ZNALECKÝ POSUDEK č. 50-4109 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu 1/8 k rodinnému domu č.p. 135 s příslušenstvím v katastrálním území Točná, obec - Praha, okr. Hlavní město Praha, postaveném na parcele číslo 589. Vlastník nemovitosti : Procházka Antonín, Na Stráňkách 135, Točná ........ 7/8 Procházka Petr, č.p. 57, Třebíz ............................ 1/8
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 3550/09-54 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 26.8.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 3.9.2013
1. Úvod – 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně.
Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením § 336 o.s.ř.
Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od 1.1.2009 používá pro ocenění rodinných domů tzv. porovnávací metodu, která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé.
Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o starší rodinný dům s pozemkem v městské části Prahy 4, Točná. Jedná se o ocenění jen spoluvlastnického podílu na budově rodinného domu bez pozemku ! Nemovitost je ale oceněna jako běžný funkční celek a až v závěru je skutečnost, že se jedná jen o 1/8 na rodinném domě, zohledněna ! Pro ocenění je dále použita kombinace metod – nákladová, věcná a zejména porovnávací. 1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti – rodinný dům č.p. 135 s příslušenstvím a s pozemkem, v katastrálním území Točná, obec Praha, okr. Hlavní město Praha. Vše evidované na listu vlastnictví číslo 654 a 1037. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného.
-2-
1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : VZP ČR proti povinnému : Petr Procházka, bytem Třebíz 57, 273 75 Třebíz. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti (§ 336 o.s.ř. a § 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou.
1.4. Ocenění je provedeno ke dni 26.8.2013.
1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 3/2008 Sb. v aktuálním znění (prováděcí vyhláška) oceňování majetku –
+ Zákon č.151/97 Sb. o
- Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění – - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2012 – 2013 - Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí – časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu , nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM – - Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí – - Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny) -3-
2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 26.8.2013 – za účasti paní Dany Procházkové, která také znalci poskytla PD a další podklady pro vyhotovení znaleckého posudku. 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 654 pro katastrální území Točná, obec Praha, okr. Hlavní město Praha. V části A je zapsán vlastník – Procházka Antonín ......... 7/8 Procházka Petr ................. 1/8 V části B – vlastnictví rodinného domu č.p. 135 na st. 589 ...... LV 1037 V části C - nařízení exekucí, usnesení soudu ... V části E – nabývací listiny (smlouvy), Podrobně – viz přílohy ocenění.
2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3. (podrobně)
3. Posudek – ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 jen na budově rodinného domu č.p. 135, bez pozemku a příjezdu, na základě exekučního příkazu. V tomto příkazu je majetek specifikován – rodinný dům č.p. 135, katastrální území Točná, Praha 4, ulice Na Stráňkách. Povinný je Petr Procházka.
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace). -4-
Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 3/2008 v aktuálním znění (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování rodinných domů používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí zejména pro porovnávací způsob ocenění ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky. (Bližší - viz dále). Tyto obecně známé a používané metody a principy ocenění jsou v tomto případě znehodnoceny a zkresleny tím, že se jedná jen o 1/8 podílu na budově č.p. 135. Pozemky jsou jiného vlastníka a žádná věcná břemena přístupu apd. nejsou zřízena !
3.3. Zjištění administrativní ceny Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 rodinného domu č.p. 135 s příslušenstvím, postaveném na pozemku číslo parcely 589. Jedná se jen o tento spoluvlastnický podíl 1/8 na stavbě rodinného domu, evidovaného na LV číslo 654 ! Zastavěný pozemek a přináležející zahrada jsou evidovány na LV číslo 1037 a nejsou předmětem ocenění. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce na základě usnesení Okresního soudu v Kladně, č.j. 54 Nc 5820/2009-6, ze dne 4.8.2009, pravomocného dnem 3.3.2010, kterým byla nařízena exekuce vykonatelného platebního výměru VZP ČR a další, k vymožení pohledávky, proti povinnému : Petr Procházka, bytem Třebíz 57, 273 75 Třebíz. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu § 59 a § 66 exekučního řádu. Dle § 66, odst. 5 ex. řádu „ znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu” ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle § 69 ex. řádu ve spojení s ust. § 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v § 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( § 66 ex. řádu a § 336 o.s.ř. ) Žádná práva, nebo závady ve smyslu výše uvedeného nejsou zjištěny. ( Zástavní práva, exekuce a další, viz LV, nejsou závadami ve smyslu výše uvedeného ). Skutečnost, že se jedná jen o 1/8 podíl na vlastním RD, bez zabezpečení přístupu, příjezdu je zohledněno ve výši odhadované obvyklé ceny tohoto podílu ! Jedná se o výrazně zúžený nemovitý majetek - 1/8 RD, která se běžně neobchoduje. Posudek je tedy vyhotoven jako za běžnou nemovitost, včetně příslušenství a pozemku, s tím, že až v závěru ocenění je zohledněna výše uvedená skutečnost. ( Do dražby přináleží jen 1/8 vlastního RD, což je prakticky velmi málo obchodovatelné ). -5-
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům č.p. 135 Na Stráňkách 135 143 00 Praha 4 - Točná Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Točná Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.8.2013 za přítomnosti paní Procházkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 29.7.2013, číslo listu vlastnictví 654 katastrální území Točná, okr. Hlavní město Praha - Snímek katastrální mapy vyhotovený na cuzk.cz - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 3550/09-54 ( ustanovení znalce, zpřesnění úkolu ) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 3550/09-6
088EX
- Ocenění předmětné nemovitosti pro potřeby Uni Credit Group, ze dne 21.5.2013, vyhotovil M. Kapek - Obvyklé ceny stavebních pozemků v místě, zasíťování předmětné lokality - Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( zejména Internet, www. sreality.cz ) viz přílohy posudku - Vlastní databáze cen nemovitostí - Údaje sdělené paní Danou Procházkovou při místním šetření - Projektová dokumentace JZD ROZKVĚT Cholupice, schválená ONV Praha západ, ze dne 13.5.1970, č.j. Výst. 4431/70 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 654 pro katastrální území Točná, okr. Hlavní město Praha. -6-
Přináležející pozemky, které nejsou předmětem exekučního řízení, jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 1037. Bližší - viz přílohy posudku.
6. Dokumentace a skutečnost . Předložené podklady a dokumentace odpovídají kontrolnímu zaměření znalce. Způsob užívání nemovitosti je shodný s právním stavem. Pozn. Příslušenství k rodinnému domu jako jsou zejména venkovní úpravy, jsou obsaženy v ceně rodinného domu, která je zjištěna porovnávacím způsobem.
7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost se nalézá v zastavěném území městské části Praha 4, Točná, která není s kmenovou částí hlavního města v souvislé zástavbě. Praha 4 - Točná je zástavbou venkovského charakteru umístěná na jižním okraji Prahy, v sousedství Dolních Břežan.Celé toto jižní okrajové území je od souvislé zástavby města odděleno koridorem dálničního obchvatu Prahy č. R 1, který se nachází severně od Točné. V situování Točné se nemovitost nachází západně od jejího centra, uprostřed klidné stabilizované zástavby rodinných domů. Dále již navazuje lesní prostředí a zemědělské pozemky. Přístup po asfaltové místní komunikaci, ulice Na Stráňkách, ve které jsou uloženy řady inž. sítí - elektro NN, VO, vodovod. Tato místní komunikace se po cca 200 m napojuje na hlavní silnici dále na Dolní Břežany, resp. Komořany a Zbraslav. Dopravní spojení MHD, časté linky PID, autem napojení na R1, Starou Benešovskou, Komořanskou. Občanská vybavenost v místě prakticky není, za vším nutné dojíždět - Dolní Břežany, Zbraslav a dále již vnitřní Praha. Nemovitost je starším rodinným domem, původní výstavba pro zaměstnance JZD Cholupice, s menším pozemkem.
Pozn. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro který jsou rozhodující hlavní stavby a pozemky. Příslušenství hlavní stavby a vedlejší stavby závěry ocenění výrazně neovlivní a proto nejsou dále podrobně posuzovány. Při porovnávacím způsobu ocenění rodinného domu jsou v ceně zahrnuty i venkovní úpravy tvořících jeho příslušenství, kromě vyjmenovaných položek ( § 26 a, cenové vyhlášky ). Dále je uveden jen jejich stručný výčet : - Studna - kopaná, původního datování, dle podkladů hloubka 12,0 m - Sklad u garáže - zděná stavba volně navazuje na jižní stranu garáží. Přízemní, pultová střecha, vlnitý eternit. Zast. plocha 59 m2, OP 163 m3. Stavební stav zhoršený. - Chlévky - Zděný objekt, tl. stěn 30 cm, z roku 1992. Přízemí a půda, pultová střecha. Zast. plocha 48 m2, OP 251 m3. Stavební stav mírně zhoršený, bez údržby. - Chlévky II - Zděný objekt, tl. stěn 30 cm, pultová střecha, vlnitý osinkocement. jednoduchá okna, svlakové dveře, betonová podlaha. Stavební stav zhoršený. Zast. plocha 43 m2, OP 119 m3. - Vrata a vrátka - ocel. profily,část plechová výplň - Přípojky inž. sítí, elektro NN, vodovod, vodárna, odpadní jímka, kanalizace do jímky - Oplocení - ocelové sloupky a rámy s pletivem - Betonové plochy u RD a dvůr - Event. další venkovní úpravy -7-
Jedná se o dokončený rodinný dům o velikosti OP do 1 100 m3, postavený klasickou technologií. Vedlejší stavby jsou oceněny jako příslušenství k RD a proto lze použít porovnávací způsob ocenění ve smyslu § 26 a vyhlášky.
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 135 b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 135 Popis Samostatná stavba situována s odstupem do pozemku, na st. číslo 589. Klasické stavební materiály, zděné provedení z cihel. Stropy betonové desky do I profilů, schody betonové, obložené dřevem. Plochá střecha, dřevěná zavětrovaná konstrukce. Živičná krytina, běžné klempířské prvky. Břízolitová fasáda, zdvojená okna, hladké dveře. ÚT, staré litinové články, elektrokotel. Podlahy koberce, PVC, dlažby. Původní, jednoduché vnitřní vybavení a provedení. bez rekonstrukcí a modernizací. Zahnilé dřevěné prvky stavby, zařiz. předměty a instalace na hranici technické životnosti, zanedbaná údržba. Stavebně - technický stav je kvalifikován jako zhoršený. Stavba je podsklepena, obsahuje 2. NP, bez podkroví. Vnitřní dispozice 3+1 s příslušenstvím bytu, vestavěná garáž. Nebytové prostory nejsou. Stavba je rodinným domem ve smyslu vyhl. č. 501/2006 Sb. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Praha 13 31 let 6 615,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 9,65*8,40 1. NP: 81,06+1,50*4,10 2. NP: -8-
= = =
81,06 m2 87,21 m2 81,06 m2
Název podlaží 1. PP: 1. NP: 2. NP:
Zastavěná plocha 81,06 m2 87,21 m2 81,06 m2
Konstrukční výška 2,50 m 2,90 m 2,95 m
Obestavěný prostor stavba: Obestavěný prostor - celkem:
= =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,86
760,00 m3 760,00 m3 87,21 m2 249,33 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - s plochou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 31 let: 0,80
č. IV III III I I III
Vi typ D 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
III III
0,00 0,85
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,80 = 0,666 i=1
Index polohy Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části II obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 4. Dopravní spojení - špatná dostupnost centra obce, špatné dopravní I spojení -9-
Pi -0,03 0,00 0,00 -0,02
5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
III
0,02
II III II
0,00 0,00 0,00
č. III
Ti 0,00
II
0,00
I
-0,05
8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - zástavní práva, exekuce, soudní rozhodnutí ... 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,666 * 0,970 * 0,950 = 0,614 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 6 615,- Kč/m3 * 0,614 = 4 061,61 Kč/m3 CP = CU * OP = 4 061,61 Kč/m3 * 760,00 m3 = 3 086 823,60 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
3 086 823,60 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek Popis Zastavěná plocha se zahradou tvoří navzájem funkční celek, vlastnicky náležející do výlučného vlastnictví pana Antonína Procházky. Obdélníkový tvar, velmi mírně sklonitý charakter k jihu. Pro dané území je vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Jednotková cena činí 2 680,Kč/m2. Takto stanovená cena se neupravuje žádnými srážkami, nebo přirážkami. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ
Název
§ 27 cenová mapa zast. plocha § 27 cenová mapa zahrada Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 589 600/11
- 10 -
Výměra [m2] 92,00 569,00
Jedn. cena [Kč/m2] 2 680,00 2 680,00
Cena [Kč] 246 560,1 524 920,1 771 480,-
Pozemek - - zjištěná cena
=
1 771 480,- Kč
Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 135
3 086 823,60 Kč
a) Ocenění staveb celkem
3 086 823,60 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
1 771 480,- Kč
b) Ocenění pozemků celkem
1 771 480,- Kč
Celkem
4 858 303,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
4 858 303,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
4 858 300,- Kč
slovy: Čtyřimilionyosmsetpadesátosmtisíctřista Kč Spoluvlastnický podíl ze stavby rodinného domu činí 385.853,- Kč
3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity jednotkové ceny z cenových ukazatelů ÚRS, a.s. a ty jsou ještě případně upraveny dle vlastní databáze (oceňování pro potřeby peněžních ústavů, novostavby s dodavatelskými smlouvami „na klíč“ apd.).
Výčet oceňovaných nemovitostí 3.4.1. Rodinný dům č.p. 135 3.4.2. Pozemek
- 11 -
3.4.1. Rodinný dům č.p. 135 Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry – viz administrativní cena. OP celkem - (dle vyhlášky) 760,0 m3 ZCU – základní cena 5 400,- Kč/m3 OP Reprodukční cena – 760,0 m3 OP * 5 400,- Kč Znehodnocení opotřebením - (technický odhad) 45% Věcná hodnota rodinného domu č.p. 135 ke dni ocenění
4,104.000,- Kč - 1,846.800,- Kč 2,257.200,- Kč
3.4.2. Pozemek Cena je převzata z administrativní ceny, včetně zdůvodnění, - cenová mapa Výměra celkem 661,0 m2
Věcná hodnota pozemku ke dni ocenění
1,771.480,- Kč
3.4. Věcná hodnota – rekapitulace 3.4.1. Rodinný dům č.p. 135 3.4.2. Pozemek
2,257.200,- Kč 1,771.480,- Kč
3.4. Věcná hodnota ke dni ocenění celkem
4,028.680,- Kč
Spoluvlastnický podíl 1/8 ze stavby rodinného domu činí 282.150,- Kč
3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci.
- 12 -
V místě a bližším okolí nejsou zjištěny žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti obvyklých cen).
Výnosová hodnota se nestanovuje !
3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.6.1. Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) nemovitostí rodinných domů jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro městskou část Točnou a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK a Internetu (viz přílohy posudku). Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 10% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, vybavení, technický stav, běžný pozemek. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru a dle porovnávacích (přiložených) nemovitostí je odhadována obvyklá cena, nemovitosti jako celek, v rozpětí - 4,800.000,- Kč – 5,200.000,-Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob – rodinného domu č.p. 135 evidované na LV číslo 654 a 1037, v katastrálním území Točná, obec Praha, okr. Hlavní město Praha, je odhadována na spodní hranici cenového rozpětí (princip opatrnosti) -
4,800.000,- Kč 3.6.2. Rekapitulace kategorií ocenění – 3.3. Administrativní cena (stavby+pozemek) 4,858.300,- Kč 3.4. Věcná hodnota nemovitosti (stavby+pozemek) 4,028.680,- Kč 3.5. Výnosová hodnota nemovitosti - se nestanovuje 3.6. Výsledná tržní hodnota 3.6.1. Porovnávací hodnota – rozpětí (celá nemovitost) 4,800.tis. –5,200.tis.Kč
- 13 -
3.6.3. Závěrečná analýza Jedná se o exekuční příkaz k ideálnímu spoluvlastnickému podílu ve výši 1/8 a to jen ke stavbě rodinného domu č.p. 135, evidovaného na LV číslo 654 pro katastrální území Točná, obec Praha. V předchozí části posudku jsou určeny a zjištěny jednotlivé kategorie ocenění vždy pro celou funkční nemovitost, přičemž pozemky jsou evidovány na LV číslo 1037 a nejsou předmětem exekuce. Podíl pouze na rodinný dům není prakticky běžně (veřejně) obchodovatelný. Reálně lze uvažovat jen vykoupení tohoto podílu spoluvlastníkem (příbuznými), kteří budou mít zájem udržet vlastnictví celé nemovitosti tzv. v rodině. Potom záleží zejména na finančních možnostech rodiny většinového spoluvlastníka. Z předchozích kategorií ocenění vyplývá procento zastoupení vlastníka rodinného domu na celé nemovitosti ve výši cca 55%. Potom z obchodovatelné celkové částky 4.800. tis. Kč činí 55% asi 2.640.tis.Kč a z této částky 1/8 = 330.tis.Kč. Protože je skoro jisté, že cizí právnická osoba se dražby nemůže zúčastnit (kdo by si kupoval 1/8 rodinného domu bez přístupu a příjezdu), je zřejmé, že vykoupení podílu 1/8 zůstává reálně v možnostech rodiny a potom tato teoreticky vypočítaná hodnota je vysoká. Na základě všech dostupných informací a uvedeného rozboru odhaduji obchodovatelnou obvyklou cenu podílu 1/8 ve výši 200.000,- Kč
4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti – ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 rodinného domu č.p. 135 na pozemku číslo parcely 589, evidovaného na LV číslo 654 pro katastrální území Točná, obec Praha, okr. Hlavní město Praha, ve výši (dodržení principu opatrnosti) :
200.000,- Kč
Tj. slovy : Dvěstětisíc Kč
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
- 14 -
Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] V Říčanech 3.9.2013
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.Spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 50-4109 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 50-4109.
- 15 -
Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 654 ze dne 29.7.2013 ( 5. listů ) 5 Snímek katastrální mapy ( cuzk.cz ) 1 Mapa oblasti - širší vztahy 1 Fotodokumentace nemovitosti pořízená při místním šetření 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Porovnávací nemovitosti ( inzerce ) 4 x 4 Informace o parcele č. 600/11 1 Informace o parcele č. 589 1 Cenová mapa 1
- 16 -
RD č.p. 135, Točná
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
