-1-
ZNALECKÝ POSUDEK
č. 2514-2009
o ceně rodinného domu č.p.321 se staveb.parc.č.322 a zahradou č.3364/2, 3364/5 v obci a k.ú.Chodová Planá, okres Tachov (LV č.317)
Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město, soudní exekutor, JUDr.Karel Urban, Cejl 99, 602 00 Brno Účel posudku:
zjištění ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení- viz Exekuční příkaz č.j.97EX 6509/07-11 a Usnesení-č.j.97EX 6509/07-87
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni 3.4.2009 posudek vypracoval: Ing. Josef Červený Lesní ul. 1557 347 01 Tachov Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Tachově 15.5.2009
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně rodinného domu č.p.321 se staveb.parc.č.322 a zahradou č.3364/2, 3364/5 v obci a k.ú.Chodová Planá, okres Tachov 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Výškovská 321 348 13 Chodová Planá Kraj: Plzeňský Okres: Tachov Obec: Chodová Planá Katastrální území: Chodová Planá Počet obyvatel: 1 786 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 40,8274 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f) : ZC = Cp * 3,0 = 122,48 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3.4.2009 za přítomnosti p.Rampase a p.Rampasové. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení - stanovení znalce, č.j.97EX 6509/07-87 - exekuční příkaz, č.j.97EX 6509/07-11 - výpis z KN - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje podle LV č.317 pro obec a k.ú.Chodová Planá je vlastníkem oceňované nemovitosti: Rampas Jiří, Výškovská 207, 348 13 Chodová Planá, r.č.620417/2359, podíl 1/4 Rampas Václav, Otín 10, 348 15 Planá u Mariánských Lázní, r.č.591201/1479, podíl 1/4 Rampasová Eva, Výškovská 321, 348 13 Chodová planá, r.č.385901/953, podíl 1/2 6. Dokumentace a skutečnost žádná projektová a ani jiná dokumentace nebyla k dispozici
-37. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost č.p.321 - rodinný dům v rekonstrukci se staveb.parc.č.322 a zahradou č.3364/2, 3364/5 se nachází na východním okraji zastavěného území obce Chodová Planá, vpravo od komunikace ve směru jízdy z obce směrem na Výškov. Přístup je z veřejné zpevněné komunikace, v místě je veřejný rozvod el.energie, vody, kanalizace a plynu.
8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č.p.321 b) Pozemky b1) Pozemek - stav.parc.č.322, zahrada č.3364/2, 3364/5
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům č.p.321 - § 26a Vlastní rodinný dům je přízemní, nepodsklepený, zastřešen je sedlovou střechou s eternitovou krytinou. Vstup do domu je v přízemí přes nově přistavovanou verandu, v domě je předsíň, , kuchyň a 3 pokoje. Dům je postaven v klasické zděné technologii, v posledních 5 letech se provádí jeho rekonstrukce (plynofikace včetně nového ÚT s plynovým kotlem, výměna oken za plastová, rekonstrukce instalací, nové omítky, podlahy a obklady, výměna dveří - dýhované do obložek, nová kuchyně, nové zařizovací předměty v koupelně a pod.) a odvodnění s odizolováním RD z vnější strany. Stáří domu není dokladováno odhaduje se na cca 50-55 roků, uvnitř po rekonstrukci, nedostavěná veranda, chybí oprava fasády a úprava okolí rod.domu.
Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby:
Rodinný dům Plzeňský kraj - do 2 000 obyvatel 50 roků
-4Základní cena ZC (příloha č. 20a):
3 299,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
8,50*11,20+3,0*2,47
Název podlaží 1.NP:
102,61 m2
=
Zastavěná plocha 102,61 m2
Konstrukční výška 2,90 m
Obestavěný prostor: 1.NP: (8,50*11,20+3,0*2,47)*(2,90) zastřešení + 8,50*11,20*2,10 podezdívka:
= =
297,57 m3 199,92 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
497,49 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
ZP1 = 102,61 m2 ZP = 102,61 m2
Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou - Rod.dům uvnitř je ve velmi dobrém stavu (rekonstrukce).
Koeficient pro stáří 50 let: 0,8 12
Index vybavení IV = (1 + Vi ) * V13 * 0,8 = 0,899 i=1
č.
Vi
III III II III V
0,00 0,00 0,00 0,02 0,08
III III I I II
0,00 0,00 0,00 -0,05 0,00
III III II
0,01 0,01 1,05
-5Index polohy: Název znaku 1. Úřady v obci - obecní úřad, pošta 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Pracovní příležitosti - omezené pracovní možnosti v obci nebo okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - vlivy zvyšující cenu
č.
Pi
III II II III
0,02 0,00 0,00 0,03
II I III
0,00 -0,03 0,04
II II III III
0,00 0,00 0,00 0,10
11
Index polohy IP = (1 + Pi ) = 1,160 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu - Dobrá poloha pro bydlení.
č.
Ti
III
0,00
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + Ti ) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,899 * 1,160 * 1,000 = 1,043 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 299,- Kč/m3 * 1,043 = 3 440,86 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 3 440,86 Kč/m3 * 497,49 m3 = 1 711 793,44 Kč Rodinný dům č.p.321 - zjištěná cena = 1 711 793,44 Kč
b) Pozemky b1) Pozemek - stav.parc.č.322, zahrada č.3364/2, 3364/5 - § 27 - § 32 Jde o zastavěnou plochu pod vlast.RDa okolí - zahrad kolem RD. V místě je veřejný rozvod el.energie, vody, plynu, kanalizace do žumpy. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název zastavěná plocha
Parcelní číslo 322
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 310,00 122,48
Cena [Kč] 37 968,80
-6Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
37 968,80 -7 % 10 % 3% + * *
1 139,06 39 107,86 0,8740 2,1420 73 214,14
Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 122,48 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 483,00 122,48 201,00 122,48
zahrada 3364/2 zahrada 3364/5 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem
Cena [Kč] 59 157,84 24 618,48 83 776,32
-7 % 10 % 3% + * * *
Pozemek - stav.parc.č.322, zahrada č.3364/2, 3364/5 - zjištěná cena
=
2 513,29 86 289,61 0,4000 0,8740 2,1420 64 617,39 137 831,53 Kč
C. Rekapitulace Výsledná cena: a) Rodinný dům č.p.321 a) Pozemek - stav.parc.č.322, zahrada č.3364/2, 3364/5
= =
1 711 793,44 Kč 137 831,53 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
1 849 624,97 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
1 849 620,- Kč
slovy: jedenmilionosmsetčtyřicetdevěttisícšestsetdvacet Kč
-7-
Závěr - stanovení ceny obvyklé: Městys Chodová Planá je obcí rozvojovou (s novou výstavbou rodinných domů) a s poptávkou po objektech pro bydlení, má dobré dopravní spojení. Umístění oceňované nemovitosti je v místě vhodném pro bydlení, v daném regionu je trvalá poptávka po obdobných nemovitostech. S ohledem na vypočtenou cenu, polohu nemovitosti (mezi Planou a Mariánskými Lázněmi), na celkový tech.stav a velikost nemovitosti včetně pozemku, stanovuji: obvyklou cenu nemovitosti č.p.321 ve výši 1 800 000,-Kč, slovy: jedenmilionosmsettisíc Kč.
V Tachově, 15.5.2009 Ing. Josef Červený Lesní ul. 1557 347 01 Tachov
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 28. dubna 1971, č.j. Spr. 4086/70 pro základní obory ekonomika a stavebnictví, odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2514-2009 znaleckého deníku.
