Znalecký posudek č. 11851532012 o ceně pozemků p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 v obci Roztoky, k.ú.Žalov, okres Praha západ.
Objednatel posudku: SUBASTA a.s. T.G.Masaryka 108 272 01 Kladno Účel posudku:
zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění
Podle stavu ke dni 30.9.2012 posudek vypracoval: Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Středoklukách, 2.10.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně pozemků p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 v obci Roztoky, k.ú.Žalov, okres Praha západ. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: o ceně pozemků p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 v obci Roztoky, k.ú.Žalov, okres Praha západ 252 63 Roztoky Region: Středočeský Okres: Praha-západ Katastrální území: Žalov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.9.2012 za přítomnosti znalce a zástupce objednatele . 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Praha západ, LV č.2552 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/Sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb, 3/2008Sb. 456/2008 Sb, 460/09Sb.364/10Sb.. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku) - časopis Soudní inženýrství- 1996-2011 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2012 - databáze znalce - zástavní právo smluvní V -5291/2010-210, V-5293/2010-210, V-5292/2010-210, V-6087/2010210, V-6088/2010-210, V-4115/2011-210 - pod zástavní právo V-7197/2010-210,V-6430/2010-210, V-7193/2010-210, V10113/2011-210V10269/2011-210 - nařízení exekuce Z-5518/2012-210 - Exekuční příkaz k prodeji Z-5464/2012-210, Z-15071/2012-210 - Zajištění nemovitosti Z-5877/2012-210 - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Z-13781/2012-210, Z-17857/2012-210 - Nařízení exekuce Z-14980/2012-210 - Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Z-17476/2012-210
-3-
- Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zást.práva doručen Z-5465/2012-210, Z-15069/2012210 - Smlouva kupní V-9688/2007-210V-12301/2007-210, V12302/2007-210, V-14146/2007-210, V10992/2010-210
5. Použitá literatura: -Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, vydal ČKOM,2006-12 - Mezinárodní oceňovací standardy IVS, vydané IVSC - Evropské oceňovací standardy EVS, vydané TEGoVA - zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění - vyhláška ministerstva financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění - zákon č.526/1990 Sb., o cenách 387/11Sb. - Znalecký standard -vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena - Odborné časopisy -situace na trhu nemovitostí - časopis soudní inženýrství - odborná literatura Odhadce a oceňování majetku 2005-2012 - prováděcí vyhlášky
6. Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z KN Praha západ, LV 2552 a vyjádření objednatele je vlastníkem pozemků p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 v obci Roztoky, k.ú.Žalov, okres Praha západ. - Višváder Jozef Mgr., Riegrova 1209, 252 28 Černošice. 7. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena projektová dokumentace, proto vycházím z výměr zjištěných na místě samém. 8. Celkový popis nemovitosti: Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňovaných pozemků, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup na pozemky p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 v obci Roztoky, k.ú.Žalov, okres Praha západ.
Jedná se o pozemek č. parc. 2994/4 (druh pozemku – ostatní plocha) o výměře 4140 m2, pozemek č. parc. 2994/16 (druh pozemku – ostatní plocha) o výměře 484 m2, pozemek č. parc. 2994/32 (druh pozemku – ostatní plocha) o výměře 814 m2, pozemek č. parc. 3018 (druh pozemku – orná půda) o výměře 6363 m2, pozemek č. parc. 3024 (druh pozemku – ostatní plocha) o výměře 5599 m2, pozemek č. parc. 3025 (druh pozemku – orná půda) o výměře 1550 m2,vše v katastrálním území Žalov; uvedené pozemky jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 2552 pro obec Roztoky a katastrální území Žalov, okres Praha - západ, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha -západ. Bylo zjištěno, že předmětné pozemky se nachází ve
-4-
velmi atraktivní, prestižní lokalitě, kde probíhá intenzivní výstavba; pozemky jsou určeny územním plánem k zástavbě. Pozemky jsou převážně rovinaté, inženýrské sítě jsou dostupné.Vzhledem k tomu, že obec Roztoky bezprostředně sousedí s Prahou, jsou zde dobré dojezdové vzdálenosti do centra hlavního města.Přístup po zpevněné komunikaci možnost napojení na inž.sítě. Účel užití výstavba, podnikání.
9. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Pozemky p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 10. Popis objektů a pozemků: a) Pozemky a1) Pozemky p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 Jedná se o pozemky p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 v obci Roztoky, k.ú.Žalov, okres Praha západ, které jsou zapsány na LV č.2552 u KN Praha západ. Přístup po zpevněné komunikaci , možnost napojení na inž.sítě. Podle vyjádření objednatele posudku jsou pozemky v ÚP určeny k zástavbě.
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu obce oceněné dle. Základní cena = 422,22 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
ost.pl. ost.pl. ost.pl. or.p. ost.pl. or.p.
2994/4 2994/16 2994/32 3018 3024 3025
Jedn. cena Výměra 2 [m ] [Kč/m2] 4 140,00 422,22 484,00 422,22 814,00 422,22 6 363,00 422,22 5 599,00 422,22 1 550,00 422,22
Cena [Kč] 1 747 990,80 204 354,48 343 687,08 2 686 585,86 2 364 009,78 654 441,-
-5-
Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.9.1 omezení užívání pozemku - ochranné pásmo Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 32 odst. 1: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 32 odst. 1 - celkem
8 001 069,-2 % -2 % -
160 021,38 7 841 047,62 * 0,3000 * 2,4520 * 2,1550 12 429 769,83
Pozemky p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 - zjištěná cena = 12 429 769,83 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025
=
Cena pozemků činí celkem
12 429 770,- Kč 12 429 770,- Kč
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 Seznam porovnávaných pozemků: Název pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek
Realiz. cena Výměra [Kč] [m2] 3 745 950,3315 5 976 000,830 13 545 900,9340 2 589 900,2300 4 120 000,785
Jedn.cena [Kč/m2] 1 130,00 7 200,00 1 450,31 1 116,82 5 248,41
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: ost.pl. p.č. ost.pl. p.č. ost.pl. p.č. or.půda p.č. ost.pl. p.č. or.půda p.č.
2994/4 2994/16 2994/32 3018 3024 3025
4140 m2 484 m2 814 m2 6363 m2 5599 m2 1550 m2
Výměra oceňovaných pozemků:
18950 m2
Kp
Váha
0,75 0,75 0,80 0,80 0,80
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 847,50 5 400,00 1 160,25 893,45 4 198,73 12 499,93 / 5,000 2 499,99 Kč/m2 847,50 Kč/m2 5 400,00 Kč/m2
-6-
18 950,00 m2 á 2 499,99 Kč/m2 = 47 374 810,50 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem
= 47 374 810,50 Kč =
Úprava ceny: poloha přístup inž.sítě
47 374 810,50 Kč
* * *
1,000 1,000 0,900
Pozemky p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 - výsledná cena 329,45 Kč
= 42
637
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 Cena pozemků činí celkem
=
42 637 330,- Kč 42 637 330,- Kč
C. Rekapitulace Závěrečná analýza
Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Praha západ LV č.2552 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : bez závad je minimálně :
1. Obvyklá cena nemovitosti 42 637 500,- Kč
Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 42 637 500,- Kč slovy: čtyřicetdvamilionšestsesttřicetsedmtisícpětset Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Roztoky. Poloha je vhodná k zástavbě pro bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Prahy. Dále je cena ovlivněna také vyjádřením objednatele posudku o zařazení pozemků do ÚP obce pro výstavbu. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňovaných pozemků v obci Roztoky, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na pozemku p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 v obci Roztoky, k.ú.Žalov, okres
-7-
Praha západ podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí.
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.
Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů , na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu pozemků p.č.2994/4, 2994/16, 2994/32, 3018, 3024, 3025 v obci Roztoky, k.ú.Žalov, okres Praha západ ve výši:
42 637 500,-Kč Porovnávací cena celkem:
42 637 330,- Kč
Obvyklá cena: 42 637 500,- Kč
slovy: čtyřicetdvamilionůšestsettřicetsedmtisícpětset Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít
-8-
vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec při oceňování nemovitého hmotného majetku je vázán závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu oceňování-Zákon o oceňování majetku zák.č.151/1997/ Sb. a vyhláška Ministerstva Financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/97Sb..oceňování majetku, ve znění platné od 01.01.2007 č.617/2006 Sb,76/07 Sb., 3/2008 Sb . Znalec potvrzuje , že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku.
Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou , požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou , nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN, stanovená souhlasně se zněním vyhl.č ,617/2006 Sb.76/07Sb.,3/2008Sb, 460/09Sb., 364/10Sb. která se nazývá též cena zjištěná CZJ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk.
-9-
Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit , aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Ve vyhl. č.540/2002Sb. , její novele vyhl.č.617/2006Sb.,3/2008Sb, 460/09Sb., 364/10Sb. je cena zjištěna výnosovým způsobem označena Cv.- Výnosový způsob , kerý vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry) Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách, 2.10.2012 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 11851532012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 11851532012.
E. Seznam příloh: - barevná fotodokumentace - výpis z KN - porovnání
- 10 -
