Odhad tržní hodnoty č. 2345
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 04852/11-039 ze dne: 16.1.2013
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 04852/11-039 Podle stavu ke dni 20. 4. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 19 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 20. 4. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění – odhad obvyklé ceny jednotky č. 1744/4 (byt) v budově – domě (ul. Jateční) č.p. 1744/7a, LV 11847, 5518 a LV 9758 nacházející se na pozemku parc. č. 2890/75 , podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 5520/57252, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, pro obec Opava, katastrální území Opava-Předměstí, na listu vlastnictví č. 11847, 5518 a 9758, pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně , Exekutorský úřad Šumperk dle č.j. USN 065 Ex 04852/11-039 ze dne 16.1.2013..
2. Informace o nemovitosti Nemovitost - bytová jednotka č.. jednotky č. 1744/4 (byt) v budově – domě (ul. Jateční) č.p. 1744/7a, LV 11847, 5518 a LV 9758 nacházející se na pozemku parc. č. 2890/75 , podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 5520/57252, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, pro obec Opava, katastrální území Opava-Předměstí, na listu vlastnictví č. 11847, 5518 a 9758
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17. 4. 2013 za přítomnosti vlastníka bytové jednotky .
4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení Ex úřadu Šumperk, JUDr. Jiří Petruň - soudní exekutor USN 065 Ex 04852/11-039 ze dne 16.1.2013 - LV 11847, 5518, 9758 k.ú. Opava-Předměstí, obec Opava - snímek KM k. LV 11847, 5518, 9758 k.ú. Opava-Předměstí, obec Opava Opava (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a c. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí Ceské republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb , vyhl 450/2012 Sb - Teorie oceňování nemovitostí - prof. Bradáč, ÚSI - obecná metodika oceňování nemovitostí - prohlášení vlastníka budovy týkající se jednotky 1744/4 - údaje: RK, IRI, internet - údaje ČSÚ pro rok 2013 - fotodokumentace pořízená znalcem-tvoří přílohu ZP - informace o tržním nájemném Opava (portál MMR ČR)
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Opava Opava-Předměstí (711578)
List vlastnictví číslo: 11847 Vlastník: Radková Eva Jateční 1744/7a, Předměstí, 74601 Opava List vlastnictví číslo: 5518 Vlastníci: 1. Společné jmění manželů Cábel Jiří Na Spojce 251/9, Komárov, 74770 Opava Cábelová Martina Jateční 1744/7a, Předměstí, 74601 Opava
Podíl: 5 520/57 825
2. Cábelová Martina Jateční 1744/7a, Předměstí, 74601 Opava
Podíl: 4 892/57 825
3. SJM Demeter Miroslav a Demeterová Vlastimila Podíl: 5 520/57 825 Jateční 1744/7a, Předměstí, 74601 Opava 4. Kavánová Andrea Jateční 1744/7a, Předměstí, 74601 Opava
Podíl: 4 892/57 825
5. Klementová Šárka Jateční 1744/7a, Předměstí, 74601 Opava
Podíl: 6 040/57 825
6. Společné jmění manželů Palička Zdeněk Karafiátová 575/5, Jaktař, 74601 Opava Paličková Radomíra Karafiátová 575/5, Jaktař, 74707 Opava
Podíl: 13 568/57 825
7. Radková Eva Jateční 1744/7a, Předměstí, 74601 Opava
Podíl: 5 520/57 825
8. Solný Roman Fügnerova 824/42, Kateřinky, 74705 Opava
Podíl: 5 520/57 825
9. Ziegler Marek Jateční 1744/7a, Předměstí, 74601 Opava
Podíl: 6 353/57 825
List vlastnictví číslo: 9758 Vlastníci: 1. Společné jmění manželů Cábel Jiří Na Spojce 251/9, Komárov, 74770 Opava
Podíl: 10 412/57 825
–4–
Cábelová Martina Jateční 1744/7a, Předměstí, 74601 Opava 2. SJM Demeter Miroslav a Demeterová Vlastimila Podíl: 5 520/57 825 Jateční 1744/7a, Předměstí, 74601 Opava 3. Kavánová Andrea Jateční 1744/7a, Předměstí, 74601 Opava
Podíl: 4 892/57 825
4. Klementová Šárka Jateční 1744/7a, Předměstí, 74601 Opava
Podíl: 6 040/57 825
5. Společné jmění manželů Palička Zdeněk Karafiátová 575/5, Jaktař, 74601 Opava Paličková Radomíra Karafiátová 575/5, Jaktař, 74707 Opava
Podíl: 13 568/57 825
6. Radková Eva Jateční 1744/7a, Předměstí, 74601 Opava
Podíl: 5 520/57 825
7. Solný Roman Fügnerova 824/42, Kateřinky, 74705 Opava
Podíl: 5 520/57 825
8. Ziegler Marek Jateční 1744/7a, Předměstí, 74601 Opava
Podíl: 6 353/57 825
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, pro obec Opava, katastrální území Opava-Předměstí, na listu vlastnictví č. 11847, 5518 a 9758 souhlasí se skutečností. Znalec zde posuzoval formální stav zápisu na KN.
7. Celkový popis nemovitosti Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z podkladů vlastníka nemovitosti a a z podkladů katastrálního úřadu . Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé.
–5–
Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí (získaného na portálu ČÚZK) a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. . Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací vlastníkem bytové jednotky 1751/2 nemovitost není pronajata. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota THU) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Tato metoda nebyla použita. Věcná hodnota nemovitosti dle technicko hospodářských ukazatelů V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Relevantní údaje pro výpočet VH nemovitosti byla převzata z realitních serverů a z výstupu dat Českého statistického úřadu. Tato metoda byla jako pomocná částečně použita. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Výnosové oceňování představuje jednu z fundamentálních metod hodnocení nemovitostí. Prezentuje čistě ekonomický pohled vyjadřující užitek, který je nemovitost schopna investorovi v budoucnu přinést. Principem výnosové metody oceňování nemovitostí je sumarizace budoucích čistých zisků převedených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Míru nejistoty vyjádření současné hodnoty pomocí budoucích (nejistých) příjmů vyjadřuje diskontní míra. Vztah pro výnosovou hodnotu by se dal obecně vyjádřit několika vztahy a to zejména v závislosti na vnějších vlivech, ale také na tom jaký je záměr majitele nemovitosti. Na vývoj výnosů a nákladů v čase
–6–
působí mnoho faktorů, z nichž pouze některé může majitel přímo ovlivňovat, nebo dokonce předvídat. Jsou to právě náklady a výnosy, jejichž výše a vzájemný poměr rozhodne o tom, zda bude investice rentabilní, či ne. Jejich analýzu však musí provést investor. Dosavadní znalecká praxe vychází ve většině případů výnosového hodnocení nemovitostí z jednofázového modelu, tzv. „věčné renty“. Prvním předpokladem pro její použití je dlouhá doba pronájmu Dalším, neméně důležitým předpokladem pro použití věčné renty, je poněkud statická podmínka konstantního zisku v průběhu hodnoceného období Tento předpoklad vychází ze zjednodušeného předpokladu, že rozdíl výnosů a nákladů je po uvažovanou dobu užití investice konstantní. Předpokladem pro analýzu výnosů je skutečnost, že vývoj nájemného bude sledovat vývoj inflace. Inflace je definována jako zvýšení cenové hladiny a její výše se stanovuje na základě váženého průměru životních nákladů podle tzv. „průměrného cenového koše“. Jejím zpracováním se zabývá Statistický úřad a zveřejňuje jej v měsíčních intervalech. Výnos z pronájmu nemovitosti Výnos z pronájmu nemovitosti tvoří zdroj, který slouží ke krytí nákladů a zisku. Měl by tedy dosahovat minimálně výše nákladů. Zkušenosti říkají, že vývoj výnosů se dá jednoduše ztotožnit s vývojem inflace, protože v převážné většině případů, se kterými se lze v praxi setkat, je nájemné (výnosy z pronájmu nemovitosti) vázáno na tento ukazatel tzv. inflační doložkou. Údaje pro stanovení nájemného vychází ze statistických údajů publikovaných Ministerstvem pro místní rozvoj - mapa nájemného. Zde bylo nájemné určeno z posudků soudního znalce a publikováno na uvedených stránkách ministerstva pro místní rozvoj ČR. Z toho vyplývá, že pro obec Opava publikované nájemné je v rozmezí 81,30- 89,90 Kč/m2 . Tyto údaje platí pro běžnou polohu. Oceňovaná nemovitost je na okraji města oproti průmyslové a nákupní zóně, kde není bydlení z hlediska atraktivity moc ceněné a to i při vzetí v úvahu skutečnost, že je zde velmi dobré spojení do centra města MHD. Znalec zde znalec nesnižoval procentuální vyjádření polohy, použil pouze maximální ceny cenového rozptylu z důvodu, že bytový dům a bytová jednotka prošla celkovopu revitalizací a rekonstrukcí. NFORMACE O NÁJEMNÉM Lokalizace bytu název městské části nebo cenové oblasti
Opava (nečleněná část města)
název obce
Opava
okres
Opava
kraj
Moravskoslezský kraj
Vlastnosti standardního bytu Podlahová plocha bytu
65 m2
Poloha domu
běžná poloha
Velikostní kategorie
středně velké byty (40 až 70 m2 včetně)
Technologie výstavby
panelová stavba
Stáří a technický stav domu
stavba ve standardním technickém stavu
Technický stav bytu
byty ve standardním technickém stavu
Informace o nájemném standardního bytu zjištěné odhadem obvyklého nájemného posudkem soudního znalce
–7–
Obvyklé nájemné
Celkem za standardní byt
81,30 — 89,90 Kč/m2/měsíc 5 284,50 — 5 843,50 Kč/byt/měsíc
Komentář MMR ČR k určení výše nájemného: Zjištění výše nájmu ve standardním nájemním bytě v dané lokalitě soudním znalcem. Standardní byt pro určenou obec odpovídá nejčetněji se vyskytujícímu, typickému nájemnímu bytu v obci. Jeho určení je úkolem znalce, který zpracovává pro účel mapy nájemného posudek o výši obvyklého nájemného. Znalec při určení standardního bytu vychází z dostupných údajů ze Sčítání lidu domů a bytů a dále z ověření těchto skutečností na místním trhu nebo ve spolupráci s jednotlivými obcemi a městy a realitními makléři (RK) v oblasti. popis bytové jednotky 1744/4 Bytová jednotka 1744/4 na ulici Jateční č.p. 1744/7a obec Opava se nachází v 1 NP. Bytová jednotka má dva pokoje a standardní koupelnu a s WC a kuchyni se sporákem a kuchyňskou linkou. Bytová jednotka vznikly rekonstrukcí jednotky 1+1, kdy pokoj byl rozdělen a změněna vnitřní dispozice i kuchyně. Rekonstrukce je bez vlivu na původní výměru bytové jednotky. Vytápění jednotky a zdroj TUV je centrální. Situování jednotky 1744/4 je v bytovém domě na předměstí města Opavy v blízkosti průmyslové a obchodní zóny, přesto v klidové části města. Avšak blízkost zóny je kvůli provozu hodnoceno jako méně výhodné. Vybavení náležející k jednotce -
Kuchyňská linka včetně dřezu a jeho napojení na vnitřní kanalizaci
-
Sporák plynový včetně uzavíracího kohoutu a připojovacího potrubí
-
Vestavěné skříně
-
Vana včetně napojení na vnitřní kanalizaci
-
WC mísa s nádrží
-
Mísicí baterie
-
Míchací baterie se sprchou
-
Listovní schránka
-
Zvonek
K vlastnictví knotky dále patří -
Nášlapná vrstva podlah
-
nenosné příčky
–8–
-
Bytové jádro
-
Vstupní dveře do bytu, dveře nacházející se uvnitř bytu a vnitřní část oken a balkonových dveří
-
Vnitřní elektroinstalace k vč bytových pojistek (jističů), světel, zásuvek, vypínačů
Jednotka je ohraničena -
Vstupními dveřmi do jednotky včetně zárubně a do příslušenství umístěného mimo jednotku (sklep)
-
Uzavíracím kohoutem plynu pro bytovou jednotku, elektrickými pojistkami (jističi) pro jednotku, hlavními uzavíracími ventily přívodu TUV a SV pro bytovou jednotku a napojením vnitřní kanalizace na kanalizační rozvody domu
-
Vnitřními plochami stěnových plášťů včetně oken, skleněných výplní a vnitřních staveních konstrukcí které ohraničují jednotku
Součástí jednotky dále jsou -
Rozvody UT včetně otopných těles a uzavíracích resp regulačních armatur
-
Rozvody Teplé a studené vody včetně bytových vodoměrů a uzavíracích armatur
-
Rozvody plynu včetně uzavíracího kohoutu pro bytovou jednotku a napojení plynoměru
-
Vnitřní kanalizace po napojení na svislý kanalizační rozvod domu
K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl o velkosti 5520/57252 na společných částech budovy a pozemku Pozemky: Parcela číslo 2890/75 druh: zastavěná plocha a nádvoří společných částech domu 5520/57252.
výměra 303 m2 podíl na pozemku a
Účel využití Bytová jednotka v bytovém domě Trh s nemovitostmi Realitní trh pro město Opavu má v nabídce dostatek bytových jednotek. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je bytová jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny bytových jednotek v preferovaných částech města, oproti částem na okraji města nebo v nepreferovaných částech města, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 30 % oproti preferovaným místům.
–9–
Město Opava disponuje kompletní infrastrukturou, školstvím včetně vysokoškolského, zdravotnictvím a soustavou úřadů státní správy a samosprávy.
8. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 9758 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Byt c) Byt 1) Bytová jednotka 1744/4
– 10 –
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast:
Opava 2
Popisy objektů Pozemek
a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 9758 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Byt
c) Byt 1) Bytová jednotka 1744/4 Ocenění Pozemek
a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 9758 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 800,– Kč. Cena je určena podle písm. e): Opava. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 100 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) ×
2,000 2,131 1,633
– 11 –
Název Parc. č. zastavěná plocha a 2890/75 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 303 800,– 5 567,8768
Pozemky na LV číslo 9758 – zjištěná cena:
Cena [Kč] 1 687 066,67 1 687 066,67 Kč
b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene (n): Míra kapitalizace (u): Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% Úročitel (q): 1 + i qn – 1 Hodnota věcného břemene: U × ———— qn × i
0,– Kč 0 roků 0,00 % 0,0000 1,0000 =
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč –1 0,– Kč
Byt
c) Byt c.1) Vyhláška 450/2012 Sb. c.1.1) Bytová jednotka 1744/4 – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Název pokoj kuchyň předsíň koupelna + WC komora sklep Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský
Plocha [m2] celková koef. započítaná 26,58 1,00 26,58 14,95 1,00 14,95 8,37 1,00 8,37 3,76 1,00 3,76 1,54 1,00 1,54 12,14 0,80 9,71 67,34 64,91
– 12 –
Obec: Opava Počet obyvatel: 58 281 Indexovaná prům. cena (IPC):
21 870,– Kč/m2
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 –0,01
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,890
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti II. Okrajová území obce - oddělené části obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, I. Nepreferované okresu 3 Okolní zástavba a životní II. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez prostředí výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu II. Negativní změny nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi –0,03 0,00 –0,03
0,00 0,00 0,00 –0,01 0,00
8
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
0,930
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo
Vi 0,10 –0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
– 13 –
užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 1,0
0,00 0,00 1,25*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V10):
1,363
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
0,890 × 0,930 × 1,363 = 21 870,– × 1,128 =
Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
64,91 × 24 669,36 =
1,128 24 669,36 Kč/m2 1 601 288,16 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 1 687 066,67 Kč Spoluvlastnický podíl: × 5 520 / 57 252 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 162 659,96 Kč 162 659,96 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 763 948,12 Kč Bytová jednotka 1744/4 – zjištěná cena:
1 763 948,12 Kč
c.2) Výnosová hodnota c.2.1) Bytová jednotka 1744/4 Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy PP 1 200,00 Kč × 55,20 m2 Kč/rok c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Uvedení do pronajímatelného stavu Jednorázové náklady NJ celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Reprodukční cena RC Časová cena C Náklady na provoz RC × 0,05 % Náklady na údržbu RC × 0,02 % Pojištění RC × 0,20 % Výpočet amortizace:
55,20
66 240,–
Kč
0,–
Kč
0,–
Kč
0,–
Kč Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok
1 121 469,54 1 121 469,54 560,73 224,29 2 242,94
– 14 –
Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T životnost Amortizace C × iA ––––––––––– kapitalizovaná na (1+ iA)T – 1 zbytkovou životnost Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota
0,0300 roků
60
Kč/rok
6 877,93
Kč/rok Kč/rok
9 905,89 56 334,11
Kč
0,0700 804 770,–
– 15 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2013 by mohl činit 25-45 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Opavu má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 30 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost 14 % druh vlastnictví
– 16 –
10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru.. Ze statistik realitních kanceláří můžeme vyvodit zájem o nemovitosti v oblasti. Z informací od realitních kanceláří a realitních makléřů v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku. Z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny uvažovat o spodních hranicích odvozených a vypočtených cen. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti Ocenění výnosovou metodou je přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi. Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené .
– 17 –
Bytová jednotka 1744/4 na ulici Jateční č.p. 1744/7a obec Opava se nachází v 1 NP. Bytová jednotka má dva pokoje a standardní koupelnu a s WC a kuchyni se sporákem a kuchyňskou linkou. Bytová jednotka vznikly rekonstrukcí jednotky 1+1, kdy pokoj byl rozdělen a změněna vnitřní dispozice i kuchyně. Rekonstrukce je bez vlivu na původní výměru bytové jednotky. Vytápění jednotky a zdroj TUV je centrální. Situování jednotky 1744/4 je v bytovém domě na předměstí města Opavy v blízkosti průmyslové a obchodní zóny, přesto v klidové části města. Avšak blízkost zóny je kvůli provozu hodnoceno jako méně výhodné. Samotná bytová jednotka je po rekonstrukci v dobrém technickém stavu s pravidelnou údržbou. Samotný bytový dům je po celkové rekonstrukci. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovitosti na trhu s nemovitostmi. Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 18 –
Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu Hodnota věcných břemen obecná Byty a nebytové prostory Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny:
metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny bytové jednotky
1 687 066,67 Kč 0,– Kč
804 770,– 1 284 360,– 964 630,– 800 00,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 800 000,– Kč Cena slovy: osmsettisíc Kč
Kč Kč Kč Kč
– 19 –
D. Seznam příloh 1. LV 11847 k.ú. Opava-Předměstí, obec Opava 2. LV 5518 k.ú. Opava-Předměstí, obec Opava 3. KM k LV 11847 k.ú. Opava-Předměstí, obec Opava 4. prohlášení vlastníka budovy (část) 5. mapa místa 6. fotopříloha
