ZNALECKÝ POSUDEK. č

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4224 - 054 - 2014

o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 5 s příslušenstvím, které se sestává z hospodářské části, vedlejších staveb, studny, venkovních úprav a stavbou dotčených pozemků parc.č. St. 5/1 - zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 31/1 - ostatní plocha (manipulační plocha) a parc.č. 31/2, vedená v katastru nemovitostí jako druh pozemku zahrada včetně trvalých porostů v katatsrálním území Pavlovice u Vlašimi, obec Pavlovice, okres Benešov, kraj Středočeský.

Objednatel znaleckého posudku:

JUDr. Jana Tvrdková soudní exekutorka Exekutorský úřad Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4 - Krč

Účel znaleckého posudku:

exekuční řízení č.j. 095 Ex 1512/13

Posudek vypracoval:

Zdeněk Salvet Přímětická 1185/8 140 00 Praha 4 - Michle

Znalecký posudek obsahuje celkem 37 (slovy: třicetsedm) číslovaných stran formátu A4 včetně titulní strany a příloh a předává se ve třech vyhotoveních objednatelce znaleckého posudku paní JUDr. Janě Tvrdkové, soudní exekutorce.

V Praze, 14. 4. 2014

NÁLEZ

Přehled podkladů Podklady předané žadatelem: Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku ze dne 4. 12. 2013 pod č.j. 095 EX 1512/13/U 02-34. Výpis z katastru nemovitostí, který vyhotovil dne 4. 12. 2013 tzv. dálkovým přístupem Český úřad zeměměřičský a katastrální z listu vlastnictví č. 118 pro katastrální území Pavlovice u Vlašimi, obec Pavlovice, okres Benešov, kraj Středočeský. Podklady dodané znalcem: Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace pořízená při prohlídce exteriéru, zjištění skutečnosti a vizuelní zjištění exteriéru posudkem dotčené nemovitosti dne 12. 1. 2014 a 31. 1. 2014 bez přítomnosti vlastníka předmětné nemovitosti paní Kamily Baierové. Fotodokumentace pořízená při prohlídce exteriéru a interiéru, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 10. 3. 2014 za přítomnosti zástupců exekutorského úřadu a povinné Kamily Baierové, vlastníka předmětné nemovitosti.

Místopis Obec Pavlovice se nachází cca 20.0 km jihovýchodním směrem od bývalého okresního města Benešov, přičemž vlastní nemovitost, rodinný dům č.p. 5 s příslušenstvím, je situován téměř v centru obce. V obci žije 261 obyvatel, obec není vyjma elektro NN sítě vybavena žádnými jinými veřejnými sítěmi. Zásobování obce je základní, občanská vybavenost je nedostatečná, téměř kompletní občanská vybavenost je ve městě Vlašim. Spojení s MHD (bus) je v dosahu do 300 m.

Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé je samostatně stojící rodinný dům č.p. 5 s příslušenstvím, které se sestává z hospodářské části, vedlejších staveb, studny, venkovních úprav a stavbou dotčených pozemků parc.č. St. 5/1 - zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 31/1 - ostatní plocha (manipulační plocha) a parc.č. 31/2, vedená v katastru nemovitostí jako druh pozemku zahrada včetně trvalých porostů v katatsrálním území Pavlovice u Vlašimi, obec Pavlovice, okres Benešov, kraj Středočeský. Obec Pavlovice se nachází cca 20.0 km jihovýchodním směrem od bývalého okresního města Benešov, přičemž vlastní nemovitost je situována téměř v centru obce, v zástavbě rodinných domů -2-

obdobného rozsahu a charakteru. Nemovitost je postavena na pozemku rovinného charakteru, přístup na pozemek je z místní obecní zpevněné komunikace. Rodinný dům je postavený nalevo od vjezdu do dvora, na rodinný dům navazuje v řadě bývalá hospodářská část. Za domem naproti vjezdu na pozemek se nachází stodola s průjezdem na zadní pozemek (manipulační plocha). Naproti domu je zděná kůlna. Součástí nemovitosti je pozemek parc.č. 31/2, který netvoří jednotný fznkční celek s ostatními pozemky, neboť je od nich oddělený polní nezpevněnou cestou jiného vlastníka. Pozemek zahrady je po obvodu vymezený oplocením. Rodinný dům je využíván pro trvalé bydlení povinné. Rodinný dům je napojený na veřejné energetické sítě pouze v rozsahu elektro NN přípojky, zásobování vodou je zajištěno z vlastní studny, odkanalizování domu je provedeno do vlastní vyvážecí jímky. Veřejný rozvod zemního plynu není součástí obce. Venkovní úpravy resp. jejich hodnota je zohledněna v ceně rodinného domu zjištěné tzv. porovnávacím způsobem. Stavebně technický stav nemovitosti jako celku, která byla postavena původně před více jak 100 roky je špatný. Budova bydlení je průměrně udržována, ostatní části nemovitosti jsou zanedbané a vykazují nutnost zásadních oprav popř. rekonstrukce. Spojení s veřejnou dopravou (bus) je v dosahu do 300 m, zásobování lokality včetně občanské vybavenosti je nedostatečné, základní občanská vybavenost je zajištěna v městě Vlašim, které je vzdáleno cca 2.5 km. Nemovitost není v čase zjištění zatížena žádným právy popř. závadami s nemovitostí spojenými.

OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

Rodinný dům č.p. 5 Hospodářská část Stodola Kůlna zděná Kůlna dřevěná Studna

2. Ocenění pozemků 2.1 2.2

Stavební pozemky Pozemek (zahrada)

Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1

Rodinný dům č.p. 5 s příslušenstvím

-3-

OCENĚNÍ

Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Pavlovice u Vlašimi: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 950,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)

č. V IV V IV IV V

Pi 0,50 0,60 0,80 0,55 0,80 0,85

Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 175,03 Kč/m2

Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 5 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící zděná nepodsklepená stavba s jedním nadzemním podlažím, která je opatřena sedlovou střechou, v čase zjištění bez možnosti vestavby obytného podkroví. Vstup do rodinného domu je z prostoru nádvoří nalevo od vstupu na pozemek. Přízemí dispozičně obsahuje chodbu, pokoj a kuchyň. Součástí přízemí je komora a sociální zařízení. Charakter a stávající konstrukční stav rodinného domu v čase zjištění je určený výhradně k bydlení podstandardního typu. -4-

Popis jednotlivých konstrukčních částí: základy - masivní kamenné bez řádné izolace proti vlhkosti obvodové nosné konstrukce - smíšené zdivo v tl. nad 45 cm stropy - dřevěné trámové s převažujícím rovným podhledem střecha - sedlová z dřev. vaznicové soustavy střešní krytina - pálená taška klempířské konstrukce - kompletní z pozinkového plechu vnitřní omítky - VP hladké vnější omítky - VP hladké vnitřní obklady - keramický obklad sociálního zařízení a kuchyňského koutu vnější obklady - nejsou součástí rodinného domu schody - nejsou součástí rodinného domu dveře - dřevěné náplňové vrata - nejsou součástí rodinného domu okna - dřevěná dvojitá a plastová povrch podlah - prkenné palubky, PVC a keramická dlažba vytápění - lokální kamny na pevná paliva elektroinstalace - 220/380 V, jištění automaty bleskosvod - není součástí rodinného domu vodovod - rozvod studené i TUV pod omítkou kanalizace - odkanalizování zař. předmětů do vlastní vyvážecí jímky rozvod plynu - není součástí rodinného domu ohřev TUV - bojler vybavení kuchyně - elektrický sporák hyg. vybavení - vana, sprch. kout, umyvadlo a WC okenice - nejsou součástí rodiného domu záchod - splachovací ostatní vybavení - není součástí rodinného domu Stavebně technický stav rodinného domu, který byl postavený odhadem na přelomu 19. a 20. století je úměrný stáří stavby, charakteru stavby, vybavení a její podprůměrné údržbě. Rodinný dům je vybaven převážně standardními prvky a v čase zjištění ceny vykazuje nutnost zásadní rekonstrukce případně stavebních prací většího rozsahu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 110 let 3 504,00 Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha Přízemí: 16,80*5,80 Název podlaží Přízemí:

=

Zastavěná plocha 97,44 m2 -5-

[m2] 97,44 m2

Konstrukční výška 2,75 m

Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor Nadzemní část: 16,80*5,80*(0,10+2,50+0,25+0,30+3,20*0,5) = Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

[m3] 462,84 m3 462,84 m3

97,44 m2 97,44 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)

č. I

Vi typ A

III I

0,00 -0,08

III I II

0,03 0,00 -0,05

I III I II II

-0,08 0,00 0,00 -0,03 0,00

III III V

0,01 0,00 0,40

č. I

Pi -0,06

Koeficient pro stáří 110 let: s = 1 - 0,005 * 110 = 0,450 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V13 * 0,600 = 0,192

i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka -6-

2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

Σ Pi) = 0,940 i=1

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,01 -0,02 0,00 0,00 0,04 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Σ Pi) = 1,040 i=2

Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 504,00 Kč/m3 * 0,192 = 672,77 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 462,84 m3 * 672,77 Kč/m3 * 0,940 * 1,040= 304 409,85 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1.2 Hospodářská část

-7-

304 409,85 Kč

Oceňovaná hospodářská část rodinného domu navazuje na vlastní rodinný dům a sestává se ze dvou částí, zděné a dřevěné. Zděná část byla v minulosti využívána pro chov domácího zvířectva, dřevěná část stavby svým charakterem pak jako skladová plocha pro stroje popř. jako sklad krmiva a paliva. V čase zjištění je tato část v rekonstrukci resp. zde rekonstrukční práce byly prokazatelně zastaveny, zbylá nerekonstruovaná část je vyuižívána jako plocha k odložení různých věcí majitelky rodinného domu. Stavebně technický stav této hospodářské části je špatný, neodpovídá řádné údržbě. Pro zjištění opotřebení této hospodářské části volím tzv. analytickou metodu, která zohledňuje aktuální stavebně technický stav jednotlivých konstrukčních částí stavby s ohledem na jejich stávající stav. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

O. budovy pro zemědělství živočišná produkce zděná 1271

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav

Pi -0,06 0,00 0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

Σ Pi) = 0,940 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02

-8-

8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I

0,00

II III II

0,00 0,04 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Σ Pi) = 1,040 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,978 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha Přízemí 19,90*5,80

=

[m2] 115,42

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 115,42 m2 115,42 m2

Podlaží Přízemí Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 2,75 m

317,41 /115,42 115,42 / 1

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Nadzemní část 19,90*5,80*(0,10+2,50+0,25+0,30+3,20*0,5) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Nadzemní část Obestavěný prostor - celkem:

317,41 317,41

= 2,75 m = 115,42 m2

=

Typ NP

Součin

548,25 m3

Obest. prostor 548,25 m3 548,25 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací masivní založení bez izolace proti P 100 vlhkosti 2. Svislé konstrukce zdivo smíšené v tl. nad 40 cm a S 100 jednostranné prkenné pobíjení 3. Stropy smíšené klenby S 100 4. Krov, střecha sedlová z dřev. vaznicové soustavy S 100 -9-

5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

pálená taška kompletní z pozinkového plechu VP omítky hladké jednovrstvé VP omítky hladké a nátěr dřevěné žebříkové dřevěné svlakové nejsou součástí stavby jednoduchá betonová mazanina a cihelná dlažba 220/380 V, jištění automaty není součástí stavby není součástí stavby není součástí stavby není součástí stavby není součástí stavby není součástí stavby

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb.

P S S S S S P S X P P C P P X S C C C X C X C - 10 -

Obj. podíl [%] 10,80 25,60 11,70 6,90 2,80 0,70 4,40 3,10 0,00 2,30 2,40 1,80 4,30 3,20 0,00 7,00 0,30 2,40 2,30 0,00 0,40 0,00 2,30

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

S S P S X P P C P P X S C C C X C X C X C X

Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46 0,46 0,00 0,46 0,46 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Upravený obj. podíl 4,97 25,60 11,70 6,90 2,80 0,70 2,02 3,10 0,00 1,06 1,10 0,00 1,98 1,47 0,00 7,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

X C X

0,00 5,30 0,00

100 100 100

1,00 0,00 1,00

0,00 0,00 0,00 70,40 0,7040

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku P 10,80 100,00 0,46 4,97 7,06 110 140 78,57 5,5470 1. Základy vč. zemních prací S 25,60 100,00 1,00 25,60 36,37 110 140 78,57 28,5759 2. Svislé konstrukce S 11,70 100,00 1,00 11,70 16,62 110 130 84,62 14,0638 3. Stropy S 6,90 100,00 1,00 6,90 9,80 110 130 84,62 8,2928 4. Krov, střecha S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,98 65,00 2,5870 5. Krytiny střech S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,99 75,00 0,7425 6. Klempířské konstrukce P 4,40 100,00 0,46 2,02 2,87 85,00 2,4395 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 4,40 85,00 3,7400 8. Úprava vnějších povrchů P 2,30 100,00 0,46 1,06 1,51 85,00 1,2835 10. Schody P 2,40 100,00 0,46 1,10 1,56 85,00 1,3260 11. Dveře P 4,30 100,00 0,46 1,98 2,81 85,00 2,3885 13. Okna P 3,20 100,00 0,46 1,47 2,09 85,00 1,7765 14. Povrchy podlah S 7,00 100,00 1,00 7,00 9,94 80,00 7,9520 16. Elektroinstalace Opotřebení: 80,7 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

548,25 m3 * 3 164,10 Kč/m3

= * * * * * * =

2 695,00 0,9390 0,9772 1,0636 0,7040 0,8000 2,1360 3 164,10

=

1 734 717,83 Kč

Koeficient opotřebení: (1- 80,7 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,193 334 800,54 Kč 0,978 327 434,93 Kč

Hospodářská část - zjištěná cena

=

327 434,93 Kč

- 11 -

1.3 Stodola Oceňovaná stodola je zděná nepodsklepená stavba s jedním nadzemním podlažím, která je opatřemá sedlovou střechou bez řádné vestavěné stropní konstrukce. Stodola není v čase zjištění ceny využívána svému původnímu účelu, slouží pouze jako plocha pro odložení různých potřebných a nepotřebných věcí vlastníka nemovitosti. Stavebně technický stav stodoly, která byla postavena odhadem v 20. letech minulého století je úměrný stáří stavby a její mírně podprůměrné údržbě. Pro zjištění opotřebení stodoly volím tzv. analytickou metodu, která zohledňuje aktuální stavebně technický stav jednotlivých konstrukčních částí stavby. Zatřídění pro potřeby ocenění Hala § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

K. skladování a úprava zemědělských produktů zděná 1271


Pi -0,06 0,00 0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

Σ Pi) = 0,940 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce - 12 -

6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,01 -0,02 0,00 0,00 0,04 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Σ Pi) = 1,040 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,978 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha Přízemí (24,50+25,50)*0,5*9,40+6,60*4,80+7,60*3,80+7,60 *4,80

=

[m2] 332,04

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 332,04 m2 332,04 m2

Podlaží Přízemí Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. Součin výška 7,70 m 2 556,71 2 556,71

2 556,71 /332,04 332,04 / 1

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Název Nadzemní část (24,50+25,50)*0,5*9,40*(0,05+3,30+4,40*0,5)+6 = ,60*4,80*(0,05+3,30*0,5+2,20*0,5)+7,60*3,80*( 0,05+3,30*0,5+2,40*0,5)+7,60*4,80*(0,05+3,30* 0,5+2,20*0,5) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Nadzemní část Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

= 7,70 m = 332,04 m2

1 578,85 m3

Obest. prostor 1 578,85 m3 1 578,85 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) - 13 -

Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní

Provedení masivní základové pasy bez izolace proti vlhkosti smíšené zdivo (kámen a cihla) nejsou součástí stodoly sedlová z dřev. vaznicové soustavy pálená taška podokapní žlaby a svody z pozinku nejsou součástí stodoly nejsou součástí stodoly nejsou součástí stodoly nejsou součástí stodoly dřevěná svlaková nejsou součástí stodoly dusaná zemina není součástí stodoly není součástí stodoly

není součástí stodoly

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod

P S C S S P C C X C C P C P X C C - 14 -

Obj. podíl [%] 12,30 29,80 9,10 11,20 2,80 0,70 6,00 3,20 0,00 0,70 2,10 2,40 4,40 4,90 0,00 4,80 0,40

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Hodnocení standardu P

Část [%] 100

S C S S P C C X C C P C P X C C X X X X X X X C

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,46 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00

Upravený obj. podíl 5,66 29,80 0,00 11,20 2,80 0,32 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,10 0,00 2,25 0,00 0,00 0,00

18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

X X X X X X X C

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20

100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 53,13 0,5313

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku P 12,30 100,00 0,46 5,66 10,66 80 110 72,73 7,7530 1. Základy vč. zemních prací S 29,80 100,00 1,00 29,80 56,09 80 110 72,73 40,7943 2. Svislé konstrukce S 11,20 100,00 1,00 11,20 21,08 80 100 80,00 16,8640 4. Krov, střecha S 2,80 100,00 1,00 2,80 5,27 80 65,00 3,4255 5. Krytiny střech P 0,70 100,00 0,46 0,32 0,60 80 70,00 0,4200 6. Klempířské konstrukce P 2,40 100,00 0,46 1,10 2,07 80 75,00 1,5525 12. Vrata P 4,90 100,00 0,46 2,25 4,23 80 85,00 3,5955 14. Povrchy podlah Opotřebení: 74,4 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

1 578,85 m3 * 893,62 Kč/m3

= * * * * * * =

1 468,00 1,0750 0,9399 0,6636 0,5313 0,8000 2,1360 893,62

=

1 410 891,94 Kč

Koeficient opotřebení: (1- 74,4 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,256 361 188,34 Kč 0,978 353 242,20 Kč

Stodola - zjištěná cena

=

353 242,20 Kč

- 15 -

1.4 Kůlna zděná Oceňovaná kůlna je nepodsklepená zděná stavba s jedním nadzemním podlažím, která je opatřená sedlovou střechou, dříve s možností využití pro uskladnění píce nutné k chovu domácího zvířectva. V čase zjištění není kůlna využívána. Kůlna je plná harampádí, stav vykazuje nutnost zásadní rekonstrukce popř. její postupné stržení. Pro zjištění opotřebení zděné kůlny volím rovněž tzv. analytickou metodu, která zohledňuje aktuální stavebně technický stav jednotlivých konstrukčních částí stavby s ohledem na jejich stávající stav. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274


Pi -0,06 0,00 0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

Σ Pi) = 0,940 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce - 16 -

6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,01 -0,02 0,00 0,00 0,04 0,00

11

Index polohy

Σ Pi) = 1,040

IP = P1 * (1 +

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,978 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Název Nadzemní část 8,20*4,40*(0,10+3,10+2,80*0,5) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Nadzemní část Obestavěný prostor - celkem:

=

Typ NP

[m3] 165,97 m3


Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy masivní kamenné pasy bez izolace P 100 proti zemní vlhkosti 2. Obvodové stěny zdivo smíšené v tl. nad 40 cm S 100 3. Stropy dřevěné trámové s prkenným P 100 záklopem 4. Krov sedlová střecha z dřev. trámové S 100 konstrukce 5. Krytina pálené tašky S 100 6. Klempířské práce nejsou součástí stavby C 100 7. Úprava povrchů VP omítky hladké S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné svlakové P 100 10. Okna jednoduchá S 100 11. Podlahy betonová mazanina P 100 12. Elektroinstalace není součástí stavby C 100 - 17 -

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

P S P S S C S X P S P C

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 0,00

Upravený obj. podíl 3,27 31,80 9,11 7,30 8,10 0,00 6,10 0,00 1,38 1,10 3,77 0,00 71,93 0,7193

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku P 7,10 100,00 0,46 3,27 4,54 110 120 91,67 4,1618 1. Základy S 31,80 100,00 1,00 31,80 44,21 110 120 91,67 40,5273 2. Obvodové stěny P 19,80 100,00 0,46 9,11 12,67 110 120 91,67 11,6146 3. Stropy S 7,30 100,00 1,00 7,30 10,15 110 120 91,67 9,3045 4. Krov S 8,10 100,00 1,00 8,10 11,26 85,00 9,5710 5. Krytina S 6,10 100,00 1,00 6,10 8,48 95,00 8,0560 7. Úprava povrchů P 3,00 100,00 0,46 1,38 1,92 90,00 1,7280 9. Dveře S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,53 95,00 1,4535 10. Okna P 8,20 100,00 0,46 3,77 5,24 95,00 4,9780 11. Podlahy Opotřebení: 91,4 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,00 0,7193 0,8000 2,0750

Základní cena upravená [Kč/m3]

=

1 492,55

Plná cena: 165,97 m3 * 1 492,55 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 91,4 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * = * =

247 718,52 Kč 0,086 21 303,79 Kč 0,978 20 835,11 Kč

- 18 -

Kůlna zděná - zjištěná cena

=

20 835,11 Kč

1.5 Kůlna dřevěná Oceňovaná kůlna je nepodsklepená srubová stavba s jedním nadzemním podlažím, která je opatřená sedlovou střechou, rovněž dříve s možností využití pro uskladnění krmivy nutného k chovu domácího zvířectva. V čase zjištění není kůlna využívána. Kůlna je plná harampádí, stav vykazuje nutnost zásadní rekonstrukce, převažuje nutnost jejího postupného stržení. Pro zjištění opotřebení zděné kůlny volím rovněž tzv. analytickou metodu, která zohledňuje aktuální stavebně technický stav jednotlivých konstrukčních částí stavby s ohledem na jejich stávající stav. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ D dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274


Pi -0,06 0,00 0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

Σ Pi) = 0,940 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba - 19 -

3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,00 0,00 -0,02 0,01 -0,02 0,00 0,00 0,04 0,00

11

Index polohy

Σ Pi) = 1,040

IP = P1 * (1 +

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,978 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Nadzemní část

Obestavěný prostor 7,60*4,40*(0,80+2,30+2,80*0,5)

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Nadzemní část Obestavěný prostor - celkem:

=

Typ NP

[m3] 150,48 m3


Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy mělké založení bez izolace P 100 2. Obvodové stěny dřevěné trámy (srubová stavba) S 100 3. Stropy dřevěné trámové s prkenným P 100 záklopem 4. Krov X 100 5. Krytina pálené tašky S 100 6. Klempířské práce nejsou součástí stavby C 100 7. Úprava povrchů impregnace a nátěr P 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné svlakové P 100 - 20 -

10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

nejsou součástí kůlny prkenné palubky není součástí stavby

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

P S P X S C P X P C S C

Obj. podíl [%] 8,00 31,30 21,80 0,00 11,20 1,60 6,30 0,00 3,80 1,30 9,70 5,00

C S C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,46 0,00 1,00 0,00

100 100 100

Upravený obj. podíl 3,68 31,30 10,03 0,00 11,20 0,00 2,90 0,00 1,75 0,00 9,70 0,00 70,56 0,7056

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku P 8,00 100,00 0,46 3,68 5,22 110 115 95,65 4,9929 1. Základy S 31,30 100,00 1,00 31,30 44,36 110 115 95,65 42,4303 2. Obvodové stěny P 21,80 100,00 0,46 10,03 14,21 110 115 95,65 13,5919 3. Stropy S 11,20 100,00 1,00 11,20 15,87 85,00 13,4895 5. Krytina P 6,30 100,00 0,46 2,90 4,11 95,00 3,9045 7. Úprava povrchů P 3,80 100,00 0,46 1,75 2,48 90,00 2,2320 9. Dveře S 9,70 100,00 1,00 9,70 13,75 95,00 13,0625 11. Podlahy Opotřebení: 93,7 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 055,00 0,7056 0,8000 2,0750

Základní cena upravená [Kč/m3]

=

1 235,72

Plná cena: 150,48 m3 * 1 235,72 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 93,7 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp

= * = *

185 951,15 Kč 0,063 11 714,92 Kč 0,978

- 21 -

Cena stavby CS

=

11 457,19 Kč

Kůlna dřevěná - zjištěná cena

=

11 457,19 Kč

1.6 Studna Oceňovaná studna je domácí zdroj pitné vody pro oceňovaný rodinný dům. Jedná se o kopanou studnu s ručním čerpadle, které je vystrojena rovněž elektrickým čerpadlem. S ohledem na skutečnost, kdy nebylo možné v čase zjištění změřit hloubku studny, odhaduji vzhledem k reliéfu prostředí její hloubku ve výši cca 8.0 m. Dle sdělení povinné je voda využívaná pro potřeby rodinného domu. Dále pak předpokládám, že studna byla zhotovena před cca 80 roky, průběžně udržována a přměřeně opotřebovávána. Opotřebení studny stanovuji tzv. lineární metodou s předpokládanou celkovou životností max. 100 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 8,00 m 1 ks 1 ks 2222


Pi -0,06 0,00 0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

Σ Pi) = 0,940 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku - 22 -

2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,00 0,00 0,00 -0,02 0,01 -0,02 0,00 0,00 0,04 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Σ Pi) = 1,040 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,978 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,00 Kč/m další hloubka: 3,00 m * 3 810,00 Kč/m ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,00 Kč/ks elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,00 Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny

+ + + + = * * =

9 750,00 Kč 11 430,00 Kč 2 054,00 Kč 10 780,00 Kč 34 014,00 Kč 0,8000 2,3020 62 640,18 Kč

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,200 12 528,04 Kč 0,978 12 252,42 Kč

Studna - zjištěná cena

=

12 252,42 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků

- 23 -

2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemky Oceňované pozemky parc.č. St. 5/1 - zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 31/1 - ostatní plocha (manipulační plocha) tvoří spolu jednotný funkční celek. Pozemek parc.č. St. 5/1 je zastavěný výše oceněnými objekty a spolu s nimi tvoří hospodářský dvůr, pozemek parc.č. 31/1 se nachází za stodolou směrem k místní obecní cestě a navazuje skrze vrata v oplocení pozemku na výše zmíněnou cestu, jež je ve vlastnictví obce Pavlovice. Pozemek je mírně svažitého charakteru, na nekultivovaném pozemku se nachází dva stromy, jehličňan a listnáč, oba neudržované téměř nulové hodnoty. Oplocení pozemku je vizuelně vlivem stáří a špatné údržby poškozeno. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Snížená únosnost základové půdy (složitější způsob zakládání stavby, např. základová deska, piloty apod.) - Svažitost původního rostlého terénu. 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez vlivu.

č. IV

Pi 0,00

II

-0,05

I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +

Σ Pi = 0,950 i=1


- 24 -

Pi -0,06 0,00 0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

Σ Pi) = 0,940 i=1

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,01 -0,02 0,00 0,00 0,04 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Σ Pi) = 1,040 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 0,950 * 1,040 = 0,929 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 175,03 Typ § 4 odst. 1

Název

Parcelní číslo St. 5/1

Výměra [m2] 1 450,00

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha 31/1 241,00 (manipulační) Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem - 25 -

Index

Koef.

0,929

Upr. cena [Kč/m2] 162,60

Jedn. cena [Kč/m2] 162,60

Cena [Kč] 235 770,00

162,60

39 186,60 274 956,60

Stavební pozemky - zjištěná cena

=

274 956,60 Kč

2.2 Pozemek (zahrada) Oceňovaný pozemek parc.č. 31/2, který je vedený v katastru nemovitostí jako druh pozemku zahrada je mírně svažitého charakteru, po obvodu vymezený neúplným oplocení, které je ve velmi špatném stavu. Na pozemku se nachází trvalé porosty neurčitého druhu a charakteru původu, nekultivované trvalé porosty a křoviny vznikly přirozeným náletem z porostů na sousedních pozemcích. Pozemek je samostatně přístupný z místní obecní cesty, netvoří jednotný funkční celek s pozemky zastavěnými budovou č.p. 5 s příslušenstvím. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo BPEJ

Výměra [m2] 716,00

Zahrada 32/2 52 901 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 716,00 m2

JC [Kč/m2] 9,00

Pozemek (zahrada) - zjištěná cena

60 % 60,00 % Úprava [%] 60,00

UC [Kč/m2] 14,40

Cena [Kč] 10 310,40 10 310,40

=

10 310,40 Kč

Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 5 1.1.2. Hospodářská část 1.1.3. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna zděná 1.2.2. Kůlna dřevěná 1.2.3. Studna

304 409,90 Kč 327 434,90 Kč 353 242,20 Kč 20 835,10 Kč 11 457,20 Kč 12 252,40 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 029 631,70 Kč - 26 -

2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemky 2.2. Pozemek (zahrada)

274 956,60 Kč 10 310,40 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

285 267,00 Kč

Celkem

1 314 898,70 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 314 898,70 Kč

Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 5 Oceňovaná nemovitost

Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

63,00 m2 463,00 m3 98,00 m2 2 407,00 m2

Popisy porovnatelných nemovitostí Zem. usedlost Rataje Celková cena: 4 635 000 Kč za nemovitost Adresa: Rataje (okres Benešov) - 27 -

Popis: Zemědělská usedlost 2 600 m2 se nachází v Ratajích u Vlašimi, 10 km EXIT 49 dálnice D1. Usedlost je v udržovaném stavu, obytné stavení 150 m2, plyn i elektřina v domě, telefonní přípojka, 2x studna, kanalizace u pozemku, hospodářské budovy 172 m2, stodola s novou střechou 236 m2, zastavěná plocha celkem 558 m2, přední nově oplocená zahrada 800 m2 a zadní zahrada 600 m2, možnost přikoupení i dalšího pozemku.

Rekreační chalupa Ctiboř Celková cena: 600 000 Kč za nemovitost Adresa: Ctiboř - Hrádek (okres Benešov) Popis: Nabízíme k prodeji chalupu o velikosti 3+1 v obci Hrádek u Vlašimi. Jedná se o přízemní kamennou budovu na pozemku 628 m2, ke které náleží půda a sklep. Zastavěná plocha 400 m2, užitná plocha 250 m2. Dispozice chalupy: kuchyň a 3 samostatné místnosti, kůlna. Vytápění lokální na tuhá paliva, voda z vlastní studny zavedena do domu, suché WC. Chalupa je určena k rekonstrukci, možnost půdní vestavby. Dům se nachází v klidné lokalitě. Dopravní dostupnost dobrá, Veškerá občanská vybavenost v 5 km vzdálené Vlašimi.

Zem. usedlost Tichonice Celková cena: 1 380 000 Kč za nemovitost Adresa: Tichonice - Soušice (okres Benešov) Popis: Prodej menší usedlosti v Soušicích u Kácova se stodolou, špýcharem a zahradou na pozemku 1 636 m2. Užitná plocha 120 m2. Do chalupy vstoupíme verandou, která má 2 vchody – do ulice a na zápraží, které nabízí soukromí za domem. Z krásné verandy vejdeme do přízemí, kde jsou tři větší místnosti, koupelna a spíž. Po schodišti vstup do druhého podlaží s kuchyní uprostřed a dvěma pokoji po stranách. U této kuchyně jsou dvě menší komory. Topení zajištěno tuhými palivy - kamna, krb. Voda z veřejného vodovodu nebo vlastní studny. Stavba je v dolní části smíšená, avšak převažuje cihla, v horní části je pouze cihla. V 70. letech byla provedena nástavba domu do patra a rekonstrukce koupelny v přízemí. K chalupě náleží hospodářské budovy, které je možné využít nejen k případnému chovu drobného zvířectva, ale i jako skladové prostory či garáž. Pozemek je rozdělen na zahradu s plodícími ovocnými stromy, zahrádku pro okrasné rostliny a dvůr. Jeho rozloha je 1636 m2. Chalupu nalezneme v krásné zeleni klidné vesničky Soušice u Kácova cca 300 m od řeky Sázavy, dům však není v záplavové zóně. I když se nemovitost nachází přímo uprostřed vesnice, je zde zajištěno naprosté soukromí. Dobrá dostupnost do Prahy (35 minut). Nájezd na dálnici D1 je vzdálený 2 km. Autobus staví přímo před domem, vlaková zastávka je 3km. Chalupa je v dobrém stavu, vhodná k rekreaci i trvalému bydlení. Dům lze využít i jako dvougenerační. - 28 -

Rekreační chalupa Trhový Štěpánov Celková cena: 1 590 000 Kč za nemovitost Adresa: Trhový Štěpánov - Střechov nad Sázavou (okres Benešov) Popis: Exkluzivně nabízíme k prodeji zemědělskou usedlost 4+1 v dobrém technickém stavu, na vlastním rozlehlém pozemku 5 374 m2 v krásné lokalitě obce Střechov nad Sázavou. Zastavěná plocha 196 m2, užitná plocha 127 m2. Dispozice: chodba (4,4 m2; 4,8 m2), komora (7,9 m2), kuchyně (7,5 m2), obývací pokoj (18 m2), 3 pokoje (12,3 m2; 13,5 m2; 11,8m2), spíž (2,6 m2), koupelna (4,75 m2), WC (1,6 m2). Sklep (21,5 m2), garáž (54,8 m2), chlív (30,4 m2), prostorná stodola. V podkroví (respektive na půdě) 107 m2 se nachází rozsáhlý, naprosto suchý prostor po celé délce stavby, který nabídne další rozšíření užitné plochy: k bydlení, vytvoření ateliéru apod. Voda čerpána z vlastní studny, odpady svedeny do septiku, topení řešeno kamny na tuhá paliva v kombinaci s akumulačními kamny. Občanská vybavenost: mateřská škola, základní škola, obchod, pošta, zdravotnické zařízení v nedalekém Trhovém Štěpánově 4km. Střechov nad Sázavou je vesnice, část města Trhový Štěpánov v okrese Benešov. Nachází se na sever od Trhového Štěpánova. Prochází tudy železniční trať Čerčany – Světlá nad Sázavou. Dopravní dostupnost: D1 - 500 m, Praha 62 km, Benešov 31 km, Vlašim 15 km, Zruč nad Sázavou 10 km, Ledeč nad Sázavou 26 km, Humpolec 40 km, Jihlava 66 km.

Srovnatelné nemovitosti Název: Zem. usedlost Rataje Lokalita Rataje (okr. Benešov) Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,75 0,95 1,05 0,80 0,70 0,95 1,00

Užitná plocha

Výměra pozemku.

98,00 m2

2 600 m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,40 18 824 Celková cena Jednotková cena 4 635 000 Kč

- 29 -

47 296 Kč/m2

Název: Rekr. chalupa Ctiboř Lokalita Ctiboř - Hrádek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,80 0,80 1,00 0,95 0,80 1,10 1,00

Užitná plocha

Výměra pozemku.

250,00 m2

628 m2

Upravená j. cena Celkový koef. KC Kč/m2 0,54 1 284 Celková cena Jednotková cena 600 000 Kč

2 400 Kč/m2

Název: Zem. usedlost Tichonice Lokalita Tichonice - Soušice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,75 1,00 1,05 0,90 0,80 1,00 1,00

Užitná plocha

Výměra pozemku.

120,00 m2

1 636 m2


Název: Rekr. chalupa Trhový Štěpánov Lokalita Trhový Štěpánov - Střechov n. S. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,75 0,95 1,05 0,80 0,85 0,95 1,00

- 30 -

11 500 Kč/m2

Užitná plocha

Výměra pozemku.

127,00 m2

5 374 m2


Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota

12 520 Kč/m2

1 284 Kč/m2 8 170 Kč/m2 18 824 Kč/m2 8 170 Kč/m2 63,00 m2 514 710 Kč

Poznámka: Pozemek parc.č. 31/2 - zahrada, který netvoří jednotný funkční celek s předmětnou nemovitostí lze obchodovat samostatně. Pozemek má vlastní přístup z nezpevněné obecní cesty, k hranicím pozemku nejsou přivedeny žádné veřejné energetické sítě. Reálnou jednotkovou cenu stanovuji odhadem v cenovém rozpětí od 80,- Kč/m2 do 120,- Kč/m2.

- 31 -

REKAPITULACE OCENĚNÍ

Při zjištění ceny obvyklé vycházím jednak porovnáním zjištěných hodnot dle jednotlivých metodik, zvláště pak kladu důraz na porovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě. V daných lokalitách resp. v okruhu do 5.0 km jsou nabízeny k obchodování nemovitosti srovnatelné s posudkem dotčeným rodinným domem č.p. 5 s příslušenstvím. Při zjištění srovnávací hodnoty jsem vycházel z vlastního šetření, vlastní zkušenosti, znalosti situace a údajů uvedených na realitních internetových stránkách renomovaných společností. Hodnota dle cenového předpisu Hodnota porovnávací

1 314 900,00 Kč 514 710,00 Kč

Po zvážení všech skutečností a zjištění výše uvedeného stanovuji cenu obvyklou nemovitosti, rodinného domu č.p. 5 s příslušenstvím, které se sestává z hospodářské části, vedlejších staveb, studny, venkovních úprav a stavbou dotčených pozemků parc.č. St. 5/1 - zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 31/1 - ostatní plocha (manipulační plocha) a parc.č. 31/2, vedená v katastru nemovitostí jako druh pozemku zahrada včetně trvalých porostů v katastrálním území Pavlovice u Vlašimi, obec Pavlovice, okres Benešov, kraj Středočeský v zaokrouhlené výši ceny zjištěné dle § 4 zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů porovnávacím způsobem

515 000,- Kč (Slovy: pětsetpatnácttisíc Kč)

V Praze, 14. 4. 2014 Zdeněk Salvet Přímětická 1185/8 140 00 Praha 4 - Michle

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vyhotovil jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni, dne 6.10.1993, č.j. 2052/93, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady staveb a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod č. 4224 - 054 - 2013 znaleckého deníku.

- 32 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH

Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí, který vyhotovil dne 4. 12. 2013 tzv. dálkovým přístupem Český úřad zeměměřičský a katastrální z listu vlastnictví č. 118 pro katastrální území Pavlovice u Vlašimi, obec Pavlovice, okres Benešov, kraj Středočeský. Kopie katastrální mapy.

- 33 -

ZNALECKÝ POSUDEK. č

Recommend Documents