-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 3025 – 05 - 16
o obvyklé ceně nemovitých věcí poz. parc. čís. 187/2 – zastavěná plocha a nádvoří (součást: rodinný dům čp. 120, Číčenice), 177/41 – orná půda, vlastnický podíl 1/2 na poz. parc. čís. 187/3 – zastavěná plocha a nádvoří (společný dvůr), katastrální území Číčenice, obec Číčenice, okres Strakonice
Účel posudku: Pro účel dražby dobrovolné
Objednatel: Dražební společnost Dražbyprost Mgr. Hana Prošková Mírové nám. čp. 2/5 400 01 Ústí nad Labem
Vypracoval: Znalec v oboru ekonomika a stavebnictví Ing. Zdeňka Hrochová Emy Destinnové 1 200 399 01 Milevsko tel. 382 525 474, 607 521 826 e-mail:
[email protected]
Obsahuje :
9 stran textu, vč. titulní strany. Předává se v jednom vyhotovení
Použitý oceňovací předpis: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí ke dni 13.01.2016
Datum:
V Milevsku, dne 15.01.2016
-2-
1
Nález:
1.1 Podklady pro vypracování posudku: Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Písemná objednávka ze dne 07.01.2016 (obj. 01/16). 1.1.1
Výpis z Katastru nemovitostí vyhotovený dne 15.01.2016 dálkovým přístupem:
A. Vlastník : LV 407
Vaněk Petr Číčenice čp. 120 387 71 Číčenice
B. Pozemky:
177/41 orná půda 187/2 zastavěná plocha a nádvoří (součást: rodinný dům čp. 120, Číčenice)
Katastrální území Číčenice, obec Číčenice, okres Strakonice Výpis z Katastru nemovitostí vyhotovený dne 15.01.2016 dálkovým přístupem: Vlastnický podíl A. Vlastník : LV 408 Vaněk Petr 1/2 Číčenice čp. 120 387 71 Číčenice
1.1.2
B. Pozemky:
187/3 zastavěná plocha a nádvoří (společný dvůr)
Katastrální území Číčenice, obec Číčenice, okres Strakonice 1.1.3 Kopie katastrální mapy území a letecký snímek území vyhotovený dne 15.01.2016 dálkovým přístupem. 1.1.4 Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13.01.2016 za účasti paní Anny Vaňkové. 1.1.5 Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhl. 199/2014 Sb. a vyhl. 345/2015 Sb.. 1.2
Popis oceňovaných nemovitostí:
Stavba rodinného domu čp. 120 je postavená ve středu zastavěné části oce Číčenice po pravé straně silnice vedoucí ve směru od Chvalešovic do Vodňan. Pozemek pod stavbou je rovinatý, okolní zástavbu tvoří rodinné a rekreační domy. Ke dni ocenění je rodinným dům využívaný k rodinnému bydlení. Příjezd je po zpevněné komunikaci, parkovací možnosti jsou dobré na pozemku ve vlastnictví.
-3-
Na oceňovaných nemovitostech je dle LV 407 a LV 408 dne 15.01.2016 zřízené: -
Na poz. parc. čís. 187/2: Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) , Zástavní právo smluvní
-
Na poz. parc. čís. 187/3: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Vaněk Petr Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Vaňková Anna Zahájení exekuce - Vaňková Anna Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní
-
Na poz. parc. čís. 177/41: Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) ,
2
Posudek:
2.1 2.2
Stavební pozemek Rodinný dům čp. 120, kú. Číčenice
§ 4 vyhl. 199/2014 Sb. § 35 vyhl. 199/2014 Sb.
2.1 Stavební pozemek ( § 4 ) Ocení se podle § 4, odst. 1, obec Číčenice – 474 obyvatel 2.1.1 Základní cena stavebního pozemku – tab. 1, příl. 2: Strakonice ZCv = 1000 Kč 2.1.2 Popis a výměry: LV 407, kú. Číčenice 177/41 orná půda 187/2 zastavěná plocha a nádvoří LV 408, kú. Číčenice 187/3 zastavěná plocha a nádvoří (společný dvůr)
56,00 m2 107,00 m2 198,00 m2
(pozemky tvoří funkční celek se stavbou rodinného domu čp. 120 na 187/2)
-4-
2.1.3 Výpočet základní ceny upravené:
Základní cena stavebního pozemku Dle tab. č.1, příl. 2 Číčenice Úprava základní ceny stavebního pozemku Označení Název znaku znaku O1 Velikost obce Velikost obce podle počtu obyvatel: V. 474 O2 Hospodářsko – správní význam obce IV. Ostatní obce O3 Poloha obce V. Katastrální území sousedí s obcí Vodňany O4 Technická infrastruktura v obci V obci je: I. Elektřina, vodovod, kanalizace, zemní plyn O5 Dopravní obslužnost obce V obci je: II. Autobusová zastávka, vlaková zastávka O6 Občanská vybavenost obce Občanská vybavenost obce: IV. Omezená vybavenost Základní cena stavebního pozemku – obec Číčenice (ZC x O1x02x03x04x05x06)
ZCv
Kč/m2
1000,00
Hodnota koeficientu
0,50 0,60 1,00
1,00
0,95
ZC
Kč/m2
0,90 256,50
2.1.4 Výpočet indexů: Výpočet indexu trhu - příl. č. 3, tab. 1: Znak Číslo 1 2 3 4 5 6
Název znaku Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi Vlastnictví nemovitosti Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodejnost Ostatní neuvedené Povodňové riziko
Číslo I.
Kvalitativní pásma Popis pásma Poptávka nižší než nabídka
Hodnota TI -0,06
V. III. I.
Stavba i pozemek stejný vlastník Bez vlivu Přístup přes pozemek ve spoluvlastnictví
0,00 0,00 -0,15
II. IV.
Bez dalších vlivů Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
0,00 1,00
Index trhu: IT = 1,00 x ( 1,00 – 0,21 )
0,79
Výpočet indexu omezujících vlivů pozemků – příl. č. 3, tab 2: Znak Číslo 1 2
Název znaku
Číslo
Kvalitativní pásma Popis pásma
Geometrický tvar pozemku I. Nevhodný tvar a velikost pozemku Svažitost pozemku a IV. Svažitost terénu pozemku do 15 % expozice 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 5 Omezené užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Index omezujících vlivů na pozemek: Io = 1 – 0,03
Hodnota PI -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,97
-5-
2.1.5 Výpočet indexu polohy – příl. č. 3, tab. 3: Znak Pi
Název znaku
1
Druh a účel užití stavby
2
Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Poloha pozemku v obci Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě Občanská vybavenost v okolí pozemku Dopravní dostupnost
3 4 5 6 7 8
Hromadná doprava Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené Index polohy: Ip = 1,01 x ( 1 + 0,03 )
Číslo
Kvalitativní pásma Popis pásma
I.
Rezidenční stavby v obcích do 2 000 obyvatel Rezidenční zástavba
I. I.
Střed obce Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci
0,01 0,00
I.
0,00
II. II.
V okolí je dostupná občanská vybavenost obce Příjezd po zpevněné komunikaci, parkování na veřejné komunikaci dobré Zastávka vlaku cca 400 m Bez možnosti komerčního využití
II. II. II.
Bezproblémové okolí Průměrná nezaměstnanost Bez dalších vlivů
VI.
2.1.6 Výpočet ceny:
Parc. čís. Druh pozemku 177/41 Orná půda Úprava základní ceny pozemku Index trhu Index omezujících vlivů na pozemek Index polohy Index cenového porovnání Cena pozemku (zaokrouhlená) Cena poz. 177/41, kú. Číčenice Parc. čís. Druh pozemku 187/2 Zastavěná plocha a nádvoří Úprava základní ceny pozemku Index trhu Index omezujících vlivů na pozemek Index polohy Index cenového porovnání Cena pozemku (zaokrouhlená) Cena poz. 187/2, kú. Číčenice Parc. čís. Druh pozemku 187/3 Zastavěná plocha a nádvoří Úprava základní ceny pozemku Index trhu Index omezujících vlivů na pozemek Index polohy Index cenového porovnání Cena pozemku (zaokrouhlená) Cena poz. 187/3, kú. Číčenice
Hodnota VI 1,01
Výměra (m2) 56,00
CN Výměra (m2) 107,00
CN Výměra (m2) 198,00
Kč/m2 Kč
CN
0,790 0,970 1,040 0,797 204,00 11 424,00
Základní cena (Kč/m2) 256,50
Kč/m2 Kč
0,790 0,970 1,040 0,797 204,00 21 828,00
Základní cena (Kč/m2) 256,50
IT Io IP IT x IO x IP
-0,01 0,00
Základní cena (Kč/m2) 256,50
IT Io IP IT x IO x IP
0,00
0,00 0,00 0,00 1,040
IT Io IP IT x IO x IP
0,03
Kč/m2 Kč
0,790 0,970 1,040 0,797 204,00 40 392,00 Kč
-6-
2.1
Cena stavebních pozemků celkem:
177/41 187/2 187/3 Cena celkem:
LV 407, Kú. Číčenice 11 424,00 Kč 21 828,00 Kč
LV 408, Kú. Číčenice
33 252,00 Kč
40 392,00 Kč 40 392,00 Kč
2.2 Rodinný dům čp. 120, kú. Číčenice ( § 35 ) 2.2.1 Popis: Doklad o přesném stáří původní stavby není dochovaný, stáří je odhadnuté na cca 60 – 70 roků. Z tohoto objektu byla ponechaná pouze část cihelného obvodového zdiva 1.NP. Na tuto část byla provedená přístavba a nástavba. Rodinný dům je dokončený mimo venkovní fasády. Oceňovaný dům je bez podsklepení, se dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem bez účelového využití. V rodinném domě je jedna bytová jednotka 4+1 s příslušenstvím. Stavba je obdélníkového půdorysu, zastřešená sklonitou střechou. Okolní zástavbu tvoří rodinné a rekreační domy. Stavba je napojená na obecní vodovod, kanalizace je svedená do obecní kanalizace, vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva. Dům je v dobrém technickém stavu. 2.2.2 Dispoziční řešení: 1.NP vstup, pokoj, schodišťový prostor, kotelna, dílna, 2.NP chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, 2 x pokoj, koupelna, WC 2.2.3 Výměry pro ocenění:
Rodinný dům čp. 120 – výpočet výměr Výměry celkem: Podlažnost
OP Cca 760,00 m3
ZP 107,00 m2 3,00
2.2.4 Výpočet indexu konstrukce a vybavení – příl. 24, tab. č. 2: Znak Číslo
Název znaku
Číslo
0
Typ stavby
1 2 3 4 5
Druh stavby Provedení obvodových stěn Tloušťka obvodových stěn Podlažnost Napojení na veřejné sítě
II. III. II. III. IV.
6 7 8 9 10
Způsoby vytápění stavby Základní příslušenství v RD Ostatní vybavení v RD Venkovní úpravy Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Pozemky ve funkčním celku se stavbou Kritérium jinde neuvedené Stavebně technický stav
III. III. I. III. II.
11 12 13
I.
I. III. III.
Kvalitativní pásma Popis pásma Bez podsklepení, sklonitá střecha, 2NP, sklonitá střecha Řadový rodinný dům Cihelné zdivo Standardní 3,00 El. proud, obecní vodovod, veřejná kanalizace Ústřední, kotel na tuhá paliva Úplné, standardní provedení Bez dalšího vybavení Standardního rozsahu a vybavení Bez vedlejších staveb 262 m2
Bez vlivu na cenu Menší stavební úpravy – dokončení fasády S = 1 – 5 x 0,005 = 0,975 Index konstrukce a vybavení: IV = ( 1 + 0,04 ) x 0,829
Hodnota VI D -0,01 0,00 0,00 0,02 0,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,01 0,00 0,85 x 0,975= 0,829 0,862
-7-
2.2.5 Výpočet ceny:
Základní cena dle typu z příl.č. 24, tab. 1 Index konstrukce a vybavení Základní cena upravená ZC x IV Obestavěný prostor Index pp OP x ZCU x IT x IP Cena rodinného domu čp. 120, kú. Číčenice
3
Kč/m3
ZC IV ZCU OP IP x Ip CSp
Kč/m3 m3 Kč
1 994,00 0,862 1 718,83 760,00 0,822 1 073 787,49
Cena dle vyhl. 345/15 Sb.: LV 407 Kú. Číčenice
3.1 Stavební pozemek 3.2 Rodinný dům čp. 120 Cena nemovitosti celkem: Hodnota vlastnického podílu:
33 252,00 1 073 787,49 1 107 039,47 1 107 039,47
Cena nemovitostí dle vyhl. 345/2015 Sb. zaokrouhlená dle § 50 činí:
Kč Kč Kč Kč
LV 408 Kú. Číčenice Vlastnický podíl 1/2 40 392,00 Kč 40 392,00 Kč 20 196,00 Kč
1 127 240,00 Kč
Slovy: jedenmiliónjednostodvacetsedmtisícdvěstěčtyřicetkorunčeských
4
Ocenění nemovitých věcí porovnávací metodou:
Pro stanovení ceny nemovitosti porovnávacím způsobem byly čerpány údaje z prodejů a z nabídek realitních kanceláří uskutečněných za posledních 6 měsíců. Rodinný dům Albrechtice nad Vltavou
Prodej patrového domu, 3+1, 80 m2, s 300 m2 zahradou a uzavřeným dvorem, nedaleko centra obce Albrechtice n/Vlt. Nemovitost prošla v průběhu let rekonstrukcí – krov, střešní krytina, zateplení, fasáda, plastová okna, dlažba, sociální zařízení, zánovní rustikální kuchyně se spotřebiči. Po celém domě, vč.zádveří a chodeb zavedeno ÚT – nový elektrokotel zn. Dakon. Obecní vodovod + vlastní studna, kanalizace – septik, 4 m2 sklep se studánkou. V podkroví možnost vybudování dalších místností, součástí budovy dílna a další úložné prostory.
Rodinný dům Albrechtice nad Vltavou
Zachovalý krajní řadový rodinný dům po částečné rekonstrukci vnitřku, která probíhala v roce 2006 (koupelna, WC, topení, dlažby, 1x plastové okno ). Rodinný dům se nachází v obci Albrechtice nad Vltavou cca 15 km od Písku a 10 km od Týna nad Vltavou. Dům má samostatné vytápění kotlem na pevná paliva a nově zabudovaným elektrokotlem.
Rodinný dům Chelčice
Rodinný dům o zastavěné ploše 130 m2 se nachází na pozemku o celkové výměře 243 m2. Část pozemku je zatravněná. Nemovitost prošla před deseti lety celkovou rekonstrukcí a je vhodná jak k trvalému bydlení, tak k rekreaci. Provedené stavební úpravy : nová střecha, okna, vnitřní i vchodové dveře, veškeré rozvody, vytápění, zateplené stropy, provedené izolace apod. Dům je dispozičně řešený jako 3+kk s příslušenstvím. Dům je napojený na obecní přípojku vody, kanalizace i plynu, dále je do nemovitosti přivedena také voda z vlastní studny.
-8-
Rodinný dům Bavorov
Prodej rodinného domu s dvěma bytovými jednotkami o dispozici 2+1 a 3+kk v obci Bavorov na pozemku o velikosti 370 m2. Přízemí je postaveno z cihel, později přistavěné první patro z tvárnic. Dům prošel kompletní rekonstrukcí, kolaudace zatím nebyla realizována. Vytápění ústředním topením - kotlem na dřevo a uhlí, ohřev teplé vody zajišťuje kombinovaný bojler. Zdroj vody je obecní, kanalizace svedena do septiku s přepadem.
Seznam porovnávaných objektů: Název Albrechtice nad Vltavou Albrechtice nad Vltavou Chelčice Bavorov Průměrná cena
Cena Kč 1 500 000
Kvelikosti
Kvybavení
Kmísta
0,90
0,90
0,90
Cena upravená Kč 1 093 500
850 000
1,00
1,10
0,90
841 500
1 180 000 1 400 000
1,00 0,90
0,90 0,90
0,90 0,90
955 800 1 020 600 977 850
5 Rekapitulace: Popis obce:
Obec Číčenice naleznete v Jihočeském kraji, 4 km východně od města Vodňany. Leží na důležité železniční křižovatce tratí České Budějovice – Plzeň a Týn nad Vltavou – Volary. Pod samosprávu obce spadají též vesnice Újezdec a Strpí. V obci funguje pošta, knihovna, několik hřišť a mateřská školka. Patří sem také osada Číčenice - Cihelna. Jedná se hlavně o bytovou zástavbu při místním výrobním podniku. Vlastnosti a okolnosti mající vliv na cenu obvyklou: Kladný vliv: - vyhledávaná rekreační oblast - dobré dopravní spojení Záporný vliv: - nabídka převyšuje poptávku
Hodnocení: Pro stanovení ceny obvyklé je třeba posoudit vlivy na ni působící: 1. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí: neutrální 2. Věcná břemena vážící se k nemovitosti: není zjištěno 3. Vliv okolí na cenu obecnou: celkově neutrální
Na základě těchto zjištění a s přihlédnutím k nabídce a poptávce po nemovitých věcech je obvyklá cena poz. parc. čís. 187/2 (součást: rodinný dům čp. 120), 177/41 – orná půda a vlastnický podíl 1/2 na poz. 187/3 – zastavěná plocha a nádvoří v kú. Číčenice stanovená na hodnotu 1 050 000,00 Kč. Pokud nedojde ke změně tržního prostředí, je předpoklad, že obvyklá cena nemovitých věcí se v této výši bude pohybovat 12 měsíců. Z toho obvyklá cena poz. 177/41 je 11 420,00 Kč.
Obvyklá cena poz. parc. čís. 187/2 (součást: rodinný dům čp. 120), 177/41 – orná půda a vlastnický podíl 1/2 na poz. 187/3 – zastavěná plocha a nádvoří v kú. Číčenice ke dni 13.01.2016 činí: 1 050 000,00 Kč Slovy: jedenmiliónpadesáttisíckorunčeských
-9-
Z toho obvyklá cena poz. parc. čís. 177/41 v kú. Číčenice s příslušenstvím ke dni 13.01.2016 činí: 11 420,00 Kč Slovy: jedenácttisícčtyřistadvacetkorunčeských
V Milevsku 15.01.2016
Ing. Zdeňka Hrochová E. Destinnové 1 200 399 01 Milevsko
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.4.2000 pod poř. čís. 1626/Z pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí STAVEBNICTVÍ, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 3025 – 05 – 16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě daňového dokladu čís. 05/16.
