Znalecký posudek. č

Znalecký posudek č. 1368-3-2013

Předmětem ocenění je: Bytová jednotka č. 1071/24, která se nachází v bytovém domě č.p. 1071, s příslušenstvím a pozemky č. 3203/4, v katastrálním území Libeň, obec Praha, Hlavní město Praha.

Objednatel posudku:

JUDr. Monika Elfmarková Exekutorský úřad K Beránku 3 140 00 Praha 4

Účel posudku:

Exekuční příkaz Ex 301/12-013 zjištění obvyklé ceny nemovitost

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. Podle stavu ke dni 12.1. 2013 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí Posudek obsahuje 28 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 17.1. 2013

1

A. Nález

1. Znalecký úkol

Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Libeň. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Libeň, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2012Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 2

Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 1071/24 U Svobodárny 1071/7 Praha 9 Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 8 Katastrální území: Libeň

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.1. 2013 bez přítomnosti majitelky.

4. Podklady pro vypracování posudku:

Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 10739 ze dne 10.12. 2012 Kopie katastrální mapy Prohlášení vlastníka budovy Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené od SVJ nemovitosti.

3

5. Vlastnické a evidenční údaje:

Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 10739, ze dne 10.12. 2012 Vlastník: Sochorová Kateřina, U Svobodárny 1071/7, Praha 9, Libeň, 190 00 Praha 9

6. Celkový popis nemovitosti:

Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1071/24, která se nachází v bytovém domě č.p. 1071, s příslušenstvím a pozemky č. 3203/4, v katastrálním území Libeň, obec Praha, Hlavní město Praha. Dům je tradiční cihlová stavba z padesátých let minulého století, jedná se o netypovou stavbu o šesti nadzemních podlažích. Na domě jsou vyměněna původní dřevěná okna za plastová, včetně hlavních vchodových dveří. Celkově je dům průměrně udržovaný. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v pátém nadzemním podlaží, je o velikosti 1+kk, a skládá se z těchto místností o následující ploše: Pokoj + kk Předsíň

25,1m2 6,1m2

Koupelna sWC 3,6m2 _______________________________ CELKEM

34,8m2

K vlastnictví jednotky č. 1071/24 dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 348/19475 na společných částech budovy a pozemku č. 3203/4. Součástí ocenění je i Věcné břemeno spočívající v právu umístění, provozování, provádění oprav a údržby technického zařízení.

4

7. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 1071/24 Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 1071/24 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Venkovní úpravy a1) Přípojka vody DN 50 mm a2) Přípojka kanalizace DN 250 mm a3) Přípojky elektro zemní kabel b) Pozemky b1) Pozemek č. 3203/4

B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.)

Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

5

1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 1071/24 Ocenění příslušenství jednotky - stavby: Přípojka vody DN 50 mm

Zatřídění pro potřeby ocenění: 1.1.3. Přípojka vody DN 50 mm Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

2,00 m 2222

Ocenění: =

840,- Kč

* * * =

1,2000 2,3130 2,4300 5 665,55 Kč

Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 65 = 76,923 %

-

4 358,11 Kč

Přípojka vody DN 50 mm - zjištěná cena

=

1 307,44Kč

Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 m * 420,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 50 roků

Přípojka kanalizace DN 250 mm Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

2.1.3. Přípojka kanalizace DN 250 mm 2,00 m 2223

6

Ocenění: =

3 620,- Kč

* * * =

1,2000 2,3140 2,4300 24 426,40 Kč

Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 80 = 62,500 %

-

15 266,50 Kč

Přípojka kanalizace DN 250 mm - zjištěná cena

=

9 159,90Kč

Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 m * 1 810,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 50 roků

Přípojky elektro zemní kabel Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel 2,00 m 2224

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 m * 215,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

7

= * * * =

430,- Kč 1,2000 2,2340 2,4300 2 801,17 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 65 = 76,923 %

-

2 154,74 Kč

Přípojky elektro zemní kabel - zjištěná cena

=

646,43Kč

Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek č. 3203/4

Ocenění: Ostatní stavební pozemek:

Typ

Název

§ 27 cenová mapa Zastavěná plocha Ostatní stavební pozemek – celkem

Parcelní číslo 3203/4

Pozemek č. 3203/4 - zjištěná cena

Výměra [m2] 415,00

Jedn. cena [Kč/m2] 5 400,00

Cena [Kč] 2 241 000,2 241 000,-

=

2 241 000,- Kč

Vlastní ocenění jednotky:

Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově § 13 Budova K. domy vícebitové (netypové) Svislá nosná konstrukce Zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

1121

8

Podlahové plochy bytu: Bytová jednotka č. 1071/24: 25,1+6,1+3,6 Započítaná podlahová plocha bytu:

34,80 m2 34,80 m2

= =

Výpočet koeficientu K4:

Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: S 11. Dveře: S 12. Vrata: X 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 20. Vnitřní plynovod: S 21. Ohřev vody: S 22. Vybavení kuchyní: S 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 24. Výtahy: S 25. Ostatní: S 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X Součet upravených objemových podílů

Obj. podíl [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu

9

Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00 100,00

UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00 6,00 60 200 30,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 18,80 60 200 30,00 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,20 60 200 30,00 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,30 60 150 40,00 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,40 60 80 75,00 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,70 60 80 75,00 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 6,90 60 80 75,00 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,10 65,00 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,10 65,00 10. Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,00 60 200 30,00 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,20 60 80 75,00 13. Okna: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,40 7 80 8,75 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,10 60 80 75,00 15. Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4,70 4,70 60,00 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,20 60,00 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 60,00 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,30 65,00 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,20 65,00 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 7 50 14,00 21. Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,10 65,00 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,80 65,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3,80 3,80 65,00 24. Výtahy: S 1,30 100,00 1,00 1,30 1,30 30 50 60,00 25. Ostatní: S 5,60 100,00 1,00 5,60 5,60 45,00 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Opotřebení:

Opot. z celku 1,8000 5,6400 2,4600 2,1200 1,8000 0,5250 5,1750 2,0150 1,3650 0,9000 2,4000 0,4725 2,3250 2,8200 3,1200 0,2400 2,1450 2,0800 0,0560 1,3650 1,1700 2,4700 0,7800 2,5200 47,7635

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 2): [Kč/m2] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * *

Základní cena upravená [Kč/m2] Plná cena: 34,80 m2 * 56 691,49 Kč/m2

= =

10

9 630,0,9390 1,0000 1,2000 2,1500 2,4300 56 691,49 1 972 863,85 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 47,7635 % Úprava ceny za opotřebení Bytová jednotka č. 1071/24 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství

-

942 308,82 Kč

=

1 030 555,03 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 2 252 113,77 Kč Spoluvlastnický podíl: 348 / 19 475 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 252 113,77 Kč * 348 / 19 475

+

40 421,85

Bytová jednotka č. 1071/24 - zjištěná cena

=

1 070 976,88Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

1 070 980,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Porovnávací hodnota 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 1071/24 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky:

Pozemek Ocenění: Ostatní stavební pozemek: 11

Typ

Název

§ 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek – celkem

Parcelní číslo 3203/4

Výměra [m2] 415,00

Jedn. cena [Kč/m2] 5 400,00

Cena [Kč] 2 241 000,2 241 000,-

Pozemek - zjištěná cena

=

2 241 000,- Kč

Vlastní ocenění jednotky:

Zatřídění pro potřeby ocenění:

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):

Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Praha 9 60 let 49 314,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu: Bytová jednotka č. 1071/24: 25,1+6,1+3,6 Započítaná podlahová plocha bytu:

= =

34,80 m2 34,80 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení:

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 12

č. IV

Vi 0,10

II

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: 0,70

III

0,00

I

-0,03

III III III

0,00 0,00 0,85

č. III II III

Pi 0,00 0,00 0,00

III

0,02

II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II

0,00

II

0,00

9

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V10 * 0,70 = 0,637 i=1

Index polohy:

Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí – převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 1,020 i=1

Index trhu s nemovitostmi:

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,637 * 1,020 * 0,900 = 0,585

13

Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 49 314,- Kč/m2 * 0,585 = 28 848,69 Kč/m2 CP = CU * PP = 28 848,69 Kč/m2 * 34,80 m2 = 1 003 934,41 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 003 934,41 Kč

Spoluvlastnický podíl: 348 / 19 475 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 241 000,- Kč * 348 / 19 475 = 40 044,57 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

40 044,57 Kč

Bytová jednotka č. 1071/24 - zjištěná cena

=

1 043 978,98 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 2 241 000,- Kč

Rekapitulace – Porovnávací způsob

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 1071/24

1 043 979,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 043 979,- Kč

Celkem

1 043 979,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 043 979,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

14

1 043 980,- Kč

Věcná hodnota dle THU

Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Bytová jednotka č. 1071/24 Jednotkové množství: Jednotka: m2 celkem:

=

34,80 m2

Jednotkové množství – celkem:

=

34,80 m2

Ocenění: Základní cena: 55 000,- Kč/m2 34,80 m2 * 55 000,- Kč/m2

=

1 914 000,- Kč

Určení opotřebení odborným odhadem

Opotřebení: 47,760 %

-

914 126,40 Kč

Bytová jednotka č. 1071/24 - výsledná cena

=

999 873,60 Kč

Bytová jednotka č. 1071/24 - cena po zaokrouhlení

=

999 870,- Kč

Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 1071/24

=

Cena bytů a nebytových prostor činí celkem

999 870,- Kč 999 870,- Kč

15

Porovnávací metoda

Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem

a1) Bytová jednotka č. 1071/24 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00

Prodej, byt 1+1, 37 m² Cena: 1 690 000 Kč Adresa: Ve vrchu, Libeň Datum aktualizace: Dnes ID: 2024600412 Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 37 m2 Nabízím k prodeji novostavbu bytu (možnost odpočtu DPH) do osobního vlastnictví o velikosti 1+1 s v Praze 8 na ulici Ve Vrchu. Byt se nachází v přízemí. Dům je ve výborné lokalitě. Výborná dostupnost, 1 min chůze na tram. zastávku Vosmíkových, tramvají 3min na stanici metra Palmovka(celkově cca 20min na Václavské náměstí). Veškerá občanská vybavenost. Přímo od majitele. Bez provize RK. Cena vč. DPH.

16

Prodej, byt 2+kk, 39 m² Cena: 1 499 000 Kč Adresa: U svobodárny, Libeň Datum aktualizace: 10.01.2013 ID zakázky: 146252 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 6 Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 39 m2 Plocha podlahová: 39 m2 Dovolujeme si nabídnout útulný byt 2+kk po rekonstrukci. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí (z chodníku se nedosáhne na okna), je vybaven kuchyňskou linkou a hezkým nově zřízeným sprchovým koutem. V komoře je přípojka na pračku. V okolí je výborná občanská vybavenost - MŠ 5 minut chůze, ZŠ a gymnázium 15 minut, OC Harfa 5 minut, poliklinika 10 minut. Opět do 5 minut chůze je možno relaxovat v blízkosti potoka Rokytka a přilehlého lesoparku.

Prodej, byt garsonka, 26 m² Cena: 1 400 000 Kč + provize RK Poznámka k ceně: + provize RK Adresa: U svobodárny, Libeň Datum aktualizace: 23.11.2012 ID zakázky: PB11190 17

Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 2.podlaží Plocha užitná: 26 m2 Plocha podlahová: 26 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Doprava: Dálnice, MHD, Autobus Prodej garsoniéry v OV o velikosti 26m2 ve 2 patře 5 patrového cihlového domu v žádané lokalitě Praha - 9 Libeň ulice U Svobodárny. Nabízený byt se nachází ve 2 patře cihlového domu s novým výtahem. Prošel rekonstrukcí v roce 2005 a je v celkově dobrém stavu. V pokoji se nachází sprchový kout, WC je zvlášť.Na podlaze PVC a dlažba. Vytápění bytu je řešeno plynovými wawkami. Byt je osazen plastovými okny.K bytu patří sklep. Parkování možné na ulici u domu.Výborná lokalita v těsném sousedství O2 arény a nákupní galerie Harfa, kde je spousta nákupních možností. Skvělá dostupnost do centra města. Blízko domu stanice metra Českomoravská. Byt je možné financovat hypotéčním úvěrem, se kterým Vám rádi a zdarma pomůžeme. V případě, že budete mít zájem o prohlídku, tak mne neváhejte kontaktovat.

Prodej, byt garsonka, 26 m² Zlevněno: 1 299 000 Kč Původní cena: Kč Adresa: U svobodárny, Libeň Datum aktualizace: 18.01.2013 ID zakázky: RP8138 Budova: Cihlová

18

Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 6 Podlaží umístění: 3.podlaží Plocha užitná: 26 m2 Plocha podlahová: 26 m2 Sklep: 4 m2 Parkovací stání: Ano Prodej garsonky o ploše 26 m2 v 3.podlaží cihlového domu s novým výtahem se nachází v ulici U svobodárny, Praha 9 – Libeň. Byt je po částečné rekonstrukci, okna plastová orientovaná na SV a SZ do klidného vnitrobloku. Kuchyňská linka v předsíni. Koupelna se sprchou a prostorem pro pračku se nachází v pokoji, WC samostatně. Byt má nové bezpečnostní vchodové dveře. Topení formou plynových WAW. K bytu náleží sklep. Dům je udržovaný po částečných úpravách. Parkování možné před domem na ulici. Dopravní dostupnost výborná, metro B - Českomoravská a Tram se nachází cca 3 min. klidné chůze. V blízkosti je nejen zeleň s možností rekreace a sportovního vyžití ale i veškerá občanská vybavenost v naprosto těsné blízkosti (nákupní galerie Harfa, poliklinika, škola, pošta, banky, obchody, restaurace, pekárna, atd.). Pro více informací kontaktujte makléře.

Seznam porovnávaných objektů: Název 1 2 3 4 Součet:

Realizovaná cena 1 690 000,- Kč 1 499 000,- Kč 1 400 000,- Kč 1 299 000,- Kč

Km Kc

Kv K1 K2 K3

1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,01

0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 1 123 707,63 Kč

19

1,00 1,00 1,00 1,00

Množství [jedn]

Jedn. cena [Kč/jedn.]

1,00 1,06 1 158 755,35 1,00 1,12 1 083 431,08 1,00 0,95 1 134 000,00 1,00 0,95 1 118 644,11 4 494 830,53 Kč/jedn. /4 1 123 707,63 Kč/jedn. 1 083 431,08 Kč/jedn. 1 158 755,35 Kč/jedn.

1,00 á 1 123 707,63 Kč/

=

1 123 707,63 Kč


=

1 123 707,63 Kč


=

1 123 710,- Kč


=

1 123 710,- Kč


1 123 710,- Kč

Srovnávací hodnota Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Bytová jednotka č. 1071/24

Jednotka: m2 Jednotkové množství: celkem:

=

34,80 jedn.

Jednotkové množství - celkem:

=

34,80 jedn.

Ocenění: Základní cena: 55 000,- Kč/jedn. 34,80 m3 á 55 000,- Kč/m3

=

1 914 000,- Kč

Věcná hodnota nemovitosti:

=

1 914 000,- Kč

Výpočet cenových koeficientů: 20

Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 050 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 450 000,- Kč Cenové koeficienty: CA = 0,549 CB = 0,601 CC = 0,653 CD = 0,705 CE = 0,758

Hodnocení situování nemovitosti Název znaku

znak

vk

ci * vk

Trh s nemovitostmi: Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inženýrské sítě: Doprava: Obchod a služby: Školství: Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování: Úřady: Pracovní možnosti: Životní prostředí: Přírodní lokalita: Změna v zástavbě: Příslušenství nemovitosti: Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření: Obyvatelstvo: Názor znalce:

A C E D E C E D D D D D C D C C C C A D B

5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5

2,745 3,265 2,274 3,525 3,790 3,265 3,790 3,525 3,525 3,525 3,525 1,410 3,265 3,525 3,265 3,265 0,653 3,265 0,549 3,525 3,005

92

62,481

Koeficient k = 62,481 / 92 = 0,6791 Korekce ceny

* 21

0,6791


=

1 299 797,40 Kč


=

1 299 800,- Kč


=

1 299 800,- Kč


1 299 800,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek č. 3203/4 - § 27 - § 32 Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 415,00 5 400,00

Zastavěná plocha 3203/4 Pozemek oceněný dle cenové mapy – celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:

Cena [Kč] 2 241 000,2 241 000,2 241 000,- Kč 348 / 19 475

*

Pozemek č. 3203/4 - zjištěná cena

=

40 044,57 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 3203/4

=

Cena pozemků činí celkem

40 040,- Kč 40 040,- Kč

22

Indexová metoda a) Pozemky a1) Pozemek č. 3203/4 =

2 250,- Kč/m2

A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - typ polohy: D - územní připravenost, infrastruktura: E - speciální charakteristiky:

* * * * *

1,00 1,40 1,80 1,00 1,00

Výchozí cena upravená

=

5 670,- Kč/m2

Výchozí cena: Korekce výchozí ceny:

Jednotková cena stavebního pozemku: 5 670,- Kč/m2

Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha p.č. 3203/4

415 m2

Výměra stavebních pozemků: 415 m2 2 2 415,00 m á 5 670,- Kč/m = 2 353 050,- Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem

=

2 353 050,- Kč

=

2 353 050,- Kč

spoluvlastnickáý podíl 348/19475

*

0,018

Pozemek č. 3203/4 - výsledná cena

=

42 046,80 Kč

=

42 050,- Kč

Úprava ceny:

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 3203/4 Cena pozemků činí celkem

42 050,- Kč

Metoda cenových map 23

a) Pozemky a1) Pozemek č. 3203/4 Pozemek oceněný dle cenových map zastavěná plocha p.č. 3203/4

415 m2 á 5 400,- Kč/m2

Pozemek oceněný dle cenových map - celkem

=

2 241 000,- Kč

=

2 241 000,- Kč

=

2 241 000,- Kč


*

0,018


=

40 044,57 Kč

=

40 040,- Kč

Úprava ceny:


40 040,- Kč

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemek č. 3203/4 Seznam porovnávaných pozemků: Název reálná hodnota

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 5 400,1 5 400,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: 24

Kp

Váha

1,00

1,00

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 5 400,00 5 400,- / 1,000 5 400,00 Kč/m2 5 400,00 Kč/m2 5 400,00 Kč/m2

Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha p.č. 3203/4

415 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 415 m2 2 2 415,00 m á 5 400,- Kč/m = 2 241 000,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem

=

2 241 000,- Kč

=

2 241 000,- Kč


*

0,018


=

40 044,57 Kč

=

40 040,- Kč

Úprava ceny:


40 040,- Kč

C. Rekapitulace 25

Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

1 003 940,- Kč 40 040,- Kč 1 043 980,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Administrativní cena objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota:

1 003 940,- Kč 999 870,- Kč 1 123 710,- Kč 1 299 800,- Kč

Stanovená věcná hodnota objektů:

1 115 789,- Kč

Věcná hodnota pozemků: Cena indexovou metodou: Administrativní cena pozemků: Porovnávací cena pozemků: Cena určená z cenových map:

42 050,- Kč 40 040,- Kč 40 040,- Kč 40 040,- Kč

Stanovená věcná hodnota pozemků:

40 000,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

1 155 789,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

1 123 710,- Kč 40 040,- Kč 1 163 750,- Kč

Obvyklá cena: 1 150 000,- Kč

slovy: jedenmilionjednostopadesáttisíc Kč

Věcné břemeno 26

Ocenění příslušenství jednotky - břemena:

Paušálem

Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: = Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Ocenění věcného břemene činí:

=

Zaokrouhleno

10 000,- Kč 10 000,- Kč 348 / 19 475 178,69 Kč

180,- Kč

Obvyklá cena: 1 150 000,- Kč

slovy: jedenmilionjednostopadesáttisíc Kč

27

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1368-3-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

V Praze dne 17.1. 2013

Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: [email protected]

28

Znalecký posudek. č

Recommend Documents