Věcná břemena. Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra práva a veřejné správy. Bakalářská práce. Pavel Majerníček. Autor:

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva a veřejné správy

Věcná břemena Bakalářská práce

Autor:

Pavel Majerníček právní administrativa v podnikatelské sféře

Vedoucí práce:

Praha

JUDr. Jan Hrdlička

Duben, 2012

Čestné prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

……………………………………. Pavel Majerníček Praha dne 13.04.2012

Poděkování Rád bych poděkoval vedoucímu práce, panu JUDr. Janu Hrdličkovi za jeho podnětné připomínky a návrhy na doplnění této bakalářské práce.

Anotace Tato bakalářská práce se zabývá věcnými břemeny, tedy obeznámením s pojmem „věcná břemena“, jejich funkcemi a informacemi z jejich historie i současnosti. Práce dále popisuje způsoby vzniku a zániku věcných břemen, specifikaci jejich jednotlivých druhů a také informace o jejich zápisu do katastru nemovitostí. V neposlední řadě je dotčena problematika věcných břemen, vztahujících se k nemovitostem, které slouží jako zajištění úvěrů poskytovaných bankami.

Klíčové pojmy: Věcné břemeno, vlastnické právo, in rem, in personam, historie, služebnosti a reálná břemena, geometrický plán, katastr nemovitostí, oceňování nemovitostí.

Annotation This bachelor thesis deals with easements. Especially explains the term „easements“, and mentions their functions and information of their history and present too. This document also describes methods of creation and extinction of easements, the specification of individual types, as well as information required for registration in the land Registry. Finely clarifies issues of easements related to the property used as collateral for loans provided by banks.

Key words Easement, ownership, in rem, in personam, history, real burdens, geometric plan, land Registry, property valuation.

OBSAH

ÚVOD ......................................................................................................................... 8 1. VĚCNÁ BŘEMENA OBECNĚ ....................................................................... 9 1.1. Pojem „věcné břemeno“ ..................................................................................... 9 1.2. Funkce věcných břemen ................................................................................... 10 2. DRUHY VĚCNÝCH BŘEMEN .................................................................... 10 2.1. Věcná břemena dle oprávněného subjektu ....................................................... 10 2.2. Věcná břemena dle jejich obsahu a povinnosti zavázané osoby ...................... 12 3. HISTORIE VĚCNÝCH BŘEMEN ................................................................ 13 3.1. Věcná břemena na počátku devatenáctého století ............................................ 14 3.1.1. Dělení služebností .......................................................................................... 14 3.1.2. Vznik služebností ........................................................................................... 16 3.1.3. Zánik služebností ........................................................................................... 17 3.1.4. Reálná břemena .............................................................................................. 17 3.2. Věcná břemena v letech 1951 - 1964 ............................................................... 17 3.3. Věcná břemena v letech 1964 - 1983 ............................................................... 18 3.4. Věcná břemena v letech 1983 - 1991 ............................................................... 19 4. VZNIK VĚCNÝCH BŘEMEN DLE AKTUÁLNÍ ÚČINNÉ ZÁKONNÉ ÚPRAVY .................................................................................................................. 20 4.1. Vznik věcného břemene na základě smlouvy ................................................... 20 4.2. Vznik věcného břemene na základě závěti ....................................................... 23 4.3. Vznik věcného břemene schválenou dohodou dědiců ...................................... 23 4.4. Vznik věcného břemene rozhodnutím příslušného státního orgánu ................. 23 4.5. Vznik věcného břemene ze zákona ................................................................... 24 4.6. Vznik věcného břemene vydržením ................................................................. 25 5. ZMĚNY VĚCNÝCH BŘEMEN .................................................................... 25 5.1. Obecně .............................................................................................................. 25 5.2. Změny v subjektech .......................................................................................... 26 5.2.1. Změna povinného subjektu ............................................................................ 26 5.2.2. Změna oprávněného subjektu ........................................................................ 26 5.3. Změny v obsahu ................................................................................................ 27 5.3.1. Změna na základě dohody.............................................................................. 27 5.3.2. Změna na základě rozhodnutí oprávněného orgánu ...................................... 27 5.4. Změna předmětu věcného břemene .................................................................. 27 6. ZÁNIK VĚCNÝCH BŘEMEN A PROMLČENÍ .......................................... 28 6.1. Obecně .............................................................................................................. 28 6.2. Zánik věcného břemene ze zákona ................................................................... 29 6.3. Zánik věcného břemene rozhodnutím oprávněného orgánu ............................. 29 6.3.1. Rozhodnutí soudu .......................................................................................... 30 6.3.2. Rozhodnutí vyvlastňovacího úřadu ................................................................ 30 6.3.3. Rozhodnutí pozemkového úřadu ................................................................... 30 6.4. Zánik věcného břemene na základě smlouvy (dohodou) ................................. 31 6.5. Zánik věcného břemene splynutím ................................................................... 31 6.6. Zánik věcného břemene uplynutím doby ......................................................... 31 6.7. Zánik věcného břemene splněním rozvazovací podmínky ............................... 32

6.8. Promlčení věcného břemene ............................................................................. 32 7. OCEŇOVÁNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN ........................................................... 33 7.1. Obecně o oceňování .......................................................................................... 33 7.2. Oceňování věcných břemen .............................................................................. 35 8. VĚCNÁ BŘEMENA Z POHLEDU BANKY PŘI ZAJIŠTĚNÍ ÚVĚRU NEMOVITOSTÍ ....................................................................................................... 38 8.1. Obecně .............................................................................................................. 38 8.2. Věcná břemena nemovitost znehodnocující ..................................................... 40 8.3. Věcná břemena neutrální – bez vlivu na hodnotu zástavy ............................... 41 8.4. Věcná břemena podmínkou vhodnosti zástavy ................................................ 42 8.4.1. Příklad ............................................................................................................ 43 8.4.2. Stanovisko Komerční banky, a.s. ................................................................... 45 8.4.3. Stanovisko LBBW Bank CZ, a.s. .................................................................. 45 8.4.4. Stanovisko ČSOB, a.s. ................................................................................... 46 8.4.5. Stanovisko Hypoteční banky, a.s. .................................................................. 46 8.4.6. Stanovisko České spořitelny, a.s. ................................................................... 47 8.4.7. Stanovisko GE Money bank, a.s. ................................................................... 48 8.4.8. Srovnání stanovisek jednotlivých bank ......................................................... 49 9. VĚCNÁ BŘEMENA A KATASTR NEMOVITOSTÍ .................................. 50 9.1. Katastr nemovitostí obecně ............................................................................... 50 9.2. Zápis věcných břemen do katastru nemovitostí................................................ 51 9.3. Vyznačení věcných břemen na listech vlastnictví v katastru nemovitostí ....... 52 9.4. Výmaz věcných břemen z listů vlastnictví v katastru nemovitostí .................. 52 ZÁVĚR...................................................................................................................... 53 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ...................................................................... 54 SEZNAM OBRÁZKŮ A TABULEK ...................................................................... 56 SEZNAM PŘÍLOH ................................................................................................... 57

ÚVOD Fungování současné společnosti není možné pouze na základě tradic, zvyklostí, obyčejů a dobrých mravů. Existuje nepřeberné množství situací, které vyžadují stanovení striktních pravidel, která je nutno dodržovat, a na která je možno se při jejich porušení odvolávat. Jednou z takových oblastí jsou i práva věcná. Tam, kde nelze jednotlivé situace týkající se věcí vyřešit právem vlastnickým, nebo například smlouvou o nájmu, nastupuje úloha věcných břemen. Věcná břemena totiž nejčastěji vyjadřují právo něco trpět, něčeho se zdržet, či něco konat. Historie práva věcných břemen sahá až někam k základům propracovaného práva římského. Římským právem se inspiroval vznik norem týkajících se věcných břemen i na území našeho státu. V dřívějších dobách byl tento druh věcného práva označován například jako služebnost, či reálné břemeno. Následně byl přijat termín věcné břemeno, který zůstal až do současnosti. Nejdůležitější účinnou normou, která upravuje problematiku věcných břemen je zákon č. 40/1964 Sb. občanský zákoník. Historie se však velmi často opakuje. Dne 20. února 2012 podepsal prezident České republiky návrh nového občanského zákoníku. Tímto podpisem byl dokončen proces přijímání zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, jehož účinnost je datována na 1. leden 2014. Toto nové znění zákona samozřejmě upravuje i práva věcná. Úpravy se tedy dočkala i věcná břemena, u nichž se nový občanský zákoník navrací k původnímu dělení a tedy termínům, jakými jsou služebnosti a reálná břemena. Návrat k těmto termínům je celou řadou odborníků vzdělaných v oblasti práva kritizován, stejně tak celé znění nového občanského zákoníku. Na druhé straně existuje velký počet jejich kolegů, kterým zastaralejší terminologie nevadí a novou právní normu vítají. Tato bakalářská práce však převážně vychází z historie a občanského zákoníku aktuálně účinného.

8

1. VĚCNÁ BŘEMENA OBECNĚ 1.1. Pojem „věcné břemeno“ Pojem „věcné břemeno“ lze v právním prostředí chápat jako právní institut, dále pak jako povinnost určitého subjektu a také jako právní vztah. Laická (neprávnická) veřejnost používá velmi často pojem věcné břemeno souhrnně pro veškerá omezení váznoucí na nemovitosti, např. zástavní práva, předkupní práva apod. K tomu nepřesnému označení dochází pravděpodobně z výkladu slova břemeno, ze kterého vyplývá jakási povinnost či nutnost. Věcné břemeno však svou funkcí nesmí omezovat vlastníka věci v tom, aby mohl se svou věcí nakládat (převést nemovitost na jakoukoliv jinou osobu, zřizovat zástavní práva apod.), což je spíše funkcí předkupního práva. Zástavní právo je zase odlišné v tom, že slouží jako zajišťovací instrument, tedy k zajištění pohledávky věřitele vůči dlužníkovi.1 S tímto nepřesným označováním jsem se v minulosti sám setkával, a sice jako pracovník pobočky banky při poskytování hypotečních úvěrů. Klienti často označovali za věcná břemena, nebo spíše jen břemena, na nemovitosti váznoucí zástavní nebo předkupní práva. Zejména při poskytování hypotečních úvěrů na refinancování úvěru poskytnutého jinou bankou jsem od některých klientů slýchával, cituji: „Máme na domě břemeno jiné banky.“ Touto větou bylo samozřejmě myšleno zástavní právo jiné banky. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník v § 151n vymezuje věcná břemena následující definicí: „Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě.“2 Pokud si pojem slovního spojení věcná břemena rozebereme, význam druhé části „břemeno“ byl již zmíněn, a sice jako určitá nutnost či povinnost. V případě první části „věcná“ se jedná o vyjádření skutečnosti, že povinnost zatěžuje nebo je spojena s věcí a jejím vlastnictvím.

1

BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 13. 2 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In Sbírka zákonů, Česká republika. § 151n.

9

1.2. Funkce věcných břemen V první podkapitole padla již zmínka o tom, jakou funkci věcná břemena nesmí plnit, a sice omezovat vlastníka dané věci v nakládání s věcí, kterou vlastní. Pokud tedy vlastním pozemek, na kterém vázne věcné břemeno přístupu ve prospěch vlastníka sousedního pozemku, mohu pozemek, jehož jsem vlastníkem převést na jakoukoliv jinou osobu bez omezení. Povinnost plynoucí z věcného břemene pak přejde zároveň s vlastnickým právem k pozemku na nového vlastníka. Správnou funkci věcných břemen je tedy možné spatřovat zejména v tom, že by věcná břemena měla umožňovat oprávněnému, aby realizoval určitý díl užitné hodnoty věci cizí, a to právě prostřednictvím věcného břemene. Závisí pak již jen na obsahu toho, čeho se věcné břemeno týká. V případě, že funkce věcných břemen není naplňována, stanoví právní řád případné následky.3

2. DRUHY VĚCNÝCH BŘEMEN Jednotlivá věcná břemena se mezi sebou mohou velmi odlišovat. Mezi základní rozdíly, a tedy hlediska, dle kterých je možné věcná břemena dělit jsou následující:

2.1. Věcná břemena dle oprávněného subjektu Věcná břemena lze rozdělit podle toho, komu vzniká oprávnění plynoucí z věcného břemene na: a) Věcná břemena in rem b) Věcná břemena in personam ad a) jedná se o skupinu věcných břemen, kde je subjektem oprávnění vždy vlastník věci. Pokud dojde ke změně vlastníka věci, existence věcného břemene nezaniká.4 Vysvětlení dle následujícího příkladu:

3

BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 14. 4 BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 18.

10

Příklad: Jsem vlastníkem pozemku X, ke kterému je možný přístup pouze přes pozemek Y ve vlastnictví jiné osoby. Na základě smlouvy o zřízení věcného břemene, kterou jsem uzavřel s touto osobou, bylo zřízeno a do katastru nemovitostí vloženo věcné břemeno přístupu přes pozemek Y ve prospěch vlastníka pozemku X. Pokud se rozhodnu svůj pozemek převést na někoho jiného, věcné břemeno zůstává, a novému vlastníku pozemku X tedy z toho plyne oprávnění přistupovat ke svému pozemku přes pozemek Y. Skutečnost, že v tomto uvedeném příkladu věcné břemeno přechází na nového majitele nemovitosti je definována v současné době účinném občanském zákoníku, Zákon č. 40/1964 Sb. v § 151n odstavci 2), který říká že: „Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele.“5 ad b) u této skupiny věcných břemen je na rozdíl od předchozí skupiny oprávněný subjekt určen zcela konkrétně a oprávnění je platné pouze pro tuto konkrétní osobu a pro nikoho jiného.6 Pro porovnání uvedu stejný případ jako u bodu a) Příklad: Jsem vlastníkem pozemku X, ke kterému je možný přístup pouze přes pozemek Y ve vlastnictví jiné osoby. Na základě smlouvy o zřízení věcného břemene, kterou jsem uzavřel s touto osobou, bylo zřízeno a do katastru nemovitostí vloženo věcné břemeno přístupu přes pozemek Y ve prospěch pana Pavla Majerníčka (jedná se tedy o určení konkrétní osoby). Pokud se rozhodnu svůj pozemek převést na někoho jiného a nový vlastník neuzavře novou smlouvu o zřízení věcného břemene, původní věcné břemeno zůstává v můj prospěch a nový vlastník pozemku X k němu nebude mít oprávněný přístup. Takové věcné břemeno může následně zaniknout i smrtí fyzické osoby, případně zánikem osoby právnické. Mnohem častěji se tedy věcné břemeno in personam používá

5

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In Sbírka zákonů, Česká republika. § 151n, odst. 2. 6 BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 18.

11

např. jako věcné břemeno užívání nemovitosti nebo její části zřízené ve prospěch konkrétní osoby.

2.2. Věcná břemena dle jejich obsahu a povinnosti zavázané osoby Druhým ze základních dělení věcných břemen je rozdělení dle povinnosti vlastníka věci, tedy osoby z věcného břemene zavázané, a sice dělení následující. Věcná břemena s povinností: a) něco konat b) něčeho se zdržet c) něco trpět ad a) zde vlastník věci zatížené věcným břemenem je povinen něco konat ve prospěch osoby oprávněné. Povinný v tomto případě oprávněné osobě poskytuje určité plnění, často se jedná o plnění peněžité, případně jiné. Příklad: Dávat každoročně původnímu vlastníku zahrady část úrody z této zahrady. ad b) zde je vlastník věci zatížené věcným břemenem povinen se zdržet určitého jednání Příklad: Postavit plot jen do výše určené smlouvou o věcném břemeni. ad c) zde je vlastník věci zatížené věcným břemenem povinen trpět určité chování Příklad: Čerpání vody ze studny, chůze a jízda přes pozemek,7 nebo také povinnost strpět na domě bezúplatné připevnění tabulky s označením ulice (viz. Obr. 2.2.1.).

7

Wikipedie. [online]. [cit. 2012-03-18]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/V%C4%9Bcn%C3%A9_b%C5%99emeno

12

Obr. č. 2.2.1.: Věcné břemeno připevnění tabulky s názvem ulice [zdroj - vlastní]

3. HISTORIE VĚCNÝCH BŘEMEN Pokud se podíváme na historii věcných břemen v našem státě, inspirací byly evidentně římskoprávní formy. K uvedení věcných břemen do českého právního řádu pak došlo na počátku padesátých let. V této době došlo ke zjednodušení úprav služebností a reálných břemen (obecný zákoník občanský z r. 1811), na jejichž základě vznikla věcná břemena. Tyto úpravy byly zaneseny do občanského zákoníku č. 141/1950 Sb. Za negativum lze pak považovat zákoník č. 40/1964 Sb. Ve kterém byla úprava věcných břemen téměř vyloučena (např. zřizování na základě smlouvy). Po té následovala novela občanského zákoníku – zákon č. 131/1982 Sb. a novela zákon č. 509/1991 Sb., ve kterých se potřebné chybějící definice opět objevily.8 V následujících podkapitolách je historie věcných břemen zmíněna detailněji.

8

BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 14-15.

13

3.1. Věcná břemena na počátku devatenáctého století Historickým předchůdcem věcných břemen byly tzv. služebnosti a reálná břemena. Jejich právní úpravu obsahoval Obecný zákoník občanský z r. 1811. Služebnosti v něm byly specifikovány v § 472 a sice: „Právem služebnosti se vlastník zavazuje, aby ku prospěchu každému držiteli služebné věci něco trpěl nebo opomíjel. Je to věcné, proti každému držiteli služebné věci účinné právo.“ Služebnost byla považována za absolutní právo užívací.9 Služebnosti byly podle obsahu rozeznávány na pozitivní a negativní. Dále je bylo možné rozdělit na pozemkové a osobní. Základní dělení je přehledně znázorněno v následujícím diagramu.

3.1.1. Dělení služebností

SLUŽEBNOSTI

POZEMKOVÉ

POZEMKOVÉ DOMOVNÍ

POZEMKOVÉ POLNÍ

OSOBNÍ

PRÁVO UŽÍVÁNÍ

PRÁVO POŽÍVÁNÍ

SLUŽEBNOST BYTU

DOMOVNÍ POZITIVNÍ DOMOVNÍ NEGATIVNÍ

Obr. č. 3.1.1.: Dělení služebností [zdroj - vlastní]

9

BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 20.

14

Příklady pozemkových domovních služebností pozitivních: a) Právo opřít vlastní stavbu o cizí stavbu b) Právo zapustit trám nebo krokev do cizí zdi c) Právo zřídit okno v cizí zdi d) Právo vystavět střechu nebo arkýř do sousedova vzdušného prostoru e) Právo hnát kouř sousedovým komínem f) Právo svést okap na cizí pozemek g) Právo lít tekutiny na cizí pozemek nebo je po něm svádět. Negativní domovní služebnosti: a) Povinnost nezvyšovat (nesnižovat) dům b) Povinnost neodnímat panujícímu stavení vyhlídku c) Povinnost neodnímat panujícímu stavení světlo a vzduch Polní služebnosti: a) Právo stezky, průhonu dobytka nebo vozové cesty b) Právo čerpání vody c) Právo hlídání dobytka a pastvy d) Právo kácení dřeva10

V dnešní době se můžeme nejčastěji setkat právě s věcnými břemeny, která vznikla ze služebností polních, zejména z práva stezky, vozové cesty nebo čerpání vody.

10

BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 21.

15

Mezi další základní nejpoužívanější věcná břemena v současnosti lze zařadit ta, která vznikla z následujících příkladů věcných břemen osobních: a) Právo užívání b) Právo požívání c) Služebnost bytu Jako příklad práva určitou věc užívat lze uvést užívání pozemku ve vlastnictví jiné osoby jako přístupové cesty oprávněného k jeho domu. Rozdíl mezi užíváním a požíváním je následující. Užíváním je myšleno oprávnění věc užívat pro vlastní potřebu. Požívání je pak možnost brát si plody nebo jiné užitky z věci. Jako příklad požívání lze tedy uvést odebírání vody ze studny či jablek ze stromu. 11 Poslední z druhu osobních věcných břemen, služebnost bytu zajišťovala oprávněnému možnost, bydlet, tedy užívat konkrétní byt v domě. 3.1.2. Vznik služebností Vnik služebností byl tehdy dle Obecného zákoníku občanského z r. 1811 možný jak na základě smlouvy o zřízení práva služebnosti, dle závěti, na základě výroku soudu a také dle zákona. Dle povolených titulů se tedy rozeznávalo: -

Dobrovolné právo služebnosti

-

Soudcovské právo služebnosti

-

Zákonné právo služebnosti

Dobrovolné právo služebnosti mohlo vzniknout nejen na základě smlouvy, ale také na základě toho, co uvedl zůstavitel v závěti. Zůstavitel tak mohl odkázat nemovitost jedné osobě s tím, že do závěti uvedl i třetí osobu, která nemovitost nezískala do vlastnictví,

ale

získala

nárok

na

zřízení

služebnosti

nemovitost

užívat.

U soudcovského práva služebnosti byl pak nejčastější vznik služebnosti na základě výroku soudu o rozdělení společné věci.

11

BUSINESSINFO.CZ. Nabývání vlastnictví. Legislativa, právo [online]. 2008[cit. 2012-04-15]. Dostupné z: http://www.businessinfo.cz/cz/clanek/orientace-v-pravnich-ukonech/nabyvani-vlastnictviopu/1000818/48385/

16

3.1.3. Zánik služebností U zániku služebností rozlišoval Obecný zákoník občanský z r. 1811 dvě skupiny případů a sice: a) Všeobecné způsoby platné obecně pro zánik práv a závazků (§ 524) Do této skupiny patřilo zřeknutí se a promlčení. Promlčením zanikla služebnost při nevykonávání po 30-ti letech u fyzické osoby, po 40-ti letech pak u osoby právnické. b) Specifické způsoby zániku služebností (§ 525) -

Zánikem služebné věci (služebného nebo panujícího pozemku)

-

Konfusí (splynutím vlastnictví služebného a panujícího pozemku)

-

Uplynutím času (pokud bylo trvání služebnosti omezeno na určitou dobu, zanikla služebnost automaticky po uplynutí této sjednané doby)

-

Smrtí oprávněného (služebnosti osobní)

-

Dle speciálních zákonů (vyvlastněním, komasací - slučováním, nucenou dražbou)

3.1.4. Reálná břemena Reálná břemena byla v Obecném zákoníku občanském z r. 1811 definována ustanovením, že kdo je vlastníkem nemovitých věcí, přijímá na sebe také břemena na nich váznoucí, ve veřejných knihách zapsaná (§ 443) a ustanovení, že stálé roční důchody nejsou osobní služebností a mohou se podle své povahy na všechny nástupce převádět (§ 530). Reálná břemena byla tedy chápána jako stálé roční důchody. Po vzniku několika pozdějších právních norem byla reálná břemena charakterizována jako zatížení pozemku s ručením jeho vlastníka za plnění.12

3.2. Věcná břemena v letech 1951 - 1964 01.01.1954 nabyl účinnosti Občanský zákoník č. 141/1950 Sb., který je významný zejména zavedením termínu „věcné břemeno“. V tomto vydání občanského zákoníku tedy již nejsou rozlišovány služebnosti a reálná břemena, ale pouze břemena věcná, jako

12

BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 23.

17

právní institut předchozí termíny nahrazující. Každému věcnému břemenu odpovídalo určité právo (§ 167), které působilo buď in rem nebo in personam. Jednotlivá věcná břemena nebyla občanským zákoníkem blíže vymezena, byla tedy ponechána na smluvní volnosti.13 V této době byl vznik věcných břemen umožněn smlouvou, úředním výrokem (např. při rozdělení společné věci), ze zákona a dále pak vydržením a závětí. V případě vydržení se za uplynutí stanovené doby držby považovalo 10 let, s podmínkou, že držba musela být oprávněná a dle zákona musela splňovat i podmínku výkonu práva pro sebe. Zajímavostí v případě vzniku věcného břemene ze závěti byla skutečnost, že zůstavitel mohl závětí zřídit věcné břemeno, které za jeho života neexistovalo (např. dědic pozemku je povinen strpět přechod přes pozemek třetí osobou). Zápis věcných břemen do veřejných knih (pozemkových a železničních) byl v tomto období pouze deklaratorní.14 Věcná břemena v tomto období zanikala jak obecnými způsoby pro zánik práv a povinností, tak i způsoby pro ně specifickými. Mezi tyto specifické způsoby patřil například zánik v případě, kdy došlo k takové změně věci, že již nemohla sloužit potřebám oprávněné osoby. Dalším takovým způsobem zániku byla smrt osoby fyzické a zánik osoby právnické (in personam), a také promlčení. U promlčení povinností vyplývajících z věcného břemene byla stanovena tříletá lhůta.15

3.3. Věcná břemena v letech 1964 - 1983 Na počátku šedesátých let byl při vzniku občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. zohledněn předpoklad, že význam věcných břemen bude nadále klesat. Z tohoto důvodu byla věcným břemenům věnována pouze dvě ustanovení, a sice (§ 495) odst. 3, který vymezoval pojem věcných břemen, a způsob vzniku a následně pak (§506) obsahoval přechodné ustanovení a možnost omezení nebo zrušení věcných břemen. Co se týče vzniku věcných břemen, pak byl po nabytí účinnosti tohoto občanského zákoníku možný pouze jediný způsob, a to ze zákona. Ostatní způsoby dříve přípustné nebyly umožněny (závěť apod.). 13

BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 24. 14 BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 30. 15 BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 31.

18

Způsoby zániku věcných břemen nebyly rovněž stanoveny, kromě možnosti zrušení soudním rozhodnutím.16

3.4. Věcná břemena v letech 1983 - 1991 V novele občanského zákoníku č. 131/1982 Sb. byla již úprava věcných břemen velmi blízká právní úpravě současné. Pojem věcných břemen byl vymezen tak, že věcná břemena omezovala vlastníka nemovitosti a toho, komu náleželo právo osobního užívání pozemku, ve prospěch někoho jiného tak, že tyto subjekty byly povinny něco trpět, konat, nebo se něčeho zdržet. Vznik věcných břemen byl umožněn: a) Ze zákona b) Rozhodnutím oprávněného orgánu c) Písemnou smlouvou d) Na základě závěti e) Výkonem práva K obsahu věcných břemen byla také zařazena povinnost k úhradě nákladů na předmět věcného břemene (§ 135b odst. 2) Způsoby zániku věcných břemen byly již také v některých případech konkretizovány zákonem. Důležitou změnou byla v tomto ohledu možnost uzavření smlouvy o zrušení věcného břemene, která musela mít písemnou formu.17

16

BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 32. 17 BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 38-40.

19

4. VZNIK VĚCNÝCH BŘEMEN DLE AKTUÁLNÍ ÚČINNÉ ZÁKONNÉ ÚPRAVY Věcná břemena podle aktuální účinné zákonné úpravy vznikají: a) Písemnou smlouvou b) Na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví c) Schválenou dohodou dědiců d) Rozhodnutím příslušného orgánu e) Ze zákona f) Vydržením18 K nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí.19 Právo odpovídající osobnímu věcnému břemeni nemůže být samostatně součástí společného jmění manželů a nemůže jim svědčit oběma jako manželům. Je-li tedy ve prospěch jednoho z manželů zřízeno v době trvání manželství osobní věcné břemeno, jde jen o jeho osobní právo.20

4.1. Vznik věcného břemene na základě smlouvy Písemná smlouva je nejčastějším důvodem vzniku věcného břemene. 21 Tato smlouva může být uzavřena samostatně, ale často je také sepisována v jednom smluvním dokumentu, a sice se smlouvou o převodu nemovitosti. Pro uzavření smlouvy platí příslušná ustanovení o právních úkonech, především § 34 a násl. Občanského zákoníku, speciálně pak ustanovení o smlouvách.22 Ze smlouvy musí být zřejmé, zda jde o osobní věcné břemeno či zda odpovídající právo je spjato s vlastnictvím nemovitosti. Nemovitosti, kterých se věcné břemeno týká, 18

SPÁČIL, Jiří. Věcná břemena v občanském zákoníku. Vydání první. Praha : C. H. Beck, 2006. s. 14. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In Sbírka zákonů, Česká republika. § 151o, odst. 1. 20 SPÁČIL, Jiří. Věcná břemena v občanském zákoníku. Vydání první. Praha : C. H. Beck, 2006. s. 14. 21 SPÁČIL, Jiří. Věcná břemena v občanském zákoníku. Vydání první. Praha : C. H. Beck, 2006. s. 15. 22 BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 43. 19

20

musejí být označeny obcí, katastrálním územím a parcelním číslem. Nejsou-li nemovitosti evidované v katastru označeny alespoň katastrálním územím a parcelním číslem, je smlouva neplatná. Věcné břemeno lze zřídit i na dobu určitou, pokud však není doba ujednána, platí, že věcné břemeno je sjednáno na dobu neurčitou.23 Z důvodů právní jistoty a také vzhledem k požadavkům vyplývajícím z evidence vztahů k nemovitostem, předepisuje občanský zákoník pro smlouvu o zřízení věcného břemene písemnou formu. Nedodržení písemné formy znamená její absolutní neplatnost.24 Pokud se věcné břemeno týká například cesty přes pozemek nebo vedení kanalizační stoky apod. musí být jasně vymezeno, která část pozemku je břemenem zatížena. Jestliže se zřizuje věcné břemeno k části pozemku, vyznačuje se tato část pozemku na geometrickém plánu (viz. Obr. č. 4.1.1. níže), který je potom součástí listiny o právním úkonu, jímž se věcné břemeno zřizuje.

Obr. č. 4.1.1.: Geometrický plán – věcné břemeno [zdroj http://www.mdpgeo.cz/article/166413/ 03.12.2011] 23

SPÁČIL, Jiří. Věcná břemena v občanském zákoníku. Vydání první. Praha : C. H. Beck, 2006. s. 16. BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 45. 24

21

Judikatura dospěla k závěru, že je-li rozsah věcného břemene vztahujícího se k části pozemku vymezen v listině o právním úkonu slovně zcela určitě, nemůže být důvodem neplatnosti právního úkonu ve smyslu ustanovení § 37 (nyní § 37 odst. 1) občanského zákoníku sama skutečnost, že nebyl pořízen geometrický plán s vyznačením části pozemku, jíž se věcné břemeno týká. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), v platném znění však pro vklad věcného břemene týkajícího se pouze části pozemku do katastru nemovitostí připojení geometrického plánu ohledně tohoto věcného břemene vyžaduje. Pouhé slovní vymezení by tedy v tomto případě pro zápis věcného břemene do katastru nemovitostí nestačilo.25 Jako příklad lze uvést Seznámení s podklady rozhodnutí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrálního pracoviště Ostrava, které účastníkům řízení č.j. V-2543/2011-807 sděluje, že nelze povolit návrh na vklad věcného břemene do katastru nemovitostí, pokud nebude doložen geometrický plán. Účastníci uzavřeli smlouvu o zřízení věcného břemene, které ve smlouvě specifikovali, avšak geometrický plán nejprve nenechali vyhotovit. Výňatek ze zmiňovaného sdělení katastrálního úřadu: „V souladu s ust. § 5 odst. 5 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších právních předpisů, je-li zřizováno právo odpovídající věcnému břemeni pouze k části určitého pozemku, musí být rozsah zatížení pozemku věcným břemenem doložen geometrickým plánem pro vyznačení práva odpovídajícího věcnému břemeni po části pozemku. Tento geometrický plán musí být nedílnou součástí smlouvy o zřízení práva odpovídajícího věcnému břemeni. Po přezkoumání smlouvy bylo zjištěno, že smluvní projevy účastníků v listině nejsou dostatečně určité a srozumitelné. Účastníci řízení nepředložili geometrický plán pro vyznačení práva odpovídajícího věcnému břemeni na části pozemku. Předložené prosté fotokopie katastrální mapy doplněné o vyznačení „umístění“ břemene barevným fixem je zcela nepostačující.“26 Toto citované sdělení Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrálního pracoviště Ostrava je přiloženo jako příloha č. 3, spolu se zmiňovanou smlouvou o zřízení věcného břemene (příloha č. 2, list 1 a 2), katastrální mapou (příloha č. 2, list 3), a geometrickým plánem (příloha č. 4) Po vypracování tohoto geometrického plánu 25

SPÁČIL, Jiří. Věcná břemena v občanském zákoníku. Vydání první. Praha : C. H. Beck, 2006. s. 17. KATASTRÁLNÍ ÚŘAD PRO MORAVSKOSLEZSKÝ KRAJ, katastrální pracoviště Ostrava. Sdělení katastrálního úřadu. Ostrava, 2011. 26

22

a jeho přiložení k přepracované smlouvě, byl znovu podán návrh na vklad práva odpovídajícího věcnému břemeni, a tento vklad byl již řádně proveden a věcné břemeno bylo do katastru nemovitostí zaneseno. (viz. listy vlastnictví – příloha č. 5 a č. 6) Smlouva o zřízení věcného břemene by dále měla obsahovat údaj o úplatnosti zřízení takového práva. Pokud toto neobsahuje, pak se má za to, že věcné břemeno bylo zřízeno bezúplatně.27

4.2. Vznik věcného břemene na základě závěti Věcné břemeno může také vzniknout na základě závěti. Samotná závěť však nemusí být pro vznik věcného břemene dostačující. Zákon totiž zohledňuje i výsledek dědického řízení. Jinak by mohlo také dojít k případu, kdy se vlastníkem nemovitosti po ukončení dědického řízení stane osoba, která má být osobou oprávněnou z věcného břemene (osoba uvedená v závěti)28

4.3. Vznik věcného břemene schválenou dohodou dědiců Pro vznik takového věcného břemene je nutné Usnesení soudu, který posuzuje (schválí) dohodu dědiců o vypořádání dědictví. Tato dohoda je soudem posouzena, zda neodporuje dobrým mravům a zda je v souladu se zákonem. Následně je toto usnesení soudu vneseno záznamem do katastru nemovitostí.29 (blíže viz. kapitola 9.2. Zápis věcných břemen do katastru nemovitostí) Může se však také stát, že k dohodě dědiců nedojde, a je možná i varianta, že dohoda dědiců není soudem schválena. V takovém případě pak soud potvrdí dědictví dle zůstavitelem sepsané závěti.30

4.4. Vznik věcného břemene rozhodnutím příslušného státního orgánu Dalším z možných způsobů, kterým může věcné břemeno vzniknout, je i rozhodnutí státního orgánu. Státnímu orgánu však musí možnost věcné břemeno zřídit výslovně

27

SPÁČIL, Jiří. Věcná břemena v občanském zákoníku. Vydání první. Praha : C. H. Beck, 2006. s. 19. BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 52. 29 BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 5. 30 KNAPOVÁ, M., ŠVESTKA, J. a kol. Občanské právo hmotné. Praha : ASPI, 2002, díl 1., s 415. 28

23

umožnit zákon. Státní orgán pak může vydat rozhodnutí, které je podkladem pro vznik takového věcného břemene.31 Mezi úřady, které jsou dle zákona oprávněny věcná břemena zřizovat, patří: a) Vyvlastňovací úřad - vyvlastňovací úřad, kterým je obecní úřad obce s rozšířenou působností, Magistrát hlavního města Prahy nebo magistrát územně členěného statutárního města.32 b) Silniční správní úřad – tímto úřadem může být ministerstvo dopravy, krajský úřad nebo obecní úřad obce s rozšířenou působností33 c) Soud d) Pozemkový úřad e) Vodohospodářský orgán

4.5. Vznik věcného břemene ze zákona Vznik věcného břemene ze zákona je jediným způsobem vzniku, který byl zachován již od počátku existence věcných břemen v našem státě. Jak je již uvedeno v kapitole 3., například zákoník č. 40/1964 Sb. vůbec neumožňoval vznik věcného břemene na základě smlouvy, na vznik ze zákona však pamatoval. Mezi zákony, které vznik věcných břemen umožňují, patří zejména následující: a) Zákon č. 99/2004 Sb., o rybářství (upravuje vstup rybářských hospodářů, držitelů rybářského oprávnění na pobřežní pozemky) b) Zákon č. 61/1988 Sb., o hornické činnosti, výbušninách a o státní báňské správě c) Zákon č. 200/1994 Sb., o zeměměřictví d) Zákon č. 266/1994 Sb., o drahách e) Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích f) Zákon č. 49/1997 Sb., o civilním letectví

31

BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 53. 32 Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), ve znění pozdějších předpisů. In Sbírka zákonů, Česká republika. § 15. 33 BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 56-60.

24

g) Zákon č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích (energetický zákon) h) Zákon č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích Samotný vznik věcného břemene pak může dle zákona nastat dvěma způsoby. Prvním je vznik přímo datem účinnosti nové právní normy. Druhým způsobem je, že právní norma pouze stanovuje možnost vzniku věcného břemene.34

4.6. Vznik věcného břemene vydržením Posledním ze způsobů vzniku věcných břemen je vydržení práva odpovídajícího věcnému břemeni, což umožňují některá ustanovení Občanského zákoníku. Mezi podmínky nutné pro vznik takových věcných břemen patří: a) Existence nemovitosti, která má být věcným břemenem zatížena. b) Držba práva odpovídajícího věcnému břemeni (musí být oprávněná) – oprávněná držba znamená, že držitel je se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu právo odpovídající věcnému břemeni náleží. Dobrá víra pak zaniká v případě, kdy by se držitel dozvěděl o jakékoliv skutečnosti, která by mohla vyvolat pochybnost o jeho právu. c) Musí uplynout povinná doba – vydržecí lhůta (10 let) – držba musí být nepřetržitá a změna v osobě vlastníka věci nemá na běh vydržecí doby vliv. Nejčastější případy, kdy dochází ke vzniku věcných břemen vydržením, se týkají chůze či jízdy přes cizí pozemek.35

5. ZMĚNY VĚCNÝCH BŘEMEN 5.1. Obecně „Změnou právního vztahu věcného břemene lze rozumět změnu některého z prvků tohoto právního vztahu. Se zřetelem k obecně traktovaným prvkům právních vztahů lze rozlišovat změnu věcných břemen v subjektech, obsahu a předmětu.“36

34

BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 61-70. 35 SPÁČIL, Jiří. Věcná břemena v občanském zákoníku. Vydání první. Praha : C. H. Beck, 2006. s. 20-23. 36 BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 79.

25

Pro lepší znázornění možných variant změn jsou všechny možnosti uvedeny v následujícím diagramu.

ZMĚNY VĚC. BŘEMEN

ZMĚNY V SUBJEKTECH

ZMĚNA POVINNÉHO SUBJEKTU

ZMĚNA OPRÁVNĚNÉHO SUBJETKU

ZMĚNY V OBSAHU

ZMĚNA PŘEDMĚTU

ROZHODNUTÍM OPRÁVNĚNÉHO ORGÁNU

DOHODOU

ZMĚNY ZATÍŽENÝCH NEMOVITOSTÍ

ZMĚNY OPRÁVNĚNÝCH NEMOVITOSTÍ

Obr. č. 5.1.1.: Změny věcných břemen [zdroj - vlastní]

5.2. Změny v subjektech 5.2.1. Změna povinného subjektu Tato změna je ovlivněna tím, že věcná břemena jsou spojována s vlastnictvím k určité věci. Ke změně subjektu může tedy dojít pouze změnou vlastníka věci – u věcného břemene tedy změnou vlastníka nemovitosti.37 Problematiku tohoto převodu definuje přímo občanský zákoník, a sice v § 151n odst. 2. Znění tohoto odstavce je následující: „Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele.“38 5.2.2. Změna oprávněného subjektu U změn oprávněného subjektu je nejdůležitější rozlišení, zda se jedná o věcné břemeno in rem nebo věcné břemeno in personam. V případě věcného břemene působícího in rem může ke změně oprávněného subjektu dojít, ale tato změna je spojená pouze se změnou vlastnického práva k nemovitosti. Není pak již důležité, jakým způsobem ke změně vlastnického práva došlo. 37

BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 80. 38 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In Sbírka zákonů, Česká republika. § 151n, odst. 2.

26

Ve druhém případě, tedy u věcného břemene působícího in personam změna oprávněného subjektu možná není. Právo je totiž vázáno přímo na konkrétní osobu. (viz. příklad v kapitole 2.1) Jakmile by nastal případ, kde by byla změna oprávněného subjektu skutečně nutná, pak lze řešit pouze zánikem věcného břemene původního a vznikem věcného břemene nového, tedy zřízeného ve prospěch nového subjektu.39

5.3. Změny v obsahu 5.3.1. Změna na základě dohody Vzhledem ke skutečnosti, že ke zřízení i zrušení věcných břemen může dojít smlouvou, může tedy dojít i ke změně věcného břemene na základě dohody (smlouvy). Tuto smlouvu je pak třeba vložit do katastru nemovitostí, tak jak je tomu v případě vzniku nebo i zániku věcného břemene. Za takovou změnu je pak považováno např. rozšíření nebo naopak zúžení práv a povinností vyplývajících z věcného břemene. 5.3.2. Změna na základě rozhodnutí oprávněného orgánu Oprávněným orgánem, který může o změně věcného břemene rozhodnout je soud, případně stavební úřad. V těchto případech se jedná o omezení práv a povinností. Speciální změnou je pak nahrazení věcného plnění plněním peněžitým. K této změně může dojít pouze na základě rozhodnutí soudu, a to pouze pokud došlo ke změně poměrů týkajících se věcného břemene, trvání věcného plnění je posouzeno jako nespravedlivé a existuje kauzální nexus mezi změnou poměrů a vzniklým stavem.40

5.4. Změna předmětu věcného břemene Změna předmětu věcného břemene je možná pouze zánikem věcného břemene původního a vznikem věcného břemene nového.

39

BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 80-81. 40 BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 82-83.

27

5.4.1. Změna zatížených nemovitostí V případě, kdy se jedná o změnu u pozemku, kterou může být buď jeho rozdělení, nebo naopak, sloučení s pozemkem jiným, je třeba postupovat podle toho, zda se věcné břemeno týká pozemku celého, či pouze části. Pokud je tedy například zřízeno věcné břemeno týkající se pozemku celého, budou věcným břemenem zatíženy i všechny nově vzniklé pozemky po rozdělení. Pokud je však věcným břemenem zatížena pouze část pozemku (vyznačeno geometrickým plánem), pak zůstane po rozdělení pozemku zatížen skutečně pouze nově vzniklý pozemek, jehož se týkalo zatížení i před rozdělením. (například kudy skutečně vede cesta přes pozemek, kanalizace apod.) U slučování pozemků je situace obdobná. Nelze však slučovat pozemky, u kterých jsou v katastru nemovitostí různé údaje o právech nebo s právy související. Pokud je však věcné břemeno vymezeno na základě geometrického plánu, pak sloučení možné je.41 5.4.2. Změna oprávněných nemovitostí Co se v tomto případě týče slučování, tak není možné provést sloučení oprávněného pozemku s pozemkem jiným. V případě rozdělení pozemku je právo odpovídající věcnému břemeni spojeno s vlastnickým právem k nově vzniklým pozemkům.42

6. ZÁNIK VĚCNÝCH BŘEMEN A PROMLČENÍ 6.1. Obecně Věcná břemena jsou zpravidla zřizována na velmi dlouhou dobu, nejčastěji na dobu neurčitou, některá věcná břemena in personam dokonce na dožití. Takové věcné břemeno in personam pak zaniká smrtí či zánikem právnické osoby. U ostatních věcných břemen je třeba, aby zanikly v souladu se zákonem. Takové možnosti jsou zmíněny v následujících podkapitolách. 41

BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 83. 42 BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 84.

28

ZÁNIK VĚCNÉHO BŘEMENE

ROZHODNUTÍM OPRÁVNĚNÉHO ORGÁNU

ZE ZÁKONA

SMRTÍ NEBO ZÁNIKEM OPRÁVNĚNÉHO

SOUD

NASTOUPENÍM TRVALÝCH ZMĚN

VYVLASTŇOVACÍ ÚŘAD

SOUDNÍ DRAŽBOU

POZEMKOVÝ ÚŘAD

NA ZÁKLADĚ SMLOUVY

SPLYNUTÍM

UPLYNUTÍM DOBY

SPLNĚNÍM ROZVAZOVACÍ PODMÍNKY

PROHLÁŠENÍM KONKURSU

Obr. č. 6.1.1.: Zánik věcného břemene [zdroj - vlastní]

6.2. Zánik věcného břemene ze zákona a) Smrtí nebo zánikem oprávněné osoby – u věcných břemen in personam toto vyplývá ze samotné podstaty tohoto druhu věcných břemen. b) Zánik věcného břemene nastoupením trvalých změn – jde o případy, kdy věcné břemeno již nemůže plnit svou funkci. K zániku tedy dochází při splnění dvou podmínek, jimiž jsou nastoupení trvalých změn (např. zánik domu, zánik nebo rozdělení oprávněné věci) a nemožnost užití zatížené věci ve prospěch oprávněné osoby nebo vlastníka oprávněné nemovitosti c) Zánik věcného břemene soudní dražbou – zanikají automaticky všechna dříve zřízená břemena, s výjimkou těch, u kterých bylo rozhodnuto, že nezaniknou. d) Prohlášením konkursu43

6.3. Zánik věcného břemene rozhodnutím oprávněného orgánu Oprávněným orgánem, který může rozhodnout o zániku věcného břemene je soud, vyvlastňovací úřad a pozemkový úřad. Věcné břemeno pak tedy zaniká ve chvíli, kdy rozhodnutí oprávněného orgánu nabude právní moci.

43

BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 88.

29

6.3.1. Rozhodnutí soudu Aby mohlo být vydáno soudní rozhodnutí, je potřeba, aby byly splněny následující podmínky: a) Změna poměrů – takováto změna musí být trvalá, musí nastat až po vzniku věcného břemene a musí existovat v době rozhodování soudu (např. rozdělení věci zatížené věcným břemenem) b) Existuje hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného – soud pak může na základě svého rozhodnutí věcné břemeno zrušit, ale také pouze omezit (zde soud porovnává stav v době při vzniku věcného břemene a stav současný) c) Příčinná souvislost mezi bodem a) a bodem b) V rozhodnutí soudu o zrušení, případně omezení věcného břemene je pak uvedeno přiznání přiměřené náhrady, kterou je většinou jednorázové peněžité plnění, případně opakující se peněžité plnění. 6.3.2. Rozhodnutí vyvlastňovacího úřadu Dalším z oprávněných orgánů, který může rozhodnout o zrušení věcného břemene je vyvlastňovací úřad. Vyvlastňovací úřad nahradil v této činnosti stavební úřad, který byl takto oprávněn v minulosti. Pro zrušení věcného břemene musí být splněny podmínky vyplývající ze zákona č. 184/2006 Sb. zákon o vyvlastnění. 6.3.3. Rozhodnutí pozemkového úřadu Posledním z takto oprávněných orgánů je pozemkový úřad. Rušení věcných břemen se v případě pozemkového úřadu týká hlavně pozemkových úprav. K takovému rozhodnutí o zrušení věcného břemene může dojít na základě dohody vlastníků, pokud k ní však nedojde, pozemkový úřad rozhodne na základě podmínek stanovených zákonem č. 229/1991 Sb. o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku.44

44

BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 91.

30

6.4. Zánik věcného břemene na základě smlouvy (dohodou) Na zrušení věcného břemene se mohou oprávněný a povinný z věcného břemene dohodnout a věcné břemeno tedy na základě smlouvy zrušit. Nezáleží pak na tom, jakým způsobem věcné břemeno vzniklo, může se tedy jednat jak o vznik na základě smlouvy, vznik na základě rozhodnutí soudu nebo třeba i vznik vydržením. Stejně tak jako vznik věcného břemene smlouvou, rovněž i jeho zánik podléhá vkladu do katastru nemovitostí.45 Osoby oprávněného i povinného z věcného břemene, které se dohodnou na zrušení věcného břemene, logicky nemusejí být tytéž osoby, které věcné břemeno zřizovaly. Zákon zde také vyžaduje k platnosti smlouvy, aby byla uzavřena písemně, v opačném případě je taková smlouva absolutně neplatná.46

6.5. Zánik věcného břemene splynutím Zde se pro zánik věcného břemene vychází z předpokladu, že pokud se stane osoba povinná z věcného břemene zároveň i osobou oprávněnou, tedy dojde ke splynutí, věcné břemeno postrádá svůj smysl a zaniká. Může se pak jednat jak o osobu fyzickou i právnickou. Věcné břemeno zanikne v tom okamžiku, kdy dojde ke splynutí oprávněné a povinné osoby. Zánik splynutím je považován za zánik definitivní, dojde k výmazu věcného břemene z katastru nemovitostí, a pokud by následně opět došlo ke změnám vlastnického práva tak, že věcné břemeno by se stalo opět potřebným, nelze ho „oživit“. V takovém případě pak musí být věcné břemeno zřízeno opětovně. V případě kdy se vlastník nemovitosti oprávněné stává pouze spoluvlastníkem nemovitosti zatížené věcným břemenem (i v případě opačném) ke splynutí nedochází. V tomto případě se totiž nejedná o jednoznačnou totožnost osob.47

6.6. Zánik věcného břemene uplynutím doby Uplynutím doby zanikají věcná břemena, která byla zřízená na dobu určitou.48 Přestože převážná většina věcných břemen bývá zřizována na dobu neurčitou, mohou se případy

45

SPÁČIL, Jiří. Věcná břemena v občanském zákoníku. Vydání první. Praha : C. H. Beck, 2006. s. 50. BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 91. 47 BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 93. 48 SPÁČIL, Jiří. Věcná břemena v občanském zákoníku. Vydání první. Praha : C. H. Beck, 2006. s. 59. 46

31

zřízení věcného břemene na dobu určitou v praxi vyskytnout. Žádné zákonné ustanovení takovou možnost totiž nezakazuje.49

6.7. Zánik věcného břemene splněním rozvazovací podmínky Rozvazovací podmínka se použije při zřizování věcných břemen na dobu omezenou s tím, že není možné přesně odhadnout dobu potřebnou, a proto není možné věcné břemeno uzavřít na dobu určitou. Splněním rozvazovací podmínky pak právo odpovídající věcnému břemeni zaniká.50 Příklad takového zřízení věcného břemene uvádí pan JUDr. Spáčil v knize Věcná břemena v občanském zákoníku: „Může dojít k potřebě sjednat věcné břemeno jen do doby, kdy bude realizována stavba veřejné komunikace k domu oprávněného, která se již připravuje, nebo oprávněnému bude třeba zajistit bydlení do doby, než pro něj bude vyklizen jiný byt apod. Sjednání věcného břemene s rozvazovací podmínkou představuje rozumné řešení těchto situací. Ale i zde patrně břemeno zaniká až jeho výmazem z katastru nemovitostí.“51

6.8. Promlčení věcného břemene Občanský zákoník promlčení věcného břemene upravuje následujícím způsobem: „Právo odpovídající věcnému břemenu se promlčí, není-li po dobu deseti let vykonáváno.“52 Právo odpovídající věcnému břemeni tedy po uplynutí této doby nezaniká, ale pouze se promlčuje. Pokud tedy strana povinná bude chtít zajistit výmaz takového promlčeného věcného břemene v katastru nemovitostí, bude třeba, aby podala žalobu na zrušení věcného břemene pro změnu poměrů. Promlčecí doba začíná běžet den poté, co bylo právo odpovídající věcnému břemeni naposled vykonáno.53 V případech, kdy povinný brání oprávněnému ve využívání jeho práv souvisejících s věcným břemenem, může oprávněný požadovat nápravu a podat žalobu na plnění.54

49

BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 93. 50 BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 94. 51 SPÁČIL, Jiří. Věcná břemena v občanském zákoníku. Vydání první. Praha : C. H. Beck, 2006. s. 59. 52 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In Sbírka zákonů, Česká republika. § 109. 53 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In Sbírka zákonů, Česká republika. § 109 a § 122. 54 SPÁČIL, Jiří. Věcná břemena v občanském zákoníku. Vydání první. Praha : C. H. Beck, 2006. s. 62.

32

7. OCEŇOVÁNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN 7.1. Obecně o oceňování „Oceňování je činností, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů, práv apod. přiřazován peněžní ekvivalent. Je přitom třeba rozlišovat pojmy cena a hodnota. V praxi se tyto termíny často zaměňují. Pokud budeme zmiňovat hodnotu, jedná se o ekonomický pojem. Znalec při oceňování určuje hodnotu věci či majetku, neurčuje tedy cenu. Tu určuje až trh, na kterém vzniká cena po střetu nabídky a poptávky. Přesto však zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku používá termín cena. (za takovou cenu je pak považována cena zjištěná podle cenového předpisu)“55

7.1.1. Způsoby oceňování nemovitostí Cena reprodukční – zde se jedná o cenu, za kterou by bylo možné reálně postavit stejnou nebo podobnou nemovitost. Důležitá je však také doba, jde tedy o cenu, za kterou by se taková nemovitost dala postavit v době ocenění. Reprodukční cena nezohledňuje opotřebení a nejčastěji se určuje dle 1m3 obestavěného prostoru (1m2 zastavěné plochy). Věcná hodnota – jedná se o reprodukční cenu, která je snížena právě o opotřebení. Výnosová hodnota – lze ji vypočítat tak, že se sečtou všechny odúročené budoucí příjmy plynoucí z této nemovitosti. Kalkuluje se tak, že se zjistí možné v místě a čase obvyklé roční nájemné, od kterého se odečtou náklady na provoz nemovitosti (údržba, daň, pojištění apod.)56 Obvyklá cena – cena obvyklá je v zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v §2 odstavci 1 definována následujícím způsobem: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. 55

BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 115. 56 BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 119.

33

Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“57 Již z první věty této citace je patrné, že oceňování cenou obvyklou je tedy nejčastějším způsobem, který je při oceňování majetku využíván. Nejčastěji se obvyklá cena zjišťuje porovnáváním. Porovnávají se zde ceny již uskutečněných obchodů s obdobnými nemovitostmi na trhu. Opět zde hraje důležitou roli dané místo a čas.58

7.1.2. Další pojmy u oceňování nemovitostí Výsledkem práce po posouzení nemovitosti, její prohlídce, kontrole stavu, podkladů a ostatních právních skutečností pak může být znalecký posudek nebo např. odhad ceny. Znalecký posudek může být proveden pouze znalcem jmenovaným krajským soudem nebo ministrem spravedlnosti a tento musí být zapsán v seznamu znalců. Znalecký posudek pak musí být vypracován v souladu se zákonem č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících.59 Znalecký posudek je nejčastěji u nemovitostí vypracováván např. pro potřeby finančního úřadu pro stanovení daně z převodu nemovitosti nebo i pro dědické řízení. Odhad ceny – odhad ceny nemovitosti bývá pak použit tam, kde zákon výslovně nevyžaduje provedení znaleckého posudku. Takovým případem je nejčastěji právě odhad vypracovávaný pro banku pro účely poskytnutí úvěru, respektive pro zjištění ceny nemovitosti, která má sloužit jako zajištění úvěru poskytnutého bankou. Odhad ceny nemusí být proveden znalcem (viz. předchozí odstavec). K provedení odhadu ceny nemovitosti je oprávněn držitel živnostenského oprávnění v oboru oceňování majetku.60

57

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. In Sbírka zákonů, Česká republika. § 2 odst. 1. 58 BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 120. 59 BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 121. 60 BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 121.

34

7.2. Oceňování věcných břemen Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku pamatuje i konkrétně na ocenění věcných břemen, a sice v § 18. Celé znění tohoto paragrafu je následující: „(1) Právo odpovídající věcnému břemenu (dle § 151n až 151p občanského zákoníku) se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. (2) Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. (3) Roční užitek podle odstavců 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. (4) Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. (5) Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000 Kč. (6) Právo zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemenu, se oceňuje podle odstavců 1 až 5.“61 Jak již z výše uvedeného textu zákona vyplývá, nejčastější metodou oceňování samotných věcných břemen je tedy metoda výnosová. Co se týče ocenění celé nemovitosti zatížené věcným břemenem, tam je na místě metoda porovnávací. 62 Pro potřeby oceňování je možné věcná břemena rozdělit na základě několika hledisek:

61

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. In Sbírka zákonů, Česká republika. § par.18, odst. 1. 62 BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 122.

35

DĚLENÍ VĚCNÝCH BŘEMEN PRO OCENĚNÍ

DLE DOBY TRVÁNÍ

NAVŽDY TRVAJÍCÍ

NA DOBU URČITOU

DLE UŽITKU

NA DOBU NEURČITOU

NA DOBU ŽIVOTA OSOBY

UŽITEK PRO OPRÁVNĚNÉHO

DLE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ

ZÁVADA NA NEMOVITOSTI POVINNÉHO

URČENÍ HODNOTY VĚC. BŘEMENE URČENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI

Obr. č. 7.2.1.: Dělení věcných břemen pro ocenění [zdroj - vlastní]

Samotná ocenění se pak rozlišují dle účelu, pro který je ocenění vyhotovováno:

PRO DAŇOVÉ ÚČELY PRO SOUDNÍ DRAŽBU (VÝKON ROZHODNUTÍ)

INSOLVENČNÍ ZÁKON

ÚČEL OCENĚNÍ VĚC. BŘEMENE

PRO ÚČELY VYVLASTNĚNÍ

PRO BANKUZAJIŠTĚNÍ ÚVĚRU

PRO VEŘEJNOU DRAŽBU

PRO UZAVŘENÍ SMLOUVY O ZŘÍZENÍ VB

Obr. č. 7.2.2.: Účel ocenění věcných břemen [zdroj - vlastní] Pozn. VB=věcné břemeno

Věcné břemeno lze ocenit výnosovým způsobem také jako užitek oprávněného. U takového ocenění se pak stanovuje tzv. roční užitek. Ten lze stanovit na základě obvyklé ceny, tedy obvyklého nájemného. Mezi nejčastější případy u oceňování takových věcných břemen dle zákona patří následující:

36

a) Věcné břemeno přechodu a přejezdu přes pozemek pro potřebu oprávněného – používá se v případě, kdy potřebuje vlastník rodinného domu, objektu pro rekreaci či jakéhokoliv jiného objektu zajistit přístup ke své nemovitosti přes pozemek jiné osoby. Zde se pro účely ocenění použije roční užitek – zjištěný na základě ročního regulovaného nájemného. (pokud by však oprávněný používal nemovitost k podnikatelské činnosti, nepoužije se nájemné regulované, ale roční obvyklé sjednané nájemné) b) Věcné břemeno veřejné cesty – u tohoto věcného břemene nelze určit roční užitek, protože nelze určit počet osob, které budou věcné břemeno užívat nebo užívají (jedná se o veřejnost).63 V tomto případě se pak pro ocenění použije odstavec §18 odstavec 5 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, který říká, že: „Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000 Kč“64. c) Věcné břemeno pro energetické stavby, rozvody apod. – Tato věcná břemena se zřizují zejména pro umístění staveb na pozemcích nebo vedení rozvodů (elektrické energie, kanalizace, plynovodů, vodovodů apod.) a také za účelem vstupu na pozemek z důvodu oprav, užívání technologie, zajištění správy apod. Pro účely ocenění těchto věcných břemen je pak rozhodující míra omezení vlastnického práva na straně povinného. Rozdílné omezení bude v případě umístění stavby pod zemí a nad zemí. Opět se zde oceňuje na základě zjištění nájemného, a sice dle obvyklé ceny, cenové mapy, případně dle cenového předpisu. d) Věcné břemeno čerpání vody ze studny – zde se opět využívá §18 odstavec 5 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a cena takového věcného břemene se stanovuje na 10 000 Kč. Důvodem je komplikované zjišťování přesné spotřeby vody. e) Věcné břemeno přístupu vlastníka nemovitosti přes pozemek jiného vlastníka pro nutné opravy a údržbu – zde se opět používá paušální částka 10 000 Kč, a sice z toho důvodu, že se nejedná o pravidelnou činnost, ale o přístup

63

BRADÁČ, Albert, et al. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. přepracované a doplněné vydání. Brno : AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009. s. 608. 64 Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. In Sbírka zákonů, Česká republika. § 18 odst. 5.

37

v neodhadnutelné době a četnosti. Věcné břemeno tak nelze zcela přesně vymezit.65 Věcné břemeno lze však také oceňovat jako závadu váznoucí na nemovitosti. Zde se v podstatě posuzuje ztráta povinného z toho, že na jeho nemovitosti věcné břemeno vázne, případně náklady, které by bylo nutné vynaložit, aby mohlo být takové věcné břemeno zrušeno.

8. VĚCNÁ BŘEMENA Z POHLEDU BANKY PŘI ZAJIŠTĚNÍ ÚVĚRU NEMOVITOSTÍ 8.1. Obecně Jednou z forem zajištění úvěrů, které banky při jejich poskytování vyžadují, je i zřízení zástavního práva k nemovitosti. Nemusí se vždy jednat pouze o úvěry hypoteční, ale i o mnohé jiné druhy úvěrů, které banky poskytují. Pro hypoteční úvěry je však zástavní právo k nemovitosti typické, nebo spíše nezbytné, proto se další text v této kapitole bude týkat hlavně tohoto druhu úvěrů. Co je hypoteční úvěr, je definováno v odstavci 3 § 28 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“66 Aby banka mohla úvěr v pro ni bezpečné výši poskytnout, potřebuje znát cenu zastavované nemovitosti a veškeré podrobnosti o této zástavě. Důvodem je zejména posouzení rizika, zjištění prodejnosti zastavované nemovitosti v případě problémů se splácením úvěru ze strany dlužníka. Zjištěná zástavní hodnota nemovitosti také zpravidla určuje maximální výši úvěru, kterou je banka klientovi ochotna poskytnout. V neposlední řadě pak zjištěná obvyklá cena nemovitosti bance říká, zda může zařadit úvěr do bloku úvěrů, které jsou kryty hypotečními zástavními listy (podmínka definovaná výše zmíněným zákonem o dluhopisech). 65

BRADÁČ, Albert, et al. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. přepracované a doplněné vydání. Brno : AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009. s. 609 – 610. 66 Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech. In Sbírka zákonů, Česká republika. § 28, odst. 3.

38

Ke zjištění veškerých údajů k zastavovaným nemovitostem a určení zástavní hodnoty banky používají různé způsoby, ke kterým patří: a) Zpracování odhadu tržní ceny nemovitosti externím smluvním znalcem (odhadcem) banky V tomto případě cenu nemovitosti a posouzení prodejnosti, stavebního a technického stavu, případných právních vad a ostatních skutečností týkajících se nemovitosti provádí znalec v oboru oceňování nemovitostí (případně odhadce), který není zaměstnancem banky. Banka má s tímto znalcem uzavřenou smlouvu o spolupráci, na základě které může odhady pro banku zpracovávat. Klient banky pak jedná přímo se znalcem a jemu i za zpracování odhadu nemovitosti platí. Takový znalec má většinou uzavřenou smlouvu s více bankami a často může být i znalcem soudním. Kritéria, která musí znalec (odhadce) splňovat se můžou u jednotlivých bank lišit. b) Zpracování odhadu tržní ceny nemovitosti interním odhadcem banky Posouzení zastavované nemovitosti probíhá stejným způsobem jako již zmíněným v bodě a) pouze s tím rozdílem, že v tomto případě se jedná o odhadce, který je zaměstnancem příslušné banky. Za provedení odhadu tedy pak klient platí bance samotné, a sice dle jejího aktuálního sazebníku poplatků. c) Expresní interní stanovení ceny bytu na základě tzv. cenových map Na rozdíl od předchozích dvou bodů, se tento druh ocenění používá pouze u bytů a není prováděno člověkem, který by měl příslušné vzdělání nebo certifikaci pro oblast oceňování majetku. Toto stanovení ceny bytu provádí příslušný klientský pracovník pobočky banky s pomocí softwaru. Tento software obsahuje údaje o městech, příslušných adresách a na základě zadání podrobnějších informací o příslušném bytu stanoví jeho přibližnou tržní cenu. Mezi nejdůležitější údaje patří rozměry bytu, jeho dispoziční uspořádání, rok výstavby, rekonstrukce apod. Cena za jeden metr čtvereční podlahové plochy takového bytu je pak určena na základě tzv. cenové mapy. Tato cenová mapa zahrnuje údaje o ceně jednoho metru čtverečního bytu v dané lokalitě (většinou se jedná o obce nad 10.000 obyvatel).

39

V praxi může pak i dojít k situaci, kdy si klient objedná interní ocenění, tedy zpracované bankou, avšak momentální kapacita a vytížení útvaru oceňování nemovitostí by nedovolilo vypracovat odhad v obvyklé lhůtě. Banka pak sama nechává odhad ceny nemovitosti provést externímu smluvnímu odhadci. Klient však službu objednal u banky a té i za provedení odhadu zaplatí. Je zde pouze vyžadována součinnost klienta s externím odhadcem při prohlídce nemovitosti, která je předmětem ocenění. Ve všech případech posouzení nemovitostí je však třeba, aby bylo u nemovitosti zjištěno, zda na ní nevázne nějaké zástavní právo, předkupní právo a právě i věcné břemeno. Tyto skutečnosti jsou zjistitelné zejména z výpisu z katastru nemovitostí (tzv. listu vlastnictví). Pokud je tedy na tomto listu vlastnictví takové věcné břemeno vyznačeno, je třeba jej posoudit detailněji. Věcná břemena spojená s nemovitostmi, které mají sloužit jako zajištění úvěru, jsou rozdělena v následujících podkapitolách.

8.2. Věcná břemena nemovitost znehodnocující Mezi věcná břemena, která ovlivňují hodnotu nemovitosti a pro poskytnutí úvěru tedy tuto nemovitost znehodnocují zcela nebo výrazně hodnotu snižují, patří například následující: a) Věcné břemeno užívání celého rodinného domu (bytu) b) Věcné břemeno užívání určitých části domu (bytu) – může být blíže specifikováno ad a) V případě věcného břemene užívání celé nemovitosti se pro banku jedná o zástavu nevhodnou, zejména pokud by se jednalo o užívání bez stanovené doby, tedy na dožití, popřípadě na dobu neurčitou. Takto zatížená nemovitost by totiž byla v případě nesplácení dlužníka a tedy následné nutnosti zpeněžení zástavy téměř neprodejná. ad b) V případě, kdy je věcné břemeno zřízeno pouze na užívání části rodinného domu nebo bytu, není již situace pro banku tak jednoznačná. Jak může banka postupovat při poskytování úvěru zajištěného nemovitostí ke které je zřízeno věcné břemeno užívání pro konkrétní osobu je uvedeno v následujícím smyšleném případě: Příklad: Klient Antonín Žadatel žádá banku ABC Bank, a.s. o poskytnutí úvěru ve výši Kč 1.000.000,- na rekonstrukci svého rodinného domu. Jedná se o rodinný dům, který je

40

dispozičně řešen tak, že obsahuje dvě bytové jednotky 3+1 a 1+1. Oba tyto byty mají svoje vlastní sociální zařízení i kuchyň a mohou být tedy užívány samostatně. Dům nebyl nikdy dispozičně řešen tak, aby mohl být na základě prohlášení vlastníka rozdělen na jednotlivé bytové jednotky, a v katastru nemovitostí je tedy zapsán pouze jako rodinný dům. V katastru nemovitostí je také zapsáno věcné břemeno doživotního užívání bytu 1+1 nacházejícího se v 1. nadzemním podlaží rodinného domu pro matku pana Žadatele. Banka může úvěr zamítnout pro nevhodnost zástavy nebo požadovat jako zajištění nemovitost jinou. (z důvodu na nemovitosti váznoucím věcném břemenu). Banka může ale také sama odhadnout nebo nechat provést odhad ceny této nemovitosti. Obecná cena nemovitosti (tržní) by byla bez existence věcného břemene stanovena na Kč 2.800.000,-. Banka ale musí věcné břemeno u ceny nemovitosti zohlednit a tak tuto cenu poníží např. o 800.000,- Kč, což je cena obvyklá bytu 1+1 v daném místě a čase. Pro poskytnutí úvěru bude tedy banka počítat se zástavní hodnotou nemovitosti ve výši pouze 2.000.000,- Kč. Pro daný typ úvěru, který pan Žadatel požaduje, banka poskytuje úvěry až do výše 80% hodnoty zastavované nemovitosti a mohla by tedy poskytnout úvěr až 1.600.000,-. Pokud tedy klient splňuje všechny ostatní podmínky, banka může úvěr poskytnout. Přístup banky pro přijetí zástavy s věcným břemenem užívání závisí na mnoha dalších faktorech daného případu. Jedním z těchto faktorů je zcela jistě posouzení rizikovosti klienta, jeho bonity, příjmů a výdajů a celkové jeho historie u banky, tedy jak banka klienta zná, také jaká je požadovaná výše úvěru oproti hodnotě zástavy apod. Dalším z faktorů může být i aktuální nastavení úvěrové politiky banky a hodnocení míry podstupovaného rizika v daném období. Zcela jistě bude banka při poskytování úvěrů postupovat v období „finanční krize“ nebo mimo ní. Stejně tak může každá z bank posoudit daný konkrétní případ odlišně.

8.3. Věcná břemena neutrální – bez vlivu na hodnotu zástavy Mezi ta věcná břemena, která jsou sice vázána k zastavované nemovitosti, ale hodnotu nemovitosti pro banku nesnižují nebo pouze nepatrně patří například: a) Věcné břemeno chůze či jízdy přes část pozemku b) Věcné břemeno vedení vodovodů, kanalizace, telekomunikačních rozvodů apod. přes část pozemku

41

c) Věcné břemeno vstupu a jízdy správce nebo vlastníka stavby (dodavatele energií) na pozemek vlastníka pro případ nutných oprav d) Věcné břemeno přístupu vlastníka nemovitosti přes pozemek jiného vlastníka při nutných opravách a údržbě e) Věcné břemeno strpět čerpání vody ze studny f) Věcné břemeno umístění dopravní značky nebo tabulky s označením místních názvů Výše uvedená věcná břemena a mnohá další obdobná bývají zpravidla pro banku přijatelná. Takováto věcná břemena totiž nesnižují hodnotu zastavované nemovitosti nebo jen zcela minimálně, neztěžují její prodejnost, a tak zástava může být vyhodnocena jako vhodná pro zajištění úvěru. Každý případ je však nutné posuzovat individuálně, a tak může být i případ, kdy věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek menších rozměrů může vlastníka značně omezovat a tím i jeho hodnotu více snížit.

8.4. Věcná břemena podmínkou vhodnosti zástavy U nemovitostí zastavovaných ve prospěch banky je jednou z podmínek přijetí nemovitosti do zástavy, řádný přístup k této zástavě. Ten musí být zajištěn z veřejně přístupné komunikace. Taková veřejná komunikace je specifikována Zákonem č. 13/1997 Sb. o pozemních komunikacích. Veřejné komunikace jsou vedeny v pasportech komunikací, které spravují jednotlivé obce. Pokud tedy přístup k nemovitosti není umožněn z veřejné komunikace, ale pouze přes pozemek (pozemky) ve vlastnictví jiné osoby, požaduje banka zajištění tohoto přístupu. Způsobů je několik: a) Odkoupení podílů na pozemcích, které tvoří přístupovou cestu – jedná se o nejméně časté řešení, realizuje se zejména u developerských projektů, kde pozemky okolo domů bývají ve vlastnictví developera a ten pak jednotlivé podíly odprodává novým vlastníkům nemovitostí, které developer postavil. V ostatních případech se používá velmi zřídka. b) Zajištění přístupu k zastavené nemovitosti nájemní smlouvou – pro některé banky řešení dostačující, pro některé ne. Je zde totiž riziko výpovědi tohoto nájmu, pokud nájemní smlouva nebude sepsána důkladně a bude ze strany pronajímatele jednoduše vypověditelná. Taková nájemní smlouva pak musí být

42

uzavřena na dobu neurčitou nebo minimálně na dobu splatnosti poskytovaného úvěru, tedy dobu, po kterou bude nemovitost sloužit jako zástava. c) Zřízení věcného břemene chůze a jízdy přes pozemek jiného vlastníka – zde je potřeba, aby bylo věcné břemeno zřízeno in rem (popsáno v článku 2.1). Pokud by bylo takové věcné břemeno zřízeno in personam, při převodu na jiného vlastníka nemovitosti by nedošlo i k převodu věcného břemene. Poslední zmíněná varianta zajištění přístupu věcným břemenem je z pozice banky nejlepším, nejjistějším a nejžádanějším způsobem. Zde opět platí pravidlo, že jednotlivé banky k této problematice mohou přistupovat rozdílně a stejně tak opět závisí na povaze obchodu a posouzení klienta. Za dobu své praxe v bankovnictví, zejména v oblasti poskytování úvěrů jsem se setkal se všemi způsoby zajištění přístupu k zastavované nemovitosti. Některé banky způsob zajištění přístupu nájemní smlouvou neakceptují, některé ano. Pohled několika hypotečních bank na danou problematiku je zmíněn v závěru této kapitoly. Postup u žádosti o úvěr kde je třeba zajistit přístup k zastavované nemovitosti je pak následující: Banka zhodnotí celou žádost o hypoteční úvěr, tzn. schopnost splácení - příjmy, výdaje klienta, historii u banky (v případě že existuje) apod. Dále provede nebo nechá provést ocenění nemovitosti a v případě že při zpracování ocenění zjistí, že přístup není zajištěn, vyzve klienta k nápravě. Klient má pak možnost buďto přístup zajistit dle požadavků banky nebo zástavu nahradit zástavu jinou, popřípadě od žádosti o úvěr odstoupit. Stejnou možnost odstoupení nebo zamítnutí žádosti o úvěr má i banka, jelikož na poskytnutí hypotečního úvěru nemá klient právní nárok. 8.4.1. Příklad Pro zjištění postoje jednotlivých bank k zajištění přístupu k zástavě, byl na informační linky níže uvedených bank odeslán e-mail s dotazem potenciálního klienta v následujícím znění. 

Česká spořitelna, a.s.



Československá obchodní banka, a.s.



GE Money bank, a.s.

43



Hypoteční banka, a.s.



Komerční banka, a.s.



LBBW Bank CZ, a.s.



Raiffeisenbank, a.s.

Dobrý den,

vlastním rodinný dům v hodnotě cca 2,5 mil. Kč a chtěl bych zažádat o hypoteční úvěr

ve

výši

700

tis.

Kč

na

rekonstrukci

tohoto

domu.

Ručit mohu pouze tímto domem. Přístup k domu je však přes pozemek, který vlastní můj soused. Se sousedem mám uzavřenou nájemní smlouvu na užívání tohoto pozemku na dobu neurčitou. Předpokládejme, že nájemní smlouva je v pořádku, sepisoval ji advokát, a že u Vaší banky splním i ostatní podmínky jako je výše příjmu apod. Lze u Vaší banky ručit nemovitostí, ke které je přístup zajištěn nájemní smlouvou? Nebo musí být zřízeno věcné břemeno přístupu přes sousedův pozemek? Existuje případně nějaké jiné řešení?

Rád bych se nejprve informoval touto cestou, než navštívím Vaši pobočku. Ušetřím tak případně čas svůj i Vašich spolupracovníků.

Předem děkuji za odpověď, s pozdravem

Výsledkem průzkumu jsou níže uvedené reakce oslovených bank. Některým z bank dostačuje pro zajištění přístupu k zástavě nájemní smlouva a některé vyžadují zajištění přístupu k zástavě věcným břemenem. Pro větší přehlednost jsou jednotlivé odpovědi shrnuty v tabulce č. 8.4.1.

44

8.4.2. Stanovisko Komerční banky, a.s. Vážený pane, těší nás Váš zájem o hypoteční úvěr u Komerční banky, a.s. Obecně platí, že v případě zástavy nemovitosti musí být přístup po veřejné komunikaci nebo ošetření formou věcného břemena. Hypoteční úvěry jsou ale vždy posuzovány individuálně a v případě nájemní smlouvy je zapotřebí konkrétní posouzení daného případu hypotečním specialistou ve spolupráci s odhadcem pro akceptaci. Doporučujeme navštívit pobočku Komerční banky, kde pro Vás určitě hypoteční specialista nalezne nejpřijatelnější řešení. Pokud nám sdělíte termín a na jaké pobočce si přejete hypoteční úvěr řešit, rádi Vám sjednáme schůzku.

Komerční banka, a.s., Vám přeje příjemný den.

8.4.3. Stanovisko LBBW Bank CZ, a.s. Vážený pane, děkujeme za Váš dotaz. U naší banky lze ručit pouze takovou nemovitostí, u které je vyřešen přístup/příjezd k nemovitosti buď veřejnou komunikací, nebo zřízením věcného břemene. V případě potřeby dalších informací neváhejte prosím a kontaktujte nás emailem nebo telefonicky na čísle 844 844 822.

S pozdravem a přáním hezkého dne

LBBW Bank CZ a.s.

45

8.4.4. Stanovisko ČSOB, a.s. Vážený pane, děkujeme Vám za Váš zájem o produkty a služby ČSOB. Přístup k nemovitosti musí být v tomto případě ošetřen standardně věcným břemenem, zaneseným na Katastru nemovitostí. Další případné dotazy Vám rádi zodpovíme na bezplatné infolince ČSOB 800 300 300. S pozdravem

Československá obchodní banka, a. s.

8.4.5. Stanovisko Hypoteční banky, a.s. Vážený pane, děkujeme za Váš zájem o produkty a služby Hypoteční banky. Uvádíme podmínky pro možnost požádat o hypoteční úvěr u hypoteční banky: Hypoteční úvěr je určen fyzickým osobám*, starším 18 let, způsobilým k právním úkonům, které: - mají trvalý pobyt na území ČR, nebo občanům ČR, nebo občanům států EU, EHP s povolením k přechodnému pobytu - jsou v produktivním věku po celou dobu splácení úvěru, tj. až do 70 let při splatnosti – tato podmínka se posuzuje (v případě, že žádá více žadatelů) pouze u nejmladšího žadatele, který však musí mít zároveň příjem dostačující na splácení minimálně 50% výše splátky úvěru - prokáží důvěryhodnost a schopnost splácet úvěr z příjmů žadatele, resp. spolužadatele - prokáží schopnost zajistit úvěr zástavním právem ke vhodné nemovitosti - vlastní nebo nabudou vlastnické právo k nemovitosti, která je objektem úvěru pokud vlastníky nemovitosti jsou rodiče a děti jsou žadateli (nebo naopak) tato podmínka nemusí být splněna

46

(* fyzická osoba, žadatel o hypoteční úvěr, je osoba mající příjmy ze závislé činnosti nebo z podnikání, která žádá o úvěr jako občan – soukromá osoba a má-li příjem z podnikání, tak mu hypotečním úvěrem financovaná nemovitost nesmí vstupovat do účetnictví firmy) O úvěr mohou společně žádat max. 4 žadatelé, a to max. ze 2 domácností (např. manželé, rodiče a děti, příbuzní, druh a družka, ale i lidé v nepříbuzenském vztahu). Pokud žádají o HÚ manželé, podepisují úvěrovou smlouvu vždy oba z manželů, s výjimkou situace, kdy mají soudem rozdělené SJM, a kdy je nemovitost ve výlučném vlastnictví pouze jednoho z manželů. Výše hypotéky je omezena jistící (zadlužitelnou) hodnotou zastavené nemovitosti, která se určuje z obvyklé (tržní) ceny nemovitosti stanovené na základě znaleckého posudku interního odhadce nebo spolupracujícího odhadce ze seznamu Hypoteční banky. Hypotéka je poskytována až do výše 100 % odhadní hodnoty nemovitosti, minimální výše hypotéky je 300 tis. Kč, maximální výše hypotéky není omezena, ale výše hypotéky je současně limitována vaší schopností splácet. Možno vypočítat orientačně na kalkulačce Hypoteční banky. Pro více informací nás můžete kontaktovat na informační lince tel 844 111 174 nebo nás můžete navštívit na kterékoliv pobočce Hypoteční banky. S přáním hezkého dne

Vaše Hypoteční banka

8.4.6. Stanovisko České spořitelny, a.s. Vážený pane, těší nás Váš zájem o hypotéku ČS. Zástavní právo na nemovitost musí být zřízeno minimálně ke stavbě, pozemku pod stavbou a přilehlým pozemkům tvořícím funkční celek. Nemovitost musí mít vlastní přístup. Pokud je přístup k domu přes pozemek, který vlastní soused, tak musí být zřízeno věcné břemeno užívání pozemku nebo alespoň věcné břemeno přístupu ke stavbě. Můžeme Vám nabídnout překlenovací úvěr Trend Stavební spořitelny ČS - Buřinka. Buřinka nabízí tento úvěr bez zajištění nemovitostí až do výše 800 tis.Kč. Úrokové sazby jsou od 5,4 % až do 6,35 % a doba splatnosti maximálně 18 roků. 47

Výpočty měsíčních splátek a Vaší bonity s Vámi projednají přímo úvěroví poradci na jakékoliv pobočce České spořitelny. Pro rychlejší vyřízení úvěru ráda předám Vaše číslo telefonu na Vámi vybranou pobočku. Pobočka si s Vámi sjedná schůzku v termínu, který Vám bude nejlépe vyhovovat, a budete obsloužen přednostně.

Prosím o doplnění Vašich údajů, které ihned předám pobočce České spořitelny: Datum narození: Telefon: Město, příp. ulici, kde budete úvěr vyřizovat: Děkujeme Vám za důvěru a rádi Vám zodpovíme případné další dotazy, a to i na naší bezplatné informační lince 800 207 207.

S přáním krásného dne

Klientské centrum České spořitelny

8.4.7. Stanovisko GE Money bank, a.s. Dobrý den, děkujeme, že jste využil možnost nás kontaktovat. Obecně lze akceptovat i nájemní smlouvu, ale záleží na konkrétní smlouvě, jaké tam jsou například podmínky pro vypovězení a podobně. Smlouva musí být platná minimálně po dobu vedení hypotéky. Doporučím si sjednat pro více informací schůzku s hypotéčním bankéřem, kontakty na bankéře jsou zde http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/kontakty/hypotecni-osobnibankeri Děkujeme za využívání našich služeb a přeji příjemný den.

S pozdravem

GE Money, Zákaznický servis

48

8.4.8. Srovnání stanovisek jednotlivých bank Otázka zjednodušeně: „Lze zajistit úvěr nemovitostí, ke které je přístup zajištěn nájemní smlouvou nebo musí být zajištěn formou věcného břemene?“

Nájemní smlouva

Věcné břemeno

Česká spořitelna, a.s.

NE

ANO

ČSOB, a.s.

NE

ANO

ANO

ANO

Banka

GE Money bank, a.s.

Bez odpovědi

Hypoteční banka, a.s.

X

Komerční banka, a.s.

ANO

ANO

LBBW Bank CZ, a.s.

NE

ANO X

Raiffeisenbank, a.s. Tab. č. 8.4.1.: Srovnání stanovisek bank [zdroj - vlastní]

Hypoteční banka, a.s. na hypotetický případ odpověděla pouze e-mailem s uvedením obecných parametrů pro poskytování hypotečních úvěrů, mezi kterými se odpověď na danou otázku nenacházela. Raiffeisenbank, a.s. nezaslala žádnou odpověď. Z výše uvedeného vyplývá, že přístup jednotlivých bank k dané problematice je odlišný. Také je třeba vzít v potaz skutečnost, že se jedná o odpovědi infolinek (klientských center) bank bez zjištění bližších podrobností a neznalosti klienta. Individuální přístup na pobočce banky řešený úvěrovým specialistou může po podrobnějším prozkoumání případu umožnit jeho řešení výjimkou ze standardních pravidel apod.

49

9. VĚCNÁ BŘEMENA A KATASTR NEMOVITOSTÍ 9.1. Katastr nemovitostí obecně „Katastr nemovitostí České republiky je soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem. Katastr nemovitostí je zdrojem informací, které slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů.“67 V katastru nemovitostí jsou vedeny pozemky v podobě parcel a u staveb se jedná o budovy, které jsou se zemí spojené pevným základem. Budovám se přiděluje číslo popisné, číslo evidenční, případně budově nemusí být přiděleno číslo žádné. Dále jsou pak v katastru nemovitostí evidovány bytové a nebytové prostory (spolu s budovami mohou být i ve stavu rozestavěnosti) a vodní díla.68 Mezi nejdůležitější právní normy pro katastr nemovitostí patří: a) Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem b) Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostní České republiky (katastrální zákon) c) Zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech

67

Český úřad zeměměřický a katastrální [online]. 2010 [cit. 2011-06-18]. Www.cuzk.cz. Dostupné z WWW: <www.cuzk.cz>. 68 BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 300.

50

9.2. Zápis věcných břemen do katastru nemovitostí Do katastru nemovitostí se tedy kromě nemovitostí samotných zapisují i další údaje, mezi něž patří zejména vlastnické právo, zástavní právo, předkupní právo s účinky věcného práva a také právo odpovídající věcnému břemeni. Zápisem do katastru nemovitostí se v tomto případě rozumí: a) Vklad b) Záznam c) Poznámka d) Výmaz69 Zápis věcného břemene do katastru nemovitostí vkladem probíhá na základě písemné smlouvy. Záznamem se pak do katastru nemovitostí zapisují věcná břemena, která vzniknou závětí ve spojení s výsledkem dědického řízení, rozhodnutím příslušného orgánu, ze zákona, a nebo také vydržením. Pro zápis věcného břemene záznamem je tedy třeba pravomocné rozhodnutí nebo usnesení státního orgánu. Tímto orgánem může být např. soud, stavební, pozemkový, případně vyvlastňovací úřad.70 V praxi velmi často dochází k situaci, kdy se nezřizuje věcné břemeno k pozemku celému, ale pouze jeho části. Dle ustanovení § 5 odst. 5 katastrálního zákona pak musí být pro zápis do katastru předložen geometrický plán, který se vyhotovuje za účelem grafického vyjádření rozsahu práva, které bude omezovat vlastníka pozemku ve prospěch jiného. Dosavadní zkušenosti ukazují, že se může lišit názor jednoho katastrálního úřadu od druhého a to i například v potřebném počtu doložených geometrických plánů. Pro tuto chvíli převládá právní názor, že geometrický plán je neoddělitelnou součástí každé listiny, podle níž má být toto právo do katastru nemovitostí zapsáno. Geometrický plán by tedy měl být přiložen ke každé smlouvě, a to v originálu nebo v ověřené kopii.71

69

Zákon č. 265/1992 o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů. In Sbírka zákonů, Česká republika. § 1, odst. 3. 70 BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 301. 71 BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 303-304.

51

9.3. Vyznačení věcných břemen na listech vlastnictví v katastru nemovitostí Věcná břemena lze na listech vlastnictví k nemovitostem zjistit ve dvou částech. Zápis do těchto částí závisí na tom, zda se věcné břemeno vztahuje k nemovitosti ve vlastnictví oprávněného nebo povinného z věcného břemene. Věcné břemeno váznoucí na nemovitosti povinného je vyznačeno na listu vlastnictví v části C. Zde je pak uveden i obsah věcného břemene, specifikace nemovitosti, na které vázne, a také oprávněné nemovitosti ke kterým se vztahuje, případně oprávněná osoba (zde záleží na typu věcného břemene, viz. příloha č. 6). Pokud je věcné břemeno zřízeno pouze ve prospěch oprávněného a ne ve prospěch nemovitosti, list vlastnictví se pouze pro oprávněného nezakládá. V tomto případě je tedy oprávněný uveden na listu vlastnictví, kde jsou uvedeny nemovitosti povinného. Ve druhém případě, tedy pokud je věcné břemeno zřízeno k určité nemovitosti ve vlastnictví oprávněného, je toto věcné břemeno na listu vlastnictví oprávněného vyznačeno v části B1. Je zde pak opět uveden obsah, tedy právo oprávněného a nemovitosti povinného, ke kterým se věcné břemeno vztahuje. (viz. příloha č. 5) V obou případech se pak dále na listu vlastnictví uvádí listina, která byla podkladem pro zápis daného věcného břemene do katastru nemovitostí a doba na kterou bylo věcné břemeno sjednáno, pokud byla v příslušné listině uvedena72

9.4. Výmaz věcných břemen z listů vlastnictví v katastru nemovitostí Výmaz věcného břemene se v katastru nemovitostí provádí opět vkladem nebo záznamem. Vkladem pak zaniká věcné břemeno na základě smlouvy o zániku věcného břemene, sepsané mezi oprávněnou a povinnou osobou. Záznamem pak mohou zaniknout věcná břemena in personam při úmrtí oprávněné fyzické osoby, případně zánikem oprávněné právnické osoby, dále pak uplynutím doby u věcných břemen zřízených na dobu určitou. Mezi další způsoby zániku věcných břemen vymazávaných z katastru nemovitostí záznamem, patří zánik na základě rozhodnutí soudu nebo správního orgánu, případně zánik splynutím osoby oprávněné s osobou povinnou.73

72

BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 307-308. 73 BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. s. 308.

52

ZÁVĚR Po hlubším prozkoumání problematiky věcných břemen lze jen potvrdit slova vyřčená v úvodu bakalářské práce. A sice tu skutečnost, že věcná břemena mají v českém právním řádu své oprávněné místo. Řeší řadu případů, které nelze vyřešit vlastnickým nebo zástavním právem. Svou nezanedbatelnou roli hrají věcná břemena také v případě zajištění pohledávek, a tedy zřizování zástavních práv k nemovitostem. Věřitel chce mít vyřešen přístup k zastavené nemovitosti pro případ, kdy by mělo dojít ke zpeněžení zástavy. Nezabezpečený přístup k zástavě by výrazně zhoršil nebo i znemožnil prodej takové zástavy a tím uspokojení nesplacené pohledávky za dlužníkem. Přestože se zajištění pohledávek zástavním právem k nemovitostem vyskytuje i u půjček (úvěrů) mezi fyzickými osobami, nejaktuálnější je tato forma zajištění u bankovních úvěrů. A protože poskytování úvěrů patří spolu s přijímáním vkladů k nejdůležitějším činnostem bank, mají věcná břemena své opodstatnění i v bankovnictví. Povědomí laické (neprávnické) veřejnosti o věcných břemenech není velké. Lidé se s věcnými břemeny setkávají zřídka. Dozvídají se pak o nich více až v případě, kdy se jich napřímo dotknou, a to např. při koupi nemovitostí nebo v horším případě až při řešení sousedských sporů týkajících se chůze a jízdy přes pozemek, čerpání vody ze studny nebo také sporů rodinných a to užívání nemovitosti nebo její části. A protože se nejedná o problematiku jednoduchou, rozhodně je na místě pro veřejnost doporučení, obrátit se při řešení věcných břemen na odborníky. Těmi jsou myšleni např. lidé s právním vzděláním, geodety a znalce v oboru oceňování nemovitostí. Jejich znalosti a zkušenosti pomohou předejít pozdějším možným komplikacím a řešení vzniklé situace urychlí.

53

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY 1. BRADÁČ, Albert, et al. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha akciová společnost, 2009. ISBN 978-80-7201-761-4. 2. SPÁČIL, Jiří. Věcná břemena v občanském zákoníku. Vydání první. Praha: C. H. Beck, 2006. ISBN 80-717-9524-0. 3. KNAPOVÁ, M., ŠVESTKA, J. a kol. Občanské právo hmotné. Praha: ASPI, 2002, díl 1. ISBN 80-863-9528-6. 4. BRADÁČ, Albert, et al. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. přepracované a doplněné vydání. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009. ISBN 978-80-7204-630-0. 5. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In Sbírka zákonů, Česká republika. 6. Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), ve znění pozdějších předpisů. In Sbírka zákonů, Česká republika. 7. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. In Sbírka zákonů, Česká republika. 8. Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech. In Sbírka zákonů, Česká republika. 9. Zákon č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů. In Sbírka zákonů, Česká republika. 10. Zákon č. 347/2009 Sb. o pozemních komunikacích. In Sbírka zákonů, Česká republika. 11. KATASTRÁLNÍ ÚŘAD PRO MORAVSKOSLEZSKÝ KRAJ, pracoviště Ostrava. Sdělení katastrálního úřadu. Ostrava, 2011. 12. ČESKÁ SPOŘITELNA, a.s. E-mailová zpráva. 2012.

54

katastrální

13. ČSOB, a.s. E-mailová zpráva. 2012. 14. GE MONEY BANK, a.s. E-mailová zpráva. 2012. 15. HYPOTEČNÍ BANKA, a.s. E-mailová zpráva. 2012. 16. KOMERČNÍ BANKA, a.s. E-mailová zpráva. 2012. 17. LBBW BANK CZ, a.s. E-mailová zpráva. 2012. 18. Český úřad zeměměřický a katastrální [online]. 2010 [cit. 2011-06-18]. Www.cuzk.cz. Dostupné z WWW: <www.cuzk.cz>. 19. BUSINESSINFO.CZ. Nabývání vlastnictví. Legislativa, právo [online]. 2008[cit. 2012-04-15]. Dostupné z: http://www.businessinfo.cz/cz/clanek/orientace-vpravnich-ukonech/nabyvani-vlastnictvi-opu/1000818/48385/ 20. Wikipedie. [online]. [cit. 2012-03-18]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/V%C4%9Bcn%C3%A9_b%C5%99emeno

55

SEZNAM OBRÁZKŮ A TABULEK Seznam obrázků Obr. č. 2.2.1.: Věcné břemeno připevnění tabulky s názvem ulice [zdroj - vlastní] Obr. č. 3.1.1.: Dělení služebností [zdroj - vlastní] Obr. č. 4.1.1.: Geometrický plán – věcné břemeno [zdroj http://www.mdpgeo.cz/article/166413/ 03.12.2011] Obr. č. 5.1.1.: Změny věcných břemen [zdroj - vlastní] Obr. č. 6.1.1.: Zánik věcného břemene [zdroj - vlastní] Obr. č. 7.2.1.: Dělení věcných břemen pro ocenění [zdroj - vlastní] Obr. č. 7.2.2.: Účel ocenění věcných břemen [zdroj - vlastní]

Seznam tabulek Tab. č. 8.4.1.: Srovnání stanovisek bank [zdroj - vlastní]

56

SEZNAM PŘÍLOH Příloha 1 – Příklad listu vlastnictví bez věcného břemene…………………………………………………1 Příloha 2 – Smlouva o zřízení věcného břemene s katastrální mapou..……………………………………3 Příloha 3 – Sdělení katastrálního úřadu ……………………………………………………………………1 Příloha 4 – Geometrický plán s vyznačením věcného břemene....…………………………………………1 Příloha 5 – Příklad listu vlastnictví osoby oprávněné se zapsaným věcným břemenem v části B……...…1 Příloha 6 – Příklad listu vlastnictví osoby povinné se zapsanými věcnými břemeny v části C……………4

57

Příloha č. 1 List č. 1 Příklad listu vlastnictví bez věcného břemene

Příloha č. 2 List č. 1 Smlouva o zřízení věcného břemene s přílohou - výtisk katastrální mapy

Příloha č. 2 List č. 2 Smlouva o zřízení věcného břemene s přílohou - výtisk katastrální mapy

Příloha č. 2 List č. 3 Smlouva o zřízení věcného břemene s přílohou - výtisk katastrální mapy

Příloha č. 3 List č. 1 Sdělení katastrálního úřadu o nutnosti vypracování geometrického plánu

Příloha č. 4 List č. 1 Geometrický plán s vyznačením věcného břemene

Příloha č. 5 List č. 1 List vlastnictví osoby oprávněné se zapsaným věcným břemenem v části B

Příloha č. 6 List č. 1 List vlastnictví osoby povinné se zapsanými věcnými břemeny v části C

Příloha č. 6 List č. 2 List vlastnictví osoby povinné se zapsanými věcnými břemeny v části C

Příloha č. 6 List č. 3 List vlastnictví osoby povinné se zapsanými věcnými břemeny v části C

Příloha č. 6 List č. 4 List vlastnictví osoby povinné se zapsanými věcnými břemeny v části C

ZDE BUDE VLOŽENO ZADÁNÍ BC./DP PRÁCE