Znalecký posudek č. 1424-1-2014
Předmětem ocenění jsou: stavební pozemky č. 78/1 a 78/2, v katastrálním území Horní Studenec, obec Ždírec nad Doubravou, okres Havlíčkův Brod.
Objednatel posudku:
JUDr. Monika Elfmarková Exekutorský úřad, Praha 4 K Beránku 3 140 00 Praha 4
Účel posudku:
Exekuční příkaz 115 EX 188/07-10 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 30.12. 2013 znalecký posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí.
Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze, 15.1. 2014
A. Nález
1. Znalecký úkol
Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Horní Studenec. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Horní Studenec, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů.
Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Informace o nemovitosti
Adresa nemovitosti: Stavební pozemky č. 78/1 a 78/2 582 63 Ždírec nad Doubravou Region: Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Katastrální území: Ždírec nad Doubravou
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.12. 2013 bez přítomnosti majitele.
4. Podklady pro vypracování posudku:
Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 526 ze dne 8.1. 2014 Kopie katastrální mapy
Usnesení č. 115 Ex 188/07-099, ze dne 24.10. 2012 Exekuční příkaz č. 115 Ex 188/07-10, ze dne 7.9 2007 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace zjištěné z katastru nemovitostí
5. Vlastnické a evidenční údaje:
Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 526, ze dne 8.1. 2014
Vlastník: Lojek Jiří, Počátky 55, 58301 Chotěboř
1/2
Zelená Dagmar, Severní 1142, 58301 Chotěboř
1/2
7. Celkový popis nemovitosti:
Předmětem ocenění jsou dva stavební pozemky č. 78/1 a 78/2, v katastrálním území Horní Studenec, obec Ždírec nad Doubravou, okres Havlíčkův Brod. Oba pozemky spolu tvoří jeden funkční celek, nacházejí se v centru klidné obce, při hlavní komunikaci, která probíhá obcí. Pozemek č. 78/2 je plocha, která je rovinatá a z ní je přístup na asfaltovou komunikaci, pozemek č. 78/1 je šikmá plocha na které by byla ideální zahrada a v přední části je možné postavit objekt k bydlení, nebo rekreaci. podle hranice pozemku č. 78/2 vede plynovod, obecní vodovod a vzdušné vedení na přípojku el. energie. Kanalizace je vedena za zadní částí plochy 78/1. Obě plochy jsou oploceny plotem , který je v havarijním stavu, takže není předmětem ocenění.
8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Stavební pozemky dle L.V. č. 526
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) 1. Ocenění pozemků
1.1 Stavební pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.4.2. polohy v turisticky významné obci se zvýšenou + 110 % úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: + 110 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 110% + 10% * (100 % + 110%) + 131,00 %
Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9070 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m2]
Zatřídění
Koef.
Ki
Úprava [%]
Kp
Upr. cena [Kč/m2]
§ 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění (§ 28 odst. 2) § 32 odst. 1 (§28 odst. 2) 51,14 0,30 2,1460 0,9070 131,00 68,98 Typ
Název
§ 32 odst. 1 (§28 zahrada odst. 2) § 32 odst. 1 (§28 zahrada odst. 2) Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 78/1 78/2
Výměra [m2] 609,00
Jedn. cena [Kč/m2] 68,98
Cena [Kč] 42 008,82
456,00
68,98
31 454,88 73 463,70
Stavební pozemky - zjištěná cena
=
Zjištěná cena dle vyhlášky
73 463,70 Kč
73 460 Kč
Metoda tříd polohy Oceňované pozemky Název zahrada zahrada Celková výměra oceňovaných pozemků Hlavní stavba na pozemku stojící Reprodukční cena: Zastavěná plocha hlavní stavbou: Využití pozemku pro stavbu
P.Č. 78/1 78/2
Výměra [m2] 609 456 1 065 m2
1 000 000,00 Kč 160 m2
Tabulka tříd polohy Název klíče I - Všeobecná situace
Třída 2
II - Intenzita využití pozemku
2
III - Dopravní relace k velkoměstu
2
IV - Obytný sektor
2
V - Průmysl, administrativa, prodej
2
VI - Povyšující faktory VII - Redukující faktory Výsledná třída polohy:
Popis stavební území malých a středních vesnic, okrajové části malých měst obytné resp. rodinné domy bez zvláštního komfortu, 2-3 podlaží, průmyslové stavby s nepatrným technickým vybavením objekty na okraji velkoměstských aglomerací, malé obce se železniční zastávkou, pro dojíždějící do práce právě ještě přijatelně dosažitelné obytné budovy bez individuálního uspořádání, málo komfortu, malé a střední obce, omezené nákupní a kulturní možnosti, podprůměrné oslunění, malý rozhled, prosté zahrady u rodinných domů sklady pro neskladný materiál, suroviny, prefabrikáty, vozidla, dílny ručních prací (truhlář, klempíř, malíř)
nejsou nejsou 2,00
Výpočet ceny Podíl ceny stavebního pozemku z celkové ceny: 6,00 % Výměra stavebního pozemku: 480 m2 Cena stavebního pozemku: (1 000 000,00 Kč * 6,00 %) / (100,00 % - 6,00 %) = 63 829,79 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 63 829,79 Kč / 480 = 132,98 Kč/m2 Výměra ostatních pozemků: 585 m2 Jednotková cena ostatních pozemků: 132,98 * 0,15 = 19,95 Kč/m2 Cena ostatních pozemků: 11 670,75 Kč 70,89 Kč/m2
Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena
Cena pozemků činí celkem
=
75 500,54 Kč
75 500,- Kč
Indexová metoda [Kč/m2]
=
100,00
A – územní struktura: B – typ stavebního pozemku: C – třída velikosti obce podle počtu obyvatel: 2 000 až 5 000 D – obchodní resp. průmyslová poloha: obytné domy E – územní připravenost, infrastruktura: F – speciální charakteristiky volitelné: Výchozí cena upravená [Kč/m2]
* * * * * * =
1,05 0,90 0,60 1,30 1,00 0,95 70,02
[Kč/m2]
=
70,02
Výchozí cena Korekce výchozí ceny
Jednotková cena stavebních pozemků Oceňované stavební pozemky Název zahrada zahrada Výměra stavebních pozemků
Výměra [m2] 609 456 1 065 m2
P.Č. 78/1 78/2
Cena stavebních pozemků 1 065 m2 * 70,02 Kč/m2
Výsledná cena
=
=
74 576,09 Kč
74 580,00 Kč
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Hlinsko KRC: 0,90
KMP: 0,95
KPP: 1,10
KDD: 1,00
Parcela č.: 1
2 371
KMZ: 0,95
235 000
KIV: 1,00
KVP: 0,90
KUV: 0,90
99,11
0,72
71,73
KIV: 0,90
KVP: 0,90
KUV: 0,82
0,41
70,99
KVP: 0,80
KUV: 0,90
0,35
70,27
Lokalita: Chotěboř KRC: 0,85
KMP: 0,94
KPP: 0,95
KDD: 0,85
Parcela č.: 2
1 537
KMZ: 0,95
268 000
174,37
Lokalita: Peršíkov KRC: 0,80
KMP: 1,00
KPP: 0,90
KDD: 0,83
Parcela č.: 3
1 240
KMZ: 0,90
250 000
Průměrná jednotková cena
KIV: 0,90
201,61
71,00 Kč/m2
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků 1)Prodej, pozemek zahrada, 2 371 m˛ Celková cena: 235 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m˛: 99 Kč za m² Adresa: Hlinsko Datum aktualizace: 21.12.2013 ID zakázky: 344693 Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: 2 371 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Doprava: Vlak Prodej samostatné zahrady s dřevěnou chatou v obci Hlinsko. Celková plocha pozemku 2371 m2. Na pozemku se nachází studna, chata a ovocný sad. Osobní vlastnictví. Ihned k dispozici. Velmi klidné místo.
2)Prodej, pozemek pro bydlení, 1 537 m˛ Celková cena: 268 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m˛: 174 Kč za m² Adresa: Chotěboř Datum aktualizace: 12.12.2013 ID zakázky: 223907 Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: 1 537 m2 Voda: Místní zdroj Elektřina: 120V Doprava: Silnice Parcela k výstavbě rekreačního objektu v klidné okrajové části chatové oblasti Chotěboř – Břevnická nádrž (Přehrada). 1537 m2. Orientace na jihozápad. Elektrická energie na hranici pozemku. Přímo na pozemku se nachází místo vhodné k vyhloubení studny. Rybaření, koupání, vodní a zimní sporty, houbaření, turistika, cykloturistika. Veškerá občanská vybavenost v místě.
3)Prodej, pozemek pro bydlení, 1 240 m˛ Celková cena: 250 000 Kč za nemovitost Cena za m˛: 202 Kč za m² Adresa: Peršíkov Datum aktualizace: 06.01.2014 ID: 1945781084 Plocha pozemku: 1 240 m2 Prodej pozemku obdélníkového tvaru o rozloze 1240m2 v osadě Peršíkov, kde se nachází ideálně orientovaná základová betonová deska (její hodnota 200.000,-Kč zahrnuta v ceně pozemku). Jednu z hranic pozemku tvoří malý potůček, který ji tím odděluje od obce. Parcela se nachází v lokalitě, která je obklopena krásnou přírodou a poskytuje svým obyvatelům absolutní klid. Pozemek v Peršíkově je jako dělaný pro výstavbu chalupy a víkendové odpočívání.
Druh pozemku
Parcela č.
zahrada zahrada Celková výměra pozemků
Cena pozemků činí celkem
78/1 78/2
Výměra [ m2 ] 609 456 1 065
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 71 71 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 43 239 32 376 75 615
75 620,- Kč
C. Rekapitulace
Administrativní cena: Administrativní cena pozemků:
73 460,- Kč
Věcná hodnota:
Věcná hodnota pozemků: Cena metodou tříd polohy: Cena indexovou metodou:
75 500,- Kč 74 580,- Kč
Stanovená věcná hodnota pozemků:
75 000,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků:
75 620,- Kč
Obvyklá cena: 75 000,- Kč
slovy: sedmdesátpěttisíc Kč
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1424-1-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Praze dne 15.1. 2014
Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail:
[email protected]
