Súd: Spisová značka: Identifikačné číslo súdneho spisu: Dátum vydania rozhodnutia: Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: ECLI:
Okresný súd Žilina 33C/40/2011 5111210079 17. 06. 2013 Mgr. Mária Kašíková ECLI:SK:OSZA:2013:5111210079.5
ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Okresný súd Žilina v konaní pred samosudkyňou Mgr. Máriou Kašíkovou v právnej veci navrhovateľky: V. C., J.. B., Z.. X.X.XXXX, B. T.. B. XXX/XX, XXX XX V., pr. zast.: Advokátska kancelária JUDr. Chlapík s. r. o., Sládkovičova 13, 010 01 Žilina, IČO: 47232075, proti odporkyni: F.. A. F., Z.. XX.XX.XXXX, K. B. XXX XX V., F.. J.. Š. XXX/XX, zast. zákonnou zástupkyňou F.. L. F., Z.. X.X.XXXX, B. XXX XX V., F.. J.. Š. XXX/XX, pr. zast.: Mgr. Richard Karkó, advokát, so sídlom Sad na studničkách 1029/32, Žilina, o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, takto rozhodol: I. Podielové spoluvlastníctvo účastníkov k nehnuteľnostiam: - trojizbový byt č. 8, nachádzajúci sa na 2. poschodí, vchod č. 1, v bytovom dome súp. č. 443 na ul. T.. B.Á. Č.. XX V. V., postavenom na pozemku KNC parc. č. 2213/2 zastavané plochy a nádvoria o výmere 377 m2 a spoluvlastníckemu podielu 67/908 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu ako aj pozemku KNC parc. č. 2213/2 zastavané plochy a nádvoria o výmere 377 m2, v k.ú. V., zapísaných na LV č. XXXX, - garáži súp. č. 1505 a pozemku KNC parc. č. 2213/9 o výmere 19 m2, na ktorom je postavená garáž v k.ú. V., zapísaných na LV č. XXXX zrušuje. II. Nehnuteľnosti: - trojizbový byt č. 8, nachádzajúci sa na 2. poschodí, vchod č. 1, v bytovom dome súp. č. 443 na ul. T.. B.Á. Č.. XX V. V., postavenom na pozemku KNC parc. č. 2213/2 zastavané plochy a nádvoria o výmere 377 m2 a spoluvlastnícky podiel 67/908 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu ako aj pozemku KNC parc. č. 2213/2 zastavané plochy a nádvoria o výmere 377 m2, v k.ú. V., zapísané na LV č. XXXX, - garáž súp. č. 1505 a pozemok KNC parc. č. 2213/9 o výmere 19 m2, na ktorom je garáž postavená v k.ú. V., zapísané na LV č. XXXX, prikazuje do výlučného vlastníctva navrhovateľky. III. Navrhovateľka je povinná zaplatiť odporkyni na vyporiadanie jej spoluvlastníckeho podielu sumu 5.627,54 EUR, a to do 3 dní od právoplatnosti rozsudku. IV. Žiadnemu z účastníkov konania nepriznáva náhradu trov konania.
odôvodnenie: Navrhovateľka návrhom došlým súdu dňa 29.3.2011 sa domáhala zrušenia podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnostiam, a to trojizbovému bytu č. 8, na 2. poschodí, vchod č. 1, nachádzajúci sa v obytnom dome súp. č. 443 na R.. T.. B. Č.. XX V. V., postavenom na pozemku parc. č. 2213/2 zastavané plochy a nádvoria o výmere 377 m2 a spoluvlastníckemu podielu 67/908 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu ako aj pozemku parc. č. 2213/2 zastavané plochy a nádvoria o výmere 377 m2, v k.ú. V., zapísaných na LV č. XXXX a ku garáži súp. č. 1505 a pozemku parc. č. 2213/9 o výmere 19 m2, na ktorom je postavená garáž v k.ú. V., zapísaných na LV č. XXXX. Po zrušení podielového spoluvlastníctva navrhla tieto nehnuteľnosti prikázať do jej výlučného vlastníctva a na vyrovnanie spoluvlastníckeho podielu zaviazať ju nahradiť odporkyni istinu 3.954,- EUR. Listami zo dňa 16.4.2010 a 4.12.2010 podala písomný návrh odporkyni na vyporiadanie podielového spoluvlastníctva dohodou a odkúpením, pričom kúpnu cenu podielu odporkyne stanovila na základe znaleckého posudku č. 1/2009 z 10.2.2009, ktorý bol vypracovaný k dedičskému konaniu 15D 987/2007. Odporkyňa sa k návrhu vyjadrila prostredníctvom svojho právneho zástupcu podaním zo dňa 18.8.2011, v ktorom uviedla, že súhlasí so zrušením a vyporiadaním podielového spoluvlastníctva, avšak nesúhlasila s vyplatením kúpnej ceny, čo sa týka náhrady za jej spoluvlastnícky podiel, nakoľko takto stanovenú hodnotu považuje za neprimeranú. Pritom poukázala na ponuky realitných kancelárií, na základe ktorých žiadala, aby navrhovateľka bola zaviazaná vyporiadaním jej spoluvlastníckeho podielu uhradiť jej istinu 7.500,- EUR. Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom navrhovateľky, právneho zástupcu odporkyne, oboznámením sa s písomným návrhom a listinnými dôkazmi, a to čiastočný výpis z LV č. XXXX, LV č. XXXX, osvedčením o dedičstve 15D 987/2007, listom zo dňa 4.12.2010, odpoveďou zo dňa 17.5.2010, znaleckým posudkom č. 1/2009 D.. A. B., ponukami realitných kancelárií vytlačených z internetovej stránky dňa 19.8.2011 a 18.2.2013, znaleckým posudkom č. 1/2013 D.. X. A., písomným vyjadrením súdneho znalca zo dňa 9.3.2013, vyjadreniami realitných kancelárií PEGIS, s.r.o. Žilina zo dňa 20.5.2013, UNI REAL s.r.o., Žilina zo dňa 20.5.2013, CUSTOM.real Žilina zo dňa 24.5.2013, REALFIN, spol. s r.o., Žilina zo dňa 24.5.2013 a zistil nasledovný skutkový stav. Osvedčením o dedičstve 15D 987/2007 zo dňa 23.3.2010 po poručiteľovi E. C. zákonní dedičia V. C. (navrhovateľka), Q.Í. C., I. Š. T. F.. A. F. (odporkyňa) nadobudli každý spoluvlastnícky podiel vo výške 1/8 k nehnuteľnostiam, a to trojizbového bytu č. 8, na podlaží 3 (2.p.), vchod č. 1, v bytovom č.s. 443 na ul. T.. B. XX V. V., postavenom na CKN parc. č. 2213/2, vrátane jeho príslušenstva, spoluvlastnícky podiel 67/908 na spoločných častiach, zariadeniach, príslušenstve bytového domu a na zastavanom pozemku a nádvorí CKN parc. č. 2213/2 o výmere 377 m2 (LV č. XXXX), garáže č.s. 1505 a ňou zastavaného pozemku a nádvoria CKN parc. č. 2213/9 o výmere 19 m2 (LV č. XXXX). Z čiastočného výpisu LV č. XXXX k.ú. V., H. V., okres Ž., Q. A. Ž. vyplýva, že navrhovateľka vlastní 7/8ín bytu č. 8, vchod 1, 2. podlažie v obytnom dome súp. č. 443, postavený na KNC parc. č. 2213/2 a odporkyňa vlastní podiel 1/8-ny a obe v tomto podiele vlastnia spoluvlastnícky podiel vo výške 67/908ín na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a k pozemku KNC parc. č. 2213/2 o výmere 377 m2, zastavané plochy a nádvoria. U navrhovateľky ako tituly nadobudnutia sú uvedené osvedčenie o dedičstve 15D 987/2007, zmluva o prevode pozemku V 1976/99, zmluva o prevode vlastníctva bytu č. V 4357/98, darovacia zmluva č. V 6495/10. U odporkyne ako titul nadobudnutia je uvedené osvedčenie o dedičstve 15D 987/2007. Z výpisu LV č. XXXX k.ú. V., H. V.Í. vyplýva, že v čase podania návrhu navrhovateľka vlastnila spoluvlastnícky podiel vo výške 7/8-ín k KNC parc. č. 2213/9 o výmere 19 m2 - zastavané plochy a nádvoria a garáž s.č. 1505, postavená na KNC parc. č. 2213/9 a odporkyňa vlastní spoluvlastnícky podiel k týmto nehnuteľnostiam vo výške 1/8-ny. U navrhovateľky je titul nadobudnutia uvedená kúpa
V 4175/05, žiadosť Z 4783/05 - rozhodnutie o určení s.č., osvedčenie o dedičstve 15D 987/2007 a darovacia zmluva V 6495/10. U odporkyne je titul nadobudnutia uvedený osvedčenie o dedičstve 15D 987/2007. Navrhovateľka listom zo dňa 16.4.2010 oslovila zákonnú zástupkyňu odporkyne s návrhom na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu, ktorý odporkyňa zdedila po zomrelom E. C. na základe osvedčenia o dedičstve 15D 987/2007. Keďže v dedičskom konaní vyjadrila nesúhlas s hodnotou nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku, žiadala ju o stanovisko ohľadne výšky kúpnej ceny, za ktorej by bolo možné odkúpiť podiel maloletej odporkyne na zdedených nehnuteľnostiach. Zákonná zástupkyňa odporkyne reagovala listom zo dňa 17.5.2010, v ktorom uviedla, že neakceptuje ponuku navrhovateľky na odpredaj svojho spoluvlastníckeho podielu k spornému bytu a garáži spolu s pozemkami. Zároveň uviedla, že v prípade, ak majú ostatní spoluvlastníci záujem na predaj týchto nehnuteľností odporkyni, žiadajú o oznámenie navrhovanej kúpnej ceny za predaj všetkých spoluvlastníckych podielov na týchto nehnuteľnostiach. Odporkyňa je pripravená kúpiť všetky spoluvlastnícke podiely v obvyklej trhovej cene tak, aby sa stala výlučnou vlastníčkou týchto nehnuteľností. Navrhovateľka opätovne listom zo dňa 4.12.2010 oslovila odporkyňu prostredníctvom právneho zástupcu s návrhom na vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnostiam, a to odkúpením spoluvlastníckych podielov odporkyne za kúpnu cenu 3.955,- EUR stanovenú znaleckým posudkom č. 1/2009 z 10.2.2009 znalkyňou D.. A. B.. Znaleckým posudkom č. 1/2009 D.. A. B. na základe uznesenia Okresného súdu Ž. č. 15D 987/2007 stanovila všeobecnú hodnotu bytu č. 8, postavený v obytnom dome s.č. 443, na parc. č. 2213/2 v sume 27.932,42 EUR, KNC parc. č. 2213/2 sumou 780,35 EUR, garáž s.č. 1505 v hodnote 2386,71 EUR, KNC parc. č. 2213/9 v hodnote 532,95 EUR. Pri opise ohodnocovaného bytu uviedla, že obytný dom je murovaný, obvodové steny sú hrúbky 450 cm, priečky sú hrúbky 10 cm. Stropy sú železobetónové - prefabrikované, strecha je plochá s krytinou z natavovaných asfaltových pásov, oplechovanie je z pozinkovaného plechu. Vonkajšia povrchová úprava je brizolit. Schodisko je prefabrikované, nášlapná vrstva schodišťových stupňov je z liateho terazza, podesty sú z PVC, vstupná podesta je z keramickej dlažby. Dom má domáci telefón. Do užívania bol daný v roku 1971, má jeden vchod, 4 nadzemné podlažia. Byt pozostáva z troch izieb a príslušenstva. Príslušenstvo bytu tvorí chodba, WC, kúpeľňa, kuchyňa, špajza, sklad, balkón a pivnica. V byte od začiatku užívania boli zhotovené nasledovné stavebné úpravy. V roku 1978 bol zhotovený rozvod plynu a osadené lokálne plynové kachle - gamatky (v dvoch izbách a v kuchyni). V roku 2004 boli v byte vymenené okná, podlaha v obývacej izbe a kuchynská linka. Jadro je pôvodné, zhotovené bolo ako murované. Okná a parapetné dosky sú plastové. Vnútorné dvere sú dyhované plné. Podlaha v dvoch izbách je z drevených parkiet, v tretej izbe je laminátová podlaha plávajúca z roku 2004. V kuchyni, na chodbe, špajzi, sklade je podlaha z PVC. Vo WC a v kúpeľni je podlaha z keramickej dlažby. V kúpeľni je smaltovaná vaňa a umývadlo, batéria je páková nerezová, elektrický bojler, keramický obklad. Vo WC je záchodová misa s nádržkou, meranie teplej vody a plynu, keramický obklad. V kuchyni je kuchynská linka na báze dreva dl. 1,50 m, za kuchynskou linkou je keramický obklad, plynový sporák s elektrickou rúrou, digestor, nerezový dres, nerezová páková batéria. V chodbe je vstavaná skriňa z drevotriesky, domáci telefón, v sklade je umiestnený plynomer. Rozvod teplej a studenej vody je v pozinkovanom potrubí, teplá voda je z bojlera umiestnený v kúpeľni. Vnútorné omietky sú vápenné štukové. Elektrická inštalácia je svetelná s ističmi. Vykurovanie bytu je lokálne plynovými gamatkami, gamatky nie sú vo všetkých miestnostiach, nachádzajú sa v kuchyni a dvoch izbách. Jedna izba a príslušenstvo sú bez vykurovania. V byte je rozvod domáceho telefónu. Súčasťou bytu je elektrická, vodovodná, kanalizačná a plynová prípojka. Pri opise garáže znalkyňa uvádzala, že garáž je osadená v rámci radových garáži. Vo výpočte je uvažované s podlahovou plochou. Základy sú betónové, zvislé konštrukcie sú murované bez tepelnej izolácie. Strop je prefabrikovaný zo strešných panelov. Strecha je plochá, krytina je z asfaltovej lepenky, oplechovanie strechy je z pozinkovaného plechu. Vonkajšia omietka je brizolitová, vnútorná je vápenná hladká, podlaha je z cementového poteru. Garáž má jedno okno jednoduché oceľové s mrežou a plechové otváravé vráta. V garáži je od suseda zavedená elektrina, nakoľko garáž nemá svoj elektromer s elektrinou nie je uvažované. Spevnená plocha betónová na parc. č. 2213/13 pred garážou slúži na vjazd do garáže, zhotovená bola v roku 1976. Predmetný znalecký posudok súd vyhodnocoval ako listinný dôkaz, ktorý predložila navrhovateľka, nakoľko tento nebol vypracovaný v tomto konaní na základe nariadenia znaleckého dokazovania súdom.
Z ponukových listov vytlačených z internetových stránok dňa 19.8.2011, ktoré predložila odporkyňa k svojmu písomnému vyjadreniu k návrhu vyplýva, že realitné kancelárie ponúkali na predaj 3-izbový byt v lokalite Varín, aktualizované 3.8.2011 za sumu 51.900,- EUR, kde je konštatované, že ide o byt o výmere 65 m2, na 5. zo 6. poschodí. Má balkón, murované bytové jadro, drevené dvere, plávajúce podlahy, korková podlaha v chodbe a v kuchyni, nové kvalitné plastové okná, vstavaná skriňa v chodbe, nové radiátory. Ďalšia ponuka je 3-izbový byt za sumu 56.500,- EUR, aktualizované 20.6.2011, keď pri tomto byte sa konštatuje, že ide o trojizbový byt s balkónom na východ na 5. poschodí, o rozlohe 60 m2, po kompletnej rekonštrukcii s možnosťou okamžitého bývania. Bytovka má samostatnú plynovú kotolňu, práčovňu, sušiareň s mangľom, kočikáreň a osobný výťah. Byt má plastové okná, murované jadro, v izbách sú laminátové a korkové podlahy, v kúpeľni a v samotnom WC. V ďalšej ponuke ide o 3-izbový byt, aktualizované 19.8.2011 za sumu 67.000,- EUR. V popise ide o krásny útulný trojizbový byt po kompletnej rekonštrukcii, v tehlovej bytovke. Majitelia si dali záležať pri rekonštrukcii bytu a podarilo sa im vytvoriť veľmi útulný domov. Momentálne prebieha rekonštrukcia balkónov, bytovka má novú strechu. V byte je murované jadro, nová elektroinštalácia, zabudovaný šatník, veľký botník s rolldorovými dverami. Elektrické spotrebiče, elektrická varná doska, elektrická rúra, kúpeľňa nová, WC nové, plávajúca podlaha, dlažba. A napokon je to ponúkaný 3-izbový byt o výmere 120 m2, za sumu 100.000,- EUR, aktualizované 18.8.2011. Jedná sa o novostavbu z tehly, plastové okná, kúrenie centrálne, s výťahom, bezpečnostné dvere, balkón, lodžia, plocha balkónu a lodžie je 18,6 m2, byt je kompletne zariadený a predáva sa aj so zariadením. Napokon sa jednalo o ponuky na garáže vytlačené z internetovej stránky dňa 19.8.2011 právnym zástupcom odporkyne v lokalite Žilina, pričom išlo o garáž, o úžitkovej ploche 17 m2 za 8.000,- EUR, aktualizované 1.8.2011 spolu s pozemkom. Garáž o výmere 16 m2 za sumu 4.500,- EUR, aktualizované 2.8.2011 a garáž o výmere 18 m2 za sumu 5.400,- EUR, aktualizované 3.8.2011. Garáž je bez elektriky, bez montážnej jamy. Má novú strechu. Súd vo veci nariadil znalecké dokazovanie znalcom D.. X. A., z odboru stavebníctvo, odvetvie poruchy stavieb, odhad hodnoty nehnuteľností, ktorý v znaleckom posudku č. 1/2013 zo dňa 15.1.2013 stanovil všeobecnú hodnotu bytu spolu so spoluvlastníckym podielom k spoločným častiam, zariadeniam a pozemku vo výške 33.623,17 EUR. Všeobecnú hodnotu garáže súp. č. 1505 stanovil na sumu 3.178,10 EUR, spevnenú plochu na pozemku KNC parc. č. 2213/9 na 8,80 EUR a pozemok KNC parc. č. 2213/9 - 19 m2 v sume 699,39 EUR. Pri popise bytu znalec udáva, že byt sa nachádza v obytnom 4. podlažnom dome bez suterénu s rovnou strechou, bez krovu so živicovou natavovanou krytinou. Obytný dom má obvodové a stredové nosné steny z tehlových panelov z pálenej tehly CDM v skladobnej hrúbke 45 cm, stropy železobetónové prefabrikované zo stropných panelov PZD, založený je na betónových základových pásoch so železobetónovým stužujúcim vencom, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu úplné strechy aj parapety, fasádne omietky škrabaný brizolit, coklové vápenno cementová hrubá omietka s povrchovou úpravou striekaným brizolitom, vnútorná úprava povrchov vápenná hladká omietka, schodisko železobetónové prefabrikované dvojramenné s povrchom na podestách a medzipodestách z keramickej dlažby, schodiskové stupne z brúseného terazza, podlahy v chodbe terazzo dlažba. Obytný dom má jeden vchod v strede, pričom stredom je vedené vnútorné dvojramenné schodisko s medzipodestami a podestami. Na prízemí má objekt zriadené technické zázemie pozostávajúce z pivničných kobiek, pre každý byt dve samostatné miestnosti, práčovňu, sušiareň a kočikáreň, vstupná chodba, komunikačné chodby a dva dvojizbové byty. Dom je napojený na všetky inžinierske siete - voda, VN, NN, zemný plyn, verejná kanalizácia. Je vybavený rozvodom spoločnej televíznej antény, káblovej televízie, bleskovodom, rozvodmi teplej a studenej vody, zemného plynu, elektriny, telefónnymi rozvodmi, na chodbách sú požiarne hydranty a domácim vrátnikom. Dom nemá osobný výťah. Byt pozostáva z troch obytných izieb, špajze, chodby - predsiene, WC, kúpeľne, kuchyne, šatníka, 1 x balkón a jedna pivničná kobka, nachádzajúca sa mimo bytu. Okná sú plastové s vákuovým dvojitým izolačným dvojsklom s vnútornými okennými žalúziami. Dvere sú hladké dyhované plné do oceľových zárubní. Vstupné dvere do bytu sú bez bezpečnostného uzáveru a oceľovej vložky z vnútornej strany bez tapacírovania. Podlahy v obytných izbách klasické parkety v dvoch izbách, v obývacej izbe lamelové veľkoplošné parkety, v predsieni a kuchyni lepené PVC a guma, v kúpeľni, WC a na balkóne keramická dlažba. Bytové jadro murované pôvodné bez rekonštrukcie pozostávajúce z kúpeľne a samostatného WC prístupné z chodby, plechová smaltovaná obmurovaná vaňa s keramickým obkladom v kúpeľni a keramické nástenné umývadlo. V kuchyni kuchynská linka na báze dreva dĺžky 1,5 m, vnútorná úprava povrchov stien vápenné hladké omietky, stropy omietané MVJ bez stierky vo všetkých miestnostiach bytu, pákové batérie vaňová so sprchou v kúpeľni slúžiaca aj pre umývadlo a drezová páková stojánková, plynový sporák v kuchyni s elektrickou rúrou, vo WC a kúpeľni je
zabudované odsávanie, meranie zemného plynu v šatníku, meranie studenej vody v inštalačnej šachte vo WC. V kuchyni je osadená kuchynská linka s nerezovým drezovým umývadlom, dĺžka kuchynskej linky 1,5 m so zabudovaným plynovým sporákom s elektrickou rúrou. Nad sporákom je osadený elektrický odsávač pár - zabudovaný pod vrchnou zostavou kuchynskej linky, vnútorný keramický obklad v kuchyni pri sporáku a dreze, kúpeľne a vane. Kuchynská linka na báze dreva. Vykurovanie bytu je lokálne plynovými kachľami GAMAT v počte 3 ks s termoregulačným ovládaním vykurovania. Z jednej obytnej izby - obývacej je sprístupnený balkón. Byt má vlastné meranie spotreby zemného plynu, studenej vody, samostatné meranie elektrickej energie na podeste pri vstupe do bytu, kde je umiestnený aj hlavný rozvádzač s isteným poistkovými ističmi. Byt má zavedený rozvod STA a káblovej televízie, domáceho vrátnika a telefónu. Príprava teplej vody je z elektrického zásobníkového ohrievača vody osadeného v kúpeľni, s možnosťou vyhrievania na nočný prúd. Obytný dom bol postavený a daný do užívania v roku 1971. Pri garáži znalec uviedol, že jedná sa o garáž pre osobné motorové vozidlo s jedným stojiskom bez montážnej jamy, postavená vo dvore vedľa obytného domu ako štvrtý garážový box v 10 radových garážach. Jedná sa o jednopodlažný murovaný objekt bez suterénu. Objekt bol postavený v roku 1976. Má betónové základové pásy a betónovú podmurovku po celom obvode stavby s vodorovnou izoláciou a obvodové murivo murované so škvárobetónových tvárnic v hrúbke do 30 cm. Fasádna omietka brizolitová, vnútorná omietka vápenná hladká. Stropy železobetónové, prefabrikované s rovným podhľadom, pultová strecha krytá natavovanou živičnou krytinou, klampiarske konštrukcie s pozinkovaného plechu - úplné, vráta plechové dvojkrídlové otváravé, podlaha betónová s cementovým poterom, elektroinštalácia svetelná - provizórna od suseda - nemá meranie. Okno jednoduché, oceľové s jednoduchým presklením bez ostatného konštrukčného vybavenia a prevedenia. Odporkyňa prostredníctvom právneho zástupcu vzniesla námietky proti znaleckému posudku, nakoľko má za to, že hodnota oceňovaných nehnuteľností určená znaleckým posudkom nezodpovedá ich skutočnej hodnote a oceňované nehnuteľnosti boli znaleckým posudkom podhodnotené. Trhové ceny bytov o rovnakej výmere v tej istej lokalite sú rádovo vyššie, takmer dvojnásobne a jednak tým, že v zmysle znaleckých posudkov vypracovaných inými znalcami sú ceny bytov s obdobnou výmerou v menej atraktívnych lokalitách výrazne vyššie ako cena bytu určená znalcom. Ďalej poukázala na skutočnosť, že termín ohliadky oceňovaných nehnuteľností znalec určil veľmi neštandardne na sobotu 12.1.2013 a napriek tomu, že požiadala písomne aj telefonicky o zmenu termínu ohliadky na pracovný deň, znalec termín ohliadky zmeniť odmietol, čím celkom zjavne odporkyňu znevýhodnil. K svojmu vyjadreniu predložila výpisy ponúk z internetu zo dňa 18.2.2013, z ktorých je zrejmé, že je ponúkaný trojizbový byt vo Varíne na 1. poschodí o výmere 74 m2 s balkónom kompletne prerobený, murované jadro, keramické dlažby, plávajúce podlahy, plastové okná, samostatné WC a kúpeľňa prešli kompletnou rekonštrukciou. Byt je núkaný za sumu 64.000,- EUR. Ďalej je to trojizbový byt o výmere 66 m2 (v ponuke je 7 mesiacov) a ide o tehlový byt s balkónom, ktorý sa nachádza na 3 z 3 poschodí. Prešiel čiastočnou rekonštrukciou, nové okná, plávajúce podlahy a dlažba, nová kuchynská linka a balkón. Izby sú priechodné, k bytu patrí 2 x kumbál a pivnica. Vlastné vykurovanie gamatkami. Ponúkaný za 65.000,EUR. Napokon sa má jednať o trojizbový byt o výmere 68 m2 na 1. nadzemnom podlaží v zateplenom bytovom dome. Byt je po celkovej rekonštrukcii, jeho súčasťou je 2 x pivnica, povala, priestranný balkón a záhrada. Kúpeľňa je vybavená rohovou vaňou a umývadlom. Kuchyňa je vybavená novou kuchynskou linkou. Parkovanie vo dvore. Ponúkaný za 82.000,- EUR. S poukazom na námietky odporkyne súd vyzval, aby sa súdny znalec vyjadril k týmto námietkam, ktorý uviedol, že znalecký posudok je vypracovaný v zmysle zákona č. 254/2010 Z.z. o všeobecnej hodnote majetku. Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej hodnoty ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji. Inzeráty na predaj nie sú objektívne, nakoľko sa jedná o ponukové ceny a nie ceny, za ktoré sa uvedené nehnuteľnosti predali (zdokladované kúpno-predajnými zmluvami, uvedené ceny sú podstatne nižšie až o 1/3). V inzerátoch sú uvedené ceny bytov ako byty komplexne zrekonštruované, modernizované a prerobené, pričom hodnotený byt je vo vybavení ako pôvodný stav. Náklady na rekonštrukciu spojenú s modernizáciou predmetného bytu predstavujú náklady až v 1 ceny celkovej nehnuteľnosti. Rovnako ponúkané inzeráty, byty po predaji sú voľné, čo je zohľadnené aj v cene bytu. V danom prípade je potrebné zobrať do úvahy, že predmetný byt nie je voľný. Pokiaľ odporkyňa poukazovala na znalecké posudky vypracované inými znalcami, poukazuje tu na to, že odporkyňa nepredložila žiadne takéto doklady, a preto sa nemôže k tejto námietke vyjadriť. Avšak v spise bol pripojený znalecký posudok č. 1/2009 znalkyne D.. A. B., ktorý
sa zistenou všeobecnou hodnotou podstatne nelíši od ním podaného znaleckého posudku. Je pravdou, že termín ohliadky bol stanovený na sobotu 12.1.2013, čo považuje za štandardný termín a dával na deň pracovného voľna z dôvodu možnosti bezproblémovej účasti na obhliadke. Právny zástupca odporkyne z dôvodu čerpania dovolenky si uvedenú pozvánku neprečítal, ale až po nástupe do práce 8.1.2013 začal vybavovať zmenu termínu telefonicky a potom aj písomne. V pozvánke na obhliadku bolo napísané, že prípadné pripomienky a podnety, ktoré by mali vplyv na hodnotenie nehnuteľnosti znalec žiada predložiť písomnou formou pri obhliadke. Na dodatočné námietky a pripomienky vznesené po obhliadke sa nebude prihliadať. Keďže sa obhliadky právny zástupca nezúčastnil bez udania hodnoverného dôvodu a ani nepodal vo svojej výzve pripomienky a podnety, ktoré majú priamu súvislosť a vplyv na zistenú hodnotu nehnuteľnosti, znalec má za to, že záujem právneho zástupcu bol iba verbálny. Pred stanovením termínu pojednávania vo veci, ako aj s poukazom na námietky odporkyne k znaleckému posudku si súd vyžiadal stanovisko zo 4 realitných kancelárií, čo sa týka hodnoty bytu a garáže, teda nehnuteľností, ktoré boli predmetom tohto vyporiadania. V tejto žiadosti súd opísal stav nehnuteľností zo znaleckého posudku. Zo spoločnosti PEGIS, s.r.o. Žilina prišlo vyjadrenie zo dňa 20.5.2013, v ktorom sa konštatuje, že hodnota trojizbového bytu o výmere cca 62 m2 s príslušenstvom je v cenovej relácií 50.000,- až 52.000,- EUR. Murovaná garáž o výmere 19 m2 s vyporiadaným pozemkom v cenovej relácií 2500,- až 2.800,- EUR. Spoločnosť UNIREAL s.r.o., Žilina podaním zo dňa 20.5.2013 oznámila súdu, že na základe analýzy, druhu, veľkosti, stavu a polohy uvedených nehnuteľností, ich spôsobu využitia, ako aj po zohľadnení ostatných trhových faktorov, ktoré majú vplyv na dopyt a tým aj na trhovú cenu uvedených nehnuteľností dospeli, že súčasná trhová hodnota 3 izbového bytu na treťom poschodí v bytovom dome postavenom v roku 1971 v zastavanom území obce Varín, po výmene okien za plastové a v stave zodpovedajúcom veku nehnuteľností je 51.000,- EUR. Súčasná trhová hodnota murovanej garáže s pozemkom postavenej v roku 1976 o výmere 19 m2 je 3.500,- EUR. Ďalej uviedol, že odhad uvedených trhových hodnôt nehnuteľností vychádza najmä z momentálneho stavu trhu s nehnuteľnosťami v danej lokalite, teda najmä z dopytu a ponuky podobných typov bytov, respektíve garáži. Ide o ceny, ktoré s najväčšou pravdepodobnosťou v súčasnosti by vedeli zrealizovať ich predaj možným záujemcom. Spoločnosť CUSTOM REAL, s.r.o. Žilina listom zo dňa 24.5.2013 oznámila, že trhová hodnota trojizbového bytu o výmere 67,31 m2 v k. ú. Varín v stave podľa opisu súdu v žiadosti stanovuje na 45.000,- EUR a trhovú cenu za murovanú garáž s pozemkom stanovuje na 3.500,- EUR. Spoločnosť RealFin, spol. s r.o. Žilina listom zo dňa 24.5.2013 oznámila, že trojizbový byt na 3. poschodí s výmerou podlahovej plochy 62,03 m2 a balkónom o výmere 2,32 m2 v obci Varín. V súčasnej dobe je jeho cena v opísanom stave v žiadosti súdu okolo 47.000,- EUR a murovanej garáže 3.000,- EUR. Podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka (ďalej len OZ), podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Podľa § 141 ods. 1, 2 OZ, spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná (1). Každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali, ak nemala už dohoda o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní písomnú formu (2). Podľa § 142 ods. 1, 2 OZ, ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov (1). Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku (2). Z povahy podielového spoluvlastníctva ako spoločenstva vlastníckych práv založeného na zásade dobrovoľnosti vyplýva, že ak nedôjde k dohode, ktorýkoľvek spoluvlastník môže kedykoľvek požiadať súd o zrušenie spoluvlastníctva a o jeho vyporiadanie. Toto právo vyplýva zo zásady, že nikto nemôže byť spravodlivo nútený k tomu, aby zotrval v spoluvlastníckom vzťahu, ak mu to z akýchkoľvek dôvodov
nevyhovuje. Určité obmedzenie v tomto smere obsahuje len § 142 ods. 2 OZ, ktorý výnimočne umožňuje zamietnutie návrhu na zrušenie spoluvlastníctva a jeho vyporiadanie súdom z dôvodov hodných osobitného zreteľa. Súd, ktorý je povinný postupovať podľa zákonom ustanoveného poradia, nie je síce viazaný návrhmi ani vzájomnými návrhmi účastníkov konania, pokiaľ ide o formu vyporiadania podielového spoluvlastníctva v zmysle zásady "ne eat iudex ultra petitum partium" vyplývajúcej z ustanovenia § 153 ods. 2 OSP, avšak ani takéto návrhy nemožno v konaní nechať bez povšimnutia. Ani súd totiž nemôže proti vôli spoluvlastníka prikázať celú vec za náhradu, ale len jej reálnu časť zodpovedajúcu výške jeho spoluvlastníckeho podielu, pretože tento podiel predstavuje to, čo spoluvlastník vlastnil v ideálnom pomere z celej veci až do rozhodnutia súdu. Ak súd o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozhoduje rozsudkom, t.j. autoritatívne, musí pri procesnom postupe dodržať poradie a podmienky použitia jednotlivých spôsobov vyporiadania zrušeného spoluvlastníctva, lebo sú preň záväzné. Pri reálnom rozdelení nehnuteľnosti súd musí dbať o to, aby rozdelením vznikli samostatné veci v právnom zmysle a aby rozdelenie bolo možné zapísať do katastra nehnuteľností. Za reálne nedeliteľnú stavbu sa považuje taká stavba, ktorú by bolo možné rozdeliť iba pri vynaložení väčších nákladov na stavebné úpravy, v opačnom prípade ak spoluvlastníci sú ochotní uhradiť aj nákladnejšie stavebné úpravy, niet dôvodu považovať stavbu za reálne nedeliteľnú pre nákladné stavebné úpravy, alebo ak by v záujme reálneho rozdelenia stavby bol jeden zo spoluvlastníkov ochotný sám uhradiť všetky náklady spojené so stavebnými úpravami. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, súd použije ďalší spôsob zrušenia a vyporiadania spoluvlastníctva, ktorým je prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu. Pre rozhodnutie o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva súdom, a to v zmysle zakotvených v § 142 ods. 1 OZ troch kritérií je rozhodujúca veľkosť spoluvlastníckych podielov, účelné využitie veci a prípadné násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Hľadisko účelného využitia veci sa uplatní najmä pri rovnosti spoluvlastníckych podielov sporových strán. Priznáva sa náhrada vo výške všeobecnej ceny veci, ktorá vyjadruje aj situáciu na trhu s nehnuteľnosťami v danom mieste a čase. Len v takomto prípade nie je žiadny zo spoluvlastníkov rozhodnutím súdu zvýhodnený alebo znevýhodnený, pretože nadobúdateľ musí zaplatiť za skutočnú hodnotu získanej veci a odstupujúci spoluvlastník za svoj podiel dostane taký finančný ekvivalent, za ktorý si môže v prípade potreby zaobstarať podobnú vec alebo podiel na nej, ktorý v tomto konaní stratil. Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že účastníčky konania majú v podielovom spoluvlastníctve nehnuteľnosti, a to trojizbový byt vo Varíne, ako aj garáž a pozemok pod garážou, pričom podiel navrhovateľky predstavuje 7/8-ín a odporkyne 1/8-na. Nehnuteľnosti užíva navrhovateľka. Otázku možnosti reálneho rozdelenia nehnuteľností, ako prvý spôsob vyporiadania súd vyhodnotil ako nemožné, nakoľko zo znaleckého posudku vyplýva, že trojizbový byt má jeden vstup do tohto bytu a pokiaľ ide o garáž, jedná sa o garáž pre jedno motorové vozidlo. Preto súd uvedené vyhodnotil, že nehnuteľnosti nie je možné reálne rozdeliť, rovnako aj pokiaľ ide o pozemok pod garážou, nakoľko sa jedná čisto o pozemok, ktorý je zastavaný garážou a spevnený plochou pred garážou. Obe účastníčky súhlasili s tým, aby podielové spoluvlastníctvo k nehnuteľnostiam bolo vyporiadané tak, že ich výlučnou vlastníčkou sa stane navrhovateľka a táto bude zaviazaná nahradiť odporkyni jej spoluvlastnícky podiel na týchto nehnuteľnostiach finančnou náhradou. Sporné medzi účastníčkami zostala hodnota týchto nehnuteľností. Vychádzajúc z vyššie uvedeného súd pristúpil k vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva medzi účastníčkami druhým spôsobom. Pritom, ktorej z nich budú nehnuteľnosti prikázané do výlučného vlastníctva súd prihliadal na ich zhodné vyjadrenia, keď obe súhlasili, aby tieto boli prikázané do výlučného vlastníctva navrhovateľky a tiež že tieto nehnuteľnosti užíva výlučne navrhovateľka. Pri stanovení hodnoty vyporiadavaných nehnuteľnosti súd vychádzal zo znaleckého posudku znalca D.. X. A. č. 1/2013 a prihliadal na stanovisko realitných kancelárii CUSTOM REAL s.r.o. Žilina a RealFin, spol. s r.o. Žilina, nakoľko je potrebné prihliadať predovšetkým na ceny, za ktoré by v danom mieste a čase v súlade s ponukou a dopytom boli predané nehnuteľnosti obdobných kvalít. Z týchto stanovených hodnôt súd vypočítal priemernú hodnotu nehnuteľnosti. Hodnota bytu so spoluvlastníckym podielom k spoločným častiam a zariadeniam znaleckým posudkom bola stanovená na sumu 32.674,68 €, spoločnosťou CUISTOM REAL s.r.o. sumou 45.000,-€ a
spoločnosťou RealFin spol. s r.o. sumou 47.000,-€, a teda priemerná hodnota bytu je 41.558,23 € ( 32.674,68 + 45.000 + 47.000 = 124.674.68 : 3 = 41.558,23). Hodnota garáže s pozemkom znaleckým posudkom bola stanovená na sumu 3.886,29 €, spoločnosťou CUSTOM REAL s.r.o. 3.500,-€ a spoločnosťou RealFin spol. s r.o. sumou 3.000,-€ a z týchto súm priemerná hodnota vychádza 3.462,10 € ( 3.886,29 + 3.500 + 3.000 = 10.386,29 : 3 = 3.462,10). Teda celková hodnota vyporiadavaných nehnuteľností bola takto stanovená na sumu 45.020,33 € a priemeraná náhrada za spoluvlastnícky podiel odporkyne vo výške 1/8-ny predstavuje sumu 5.627,54 €, ktorú navrhovateľku zaviazal uhradiť odporkyni do 3 dní od právoplatnosti rozsudku. Súd v danom prípade nevychádzal z ponúk vytlačených z internetu, predložených odporkyňou, nakoľko sa jedná iba o ponukové a nie ceny, z ktoré boli byty predané, v niektorých prípadoch sa jednalo o komplexne prerobený byt, v jednom prípade bol byť už 7 mesiacov v ponuke. Odporkyňa v námietkach proti znaleckému posudku uvádzala, že inými znaleckými posudkami mali byť podobné nehnuteľnosti ohodnotené vyššou všeobecnou hodnotou, avšak takéto dôkazy súdu nepredložila. Naopak navrhovateľka k návrhu na začatie konania priložila znalecký posudok č. 1/2009 D.. A. B., ktorý bol vypracovaný v rámci dedičského konania po poručiteľovi E. C., v ktorom odporkyňa nadobudla svoj spoluvlastnícky podiel. Porovnaním týchto dvoch znaleckých posudkov je potrebné konštatovať, že tieto sa zásadne nerozchádzajú. Pokiaľ ide o vykonanie ohliadky súdnym znalcom v neprítomnosti strany odporkyne, súd tu poukazuje na opis stavu nehnuteľnosti v tomto znaleckom posudku a v znaleckom posudku vypracovanom v dedičskom konaní, pričom sa jedná o zhodný popis nehnuteľnosti, znalec D.. A. do znaleckého posudku zapracoval zmeny, tieto sa týkali spoločných častí a zariadení týkajúce sa keramickej dlažby na medzipodestách schodišťa (pôvodne boli z PVC okrem vstupnej podesty). Pri stanovení všeobecnej hodnoty nehnuteľností súd nevychádzal ani z vyjadrení realitných kancelárii PEGIS, s.r.o. a UNIREAL s.r.o., nakoľko nimi stanovené hodnoty nehnuteľností sa súdu javili ako neprimerané s poukazom už na vyššie uvedený znalecký posudok D.. A. a listinné dôkazy ako znalecký posudok č. 1/2009 D.. B., stanoviská realitných kancelárii CUSTOM REAL s.r.o. a RealFin spol. s r.o., pričom tieto boli najbližšie sumou k všeobecnej hodnote stanovenej znaleckým posudkom, v ktorom súdny znalec prihliadal tiež na to, že dopyt je vyšší v porovnaní s ponukou, na polohu bytového domu v časti obce mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk, že nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu, že je potrebná rekonštrukcia jadra a kuchyne, nezamestnanosť v danej lokalite do 5%, priemernú hustotu obyvateľstva na sídlisku - obytné domy do 20 bytov, orientáciu obytných miestností nad 65% JZ-JV, doprava - autobus, železnica v dosahu 15 minút, občiansku vybavenosť - pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, prírodná lokalita - les, vodná nádrž, park vo vzdialenosti do 1000 m, tiché prostredie bez poškodenia ovzdušia, vodných tokov. S poukazom na uvedené súd rozhodol tak, ako je to uvedené vo výrokovej časti tohto rozsudku. Podľa § 150 ods. 1 O.s.p., ak sú tu dôvody hodné osobitného zreteľa, nemusí súd výnimočne náhradu trov konania celkom alebo sčasti priznať. Súd prihliadne najmä na okolnosti, či účastník, ktorému sa priznáva náhrada trov konania, uviedol skutočnosti a dôkazy pri prvom úkone, ktorý mu patril; to neplatí, ak účastník konania nemohol tieto skutočnosti a dôkazy uplatniť. Obaja účastníci konania si uplatnili náhradu trov konania. Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva je možné vykonať aj dohodou medzi podielovými spoluvlastníkmi v zmysle ust. § 141 Občianskeho zákonníka. Navrhovateľka síce zaslala odporkyni písomne výzvu na uzavretie dohody. Najskôr odporkyňa zaslala protinávrh, že ona je ochotná odkúpiť spoluvlastnícky podiel navrhovateľky, aby navrhovateľka navrhla finančnú náhradu, na ďalšiu výzvu nereagovala. Po doručení písomného návrhu zo súdu odporkyňa vo svojom písomnom vyjadrení nesúhlasila s výškou finančnej náhrady za jej spoluvlastnícky podiel, ako ponúka navrhovateľka. V predmetnom konaní bola odporkyni priznaná vyššia finančná náhrada, ako navrhovala navrhovateľka v písomnej ponuke. Z uvedených dôvodov je súd toho názoru, že sú tu dôvody osobitného zreteľa, aby súd nepriznal ani jednému z účastníkov konania náhradu trov konania. Navrhovateľka podala návrh na súd z dôvodu, že nedošlo k mimosúdnej
dohode o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva a odporkyňa správne namietala ponúkanú výšku finančnej náhrady za svoj spoluvlastnícky podiel. Poučenie: Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa jeho doručenia prostredníctvom tunajšieho súdu ku Krajskému súdu v Žiline. V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3), t.j., ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sleduje, musí byť podpísané a datované, uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha. Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej možno odôvodniť len tým, že: a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1, b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností, d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré doteraz neboli uplatnené (§ 205a), f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Podľa ustanovenia § 205a ods. 1 O.s.p. skutočnosti alebo dôkazy, ktoré neboli uplatnené pred súdom prvého stupňa, sú pri odvolaní proti rozsudku alebo uzneseniu vo veci samej odvolacím dôvodom len vtedy, ak: a) sa týkajú podmienok konania, vecnej príslušnosti súdu, vylúčenia sudcu (prísediaceho) alebo obsadenia súdu, b) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci samej, c) odvolateľ nebol riadne poučený podľa § 120 ods. 4, d) ich účastník konania bez svojej viny nemohol označiť alebo predložiť do rozhodnutia súdu prvého stupňa. Ustanovenie § 205a ods. 1 OSP sa nepoužije v konaniach podľa § 120 ods. 2. Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov a s prílohami tak, aby jeden rovnopis zostal na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis, ak je to potrebné. Ak účastník nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie na jeho trovy.
V prípade, že nebude dobrovoľne splnená povinnosť uložená týmto rozhodnutím, môže sa osoba oprávnená z rozhodnutia domáhať uspokojenia svojho nároku návrhom na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (Zákon č. 233/1995 Z.z. v platnom znení).
