Při prohlídce byla získána informace že na pozemcích v minulosti stály zemědělské objekty.
5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN LV č. 368 : Obec: Jeníkov, Katastrální území: 658332 Jeníkov u Duchcova parcel.č. 18/1, 789 m2, zastavěná plocha, zbořeniště parcel.č. 18/2, 64 m2, - ” parcel.č. 18/3, 243 m2, - ” parcel.č. 19/1, 1214 m2, - ” parcel.č. 19/2, 39 m2, - ” Vlastnické právo Wéber Jaroslav, Sídliště Za Chlumem 718, Teplické Předměstí, 41801 Bílina Práva a závady s nemovitými věcmi spojené Věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva, než ta která jsou uvedena na LV č. 368 ze dne 18.2.2015, nebyla zajištěna, ani nebyla doložena. Zápisy v části C LV - Omezení vlastnického práva, zástavní práva exekutorská, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, se nepovažují za závadu v tom smyslu, aby měly výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Zápisy v části C LV se nepovažují za závadu vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) a nejsou ve znaleckém posudku promítnuta.
6. Dokumentace a skutečnost Základní předpoklady a omezující podmínky při vypracování znaleckého posudku Prohlášení: Znalec nemá žádný majetkový prospěch, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění, ani není majetkově, ani personálně propojen s objednatelem. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost poskytnutých údajů a informací, ze kterých znalec vycházel se nepřebírá odpovědnost a předpokládá se jejich pravdivost a úplnost.
-3-
Věcná omezení: Obvyklou cenu nelze přesně zjistit, je pouze možné se jí výpočtem, více či méně, přiblížit. Výsledná hodnota v tomto ocenění je kalkulována pro účel uvedený v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné účely než uvedené, nepřebírá znalec odpovědnost z toho plynoucí. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jako jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktury transakce (např.způsob financování, atd.), nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti, nebo jiné podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, nebo změnu v tržních podmínkách, nelze převzít odpovědnost.
7. Celkový popis nemovité věci Informace o nemovitosti Zjištění obvyklé ceny pozemků, parcel.č. 18/1, 18/2, 18/3, 19/1 a 19/2, nacházející se u místní komunikace a vedle potoka Bouřlivec, obec Jeníkov, okres Teplice.. Jeníkov se nachází 5 km od Teplic, 2 km od Duchcova a 11 km od Bíliny.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - spoluvlastnictví 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - podílové spoluvlastnictví 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s vysokým rizikem povodně (území tzv. 5-leté vody) - pozemek v sousedství potoka Bouřlivec 5
-4-
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II I
0,00 -0,02
II I
0,00 0,70
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,686 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,01 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,00 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II 0,00 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III 0,01 možnost komerčního využití - možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - sousedství potoka I -0,05 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,782 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,536
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Zjištění obvyklé ceny pozemků, parcel.č. 18/1, 18/2, 18/3, 19/1 a 19/2, nacházející se u místní komunikace a vedle potoka Bouřlivec, obec Jeníkov, okres Teplice.. Pozemky se nacházejí u místní asfaltové komunikace. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky
-5-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III
0,00
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,686 Index polohy pozemku IP = 0,782 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,686 * 1,000 * 0,782 = 0,536 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 678,03 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště
§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1 Stavební pozemky - celkem
Index
Koef.
0,536
Upr. cena [Kč/m2] 363,42
Parcelní číslo 18/1
Výměra [m2] 789,00
Jedn. cena [Kč/m2] 363,42
Cena [Kč] 286 738,38
18/2 18/3 19/1 19/2
64,00 243,00 1 214,00 39,00 2 349,00
363,42 363,42 363,42 363,42
23 258,88 88 311,06 441 191,88 14 173,38 853 673,58
Pozemky - zjištěná cena
m2 =
853 673,58 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
853 673,60 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
853 673,60 Kč
Celkem
853 673,60 Kč
-6-
Rekapitulace výsledných cen, celkem
853 673,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
853 670,- Kč
slovy: Osmsetpadesáttřitisícšestsetsedmdesát Kč
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti -----------------------------------------------Metodika, Rekapitulace zjištěných cen -------------------------------------------------Zjištění obvyklé ceny nemovitosti je obecně stanovena na základě hodnot zjištěných Nákladovou (reprodukční), výnosovou a porovnávací metodou. Nákladová cena nemovitosti, resp. staveb, vychází z aktuálního oceňovacího předpisu, vyhlášky MF ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění, o oceňování majetku. Takto zjištěná cena ovšem reprezentuje zejména stavební hodnotu nemovitosti, sníženou o přiměřené opotřebení a zpravidla nemusí odrážet skutečnou obchodovatelnou cenu. Výnosová cena je součet výnosové ceny stavby a pozemku. Vyjadřuje budoucí výnos z jejího pronájmu, od kterého se odečtou náklady na údržbu a správu a čistý výnos je kapitalizován na současnou hodnotu. Porovnávací cena nemovitosti se zjistí porovnáním aktuálně nabízených srovnatelných typů nemovitostí na trhu, v daném místě, ke dni ocenění. Porovnávací cena bývá nejvhodnější pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí. Reálná OBVYKLÁ CENA, (tržní), nemovitosti bývá zjištěna jako průměr, případně vážený průměr, takto zjištěných cen, nebo je za obvyklou cenu zvolena jen jedna z těchto cen, v závislosti na typu, nebo druhu, oceňované nemovitosti, s patřičným zdůvodněním. --------------------------------------------------------------------------------------------Nález --------Zjištění obvyklé ceny pozemků, parcel.č. 18/1, 18/2, 18/3, 19/1 a 19/2, nacházející se u místní komunikace a vedle potoka Bouřlivec, obec Jeníkov, okres Teplice. Pozemky jsou stavební.
-7-
Hodnocení --------------Pozemky umožňují stavět, v minulosti na nich byly zemědělské objekty.
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti - použitá metoda -------------------------------------------------------------------- Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti bývá jako nejvhodnější porovnávací cena nemovitosti, pozemků aktuálně nabízených na trhu k prodeji. V nabídce byly pro obec Jeníkov nalezeno 6 pozemků k prodeji. Tři jsou velké výměry a tři jsou obdobné plochy, vhodné pro výstavbu jednoho RD. Nabídkové těchto pozemků (viz odkazy) jsou 247,- Kč/m2, 509,- Kč/m2 a 650,- Kč/m2, tj. průměrná cena - 470,- Kč/m2. http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/bydleni/jenikov-oldrichov-/3584409692#img=0& fullscreen=false http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/bydleni/jenikov-oldrichov-/3489185884#img=0& fullscreen=false http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/ostatni-pozemky/jenikov-oldrichov-/672362588# img=0&fullscreen=false Zjištěná porovnávací cena: 2.349 m2 * 470,- Kč/m2 = 1.104.030,- Kč zaokrouhleně 1.100.000,- Kč Zjištění obvyklé ceny nemovitosti, které bylo provedeno v úrovní porovnávací ceny nemovitosti, činí 1.100.000,- Kč. slovy : Jeden milion sto tisíc Kč
-8-
ZÁVĚR : Obvyklá cena nemovitosti byla zjištěna ve výši 1.100.000,- Kč. slovy: Jeden milion sto tisíc Kč
V Praze 7.10.2015
Jan Čech Českobrodská 46 190 12 Praha 9
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 8.1.1993 pod č.j. Spr. 1151/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvl. specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4146-96-2015 znaleckého deníku.
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 1 1 2
Foto Mapy Výpis z KN
-9-
- 10 -
- 11 -
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 18.02.2015 12:15:02 Okres: CZ0426 Teplice
Obec: 567582 Jeníkov
Kat.území: 658332 Jeníkov u Duchcova
List vlastnictví: 368
V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách A Vlastník, jiný oprávněný
Identifikátor
Vlastnické právo Wéber Jaroslav, Sídliště Za Chlumem 718, Teplické Předměstí, 41801 Bílina B Nemovitosti Pozemky Parcela St. 18/1 St. 18/2 St. 18/3 St. 19/1 St. 19/2
Výměra[m2] Druh pozemku 789 zastavěná plocha nádvoří 64 zastavěná plocha nádvoří 243 zastavěná plocha nádvoří 1214 zastavěná plocha nádvoří 39 zastavěná plocha nádvoří
B1
Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro
(St. = stavební parcela) Podíl
660830/1040
a
Způsob využití zbořeniště
a
zbořeniště
a
zbořeniště
a
zbořeniště
a
zbořeniště
Způsob ochrany
Povinnost k
o Zástavní právo exekutorské
pohledávka ve výši 174.285,01 Kč s příslušenstvím Anacreon, a.s., Husitská 344/63, Parcela: St. 18/1 Z-9872/2012-509 Žižkov, 13000 Praha 3, RČ/IČO: Parcela: St. 18/2 Z-9872/2012-509 24667161 Parcela: St. 18/3 Z-9872/2012-509 Parcela: St. 19/1 Z-9872/2012-509 Parcela: St. 19/2 Z-9872/2012-509 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha 10, 167 EX-4922/2011 -50 ze dne 02.08.2011. Právní moc ke dni 17.08.2011. Z-9872/2012-509 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zahájení exekuce
pověřený soudní exekutor: Mgr. Martin Svoboda, Husitská 692/3, 415 01 Teplice Wéber Jaroslav, Sídliště Za Chlumem 718, Teplické Předměstí, 41801 Bílina, RČ/IČO: 660830/1040 Z-943/2015-509 Listina Vyrozumění soudního exekutora o změně řízení o výkonu rozhodnutí na exekuční řízení 110 Ex-6695/2014 -27 ze dne 13.02.2015. Právní účinky zápisu ke dni 16.02.2015. Zápis proveden dne 17.02.2015; uloženo na prac. Teplice Z-943/2015-509 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Parcela: Parcela: Parcela: Parcela:
St. 18/1 St. 18/2 St. 18/3 St. 19/1
Z-10833/2011-509 Z-10833/2011-509 Z-10833/2011-509 Z-10833/2011-509
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice, kód: 509. strana 1
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 18.02.2015 12:15:02 Okres: CZ0426 Teplice
Obec: 567582 Jeníkov
Kat.území: 658332 Jeníkov u Duchcova
List vlastnictví: 368
V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro
(St. = stavební parcela)
Povinnost k
Parcela: St. 19/2 Z-10833/2011-509 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 10, 167EX4922/2011 -51 ze dne 02.08.2011. Právní moc ke dni 17.08.2011. Vykonatelné ke dni 17.08.2011. Z-10833/2011-509 D
Jiné zápisy - Bez zápisu
Plomby a upozornění - Bez zápisu E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Listina o Smlouva o zúžení SJM
ze dne 13.09.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 14.09.2007.
Pro: Wéber Jaroslav, Sídliště Za Chlumem 718, Teplické Předměstí, 41801 Bílina F
V-3587/2007-509 RČ/IČO: 660830/1040
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice, kód: 509. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem
Vyhotoveno:
18.02.2015
12:41:01
Podpis, razítko:
Řízení PÚ: .................
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice, kód: 509. strana 2
