gemeente Eindhoven
Raadsnummer o3.R6os.oox Inboeknummer oasoo4y48 C!assificatienummer x.sxs.ax
Dossiernummer 340.403 20 september 2003
Raads inforrnatiebrief Betreft ontwikkeling Stationslocatie Zuid-Oost, 1 Inleiding Op 3 september 2002 zijn wij akkoord gegaan met twee dossiers, te weten: a Startnotitie Stationslocatie Zuid-Oost;
b Evaluatie van de ontwikkelingsvisie en het ontwikkelingsplan van het Stationsdistrict. Wij hebben in september 2002 besloten dat de Stationslocatie Zuid-Oost separaat kan worden ontwikkeld en vooruit kan lopen op de nieuwe ontwikkelingsvisie voor het gehele Stationsdistrict. De evaluatie van het Stationsdistrict biedt voldoende input voor de Stationslocatie Zuid-Oost. Deze dossiers zijn op basis van een raadsnotitie in uw vergadering besproken. Daarnaast heeft u op 10 maart 2003 een voorbereidingskrediet van 6 150.000,ÃćâĆňâĂİ
beschikbaar gesteld ten behoeve van de planvorming voor de Stationslocatie ZuidOost.
Op basis van bovengenoemde besluitvormingen is het afgelopen jaar gewerkt aan de "kaders gebiedsontwikkeling" voor de Stationslocatie Zuid-Oost en is er een aantal studies verricht, zoals een massavolumestudie, een cultuurhistorisch onderzoek en een verkeerskundig onderzoek. De Stationslocatie Zuid-Oost is gelegen direct naast het Station NS tot aan de Dommel. Het perceel is gedeeltelijk in eigendom van de gemeente en daarnaast hebben de ontwikkelingscombinatie HBG VastgoedNan Straten Vastgoed en NS een gedeelte in eigendom. Wij willen u met deze raadsinformatiebrief informeren over de te verrichten werkzaamheden en onze besluitvorming over de producten "kaders gebiedsontwikkeling" en de "intentieovereenkomst".
2 Probleemstelling Om de planontwikkeling van de Stationslocatie Zuid-Oost verder te kunnen uitwerken, hebben wij de "kaders gebiedsontwikkeling Stationslocatie Zuid-Oost" vastgesteld en de "intentieovereenkomst" tussen gemeente Eindhoven en de ontwikkelingscombinatie HBG VastgoedNan Straten Vastgoed ondertekend.
Raadsnummer oa.R6oa.oox
3 Wijze van aanpak De kaders gebiedsontwikkeling Stationslocatie Zuid-Oost. HBG Vastgoed B.V. en Van Straten Vastgoed B.V. hebben in 2002 overeenstemming
bereikt over de aankoop van het PTT-terrein en de opstallen. Als ontwikkelingscombinatie wensen zij het PTT-gebouw en de aangrenzende gronden te ontwikkelen. Tijdens het opstellen van de kaders gebiedsontwikkeling Stationslocatie Zuid-Oost is door de dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer intensief contact geweest met beide ontwikkelende partijen.
De kaders gebiedsontwikkeling voor de Stationslocatie Zuid-Oost bestaan uit diverse beleidsvelden, te weten: economie, wonen, verkeer, milieu, openbare ruimte, cultuurhistorie, stedenbouw en planeconomie. Voor de inhoud van deze kaders verwijs ik u naar het rapport (ligt voor u ter inzage). Deze kaders behoeven goedkeuring omdat ze als basis en toetsingsinstrument gaan dienen voor het te maken ontwikkelingsplan voor de Stationslocatie Zuid-Oost.
De locatie zal multifunctioneel ingevuld gaan worden, met ruimte voor wonen, kantoren, detailhandel, vrijetijdsfuncties en gebouwde parkeervoorzieningen. De bandbreedte voor het prograrnrna is ca. 60.000 tot ca. 75.000 m’ b.v.o. In de ontwikkeling dienen (in plaats van het huidig parkeerterrein) openbare parkeerplaatsen te worden opgenomen. Er is (conform onze besluitvorming) gekozen om gezamenlijk opdracht te geven aan een stedenbouwkundig bureau voor het maken van een massavolumestudie. Deze massavolumestudie is uitgevoerd door de Architekten Cie. uit Amsterdam. De studie heeft gediend als input voor de stedenbouwkundige kaders voor de Stationslocatie Zuid-Oost en geeft inzicht in de programmatische mogelijkheden (bandbreedte van de te ontwikkelen m’ bruto vloer oppervlak). Deze massavolumestudie ligt voor u ter inzage. (N.B.: in de massavolumestudie staat een fout vermeld op pagina 14: hierin staat vermeld dat er een nieuwe pleinwand ten oosten van het station moet komen, ca. 40 m’ voor, het van onechte toevoegingen ontdane PTT-gebouw. Deze tekst moet worden gewijzigd in: dat er een nieuwe pleinwand ten oosten van het station komt, ca. 25 m" voor het PTT-gebouw).
De intentieovereenkomst. Daarnaast hebben wij een intentieovereenkornst ondertekend met de ontwikkelingscombinatie HBG Vastgoed/Van Straten Vastgoed. Doel van deze overeenkomst is dat partijen in gezamenlijk overleg op basis van de "evaluatie ontwikkelingsvisie Stationsdistrict", de "kaders gebiedsontwikkeling Stationslocatie Zuid-Oost" en de "massavolumestudie" een ontwikkelingsplan gaan vervaardigen met een bijhorende ontwikkelingsovereenkomst. In de intentieovereenkomst staat omschreven op welke manier wordt samengewerkt tussen de partijen (doel,
Raadsnnmmer oa.R6os.oor
overlegstructuur, planning, vergunningen, duur van de overeenkomst, kosten, rechten, etc.). De intentieovereenkomst ligt voor u ter inzage. Opdracht voor het maken van het stedenbouwkundig plan. De massavolumestudie is gemaakt door de Architecten Cie. Wij hebben besloten om de Architecten Cie. ook de vervolgopdracht te geven voor het maken van een stedenbouwkundig plan. Hiervoor is een aantal argumenten aan te geven: de Architecten Cie. kwam als meest geschikte kandidaat uit de selectieprocedure bij de eerste opdracht. Zij heeft haar opdracht naar verwachting volbracht en er heeft een zeer cooperatieve samenwerking met de gemeente en de ontwikkelingscombinatie plaatsgevonden. Het ligt in de lijn dat de Architecten Cie. dan ook opdracht krijgt voor het maken van het stedenbouwkundig plan. Het is de bedoeling dat de partijen gezamenlijk de opdracht geven aan de Architecten Cie. en dat de kosten ook gedeeld worden (50:50). U heeft op 10 maart 2003 een voorbereidingskrediet van 6150.000,ÃćâĆňâĂİ beschikbaar
gesteld voor externe advisering. Met dit krediet zal o.a. opdracht aan een bureau gegeven worden voor het maken van een stedenbouwkundig plan.
De kaders gebiedsontwikkeling geven richting aan de financiele uitgangspunten voor deze deelexploitatie "Stationslocatie Zuid-Oost", te weten: het saldo van de deelexploitatie Stations locatie Zuid-Oost dient positief te zijn en deze zal mede als dekking dienen voor de te verwachten tekorten van de gehele exploitatie Stationsdistrict;
de opbrengstpotentie bestaat uit grondopbrengsten van gemeentegronden en exploitatie bijdragen in het kader van de exploitatieverordening van particuliere gronden: een programma van minimaal 60.000 m’ te ontwikkelen b.v.o. is als opbrengstpotentie noodzakelijk. Gestreefd wordt naar een maximalisatie van programma tot circa. 75.000 m’ b.v.o. Uitgaande van het minimaal te ontwikkelen scenario van 60.000 m’ kan er op gemeentegronden circa 30.000 m’ ontwikkeld worden. Dit geeft een minimum opbrengstpotentie van circa 611 miljoen. Uitgaande van de maximalisatie kan er op gemeentegronden een opbrengstpotentie van circa 617 miljoen behaald worden; afspraak is dat initiatiefnemers exploitatiebijdragen in het kader van de exploitatiekosten in het Stationsdistrict dienen te maken;
de herinrichting van de Stationsweg en de aansluiting op het Stationsplein (beperkt oppervlakte) worden opgenomen in de deelexploitatie van de Stationslocatie Zuid-Oost. De totaal geraamde kosten (globaal) voor het bouwrijp maken van deze locatie en herinrichting van Stationsweg en de aansluiting op het Stationsplein bedragen circa 6 2 miljoen.
Pas in het vervolgtraject, in het dossier over de ontwikkelingsovereenkomst en het ontwikkelingsplan, kan u een uitgewerkte exploitatie begroting ter beoordeling worden aangeboden.
Raadsnummer oa.R6os.ooz
Afzetrisi co.
Hoewel op dit moment de markt voor kantoren, detailhandel en leisure in een laagconjunctuur zit, is mijns inziens het toch noodzakelijk om de planontwikkeling op dit moment te starten. Kijkend naar gemiddelde doorlooptijden van minimaal 2-3 jaar om te komen tot daadwerkelijk start bouw en afzet van het project, is het reeel om ervan uit te gaan dat over 2-3 jaar de markt is verbeterd en het afzetrisico beperkt is. Daarnaast voldoet een woningbouwprogramma in het centrum van Eindhoven aan een behoefte. Hoe verder?
Het komende jaar zal door de dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer en de
ontwikkelingscombinatie HBG VastgoedNan Straten Vastgoed het vervolgtraject in gang worden gezet voor de planvorming van de Stationslocatie Zuid-Oost. Conform de huidige planning, verwacht ik u eind 2004 een dossier voor te leggen met de resultaten van de verrichtte werkzaamheden. Dit zal een ontwikkelingsplan zijn, waarin o.a. is opgenomen: een beschrijving en onderbouwing van de soorten functies; een markttechnische onderbouwing van de haalbaarheid van de functies; programmatische hoofdlijnen;
een stedenbouwkundig plan inclusief beeldkwaliteitsplan, bouwvolurnes en plan voor openbare inrichting; fasering en tijdschema; een planologische haalbaarheidstoets. Daarnaast zal er een ontwikkelingsovereenkornst worden opgesteld waarin onder meer de rol en de verantwoordelijkheden van partijen bij de ontwikkeling en realisatie van het ontwikkelingsplan worden bepaald. Hierin wordt o.a. geregeld: de wijze van samenwerking en de rol van partijen ten aanzien van de realisatie van de plannen; de wijze van en de randvoorwaarden voor de inbreng van de gronden; planning; gronden voor ontbinding van de overeenkomst; de wijze waarop partijen eventueel garanties aan elkaar verstrekken.
4 Besluit van college van burgemeester en wethouders Wij hebben:
1 ingestemd met de kaders gebiedsontwikkeling voor de Stationslocatie Zuid-Oost; 2 de kaders gebiedsontwikkeling voor de Stationslocatie Zuid-Oost vrijgegeven voor inspraak;
3 ingestemd met de intentieovereenkomst; 4 de directeur van de dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer opdracht gegeven om tezamen met de ontwikkelingscombinatie aan de Architecten Cie. opdracht te geven voor het maken van een stedenbouwkundig plan.
Raadsnummer oa.R6os.oor
5 Ter inzage gelegde stukken 1 Kaders gebiedsontwikkeling Stationsiocatie Zuid-Oost.
2 Massavolumestudie. 3 Intentieovereenkomst. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,
secretaris
BF03021516
