-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2272 – 103 - 12 o administrativní ceně nemovitostí rodinného domu čp. 250, Nové Hrady, na poz. parc. čís. st. 214/1 – zastavěná plocha a nádvoří, poz. parc. čís. 161/1 – zahrada, 163/3 – ostatní plocha, katastrální území Nové Hrady, obec Nové Hrady, okres České Budějovice
Účel posudku : Převod nemovitosti mezi fyzickými osobami
Objednatel: Dražební společnost Dražbyprost Mgr. Hana Prošková Mírové nám. čp. 2 400 01 Ústí nad Labem
Vypracoval: Znalec v oboru ekonomika a stavebnictví Ing. Zdeňka Hrochová Emy Destinnové 1 200 399 01 Milevsko tel. 382 525 474 e-mail:
[email protected]
Obsahuje :
10 stran textu, vč. titulní strany. Předává se ve dvojím vyhotovení
Použitý oceňovací předpis: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti ke dni 02.07.2012
Datum:
V Milevsku, dne 04.07.2012
-2-
1
Nález:
1.1 Podklady pro vypracování posudku: Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Písemná objednávka ze dne 22.06.2012 (obj. 211/12). 1.1.1 Výpis z Katastru nemovitostí vyhotovený dne 03.07.2012 dálkovým přístupem: A. Vlastník : LV 124
Kučerová Anna Nové Hrady čp. 250 373 33 Nové Hrady v jižních Čechách
B. Budova:
bydlení čp. 250 Nové Hrady na st. 214/1
Pozemek
st. 214/1 161/1 163/3
zastavěná plocha a nádvoří zahrada ostatní plocha – neplodná půda
Katastrální území Nové Hrady, obec Nové Hrady, okres České Budějovice 1.1.2 Kopie katastrální mapy území a letecký snímek území vyhotovený dne 04.07.2012 dálkovým přístupem. 1.1.3 Prohlídka a zaměření nemovitosti nebylo dne 02.07.2012 v 10,00 hod.. Vlastníkem nemovitosti nebyl umožněný přístup do objektu. 1.1.4 Vyhl. 3/2008 Sb.o provedení některých ustanovení zák. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb. Popis oceňovaných nemovitostí: Stavba rodinného domu je umístněná na severním okraji zastavěné části obce Nové Hrady. Dům je umístěný po pravé straně silnice č. 154 vedoucí od Byňova do Nových Hradů. Pozemek pod stavbou je mírně svažitý k severozápadu. Předmětem ocenění je rodinný dům, hospodářská stavba, pozemky, trvalé porosty. Charakter zastavění určuje rodinný dům čp. 250. Okolní zástavbu tvoří obdobný dům. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Vstup do objektu mi nebyl v uvedený termín umožněný, na stavebním úřadě v Nových Hradech není vzhledem ke stáří objektu uložená projektová dokumentace. 1.2
-
Na oceňovaných nemovitostech je dle LV 124 zřízené: Věcné břemeno užívání pro LEASING-STAR spol. s r.o. Teplice, Krakovská 1346/15, 110 00 Praha 1, Nové Město, Zástavní právo smluvní pro LEASING-STAR spol. s r.o. Teplice, Krakovská 1346/15, 110 00 Praha 1, Nové Město, Zástavní právo soudcovské pro CCRB a.s., Olivova 948/6, 110 00 Praha 1, Nové Město
-3-
2
Posudek:
2.1 2.2 2.3 2.4
Rodinný dům č.p. 250 Stavební pozemek Ovoc. dřev.a okr. rostl. Věcné břemeno
§ 26a vyhl.456/08 Sb., 460/09 Sb.,364/10 Sb., 387/11 Sb. § 28 vyhl.456/08 Sb., 460/09 Sb.,364/10 Sb., 387/11 Sb. § 42 vyhl.456/08 Sb., 460/09 Sb.,364/10 Sb., 387/11 Sb. § 18 zák. 151/1997 Sb.
2.1 Rodinný dům čp. 250 ( § 26a ) 2.1.1 Popis : Doklad o přesném stáří rodinného domu není dochován, stáří je odhadováno na více jak 100 roků (hrázdění objektu). Předpokládám, že objekt mohl v minulosti sloužit jako hájenka. Historicky tvořil jednotný funkční celek se sousední stavbou (rodinný dům čp. 158 na st. 214/2). Na domě byla během životnosti prováděná průměrná údržba. Vzhledem ke skutečnosti, že na stavebním úřadě nejsou doložená žádná stavební povolení, určuji většina prvků dlouhodobé životnosti původního stáří. Oceňovaný dům je s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. Stavba je obdélníkového půdorysu, zastřešena sedlovou střechou na jedné straně s polovalbou. Na stavbu rodinného domu směrem k sousednímu objektu navazuje hospodářská stavba. Do objektu rodinného domu je přivedena voda z vrtu na cizím pozemku, kanalizace je svedená do jímky (informace stavebního úřadu). 2.1.2 Výměry pro ocenění (odhad): Rodinný dům – výpočet výměr OPl.NP OPz Celkem Podlažnost:
3
570,00 m 430,00 m3 1 000,00 m3
ZP 190,00 m2 190,00 m2 190,00 m2 2,00
Kód SKP podle přílohy č. 35 je 46.21.11.1, domy rodinné jednobytové Ki = 2,155. 2.1.3 Výpočet indexů: Výpočet indexu trhu – příl. 18 a, tab. 1: Znak Číslo
Kvalitativní pásma Název znaku
Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitosti 3 Vliv právních vztahů na prodejnost Index trhu: IT = 1 – 0,15 1
Číslo I. II. I.
Popis pásma Poptávka je výrazně nižší než nabídka (nemovitosti s věcným břemenem užívání) Stavba na vlastním pozemku Zřízené věcné břemeno užívání
Hodnota TI -0,10 0,00 -0,05 0,85
Výpočet indexu polohy – příl.18 a, tab. 5: Znak Číslo 1
2 3 4
Kvalitativní pásma Název znaku Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského Úřady v obci Poloha nemovitosti v obci Okolní zástavba a životní prostředí
Číslo I.
II. II. III.
Popis pásma Bez většího významu Městský úřad se stavebním úřadem, pošta Okrajové území obce Převažující objekty pro bydlení
Hodnota PI 0,00
0,02 -0,01 0,00
-4-
Obchod, služby, kultura v III. Kompletní síť obchodů a služeb obci 6 Školství a sport III. Základní škola, sportovní zařízení 7 Zdravotní zařízení III. Dobrá dostupnost zdravotní péče 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Pracovní příležitosti II. Odpovídá průměru v kraji 11 Změny v okolí s vlivem na III. Bez vlivu cenu nemovitosti 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů Index polohy pro stavby k trvalému bydlení: IP = 1 + 0,15 5
0,05 0,04 0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,15
Výpočet indexu konstrukce a vybavení – příl. 20 a, tab. č. 2: Znak Číslo 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Kvalitativní pásma Název znaku Typ stavby Druh stavby Provedení obvodových stěn Tloušťka obvodových stěn Podlažnost Napojení na veřejné sítě Způsoby vytápění stavby Základní příslušenství v RD Ostatní vybavení v RD Venkovní úpravy Vnější stavby tvořící příslušenství Pozemky ve funkčním celku se stavbou Kritérium jinde neuvedené Stavebně technický stav
Číslo
Popis pásma
I. III. III. III. II. II. III. III. I. I. III.
Obdélníkový půdorys, sklonitá střecha Samostatný rodinný dům Cihelné, hrázděné zdivo ? 2,00 El. proud, studna na cizím pozemku, jímka ? ? Bez dalšího vybavení Zanedbatelného rozsahu O ZP cca 16,00 m2
III.
Nad 800 m2
Hodnota VI A 0,00 0,00 0,00 0,01 -0,05 0,00 0,00 0,00 -0,05 0,05 0,01
III. IV.
Bez vlivu na cenu Předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav Index konstrukce a vybavení: IV = ( 1 – 0,03 ) x 0,390
0,00 0,65 x 0,60= 0,390 0,378
2.1.4 Výpočet ceny: Indexovaná prům. cena dle typu z příl.č. 20 a Obestavěný prostor Index trhu Index polohy Index konstrukce a vybavení Index cenového porovnání Cena rodinného domu čp. 250, kú. Nové Hrady
ZC OP IT IP IV I CN
Kč/m3 m3
Kč
2.2 Stavební pozemek ( § 28 ) Ocení se podle § 28, odst. 1 k), obec Nové Hrady, počet obyvatel 2 609. 2.2.1 Základní cena za 1 m2 stavebního pozemku: Cp = 35,00 + ( 2 609 – 1 000 ) x 0,007414 = 46,93 Kč/m2
3 576,00 1 000,00 0,850 1,150 0,378 0,369 1 322 362,78
-5-
2.2.2 Úprava základní ceny stavebních pozemků dle příl. č. 21, tab. 1,2. 2.2 Není možnost napojení na veřejný vodovod - 5,00 % 2.3 Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci - 7,00 % 2.2.3 Popis výměry: LV 124, kú. Nové Hrady st. 214/1 zastavěná plocha a nádvoří 250,00 m2 161/1 zahrada 4 278,00 m2 163/3 ostatní plocha 421,00 m2 (pozemky tvoří jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu čp. 250 na st. 214/1, pozemek 161/1 – zahrada je územním plánem obce určený k zastavění rodinným domem) 2.2.4 Ocenění stavebního pozemku: Parc.č.
Druh
Výměra
ZC P – 21, P – 21, odst.5 – ZCU Cena Kč/m2 tab. 1 tab. 2 související Kč/m2 Kč 250,00 46,93 1,00 0,88 1,00 41,29 10 324,60
st. zast. plocha a 214/1 nádvoří Koeficient změny cen staveb Ki Celkem cena bez Kp Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby Cena s KP Parc.č.
Druh
Parc.č.
Druh
Ki KP
2,155 22 249,51 1,361 30 281,58
Výměra
ZC P – 21, P – 21, odst.5 – ZCU Cena Kč/m2 tab. 1 tab. 2 související Kč/m2 Kč 161/1 zahrada 4 278,00 46,93 1,00 0,88 0,40 16,51 70 669,82 Koeficient změny cen staveb Ki Ki 2,155 Celkem cena bez Kp 152 293,46 Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby KP 1,361 Cena s KP 207 271,40 ZC P – 21, P – 21, odst.5 – ZCU Cena Kč/m2 tab. 1 tab. 2 související Kč/m2 Kč 163/3 ostatní plocha 421,00 46,93 1,00 0,88 0,40 16,51 6 954,65 Koeficient změny cen staveb Ki Ki 2,155 Celkem cena bez Kp 14 987,27 Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby KP 1,361 Cena s KP 20 397,67
2.2
Výměra
Cena stavebních pozemků celkem:
st. 124 161/1 163/3 Cena celkem :
LV 124 kú. Nové Hrady 30 281,58 Kč 207 271,40 Kč 20 397,76 Kč 257 950,74 Kč
-6-
2.3 Ovocné dřeviny a okrasné rostliny ( § 42 ) 2.3.1 Popis: Oceňované pozemkové parcely jsou osázeny ovocnými dřevinami a okrasnými rostlinami. 2.3.2 Ceny ovocných dřevin a okrasných rostlin dle § 42, odst. 3: Výpočet ceny – ovocné dřeviny a okrasné rostliny Pokryvná plocha porostů Cena pozemku Cena pokryvné plochy Cena ke dni odhadu s KP
m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč
2 000,00 48,45 3,14 6 298,57
Věcné břemeno ( § 18 zák. 151/1997 Sb.) Na nemovitosti je dle LV 124 zřízené věcné břemeno užívání pro LEASING-STAR spol.s r.o. Teplice, Krakovská 1346/15, Praha 1, Nové Město, 110 00 Praha 1.. 2.4
2.3.1 Věcné břemeno doživotního užívání nemovitosti: a) Výpočet ročního užitku oprávněného Nájemné dosažitelné za podobnou nemovitost Počet měsíců Nájemné roční dosažitelné Náklady povinného na zachování a opravy věci ( oprávněný nic nehradí) Roční užitek oprávněného z věcného břemene
měsíčně ročně
Kč ks Kč Kč
4 000,00 12 48 000,00 0,00
Kč
48 000,00
b) Výpočet ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb., § 18: Lze zjistit roční užitek ze smlouvy ? Uvažovaná výše ročního užitku Počet let užívání práva dle smlouvy Počet let užívání práva uvažovaný pro výpočet Cena věcného břemene dle zák. č. 151/1997 Sb.
U § 18 odst. 4 CVB - 151
Kč roků roků Kč
48 000 10 480 000,00
-7-
3
Rekapitulace:
3.1 Rodinný dům č.p. 250 3.2 Stavební pozemek 3.3 Ovocné dřeviny a okrasné rostliny Cena nemovitosti celkem : 3.4 Věcné břemeno Cena nemovitostí po odečtení věcného břemene:
LV 124 kú. Nové Hrady 1 322 362,78 Kč 257 950,74 Kč 6 298,57 Kč 1 586 612,09 Kč - 480 000,00 Kč 1 106 612,09 Kč
Cena nemovitostí dle vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., 387/11 Sb. zaokrouhlená dle § 46 činí: 1 106 610,00 Kč
Slovy: jedenmiliónjednostošesttisícšestsetdesetkorunčeských
4
Ocenění nemovitostí porovnávací metodou:
Pro stanovení ceny nemovitosti porovnávacím způsobem byly čerpány údaje z prodejů a z nabídek realitních kanceláří uskutečněných za posledních 6 měsíců.
Rodinný dům Údolí Cena: 1 450 000,- Kč Adresa: Údolí Budova: Cihlová Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 2 včetně 0 podzemních Plocha zastavěná: 140 m2 Plocha pozemku: 509 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Prodej rodinný dům 4+1, který leží v atraktivní lokalitě a naprosto krásném a tichém prostředí v Údolí v Nových Hradech. Dům se nachází na vlastním pozemku. Dům má novou střechu, plastové okna. Dům je podsklepen, garáž pro osobní automobily, kotelna, technické zázemí. V přízemí se nachází velká vstupní hala, obývací pokoj, tři pokoje, kuchyně, chodba, koupelna, WC. V podkroví je možné dodělat další pokoje. Vytápění domu je ústřední kotel na tuhá paliva. Dům napojen na obecní kanalizaci a vodovod.
-8-
Rodinný dům Nové Hrady Cena: 1 560 000,- Kč Adresa: Husova, Nové Hrady Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 273 m2 Plocha pozemku: 2 350 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední tuhá paliva Elektřina: 400V Popis: Prodej rodinný dům s velkou zahradou na klidném místě Nových Hradů. Dům s bytovou jednotkou 3+1 je podsklepen. Na zahradě velký skleník a pařeniště. prostorná garáž na dva vozy. Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva. V trvalém pronájmu obecní pozemky 1961 m2, s možností pronájmu nebo odkupu dalších obecních pozemků v sousedství. Dům je v udržovaném původním stavu. Na zahradě dvě studny, jedna s užitkovou a druhá s pitnou vodou. V ceně prodeje je veškeré zařízení domu. Na půdě je možnost zřízení vestavby.
Rodinný dům Nové Hrady Cena: 1 990 000,- Kč Adresa: Nové Hrady Budova: Kamenná Stav objektu: Dobrý Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 220 m2 Plocha pozemku: 11 876 m2 Popis: Prodej chalupy, z větší části zrekonstruována ,výměna střešní krytiny, nová koupelna a toaleta , tři průchozí pokoje + další pokoj celý obložený dřevem,elektrické vytápění –nové radiátory. Zavřít
Rodinný dům Olešnice Cena: 1 199 000,- Kč Adresa: Olešnice Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 220 m2 Plocha pozemku: 460 m2 Plocha zahrady: 613 m2 Rok rekonstrukce: 2004 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Prodej RD 3+1 v Olešnici, okr.České Budějovice. Dům z větší části po rekonstrukci o užitné ploše cca 360 m2 se nachází ve středu vesnice Olešnice, nedaleko Trhových Svinů. Dům má novou střechu, nové rozvody elektřiny i vody, vytápěno ústředním topením, zdrojem tepla krb v prostorném obýváku. Ten dominuje spodnímu podlaží, v prostoru dřevěné schodiště do vrchního podlaží, je zde i východ na venkovní terasu. V přízemí se dále nachází kuchyň, jež má klenutý strop a koupelna s wc. V horním patře vznikl jeden velký a jeden menší pokoj, dále je příprava na koupelnu a WC.
-9-
Rodinný dům Olešnice Cena: 1 499 000,- Kč Adresa: Olešnice Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 126 m2 Plocha pozemku: 858 m2 Popis: Prodej rodinného důmu (typ venkovského stavení s uzavřeným dvorem) v obci Olešnice u Trhových Svinů. Dům je po částečné rekonstrukci (koupelna – rohová vana, obklady, dlažba, WC, plastová okna, nové rozvody vody). Dům je dispozičně řešen jako 3 + kk (velká obytná místnost s krbem, kuchyně s jídelním koutem, pokoj a vestavěná ložnice). K domu náleží výminek o cca 30 m2, který má zaveden rozvod vody. Možnost půdní vestavby. Vytápění domu je zajištěno lokálně na tuhá paliva. Dům je napojen na veřejný rozvod vody a elektřiny. Na pozemku se nachází vlastní studna. Přímo v obci je škola, mateřská školka, pošta, obchod, restaurace, obecní úřad. Vhodné jak pro trvalé bydlení, tak k rekreaci.
Rodinný dům Štiptoň Cena: 1 790 000,- Kč Adresa: Štiptoň Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Plocha zahrady: 1 719 m2 Popis: Prodej prostorného dvoupodlažního rodinného domu, který se nachází v krásném prostředí novohradských hor. Nemovitost se prodává téměř kompletně vybavena. K domu náleží zahrada o ploše 1719 m 2, dílna, kůlna, garáž, zahradní domek, venkovní krb a skleník. Vytápění kotlem na tuhá paliva, vlastní studna a žumpa. Nemovitost je vhodná k trvalému bydlení i rekreaci.Po úpravách vhodné i jako penzion či ubytování.
Seznam porovnávaných objektů: Název Údolí Nové Hrady Nové Hrady Olešnice Olešnice Štiptoň Průměrná cena
Cena Kč 1 450 000,00 1 560 000,00 1 990 000,00 1 199 000,00 1 499 000,00 1 790 000,00
Km 1,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00
Cena upravená Kč 1 450 000,00 Kč 1 404 000,00 Kč 1 791 000,00 Kč 1 199 000,00 Kč 1 499 000,00 Kč 1 790 000,00 Kč 1 522 170,00 Kč
5 Rekapitulace: Popis obce: Nové Hrady jsou město v Novohradských horách poblíž hranic s Rakouskem, asi 30 km jihovýchodně od Českých Budějovic. katastrální výměra města činí 7 968 ha. Historické jádro je městskou památkovou zónou. Nové Hrady byly ve středověku významnou pohraniční pevností. V pramenech je doloženo slovanské hradiště, ve 13. století zde byl vybudován vrcholně středověký hrad patřící rodu Vítkovců. Po roce 1620 se Nové Hrady stávají rezidenčním městem Buquoyů kteří zde sídlili až do roku 1945, a to nejprve v přestavěném rožmberském domě na náměstí, přebudovaném na barokní rezidenci, později v nově vybudovaném raně klasicistním zámku na okraji historického centra města. Východní část
- 10 -
území města (katastrální území Nakolice, Obora u Vyšného a Vyšné) byla k Československu připojena až 31. července 1920 jako součást tzv. Západního Vitorazska a v rámci Čech začleněna do soudního okresu Nové Hrady v politickém okrese Kaplice. Původně tato tři katastrální území náležela k Dolním Rakousům. Vlastnosti a okolnosti mající vliv na cenu obvyklou: Kladný vliv: - vyhledávaná rekreační oblast - veškerá občanská vybavenost v obci - rozsáhlý pozemek v územním plánu obce určený k zastavění Záporný vliv: - věcné břemeno užívání nemovitosti - nabídka převyšuje poptávku
Hodnocení: Pro stanovení ceny obvyklé je třeba posoudit vlivy na ni působící: 1. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí: 2. Věcná břemena vážící se k nemovitosti: 3. Vliv okolí na cenu obecnou:
problematický věcné břemeno užívání nemovitosti celkově neutrální
Na základě těchto zjištění a s přihlédnutím k nabídce a poptávce po nemovitostech je obvyklá cena nemovitostí z LV 124 v kú. Nové Hrady stanovená na hodnotu 750 000,00 Kč, za kterou je nemovitost ke dni ocenění prodejná.
Obvyklá cena nemovitostí z LV 124 v kú. Nové Hrady ke dni 02.07.2012 činí:
750 000,00 Kč
Slovy: sedmsetpadesáttisíckorunčeských
V Milevsku 04.07.2012
Ing. Zdeňka Hrochová E. Destinnové 1 200 399 01 Milevsko
- 11 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.4.2000 pod poř. čís. 1626/Z pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí STAVEBNICTVÍ, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 2272 – 103 – 12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě daňového dokladu čís. 103/12.
