ZNALECKÝ POSUDEK č. 4344 - 014 - 2015 o ceně bývalého zemědělského areálu č.p. 175 s příslušenstvím, který je postavený na pozemku jiného vlastníka (Česká republika - příslušnost hospodařit s majetkem státu Státní pozemkový úřad) v katastrálním území Kocléřov, obec Vítězná, okres Trutnov, kraj Královéhradecký.
Objednatel znaleckého posudku:
Soudní exekutor Mgr. Jan Beneš Exekutorský úřad Praha - západ Liborova 405/14 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel znaleckého posudku:
exekuční řízení č.j. 232/02
Posudek vypracoval:
Zdeněk Salvet Přímětická 1185/8 140 00 Praha 4 - Michle
V Praze, 29. 1. 2015
NÁLEZ
Znalecký úkol Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice definice uvedené v §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
-2-
Přehled podkladů Podklady předané žadatelem: Usnesení soudního exekutora Mgr. Jana Beneše o ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku ze dne 18. 11. 2014 pod č.j. 191 EX 232/02/-369. Výpis z katastru nemovitostí, který vyhotovil dne 13. 10. 2014 tzv. dálkovým přístupem Český úřad zeměměřičský a katastrální z listu vlastnictví č. 759 pro katastrální území Kocléřov, obec Vítězná, okres Trutnov, kraj Královéhradecký.
Podklady dodané znalcem: Výpis z katastru nemovitostí, který vyhotovil dne 19. 11. 2014 resp. 29. 1. 2015 tzv. dálkovým přístupem Český úřad zeměměřičský a katastrální z listu vlastnictví č. 759 resp. 10002 pro katastrální území Kocléřov, obec Vítězná, okres Trutnov, kraj Královéhradecký (pozemek parc.č. St. 198). Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace pořízená při prohlídce exteriéru a zjištění skutečnosti bez zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 29. 11. 2014 bez přítomnosti povinné paní Ivany Beldové, současného vlastníka nemovitosti. Fotodokumentace pořízená při prohlídce interiéru a exteriéru, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 15. 12. 2014 za přítomnosti pana Jiřího Beldy, bývalého manžela povinné paní Ivany Beldové, současného uživatele nemovitosti.
Místopis Obec Vítězná se nachází cca 15.0 km jihozápadním směrem od souvisle zastavěného okraje bývalého okresního města Trutnov, přičemž vlastní nemovitost je situována v severní části obce zv. Kocléřov. Obec je postavena v chráněné lokalitě Krkonošské podhůří, pozemky jsou v daném místě mírně až středně svažitého charakteru, místní zástavba je volně roztroušená v intravilánu obce. Převažuje zde zástavba objektů bydlení vyjma několika bývalý zemědělských dvorů a výrobních areálů středního rozsahu. Obec je vybavena veřejnými energetickými sítěmi pouze v rozsahu vodovodních řadů a elektro NN sítě. Občanská vybavenost je v obci základní (hromadná doprava autobus, mateřská a základní škola, tělocvična a knihovna včetně obchodů se základními potřebami), kompletní občanská vybavenost je zajištěna v Tutnově popř. v městě Dvůr Králové nad Labem, ve vzdálenosti do 15.0 km.
-3-
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Poloha v obci:
Přístup k pozemku
zpevněná komunikace nezpevněná komunikace
Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé je bývalý zemědělský areál č.p. 175 s příslušenstvím, postavený na pozemku jiného vlastníka (Česká republika - příslušnost hospodařit s majetkem státu Státní pozemkový úřad. Pozemek není v daném případě předmětem ocenění. Příslušenství se sestává z dříve pravděpodobně využívané administrativní budovy se sociálně provozním zázemím a vedlejších staveb (garáže, kůlna, přístřešky) a nezbytně nutné venkovní úpravy. Vjezd na pozemek je z přilehlé místní komunikace, jež odbočuje ze silnice vedoucí přes obec (od Vítězné směrem k obci Chotěvice resp. Pilníkov). Dominantní budova je umístěna napravo od vjezdu na pozemek dvora, půdorysně je členitá, v celém ropzsau provozně propojená. Nalevo od vjezdu se nachází skladové budovy, na které navazuje pravděpodobně bývalá dvoupodlažní administrativní budova se sociálně provozním zázemí a dále pak v řadě přistavená, z jedné strany otevřená kolna a další otevřený přístřešek, kolmo postavený na výše uvedenou řadu budov. Rozestavění budov tvoří částečně uzavřený bývalý hospodářský dvůr. Ten byl původně využíván cca 40 roků místním JZD (zemědělským družstvem), v čase zjištění je hlavní budova využívána v kombinaci autodílny, dílny na výrobu vánočním ozdob a z malé části je využívána pro bydlení. Ostatní prostory této budovy jsou využívány jako skladiště. Ostatní budovy a přístřešky jsou využívány pro odstavení vozidel a uskladnění různých jiných věcí, dříve administrativní budova je s ohledem na svůj stavebně technický stav nepoužitelná. Hlavní budova je napojená na veřejné energetické sítě pouze v rozsahu vodovodní a elektro NN přípojky. Odkanalizování zařízovacích předmětů je realizováno do vlastní žumpy (veřejná kanalizace je součástí obce), veřejný rozvod zemního plynu případně dálkového teplovodu není součástí obce. Venkovní úpravy jsou pouze drobného charakteru, energetické sítě jsou za hranicí životnosti. Jejich hodnotu považuji jako nulovou. Stavebně technický stav nemovitost jako celku, která byla postavena odhadem před cca 200 roky je špatný, nemovitost vykazuje nutnost zásadní opravy. Spojení s veřejnou dopravou (bus) je v dosahu do 300 m, zásobování lokality je dostatečné. Kompletní občanská vybavenost je zajištěna v městech Hostinné a Pilníkov popř. v Dvoře Králové nad Labem. Nemovitost není vyjma zástavních práv omezena žádnými jinými právy nebo závadami s nemovitostí spojenými. Zastavěná plocha nemovitostí je vedena v platném územním plánu obce pod ozn. VL lehká výroba. Ostatní podrobnosti jsou uvedeny v dalších dílčích částech tohoto znaleckého posudku.
-4-
OBSAH
1. Ocenění staveb 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
Budova č.p. 175 Budova na p.p.č. St. 198 Skladová budova 1 Skladová budova 2 Přístřešek 1 Přístřešek 2
-5-
OCENĚNÍ
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Není zohledněno min. věcné břemeno práva vstupu a jízdy k jednotlivým budovám. 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Stavby postaveny na pozemku jiného vlastníka 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
I II I
-0,03 0,00 -0,03
I
-0,25
IV
1,00
č. I
Pi 0,40
I
-0,03
I
0,00
II I
0,00 -0,05
II
0,00
I
-0,10
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Σ Pi) = 0,660 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti - Parkování na pozemku jiného vlastníka. 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Rozsáhle chráněné území (Krkonošské podhůří).
-6-
7
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Σ Pi) = 0,328 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,216
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Budova č.p. 175 Oceňovaná budova je samostatně stojící nepodsklepená stavba s dvěma nadzemními podlažími, která je opatřená sedlovou střechou bez vestavěného obytného nebo užitného podkroví. Je přístupná jednak dveřmi a jednak vraty z prostoru dvora. Přízemí dispozičně obsahuje v hlavní části autodílnu, dílnu na drobnou výrobu a skladové prostory. Součástí přízemí je částečné sociální zařízení. Patro budovy, které je přístupné pevným schodištěm s možností vstupu i ze dvora dispozičně obsahuje byt o velikosti 2+kk, bytu náležející sociální zařízení a zbylá část plochy je využívána pro skladování různých věcí a materiálů. Dále jsou obě podlaží propojena nákladním výtahem, v čase zjištění dle svědectví přítomného pana Beldy nefunkčním. Budova, která byla postavena před cca 200 roky je ve špatném stavebně technickém stavu. Stavební práce na rekonstrukci byly zastaveny, prvky dlouhodobé životnosti (základy, zdivo, střešní krytiny, omítky, okna apod.) vykazují nutnost zásadní rekonstrukce. Pro zjištění opotřebení budovy domu volím tzv. analytickou metodu, která zohledňuje aktuální stavebně technický stav jednotlivých konstrukčních částí stavby s ohledem na jejich stávající stav popř. rekonstrukci či výměnu prvků krátkodobé i dlouhodobé životnosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
L. budovy pro průmysl a skladování zděná 1251
Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha Přízemí 29,10*13,20+8,40*15,80+8,80*11,90 Patro 29,10*13,20+8,40*15,80 -7-
= =
[m2] 621,56 516,84
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 621,56 m2 516,84 m2 1 138,40 m2
Podlaží Přízemí Patro Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 3,60 m 3,20 m
3 891,51 /1 138,40 1 138,40 / 2
Součin 2 237,62 1 653,89 3 891,51
= 3,42 m = 569,20 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Přízemí (29,10*13,20+8,40*15,80)*(0,10+3,20+0,40)+8,8 = 0*11,90*(0,10+3,20+0,15+0,40*0,5) Patro (29,10*13,20+8,40*15,80)*(2,95+0,25) = Zastřešení 29,10*13,20*(0,85+3,10*0,5)+8,40*15,80*(0,85 = +2,60*0,5)
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Přízemí Patro Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Typ NP NP Z
2 294,54 m3 1 653,89 m3 1 207,24 m3
Obest. prostor 2 294,54 m3 1 653,89 m3 1 207,24 m3 5 155,67 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací masivní základové pasy s část. izolací P 100 proti vlhkosti 2. Svislé konstrukce smíšené zdivo (kámen, cihla a cihelné P 100 bloky) 3. Stropy dřevěné trámové s rovným podhledem S 100 vyztužené ocel. sloupy 4. Krov, střecha sedlová z dřev. vaznicové soustavy S 100 5. Krytiny střech plechová pozinkovaná S 100 6. Klempířské konstrukce kompletní z pozinkového plechu S 100 7. Úprava vnitřních povrchů VP omítky hladké S 100 8. Úprava vnějších povrchů VPC stříkané jednovrstvé P 100 9. Vnitřní obklady keramické keramický obklad soc. zařízení S 100 -8-
10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah
15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
betonové s povrchem PVC hladké plné dveře plechové dvoukřídlové kombinace jednoduchých, dvojitých dřevěných a plastových betonová mazanina bez úpravy, PVC, koberec a keramická dlažba (obytná část)0 lokální kamny na pevná paliva 220/380 jištění automaty není součástí budovy rozvod studené i TUV pod omítkou odkanalizování zař. předmětů do vlastní vyvážecí žumpy bojler WC, umyvadlo, vana a sprchový kout nákladní výtah (nosnost max. 500 kg) není součástí budovy
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy
Obj. podíl [%] 8,30 21,40 11,30 6,20 2,20 0,60 5,80 3,20 0,80 3,10 3,20 0,30 5,20 2,90 3,80 6,40 0,30 2,20 2,00 0,00 1,70 0,00 2,90 1,00
P P S S S S S P S S S S P P P S C S S X P X S S -9-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
S S S P
100 100 100 100
P
100
P S C S S
100 100 100 100 100
X P X S S C X
100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 3,82 9,84 11,30 6,20 2,20 0,60 5,80 1,47 0,80 3,10 3,20 0,30 2,39 1,33 1,75 6,40 0,00 2,20 2,00 0,00 0,78 0,00 2,90 1,00
25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C X
5,20 0,00
100 100
0,00 1,00
0,00 0,00 69,38 0,6938
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku P 8,30 100,00 0,46 3,82 5,51 200 230 86,96 4,7915 1. Základy vč. zemních prací P 21,40 100,00 0,46 9,84 14,19 200 230 86,96 12,3396 2. Svislé konstrukce S 11,30 100,00 1,00 11,30 16,29 200 230 86,96 14,1658 3. Stropy S 6,20 100,00 1,00 6,20 8,94 200 220 90,91 8,1274 4. Krov, střecha S 2,20 100,00 1,00 2,20 3,18 75,00 2,3850 5. Krytiny střech S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,86 85,00 0,7310 6. Klempířské konstrukce S 5,80 100,00 1,00 5,80 8,36 80,00 6,6880 7. Úprava vnitřních povrchů P 3,20 100,00 0,46 1,47 2,12 95,00 2,0140 8. Úprava vnějších povrchů S 0,80 100,00 1,00 0,80 1,15 75,00 0,8625 9. Vnitřní obklady keramické S 3,10 100,00 1,00 3,10 4,47 75,00 3,3525 10. Schody S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,61 75,00 3,4575 11. Dveře S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,43 75,00 0,3225 12. Vrata P 5,20 100,00 0,46 2,39 3,44 80,00 2,7520 13. Okna P 2,90 100,00 0,46 1,33 1,92 75,00 1,4400 14. Povrchy podlah P 3,80 100,00 0,46 1,75 2,52 75,00 1,8900 15. Vytápění S 6,40 100,00 1,00 6,40 9,22 75,00 6,9150 16. Elektroinstalace S 2,20 100,00 1,00 2,20 3,17 80,00 2,5360 18. Vnitřní vodovod S 2,00 100,00 1,00 2,00 2,88 80,00 2,3040 19. Vnitřní kanalizace P 1,70 100,00 0,46 0,78 1,12 75,00 0,8400 21. Ohřev teplé vody S 2,90 100,00 1,00 2,90 4,18 70,00 2,9260 23. Vnitřní hygienické vyb. S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,44 85,00 1,2240 24. Výtahy Opotřebení: 82,1 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
5 155,67 m3 * 2 901,44 Kč/m3
Koeficient opotřebení: (1- 82,1 % /100) Nákladová cena stavby CSN - 10 -
= * * * * * * =
2 786,00 Kč 0,9390 0,9316 0,9140 0,6938 0,9000 2,0860 2 901,44 Kč
=
14 958 867,16 Kč
* =
0,179 2 677 637,22 Kč
Koeficient pp Cena stavby CS
* =
0,216 578 369,64 Kč
Budova č.p. 175 - zjištěná cena
=
578 369,64 Kč
1.2 Budova na p.p.č. St. 198 Oceňovaná budova je zděná nepodsklepená stavba s dvěma nadzemními podlažími, která je opatřená sedlovou střechou bez mo žnosti vestavby obytného nebo užitného podkroví. Přízemí a patro není provozně propojeno. Přízemí je přístupné z prostoru dvora a dispozičně obsahuje volné prostory, dříve pravděpodobně skladové. Patro budovy, přístupné pevným schodištěm rovněž z prostoru dvora, obsahuje místnosti bývalých kanceláří včetně základního sociálního zařízení. Při prohlídce objektu jsou místnosti vyklizené, budova není používána a vykazuje nutnost zcela zásadní rekonstrukce. Pro zjištění opotřebení budovy volím také analytickou metodu, která zohledňuje aktuální stavebně technický stav jednotlivých konstrukčních částí stavby s ohledem na jejich stávající stav. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
F. budovy administrativní zděná 122
Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha Přízemí 19,50*7,60 Patro 19,50*7,60
= =
[m2] 148,20 148,20
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 148,20 m2 148,20 m2 296,40 m2
Podlaží Přízemí Patro Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Přízemí 19,50*7,60*(0,10+2,80+0,25) Patro 19,50*7,60*(2,95+0,25) Zastřešení 19,50*7,60*(0,25+1,80*0,5)
- 11 -
Konstr. výška 3,05 m 3,20 m
926,25 /296,40 296,40 / 2
Součin 452,01 474,24 926,25
= 3,13 m = 148,20 m2
= = =
466,83 m3 474,24 m3 170,43 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Přízemí Patro Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Typ NP NP Z
Obest. prostor 466,83 m3 474,24 m3 170,43 m3 1 111,50 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací masivní založení bez izolace proti P 100 vlhkosti 2. Svislé konstrukce smíšené zdivo (kámen a cihla) P 100 3. Stropy nespalné klenby (přízemí) a dřevěné S 100 trámocé s rovným podhledem (patro) 4. Krov, střecha sedlová z dřev. vaznicové soustavy S 100 5. Krytiny střech AZC vlnité desky S 100 6. Klempířské konstrukce nejsou součástí budovy C 100 7. Úprava vnitřních povrchů VP omítky hladké S 100 8. Úprava vnějších povrchů VPC stříkané jednovrstvé P 100 9. Vnitřní obklady keramické nejsou součástí budovy C 100 10. Schody kamenné bez povrchové úpravy P 100 11. Dveře hladké plné dveře S 100 12. Vrata X 100 13. Okna plastová P 100 14. Povrchy podlah betonová mazanina bez úpravy a PVC P 100 15. Vytápění není součástí budovy C 100 16. Elektroinstalace provizorní světelná (nefunkční) C 100 17. Bleskosvod jímací soustava součástí hřebene S 100 střechy 18. Vnitřní vodovod není součástí budovy C 100 19. Vnitřní kanalizace není součástí budovy C 100 20. Vnitřní plynovod není součástí budovy C 100 21. Ohřev teplé vody není součástí budovy C 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vyb. není součástí budovy C 100 24. Výtahy není součástí budovy C 100 25. Ostatní není součástí budovy C 100 26. Instalační pref. jádra X 100
- 12 -
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
P P S S S C S P C P S X P P C C S C C C C X C C C X
Obj. podíl [%] 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 1,40 5,90 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 0,00 0,46 1,00 1,00 0,46 0,46 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 3,77 8,00 9,30 7,30 2,10 0,00 6,90 1,52 0,00 1,33 3,10 0,00 2,39 1,47 0,00 0,00 0,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 47,48 0,4748
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku P 8,20 100,00 0,46 3,77 7,95 200 220 90,91 7,2273 1. Základy vč. zemních prací P 17,40 100,00 0,46 8,00 16,85 200 220 90,91 15,3183 2. Svislé konstrukce S 9,30 100,00 1,00 9,30 19,59 200 210 95,24 18,6575 3. Stropy S 7,30 100,00 1,00 7,30 15,37 200 210 95,24 14,6384 4. Krov, střecha S 2,10 100,00 1,00 2,10 4,42 80,00 3,5360 5. Krytiny střech - 13 -
7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 10. Schody 11. Dveře 13. Okna 14. Povrchy podlah 17. Bleskosvod Opotřebení:
S P P S P P S
6,90 3,30 2,90 3,10 5,20 3,20 0,30
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 0,46 0,46 1,00 0,46 0,46 1,00
6,90 14,53 1,52 3,20 1,33 2,80 200 220 3,10 6,53 2,39 5,03 1,47 3,10 0,30 0,63
85,00 12,3505 95,00 3,0400 90,91 2,5455 85,00 5,5505 40,00 2,0120 80,00 2,4800 85,00 0,5355
87,9 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * =
2 807,00 Kč 0,9390 0,9645 0,9709 0,4748 0,9000 2,0970 2 211,75 Kč
=
2 458 360,13 Kč
Koeficient opotřebení: (1- 87,9 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,121 297 461,58 Kč 0,216 64 251,70 Kč
Budova na p.p.č. St. 198 - zjištěná cena
=
64 251,70 Kč
Plná cena:
1 111,50 m3 * 2 211,75 Kč/m3
1.3 Skladová budova 1 Oceňovaná budova skladu je zděná nepodsklepená stavba s jedním nadzemním podlažím, která je opatřená sedlovou střechou z dřevěných sbíjených vazníků bez možnosti vestavby užitného podkroví. Stavba dispozičně obsahuje volný skladový prostor, v čase zjištění téměř nevyužívaný. Stavebně technický stav budovy skladu je špatný a vykazuje nutnost zásadní rekonstrukce. Pro zjištění opotřebení rodinného domu volím analytickou metodu, která zohledňuje aktuální stavebně technický stav jednotlivých konstrukčních částí stavby. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
S. skladování a manipulace zděná 1252
Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha Přízemí 12,80*8,90
=
- 14 -
[m2] 113,92
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 113,92 m2 113,92 m2
Podlaží Přízemí Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 4,90 m
558,21 /113,92 113,92 / 1
Součin 558,21 558,21
= 4,90 m = 113,92 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Nadzemní část 12,80*8,90*(0,10+3,30+1,60*0,5)
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Nadzemní část Obestavěný prostor - celkem:
=
Typ NP
478,46 m3
Obest. prostor 478,46 m3 478,46 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací masivní založení bez izolace proti P 100 vlhkosti 2. Svislé konstrukce smíšené zdivo (kámen a cihla) S 100 3. Stropy nejsou součástí budovy C 100 4. Krov, střecha sedlová střecha z dřevěných sbíjených S 100 vazníků 5. Krytiny střech AZC vlnité desky S 100 6. Klempířské konstrukce nejsou součástí budovy C 100 7. Úprava vnitřních povrchů VP omítky hladké S 100 8. Úprava vnějších povrchů VP omítky hladké jednovrstvé P 100 9. Vnitřní obklady keramické X 100 10. Schody nejsou součástí budovy C 100 11. Dveře nejsou součástí budovy C 100 12. Vrata dřevěná svlaková posuvná S 100 13. Okna nejsou součástí budovy C 100 - 15 -
14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
betonová mazanina bez úpravy povrchu světelná (nefunkční) není součástí budovy
není součástí budovy
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
P S C S S C S P X C C S C P X C C X X X X X X X C X
- 16 -
Obj. podíl [%] 13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
P
100
X C C X X X X X X X C X
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,07 30,40 0,00 7,00 2,90 0,00 4,20 1,33 0,00 0,00 0,00 3,00 0,00 1,33 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 56,23 0,5623
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku P 13,20 100,00 0,46 6,07 10,79 200 220 90,91 9,8092 1. Základy vč. zemních prací S 30,40 100,00 1,00 30,40 54,06 200 220 90,91 49,1459 2. Svislé konstrukce S 7,00 100,00 1,00 7,00 12,44 200 210 95,24 11,8479 4. Krov, střecha S 2,90 100,00 1,00 2,90 5,16 85,00 4,3860 5. Krytiny střech S 4,20 100,00 1,00 4,20 7,47 95,00 7,0965 7. Úprava vnitřních povrchů P 2,90 100,00 0,46 1,33 2,37 95,00 2,2515 8. Úprava vnějších povrchů S 3,00 100,00 1,00 3,00 5,34 85,00 4,5390 12. Vrata P 2,90 100,00 0,46 1,33 2,37 85,00 2,0145 14. Povrchy podlah Opotřebení: 91,1 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * =
2 231,00 0,9390 0,9779 0,7286 0,5623 0,9000 2,0500 1 548,51
=
740 900,09 Kč
Koeficient opotřebení: (1- 91,1 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,089 65 940,11 Kč 0,216 14 243,06 Kč
Skladová budova 1 - zjištěná cena
=
14 243,06 Kč
Plná cena:
478,46 m3 * 1 548,51 Kč/m3
1.4 Skladová budova 2 Oceňovaná budova skladu je zděná nepodsklepená stavba s jedním nadzemním podlažím, která je opatřená sedlovou střechou z dřevěných sbíjených vazníků bez možnosti vestavby užitného podkroví. Je vestavěna v prostoru mezi budovou skladu 1 a bývalou administrativní budovou. Stavba dispozičně obsahuje volný skladový prostor, v čase zjištění téměř nevyužívaný. Stavebně technický stav budovy skladu je také špatný, shodný se skladovou budovou 1 a vykazuje nutnost zásadní rekonstrukce. Pro zjištění opotřebení rodinného domu volím analytickou metodu, která zohledňuje aktuální stavebně technický stav jednotlivých konstrukčních částí stavby.
- 17 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
S. skladování a manipulace zděná 1252
Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha Přízemí 16,10*8,90
=
[m2] 143,29
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 143,29 m2 143,29 m2
Podlaží Přízemí Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 4,70 m
673,46 /143,29 143,29 / 1
Součin 673,46 673,46
= 4,70 m = 143,29 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Název Nadzemní část 16,10*8,90*(0,20+3,30+1,40*0,5) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Nadzemní část Obestavěný prostor - celkem:
=
Typ NP
601,82 m3
Obest. prostor 601,82 m3 601,82 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací masivní založení bez izolace proti P 100 vlhkosti 2. Svislé konstrukce smíšené zdivo (kámen a cihla) S 100 3. Stropy nejsou součástí budovy C 100 4. Krov, střecha sedlová střecha z dřevěných sbíjených S 100 vazníků 5. Krytiny střech AZC vlnité desky S 100 6. Klempířské konstrukce nejsou součástí budovy C 100 7. Úprava vnitřních povrchů VP omítky hladké S 100 - 18 -
8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
VP omítky hladké jednovrstvé nejsou součástí budovy dřevěné náplňové dřevěná svlaková posuvná zabedněné okenní otvory betonová mazanina bez úpravy povrchu světelná (nefunkční) není součástí budovy
není součástí budovy
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní
P S C S S C S P X C S S C P X C C X X X X X X X C - 19 -
Obj. podíl [%] 13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
P X C S S C P
100 100 100 100 100 100 100
X C C X X X X X X X C X
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 6,07 30,40 0,00 7,00 2,90 0,00 4,20 1,33 0,00 0,00 2,40 3,00 0,00 1,33 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
X
0,00
100
1,00
0,00 58,63 0,5863
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku P 13,20 100,00 0,46 6,07 10,35 200 220 90,91 9,4092 1. Základy vč. zemních prací S 30,40 100,00 1,00 30,40 51,85 200 220 90,91 47,1368 2. Svislé konstrukce S 7,00 100,00 1,00 7,00 11,94 200 210 95,24 11,3717 4. Krov, střecha S 2,90 100,00 1,00 2,90 4,95 85,00 4,2075 5. Krytiny střech S 4,20 100,00 1,00 4,20 7,16 95,00 6,8020 7. Úprava vnitřních povrchů P 2,90 100,00 0,46 1,33 2,27 95,00 2,1565 8. Úprava vnějších povrchů S 2,40 100,00 1,00 2,40 4,09 200 200 100,00 4,0900 11. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 5,12 85,00 4,3520 12. Vrata P 2,90 100,00 0,46 1,33 2,27 85,00 1,9295 14. Povrchy podlah Opotřebení: 91,5 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * =
2 231,00 Kč 0,9390 0,9661 0,7468 0,5863 0,9000 2,0500 1 634,96 Kč
=
983 951,63 Kč
Koeficient opotřebení: (1- 91,5 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,085 83 635,89 Kč 0,216 18 065,35 Kč
Skladová budova 2 - zjištěná cena
=
18 065,35 Kč
Plná cena:
601,82 m3 * 1 634,96 Kč/m3
1.5 Přístřešek 1 Oceňovaný přístřešek 1 je jednopodlažní stavba zhotovená z ocelové sloupové konstrukce s osazeným ocelovými sedlovými vazníky. Přístřešek je po dvou stranách (zadní podélná stěna a severní štít) obezděna kombinací cihelného a tvárnicového zdiva.
- 20 -
Směrem z nádvoří není přístřešek opláštěný, je volně přístupný. Přístřešek slouží v čase ocenění k odstavení různých vozidel a dále pak k odložení různých věcí, materiálů apod. Stavebně technický stav je rovněž špatný. Přístřešek je nedostatečně udržován a vykazuje nutnost rekonstrukce. Pro zjištění opotřebení volím, stejně jako u ostatních staveb, analytickou metodu, která zohledňuje aktuální stavebně technický stav jednotlivých konstrukčních částí stavby. Zatřídění pro potřeby ocenění Hala § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
J. skladování a manipulace kovová 1252
Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha Přízemí 42,90*11,00
=
[m2] 471,90
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 471,90 m2 471,90 m2
Podlaží Přízemí Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 6,15 m
2 902,19 /471,90 471,90 / 1
Součin 2 902,19 2 902,19
= 6,15 m = 471,90 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Název Nadzemní část 42,90*11,00*(0,05+4,85+1,30*0,5) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Nadzemní část Obestavěný prostor - celkem:
=
Typ NP
2 619,05 m3
Obest. prostor 2 619,05 m3 2 619,05 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací žlbt. patky a pasy s nedostatečnou S 100 izolací proti vlhkosti 2. Svislé konstrukce ocelová konstrukce s vazníky S 100 3. Stropy nejsou součástí přístřešku C 100 - 21 -
4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní
sedlová z ocelových vazníků AZC vlnité desky nejsou součástí přístřešku nejsou součástí přístřešku nesjou součástí přístřešku nejsou součástí přístřešku nejsou součástí přístřešku nejsou součástí přístřešku nejsou součástí přístřešku dusaná zemina a betonová mazanina není součástí přístřešku není součástí přístřešku
není součástí přístřešku
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení
S S C S S C C C X C C C C P X C C X X X X X X - 22 -
Obj. podíl [%] 12,20 29,30 8,90 11,00 2,90 0,70 6,10 3,30 0,00 0,70 2,20 2,30 4,30 4,80 0,00 4,70 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
S S C C C X C C C C P X C C X X X X X X X C
Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 12,20 29,30 0,00 11,00 2,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2,21 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
X C
0,00 6,20
100 100
1,00 0,00
0,00 0,00 57,61 0,5761
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku S 12,20 100,00 1,00 12,20 21,18 40 60 66,67 14,1207 1. Základy vč. zemních prací S 29,30 100,00 1,00 29,30 50,86 40 55 72,73 36,9905 2. Svislé konstrukce S 11,00 100,00 1,00 11,00 19,09 40 50 80,00 15,2720 4. Krov, střecha S 2,90 100,00 1,00 2,90 5,03 85,00 4,2755 5. Krytiny střech P 4,80 100,00 0,46 2,21 3,84 85,00 3,2640 14. Povrchy podlah Opotřebení: 73,9 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * =
1 599,00 Kč 0,9480 0,9340 0,7553 0,5761 0,9000 2,0500 1 136,63 Kč
=
2 976 890,80 Kč
Koeficient opotřebení: (1- 73,9 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,261 776 968,50 Kč 0,216 167 825,20 Kč
Přístřešek 1 - zjištěná cena
=
167 825,20 Kč
Plná cena:
2 619,05 m3 * 1 136,63 Kč/m3
1.6 Přístřešek 2 Oceňovaný přístřešek 2 je jednopodlažní stavba zhotovená z ocelové sloupové konstrukce s osazeným ocelovými sedlovými vazníky. Je postavený kolmo k přístřešku 1. Přístřešek je na severní podélné straně částečně vyzděný a částečně opatřený prkenným pobíjením. Východní štít je pobit prkny v celém rozsahu. Směrem z nádvoří není přístřešek opláštěný, je vybaný zábranami z důvodu chovu domácího zvířectva. Stavebně technický stav je špatný. Přístřešek je nedostatečně udržován a vykazuje nutnost rekonstrukce. Pro zjištění opotřebení přístřešku volím, stejně jako u ostatních staveb, analytickou metodu, která zohledňuje aktuální stavebně technický stav jednotlivých konstrukčních částí stavby. - 23 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Hala § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
J. skladování a manipulace kovová 1252
Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha Přízemí 24,80*12,40
=
[m2] 307,52
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 307,52 m2 307,52 m2
Podlaží Přízemí Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 5,40 m
1 660,61 /307,52 307,52 / 1
Součin 1 660,61 1 660,61
= 5,40 m = 307,52 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Přízemí 24,80*12,40*(0,05+4,50+0,90*0,5) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Přízemí Obestavěný prostor - celkem:
=
Typ NP
1 537,60 m3
Obest. prostor 1 537,60 m3 1 537,60 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací žlbt. patky a pasy s nedostatečnou S 100 izolací proti vlhkosti 2. Svislé konstrukce ocelová konstrukce s vazníky S 100 3. Stropy nejsou součástí přístřešku C 100 4. Krov, střecha sedlová z ocelových vazníků S 100 5. Krytiny střech AZC vlnité desky S 100 6. Klempířské konstrukce nejsou součástí přístřešku C 100 7. Úprava vnitřních povrchů nejsou součástí přístřešku C 100 8. Úprava vnějších povrchů nesjou součástí přístřešku C 100 9. Vnitřní obklady X 100 10. Schody nejsou součástí přístřešku C 100 - 24 -
11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní
nejsou součástí přístřešku nejsou součástí přístřešku nejsou součástí přístřešku dusaná zemina a betonová mazanina není součástí přístřešku není součástí přístřešku
není součástí přístřešku
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S C S S C C C X C C C C P X C C X X X X X X X C
- 25 -
Obj. podíl [%] 12,20 29,30 8,90 11,00 2,90 0,70 6,10 3,30 0,00 0,70 2,20 2,30 4,30 4,80 0,00 4,70 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6,20
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
C C C P X C C X X X X X X X C
Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 12,20 29,30 0,00 11,00 2,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2,21 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 57,61 0,5761
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku S 12,20 100,00 1,00 12,20 21,18 40 60 66,67 14,1207 1. Základy vč. zemních prací S 29,30 100,00 1,00 29,30 50,86 40 55 72,73 36,9905 2. Svislé konstrukce S 11,00 100,00 1,00 11,00 19,09 40 50 80,00 15,2720 4. Krov, střecha S 2,90 100,00 1,00 2,90 5,03 85,00 4,2755 5. Krytiny střech P 4,80 100,00 0,46 2,21 3,84 85,00 3,2640 14. Povrchy podlah Opotřebení: 73,9 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
1 537,60 m3 * 1 241,62 Kč/m3
= * * * * * * =
1 599,00 0,9480 0,9415 0,8185 0,5761 0,9000 2,0500 1 241,62
=
1 909 114,91 Kč
Koeficient opotřebení: (1- 73,9 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,261 498 278,99 Kč 0,216 107 628,26 Kč
Přístřešek 2 - zjištěná cena
=
107 628,26 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb Budova č.p. 175 Budova na p.p.č. St. 198 Skladová budova 1 Skladová budova 2 Přístřešek 1 Přístřešek 2
578 370,00 Kč 64 252,00 Kč 14 243,00 Kč 18 065,00 Kč 167 825,00 Kč 107 628,00 Kč
Celkem (bez stavebního pozemku)
950 383,00 Kč
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
- 26 -
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
1 100,00 m2 11 504,10 m3 1 701,67 m2 4 741,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitých věcí
Zemědělský objekt Vítězná - Kocléřov Celková cena: 997 500 Kč za nemovitost Cena za m2: 1 995 Kč za m2 Adresa: Vítězná - Kocléřov Popis: Prodej starší zemědělské usedlosti v obci Kocléřov. Jedná se o zděný objekt, který se skládá z části pro bydlení a z hospodářské části. Část pro bydlení tvoří bytová jednotka s dispozicí 3+kk, koupelna s vanou a WC. Zastavěná plocha 500 m2, užitková plocha 325 m2. Tato část objektu byla rekonstruována tak, že k původní zdivo bylo obezděno cihlovou přizdívkou. V této části jsou nové rozvody topení, ale radiátory instalovány nejsou. Hospodářskou část objektu tvoří chlévy, dílna a další skladovací prostory. Objekt je napojený na veřejnou elektro NN síť a veřejný vodovod. Celková plocha pozemku je 1 906 m2 a kromě zastavěné plochy ji tvoří neudržované travnaté plochy. Celý objekt bude vyžadovat rekonstrukci, včetně střechy. Trutnov 12 km.
Název: Zem. usedlost Vítězná - Kocléřov Lokalita Kocléřov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,75 0,95 1,00 0,90 0,85 0,40 1,00
- 27 -
Užitná plocha
Výměra pozemku.
325,00 m2
1 906 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,22 669 Celková cena Jednotková cena 997 500 Kč
3 069 Kč/m2
Zemědělský objekt Vítězná - Huntířov Celková cena: 1 600 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 657 Kč za m2 Adresa: Vítězná - Huntířov Popis: Prostorný patrový, suchý objekt, vnitřní a venkovní skladovací prostory, dílna i pro nákladní auta s vnitřním jeřábem 2,5 tuny, průmyslová podlaha, nové komíny, kancelář po rekonstrukci, soc. zařízení. Rok rekonstrukce 2003. Plocha objektu 692 m2, venkovní zpevněná plocha 1 741 m2, zastavěná plocha 811 m2, užitková plocha 900 m2. Areál je oplocen, šířka vrat 7 m, vjezd z hlavní komunikace i pro kamiony. Vytápění lokální, napojení na veřejný vodovod a elektro NN síť. Stav objektu dobrý. Přestavbu objektu je možné kombinovat s bydlením. Parkování pro 10 vozidel. Název: Zem. usedlost Vítězná - Huntířov Lokalita Huntířov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,75 1,00 1,00 0,90 0,95 0,40 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku.
900,00 m2
2 433 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,26 456 Celková cena Jednotková cena 1 600 000 Kč
Zemědělský objekt Vítězná - Komárov Celková cena: 4 300 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 14 333 Kč za m2 Adresa: Vítězná - Komárov
- 28 -
1 778 Kč/m2
Popis: Prodej bývalé zděné usedlosti v části obce Komárov. Usedlost tvoří tři samostatně stojící objekty. Užitná plocha 300 m2. Vytápění objektu lokální na tuhá paliva. Umístění objektu polosamota. Bývalý mlýn + vodní pila, bývalá pekárna. K nemovitostem patří rybníček o ploše 2 000 m2. Plocha zahrady je 3 332 m2. Na objektech probíhá od roku 2004 rekonstrukce. Napojení na veřejný vodovod a elektro NN síť. Čistírna odpadních vod pro celý objekt. Střecha bývalého mlýna je nová z ručně štípaného šindele. Lze prodat jednotlivě.
Název: Zem. usedlot Vítězná - Komárov Lokalita Komárov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,70 1,00 0,95 0,75 0,60 0,40 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku.
300,00 m2
6 400 m2
Celkový Upravená j. cena Kč/m2 koef. KC 0,12 1 716 Celková cena Jednotková cena 4 300 000 Kč
14 333 Kč/m2
Výrobní objekt Trutnov Celková cena: 2 190 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 552 Kč za m2 Adresa: Trutnov Popis: Prodej zděného komerčního objektu v katastrálním území Trutnov, na okraji města. Jednopodlažní budova ve velmi dobrém stavu je po rekonstrukci, je centrálně vytápěna kotlem na tuhá paliva a je kompletně vybavena strojním zařízením pro klempířskou výrobu. Součástí je kancelář a kompletní sociální zařízení. K výrobnímu objektu přináleží kolny (garáže), které sloužily ke skladování. Zastavěná plocha 600 m2, užitná plocha 390 m2. Nabízený areál s pozemky o celkové ploše 3 964 m2 je vhodný pro firmu zabývající se výrobou, ale také velmi dobře využitelný pro jiné komerční účely. Je napojený na veřejný vodovod, kanalizaci a elektro NN síť. Stav objektu velmi dobrý.
- 29 -
Název: Výrobní objekt Trutnov Lokalita Trutnov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,80 1,00 0,60 0,60 0,60 0,40 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku.
390,00 m2
3 964 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,07 388 Celková cena Jednotková cena 2 190 000 Kč
5 615 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci
388 Kč/m2 807 Kč/m2 1 716 Kč/m2 807 Kč/m2 1 100,00 m2
Výsledná porovnávací hodnota
887 700 Kč
- 30 -
REKAPITULACE
Při zjištění ceny obvyklé vycházím jednak porovnáním zjištěných hodnot dle jednotlivých metodik, zvláště pak kladu důraz na porovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě. V dané lokalitě resp. jedna orientačně v okruhu do 10.0 km jsou nabízeny k obchodování nemovitosti srovnatelné s posudkem dotčenou bývalou zemědělskou usedlostí. Při zjištění srovnávací hodnoty jsem vycházel z vlastního šetření, vlastní zkušenosti, znalosti situace a údajů uvedených na realitních internetových stránkách renomovaných společností. Hodnota dle cenového předpisu Hodnota porovnávací
950 380,00 Kč 887 700,00 Kč
Po zvážení všech skutečností a zjištění výše uvedeného stanovuji cenu obvyklou nemovitosti, bývalého zemědělského areálu č.p. 175 s příslušenstvím, který je postavený na pozemku jiného vlastníka (Česká republika - příslušnost hospodařit s majetkem státu Státní pozemkový úřad) v katastrálním území Kocléřov, obec Vítězná, okres Trutnov, kraj Královéhradecký v zaokrouhlené výši ceny zjištěné dle § 4 zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů porovnávacím způsobem
890 000,- Kč (Slovy: osmsetdevadesáttisíc Kč) Znalecký posudek obsahuje celkem 38 (slovy: třicetosm) číslovaných stran formátu A4 včetně titulní strany a příloh a předává se ve dvou vyhotoveních objednateli znaleckého posudku panu Mgr. Janu Benešovi, soudnímu exekutorovi. V Praze, 29. 1. 2015 Zdeněk Salvet Přímětická 1185/8 140 00 Praha 4 - Michle
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem vyhotovil jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni, dne 6.10.1993, č.j. 2052/93, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady staveb a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod č. 4344 - 014 - 2015 znaleckého deníku. - 31 -
PŘÍLOHY
Fotodokumentace pořízená při prohlídce interiéru a exteriéru, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 29. 11. 2014 (bez přítomnosti povinné paní Ivany Baldové) a dne 15. 12. 2014 za přítomnosti pana Jiřího Beldy, bývalého manžela povinné paní Ivany Beldové, současného uživatele nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí, který vyhotovil dne 19. 11. 2014 tzv. dálkovým přístupem Český úřad zeměměřičský a katastrální z listu vlastnictví č. 759 pro katastrální území Kocléřov, obec Vítězná, okres Trutnov, kraj Královéhradecký (zem. stavení č.p. 175). Výpis z katastru nemovitostí, který vyhotovil dne 29. 1. 2015 tzv. dálkovým přístupem Český úřad zeměměřičský a katastrální z listu vlastnictví č. 10002 pro katastrální území Kocléřov, obec Vítězná, okres Trutnov, kraj Královéhradecký (pozemek parc.č. St. 198). Kopie katastrální mapy.
- 32 -
FOTODOKUMENTACE
Pohled na budovu č.p. 175
Budova bez čp. (bývalá AB)
Autodílna v přízemí čp. 175
Autodílna
Nákladní výtah čp. 175
Obytný prostor
Sklad v patře čp. 175
Přízemí bývalé AB
- 33 -
