REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK

REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/2015

1

Objednatel :

Exekutorský úřad Prachatice Zdíkov č.p. 79 384 73 Stachy Česká republika

REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK č. 282/75/2015 O CENĚ OBVYKLÉ RODINNÉHO DOMU VŠEŠÍMY č.p. 56 NA VÝHLED 56 V KAT. ÚZEMÍ VŠEŠÍMY OBEC KUNICE OKRES PRAHA - VÝCHOD

7. PROSINCE 2015


2

REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK č. 282/75/2015 Předmět znaleckého posudku :

Rodinný dům č.p. 56 Na Výhled 56 251 63 Kunice - Všešímy okres Praha - východ

Požadovaný úkon :

Stanovení obvyklé ceny majetku k datu 29. listopadu 2015

Objednatel posudku :

Exekutorský úřad Prachatice Zdíkov č. p. 79 384 73 Stachy Česká republika

Objednávka ze dne :

Usnesení ze dne 11. 11. 2015

Účel posudku :

Exekuční řízení č.j. 040Ex 10424/07-134

Zaměření posudku :

Cenová dokumentace a argumentace

Posudek vypracoval :

Ing. Petr Ort, Ph.D., autorizovaný ing. Soudní znalec Na Skalkách 240/18 250 67, Klecany

Posudek obsahuje :

32 číslovaných stran a 13 stran příloh a předává se objednateli ve třech vyhotoveních, jedno vyhotovení zůstává v archivu znalce

V Praze, 7. prosince 2015


3

OBSAH REVIZNÍHO ZNALECKÉHO POSUDKU •

Úvodní list

2

•

Obsah

3

•

Podklady

4

•

Odborná literatura

4

•

Průvodní dopis

5

•

Popisné informace

8

•

Výkaz výměr

12

•

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

13

•

Ocenění

14

•

Závěr

27

•

Omezující podmínky a předpoklady

29

•

Osvědčení

31

•

Prohlášení

32

•

Znalecká doložka

32

Přílohy •

Výpis z katastru nemovitostí

10 stran

•

Snímek pozemkové mapy

1 strana

•

Ortofotomapa

1 strana

•

Fotodokumentace současného stavu

1 strana


4

PODKLADY 1. Informace a skutečnosti zjištěné při místním šetření konaném dne 27. listopadu 2015 za přítomnosti znalce 2. Výpis z listu vlastnictví č. 1120 pro katastrální území Všešímy, obec Kunice, okres Praha – východ ze dne 11. listopadu 2015 3. Snímek katastrální mapy 4. Znalecký posudek vypracovaný Ing. Michalem Danielisem pod číslem 834/13/2015 ke dni vydání znaleckého posudku 5.2. 2015

ODBORNÁ LITERATURA

Bradáč, A. a kol.

Věcná břemena od A do Z, Linde, Praha, 2009

Champness, P.

Schválené Evropské standardy pro oceňování majetku, s.l.

Ort, P.

Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy, Leges, Praha, 2013

Ort, P.

Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha, 2007

Ort, P.

Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I, BIVŠ, Praha, 2007

Ort, P.

Analýza realitního trhu, BIVŠ, Praha, 2008

Ort, P.

Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Dashofer, Praha, 2008

Ort, P.

Cenové mapy České republiky 2/2015, Dashofer, Praha, 2015

Ort, P.

Nemovitý majetek obcí, jeho evidence a oceňování, in Veřejná správa 2/2010

Philips, L.

The Appraisal of Real Estate, Appraisal Institute, Chicago, 2001


5

Exekutorský úřad Prachatice Mgr. Kamil Košina Zdíkov č.p. 79 384 73 Stachy

7. prosince 2015

Oznamuji Vám, že jsem ukončil revizní znalecký posudek o ceně obvyklé majetku označeného znalci jako:

Rodinný dům č.p. 56 Uvedený na listu vlastnictví č. 1120 pro katastrální území Všešímy (677256), obec Kunice (538426), okres Praha - východ, Česká republika. Nacházejícího se na adrese:

Na Výhled 56, 251 63, Kunice – Všešímy, okres Praha – východ, Česká republika

V tomto revizním znaleckém posudku Vám předkládám výsledky mého šetření.

Tento revizní znalecký posudek vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Znalecký posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni 29. listopadu 2015 – ke dni místního šetření. Zpracovateli znaleckého posudku je známo, že znalecký posudek má sloužit jako podklad pro účely exekučního řízení.

Zpracovateli revizního znaleckého posudku naopak není známo nic o tom, že by znalecký posudek měl zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění nepeněžitého vkladu do obchodní společnosti, stanovení nominální hodnoty zajišťovacího instrumentu úvěru, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel.


6

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví č. 1120, pro katastrální území Všešímy, obec Kunice, okres Praha – východ. Výpis z katastru byl dále ověřen dálkovým přístupem.

Obvyklá cena je chápána jako cena, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obvyklá cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (29. listopad 2015) v provozuschopném stavu, ale nebyl užíván. Žádné případně existující nájemní smlouvy uzavřené mezi vlastníkem objektu a nájemci nebyly znalci předloženy. Podle sdělení zadavatele znaleckého posudku není ukončení žádné případné nájemní smlouvy vázáno na pokutu nebo jinou sankci při předčasném ukončení nájemného, stejně tak není požadováno jednorázové splacení nájemného při předčasném vypovězení nájmu. Vzhledem k výše uváděným předpokladům byl majetek oceněn jako majetek v absolutním vlastnictví.

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.

Podrobné údaje o využití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech revizního znaleckého posudku.


7

Oceňovaný majetek jsem osobně obhlédl z veřejné komunikace (prohlídka objektu mi nebyla umožněna) a při zpracování znaleckého posudku jsem vzal do úvahy následující faktory:

Polohu, velikost a využitelnost pozemku

Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

Nejvyšší a nejlepší využití majetku

Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

Očekávaný čistý výnos z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.

Výměry pozemků a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

Vzhledem k tomu, že majitel objektu neumožnil prohlídku nemovitosti, bylo ocenění provedeno pouze vnější obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů, popř. dokumentace uvedené v části „Podklady“ revizního znaleckého posudku.


8

POPISNÉ INFORMACE

POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 56 se nachází v obci Všešímy, která je vzdálená asi 2 km od obce Kunice. Vlastní obec Kunice je situována u Velkých Popovic, v blízkosti dálnice D1 – nájezd na dálnici D1 je vzdálen asi 4 km. V obci Všešímy je pouze základní občanská vybavenost, obec je přístupná po lokální silnici, která je, podle sdělení místních obyvatel, udržována i v zimním období. V obci je zastávka linkového autobusu, frekvence spojů je poměrně nízká. Zástavba je rozptýlená, tvořená převážně rodinnými domy a menšími objekty pro zemědělskou výrobu. Parkování je možné na dostatečně rozlehlém pozemku u rodinného domu. Oceňovaný majetek je mimo zátopové/povodňové pásmo. Hlukové a smogové zatížení je velmi nízké, doprava je minimální. Problematické skupiny obyvatel nebyly zjištěny. Pohledové horizonty jsou velmi dobré – z obytných místností je široký rozhled do okolní krajiny. Pozemek je přístupný pouze přes pozemek p.č. 1886/5 vedený v katastru nemovitostí jako ostatní plocha – ostatní komunikace, která je ve vlastnictví jiných vlastníků. Ocenění je vypracováno za předpokladu možnosti přístupu k oceňovanému majetku přes výše specifikovaný pozemek p.č. 1886/5.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě, i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku, se jedná o původní rodinný dům z 1. poloviny 20. století, který byl kompletně přestavěn a následně využíván k trvalému bydlení. Ke dni ocenění je uzavřen a není užíván. Oceňovaný majetek se skládá ze souboru pozemků, rodinného domu, vedlejších staveb a venkovních úprav. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech znaleckého posudku.


9

Historie Podle dostupné dokumentace byl původní objekt postaven v 1. polovině 20. století. Z této doby se dochovala pouze garáž u rodinného domu, původní stav rodinného domu byl zcela překryt kompletní rekonstrukcí, která probíhala postupně od roku 2003 a ke dni ocenění nebyla zcela dokončena – chybí některé konstrukce, např. parapetní oplechování. Ze stavebně technického provedení i z katastrální evidence lze předpokládat, že stavba sloužila po celou dobu své existence jako rodinný dům. Ke dni ocenění je objekt opuštěn, je zabezpečen proti vniknutí, jeho údržba není prováděna.

Pozemek Předmětem ocenění jsou tři pozemky ve funkčním celku s rodinným domem.

Pozemek p.č. st. 383 Pozemek p.č. st. 383 o rozloze 369 m2 je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Skutečnost odpovídá evidenci, pozemek je částečně zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 56 a vedlejšími stavbami,

zbytek rozlohy slouží jako nádvoří. Napojení na

technické rozvody nebylo možné ověřit, lze předpokládat, že objekt je napojen na rozvody elektřiny, zásobování vodou je zajištěno z vlastní studny, odkanalizování do vlastní kanalizační jímky. Kontaminace pozemku nebyla prokázána a vzhledem k historii zástavby a charakteru širších vztahů není pravděpodobná.

Pozemek p.č. 1886/7 Pozemek p.č. 1886/7 o rozloze 1128 m2 je v katastru nemovitostí

veden jako zahrada,

skutečnost odpovídá evidenci, pozemek slouží jako okrasná zahrada, která přímo navazuje na pozemek p.č. st. 383. Menší část pozemku je pokryta zámkovou dlažbou, která slouží jako příjezdová komunikace k rodinnému domu.

Pozemek p.č. 1886/8 Pozemek p.č. 1886/8 o rozloze 525 m2 je v katastru veden jako zahrada, skutečnost odpovídá evidenci, pozemek slouží jako okrasná zahrada, která přímo navazuje na pozemek p.č. st. 383.


10

Funkční celek Všechny oceňované pozemky mají shodného vlastníka, funkčně spolu souvisí a jsou určeny ke společnému užívání. Tvoří proto funkční celek ve smyslu § 9 zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku. Budou proto oceněny společně jako jediný funkční celek o celkové rozloze 2022 m2.

Venkovní úpravy Součástí oceňovaného majetku jsou venkovní úpravy typu zpevněných ploch, přípojek jednotlivých silových a sdělovacích rozvodů, oplocení, kanalizační jímky, zemního sklepa, apod. Obvyklá cena venkovních úprav není indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.

Vedlejší stavby a studny Garáž Vedlejší stavbou navazující na rodinný dům je garáž, pravděpodobně postavená v polovině 20. století. Stavba je přízemní, s jedním nadzemním podlažím, střecha je rovná, povrchy bez omítek, vrata dřevěná, podlaha z betonové mazaniny. Podle vnějších markantů je stavební stav silně zhoršený, údržba není prováděna.

Studna Kopaná studna, roubená kamenem, podle dokumentace je hloubka studny 12,00 m.


11

Rodinný dům Oceňovaná stavba má jedno podzemní podlaží pod částí půdorysu 1. NP, jedno plné nadzemní podlaží a využitelné podkroví. Obsahuje jednu bytovou jednotku, je proto oceněna jako rodinný dům ve smyslu § 13, odst. 2 a odst. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb. v platném znění.

Dispoziční řešení Podle dokumentace uvedené v části „Podklady“ revizního znaleckého posudku je podzemní podlaží pod částí půdorysu 1. NP a slouží jako sklep. Dispozici 1.NP a podkroví nebylo možno zaměřit, pro účely ocenění se předpokládá, že obsahuje jednu bytovou jednotku. Jednotlivé místnosti jsou: V 1. NP - obývací pokoj, kuchyně, předsíň, zádveří, WC, šatna a koupelna.V podkroví – tři ložnice, předsíň, koupelna.

Technické řešení a technický stav Konstrukční systém je klasický, zděný, založený na betonových pasových základech s nefunkční hydroizolací. Střecha je sedlová, nesená dřevěným vaznicovým krovem, krytá skládanou krytinou. Stropy pravděpodobně nespalné, s rovným podhledem. Podle dostupných podkladů je vytápění centrální s teplovodním otopným systémem, který je doplněn krbovými kamny, zásobování vodou je zajištěno čerpadlem z vlastní studny, stavba je odkanalizována do vlastní jímky. Podle vnějších markantů i podle dostupné dokumentace jsou prakticky prvky PSV vyměněny po roce 2000, údržba není v posledním období prováděna.


12

Výkaz výměr

Zastavěná plocha 1.PP

15,00 m2

1.NP

127,17 m2

Podkroví

121,79 m2

Zastavěná plocha celkem

263,96 m2

Podlahová plocha 1. NP

81,03 m2

Podkroví

79,79 m2

Podlahová plocha celkem:

160,82 m2

Vzhledem k omezené využitelnosti 1. PP je pro porovnání započítána pouze plocha nadzemních podlaží.

Započitatelná podlahová plocha celkem:

160,82 m2

Obestavěný prostor Obestavěný prostor celkem:

612,07 m3


13

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ

Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku.

Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům

a jeho využití

odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné.

Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je proto splněna.

Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že celý objekt je možné pronajmout za tržní (místně obvyklé) nájemné, je splněna i tato podmínka.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím za předpokladu, že k majetku je zajištěn přístup z veřejné komunikace přes pozemek p.č. 1886/5.


14

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, výnosovou a nákladovou.

Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované obvyklé ceny, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.

Výnosová metoda analyzuje obvyklou cenu na základě budoucích výnosů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací výnosu odpovídající kapitalizační mírou.

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení.

Při stanovení obvyklé ceny byla použita pro ocenění pozemků byla použita metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku byly použity všechny tři základní metody.


15

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení obvyklé ceny bylo předpokládáno, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu byly porovnány čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku byla použita cena za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami.

Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Cena obvyklá souboru pozemků byla indikována ve výši:

2 167 000 Kč a je kalkulována následně : 2 022 * 1072 = 2 167 494 (Kč) Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně.


16

TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Název pozemku

Všešímy č.p. 56

Kunice

Parcelní číslo

st.383,1886/7,1886/8




A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1

2

3

4

Kunice

Kunice

Kunice

Adresa pozemku

Na Výhled 56

U Školky

K Učilišti

Nad Koupalištěm

Hlavní

Katastrální území

Všešímy

Vidovice

Dolní Lomnice

Kunice

Kunice

Obec

Kunice

Kunice

Kunice

Kunice

Kunice

Okres

Praha - východ

Praha - východ

Praha - východ

Praha - východ

Praha - východ

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

1 991 012,00

2 573 165,00

Kč Rozloha pozemku v m2

2022

Cena za 1 m2

3 589,56 Kč

1.12.2015

1.12.2015

1

1

1

1 636,00

1 295,00

Kč

1418

1 195,00 Kč

1.12.2015

Korekce Upravená hodnota

1968

1 295,00 Kč

Datum transakce

Kč

1987

1 636,00 Kč

5 090 000,00

Kč

1217

X

2 351 760,00

Kč

1.12.2015 1

1 195,00

Kč

3 589,56

Kč

Kč

C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

1

Korekce

Využití podle územního plánu

Rodinný dům

Ano

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

1

1 051,60

2 871,65

Kč Nejsou

Kč Nejsou

1

1 439,68

1

1 139,60

Kč

Kč Ano 1,1

1 139,60

1

Upravená hodnota

1 2 871,65

Kč Ne

Kč Nejsou

Korekce

1 956,00

1,1

1 439,68 Kč Nejsou

Kč Rodinný dům

1

1,1

1 2 871,65

Kč Rodinný dům

Kč Ne

Korekce

1

1 036,00

Kč Ne

Kč Bez věcných břemen

956,00

Kč Rodinný dům

1 308,80

1 2 871,65


1

1

Upravená hodnota

1

1 036,00

Kč Rodinný dům

Kč Absolutní vlastnictví

956,00


1 308,80

Korekce

Územní rozhodnutí

1

1

Upravená hodnota

2 871,65


1 036,00


0,8

956,00


1 308,80 Bez věcných břemen

0,8

1 036,00


Upravená hodnota

Nabídka

0,8

1 308,80

Korekce

Existence věcných břemen

Nabídka

0,8

1

1 051,60

Kč

2 871,65

Kč

Kč

D. Technické parametry Lokalita

Průměrná

Dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Kč Rovinný

Kč Pravidelný

1

1

1 025,64 Kč Rovinný

0,95

2 297,32

Kč Pravidelný

1

0,8

946,44

Kč Pravidelný

1 295,71 Mírně svažitý

Velmi dobrá 0,9

1 025,64

Kč Pravidelný

Upravená hodnota

Korekce

0,9

1 295,71

Korekce

Svažitost

Dobrá

0,9

Kč Rovinný 0,95

1

946,44

2 297,32 Kč Rovinný

0,95

0,95

REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/2015 Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí

1 230,93 Kč Částečná

Nezjištěna

Autobus

Nutnost demolice stávajících objektů

1

974,36

Kč Jiná technická korekce

Kč Ne

1

984,74

1 745,96

Kč Ne

1

Upravená hodnota

1

719,29

Kč Ne

Korekce

1

974,36

Kč Ne

Ne

Kč Výborné

1

984,74

1 745,96

Kč Výborné

1

Upravená hodnota

1

719,29

Kč Výborné

Korekce

1

974,36

Kč Výborné

Výborné

1 745,96 Kč Obdobná

1

984,74

1

719,29 Kč Obdobná

1

Upravená hodnota

1 745,96 Kč Nezjištěna 1

974,36 Kč Obdobná

Korekce

0,8

719,29 Kč Nezjištěna 1

984,74 Kč Obdobná

2 182,45 Kč Úplná

0,8

974,36 Kč Nezjištěna 1

Upravená hodnota

Dopravní dostupnost a parkování

1

984,74 Kč Nezjištěna

Korekce

899,12 Kč Úplná

0,8

Upravená hodnota

Dopravní obslužnost

974,36 Kč Částečná

Úplná

Korekce

Kontaminace půdy

17

1

719,29

Kč

1 745,96

Kč

Kč

Pohledové horizonty

Korekce

1

Upravená hodnota

1

984,74

1

974,36

Kč

1

719,29

Kč

1 745,96

Kč

Kč

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

2022

Menší

Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost

Obdobná

Obdobná

0,95 935,50 viz. územní plán

Upravená hodnota

Kč Obdobná

1

935,50

1

974,36

Kč

1 658,67

Kč Obdobná

1

0,95

719,29

Kč Obdobná

Korekce

1

974,36

Kč Obdobná

Menší

1

1

719,29

Kč

1 658,67

Kč

Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

1 071,96 Kč

Rozloha pozemku

935,50

974,36

Kč

719,29

Kč

1 658,67

Kč

Kč

2022

Celková porovnávací hodnota

2 167 493,83 Kč

0

0

0

0


18

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku byly vzaty do úvahy rodinné domy, které

byly

v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto

nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách.

V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem byla pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolena za srovnávací jednotku celková podlahová plocha (NFA). Vzhledem k charakteru a využitelnosti prostor v 1. PP byla pro účely porovnání započítána pouze plocha nadzemních podlaží. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní.

Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

3 982 000 Kč.

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.


19

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost




A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

1 Na Výhled 56

Parcelní číslo

2

3

4

K Učilišti

Hlavní

Jiráskova

Na Výsluní

st. 383, 1886/7, 1886/8

Adresa nemovitosti

Na Výhled 56

K Učilišti

Hlavní

Jiráskova

Na Výsluní

Katastrální území

Všešímy

Vidovice

Kunice

Božkov

Strančice

Obec

Kunice

Kunice

Kunice

Mnichovice

Strančice

Okres

Praha - východ

Praha - východ

Praha - východ

Praha - východ

Praha - východ

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

2022

Hodnota za 1 m2 pozemku

1071

1 072 Kč

1 072

Hodnota pozemku celkem

Počet srovnávacích jednotek

1 148 112,00

Prodejní cena celkem

4 841 888,00

X

5 868 576,00

32 938,01

5 850 000 Kč

4 487 528,00

4 714 752,00

Kč

28 214,31

Kč

32 053,77

Kč

27 733,84

Kč

Kč

1.12.2015

1.12.2015

1.12.2015

1.12.2015

1

1

1

1

Korekce Upravená hodnota

170

5 775 000 Kč

Kč

Kč

Datum transakce

140

6 530 000 Kč

Kč

Cena za 1 porovnávací jednotku

Kč

208

5 990 000 Kč

1 135 248,00

Kč

147

Prodejní cena bez ceny pozemku

Kč 1 287 472,00

Kč

X

1 072

Kč 661 424,00

Kč

1059

1 072

Kč

160,82

1201

1 072

Kč

2 167 584,00 Kč C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové podlahové plochy podlaží

617

32 938,01

28 214,31

32 053,77

27 733,84

Kč

Kč

Kč

Kč

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

D. Právní údaje Druh transakce Korekce

0,85

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

27 997,31 Kč Absolutní

Korekce

Ne

Korekce

Rodinný dům

27 245,71 Kč Absolutní

27 997,31 Kč Rodinný dům

23 573,76 Kč Absolutní 1

27 245,71

23 573,76

Kč Ne 1

23 982,16 Kč Rodinný dům 1

0,85

1

23 982,16 Kč Ne 1

Upravená hodnota

0,85

1

27 997,31 Kč Ne

Korekce

Využití podle územního plánu

23 982,16 Kč Absolutní 1

Upravená hodnota Existence věcných břemen

0,85

Kč Ne 1

27 245,71 Kč Rodinný dům 1

1 23 573,76 Kč Rodinný dům

1

1

REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/2015 Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

20 27 997,31

Ano

Ne

23 573,76 Kč Ne

1

27 997,31

1

27 245,71 Kč Ne

1

Upravená hodnota

1

23 982,16 Kč Ne

Korekce

Kč Ano

1

27 997,31 Kč Ne

23 573,76

Kč Ano

1

Upravená hodnota

27 245,71

Kč Ano

Korekce

Jiná právní omezení a závazky

23 982,16

Kč Ano

1

23 982,16

1

27 245,71

23 573,76

Kč

Kč

Kč

Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

E. Technické parametry Lokalita

Průměrná

Korekce

0,85

Upravená hodnota Technický stav objektu

23 797,71 Průměrný

Výborný

Výborný

Výborný

Výborný

Výborná

Výborná

Výborná

14 708,19

12 725,94 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

12 946,41

1

14 708,19

12 725,94

Kč

Kč

Kč

Kč

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

15 113,93

1

12 946,41

1

14 708,19

12 725,94

Kč

Kč

Kč

Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

Upravená hodnota

1

15 113,93

12 725,94

Kč Výborná

Kč Výborná

1

15 113,93

1

14 708,19

Kč Výborná

1

Upravená hodnota

1

12 946,41

Kč Výborná

Korekce

1

12 946,41

1

14 708,19

12 725,94

Kč

Kč

Kč

Kč

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Dobrá

Výborná

Korekce

0,8

Upravená hodnota

0,8

12 091,14 N/A

0,87

Kč

Upravená hodnota

Korekce

12 946,41

15 113,93

Průměrná

0,87

Kč

Korekce

Jiná technická korekce

0,87

Kč

Upravená hodnota

Atraktivita objektu

14 627,52

Výborná

1

Výborná

16 905,96 Kč

15 113,93

Dobrá

0,73

Kč

Korekce

Dopravní dostupnost a parkování

14 880,93

0,87

Dobrý

0,73

Kč

Upravená hodnota

Dopravní obslužnost

0,73

Kč

Korekce

Další možný rozvoj nemovitosti

20 037,70 Kč

17 372,33

Dobrá

23 158,85 Kč

Upravená hodnota

Funkční využitelnost budovy

20 384,84

0,85

Kč

0,73

Průměrná

0,85

Kč

Korekce

Technická vybavenost budovy

0,85

0,85

10 357,13

Kč N/A

12 501,96

Kč N/A

1

0,8 10 180,75

Kč N/A

1

Kč N/A

1

1

REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/2015 Upravená hodnota

21 12 091,14

10 357,13

12 501,96

10 180,75

Kč

Kč

Kč

Kč

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Korekce

1

Upravená hodnota

1

12 091,14

Jiná korekce

1

10 357,13

1

12 501,96

10 180,75

Kč

Kč

Kč

Kč

N/A

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

Upravená hodnota

1

12 091,14 Kč

1

10 357,13 Kč

1

12 501,96 Kč

10 180,75 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

11 282,75 Kč

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

1 814 491,11 Kč

Hodnota pozemku

2 167 584,00 Kč

Celková porovnávací hodnota

3 982 075,11 Kč

12 091,14 Kč

10 357,13 Kč

12 501,96 Kč

10 180,75 Kč


22

VÝNOSOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i výnosovou metodou. Při použití výnosové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého výnosu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat výnos.

Prvním krokem při metodě kapitalizace výnosu je stanovení hrubého potenciálního výnosu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého výnosu pro získání provozního výnosu.

Odečtením rezervy na renovace od provozního výnosu je následně stanoven čistý provozní výnos před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace.

Výše potenciálního provozního výnosu byla stanovena na základě analýzy nájemného porovnatelných objektů v místě a čase. Ve výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání.

Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého výnosu, obvyklou pro porovnatelné majetky.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, že obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná výnosovou metodou je:

845 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.


23

TABULKA III – VÝNOS Výnos z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý výnos Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní výnos Rezervy na renovace Čistý provozní výnos Míra kapitalizace Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

20%

144 000 28 800 115 200 15 000 5 350 1 970 0 0 0 19320 95 880 36 720 59 160 7% 845 143 845 000


24

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení.

Ke stanovení obvyklé ceny předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně:

Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.


25

Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnal jsem a zahrnul i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním.

Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi výnosovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházel z průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

4 884 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulkách na následujících stranách.


26

TABULKA IV – NÁKLAD Název

Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří (odhad) Efektivní stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Stupeň rozestavěnosti Fyzické opotřebení, vady a poruchy Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

Na Výhled 56 St. 383, 1886/7, 1886/8 Klasická zděná 80 let 20 let 60 let 127,17 m2 1 podzemní, 1nadzemní, podkroví 612,07 m3 5 498 Kč/m3 3 365161 Kč 100 % 3 365161 Kč

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

22 % 0% 0%

2 624825 Kč 2 624825 Kč 2 624825 Kč

91 869 Kč 2 167494 Kč 4 884188 Kč 4 884 000 Kč


27

ZÁVĚR Tento znalecký posudek vyjadřuje názor znalce na obvyklou cenu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k datu 29. listopadu 2015. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části tohoto posudku. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace: TABULKA V – REKONCILIZACE Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

3 982 000

80

3 185 600

Výnosová metoda

845 000

10

84 500

Nákladová metoda

4 884 000

10

488 400

Výsledná cena

3 758 500

Zaokrouhleno

3 760 000

Kontribuční analýza Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považuji indikaci obvyklé ceny porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsme jí váhu 80 %.

Oceňovaný majetek – rodinný dům je z hlediska typu objektu a sektoru typem majetku, který sice může být pronajímán, ale převažuje jeho užití pro vlastní potřebu majitele. Z výše uvedených důvodů neposkytuje výnosová metoda objektivní informace o skutečné obvyklé ceně majetku a je použita jen jako korektor základní indikace s kontribucí 10 %.

Zejména u rodinných domů, jako je tento, nelze obvykle správným způsobem indikovat jak reprodukční náklady na vytvoření oceňovaného majetku, tak poměr uplatnění nákladů na současném trhu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %.


28

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 29. 11. 2015 reprezentována částkou:

= 3 760 000,- Kč (slovy: Tři miliony sedm set šedesát tisíc korun českých)

Vzhledem k tomu, že majitel objektu neumožnil prohlídku nemovitosti, bylo ocenění provedeno pouze vnější obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů, popř. dokumentace uvedené v části „Podklady“ revizního znaleckého posudku. Ocenění je vypracováno za předpokladu možnosti přístupu k oceňovanému majetku přes výše specifikovaný pozemek p.č. 1886/5.

Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost.

Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat výnos v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván.

Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.


29

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY

1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.


30

5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy

9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.


31

OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného znaleckého posudku.

2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty.

3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 7. prosince 2015

………………………………………. Ing. Petr Ort, Ph.D.


32

PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku a to ve smyslu § 127a zákona č. 99/1963 Sb. Občanský soudní řád, v platném znění.

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 29. června 2010 č.j. Spr. 4151/2007 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti.

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 282/75/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo: 282/75/2015

……………………………… Ing. Petr Ort, Ph.D. Na Skalkách 240/18 250 67 Klecany


33

REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK

Recommend Documents