Súd: Spisová značka: Identifikačné číslo súdneho spisu: Dátum vydania rozhodnutia: Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: ECLI:
Okresný súd Dunajská Streda 16C/63/2014 2213219254 05. 03. 2015 Mgr. Michal Novotný ECLI:SK:OSDS:2015:2213219254.8
ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Okresný súd Dunajská Streda samosudcom Michalom Novotným v právnej veci žalobcov: 1. F. M., X.. XX. X. XXXX, bytom G. XXX, zastúpenej: JUDr. Beatrica Babačová, advokátka v Šamoríne, 2. E. F., X.. XX. C. XXXX, bytom P. XXXX/XX, L., zastúpeného: Šoltýs & Korniet, s.r.o., advokátska kancelária, Bratislava, proti žalovanému: S. B., X.. X. X. XXXX, bytom Y. X. G. XXX, o 1.745,71 €, takto rozhodol: I. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcom (ktorí sú oprávnení spoločne a nerozdielne) 1.745,71 € do troch dní od právoplatnosti rozsudku. II. Žalovaný je povinný nahradiť žalobkyni v 1. rade trovy konania v sume 665,12 € (v tom 560,12 € trovy právneho zastúpenia a 105 € iné trovy konania), a to do troch dní od právoplatnosti rozsudku do rúk JUDr. Beatrice Babačovej, advokátky; náhrada trov prevyšujúcich sumu 665,12 € (t. j. v sume 97,90 €) sa žalobkyni v 1. rade nepriznáva. III. Žalovaný je povinný nahradiť žalobcovi v 2. rade trovy konania v sume 575,25 € (v tom len trovy právneho zastúpenia), a to do troch dní od právoplatnosti rozsudku do rúk advokátskej kancelárie S.A. Legal, s.r.o.; náhradu trov prevyšujúcich sumu 575,25 € (t. j. sumu 182,59 €) sa žalobcovi v 2. rade nepriznáva. odôvodnenie: 1. Žalobcovia sa žalobou došlou súdu 26. septembra 2013 domáhali voči žalovanému zaplatenia sumy uvedenej vo výroku. V žalobe predniesli, že sú spoluvlastníkmi domu a pozemku na liste vlastníctva č. XX v k. ú. Y. X. G., ktoré zmluvou z 29. apríla 2012 prenajali žalovanému. V zmluve bolo dohodnuté mesačné nájomné 300 € a žalovaný mal platiť aj režijné náklady (elektrina, voda, poplatok za odpad). Za mesiace jún až september 2013 však svoje povinnosti neplnil. 2. Žalovaný v odpore proti platobnému rozkazu, ktorý súd na základe žaloby vydal, priznal uzavretie nájomnej zmluvy, súčasne však predniesol, že žalobcovia ju 21. júna 2013 vypovedali. Namietol, že podľa dohody so žalobcami mali byť nájomné za jún až september 2013 započítané na zhodnotenie predmetu nájmu, ktoré vykonal na svoje náklady a ktoré bolo potrebné na uvedenie predmetu nájmu do stavu spôsobilého na užívanie. 3. Žalobcovia v replike existenciu takejto dohody popreli. 4. Súd na prejednanie veci nariadil pojednávanie (§ 115 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku) na termíny 21. novembra 2014, 22. januára a 5. marca 2015. Na prvých dvoch termínoch sa zúčastnili všetci účastníci, na treťom sa nezúčastnil žalobca v 2. rade, ktorého zastupoval len jeho právny zástupca a
ktorý o odročenie nežiadal, ani žalovaný, ktorý sa ani neospravedlnil, ani nežiadal o odročenie. Preto súd na poslednom termíne pojednával v neprítomnosti žalovaného a osobnej neprítomnosti žalobcu v 2. rade. 5. Na pojednávaní súd vykonal dokazovanie jednak výsluchom žalobkyne v 1. rade (zápisnica o pojednávaní 21. novembra 2014, č. l. 60, a zápisnica o pojednávaní 5. marca 2015, č. l. 94 a 95), žalobcu v 2. rade (zápisnica o pojednávaní 21. novembra 2014, č. l. 59, a zápisnica o pojednávaní 22. januára 2015, č. l. 79 a 80) a výsluchom žalovaného (zápisnica o pojednávaní 21. novembra 2014, č. l. 60 a 61, a zápisnica o pojednávaní 22. januára 2015, č. l. 79 a 80), ako aj listinnými dôkazmi: zmluva o prenájme (č. l. 6 a 7), výpoveď z nájmu z 21. júna 2013 (č. l. 25), predpis Západoslovenskej energetiky, a.s., (č.l. 15), faktúra za vodné a stočné (č. l. 16), potvrdenie obce Y. X. G. (č. l. 18), prehľad platieb (oboznámený na pojednávaní 21. novembra 2014, kópia na č. l. 77), nájomná zmluva z 23. apríla 2011 (oboznámená na pojednávaní 21. novembra 2014, kópia na č. l. 78), zmluva o prenájme podpísaná len žalovaným (č. l. 96) a v spojení so všeobecne známymi, resp. nespornými skutočnosťami (§ 121, § 153 ods. 1 O. s. p.) zistil tento skutkový stav: 6. a) Žalobcovia sú od r. 2010 podielovými spoluvlastníkmi rodinného domu súp. č. XXX a priľahlého pozemku v k. ú. Y. X. G., každý v jednej polovici. (nesporná skutočnosť, § 153 ods. 1 O. s. p.). b) Žalobcovia a žalovaný podpísali 23. apríla 2011 zmluvu, ktorej podstatný obsah možno zhrnúť takto: žalovaný môže užívať uvedený rodinný dom od 1. mája 2011 až 1. mája 2012 za protihodnotu vo výške aspoň 125 € mesačne, teda celkovo 1.500 €. Túto protihodnotu však nebude žalobcom platiť v hotovosti, ale ju vynaloží na prácu a materiál potrebnú na úpravu tejto nehnuteľnosti. Žalovaný mal mesačne vyúčtovávať vynaložené prostriedky. Okrem toho mal žalovaný hradiť režijné náklady. (zmluva z 23. apríla 2011 na č.l. 78, výpoveď žalobcu v 2. rade na č.l. 59 rub, č.l. 79 rub, výpoveď žalovaného na č. l. 60 rub, výpoveď žalobkyne v 1. rade na č. l. 94 rub a 95). Medzi stranami zostalo sporné presné znenie zmluvy z 23. apríla 2011, najmä výška protihodnoty (125 vs. 126 € mesačne) za užívanie a ďalšie dohodnuté podmienky okrem už uvedených. c) Nebolo zistené, že by existovala dohoda o tom, že žalobcovia nahradia žalovanému výdavky na práce a materiál na uvedenom rodinnom dome vynaložené nad sumu 1.512 €. Taktiež nebolo zistené, že by dom (okrem potreby vymaľovať a upratať ho) mal vady, ktoré by bránili jeho obývateľnosti. Rovnako nebolo zistené, že by náklady na práce a materiál, ktoré bolo nevyhnutne potrebné vynaložiť na to, aby rodinný dom bol obývateľným, prevyšovali sumu 1.512 €. Žalobca v 2. rade však bol o postupe prác priebežne informovaný a nenamietal proti ich vykonaniu. (výpoveď žalovaného na č. l. 61, výpoveď žalobcu v 2. rade na č. l. 79 rub) d) Pred ukončením užívania nehnuteľnosti 1. mája 2012 žalovaný podpísal a predložil žalobcom návrh novej zmluvy o nájme na obdobie 1. mája 2012 až 30. apríla 2013, v ktorej navrhol mesačné nájomné 200 €. Túto zmluvu však žalobcovia nepodpísali. (zmluva o prenájme, č. l. 96, výpoveď žalovaného na č. l. 60 rub, výpoveď žalobcu v 2. rade na č.l. 79 rub a 80) Napriek tomu žalobca v užívaní nehnuteľnosti pokračoval nepretržite aj po apríli 2012. (nesporná skutočnosť podľa § 153 ods. 1 O. s. p.) e) Dňa 22. augusta 2012 bola medzi účastníkmi podpísaná listina označená ako „Zmluva o prenájme (nájomná zmluva)“, ktorá bola datovaná 29. apríla 2012 a ktorou žalobcovia dávali žalovanému do nájmu rodinný dom súp. č. XXX v k. ú. Y. X. G.. Táto listina obsahovala iného tieto ustanovenia: „II. Nájom sa uzatvára od 1. mája 2012 do 31. decembra 2014.
III. Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi mesačné nájomné vo výške 300,- €. IV. Nájomca sa zaväzuje hradiť režijné náklady plynúce z užívania nehnuteľnosti - elektrinu, vodu, komunálny odpad a iné. ... Účinky tejto zmluvy nastanú okamžikom podpisu.“ (zmluva o prenájme na č. l. 6 a 7 s osvedčovacími doložkami) f) Žalobca zaplatil nájomné 300 € mesačne najmenej za mesiace máj až november 2012. Podobne zaplatil za elektrinu sumu 100 € mesačne najmenej za obdobie máj 2012 až január 2013. (prehľad platieb na č. l. 77) g) Za obdobie jún až október 2013 bola na odbernom mieste Y. X. G. č. XXX určená mesačná preddavková platba za dodávku elektriny v sume 124,27 €. (predpis na č. l. 15) Vodné bolo za obdobie prvého polroka 2013 určené na sumu 40,63 € a bolo splatné 26. júla 2013. (faktúra za vodné a stočné na č.l. 16) Miestny poplatok za komunálny odpad a drobné stavebné odpady v roku 2013 bol vo výške 24 € na osobu ročne. (potvrdenie obce na č. l. 18) h) Žalobcovia zastúpení advokátkou listom z 21. júna 2013 vypovedali nájomnú zmluvu z 29. apríla 2012 z dôvodu, že žalovaný porušil ustanovenia tejto zmluvy tým, že mu vznikol dlh na nájomnom, neuhradil poplatok za odvoz komunálneho odpadu, z pozemku odstránil králikáreň a nezabránil nadmernému opotrebeniu. Zároveň mu oznámili, že jeho nájomný pomer skončí k 30. septembru 2013 a že žalovaný je povinný platiť až do tejto doby nájomné a poplatky spojené s užívaním predmetu nájmu. (výpoveď na č. l. 25 a 26, nesporná skutočnosť) i) Žalovaný nezaplatil nájomné ani úhradu za plnenia spojené s užívaním rodinného domu za obdobie jún až september 2013. Nebolo zistené, že by existovala dohoda o tom, že sa voči týmto nárokom žalobcov započítajú nároky žalovaného z titulu prác a materiálu vynaložených na úpravu rodinného domu. 7. Takto zistený skutkový stav vyplýva z vykonaných dôkazov hodnotených vo vzájomnej súvislosti (§ 132 O. s. p.). Jednotlivé skutkové zistenia vyplývajú z dôkazov uvedených pri nich v zátvorkách. Pokiaľ sa medzi nimi objavili rozpory, vyhodnotil ich súd takto: Existencia zmluvy z 23. apríla 2011 nebola medzi účastníkmi sporná, keďže všetci traja v podstate zhodne vypovedali, že určitá zmluva o užívaní rodinného domu na obdobie mája 2011 až apríla 2012 uzavretá bola. Žalovaným predložil jej tvrdenú kópiu, v ktorej bolo dohodnuté nájomné 125 € mesačne, žalobca v 2. rade ju vo svojej výpovedi v podstate uznal. Žalobkyňa v 1. rade spochybnila pravosť predloženej listiny (kópie) s tým, že podpisy na nej sú doskenované a v skutočnosti bola uzavretá zmluva na 126 € mesačne. Keďže žalobcom predložená listina bola obyčajnou (jednoduchou) kópiou, popretím jej pravosti zo strany žalobkyne v 1. rade bol žalovaný povinný dokázať, že ním predložená kópia je skutočnou kópiou listiny, ktorá bola medzi účastníkmi podpísaná; v tomto smere ho zaťažovalo dôkazné bremeno v zmysle § 120 ods. 1 O. s. p. (porov. 4 M Cdo 9/2005 a ďalšia judikatúrua). Žalovaný však originál tejto listiny nepredložil (doma ho nenašiel, jeho výpoveď na č. l. 80), čím však neuniesol dôkazné bremeno ohľadom pravosti ním predloženej fotokópie a (a fortiori) ani dôkazné
bremeno ohľadom pravosti samotnej listiny, teda otázky, či strany skutočne podpísali listinu s tým obsahom, aký má fotokópia na č. l. 78. Vo výsledku však rozpory medzi tvrdeniami žalobkyne v 1. rade a žalovaného ohľadom obsahu tejto zmluvy neboli natoľko zásadné, keďže otázka výšky nájomného bola v podstate jedinou podstatnou otázkou, v ktorej sa líšili. Aj sama žalobkyňa totiž vypovedala (na č. l. 94 rub), že zmluva, ktorú účastníci v roku 2011 podpísali, vyzerala v podstate rovnako ako zmluva, ktorú predložil žalovaný. Navyše, aj ohľadom jej podstatného obsahu (okrem výšky nájomného) boli výpovede účastníkov v podstate zhodné. Keďže súd považoval pre rozhodnutie postačujúce objasnenie týchto podstatných častí tejto zmluvy (napokon, sám žalobca sa nedovolával žiadneho ďalšieho konkrétneho ustanovenia, ktorého existencia by medzi účastníkmi bola sporná), nebolo potrebné vykonávať ďalšie dokazovanie na otázku presného znenia jej ustanovení. Pokiaľ ide o otázku existencie dohody o tom, že žalobcovia nahradia žalovanému náklady vynaložené na práce a materiál pri úprave ich rodinného domu (predmetu nájmu) nad rámec zmluvy z 23. apríla 2011 (teda nad rámec 1.512 €), zaťažovalo v tomto smere dôkazné bremeno žalovaného, ktorý chcel voči žalobcom uplatňovať svoju pohľadávku na započítanie. Podľa názoru súdu však žalobca toto dôkazného bremeno neuniesol. Predovšetkým, sám žalovaný (výpoveď na č. l. 80 rub) pripustil, že takáto dohoda v období od apríla 2011 do apríla 2012 (obdobie „prvého“ nájmu, kedy mal v predmete nájmu vykonávať sporné práce) medzi ním a žalobcom v 2. rade nebola, teda že žalobca mu nikdy nesľúbil nahradenie naviac vynaložených nákladov; to korešponduje s výpoveďou žalobcu v 2. rade (č. l. 79 rub), žalobkyne v 1. rade (č. l. 60), ktorí taký prísľub resp. dohodu vylúčili, a priamo vyvracia skoršiu výpoveď žalovaného (č. l. 60 rub), že taká dohoda mala existovať (ktorý ju sám v tej istej výpovedi na č. l. 61 vyvrátil, keď vypovedal, že jeho návrh na odpočítanie týchto nákladov z ďalšieho nájmu žalobcovia neprijali). Rovnako z obsahu listiny - kópie zmluvy z 23. apríla 2011, ktorý predložil sám žalovaný, žiadna takáto dohoda nevyplýva. Okrem toho však treba pripomenúť, že v odpore (č. l. 23) žalovaný tvrdil, že takúto dohodu so žalobcami uzavrel po obdržaní výpovede (teda po 21. júni 2013), to však žalobkyňa v 1. rade, ktorej výpoveď inak nevykazovala zásadnejšie logické nedostatky, poprela (výpoveď na č. l. 60). Všetky tieto rozpory robia jeho výpoveď v otázke existencie akýchkoľvek vzájomných prejavov o prípadnom započítaní vynaložených nákladov do ďalšieho nájmu nedôveryhodnou. Žalovaný taktiež nedokázal, že práce, ktoré na predmete nájmu vykonal, boli skutočne nevyhnutné na to, aby bol tento predmet spôsobilý na dohodnuté užívanie, teda na bývanie (t. j. že šlo o „udržiavacie práce“). Žalovaný síce v odpore (č. l. 23) tvrdil, že „bolo nevyhnutné vykonať opravu podlahovej krytiny, stien, okien, elektrických vedení, ako aj rôzne iné drobné opravy“, toto tvrdenie však (napriek povinnosti podľa § 120 ods. 1 O. s. p.) nepodoprel žiadnymi zmysluplnými dôkazmi. V samotnom odpore pomerne nekonkrétne hovoril o výsluchoch svedkov, ktorých vôbec riadne neoznačil, takže takýto prejav vôbec nemožno považovať za riadny návrh na vykonanie dôkazu. Ďalej žalovaný ponúkal ako dôkaz bločky o zakúpenom materiáli, ako aj ním vyhotovený „súpis“ (v maďarskom jazyku na č. l. 76). Tento dôkaz súd nevykonal, pretože sama okolnosť, že žalovaný určité práce vykonal, ešte nedokazuje, že tieto práce boli skutočne nevyhnutne udržiavacími prácami. Dokázanie tejto skutočnosti si vyžadovalo predovšetkým dôkaz stavu predmetu nájmu v okamihu jeho prevzatia, ktorý by umožnil posúdenie, či tento stav skutočne neumožňoval užívať ho na bývanie. Pritom práve stav predmetu nájmu a potreba vykonávaných prác zostávala počas celého konania sporná: Podľa výpovede žalobcu v 2. rade (č. l. 60) napr. žalobca nalepil do kúpeľne „nejakú gumu“, čím ju mal zničiť, podľa ďalšej výpovede (č. l. 79 rub) žalovaný vymenil v dome vypínače len z dôvodu, že sa mu nepáčili (teda nie pre ich technickú nespôsobilosť). Žalovaný sám vo výpovedi (č. l. 80 rub) uviedol, že prebrúsil a nalakoval parkety a že potrebu týchto prác žalobcovia pri konečnej kontrole spochybnili. Žalobkyňa v 1. rade ďalej vo svojej výpovedi (č. l. 95) uviedla, že žalovaný mal len v rámci sumy 1.512 € dom len vymaľovať a upratať, nie vymieňať okná a dvere; navyše, parkety si podľa nej pri odchode vzal. Tieto tvrdenia žalobkyne zostali bez akejkoľvek reakcie žalovaného, ktorý sa daného pojednávania vôbec nezúčastnil. Z uvedeného je zrejmé, že názory žalobcov a žalovaného na potrebu a charakter prác, ktoré v dome vykonal, sa podstatným spôsobom odlišujú a nemožno prijať za nesporné, že by ním vykonávané práce mali skutočne charakter len udržiavacích prác. Za daného stavu tak bolo povinnosťou žalovaného dokázať takýto charakter prác, ak chcel z neho uplatňovať pre seba určité nároky (teda právo na náhradu vynaložených výdavkov, ktoré chcel kompenzovať voči nárokom žalobcov). V dôsledku neunesenia tohto dôkazného bremena žalovaným nemohol súd žiadnu z týchto skutočností považovať za zistenú. Tvrdenia žalovaného o zhodnotení nehnuteľnosti o 20 až 30 tisíc € (č. l. 80 rub) zostali absolútne bez akéhokoľvek dôkazu a súd ich beztak považuje za účelové, teda v podstate akýsi „posledný pokus“
žalovaného nájsť nárok, ktorý by voči žalobcom mohol uplatniť. Len na dokreslenie možno uviesť, že toto tvrdenie je v rozpore s tvrdením žalovaného v odpore o tom, že ním vykonávané práce boli len prácami udržiavacími. Záver, že návrh novej nájomnej zmluvy na sumu 200 € predložený žalovaným nebol podpísaný, vyplynul predovšetkým z kópie tejto zmluvy na č. l. 96 a 97, ktorej pravosť žalovaný nespochybnil. Jej existencia je v zhode s jeho výpoveďou, že ju pripravil (č. l. 61, č. l. 80 rub). Rozpory vo výpovediach v tom, kto ju nepodpísal (žalovaný najskôr tvrdil, že žalobca v 2. rade, č. l. 61, potom, že žalobkyňa v 1. rade, č. l. 80 rub), súd nepovažoval za natoľko podstatné, aby spochybnili podstatný záver, že takáto dohoda nebola s konečnou platnosťou dosiahnutá. Výpoveď žalobcu v 2. rade, že takáto dohoda uzavretá bola, nemožno vzhľadom na vek žalobcu považovať za vernú reprodukciu skutočností, o čom svedčí jej zreteľný nesúlad s viacerými jasnými a nespochybnenými listinnými dôkazmi (neskoršie podpísanou zmluvou, prehľadom platieb žalovaného a pod.). Okrem toho, sám žalovaný vo výpovedi na č. l. 80 nakoniec uznal, že nehnuteľnosť tri mesiace užívali bez zmluvy. Dátum uzavretia „konečnej“ nájomnej zmluvy (22. augusta 2012) vyplýva z obsahu osvedčovacích doložiek na nich. Tieto osvedčovacie doložky sú vyhotovené obcou v medziach jej právomoci danej jej zákonom č. 599/2001 Z. z. o osvedčovaní listín a podpisov na listinách obcami a okresnými úradmi, a tým sú verejnými listinami v zmysle § 134 O. s. p. Ako také tak až do dôkazu opaku dosvedčujú, že to, čo sa v nich osvedčuje, je pravdivé. V oboch týchto doložkách, ktoré sú datované 22. augustom 2012, je v texte uvedená, že podpis na listine nebol uznaný za vlastný, ale že bol „urobený“, čo možno interpretovať len tak, že nebol na listine urobený skôr než bol predložený obci (v takom prípade by ho totiž podpisujúca osoba mohla len „uznať za svoj“). To znamená, že až do dôkazu opaku treba považovať za pravdivé, že podpisy žalobcov boli na listine urobené až 22. augusta 2012. Žalobkyňa v 1. rade sa síce snažila pravdivosť tohto údaja vyvrátiť (výpoveď na č. l. 95), jej výpoveď však bola v rozpore s výpoveďou žalobcu (na č. l. 80), ktorý si na jej osvedčenie vôbec nespomenul, ale aj žalovaného (na č. l. 80), podľa ktorého bolo v čase podpisu zmluvy už v záhrade veľa rozkvitnutého; žalovaný tiež vo svojej výpovedi viackrát opisoval nervozitu pri rokovaní o novej zmluve (výpoveď na č. l. 61, č. l. 80), ktorá logicky mohla prameniť z toho, že nehnuteľnosť užívajú bez existencie nájomnej zmluvy. Vzhľadom na to súd nepovažoval za dokázaný opak osvedčovacích doložiek na nájomnej zmluvy č. l. 6 a 7 a považoval za zistené, že zmluva bola uzavretá 22. augusta 2012. Taktiež tvrdenie žalovaného, že v máji až júli 2012 platil ako nájomné sumu 200 € mesačne (č. l. 80), je spochybnené listinným dôkazom - prehľadom platieb č. l. 77, ktorý predložil sám žalovaný a ktorý za mesiac máj, jún, júl a september 2012 udáva ako zaplatenú sumu 300 €, nie 200 €; žalobca v 2. rade pritom svoj podpis na tejto listine uznal (výpoveď na č. l. 60 rub). Nie je pritom potrebné skúmať, či tieto platby boli do súpisu zapísané v okamihu ich vyplatenia, alebo či boli zapísané až následne, potom, čo sa dosiahla dohoda o nájomnom na sume 300 € mesačne. Právne vec súd posúdil takto: 8. Žalobcovia sa svojich nárokov domáhajú zo zmluvy o prenájme (nájomnej zmluvy) datovanej 29. apríla 2012, podľa zistený súdu však podpísanej až 22. augusta 2012. Vzhľadom na tento rozpor sa treba predovšetkým zaoberať otázkou, či je táto zmluva ako antidatovaná platná. Občiansky zákonník vo všeobecnosti nepovažuje uvedenie dátumu právneho úkonu (podpisu listiny) za predpoklad vzniku alebo platnosti úkonu (výnimkou je závet, § 476 ods. 2 Obč. zák.). Podľa § 40 ods. 3 Obč. zák. na jeho platnosť postačuje podpis konajúcej osoby. Prípustnosť a následky „antidatovania“ listiny, teda uvedenia skoršieho dátumu podpisu než bola v skutočnosti podpísaná, tak treba posúdiť v každom prípade individuálne, s ohľadom na druh úkonu a obsah a účel normy, ktorá upravuje jeho náležitosti. Pre nájomnú zmluvu na nehnuteľnosť nie je všeobecne predpísaná písomná forma, táto však môže byť stranami tejto zmluvy pre seba vyhradená (dohodnutá). V dôsledku toho však ale nemožno identifikovať v právnom poriadku účel, kvôli ktorému by musela byť nájomná zmluva povinnej zachytená v listine a kvôli ktorému by malo jej zachytenie neskôr (po začatí dohodnutého nájmu) spôsobovať neplatnosť takejto zmluvy. Ak preto strany spoločne antidatovali nájomnú zmluvu (hoc aj v písomnej forme), treba vychádzať z toho, že to bola ich spoločná vôľa, teda že spoločne prejavili vôľu, aby zmluva medzi nimi platila spätne od určitého dátumu.
Podľa § 35 ods. 2 Obč. zák. treba právne úkony vyjadrené slovami vykladať aj podľa vôle toho, kto právny úkon urobil, ak táto vôľa nie je v rozpore s jazykovým prejavom. Pojem „v rozpore s jazykovým prejavom“ neznamená, že treba vždy prihliadať na právnoterminologický význam jednotlivých slovných spojení. Právne následky predvídané právnym poriadkom pre určité právne inštitúty totiž nemožno viazať len na výslovné použitie príslušných právnych termínov. V tomto zmysle bolo už v judikáte R 25/1993 vyslovené napr. to, že právne následky uznania dlhu môžu nastať aj v prípade, ak samotný prejav vôle neobsahuje slovné spojenie „uznanie dlhu“; výklad takéhoto prejavu ako uznania dlhu (ak to zodpovedá v ňom prejavenej vôli) teda nie je „v rozpore s jazykovým prejavom“ napriek absencie príslušného pojmu „uznanie dlhu“. Tento záver však musí platiť aj opačne - teda aj v prípade, že v písomnom prejave je použitý určitý právnický termín, neznamená to nevyhnutne, že obsah tohto právneho úkonu nemožno vyložiť tak, že nastanú následky viazané na iný právny úkon než ten, ktorého existenciu by naznačoval použitý právnický termín. Požiadavku „ak vôľa nie je v rozpore s jazykovým prejavom“ tak treba vykladať tak, že výkladom nemožno právnemu úkonu priznať také následky, aké podľa jeho jazykového prejavu v žiadnom prípade nemôžu nastať (teda aké sú jeho jazykovým prejavom bezpečne vylúčené), hoc by aj zodpovedali prejavenej vôli. Z týchto hľadísk je potrebné vykladať aj obsah zmluvy o prenájme (nájomnej zmluvy) podpísanej medzi účastníkmi 22. augusta 2012. Podľa § 663 Obč. zák. totiž nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec na užívanie. Nájomná zmluva je zmluva reálna a právne účinne vznikne, len ak sú splnené dva predpoklady: existencia zmluvného konsenzu (teda zhoda návrhu a prijatia návrhu na uzavretie nájomnej zmluvy) a reálne odovzdanie predmetu nájmu. V prerokúvanej veci bolo zistené, že žalovaný užíval predmet nájmu (rodinný dom s. č. 160 v k. ú. Vojka nad Dunajom) nepretržite od mája 2011 do roku 2013, hoci predošlá zmluva uplynula 1. mája 2012 a medzi stranami prebiehali rokovania o obsahu novej zmluvy a neexistoval medzi nimi konsenzus ohľadom podstatnej náležitosti - nájomného (žalovaný navrhoval 200 € mesačne, žalobcovia žiadali 300 € mesačne). K vzniku zmluvného konsenzu došlo až podpisom nájomnej zmluvy žalobcami 22. augusta 2012 a až od tohto momentu možno hovoriť o vzniku nájmu v zmysle § 663 Obč. zák. Napriek tomu sa v bode II uvedenej zmluvy uvádza doba nájmu od 1. mája 2012 do 31. decembra 2014. Podľa názoru súdu treba takýto prejav vyložiť podľa nepochybne prejavenej vôle všetkých strán. Z toho, že strany zreteľne (hoci až 22. augusta 2012) prejavili vôľu, aby medzi nimi existoval nájomný vzťah týkajúci sa uvedeného rodinného domu už od 1. mája 2012, prejavili vôľu, aby sa aj doterajšie (od 1. mája do 21. augusta 2012) užívanie domu žalovaným považovalo za nájom s podmienkami upravenými v uvedenej zmluve z 22. augusta 2012. Takouto dohodou tak zmluvné strany vyjadrili vôľu, aby sa zmenili práva a povinnosti medzi nimi z existujúcich, ktorých právny titul bol nejasný, resp. pre strany nepodstatný (mohlo ísť o bezdôvodné obohatenie, ale aj o pokračovanie nájmu podľa zmluvy z 23. apríla 2011 v zmysle § 676 ods. 2 Obč. zák.), na nové, ktorých právnym titulom bude nájom (nájomná zmluva) a ktorých podmienky budú upravené v uvedenej zmluve o prenájme (nájomnej zmluve) z 22. augusta 2012. Právny úkon, ktorého predmetom je zmena doterajších práv a povinností na nové, je dohoda o zmene záväzku (§ 516 Obč. zák.). Zmluvu o prenájme (nájomnú zmluvu) z 22. augusta 2012 tak v zmysle cit. § 35 ods. 2 Obč. zák. podľa vôle v nej prejavenej treba vykladať ako dva úkony: vo vzťahu k obdobiu od 22. augusta 2012 ďalej ako „štandardnú“ nájomnú zmluvu, za obdobie od 1. mája 2012 do 21. augusta 2012 ako dohoda o zmene (nahradení) doterajších záväzkov novým záväzkom, ktorého titulom bude nájomná zmluva. Z už cit. judikátu R 25/1993 pritom možno vyvodiť, že takému záveru nebráni skutočnosť, že v samotnej zmluve nie je použité slovné spojenie „zmena záväzku“, podstatné je, že táto vôľa zmeniť doterajší vzťah medzi stranami na nájomný vzťah je zo zmluvy zrejmá. Na základe uvedených úvah dospel súd k záveru, že zmluva o prenájme (nájomná zmluva) z 22. augusta 2012 je platným právnym úkonom. 9. V bodoch III a IV tejto zmluvy bolo v súlade s § 671 Obč. zák. dohodnuté mesačné nájomné 300 €, ako aj úhrada za určité vymedzené plnenia (elektrina, voda, odpad). Z vykonaného dokazovania je zrejmé, že platby za elektrinu v roku 2013 predstavujú 124,27 € mesačne, platba za vodu za obdobie január až jún 2013, počas ktorého rodinný dom užíval žalovaný, je 40,46 € a miestny poplatok za odpady je 24 € ročne na jednu osobu. Za obdobie jún až september 2013 tak bol žalovaný povinný zaplatiť žalobcom (300x4 + 124,27x4 + 40,46 + 24/12*4 =) 1.745,71 €. Keďže žalobcovi sú podielovými spoluvlastníkmi
predmetu nájmu a nájomnú zmluvu uzavreli spoločne, sú z nej v zmysle § 139 ods. 1 Obč. zák. oprávnení spoločne a nerozdielne. 10. Súd pritom nepovažoval za potrebné zaoberať sa platnosťou výpovede z 21. júna 2013, ktorej právny základ sa zdá byť nejasný. Aj keby bola neplatná, znamenalo by to len predĺženie (pokračovanie) doby nájmu, nijako by to však neznižovalo povinnosť žalobcu platiť dohodnuté nájomné a úhrady za celé obdobie nájmu. Ak v tomto konaní žalobcovi uplatňujú nároky za štyri mesiace, sú tieto v každom prípade dané. 11. Žalovaný svoje namietané nároky na započítanie právne nekvalifikoval a aj skutkovo ich vymedzoval pomerne nejasne. Svojou podstatou by ale mohlo ísť buď o nárok na náhradu nevyhnutných udržiavacích výdavkov v zmysle § 668 a 669 Obč. zák., alebo o nárok na náhradu nákladov na zmeny na veci v zmysle § 667 ods. 1 Obč. zák., alebo nárok na náhradu zhodnotenia (obohatenia) podľa štvrtej vety § 667 ods. 1 Obč. zák. resp. § 669 druhej vety Obč. zák. Tieto nároky však nie sú opodstatnené, pretože a) náhradu nákladov na zmenu na veci, ktorou sa rozumie aj jej zhodnotenie, prípadne vylepšenie, môže nájomca požadovať len v prípade, že ide o zmeny, ktoré sa vykonávajú so súhlasom prenajímateľa a tento sa na náhradu nákladov zaviazal. Zo zisteného skutkového stavu však vyplýva, že žalobcovia ako prenajímatelia, hoci o žalobcom vykonávaných zmenách na predmete nájmu vedeli, sa nezaviazali na náhradu nákladov nad rámec upravený zmluvou z 23. apríla 2011; b) aj keď žalobcovia ako prenajímatelia o žalobcom vykonávaných zmenách na predmete nájmu vedeli, nebolo zistené, o koľko sa zvýšila hodnota predmetu nájmu (rodinného domu), čo je však nevyhnutným predpokladom priznania nároku podľa § 667 ods. 2 štvrtej vety Obč. zák.; c) nebolo zistené, že by práce (úpravy) vykonávané žalovaných ako nájomcom na predmete nájmu boli opravami, na ktoré je povinný prenajímateľ (teda opravy, ktorými sa predmet nájmu uvádza a udržiava v stave spôsobilom na dohodnuté resp. obvyklé užívanie, porov. § 664 Obč. zák.), čo je - popri ich nahláseniu a vyčkaniu primeraného času na ich odstránenie prenajímateľom - nevyhnutný predpoklad priznania nároku na náhradu vynaložených výdavkov v zmysle § 669 Obč. zák. prvej vety; d) rovnako nebolo zistené, že by sa vykonanými úpravami domu žalobcovia obohatili nad sumu 1.512 € v tom zmysle, ako to má namysli § 669 druhá veta Obč. zák. 12. Z uvedeného tak vyplýva, že žalovaný nedokázal, že by mal voči žalobcom nárok, ktorý by mohol započítať voči ich nároku na zaplatenie nájomného a plnení z nájomnej zmluvy z 22. augusta 2012. Vzhľadom na to súd žalobe v celom rozsahu vyhovel (výrok I). 13. O náhrade trov konania rozhodol súd podľa § 142 ods. 1 O. s. p., keďže žalobcovia mali vo veci plný úspech. Pri začatí konania oboch žalobcov zastupovala spoločná právna zástupkyňa (terajšia zástupkyňa žalobkyne v 1. rade), ktorá však 26. augusta 2014 oznámila súdu, že plnomocenstvo žalobcovi v 2. rade vypovedala; na pojednávaní 5. marca 2015 (č. l. 95) doplnila, že sa tak stalo kvôli ťažkostiam v komunikácii s týmto žalobcom. Žalobca v 2. rade tak bol nútený zvoliť si iného právneho zástupcu. Preto je potrebné osobitne vyčísliť trovy žalobcov za obdobie do 26. augusta 2014 a potom. a) Účelne vynaložené trovy žalobcov do 26. augusta 2014 spočívajú v zaplatenom súdnom poplatku 105 € a trovách právneho zastúpenia. Tarifnou hodnotou veci je v zmysle § 10 ods. 2 vyhlášky Min. spravodlivosti č. 655/2004 Z. z. v znení účinnom od 1. júla 2013 suma uplatňovaného nároku 1.745,71 €. Základná sadzba tarifnej odmeny pri zastupovaní jednej osoby tak predstavuje sumu 81,33 €. Podľa § 13 ods. 2 cit. vyhl. sa však základná sadzba tarifnej odmeny pri zastupovaní dvoch a viacerých osôb znižuje o 50 %, v dôsledku čoho si ju právna zástupkyňa vyčíslila na sumu 121,93 €. Také vyčíslenie však zneniu citovaného ustanovenia nezodpovedá. Citované ustanovenie totiž neustanovuje, že o 50 % sa má znížiť základná sadzba odmeny vo vzťahu k druhému a ďalšiemu účastníkovi, ale základná sadzba odmeny
ako taká (porov. napr. uznesenie NS SR 7 MCdo 5/2013). Znížiť základnú sadzbu tarifnej odmeny tak treba pri každej zastupovanej odmene, čo pri dvoch spoločne zastupovaných osobách vedie k tomu, že základná sadzba tarifnej odmeny zostáva rovnaká ako pri zastupovaní jednej osoby (keďže 81,33/2x2 je stále 81,33). Preto súd vychádzal zo základnej sadzby tarifnej odmeny 81,33 €. Súd za nahraditeľné trovy právneho zastúpenia oboch žalobcov do 26. augusta 2014 považoval sumu 291,31 €, ktorá pozostáva zo - základnej sadzby odmeny za tri úkony právnej služby (11. 9. 2013 - prevzatie a príprava zastúpenia a žaloba - § 13a ods. 1 písm. a/ vyhl. č. 655/2004 Z. z., 26. 9. 2013 - žaloba - § 13a ods. 1 písm. c/ cit. vyhl., 9. 7. 2014 - vyjadrenie k odporu - § 13a ods. 1 písm. c/ cit vyhl.) po 81,33 €, teda celkovo 243,99 €, - paušálnej náhrady (§ 16 ods. 3 vyhl. č. 655/2004 Z. z.) za dva úkony pre každého žalobcu v roku 2013 po 7,81 € a jeden úkon pre každého žalobcu v roku 2014 za 8,04 €, teda celkovo (4x7,81 + 2x8,04 =) 47,32 €. Podľa § 140 ods. 1 druhej vety O. s. p. treba na účely konania vychádzať z toho, že tieto trovy platili obaja žalobcovi podľa pomeru svojho účastníctva na konaní, teda spoločne a nerozdielne. Rovnako žalobcovia platili súdny poplatok (§ 2 ods. 3 zák. č. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch v znení neskorších predpisov). Vzhľadom na to sú rovnako spoločne a nerozdielne oprávnení aj na náhradu týchto trov, v dôsledku čoho môže podľa § 513 Občianskeho zákonníka (per analogiam) žiadať o ich náhradu každý z nich. Keďže o náhradu trov konania za spoločné zastupovanie do 26. augusta 2014 žiadala žalobkyňa v 1. rade (prostredníctvom vyčíslenia predloženého jej právnou zástupkyňou), súd túto náhradu priznal žalobkyni v 1. rade. Jej zaplatením žalobkyni v 1. rade sa však žalobca oslobodí od povinnosti tejto náhrady aj vo vzťahu k žalobcovi v 2. rade (§ 514 Obč. zák. per analogiam). b) Za obdobie od 26. augusta 2014 pozostávajú účelne vynaložené trovy u žalobkyne v 1. rade len z trov právneho zastúpenia v rovnakej základnej sadzbe tarifnej hodnoty 81,33 €. Nahraditeľnými trovami tak je suma 268,81, ktorá pozostáva zo - základnej sadzby odmeny za tri úkony právnej služby (21. 11. 2014, 22. 1. 2015 a 5. 3. 2015 pojednávania vo veci samej - § 13a ods. 1 písm. d/ vyhl. č. 655/2004 Z. z.) po 81,33 €, teda celkovo 243,99 €, - paušálnej náhrady (§ 16 ods. 3 vyhl. č. 655/2004 Z. z.) za jeden úkon v roku 2014 v sume 8,04 € a dva úkony v roku 2015 po 8,39 €, teda celkovo 24,82 €. Celkovo (písm. a/ + b/) tak má žalobkyňa nárok na náhradu trov v sume (105 + 291,31 + 268,81 =) 665,12 €. Keďže žalobkyňa si uplatnil nárok vo vyššej celkovej sume 658,02 (trovy právneho zastúpenia) + 105 (súdny poplatok), súd jej prevyšujúce trovy nepriznal (výrok II). V tejto súvislosti sa len dodáva, že doplnenie tejto časti výroku II nie je v rozpore s § 156 ods. 4 O. s. p., pretože súd v zmysle § 151 ods. 5 O. s. p. pri vyhlásení neurčil výšku trov. Ak následne zistil, že boli návrhom (§ 151 ods. 1 O. s. p.) uplatnené vyššie trovy, než sú účelné a nahraditeľné, je súd povinný rozhodnúť o celom takto uplatnenom nároku (§ 152 ods. 2 per analogiam cez § 167 ods. 2 O. s. p.). Výrok o trovách má povahu uznesenia, ktoré sa nemusí vždy vyhlasovať (§ 168 ods. 1 O. s. p.). Keďže súd pri vyhlásení rozsudku 5. marca 2015 nevedel, či si žalobkyňa v 1. rade uplatní vyššie trovy, než sú nahraditeľné, nemal v danom momente dôvod vyhlasovať druhú časť výroku II. Potreba jeho vydania vyvstala až po uplynutí trojdňovej lehoty v § 151 ods. 2 O. s. p., kedy už žiadni účastníci prítomní neboli. Preto tento výrok postačuje pojať do písomného vyhotovenia rozsudku (ako v podstate samostatné uznesenie) a oznámiť ho účastníkom doručením (§ 168 ods. 2 O. s. p.) c) Účelne vynaložené trovy žalobcu v 2. rade za obdobie po 26. auguste 2014 pozostávajú len z trov právneho zastúpenia so základnou sadzbou odmeny 81,33 €. Nahraditeľnými trovami tak je suma 575,25 €, ktorá pozostáva zo - základnej sadzby odmeny za štyri úkony právnej služby (13. 11. 2014 - príprava a prevzatie zastúpenia - § 13a ods. 1 písm. a/ vyhl. č. 655/2004 Z. z.; 21. 11. 2014, 22. 1. 2015 a 5. 3. 2015 - pojednávania vo veci samej - § 13a ods. 1 písm. d/ cit. vyhl.) po 81,33 €, teda celkovo 325,32 €,
- paušálnej náhrady (§ 16 ods. 3 vyhl. č. 655/2004 Z. z.) za dva úkony v roku 2014 po 8,04 € a dva úkony v roku 2015 po 8,39 €, teda celkovo 32,86 €, - cestovných náhrad na pojednávania 21. 11. 2014, 22. 1. 2015 a 5. 3. 2015 (§ 16 ods. 4 vyhl. č. 655/2004 Z. z.) za cestu Bratislava - Dunajská Streda a späť, celkovo podľa udania žalobcu 94 km, v tom: - tzv. kilometrovné vo výške 0,183 €/km, spolu trikrát po 17,20 €, teda 51,60 €, - náhrada za pohonné hmoty vo výške 0 €, pretože žalobca nepreukázal, akým motorovým vozidlom s akou spotrebou túto cestu vykonal (k vyčísleniu predloženému na pojednávaní nebol pripojený ani neskôr nebol predložený technický preukaz použitého motorového vozidla), - náhrady za stratu času za cestu tam i späť (§ 17 ods. 1 vyhl. č. 655/2004 Z. z.), a to na pojednávanie konané 21. 11. 2014 za 4 polhodiny po 13,40 € a na pojednávania konané 22. 1. 2015 a 5. 3. 2015 vždy po 4 polhodiny po 13,98 €, teda celkovo (4x13,40 + 2x4x13,98 € =) 165,47 €. Súd nemohol žalobcovi v 2. rade priznať nárok na náhradu dane z pridanej hodnoty (§ 18 ods. 3 vyhl. č. 655/2004 Z. z.), pretože žalobca nepredložil osvedčenie o registrácii jeho právneho zástupcu (adv. kanc. S. A. Legal s.r.o.) ako platiteľa dane z pridanej hodnoty. Keďže žalobca v 2. rade si vyčíslil trovy v celkovej výške 757,84 €, súd mu trovy prevyšujúce sumu 575,25 € nepriznal (výrok III). V tejto súvislosti súd s odkazom na predošlú argumentáciu dodáva, že doplnenie tejto časti výroku III nie je v rozpore s § 156 ods. 4 O. s. p. d) Podľa § 149 ods. 1 O. s. p. sa náhrada trov konania platí do rúk advokáta, a to bez ohľadu na to, o ktorú časť náhrady trov ide (súdny poplatok alebo trovy právneho zastúpenia). Oznámenie o zmene obchodného mena zástupcu žalobcu v 2. rade (z S.A. Legal s.r.o. na Šoltýs & Korniet, s.r.o.) súd vo výroku nemohol zohľadniť, keďže preň je rozhodujúci stav v čase jeho vyhlásenia (§ 154 ods. 1 O. s. p.) a raz vyhláseným výrokom je súd obsahovo viazaný (§ 156 ods. 4 O. s. p.). Žalovaný je tak povinný žalobcovi v 2. rade nahradiť trovy do rúk tej právnickej osoby - advokátskej kancelárie, ktorá sa 5. marca 2015 volala S. A. Legal s.r.o. a ktorá sa v súčasnosti volá Šoltýs & Korniet, s.r.o. Poučenie: Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie, ktoré možno podať do 15 dní od doručenia jeho rovnopisu písomne na podpísanom súde alebo ústne do zápisnice na ktoromkoľvek okresnom súde. V odvolaní treba popri označení súdu, ktorému je adresované, dátume a podpise odvolateľa uviesť tiež, v akom rozsahu sa tento rozsudok napáda, v čom sa tento rozsudok alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha. Odvolanie proti tomuto rozsudku možno odôvodniť len tým, že a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 O. s. p., b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností, d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré doteraz neboli uplatnené (§ 205a O. s. p.), alebo f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Ak žalovaný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá tento rozsudok, môžu sa žalobcovia domáhať uspokojenia návrhom na vykonanie exekúcie.
