ZNALECKÝ POSUDEK . 2345 o cen spoluvlastnického podílu 6/8 adové, jednopodlažní garáže, bez .p./ .e. na pozemku parc. . st.420 a pozemku parc. . st.420 v druhu zastav ná plocha a nádvo í katastrálního území Popkovice, obec Pardubice, okres Pardubice zapsaných na LV . 4505.
Objednatel posudku:
el posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych, Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Návrh ceny obvyklé pro prodej nemovitostí dle exeku ního p íkazu Exeku ního ú adu Praha 2 .j. 132 EX 16932/09-5/ Fe (usnesení .j. 132 EX 16932/09-9/Fe) na základ vykonatelného rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 proti povinnému panu MUDr. Jaroslavovi ur i, nar. 2.1.1964.
Dle zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona . 121/2000 Sb., . 237/2004 Sb. a . 257/2004 Sb. a . 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášky . 456/2008 Sb., podle stavu a podle situace na trhu s nemovitostmi ke dni 19.12.2009 posudek vypracoval: Ing. Pavel Sedlá ek Máchova 1639 347 01 Tachov
Posudek obsahuje v etn titulního listu 9 stran textu a p ílohy dle seznamu. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních.
V Tachov 21.12.2009
Vyhotovení .
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o cen spoluvlastnického podílu 6/8 adové, jednopodlažní garáže, bez .p./ .e. na pozemku parc. . st.420 a pozemku parc. . st.420 v druhu zastav ná plocha a nádvo í katastrálního území Popkovice, obec Pardubice, okres Pardubice zapsaných na LV . 4505. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Garáž Popkovice bez .p./ .e. Adresa nemovitosti: 530 02 Pardubice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Pardubice Katastrální území: Popkovice Po et obyvatel: 89 245 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. e) : 800,- K /m2 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 19.12.2009. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exeku ního ú adu Praha 2, .j. 132 EX 16932/09-9/ Fe ze dne 23.11.2009 - exeku ní p íkaz soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exeku ního ú adu Praha 2, .j. 132 EX 16932/09-5/ Fe ze dne 16.7.2009 - výpis z Katastru nemovitostí LV .4505 katastrálního území Popkovice ze dne 23.11.2009, zaslaný objednatelem - informace o parcele parc. . st.420 k.ú. Popkovice, LV . 4505 ze dne 20.12.2009 - kopie katastrální mapy p edm tného území - informace a údaje sd lené objednatelem posudku - skute nosti a vým ry zjišt né na míst - nabídky realitních kancelá í - fotodokumentace 5. Vlastnické a eviden ní údaje Vlastnické právo k ocen né adové, jednopodlažní garáži bez .p./ .e na pozemku parc. . st.420 v obci Pardubice a pozemku parc. . st.420 katastrálního území Popkovice, je dle výpisu z KN LV . 4505 vloženo pro: ur i František, Bohušovická 545/4, Praha 9, Prosek, 190 00 Praha 9
ident.: 591123/1777 podíl: 1/8
-3ur i Jaroslav MUDr., Legerova 1845/30, Praha 2, Nové M sto, 128 00 Praha 28 Procházková Marta, Barchov 72, 530 02 Pardubice 2
ident.: 640102/1627 podíl: 6/8 ident.: 725509/3318 podíl: 1/8
V oddílu C listu vlastnictví .538 zapsáno: - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti Soudního exekutora 132 EX-16932/2009 -5/Fe ze dne 16.7.2009 6. Dokumentace a skute nost Technická dokumentace p edložena nebyla. 7. Celkový popis nemovitosti Oce ovaná adová, jednopodlažní garáž se nachází v obci Pardubice, v západní ásti odlou eného sídelního útvaru Popkovice. Lokalita adových garáží se nachází vzdušnou arou 650 m severozápadn od ploché dráhy „Zlatá P ilba”, po levé stran ulice ve sm ru z obce. Oce ovaná adová garáž je v dané lokalit situována v první dvou ad garáží od severu. Podélná osa ady v po tu 15 garáží je orientována Z-V, p emž oce ovaná garáž bez .p./ .e. je tvrtá z východní strany s vjezdem do garáže z jihu. Garáž je zd ná z plných pálených cihel, základy betonové, st echa je jednopláš ová plochá ze železobetonových stropních kazetových desek a krytinou z asfaltových oxidovaných pás . Omítky vápenné štukové, fasádní vápenné hladké. Vrata plechová s viditelnou korozí, podlaha betonová. Bez bleskosvodu, bez klempí ských prvk . Žádné inženýrské sít nezavedeny. Stavba garáže je v zanedbaném technické stavu. cná b emena nezjišt na.
8. Obsah posudku a) Ocen ní dle vyhlášky porovnávacím zp sobem – administrativní cena a1) Garáž Popkovice b) Ocen ní dle vyhlášky nákladovým zp sobem bez kp – v cná hodnota b1) Garáž Popkovice c) Pozemky c1) Pozemek Popkovice
B. Posudek Popis objekt , vým ra, hodnocení a ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášky . 456/2008 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.
-4-
a) Ocen ní dle vyhlášky porovnávacím zp sobem a1) Garáž Popkovice - § 24 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Poloha objektu: Stá í stavby: Základní cena ZC (p íloha . 18):
Garáž Pardubice 44 rok 2 027,- K /m3
Zastav né plochy a výšky podlaží: 1 NP:
2,9*6,4
Název podlaží 1 NP:
18,56 m2
= Zastav ná plocha 18,56 m2
Obestav ný prostor: 1 NP: (2,9*6,4)*(2,30+0,1) Obestav ný prostor – celkem: Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží:
Konstruk ní výška 2,30 m
44,54 m3 44,54 m3
= = ZP1 = 18,56 m2 ZP = 18,56 m2
Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh nemovitosti - adová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo st ny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - bez vybavení 4. Podlažnost - hodnota 1 5. P íslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 6. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 7. Stavebn - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (p edpoklad provedení menších stavebních úprav)
.
Vi
I II I I III III III
-0,01 0,00 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,85
Koeficient pro stá í 44 let: 0,8 6
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V7 * 0,8 = 0,639 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha v obci - v souvisle zastav né ásti obce 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti do 300 m v etn
. III II
Pi 0,00 0,00
-53. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 4. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu
II III
0,00 0,00
4
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku
.
1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu
Ti
III
0,00
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,639 * 1,000 * 1,000 = 0,639 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 027,- K /m3 * 0,639 = 1 295,25 K /m3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU * OP = 1 295,25 K /m3 * 44,54 m3 = 57 690,44 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = 57 690,44 K 57 690,44 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 6/8 Garáž Popkovice - zjišt ná cena
=
43 267,83 K
b) Ocen ní dle vyhlášky nákladovým zp sobem bez kp b1) Garáž Popkovice - § 8 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Garáž: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ B zd ná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumož ující z ízení podkroví 1274
Zastav né plochy a výšky podlaží: 1 NP: Název podlaží 1 NP:
2,9*6,4
= Zastav ná plocha 18,56 m2
18,56 m2 Konstruk ní výška 2,30 m
-6Obestav ný prostor: 1 NP: (2,9*6,4)*(2,30+0,1) Obestav ný prostor – celkem:
= =
44,54 m3 44,54 m3
Výpo et koeficientu K 4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové st ny S 3. Stropy S 5. Krytina S 6. Klempí ské konstrukce C 7. Úprava povrch S 8. Dve e C 9. Okna C 10. Vrata S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace C Sou et upravených objemových podíl :
Obj. podíl [%] 6,20 30,10 26,20 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00
ást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,20 1,00 30,10 1,00 26,20 1,00 5,70 0,00 0,00 1,00 4,80 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 6,80 1,00 7,20 0,00 0,00 87,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,8700
Ocen ní: Základní cena (dle p íl. . 9): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (p íl. . 14 - dle významu obce): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38):
= * * *
1 375,- K /m3 0,8700 1,1000 2,0950
Základní cena upravená:
=
2 756,76 K /m3
44,54 m3 * 2 756,76 K /m3
Plná cena:
=
122 786,09 K
Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 45 rok edpokládaná další životnost (PDŽ): 15 rok edpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 45 / 60 = 75,000 %
-
92 089,57 K
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
30 696,52 K 6/8
Garáž Popkovice - zjišt ná cena
=
23 022,39 K
c) Pozemky c1) Pozemek Popkovice - § 27 - § 32 Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název Zastav ná plocha a nádvo í
Parcelní íslo 420
Vým ra Jedn. cena 2 [m ] [K /m2] 18,00 800,00
Cena [K ] 14 400,-
-7Sou et Úprava ceny – p íloha . 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem: Pozemek Popkovice - zjišt ná cena
14 400,100 % 100 % + * *
* =
14 400,28 800,0,5520 2,0950 33 305,47 33 305,47 K 6/8 24 979,10 K
C. Rekapitulace cen nemovitosti zjišt ných dle p edpisu Ocen ní dle vyhlášky porovnávacím zp sobem – administrativní cena garáže, bez .p./ .e. na pozemku parc. . st.420 a pozemku parc. . st.420 =
68 246,93 K
Ocen ní dle vyhlášky nákladovým zp sobem bez kp – v cná hodnota garáže, bez .p./ .e. na pozemku parc. . st.420 a pozemku parc. . st.420 =
48 001,49 K
D. Cena obvyklá Cenou obvyklou se rozumí odhadovaná ástka, za kterou by m l být majetek k datu ocen ní sm n v transakci bez osobních vliv mezi dobrovoln kupujícím a dobrovoln prodávajícím po pat ném pr zkumu trhu, na n mž ú astníci jednají informovan , rozvážn a bez nátlaku. Pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí jsou zpravidla používány t i standardní mezinárodn uznávané p ístupy k oce ování. Jedná se o metodu v cné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Obvyklou cenou nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. cná hodnota nemovitosti: cná hodnota nemovitosti je sou tem v cné hodnoty staveb i pozemk . V cnou hodnotou stavby se rozumí reproduk ní cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocen ní), snížená o opot ebení odpovídající stá í stavby a jejímu technickému stavu. V cná hodnota je stanovena podle sou tu cen zjišt ných propo tem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovitosti: (Neprovedena pro nedostupnost objektivních hodnot a podklad o pronájmech)
-8Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které p inášejí nebo mohou p inášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. P i zjišt ní výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.v né renty), kdy výše istého ro ního p íjmu z nájemného je kapitalizována p íslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktor , které ovliv ují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisk z jejího pronájmu a provozu v daném míst . Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. P i výpo tu istého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném míst a ase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, p emž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a ú el užívání nemovitosti. P i nedostatku informací o realizovaných prodejích lze p im en využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kancelá í p i respektování vývojových trend na trhu nemovitostí v daném míst . Hodnota nemovitosti podle porovnávacího p ístupu edpokládá realizaci prodeje v asovém horizontu 6 m síc .
Zhotovitel ocen ní neprovád l žádná šet ení sm ující k ov ení pravosti, správnosti a úplnosti edložených doklad a podklad .
Nabídky realitních kancelá í v lokalitách blízkých jsou v p íloze.
Ocen ní porovnávací metodou podle p iložené tabulky Zastav ná plocha pro porovnávací metodu ocen ní nemovitosti je 18 m2. Ocen n je spoluvlastnický podíl 6/8. Vliv na ízené exekuce a p ípadné dražby není do ceny obvyklé promítnut. Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2 : Množství: Porovnávací hodnota:
2 949,- K × 18 m2 = 53 083,- K
Stanovení porovnávací hodnoty spoluvlastnického podílu 6/8 po zaokrouhlení:
Rekapitulace hodnot a cen spoluvlastnického podílu 6/8 nemovitosti: cná hodnota Porovnávací hodnota Administrativní cena
48 000,- K 39 810,- K 68 250,- K
39 810,- K
-9-
Záv r: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou p ípadným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnot stanovené podle porovnávacího p ístupu. Tržní hodnotu kladn ovliv uje dob e dostupná lokalita v obci. Negativní vliv na tržní hodnotu má edevším druh vlastnictví (spoluvlastnický podíl) a tudíž omezený okruh zájemc na uživatele nemovitosti a zárove horší stavebn technický stav garáže.
Návrh ceny obvyklé spoluvlastnického podílu 6/8 nemovitosti odborného odhadu znalce 40 000,– K
podle
Cena slovy: ty icettisíc K Zpracované tržní ocen ní zohled uje všechny známé skute nosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené záv ry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní zm ny v ocen né nemovitosti a ani zm ny v jejím prost edí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 6 síc ode dne vyhotovení. V Tachov , 21.12.2009 Ing. Pavel Sedlá ek Máchova 1639 347 01 Tachov
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.4.1977 pod .j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odv tví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odv tví stavby zem lské s rozší ením ze dne 24.5.2005 pod .j. Spr 331/2005 o další odv tví stavby obytné a stavby pr myslové. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2345 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem p iloženým.
F. Seznam p íloh - tabulka porovnávací hodnoty - výpis z Katastru nemovitostí LV .4505 katastrálního území Popkovice ze dne 23.11.2009, zaslaný objednatelem - kopie katastrální mapy p edm tného území - nabídky realitních kancelá í - fotodokumentace - infomapa p edm tného území
