Znalecký posudek č. 3370 o ceně obvyklé v místě a čase nemovitosti - objektu č.e.53, související stodoly a pozemků v katastrálním území Opolenec a obec Kašperské Hory, okr.Klatovy.
Objednatel posudku:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 4 Novodvorská 1010 142 00 P R A H A 4
Účel posudku:
stanovení ceny obvyklé v místě a čase - sp.zn. : 046 Ex 38/12 - 41
Dle zákona č.151/1997 Sb.,o oceňování majetku a stavu ke dni 31.05.2012 posudek vypracoval: Augustin Kulhánek Libušina 690/III 337 01 Rokycany Posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Rokycanech, 23.08.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti - objektu č.e.53, související stodoly a pozemků v katastrálním území Opolenec a obec Kašperské Hory, okr.Klatovy.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Objekt č.e.53 s příslušenstvím 341 92 Kašperské Hory Region: Plzeňský Okres: Klatovy Katastrální území: Opolenec 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 31.05.2012 za přítomnosti pí.B.Krčálové a p.JUDr.Bradáče. 4. Podklady pro vypracování posudku: A) Doklady : a)Výpis z KN-LV č.758 pro obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec ke dni 25.04.2012.. b)Kopie katastrální mapy předmětného prostoru - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec. B) Ostatní : a)Informace a údaje sdělené pí.B.Krčálovou. b)Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém. 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle LV č.758 pro obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec k datu 25.04.2012 : A) Vlastník, jiný oprávněný : Vlastnické právo - SJM - Krčál Luboš a Krčálová Blanka 730723/0689, 736007/1191 B) Nemovitosti : Pozemky - parcela - st.p.č.9/1 - výměry 1372 m2 - zastavěná plocha a nádvoří - p.p.č.6/1 - výměry 118 m2 - zahrada, zemědělský půdní fond - p.p.č.6/2 - výměry 33 m2 - zahrada, zemědělský půdní fond - p.p.č.148/3 - výměry 1272 m2 - zahrada, zemědělský půdní fond - p.p.č.148/9 - výměry 46 m2 - zahrada, zemědělský půdní fond - p.p.č.317 - výměry 180 m2 - ostatní plocha, ostatní komunikace
Stavby - typ stavby - Opolenec, č.e.53 - rod.rekreace - na st.p.č.9/1 Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původního PK - st.p.č.17 - výměry 137 m2 (pozemek označen v současné katastrální mapě č.314/2) Ostatní údaje uváděné na LV - viz p ř í l o h a. 6. Dokumentace a skutečnost: Dostupné doklady - viz výše. Vzhledem k atypičnosti objektu, lokalitě a velmi omezené nabídce obdobných nemovitostí na realitním trhu se pomocně pro stanovení obvyklé ceny použije cena administrativní. Podle výpisu z katastru nemovitosti č.758 pro obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec jsou ve stati C)Omezení vlastnického práva uváděna : zástavní práva smluvní, předkupní práva, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti - viz LV č.758. 7. Celkový popis nemovitosti: Opolenec, který je převážně využíván k rekreaci a je ze správního hlediska osadou obce Kašperské Hory, kde je dostupná veškerá infrastruktura. Samotná oceňovaná nemovitost je situovaná ve střední části současně zastavěného území osady a je přímo přístupná z místní nezpevněné komunikace. Z veřejných sítí jsou dostupné : vodovod (ze společné obecní studny) a odběr el.energie. Dům je na tyto sítě napojen a likvidace odpadních vod je svedena do jímky (septiku). V zadní částo st.p.č.9/1 je situovaná stavba pobořené stodoly. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavba a1) Objekt č.e.53 b) Ostatní stavba b1) Stodola c) Pozemky c1) Stavební parcela č.9/1 c2) Stavební parcela č.17 c3) Pozemková parcela č.6/1 c4) Pozemková parcela č.6/2 c5) Pozemková parcela č.148/3 c6) Pozemková parcela č.148/9 c7) Pozemková parcela č.317 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavba a1) Objekt č.e.53
Objekt je situovaný na části st.p.č.9/1 a označen č.e.53, realizovaný tradičním smíšeným zděným způsobem, nepodsklepený, jednopatrový a s podkrovím. Stáří stavby kolem 80 roků. V současné době je horní část budovy v rekonstrukci. Popis a hodnocení - viz níže. Objekt má dle faktického stavu toto dispoziční řešení : a) přízemi - 1.n.p. : boční dvorní vchod, chodba, schody do patra, tři sklady, chodba, záchod, sprcha, kuchyně s obývacím pokojem, dvě ložnice a dále uliční vstup se schody b) 1.patro - 2.n.p. : hala, schody do podkroví, dva záchody, koupelna, obývací pokoj a kuchyně c) podkroví : chodba, pokoj a stavebně upravované prostory : pokoj, chodba a pokoj Stavba je trvale obydlena a užíváním je rodinným domem o dvou bytových jednotkách. b) Ostatní stavba b1) Stodola Rovněž situovaná na části st.p.č.9/1 a navazující na předcházející objekt, realizovaná dobovým kamenným způsobem, nepodsklepená, přízemí a zakrytá sedlovou střechou. Stáří stavby kolem 200 roků. Popis a hodnocení - viz níže. c) Pozemky c1) Stavební parcela č.9/1 Dle LV č.758 - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 1372 m2 - zastavěná plocha a nádvoří. c2) Stavební parcela č.17 Rovněž dle LV č.758 - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 137 m2. Pozemek onačen v katastrální mapě č.314/2. c3) Pozemková parcela č.6/1 Rovněž dle LV č.758 - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 118 m2 zahrada. c4) Pozemková parcela č.6/2 Rovněž dle LV č.758 - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 33 m2 - zahrada. c5) Pozemková parcela č.148/3 Rovněž dle LV č.758 - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 1272 m2 zahrada. c6) Pozemková parcela č.148/9 Rovněž dle LV č.758 - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 46 m2 - zahrada. c7) Pozemková parcela č.317 Rovněž dle LV č.758 - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 317 m2 - ostatní plocha. Pozemek je využíván jako zahrada.
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
a) Hlavní stavba a1) Objekt č.e.53 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1121 Obestavěný prostor: vrchní stavba: 14,15*11,90*7,20 = zastřešení: (11,90+3,30)/2*2,50*14,15+3,30*(3,35= 2,50)/6*(2*14,15+10,15) + (2,95+1,40)/2*0,75*3,00+1,40*(1,300,75)/6*(2*3,00+2,25) + (2,95*1,75*2,95)/2 + (4,35*2,50*5,80)/5 Obestavěný prostor – celkem:
=
1 212,37 m3 313,01 m3
1 525,38 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod:
Provedení
Hodnocení standardu dobové bez izolace proti zemní vlhkosti P smíšené zděné-tl.do 50 cm S vodorovný podhled S krov dřevěný vázaný-polovalbový S pálená tašková krytina S úplné z pozinkovaného plechu S vápenné štukové S vápenné štukové S nejsou C kuchyně, koupelny, vany, sprchy a záchodů S teracové a nástupnicové S hladké a prosklené S dřevěná zdvojená S PVC S běžná keramická dlažba S lokální na tuhá paliva P světelná a třífázová S běžný bleskosvod S
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
studený a teplý el.bojler instalace P-B kuchyně, koupelny, sprchy a WC běžný kombi sporák umyvadla, vana a sprcha standardní splachovací-3 ks nejsou
S S S S S S S C
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient
Upravený obj. podíl 3,27 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,00 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 2,02 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 0,00 89,79
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: P 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,8979
Ocenění: Základní cena: Koeficient využití podkroví: Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5 (dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp (obce a účelu užití):
= * * * * *
1 975,- Kč/m3 1,1000 0,8979 1,0000 2,1580 1,2650
Základní cena upravená
=
5 325,12 Kč/m3
=
8 122 831,55 Kč
Plná cena:
1 525,38 m3 * 5 325,12 Kč/m3
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 120 = 66,667 %
-
5 415 248,11 Kč
Objekt č.e.53 - cena
=
2 707 583,44 Kč
b) Ostatní stavba b1) Stodola Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaží Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Obestavěný prostor: vrchní stavba: 12,00*14,70*4,20 zastřešení: (12,00*14,70*4,95)/2
= =
740,88 m3 436,59 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
1 177,47 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
dobové bez izolace proti zemní vlhkosti masivní kamenné klenbové sedlový vázaný pálená tašková krytina žlaby a svody z TZ nejsou není nejsou nejsou kamenné není
Hodnocení standardu P N S S S S C C C C P C
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny
Hodnocení standardu P N
Obj. podíl [%] 6,20 30,40
Část [%] 100,00 100,00
Koeficient 0,46 1,54
Upravený obj. podíl 2,85 46,82
3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů:
S S S S C C C C P C
19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 0,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
19,30 10,80 6,90 1,90 0,00 0,00 0,00 0,00 3,13 0,00 91,70 0,9170
Ocenění: Základní cena: Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5 (dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp (dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 250,- Kč/m3 0,9170 1,0000 2,1030 1,2650
Základní cena upravená
=
3 049,36 Kč/m3
=
3 590 529,92 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 200 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 240 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 200 / 240 = 83,333 %
-
2 992 096,30 Kč
Stodola - cena
=
598 433,62 Kč
= =
2 707 580,- Kč 598 430,- Kč
Plná cena:
1 177,47 m3 * 3 049,36 Kč/m3
Rekapitulace ocenění objektů a) Objekt č.e.53 b) Stodola Cena objektů činí celkem
3 306 010,- Kč
c) Pozemky c1) Stavební parcela č.9/1 Stavební pozemek: Název stavební parcela Součet
Parcelní číslo 9/1
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 1 372,00 100,00
Cena [Kč] 137 200,137 200,-
Koeficient prodejnosti Kp (dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (dle hlavní stavby): Stavební pozemek - celkem
* *
1,2650 2,1580 374 538,16
Stavební parcela č.9/1 - cena
= 374 538,16 Kč
c2) Stavební parcela č.17 Stavební pozemek: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 137,00 100,00
stavební parcela 17 Součet Koeficient prodejnosti Kp (dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (dle hlavní stavby): Stavební pozemek - celkem Stavební parcela č.17 - cena
* *
=
Cena [Kč] 13 700,13 700,1,2650 2,1580 37 399,22 37 399,22 Kč
c3) Pozemková parcela č.6/1 Pozemek zahrady Základní cena = 100,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 118,00 100,00
pozemková parcela 6/1 Součet Úprava ceny: Koeficient prodejnosti Kp (dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (dle hlavní stavby): Pozemek zahrady - celkem Pozemková parcela č.6/1 - cena
* * *
=
Cena [Kč] 11 800,11 800,0,4000 1,2650 2,1580 12 884,99 12 884,99 Kč
c4) Pozemková parcela č.6/2 Pozemek zahrady Základní cena = 100,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 33,00 100,00
pozemková parcela 6/2 Součet Úprava ceny: Koeficient prodejnosti Kp (dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (dle hlavní stavby): Pozemek zahrady - celkem
* * *
Cena [Kč] 3 300,3 300,0,4000 1,2650 2,1580 3 603,43
Pozemková parcela č.6/2 - cena
=
3 603,43 Kč
c5) Pozemková parcela č.148/3 Pozemek zahrady Základní cena = 100,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 1 272,00 100,00
pozemková parcela 148/3 Součet Úprava ceny: Koeficient prodejnosti Kp (dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (dle hlavní stavby): Pozemek zahrady - celkem Pozemková parcela č.148/3 - cena
* * *
Cena [Kč] 127 200,127 200,0,4000 1,2650 2,1580 138 895,79
= 138 895,79 Kč
c6) Pozemková parcela č.148/9 Pozemek zahrady Základní cena = 100,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 46,00 100,00
pozemková parcela 148/9 Součet Úprava ceny: Koeficient prodejnosti Kp (dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (dle hlavní stavby): Pozemek zahardy - celkem Pozemková parcela č.148/9 - cena
* * *
=
Cena [Kč] 4 600,4 600,0,4000 1,2650 2,1580 5 022,96 5 022,96 Kč
c7) Pozemková parcela č.317 Pozemek zahrady Základní cena = 100,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 180,00 100,00
pozemková parcela 317 Součet Úprava ceny: Koeficient prodejnosti Kp (dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (dle hlavní stavby): Pozemek zahrady - celkem Pozemková parcela č.317 - cena
* * *
=
Cena [Kč] 18 000,18 000,0,4000 1,2650 2,1580 19 655,06 19 655,06 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků c) Pozemky c1) Stavební parcela č.9/1 c2) Stavební parcela č.17 c3) Pozemková parcela č.6/1 c4) Pozemková parcela č.6/2 c5) Pozemková parcela č.148/3 c6) Pozemková parcela č.148/9 c7) Pozemková parcela č.317
= = = = = = =
Cena pozemků činí celkem
374 540,- Kč 37 400,- Kč 12 880,- Kč 3 600,- Kč 138 900,- Kč 5 020,- Kč 19 660,- Kč 592 000,- Kč
C. Rekapitulace
Cena objektů: Cena pozemků: Cena celkem:
3 306 010,- Kč 592 000,- Kč 3 898 010,- Kč
Obvyklá cena: 3 900 000,- Kč slovy: třimilionydevětsettisíc Kč V rámci současného stanovení obvyklé ceny v místě a čase byla provedena analýza příslušného segmentu trhu se zaměřením na současnou nabídku a poptávku po obdobných nemovitostech nacházejících se v příslušném regiony se zaměřením na danou lokalitu.Ta ukázala, že je v současné době, v místě a čase za daných podmínek s přihlédnutím k vnějším podmínkám v daném místě tento typ nemovitosti v obraze realitního trhu ocenění hůře obchodovatelný.
-------------------------------------razítko a podpis
V Rokycanech, 23.08.2012 Augustin Kulhánek Libušina 690/III 337 01 Rokycany
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni dne 29. září 1975 pod č.j.spr.2699/75 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3370 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3370.
E. Seznam příloh: 1) Mapa - 1x A4 2) Fotokopie LV č.758 - k.ú.Opolenec - 5x A4 3) Fotokopie KM - k.ú.Opolenec - 1x A4 4) Letecká mapa - 1x A4 5) Fotodokumentace - 5x A4
Znalecký posudek č. 3391 doplnění znaleckého posudku č.3370 o ceně obvyklé v místě a čase nemovitosti - objektu č.e.53 s příslušentvím v katastrálním území Opolenec a obec Kašperské Hory, okr.Klatovy.
Objednatel posudku:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 4 Novodvorská 1010 142 00 P R A H A 4
Účel posudku:
stanovení ceny obvyklé v místě a čase - sp.zn. : 046 Ex 38/12 - 41 - doplnění podle usnesení KS Praha, pod č.j. : 20Co 497/2012 - 79
Podle stavu ke dni 24.01.2013 posudek vypracoval: Augustin Kulhánek Libušina 690/III 337 01 Rokycany Posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Rokycanech, 25.01.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Doplnění znaleckého posudku č.3370 o ceně obvyklé v místě a čase nemovitosti - objektu č.e.53 s příslušenstvím v katastrálním území Opolenec a obec Kašperské Hory, okr.Klatovy.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Objekt č.e.53 s příslušenstvím 341 92 Kašperské Hory Region: Plzeňský Okres: Klatovy Katastrální území: Opolenec 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 31.05.2012 za přítomnosti pí.B.Krčálové a p.JUDr.Hlaváče. 4. Podklady pro vypracování posudku: A) Doklady : a)Výpis z KN-LV č.758 pro obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec ke dni 25.04.2012. b)Kopie katastrální mapy předmětného prostoru - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec. B) Ostatní : a)Informace a údaje sdělené pí.B.Krčálovou. b)Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém. 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle LV č.758 pro obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec k datu 25.04.2012 : A) Vlastník, jiný oprávněný : Vlastnické právo - SJM - Krčál Luboš a Krčálová Blanka 730723/0689, 736007/1191 B) Nemovitosti : Pozemky - parcela - st.p.č.9/1 - výměry 1372 m2 - zastavěná plocha a nádvoří - p.p.č.6/1 - výměry 118 m2 - zahrada, zemědělský půdní fond - p.p.č.6/2 - výměry 33 m2 - zahrada, zemědělský půdní fond - p.p.č.148/3 - výměry 1272 m2 - zahrada, zemědělský půdní fond - p.p.č.148/9 - výměry 46 m2 - zahrada, zemědělský půdní fond - p.p.č.317 - výměry 180 m2 - ostatní plocha, ostatní komunikace
Stavby - typ stavby - Opolenec, č.e.53 - rod.rekreace - na st.p.č.9/1 Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcela původního PK - st.p.č.17 - výměry 137 m2 (pozemek označen v současné katastrální mapě č.314/2) Ostatní údaje uváděné na LV - viz p ř í l o h a. 6. Dokumentace a skutečnost: Doplnění se provádí na základě usnesení Krajského soudu v Praze, pod č.j.:20Co 497/2012 79, ze dne 15.10.2012. Podle výpisu z katastru nemovitostí č.758 pro obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec jsou ve stati C)Omezení vlastnického práva uváděna : zástavní práva smluvní, předkupní práva, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti - viz LV č.758. Tržní hodnota nemovitosti je většinou definovaná jako hodnota, jíž je s největší pravděpodobností možno dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů (prodej v tísni, nekalá soutěž a pod.), tedy bez zřetele na individuální či jiné zájmy, vybočující z běžné praxe.Přitom se předpokládá, že oběma stranám jsou známa všechna relevantní fakta o předmětu prodeje, jednají tedy se znalostí věci, obezřetně a bez donucení. Tržní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena.Tuto cenu nelze v žádném případě vypočítat, lze jí pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Tržním oceněním se tedy neurčuje absolutní hodnota nemovitosti, ale interpretuje se chování kupujících na trhu ve vztahu k dané nemovitosti.Jde tedy o subjektivní názor vykonstruovaný na základě dostupných informací k datu zpracování posudku.Proto také platnost takového posudku je omezena jen na krátké časové období max.6 měsíců.Zjištění kapitálové hodnoty předpokládá shromáždění mnoha podrobných údajů a formulování úsudku o návratnosti investice jako předehry pro nezbytné matematické výpočty k provedení ocenění, které je však jen přesným zpracováním odhadnutých údajů.Každá samostatná nemovitost je jedinečná, i když co do podoby se od přilehlé-obdobné nemovitosti nedá odlišit-zaujímá jiné místo a může mít i odlišnou cenu ovlivněnou třeba i osobní oblibou. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla aritmetickým průměrem realizovaných prodejů nebo vybudování staveb, které jsou stejně nebo srovnatelné v daném místě a čase.Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří a pod., jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádření naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsobem, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Z výše uvedeného výkladu tedy vyplývá, že znalec může pouze na základě analýzy trhu odhadnout buď obvyklou cenu, pokud existuje trh, nebo se pokusit odhadnout tržní hodnotu
nemovitosti, pokud tam trh neexistuje.V žádném případě všek nelze obvyklou cenu ani tržní hodnotu stanovit v rámci posudku jako nějaké přesné číslo. 7. Celkový popis nemovitosti: Opolenec, který je převážně využíván k rekreaci a je ze správního hlediska osadou obce Kašperské Hory, kde je dostupná veškerá infrastruktura. Samotná oceňovaná nemovitost č.e.53 je situovaná ve střední části současně zastavěného území osady a je přímo přístupná z místní nezpevněné komunikace. Z veřejných sítí jsou dostupné : vodovod (ze společné obecní studny) a odběr el.energie. Dům je na tyto sítě napojen a likvidace odpadních vod je svedena do jímky (septiku). V zadní části st.p.č.9/1 je situovaná stavba pobořené stodoly. Příslušenství k danému objektu č.e.53 tvoří : 1) Stodola 2) Stavební parcela č.9/1 3) Stavební parcela č.17 (č.314/2) 4) Pozemková parcela č.6/1 5) Pozemková parcela č.6/2 6) Pozemková parcela č.148/3 7) Pozemková parcela č.148/9 8) Pozemková parcela č.317 8. Obsah posudku: Posuzovaná a porovnávaná nemovitost: Opolenec č.e.53 s příslušentvím 9. Přehled porovnávaných nemovitostí: Pro možné určení obvyklé (obecné nebo tržní) ceny je tzv.porovnávací metoda jako ideální informace o konkrétních prodejích porovnatelných nemovitostí jak do velikosti, tak technickému stavu, místu, napojení na inženýrské sítě, velikosti pozemku, vybavení, velikosti obce a pod. Vzhledem k nedostatku těchto informací se v praxi užívá porovnávání na základě vyhodnocení realitních nabídek s tím, že se nabídkové ceny v průměru snižují o 10 % (viz K3).Toto snížení odpovídá realitní praxi. Porovnávané objekty : 1) Rodinný dům v Železné Rudě - Železná Ruda-Klatovská, okr.Klatovy 2) Rodinný dům v Kašperských Horách - Kašperské Hory, okr.Klatovy 3) Chalupa, venkovské sídlo v Opolenci - Opolenec (č.e.53), okr.Klatovy Chalupa č.e.53 v Opolenci je užívaná k trvalému bydlení. Podrobné ukázky včetně popisů porovnávaných nemovitostí jsou uváděny v příloze. Nabídky realitních kanceláří jsou ze celou nemovitost jako takovou (včetně příslušenství).
B. Posudek Porovnávací metoda Množství jednotek: 3,00 Seznam porovnávaných objektů: Název
Realizovaná cena
1) Železná Ruda 2 950 000,- Kč 2) Kašperské Hory 2 670 000,- Kč 3) Opolenec (č.e.53) 2 900 000,- Kč Součet: Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 2 556 000,- Kč 1,00 á 2 556 000,- Kč/
Km Kc
Kv K1 K2 K3
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kč/jedn.]
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 2 655 000,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 2 403 000,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 2 610 000,00 7 668 000,- Kč/jedn. /3 2 556 000,- Kč/jedn. 2 403 000,- Kč/jedn. 2 655 000,- Kč/jedn.
Opolenec č.e.53 s příslušentvím - výsledná cena
=
2 556 000,- Kč
=
2 556 000,- Kč
=
2 556 000,- Kč
Rekapitulace a) Opolenec č.e.53 s příslušentvím Cena nemovitosti činí
C. Rekapitulace
2 556 000,- Kč
Porovnávací cena nemovitostí: Porovnávací cena celkem:
2 556 000,- Kč 2 556 000,- Kč
Obvyklá cena: 2 556 000,- Kč slovy: dvamilionypětsetpadesátšesttisíc Kč V případě nemovitosti Opolenec č.e.53 s příslušenstvím se dá hovořit o současné nabídkové ceně : 2 900 000,-- Kč.
-------------------------------------razítko a podpis V Rokycanech, 25.01.2013 Augustin Kulhánek Libušina 690/III 337 01 Rokycany
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni dne 29. září 1975 pod č.j.spr.2699/75 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3391 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3391.
E. Seznam příloh: 1) Mapa - 1x A4 2) Fotokopie LV č.758 - k.ú.Opolenec - 5x A4 3) Fotokopie KM - k.ú.Opolenec - 1x A4 4) Letecká mapa - 1x A4 5) Fotokopie nabídek RK - 3x A4
