Právnická fakulta Masarykovy univerzity

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Obor Právo a právní věda Katedra občanského práva

Diplomová práce

Výpovědní důvody nájmu bytu dle české a německé právní úpravy Eva Svatoňová

Akademický rok 2013/2014

„Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma Výpovědní důvody nájmu bytu dle české a německé právní úpravy zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury.“ …………………………………

2

Abstrakt Diplomová práce se zabývá komparací institutu výpovědních důvodů nájmu bytu v českém novém občanském zákoníku a německém občanském zákoníku. Diplomová práce si klade za cíl zhodnocení a vzájemné porovnání jednotlivých právních úprav, přičemž bude vycházet ze zjištěných poznatků. Struktura práce je rozdělena do tří částí. První dvě části jsou zaměřené na rozbor problematiky v rámci každé právní úpravy. Závěrečná část hodnotí jednotlivé právní modely, zároveň je komparuje co do jejich podobnosti, přínosnosti a kvality a přináší v úvahu návrhy de lege ferenda.

Abstract This thesis deals with the comparison of a notice of termination of a residential lease under the new Czech Civil Code and the German Civil Code. Drawing on already known facts, the aim of the thesis is to assess and compare specific law regulations. The thesis is structured into three parts. The first two sections focus on an analysis of the problems concerning specific regulations of the code. The final section evaluates specific legal models, while comparing these in terms of their similarities, usefulness and quality. It also takes into consideration proposals with a view to future laws (de lege ferenda).

Klíčová slova Nový občanský zákoník, new civil code, německý občanský zákoník, german civil code, nájem bytu, residential lease, nájemce, lessee, pronajímatel, lessor, výpověď, notice of termination, výpovědní doba, period of notice, výpovědní důvody, reasons of notice.

3

Na tomto místě bych ráda poděkovala JUDr. Markétě Selucké, Ph.D., vedoucí mé diplomové práce, za cenné rady, podněty a ochotnou pomoc, které mi byly při zpracování práce velmi nápomocnými.

4

Obsah SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK ........................................................................................ 8 ÚVOD ........................................................................................................................................ 9 VÝPOVĚDNÍ DŮVODY NÁJMU BYTU V ČESKÉ PRÁVNÍ ÚPRAVĚ ........................... 12 1

Uvedení do problematiky z pohledu OZ a NOZ.............................................. 12 1.1 Právní úprava.................................................................................................... 12 1.1.1 Zásady zakotvené v NOZ ........................................................................... 12 1.2 Zánik nájmu bytu ............................................................................................. 14 1.2.1 Systematika výpovědních důvodů v rámci NOZ ....................................... 16

2

Výpověď daná nájemcem .................................................................................. 16

3

Výpověď daná pronajímatelem bez udání důvodu ......................................... 17

4

Výpověď daná pronajímatelem s udáním výpovědního důvodu ................... 17 4.1 Intenzita porušování povinností nájemcem ve smyslu OZ .............................. 17 4.2 Nové intenzity porušení povinností v NOZ ..................................................... 17 4.3 Výpověď s výpovědní dobou ........................................................................... 19 4.3.1 Výpovědní důvody spočívající v závadném jednání nájemce ................... 19 4.3.1.1 Hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu .............................. 19 4.3.1.2 Odsouzení nájemce pro spáchání trestného činu ................................. 21 4.3.2 Výpovědní důvod spočívající v jiném obdobně závažném důvodu ........... 22 4.3.2.1 Majetkové právo nájemce k dvěma či více bytům .............................. 23 4.3.2.2 Občasné užívání bytu a jeho nevyužívání nájemcem .......................... 24 4.3.2.3 Byt stavebně související s určitými prostory ....................................... 24 4.3.2.4 Závadné jednání osob odlišných od nájemce a pronajímatele ............ 25 4.3.2.5 Porušování dobrých mravů v domě ..................................................... 25 4.3.3 Výpovědní důvody související s potřebami pronajímatele ........................ 26 4.3.3.1 Rozvodové řízení pronajímatele .......................................................... 26 4.3.3.2 Potřeba bytu pro příbuzného................................................................ 28 4.3.4 Výpovědní důvod objektivně nezávislý na smluvních stranách ................ 30 4.3.4.1 Veřejný zájem ...................................................................................... 30 4.4 Výpověď bez výpovědní doby ......................................................................... 31 4.4.1 Předpoklady vypovězení bez výpovědní doby........................................... 31 4.4.1.1 Předchozí výzva ................................................................................... 32 4.4.1.2 Specifikace porušování povinností ve výpovědi ................................. 32 4.4.2 Skutkové podstaty spočívající ve zvlášť závažném porušení povinností .. 33 4.4.2.1 Neplacení nájemného a nákladů na služby .......................................... 33 4.4.2.2 Závažné či nenapravitelné poškozování bytu a domu ......................... 34 4.4.2.3 Způsobování jinak závažných škod či obtíží ....................................... 35 5

4.4.2.4 Neoprávněné užívání bytu ................................................................... 35 VÝPOVĚDNÍ DŮVODY NÁJMU BYTU V NĚMECKÉ PRÁVNÍ ÚPRAVĚ .................... 36 1

Zánik nájmu bytu ............................................................................................... 36

2

Výpověď bez výpovědní doby ........................................................................... 38 2.1 Mimořádná výpověď daná pronajímatelem či nájemcem ................................ 38 2.1.1 Výpovědní důvody svědčící oběma stranám ............................................. 39 2.1.1.1 Rušení pořádku v domě ....................................................................... 39 2.1.2 Výpovědní důvody svědčící pronajímateli ................................................ 41 2.1.2.1 Neoprávněné užívání bytu nájemcem.................................................. 41 a) Nedovolené přenechání bytu třetím osobám .......................................... 42 b) Ohrožení předmětu nájmu ...................................................................... 43 2.1.2.2 Prodlení s platbami nájemného............................................................ 43 a) Skutkové podstaty spočívající v prodlení nájemce ................................ 44 b) Uspokojení pronajímatele ...................................................................... 44 2.1.2.3 Prodlení s placením kauce ................................................................... 45 2.1.3 Výpovědní důvody svědčící nájemci ......................................................... 46 2.1.3.1 Nemožnost užívání pronajaté věci ....................................................... 46 2.1.3.2 Ohrožení nájemcova zdraví ................................................................. 47

3

Výpověď s výpovědní dobou ............................................................................. 48 3.1 Řádná výpověď daná pronajímatelem .............................................................. 48 3.1.1 Podstatné porušování smluvních povinností nájemcem ............................ 49 3.1.1.1 Porušování smluvních povinností souvisejících s placením ............... 50 3.1.1.2 Neoprávněné užívání bytu nájemcem.................................................. 51 3.1.2 Potřeba bytu ze strany pronajímatele ......................................................... 51 3.1.2.1 Neúčinnost dané výpovědi .................................................................. 51 3.1.2.2 Okruh oprávněných osob ..................................................................... 52 3.1.3 Způsobení podstatné škody pronajímateli při dalším pokračování nájmu . 53 3.1.4 Jiné výpovědní důvody neuvedené zákonem ............................................. 54 3.1.4.1 Potřeba bytu pro pomocné subjekty .................................................... 55 3.1.4.2 Přeplnění pronajatého bytu .................................................................. 55 3.1.4.3 Vypovězení nájmu bytu ve veřejném zájmu ....................................... 56 3.2 Částečná výpověď týkající se vedlejších prostor či části pozemku ................. 56 3.2.1 Vytvoření nového bytového prostoru za účelem jeho pronajmutí ............. 57 3.2.2 Vybavení bytu o vedlejší prostor či určitou část nemovitosti .................... 57

KOMPARACE ČESKÉ A NĚMECKÉ PRÁVNÍ ÚPRAVY V OBLASTI VÝPOVĚDNÍCH DŮVODŮ NÁJMU BYTU ...................................................................................................... 58 1

Právní úprava ..................................................................................................... 58

2

Kategorizace výpovědí a úprava výpovědních důvodů .................................. 59 6

3

Porušení povinností nájemcem ......................................................................... 60 3.1 Neplacení nájemného a nákladů na služby ...................................................... 61 3.2 Neuhrazení kauce ............................................................................................. 63 3.3 Neoprávněné užívání bytu nájemcem .............................................................. 64 3.3.1 Neoprávněné přenechání bytu do užívání třetí osobě ................................ 64 3.3.2 Zanedbání péče o předmět nájmu .............................................................. 65 3.4 Přeplnění bytu .................................................................................................. 66

4

Porušení povinností pronajímatelem ................................................................ 66

5

Porušování dobrých mravů v domě .................................................................. 68

6

Potřeby pronajímatele ....................................................................................... 69

7

Výpovědní důvody objektivní povahy .............................................................. 71

8

Ostatní výpovědní důvody ................................................................................. 72

ZÁVĚR..................................................................................................................................... 73 POUŽITÁ LITERATURA ....................................................................................................... 76 PŘÍLOHY

7

Seznam použitých zkratek ABGB

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch

AG

Amtsgericht

BGB

Bürgerliches Gesetzbuch

BGH

Bundesgerichtshof

BSHG

Bundessozialhilfegesetz

BVerfG

Bundesverfassungsgericht

GG

Grundgesetz

LZPS

Ústavní zákon č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základní práv a svobod

NOZ

Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník

NS

Nejvyšší soud

OLG

Oberlandesgericht

OSŘ

Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů

OZ

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

TŘ

Zákon č. 141/1961 Sb., trestní řád, ve znění pozdějších předpisů

TZ

Zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, ve znění pozdějších předpisů

ZSM

Zákon č. 218/2003 Sb., o soudnictví ve věcech mládeže, ve znění pozdějších předpisů

8

Úvod Diplomová práce je komparací české a německé právní úpravy, která se úzce zaměřuje na problematiku výpovědních důvodů nájmu bytu. Předmětem zkoumání bude pouze obecný nájem bytu, nikoliv nájem bytu družstevního, služebního, či jiných typů nájemních vztahů. Výpovědní důvody jsou významným institutem v obou srovnávaných právních řádech, jež je regulují pomocí zákonných ustanovení v základních kodexech občanského práva. České právo řadí danou problematiku do nového občanského zákoníku (dále jen NOZ) publikovaného jako zákon č. 89/2012 Sb. Tento kodex je pro české právní poměry novým a nezažitým předpisem, jelikož nabyl účinnosti ke dni 1. ledna roku 2014. V německém právu je stěžejním předpisem občanský zákoník (dále jen BGB), pro nějž je naopak charakteristická více než stoletá tradice. BGB byl přijat roku 1896 a účinnosti nabyl roku 1900. Zvolené téma představuje problematiku neoddělitelnou od každodenního života jednotlivců a uspokojování jejich životních potřeb, zde konkrétně bytových. Potřeba státní ingerence je dána nutností poskytnout nájemci jakožto slabší smluvní straně dostatečnou míru ochrany před pronajímatelem. Z tohoto důvodu je nutné explicitní zákonné zakotvení výpovědních důvodů vnímat jako projev ochrany nájemce v rámci procesu zániku nájmu bytu. Významnou událostí v nájemním právu je nabytí účinnosti nového právního předpisu, jímž je české soukromé právo výrazně rekodifikováno. Jedná se o NOZ, který si klade za cíl odstranit totalitní původ a povahu dosavadního občanského zákoníku publikovaného jako zákon č. 40/1964 Sb. (dále jen OZ), který vznikl za vlády socialismu a i přes přijaté novelizace neodráží současné hodnoty panující v českých poměrech. Zůstává však otázkou do následujících desetiletí, zda NOZ bude společností akceptován, jestli se jeho výklad a aplikace obejdou bez větších obtíží a zda dostojí svým tendencím. Jako okolnosti nasvědčující zřejmému opaku vystupují obecně známé charakteristiky nového českého kodexu, které blíže rozvedu v následujícím odstavci po přiblížení souvislostí jednotlivých občanských zákoníků. Prvotní příčiny možné problémovosti lze shledat u samotné tvorby NOZ, neboť se tvůrci nechali inspirovat právní úpravou zcela neodpovídající současným poměrům. Jedná se o vládní návrh občanského zákoníku z roku 1937 z dob Československa, který se však svého přijetí nedočkal. Významným rysem návrhu je skutečnost, že vycházel v podstatné míře z všeobecného občanského zákoníku platného v Rakousku (dále jen ABGB). Okrajovými inspiračními zdroji se pro NOZ stal BGB či občanský zákoník platný ve Švýcarsku. Nutno podotknout, že ABGB nachází svůj odraz i v římském právu. ABGB ovšem není pro české prostředí neznámým pojmem, neboť ve své podobě z roku 1811 platil na českém území více než jedno století, a to do roku 1950. I do roku 1950 se již objevovaly kodifikační tendence, ale vzhledem k panujícím poměrům neuspěly. Jedná se o neúspěšný vládní návrh z roku 1937, který jsem již zmínila výše. Jako následek státního převratu v roce 1948 a bezprostředního vlivu totalitního režimu započaly rekodifikační práce, jejichž výsledkem byl občanský zákoník uvedený jako zákon č. 141/1950 Sb. Příznačným pro tento zákon byl odraz tehdejších politických vlivů. Tímto počinem došlo k opuštění evropského pojetí občanského práva, pro něž byl charakteristický ABGB. Od této doby nedošlo k návratu k tehdejšímu konvenčnímu pojetí občanského práva panujícího v Evropě a budoucí vývoj českého právního systému tak byl poznamenán socialistickými tendencemi. V souvislosti s tímto odklonem došlo

9

k pozměnění významu určitých právních pojmů či osvojení si jiného pojmosloví.1 Je zřejmé, že inspirační zdroje spočívající ve vládním návrhu z roku 1937 a ABGB jsou pro současné poměry relativně neaktuální a cizí. Na základě těchto poznatků je zřejmé, že dosažení cíle NOZ spočívající v návratu k evropskému konvenčnímu pojetí bude značně oslabovat kontinuitu a souvislost kodexů soukromého práva na českém území. Domnívám se, že nelze do soukromého práva vnést ten správný směr oživením starých právních pravidel, která v právní kultuře nebyla užívána déle jak polovinu století. Samozřejmě nelze negativně hodnotit přínos NOZ do celého občanského práva. Značnou diskontinuitou je poznamenána právě oblast nájemního práva. Jako pozitivní přínos hodnotím obnovení pojetí institutu nájmu a pachtu pocházeje z dob římského práva, jak je obecně vnímám jinými evropskými právními řády. Co se týče ukončení nájemního vztahu pomocí výpovědi v NOZ, je právní úprava výpovědních důvodů značně nesouvisející s tou dosavadní. Výpovědní důvody a jejich dělení v režimu OZ nejsou v podstatě zachovány, i přestože k nim již byla vytvořena ustálená judikatura. Výrazné změny se týkají neposkytnutí výpovědní doby u zákonem předvídaných výpovědních důvodů nejzávažnější povahy, dělení výpovědních důvodů, upuštění od obligatorního přivolení soudem, dále zavedení různých intenzit porušování povinností či kupříkladu užívání demonstrativních výčtů výpovědních důvodů, jejichž výklad nijak neusnadňují neznámé neurčité pojmy. Rekodifikačním zásahem dochází dle mého názoru k velmi obtížnému výkladu jednotlivých výpovědních důvodů, jejichž význam nelze srovnávat s dosavadními v OZ. V souvislosti s uspokojováním základních potřeb jedinci budou zajisté vznikat oprávněné nejasnosti a objevovat se rozporuplné názory právní veřejnosti ohledně interpretace výpovědních důvodů. Z tohoto důvodu shledávám téma výpovědních důvodů nájmu bytu za velmi zajímavé pro jeho bližší rozbor a snahu alespoň nastínit možný význam. Jako vhodný protějšek všech zmíněných nedostatků NOZ vnímám německý BGB, v němž lze nalézt žádoucí vlastnosti právního předpisu, a to stálost a aktuálnost. Opačná povaha srovnávaných zákonů také výrazně ovlivňuje možnost aplikování odborné právní literatury, rozhodovací praxe soudů a jiných adekvátních zdrojů. Zatímco BGB pro svou zažitost skýtá široké spektrum zdrojů a poznatků o právní úpravě výpovědních důvodů, trpí NOZ jejich nedostatkem. Při výkladu ustanovení BGB jsem si nevystačila se zněním zákona, ale užila jsem i různorodou právní literaturu a související judikaturu. Na straně NOZ se takováto možnost nenabízí. V části zabývající se úpravou v NOZ jsem opřela své názory také o dosud publikované odborné knihy v režimu NOZ a o dosavadní judikaturu z dob OZ. Užité zdroje však pro danou oblast nebyly zcela postačující a u jistých výpovědních důvodů jsem vycházela z analogie dosavadního OZ a judikatury. Tento postup se však týkal především výpovědních důvodů, které očividně navazují na dřívější kodex. Cílem této diplomové práce je komparovat institut výpovědních důvodů nájmu bytu v české a německé právní úpravě. Samotná komparace čerpá z jednotlivých částí práce zaměřených na rozbor české a německé právní úpravy. V rámci tohoto procesu je cílem srovnávat jednotlivé právní úpravy co do jejich odlišnosti, podobnosti či totožné povahy 1

ELIÁŠ, Karel et al. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. Ostrava: Sagit, 2012, s. 1-21.

10

úpravy. Vzájemné srovnávání probíhá v širších souvislostech, což dokládají i užité různorodé prameny, a je doplněno o návrhy de lege ferenda. Návrhy de lege ferenda vycházejí z komparace institutu a přihlíží současně k možnému recipročnímu přínosu obou kodexů a k dosavadní právní úpravě v OZ. Jelikož je předmětem srovnávání i NOZ, mohla by práce posloužit bližšímu poznání tématiky a do jisté míry obohatit náhled na zatím nejasnou povahu problematiky. Struktura diplomové práce je tvořena třemi částmi. První část práce je věnována výpovědním důvodům nájmu bytu v české právní úpravě v NOZ. Druhá část práce se zaměřuje na totožnou problematiku v německé právní úpravě v BGB. Obsahem prvních dvou částí je přiblížení každé právní úpravy, institutu výpovědi, jejích náležitostí a obrany nájemce a dále rozbor jednotlivých výpovědních důvodů. Poslední část práce se věnuje samotné komparaci a naplnění cílů diplomové práce. Klíčovou metodou v třetí části práce je abstrakce a komparace, vedle níž většinou v prvé a druhé části našla uplatnění analýza, analogie, syntéza, indukce a dedukce.

11

Výpovědní důvody nájmu bytu v české právní úpravě 1

Uvedení do problematiky z pohledu OZ a NOZ

Obsahem této kapitoly bude přiblížení základních pojmů souvisejících s tématem diplomové práce. Z tohoto důvodu se budu zabývat právní úpravou výpovědních důvodů a obecnými otázkami v oblasti zániku nájmu bytu, v níž se nejvíce zaměřím na výpověď nájmu bytu. K výkladu jednotlivých ustanovení NOZ budu používat dosavadní úpravu obsaženou v OZ. 1.1

Právní úprava

Nový kodex přichází oproti dosavadní právní úpravě se zcela novou systematikou. Nájemní právo je obsaženo v části čtvrté Relativní majetková práva, v hlavě druhé Závazky z právních jednání, v dílu dva Přenechání věci k užití jinému, v jehož rámci je nájem systematizován do oddílu tři počínaje ustanovením § 2201 NOZ. Ustanovení o nájmu bytu počínaje § 2235 a konče § 2301 jsou speciálními, tedy mají přednost před těmi zabývajícími se obecným nájmem. Problematiku výpovědi a výpovědních důvodů nájmu bytu nalezneme v ustanovení § 2285 až § 2291. V souvislosti s rekodifikací soukromého práva bylo třeba stanovit v rámci přechodných ustanovení NOZ, na jaké právní vztahy vzniklé před vstupem NOZ v účinnost a za jakých podmínek bude užívána právní úprava v OZ a NOZ. Dle § 3074 odst. 1 NOZ se budou otázky nájmu bytu řídit ode dne účinnosti NOZ právní regulací obsaženou v NOZ, která bude aplikovatelná i na nájemní vztahy vzniklé dříve. Výjimku však představuje vznik nájmu a práva a povinnosti jednotlivých smluvních stran. Zásady zakotvené v NOZ

1.1.1

Pomyslnými základy, na nichž stojí rekodifikace soukromého práva, jsou právní zásady. Z právních zásad odvozených z ústavních předpisů vychází celá úprava kodexu, bez níž by byly výklad i aplikace nemyslitelné. Právní zásady občanského práva jsou velmi podobné s těmi soukromého práva, neboť jejich hlavním cílem je vytvořit zde fungující právní systém založený na hodnotách svobody, rovnosti a spravedlnosti tak, aby nastala rovnováha zájmů jednotlivých stran. Vedle těchto hodnot hraje velkou roli také účelnost právní úpravy a jistota.2 NOZ v ustanovení § 3 odst. 2 uvádí zásady, z nichž vychází. Tento výčet však není taxativním. Mnohé zásady jsou vtěleny do jiných ustanovení NOZ. Jako příklad lze uvést zásadu vigilantibus iura script sunt v § 2286 odst. 2. Zásady si dle § 3 odst. 1 kladou za cíl poskytovat ochranu důstojnosti a svobodě člověka, který se tak bude moci zapříčinit o štěstí své i rodiny, aniž by tím způsoboval újmu druhým. Tímto vyjádřením je reagováno na již panující nedotknutelnost lidských práv a

2

HURDÍK, Jan et al. Občanské právo hmotné: obecná část, absolutní majetková práva. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2013, s. 65-69.

12

svobod. Lze si také povšimnout, že se NOZ odklání od dosud uznávaného principu rovnosti a autonomie vůle se stává první nejvýznamnější zásadou. Stimuly k tomu vedoucími je zřejmá nerovnost v právních jednáních mezi právnickými a fyzickými osobami. Faktické nerovnosti jsou pak vyrovnávány rovnými příležitostmi osob, zákazem zneužití práva, zákazem diskriminace či ochranou slabší strany. Dochází tak k současnému uplatnění individuálního a sociálního hlediska. NOZ tak tento stěžejní princip rovnosti z dob socialismu neopouští, nýbrž jej odsouvá v pomyslném žebříčku zásad níže a namísto něj usazuje svobodu vůle. Nájemní vztahy jsou více méně protkané těmito principy. V oblasti svobody člověka se zde setkáváme s výše uváděnou autonomií vůle, zásadou „vše je dovoleno, co není zákonem zakázáno“, zásadou nekogentnosti normy, zásadou „vigilantibus iura scripta sunt“ a ochranou slabší strany. NOZ usiluje o to, aby mezi osobami mohla vznikat právní jednání co nejvíce v jejich vlastní režii, přičemž jim je dovoleno vše, co jim zákon nezakazuje. S tím úzce souvisí dispozitivní povaha kodexu ovládající NOZ. V § 1 odst. 2 je dáván jakýsi návod k odlišení kogentních a dispozitivních norem uvnitř kodexu. Dispozice je dle něj možná, pokud nám to zákon výslovně nezakazuje a pokud ujednáním nebudou porušeny dobré mravy, veřejný pořádek nebo osobnostní práva. V rámci nájemního vztahu dochází dle mého názoru k zastínění hlavní zásady autonomie vůle a k preferenci ochrany slabší strany. Nájemce je stále právní společností vnímán jako slabší strana, kterou je třeba chránit vůči silnějšímu postavení pronajímatele. OZ stanovoval přímo v § 685 odst. 3 nájem bytu jako vztah chráněný. Přestože NOZ podobné ustanovení neobsahuje, lze zachování tohoto pojetí vyvodit z řady ustanovení. Stěžejním projevem ochrany nájemce je zákonné zakotvení výpovědních důvodů. Co se týče autonomie vůle smluvních stran nájmu, platí pro ně zásada dispozitivnosti ve smyslu § 1 odst. 2. Smluvní strany jsou však omezeny kupříkladu ustanovením § 2235 odst. 1, neboť se nebude přihlížet k ujednáním stran zkracujícím práva nájemce. Jako další příklady ochrany nájemce lze uvést mimo jiné i § 2239 upravující zakázaná ujednání v neprospěch nájemce, § 2238 o vydržení nájmu3 a § 2285 o obnově nájmu. Nelze opomenout zásadu legitimního očekávání. I přes podstatnou změnu dosavadní právní úpravy budou nadále použitelná soudní rozhodnutí v případech předvídaných zákonem. Vliv ustálené rozhodovací praxe bude nezanedbatelný a v mnohých situacích určující při nesnadném výkladu NOZ. Ustanovení § 10 odst. 2 NOZ upravuje řešení situací, kdy nebude možné rozhodnout v dané záležitosti dle ustanovení zákona, ani pomocí obdobného právního případu. Východiskem zde bude řešení na základě principů panujících v NOZ se současným použitím dosavadní judikatury. Dále NOZ předvídá užití judikatury v situacích, kdy se jednotlivec bude domáhat soudní ochrany. Ustanovení § 13 posiluje postavení právní jistoty, neboť právní případy shodující se s těmi již rozhodnutými v důležitých bodech budou zpravidla rozhodovány obdobně jako ty již vyřešené. Pokud by se však soud měl odchýlit od ustáleného právního závěru soudů, bude povinen tuto odchylku

3

BĚLOHLÁVEK, Alexander J. et al. Nový občanský zákoník: srovnání dosavadní a nové občanskoprávní úpravy včetně předpisů souvisejících. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2012, s. 634.

13

vysvětlit. Soudní rozhodnutí tedy poslouží pro účely vykládání obsahu NOZ jako pomyslný pramen práva a bude vyžadována jejich důkladná znalost.4 1.2

Zánik nájmu bytu

Nájem bytu může zaniknout absolutně, či relativně. Při absolutním zániku dochází k definitivnímu skončení závazkového vztahu, aniž by došlo k záměně subjektů, a předmětný byt je dostupný novému nájemci. Při relativním zániku nájem nadále trvá, avšak dochází k záměně ve stranách. Nový účastník vstoupí do závazku namísto původního.5 Absolutní způsoby zániku nájmu bytu upravené v NOZ:     

uplynutí doby u nájmu na dobu určitou, výpověď, zánik pronajaté věci, jedná se o tzv. nemožnost plnění, smrt nájemce za předpokladu, že nedojde k přechodu nájmu, prohlášení o nepokračování nájmu.

K relativním způsobům dle NOZ řadíme:    

přechod nájmu bytu, přechod v souvislosti s děděním, dohodu nájemců o vzájemné výměně bytů a změnu vlastnictví pronajaté věci.

Nejvýznamnějším způsobem zániku nájmu bytu pro tuto práci je výpověď. Každá ze stran závazku má možnost vypovědět nájem sjednaný na dobu neurčitou. U nájmu na dobu určitou lze takto učinit, dovoluje-li to NOZ. Výpověď je jednostranným písemným právním jednáním, které musí obsahovat zákonem předepsané náležitosti. Dle ustanovení § 2286 odst. 2 je pronajímatel povinen poučit nájemce o jeho možnostech obrany a dle ustanovení § 2288 odst. 3 a § 2291 odst. 3 uvést výpovědní důvod s odkazem na zákonné ustanovení, nejedná-li se o výjimku dle § 2283. Poučení nájemce o obraně bude třeba uvést vždy, neboť NOZ nepřevzal vypovězení nájmu bytu s přivolením soudu. Záleží pouze na nájemci, zda využije svého práva a celá záležitost se dostane před soud. Došlo tedy k vtělení zásady vigilantibus iura scripta sunt. Co se týče uvádění výpovědního důvodu, jedná se o neodmyslitelnou součást kogentní povahy právních ustanovení týkajících se pronajímatele. V této oblasti je pronajímatel povinen udělit nájemci výpověď pouze na základě zákonem předvídaných výpovědních důvodů. Zatímco úprava OZ je v tomto ohledu zcela taxativní, tak úprava v NOZ neobsahuje uzavřený výčet důvodů. Toto tvrzení lze dovodit z ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d), dle něhož může pronajímatel vypovědět nájem při existenci tzv. jiného obdobně závažného důvodu. Neurčitého pojmu ztělesňujícího výpovědní důvod

4

HAJN, Petr. Nový občanský zákoník a dosavadní rozhodovací praxe. Obchodněprávní revue. 2013, roč. 5, č. 2, s. 45-47. 5 ŠVESTKA, Jiří et al. Občanský zákoník: komentář. 2. svazek. 2. vyd. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 2103.

14

nebylo dosud v české právní úpravě užíváno a bude tak otázkou času, jak bude aplikován a jaké skutkové okolnosti bude možné pod něj zařadit. Jak jsem již zmínila výše, je platnost výpovědi podmíněna poučením nájemce o jeho obranných prostředcích ve smyslu § 2286 odst. 2. Vznesení námitek a navržení přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem není zákonem nijak blíže vysvětleno. Vzhledem k chybějící zákonné úpravě bude vhodné dovodit konkrétní obranné prostředky z jejich účelu a následků spojených s nedodržením obligatorních náležitostí výpovědi. Bude-li se udělená výpověď opírat o výpovědní důvody zahrnuté do § 2288 či § 2291, bude moci nájemce v prekluzivní dvouměsíční lhůtě počínající doručením výpovědi podat návrh soudu o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Na základě takto podané žaloby o oprávněnosti dané výpovědi bude zahájeno sporné řízení mezi smluvními stranami, které bude probíhat v intencích § 120 OSŘ. Vzhledem ke kontradiktornímu postavení účastníků řízení bude jistě v jejich zájmu tvrdit rozhodné skutečnosti týkající se oprávněnosti výpovědi a dokazovat je pomocí důkazních návrhů v souladu s projednací zásadou. Meritorní rozhodnutí bude vyplývat z takto zjištěného skutkového stavu, jenž bude moci být doplněn o důkazy provedené soudem ve smyslu § 120 odst. 2 OSŘ, pokud byly potřebné ke zjištění skutkového stavu a současně vyplynuly ze spisového materiálu. Jiný obranný prostředek však bude nasnadě, pokud výpověď udělená dle § 2291 bude v důsledku nedodržení obsahových náležitostí považována za zdánlivé právní jednání upravené § 551 a následnými ustanoveními. O zmíněné zdánlivosti se rovněž zmiňuje § 2291 odst. 3. Jelikož se ke zdánlivému právnímu jednání nepřihlíží dle § 554, nebude možné podat žalobu o oprávněnosti výpovědi, pomocí níž má být přezkoumána existující výpověď. Nájemce se za daných okolností bude moci bránit ve smyslu § 80 OSŘ žalobou o určení existence práva nájmu bytu. Dle uvedeného procesního ustanovení bude během sporného řízení určeno, zda tu posuzovaný závazek je, a to jen za předpokladu, že bude na straně nájemce dán naléhavý právní zájem. V úvahu přichází zásahy do sféry nájemce představující povinnost vyklizení bytu, hledání nového ubytování a související náklady, které mohou ztvárnit požadovanou naléhavost. Problematice obrany nájemce neodmyslitelně dominuje zásada vigilantibus iura scripta sunt. Pronajímateli je usnadněna pozice, jelikož není povinen žádat soud o přivolení k udělení výpovědi jako v režimu OZ. Nájemní vztah nejpravděpodobněji skončí již po uplynutí výpovědní doby. Nelze totiž předpokládat, že všichni nájemci budou využívat jim daných zákonných prostředků. Jedním z důvodů je hrazení nákladů řízení v případě vydání zamítavého meritorního rozsudku. Nájemci rovněž budou moci předjímat výsledek soudního řízení vzhledem k aplikovatelnosti ustálené judikatury. I přestože bude nájemcům odebrána tato zvýšená ochrana v podobě přivolení soudu s udělením výpovědi, upravuje NOZ v § 2289 právo nájemce na náhradu škody a právo na opětovné pronajmutí bytu, pokud odevzdaný byt nebyl využit do jednoho měsíce ode dne vyklizení. Využití bytu se při tom bude posuzovat dle účelu konkretizovaného ve výpovědi. Tímto má být zabráněno, aby ze strany

15

pronajímatele docházelo ke zneužívání výpovědních důvodů.6 Jistá míra ochrany nájemce je zachována a rozšířena oproti předcházejícímu § 711a odst. 4 OZ. Systematika výpovědních důvodů v rámci NOZ

1.2.1

Rozhodla jsem se členit výpovědní důvody dle požadavku jejich uvádění ve výpovědi. Podskupiny výpovědních důvodů jsou dále klasifikovány dle poskytnutí výpovědní doby zákonem. K této klasifikaci přistupuje u výpovědních důvodů zahrnutých do § 2288 rozlišování dle jejich povahy. Pro účely přehlednějšího uspořádání výpovědních důvodů si dovoluji odkázat na tabulku v Příloze č. 1.

2

Výpověď daná nájemcem

Vypoví-li nájemce nájemní smlouvu, není povinen své jednání v obecné rovině odůvodňovat. NOZ zachovává náležitosti výpovědi dané nájemcem dle režimu OZ, což lze hodnotit kladně, neboť by slabší smluvní straně neměly být kladeny překážky při ukončení nájmu. Významným přínosem do oblasti vypovězení smlouvy nájemcem je včlenění zásady rebus sic stantibus.7 Tato výhrada bývá součástí dlouhodobějších smluv, které reflektují možnost nenadálých a nahodilých skutečností majících vliv na zájem stran pokračovat v dalším plnění. Dle § 2287 je nájemci umožněno vypovědět nájemní vztah na dobu určitou za předpokladu, že nastaly takové okolnosti, za jejichž trvání po něm nelze spravedlivě požadovat pokračování v nájemním vztahu. Dochází k prolomení zásady pacta sunt servanda, neboť platně sjednané právní jednání ustupuje trvalým změnám dosud trvajících okolností, které byly rozhodujícími při uzavírání smlouvy. Změna okolností musí být však natolik závažná, že vznikne hrubý nepoměr mezi jednotlivými právy a povinnostmi, což vyvstává jako nežádoucí stav. Nájemce zde neobstojí s pouhým tvrzením podstatné změny okolností na jeho straně, nýbrž musí prokázat, že onu změnu v době vzniku závazku vůči pronajímateli nemohl rozumně předpokládat. Z této povinnosti vyvstává povinnost výpověď řádně odůvodnit. Jako typický příklad z praxe lze uvést přeložení nájemce zaměstnavatelem do jiného pracoviště a získání nové práce v důsledku ztráty té dosavadní, přičemž pracoviště se bude nacházet na druhé straně státu. V jistých případech by se mohlo jednat o skutečnosti objektivně nezávislé na smluvních stranách. Jako objektivní důvod by mohlo připadat v úvahu postavení chemické čističky v sousedství domu, z níž by unikaly jedovaté a zdraví nebezpečné výpary do okolního prostředí, či zřízení nočního klubu v domě, jenž by hlučným provozem znemožňoval nájemcům klidné užívání bytů. Vzhledem k povaze důvodu vypovězení a zařazení daného ustanovení v kodexu se domnívám, že se k této ojedinělé možnosti vypovězení nájmu sjednaného na dobu určitou vztahuje rovněž výpovědní doba. Dle mého názoru je hlavním argumentem nezavinění na straně pronajímatele, vůči němuž by bylo příliš tvrdé okamžité vypovězení bez výpovědní doby. Tato konstrukce by pro vlastníka především představovala vznik škody, jelikož by se ocitl bez nájemce a neodůvodněně by na této situaci tratil.

6 7

ELIÁŠ, 2012, op. cit., s. 868. BĚLOHLÁVEK, op. cit., s. 655.

16

3

Výpověď daná pronajímatelem bez udání důvodu

Ve smyslu § 2283 lze udělit výpověď bez udání důvodu v tříměsíční subjektivní lhůtě, nedojde-li po úmrtí nájemce k přechodu samotného nájmu. V daném případě zde činí výpovědní doba dva měsíce. Pronajímatelovo postavení je posíleno, neboť je na jeho vlastní vůli v konkrétní situaci vyhovující zákonným požadavkům, zda bude chtít ve smluvním vztahu nadále pokračovat. Dochází zde tedy k výraznému uplatnění zásady autonomie vůle. Zároveň je zachována právní jistota samotného pronajímatele v době po smrti nájemce, kdy není kupříkladu pochybností o jeho nároku na placení nájemného.

4

Výpověď daná pronajímatelem s udáním výpovědního důvodu

Výpovědní důvody, jejichž rozborem se budu v této kapitole zabývat, jsou obligatorní náležitostí výpovědi udělené nájemci. Dříve než započnu s rozborem, přiblížím problematiku porušování povinností ze strany nájemce, neboť nový kodex, namísto hrubého porušování zavedeného OZ, přináší rovnou tři úrovně intenzity porušení povinností. Nově rozlišujeme intenzitu závažnou, hrubou a zvlášť závažnou. Rozbor považuji za klíčový pro lepší pochopení výpovědních důvodů vážících se přímo na tyto odstupňovávané úrovně porušení povinností. Nelze také opomenout vliv na samotné ukončení nájemního vztahu. 4.1

Intenzita porušování povinností nájemcem ve smyslu OZ

OZ předpokládal pouze hrubé porušování povinností v demonstrativním výčtu v ustanovení § 711 odst. 2 písm. b). Mezi ně patřilo prodlení s platbami nájemného a úhrad za služby spojené s užíváním bytu ve výši tříměsíčního plnění a nedoplnění kauce. Jako porušení této intenzity nebylo možné pojímat jakýkoliv prohřešek nájemce vůči povinnostem plynoucím mu ze zákona či smlouvy, nýbrž pouze takové porušení dosahující stejné intenzity, které bylo možné označit za hrubé. Kritéria, pomocí nichž soudy určovaly na tuto závažnost, jsou blíže popsána v následující podkapitole. 4.2

Nové intenzity porušení povinností v NOZ

Rekodifikací jsou vytvořeny tři úrovně porušování povinností nájemcem, a to úroveň závažná, hrubá a zvlášť závažná. Toto odstupňování nevítaných jednání nájemců jistě vzbuzuje nejistotu, na jaká porušení se budou vztahovat konkrétní prohřešky. Jelikož není nikde v kodexu dostatečně vysvětlen význam jednotlivých intenzit, nezbývá než dovodit z dikce, jaké jsou vztahy mezi jednotlivými porušeními a jaké následky jsou s nimi spojovány. Nejvyšší intenzitu shledávám ve zvlášť závažném porušení ve smyslu § 2291. Oproti jiným porušením dosahuje nejvyššího stupně, neboť ve větší míře dochází k ohrožování zájmů pronajímatele i ostatních nájemců v domě. Závadné chování dosahuje takové intenzity, při jejíž existenci je pochopitelný pronajímatelův nezájem pokračovat ve vztahu. Pronajímatel je oprávněn vypovědět nájem bez výpovědní doby, což má za následek okamžité ukončení nájemního vztahu.8 Vzhledem ke skutečnosti, že jiné ustanovení neumožňuje okamžité

8

ELIÁŠ, 2012, op. cit., s. 869.

17

vypovězení, považuji tuto sankci za nejtvrdší. Menší intenzitu lze naopak vypozorovat u porušení hrubého a závažného. Hrubé porušení povinností nájemcem ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. a) je výpovědním důvodem pro vypovězení nájmu pronajímatelem. Vztah mezi touto úrovní porušení a zvlášť závažným porušením je vhodné označit za vztah obecného a speciálního, protože ustanovení § 2291 upravuje závažnější prohřešky nájemce. Povah prohřešků dovozuji z absence výpovědní doby. Bude-li možné podřadit chování nájemce pod kategorii zvlášť závažnou, nebude již možné ji klasifikovat jako hrubou. Jelikož však NOZ nedostatečně vymezuje tyto intenzity, nemusí být do doby ustálení rozhodovací praxe soudů vždy zřejmé, jaký delikt lze spojit s jakou intenzitou. V praxi je proto pravděpodobné, že pronajímatelé budou z opatrnosti udělovat nájemci výpověď ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. a), čímž předejdou možnému soudnímu sporu o oprávněnost výpovědi, a nájemci, který si bude jistě vědom svého závadného chování, bude k dispozici tříměsíční výpovědní doba. Závažná intenzita vyplývá z příkladných ustanovení NOZ, která explicitně označují vybraná porušení za závažná. Jedná se o § 2269 odst. 2 zařazující do této kategorie nesplnění oznamovací povinnosti nájemce o své nepřítomnosti v bytě, která má trvat déle než dva měsíce, za splnění současné podmínky, že dojde ke vzniku újmy. Dále sem spadá nesplnění oznamovací povinnosti nájemce ohledně změny počtu členů jeho domácnosti ve smyslu § 2272 odst. 1. Vztah závažného porušení povinností k ostatním je upřesněn v Důvodové zprávě u komentáře k § 2272, dle něhož se opakované závažné porušení povinností nájemcem uvedených v tomto ustanovení bude považovat jako porušení dosahující intenzity hrubé, či zvlášť závažné.9 Rozhodujícím kritériem, zde budou hlediska užívaná k obecnému určování této intenzity, která blíže rozeberu v následujícím odstavci. Obecně se jedná o nejmírnější porušení, v důsledku čehož je možné až při opakování vyvozovat následky pro další trvání nájemního vztahu. Otázkou času bude ustálení výkladu ohledně toho, zda výčet závažných porušení povinností dle NOZ je taxativní, nebo zda lze do této úrovně řadit i jiné skutky srovnatelné intenzity. Osobně bych se přiklonila k názoru, že tento výčet je taxativní a intenzita daného porušení povinností je zavedena novým kodexem za účelem možného budoucího sankcionování porušení, která po jejich zhodnocení nedosahují ani hrubé intenzity, a vztahují se pouze na nedodržení oznamovací povinnosti. V souvislosti s rozborem závažné intenzity bych ráda poukázala na zmírnění a zpřísnění postihování deliktních jednání nájemce novým kodexem, což si dovolím demonstrovat na nedodržení oznamovací povinnosti nájemce o změně počtu členů jeho domácnosti. Dle dosavadní úpravy v § 689 odst. 3 OZ postačovalo jedno opomenutí oznámení, aby bylo kvalifikováno jako hrubé. Jelikož nelze opomenout skutečnost zavedení škály různých úrovní závadného chování, je nutné určit, dle jakých kritérií bude probíhat jejich kategorizace. Dle mého názoru bude použitelná judikatura Nejvyššího soudu, která se sice vyjadřovala k otázce posouzení hrubého porušení povinností v režimu OZ, avšak závěry lze vztáhnout a použít na právní úpravu NOZ. Předpokladem k zařazení do dané úrovně porušení bude významné určit, zda došlo skutečně k porušení nějaké konkrétní povinnosti nájemce plynoucí buď ze smlouvy 9

ELIÁŠ, 2012, op. cit., s. 504.

18

nebo ze zákona, a dále zda dosahuje jisté míry, aby mohlo být klasifikováno jako daná intenzita porušení povinností. Základem pro kategorizaci bude poměřování porušení s jiným porušením, které je označeno jistou intenzitou, a zjišťování, zda se jedná o stejně závažný a narušující skutek. To znamená, že za zvlášť závažné porušení bude možné považovat i jiná chování nájemce, která svou povahou dosahují stejné závažnosti, jaká je požadována u výslovně uvedených skutkových podstat této intenzity dle § 2291 odst. 2. K tomuto poměřování nám budou nápomocná kritéria užívaná jurisdikcí, a to zejména způsobení škody nájemcem, motiv chování nájemce, dosavadní plnění povinností nájemcem a délka časového úseku mezi deliktem nájemce a udělenou výpovědí.10 4.3

Výpověď s výpovědní dobou

Udělí-li pronajímatel nájemci výpověď na základě některého z výpovědních důvodů uvedených v § 2288 odst. 1 nebo odst. 2, dojde k zániku právního vztahu uplynutím tříměsíční výpovědní doby. Po tomto časovém úseku, jenž dle § 2286 odst. 1 věty druhé počíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž výpověď došla nájemci, zanikne bez dalšího právo nájmu a ostatní práva i povinnosti s ním spjatá. Délka výpovědní doby je stanovena v základním rozsahu tří měsíců, avšak pro účely výpovědi dané pronajímatelem dle § 2283 je pouze dvouměsíční. Vypovědět lze takto nájmy uzavřené na dobu určitou i neurčitou, přičemž nájmy na dobu určitou je možné vypovědět jen na základě důvodů vyjmenovaných v § 2288 odst. 1. Skutkové podstaty výpovědních důvodů tkví v určitém stupni závažnosti odvíjejícím se především od chování nájemce samotného. Jedná se konkrétně o hrubé porušení povinností, odsouzení nájemce za spáchání úmyslného trestného činu a o jiný obdobně závažný důvod. Až poté přichází na řadu možnost vypovědět nájem na základě důvodu objektivně nezávislého na vůli jakékoliv smluvní strany. Jedná se o existenci veřejného zájmu, který svým významem odůvodňuje závažnou nutnost ukončit nájemní vztah. Nájem uzavřený na dobu neurčitou lze vypovědět za stejných důvodů, ale rovněž z důvodů zakotvených v § 2288 odst. 2 spočívajících v subjektivní stránce pronajímatele. Konkrétně tkvící v potřebě pronajímatele bytu pro sebe, manžela či své příbuzné. Výpovědní důvody spočívající v závadném jednání nájemce

4.3.1

Hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu

4.3.1.1

Dopustí-li se nájemce hrubého porušení povinností vyplývajících z nájemní smlouvy nebo přímo ze zákona, je pronajímatel oprávněn k vypovězení nájmu sjednaného jak na dobu určitou, tak neurčitou. Mezi hrubá porušení povinností ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. a) můžeme zařadit porušení dosahující dané intenzity, a to nejen porušení povinností, ale i dobrých mravů v domě spjatých s povinnostmi, vyjma těch spadajících do režimu závažného a zvlášť závažného porušení povinností. Pro zařazení dotčených povinností nebude rozhodné, zda pochází přímo ze zákona nebo jsou vtěleny do nájemní smlouvy.

10

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 4. 2004, sp. zn. 26 Cdo 85/2004. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 22. 10. 2013].

19

Důležité je upozornit, že rozsah tohoto výpovědního důvodu ve smyslu NOZ nelze zcela ztotožňovat s § 711 odst. 2 písm. b) OZ. Toto lze vyvodit z dikce ustanovení § 2291 osobujícího si do své kategorie zvlášť závažných porušení povinností skutkové podstaty, které byly v režimu OZ pojímány jako hrubé. Z tohoto důvodu se budou nově dle § 2291 odst. 2 považovat za zvlášť závažná porušení povinností vybrané povinnosti dříve klasifikované jako hrubé, a to konkrétně nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu nejméně tří měsíců, poškozování předmětu nájmu závažným či nenapravitelným způsobem, působení jinak závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo ostatním nájemcům a v neposlední řadě užívání věci jiným než smluveným způsobem nebo k jinému účelu. Důvod zařazení dobrých mravů dovozuji z jejich pojetí a výkladu vzhledem k dosavadní rozhodovací praxi soudů, dle níž porušováním dobrých mravů mohou být rovněž porušovány povinnosti vyplývající ze smluvního vztahu11, a vzhledem k panujícím hodnotám ve společnosti, jejichž význam nebude rekodifikací nijak dotčen. Stěžejním argumentem je rovněž zákonná úprava v § 2256 odst. 2, jenž nařizuje nájemci chovat se v domě dle obvyklých společenských pravidel, pomocí nichž má být v domě udržen adekvátní pořádek a zajištěn chod domu. Další podnět pro přiřazení dobrých mravů spatřuji v požadavku stejné intenzity porušení dle OZ, jaká je zde nezbytná u porušení povinností. V poslední řadě lze odkázat na § 2291 odst. 2, jenž v demonstrativním výčtu uvádí i způsobování jinak závažných obtíží pronajímateli či jiným osobám. Pomocí uvedeného ustanovení dovozuji, že obtíže způsobené nájemcem, avšak dosahující nižší intenzity, by měly být považovány za hrubá porušení povinností. Do kategorie hrubého porušení povinností nájemce dle § 2288 odst. 1 písm. a) tedy spadají ta porušování dobrých mravů v domě dle § 711 odst. 2 písm. a) OZ, při nichž došlo rovněž k porušení povinností a zároveň dosahovala srovnatelné intenzity s hrubým porušením povinností ve smyslu příslušného ustanovení NOZ. Nebude tedy nadále možné sem řadit všechna hrubá porušení dobrých mravů ve smyslu OZ, a to konkrétně nesouvisející s povinnostmi nájemce. Za povšimnutí rovněž stojí opuštění požadavku opakování závadného chování nájemce klasifikovaného jako hrubé porušování povinností, jak vyplývá ze samotné dikce obou kodexů. Pronajímatel tedy může ukončit nájem už při jednom porušení povinností nájemcem kvalifikovaným jako hrubé a nebude třeba již nájemce napomínat pomocí písemné výstrahy. V tomto a následujícím odstavci bych se ráda věnovala rozsahu deliktních jednání nájemců, jež mohou být zařazena do hrubé intenzity. Jediným výslovným příkladem je dání bytu nájemcem do podnájmu bez souhlasu pronajímatele dle § 2274 až § 2276. Pomocí výslovně zařazeného deliktu lze usuzovat na ostatní. Srovnávání závažnosti konkrétního deliktu nájemce a jednání zákonem označeného za dosahující určité úrovně jsem již rozebrala výše v části věnované intenzitám porušení povinností v NOZ, dle níž se uplatní rovněž pomocná kritéria.

11

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 6. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1012/2006. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 12. 10. 2013].

20

Do kategorie hrubé intenzity budou, včetně v nájemní smlouvě ujednaných povinností, spadat ta porušení, které uvedu dle jejich zákonného sledu počínaje § 2235. Lze uvést nedodržení povinností jako je zaplacení jistoty kauce dle § 2254, užívání bytu řádně v souladu s nájemní smlouvou dle § 2255, udržování obvyklého pořádku v domě dle § 2256, udržování bytu a domu po dobu trvání nájmu ve stavu způsobilém k užívání dle § 2257, provádění úprav, přestaveb či jiných změn na bytě a domu bez získání souhlasu pronajímatele dle § 2263, neodstranění poškození nebo vad způsobených okolnostmi, za něž odpovídá nájemce dle § 2267, oznámení své nepřítomnosti v bytě po dobu delší jak dva měsíce dle § 2269 odst. 1, oznámení změn v počtu členů domácnosti dle § 2272, získání souhlasu pronajímatele k přijetí nového člena do domácnosti dle § 2272, oznámení pronajímateli o dání části bytu do podnájmu ve prospěch třetí osoby dle § 2274 a § 2276 a získání souhlasu pronajímatele k dání bytu do podnájmu dle § 2275 a § 2276. Netypickou skutkovou podstatou naplňující porušení povinnosti dle § 2255 odst. 1 je přeplnění bytu. Tímto nechtěným stavem je rozuměn hrubý nepoměr mezi podlahovou výměrou bytu a počtem osob jej obývajících. Samozřejmě tento výčet nemá definitivní povahu, neboť pro samotné zařazení deliktních jednání nájemce, bude rozhodná srovnatelnost jejich závažnosti s prohřeškem nájemce explicitně zákonem označeným jako hrubý, a to neoprávněným dáním bytu do podnájmu. K zjištění rovnováhy mezi jednáními si vypomůžeme opět pomocnými kritérii. Bude tedy možné, že po zvážení daného jednání, bude vyhodnoceno jako porušení povinnosti dosahující intenzity zvlášť závažné. Odsouzení nájemce pro spáchání trestného činu

4.3.1.2

Odstranění nepřiměřené tvrdosti dosavadní úpravy dle OZ lze shledávat ve výpovědním důvodu dle § 2288 odst. 1 písm. b). Nově je umožněno ukončení nájmu, pokud byl nájemce pravomocně odsouzen za úmyslný trestný čin, jehož se dopustil vůči pronajímateli, členu pronajímatelovy domácnosti, osobě bydlící ve stejném domě nebo vůči majetku třetí osoby nacházejícímu se v domě. Podobnost tohoto důvodu lze spatřovat v hrubém porušování dobrých mravů ve smyslu § 711 odst. 2 písm. a) OZ. Souvislost s dobrými mravy dovozuji z ustálené judikatury zabývající se výkladem obecného pojmu dobrých mravů, jelikož je za ně označováno jednání nájemce spočívající mimo jiné i ve fyzických a psychických útocích, jichž se nájemce dopustil nejen vůči pronajímateli, ale i jiným nájemcům v domě. Mezi tyto skutky se nezahrnují nutně pouze přestupky upravené správním právem a trestné činy.12 Nájemce je dle § 12 odst. 9 TŘ odsouzen, pokud byl vydán odsuzující rozsudek, jímž byl uznán vinným ze spáchání trestného činu, tento rozsudek nabyl právní moci a stal se vykonatelným. U subjektu trestného činu bych ráda upozornila na skutečnost, že na trestní odpovědnost nezletilých nebude mít vliv jejich emancipace dle § 37 NOZ. Emancipace je přiznáním svéprávnosti dosud nesvéprávnému nezletilému, který v soudním řízení prokáže, že je sám schopný se o sebe postarat jako samostatná jednotka, s čímž musí souhlasit zákonní zástupci. Tato plná svéprávnost přiznaná nezletilému ještě před dovršením osmnáctého roku nebude mít samozřejmě vliv na posuzování jeho odpovědnosti v oblastech jiných právních odvětví, neboť ty mají pro své účely stanoveny vlastní věkové hranice. Příkladně lze uvést 12

Rozsudek NS, sp. zn. 26 Cdo 1012/2006.

21

právo volit od dovršení osmnáctého roku věku. Pro posuzování trestní odpovědnosti platí věkové hranice stanovené trestními předpisy a mladistvý, tedy osoba mezi patnáctým a osmnáctým rokem věku dle § 2 odst. 1 písm. c) ZSM, bude relativně trestně odpovědná za spáchané provinění. Z uvedeného plyne, že i přes emancipaci nezletilého, který pak bude oprávněn uzavřít nájemní smlouvu, nebude možné jej postihnout dle předpisů trestního práva za tak velmi závažný zásah a narušení dobrých mravů v domě. Zájmy, které budou ve většině případů porušeny a ohroženy činem nájemcem, bude zejména vlastnictví pronajímatele, v jejichž souvislosti se bude jednat například o úmyslný trestný čin kvalifikovaný orgány činnými v trestním řízení jako krádež dle § 205 TZ či poškození cizí věci dle § 228 TZ. Dále bude velmi pravděpodobné, že dojde k porušení jiného objektu, a to života či zdraví. Bude se zde jednat například o trestný čin vraždy dle § 140 TZ, zabití dle § 141 TZ, ublížení na zdraví dle § 146 TZ, rvačky dle § 158 TZ. Dalším potencionálním objektem je svoboda. K zásahu do ní by mohlo dojít spácháním trestného činu omezování osobní svobody dle § 171 TZ, loupeže dle § 173 TZ, útisku dle § 177 TZ. Samozřejmě výčet ohrožených objektů zde není ucelený, v úvahu připadá i lidská důstojnost v sexuální oblasti dle Hlavy III TZ nebo rodinný život. Pomocí daného ustanovení NOZ dochází k rozšíření spektra výpovědních důvodů svědčících pronajímateli, čímž je posíleno jeho právní postavení ve smluvním vztahu. Pronajímatel měl sice dle dosavadní úpravy v OZ možnost vypovědět nájem, byl-li vůči němu či osobám majícím vztah k předmětnému domu spáchán úmyslný trestný čin, avšak za podmínky doručení písemné výstrahy nájemci, v níž bylo konkrétní závazné jednání nájemci vytknuto. Dle mého názoru byla právní úprava OZ značně necitelná, neboť dostatečně nerespektovala právo na ochranu vlastnictví nebo soukromého života. Především byla také pronajímateli odepírána dle OZ zásada autonomie vůle, protože je logické z podstaty věci, že jednotlivci nebudou mít další zájem pokračovat v plnění smluvního vztahu s protistranou, která se dopouští obdobných skutků. Mnozí však mohou namítat přípustnost výpovědi až po pravomocném odsouzení nájemce. V tomto ohledu je však nutné respektovat zásadu presumpce neviny ovládající trestní právo. 4.3.2

Výpovědní důvod spočívající v jiném obdobně závažném důvodu

Specifický výpovědní důvod je zahrnut do ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d). Vzhledem ke skutečnosti, že jej zákon ani autoři kodexu blíže nevymezují, domnívám se, že bude aplikován při závadném jednání nájemce, při důvodech na straně pronajímatele, ale i v okolnostech na obou smluvních stranách nezávislých. Jelikož mám za to, že daný výpovědní důvod nelze podřadit pod jinou kategorii výpovědních důvodů vzhledem k jeho povaze, dovolila jsem si ho oddělit od ostatních. Co se týče podřazování skutkových podstat pod tento výpovědní důvod, bude rozhodné, zda jsou stejně závažné jako ostatní důvody vyjmenované v § 2288 odst. 1. Stejně jako u poměřování intenzit závadných jednání, budeme zde moci nejspíše používat pomocná kritéria, tak jak jsem uvedla v části věnované intenzitám porušení povinností v NOZ. Na první pohled by se mohlo zdát, že NOZ svazuje pronajímatelům ruce, neboť neposkytuje takové spektrum výpovědních důvodů jako OZ. Opak je však pravdou. Toto lze 22

dovodit z povahy daného důvodu, který činí celý výčet demonstrativním. Jelikož však není dosud vyložen obsah a význam a jako oporu nelze užít ani znění zákona, domnívám se, že do této kategorie bychom mohli zařadit výpovědní důvody nerecipované z OZ, které svou povahou a aktuálností odpovídají tendencím nového kodexu soukromého práva. Z tohoto důvodu se budu zabývat následujícími výpovědními důvody, které jednotlivě níže rozeberu, co se týče jejich aplikovatelnosti pro účely NOZ, a to:   

„má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt“ dle § 711 odst. 2 písm. c) OZ; „neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas“ dle § 711 odst. 2 písm. d) OZ; „jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat“ dle § 711a odst. 1 písm. c) OZ.

Mimo výše uvedené důvody bychom sem také mohli po zvážení řadit závadné jednání osob odlišných od nájemce a pronajímatele a porušování dobrých mravů v domě. Majetkové právo nájemce k dvěma či více bytům

4.3.2.1

Dle mého názoru nelze pod tento výpovědní důvod zařadit situaci, kdy má nájemce dva a více bytů. Pro jeho oprávněné užití musí být splněny dva předpoklady, a to má-li nájemce dva a více bytů a lze-li to na něm spravedlivě požadovat. Tento výpovědní důvod byl jistě hojně užívaným, neboť důvodem jeho začlenění do OZ byla snaha o zamezení zneužívání regulovaného nájemného v situacích, kdy nájemce měl k dispozici například více bytů s tímto typem nájemného. V důsledku více bytů pak nájemce využíval tyto byty pouze občasně, tak mu byla udělena výpověď jak z tohoto důvodu, tak i pro občasné využívání bytu.13 Dnešní doba obdobnou úpravu již nevyžaduje, což vyplývá ze zákona č. 107/2006 Sb., pomocí něhož byla dorovnána výše regulovaného nájemného na úroveň tržní. Dalším faktorem je také bytová situace, kdy po roce 2010 převyšuje množství nabízených bytů k pronájmu oproti jejich poptávce. Tato skutková podstata již neodpovídá společenským a hospodářským podmínkám.14 Pokud by i přes tyto okolnosti došlo k jeho převzetí, bylo by nutné toto hodnotit jako zásah do základních práv a svobod jednotlivců dle čl. 11 LZPS upravujícího právo na majetek. Zároveň by byl potlačen význam zásady autonomie vůle, která je novým kodexem vyzdvihována na přední místo. Upuštění od tohoto důvodu považuji za zcela odpovídající současné době. V opačném případě by nebylo umožněno subjektům práva uzavírat nájemní smlouvy k nemovitostem za účelem uspokojení bytových potřeb a výrazně by byla potlačena jejich svobodná vůle užívat více předmětů nájmu, když jsou schopni dostát povinnostem z toho plynoucím.

13

KŘEČEK, Stanislav. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007: podle novel občanského zákoníku: zákony č. 107/2006 Sb. a č. 115/2006 Sb. Praha: Linde, 2006, s. 89. 14 CHALUPA, Luboš. Výpověď z nájmu pro dva a více bytů po deregulaci. Právní rádce. 2011, roč. 19, č. 10, s. 19-20.

23

Občasné užívání bytu a jeho nevyužívání nájemcem

4.3.2.2

Dosavadní právní úpravou dle § 711 odst. 2 písm. d) OZ bylo pronajímateli umožněno ukončit nájemní vztah, pokud byl byt užíván nájemcem občasně bez vážného důvodu či jej nevyužíval bez vážného důvodu. I přestože by byla dána jedna ze skutkových podstat, nebude se moci jednat o přechodné neužívání bytu. Přechodné neužívání bytu je možné dovodit pomocí skutečností týkajících se nájemce, a to doba, pro niž není byt využíván, či úmysl nájemce vrátit se po odpadnutí jistých překážek do bytu.15 Bude-li se nájemce bránit soudní cestou, bude muset unést důkazní břemeno ohledně přítomnosti vážného důvodu. O vážném důvodu lze hovořit, bude-li tato bytová situace způsobena hospitalizací v nemocnici, pobytem ve věznici za účelem výkonu trestu odnětí svobody, zahraničním pobytem, pečováním o příbuzného nebo odváděním pracovní činnosti mimo bydliště, tedy určitými omluvitelnými a pochopitelnými důvody.16 Svéprávné osoby jsou oprávněny uzavírat větší množství nájemních smluv za účelem uspokojení bytových potřeb, což souvisí mimo jiné s uplatněním svobodné vůle. Jelikož již v rámci NOZ nebude aktuální výpovědní důvod spočívající v nájemcově dispozici s dvěma nebo více byty, lze dovodit i neaktuálnost zde zkoumaného důvodů. Výjimku by však mohly představovat situace, kdy by v přímé souvislosti s neužíváním bytu, vznikala pronajímateli škoda na předmětném bytě, která by byla následkem občasného pobytu nájemce. Negativním vlivem by bylo zhoršování stavu předmětu nájmu kvůli zanedbávání péče. Vedle přímého vzniku škod lze uvažovat i na podstatné ohrožení stavu bytu v důsledku jeho neudržování. Byt stavebně související s určitými prostory

4.3.2.3

Daný výpovědní důvod zavedený v § 711a odst. 1 písm. c) OZ umožňoval pronajímateli vypovědět nájem bytu za kumulativního splnění dvou podmínek. První podmínkou je stavební souvislost vypovídaného bytu a nebytového prostoru užívaného pronajímatelem či někým jiným. Pro splnění této podmínky se vyžaduje, aby objekty tvořily funkční celek umožňující jejich současnou uživatelnost. Na překážku není ani potřeba provedení oprav menšího rozsahu. Nelze totiž automaticky za adekvátní objekty považovat ty, které se nachází v totožném domě nebo na stejném podlaží domu.17 Ke splnění druhé podmínky je vyžadována vůle majitele, resp. pronajímatele, či nájemce předmětného nebytového prostoru užívat tento byt. Úmysl osoby, v jejímž zájmu je užívání nebytového prostoru, musí spočívat v provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti. Statut nebytového prostoru bude vyplývat nejen z jeho faktického stavu, ale i veřejných listin, jako je například kolaudační rozhodnutí či stavební povolení. Vzhledem k výše popsané povaze tohoto důvodu se domnívám, že jej nebude možné podřadit pod výpovědní důvod dle § 2288 odst. 1 písm. d). Posuzovaná skutková podstata se vztahuje výhradně k potřebám pronajímatele, které jsou předmětem výpovědních důvodů v § 2288 odst. 2 NOZ. Ustanovení § 2288 odst. 2 písm. a) pamatuje na bytové potřeby 15

KŘEČEK, op. cit., s. 94-95. FIALA, Josef et al. Občanský zákoník: komentář. II. díl. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2009, s. 1380. 17 FIALA, 2009, II. díl, op. cit., s. 1389. 16

24

pronajímatele, nebo jeho manžela, a tudíž je pro danou situaci nevhodné. Opakem je však ustanovení § 2288 odst. 2 písm. b), jak bude přiblíženo v části zabývající se potřebami pronajímatele. Vzhledem k pojetí bytu pro účely nájemního práva je totiž možné uvažovat i o jiném využití. Závadné jednání osob odlišných od nájemce a pronajímatele

4.3.2.4

Rekodifikací soukromého práva je v souvislosti s hrubým porušením povinností plynoucích z nájmu bytu pamatováno pouze na osobu nájemce, jak plyne z § 2288 odst. 1 písm. a). Lze si tedy povšimnout, že toto pojetí je restriktivní oproti dosavadní úpravě v § 711 odst. 2 písm. a) OZ, která sankcionovala nájemce i za závadné jednání ze strany osob, jež s ním bydlí. Z důvodu absence této úpravy považuji za vhodné pojmout do výpovědního důvodu dle § 2288 odst. 1 písm. d) NOZ hrubé porušení povinností ze strany členů nájemcovy domácnosti. Do dané kategorie budou spadat také prohřešky těchto subjektů spočívající především v hrubém porušení dobrých mravů v domě nesouvisejících s povinnostmi plynoucími z nájmu bytu. Vedle oněch členů se bude daný výpovědní důvod vztahovat i na třetí osoby, jimž byl předmětný byt přenechán nájemcem do podnájmu. Jelikož uzavřením podnájemní smlouvy nevzniká žádný právní vztah mezi pronajímatelem a třetí osobou, zůstává nájemce odpovědným i za řádné plnění povinností ze strany podnájemce. V důsledku tohoto pojetí může pronajímatel vypovědět nájem bytu, pokud podnájemce porušil dobré mravy v domě.18 Rovněž lze ukončit nájemní vztah pro hrubé porušení povinností plynoucích z nájmu bytu samotným podnájemcem.19 Ze strany členů nájemcovy domácnosti, popřípadě podnájemců, musí dojít k takovému závadnému jednání, které bude dle pomocných kritérií dosahovat stejné závažnosti a intenzity, jaká je vyžadována dle právní úpravy NOZ v § 2288 odst. 1 písm. a). Co se týče krátkodobých a jednorázových návštěv nájemce, jejichž jednání je možné považovat za hrubé porušení dobrých mravů, nelze na ně vztáhnout daný výpovědní důvod. Nájemce neodpovídá za jednání třetích osob, neboť mezi nimi nevzniká žádný právní vztah. Pokud se třetí osoby navštěvující pronajímatele dopustí škod v domě, bude moci pronajímatel uplatnit právo na náhradu škodu právě jen vůči nim.20 Porušování dobrých mravů v domě

4.3.2.5

Jak bylo nastíněno v předchozím pododdílu, lze pomocí ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) sankcionovat závadné jednání osob odlišných od nájemce, které s ním mají jistý vztah. Jelikož není zákonodárci doposud blíže nastíněno účelové určení samotného ustanovení, ani jeho příkladné skutkové podstaty, domnívám se, že porušování dobrých mravů bude řazeno právě do výpovědního důvodu obsaženého v § 2288 odst. 1 písm. d). Nutné je však upozornit, že jako tzv. jiné obdobně závažné důvody lze označit pouze ta porušení dobrých mravů v domě, která nesouvisí s povinnostmi uloženými nájemci smluvními či zákonnými ustanovení. 18

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2012, sp. zn. 26 Cdo 3407/2011. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 28. 10. 2013]. 19 Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 1. 2005, sp. zn. 26 Cdo 354/2004. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 28. 10. 2013]. 20 TARABA, Milan. Rádce nájemníka bytu. 6. vyd. Praha: Grada, 2008, s. 244.

25

Ke klasifikaci rozebírané skutkové podstaty jsem dospěla vylučovací metodou, pomocí níž jsem se pokoušela o zařazení do výpovědních důvodů uváděných v zákoně vzhledem k jejich povahovým rysům. Tyto čisté dobré mravy nelze zařadit do ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) ani do § 2291 odst. 2, jelikož sem lze začlenit pouze deliktní jednání ohledně dobrých mravů spjatých s povinnostmi. Co se týče výpovědního důvodu včleněného do § 2288 odst. 1 písm. b) sankcionujícího jen úmyslné trestné činy, pro něž byl nájemce pravomocně odsouzen, jedná se o restriktivní pojetí dobrých mravů zaměřujících se na specifickou část deliktních jednání. Jelikož porušení dobrých mravů spočívajících ve spáchaných úmyslných trestných činech mají vlastní výpovědní důvod, bude předmět zde zkoumaného výpovědní důvodu o jejich rozsah ochuzen. Zbývající možný výpovědní důvod se po vyloučení všech ostatních nalézá v § 2288 odst. 1 písm. d) a mohou mu být vlastní pouze ty skutkové podstaty, jež jsou s ostatními v daném odstavci srovnatelné. Vezmeme-li v potaz možnou intenzitu zásahu do sféry pronajímatele při deliktním jednání nájemce nedodržujícího pravidlo dobrých mravů v domě, bude se jistě jednat o stejně závažné a mnohdy intenzivnější zásahy srovnatelné s ostatními výpovědními důvody zakotvenými v § 2288 odst. 1. V prvé řadě se může jednat o neúmyslné či nedbalostní trestné činy spáchané nájemcem vůči pronajímateli, členům jeho domácnosti nebo osobám obývajícím předmětný dům, za něž byl delikvent pravomocně odsouzen. Dále nelze opomenout správní přestupky vůči pořádku v domě a osobám v něm žijícím, urážení a slovní napadání jiných osob, týrání, fyzické napadání, opakované rušení nočního klidu, nejrůznější imise, činnosti nájemce rušící svou povahou obyvatele domu nebo nežádoucí jednání ohrožující povahy jako výroba drog či prodej marihuany v prostorech domu. 4.3.3

Výpovědní důvody související s potřebami pronajímatele

Možnost vypovědět nájem sjednaný na dobu určitou i neurčitou z důvodu existence bytové potřeby pronajímatele umožňoval i OZ v ustanovení § 711a odst. 1 písm. a). Dle uvedeného ustanovení bylo třeba přivolení místně a věcně příslušným soudem prvního stupně, potřeboval-li pronajímatel byt pro sebe, ale i pro svého manžela, děti, vnuky, zetě, snachu, své rodiče nebo sourozence. I rekodifikace reflektuje nutnost řešení bytových potřeb pronajímatele, a to konkrétně v § 2288 odst. 2 písm. a) a písm. b) NOZ. Nový kodex uvádí v této oblasti dva výpovědní důvody. První z nich reaguje na nutnost řešení bytové situace při rozvodu pronajímatele. Druhý důvod pamatuje na potřeby příbuzných pronajímatele, ale i příbuzných jeho manžela. Z uvedeného vyplývá, že nový kodex rozšiřuje okruh subjektů, v jejichž prospěch může být nájemní smlouva vypovězena a byt vyklizen. Zatímco však dochází k rozšíření rozsahu třetích osob, v jejichž prospěch může být nájem vypovězen, ponechává NOZ tuto možnost pronajímateli pouze u nájmů sjednaných na dobu neurčitou. 4.3.3.1

Rozvodové řízení pronajímatele

Pronajímatel je oprávněn ukončit nájemní vztah s odůvodněním, že předmět nájmu potřebuje pro sebe, či manžela hodlajícího opustit rodinnou domácnost. Učinit tak může za podmínky, že byl podán návrh na rozvedení manželství, nebo již byl vydán rozsudek vyhovující návrhu. Lze si povšimnout, že oprávněný subjekt bytové potřeby, konkrétně pronajímatel, je uveden pouze v rámci tohoto výpovědního důvodu. 26

Povinnou náležitostí výpovědi je uvedení výpovědního důvodu dle § 2288 odst. 3. Z dikce § 2289 lze rovněž odvodit nutnost uvést ve výpovědi konkrétní osobu, pro niž je byt požadován, neboť toto ustanovení hovoří o povinnosti pronajímatele nahradit škodu nájemci nebo mu znovu pronajmout byt, pokud nebude využit k účelu obsaženému ve výpovědi v zákonem předvídané době po odevzdání předmětu nájmu. Zákon zde jasně hovoří o účelu ukončení nájemního vztahu. Lze tedy vyvodit povinnost zamýšlené naložení s bytem blíže ve výpovědi konkretizovat a označit rovněž osobu v budoucnu využívající byt. Totožné vymezení skutkové podstaty výpovědního důvodu dle § 711a odst. 1 písm. a) OZ vyžaduje rozhodovací praxe soudů.21 Pomocí tohoto požadavku na obsah výpovědi je posílena ochrana nájemce, neboť v případě předvídané situace zneužití postavení pronajímatele dle § 2289, bude toto pro účely posouzení právního nároku nájemce velmi nápomocné při prokazování skutkového stavu v rámci soudního řízení. Důkazní břemeno bude spočívat v prokázání tvrzení, že pronajímatel nevyužil byt dle účelu specifikovaného ve výpovědi. Nebude-li nájemce dotčený touto úpravou souhlasit s ukončením závazku, bude moci být tato záležitost projednána z jeho iniciativy v soudním řízení dle § 2290. Jelikož OZ umožňuje ukončení nájemního vztahu pronajímatelem ze stejného důvodu, bude možné při posuzování odůvodněnosti bytové potřeby používat ustálenou judikaturu soudů. Bytová potřeba existuje, nevlastní-li osoba byt či bydlí v bytě menších rozměrů, hůře vybaveném a nacházejícím se v místě vzdálenějším od místa výkonu práce.22 Druhá uvedená skutková podstata bytové potřeby dovozované judikaturou souvisí se snahou zlepšit úroveň bydlení. Obě skutkové podstaty zároveň vyzdvihují postavení pronajímatele jakožto subjektu nadaného panstvím nad věcí. Bude-li naplněn jeden z předpokladů bytové potřeby, nelze automaticky dovozovat její oprávněnost a za jistých okolností bude mimořádně vyslovena neplatnost již udělené výpovědi. Soudy zaujímají jednotný názor, dle něhož je třeba přihlédnout i ke stáří nájemců, jejich zdravotnímu stavu a potencionálním důsledkům vypovězení nájmu.23 Vedle toho musí být zodpovězeno, zda je spravedlivé vůči pronajímateli, jakožto vlastníku bytu, odepření ochrany práva na vypovězení nájmu z důvodu bytové potřeby.24 Všechna hlediska uvedená v tomto odstavci budou současně hodnotit, jestli výkon subjektivního práva pronajímatele, resp. právo vypovědět nájem z výpovědních důvodů, není v rozporu s dobrými mravy.25 V rozporu s dobrými mravy by se mohla jevit výpověď adresovaná nájemcům starším devadesáti let s vážnými zdravotními problémy, v jejichž silách není přemístit se. V příkladném soudním sporu by soud nejpravděpodobněji určil neplatnost onoho jednání po zvážení všech okolností s poukazem na výkon práva pronajímatele v rozporu s dobrými mravy.

21

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 3. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1153/2006. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 14. 10. 2013]. 22 ŠVESTKA, op. cit., s. 2131. 23 KORECKÁ, Věra. Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu. 2. vyd. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2011, s. 412. 24 Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2495/2004. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 24. 10. 2013]. 25 KORECKÁ, tamtéž.

27

Přínos této nové úpravy spatřuji zejména pro rodiny s dětmi, kdy je jistě v nejlepším zájmu dětí, aby i v době po zániku manželství rodičů byly nablízku oběma rodičům. Zákon zde staví patřičně zájmy pronajímatele jako převažující. Potřeba bytu pro příbuzného

4.3.3.2

Potřebuje-li pronajímatel byt za účelem uspokojení bytových potřeb svých příbuzných či pro příbuzné manžela v linii přímé nebo vedlejší v druhém stupni, může vypovědět dle § 2288 odst. 2 písm. b) nájem na dobu neurčitou. NOZ nově definuje příbuzenství v § 771 vzhledem k důležitosti tohoto statutu v soukromém právu a reaguje na nedostatečnou úpravu v OZ. Příbuzné jsou ty osoby, jejichž vztah je spojen pokrevním poutem nebo vznikl na základě osvojení. Následující ustanovení § 772 rozlišuje příbuzenství v linii přímé a vedlejší. Vzešla-li jedna osoba z druhé, jedná se o příbuzné v přímé řadě. Pojí-li však osoby společný předek a jedna nevzešla z druhé osoby, tak se jedná o příbuzné ve vedlejší linii. Stupně příbuzenství převzal NOZ do § 773, dle něhož se stejně jako dle § 117 OZ posuzují dle počtu zrození.26 Co se týče nutnosti uvedení výpovědního důvodu ve výpovědi a přesného uvedení osoby, jejíž bytové potřeby bude byt nadále po odevzdání bytu nájemcem uspokojovat, platí to stejné, co jsem uvedla u výpovědního důvodu dle § 2288 odst. 2 písm. a). Nájemce má rovněž stejné možnosti obrany. Lze si povšimnout, že daný výpovědní důvod nepamatuje na bytové potřeby pronajímatele. Na jeho osobu lze užít pouze výpovědní důvod § 2288 odst. 2 písm. a). Domnívám se, že vypuštění osoby pronajímatele pro účely tohoto důvodu do určité míry oslabuje jeho postavení, jelikož dosavadní právní předpis v § 711a odst. 1 písm. a) OZ na něj pamatoval. Tuto negativní stránku nového kodexu vyrovnává skutečnost, že pronajímatelé bytů jsou osobami poskytujícími za úplatu věci v jejich vlastnictví k dočasnému užívání cizím subjektům. Z důvodu ochrany svého vlastnictví a snazšího ukončení smluvního vztahu, uzavírají s nájemci především smlouvy na dobu určitou, ve většině případů na dobu jednoho roku. Po uplynutí jednoho roku bude pouze záviset na jejich uvážení, zda s nájemcem uzavřou novou smlouvu vztahující se k totožnému předmětu nájmu. Bude-li pronajímatel nespokojen s nájemcem, ať již z důvodu závadného jednání či z jiného obdobného důvodu, nebude povinen znovu do smluvního vztahu se stejným nájemcem vstoupit. Pronajímatelé však musí být obezřetní a co nejdříve po uplynutí sjednané doby nájmu vyzvat nájemce k opuštění bytu, neučiní-li tak on sám a nebude-li další zájem na trvání vztahu ze strany pronajímatele. Nevyzve-li pronajímatel nájemce ve lhůtě stanovené § 2285, dojde k obnovení nájmu. Toto ustanovení je pro tuto smluvní stranu sankčního charakteru, neboť zcela vychází ze zásady vigilantibus iura scripta sunt. Nelze rovněž opomenout situace, kdy pronajímatel po delší dobré zkušenosti s nájemcem svolí k uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou, zejména z důvodu větší jistoty na straně nájemce. Uvedený příklad má demonstrovat nemožnost pronajímatele dříve předvídat své bytové potřeby, což odhaluje negativní přínos nového kodexu. V zájmu ochrany pronajímatelů mělo být namísto rozšíření subjektů oprávněných 26

BĚLOHLÁVEK, op. cit., s. 222.

28

k užívání bytu z titulu pronajímatelova postavení pamatováno i na samotného vlastníka bytu a pojmout jej do ustanovení § 2288 odst. 2 písm. b) jako oprávněný subjekt. Vzhledem na uvedené mezery v NOZ se může zdát, že není patřičně respektováno tzv. panství vlastníka nad věcí. Závěrem bych ráda k povaze výpovědních důvodů souvisejících s potřebou pronajímatele uvedla, že souvisí s bytovou potřebou. V úvahu však přichází možný vývoj rozhodovací praxe ve vztahu k bytové potřebě. Dle mého názoru je možné, že bude upuštěno od nutnosti vypovězení pouze v souvislosti s tímto druhem potřeby. Opuštění by mohlo být odůvodněno povahou vlastnického práva pronajímatele, dominancí zásady autonomie vůle v novém kodexu, vymezením předmětu nájmu bytu a zákonnou absencí účelu, k němuž pronajímatel byt potřebuje. Prvním zmíněným argumentem by mohlo být panství pronajímatele nad pronajatou věcí, jehož subjektivní povahu vyjadřuje ustanovení § 1012. Pronajímatel je samozřejmě v dispozicích s věcí a v rozhodování o jejím osudu omezen zákonem a subjektivními právy třetích osob. Pronajímatel je vlastníkem věci, rozhoduje o jejím osudu a nakládání s ní. Dále tuto úvahu lze mimo jiné podložit výkladem pojmu byt pomocí § 2236 NOZ. „Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.“ Dochází tak k odklonění se od dosavadního pojetí bytu, dle něhož „rozhodující pro vymezení souboru místností (popřípadě jednotlivé obytné místnosti) jako bytu je tedy právní stav, založený pravomocným rozhodnutím o povolení užívání stavby dle § 76 odst. 1 stavebního zákona.“27 Předmětem nájmu bytu mohou být věci nemovité či movité, které svými vlastnostmi mohou sloužit k zajištění bytových potřeb, tj. pro svou vhodnost a zdravotní způsobilost pro bydlení, dále jsou pronajaty přímo k účelu bydlení a nespadají do kategorie nemovitostí zákonem vyloučených. Autoři NOZ v důvodové zprávě pro lepší chápání tohoto pojmu uvádí, že se musí jednat o samostatnou jednotku, která disponuje vlastním vstupem a její užívání není nijak závislé na jiných místnostech mimo byt, přičemž toto pojetí může být ovlivněno samotnou povahou jednotky či ujednáním smluvních stran. Dle § 2235 odst. 2 režim zvláštních ustanovení o nájmu bytu nedopadá na byty pronajaté k rekreaci nebo jiným krátkodobým pobytům, proto nelze tato ustanovení vztáhnout kupříkladu na nájem rekreační chaty nebo studentského pokoje v rámci vysokoškolského ubytovacího zařízení. Nájmy těchto objektů se řídí obecnými ustanoveními o nájmu.28 K těmto potencionálním argumentům vedoucím k odklonění se od ustálené rozhodovací praxe by mohlo přispět zákonné vyjádření výpovědních důvodů dle § 2288 odst. 2. Zákon zde nevyjadřuje, za jakým účelem pronajímatel předmět nájmu potřebuje. Tuto absenci neexplicitního vyjádření účelu by bylo možné vysvětlit pomocí pojmu bytu dle ustanovení § 2236. Kupříkladu pronajímá-li se ateliér za účelem bydlení, může v budoucnu nastat situace, kdy jej bude pronajímatel žádat pro otevření výtvarného klubu.

27

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2002, sp. zn. 26 Cdo 400/2000. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 26. 9. 2013]. 28 ELIÁŠ, 2012, op. cit., s. 850-851.

29

Výpovědní důvod objektivně nezávislý na smluvních stranách

4.3.4

Veřejný zájem

4.3.4.1

Rekodifikací soukromého práva byla převzata skutková podstata výpovědního důvodu z § 711a odst. 1 písm. b) OZ. Ta je založena na veřejném zájmu odůvodňujícím vyklizení bytu a naložení s ním takovým způsobem, že jej nebude možné nadále užívat. NOZ ovšem přejímá užší pojetí, neboť vypustil druhou skutkovou podstatu zahrnutou do daného výpovědního důvodu v OZ, a to nemožnost užívání bytu po delší dobu v důsledku prováděných oprav na domě a bytu. Stejně jako u OZ je zachována možnost vypovědět smluvní vztah uzavřený jak na dobu určitou, tak neurčitou. Co se týče pojetí dlouhodobějších oprav umožňujících dle OZ ukončení vztahu, ustálila se zde judikatura, dle níž jde pouze o takové situace, kdy hrozí škoda na právech nájemců bytů nebo jiných osob a k nimž by mohlo dojít, pokud by nebyly provedeny tyto nezbytně neodkladné opravy. Konkrétními opravami však nesmí být změněno stavební určení nemovitosti.29 Adekvátním důvodem mohou být prasklé stoupačky a potrubí, různé havárie v domě, chatrný stav domu, napadení domu parazitem a jiné závažné nedostatky odůvodňující neodkladně nutný zásah do bytu a domu. Bude se jednat pouze o opravy dlouhodobé, trvající v řádu několik měsíců nebo let. Jako příklad lze uvést plánovanou rekonstrukci domu v délce dvou let.30 I přestože NOZ nepodmiňuje ukončení nájemního vztahu nadále opravami delšího trvání, neznamená to, že by se touto problematikou již nezabýval. Dle ustanovení § 2209 a § 2210 není pronajímatel oprávněn během trvání nájemního vztahu libovolně provádět změny na pronajaté věci. Libovůlí nelze nikoliv rozumět povinnost pronajímatele provádět změny, je-li tu veřejný zájem plynoucí ze zvláštního zákona nebo rozhodnutí státního orgánu.31 Výjimka z obecného zákazu provádění změn na pronajaté věci je dále rozvedena přímo v zákoně, a to v § 2259 a § 2260. Na okraj zbývá ještě uvést, že úpravami nesmí dojít ke změně dosavadního účelu užívání. Pokud by se tedy tak mělo stát, bylo by nutné změnit hodnocení skutkového stavu na výpovědní důvod dle § 2288 odst. 1 písm. c), jelikož nelze pokračovat v nerušeném výkonu užívacího práva k bytu.32 Výpovědním důvodem v NOZ podmíněným veřejným zájmem bude, jak jsem již uvedla výše, pouze nemožnost byt nadále užívat. Z dikce vyplývá, že dojde k zániku bytu nebo domu. Bude tedy zlikvidován, či dojde ke změně účelu jeho užívání. Vzhledem k nutnosti ochrany nájemce a jeho práva na nerušený výkon užívacího práva k bytu navazující na snahu zamezit zneužívání postavení pronajímatele bude nutné doložit existenci veřejného zájmu. Použitelná zde bude judikatura soudů, dle níž je nezbytné toto doložit konkrétním správním aktem, konkrétně závazným aktem stavebního úřadu. Jelikož se judikatura vztahuje i v režimu OZ na dlouhodobější opravy bude vhodné ji aplikovat na provádění oprav

29

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2008, sp. zn. 26 Cdo 2817/2007. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 21. 10. 2013]. 30 FIALA, 2009, II. díl, op. cit., s. 1388. 31 ELIÁŠ, 2012, op. cit., s. 841. 32 SELUCKÁ, Markéta; FIALA, Josef; KLIKOVÁ, Alena. Byt v soukromém a veřejném právu. Brno: Masarykova univerzita, 2011, s. 52.

30

pronajímatelem bez souhlasu nájemce.33 Veřejný zájem v tomto ohledu lze spatřovat například v nařízené demolici stavby, vyvlastnění domu, zdravotní nevhodnosti předmětu nájmu, nezbytné změně užívání domu, nebezpečném stavu domu. U všech těchto okolností zavdávajících existenci veřejného zájmu bude nutné prokázání správním rozhodnutím z oblasti stavebního práva, neboť pouze zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon, upravuje proces týkající se staveb. Za dostatečný hmotněprávní podklad k prokázání těchto skutečností nelze považovat kupříkladu územní plán, jelikož samotné odstranění může být provedeno až na základě pravomocného rozhodnutí příslušného stavebního úřadu.34 4.4

Výpověď bez výpovědní doby

V rámci rekodifikace je do českého soukromého práva zavedena možnost pronajímatele vypovědět nájemní vztah bez výpovědní doby dle ustanovení § 2291. Tato možnost se naskytuje pouze při takovém porušení povinností nájemcem, které dosahuje té nejvyšší intenzity oproti již v této práci vyloženým intenzitám. Jedná se o zvlášť závažné porušení, jež je vůči méně závažným porušením ve vztahu speciality. Bude-li totiž skutek nájemce naplňovat znaky zvlášť závažného porušení, nelze jej označit i jako hrubé. Co se týče okruhu subjektů, na něž lze aplikovat dané ustanovení, uvádí § 2291 odst. 1 pouze osobu nájemce. Vzhledem k povaze dále uvedených deliktních jednání řazených do této kategorie, se těchto jednání budou moci dopustit i členové domácnosti či podnájemníci. Na závadné jednání však bude vždy upozorněn nájemce, neboť je jeho povinností dle § 2255 odst. 1 zajistit řádné užívání předmětu nájmu. Jednotlivá deliktní jednání nájemce lze řadit do této kategorie, pokud budou dle pomocných hledisek dosahovat stejné, či převyšující intenzity než ta jednání, která NOZ příkladně v § 2291 odst. 2 uvádí. Jedná se o hledisko způsobení škody nájemcem, motiv chování nájemce, dosavadní plnění povinností nájemcem a délku časového úseku mezi deliktem nájemce a udělenou výpovědí. Na rozdíl od jiných úrovní porušení povinností je vyžadováno opakující se jednání ze strany nájemce, což vyplývá z jazykového výkladu § 2291 odst. 2 a odst. 3. Druhý odstavec používá slovní obrat „nájemce porušuje“, který poukazuje na nutnost opakování závadného jednání, a třetí odstavec podmiňuje výpověď předchozí výzvou nájemci. Těmto odstavcům však odporuje prvý odstavec, který užívá obratu „poruší-li nájemce“. Nejpravděpodobněji se bude v prvém odstavci jednat o chybu. Předpoklady vypovězení bez výpovědní doby

4.4.1

Pronajímatel musí dostát dvěma podmínkám vyplývajícím z § 2291 odst. 3. Nesplní-li pronajímatel dané předpoklady kumulativně, bude na výpověď nahlíženo jako na zdánlivé právní jednání a nebude k němu více přihlíženo.

33

KŘEČEK, op. cit., s. 111. KORECKÁ, Věra. Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu. 2. vyd. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2011, s. 428-430. 34

31

Předchozí výzva

4.4.1.1

Poruší-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem, bude nutné jej vyzvat k odstranění závadného chování nebo protiprávního stavu v přiměřené době. Výzva doručená nájemci je hmotněprávním předpokladem vypovězení nájmu bytu. Jediným oprávněným subjektem k tomuto právnímu jednání je pronajímatel, v důsledku čehož nelze za výzvu považovat kupříkladu správní rozhodnutí o přestupku spáchaného nájemcem.35 Jelikož zákon nijak neupřesňuje formu výzvy, bude na úvaze pronajímatele, jakou formu zvolí. Jako nejvhodnější se jistě jeví písemná forma, neboť v případném soudním řízení o určení neplatnosti výpovědi by bylo možné výzvu v písemné formě předložit jako důkazní prostředek. Co se týče náležitostí výzvy, požaduje NOZ, aby do ní bylo zahrnuto vyzvání nájemce k odstranění jeho závadného chování v přiměřené době. V zájmu ochrany nájemce bude dle mého názoru navázáno na ustálenou rozhodovací praxi, jež stanovuje jako obligatorní náležitost výzvy upozornění nájemce na právní následky, které nastanou v případě neodstranění závadného chování či pokračování v něm. Nedostojí-li nájemce požadavkům výzvy a bude ve svém závadném jednání pokračovat, bude pronajímatel oprávněn vypovědět nájem. Jednání, pro které bude nájem ukončen, musí být alespoň podobné povahy jako to, na něž byl pronajímatelem upozorněn ve výzvě.36 Z dikce zákona však není zřejmé, s jakými právními následky lze spojovat situaci, kdy nájemce výzvě vyhoví v přiměřené době, avšak po jejím uplynutí se opět dopustí vytýkaného jednání. V daném ohledu byla právní úprava OZ jednoznačnější, neboť výstrahou ve smyslu § 711 odst. 2 písm. a) je nájemce upozorněn na možnost vypovězení nájemní smlouvy, dojdeli k jeho opakování vytknutého jednání v budoucnu.37 V režimu OZ tak pro účely vypovězení nájmu nebyl stanoven konkrétní časový rámec. Dle mého názoru bude vhodné tento výklad rovněž užít i pro účely NOZ, jelikož při použití gramatického výkladu by vyplývalo, že pronajímatel je oprávněn k udělení výpovědi pouze za situace, kdy nájemce nesplní požadavky obsažené ve výzvě a v přiměřené době po jejím doručení se závadného jednání opět dopustí. V důsledku daného výkladu by pak pronajímatel musel nájemce opětovně vyzývat k odstranění konkrétního jednání, jehož by se dopustil po uplynutí přiměřené doby. V praxi by tato situace byla neudržitelná a nespravedlivá pro pronajímatele, v jehož zájmu je vlastnictví chránit. Specifikace porušování povinností ve výpovědi

4.4.1.2

Obligatorní náležitostí výpovědi je uvedení skutkové podstaty, kterou pronajímatel shledává zvlášť závažným porušením povinností. V úvahu tak budou připadat porušení uvedená v demonstrativním výčtu v § 2291 odst. 2, popřípadě jiná deliktní jednání nájemce dosahující požadované intenzity.

35

ZUKLÍNOVÁ, Michaela. Nájemní smlouva, zvláštní ustanovení o nájmu bytu: § 663 - § 719 občanského zákoníku. Praha: Linde Praha, 2012, s. 259. 36 KORECKÁ, op. cit., s. 335-336. 37 KORECKÁ, tamtéž.

32

Skutkové podstaty spočívající ve zvlášť závažném porušení povinností

4.4.2

Nový kodex uvádí v § 2291 odst. 2 demonstrativní výčet deliktních jednání nájemce, která jsou označována jako zvlášť závažná porušování povinností. Mezi výslovně uvedená jednání spadající do dané kategorie řadíme neplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců, dále poškozování bytu a domu závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobování jinak závažných škod či obtíží pronajímateli nebo osobám bydlícím v domě a neoprávněné užívání bytu jiným způsobem nebo k jinému účelu, než si smluvní strany ujednaly. Dalšími deliktními jednáními nájemce sem spadajícími mohou být porušení informačních povinností a dání bytu do podnájmu bez získání souhlasu pronajímatele. Pro úplnost bych ráda dodala, že níže popsané podstaty nepředstavují uzavřený výčet závadných jednání nájemce spadajících do této kategorie, neboť užitím kritérií popsaných v části zabývající se intenzitami porušení povinností mohou být i jiná porušení kvalifikována jako za dosahující nejzávažnější úrovně. Neplacení nájemného a nákladů na služby

4.4.2.1

Nezaplatí-li nájemce nájemné a náklady na služby za dobu nejméně tří měsíců je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem s okamžitými účinky. Svou konstrukcí připomíná daná skutková podstata vyjádření hrubého porušování povinností dle § 711 odst. 2 písm. b) OZ ve znění účinném do 30. 03. 2006, dle něhož pronajímatel mohl vypovědět nájem, „jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění spojená s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce.“ Judikatura vztahující se k danému bodu OZ účinného do 30. 03. 2006 se ustálila v názoru, že „neplacením nájemného je vedle situace, kdy z titulu nájemní smlouvy není placena žádná částka, rovněž situace, kdy nájemce neplatí nájemné v plné výši“, přičemž „není rozhodující výše dluhu, nýbrž doba, po kterou nájemce tyto závazky nehradil“. Tyto právní závěry vztahující se k ustanovení OZ jsou uvedeny v rozsudku NS ze dne 02. 05. 2008 vedeného pod sp. zn. 26 Cdo 731/2008.38 Vzhledem k závažnosti daného porušení ve smyslu § 2291 NOZ nelze tyto závěry NS použít, jelikož okamžité vypovězení nájmu bytu má být nejtvrdší sankcí za ta nejzávažnější porušení povinností. Z tohoto důvodu se přikláním k výkladu hrubého porušení povinností pro neplacení nájemného v režimu OZ ve znění účinném od 31. 3. 2006, dle něhož byla rozhodná výše nedoplatku. Shrnu-li výše uvedené poznatky, bude pronajímatel oprávněn přistoupit k výpovědi za podmínky, že nájemcovy nedoplatky činí nejméně trojnásobek stanoveného měsíčního plnění. Jelikož doba prodlení ustupuje výši dlužné částky, nebude se muset nutně jednat o jednotlivá prodlení s platbami za po sobě jdoucí měsíce. Speciálně u této skutkové podstaty bude pronajímatel povinen specifikovat, za jaké období eviduje pohledávku v konkrétní výši. Požadavek na obsah výpovědi tak zůstane zachován stejně jako u OZ účinného od 31. 3. 2006, který nově zavedl tuto obligatorní náležitost z důvodu opuštění přivolení soudem k udělení výpovědi.39

38

KORECKÁ, op. cit., s. 342-345. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 2009, sp. zn. 26 Cdo 1109/2009. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 29. 10. 2013]. 39

33

Závažné či nenapravitelné poškozování bytu a domu

4.4.2.2

Poškozování bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem dosahujícím zvlášť závažného stupně porušení povinností opravňuje pronajímatele ukončit nájemní vztah s okamžitými účinky. Obdobnou intenzitu závažnosti vyžaduje § 679 odst. 3 OZ regulující odstoupení od nájemní smlouvy v obecné rovině, s nímž jsou rovněž spojeny okamžité účinky, a nájemce je povinen k vyklizení bez zbytečného odkladu. Pronajímatel je dle uvedeného ustanovení oprávněn odstoupit od smlouvy v případě užívání předmětu nájemcem, při němž vzniká pronajímateli škoda nebo mu hrozí značná škoda. I přestože se § 2291 NOZ vztahuje pouze na škodu již vzniklou, bude možné pro účely rekodifikace užít míru závažnosti požadovanou pro odstoupení od nájemní smlouvy ve smyslu § 679 odst. 3 OZ. Soudy pro odstoupení požadují podstatně vyšší intenzitu než u výpovědních důvodů spočívajících v hrubém porušování povinností či dobrých mravů v domě.40 Daná skutková podstata se vztahuje na způsobování škod na předmětných nemovitostech souvisejících s nájmem. Povinnostmi, jejichž porušování připadá zejména v úvahu, jsou dle zákonného sledu užívání bytu řádně v souladu s nájemní smlouvou dle § 2255, udržování obvyklého pořádku dle poměrů panujících v domě po celou dobu trvání nájmu dle § 2256, udržování bytu a domu po dobu trvání nájmu v takovém stavu, aby byl způsobilý k užívání dle § 2257, provádění úprav, přestaveb nebo jiných změn bez získání souhlasu pronajímatele dle § 2263, odstranění poškození nebo vad způsobených okolnostmi, za něž odpovídá nájemce dle § 2267. Co se týče porušování povinnosti spočívající v řádném užívání předmětu nájmu, nebude pro výpovědní účely postačující běžné opotřebení. Ke konkrétním deliktním jednáním nájemce poškozujícím nemovitosti závažným způsobem lze zařadit zničení vybavení bytu poskytnutého pronajímatelem, opakované vytopení spodních bytů, působení větších škod ve společných prostorách domu nebo poničení výtahu v domě. Pokud by se však nájemce dopustil méně závažných prohřešků, jednalo by se nejspíše o hrubé porušení povinností. Tuto nižší intenzitu budou zřejmě naplňovat skutkové podstaty jako poničení pojistek v domě, vodní baterie a klozetu v bytě. Dále je zákonem k dané intenzitě řazeno poškození bytu či domu nenapravitelným způsobem. V úvahu přichází skutková podstata spočívající ve způsobení požáru, jehož následkem bude téměř celý dům zničen a nebude možné jej obývat, či provádění stavebních úprav nájemcem bez souhlasu pronajímatele, které naruší statiku domu. Vzhledem k zákonné dikci přímo užívající termínu poškození nenapravitelným způsobem, bral v úvahu zákonodárce zřejmě i takto narušující jednání. Domnívám se, že pro extrémní případy, kdy nájemce způsobí požár, není nová právní úprava adekvátní. V zájmu pronajímatele je jistě okamžité a ničím nepodmíněné ukončení nájemního vztahu s nájemcem, který kupříkladu způsobil v domě požár s trvalými následky. Zcela nadbytečné je tedy nájemce vyzývat před samotným vypovězením nájemního vztahu vzhledem k tomu, že k dalšímu požáru již dojít ani nemůže pro již způsobenou neobyvatelnost domu. Pro neudržitelnost výkladu daného ustanovení bude nutné dotváření rozhodovací praxí umožňující výjimky, co se týče výzev. Jako účinnější prostředek zjednání nápravy jistě

40

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 11. 2007, sp. zn. 26 Cdo 3044/2006. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 25. 11. 2013].

34

poslouží novelizování daného ustanovení, pomocí něhož bude opuštěn požadavek vyzývání nájemce k odstranění závadného jednání. Způsobování jinak závažných škod či obtíží

4.4.2.3

Daná skutková podstata se narozdíl od té předchozí váže k jinak závažným škodám nebo obtížím způsobených pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí. Za podmínky existence daného závadného jednání dosahujícího nejvyšší intenzity lze rovněž uplatnit nejtvrdší sankční prostředek. Jak vyplývá z dikce zákona, vztahuje se konkrétní podstata nikoliv k předmětné nemovitosti, nýbrž k vyjmenovaným subjektům. Jim budou zmíněné škody a obtíže způsobovány dle mého názoru především v souvislosti s porušováním dobrých mravů v domě ve smyslu § 711 odst. 2 písm. a) OZ. Z ustanovení § 2291 odst. 1 NOZ plyne, že se nebude potencionálně jednat o všechna porušování dobrých mravů, nýbrž jen o ta, která přímo souvisí s povinnostmi nájemce a svou povahou dosahují nejvyšší intenzity porušení povinností. Neoprávněné užívání bytu

4.4.2.4

Neoprávněné disponování bytem jiným způsobem nebo k jinému účelu naplňuje skutkovou podstatu opravňující vypovědět nájem bez výpovědní doby. Jako nejčastější případ přichází v úvahu neoprávněné podnikání. Pokud si strany sjednají přenechání bytu za účelem uspokojování bytových potřeb a nájemce začne v bytě podnikat, nebude možné bez dalšího podřadit toto jednání pod výpovědní důvod ve smyslu § 2291 odst. 2. Pro danou problematiku lze užít ustanovení § 2235 odst. 1, dle něhož nebude přihlíženo ke smluvnímu ujednání stran, jímž budou zkracována nájemcova subjektivní práva obsažená v zákonných ustanoveních. Jedním z oněch subjektivních práv nájemce je možnost podnikat v bytě ve smyslu § 2255 odst. 2, pokud v důsledku této činnosti nedojde ke zvýšení zátěže pro dům či byt spočívající ve zvýšeném hluku, prachu, množství osob nebo zápachu. K problematice se rovněž vyjadřují autoři nového kodexu v Důvodové zprávě, v níž přibližují typy podnikání, jejichž provozování v bytě může připadat v úvahu. Jedná se o tzv. svobodná nebo tvůrčí povolání. Výslovně autoři kodexu vylučují možnost provozovat v předmětu nájmu advokátní kancelář a úřad notáře.41 Z tohoto důvodu bude potřebný stupeň závažnosti naplněn za předpokladu, že tím bude neadekvátně zvýšeno zatížení bytu a domu a nájemce nepřestane podnikat ani po výzvě ze strany pronajímatele. Mezi neoprávněné nakládání s bytem řadím také neoprávněné dání bytu do podnájmu v situacích, kdy nájemce nezíská souhlas pronajímatele k tomu potřebný. Stejně jako u následujícího bodu práce může dojít ke zpřísnění kvalifikace skutkové podstaty z hrubé intenzity, jak stanovuje § 2276, na úroveň zvlášť závažného porušení umožňující aplikaci nejtvrdšího postihu.

41

ELIÁŠ, 2012, op. cit., s. 858.

35

Výpovědní důvody nájmu bytu v německé právní úpravě Nájem bytu je upraven v knize druhé BGB upravující závazkové vztahy, a to konkrétně v oddílu osmém regulujícím jednotlivé závazkové vztahy a titulu pátém, do něhož je zařazena právní úprava nájemní smlouvy počínaje ustanovením § 535. Tato ustanovení jsou však ustanoveními obecnými ve vztahu ke speciálním týkajících se nájmu bytu počínaje ustanovením § 549.

1

Zánik nájmu bytu

Nájem bytu může zaniknout jak relativně, tak absolutně. Mezi relativní způsoby zániku nájmu bytu řadíme:     

přechod nájmu bytu při úmrtí nájemce; přechod nájmu bytu na dědice po zemřelém nájemci; vstoupení do práv a povinností smluvní strany, která přenechala pronajatou věc třetí osobě do podnájmu za účelem podnikání; změnu vlastnictví pronajaté věci; vzájemnou výměnu bytů nájemci z titulu uzavřené dohody.

Nájem může zaniknout i absolutně:     

uplynutím sjednané doby nájmu; výpovědí nájmu; zánikem předmětu nájmu; prohlášením zákonem předvídaných osob o dalším nepokračování nájemního vztahu v případě úmrtí nájemce; smlouvou o zrušení nájemní smlouvy.

Co se týče výpovědi, je zákonem bezvýjimečně vyžadována písemná forma, jak vyplývá z § 568 odst. 1. Vypovídající subjekt dostojí danému požadavku, pokud výpověď ve smyslu § 126 vlastnoručně podepíše nebo svůj podpis nechá ověřit notářem. V opačném případě bude výpověď považována za neúčinný právní úkon. 42 Účinnost výpovědi je dále podmíněna odůvodněním spočívajícím v uvedení a konkretizování užitého výpovědního důvodu. Rozsah odůvodnění musí dosahovat takové míry určitosti a srozumitelnosti a spočívat v konkrétní skutkové podstatě, aby nájemce mohl zvážit, zda se bude moci úspěšně bránit. Skutková podstata uváděná v těle výpovědi musí odpovídat předpokladům aplikace jednotlivých výpovědních důvodů, které musí být naplněny.43 Pronajímatel je povinen dostát tomuto požadavku bezvýjimečně, neboť nájemce vystupuje jako slabší smluvní strana a řádné odůvodnění výpovědi je jedním z prostředků zabránění zneužívání postavení pronajímatelem. Nájemce stíhá tato povinnost pouze při vypovězení nájmu bytu ve formě mimořádné 42

BÖRSTINGHAUS, U.; BLANK, H. et al. Schmidt-Futterer – Mietrecht. Großkommentar des Wohnund Gewerberaummietrechts [online]. 11. vyd. München: Verlag C. H. Beck, 2013 [cit. 8. 12. 2013]. 43 BUCH, Stephan. Kündigung Mietvertrag: Begründung. Internetratgeber Recht [online]. [cit. 16. 10. 2013].

36

výpovědi z důležitého důvodu bez výpovědní doby, jak vyplývá z ustanovení § 569 odst. 4. Dále je pronajímatel povinen vtělit do výpovědi poučení o možnosti obrany, respektive podání odporu. Ustanovení § 568 odst. 2 je rozšířením § 574 až § 574c, které podrobněji upravují odpor. V souvislosti s ochranou nájemce je třeba konkrétně poukázat ve výpovědi na možnost podat odpor, lhůtu pro podání a jeho formu. S nedodržením této povinnosti nelze spojovat neúčinnost samotné výpovědi. Ustanovení § 574b odst. 2 totiž předvídá situaci, kdy nájemce nebude ve smyslu § 568 odst. 2 poučen, a stanovuje, že lze využít tohoto obranného prostředku při prvním jednání ve sporném řízení mezi stranami o vyklizení bytu. I přes dodržení všech náležitostí kladených zákonem na výpověď může být vypovězení vztahu vyloučeno vzhledem k časové prodlevě mezi porušením strany a udělením samotné výpovědi. Tento následek vyplývá z § 314 odst. 3 upravujícího obecné vypovězení závazkových vztahů. Dle daného ustanovení může oprávněný vypovědět závazkový vztah v přiměřené subjektivní lhůtě. Rozhodovací praxí je tolerována přiměřená lhůta dvou týdnů až dvou nebo tří měsíců, přičemž lhůty delšího trvání nelze akceptovat.44 V poslední řadě nemůže mít na danou výpověď a její účinnost žádný vliv dodatečná změna chování rušící strany v době, kdy již byla výpověď doručena. Tento právní závěr vyplývá z požadavku existence výpovědního důvodu již v době udělení výpovědi, v níž musí být již konkrétní závadné jednání druhé strany charakterizováno. Pro účely přehledného uspořádání druhů výpovědí si je dovolím klasifikovat dle doby trvání nájemního vztahu. Mimo níže uvedené druhy se lze setkat s tzv. zvláštními právy vypovědět nájemní vztah, která jsou kupříkladu obsažena u zvyšování nájemného ze strany pronajímatele dle § 561 BGB nebo u modernizačních opatření dle § 555e BGB. Tato speciální výpovědní práva nebudou předmětem bližšího zkoumání. U nájmu bytu sjednaného na dobu neurčitou se jedná o tyto druhy:    

řádná dle § 573, zjednodušená dle § 573a, částečná dle § 573b a mimořádná výpověď s výpovědní dobou dle § 573d.

Pronajímateli, jakožto vlastníkovi pronajaté věci, je v zájmu ochrany jeho vlastnického práva, poskytnuta možnost ukončit vztah na základě všech výše uvedených typů výpovědí. Nájem sjednaný na dobu určitou může pronajímatel i nájemce vypovědět pomocí výpovědi: 

mimořádná výpověď s výpovědní dobou dle § 575a.

Bez ohledu na sjednanou dobu trvání právního vztahu jej může ukončit libovolná strana nájemního vztahu pomocí daného typu výpovědi:

44

Rozsudek OLG München ze dne 22. 2. 2001, sp. zn. 3 U 5169/0. Beck-online.de [online]. [cit. 16. 10. 2013].

37



mimořádná výpověď bez výpovědní doby dle § 543 ve spojení s § 569.

Problematiku obrany nájemce vůči výpovědi zahrnuje BGB do ustanovení § 574 tzv. sociální klauzule reflektující sociální stránku nájemního práva a rozšiřující ochranu nájemce při ukončení nájemního vztahu ze strany pronajímatele. Nejedná-li se o mimořádnou výpověď bez výpovědní doby, svědčí nájemci subjektivní právo v podobě odporu. Vedle tohoto práva může rovněž požadovat pokračování nájemního vztahu za předpokladu, že by pro něj, jeho rodinu nebo příslušníky domácnosti bylo ukončení nájmu nepřiměřeně tvrdé, i přestože by byl na straně pronajímatele dán oprávněný zájem. Využije-li nájemce této možnosti, může nájem za daných podmínek pokračovat. V prvé řadě je nutné dodržet písemnou formu podaného odporu. Co se týče jeho obsahových náležitostí, nevyplývá ze zákonného ustanovení povinnost jej rovněž odůvodnit, neboť dle § 574b odst. 1 je nájemce povinen teprve při vyzvání pronajímatelem uvést důvody, v nichž dle názoru nájemce spočívá nepřiměřená tvrdost. K těmto tvrdostním důvodům je dle § 574 odst. 2 řazena situace, kdy nájemce nemůže získat přiměřené náhradní bydlení, které je srovnatelné s dosavadním bytem vzhledem k jeho vlastnostem, rozloze, vybavení, poloze nebo nájemnému. Dále je možné založit nepřiměřenou tvrdost výpovědi na stáří nájemců, závažném onemocnění, větších obtížích spojených se změnou místa bydlení nebo těhotenství.45 Soudy jsou však povinny v souvislosti s podaným odporem přihlédnout ke všem okolnostem. Dle § 574b odst. 2 je třeba podat odpor nejpozději dva měsíce před ukončením nájemního vztahu, tedy před uplynutím výpovědní doby. V opačném případě je pronajímatel oprávněn odmítnout další pokračování nájmu.

2

Výpověď bez výpovědní doby

Tato kapitola bude věnována výpovědi bez výpovědní doby. Vzhledem k zákonné absenci výpovědní doby se jedná o nejzávažnější výpovědní důvody, jež budou zasahovat do sféry pronajímatele nebo se ho jinak dotýkat tak závažným způsobem, že pro ně zákon neposkytuje pomyslnou ochranou dobu ve prospěch slabší smluvní strany, tedy nájemce. V jistých případech má právo užít této výpovědi i nájemce. Pro snadnější přiblížení klasifikace výpovědních důvodů jakožto obligatorního bodu výpovědi si dovolím odkázat na Přílohu číslo 3, v níž je tento typ výpovědi zákonem pojmenovaný jako mimořádná výpověď. Ta je dělena do skupin výpovědních důvodů dle subjektů oprávněných k vypovězení nájmu. 2.1

Mimořádná výpověď daná pronajímatelem či nájemcem

BGB umožňuje okamžité ukončení nájemního vztahu pouze na základě mimořádné výpovědi bez výpovědní doby, je-li dán důležitý důvod. Právní úpravu nalezneme v ustanovení § 543 a § 569. Ustanovení § 543 plní funkci generální klauzule upřesňující podmínky užití daného typu výpovědi, vůči níž vystupuje § 569 jako norma speciální. Obligatorním předpokladem vypovězení nájmu s okamžitou účinností je existence důležitého důvodu. Význam požadovaného důvodu je přiblížen v generální klauzuli v § 543 odst. 1 větě druhé. Dle 45

BUCH, Stephan. Sozialklausel (Fortsetzung Mietvertrag bei Härtegrund). Internetratgeber Recht [online]. [cit. 16. 10. 2013].

38

klauzule bude vždy nutné postupovat při posuzování skutkové podstaty, zda naplňuje požadavky kladené na důležitý důvod. Nebude-li možné ji podřadit pod důležitý důvod, nebude možné ani ukončení nájmu ve smyslu § 569. Dle této generální klauzule je důležitý důvod dán, pokud není pro stranu vypovídající nájem přijatelné a vhodné další pokračování nájemního vztahu, a to i po zohlednění všech okolností jednotlivého případu a po zvážení zájmu obou stran pokračovat v tomto závazkovém vztahu, který by byl jinak ukončen až uplynutím výpovědní doby či jiným způsobem. Co se týče procesu subsumování, bude nutné dle generální klauzule posoudit únosnost pokračování vztahu, všechny okolnosti jednotlivého případu, zájmy obou stran a porušení povinností druhou stranou. V rámci kategorie okolností případu je vhodné vzít v potaz délku a dosavadní průběh nájemního vztahu, povahu a závažnost porušení s přihlédnutím k možnému zavinění obou stran, důsledky pro vztah nebo pravděpodobnost opakování deliktního jednání. Dále budou zvažovány zájmy stran související s předmětem nájmu, jedná se například o jejich majetek, vlastnictví, pravděpodobné nabytí vlastnictví, vztah k okolnímu prostředí, sousedům nebo rodinné vztahy. V některých případech bude postačovat pouze jedno deliktní jednání s natolik závažnými následky, že bude opravňovat k okamžitému vypovězení. Mezi nejzávažnější porušení povinností lze řadit různá fyzická napadení, vyhrožování, dále neodvratná a nenapravitelná poškození předmětu nájmu v podobě zničení nemovitosti v důsledku založeného požáru nebo skutky podstatně narušující vzájemnou důvěru založené kupříkladu na šíření nepravdivých a druhou stranu poškozujících tvrzeních.46 I přestože závadné jednání strany bude představovat v samotném důsledku důležitý důvod ospravedlňující ukončení nájmu, bude výpověď přípustná teprve dle § 543 odst. 3 po bezúspěšném uplynutí lhůty určené k nápravě závadného stavu nebo po neúspěšném upozornění druhé strany na porušování nájemní smlouvy. Jelikož by tato úprava mohla být v mnoha situacích zcela neúnosná, je od této povinnosti výjimečně upuštěno. Tyto zákonné výjimky jsou dány, je-li zřejmé, že dodatečná lhůta nebo upomínka zůstanou bez odezvy. Další výjimky jsou okamžitá výpověď ze zvláštních důvodů oprávněná po zvážení zájmů obou stran a prodlení nájemce s placením nájemného ve smyslu § 543 odst. 2 bodu 3. V následujících částech se budu zabývat jednotlivými skutkovými podstatami naplňující předpoklady pro mimořádné vypovězení nájmu bytu ve smyslu § 543. Ustanovení § 543 odst. 2 uvádí příkladný výčet podstat a je doplněno o ustanovení § 569, které uvádí další skutkové podstaty. Jelikož jsou v zákoně obsaženy pouze demonstrativní výčty, nejedná se o konečný výčet výpovědních důvodů. Výpovědní důvody svědčící oběma stranám

2.1.1

Rušení pořádku v domě

2.1.1.1

Obě smluvní strany mohou dle § 569 odst. 2 ukončit nájemní vztah za kumulativního splnění předpokladů, že druhá strana trvale ruší pořádek v domě, respektive klid v domě, takovým způsobem, v jehož důsledku by bylo pro vypovídající stranu zcela neúnosné pokračování 46

KRÜGER, Wolfgang; WESTERMANN, Peter. Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch [online]. 2. svazek. 6. vyd. München: Verlag C.H. Beck, 2012 [cit. 16. 10. 2013].

39

nájemního vztahu do doby, než by uplynula výpovědní doba, či než by vztah zanikl jiným způsobem. Tato neúnosnost musí být dána i po zvážení všech okolností souvisejících s daným případem a zájmu obou stran na pokračování nájemního vztahu. Neodmyslitelnou podmínkou je samozřejmě napomenutí strany dopouštějící se zde uvedeného jednání a v případě bezvýslednosti této upomínky nebo marného uplynutí lhůty udělení výpovědi, přičemž mezi rušením klidu v domě a udělenou výpovědí musí existovat časová souvislost. Jak již bylo uvedeno výše, rušit domovní klid může i pronajímatel, přičemž není podstatné, zda v domě bydlí. Klid může být totiž narušován i formou jeho návštěv v domě. Je-li rušícím subjektem samotný nájemce, budou se ostatní nájemci obracet na pronajímatele s žádostí o řešení této naléhavé situace. Pronajímatel samozřejmě bude za splnění zákonem předvídaných podmínek oprávněn přistoupit k okamžitému vypovězení nájemního vztahu.47 Pojem pořádku, respektive klidu v domě, není zákonem pro dané účely nijak definován. Na základě obecného pojetí můžeme tento chráněný institut označit za jednání nájemců a pronajímatele s patřičným ohledem na ostatní subjekty v domě, které nepřekračuje pomyslnou míru obtěžování nezbytnou vzhledem k daným okolnostem. Deliktní jednání vůči klidu v domě jsou označována za porušení nájemní smlouvy, která nelze řadit mezi užívání bytu v rozporu se smluvními ustanoveními, jelikož tyto delikty jsou již vtěleny do výpovědního důvodu dle § 543 odst. 2 bodu 2. Strany mohou regulovat toto jednání blíže v nájemních smlouvách nebo domovním řádě, přičemž určité zásady bude možné dovodit z běžného chodu domu. Co se týče předpokladu trvalosti závadného jednání, nebude postačovat jednorázové a výjimečně se vyskytující narušení. U předpokladu neúnosnosti pokračování nájmu pro dotčenou stranu bude nutné přistoupit k poměřování zájmů nájemce na jedné straně a pronajímatele na straně druhé, při kterém se přihlíží ke všem okolnostem daného případu. Jak vyplývá z dikce § 569 odst. 2, zohlední se především zavinění jednotlivých smluvních stran. V jistých případech se rozhodovací praxe přiklání ke zvýšené toleranci ve vztahu k rušení klidu, jedná-li se kupříkladu o hluk dětí.48 Dále je třeba ve vyšší míře tolerovat rušení domovního klidu osobami, které nejsou za své jednání zodpovědné. Jedná se například o psychicky nemocné a jinak postižené jedince, kteří podléhají zvýšené ochraně ve smyslu článku 3 odst. 3 věty druhé GG. Budou-li i přes zvýšenou míru tolerance ve vztahu k takovéto osobě převažovat zájmy pronajímatele, bude možné přistoupit k okamžité výpovědi. Ukončení nájmu však může velmi zkomplikovat odborné posouzení znalce, dle jehož závěrů by u daného jedince mohly v případě vypovězení nájmu a vyklizení bytu hrozit sebevražedné sklony. V takto závažných případech ustupují zájmy pronajímatele zájmům psychicky nemocného nájemce. Nelze však opomíjet ochranu zdraví pronajímatele a jiných nájemců, pokud by jim ze strany chorého jedince hrozilo ublížení na zdraví a jiné závažné zásahy do jejich integrity. Za takto extrémních situací by přednost měly zájmy pronajímatele.49 47

BÖRSTINGHAUS, op. cit. Rozsudek LG Bad Kreuznach ze dne 3. 7. 2001, sp. zn. 1 S 21/01. Beck-online.de [online]. [cit. 18. 10. 2013]. 49 Rozsudek BGH ze dne 8. 12. 2004, sp. zn. VIII ZR 218/03. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2014 [cit. 18. 10. 2013]. BÖRSTINGHAUS, op. cit. 48

40

Vzhledem k široké škále možných deliktních jednání subsumovatelných pod § 569 odst. 2 jistě nastanou situace, kdy se jedna strana dopustí většího množství prohřešků, které z důvodu jejich nízké intenzity bude možné jednotlivě označit jako bagatelní porušení. Tyto skutkové podstaty však mohou ve svém souhrnu naplňovat předpoklady pro mimořádné vypovězení nájemního vztahu.50 Výpověď dle § 569 odst. 2 je přípustná, pokud některá ze stran hrubě uráží tu druhou, fyzicky ji napadá či jinak fyzicky týrá, neustále obtěžuje ostatní subjekty, často se dopouští prohřešků vůči domovnímu řádu, odcizí někomu v domě majetek. U osob obývajících dům může být výpověď založena pro činnosti provozované v bytě nebo ve společných prostorech, které ruší ostatní či podstatně mění účel užívání bytu. Tyto činnosti současně naruší domovní klid. Mohou sem spadat závadná jednání, vůči nimž by mohli být nájemci a pronajímatel ohroženi. Zejména pěstování marihuany v bytu, obchodování s drogami uvnitř domu, opakující se nebezpečí založení požáru a hromadění odpadků.51 Z demonstrativního výčtu skutkových podstat je zřejmé, že některé z nich budou trestnými činy, za něž může být nájemce pravomocně odsouzen, nebo správními přestupky. Vzhledem k povaze jednotlivých prohřešků nájemce nebo pronajímatele je zřejmé, že jimi budou ve většině případů zasaženy zároveň i dobré mravy. Z tohoto důvodu je odvozována přímá souvislost většiny deliktů rušících klid v domě s dobrými mravy. Ustanovení § 569 odst. 2 však lze aplikovat pouze na trvalá jednání, jak jsem zmínila výše. Z tohoto důvodu bude nutné deliktní jednání nájemce ojedinělé povahy, ale i přesto velmi závažné, označit za skutkovou podstatu naplňující předpoklady tzv. důležitého důvodu ve smyslu § 543 odst. 1. Tuto diferenciaci lze demonstrovat na trestném činu spáchaném vůči pronajímateli. Spáchá-li nájemce pouze trestný čin jednoho druhu, kupříkladu zavraždí svého souseda kvůli hluku vycházejícímu z jeho bytu, bude pronajímatel oprávněn se uchýlit k mimořádné výpovědi. Pronajímatelovo subjektivní právo však bude kvalifikováno jako důležitý důvod ve smyslu § 543 odst. 1. Nepřípustnost výpovědi by byla dána například u ojedinělé hádky, o niž se zapříčinily obě strany, u jednorázového rušení klidu v domě, u výjimečné návštěvy nájemce rušící obyvatele domu nebo u ojedinělého a neopakujícího se přivolání městské policie nájemcem kvůli rušení nočního klidu ze strany jiných nájemců. Výpovědní důvody svědčící pronajímateli

2.1.2

Neoprávněné užívání bytu nájemcem

2.1.2.1

Důležitý důvod opravňující k vypovězení nájmu bytu pronajímatelem bez výpovědní doby nastává, pokud jsou nájemcem v podstatné míře porušována práva pronajímatele ve smyslu § 543 odst. 2 bod 2. Jednání dosahujícího takto závažné intenzity se může nájemce dopustit, naplní-li svým jednáním skutkovou podstatu spočívající v ohrožení předmětu nájmu v důsledku zanedbání jeho povinnosti pečovat o něj či spočívající v neoprávněném přenechání předmětu nájmu třetí osobě. Namísto ukončení vztahu se smí pronajímatel domáhat upuštění 50

BÖRSTINGHAUS, op. cit. NEUHÄUSER, Rolf. Mietrecht: [online]. 2012 [cit. 20. 10. 2013]. 51

Die

Störung

41

des

Hausfriedens.

Mietrechtslexikon

od vytýkaného jednání pomocí negatorní žaloby dle § 541. V praxi může dojít k závadnému jednání nájemce, jež bude možné podřadit jak pod daný výpovědní důvod, tak i pod důvod spočívající v rušení domovního klidu dle § 569 odst. 2, neboť jsou jimi upravovány částečně podobné skutkové podstaty. Východiskem pro řešení dané situace je rozhodnutí OLG Koblenz ze dne 16. 07. 1997 vedené pod sp. zn. 4 W RE 602/96, kterým byl potvrzen vztah § 543 odst. 2 bod 2 jako speciální skutkové podstaty vůči § 543 odst. 1 a § 569 odst. 2 jakožto skutkové podstatě subsidiární. Z tohoto důvodu je vyloučené jejich souběžné užití. Jednou z podobností obou výpovědních důvodu je možné porušení dobrých mravů. Ve skutkové podstatě dle § 543 odst. 2 bodu 2 se bude jednat o deliktní jednání nájemce příčící se jeho povinnosti řádného užívání bytu a nepřenechávání bytu do dispozice třetích osob, s nimiž současně dojde k porušení dobrých mravů. Nedovolené přenechání bytu třetím osobám

a)

Obecný zákaz přenechat pronajatou věc bez povolení pronajímatele ve smyslu § 540 odst. 1 je blíže rozveden v § 553 odst. 1 upravujícím potřebné povolení. Dle daného ustanovení může nájemci vzniknout v době po uzavření nájemní smlouvy nárok na povolení pronajímatele k přenechání části bytu třetí osobě za předpokladu, že na tom má oprávněný zájem. Bude-li dán důležitý důvod jako kupříkladu přeplnění bytu, má pronajímatel právo odmítnutí. V odborné právní literatuře panuje názor, že daná skutková podstata spočívající v nepovoleném přenechání bytu je tvořena dvěmi kumulativními prvky. Jako první předpoklad vystupuje neoprávněné přenechání k užívání jakožto konkrétní jednání nájemce jsoucí v rozporu s nájemní smlouvou. Druhý předpoklad je ztělesněn již samotným následkem jednání, jímž v daném případě musí být porušení práv pronajímatele, a to v podstatné míře. Pokud porušení práv pronajímatele nebude možné vzhledem ke všem okolnostem jednotlivého případu hodnotit jako podstatné, nebude na místě okamžité vypovězení podle § 543, nýbrž řádná výpověď dle § 573 za splnění zákonem daných předpokladů. Při posuzování oprávněnosti výpovědi bude nutné zohlednit rovněž důvody, které vedly nájemce k takovému jednání.52 Podstata neoprávněného přenechání bytu spočívá ve skutkovém stavu, kdy byt bude místo nájemce obýván jinou osobou. Při tom není významné a nic na právním následku nezmění ani skutečnost, že se jedná o rodinné příslušníky. Až po prokázání existence oprávněného zájmu bude další pronajmutí povoleno. Mohlo by se jednat kupříkladu o životní situace, kdy bude nájemce vyslán na dlouhodobou pracovní cestu, přičemž bude mít zájem po návratu byt užívat. Obecně je nájemci povoleno přijmout do bytu své rodinné příslušníky, rodiče nebo partnera. Nejvhodnější důvod pro jejich přijetí bude bezesporu úmysl vést společnou domácnost. Pokud by přijetím jiných osob chtěl nájemce zastírat skutečný důvod, tedy přenechání bytu, bylo by nutné daný skutkový stav klasifikovat jako neoprávněné disponování nájemce s pronajatou věcí.53

52

HANNEMANN, Thomas et al. Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht [online]. 3. vyd. München: Verlag C.H. Beck, 2010 [cit. 17. 10. 2013]. 53 HANNEMANN, op. cit.

42

Dle rozhodovací praxe soudů se nájemce dopustí porušení smluvních povinností, pokud předmět nájmu dále pronajme bez povolení pronajímatele, i přestože měl nárok na jeho udělení. Daný nárok nemusí vyplývat pouze z § 553 při existenci oprávněného zájmu po uzavření nájemní smlouvy, nýbrž může být odvozen i ze smluvních ustanovení, v nichž se pronajímatel k takovému udělení zavazuje.54 Na základě výše uvedeného bude pronajímatel oprávněn okamžitě ukončit nájemní vztah, pokud nájemce byt dále pronajme a protiprávní stav neodstraní ani po jemu dané upomínce ve smyslu § 543 odst. 3. Dalším důvodem je pronajmutí bytu podnájemcem, neboť za něj odpovídá nájemce. Ohrožení předmětu nájmu

b)

Daná skutková podstata vychází z podstatného porušení základních povinností nájemcem. I přestože je pronajímateli v § 535 odst. 1 uloženo udržovat stav pronajaté věci po dobu trvání nájmu ve stavu způsobilém ke smluvnímu užívání, stíhá i obdobná povinnost nájemce. Ustanovení § 536c odst. 1 ukládá nájemci oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu vadu a nedostatek na pronajaté věci vzniknuvší v době trvání nájemního vztahu nebo obeznámit pronajímatele o nutnosti přijetí opatření, aby byla zajištěna dostatečná ochrana před nepředvídaným nebezpečím. Stejný závazek stíhá nájemce v případě přivlastňování si určitých práv vztahujících se k předmětnému bytu třetí osobou. Tuto smluvní stranu tedy stíhá povinnost péče. Stejně jako u výše popsané skutkové podstaty musí dojít ke kumulativní existenci dvou předpokladů. Prvním z nich je podstatné ohrožení objektu a druhý je představován zanedbáním péče nájemce nebo osoby, jíž byl byt přenechán. Podstatné ohrožení bytu není dáno až skutečně reálně hrozícím nebezpečím. Pro dané účely postačuje zasažení stavu, vzhledu či upotřebitelné povahy věci nebo pouhá pravděpodobnost narušení předmětu nájmu. Nelze vyčkávat až do doby vzniku škody, neboť jakékoliv nebezpečí a sebemenší ohrožení vztahující se k bytu podněcuje vznik výše uvedených povinností nájemce.55 Prodlení s platbami nájemného

2.1.2.2

K základním povinnostem nájemce patří placení nájemného ve sjednané výši dle § 535 odst. 2. Pokud však dojde k prodlením s platbami, bude pronajímatel oprávněn za splnění zákonných předpokladů přistoupit k ukončení nájmu bytu ve smyslu § 543, neboť nehrazení těchto nákladů představuje za jistých okolností důležitý důvod ospravedlňující okamžité vypovězení nájmu. Vedle nájemného se zohledňují pro dané účely také vedlejší náklady související s užíváním bytu. Jelikož jsou zde zohledňovány pouze tzv. pravidelné platby, nebude možné daný výpovědní důvod vztáhnout na jednorázové úhrady, jako je kauce nebo příspěvky na stavební výlohy.56 Nehrazení kauce je speciální skutkovou podstatou naplňující 54

Rozsudek BGH ze dne 2. 2. 2011, sp. zn. VIII ZR 74/10. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2014 [cit. 18. 11. 2013]. 55 KRÜGER, op. cit. 56 BUCH, Stephan. Zahlungsverzug Mieter - Fristlose Kündigung Mietvertrag durch Vermieter. Internetratgeber Recht [online]. [cit. 16. 10. 2013].

43

výpovědní důvod dle § 569 odst. 2a. V souladu s § 543 odst. 3 bodem 3 nebude nutné upomínat nájemce o zaplacení nájemného. Důvodem této zákonné výjimky je pevně stanovené platební datum vyplývající ze smluvních, popřípadě zákonných ustanovení. K prodlení s předmětnými platbami nemůže docházet v případech, kdy nájemce není odpovědný za okolnosti k tomu vedoucí dle § 286 odst. 4. Nastane-li situace předvídaná v § 286 odst. 4, bude nepřípustné vypovědět nájem. Nepřípustnost nastává i v případech, kdy nájemce oprávněně sníží nájemné z důvodu výskytu vad na předmětu nájmu ve smyslu § 536. Pokud by nájemné bylo sníženo neoprávněně, pronajímatel by byl oprávněn nájem vypovědět. Dle rozhodovací praxe se nájemce nemůže dovolávat nezaviněného prodlení v situacích, kdy si nájemné snížil neoprávněně. Nájemce zaviní prodlení, pokud nájemné sníží pro vady existující na předmětu nájmu, které by však nebyly vznikly, kdyby nebyla z jeho strany zanedbána obvyklá péče o byt. Oněm vadám a nedostatkům by totiž bylo předejito za předpokladu, že by se o byt náležitě staral a závadnému stavu zabránil. Nájemci není tedy umožněno dovolávat se zaviněného opoždění s platbami. Výše uvedené lze demonstrovat na příkladu z rozhodovací praxe BGH, kdy se v bytě začala objevovat plíseň z důvodů existujících na straně nájemce. Ten nezajistil v bytě dostatečné odvětrávání, i přestože si musel být vědom vyšší vlhkosti vzduchu zapříčiněné chovem zvířat. Soudní spor zde byl rozhodnut v neprospěch nájemce, který sám zapříčinil prodlení tím, že snížil nájemné v rozporu se zákonem.57 Skutkové podstaty spočívající v prodlení nájemce

a)

K danému porušování povinností nájemcem se vztahují dvě skutkové podstaty. První je obsažena v § 543 odst. 2 bodu 3 písm. a). Dle její dikce lze ukončit vztah, pokud je nájemce v prodlení s placením nájemného za dvě po sobě jdoucí platební období. Takto může být nájemce v prodlení s platbou nájemného v plné nebo podstatné výši. Jako podstatný nedoplatek je dle § 569 odst. 3 bodu 1 shledávána pohledávka ve výši rovné nejméně jednomu měsíčnímu plnění. Druhá skutková podstata je zařazena do stejného ustanovení pod písm. b) a pronajímateli je umožněno přikročit k vypovězení nájmu, pokud je nájemce v prodlení s placením nájemného přesahujícího v souhrnu toto plnění za dva měsíce, přičemž k nedoplatku musí dojít v období trvajícím déle než dva měsíce. Jak vyplývá z druhé podstaty, nemusí se jednat o za sebou jdoucí měsíce a zároveň není rozhodné, zda je prodlení podstatné. Uspokojení pronajímatele

b)

Zákonná úprava pamatuje v souvislosti s prodlením na různé situace uspokojení pohledávky pronajímatele v době před nebo po podání žaloby. Dojde-li k uspokojení pohledávek pronajímatele ještě před podáním žaloby, bude vyloučeno její podání dle § 543 odst. 2. Dále aniž by nájemce doplácel dlužné plnění, může dle § 543 odst. 2 neprodleně po doručení výpovědi uplatnit vůči svému dluhu započitatelnou pohledávku. Právním následkem pak bude neúčinnost udělené výpovědi, přičemž pronajímateli bude zachována možnost domáhat se plnění formou žaloby na zaplacení nájemného. 57

Rozsudek BGH ze dne 4. 7. 2012, sp. zn. VIII 138/11. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2013 [cit. 16. 11. 2013].

44

Co se týče vyrovnání nedoplatků nájemcem po podání žaloby, je zákonná úprava této situace vtělena do § 569 odst. 3 bodu 2. Výpověď se stane dodatečně neúčinnou, pokud nájemce uspokojí pohledávku pronajímatele nejpozději do dvou měsíců od podání návrhu na vyklizení předmětného bytu. Stejné právní následky bude mít prohlášení orgánu veřejné moci učiněné vůči pronajímateli, že přebírá veškeré závazky nájemce spojené s užíváním bytu. Zákonné východisko tohoto způsobu uspokojení vychází z kodexu BSHG, do něhož je promítnuta sociální politika státu. Jako subjekt přebírající veškeré závazky nájemce vystupuje místně a věcně příslušný bytový nebo sociální úřad. Tento státní orgán vstupuje na místo dosavadního dlužníka, respektive nájemce, na základě nepodmíněného prohlášení vůči věřiteli, tedy pronajímateli, které musí učinit v ochranné době.58 V praxi se jeví jako nejvhodnější vzhledem k zákonné ochranné lhůtě využít při ukončení nájemního vztahu jak mimořádnou, tak i řádnou výpověď, neboť je možné je aplikovat kumulativně. Tento způsob ukončení nájmu je pro pronajímatele jistě vhodnější a slibuje větší pravděpodobnost úspěchu. Takovouto zvýšenou opatrnost lze jen doporučit, neboť dle rozhodovací praxe soudů nelze v návaznosti na mimořádnou výpověď pro neplacení nájemného uplatnit řádnou výpověď pro prodlení totožné platby.59 Prodlení s placením kauce

2.1.2.3

Na aktuální problematiku neplnění povinností nájemcem reaguje ustanovení § 551, jež opravňuje pronajímatele požadovat po druhé straně zaplacení jistoty neboli kauce. Na základě zákonné regulace lze takto požadovat kauci v maximální výši dosahující tří měsíčních nájemných, přičemž na výpočet kauce nemají vliv vedlejší náklady související s provozováním a užíváním bytu. Zákonem omezený strop by měl představovat pomyslné vyrovnání zájmů obou smluvních stran. Na straně pronajímatele uspokojení jeho pohledávek a na straně nájemce regulaci rozumné výše jistiny. Rovněž pokud by nebyla zákonem tato otázka regulována, byly by pronajímatelem jistě požadovány vyšší násobky nájemného zapříčiněné zvýšenou opatrností a předešlými zkušenostmi s problémovými nájemci. Postavení pronajímatele usnadňuje také § 569 odst. 2a, jenž opouští požadavek na upomínání nebo stanovení dodatečné lhůty nájemci. Dle § 551 odst. 2 je peněžní jistota splatná ve třech splátkách dosahujících stejné výše. První z nich je nájemce povinen uhradit na začátku nájemního vztahu. Pokud by tak neučinil, mohl by pronajímatel využít svého zadržovacího práva dle § 273 a odmítnout přenechat nájemci byt do doby, než dostojí své povinnosti. Splatnost následujících dvou splátek nastává ve stejné době jako splatnost následujících plateb nájemného. Co se týče požadovaného prodlení s těmito platbami, není rozhodné, k prodlení jakých splátek došlo a zda se jedná o po sobě jdoucí splátky.60 Zákon explicitně v § 551 odst. 4 stanovuje neúčinnost smluvních ujednání mezi stranami, která by upravovala kauci v neprospěch nájemce ve srovnání se zákonnou úpravou. Soudní rozhodovací praxí jsou za neúčinná shledávána ta ujednání, která 58

HANNEMANN, op. cit. HANNEMANN, tamtéž. 60 GELDMACHER, Günther. Kautionsrecht. Mietrecht kompakt [online]. Düsseldorf, publikováno 8. 4. 2013 [cit. 20. 10. 2013]. 59

45

vylučují částečné splátky jistoty nebo zkracují termíny jednotlivých splátek oproti zákonné úpravě. V důsledku pak fakticky chybějící bližší dohody stran bude aplikováno ustanovení § 551.61 Dle § 569 odst. 2a je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem bytu s okamžitými účinky, je-li dán důležitý důvod spočívající v prodlení nájemce s platbou kauce ve výši odpovídající dvěma měsíčním nájemným. Při určování výše prodlení nebudou zohledňovány vedlejší náklady. Na závěr rozboru daného výpovědního bodu považuji za nutné uvést možné zvrácení právních následků spojených s předmětným prodlením, které může ovlivnit sám nájemce. Jedná se o možnosti uspokojení pronajímatele dle § 543 odst. 2 věty druhé a § 569 odst. 3 bodu 2 věty první, jejichž přiměřené užití na daný výpovědní důvod ukládá § 569 odst. 2a věta poslední. Následky uvedených ustanovení již byly popsány v části věnované opožděným platbám nájemného. Výpovědní důvody svědčící nájemci

2.1.3

Nemožnost užívání pronajaté věci

2.1.3.1

V souladu s § 543 odst. 2 bodem 1 je nájemce oprávněn vypovědět nájem bytu, pokud mu nebylo pronajímatelem včasně poskytnuto jeho užívání nebo mu bylo odňato. Dané ustanovení reflektuje porušení povinnosti pronajímatele dle § 535 odst. 1, a to poskytnutí předmětu nájmu k užívání v souladu se smlouvou a zároveň toto garantovat i během doby trvání nájmu. Skutková podstata naplňující uvedený výpovědní důvod bude spočívat ve faktických nebo právních vadách bytu ve smyslu § 536. Faktické vady budou především spočívat ve ztížených možnostech disponovat s předmětem nájmu pro konkrétní vadu nebo chybějící vlastnost bytu. Právní vady lze shledávat v užívání bytu třetí osobou, odnětí užívacího práva třetí osobou, dání bytu do podnájmu pronajímatelem, které bude znemožňovat nájemci s ním disponovat, neochota poskytnout jej nájemci nebo veřejnoprávní rozhodnutí omezující užívání bytu. Nerozhodné bude, zda se tento skutkový stav dotýká celého předmětu nájmu či jeho části.62 Pro účely okamžitého vypovězení je vyžadováno podstatné stížení užívacího práva. Bude-li zásah do užívání bytu hodnocen jako nepodstatný, nebude založeno oprávnění ukončit nájemní vztah. Pokud by však ze strany pronajímatele docházelo k většímu množství zásahů o menší intenzitě, je pravděpodobné, že ve svém souhrnu mohou představovat podstatné stížení práva a výpověď daná nájemcem by byla oprávněná. Jako nepodstatné stížení a omezení užívání bytu je shledáván skutkový stav, kdy je možné jej odstranit bez větších časových i finančních obtíží.63 V opačném případě bude nepodstatné omezení nejpravděpodobněji opravňovat k řádnému vypovězení nájmu bytu s dodržením výpovědní doby, neboť pokud by bylo 61

Rozsudek BGH ze dne 25. 6. 2003, sp. zn. VIII ZR 344/02. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2013 [cit. 22. 11. 2013]. 62 KRÜGER, op. cit. 63 HANNEMANN, op. cit.

46

umožněno ukončit nájem s okamžitými účinky, mohlo by dojít ke zneužití tohoto institutu. Nájemcům by posléze stačila i sebemenší záminka. Jako další opatření k tomuto účelu slouží § 543 odst. 4, dle něhož se pro účely vypovězení nájemce užijí ustanovení § 536b a § 536d zabývající se faktickými a právními nedostatky pronajaté věci. Ustanovení § 536b nepřiznává nárok na snížení nájemného ve smyslu § 536 a nárok na náhradu škody a výdajů vynaložených kvůli vadám ve smyslu § 536a, bude-li nájemce vědět o nedostatcích bytu již v době uzavírání smlouvy. Tato pomyslná tvrdostní klauzule je prolomena případy, kdy nájemce v důsledku své hrubé nedbalosti neobjevil nedostatky před uzavřením nájemní smlouvy pro jejich úmyslné skrytí pronajímatelem. Ohrožení nájemcova zdraví

2.1.3.2

Dle § 569 odst. 1 spočívá důležitý důvod rovněž v situacích, kdy užívání bytu nájemcem ohrožuje jeho zdraví. Tedy užívání bytu s sebou nese podstatné ohrožení zdraví. Právo nájemce mimořádně ukončit nájem bytu není vyloučen ani v případě, že o dané vlastnosti bytu věděl již při uzavírání nájemní smlouvy nebo se vzdal svých práv náležejících mu při tomto stavu. Vzhledem k povaze uvedeného výpovědního důvodu lze vyvozovat jeho původ v § 543 odst. 2 bodu 1 upravujícího včasné umožnění užívání předmětu nájmu v souladu se smlouvou. Jedná se tak o užší pojetí obecného ustanovení § 543. Představuje-li byt pro jeho uživatele významné zdravotní riziko, bude nutné užívání bytu hodnotit jako odporující smlouvě. V daném výpovědním bodu se projevuje značná ochrana nájemce a jeho zdraví za současné podpory sociálního principu. Jako prvek zvýšené ochrany slouží nemožnost vzdání se výpovědního práva. Vzhledem k důležitosti chráněného zájmu vyplývá neúnosnost a nepřípustnost pokračování nájemního vztahu již v pouhém ohrožení. Dochází zároveň k ústupu hodnotícího hlediska pojatého do generální klauzule v § 543 odst. 1 větě druhé, tedy zvažování zájmu smluvních stran na pokračování vztahu, ve prospěch ohrožení nebo nebezpečí pro zdraví nájemce. Toto pojetí vyplývá z jazykového výkladu § 569 odst. 1. Podstatné ohrožení je v daném případě představováno pouhou pravděpodobností či oprávněnými obavami, že by v dohlednu mohlo dojít k podstatnému zásahu do zdraví osoby užívající předmětný byt. Existenci nebezpečí nelze uvažovat ze subjektivního dojmu nájemce, nýbrž z objektivně podložených medicínských nebo jiných poznatků o zdravotní závadnosti bytu ke dni udělení výpovědi. Právní následky stavu bytu však lze vztáhnout pouze na taková ohrožení, která nebudou svou povahou přechodná, a nebude možné je bez větších obtíží odstranit.64 Vzhledem k popsané povaze pravděpodobného zásahu bude po posouzení všech okolností případu možné určit, zda v daném případě nebude nadbytečné a neúčelné upozornění pronajímatele na závadný stav ve smyslu § 543 odst. 3.65 V praxi může dojít k omezení užívání co do části předmětu nájmu. Vypovědět nájemní vztah lze pouze za předpokladu, že tato situace bude mít za následek podstatné ztížení užívání. Při podstatném ztížení užívání nelze na nájemci požadovat, aby byt i nadále užíval. V opačném případě by se jednalo o porušení práva nájemce ve smyslu § 535 odst. 1 64

KRÜGER, op. cit. Usnesení BGH ze dne 13. 4. 2010, sp. zn. VIII ZR 206/09. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2013 [cit. 29. 11. 2013]. 65

47

garantujícího přenechání předmětu nájmu k užívání v souladu se smlouvou.66 Ke skutkovým podstatám naplňujícím daný výpovědní důvod lze zařadit špatný statický stav domu, který by mohl zapříčinit jeho spadnutí, dále výpary a zápachy oleje vycházející z kotelny v domě, které lze cítit i v samotném bytě 67, výskyt formaldehydu nebo jiných jedovatých plynů v objektu nájmu 68, nadměrné přetápění bytu v letních měsících, rozšíření plísně do trvale obývaných částí bytu 69 nebo nadměrnou vlhkost domu.

3

Výpověď s výpovědní dobou

V této kapitole se budu věnovat problematice ukončení nájemního vztahu s výpovědní dobou, po jejímž uplynutí dojde k zániku vztahu. Výpověď učiněná nájemcem je spojena vždy s tříměsíční výpovědní dobou. Vypovídá-li však nájem pronajímatel, platí různé délky výpovědní doby v přímé souvislosti s délkou trvání vztahu. Základní doba je tříměsíční a vztahuje se pouze na vztahy trvající nejdéle pět let. Při delším trvání se výpovědní doba prodlužuje o tři měsíce. Trvá-li vztah déle než osm let, dochází opět k navýšení o další tři měsíce. Nejvýše přípustná délka předvídaná zákonem činí devět měsíců, přičemž není vyloučeno smluvní odchýlení ve prospěch nájemce. Pro případ dohody zkracující práva nájemce stanovuje ustanovení § 573c odst. 4 neúčinnost. Pro snadnější přiblížení klasifikace výpovědních důvodů jakožto povinného bodu většiny výpovědí s výpovědní dobou si dovolím odkázat na Přílohu č. 3, v níž je tento typ výpovědi zákonem pojmenovaný jako řádná dělen do skupin výpovědních důvodů dle rozličných příčin opravňujících vypovědět nájem. V rámci některých skupin jsou uvedeny jednotlivé výpovědní důvody. Řádná výpověď není jediným druhem výpovědi spadající do dané kategorie, avšak je jedinou, v níž uvedení výpovědního důvodu představuje obligatorní náležitost udělené výpovědi. 3.1

Řádná výpověď daná pronajímatelem

Právní úprava obsažená v ustanovení § 573 je označována za jádro a zároveň základní normu sociálního nájemního práva zaměřujícího se na výpovědní právo nájmu bytu, jehož je nedílnou součástí.70 V rámci výpovědního práva se projevuje formou ochrany práva držby nájemce a povahou vlastnictví pronajímatele plynoucích z čl. 14 GG. Účelem je poskytnout nájemci dostatečnou ochranu při ukončení nájemního vztahu, pokud na straně pronajímatele není dán oprávněný a dostatečně závažný důvod. Součást ochrany nájemce tvoří povinnost zahrnout do písemné výpovědi konkrétní výpovědní důvod dle § 573 odst. 3, dle něhož se

66

KRÜGER, op. cit. Rozsudek AG Flensburg ze dne 8. 11. 2000, sp. zn. 63 C 245/99. Beck-online.de [online]. [cit. 8. 11. 2013]. 68 Rozsudek LG München ze dne 26. 9. 1990, sp. zn. 31 S 20 071/89. Beck-online.de [online]. [cit. 29. 11. 2013]. 69 KERN, Christoph. Rechte und Pflichten des Mieters bei Gesundheitsgefährdungen auf Grund der Beschaffenheit der Mietsache. Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht [online]. 2007, roč. 10, č. 17, s. 634-367 [cit. 29. 11. 2013]. 70 STAUDINGER, von Julius et al. J. von Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch: Staudinger BGB - Buch 2: Recht der Schuldverhältnisse [online]. 10. vyd. München: Verlag Sellier - de Gruyter, 2011 [cit. 29. 11. 2013]. 67

48

bude případně posuzovat jeho oprávněnost k době doručení výpovědi. Ujednání znevýhodňující nájemce jakožto slabší smluvní stranu jsou neúčinná ve smyslu § 573 odst. 4. Nájem sjednaný na dobu neurčitou je pronajímatel oprávněn vypovědět dle § 573 odst. 1 pouze za předpokladu, že tento záměr ospravedlňuje oprávněný zájem. Pronajímatel je tedy ve svých možnostech ukončení vztahu omezen, přičemž zákonná úprava poskytuje pro dané účely pouze demonstrativní výčet výpovědních důvodů zahrnujících v sobě oprávněný zájem. K zákonem uvedeným výpovědním důvodům patří dle § 573 odst. 2 skutkové podstaty spočívající v podstatném porušování povinností nájemcem, vlastních potřebách pronajímatele nebo v hospodářské újmě pronajímatele. Vzhledem k neuzavřenému výčtu bude možné nájem vypovědět i na základě jiných výpovědních důvodů, které budou dosahovat stejné nebo větší závažnosti než ty výslovně uvedené. Naopak existenci oprávněného důvodů opouští zvláštní úprava k § 573 obsažená v § 573a upravující zjednodušenou výpověď, která oproti ustanovení § 573 již nelpí na jeho existenci. Účinnost výpovědi bude tedy nedotčena, pokud pronajímatel dodrží předpoklady zjednodušeného vypovězení. Pronajímatel může zjednodušeně vypovědět nájemní vztah ve smyslu § 573a, pokud byt užívaný nájemcem je jedním z ne více než dvou bytů v domě a jeden z nich pronajímatel sám obývá. Dále lze takto ukončit závazkový vztah k pronajaté místnosti neboli prostoru, který se nachází uvnitř pronajímatelova bytu. Tímto způsobem lze jednoduše ukončit vzájemné rozpory a zabránit narůstajícímu napětí mezi smluvními stranami. V praxi však zřejmě nebude tento institut hojně užíván vzhledem k poslední větě daného ustanovení, dle níž se výpovědní doba prodlužuje o další tři měsíce. Zákonodárce zde tedy vyvažuje vzájemné postavení stran. Co se týče významu oprávněného zájmu označovaného za pomyslný výchozí bod oprávněnosti výpovědi, není tento pojem zákonem definován. Při jeho výkladu bude třeba vypomoci si současným právním stavem a sociální situací při vzájemném poměřování zájmů nájemce jakožto držitele věci a pronajímatele jakožto vlastníka. V rámci testu poměřování se přihlédne i ke všem okolnostem souvisejícím s konkrétně posuzovaným případem.71 Podstatné porušování smluvních povinností nájemcem

3.1.1

V souladu s § 573 odst. 2 bodem 1 lze vypovědět nájem bytu, pokud nájemce zaviněně porušil smluvní povinnosti podstatným způsobem. Aplikace daného ustanovení bude nasnadě při zaviněném porušení povinností ze strany nájemce, které vzhledem ke své intenzitě nebude moci být podřazeno pod ustanovení § 543 a § 569 upravující okamžité vypovězení nájemního vztahu. Aplikaci však nelze takto restriktivně vztahovat pouze na porušení nižšího významu, ale i na ta, která ospravedlňují pronajímatele k okamžitému vypovězení vztahu. V dané situaci je pak zcela na úvaze pronajímatele, zda přistoupí k ukončení nájmu s výpovědní dobou, či nikoliv. Jako vstřícný krok pronajímatele se jistě jeví situace, kdy namísto vypovězení s tvrdšími důsledky do sféry nájemce, vypoví nájem bytu s výpovědní dobou, pomocí níž bude nájemci poskytnuta dostatečná doba k nalezení nového vhodného obydlí. Na rozdíl od mimořádné výpovědi dle § 543 a § 569 není nutné nájemce upomínat, jelikož tento požadavek není zahrnut do povinných předpokladů řádné výpovědi ve smyslu ustanovení § 573. BGH 71

Rozsudek BGH ze dne 28. 1. 2009, sp. zn. VIII ZR 8/08. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2013 [cit. 30. 11. 2013].

49

však připustil, že výjimečně může být upomínka žádána. Jedná se o situace, kdy porušení povinnosti dosáhne podstatné závažnosti až po onom napomenutí nájemce, který jej bude ignorovat a v rušivém jednání bude nadále setrvávat. Za situaci odpovídající daným předpokladům je nedopatření nájemce, v jehož důsledku došlo k porušení smluvních povinností. Nedopatřením lze rozumět neúmyslné nezaplacení jednoho nájemného.72 Jak vyplývá z dikce § 573 odst. 2 bodu 1, musí být naplněny tři předpoklady, aby byla výpověď účinná. Jedná se o porušení smluvních povinností konáním, nebo opomenutím nájemce, dále o zavinění na straně nájemce a jeho podstatnou intenzitu. K zavinění může dojít úmyslným nebo nedbalostním jednáním nájemce. Nájemce nebude odpovědný za své jednání v důsledku události nezávisející na jeho osobě. Lze uvést hospodářskou krizi panující na trhu. Co se týče požadované intenzity zásahu jednání do smluvních povinností, je nutné tento předpoklad posuzovat bez ohledu na míru zavinění. Jednotlivá závadná jednání nájemce musí při celkovém pojetí dosahovat podstatné intenzity.73 Jako podstatné porušení tedy nelze hodnotit jednorázový delikt nižší závažnosti. Níže budu uvádět příkladné výpovědní důvody opravňující k řádnému vypovězení nájemního vztahu. Nejdříve uvedu důvody mimořádné výpovědi dle § 543 a § 569, u nichž se i přes jejich závažnost může pronajímatel přiklonit k vypovězení s výpovědní dobou. Význam daných důvodů pro účely onoho okamžitého vypovězení jsem již rozebrala výše, a proto již nebudou předmětem následujících pododdílů. Zaměřím se především na rozbor skutkových podstat důvodů zařaditelných pod ustanovení § 573. Porušování smluvních povinností souvisejících s placením

3.1.1.1

Pro účely řádného vypovězení bude zcela jistě postačovat neplacení nájemného a nákladů spojených s užíváním bytu, které svou intenzitou budou umožňovat zároveň i okamžité vypovězení dle § 543 odst. 2 bodu 3. Je pouze otázkou autonomie vůle pronajímatele, k jakému druhu výpovědi přistoupí. Ukončit nájem dle § 573 lze ovšem i u nedoplatků dosahujících nižší výše oproti předchozímu ustanovení, přičemž na jejich podstatnou závažnost budeme uvažovat z jejich výše a délky trvání. Ustálená soudní judikatura se přiklonila k názoru, že nedoplatek dosahující již jednoho měsíčního nájemného lze označovat za podstatné porušení. Jako pomyslné opěrné body nám poslouží právní úprava vztahující se k podstatnému porušení povinností v podobě neplacení nájemného a nákladů s ním spojených dle § 543 odst. 2 bodu 3 a dále § 569 odst. 3 bodu 1. Jako nutnou dobu podstatného prodlení se bude jevit opoždění s platbou překračující jeden měsíc. Kratší prodlení jsou považována za nedostatečně závažná porušení i pro účely řádné výpovědi. 74 Prodlení související s platbami mohou být dána u neřádného zaplacení kauce nebo příspěvku na opravy domu. K podstatnému porušení může dojít i dlouhotrvajícími platbami v jiné než sjednané výši, jedná se tedy o nepřesné platby ze strany nájemce, které dle soudní judikatury mohou vést jak

72

Rozhodnutí BGH ze dne 24. 06. 2009, sp. zn. XII ZR 145/07. Bundesgerichtshof, © 2013 [cit. 30. 11. 2013]. 73 STAUDINGER, op. cit. 74 STAUDINGER, op. cit.

50

BGH [online].

k okamžitému, tak i řádnému vypovězení nájemního vztahu.75 Vzhledem k opatrnosti pronajímatele při ukončení nájemního vztahu mohou nastat případy, kdy tak učiní jak formou mimořádné, tak i řádné výpovědi. Pokud se stane okamžitá výpověď neúčinnou vzhledem k dodatečnému uhrazení dlužné částky během ochranné lhůty dle § 569 odst. 3 bodu 1, nebude mít vliv na účinnost výpovědi řádné.76 Neoprávněné užívání bytu nájemcem

3.1.1.2

Skutkové podstaty opravňující k okamžitému ukončení nájemního vztahu mohou posloužit jako odůvodnění řádné výpovědi dle § 573 odst. 2 bodu 1. Rozhodne-li se pronajímatel k ukončení nájemního vztahu s výpovědní dobou, bude tak moci učinit u skutkových podstat spočívajících v nedovoleném disponování s předmětem nájmu či v podstatném ohrožování, tak jak bylo uvedeno v části popisující Neoprávněné užívání bytu nájemcem. Potřeba bytu ze strany pronajímatele

3.1.2

Potřebuje-li pronajímatel uspokojit bytovou potřebu svou, svých rodinných příslušníků nebo členů své domácnosti, je oprávněn vypovědět nájemní vztah dle § 573 odst. 2 bodu 2. Stejně jako u jiných druhů výpovědí, je i zde nájemce chráněn. Co se týče obsahové stránky výpovědi, měl by pronajímatel přesně popsat důvod, proč byt obývaný nájemcem potřebuje a ve prospěch jakých osob toto právo uplatňuje.77 Zákonná úprava také umožňuje smluvním stranám vyloučit možnost uplatnění daného důvodů do budoucna, neboť se nejedná o ujednání zhoršující postavení nájemce ve smyslu § 573 odst. 4. Dále je pronajímatel omezen v uplatnění svého práva za předpokladu, že se stal během trvání nájemního vztahu novým majitelem bytu a vstoupil do práv původního pronajímatele. V těchto situacích nemůže nový pronajímatel dle § 577a vypovědět nájemní po dobu tří let od vkladu jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Významnou ochranou nájemce po uplynutí lhůty dle § 577a představuje odporování výpovědi ze strany nájemce, který svou obranu bude stavět na tzv. důvodech nepřiměřené a neoprávněné tvrdosti, k jejichž vzniku by došlo v důsledku vypovězení. Bližší rozbor dané tématiky je však již popsán v části zabývající se obranou nájemce vůči výpovědi. Neúčinnost dané výpovědi

3.1.2.1

Oprávněný zájem pronajímatele musí existovat v době udělení výpovědi, přičemž je přípustné, aby nastal až v budoucnu. V praxi se může jednat o očekávané narození potomka pronajímatele. V případech, kdy by pronajímatelův úmysl užívat byt nebyl myšlen vážně, je vyvozována neoprávněnost výpovědi a následně její neúčinnost. I přestože by za jiných okolností byla výpověď zcela oprávněná, může být označena za neúčinnou na základě 75

Rozsudek BGH ze dne 11. 1. 2006, sp. zn. VIII ZR 364/04. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2013 [cit. 29. 11. 2013]. 76 Rozsudek BGH ze dne 16. 2. 2005, sp. zn. VIII ZR 6/04. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2013 [cit. 1. 12. 2013]. 77 Rozsudek BGH ze dne 6. 7. 2011, sp. zn. VIII ZR 317/10. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2013 [cit. 2. 12. 2013].

51

tzv. důvodů tvrdosti existujících na straně nájemce subsumovatelných pod sociální klauzuli v ustanovení § 574. Zmíněná klauzule bude předmětem zkoumání během soudního řízení, během něhož budou poměřovány zájmy obou stran sporu s cílem určit, zájmy jaké strany by měly být upřednostněny. Soudními orgány je kladen důraz na vážnost, rozumnost a srozumitelnost důvodů, o něž pronajímatel opírá svou bytovou potřebu. Jsou-li dány a nezpochybněny jeho potřeby i po provedeném dokazování, nesnaží se soud vlastníkům klást zbytečné překážky a jejich rozhodnutí většinou respektuje. Bude-li však nájemce výpovědi odporovat a své zájmy doloží tvrdostními důvody, lze předpokládat prohlášení výpovědi za neúčinnou. Typickou situací bude jistě vysoký věk a závažné onemocnění nájemce, pro jež bude obtížné se přestěhovat.78 O zneužití práva by se mohlo jednat při předstíraném vypovězení nájmu, domnělé bytové potřebě, jejíž nastání není v budoucnu nijak jisté, při vypovězení více bytů ve vlastnictví pronajímatele, aby byly zvýšeny jeho šance na navrácení alespoň jednoho z nich. Dále při snaze získat byt, který zcela nepřiměřeně překračuje pronajímatelovy bytové potřeby a on by jej například ani nevyužil vzhledem k jeho podlahové výměře. V neposlední řadě při udělení výpovědi, i přestože důvod již odpadnul nebo pokud bude žádat byt obývaný nájemcem, přičemž bude v dané době k dispozici jiný srovnatelný byt. Sporné by však mohlo být uplatnění nároku s poukazem, že jej pronajímatel potřebuje užívat jen dočasně. Lze však vycházet z právního názoru, že potřebnost disponování s bytem pouze několik měsíců není dostačující. Aniž by se ze strany pronajímatele mělo jednat o úmyslné zneužití výpovědního práva, může docházet k situacím, kdy bytová potřeba nebyla aktuální při uzavírání závazkového vztahu, avšak v důsledku změny okolností později nastala. Dle rozhodnutí BGH se nejedná o výpověď zneužívající povahu pronajímatelova postavení, pokud v době uzavření závazkového vztahu nebyla ještě bytová potřeba aktuální a vznikla až krátce po této skutečnosti jako následek změněných rodinných podmínek pronajímatele. Bytovou potřebu v daném případě tak pronajímatel nemohl předem tušit a při vzniku nájmu byla nepředvídatelná.79 Rozhodovací praxí soudů je vyvozena povinnost pronajímatele nabídnout nájemci jiný srovnatelný byt ve stejném domě, který je momentálně volný a způsobilý uspokojit jeho bytové potřeby.80 Okruh oprávněných osob

3.1.2.2

Zákon vymezuje okruh osob, jejichž bytovou potřebu má daný byt uspokojit. V prvé řadě se jedná o samotného pronajímatele nebo příslušníky jeho domácnosti. V druhé řadě může být byt požadován pro rodinné příslušníky pronajímatele. Rozsah těchto osob pro účely výpovědního práva však není explicitně vyjádřen. Dle § 1589 se příbuzenstvím v přímé linii rozumí takový stav, kdy jedna osoba vzešla z té druhé. Příbuznými ve vedlejší linii jsou pak ti jedinci, kteří nejsou příbuznými přímými, nýbrž oba vzešli ze stejné třetí osoby. Dále co se týče švagrovského poměru neboli příbuzenství v řadě pobočné, tak vzniká dle § 1590 na 78

Rozsudek AG Dieburg ze dne 23. 4. 2012, sp. zn. 20 C 29/12 (23). Hessenrecht Landesrechtsprechungsdatenbank [online]. [cit. 2. 12. 2013]. 79 Rozsudek BGH ze dne 20. 3. 2013, sp zn. VIII ZR 233/12. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2013 [cit. 2. 12. 2013]. 80 Rozsudek BGH ze dne 9. 7. 2003, sp. zn. VIII ZR 276/02. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2013 [cit. 8. 12. 2013].

52

základě uzavření manželství, kdy je manžel sešvagřen s příbuznými svého manžela. V rámci sešvagření se rozlišují linie a stupně. Dle odborné literatury spadá do okruhu oprávněných třetích osob příbuzní v přímé linii a ve vedlejší linii až do třetího stupně a sešvagření příbuzní až do třetího stupně. U vzdálenějších příbuzných bude výpověď oprávněna pouze, pokud mezi pronajímatelem a touto třetí osobou, bude blízký vztah patřičný pro bližší rodinný okruh, tak aby z něj vyplýval zájem vlastníka bytu poskytnout jej i této osobě. K rodinným příslušníkům je řazen rovněž manžel, snoubenec či životní partner pronajímatele.81 Způsobení podstatné škody pronajímateli při dalším pokračování nájmu

3.1.3

Pokud by byl pronajímatel dalším pokračováním nájemního vztahu omezen v dosažení přiměřeného hospodářského zisku z pozemku a utrpěl by v důsledku toho podstatnou škodu, je zákonem shledán oprávněný důvod ve smyslu § 573. Dojde-li k naplnění uvedené skutkové podstaty zahrnuté do ustanovení § 573 odst. 2 bodu 3, bude pronajímatel oprávněn řádně vypovědět nájemní vztah s výpovědní dobou. I přestože budou splněny uvedené předpoklady, musí mít pronajímatel zcela vážný zájem na dosažení přiměřeného hospodářského zisku z pozemku. Oprávněný důvod nebude naopak dán v případech, kdy má pronajímatel možnost pronajmout dané prostory jinak než k bytovým účelům a tím dosáhnout většího zisku. Absence je shledávána rovněž při úmyslu pronajímatele převést prostory, které poskytl nájemci za účelem jejich rozdělení na bytové jednotky. Jednou z výše uvedených podmínek vypovězení je podstatná škoda na straně pronajímatele. Intenzita požadované újmy není zákonem přiblížena, a proto se při jejím posuzování bude vycházet z poměrů pronajímatele s přihlédnutím k sociální povinnosti vyplývající mu z podstaty vlastnického práva ve smyslu článku 14 GG. Předmětem zkoumání bude poměřování ztrát na straně pronajímatele vzhledem k dalšímu pokračování nájmu a škod způsobených ukončením vztahu na straně nájemce. Nepatrné ztráty pronajímatele zcela jistě neopravňují k ukončení závazku. Z tohoto důvodu nebude možné použít daný institut při jakékoliv újmě, což by mohlo být příčinou zneužívání postavení pronajímatelem s nepřiměřeně tvrdým dopadem do sféry nájemce. Za daných okolností by nájemní vztah mohl být značně nevýhodným, pokud by nemovitost nebyla způsobilá k užívání, pokud by pokračováním nájmu byla znemožněna výnosnost z předmětu nájmu, pokud by výnosy z nájmu byly zcela nepatrné, nebo značné náklady investované pronajímatelem by zůstaly bez přiměřené návratnosti. Dříve než bude moci pronajímatel přikročit k ukončení vztahu, bude však nutné, aby přijal vhodná opatření způsobilá k odvrácení újmy. Teprve při neúspěšnosti přichází v úvahu krajní řešení v podobě řádné výpovědi.82 Vážný úmysl pronajímatele spočívající ve zhodnocení znamená nastolení rovnováhy mezi vynaloženými náklady a protihodnotou získanou z pozemku. Za tímto účelem je třeba přijmout přiměřená opatření, pomocí nichž lze žádaného účelu docílit. Jedná se kupříkladu o prodej domu, opravy domy či jeho demolici se záměrem postavit na stejném pozemku 81 82

STAUDINGER, op. cit. STAUDINGER, op. cit.

53

novostavbu83, nákupní galerii nebo dílnu. Dále připadají v úvahu různé přestavby a rekonstrukce. Konkrétní záměry musí existovat v době udělení výpovědi, přičemž není požadováno, aby již v tomto okamžiku pronajímatel získal potřebná podkladová rozhodnutí pro jejich provedení.84 Spolu se zamýšleným zhodnocením souvisí povinnost pronajímatele pečovat o předmět nájmu dle § 535 odst. 1, aby jej mohl nájemce užívat ke sjednanému účelu. Pokud však pronajímatel bude tuto povinnost zanedbávat, nebude moci podložit výpověď udělenou nájemci nutnými opravami domu, které by jinak nevznikly.85 Dále co se týče potřebnosti oprav domu, nebude možné přistoupit k výpovědi, pokud by vzhledem k jejich dočasnému trvání stačilo pouze zajistit nájemci jiné přechodné ubytování. Jako neoprávněnou je nutno shledávat také výpověď pro modernizační úpravy domu, které nebudou mít vliv na další existenci předmětu nájmu. V opačném případě by okolnost zániku bytu podmiňovala účinnost výpovědi. Jednalo by se kupříkladu o přestavbu velkého půdního bytu na několik menších.86 Stejně jako u předchozího výpovědního důvodu může i zde docházet ke zneužívání postavení pronajímatele v podstatě stejnými způsoby. Včetně neúčinnosti výpovědi pro zneužití práva pronajímatelem jsou kladeny určité obsahové náležitosti na samotnou výpověď. Do písemné výpovědi musí pronajímatel zahrnout, jakým jiným způsobem než pronajmutím bytu k bytovým účelům chce dosáhnout zisku, jaké podněty jej k tomuto kroku vedly a proč je konkrétní způsob zhodnocení přiměřený. Svůj záměr musí podložit přesně popsanou újmou, detailním odůvodněním a popřípadě doložit zpracovanými kalkulacemi.87 Běžným příkladem doložení tvrzených skutečností pronajímatelem je jistě ztížení prodeje v době, trvají-li nájemní vztahy. Důvodem zhoršení prodejních podmínek je nižší poptávka po koupi, s nimiž by v rámci koupě přešly na nového majitele i závazky dosavadního pronajímatele, pročež je kupní cena nižší než v opačném případě. Zde by bylo nutné uvést konkrétní porovnání rozdílů kupních cen. Skutečnost, že rozdíl mezi kupními cenami je zcela nepodstatný, neopravňuje k podání výpovědi.88 Další restrikce na straně pronajímatele spočívá v dodržení lhůty dle § 577a, v níž je zakázáno zcizení předmětu nájmu. Zmíněná lhůta byla blíže popsána u předchozího výpovědního důvodu. Jiné výpovědní důvody neuvedené zákonem

3.1.4

Oprávněný zájem podmiňující subjektivní právo pronajímatele vypovědět nájem je neurčitým pojmem, jehož rozsah nelze obsáhnout do zákonných ustanovení. Pronajímatele opravňují k ukončení nájemního vztahu i jiné skutkové podstaty dosahující stejné úrovně závažnosti jako ty v demonstrativním výčtu v § 573 odst. 2. V následujících pododdílech se zaměřím na 83

Rozsudek BGH ze dne 28. 1. 2009, sp. zn. VIII ZR 8/08. Rozsudek BGH ze dne 28. 1. 2009, sp. zn. VIII ZR 8/08, tamtéž. 85 Rozsudek LG Frankfurt am Main ze dne 14. 2. 1995, sp. zn. 2/11 S 365/94. Beck-online.de [online]. [cit. 8. 12. 2013]. 86 WETEKAMP, Alex. Neueste Rechtsprechung zum Theme Kündigung und Vollstreckung. KesterHaeusler-Forschungsinstitut [online]. Kester - Haeusler- Forschungsinstitut, © 2013 [cit. 9. 12. 2013]. 87 BUCH, Stephan. Kündigung Mietvertrag wegen Hinderung an der wirtschaftlichen Hinderung. Internetratgeber Recht [online]. [cit. 9. 12. 2013]. 88 Rozhodnutí BVerfG ze dne 12. 11. 2003, sp. zn. 1 BvR 1424/02. BVerfG [online]. Bundesverfassungsgericht, © 2013 [cit. 9. 12. 2013]. 84

54

rozbor a přiblížení zákonem neuvedených výpovědních důvodů opravňujících k řádnému vypovězení nájmu bytu. Tyto důvody jsou uznávány jak odbornou literaturou, tak soudní judikaturou. Potřeba bytu pro pomocné subjekty

3.1.4.1

U starších a nemocných pronajímatelů přichází v úvahu potřeba pronajatého bytu pro ošetřující personál nebo pečovatele. Tyto subjekty lze označit za třetí osoby, jejichž úkolem je být pronajímateli nablízku a pomáhat mu s osobní péčí a péčí o domácnost. V obecné rovině je přijetí této osoby řazeno k výpovědnímu důvodu spočívajícímu ve vlastní potřebě pronajímatele dle § 573 odst. 2 bodu 2, a to pokud má pronajímatel v úmyslu se do vypovězeného bytu nastěhovat s touto třetí osobou, která již je součástí jeho domácnosti. V opačném případě, kdy by se pronajímatel takto snažil získat byt pro osobu, která s ním však nesdílí domácnost a své služby by mu poskytovala na základě smluvního ujednání, jednalo by se o zvláštní výpovědní důvod ospravedlňující získání bytu vzhledem k dané provozní potřebě pronajímatele.89 Druhou skutkovou podstatou je potřeba bytu pro subjekt zajišťující chod domu. Typickým příkladem je správce neboli domovník.90 Správce je povinen dohlížet na dodržování pořádku v domě, být nápomocen nájemcům a dohlížet na dění v domě, aby nedocházelo ke vzniku škod. Přeplnění pronajatého bytu

3.1.4.2

Nastane-li situace, kdy byt bude vzhledem ke své výměře obýván nepřiměřeným počtem osob, bude moci pronajímatel řádně vypovědět daný vztah. Zmíněné přeplnění představuje hrubý nepoměr mezi podlahovou rozlohou a počtem osob žijících v bytě. Rozhodovací praxe ve svých rozhodnutích upozorňuje na nutnost vždy zohlednit jednotlivé okolnosti daného případu a přihlédnout také k úpravě konkrétní spolkové země, zda pro každého jednotlivce v bytě nepožaduje konkrétní rozměr podlahové plochy. Zároveň tento nežádoucí stav nemusí nastat pouze zaviněně na straně nájemce.91 Zpravidla bude k této situaci docházet při pronajímání bytu mladým manželům, se kterými budou žít i jejich potomci, pro něž se postupem času stane pronajatý byt nedostatečným. Dle mého názoru se jedná o zřejmé porušení povinností na straně nájemce, neboť je povinen užívat byt řádně, udržovat jeho stav a zároveň jej užívat přiměřeným způsobem vzhledem k podlahové výměře. Pokud by k tomuto nechtěnému stavu došlo bez zavinění nájemce, jednalo by se o skutkovou podstatu zakládající výpovědní důvod zařaditelný pod generální klauzuli v § 573 odst. 1 vyžadující k ukončení nájmu tzv. oprávněný zájem. V opačném případě lze tuto skutkovou podstatu ztotožnit s výpovědním důvodem obsaženým v § 573 odst. 2 bodu 1, jenž umožňuje pronajímateli řádně vypovědět nájem bytu při podstatném a zaviněném porušení povinností nájemcem.

89

STAUDINGER, op. cit. HANNEMANN, op. cit. 91 BÖRSTINGHAUS, op. cit. 90

55

Vypovězení nájmu bytu ve veřejném zájmu

3.1.4.3

Na rozdíl od soukromého zájmu pronajímatele lze narazit i na veřejný zájem ospravedlňující ukončení nájemního vztahu. Veřejný zájem je objektivní skutečností nezávisející na vůli pronajímatele, která může převažovat nad zájmy samotného vlastníka bytu. Pro dané účely bude vyžadován takový veřejný zájem, jenž bude svým významem převyšovat ten soukromý. Typickým případem bude plnění veřejnoprávních povinností pronajímatelem, přičemž obsah onoho plnění se bude odvíjet od jeho postavení. Bude-li osobou veřejného práva, bude povinen k plnění mu uložených veřejnoprávních povinností. Takovým typickým veřejným subjektem je obec, mezi jejíž závazky patří zřízení kulturních míst pro své občany, zajištění sídla pro záchranné a policejní sbory, zřízení mateřských škol ve svém obvodu, poskytnutí prostor pro přebývání bezdomovců nebo jiných podobných.92 I přestože se veřejného zájmu mohou zpravidla dovolávat subjekty veřejného práva, budou mít i tuto možnost subjekty soukromého práva. V praxi se bude jistě jednat o situace, kdy vzhledem ke špatnému stavu budovy bude úředním orgánem uloženo zboření části domu za účelem jeho oprav, či provedení demolice v plném rozsahu. 3.2

Částečná výpověď týkající se vedlejších prostor či části pozemku

Zjednodušené vypovězení nájmu bytu na dobu neurčitou představuje částečná výpověď v § 573b, jelikož oproti ustanovení § 573 upouští od požadavku oprávněného zájmu. Předmětem vypovězení mohou být vedlejší prostory příslušející k bytu nájemce, které nejsou určeny pro bydlení, či určité části pozemku rovněž neurčené k bydlení. Jelikož se výpověď vztahuje pouze na tyto prostory související s bytem, bude se jednat pouze o částečné ukončení nájemního vztahu. Bude-li se však záměr pronajímatele dotýkat i pronajatého bytu, nebude jej moci aplikovat a bude nucen užít ty, jež vedou k zániku celého nájemního vztahu. Částečná výpověď se opírá o záměry pronajímatele s využitím jeho vlastnictví, které jsou oproti zájmům nájemce privilegované a mají přednost. K těmto způsobům patří vytvoření bytového prostoru, jenž bude dále pronajat, anebo vybavení vzniklého či existujícího bytu o vedlejší prostor nebo určitou část nemovitosti. Co se týče vedlejších prostor jakožto součástí nájemního vztahu k okamžiku jeho ukončení, jedná se o prostory neurčené k trvalému obývání osobami. Rozhodujícím kritériem bude pouze účel jejich určení, nikoliv stavební souvislost s budovou, v níž se byt nachází. Účelové určení se zde neřídí předpisy stavebního práva, nýbrž pouze ujednáním smluvních stran. Zároveň musí být tyto prostory nebo části pozemku součástí nájemní smlouvy, přičemž nebude rozhodující, zda jsou v katastru nemovitostí zapsány jako jedna nemovitost. Může se jednat o kolárny, sušárny, sklepní nebo půdní prostory, různé dílny. U pozemků neurčených k bydlení osob se můžu jednat o nádvoří, přístřešky, dvorky, zahrady, dětské hřiště či parkoviště.93 Zákonodárce i v daném případě pamatoval na ochranu nájemce, který má dle § 573b odst. 4 právo požadovat přiměřené snížení nájemného a nákladů spojených s užíváním 92

BÖRSTINGHAUS, op. cit. BAMBERGER, Heinz; ROTH, Herbert. Beck´scher Online - Kommentar BGB [online]. 29. vyd. München: Verlag C. H. Beck, 2013 [cit. 8. 12. 2013]. 93

56

prostorů. Pro případy opoždění se započetím stavebních prací, poskytuje zákon v § 573b odst. 3 nájemci možnost požadovat prodloužení nájemního vztahu o odpovídající časový úsek. Z tohoto nároku vyplývá zákonné očekávání, že se stavebními pracemi započne po uplynutí výpovědní doby. V tomto okamžiku by měl pronajímatel již získat potřebná stavební povolení a různá související rozhodnutí. Požadavek mít již odpovídající rozhodnutí státních orgánů není žádáno k okamžiku doručení výpovědi nájemci. Pro účely vypovězení však bude požadováno konkrétní a specifické popsání záměru pronajímatele týkající se budoucího nakládání s vypovězenými prostory. Tyto náležitosti výpovědi slouží rovněž jako v předešlých případech k vyloučení svévole na straně pronajímatele. Vytvoření nového bytového prostoru za účelem jeho pronajmutí

3.2.1

Prvním výpovědním důvodem dle § 573b odst. 1 bodu 1 je sledováno pronajmutí nového bytu. Výklad skutkové podstaty se neomezuje nejen na výslovně uváděné vytvoření bytu, nýbrž i na zvětšení dosavadně existujících bytů, jelikož se jedná o nové obytné prostory.94 Vybavení bytu o vedlejší prostor či určitou část nemovitosti

3.2.2

Druhý výpovědní důvod dle § 573b odst. 1 bodu 2 spočívá v poskytnutí vedlejších prostorů či částí pozemku nájemcům bytů, jež již existují nebo mají vzniknout v souvislosti s udělenou částečnou výpovědí. V úvahu přichází rozdělení velkého půdního prostoru na menší sušárny, kdy každá z nich bude přidělená nájemcům, anebo o rozdělení velké zahrady mezi nájemníky přízemních bytů, kdy každý z nich bude moci užívat vymezenou část zahrady.

94

BAMBERGER, op. cit.

57

Komparace české a německé právní úpravy v oblasti výpovědních důvodů nájmu bytu Třetí část práce je zaměřena na komparaci české a německé právní úpravy výpovědních důvodů nájmu bytu. Cílem je bližší zkoumání povah jednotlivých právních úprav, jejich vzájemné shody, odlišnosti nebo podobnosti. Základním východiskem pro dosažení stanoveného cíle jsou dřívější poznatky o problematice regulované NOZ a BGB, které jsou přehledně zaznamenány do tabulek v Příloze č. 1 a 3. Dále se budu zabývat jednotlivými výhodami a negativními rysy a pomocí úvah de lege ferenda zvažovat možnost recipročního přínosu. V neposlední řadě nezůstane opomenuta ani intenzita ochrany obou smluvních stran figurujících v daném závazkovém vztahu a dopady jednotlivých výpovědních důvodů do sféry pronajímatele či nájemce. Pro účely samotné komparace jsem se rozhodla pro dělení porovnávaných výpovědních důvodů dle následujících skupin. První skupinu představují důvody spočívající v porušování povinností plynoucích z nájmu bytu, jež budou dále děleny dle subjektů dopouštějících se protiprávního jednání. Následovat budou skupiny zabývající se porušováním dobrých mravů, potřebami pronajímatele a objektivními výpovědními důvody. V poslední řadě budou zkoumány zbylé výpovědní důvody, jež nelze zařadit do uvedených skupin. Přehled výpovědních důvodů podrobených komparativní metodě je znázorněn v Příloze číslo 5. V levém sloupci tabulek jsou uváděny důvody dle NOZ a v pravém sloupci důvody dle BGB, které jim povahově odpovídají. U jednotlivých důvodů je v odrážkách poznamenán subjekt, stručná podstata výpovědního důvodu a druh výpovědi.

1

Právní úprava

Česká právní úprava prezentovaná NOZ a německá ztělesněná BGB jsou vyjádřením odlišného ekonomického a sociálního zázemí majícího podstatný vliv na strukturu, rozsah, obsah a kvalitu kodifikace. Zatímco NOZ je v České republice zcela novým a v podstatě nezažitým právním předpisem, vystupuje BGB jako symbol právní jistoty s více než staletou tradicí. Významnou odlišností mezi oběma kodexy je kvalita a kvantita regulace problematiky. Německý právní předpis disponuje širší úpravou výpovědních důvodů, přičemž jejich skutkové podstaty vyjadřuje podrobněji. V kodexu NOZ je problematice věnováno pouze několik ustanovení, jež trpí relativní obecností a méně detailním popisem skutkových podstat výpovědních důvodů. I přestože lze v obou úpravách nalézt obecné pojmy ztělesňující skutkovou podstatu, nebude jejich výklad v režimu BGB činit větší obtíže. V německé úpravě je bezesporu usnadněna aplikace ustanovení vzhledem k dlouholeté tradici, ustálené judikatuře a konzistentnějšímu názoru právních odborníků. Pro český kodex, jakožto projev současné rekodifikace soukromého práva, bude příznačná právní nejistota tkvící v nejednoznačné a obecné povaze právní úpravy užívající neurčité pojmy, jež nemají obdoby a jsou mnohdy diskontinuitní. Teprve s ustálenou rozhodovací praxí soudů a souladným výkladem odborné veřejnosti bude i do českého práva vnesena jistota odrážející legitimní očekávání subjektů občanského práva. 58

2

Kategorizace výpovědí a úprava výpovědních důvodů

Ukončení nájmu bytu pomocí výpovědi je v německé právní úpravě vtěleno do ustanovení počínaje ustanovením § 568 a konče § 575a BGB, přičemž nelze opomenout užití obecných ustanovení o zániku nájmu v § 542 až § 544 BG. Německý předpis člení výpovědi dle sjednané doby trvání nájemního vztahu. K uvedenému členění přistupují typická označení výpovědí. U výpovědí bez výpovědní doby je užíván název mimořádná výpověď a v rámci zániku nájmu s výpovědní dobou lze rozlišovat výpověď řádnou, zjednodušenou, částečnou a dokonce ve specifických situacích i výpověď mimořádnou s výpovědní dobou. V situacích, kdy není poskytnuta výpovědní doba, je reflektována snaha usnadnit ukončení nájemního vztahu pro velmi závažnou povahu výpovědních důvodů. Co se týče povahy úpravy, disponuje BGB poměrně širokým výčtem, který doplňuje o jejich relativně podrobné vymezení. Zmíněné výčty nejsou ve většině případů uzavřené, neboť pomocí generálních klauzulí u jistých typů výpovědí umožňuje BGB subsumování i zákonem nepředvídaných skutkových podstat. Vypovězení nájmu bytu je v české právní úpravě obsaženo v ustanovení § 2286 až § 2291 NOZ. Český kodex nevyužívá specifických označení pro jednotlivé druhy výpovědi. Charakteristickou je pro něj dělba výpovědních důvodů dle doby sjednání nájemního vztahu obsažená v § 2288 NOZ, k níž přistupuje speciální skutková podstata v § 2291 NOZ. Speciální skutková podstata je určena pro výpovědní důvody dosahující té nejvyšší závažnosti bez ohledu na dobu trvání nájemního vztahu. Vzhledem k povaze skutkové podstaty v § 2291 NOZ neposkytuje výpovědní dobu, jak je tomu u ostatních výpovědních důvodů, a nájem zaniká okamžitě. Výčty výpovědních důvodů jsou ve většině případů i zde demonstrativní, přičemž NOZ užívá pro český právní řád dosud neznámý výpovědní důvod označený jako jiný obdobně závažný důvod. Budeme-li porovnávat množství výpovědních důvodů explicitně uvedených zákonem, bude jejich počet v obou kodexech srovnatelný. Na základě výše uvedeného je zřejmé, že základní dělení výpovědí je nápadně podobné, avšak u německé právní úpravy lze pozorovat větší detailnost a specifičnost úpravy. I přestože obě právní úpravy užívají neurčité pojmy umožňující zohlednit aktuální sociální a ekonomické otázky společnosti, neměl by jejich výklad v německé právní úpravě činit větší potíže, jelikož lze závěry podložit ustálenou soudní judikaturou a odbornou literaturou. Opakem je však úprava v NOZ, který je v českém prostředí zcela novým pojmem a bude otázkou několika let, než se názory odborníků a soudů sjednotí a pomohou tak vytvořit pevný základ pro výklad problematických ustanovení. Další výhodu BGB lze spatřovat v jeho větší systematičnosti a přehlednějším uspořádání. Co se týče druhů výpovědí, lze spatřovat podobnost v mimořádné výpovědi dle § 543 ve spojení s § 569 BGB a okamžité výpovědi dle § 2291 NOZ. Oba druhy výpovědi, leč každý v jiném právním řádu, odráží nejzávažnější porušení povinností. Tuto vysokou intenzitu závadnosti spočívající na straně nájemce sankcionují shodně okamžitým zánikem nájmu bytu, jelikož neposkytují nájemci výpovědní dobu. Nájemci tedy vzniká povinnost odevzdat byt bez zbytečných odkladů. Právní úpravy se však rozchází v hledisku subjektu

59

oprávněného k vypovězení nájmu. NOZ za tento subjekt uvádí pouze pronajímatele, zatímco BGB se velkoryse vztahuje na obě smluvní strany. V ostatních případech, pro něž je příznačná menší závažnost a intenzita výpovědního důvodu, je nájem vypovězen vždy s výpovědní dobou. Německým kodexem výpověď s výpovědní dobou označená jako řádná slouží k vypovězení nájmu s odvoláním na obdobné výpovědní důvody, jaké jsou upraveny v NOZ. Daná výpověď je zakotvena v § 573 BGB a obdobný institut lze nalézt v § 2288 NOZ. Vzhledem k nápadné podobnosti je zřejmé, že se tvůrci NOZ nechali inspirovat i německým právním předpisem. Srovnatelné druhy výpovědí jsou pro větší přehlednost zahrnuty do tabulky v Příloze číslo 4. Levý sloupec tabulky se věnuje režimu NOZ a sloupec pravý úpravě obsažené v BGB. Nepřevzatými a v české právní úpravě neregulovanými instituty je výpověď zjednodušená dle § 573a a částečná dle § 573b BGB, jež pronajímateli za splnění zákonných podmínek usnadňují proces ukončení nájmu a nepodmiňují záměr pronajímatele nežádoucím jednáním druhé smluvní strany. Tyto typy výpovědi zavedené v BGB nebudou předmětem komparace vzhledem k absenci požadavku výpovědního důvodu spočívajícího v tzv. oprávněném zájmu pronajímatele na skončení nájmu bytu ve smyslu ustanovení § 573 odst. 1 BGB.

3

Porušení povinností nájemcem

Neodmyslitelnou a bezesporu nepostradatelnou součástí nájemního práva je právní regulace porušení povinností nájemcem, jež má podstatný podíl na úpravě ukončení nájemního vztahu. Ona porušení jsou všeobecně vnímána jako nevítaná závadná jednání, vůči nimž je pronajímatelům poskytováno právo nájem vypovědět za splnění zákonem předvídaných předpokladů. Pro tuto část práce je vypracována přehledná tabulka obsažená v Příloze číslo 5. Porušeny mohou být povinnosti vyplývající ze smluvních ustanovení či přímo ze zákona. Co se týče jejich rozsahu lze odkázat na Přílohu číslo 2 nebo jednotlivé části práce zabývající se touto oblastí. V této příloze je zřejmé, k porušení jakých povinností může ze strany nájemce dojít. Nejběžnějšími závadnými jednáními v praxi jsou nezaplacení nájemného a nákladů na služby nebo neoprávněné užívání bytu nájemcem, které spočívá v protiprávním přenechání třetím osobám či ve zhoršování stavu bytu v důsledku zanedbávání péče. Má-li být nájem vypovězen, vyžaduje BGB i NOZ závadné jednání naplňující jimi předvídanou intenzitu závažnosti. Shodně oba kodexy dělí intenzity porušení na méně závažnou opravňující pronajímatele přistoupit k ukončení nájmu s výpovědní dobou a dále na intenzitu dosahující pomyslné nejvyšší úrovně, jež umožňuje okamžité vypovězení nájmu. Tedy bez poskytnutí výpovědní doby. Názvosloví jednotlivých intenzit v právních řádech se však liší a konkrétní skutkové podstaty nelze ztotožňovat jejich závažností, jak vyplývá z demonstrativních výčtů. Příkladem může být nezaplacení nájemného. Zatímco předpoklady pro udělení okamžité výpovědi v § 2291 odst. 2 NOZ vyžadují nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu nejméně tří měsíců, postačí v německé úpravě nedoplatek nájemného minimálně za dvě platební období v podstatné výši dle § 543 odst. 2 bodu 3 BGB.

60

V české právní úpravě je pro výpověď s výpovědní dobou vyžadována tzv. hrubá intenzita, jak plyne z § 2288 odst. 1 písm. a) NOZ, a pro okamžitou výpověď zvlášť závažná intenzita zahrnutá do § 2291 NOZ. Německá právní úprava vyžaduje pro aplikaci řádné výpovědi s výpovědní dobou podstatnou intenzitu porušení, splňující kritéria oprávněného zájmu ve smyslu generální klauzule v § 573 BGB. Co se týče nejzávažnějších deliktních jednání nájemce, je v německém kodexu předpokládán důležitý důvod na ukončení nájemního vztahu, který přetrvává i po zvážení všech zájmů obou smluvních stran a pro pronajímatele je nepřípustné další pokračování závazkového vztahu. Je-li dán důležitý důvod, lze uplatnit výpovědní právo bez výpovědní doby dle § 543 či § 569 BGB. Obě právní úpravy vychází ze stejného principu, na jehož základě ukládají tvrdší sankci v podobě okamžitého zániku při nejintenzivnějších porušeních povinností ze strany nájemce. Pomocí této konstrukce je reflektována vůle pronajímatele nepokračovat v plnění nájemního vztahu a co nejdříve jej ukončit. BGB i NOZ dávají vlastníkům bytů možnost zmíněného nejtvrdšího zásahu do sféry nájemce, která je závislá pouze na jejich uvážení. I přestože bude naplněna skutková podstata opravňující k okamžitému ukončení nájmu, lze namísto tohoto způsobu uplatnit mírnější druh výpovědi poskytující výpovědní dobu. Tento princip autonomie vůle pronajímatele budu demonstrovat v případě neplacení nájemného níže. Výpovědi spojené s intenzivnějšími zásahy do sféry pronajímatele jsou skutkovými podstatami speciálními, vůči nimž ostatní dosahující nižší závažnosti vystupují jako obecné. Jak jsem již uvedla výše, výčet skutkových podstat souvisejících s povinnostmi nájemce je v obou právních úpravách neuzavřený, což projevuje tendenci kodexů reflektovat do nájemního práva i aktuální vývoj společnosti a jejích hodnot. Níže se budu zabývat komparací vybraných výpovědních důvodů, a to neplacení nájemného a nákladů na služby spojené s užíváním bytu, dále neuhrazení kauce, neoprávněného užívání bytu nájemcem a přeplnění bytu. Přeplnění bytu má znázornit specifický případ porušení povinnosti řádně užívat byt. 3.1

Neplacení nájemného a nákladů na služby

Obě právní úpravy se shodují vymezením prodlení s platbami nájemného, neboť do něj zahrnují i vedlejší náklady, které svou povahou souvisí s užíváním bytu a jsou pravidelné. V oblasti prodlení nájemce s platbami nájemného rozlišuje NOZ i BGB mezi méně a více závažnými intenzitami, které si dovolím rozvést níže. Nejprve se budu věnovat závažnějším porušením povinností nájemcem, které v obou právních úpravách ospravedlňují okamžité ukončení nájmu. Zmíněná závažnější deliktní jednání jsou ve vztahu k méně závažným speciálními ustanoveními, což se projevuje tvrdostí sankce a výší neuhrazené platby. Dle § 2291 odst. 2 NOZ lze vypovědět nájem bez výpovědní doby, jen pokud nebylo nájemné zaplaceno za dobu čítající minimálně tři měsíce. Pro určení výše dluhu je však rozhodná výše tří nájemných, a nikoliv skutečnost, zda nájemné bylo plněno v plné výši po dobu tří měsíců po sobě jdoucích. Česká právní úprava tento nedoplatek označuje za zvlášť závažné porušení povinností. Problematika v německé právní úpravě se vztahuje k tzv. mimořádné výpovědi bez výpovědní doby dle § 543 a § 569 BGB, jež předvídá zde rozebírané deliktní jednání jako důležitý důvod, při jehož existenci není 61

přípustné pro stranu vlastníka po zohlednění všech okolností nadále ve vztahu pokračovat. Konkrétně v § 543 odst. 2 bod 3 BGB je užíváno termínu dvou měsíců, který vystupuje v rámci dvou modelových skutkových podstat. Skutková podstata bude naplněna, pokud nájemce neuhradil nájemné za dvě po sobě jdoucí měsíční plnění v plné či podstatné výši, anebo souhrn nedoplatků přesahuje výši plnění dvou měsíčních nájemných vzniklých za období delší jak dva měsíce. Co se týče první varianty, je jako podstatná část nájemného považováno prodlení o výši jednoho měsíčního plnění. U druhé možnosti je výklad shodný s obdobně závažným prodlením v NOZ, neboť není vyžadováno naplnění výpovědního důvodu v měsících po sobě následujících. Jako vstřícnější úpravu je nutné hodnotit německou, neboť stanovuje nedoplatek nájemného v nižší výši. Tento názor je opřen také o komparaci povinné výzvy učiněné pronajímatelem. I zde lze shledat právní regulaci v BGB příhodnější, neboť dle § 543 odst. 3 BGB je upuštěno od této povinnosti. Projevem tohoto tvrzení je nadbytečná povinnost uložená pronajímateli v § 2291 odst. 3 NOZ spočívající ve vyzvání nájemce se stanovením přiměřené doby k nápravě. Dle mého názoru není toto zcela nejvhodnějším řešením vzhledem k závažnému deliktnímu jednání nájemce a k přihlédnutí ke skutečnosti, že by mnohdy vysoké nedoplatky mohly být pro vlastníka bytu likvidační. Česká úprava vzbuzuje dojem nevyváženosti postavení stran. V zájmu ochrany pronajímatele bych uvítala v české právní úpravě novelizaci § 2291 odst. 2 NOZ. Návrhy de lege ferenda vychází z teze, že nájemci je známa výše nájemného a datum splatnosti, a tudíž není důvod k vyzvání. K uvedené tezi přistupuje žádoucí smysl úpravy, a to efektivní ochrana vlastníka před subjekty, jež od počátku neměly v úmyslu řádně hradit nájemné, a před jinak problémovými nájemci. Předmětem novelizace by měla být změna požadované intenzity neplacení nájemného v podobě jejího snížení ideálně na úroveň zakotvenou v BGB. Nižší míra dluhu než navrhovaná by byla již neadekvátním korektivem vedoucím k neudržitelnému výkladu, neboť za prodlení ve výši jednoho nájemného by následovalo okamžité vypovězení a při méně závažných prodleních by byla brána v potaz výpověď s poskytnutím výpovědní doby. Současně se snížením zákonné hranice nedoplatku by bylo jistě vítáno vypuštění obligatorní výzvy ve smyslu § 2291 odst. 3 NOZ. Dále je českému nájemnímu právu cizí úprava uspokojení pronajímatele před, či po podání žaloby ve smyslu ustanovení § 543 odst. 2 věty druhé a § 569 odst. 3 bodu 2 BGB. Ustanovení § 543 odst. 2 BGB vylučuje možnost výpovědi, splní-li nájemce své závazky před jejím udělením, a pro případ započtení pohledávek nájemce vůči pronajímateli stanovuje neúčinnost udělené výpovědi. Bude-li nájemné uhrazeno do dvou měsíců od podání žaloby na vyklizení dle § 569 odst. 3 bod 3 BGB, bude na udělenou výpověď nahlíženo jako na neúčinnou. I přes absenci obdobné úpravy v NOZ lze konstatovat, že ve specifických případech by mohla být výpověď rovněž prohlášena za neúčinnou, a to za současné aplikace § 2 odst. 3 NOZ zakotvujícího výklad kodexu s přihlédnutím k dobrým mravů. Smyslem daného ustanovení je zabránit a předejít nepřiměřené tvrdosti právní úpravy. V úvahu připadá prodlení s platbami, jež by nájemce nezavinil a zákonem předvídaný následek by se jevil jako nepřiměřeně krutý zásah do jeho sféry. Bude se však jistě jednat o výjimečné situace, jež budou samotní nájemci nuceni prokázat během soudního řízení. Chybějící úpravu zhojení

62

následků udělené výpovědi v NOZ považuji za projev vůle zákonodárce netolerovat opakované porušování povinností nájemcem. Jako méně závažné porušení povinností lze označit jakékoliv jiné prodlení s platbami, které nedosahuje výše vyžadované pro účely okamžité výpovědi dle § 2291 NOZ a § 543 odst. 2 bod 3 BGB. Právní regulaci nižší intenzity nalezneme v § 2288 odst. 1 písm. a) NOZ sankcionující hrubé porušení povinností a v § 573 odst. 2 bod 1 BGB zabývající se podstatným porušením povinností. Výše nedoplatků je i zde rozdílná a odvíjí se od kritérií výše prodlení pro účely okamžitých výpovědí v obou kodexech. Na základě této skutečnosti je opět na místě zhodnotit německou úpravu jako u vyšší intenzity prodlení, jak bylo vyjádřeno v předchozím odstavci. Zmíněná ustanovení obou právních kodexů poskytují nájemci výpovědní dobu, po jejímž uplynutí zanikne závazkový vztah. Jelikož je obou právním řádům vlastní autonomie vůle smluvních stran, bude záviset pouze na úvaze pronajímatele, zda se i přes nejvyšší intenzitu nedoplatků nepřikloní k ukončení nájmu s výpovědní obou. 3.2

Neuhrazení kauce

Zajišťovací funkci plní jistota neboli kauce, jejíž ujednání umožňují jak ustanovení NOZ, tak BGB. Odlišně jsou upraveny otázky nejvýše přípustné výše jistoty a sankční mechanismy v případě jejího nesplnění. Pouze v německé právní úpravě se lze setkat se skutkovou podstatou přímo zaměřenou na nezaplacení kauce, a to v § 569 odst. 2a BGB. Skutková podstata výpovědního důvodu současně předpokládá naplnění důležitého důvodu ve smyslu generální klauzule obsažené v § 543 odst. 1 BGB. Důležitý důvod je zde naplněn nezaplacením kauce za určitých zákonem předvídaných předpokladů. Speciální povahu výpovědního důvodu doplňuje jeho formulace, předpoklady pro ono porušení a následný postih. V ustanovení § 551 BGB je zákonem omezen strop jistoty, a to na trojnásobek měsíčního nájemného, přičemž se nezohlední pravidelné vedlejší náklady. Takto sjednanou kauci je nájemce povinen zaplatit ve třech poměrných splátkách. Dostane-li se však do prodlení s jejich úhradou a souhrn nedoplatků bude činit dvojnásobek nájemného za měsíc, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby, a to mimořádnou výpovědí dle § 569 odst. 2a BGB. Vzhledem k absenci norem v NOZ detailněji se zabývajícími kaucí a k absenci skutkové podstaty explicitně regulující neuhrazení kauce je nutné považovat ono deliktní jednání za hrubé porušení povinností dle § 2288 odst. 1 písm. a) NOZ. S touto klasifikací souvisí i mírnější sankce, než je tomu dle BGB. NOZ upustil od dřívější regulace v § 686a odst. 3 a § 711 odst. 2 písm. b) OZ umožňující vypovězení nájmu v situaci, kdy nebyly nájemcem ve lhůtě doplněny peněžní prostředky na kauci. Přínosné by jistě bylo převzetí dosavadní úpravy z OZ, která nevnášela do výkladu ustanovení tak vysokou míru nejasnosti a neurčitosti, jak je tomu v současnosti. Nelze současně najisto říci, za jakých podmínek bude prodlení s platbou kauce považováno za hrubé porušení. Nutné je však vyzvednout zvýšení zákonného limitu kauce z trojnásobku na šestinásobek, což jistě usnadňuje a výrazně zvyšuje šance pronajímatele na pokrytí vyšších nedoplatků nebo škod způsobených nájemcem.

63

Zákonná hranice jistoty je oproti BGB dvojnásobná a pronajímatelé tak mají v režimu NOZ výhodnější postavení. Mám-li porovnat účinnost ochrany pronajímatele co do skončení nájemního vztahu, tak má jistě větší dispozice v BGB. Důvodem je okamžité vypovězení nájmu, k němuž v obecné rovině přistupuje požadavek na předchozí vyzvání nájemce k zaplacení kauce ve smyslu § 543 odst. 3 BGB. Ve výjimečných situacích, kdy je zřejmý úmysl nájemce nic nehradit, nutnost upomenutí odpadá. Jako jistý nedostatek figuruje v německé úpravě širší omezení pronajímatelovy autonomie vůle co do výše tohoto zajišťovacího institutu. V zájmu vlastníků je zajistit adekvátní náhradní zdroj plnění pro případ prodlení nájemce a poškození vybavení a jiného majetku souvisejícího s předmětem nájmu. Už samotným stimulem pro novelizování daných ustanovení jsou potíže s problémovými nájemci. Čím vyšší peněžní obnos jistoty, tím vyšší míra uspokojení vlastníka bytu. Nutno podotknout, že kauce není jedinou zákonnou možností pronajímatele, jak se domoci dlužných částek na nájemci. Jelikož kvalitu právních úprav nelze omezovat pouze na limity kauce vzhledem ke srovnatelným procesním prostředkům pronajímatele, domnívám se, že adekvátnější řešení nedoplatků kauce nabízí BGB. Odhlédneme-li od zákonné podmínky předchozího upomenutí nájemce, skýtá BGB mnohem efektivnější a razantnější způsob ukončení nájemního vztahu. Stejně nekompromisní postoj by si zasluhovali i vlastníci v režimu NOZ. Pro utvrzení jejich právního postavení by postačilo konkretizování kauce jakožto výpovědního důvodu. Konkretizace kauce by měla spočívat především v určité výši, za jejíž neuhrazení po předvídaný časový úsek je umožněno vypovězení s výpovědní dobou. 3.3

Neoprávněné užívání bytu nájemcem

V obou právních úpravách nalezneme výpovědní důvody zaměřené na neoprávněné užívání bytu nájemcem, jejichž rozsah a význam není pojímán jednotně. Základním východiskem je disponování s předmětem nájmu, jež se příčí smluvním či zákonným ustanovením. Pro potřeby dané kategorie jsem zvolila dělení na dvě části po vzoru německé úpravy, jež rozlišuje mezi neoprávněným poskytnutím bytu třetím osobám a ohrožením stavu předmětu nájmu v důsledku zanedbání péče o něj. 3.3.1

Neoprávněné přenechání bytu do užívání třetí osobě

Dopustí-li se nájemce protiprávního nakládání s bytem, a to konkrétně přenechá-li jej třetí osobě, aniž by získal vyžadovaný souhlas pronajímatele, bude druhá smluvní strana oprávněna vypovědět nájemní vztah. Takto srovnatelnou konstrukci daného závadného jednání obsahuje BGB i NOZ, přičemž se shodují i v druhu výpovědi a neposkytnutí výpovědní doby. Je zřejmé, že k tomuto počínání nájemce je téměř nulová tolerance. Poruší-li nájemce dle německé úpravy pronajímatelova práva v podstatné míře tím, že byt poskytne neoprávněně bez předběžného souhlasu třetí osobě, bude naplněna skutková podstata výpovědního důvodu v § 543 odst. 2 bod 2 BGB. Obdobně upravuje problematiku i § 2291 odst. 2 NOZ, avšak o zde rozebíraném deliktu nájemce nehovoří explicitně. Přenechání třetí osobě je však subsumovatelné pod toto ustanovení NOZ, neboť upravuje

64

neoprávněné užívání bytu jiným způsobem či k jinému účelu, než bylo ujednáno. Rovněž i zde je vyžadováno splnění dvou předpokladů, a to protiprávní ponechání třetí osobě a nezískání souhlasu pronajímatelem s tímto počinem. Ustanovení NOZ je však svým významem širší než uvedené v BGB, jelikož lze do něj pojmout i jiná deliktní jednání. Mezi ně kupříkladu spadá i podnikání, jež jde nad zákonem povolený rámec v § 2255 odst. 2 NOZ. Vzhledem k této skutečnosti se jeví česká úprava jako příhodnější. V německé právní úpravě je rozsah výpovědního důvodu zbytečně restriktivní, kvůli čemuž budou jiná protiprávní jednání neuvedená v § 543 odst. 2 bod 2 BGB řazena nejpravděpodobněji pod § 573 odst. 2 bod 1 BGB připouštějící řádnou výpověď při podstatném porušení povinností. Německá právní úprava by zasluhovala obsáhlejší strukturu daného výpovědního důvodu, neboť má být dle mého názoru pomyslnou rozhodovací pravomocí vlastníka, jakým způsobem a k jakému účelu bude s bytem naloženo. A pokud by druhá smluvní strana nedbala sjednaného účelu či způsobu užívání bytu, mělo by být v kompetenci pronajímatele okamžitě ukončit nájemní vztah. Dříve než pronajímatel přistoupí k užití obranného prostředku, tedy samotné výpovědi, je povinen vyzvat nájemce k odstranění nežádoucího stavu. Na zmíněném postupu ukončení nájmu je založen výpovědní důvod v BGB i NOZ. Pouze německý kodex poskytuje pronajímateli možnost výjimky. Dle § 543 odst. 3 bod 1 BGB není třeba nájemce upomínat, je-li již předem zřejmý neúspěch vyzývání nebo stanovování přiměřené lhůty. Tato zákonná výjimka bude velmi přínosnou v situacích, kdy se nájemce bude dopouštět deliktu opakovaně a své jednání po udělené výzvě vždy napraví, avšak pouze dočasně. 3.3.2

Zanedbání péče o předmět nájmu

Jak již bylo uvedeno dříve, zaobírají se obě právní úpravy neoprávněným užíváním. Pouze pro německou oblast je typický výpovědní důvod vztahující se na potencionální možnost vzniku škody na předmětu nájmu. Daný důvod je upraven v § 543 odst. 2 bodu 2 BGB, jenž vyslovuje podstatné porušení práv pronajímatele, je-li ze strany nájemce zanedbána péče o byt, což má za následek podstatné ohrožení bytu. BGB shledává danou skutkovou podstatu za naplňující tzv. důležitý důvod nezbytný pro mimořádné vypovězení nájmu bez výpovědní doby. V německém kodexu je tedy stanovena poměrně přísná sankce i za pravděpodobné ohrožení stavu bytu, jenž by se mohl v důsledku porušení povinnosti řádné péče o byt podstatně zhoršit. Obdobný výpovědní důvod v NOZ nenalezneme, lze pouze sankcionovat porušení řádné péče o byt dle § 2288 odst. 1 písm. a) NOZ pouze za předpokladu, že bude dosahovat úrovně hrubého porušení povinností. Účinnost české úpravy snižuje rovněž výpovědní doba. Během jejího běhu není nájemci efektivně zabráněno v ohrožování vlastnictví pronajímatele, neboť je povinen byt odevzdat až po jejím uplynutí. Jako zcela neadekvátní se zde může jevit úprava § 2291 odst. 2 NOZ, jež jako zvlášť závažné porušení označuje pouze poškozování bytu závažným či nenapravitelným způsobem. Jelikož z povahy požadavku vzniku samotné škody plyne, že je citelnějším a závažnějším zásahem do majetkové sféry pronajímatele, nebude možné pouhé ohrožení bytu řadit mezi zvlášť závažná porušení povinností v uvedeném ustanovení. V rámci změn de lege ferenda by bylo jistě pronajímateli vítáno přijetí skutkové podstaty zvlášť závažného ohrožení do § 2291 odst. 2 NOZ namísto 65

požadavku vzniku škod, který neposkytuje dostatečnou ochranu bytu. Domnívám se, že vznik škod by měl být sankcionován podobně jako vážná potencionální hrozba poškození objektu nájmu, neboť při existenci kvalitní preventivní ochrany by docházelo v menším množství ke škodám na majetku vlastníků bytů. Výpovědnímu důvodu zakotvenému v BGB je možné přirovnat jiný obdobně závažný důvod dle § 2288 odst. 1 písm. d) NOZ spočívající v zanedbání péče v přímé souvislosti s jeho občasným užíváním nebo neužíváním. Za jistých okolností lze jeho režim vztáhnout i na podstatná ohrožení bytu. Kvalita ochrany předmětu nájmu je však shodná s § 2288 odst. 1 písm. a) NOZ. 3.4

Přeplnění bytu

V české i německé části práce jsem se zabývala porušením povinnosti řádného užívání bytu za předpokladu, že z pohledu pronajímatele nastane nežádoucí stav. Tento nevítaný stav představuje v režimu obou kodexů nepoměr mezi osobami obývajícími byt a podlahovou výměrou bytu. Právní úpravy se ztotožňují v otázce povahy sankce. V režimu NOZ je závadné jednání řazeno k výpovědnímu důvodu dle § 2288 odst. 1 písm. a), na nějž se vztahuje výpověď s výpovědní dobou. Výpovědní doba je poskytnuta i v BGB, neboť je daná skutková podstata subsumována pod § 573 zakotvující možnost udělení řádné výpovědi, je-li dán oprávněný zájem. V problematice řešení přeplnění pronajatého bytu si jednotlivé úpravy nijak nekonkurují, význam výpovědního důvodu vnímají srovnatelně a při jeho naplnění opravňují pronajímatele k rovněž obdobnému obrannému institutu. V porovnání s deliktními jednáními nájemce dosahujícími nejvyšší intenzity je pochopitelné nezařazení tohoto počinu k nim. Nižší závažnost je zde kompenzována povinností nájemce platit náklady spojené s užíváním bytu, kdy bude nucen uhradit případné nedoplatky.

4

Porušení povinností pronajímatelem

Nejen nájemce, ale i pronajímatel jakožto vlastník bytu se může dopustit jednání, jímž poruší povinnosti plynoucí mu z nájemního vztahu. Německá úprava se v dané oblasti vyznačuje větší ochranou nájemce a poskytnutím účinnějších obranných prostředků, které jsou vtěleny do speciálních skutkových podstat. Tyto podstaty se vyznačují poměrnou tvrdou konstrukcí sankce. S obdobnou úpravou se v NOZ nesetkáme. Co se týče výpovědi nájemce, platí, že není zásadně povinen ji odůvodňovat. Toto pravidlo se uplatňuje až na jednu výjimku obsaženou v § 2287 NOZ, která kodifikuje ojedinělou možnost nájemce vypovědět i nájem ujednaný na dobu určitou za splnění zákonných předpokladů. Daná výjimka se odvíjí ze zásady rebus sic stantibus umožňující ukončení nájmu, nastanou-li tak podstatné změny okolností, že nelze po nájemci dále spravedlivě požadovat pokračování plnění nájemního vztahu. Tato zásada najde své omezené uplatnění u níže uvedeného výpovědního důvodu v režimu BGB. Jak jsem již výše uvedla, BGB poskytuje nájemci větší možnosti obrany proti závadnému jednání pronajímatele. Specifické skutkové podstaty v BGB obsažené v § 543 odst. 2 bod 1 a § 569 odst. 1 se zaměřují na porušení povinností v souvislosti s poskytnutím včasného a řádného užívání předmětu nájmu nájemci ve smyslu § 535 odst. 1 BGB. 66

Konkrétně se jedná o nemožnost užívání pronajaté věci v souladu s nájemní smlouvou a o užívání bytu představujícího nebezpečí pro nájemcovo zdraví. Výpovědní důvody však nelze uplatnit u jakéhokoliv deliktu pronajímatele, nýbrž pouze u těch, jež budou představovat tzv. důležitý důvod ve smyslu generální klauzule v § 543 odst. 1 BGB. Počiny pronajímatele musí tedy souviset s povinností dle § 535 odst. 1 BGB a zároveň být kvalifikovány jako důležitý důvod, při jehož existenci není pro nájemce přípustné další pokračování vztahu a má zájem na co nejsnazším ukončení. Z tohoto důvodu není u takto specializovaných důvodů poskytována výpovědní doba a nájemce byt odevzdává bez zbytečného odkladu. Pro okamžité ukončení vztahu lze deliktní jednání pronajímatele označit za nejintenzivnější zásahy do sféry nájemce. První specializovaná skutková podstata obsažená v § 543 odst. 2 bodu 1 BGB umožňuje nájemci okamžité ukončení vztahu, pokud mu není umožněno včasné a řádné užívání bytu nebo mu bylo dodatečně odňato. Nelze v české úpravě, jak jsem vedla výše, nalézt srovnatelný výpovědní důvod, avšak nelze zapomenout na možnost nájemce vypovědět nájemní vztah bez jakéhokoliv odůvodnění. Významné negativum úpravy v NOZ představuje obligatorní výpovědní doba, po jejímž uplynutí dojde teprve k zániku nájmu. Je zřejmé, že BGB reaguje na tak závažný zásah pronajímatele do dispozice nájemce zcela adekvátně. Česká úprava je v dané problematice značně nevyrovnaná. Toto tvrzení dovozuji ze sankcí nespravedlivé povahy. Důvodem je odlišná povaha sankce, dá-li neoprávněně nájemce byt do podnájmu či učiní-li toto pronajímatel za trvání nájemního vztahu. Zatímco dle § 2291 odst. 2 NOZ je pronajímateli umožněno okamžité vypovězení, neexistuje adekvátní a odpovídající sankce pro pronajímatele ze strany nájemce. Tento stav není spravedlivý a logický, jelikož zásah každé strany v popsaném příkladě dosahoval stejné závažnosti. Nutno podotknout, že si NOZ kladl za cíl mimo jiné posílení nájemce jakožto smluvní strany, avšak v tomto ohledu úprava značně pokulhává. Po vzoru BGB by jistě bylo vhodné umožnit i nájemci v režimu NOZ vypovězení nájmu bez výpovědní doby při takto citelných zásazích. Smysl druhé specializované skutkové podstaty zakotvené v § 569 odst. 1 BGB tkví v okamžitém ukončení nájmu ze strany nájemce, pokud pro něj užívání bytu představuje jisté riziko pro zdravotní stav. Tento výpovědní důvod je považován za speciální vůči výše porovnávanému důvodu dle § 543 odst. 2 bodu 1 BGB, což vylučuje jejich současné užití. Obdobný výpovědní důvod v české úpravě rovněž nenajdeme a nájemce má možnost výpovědi totožnou, jak byla popsána u první specializované skutkové podstaty. K tomu však přistupuje i možnost ojedinělé výpovědi u nájmu sjednaného na dobu určitou dle § 2287 NOZ, kterou lze do určité míry s německým výpovědním důvodem v § 569 odst. 1 BGB přirovnat. Daný typ výpovědi vychází ze zásady rebus sic stantibus prolomující zásadu pacta sunt servanda. Podstatnou změnu okolností, v jejichž důsledku nelze po nájemci spravedlivě požadovat pokračování vztahu, bezesporu ztvárňují skutečnosti objektivně nezávislé na vůli smluvních stran. V části práce věnované výpovědi nájemce v režimu NOZ jsem užila příkladu, kdy se § 2287 NOZ uplatní při výstavbě chemické čistírny v blízkosti domu, ze které unikají jedovaté a zdraví nebezpečné látky do okolního životního prostředí. Výstavbu čistírny jsem za těchto podmínek kvalifikovala jako okolnost naplňující zákonná kritéria podstatné změny, z čehož vzniká nájemci právo vypovědět smluvní vztah.

67

Z charakteru popsaného příkladu vyplývá, že objektivní důvody mohou být i svou povahou nebezpečné pro zdraví jednotlivých subjektů. Z tohoto faktu vyvozuji možnost užít výpověď dle § 2287 NOZ na obdobné situace jako v § 569 odst. 1 NOZ. Rozsah však bude omezen na události, jež nastanou teprve až po vzniku nájmu. Užití je oproti aplikaci dle BGB více restriktivní, jelikož v německé úpravě není rozhodné, zda byl byt závadný již při vzniku nájmu či dodatečně. Pro účely zkvalitnění úpravy v NOZ je dle výše uvedených závěrů žádoucí umožnit nájemci okamžité ukončení nájmu, a to v situacích závislých na pronajímateli. V ostatních případech se jeví lepší ponechání výpovědní doby.

5

Porušování dobrých mravů v domě

V rámci komparace jsem se rozhodla mimo jiné pro komparativní hledisko spočívající v porušování dobrých mravů v domě nesouvisejících s povinnostmi smluvních stran. Rozsah a povaha sem zařaditelných jednání je v obou právních řádech srovnatelná. Předmětem komparace budou německá ustanovení § 543 odst. 1 a § 569 odst. 2 BGB a česká ustanovení § 2288 odst. 1 písm. b) a d) NOZ. Co se týče dobrých mravů, k jejichž narušení může dojít v souvislosti s plněním nájemního vztahu, bylo o nich pojednáno v rámci jednotlivých částí práce věnovaných těmto konkrétním výpovědním důvodům. I přestože žádný z výpovědních důvodů regulovaných BGB i NOZ neobsahuje skutkovou podstatu výslovně zmiňující narušení dobrých mravů v domě, rozhodla jsem se je do komparativní části zařadit pro jejich aktuálnost, závažnost a nutnost regulace. Pro lepší orientaci si dovoluji odkázat na tabulku v Příloze číslo 5, v níž je druhá část zasvěcena jejich komparaci. Významným rozdílem mezi porovnávanými kodexy je skutečnost, že BGB umožňuje vypovědět nájem každé ze smluvních stran. S totožnou úpravou se v NOZ nesetkáme, jako strana oprávněná k udělení výpovědi vystupuje opět pronajímatel. Už na základě tohoto rozdílu lze vyjádřit pochybnosti o rovnosti postavení nájemce a pronajímatele v české právní úpravě, neboť jak bude zřejmé níže, za nežádoucí jednání stejně vysoké závažnosti by byla adekvátní regulace zakotvující reciproční uplatnění pronajímatelem i nájemcem. Nezanedbatelné rozdíly lze shledat také v různých intenzitách žádaných každým právním řádem. Německý kodex vnímá skutky spadající do dané skupiny jako mimořádně závažné a nežádoucí, což odůvodňuje oprávnění každé ze stran vypovědět nájem bez výpovědní doby, tedy s okamžitými účinky. Jako protipól zde vystupuje NOZ, neboť rušící straně je zcela neodůvodněně poskytnuta výpovědní doba. Český právní řád povahou této sankce vyjadřuje svou neochotu hodnotit daná jednání jako nejzávažnější zásahy do sféry jiného subjektu a řadí je k méně intenzivním. Česká právní úprava bezesporu opomíjí důležitější hodnoty, jež klade pod úroveň méně prioritním. Tento názor si dovolím prezentovat na § 2291 odst. 2 NOZ stanovujícím za neoprávněné dání bytu do podnájmu okamžitou výpověď bez výpovědní doby a dále na § 2288 odst. 1 písm. b) NOZ poskytujícím nájemci jakožto odsouzenému za spáchání úmyslného trestného činu vůči pronajímateli výpovědní dobu. Dle autorů kodexu NOZ si tedy pachatel trestného činu, mnohdy s fatálními následky pro pronajímatele, zaslouží více ochrany při ukončení vztahu vyjádřené poskytnutím

68

výpovědní doby. V daném hledisku BGB zcela převyšuje český kodex. Dříve než bude moci být dána výpověď, bude třeba rušící subjekt vyzvat k nápravě. Tato povinnost existuje pouze v německém systému a je zakotvena v § 543 odst. 3 BGB. Je-li však předem zřejmý neúspěch výzvy, lze ji vynechat. Český předpis rozděluje činy nájemce na spočívající ve spáchání úmyslného trestného činu vůči zákonem předvídaným osobám dle § 2288 odst. 1 písm. b) NOZ a na ostatní, jež spadají pod jiný obdobně závažný důvod v § 2288 odst. 1 písm. d) NOZ. BGB se v členění odlišuje. Ustanovení § 569 odst. 2 BGB se vztahuje na trvalá deliktní jednání, kterými je rušen klid a pořádek v domě. Není-li čin dosahující stanovené intenzity trvalý a dosahuje-li stejné intenzity i po jednom jeho spáchání, užije se generální klauzule tzv. důležitého důvodu v § 543 odst. 1 BGB. Domnívám se a z předešlých částí zabývajícími se jednotlivými zde uvedenými ustanoveními vyplývá, že i přes nesourodé vyjádření a klasifikaci jednotlivých deliktních jednání, lze do české i německé úpravy včlenit totožné skutky. V české právní úpravě by však bylo vhodné změnit až příliš restriktivní pojetí § 2288 odst. 1 písm. b) NOZ, k němuž se váží zbývající jednání dle § 2288 odst. 1 písm. d) NOZ. Jelikož by však tímto nebyl vyřešen problém nespravedlivého a neodůvodněného poskytnutí výpovědní doby nájemci při spáchání trestného činu, připadalo by v úvahu vypuštění § 2288 odst. 1 písm. b) NOZ a přesunutí jej do nového zákonného ustanovení, v němž by byla souhrnně upravena jednání v rozporu s dobrými mravy v domě, k nimž by se zákon stavěl zcela kategoricky a odnímal jako BGB výpovědní dobu. Touto přínosnou novelizací by současně odpadl problém s výkladem jiného obdobně závažného důvodu v § 2288 odst. 1 písm. d) NOZ a adresáti normy by jistě uvítali shromáždění všech do této kategorie spadajících jednání v jednom ustanovení.

6

Potřeby pronajímatele

Nepostradatelnou skutkovou podstatu v obou právních řádech představují výpovědní důvody odvíjející se od potřeb pronajímatele. I přes to lze nalézt vzájemné rozdílnosti co do subjektů, pro něž má být předmět nájmu získán, a co do složitosti a předpokladů jednotlivých skutkových podstat výpovědních důvodů. Více či méně podstatné rozdíly mezi českou a německou úpravou vyvstávají z povahy právní regulace. V NOZ je v § 2288 odst. 2 zakotven výpovědní důvod spočívající v potřebě pronajímatele. Je rozlišovaný na dvě různé skutkové podstaty, jež se významně liší oprávněnými subjekty i předpoklady pro účinnost výpovědi. Počet skutkových podstat však nelze nijak rozšiřovat, neboť se jedná o taxativní výčet. Opačný způsob právní regulace nacházíme v BGB, jenž potřebu pronajímatele řadí do § 573 upravujícího tzv. řádnou výpověď. Pro zmíněné ustanovení je typické, že obsahuje generální klauzuli užívající pojmu tzv. oprávněného zájmu a na níž navazuje v odst. 2 demonstrativní výčet skutkových podstat naplňujících onen zájem pronajímatele na ukončení nájemního vztahu. Z tohoto důvodu je kupříkladu okruh oprávněných osob rozšiřován pomocí soudní judikatury, čímž je umožněno pronajímatelům uplatnit své oprávněné zájmy, jsou-li pod dané ustanovení podřaditelné. Jako pružnější a efektivnější lze jistě v tomto ohledu označit německou úpravu.

69

Zjevným krokem zpět co do kvality regulace dané problematiky se jeví ustanovení v NOZ, jelikož oproti předchozímu rozsahu výpovědního důvodu v § 711a odst. 1 písm. a) OZ vylučuje pronajímatele jakožto oprávněnou osobou z obecného požadavku a nároku na uspokojení vlastních bytových potřeb a umožňuje mu výkon práva pouze v souvislosti s rozvodovým řízení zakotveným v § 2288 odst. 2 písm. a) NOZ. Uplatní-li pronajímatel uvedenou skutkovou podstatu, bude moci byt užívat on nebo jeho bývalý manžel, jemuž v době po rozvodu manželství zajistí bydlení. Pozitivním přínosem se jeví pouze větší jistota pronajímatele, že jeho zájmy budou ochráněny a bude moci žít poblízku i svým členům rodiny, kteří se od něj odstěhují po ukončení manželství. Toto novum v české právní úpravě lze označit za vítané pro rodiny s dětmi a za ojedinělé, jelikož BGB podobnou dikci výpovědního důvodu neobsahuje. I přes zmíněnou absenci to však není v režimu BGB k újmě pronajímatele. Ostatními oprávněnými subjekty jsou dle druhé skutkové podstaty zakotvené v § 2288 odst. 2 písm. b) NOZ příbuzní pronajímatele či jeho manžela v linii přímé nebo ve vedlejší ve druhém stupni. Co se týče rozsahu oprávněných subjektů, nemůže se NOZ rovnat regulaci v BGB, protože mu ani zdaleka nedostačuje. Přestože BGB v § 573 odst. 2 bod 2 upravuje pouze jedinou skutkovou podstatu ohledně potřeb pronajímatele, stanovuje okruh subjektů obecnými pojmy, což vybízí k extenzivnímu výkladu. Hovoří zde o pronajímateli, členech domácnosti a rodinných příslušnících. Pronajímatel tedy není limitován situacemi, v nichž může uplatnit svůj zákonný nárok. Adekvátně jsou zahrnuti i členové jeho domácnosti, které bezesporu může chtít mít nablízku. Logickým důvodem pro začlenění těchto oprávněných subjektů je častá vzájemná blízkost a přízeň osob, které spolu obývají společnou domácnost a mezi nimiž je vytvořeno silné citové pouto. Výklad obecného pojmu rodinných příslušníků byl pro účely BGB dotvořen soudní judikaturou a oproti NOZ zahrnuje i příbuzné ve vedlejší linii ve třetím stupni, sešvagřené příbuzné až do třetího stupně. Ve výjimečných situacích umožňují německé soudy uplatnění práva ve prospěch vzdálenějšího příbuzného, bude-li mezi ním a pronajímatelem prokázána vzájemná blízkost. I když už je v německé úpravě okruh oprávněných subjektů již dosti obsáhlý, je nutné upozornit i na jiné privilegované skupiny, jejichž členění sem spadá kvůli naplnění předpokladů tzv. oprávněného zájmu obsaženého v klauzuli v § 573 BGB. Rozhodovací praxí soudů je uznáván také pomocný personál, jejž pronajímatel nezbytně potřebuje kupříkladu k osobní péči pro své vysoké stáří anebo osoby pečující o chod domu, tedy správci a domovníci. Německý kodex plně respektuje potřeby pronajímatele a vychází z jeho postavení jakožto absolutního pána věci. Česká úprava vykazuje v daném ohledu značné nedostatky, neboť zcela nerozvážně opouští od obecného uplatňování nároku pronajímatele a umožňuje jej v jedné specifické situaci. Vlastník bytu je nepřiměřeně omezen. Dominantnější postavení by v dané situaci měl zaujímat jistě on. Domnívám se, že je otázkou času, než se dostaví pozměňovací návrhy k ustanovením NOZ ohledně postavení vlastníka bytu, neboť nově zavedená úprava se nemůže setkat s větším úspěchem. Jako vhodný způsob novelizace NOZ se mi jeví inspirace v německém BGB, v důsledku čehož by byly skutkové podstaty v § 2288 odst. 2 písm. a) a b) NOZ zrušeny a nahrazeny jednou. Ta by obecně upravovala konkrétní potřeby vlastníka bytu, nekladla mu zbytečné překážky, nepotírala jeho výsostné postavení a umožnila rozšiřování významu. Nekorektní by byl rovněž taxativní výčet subjektů, i přestože by pamatoval na všechny 70

příbuzné a členy domácnosti. Nelze pomocí zákonných ustanovení předvídat, ve prospěch jaké osoby bude chtít pronajímatel vykonat své právo. Co se týče významu pojmu potřeba pronajímatele, nemusí se jednat bezpodmínečně o totožné vymezení v jednotlivých právních řádech, jak vyplývá z dřívějšího rozboru v této práci. U německé úpravy není pochybu, že se jedná pouze o uspokojení bytové potřeby. V české právní úpravě o tomto hledisku nebude pochybu u rozvodového řízení, neboť se v § 2288 odst. 2 písm. a) NOZ hovoří o potřebě užívat byt po rozvodu. V daných případech je pojetí bytové potřeby totožné, bude spočívat v situaci, kdy pronajímatel nevlastní byt či vlastní jiný byt, ale ten je pro něj nevyhovující pro polohu, výměru, vybavení, vzdálenost od práce, či se může jednat o pouhou snahu pronajímatele zlepšit si životní úroveň. Bytová potřeba však může být dle mého názoru doplněna i o jiné potřeby pronajímatele spočívající kupříkladu v podnikatelském záměru, jedná se o skutkovou podstatu v § 2288 odst. 2 písm. b) NOZ. Tento závěr vyvozuji z pojetí předmětu nájmu bytu, jímž se může stát na základě smluvního ujednání stran i garáž, hausbót a jiné nebytové prostory. Pokud by se má domněnka potvrdila, dostal by daný výpovědní důvod nový rozměr a došlo-li by k mnou předvídané změně okruhu oprávněných subjektů, nemohlo by ustanovení v BGB konkurovat české úpravě. V celkovém pohledu upravuje BGB uplatnění potřeb pronajímatele mnohem efektivněji a kvalitněji, než je tomu v NOZ. Český kodex neposkytuje dostatečnou ochranu práv pronajímatele, jež by v daných situacích měla převažovat. Rovněž nelze přijmout skutkovou podstatu spojenou úzce se zánikem manželství pronajímatele. Nejen že je vzhledem k dosavadní praxi značně nenavazující a nemá zřejmou opodstatněnost, tak především na úkor vlastníka nemovitosti omezuje jeho právo disponovat s bytem.

7

Výpovědní důvody objektivní povahy

Všeobecně rozšířeným výpovědním důvodem zastoupeným v české i německé právní úpravě je veřejný zájem, jehož pojetí je v obou systémech podobné. V NOZ se setkáme s výslovnou úpravou daného důvodu v § 2288 odst. 1 písm. c) NOZ, zatímco BGB obdobné ustanovení neobsahuje. V Německu je však daný výpovědní důvod obecně vnímán jako tzv. oprávněný zájem pronajímatele opravňující vypovězení nájmu dle § 573 BGB, což dokládá i ustálená rozhodovací praxe. Skutková podstata důvodu se odvíjí od vůle státních orgánů, která je nezávislá na samotném vlastníkovi. V mnohých případech je takto do autonomie vůle pronajímatele zasahováno pro špatný stav domu či bytu, a tudíž se podoba veřejného zájmu projevuje především nařízením demolice domu či změnou účelu užívání. Jelikož BGB i NOZ v rámci ochrany nájemce požadují prokázání skutečnosti a pravdivosti výpovědního důvodu, bude vlastník oprávněn vypovědět nájem teprve, až státní orgán vydá příslušný akt, jímž bude projeven tzv. veřejný zájem. V poslední řadě se NOZ i BGB shodují v poskytnutí výpovědní doby nájemci. Vzhledem k obecné uznávanosti onoho výpovědního důvodu a tedy i jeho užívání v praxi se jeví ustanovení v BGB i NOZ jako postačující.

71

8

Ostatní výpovědní důvody

Komparované právní úpravy nejsou ve všech výpovědních důvodech zcela porovnatelné a některé důvody nenacházejí obdobu v ustanoveních druhého právního řádu. S danou situací se lze setkat u výpovědního důvodu dle § 573 odst. 2 bod 3 BGB poskytujícího pronajímateli právo vypovědět nájemní vztah na dobu neurčitou, pokud by mu byla dalším pokračováním vztahu způsobována podstatná škoda. Primárním cílem je umožnit vlastníkovi bytu získání přiměřeného hospodářského zisku, pokud by při dalším pokračování nájmu na zisku tratil. Samozřejmě je zákonem kladen důraz na značnou újmu, již musí vlastník spolehlivě prokázat, a na vážný úmysl motivující jej k zužitkování vlastnictví. Jak vyplývá z popsaného charakteru výpovědního důvodu, nemá skutková podstata v českém kodexu obdoby. Co se týče ukončení nájemního vztahu, je NOZ zaměřen pouze na způsobování škod ze strany nájemce a od pojetí v režimu dosavadního předpisu OZ se nijak neodchýlil. Je však pouze otázkou času, kdy se ustálí rozhodovací praxe soudů ve výkladu jiného obdobně závažného důvodu dle § 2288 odst. 1 písm. d) NOZ. Ve zmíněném ustanovení nalézáme bohužel velmi obecnou dikci výpovědního důvodu, jehož bližší interpretaci nelze zjistit pomocí jiného zdroje poznání. O podřazení skutkové podstaty ve smyslu § 573 odst. 2 bod 3 BGB mám však jisté pochybnosti a spíše se přikláním k názoru, že nastíněná praxe bude v českých poměrech neproveditelná. Jako stěžejní argument shledávám neregulování obdobných případů v dosavadním právním předpise OZ.

72

Závěr V diplomové práci na téma Výpovědní důvody nájmu bytu jsem se věnovala komparování české a německé právní úpravy obsažené v kodexech NOZ a BGB. K samotné komparaci jsem přikročila po důkladném rozboru každé z právních úprav, přičemž s jistými nejasnostmi jsem se setkala při výkladu ustanovení NOZ. Při procesu srovnávání jsem se zaměřila na modelová řešení výpovědních důvodů v režimu obou předpisů a zabývala jsem se jejich vzájemně odlišnou, srovnatelnou či totožnou právní povahou. Zároveň jsem se snažila navrhnout vhodná řešení de lege ferenda vycházeje z reciproční přínosnosti kodexů nebo dosavadního právního předpisu působícího na českém území. Daná část se zaměří na zodpovězení cílů vytyčených v úvodu práce. Při komparování sehrály významnou roli odlišné právní řády mající zásadní vliv na povahu právní úpravy výpovědních důvodů. Povaha a charakteristika stěžejních soukromoprávních předpisů vyvstává z rozdílných ekonomických, sociálních nebo historických podmínek, které se podstatně odráží do samotných kodexů. Nezřídka bylo možné při zpracování práce pocítit větší právní jistotu při užívání BGB. Tento jev lze přičíst novosti českého kodexu účinného k prvnímu lednu tohoto roku po poměrně krátké legisvakanční lhůtě o délce jednoho a půl roku. V úvodu práce jsem rovněž upozornila na jistou míru diskontinuity nového právního předpisu, jenž není pro soudobé české poměry zrovna aktuálním. Nenavazující úpravu pozměňující ustálená výkladová hlediska lze najít mimo jiné v nájemním právu. Z tohoto důvodu je na německou právní úpravu pozitivněji nahlíženo, jelikož je pro ni příznačná dlouhodobá tradice, ustálený výklad a významné potlačení vzniku právní nejistoty. Co se týče samotné povahy právní úpravy výpovědních důvodů je pro BGB příznačná rozsáhlost a větší detailnost oproti druhému kodexu. Strukturu právní úpravy považuji za přehlednější v německém předpise. Nápadně shodným se jeví princip, na jehož základě jsou klasifikovány druhy výpovědí. Užitý princip v obou právních řádech vychází z totožné konstrukce následku výpovědi, a to poskytnutí výpovědní doby či nikoliv. Není-li doba k dispozici, je jejím odnětím reflektována nejvyšší intenzita rušivého zásahu do sféry druhé strany. Tímto postojem je adekvátně zvýšena ochrana proti nejzávažnějším deliktním jednáním. Nutno však podotknout, že NOZ v tomto hledisku zaostává a popsané okamžité ukončení závazku dává k dispozici pouze pronajímateli, čímž vzbuzuje dojem nevyváženosti právního postavení smluvních stran. V režimu BGB jsou stranami oprávněnými k okamžitému vypovězení nájemce i pronajímatel. Výpovědní důvody jakožto obligatorní náležitosti výpovědí jsou zahrnuty v obou předpisech do výčtů, jež mají ve většině případů demonstrativní povahu. Rozsah výpovědních důvodů lze tedy efektivně rozšiřovat. Interpretace a dotváření soudní praxí není však srovnatelné. Jako bezproblémovou oblastí pro tuto činnost se jeví pouze německá právní úprava. Tento závěr vychází z charakteristiky novodobé české rekodifikace soukromého práva, u které se setkáme i s neurčitým pojmem představujícím výpovědní důvod, pod nějž mají být zákonem nepředvídané skutkové podstaty subsumovány. Zmíněný neurčitý pojem je založen na principu porovnávání, avšak s výpovědními důvody ve stejném ustanovení. 73

Takováto formulace výpovědního důvodu by nečinila větší potíže, pokud by byla zřejmá povaha ostatních důvodů, s nimiž má být tento srovnatelný. Rovněž při komparaci vyvstal problém s různými intenzitami závadného jednání a identifikací skutkových podstat pod ně spadajících. Tyto obtíže se rovněž týkaly českého kodexu, což bylo projevem jeho nenávaznosti na dosavadní soukromoprávní předpis. U aplikace ustanovení NOZ jistě budou vznikat pochybnosti o aplikaci a bude otázkou času, než se ustálí judikatura a názor právní odborné veřejnosti. Při užití obou předpisů je nutné přihlédnout k povaze nájemce, který je vnímán stejně jako slabší smluvní strana. Výpovědní důvody se v obou právních řádech zaměřují na porušení povinností ze strany nájemce, prohřešky vůči dobrým mravům panujícím v domě, bytové potřeby pronajímatele a objektivně nezávislé skutkové podstaty. Zároveň se naskytla i kategorie, jež byla vlastní pouze německému kodexu a pro niž nebyl nalezen v druhé právní úpravě ani okrajově podobný výpovědní důvod. Zmíněný výpovědní důvod reflektoval hospodářskou újmu pronajímatele. Speciální skupinou výpovědních důvodů oproti NOZ byla dále porušení povinností ze strany pronajímatele, za což je možné ukončení nájmu v režimu obou kodexů, avšak s citlivým rozdílem v tvrdosti sankce. Právě v tomto hledisku se projevila nedostatečná ochrana dle NOZ. Toto bylo dovozeno z vypovězení nájmu bez výpovědní doby dle německého kodexu, přičemž v českém kodexu byla nasnadě pouze obecná výpověď s výpovědní dobou. Lze také upozornit na jiné výpovědní důvody srovnatelně závažné v režimu NOZ, u nichž se výrazně lišila povaha sankce. Pouze pronajímateli jakožto silnější straně byla dána možnost vypovězení bez výpovědní doby, tedy s okamžitými účinky. Při porovnávání kodexů vyplynulo, že pouze německá úprava zrovnoprávňuje obě smluvní strany při naplnění nejzávažnějších skutkových podstat. I přes skutečnost, že v obou právních úpravách existují výpovědní důvody zařaditelné do stejných okruhů, jak bylo popsáno výše, objevily se při jejich komparaci i určité rozdílnosti. Odlišnosti spočívaly především v různě vyžadované intenzitě jednání ze strany právních úprav, v poskytnutí výpovědní doby jako projevu dobré vůle i při těch nejzávažnějších deliktních jednáních, v požadavku předchozí výzvy před udělením výpovědi, v ne zcela shodném výkladu pojmu a v některých případech umožňoval výpovědní důvod velmi úzký výklad. V uvedených pojmových znacích výpovědních důvodů se odráží hodnoty uznávané právními řády. Na větší nedostatek ohledně respektování hodnot jsem narazila především u českého kodexu, jenž vzhledem k povaze sankce vyzdvihl jako více intenzivní zásah do sféry pronajímatele neoprávněné nakládání nájemce bytem oproti trestnému činu spáchanému na něm samotném. Na závěr komparativních závěrů ohledně jednotlivých skutkových podstat výpovědních důvodů jsem se zabývala návrhy de lege ferenda vycházejícími především z možnosti recipročního pozitivního přínosu. V naprosté většině případů se jevila německá úprava jako vhodnější inspirační zdroj. Dle výsledků dílčích srovnávání soudím, že by problematika v NOZ mohla převzít konkrétní povahové rysy určitých výpovědních důvodů, ať už spočívající v kvalitnějším formulování skutkové podstaty nebo v přiměřenějším požadavku intenzity zásahu do sféry druhého subjektu.

74

Do budoucna považuji za zajímavý námět pro rozvíjení mnou zvoleného tématu vypracování navazující práce, avšak detailněji zaměřené na režim zde komparovaných ustanovení NOZ. Pomocí této práce by měl být přiblížen vývoj ve výkladu ustanovení obohacený o v budoucích letech jistě dostupnější literaturu a soudní rozhodnutí, jež by mohla významně ovlivnit směr interpretačních tendencí. Rovněž nedílnou součástí by bylo opětovné srovnání jednotlivých právních úprav a zhodnocení, zda i po uplynutí několika let, kdy je NOZ užíván v praxi, nedošlo k posunu, co se týče vzájemného vztahu jednotlivých kodexů soukromého práva.

75

Použitá literatura

MONOGRAFIE  česká literatura 1. BĚLOHLÁVEK, Alexander J. et al. Nový občanský zákoník: srovnání dosavadní a nové občanskoprávní úpravy včetně předpisů souvisejících. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2012, 829 s. ISBN 978-80-7380-413-8. 2. ELIÁŠ, Karel et al. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. Ostrava: Sagit, 2012, 1119 s. ISBN 978-80-7208-922-2. 3. FIALA, Josef et al. Občanský zákoník: komentář. II. díl. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2009, 867-1618 s. ISBN 978-80-7357-395-9. 4. HURDÍK, Jan et al. Občanské právo hmotné: obecná část, absolutní majetková práva. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2013, 308 s. ISBN 978-80-7380-377-3. 5. KORECKÁ, Věra. Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu. 2. vyd. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2011, 847 s. ISBN 978-80-7357-637-0. 6. KŘEČEK, Stanislav. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007: podle novel občanského zákoníku: zákony č. 107/2006 Sb. a č. 115/2006 Sb. Praha: Linde Praha, 2006, 186 s. ISBN 80-7201-617-2. 7. SELUCKÁ, Markéta; FIALA, Josef; KLIKOVÁ, Alena. Byt v soukromém a veřejném právu. Brno: Masarykova univerzita, 2011, 135 s. ISBN 978-80-210-5747-0. 8. ŠVESTKA, Jiří et al. Občanský zákoník: komentář. 2. svazek. 2. vyd. Praha: C. H. Beck, 2009, 1375-2471 s. ISBN 978-80-7400-108-6. 9. TARABA, Milan. Rádce nájemníka bytu. 6. vyd. Praha: Grada, 2008, 271 s. ISBN 97880-247-2592-5. 10. ZUKLÍNOVÁ, Michaela. Nájemní smlouva, zvláštní ustanovení o nájmu bytu: § 663 § 719 občanského zákoníku. Praha: Linde Praha, 2012, 319 s. ISBN 978-80-7201-890-1.

 zahraniční literatura 11. BAMBERGER, Heinz; ROTH, Herbert. Beck´scher Online - Kommentar BGB [online]. 29. vyd. München: Verlag C. H. Beck, 2013 [cit. 8. 12. 2013]. ISBN 978-3-406-60931-2 Dostupné z: http://beck-online.beck.de 12. BÖRSTINGHAUS, U.; BLANK, H. et al. Schmidt-Futterer – Mietrecht. Großkommentar des Wohn- und Gewerberaummietrechts [online]. 11. vyd. München: Verlag C. H. Beck, 2013 [cit. 8. 12. 2013]. ISBN 978-3-406-63877-0. Dostupné z: http://beck-online.beck.de 76

13. HANNEMANN, Thomas et al. Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht [online]. 3. vyd. München: Verlag C.H. Beck, 2010 [cit. 17. 10. 2013]. ISBN 978-3-406-57444-3. Dostupné z: http://beck-online.beck.de 14. KRÜGER, Wolfgang; WESTERMANN, Peter. Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch [online]. 2. svazek. 6. vyd. München: Verlag C.H. Beck, 2012 [cit. 16. 10. 2013]. ISBN 978-3-406-61463-7. Dostupné z: http://beck-online.beck.de 15. STAUDINGER, von Julius et al. J. von Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch: Staudinger BGB - Buch 2: Recht der Schuldverhältnisse [online]. 10. vyd. München: Verlag Sellier - de Gruyter, 2011 [cit. 29. 11. 2013]. ISBN 978-3-8059-1103-0. Dostupné z: http://beck-online.beck.de

ODBORNÉ ČLÁNKY  české odborné články 16. HAJN, Petr. Nový občanský zákoník a dosavadní rozhodovací praxe. Obchodněprávní revue. 2013, roč. 5, č. 2, s. 45-47. ISSN 1213-5313. 17. CHALUPA, Luboš. Výpověď z nájmu pro dva a více bytů po deregulaci. Právní rádce. 2011, roč. 19, č. 10, s. 19-20. ISSN 1210-4817.

 německé odborné články 18. BUCH, Stephan. Kündigung Mietvertrag wegen Hinderung an der wirtschaftlichen Hinderung. Internetratgeber Recht [online]. [cit. 9. 12. 2013]. Dostupné z: http://www.int ernetratgeberrecht.de/ 19. BUCH, Stephan. Kündigung Mietvertrag: Begründung. Internetratgeber [online]. [cit. 16. 10. 2013]. Dostupné z: http://www.internetratgeberrecht.de/

Recht

20. BUCH, Stephan. Zahlungsverzug Mieter - Fristlose Kündigung Mietvertrag durch Vermieter. Internetratgeber Recht [online]. [cit. 16. 10. 2013]. Dostupné z: http://www.internetratgeberrecht.de/ 21. BUCH, Stephan. Sozialklausel (Fortsetzung Mietvertrag bei Härtegrund). Internetratgebe r Recht [online]. [cit. 16. 10. 2013]. Dostupné z: http://www.internetratgeberrecht.de/ 22. GELDMACHER, Günther. Kautionsrecht. Mietrecht kompakt [online]. Düsseldorf, publikováno 8. 4. 2013 [cit. 20. 10. 2013]. Dostupné z:http://www.iww.de/mk/wohnungse igentum/mietrechtsreform-2013-kautionsrecht--f65582 23. KERN, Christoph. Rechte und Pflichten des Mieters bei Gesundheitsgefährdungen auf Grund der Beschaffenheit der Mietsache. Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht [online]. 2007, roč. 10, č. 17, s. 634-367 [cit. 29. 11. 2013]. ISSN 1434-677X. Dostupné z: http://beck-online.beck.de 77

24. NEUHÄUSER, Rolf. Mietrecht: Die Störung des Hausfriedens. Mietrechtslexikon [online]. 2012 [cit. 20. 10. 2013]. Dostupné z:http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2 /k1/kuend_hausfr.htm 25. WETEKAMP, Alex. Neueste Rechtsprechung zum Theme Kündigung und Vollstreckung. Kester-Haeusler-Forschungsinstitut [online]. Kester - Haeusler - Forschungsinstitut, © 2013 [cit. 9. 12. 2013]. Dostupné z: http://www.internationalesimmobilienrecht.de/deutschland-mietrecht/neueste-rechtsprechung-zum-themakundigung-und-vollstreckung.html

JUDIKATURA 

judikatura českých soudů

Nejvyšší soud 26. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2002, sp. zn. 26 Cdo 400/2000. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 26. 9. 2013]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/ 27. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 4. 2004, sp. zn. 26 Cdo 85/2004. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 22. 10. 2013]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/ 28. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 1. 2005, sp. zn. 26 Cdo 354/2004. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 28. 10. 2013]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/ 29. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2495/2004. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 24. 10. 2013]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/ 30. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 6. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1012/2006. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 12. 10. 2013]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/ 31. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 3. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1153/2006. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 14. 10. 2013]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/ 32. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 11. 2007, sp. zn. 26 Cdo 3044/2006. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 25. 11. 2013]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/ 33. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2008, sp. zn. 26 Cdo 2817/2007. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 21. 10. 2013]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/ 34. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 2009, sp. zn. 26 Cdo 1109/2009. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 29. 10. 2013]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/ 35. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2012, sp. zn. 26 Cdo 3407/2011. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 28. 10. 2013]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/

78



judikatura německých soudů

Amtsgerichte 36. Rozsudek AG Flensburg ze dne 8. 11. 2000, sp. zn. 63 C 245/99. Beck-online.de [online]. [cit. 8. 11. 2013]. Dostupné z: http://beck-online.beck.de 37. Rozsudek AG Dieburg ze dne 23. 4. 2012, sp. zn. 20 C 29/12 (23). Hessenrecht Landesrechtsprechungsdatenbank [online]. [cit. 2. 12. 2013]. Dostupné z: http://www.lare da.hessenrecht.hessen.de

Landgerichte 38. Rozsudek LG München ze dne 26. 9. 1990, sp. zn. 31 S 20 071/89. Beck-online.de [online]. [cit. 29. 11. 2013]. Dostupné z: http://beck-online.beck.de 39. Rozsudek LG Frankfurt am Main ze dne 14. 2. 1995, sp. zn. 2/11 S 365/94. Beckonline.de [online]. [cit. 8. 12. 2013]. Dostupné z: http://beck-online.beck.de 40. Rozsudek LG Bad Kreuznach ze dne 3. 7.2001, sp. zn. 1 S 21/01. Beck-online.de [online]. [cit. 18. 10. 2013]. Dostupné z: http://beck-online.beck.de

Oberlandesgerichte 41. Rozsudek OLG München ze dne 22. 2. 2001, sp. zn. 3 U 5169/0. Beck-online.de [online]. [cit. 16. 10. 2013]. Dostupné z: http://beck-online.beck.de

Bundesgerichtshof 42. Rozsudek BGH ze dne 9. 7. 2003, sp. zn. VIII ZR 276/02. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2013 [cit. 8. 12. 2013]. Dostupné z: http://juris.bundesgerichtshof.de 43. Rozsudek BGH ze dne 25. 6. 2003, sp. zn. VIII ZR 344/02. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2013 [cit. 22. 11. 2013]. Dostupné z: http://juris.bundesgerichtshof.de 44. Rozsudek BGH ze dne 8. 12. 2004, sp. zn. VIII ZR 218/03. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2013 [cit. 18. 10. 2013]. Dostupné z: http://juris.bundesgerichtshof.de/ 45. Rozsudek BGH ze dne 16. 2. 2005, sp. zn. VIII ZR 6/04. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2013 [cit. 1. 12. 2013]. Dostupné z: http://juris.bundesgerichtshof.de 46. Rozsudek BGH ze dne 11. 1. 2006, sp. zn. VIII ZR 364/04. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2013 [cit. 29. 11. 2013]. Dostupné z: http://juris.bundesgerichtshof.de

79

47. Rozhodnutí BGH ze dne 24. 06. 2009, sp. zn. XII ZR 145/07. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2013 [cit. 30. 11. 2013]. Dostupné z: http://juris.bundesgerichtshof.de/ 48. Rozsudek BGH ze dne 28. 1. 2009, sp. zn. VIII ZR 8/08. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2013 [cit. 30. 11. 2013]. Dostupné z: http://juris.bundesgerichtshof.de 49. Usnesení BGH ze dne 13. 4. 2010, sp. zn. VIII ZR 206/09. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2013 [cit. 29. 11. 2013]. Dostupné z: http://juris.bundesgerichtshof.de 50. Rozsudek BGH ze dne 2. 2. 2011, sp. zn. VIII ZR 74/10. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2013 [cit. 18. 11. 2013]. Dostupné z: http://juris.bundesgerichtshof.de/ 51. Rozsudek BGH ze dne 6. 7. 2011, sp. zn. VIII ZR 317/10. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2013 [cit. 2. 12. 2013]. Dostupné z: http://juris.bundesgerichtshof.de/ 52. Rozsudek BGH ze dne 4. 7. 2012, sp. zn. VIII 138/11. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2013 [cit. 16. 11. 2013]. Dostupné z: http://juris.bundesgerichtshof.de/ 53. Rozsudek BGH ze dne 20. 3. 2013, sp zn. VIII ZR 233/12. BGH [online]. Bundesgerichtshof, © 2013 [cit. 2. 12. 2013]. Dostupné z: http://juris.bundesgerichtshof.de

Bundesverfassungsgericht 54. Rozhodnutí BVerfG ze dne 12. 11. 2003, sp. zn. 1 BvR 1424/02. BVerfG [online]. Bundesverfassungsgericht, © 2013 [cit. 9. 12. 2013]. Dostupné z: http://www.bverfg.de/

80