ZNALECKÝ POSUDEK č. 959913816 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 280 s rodinným domem č.p. 14 s příslušenstvím a pozemků čís. parcel 281, 282, k.ú. Janovice u Kravař, obec Kravaře, okres Česká Lípa, Liberecký kraj
________________________________________________________________________________ Ing.arch. Jaroslav Zbuzek, soudní znalec z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, IČ 10461485, Národní Fronty 174, 403 01 Dolní Zálezly 174, tel. 603 180 353, e-mail
[email protected]
ID (Surveyor´s Report): 959913816
LV no.: 85
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 280 s rodinným domem č.p. 14 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel 281,282 k.ú. Janovice u Kravař, obec Kravaře, okres Česká Lípa, Liberecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Veliká 14, 470 02 Kravaře Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých v ěcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
2 363 004 Kč nebyla stanovena 1 291 000 Kč
Number of properties: 1 Počet objektů:
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavby:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Nemovité příslušenství:
Přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení
Location in the town: Poloha v obci:
Severozápadní část
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
odpovídá velikosti obce
Unit price: Jednotková cena
1 200 000 Kč 1 200 000 Kč nestanoveno Kč
280, 281, 282
Size: Velikost
5610 m2
zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha jiná, zahrada
150 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitá věc:
m2
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
cca 154 m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
cca 230 m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Built-up space: Obestavěný prostor:
cca 1110 m3
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear : Znehodnocení :
4436 Kč/ m3 1900 70 %
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:
-2-
Kč %
Property right / vlastnické právo: Oceňované nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 85 v k.ú. Janovice u Kravař jsou ve vlastnictví : Jaroslav Polanský, bytem Veliká 14, 470 02 Krava ře. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 85 jsou evidována následující omezení: -Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek s příslušenstvím, které vznikly, nebo mohou vzniknout ve výši 729 500.Kč pro Českou spořitelnu a.s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha 4. Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 22.7.2005, právní účinky vkladu práva ke dni 22.7.2016 V-3205/2005-501 -Zahájení exekuce, pověřený exekutor: Mgr. Pavla Fučíková, Exekutorský úřad Ostrava, Z-5234/2015-501, Vyrozum ění soudního exekutora o zahájení exekuce, 024 EX- 2115/2015 - 16 ze dne 2.10.2015.Právní ú činky zápisu ke dni 2.10.2015, uloženo na pracovišti Ostrava, Z-10020/2015-807 -Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora MGr. Fučíkové, č.j. 024 Ex- 2115/2015 – 17, právní účinky zápisu ke dni 5.10.2015. Zápis proveden dne 19.10.2015, uloženo na pracovišti Česká Lípa, Z-5234/2015-501 -Zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor Tomáš Vrána, Komenského 1294/38, 750 02 P řerov, Z-1953/2015-501, Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 103 Ex-01500/2016- 8 ze dne 3.2.2016, právní ú činky zápisu 3.2.2016, uloženo na pracovišti Přerov, Z-1953/2016-808, Exeku ční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr Vrány č.j. 103 Ex-01500/2016-11 ze dne 3.2.2016, právní ú činky zápisu ke dni 3.2.2016, uloženo na pracovišti Česká Lípa, Z-570/2016-501 -Rozhodnutí o úpadku (§ 136 ods.1. insolven čního zákona) Polanský Jaroslav, Veliká 14, 470 02 Krava ře -Usnesení insolvenčního soudu o úpadku Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobo čka v Liberci, č.j. KSLB87 INS8486/2016 – A-7 ze dne 4.5. 2016, právní ú činky zápisu ke dni 4.5.2016, uloženi na pracovišti Česká Lípa , Z-2068/2016501 Stanovená obvyklá cena nemovitých v ěcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 85, neboť dražbou zaniknou. Umístění nemovitostí v CHKO nemá významný vliv na cenu nemovitostí Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 85 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 85 jsou evidována toto zástavní práva: -Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek s příslušenstvím, které vznikly, nebo mohou vzniknout ve výši 729 500.Kč pro Českou spořitelnu a.s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha 4. Smlouva o z řízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 22.7.2005, právní účinky vkladu práva ke dni 22.7.2016 V-3205/2005-501 Platnost těchto omezení je vztažena k datu 20.2.2016 dle p ředloženého LV 85 Stanovená obvyklá cena nemovitých v ěcí nezohledňuje výše uvedené zástavní právo evidované na listu vlastnictví č. 85, neboť prodejem v insolvenci zanikne. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaná budova č.p. 14 je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití bydlení - rodinný dům.
-3-
Weak points / slabé stránky: - Technický stav konstrukcí staršího domu a vybavení je r ůzný, údržba domu jako celku je snížená, p římo v místě není občanské vybavení, pouze zastávka autobus ů poblíž, chybí napojení na veřejnou kanalizaci a plyn, zdroj pitné vody je obecní studna, na kterou jsou místní objekty napojeny Strong points / silné stránky: - Velký rovinný pozemek, využitelný pro chov hospodá řských zvířat, klidná poloha v části obce, přístupné z hlavní silnice slepou komunikací, okolí s lesní zelení. Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 85 pro k.ú. Janovice u Krava ř, obec Kravaře, prokazující stav evidovaný k datu 19.7.2016, vyhotovený dálkovým p řístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú.Janovice u Kravař, obec Kravaře , prokazující stav k datu 30 10.2016, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě dne 18.10.2016 Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě domluvy svolána na 18.10.2016, 14:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých v ěcí byl přítomen vlastník/zástavce, bylo tedy umožněno bližší zaměření nemovitosti a prohlídka vnitřních prostor rodinného domu.
-4-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
657034 Janovice u Kravař 561720 Kravaře 797 1.1.2016 CZ0427 Česká Lípa Liberecký Východní část
Infrastructure / infrastruktura: Obec Kravaře má pouze základní vybavení ( Obecní úřad, obchody, restaurace, pošta, ZŠ, MŠ, léka ř, sportovní zařízení). Doprava v obci je autobusová. Vzdálenost nemovitosti od centra vlastní obce Krava ře je do cca 2 km Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí ve stavebně odtržené části obce Kravaře, v KÚ Janovice u Kravař, lokalita Veliká. Jde o polohu v klidné lokalitě v zástavbě venkovských rodinných dom ů s okolím s lesní zelení, na rovině, na konci slepé odbočky z hlavní komunikace . Parkování na vlastním pozemku. Jedná se o velmi klidnou lokalitu. Short description property / stručný popis majetku: Jedná se o větší pozemek s rodinným domem, s vedlejšími stavbami k ůlen, které jsou ve špatném stavu, s dožitým oplocením, prohlídka vnitřních prostorů domu byla umožněna vlastníkem. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o ve řejných dražbách), a to na základ ě dostupných údajů a informací vlastníka. Rodinný dům č.p. 14: Rodinný dům č.p. 14 je stavba situovaná na pozemku čís. parcel 280, k.ú. Janovice u Krava ř. Dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům bez podsklepení se 2 nadzemními podlažími. Zastav ěná plocha domu je zhruba 145 m2 1.NP obsahuje verandu (3,60 m2) sí ň (14,80 m2), schody (4 m2), koupelnu s WC (4,45 m2), kuchyni (16,00 m2), pokoj 27,67 m2, sklad - bývalý chlév(37,00 m2), p řístupný zvenčí. 2.NP obsahuje síň (21,16 m2), balkon (4,00 m2), 5 pokoj ů ( 31,52 m2, 19,38 m2, 11,22 m2, 17,94 m2, 17,88 m2). Půda je prázdná, přístupná schodištěm ze 2.NP. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce zděné, masivní, smíšené – kámen, cihla, střešní konstrukce je sedlová, krytina eternitová, podlahy betonové, dřevěné či lino, schodiště kamenné, stropy klenuté, či trámové. Okna jsou dřevěná, špaletová, dveře náplňové či hladké, fasádní omítky hrubé, zaveden sv ětelný i motorový proud, studená i teplá voda z el. bojleru, vytápění ústřední s kotlem na uhlí, odkanalizování do septiku s nezjišt ěným přepadem.. Stáří a stavební stav: RD pravděpodobně pochází cca z roku 1900, stavební znaky tomu odpovídají, . Stavební stav n ěkterých prvků je zhoršený, údržba zanedbaná, nutná oprava fasád a výhledov ě výměna krytiny vč. oplechování, oken, části dveří. Zařizovací předměty koupelny s obklady dožité, statické závady nebyly pohledem zjišt ěny. Průměrné opotřebení bylo stanoveno odhadem na zhruba 70%.
-5-
Pozemky: Pozemek čís. parcely 280, k.ú. Janovice u Krava ř , je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastav ěná plocha a nádvoří. Na pozemku se nachází stavba rodinného domu č.p. 14. Pozemek čís. parcely 281, k.ú. Janovice u Krava ř, je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu ostatní plocha jiná Pozemek čís. parcely 282, k.ú. Janovice u Krava ř je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zahrada.
Tvar a uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze tohoto posudku.
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely 280 s rodinným domem č.p. 14 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel 281, 282 v kú. Janovice u Kravař, obec Kravaře, okres Česká Lípa, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v p řiložené tabulce, činí ke dni ocenění 18.října 2016
1 200 000,- Kč Slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 85 je uveden v posudku v bod ě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 85, neboť ta prodejem v insolvenci zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 85, která prodejem v insolvenci nezaniknou.
Ing.arch.Jaroslav Zbuzek podává znalecký posudek jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 19.11.1984 č.j,.Spr. 5057/84 pro základní obor ekonomika, odv ětví ceny a odhady, spec. nemovitosti. Znalecký posudek je veden pod po řadovým číslem 959913816
Ing. arch.Jaroslav Zbuzek
V Dolních Zálezlech, dne 30.října 2016
-6-
ID (Surveyor´s Report):
3/7473/2016
LV no.:
306
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
m3
Kč/m3
1
rodinný dům č.p. 14
2
příslušenství
1110
Built-up area
Unit price
Starting price
Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena m2
Kč/m2
Kč
4 436
4 923 960
Wear
Time price "TIA"
Comments
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
%
Kč
70,0
1 477 188 oceněno podílem na ceně hlavní stavby
44 316
3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 521 504
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
280
zastavěná plocha a nádvoří
818
150
122 700
2 3
281 417/15
ostatní plocha jiná zahrada
155 4637
150 150
23 250 695 550 0
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
841 500
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
2 363 004 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Pol.č.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
2
m
2
Gross yield
Risk of loss of rent
Hrubý výnos
Riziko výpadku Čisté nájemné nájemného
Kč/year/rok
Kč/m /year/rok
Net rent
%
Kč
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
Kč
%
Kč
Costs total
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Built-up space
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obestavěný prostor m3
Kč
Land area
Price of land
Plocha pozemků Cena pozemků m2
Kč/m2
Total price of lands
Total price of buildings
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
mil. Kč
mil. Kč
Rate of price adjustment
Price of buildings
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Comments
Komentář
Kč
1
Rodinný dům 3+1 zděný v obci Horní Police, okres Česká 1 470 000,00 Lípa 172 m2
10-16
nestanoven
2413
200
482 600
987 400,00
0,80
1 176 000
nabídka RK *1), RD 3+1 zd ěný se dvěma nadzemními podlažími , v 1.NP WC, kuchyně, pokoj, v patře 2 pokoje, po částečné rekonstrukci, nová krytina, plastová okna, zateplení 1/2 fasád, vytáp ění ústřední s kotlem na tuhá paliva i kotlem na plyn
2
Rodinný dům v obci Stružnice, 1 895 000,00 Jezvé, okres Česká Lípa
9-16
nestanoven
3273
200
654 600
1 240 400,00
0,60
1 137 000
nabídka RK *2), RD 4+1 zd ěný se dvěmi nadzemními podlažími, v 1.NP sklad, dílna, technická místnost, vytáp ění lokální a elektrické, k domu náleží garáž s dílnou, budova pro zví řata, průměrný stavebně-technický stav, dům v klidné lokalitě.
3
Rodinný důmv obci Holany, okres Česká Lípa do 5 km
10-16
nestanoven
636
200
127 200
2 472 800,00
0,60
1 560 000
nabídka RK*3), RD 4+1 zd ěný, se 2 nadzemními podlažími, v 1.NP pokoj, prádelna, koupelna s WC, kotelna, ve 2.NP 3 pokoje, koupelna s WC.k domu náleží garáž, stodola, dům má novou fasádu, částečně zateplenou, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva.
2,363
mil.Kč
2 600 000,00
3)nabídka NEXT Reality, Mlýnská 39/2, Česká Lípa
2)nabídka MM reality holding, Krakovská 583, Praha
3)nabídka REALIT servis, Brněnská 2559, Česká Lípa
Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
1,291
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
1,200
mil.Kč
-2-
