ZNALECKÝ POSUDEK č. 4053-3-2015 o obvyklé ceně nemovitosti - spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k celku, pozemkům parcel.č. 392 zastavěná plocha a nádvoří a parcel.č. 391 zahrada, se stavbou rod.domu na pozemku parc.č. 392, obec Ústí nad Labem, k.ú. Božtěšice, okres Ústí nad Labem, kraj Ústecký
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 10 (č.j. 167 EX 262/07-110) dřívě (033 EX), JUDr. Igor Ivanko Na Zátorce 590/12 Praha 6
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti, (č.j. 167 EX 262/07-110), dříve 033 EX), ocenění podílu ve výši 1/2 k celku.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 24.10.2014 znalecký posudek vypracoval: Znalecký a expertní institut Praha, s.r.o. Na Vlastním 2316/7 130 00 Praha 3 Žižkov
Jan Čech Českobrodská 46 190 12 Praha 9
Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 21 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. V Praze 15.1.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je : I. Zjištění obvyklé ceny všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného (podílu ve výši 1/2 k celku), zapsaných na LV č.127, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, okres a obec Ústí nad Labem, k.ú. 608955 Božtěšice, pozemků zastavěné plochy a nádvoří parcel.č. 392 zastavěné plochy a nádvoří a parcel.č. 391 zahrada, se stavbou rod.domu na pozemku parc.č. 392. II. Ocenit jednotlivá a práva a závady s uvedenými nemovitými věcmi spojené. Obvyklá cena (§2, odst. 1 zák.č.151/97 Sb.) se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího ani kupujícího, ani vlivy osobní obliby.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
pozemky parcel.č. 392 a parcel.č. 391, se stavbou rod.domu č.p. 118, na pozemku parcel.č. 392 Adresa předmětu ocenění: Lidická 118 288 02 Ústí nad Labem, Božtěšice Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Božtěšice Počet obyvatel: 93 747 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 320,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.10.2014 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Podklady dodané objednatelem, Přílohy : -Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanka, č.j. 167 EX 262/07-110 (dřívě 033 EX) -Výpis z KN LV č. 127, okres a obec Ústní nad Labem, k.ú. 608955 Božtěšice /18 stran přílohy/ Podklady opatřené z veřejných zdrojů znalcem : -Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. -Kopie katastrální mapy a další mapové podklady, mapa oblasti /1 strana přílohy/ -Fotodokumentace pořízená při místním šetření /1 strana přílohy/ -Databáze realizovaných ocenění nemovitostí -Údaje specializovaných realitních serverů (porovnání obdobných typů nemovitostí), např. S.reality, Reality.cz, RealityMix, RealCity - Odborná literatura (Znalec, časopis Komory soudních znalců ČR, Teorie oceňování nemovitostí, Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí, a další) Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 24.10.2014, bez přítomnosti vlastníků. Oba spoluvlastníci byli vyzváni ke zpřístupnění nemovitosti doporučenou korespondencí, kterou -2-
nepřevzali, vrátila se zpět. Při prohlídce bylo zjištěno, že vstup na pozemek je volný. Znalcem byla provedena obhlídka domu při které byly zjištěny vnější rozměry domu a dále nahlédnutím do některých oken bylo zjištěno, že dům je vybydlený, vnitřní vybavení domu je buď zcela odstraněno, nebo je poničeno a nejspíš tak nefunkční. Uvnitř se nachází velký nepořádek.
5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN LV č. 127 : Parcelní číslo: 391 Obec: Ústí nad Labem [554804] Katastrální území: Božtěšice [608955] Výměra [m2]: 241 Druh pozemku: zahrada Vlastnické právo, Dandová Pavlína, Svatopluka Čecha 691/14, 41901 Duchcov Kopřiva Lubomír, Lidická 118, Božtěšice, 40340 Ústí nad Labem
Podíl 1/2 1/2
Parcelní číslo: 392 Obec: Ústí nad Labem [554804] Katastrální území: Božtěšice [608955] Číslo LV: 127 Výměra [m2]: 229 Druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba Budova s číslem popisným: Božtěšice [8958]; č.p. 118; rodinný dům Stavba stojí na pozemku: p.č. 392 Stavební objekt: č.p. 118 Adresní místa: Lidická č.p. 118 Vlastnické právo Dandová Pavlína, Svatopluka Čecha 691/14, 41901 Duchcov Kopřiva Lubomír, Lidická 118, Božtěšice, 40340 Ústí nad Labem
Podíl 1/2 1/2
Práva a závady s nemovitými věcmi spojené Věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva, než ta která jsou uvedena na LV č. 127 ze dne 10.10.2014, nebyla zajištěna, ani nebyla doložena. Zápisy v části C LV - Omezení vlastnického práva, zástavní práva exekutorská, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, Nařízení exekuce, dále v části D LV - Plomby a upozornění, Práva k nemovitostem jsou dotčena změnou V-6958/2014-510, se nepovažují za závadu v tom smyslu. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Zápisy v části C LV - Omezení vlastnického práva, zástavní práva exekutorská, zástavní právo soudcovské, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, a dále v části D - Jiné zápisy, Plomby a upozornění, Práva k nemovitostem jsou dotčena změnou V-6958/2014-510, se nepovažují za závadu vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) a nejsou ve znaleckém posudku promítnuta.
6. Dokumentace a skutečnost Stavební dokumentace nebyla k dispozici.
-3-
Základní předpoklady a omezující podmínky při vypracování znaleckého posudku Prohlášení: Znalec nemá žádný majetkový prospěch, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění, ani není majetkově, ani personálně propojen s objednatelem. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost poskytnutých údajů a informací, ze kterých znalec vycházel se nepřebírá odpovědnost a předpokládá se jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: Obvyklou cenu nelze přesně zjistit, je pouze možné se jí výpočtem, více či méně, přiblížit. Výsledná hodnota v tomto ocenění je kalkulována pro účel uvedený v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné účely než uvedené, nepřebírá znalec odpovědnost z toho plynoucí. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jako jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktury transakce (např. způsob financování, atd.), nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti, nebo jiné podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, nebo změnu v tržních podmínkách, nelze převzít odpovědnost.
7. Celkový popis nemovité věci Informace o nemovitosti Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 391 a parc.č. 392, se stavbou rod.domu č.p. 118 na pozemku parc.č. 392 v obci Ústí nad Labem, část obce Božtěšice, k.ú. Božtěšice. Příslušenství je tvořeno přilehlými venkovními úpravami minimálního rozsahu. Božtěšice jsou okrajovou částí města Ústí nad Labem, severně od centra, při výjezdové komunikaci č.528 směrem k dálnici D8 vedoucí do SRN. Nemovitost nebyla znalci zpřístupněna.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rod.dům na pozemku parc.č. 392 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka -4-
č. I
Pi -0,03
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - spoluvlastnictví 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - podílové spoluvlastnictví 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - vybydlený dům 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
V
0,00
II I
0,00 -0,04
I IV
-0,20 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + S Pi) = 0,730 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - v okolí výstavba III 0,05 nových rod.domů 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + S Pi) = 1,020 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,745
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rod.dům na pozemku parc.č. 392 Předmětem ocenění je samostatně stojící rod.dům na pozemku parc.č. 392, obec Ústí nad Labem,
k.ú. Božtěšice, nezjištěného stáří a vybavení. -5-
Prohlídkou vně objektu bylo zjištěno že se jedná o patrový, částečně podsklepený RD, s přízemím, patrem a půdním prostorem. Nosná konstr.je zděná, fasáda je vápenná hladká, střecha je sedlová s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozink.plechu. Bleskosvod není. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké plné a částečně prosklené. Podlahy jsou dřevěné, bez pochozí vrstvy. Vnější vizuální prohlídkou byly zjištěny rozměry půdorysu nemovitosti, nahlédnutím do okna v přízemí je odhadnut stav vnitřního vybavení, které převážně chybí, uvnitř je velký nepořádek. Objekt má přípojku plynu, el.energie, vodovod a kanalizace. Příslušenství hlavní stavby jsou venkovní úpravy malého rozsahu, přípojky inženýrských sítí, neúplné oplocení do ulice a chodníček od branky ke vchodu do domu. Odhadované stáří domu je cca 75-80 roků, se stavebními úpravami v 60-tých letech min.století, cca před 45 roky a pravděpodobně dílčími vnitřními před cca 20-25 roky. Ke dni ocenění je dům prázdný a neobydlený, vnitřní vybavení je odstraněno nebo znehodnoceno. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Ústí nad Labem 75 let 2 296,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží zastavěná plocha: 8,65*4,7 přízemí: (8,65*8,65)+(2,8*3,8)+(3*2,6) patro: 8,65*8,65 Název podlaží zastavěná plocha: přízemí: patro:
Zastavěná plocha 40,66 m2 93,26 m2 74,82 m2
= = =
Konstrukční výška 1,90 m 2,90 m 2,65 m
Obestavěný prostor obestavěný prostor:
(40,66*1,9)+(74,82*5,55)+(74,82*0,5*1,6)+(1 = 8,4*2,9) Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,24
40,66 m2 93,26 m2 74,82 m2
605,72 m3 605,72 m3 93,26 m2 208,74 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo -6-
č. I
Vi typ B
III III
0,00 0,00
3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva - nefunkční 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu - oplocení, vrata a vrátka, chodníček 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - vybydlený dům 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) - nutná rekonstrukce Koeficient pro stáří 75 let: s = 1 - 0,005 * 75 = 0,625
I III V
-0,02 0,02 0,08
I II
-0,08 -0,05
I II
0,00 -0,03
II
0,00
II
0,00
I
-0,10
V
0,40
12
Index vybavení
IV = (1 +
S Vi) * V13 * 0,625 = 0,205
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,730 Index polohy pozemku IP = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 296,- Kč/m3 * 0,205 = 470,68 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 605,72 m3 * 470,68 Kč/m3 * 0,730 * 1,020= 212 285,68 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Rod.dům na pozemku parc.č. 392 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= =
Rod.dům na pozemku parc.č. 392 - zjištěná cena
=
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky parcel.č. 391 a 392, k.ú. Božtěšice, Ústí nad Labem Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání -7-
*
212 285,68 Kč 212 285,68 Kč 1/2 106 142,84 Kč
Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + S Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,730 Index polohy pozemku IP = 1,020 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,730 * 1,000 * 1,020 = 0,745 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 320,Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 392
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 391 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index
Koef.
0,745
Upr. cena [Kč/m2] 983,40
Výměra [m2] 229,00
Jedn. cena [Kč/m2] 983,40
Cena [Kč] 225 198,60
241,00
983,40
236 999,40 462 198,-
Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= *
462 198,- Kč 1/2
Pozemky - zjištěná cena
=
231 099,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rod.dům na pozemku parc.č. 392
106 142,80 Kč -8-
1. Ocenění staveb celkem
106 142,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
231 099,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
231 099,- Kč
Celkem
337 241,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
337 241,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
337 240,- Kč
slovy: Třistatřicetsedmtisícdvěstěčtyřicet Kč
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti -----------------------------------------------Metodika, Rekapitulace zjištěných cen ------------------------------------------------Zjištění obvyklé ceny nemovitosti je obecně stanovena na základě hodnot zjištěných Nákladovou (reprodukční), výnosovou a porovnávací metodou. Nákladová cena nemovitosti, resp. staveb, vychází z aktuálního oceňovacího předpisu, vyhlášky MF ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění, o oceňování majetku. Takto zjištěná cena ovšem reprezentuje zejména stavební hodnotu nemovitosti, sníženou o přiměřené opotřebení a zpravidla nemusí odrážet skutečnou obchodovatelnou cenu. Výnosová cena je součet výnosové ceny stavby a pozemku. Vyjadřuje budoucí výnos z jejího pronájmu, od kterého se odečtou náklady na údržbu a správu a čistý výnos je kapitalizován na současnou hodnotu. Porovnávací cena nemovitosti se zjistí porovnáním aktuálně nabízených srovnatelných typů nemovitostí na trhu, v daném místě, ke dni ocenění. Porovnávací cena bývá nejvhodnější pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí. Reálná OBVYKLÁ CENA, (tržní), nemovitosti bývá zjištěna jako průměr, případně vážený průměr, takto zjištěných cen, nebo je za obvyklou cenu zvolena jen jedna z těchto cen, v závislosti na typu, nebo druhu, oceňované nemovitosti, s patřičným zdůvodněním. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Nález -------Pozemky celk.výměry 470 m2 se stavbou rod.domu č.p. 118 na pozemku parc.č. 392, s -9-
příslušenstvím, obec Ústí nad Labem, k.ú. Božtěšice. Prázdný neobývaný dům, bez údržby v neobyvatelném stavu. Bez nutné rekonstrukce nelze užívat. Vnitřní prohlídka nebyla umožněna. Hodnocení --------------Nemovitost nelze obývat. Stav nemovitosti vyžaduje nutnou rekonstrukci. Oproti neuspokojivému stavu domu je jeho bezprostřední okolí upravené, jedná se o rezidenční část města, kde jsou starší i nově postavené rodinné domy. Lokalita se nadále rozvíjí. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti - použitá metoda ------------------------------------------------------------------Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti bývá jako nejvhodnější zvolena porovnávací cena nemovitosti. V lokalitě Božtešice nebyl nalezen žádný dům k prodeji. V okolní lokalitě města Ústí nad Labem byl nalezen jeden porovnatelný dům k prodeji. Ostatní domy jsou větší a obyvatelné. http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/usti-nad-labem-svadov-olsinky/3724918876 #img=22&fullscreen=false : Prodej rodinného domu 90 m2 Olšinky, Ústí nad Labem - Svádov - 699 000 Kč Nabízíme Vám podsklepený dvoupodlažní rodinný dům se zastavěnou plochou a zahrádkou (117m2), který se nachází v obci Olšinky 3 km od centra Ústí nad Labem. Celková cena: 699 000 Kč za nemovitost, včetně provize Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 90 m2 Plocha pozemku: 117 m2 Sklep: 20 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Při výpočtu obvyklé ceny je dále zohledněna skutečnost, že se jedná o ocenění ideální 1/2 k celku nemovitosti, což v praxi znamená možné praktické komplikace při výkonu a užívání spoluvlastnického práva nemovitosti. Tato skutečnost je zohledněna použitím koeficientu 0,85 tj. slevou 15% z matematicky vypočtené 1/2 ceny. Zjištění porovnávací ceny id. 1/2 nemovitosti : Porovnávací cena nemovitosti, celku činí 699.000,- Kč. Cena id 1/2 nemovitosti 349.500,- Kč Klady – rezidenční lokalita Zápory – neobyvatelný dům, neudržovaný stav, nutná rekonstrukce, ocenění ideálního podílu ve výši 1/2 k celku Zjištění obvyklé ceny nemovitosti : 349.500,-
* 0,85
=
297.075,- Kč
- 10 -
zaokrouhleně
297.000,- Kč
Zjištěná obvyklá cena nemovitosti, id. 1/2 k celku, s přihlédnutím ke všem zjištěným okolnostem činí 297.000,- Kč.
Obvyklá cena nemovitosti byla zjištěna ve výši 297.000,- Kč slovy: Dvě stě devadesát sedm tisíc Kč
V Praze 15.1.2015
Jan Čech Českobrodská 46 190 12 Praha 9
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 8.1.1993 pod č.j. Spr. 1151/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvl. specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4053-3-2015 znaleckého deníku.
- 11 -
Přílohy: 1. Fotodokumentace 2. Katastrální mapy 3. List vlastnictví
- 12 -
- 13 -
