ZNALECKÝ POSUDEK č. 4025-122-2014 o obvyklé ceně nemovitosti - pozemků v obci a katastrálním území Staré Heřmínovy, okres Bruntál, kraj Moravskoslezský Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 10, JUDr. Igor Ivanko Na Zátorce 590/12 Praha 6
Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti, dle Usnesení č.j. 167 EX 21621/12-60 (dříve 033 EX) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 18.11.2014 znalecký posudek vypracoval:
Znalecký a expertní institut Praha, s.r.o. Na Vlastním 2316/7 130 00 Praha 3 Znalecký posudek obsahuje předává v 1 vyhotovení.
V Praze 19.11.2014
8
Jan Čech Českobrodská 46 190 12 Praha 9
stran textu včetně titulního listu a 1 stran příloh. Objednavateli se
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny ceny nemovitosti, pozemků parcel.č. 77/1, 77/3 a 39/1 v obci a katastrální území
Staré Heřmínovy, okres Bruntál. (Usnesení č.j. 167 EX 21621/12-60) Na písemnou výzvu k prohlídce nemovitosti reagovala telefonicky paní Machalová s tím, že dle dřívějšího rozhodnutí soudu o rozvodu manželství a vypořádání SJM je vlastníkem pozemků pouze p.Vladislav Machal, avšak že nedoručil rozsudek KÚ. K ocenění pozemků je tedy přistoupeno jako k celku.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky Staré Heřminovy 793 12 Staré Heřminovy Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Staré Heřminovy Katastrální území: Staré Heřminovy Počet obyvatel: 241 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 665,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV V III
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70
III V
0,90 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 85,47 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.11.2014 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Obvyklá cena (§2, odst. 1 zák.č.151/97 Sb.) se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího ani kupujícího, ani vlivy osobní obliby.
5. Vlastnické a evidenční údaje V evidenci Katastrálního úřadu je : SJM Machal Vladislav a Machalová Emília, Vršovická 1429/68, Vršovice Praha 10 a Mečíková 2892/12, Záběhlice Praha 10. -2-
Na písemnou výzvu k prohlídce nemovitosti reagovala telefonicky paní Machalová s tím, že dle dřívějšího rozhodnutí soudu o rozvodu manželství a vypořádání SJM je vlastníkem pozemků pouze p.Vladislav Machal, avšak že nedoručil rozsudek KÚ.
6. Dokumentace a skutečnost Snímek katastrální mapy, dohledán Věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva nebyla zajištěna
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou samostatné pozemky v obci a k.ú. Staré Heřmínovy, na kterých se
nenacházejí žádné stavby.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - spoluvlastnictví 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nezrušen zápis podílového spoluvlastnictví 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II I
0,00 -0,01
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + S Pi) = 0,960 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 -4-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + S Pi) = 1,010 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,970
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky parcel.č. 77/1, 77/3 a 39/1, obec a katastrální území Staré Heřmínovy. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I I
Pi 0,00 0,00
I I
0,00 0,00
I I
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + S Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,010 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 1,010 = 0,970 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 85,47 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště
Parcelní číslo 77/1
-5-
Výměra [m2] 1 233,00
Index
Koef.
0,970 Jedn. cena [Kč/m2] 82,91
Upr. cena [Kč/m2] 82,91 Cena [Kč] 102 228,03
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a 77/3 227,00 nádvoří, zbořeniště § 4 odst. 1 zahrada 39/1 1 234,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
82,91
18 820,57
82,91
102 310,94 223 359,54
Pozemky - zjištěná cena
=
-6-
223 359,54 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
223 359,50 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
223 359,50 Kč
Celkem
223 359,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
223 359,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
223 360,- Kč
slovy: Dvěstědvacettřitisíctřistašedesát Kč Zjištění obvyklé ceny nemovitosti -----------------------------------------------Metodika, Rekapitulace zjištěných cen --------------------------------------Zjištění obvyklé ceny nemovitosti je obecně stanovena na základě hodnot zjištěných Nákladovou (reprodukční), výnosovou a porovnávací metodou. Nákladová cena nemovitosti, resp. staveb, vychází z aktuálního oceňovacího předpisu, vyhlášky MF ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění, o oceňování majetku. Takto zjištěná cena ovšem reprezentuje zejména stavební hodnotu nemovitosti, sníženou o přiměřené opotřebení a zpravidla nemusí odrážet skutečnou obchodovatelnou cenu. Výnosová cena je součet výnosové ceny stavby a pozemku. Vyjadřuje budoucí výnos z jejího pronájmu, od kterého se odečtou náklady na údržbu a správu a čistý výnos je kapitalizován na současnou hodnotu. Porovnávací cena nemovitosti se zjistí porovnáním aktuálně nabízených srovnatelných typů nemovitostí na trhu, v daném místě, ke dni ocenění. Porovnávací cena bývá nejvhodnější pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí. Reálná OBVYKLÁ CENA, (tržní), nemovitosti bývá zjištěna jako průměr, případně vážený průměr, takto zjištěných cen, nebo je za obvyklou cenu zvolena jen jedna z těchto cen, v závislosti na typu, nebo druhu, oceňované nemovitosti, s patřičným zdůvodněním. --------------------------------------------------------------------------------------------Nález -----Soubor 3 stavebních pozemků při komunikaci v obci, celk.výměry 2.694 m2. Pozemky bez staveb,parcel.č. 77/1 a 77/3 - zastavěná plocha zbořeniště, parc.č. 39/1 zahrada. -7-
Hodnocení -----------Klidná lokalita, poměrně velký pozemek k umístění stavby. V nabídce pozemků na prodej v obci žádné nalezeny nebyly, v okolí 5 km je v nabídce na prodej více pozemků, u plochy pozemku mezi 2.000 m2 - 3.500 m2 byl nalezen jeden pozemek s cenou 75,- Kč/m2. Tato cena je převzata jako porovnávací cena nemovitosti : 2.694 m2 * 75,- Kč/m2 = 202.050,- Kč. Klady – klidná lokalita Zápory – lokalita s nadprůměrnou nezaměstnaností Zjištění obvyklé ceny nemovitosti --------------------------------------------Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti bylo zvoleno použití porovnávací ceny nemovitosti ve výši 202.050,- Kč, zaokrouhleně 200.000,- Kč Zjištěná obvyklá cena nemovitosti činí 200.000,- Kč
Obvyklá cena nemovitosti byla zjištěna ve výši
200.000,- Kč
slovy: Dvě stě tisíc Kč
V Praze 19.11.2014
Jan Čech Českobrodská 46 190 12 Praha 9 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.4.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 8.1.1993 pod č.j. Spr. 1151/92 pro základní obor ekonomika, odvětcí ceny a odhady se zvl. specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4025-122-2014 znaleckého deníku. -8-
