ZNALECKÝ POSUDEK č. 955709516 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 432 s rodinným domem č.p. 504 s příslušenstvím a pozemků čís. parcel 421, 426, 428, 433, k.ú. Svádov, v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ Ing.arch. Jaroslav Zbuzek, soudní znalec z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, IČ 10461485, Národní Fronty 174, 403 01 Dolní Zálezly 174, tel. 603 180 353, e-mail
[email protected]
ID (Surveyor´s Report): 955709516
LV no.: 321
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 432 s rodinným domem č.p. 504 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel 421, 426, 428, 433 k.ú. Svádov v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem , Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Olšinky 504,Svádov, 403 22 Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých v ěcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
1 104 152 Kč nebyla stanovena 873 000 Kč
Number of properties: 1 Počet objektů:
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavby:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Nemovité příslušenství:
Přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení
Location in the town: Poloha v obci:
východní část
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
odpovídá velikosti obce
Unit price: Jednotková cena
870 000 Kč 870 000 Kč nestanoveno Kč
421, 426, 428, 432, 433
Size: Velikost
1417 m2
zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště, trvalý travní porost
300 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitá věc:
m2
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
cca 144 m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
cca 220 m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Built-up space: Obestavěný prostor:
cca 1120 m3
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear : Znehodnocení :
4098 Kč/ m3 1906 80 %
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:
-2-
Kč %
Property right / vlastnické právo: Oceňované nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 321 v k.ú. Svádov jsou ve vlastnictví : Petr Blaško, bytem Olšinky 504, Svádov, 403 22 Ústí nad Labem. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 321 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek v celkové výši 600.000,- K č s příslušenstvím dle smlouvy o úvěru č. 3709149893 a veškerých budoucích pohledávek až do celkové výše 600 000,- K č, které mohou vznikat do15.9.2027 s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s., Olbrachtova 1929/62, Kr č, 140 00 Praha 4, Listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 18.9.2007, právní ú činky vkladu práva ke dni 19.9.2007 - zástavní právo exekutorské podle §69a exeku čního řádu pro 63 419,00 Kč vč. příslušenství a nákladů soudního řízení s oprávněním pro Nash Finance Ltd, id.č. 6535852, Larch Green 4, NW9 5GL Douglas Bader Park, London, Spojené království Velké Británie a Severního Irska, Listina- Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský úřad Šumperk, č.j. 139 EX- 25857/2014 – 018 ze dne 19.9.2014. Právní ú činky zápisu ke dni 22.9.2014. Zápis proveden dne 15.10.2014. - zástavní právo exekutorské podle §69a exeku čního řádu pro 11 420,00 Kč vč. příslušenství a nákladů soudního řízení s oprávněním pro HELP FINANCIAL s.r.o., Příčná 1217, 293 06 Kosmonosy, I ČO 26440334, Listina- Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský ú řad Přerov, č.j. 103 ex- 42876/2014 – 11 ze dne 20.11.2014. Právní účinky zápisu ke dni 20.11.2014. Zápis proveden dne 16.12.2014. Platnost těchto omezení je vztažena k datu 20.2.2016 dle p ředloženého LV 321 Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 321 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých v ěcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 321, neboť dražbou zaniknou. Umístění nemovitostí v CHKO nemá významný vliv na cenu nemovitostí Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 321 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 321 jsou evidována toto zástavní práva: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 600.000,- K č dle smlouvy o úvěru č. 3709149893 a budoucích Pohledávek až do celkové výše 600 000,- K č, které mohou vznikat do15.9.2027 s oprávn ěním pro Českou spořitelnu, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, 140 00 Praha 4, Listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 18.9.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 19.9.2007 - zástavní právo exekutorské podle §69a exeku čního řádu pro 63 419,00 Kč vč. příslušenství a nákladů soudního řízení s oprávněním pro Nash Finance Ltd, id.č. 6535852, Larch Green 4, NW9 5GL Douglas Bader Park, London, Spojené království Velké Britanie a Severního Irska, Listina- Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský úřad Šumperk, č.j. 139 EX- 25857/2014 – 018 ze dne 19.9.2014. Právní ú činky zápisu ke dni 22.9.2014. Zápis proveden dne 15.10.2014. - zástavní právo exekutorské podle §69a exeku čního řádu pro 11 420,00 Kč vč. příslušenství a nákladů soudního řízení s oprávněním pro HELP FINANCIAL s.r.o., Příčná 1217, 293 06 Kosmonosy, I ČO 26440334, Listina- Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský ú řad Přerov, č.j. 103 EX- 42876/2014 – 11 ze dne 20.11.2014. Právní účinky zápisu ke dni 20.11.2014. Zápis proveden dne 16.12.2014. Platnost těchto omezení je vztažena k datu 20.2.2016 dle p ředloženého LV 321 Stanovená obvyklá cena nemovitých v ěcí nezohledňuje výše uvedené zástavní právo evidované na listu vlastnictví č. 321, neboť dražbou zanikne. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaná budova č.p. 504 je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití bydlení - rodinný dům.
-3-
Weak points / slabé stránky: - Špatný technický stav domu a příslušenství, pozemek par.č. 421 za potokem není v jednotném celku, velm i svažitý, zarostlý nálety, vlhkost od potoka, eroze b řehů koryta. Strong points / silné stránky: - dobrá dopravní dostupnost do centra Ústí nad Labem, klidná poloha ve slepé ulici v lesní zeleni. - Napojení na elektro, vodovod, plyn na pozemku, chybí pouze ve ř. kanalizace Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 321 pro k.ú.Svádov, obec Ústí nad Labem , prokazující stav evidovaný k datu 20.2.2016, vyhotovený dálkovým p řístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú.Svádov, obec Ústí nad Labem, , prokazující stav k datu 20 2.2016, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě dne 29.7.2016 Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě domluvy svolána na 29.7.2016, 16:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých v ěcí byl přítomen vlastník/zástavce, bylo tedy umožněno bližší zaměření nemovitosti a prohlídka vnitřních prostor rodinného domu.
-4-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
759830 Svádov 554804 Ústí nad Labem 93 409 1.1.2016 CZ0427 Ústí nad Labem Ústecký Východní část
Infrastructure / infrastruktura: Ústí nad Labem má veškeré vybavení na úrovni statutárního m ěsta a je průmyslového charakteru (chemický a lehký průmysl). Doprava v obci je autobusová, trolejbusová, železni ční a lodní. Město je důležitým dopravním uzlem (železnice, dálnice D8 a lodní doprava se 2 p řekladišti na řece Labi). Přímo v místě není žádné občanské vybavení, zastávka autobus ů MHD je do cca 500 m, k železničnímu nádraží na trati Děčín – Ústí nad Labem je do cca 1 km. D o centra města Ústí nad Labem je cca 4 km. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí ve východní části Ústí nad Labem v KÚ Svádov. Jde o polohu v lokalit ě v úzkém údolí u Kojetického potoka v lesní zeleni, na konci slepé ulice, okolní zástavbu tvo ří rodinné domy. Parkování v úzké ulici je obtížné, možno parkovat na pozemku. Jedná se o velmi klidnou lokalitu. Short description property / stručný popis majetku: Jedná se o větší pozemek s rodinným domem, bez dalších staveb, s dožitým oplocením a pravd ěpodobně stejným stavem přípojek, prohlídka vnitřních prostorů domu byla umožněna vlastníkem. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o ve řejných dražbách), a to na základ ě dostupných údajů a informací vlastníka. Rodinný dům č.p. 504: Rodinný dům č.p. 504 je stavba situovaná na pozemku čís. parcel 432, k.ú. Svádov. Dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s podsklepením a se 2 nadzemními podlažím a podkroví m. Zastavěná plocha domu je zhruba 144 m2 1.PP obsahuje špatně přístupné sklepní prostory pod částí domu. 1.NP obsahuje síň, koupelnu s WC, garáž, 2 bývalé obytné místnosti, 2 menší sklady, schodišt ě do 2.NP 2.NP obsahuje kuchyňský kout v prostoru chodby u schodišt ě, ložnici, chodbu, pokoj1 a větší pokoj 2 nad garáží, který je o cca 90 cm výše, než je podlaha 2.NP a je p řístupný z chodby u schodiště po několika schodech, na jeho úrovni se nachází u pokoje terasa se zábradlím. Půda je prázdná, přístupná vlezem u stropu obýv. pokoje č.2. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce jsou v 1.PP a 1.NP zd ěné, masivní, smíšené – kámen, cihla ve 2.NP cca 30 – 35 cm, není vyloučeno omítnutí původní hrázděné konstrukce, či pozdější cihelná nástavba, střešní konstrukce je sedlová, krytinu tvoří asfaltová lepenka, žlaby a svody jsou z pozinkovaného plechu, podlahy betonové, d řevěné či lino, schodiště kamenné, stropy dřevěné s rákosovým podbitím až na vyjímku u stropu garáže, který je z bet. desek do ocelových nosi čů. Okna jsou dřevěná, zdvojená, dveře náplňové či hladké, fasádní omítky hrubé, zaveden i motorový proud, studená i teplá voda z el. bojleru, vytápění pouze lokální, odkanalizování do septiku s nezjišt ěným přepadem.. Stáří a stavební stav: RD údajně pochází z roku 1906, stavební znaky 1.PP a 1.NP tomu odpovídají, . Stavební stav je zhoršený, údržba zanedbaná, krytina vč. oplechování, okna, dveře, části podlah, instalací a zařizovací předměty vč. vybavení kuchyně a koupelny s obklady dožité, statické nebo jiné vážné stavební závady nebyly pohledem zjišt ěny, v 1.PP a části 1.NP výskyt vlhkosti zdiva a omítek. Odpadávání podhled ů dřev. stropů části přízemí (bývalé obyt. místnosti). Uvedené závady jsou v ocenění zohledněny. Průměrné opotřebení bylo stanoveno odhadem na zhruba 80%.
-5-
Pozemky: Pozemek čís. parcely 432, k.ú. Svádov , je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastav ěná plocha a nádvoří. Na pozemku se nachází stavba rodinného domu č.p. 405. Pozemek čís. parcely 433, k.ú. Svádov, je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost – stav zarostlá zahrada. Pozemek čís. parcely 428, k.ú. Svádov je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastav ěná plocha zbořeniště. Pozemek čís. parcely 426, k.ú. Svádov je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastav ěná plocha zbořeniště Pozemek čís. parcely 421, k.ú. Svádov je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost – stav prudký svah zarostlý nálety.
Tvar a uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze tohoto posudku.
-6-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely 432 s rodinným domem č.p. 504 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel 421, 426, 428, 432, 433 v kú. Svádov, obec a okres Ústí nad Labem, stanovená na základ ě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v p řiložené tabulce, činí ke dni ocenění 31.července 2016
870 000,- Kč Slovy: Osmsetsedmdesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 321 je uveden v posudku v bod ě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 321, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 321, která dražbou nezaniknou.
Ing.arch.Jaroslav Zbuzek podává znalecký posudek jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 19.11.1984 č.j,.Spr. 5057/84 pro základní obor ekonomika, odv ětví ceny a odhady, spec. nemovitosti. Znalecký posudek je veden pod po řadovým číslem 955709516
Ing. arch.Jaroslav Zbuzek
V Dolních Zálezlech, dne 31.července 2016
-7-
Ing.arch. jaroslav Zbuzek
955709516
ID (Surveyor´s Report):
LV no.:
321
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Pol.č.
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Zastavěná ploha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
1
rodinný dům č.p. 504
2
příslušenství
1120
4 098
4 589 760
80,0
917 952 oceněno podílem na ceně hlavní stavby
30 000
3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
947 952
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
432
zastavěná plocha a nádvoří
222
300
66 600
2 3 4
421 426 428
trvalý travní porost zastavěná plocha zbořeniště zastavěná plocha zbořeniště trvalý travní porost (zahrada)
616 37 383
50 300 300
30 800 11 100
159
300
5
433
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
47 700 156 200
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
1 104 152 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Pol.č.
Name
Area for lease
Název
Pronajímatelná plocha m2
Gross yield
Risk of loss of rent
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Kč
Lease price per sq. m.
Net rent
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
Kč
%
Kč
Costs total
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Built-up space
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obestavěný prostor 3
Kč
m
Land area
Price of land
Plocha pozemků Cena pozemků 2
2
m
Kč/m
Total price of lands
Total price of buildings
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
mil. Kč
mil. Kč
Rate of price adjustment
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Rodinný dům Ústí nad Labem, Svádov, Vítězná
1 300 000,00
7-16
nestanoven
1289
350
451 150
848 850,00
0,70
2
Rodinný dům Ústí nad Labem, Svádov, Olšinky
1 850 000,00
7-16
nestanoven
1300
300
390 000
1 460 000,00
0,60
3
Rodinný dům Povrly, okres Ústí nad Labem
1 200 000,00
5-16
nestanoven
322
800
257 600
942 400,00
0,50
1,104
mil.Kč
1) nabídka realitní kanceláře REMAX, Ústí nad Labem
2) nabídka realitní kanceláře ERA Sever Ústí nad Labem
3) nabídka realitní kanceláře SIKA reality
Yield value - Výnosová hodnota
Comments
Komentář
Kč
1
Cost Value - Věcná hodnota
Price of buildings
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,873
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,870
mil.Kč
nabídka RK *1), RD částečně podsklepený se 2 nadzemními podlažími a 910 000 prázdnou půdou, dispozice 6+1, fasáda poškozená, stavebně-technický stav domu průměrný, standardní vybaveníi, stejná lokalita
nabídka RK *2), RD podsklepený se 2 nadzemními podlažími a půdou s 1 110 000 možností vestavby, dispozice 4+1, k domu náleží garáž, dobrý stavebnětechnický stav, nová střecha, ÚT, dům v klidné ulici, stejná lokalita.
600 000
nabídka RK *3), objemově většího RD s dvěma nadzemními podlažími a celkovou dispozicí 4+1, 2+1, 2+1 dům je po rozsáhlé rekonstrukci, nová krytina, podlahy, okna, omítky a fasády, instalace, topení., menší pozemek, blízká lokalita
