Raads inforrnatiebrief

gemeente Eindhoven

Raadsnummer zo. R4023. OOI Inboeknummer robstozoor Dossiernummer o4r.zo4 rz oktober zoro

Raads inforrnatiebrief Betreft Plan van Aanpak Meerhoven.

Inleiding De actuele planning binnen Meerhoven is ambitieus. Dit zeker gezien de huidige marktontwikkelingen, maar ook tegen het licht van de geleverde productie in voorgaande jaren. De looptijd van het project is ongeveer op de helft en loopt tot 2027. Op dit moment is circa 70o/o van de kosten gemaakt, terwijl circa 40o/o van de

opbrengsten is gerealiseerd. Het grootste financiele risico in de exploitatie van Meerhoven is vertraging in de realisatie van woningen in Waterrijk, Bosrijk en Meerrijk en bedrijven- en kantoorterreinen. Indien deze terreinen niet volgens planning worden uitgegeven, lopen de rentekosten verder omhoog hetgeen tot een groter financieel verlies leidt.

Besluit van college van burgemeester en wethouders Wij hebben besloten: 1. In te stemmen met de voorgestelde strategie uit het Plan van Aanpak Meerhoven met als doel het beheersen van kosten en het bewaken, bevorderen en stimuleren van de voortgang van de gewenste gebiedsontwikkeling van Meerhoven en hiertoe de volgende maatregelen te nemen: 1.1 Het uitdrukkelijk vasthouden aan de met ontwikkelaars in het gebied gesloten contracten, waaronder de overeengekomen termijnen en grondprijs, en samen met de ontwikkelaars te zoeken naar mogelijkheden waarbij: de overall stedenbouwkundige kwaliteit wordt behouden; binnen deze kwaliteit gezamenlijk wordt gezocht naar creatieve oplossingen waardoor de producten beter aansluiten op de marktvraag; en waarbij de ontwikkelaars de vrijheid wordt geboden om meer of minder aantallen te realiseren dan oorspronkelijk gepland zijn. Het effect van deze strategie wordt in de eerste voortga ngsrapportage (januari 2011) geevalueerd.

Raadsnummer ZO.R4023.OOI

1.2 Nadrukkelijke sturing op kostenbeheersing en in dit kader bovenop de al ingezette besparing op inhuur van derden en de zoektocht naar extra subsidies nu beslissen tot het doorvoeren van een aantal

kostenbesparende maatregelen binnen de planexploitatie Meerhoven met een totale omvang van naar schatting 6 15 miljoen (waarvan 6 8 miljoen nominale besparing en 6 7 miljoen rentevoordeel) waaronder: De Raad het voorstel voorleggen het kunstbudget te verlagen voor Meerland van 6 4,5 naar maximaal 6 1 miljoen.

Verkoop van het Luchthavengebouw en de functie van het informatiecentrum elders in het centrum van Meerhoven onderbrengen. 1.3 Uiterlijk in de eerstvolgende voortgangsrapportage Meerhoven (januari 2011) de hoogte van de mogelijke taakstellende besparing op de inhuur van derden en de inrichting van het openbaar gebied inzichtelijk maken en aan B(lrW voorleggen.

1.4 De leefbaarheid in de woonwijken vergroten door het sturen op goede voorzieningen, het adequaat oplossen van problemen en het maken en naleven van concrete afspraken met bewoners (waar mogelijk georganiseerd in buurtverenigingen) ter bevordering van het woongenot. 1.5 De kantoorontwikkeling op Land Forum in principe uit te stellen met 10 jaar en de financiele gevolgen te verwerken in de MPG 2011. 1.6 Park Forum Oost uit de markt te halen als hoogwaardig bedrijventerrein en in te zetten voor een bij de locatie passend marktsegment. De financiele gevolgen verwerken in de MPG 2011. 1.7 Uiterlijk in de eerstvolgende voortgangsrapportage Meerhoven (januari 2011) een brede inventarisatie aan B%W voorleggen van mogelijke alternatieve strategieen voor (delen van) project Meerhoven, waarbij gebruik gemaakt is van externe expertise. De opdrachtformulering voor deze externe expertise vooraf bestuurlijk afstemmen. 1.8 De adviezen uit de rapporten van de Stee Groep mee te nemen in het gemeentelijk beleid ten aanzien van kantoren en bedrijventerreinen, waaronder de eerstvolgende kantorennota, welke in de eerste helft van 2011 aan B%W zal worden voorgelegd. 1.9 De adviezen uit de rapporten van de Stee Groep mee te nemen in de prioritering van de grondexploitatieprojecten. 2. De consequenties van alle in het plan van aanpak genoemde acties en maatregelen te verwerken in de grondexploitatie en in de eerstvolgende herijking van de planexploitatie Meerhoven (MPG 2011) inzichtelijk maken. 3. Directieraad opdracht te geven vanaf januari 2011 elk kwartaal een voortgangsrapportage voor te leggen aan het college van B+W waarin wordt gerapporteerd over de voortgang op bovenstaande punten en het onderzoek


naar mogelijkheden tot alternatieve invullingen van gebieden waarvan de uitgifte vertraging oploopt. Argumenten 1.1 Het ontwikkelrisico voor de woningbouwplannen binnen Meerhovenis destijds bewust bij ontwikkelaars neergelegd. De gemeente Eindhoven heeft contracten gesloten met ontwikkelaars, waarin afspraken zijn gemaakt over prijzen, ontwikkeltermijnen en kwaliteit. Binnen de marges van de gesloten contracten kan met ontwikkelaars gesproken worden over creatieve oplossingen om woningbouwplannen haalbaar te maken, echter uitgangspunt moet blijven de destijds gesloten contracten en de daarmee gewekte verwachtingen richting huidige bewoners.

1.2 en 1.3 Bezuinigingen zijn noodzakelijk Alleen het vasthouden aan de contracten met ontwikkelaars is niet voldoende om de ontstane tekorten af te dichten. De schade kan verder beperkt worden door het doorvoeren van bezuinigingen op de grondexploitatie.

1.4 Bewoners zij n de ambassadeurs van Meerhoven Door inzet op bewonerstevredenheid wordt gewerkt aan het visitekaartje van deze Eindhovense wijk.

1.5 Landelijke en lokale trendsgeven aanleiding tot het heroverwegen van het inzetten van Land Forum voor kantoorontwikkeling Het nu in ontwikkeling nemen van Land Forum is gezien de omstandigheden van overaanbod op de kantorenmarkt niet verstandig. Door een duidelijke uitspraak Land Forum van de kantorenmarkt af te halen, wordt duidelijkheid gecreeerd voor de markt en ontstaat meer perspectief voor het uitgiftetempo van Flight Forum. Uiteraard zal periodiek beoordeeld worden of er sprake is van gewijzigde omstandigheden dan wel of er sprake is van kansen in de markt waardoor eerdere ontwikkeling weer opportuun wordt. De financiele gevolgen van dit besluit bedragen naar schatting 6 1 miljoen (rentenadeel). 1.6 Locatie Park Forum Oostis niet geschikt voor het destijds voorziene hoogwaardig segment Zichtbaarheid en bereikbaarheid van Park Forum Oost zijn niet optimaal, en daarmee behoort de locatie niet tot het hoogwaardig segment bedrijventerreinen. Hierdoor is deze locatie eveneens niet geschikt voor een functie als BIC (Brainport Innovatie Campus). Bijstelling van het segment naar modern gemengdÃćâĆňâĂİ vergelijkbaar aan Park Forum West ÃćâĆňâĂİ betekent dat er een overaanbod in dit segment

ontstaat, waardoor uitstel van ontwikkeling van Park Forum Oost met circa 10 jaar nodig lijkt. Eveneens is het parallel ontwikkelen van bedrijventerrein Esp Noord, met een vergelijkbaar profiel, niet gewenst. Uiteraard zal periodiek beoordeeld worden of er sprake is van gewijzigde omstandigheden dan wel of er sprake is van


kansen in de markt waardoor eerdere ontwikkeling weer opportuun wordt. De financiele gevolgen van dit besluit bedragen naar schatting 6 7 miljoen (afwaardering en rentenadeel).

1.7 Het eerder uitgeven van grondenisfinancieelinteressant Indien een andere, passende invulling gevonden kan worden waarmee de locaties Park Forum Oost en Land Forum eerder uitgegeven kunnen worden dan op dit moment wordt voorzien, kan dit financieel voordelig uitpakken. 2. 7 De totaleinvloed van de besluitvorming Plan van Aanpak Meerhovenis nog niet in teschatten

In de nieuwe MPG vindt een totaaldoorrekening van maatregelen plaats.

Ter inzage gelegde stukken Plan van Aanpak Meerhoven, september 2010.

Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

E. van Merrienboer, secretaris a.i.


PC10045878

gemeente Eindhoven

Plan van Aanpak Meerhoven

Sector Projectmanagement Sector Grond & Vastgoed

September 2010

September 2010 Plan van Aanpak Meerhoven

Colofon Uitgave Gemeente Eindhoven Sectoren Projectmanagement en Grond & Vastgoed

Versie Concept Datum

September 2010


Inhoudsopgave

Inleiding 4 2

Strategie 7

2.1

Algemeen 7

2.2

Strategie woningbouw 8 Strategie kantoren en bedrijventerreinen

2.3

3 Voorgestelde aanpak 12 3.1 Aanpak per deelgebied 12 3.1.1 Woongebieden 12 3.1.2 Kantoren en bedrijventerreinen 14 3.1.3 Voorzieningen 15

3.2 Overall aanpak 17 3.2.1 Gemeentelijke inzet en organisatie 17 3.2.2 Bedrijfsvoering 17 3.2.3 Financien18


z Inleiding De actuele planning binnen Meerhoven is ambitieus Dit zeker gezien de huidige marktontwikkelingen maar ook tegen het licht van de geleverde productie in voorgaande jaren. De looptijd van het project is ongeveer op de helft en loopt tot 2027.

I-let huidige woningbouwprogramma voor Meerhoven omvat 5.800 woningen. I-liervan moet nog circa 409o worden gerealiseerd. I-let gros van de nog te ontwikkelen woningen bevinden zich in de deelplannen Meerrijk, Waterrijk en Bosrijk. Er zijn voor wat betreft de realisatie van woningen in Meerhoven geen bindende verplichtingen (meer) richting andere overheden. Diverse stimuleringsregelingen om de afzet van woningen te versnellen zijn vanuit de Provincie in het leven geroepen, waarvan er een tweetal aflopen op 30 september 2010. De bedrijventerreinen Flight Forum en Park Forum zijn reeds in ontwikkeling genomen. Deze terreinen worden kavelsgewijs uitgegeven aan eindgebruikers. Met name op Park Forum Oost loopt de uitgifte stroef. Kantorenlocatie Land Forum is nog niet in ontwikkeling genomen. Voor deelgebied 1rade Forum, met een bijzonder profiel met bovenregionale functie, is reeds eerder besloten de planvorming uit te stellen.

Probleem Vanuit bedrijfseconomisch perspectief is het van groot belang om de exploitatie van Meerhoven te verbeteren. Aanvankelijk is in de planvorming uitgegaan van een sluitende grondexploitatie (saldo 0). Door de gunstige ontwikkelingen op met name de woning markt is het geprognosticeerde saldo tot 2007 fors toegenomen, ondanks een aantal tussentijdse besluiten om ten laste van de exploitatie kwaliteitsimpulsen door te voeren (zie volgende afbeelding).


Door de huidige marktontwikkeling laat de grondexploitatie Meerhoven voor het eerst een negatief verwacht resultaat zien. Dit betekent dat het project Meerhoven voor de gemeente Eindhoven een verliespost zal betekenen. I-let voorziene resultaat in MPG 2010 bedraagt 10 miljoen negatief. alle bedragen x< 1.000.000,ÃćâĆňâĂİ

Het negatieve saldo is relatief gezien laag, slechts ca. 1 9o van de totale omzet. Echter gelet op de zorgwekkende trend die is ingezet en de nog lange looptijd van het plan moet de forse daling van het saldo gezien worden als een belang rijk signaal dat er maatregelen genomen moeten worden.

Oorzaak De oorzaak van het probleem is de veranderde marktsituatie waardoor er een negatieve grondexploitatie is ontstaan in Meerhoven. De grondexploitatie is negatief doordat de voorziene opbrengsten achterblijven op de uitgaven. Veel uitgaven, zoals verwervingen en het aanleggen van infrastructuur, zijn al gedaan. Het grootste financiele risico in de exploitatie van Meerhoven zit dan ook in de opbrengstenkant en daarmee in de uitgifte en mogelijke vertraging in de realisatie van woningen in Waterrijk, Bosrijk en Meerrijk en bedrijven- en kantoorterreinen. Doordat deze terreinen niet volgens planning worden uitgegeven, lopen de rentekosten verder omhoog hetgeen tot een groter financieel verlies leidt. Op dit moment is circa 709b van de kosten gemaakt, terwijl circa 409n van de grondopbrengsten is gerealiseerd.


Opdracht Het college van B&W heeft naar aanleiding van de Adviesnota "Ordening grondexploitatieprojecten" aangaande Meerhoven de volgende opdrachten verstrekt:

1. Uiterlijk15 juli 2010 een Plan van Aanpak voor Meerhoven voorleggen aan B&W (opdracht aan GV & PM).

2. Uiterlijk 1 augustus advies aan het B&W voorleggen op basis van een marktonderzoek naar Land Forum (kantorenlocatie) en een marktonderzoek naar Park Forum (bedrijventerrein). (opdracht aan GV & EC) Inga n gsd oc umenten MPG 2010

Adviesnota Ordening grondexploitatieprojecten

Onzekerheden Het is onzeker in welke richting de economische situatie zich de komende jaren zal gaan ontwikkelen en of en wanneer herstel van de markt zich zal voordoen. De grote vraaguitval door de marktcrisis is op dit moment het beeld in heel Nederland. Met dit Plan van Aanpak wordt de problematiek inzichtelijk gemaakt en wordt met volle inzet gestuurd op de zaken waarop invloed uitgeoefend kan worden om de schade te beperken.

Doelstelling voorliggend Plan van Aanpak In dit Plan van Aanpak wordt een gemeentebrede strategie beschreven, en worden op basis daarvan concrete voorstellen en acties uitgewerkt die uitgevoerd dienen te worden. Dit alles met als doel het in de grip houden van kosten en het bewaken van de voortgang van Meerhoven. I-lierbij worden de stedenbouwkundige, financiele en programmatische uitgangspunten die zijn vastgesteld behouden.


Strategie

z.r Algemeen Een goede sturing door de gemeente is in de huidige markt van groot belang. Vandaar dat de gemeente stadsbreed bezig is met een prioritering. Hierbinnen heeft het project Meerhoven de hoogste prioriteit gekregen. De invloed van de marktontwikkelingen op dit belangrijke en omvangrijke project is dusdanig dat een strakke sturing hierop noodzakelijk is. Mogelijkheden om dit project positief te beinvloeden liggen op het gebied van het vergroten van de aantrekkingskracht van Meerhoven en het doorvoeren van financiele en organisatorische acties. Deze algemene strategie is in deze paragraaf verder uitgewerkt.

Aantrekkingskracht Handhaven van overall stedenbouwkundige kwaliteit gezien de huidige status en het belang van de positionering en het imago van Meerhoven. Binnen de vastgestelde kaders flexibiliteit in planontwikkeling toestaan met het oog op aansluiting op de markt. Bijvoorbeeld toestaan van een beperkte verlaging of verhoging van woningaantallen of het mogelijk maken van prive buitenruimte.

Focus op goede voorzieningen en leefbaarheid. Hierdoor wordt Meerhoven voor toekomstige bewoners en gebruikers een interessanter woon- en werkmilieu.

Onderzoeken mogelijkheden tot toepassing van stimuleringsmaatregelen om het voor potentiele bewoners aantrekkelijk te maken om een huis in Meerhoven te kopen. Een voorbeeld hiervan zijn de Provinciale subsidiemogelijkheden als ook de Rijksmaatregelen. Een stadsbrede prioritering van Meerhoven, en het voorkomen van concurrerende plannen in de stad. Inzetten van extra gebiedspromotie middels creatieve oplossing binnen bestaande budgetten door de gemeente Eindhoven in goede afstemming met de deelplanpromotie door de ontwikkelaars. Bewonerstevredenheid periodiek monitoren, en dit meenemen in de gebiedspromotie.

Financieel

Bezuinigingen doorvoeren in de grondexploitatie. I-let Luchthavengebouw verkopen en de functie van het informatiecentrum elders in het centrum van Meerhoven onderbrengen. Actief op zoek gaan naar subsidies. Projectfinanciering heroverwegen.


Orga nisatie Meerhoven gemeentebreed absolute organisatorische prioriteit geven. Dit rechtvaardigt eveneens kwantitatieve en kwalitatieve inzet. Efficient sturen op de projectorganisatie. Zoveel mogelijk externe inhuur en extern advies beperken door inzet van eigen mensen. De financiele ruimte die zo ontstaat kan gebruikt worden om te bezuinigen of om extra eigen personele capaciteit in Meerhoven in te zetten.

2.2 Strategie woningbouw Voor wat betreft de woningen zijn in de betreffende deelplannen voor alle projectmatig te realiseren woningen contracten gesloten met ontwikkelaars. Door het stagneren van de plannen dreigen de termijnen in de contracten niet nagekomen te worden.

De gemeente heeft destijds bewust ervoor gekozen om het ondernemersrisico over te dragen aan ontwikkelaars door met elkaar wederzijdse verplichtingen aan te gaan die contractueel zijn vastgelegd. De gemeente Eindhoven houdt vast aan de bestaande overeenkomsten. Piet is immers niet wenselijk over bestaande contracten opnieuw te gaan onderhandelen met een verwacht negatief effect op de opbrengsten uit grondverkopen. Gezien bovenstaande wordt voorgesteld ontwikkelaars strikt aan de contracten te houden. In Grasrijk en Bosrijk blijkt namelijk dat bouwinitiatieven na een duidelijke boodschap richting de ontwikkelaar dat de gemeente vasthoudt aan contractueel vastgelegde afspraken toch weer op gang komen. Wel wordt voorgesteld op bouwplanniveau extra ruimte mee te geven zonder dat er ingeboet wordt op kwaliteit, om zo ontwikkelaars meer speelruimte te geven de plannen beter aan te laten sluiten op de marktvraag. Naar verwachting zullen de ontwikkelaars zich na het communiceren van het gemeentelijk standpunt meer gaan inspannen om tot afzetbare plannen te komen Risico van deze strategie is dat overeenkomsten door ontwikkelaars worden ingeleverd. Dit risico lijkt het grootst bij de zogenaamde stedelijke kamers in Waterrijk, omdat programma en markt op dit moment slecht op elkaar aansluiten. Zodra blijkt dat deze plannen ÃćâĆňâĂİ ook na het verkennen van creatieve oplossingenÃćâĆňâĂİ

niet haalbaar zijn in de huidige markt, dient een heroverweging van dit plan(onderdeel) plaats te vinden.

De strategie voor de deelgebieden met woningbouw is dan ook: In contact treden met de ontwikkelaars waarbij wordt aangeven dat de gemeente vasthoudt aan de in de contracten overeengekomen termijnen en grondprijs, waarbij


o de overall stedenbouwkundige kwaliteit wordt behouden, o binnen deze kwaliteit gezamenlijk wordt gezocht naarcreatieve oplossingen waardoor de producten beter aansluiten op de marktvraag (bijvoorbeeld voor ondergronds parkeren en het creeren van prive buitenruimtes); en o waarbij de ontwikkelaars de vrijheid wordt geboden ommeerof minderaantallen te realiseren dan oorspronkelijkgepland zijn. De leefbaarheid in de woonwijken vergroten door het sturen op goede voorzieningen, het adequaat oplossen van problemen en het naleven van concrete afspraken met bewoners (waar mogelijkgeorganiseerd in buurtverenigingen). Een goede dienstverlening naar de bewoners is mede van belang aangezien zij de ambassadeurs van Meerhoven zijn. Dit proces monitoren en in januari 2011 aan het college terugkoppelen wat de effecten hiervan zijn.

Strategie kantoren en bedrijventerreinen De bedrijven- en kantorenlocaties worden kavelgewijs uitgegeven aan de eindgebruiker. De uitgifte van kavels loopt net als de woningbouwplannen vertraging op. De te voeren strategie voor de gebieden in Meerhoven voor kantoren (Land Forum en Flight Forum) en bedrijventerreinen (Park Forum en Flight Forum) is mede bepaald op basis van de uitkomsten van marktonderzoeken, uitgevoerd door bureau Stee Groep.

Van het grootste belang is allereerst het maken van keuzes binnen het perspectief van de regionale markt. Uitgangspunt hierbij is het voorkomen van overaanbod, het aan laten sluiten van het aanbod op de marktvraag, en het versterken van de wervingskracht van de terreinen.

Aanbod kantoren Voor de kantorenclusters op Flight Forum en het geplande kantorengebied Land Forum geldt naast de kredietcrisis als mogelijke onzekerheid trendmatige afname van de landelijke behoefte aan kantooroppervlak. De verwachting is dat landelijk niet alleen het aantal medewerkers, maar ook de ruimtebehoefte per medewerker in kantooromgevingen afneemt. Dit vraagt om een fundamentele keuze op stadsniveau hoe met de mogelijke overmaat aan kantooroppervlak omgegaan moet gaan worden. Stadsbreed geldt dat er op dit moment circa 200.000 m2 kantooroppervlak leegstaat; dit is ca. 13 go van het totale aanbod. Omdat de kantorenmarkt een sterke

vervangingsmarkt is, betekent dat meer aanbod aan nieuwbouw kantorenlocaties meer leegstand aan met name de onderkant van de markt veroorzaakt. Fiierbij wordt tevens aangetekend dat landelijk beleid ÃćâĆňâĂİ de zogenaamde SER-ladder in de nieuwe


Wro ÃćâĆňâĂİ voorrang geeft aan herstructurering van bestaande kantorenlocaties op nieuwe

ontwikkelingen. Uit marktonderzoek uitgevoerd door Stee Groep blijkt dat er in de regio Eindhoven tot 2020 behoefte is aan circa 50.000 m2 nieuwbouw kantooroppervlak in het snelwegsegment. Het huidige nieuwbouwaanbod in dit segment bedraagt 55.000 m2, en is voornamelijkgelegen op locatie Flight Forum. Locatie Land Forum, meteen voorziene omvang van 110.000 m2, zou bij toevoeging het bestaande overaanbod vergroten, en zal naast het vergroten van de leegstand van kantoorpanden eveneens een zeer traag uitgiftetempo van Flight Forum en Land Forum tot gevolg hebben.

Gezien bovenstaande is de geadviseerde strategie om kantoorontwikkeling op Land Forum in principe uit te stellen met 10jaar. Dit besluit schept duidelijkheid voor de markt, en creeert perspectief voor het uitgiftetempo van Flight Forum. Uiteraard zal periodiek beoordeeld worden of er sprake is van gewijzigde omstandigheden dan wel of er sprake is van kansen in de markt waardoor eerdere ontwikkeling weer opportuun wordt. Gezien de landelijke trends aanleiding geven tot het heroverwegen van het inzetten van Land Forum voor kantoorontwikkeling enerzijds en de financiele consequenties van uitstel van ontwikkeling anderzijds, wordt eveneens geadviseerd mogelijke alternatieve invullingen van locatie Land Forum te onderzoeken. Flierbij dienen eveneens de Brainport ambities van de regio meegenomen te worden.

Aa nbod bedrijventerrein Voor de uitgifte van kavels op Park Forum geldt dat de deelgebieden West en Zuid voor de crisis goed liepen Momenteel ligt het tempo van kaveluitgifte beduidend lager, echter de verwachting is dat dit na de crisis bijtrekt. Voor deelge bied Oost geldt dat de uitgifte van dit plan al vanaf de start zeer stroef loopt. Tot op heden zijn er nog geen kavels uitgegeven. Uit het onderzoek van Stee Groep blijkt dat dit komt door de mismatch tussen de hoge stedenbouwkundige eisen en hoge grondprijs in verhouding tot de aantrekkingskracht van de locatie. De locatie is niet zichtbaar en representatief genoeg om de relatief hoge grondprijs en de hoge investeringseisen vanuit het stedenbouwkundig plan te verantwoorden. De doelgroep waar op wordt in gezet, het hoogwaardige marktsegment, omvat daarnaastslechts een klein deel van de markt.

Een alternatieve invulling van Park Forum Oost ligt niet direct voorhanden. Een hoogwaardige invulling is gezien bovenstaande argumenten niet mogelijk. Ook de inzet van locatie Park Forum Oost ten behoeve van de Brainport Innovatie Campus valt om deze redenen af. Voorde Brainport Innovatie Campus is naast zichtbaarheid en bereikbaarheid eveneens de omvang, en daarmee de doorontwikkelingspotentie van de locatie Park Forum Oost te beperkt. Een andere mogelijkheid, welke ook door Stee Groep wordt geadviseerd, is om Park Forum Oost niet te ontwikkelen als


hoogwaardig bedrijventerrein, maar in een vergelijkbaar modern-gemengd segment als Park Forum West op de markt te zetten. Dit profiel wordt gezien de eigenschappen van de locatie haalbaar geacht. Door de vaststelling dat Park Forum Oost niet ontwikkeld zal worden als hoogwaardig bedrijventerrein, zal dit terrein moeten

worden afgewaardeerd. In tegenstelling tot het rapport van Stee Groep wordt echter geadviseerd Park Forum Oost als modern-gemengd bedrijventerrein niet tegelijkertijd met Park Forum West aan de markt aan te bieden. Zonder Park Forum Oost en Esp Noord is er al voldoende aanbod in ditsegment binnen Eindhoven voorde komende 1 ojaar. liet advies is daarom de komende jaren Park Forum Oost en Esp Noord niet aan de markt aan te bieden, om onderlinge concurrentie van terreinen te voorkomen. Tegelijkertijd dient Park Forum West zoveel mogelijk geoptimaliseerd te worden om de uitgifte van dit terrein zo veel mogelijk te versnellen, middels o.a. flexibilisering van kavelgrootte en inzet van marketing Daarnaast is het advies om ook alternatieve invullingen van Park Forum Oost nader te onderzoeken, waarbij bijzondere aandacht geschonken wordt aan de onderlinge concurrentie met Park Forum West.


Voorgestelde aanpak In dit hoofdstuk staat de aanpak per deelgebied en per thema weergegeven. Alvorens tot uitvoering van dit Plan van Aanpak wordt overgegaan dient het college van B&W haar goedkeuring te hebben gegeven aan dit plan. De ambtelijk opdrachtgever geeft vervolgens in overleg met de bestuurlijk opdrachtgever aan de sector Projectmanagement opdracht om dit Plan van Aanpak uit te voeren in samenwerking met de betrokken sectoren. Per onderwerp staat in dit hoofdstuk aangegeven welke actie door wie wordt uitgevoerd, wie deze goedkeurt en wanneer dit gereed dient te zijn.

g.z Aanpak per deelgebied 3.z.x Woongebieden Zandrijken Grasrijk Deze deelgebieden zijn nagenoeg afgerond. Geen voorstellen. Waterrijk Waterrijk is een deelproject waarin het gros van de 1.386 woningen nog moet worden ontwikkeld. Bij het bepalen van de totale woningaantallen is in de huidige plannen binnen Waterrijk gerekend met circa 209o aan appartementen. Aanpak conform de strategie beschreven in paragraaf 2 2. Mee rrijk

Meerrijk is het ’centrum’ van Meerhoven. I-lier worden 665 woningen gebouwd waarvan 829o bestaat uit appartementen. Vanwege het belang van de realisatie van de voorzieningen heeft de gemeente de stap genomen om het verkooprisico van 72 appartementen in de eerste fase van project Meerrijk met een omvang van ca. 300 appartementen te dragen. Gezien het belang van de realisatie van dit centrum voor geheel Meerhoven wordt voorgesteld:

o Actief zoeken naar additionele mogelijkheden voor de invulling van de appartementen, zoals bijvoorbeeld bijzondere doelgroepen


o Onderzoeken van mogelijkheden om voor een bepaalde periode te richten op de huursector en bij een gunstigere koopmarktsituatie tot verkoop over gaan. o De appartementen in Meerland temporiseren i.v.m. concurrentie ten opzichte van Meerrijk. Bosrijk

Bosrijk is een uniekdeelgebied qua landschap, woonmilieus en diversiteit. De ontwikkeling van het deelgebied Bosrijk verloopt langzaam. Van de 427 woningen is circa 1/3 deel gerealiseerd. Aanpak conform de strategie beschreven in paragraaf 2.2. La ndhof

In Landhof zijn ca. 250 woningen in de vorm van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap gepland. Binnen de eerste fase van Landhof zijn 3 grote kavels waar afnemers voor zijn gevonden (ca. 120 woningen). Door de recentelijk bestuurlijk uitgesproken intentie van de gemeente Veldhoven om in te stemmen met de geluidswal langs de weerbaan kan dit deelgebied binnenkort gerealiseerd worden. Er zijn toezeggingen gedaan startersleningen te verstrekken aan een collectief van starters (44 woningen) op Landhof Zuid. o Omdat het collectief niet past binnen de bestaande regeling en er geen middelen binnen deze regelingen meer beschikbaar zijn, wordt op dit moment onderzocht hoe de toegezegde startersleningen op projectbasis kunnen worden ingevuld. I-lierover vindt separate besluitvorming plaats. Voor de 2’ fase van Landhof geldt dat hiermee na de zomer van 2010 aan de slag kan worden gegaan. Kanttekening voor deze 2’ fase is de geluid problematiek die in dit gebied speelt. Voor deze 2’ fase van Landhof wordt geadviseerd om:

o Uitvoeren evaluatie 1’ fase Landhof. o Keuze wijze van ontwikkelen 2’fase Landhof. In ieder geval vereenvoudigen stedenbouwkundige aspecten. De strategie in het 4’ kwartaal van 2010 voorleggen aan de bestuurlijk opdrachtgever. Meerland

Meerland wordt een park met daarin opgenomen een woontoren met 40 appartementen. Deze toren is van belang omdat deze deel uitmaakt van een stedenbouwkundig ensemble met twee andere woontorens in Zandrijk Voorstel is om:

o De toren voorlopig niet te realiseren en het moment van realisatie nauwkeurig af te stemmen op de overige appartementen ontwikkelingen in Meerhoven. De bovenomschreven aanpak voor de woongebieden betekent samengevat dat de volgende acties ondernomen zullen worden:


Actie

Dool’ GoedkBLlrlAg

Per deelplan een actueel projectplan opstellen waarin de strategie en genoemde

PM

Ambtelijk opdrachtgever

PM/


Dat uln

gereed

acties zi n verwerkt.

Actieve communicatie met ontwikkelaars, onder andere brieven versturen aan ontwikkelaars waarin de strategie van de gemeente wordt verwoord, waarin wordt gerefereerd aan de contractueel overeengekomen termijnen. Houden van besprekingen met ontwikkelaars om haalbaarheid van plannen te vergroten binnen de gestelde kaders in dit Plan van

1-1 2-201 0

GV

GV

1-11-2010

GV

PM

n.v.t.

1-12-2010

Aanpak.

3.L2

Kantoren en bedrijventerreinen

Naar Land Forum en Park Forum Oost lopen momenteel aparte onderzoeken. Deze adviezen zullen t.z.t. worden opgenomen in dit Plan van Aanpak. Flight Forum Nog 55.000 m2 aan kantoorvloeroppervlak is uitgeefbaar.

o Invulling van dit terrein voorrang geven ten opzichte van nieuwe kantoorontwikkelingen op Meerhoven. Park Forum West

Park Forum West is bedoeld voor gemengde bedrijvigheid. Het terrein kent een gemiddelde uitstraling. De stedenbouwkundige eisen zijn minder hoog en de prijs per m’ is lager dan op Park Forum Oost. De uitgifte van Park Forum West blijft achter bij de planning maar trekt naar verwachting weer aan bij economisch herstel de komende jaren.

o Park Forum West prioriteren ten opzichte van soortgelijke bedrijventerreinen binnen de gemeente, wat onder meer betekent het temporiseren van bedrijventerrein Esp Noord. o Mogelijkheden onderzoeken grotere bedrijven te huisvesten op Park Forum West Park Forum Zuid

Er zijn nog nauwelijks woonwerk kavels uitgegeven in dit kleinere deelgebied. Dit heeft met name te maken met de recessie. De verwachting is dat de behoefte weer zal aantrekken.

o Park Forum Zuid prioriteren ten opzichte van soortgelijke bedrijventerreinen binnen de gemeente.


Park Forum Oost

Voor toelichting, zie paragraaf 2.3. Geadviseerd wordt om: o Park Forum Oost uit de markt te halen als hoogwaardig bedrijventerrein; o Park Forum Oost niet tegelijkertijd met Park Forum West in hetzelfde segment op de markt te brengen; o Alternatieve invullingen te onderzoeken voor locatie Park Forum Oost, met bijzondere aandacht voor onderlinge concurrentie met Park Forum West.

Land Forum

Voor toelichting, zie paragraaf 2.3. Geadviseerd wordt om: o De realisatie van Land Forum als kantorenlocatie in principe uit te stellen tot na 2020.

o De focus te leggen op uitgifte van terreinen op Flight Forum(55.000 m2 resterend) o Alternatieve invullingen voor Land Forum onderzoeken, mede in relatie tot Trade Forum.

Trade Forum

Door het college is eerder besloten de ontwikkeling van Trade Forum uit te stellen. I-let gebied is geschikt voor een grootschalige, bovenregionale functie. De locatie wordt gedeeltelijk ingezet als tijdelijk tra nsferium totdat het gebied de definitieve invulling krijgt, waarbij de transferiumfunctie wordt opgenomen in de definitieve invulling.

o Flexibele randvoorwaarden vaststellen waaraan een mogelijke toekomstige ontwikkeling op Trade Forum moet voldoen, in relatie tot locatie Land Forum.

De bovenomschreven aanpak voorde kantoren en bedrijvenlocaties betekent samengevat dat de volgende acties ondernomen zullen worden:

3.n3

Voorzieningen

Goede voorzieningen zijn essentieel voorde leefbaarheid en daarmee de afzetbaarheid van de verschillende plannen in Meerhoven. In deze paragraaf staat voor een aantal essentiele voorzieningen genoemd welke acties uitgevoerd worden voorzieningen genoemd met daarbij aangegeven


Informatiecentrum Besluitvorming moet plaatsvinden over het continueren van de functie van het informatiecentrum in het Luchthavengebouw. Acties zijn: o De functie van het informatiecentrum elders in Meerhoven huisvesten. Bij voorkeur in de Hangar, omdat de aanloop hier beter is dan in het Luchthavengebouw en dit tot besparingen leidt.

o Luchthavengebouw verkopen. Esplanade De Esplanade is de verbindende schakel voor langzaam verkeer tussen Zandrijk en Bosrijk. In dit gebied bevinden zich het luchthavengebouw, het Schuurke en de Hangar.

o De aanleg van de Esplanade uitstellen tot aangrenzende woningen in ontwikkeling genomen zijn. Scholen

Goede schoolvoorzieningen zijn benodigd voor de aantrekkelijkheid van Meerhoven als woon- en werkgebied. Op dit moment wordt er een onderzoek uitgevoerd naar de schoolvoorzieningen in Meerhoven. o Op basis van het onderzoek een besluit nemen voor het aantal te ontwikkelen lokalen en scholen, inclusief geografische spreiding over de wijk.

Overig Aantrekkelijkheid van wijk vergroten voor nieuwe en huidige bewoners door mogelijkheden te benutten voor kleine, relatief goedkope, interventies. Bijvoorbeeld het aanleggen van fietscrossbaan (analoog aan Kruidenbuurt), onbebouwde terreinen inzaaien met bloemen, etc.

De bovenomschreven aanpak voor de voorzieningen betekent samengevat dat de volgende acties ondernomen zullen worden:

Door Goedkeuring Datum gereed Onderbrengen van infocentrum elders in gebied (bij voorkeur in Hangar)

PM Ambtelijk 1-1-2011 Opdrachtgever GV

Verkopen Luchthavengebouw Scholenonderzoek uitvoeren en advies

opstellen Interventies uitvoeren vergroten aantrekkelijkheid van de wijk

GV GV

n.t.b.

GV B&W

n.t.b.

PM Ambtelijk Opdrachtgever GV


Overall aanpak 3.2.I

Gemeentelijke inzet en organisatie

Gezien de huidige status van het projecten het belang hiervan voorde gemeente is het essentieel dat het project ook qua ambtelijke capaciteit een hoge prioriteit heeft. Om een goede invulling te kunnen geven aan dit Plan van Aanpak dient een organisatie te worden ingericht waarbij: De opdrachtgevende/opdrachtnemende rol conform het recent vastgesteld traject Effectief Opdrachtgever- en Opdrachtnemerschap vorm en inhoud wordt gegeven; Het projectteam gemeentebreed en met de hoogste prioriteit wordt ingevuld waarbij de sleutelposities door medewerkers van de gemeente worden ingevuld en de continulteit van de inzet van deze medewerkers verzekerd is; Projectbeheersing optimaal wordt ingevuld met per project een glasheldere en eenduidige beheersing, documentatie en een goede sturing op kansen en lsl co si

Het managen van interne en externe omgeving/stakeholders expliciet en dus professioneel wordt ingevuld.

De bovenomschreven aanpak voor de woongebieden betekent samengevat dat de volgende acties ondernomen zullen worden:

3.2.2 Bedrijfsvoering Meerhoven is een aantrekkelijke wijk (voorzieningenniveau, bereikbaarheid, groen) die erg te lijden heeft onder de crisis. Gebiedspro motie dient op basis van dit Plan van Aanpak herzien te worden en op een hoger niveau te worden getild. Middels het inzetten van gerichte extra communicatie- en marketinginstrumenten kan hiervoor gezorgd worden. Voorgesteld wordt om als gemeente met name in te zetten op gebiedspromotie en de ontwikkelaars in aanvulling daarop de specifieke plannen te laten promoten. Voorgesteld wordt om dit te realiseren middels de inzet van extra gebiedsmarketing en op zoek te gaan naar creatieve oplossingen binnen het bestaande budget. In de bedrijfsvoering is het van belang nadrukkelijker te sturen op financien, onder meer middels budgetbewaking, opdrachtbewaking bij opdrachten voor externen en het innen van reserveringsvergoedingen.


De bovenomschreven aanpak voor de bedrijfsvoering betekent samengevat dat de volgende acties ondernomen zullen worden: Actie

Goedkeuring

Pilot budgetbewaking uitvoeren binnen project Meerhoven en evalueren.


Zsm

Afdelingshoofd

Zsm

PM

starten

GV

Shl GV

1-1 0-201 0

COM


1-1 2-201 0

o.l.v. PM

(SH GV)

FA,

Control

starten

en GPV

Strakkere aansturing van in- en externe partijen (opdrachtbewaking en daardoor kostenbesparing). Reserveringsvergoedingen actualiseren en innen.

Aanvalsplan opstellen voor communicatie, marketing en PR met als doel gebiedspromotie te verbeteren. I-lierin bewonerstevredenheid meenemen.

323

PM

Financien

In dit Plan van Aanpak is getracht oplossingen aan te dragen om de opbrengsten niet nog verder naar achteren te laten schuiven zodat verliezen (lees: rentekosten) beperkt worden. Voor een aantal voorstellen zijn de financiele gevolgen nog niet in beeld. Deze zullen de komende tijd in beeld worden gebracht en in de Meerjaren Prognose Grondbedrijf 2011 zal de financiele analyse worden opgenomen. Nog in 2010 zullen de in dit Plan van Aanpak voorgestelde maatregelen zoveel mogelijk worden doorgerekend in de grondexploitatie en worden geevalueerd.

Subsidies Capaciteit in de organisatie vrijmaken om non-stop aan de slag te gaan met het binnenhalen van subsidies. I-lierbij aandacht voor nieuwe instrumenten in de markt (bijvoorbeeld 4’ tranche Rijkssubsidie). Proj ecffi non ci cri ng

Alle investeringen in de pia nexploitatie Meerhoven worden nu middels de gebruikelijke totaalfinanciering van de gemeente gefinancierd. Dit betekent concreet dat jaarlijks rente ten laste van Meerhoven wordt gebracht, gebaseerd op de boekwaarde en de algemene omslagrente (nu 4,75/o) De vertraging in gronduitgifte (en daarmee terugdringen van de hoge boekwaarde) zorgt er samen met het relatief hoge rentepercentage voor dat het resultaat van de planexploitatie Meerhoven fors naar beneden is bijgesteld. Geadviseerd wordt om samen met Treasury te onderzoeken of voor het project Meerhoven naar een goedkope projectfinanciering overgestapt kan worden. Dit heeft 2 voordelen. Op gemeenteniveau kan bespaard worden op rentekosten, indien de projectfinanciering goedkoper zou kunnen worden afgesloten dan nu bestaande leningen van de gemeente; en ten tweede vindt geen


vervuiling van resultaat plaats. Het gebruik van de omslagrente impliceert namelijk een renteresultaat (werkelijk betaalde rente is groter of kleiner dan de doorberekende rente). Dit is zowel mogelijk op totaal niveau als op project/productniveau. Zeker voor Meerhoven, dat een hele hoge boekwaarde kent, is dit van grote invloed. Projectfinanciering maakt sturing op het resultaat dan ook een stuk beter mogelijk en kan van aanzienlijkfinancieel voordeel sprake zijn voor het project.

Bezuinigingen grondexploitatie en overige kostenbesparende maatregelen Kunsttoepassingen: In de grondexploitatie van Meerhoven is een budget opgenomen van 6 4,5 mio voor kunsttoepassingen in het park Meerland. Dit besluit is in 2000 genomen om een kwaliteitsimpuls te geven aan het park Meerland. Dit werd nodig geacht om het imago van Meerhoven te versterken nadat dit een deuk had gekregen door de perikelen rondom het vervangen van de waterplas door het park. Het bedrag is destijds geoormerkt voor toevoeging van een "openlucht kunsttententoonstelling" aan het park, en wordt gedragen door een raadsbesluit. In verband met de financiele positie van het plan wordt voorgesteld het kunstbudget terug te brengen naar maximaa I 6 1 mio, waarbij daarnaast de opdracht wordt meegegeven het realiseren van kunst in het park indien mogelijk onder te brengen in het bestaande taakstellend budget voor het park. Er wordt gedacht aan het inschakelen van de design/kunstopleidingen binnen de stad Riolering: voorstel is om de grote post onvoorzien terug te brengen naar 2096 van de resterende kosten. Structureel en ecologisch groen: in de huidige exploitatie is een bedrag opgenomen voor het opknappen van de ecologische zones. Hiervoor voorstel om een opknapplan op te stellen inclusief een raming en taakstellend budget. Hiermee kan naar verwachting op het budget worden bezuinigd. Zandrijk: gezien de status van het project kan de post onvoorzien worden verkleind. Esplanade: behalve het naar achteren schuiven van de aanleg, zou overwogen kunnen worden om het inrichtingsniveau (waarvoor een taakstellend budget is opgenomen o.b.v. de "boulevardfunctie") naar beneden bij te stellen. Inrichting openbaar gebied: omdat de stedenbouwkundige plannen en beeldkwaliteitsplannen voor nagenoeg alle deelgebieden gereed zijn en op basis hiervan verwachtingen zijn gewekt, is het moeilijk nog te besparen op het inrichtingsniveau van het openbaar gebied in Meerhoven. Dit zou immers kunnen leiden tot claims, maar in feite ook tot verlaging van de (residuele) grondprijzen. Wel zou ernaar gestreefd moeten worden om zoveel mogelijk "gangbare" materialen te gebruiken die in zijn algemeenheid goedkoper zijn en ook makkelijk te onderhouden. In de praktijk blijkt tevens dat "externe" ontwerpen veelal niet voldoende aansluiten bij de Eindhovense systematiek van aanleg en beheer van openbaar gebied, waardoor telkens weer maatoplossingen gekozen moeten worden. Kostentechnisch is dit niet gunstig


Externe inhuur: door zoveel mogelijk beperking van externe inhuur kunnen kosten worden bespaard. Indien aan Meerhoven maximale prioriteit wordt gegeven kan de ruimte die hierdoor ontstaat worden ingezet voor extra interne capaciteit. Dit geldt overigens voor zowel het inhuren van menskracht alsook het uitbesteden van opdrachten, adviezen e d Zet alleen opdrachten extern weg als hiervoor intern de inhoudelijke capaciteit ontbreekt. Verkoop infocentrum: de verkoopopbrengst is niet voorzien in de exploitatie. Indien een prijsvraag wordt uitgeschreven met zo min mogelijk beperkende voorwaarden, kan een maximale opbrengst worden gehaald. Het verplaatsen van de functie infocentrum naar de I-langar is (financieel) het meest effectief indien wordt aangehaakt bij een reeds bestaande openbare functie, zoals bv. bibliotheek. In dat geval kunnen mogelijk de personeelslasten worden verlaagd.

De bovenomschreven aanpak voor het onderwerp financien betekent samengevat dat de volgende acties ondernomen zullen worden: Actie

Door

Goedkeuring

Onderzoeken van mogelijkheden tot projectfinanciering

GV

Ambtelijk Opdrachtgever

Datum

gereed n.t.b.

GV

Onderzoek naar extra

subsidiemogelijkheden opstarten. Voorstel opstellen voor de verkoop van het Luchthavengebouw Onderzoek naar alternatieve kunsttoepassingen Verder onderzoek bezuinigingen grondexploitatie o.a. door uitstellen bepaalde uitgaven Geaccordeerde bezuinigingen verwerken in het eerstvolgende MPG

Per direct starten

n.t b P M/GV

B&W

1-1-2011

PM

B&W, evt. Raad n.t.b.

GV

Ambtelijk Opdrachtgever

1-1-2011

GV GV

College

PM

Raads inforrnatiebrief

Recommend Documents