PRÁVNICKÁ FAKULTA MASARYKOVY UNIVERZITY

PRÁVNICKÁ FAKULTA MASARYKOVY UNIVERZITY Obchodně právní studia Katedra občanského práva

Bakalářská práce

Přizpůsobení stanov společenství vlastníků aktuální právní úpravě

Tomáš Janeček

2015/2016

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma Přizpůsobení stanov společenství vlastníků aktuální právní úpravě zpracoval sám. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použil k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury. V Brně dne 8. března 2016 ........................................ Tomáš Janeček 2

Váženému panu prof. JUDr. Josefu Fialovi CSc. tímto děkuji, že mi umožnil zpracovat toto téma pod svým vedením, za neocenitelné rady, vstřícný, laskavý a trpělivý přístup a ochotu věnovat mi čas a dále pak za zajímavé podněty, které byly inspirací pro zpracování této práce. Dále chci poděkovat paní Mgr. Andrei Hrabánkové, z notářské kanceláře Liběny Pernicové, která mi nezištně a ochotně poskytla zajímavé náměty, jež jsem zařadil do této práce. V neposlední řadě chci poděkovat svým rodičům Haně a Jiřímu Janečkovým, kteří mi byli vždy oporou a to nejen v rámci tohoto studia, nýbrž v celém mém dosavadním životě. Za srdečnou podporu děkuji také své ženě Lence Janečkové. Bez vás všech bych to zvládal hůře. s úctou všem Tomáš Janeček

3

Abstrakt Práce podává ucelený pohled na problematiku přizpůsobení stanov společenství vlastníků vzniklých do 31. 12. 2013, která mají povinnost uvést v soulad svoje statusy s ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb. Za tímto účelem provádí srovnání původní právní úpravy regulující společenství vlastníků se současnou právní úpravou, vyhodnocuje klíčová ustanovení a navrhuje optimální změny vycházející ze zaţité praxe. Součástí práce je také návrh stanov, které odpovídají poţadavkům zákona a které lze v praxi vyuţít. V závěru hodnotí obdobný proces, který nastal na Slovensku a konfrontuje jej především s aktuálním problémem v podobě procesu přizpůsobení stanov akcentovaný otázkou potřeby vyhotovení notářského zápisu svědčící o této skutečnosti. Abstract in English This thesis gives a comprehensive view on the issue of adapting the Statutes of fellowship of owners established by 31 December 2013 which have a duty to reconcile their status with the provisions of Act no. 89/2012 Coll. To this end, it implements a comparison of the original law regulation of the fellowship of owners with the current legislation, evaluates the key provisions and proposes optimal changes resulting from conventional practice. The thesis also includes a draft of Statutes that meet the requirements of the Act and which can be used in practice. In conclusion, it evaluates a similar process that occurred in Slovakia and confronts it with the current problem, mainly regarding the adaptation process of the Statutes accented by the need of notarial deed of this fact. Klíčová slova společenství vlastníků, dům, stavba, jednotka, společné části domu, pozemek, orgány společenství, shromáţdění, statutární orgán, působnost Key words in English Fellowship of owners, house, building, unit, common parts of the house, land, community institutions, sessions, statutory authority, powers

4

Obsah 1.

Cíl bakalářské práce a pouţitá metodologie........................................................................ 7

2.

Úvod do problematiky změny stanov a systematika OZ .................................................... 9

3.

Co vše lze novými stanovami upravit ............................................................................... 11

I.

Komparace právní úpravy společenství vlastníků ....................................................... 13

Principy právní úpravy společenství vlastníků......................................................................... 13 1.

Správa domu...................................................................................................................... 15

2.

Vymezení právní subjektivity ........................................................................................... 19 2.1. Procesně právní subjektivita ...................................................................................... 21

3.

Nabývání majetku ............................................................................................................. 23

4.

Členství ve společenství vlastníků .................................................................................... 25 4.1. Zastupování na shromáţdění vlastníků ...................................................................... 27

5.

Ručení za závazky ............................................................................................................. 29

6.

Rozšíření názvu ................................................................................................................. 33

7.

Zapojení obecné právní úpravy ......................................................................................... 35

8.

Oprávnění společenství vlastníků zastupovat vlastníky jednotek při uplatňování jejich práv vzniklých vadou jednotky ......................................................................................... 37

9.

Členství v jiné právnické osobě ........................................................................................ 38

10. Rozšíření okruhu povinných náleţitostí stanov ................................................................ 40 II. Přizpůsobení statusu společenství nové právní úpravě ............................................... 41 1.

Práva a povinnosti a způsob jejich uplatňování ................................................................ 42

2.

Orgány společenství vlastníků a změna názvu jednočlenného statutárního orgánu ......... 45

3.

Souhrnná působnost shromáţdění, jednotné kvorum pro hlasování na shromáţdění vlastníků a hlasování mimo zasedání ................................................................................ 46 3.1. Rozhodnutí mimo zasedání ........................................................................................ 48

4.

Shromáţdění ...................................................................................................................... 49 4.1. Změna stanov ............................................................................................................. 50 4.2. Změna prohlášení ....................................................................................................... 51 4.3. Volba a odvolávání členů volených orgánů ............................................................... 53 4.4. Schválení účetní závěrky, celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období a sluţeb vč. rozúčtování ............................................................................... 55 4.5. Činnosti uvedené pod souhrnným označením rozhodování....................................... 56

5

5.

Statutární orgán ................................................................................................................. 61

6.

Další orgány dle stanov společenství ................................................................................ 65

7.

Postup změny stanov ......................................................................................................... 66

8.

Zahraniční inspirace a tabule hanby .................................................................................. 71

9.

Proč vůbec zakládat společenství vlastníků i tam, kde to OZ nevyţaduje? ...................... 73

Závěr......................................................................................................................................... 75 SEZNAM PŘÍLOH .................................................................................................................. 78 Příloha č. 1: Vzor generální plné moci.............................................................................. 78 Příloha č. 2: Vzor speciální plné moci .............................................................................. 79 Příloha č. 3: Vzor čestného prohlášení dokládaného k zápisu jako člena statutárního orgánu do rejstříku společenství vlastníků ........................................................................ 80 Příloha č. 4: Stanovy společenství vlastníků přizpůsobené OZ ........................................ 81 Seznam pouţitých zkratek a zkrácených názvů ..................................................................... 103 Seznam pouţité literatury a pramenů ..................................................................................... 104 Zadání bakalářské práce ......................................................................................................... 109

6

1.

Cíl bakalářské práce a použitá metodologie

Cílem této bakalářské práce je sestavit praktický návod pro společenství vlastníků1 vzniklá dle právní úpravy platné do 31. 12. 2013, u kterých současná právní úprava přikazuje přizpůsobit svoje statusy novým právním normám. Práci budu dělit do dvou bloků, kdy účelem prvního bloku bude srovnání základních principů, které ovládaly existenci společenství vlastníků ustanoveními ZoVB, event. vzorových stanov s principy, jimiţ jsou ovládány společenství vlastníků dnes dle OZ. Zákonodárce při konstrukci OZ týkající se společenství vlastníků čerpal z původní právní úpravy, coţ se dalo rozumně očekávat, neboť ne vše uvedené v původní právní úpravě bylo nepouţitelné a hodné přepracování2. Samozřejmě svoji roli hrálo také časové hledisko, neboť na sepsání zcela nových norem v oblasti bytového spoluvlastnictví prostě nebylo dostatku času. Druhý blok bude porovnávat obsah stanov společenství vlastníků zaloţených do 31. 12. 2013, vycházejících převáţně právě ze vzorových stanov, s ustanoveními uvedených v OZ. Metoda srovnávací má především význam pro naplnění hlavního účelu této práce, to jest popsání optimálního postupu uvedení v soulad stanov společenství vlastníků vzniklých do 31. 12. 2013, jeţ tak vyţaduje stávající právní úprava. Srovnávací metoda je také vhodná pro praktickou demonstraci základního poţadavku normy obsaţené v ust. § 3041, odst. 2, věty první, týkající se právě přizpůsobení statusu nové právní úpravě ve smyslu praktického vysvětlení kogentních a dispozitivních norem, s ohledem na novou koncepci OZ, spočívající v preferenci smluvní volnosti, za dodrţení ustanovení, jeţ by neporušovaly dobré mravy, veřejný pořádek, nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti, dle ust. § 1, odst. 2, věta za středníkem, OZ3. Abstraktnost je jako

1

Pojem společenství vlastníků je propojen s dvěmi právními předpisy, ZoVB a OZ. Pro účely této práce budu pracovat s tímto pojmem především ve smyslu ZoVB, neboť společenství vlastníků vzniklých dle ZoVB se hlavně dotýká problematika přizpůsobení stanov podmínkám OZ. 2 K tomu také dodává důvodová zpráva, ţe právní úprava týkající se společenství vlastníků obsaţená především v ZoVB byla spolu s diskuzí nad novou právní úpravou zdrojem právě regulace problematiky společenství vlastníků obsaţené v OZ. Blíţe viz ELIÁŠ Karel a kolektiv. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. 1. vyd., Ostrava: Sagit 2012, s 518. 3 Zde musíme mít na paměti především velmi obtíţný úkol, před kterým stál zákonodárce, neboť přesné pravidlo vymezující kogentní a dispozitivní normy neexistuje. Toto jiţ bylo známo prvorepublikovým právník kapacitám, jako byl např. Robert rytíř von Mayr-Harting, dle něhož není jednotného bezpečného kritéria pro posouzení, zda to které ustanovení zákonné jest právem závazným nebo nezávazným. Model preference dispozitivnosti před kogentními normami byl jiţ obsaţen v SOZ, nicméně dle názoru prof. Hurdíka zde byla uvedena vágní formulace, neboť dispozitivnost právní normy byla moţná kumulativně za splnění dvou podmínek; zákon to vyloţeně nezakazoval, a jestliţe z povahy ustanovení nevyplývalo, ţe se od normy nelze odchýlit.

7

taková pak preferována v rámci celé soukromoprávní úpravy, právě před kazuistickou koncepcí a jde v podstatě o základní myšlenku v rámci celého odvětví občanského práva4.

V neposlední řadě bych rád touto prací poskytl čtenářům (a to nejen členům společenství vlastníků) pohled na současnou systematiku OZ, v tom smyslu, jak je třeba chápat souvislost jednotlivých ustanovení týkajících se konkrétních částí (pro naši potřebu ustanovení týkající se společenství vlastníků) v návaznosti na obecná ustanovení OZ, v nichţ právě konkrétní právní normy mají svůj základ. Jistým obohacením bude zakomponování vlastních poznatků získaných praxí. Vzhledem k době, kdy je tato bakalářská práce zpracována, lze rozumně předpokládat, ţe většina společenstev vlastníků jiţ svoje stanovy přizpůsobila v předchozích letech, nicméně stále se bude jednat o aktuální matérii, jeţ můţe poslouţit do budoucna jako odpověď na otázky ohledně legálnosti různých ustanovení. Dokladem budiţ rodící se právní praxe, kterou zmiňuji v závěru své práce a která přináší rozdílné pohledy soudů na jeden a ten samý problém. Zajímavým zjištěním však pro čtenáře bude, ţe především téma týkající se potřeby pořizování notářských zápisů v rámci procesu změny statusu společenství vlastníků jiţ byla v podstatě judikována a lze z ní čerpat dnes, v rámci rozhodovací praxe soudů. Pouţité zdroje v podobě existující judikatury budu konfrontovat s odbornou literaturou, neboť se domnívám, ţe prezentovaná zdůvodnění neplní svůj cíl z hlediska aplikačního procesu právního, tedy vyjádřeno ať uţ juristickou koncepcí, či v podobě soudcovského nazírání, nicméně stále směřujíc k jednomu cíli, coţ je hluboké a kritické poznání právní normy a její pragmatické vyuţití v právních vztazích5. Závěrem této kapitoly bych uvedl, ţe vzhledem k předchozímu studiu jsem provedl srovnání problematiky změny stanov u našich slovenských sousedů, kde proces přizpůsobování stanov společenství vlastníků je jiţ hotov. Věřím, ţe tato bakalářská práce splní svůj cíl a stane se uţitečnou a praktickou pomůckou širokému okruhu společenství vlastníků, neboť závěry zde obsaţené jistě budou aktuální nejen pro nynější povinnost přizpůsobení stanov, ale o pravidla pouţitelná do budoucna obecně.

4

Tento směr lze jedině uvítat, neboť výborným a hodně zmiňovaným příkladem nevhodně pouţité kogentní normy bylo ust. § 263, Obchodního zákoníku, které vymezovalo právní normy, od nichţ nebylo moţno se odchýliti, coţ vedlo celkem logicky k časté novelizaci a tím pádem také k nestabilitě právního prostředí. Navíc mohlo vyvolávat u adresátů této právní normy důvodné omyly spočívající v myšlence, ţe nad rámec těchto ustanovení lze konat svobodně a neomezeně. To samozřejmě nebylo pravdou a bylo stále třeba mít na paměti obecné principy, na nichţ spočívalo a spočívá právo. 5 Blíţe viz HARVÁNEK Jaromír a kolektiv. Teorie práva. Plzeň: Aleš Čeněk s.r.o. 2008, s. 322.

8

2.

Úvod do problematiky změny stanov a systematika OZ

Pro lepší pochopení regulace právnických osob, resp. spolků, tedy i společenství vlastníků je nezbytné si uvědomit, co je základní idejí OZ? Zákonodárci dle jeho sdělení šlo především zajistit funkční soukromé právo, jako účinný nástroj pro naplňování jeho svobod, čímţ se rozumí především moţnost pro vytvoření co nejširšího prostoru pro autonomii vůle. Tato myšlenka se tak zákonitě dotýká také společenství vlastníků, jimţ umoţňuje upravit celou řadu vztahů ve svých stanovách. Problematiku přizpůsobení stanov společenství vlastníků vzniklých před 1. 1. 2014 je nutné analyzovat od obecných ustanovení OZ ke konkrétním, týkající se právě právnických osob, ergo spolků, kam problematika společenství vlastníků nadále spadá. Obecná právní norma dle ust. § 3028 OZ stanovuje, ţe práva a povinnosti vzniklé ode dne účinnosti OZ se řídí tímto zákonem. Společenství vlastníků se pak týká ust. § 3041 OZ, dle něhoţ se právní povaha právnických osob upravených OZ, řídí ode dne účinnosti OZ právě tímto zákonem. Na společenství vlastníků, která vznikla před 1. 1. 2014, tak po tomto datu dopadá právní úprava OZ a to nejen v rozsahu ust. §§ 1194-1205, pojmenovaných Společenství vlastníků, ale taktéţ ustanovení o osobách (§§ 15-22), právnických osobách (§§ 118-418), korporacích (§§ 201-302), s pododdílem o spolcích (§§214-302) a bytovém spoluvlastnictví (§§1158-1222). Bylo by moţné vyjmenovávat i další ustanovení OZ týkající se např. věcí (§§489-544), nebo právního jednání (§§545-599) apod., ale to by jiţ vzhledem k cíli této práce nebylo účelné. Jde o to demonstrovat rozsah, který ovládá dnešní právní úpravu v rámci problematiky společenství vlastníků a který je třeba brát v úvahu, pokud bude společenství vlastníků přizpůsobovat stanovy platné právní úpravě nejen dnes, ale i v budoucnu a dále pak hlavně souvislost k ust. § 3041, poţadující uvedení v soulad těch ustanovení ve stanovách, která odporují nové právní úpravě. Z praktického pohledu je velmi důleţité zmínit, ţe stanovy přijaté společenstvím vlastníků před 1. 1. 2014 nepozbývají jako celekm platnosti, účinností OZ, tzn., ţe ať uţ statutární orgán, nebo kaţdý jednotlivý člen společenství vlastníků se dále řídí tímto statutem. To vyplývá z obecné zásady soukromého práva, ţe na právní jednání má být hleděno dle ust. § 540 OZ, spíše jako na platné, neţ neplatné. Týká se to ovšem ustanovení statusu, jeţ neodporují OZ, o kterých bude právě ve smyslu hlavního cíle této bakalářské práce pojednáno

9

dále, tzn., pokud má stávající společenství vlastníků vymezen jako statutární orgán výbor s jeho působností, pak nadále výbor koná v rámci svých pravomocí. Jde především o vysvětlení konceptu OZ, neboť ještě dnes se lze setkat v rámci společenství vlastníků s názorem, ţe je třeba okamţitě přijmout nové stanovy, neboť účinností OZ ty původní jiţ neplatí. Společenství vlastníků, která vznikla do 31. 12. 2013 ex lege, tedy dle ust. §9, odst. 10, věta první ZoVB, a která při svém vzniku nepřijala vlastní stanovy, se řídila vzorovými stanovami. Okamţikem účinnosti OZ vyvstala otázka, zdali tyto vzorové stanovy přijaté společenstvím vlastníků, pozbydou platnosti, neboť šlo o samostatný právní předpis, který byl mj. k 1. 1. 2014 zrušen právě ust. § 3080 OZ. Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti k tomu vydala dne 7. 6. 2013 stanovisko, ve kterém vyslovuje názor, ţe byť vzorové stanovy (dále jen „vzorové stanovy“) pozbývají účinnosti k 1. 1. 2014, pro ta společenství vlastníků, které je ex lege přijala jako vlastní vnitřní předpis, zůstávají nadále v platnosti, neboť se na ně pohlíţí jako na vnitřní předpis předmětných společenství vlastníků. Pokud bych měl tuto kapitolu sumarizovat, pak platností OZ pro společenství vlastníků vyplývají dvě povinnosti. Za prvé jak bylo popsáno shora, přizpůsobit svůj statut do tří let od nabytí účinnosti OZ, tedy do 31. 12. 2016, poţadavkům OZ a dále pak změnit svůj název pokud by odporoval ustanovením OZ dle ust. § 3042.

10

3.

Co vše lze novými stanovami upravit

Platná právní úprava OZ je postavena na principu široké dispozitivnosti v ujednání vzájemných práv a povinností. Právě sloţitost ve smyslu stanovení jednoznačného logického modelu, jakéhosi kritérionu, jeţ by umoţňoval vcelku jednoduše rozlišit kogentnost od dispozitivnosti normy, vedla zákonodárce ve volbě modelu v podobě obecné směrnice, kdy určení toho zdali je norma kogentní, nebo zdali se lze od ní odchýlit bude jistou měrou také v rukou soudů. Proto také ve smyslu uchopení změny stanov společenství vlastníků budu dále nejprve postupovat dle vyčleněných obecných principů, následně ke konkrétním. Obecně není moţné zařadit ustanovení odporující OZ, dobrý mravům, veřejnému pořádku, právům týkající se osob jakoţto i práv týkajících se osobnosti. Pojem dobré mravy6 je velmi široký a v mysli lidí jiţ od počátků civilizace. Římské právo jej popisovalo v Papiniánově definici (Dig. 28.7.15, Papinianus 16 quaest) jako Filius, qui fuit in potestate, sub condicione scriptus heres, quam senatus aut princeps improbant, testamentum infirmet patris, ac si condicio non esset in eius potestate: nam quae facta laedunt pietatem existimationem verecundiam nostram et, ut generaliter dixerim, contra bonos mores fiunt, nec facere nos posse credendum est7. Pro účely naší moderní doby definici dobrých mravů vyloţil Ústavní soud ve svém nálezu8 jako souhrn etických, obecně zachovávaných a uznávaných zásad, jejichž dodržování je mnohdy zajišťováno i právními normami tak, aby každé jednání bylo v souladu s obecnými morálními zásadami demokratické společnosti. Ustanovení odporující zákonu je pojato v souvislosti se záměrem koncipovat OZ jako široce dispozitivní právní předpis, proto je výslovný zákaz formulován, jako zakazuje se, nebo je odklon od právní normy sankcionován její absolutní neplatností ve smyslu nepřihlíží se9. Pro příklad lze uvést např. ustanovení: a)

Odporující dobrým mravům10

6

K tomu srov. REDAKCE. Dobré mravy [online]. Epravo.cz, publikováno: 17. 12. 2007. V případě, že syn pod kontrolou otcovské je jmenován dědicem, pod podmínkou, kterou senát nebo císař netoleruje, pak ruší se vůle otce, stejně jako v případě, že podmínka by nemohl býti synem splněna; Neboť vedeli splnění některých úkonů k újmě naší zbožnosti, pověsti nebo sebeúctě, pak obecně řečeno, jsou v rozporu s dobrými mravy, má se za to, že taková konání není v naší moci konati. Překlad T. Janeček. Přeloţeno z http://www.thelatinlibrary.com/justinian/digest28.shtml 8 Nález Ústavního soudu ze dne 26. 2. 1998, sp. zn. II. ÚS 249/97. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. 9 Blíţe viz ELIÁŠ Karel a kolektiv. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. 1. vyd., Ostrava: Sagit 2012, s 61. 10 Srov. blíţe ČUŘÍKOVÁ, Pavla. Nemajetková újma dle nového občanského zákoníku [online]. Česká advokátní komora, publikováno: 10. 4. 2015. 7

11

Šlo by např. o ustanovení, které by zamezovalo členům společenství v přístupu k informacím, nebo ustanovení jinak diskriminující, např. vyššího příspěvku do fondu oprav pro důchodce, neţ pro členy v produktivním věku. Ustanovení ohledně započítání nepřiměřených úroků pro případ přijetí úvěru společenství vlastníků a jeho následného rozpočítání mezi členy. b)

Odporující zákonu např. dle ust. § 1194, odst. 1, věta poslední, provozování podnikatelské činnosti, majetkově či jinak se účastnit nějakého podnikání, nebo být členem nějaké obchodní společnosti ať uţ jako společník, nebo statutární orgán. Na druhou stranu je však moţné, dle ust. § 1197, OZ, aby se společenství vlastníků sdruţilo s jiným společenstvím vlastníků za účelem naplňování svého účelu. Tato problematika bude rozvedena dále. Dle ust. 1195, odst. 2, OZ zajišťovat závazky třetích osob. Vytvoření dalšího orgánu, jehoţ jedinou náplní by bylo převzetí povinností vyplývajících ze zákona.

c)

Odporující veřejnému pořádku Jednalo by např. o ustanovení, které by narušovaly hodnoty a ideje, na nichţ spočívá především právní řád České republiky. Jedná se tedy o opak soukromého práva, resp. soukromých zájmů a jde o pojem hojně vyuţívaný především ve správním právu, které následně zasahuje do práva soukromého v podobě např. institutu vyvlastnění11.

d)

Odporující právům týkající se osob jakoţto i práv týkajících se osobnosti Jde o ustanovení nerespektující svobodné rozhodnutí, znevaţující čest, ohroţující zdraví, nebo zasahující do soukromí12.

11

Veřejný pořádek prolíná celou řadu zákonů a v nich obsaţených právních norem. I kdyţ není jasně vymezen, coţ k samotné povaze ani nejde (stejně tak nenalezneme jasnou definici pojmu morálka, čest, svoboda apod.), pak pro potřeby OZ jej lze chápat jako základ, na němţ spočívá především zřízení demokratického státu. Nepředstavujme si tedy pod tímto pojmem jako určité zjednodušení např. soubor pravidel pro chování v rámci silničního provozu, ale jako něco abstraktního. Nejblíţe se tomuto pojmu blíţí pojem „Veřejný zájem“, který definuje prof. Průcha, blíţe viz PRŮCHA, Petr. Správní právo - obecná část, 8., doplněné a aktualizované vydání. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, s.r.o., 2012, s. 55. 12 Akcent na ochranu osobnostních práv člověka především vychází z obecných zásad obsaţených v ust. § 3, odst. 2, OZ, a samozřejmě v samotném úvodním ust. odst. 1 tamtéţ.

12

I. Komparace právní úpravy společenství vlastníků Principy právní úpravy společenství vlastníků Cílem a smyslem nové právní úprávy má být právě sjednocení týkající se společenství vlastníků jakoţto species spolků13, neboť dosavadní právní úprava byla obsaţena nejen v samostatném právním předpisu, ale navíc i v podzákonném předpisu, coţ především z pohledu praktického přinášelo zbytečné komplikace. Jako příklad lze uvést ustanovení týkající se potřebných kvor v rámci hlasování společenství vlastníků dle ustanovení § 11, odst. 4 a téhoţ hlasování uvedeného ve vzorových stanovách v rámci ustanovení čl. VII, odst. 13, písm. e). Obecně lez říci, ţe nová právní úprava týkající se problematiky společenství vlastníků obsaţená v OZ vychází z principů jiţ obsaţených v ZoVB, resp. vzorových stanovách a o další je rozšiřuje. Společenství vlastníků vzniklá dle ZoVB byla chápána jako sui generis14 právnické osoby, jeţ se odlišovaly od ostatních právnických osob v těchto znacích15: 1.

Společenství vlastníků vznikají výlučně kvůli naplňování zákonného účelu, čímţ se rozumí především správa domu, spočívající především v zajišťování provozu, údrţby a oprav společných částí domu a pozemku, v rámci zajišťování správy vystupuje při výkonu a zajišťování správy společných částí domu svým jménem a na vlastní účet.

2.

Společenství vlastníků mají speciální právní subjektivitu.

3.

Společenství vlastníků můţe nabývat majetek pro účely stanovené v zákoně, nicméně není vlastníkem ani spoluvlastníkem stavby, nebo pozemku a nemusí mít ţádný vlastní kapitál při svém vzniku.

4.

Společenství vlastníků vzniká ex lege, nezávisle na vůli členů - vlastníků jednotek (otázka vzniku společenství vlastníků uvádím pouze pro ucelení problematiky společenství vlastníků, neboť se tato práce zabývá situací jiţ po vzniku společenství

13

V podstatě se vychází ze současného právního pojetí společenství vlastníků, které např. vymezuje v publikaci kolektiv Holejšovský, Neplechová, Olivová, jakoţto společenství se speciální právní subjektivitou, mající pouze práva a povinnosti, jeţ jsou součástí realizace předmětu jeho činnosti. Blíţe viz HOLEJŠOVSKÝ Josef; NEPLECHOVÁ Marta; OLIVOVÁ Květa. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk s.r.o. 2008, s. 61. 14 SELUCKÁ Markéta, FIALA Josef, KLIKOVÁ Alena. Byt v soukromém a veřejném právu. 1. vyd. Brno: Masarykova universita, 2011, s 21. 15 HOLEJŠOVSKÝ Josef; NEPLECHOVÁ Marta; OLIVOVÁ Květa. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk s.r.o. 2008, s. 63.

13

vlastníků), a to vţdy jedině v rámci jednoho domu rozděleného na jednotky, nicméně je moţné jej zřídit v domě obsahující tzv. sekce, tedy samostatné vchody, nicméně mající společné stavební prvky (střecha, jedna vodovodní přípojka, jeden zdroj tepla, společné průchozí sklepy apod.). 5.

Členství ve společenství vlastníků je spjato s vlastnictvím jednotky.

6.

Členi společenství vlastníků ručí za závazky společenství vlastníků celým svým majetkem a to podle svých podílů na společných částech domu a pozemku, nikoliv tedy solidárně jako tomu je v rámci běţného spoluvlastnictví.

Stávající právní úprava primárně vychází ze shora uvedených principů, některé modifikuje, příp. zapojuje nové. Jedná se zejména o: 7.

Povinné označení společenství vlastníků.

8.

Akcent na zapojení obecné právní úpravy.

9.

Oprávnění SVJ zastupovat vlastníky jednotek při uplatňování jejich práv vzniklých vadou jednotky.

10.

Moţnost společenství vlastníků vzájemně se sdruţovat, nebo se sdruţovat v právnických osobách, které sdruţují společenství vlastníků, nebo působící v oblasti bydlení.

11.

Rozšíření okruhu povinných náleţití stanov o pravidla pro správu domu, pro uţívání společných částí domu a pro tvorbu rozpočtu příspěvky na správu domu a pozemku.

12.

Souhrnná působnost shromáţdění, jednotné kvorum pro hlasování na shromáţdění vlastníků a hlasování mimo shromáţdění.

13.

Nové pojmenování jednočlenného statutárního orgánu.

14

1.

Správa domu

Stejně jako tomu bylo v rámci vzorových stanov, tak i v rámci OZ je hlavním důvodem existence společenství vlastníků zajišťovat správu domu, resp. je za správu pozemku a domu odpovědné dle ust. § 1190 OZ. Jde o kogentní ustanovení v tom smyslu, ţe nelze např. do stanov uvést důvod existence společenství vlastníků jiný důvod, např. podnikatelská činnost. Tím se rozumí především správa, provoz a opravy společných částí domu v rozsahu a způsobem uvedeným v ZoVB, dle ust. § 9, odst. 1, ZoVB a vzorových stanovách, dle ust. čl. I., odst. 3. Společné části pak definoval ZoVB v ustanovení § 2, písm. g), odkud je převzal prováděcí předpis k OZ a to Nařízení vlády 366/2013 Sb. ze dne 30. října 2013, o úpravě některých záleţitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, který definici společných částí značně zpřesnil a rozšířil (např. bazén) v ustanoveních § 5 a 6. Dále pak vymezení pojmu správa domu je rozpracován v témţe Nařízení vlády, konkrétně v ustanoveních § 7 – 17. Pro doplnění bych rád alespoň okrajově zmínil, ţe stávající právní úprava jinak chápe dům, resp. stavbu, neţ tomu bylo v době účinnosti ZoVB, ergo SOZ, to samé se týká také pojmu byt, resp. jednotka. Dům, resp. stavba byly dříve chápány jako samostatné nemovité věci vč. pozemku. SOZ ve svém ustanovení § 119, odst. 2 uváděl, ţe nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem a dále pak v ust. § 120, odst. 2 pak, ţe stavba není součástí pozemku. Stávající právní úprava toto prolamuje zavedením zásady superficies solo cedit, neboli povrch ustupuje půdě, dle níţ se stavba (nejedná-li se

o stavbu dočasnou) stává součástí pozemku. Ustanovení § 498, OZ

definuje nemovité věci pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim,

a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon.

Právě poslední část předchozí citace reflektuje na stav, který nešlo účinností OZ změnit a který zde dle mého soudu bude přetrvávat další stovky let a to, ţe je zde nemálo případů rozdílného vlastnictví pozemku a stavby na něm stojící. Jde konkrétně o ustanovení § 3054, dle něhoţ se stavba stává součástí pozemku v okamţiku účinnosti OZ, za předpokladu, ţe majitelem stavby i pozemku je tatáţ osoba. Byt byl definován v ustanovení § 2, písm. b) ZoVB jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení, vedle toho se zde nacházela definice společných částí (písm. g) a definice jednotky (písm. h). Domnívám se, ţe nešlo o příliš vydařenou konstrukci především pro právního laika, neboť bylo nutné si uvědomit

15

dualismus16 spočívající v tom, ţe kromě vlastnictví jednotky zde bylo vlastnictví společných částí domu17. Vlastnictví bytů tedy mohlo být zaloţeno výlučně na základě ZoVB18. Současná právní koncepce zachovává pojem jednotka, společné části domu apod., nicméně z hlediska obsahu jim přiřazuje rozšiřující význam neţ doposud. Dle ustanovení § 1158, odst. 1, věty první bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek19. Jednotkou se rozumí dle ust. § 1159, věta druhá, na rozdíl od předchozího, především byt coby prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci20. Důleţité je taktéţ poznamenat, ţe dle ust. § 1158, odst. 2, co platí pro byty, platí taktéţ pro nebytové prostory. Pro lepší představivost uvádím také grafické vyjádření. Byt a jednotka dle ZoVB

Byt a jednotka dle OZ PNSČ

PNSČ

jednotka

byt = jednotka byt

Obrázek č. 1: Pojetí bytu a jednotky dle ZoVB a OZ.

16

K tomu srov. ŠIMONČIČ, Ľuboš. Změny v koncepci bytového vlastnictví od účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. [online]. Brno, 2015. 17 SOZ primárně ne chápal byt jako věc, to vyplývá z ust. § 118, odst. 2, kde bylo uvedeno, ţe předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory. Toto potvrzuje i komentář k tomuto ustanovení, kde doc. Kindl vysvětluje, ţe na byty se nevztahují ustanovení SOZ, nýbrţ ustanovení ZoVB a to za splnění zákonem stanovených kritérií. Blíţe viz KINDL, M., In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR, komentář k ust. § 118 [cit. 14. 3. 2016]. 18 SOZ ve svém ust. § 125 přímo odkazoval na zvláštní zákon, tedy na ZoVB. Z toho nicméně neplynulo, ţe by byt byl věcí v právním smyslu. Byt byl chápán jako neoddělitelná věc, součást budovy a tudíţ s ním nešlo nakládat samostatně. Viz SELUCKÁ Markéta, FIALA Josef, KLIKOVÁ Alena. Byt v soukromém a veřejném právu. 1. vyd. Brno: Masarykova universita, 2011, s 9. 19 K tomu srov. SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví jako spoluvlastnictví určité nemovité věci [online]. Česká advokátní komora, publikováno: 17. 3. 2016. 20 Na rozdíl od předchozí právní úpravy, které pomocí právní fikce chápala jednotku jako věc v právním smyslu, současná právní úprava pak jednotku jednoznačně chápe jako věc nemovitou. Tato doktrína vychází z právní konstrukce, kdy jednotka je součást domu a tento je součástí pozemku. Například katastrální úřady ve své evidenci uplatňují tento postup aţ demagogicky, kdy majitel jednotky vzniklé na základě OZ následně zjistí, ţe jeho jednotka je součástí pozemku č.p. XY atd., coţ především u právních laiků (a nejen u nich) můţe způsobovat problémy při správném vymezení takové věci ve smlouvě. Nicméně princip, obecně vzato, je to průlomový a na rozdíl od předchozí právní úpravy přehlednější.

16

Vysvětlivky: PNSČ = podíl na společných částech nemovité věci (dle OZ), přičemţ dle ZoVB se jedná především o podíl na společných částech domu ve smyslu §2, písm. g). Vše předešlé jsem záměrně popsal s následující souvislostí spočívající v novém pohledu na hlavní činnost společenství vlastníků a to správu společných částí z pohledu OZ. V ust. § 1189, odst. 1) se praví, ţe správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Jistě by nyní mohla padnout otázka, zdali se toto ustanovení nevylučuje s předchozí uvedenou definicí jednotky, neboť jak bylo uvedeno, zahrnuje taktéţ podíl na společných částech nemovité věci. Pak tedy co by vlastně společenství vlastníků mělo spravovat? Odpověď nalezneme v rámci ust. § 1175, kde se uvádí, ţe vlastník jednotky má právo především svobodně spravovat svůj byt. Z toho tedy vyplývá, ţe vše ostatní a to hlavně ve smyslu správy společných částí domu jakoţto i pozemku spadá do okruhu činností vykonávaných společenstvím vlastníků. Na tomto místě bych rád podotknul, ţe se ani stávající právní úpravou nepodařilo jasně vymezit a hlavně srozumitelně pojmenovat problematiku bytového spoluvlastnictví jako zvláštní formu spoluvlastnictví. Chápu, ţe při tvorbě nové právní úpravy jistě bylo zvaţováno pouţití pojmů byt, jednotka, dům atd., nicméně moţná pokud by byla zcela změněna pouţívaná terminologie, moţná by bylo nalezeno vhodnějšího konceptu. Co se týče samotného obsahu výkonu správy ten je jako takový zachován dle ust. čl. III., odst. 1, vzorových stanov, tím se rozumí především provoz, údrţba, opravy apod. Nově lze nalézt v ust. § 1189, odst. 1, větě druhé, týkající se dalších činností spočívajících nejen ve zlepšení či modernizaci společných částí, ale také v moţnostech nástaveb, přístaveb, tedy zbudování něčeho nového. Jde tedy o princip, který návodně rozšiřuje stávající definici správy společných částí dle vzorových stanov a který lze s výhodou zakomponovat dle konkrétní potřeby do nově připravovaných stanov společenství vlastníků. Jak uvádí soudobá odborná literatura správa domu je především činností, která je poskytována všem vlastníkům jednotek bez rozdílu a jejich hlavním smyslem je zachování podstaty a funkčnosti domu21. Co bylo tedy napsáno

21

KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 172

17

dosud ohledně obsahu správy společných částí nemovité věci, bylo ve smyslu věcném, tedy co vše pod tento pojem spadá. Závěrem lze říci, ţe správu společných částí je nutno chápat také z pohledu institucionálního, tedy faktického vykonavatele správy, coţ je v našem pojetí právě společenství vlastníků, pokud by nebylo společenství vlastníků, pak je jím správce a to v případě, ţe vlastní nadpoloviční podíl na společných částech, nebo není li takový pak, je to správce zvolený vlastníky jednotek. Tato situace se týká především domů, kde společenství vlastníků nevzniklo. Z tohoto obecného principu lze tedy vyjít při definici rozsahu správy ve stanovách kaţdého společenství vlastníků. Poslední co bych zde rád v této souvislosti zmínil, je ustanovení odstavce druhého, § 1189, který praví, ţe správa se vztahuje taktéţ na společné části, jeţ se nachází ve výlučném uţívání jen některého vlastníka jednotky a jde o zcela nový koncept, jeţ bude popsán v dalším textu. Tím se myslí správa spojená především s balkony, terasami, lodţiemi apod., tedy ty společné části nemovité věci, které jsou však přístupné pouze z bytu vlastníka. Za určitých okolností jimi mohou být i sklepy nacházející se sektorově odděleny pro určitý počet bytů v samostatných, uzamykatelných místnostech. Tato právní úprava reflektuje na z minulosti vlekoucí se spory majitelů bytů vyuţívající např. balkony, nebo lodţie, s těmi co balkony a obdobné věci neměli moţnost uţívat. Ti co balkon neměli, tvrdili, ţe nebudou hradit opravu něčeho, co neuţívají, ti co balkon měli u bytu, zase argumentovali, ţe není jejich. Tímto se v obecné rovině problém řeší a je na kaţdém společenství jak se vypořádá především s příspěvkem na úhradu za údrţbu a opravy. Z praxe lze nicméně vypozorovat minimálně jeden efektivní model spočívající v rámci přispívání do fondu oprav v částce zahrnující poloviční sazbu za m2 právě za balkon (lodţii, terasu) a v rámci jednorázových oprav spočívajících v kompletní opravě, nebo dokonce ve výměně lodţie za balkon, započítání této částky nad rámec oprav týkajících se všech (zateplení obálky, odizolování základů, řešení statických poruch apod.), právě bytu, kterého se tak týká. Stejným principem lze počítat např. podíl na úhradách úvěru, jeţ by byl pouţit na financování těchto oprav22.

22

Například Zbyněk Praţák ve své publikaci Společenství vlastníků jednotek podává návod pro určení podlahové plochy, s ohledem na to, ţe předchozí právní úprava výpočet podlahových ploch, na rozdíl od současnosti, nijak neupravovala. Pod pojem podlahová plocha zařazoval plochu všech místností obytných a dále pak místností vedlejších ve smyslu příslušenství bytu. Z toho se pak dovozovalo, ţe do plochy bytu se nezapočítávala plocha balkonu a lodţií, i kdyţ byly tyto určeny prohlášením vlastníka k výhradnímu uţívání pouze některého z vlastníků. Blíţe k tomu se uvádí PRAŢÁK Zbyněk. Společenství vlastníků jednotek. 3. vyd., Praha: Leges 2010, s 209.

18

2.

Vymezení právní subjektivity

V ustanovení § 1194, odst. 1, věta druhá je dnes výslovně uvedeno, ţe společenství vlastníků nesmí podnikat23, ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání, nebo obdobné činnosti jiného, příp. být společníkem nebo členem takového podnikatelského subjektu (o členství společenství vlastníků bude pojednáno dále). Kromě svého hlavní cíle, tedy správy domu a pozemku, má současně společenství vlastníků v rámci omezené právní subjektivity moţnost: a)

Nabývat majetek dle ust. 1195 OZ.

b)

Být účastno dle ust. § 1197 OZ sdruţení jiných společenství vlastníků, nebo právnických osob právě sdruţujících společenství vlastníků, nebo působících v oblasti bydlení.

c)

Zastupovat vlastníky jednotek při uplatňování jejich práv vzniklých vadou jednotky dle ust. § 1196, odst. 2, OZ.

d)

Realizovat správu prostřednictvím činností uvedených souhrnně pod působností v ust.

§ 1208 OZ.

To vše však s jistými omezeními uvedenými dále. Výše uvedené principy vymezující právní subjektivitu společenství vlastníků vychází z předchozí právní úpravy, konkrétně z ustanovení § 9, odst. 5, ZoVB, kde sice takovéto striktní výslovné vymezení nebylo uvedeno, nicméně se dovozovalo a hned z několika důvodů. Společenství vlastníků byla vţdy povaţována za specifickou právnickou osobu, o níţ tak stanovil SOZ v ust. § 18, odst. 2, písm. d). Z toho důvodu se na společenství vlastníků jako na standardní právnickou osobu nepohlíţelo a to právě z titulu omezené právní subjektivity, tzv. speciální, která spočívala především v tom, ţe na rozdíl od všeobecné právní subjektivity vztahující se na všechny standardní právnické osoby, společenství vlastníků mohla vykonávat jen činnosti, k jejichţ účelu byla zřízena. 23

Pro účely další návaznosti uvádím srovnání s ust. § 727, odst. 3, ZOK, který výslovně nezakazuje podnikatelskou činnost bytových druţstev: Bytové družstvo může za podmínek stanovených tímto zákonem provozovat i jinou činnost, pokud tím neohrozí uspokojování bytových potřeb svých členů a tato činnost má ve vztahu k činnosti podle odstavců 1 a 2 pouze doplňkový nebo vedlejší charakter. V komentovaném znění pak nalezneme vysvětlení v tom smyslu, ţe podnikatelská činnost bytových druţstev není v rámci ZOK nijak omezeno, nicméně je vymezen rozsah činností, které bytové druţstvo můţe vykonávat a to navíc jako doplňkovou činnost k činnosti hlavní. Dokonce se připouští stavební výroba. Blíţe BĚLOHLÁVEK J. Alexander a kolektiv. Komentář k zákonu o obchodních korporacích. Plzeň: Aleš Čeněk s.r.o. 2008, s. 2517.

19

Stejně tak to bylo i s nabýváním majetku, coţ bylo moţné opět jen pro účely spojené se správou společných částí, provozem a opravami společných částí domu. Toto stanovisko nekolidovalo s tehdejší právní úpravou, neboť samotný SOZ připouštěl omezení právní způsobilosti v ustanovení § 19a. Byla samozřejmě snaha o analogii s tehdejším obchodním právem, nicméně zde je nutné podotknout, ţe šlo pouze o pokus na situaci, která byla a dnes stále je naprosto odlišná. Především byla správná úvaha v tom, ţe společenství vlastníků se zásadně odlišuje od společností osobních a kapitálových. První druh je spojen s osobou podnikatele, či podnikatelů tzn. samotná existence osobní společnosti je závislá na těchto osobách. Druhá forma společností pak zase postavena na cíli jednotlivých investorů především zhodnotit vloţené prostředky tzn., ţe primárně se odděluje společník od kapitálové společnosti, jeţ je řízena prostřednictvím statutárního orgánu, společník nenese odpovědnost za chod společnosti a zisk příp. ztráta jde na vrub kapitálové společnosti. Dalším důvodem je majetková absence, kdy obchodní společnosti primárně potřebují majetek pro svoji existenci, který je kryt z vlastních, nebo cizích zdrojů. Společenství vlastníků primárně však majetek vlastnit nemusí a ani nemá, neboť primárně spravuje majetek svých členů. Z toho také vyplývá poslední rozdíl mezi společenstvím vlastníků a běţnou obchodní korporací a to je generování zisku. Společenství vlastníků obecně ţádný zisk negeneruje, kdeţto hlavním cílem a vůbec smyslem existence jakékoliv korporace je především zisk.

20

2.1. Procesně právní subjektivita Vedle hmotně právní subjektivity, je třeba a to právě v souvislosti se změnou stanov, popsat také procesně právní subjektivitu, týkající se jak společenství vlastníků, tak samotných členů. Původní právní úprava ve svém ust. § 11, odst. 3 aktivně legitimovala jakéhokoliv vlastníka jednotky k podání ţaloby v případech rovnosti hlasů, nebylo li dosaţeno potřebné většiny nebo dohody. Dále pak také v případech tzv. důleţitých záleţitostí, nicméně toto právo bylo třeba uplatit u soudu do šesti měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zaniklo. V podstatě šlo o shodný princip soudní ochrany spoluvlastnických zájmů ust. § 139, odst. 3 SOZ. Pravdou je, ţe rozpaky budilo slovo dohoda a to s poukazem na to, ţe na shromáţdění ţádných dohod dosahováno nebylo. Zajímavé bylo, ţe se nejednalo ani tak o aktivní legitimaci vlastníka jednotky z důvodu protiprávnosti usnesení, nebo rozporu se stanovami, ale z důvodu, ţe usnesení nebylo přijato, nebo ţe byl vlastník přehlasován. Pasivně legitimováno pak bylo samotné společenství vlastníků, jak to dokládá nález Ústavního soudu24, kde vysvětluje pasivní legitimaci společenství vlastníků v právní větě následovně: Hlasování vlastníků jednotek podle § 11 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, je projevem vzájemného vztahu mezi spoluvlastníky. Existuje-li společenství vlastníků jednotek v podobě právnické osoby, je rozhodování vlastníků jednotek současně projevem tvorby vůle této právnické osoby. Přijaté rozhodnutí zavazuje nejen spoluvlastníky budovy, ale také společenství vlastníků jednotek, protože jde o rozhodnutí jeho nejvyššího orgánu shromáždění vlastníků jednotek. V konečném důsledku se tak vytvořila vůle společenství (plurality spoluvlastníků budovy) a podle toho, zda má či nemá právní subjektivitu, je dána i pasivní legitimace v případném sporu podle § 11 odst. 3 i. f. zákona o vlastnictví bytů. Nemáli společenství vlastníků právní subjektivitu, jsou pasivně legitimováni spoluvlastníci jednotek, vzniklo-li společenství v podobě právnické osoby, je pasivně legitimováno toto společenství vlastníků jednotek. Současná právní úprava aktivní legitimace obsaţená v ust. § 1209, OZ jiţ integruje do této 24

Nález Ústavního soudu ze dne 8. 3. 2005, sp. zn. I. ÚS 646/04-0, In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR.

21

právní normy poţadavek na důležitou záležitost, coţ je odlišné od předchozí právní úpravy, neboť nyní půjde především o stav, kdy přehlasovaný vlastník jednotky je aktivně legitimován k podání ţaloby v případě důleţitého důvodu, čímţ se rozumí případě, kdy jiţ samotná záleţitost je co do obsahu důleţitá, nebo tato záleţitost důleţitá býti nemusí, nicméně existují důleţité důvody, proto aby o nich rozhodl soud. Srovnáme li současnou právní normu s předchozí právní úpravou, pak dospějeme k závěru, ţe dříve šlo podat ţalobu v případě důleţité záleţitosti a vedle toho současná právní úprava navíc dává moţnost ţádat soud o rozhodnutí také v případě existence důleţitého důvodu pro podání takového návrhu. Stejně tak jak tomu bylo v případě původní právní úpravy, tak i nyní schází speciální ustanovení týkající se moţnosti dovolání se neplatnosti usnesení orgánů společenství vlastníků pro rozpor s OZ, nebo stanovami. Komentované znění ust. § 1209, nicméně odkazuje na obecná ustanovení spolku v rámci §§ 258-260 týkající se práva navrhnout soudu, aby rozhodl

o neplatnosti rozhodnutí orgánu společenství vlastníků pro jeho

rozpor se zákonem nebo stanovami, přičemţ subjektivní tříměsíční lhůta se počítá ode dne, kdy se člen společenství vlastníků o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět; objektivně pak lze tak učinit v rámci jednoleté lhůty a to ode dne přijetí rozhodnutí. Neplatnost však nevysloví vţdy a to především za situace, jeţ je uvedena v ust. § 260, tedy: Soud neplatnost rozhodnutí nevysloví, došlo-li k porušení zákona nebo stanov, aniž to mělo závažné právní následky, a je-li v zájmu spolku hodném právní ochrany neplatnost rozhodnutí nevyslovit. Soud neplatnost rozhodnutí nevysloví ani tehdy, bylo-li by tím podstatně zasaženo do práva třetí osoby nabytého v dobré víře. To v podstatě koresponduje s ust. § 80, OSŘ dle něhoţ určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem25.

25

Účinností zákona č. 292/2013, o zvláštních řízeních soudních došlo ke změně ustanovení OSŘ týkajících se statusových ţalob, kdy statusové záleţitosti převzal právě zmíněný zákon č. 292/2013 Sb. S tím souvisí rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 8. 6. 2015, sp. zn. 14 Cmo 524/2013 dle něhoţ určovací žaloba je preventivního charakteru a musí být zárukou odvrácení budoucích sporů, jinak není dán naléhavý právní zájem na určení, zda tu právo nebo právní vztah je či není. Naléhavý právní zájem na určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není, nemá jen ten, kdo je účasten právního vztahu nebo práva, o něž v řízení jde; aktivně legitimována k žalobě na určení neplatnosti smlouvy může být i osoba, která není účastníkem smlouvy, jestliže by vyhovění žalobě mohlo mít příznivý dopad na její právní postavení.

22

3.

Nabývání majetku

V návaznosti na předchozí kapitolu, mohou dle předchozí právní úpravy společenství vlastníků nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen "správa domu"). Toliko citace ustanovení § 9, odstavce 1, ZoVB. Šlo o vyjádření principu, ţe společenství vlastníků nelze chápat jako sdruţení majetku, vlastníci bytů nevkládají svůj majetek do tohoto sdruţení za účelem společné správy, ale jde o sdruţení dle zákonného důvodu, kdy společenství vlastníků jako správce samo, nebo prostřednictvím třetí osoby, vykonává správu společných částí domu a pozemku, které vlastní podle výše svých podílů jednotliví vlastníci bytů. Z toho tedy vyplývá, ţe členové společenství vlastníků jsou spoluvlastníky řekněme jiného, zvláštního druhu, odlišného od běţného spoluvlastnictví a tím pádem také svěřují určité úkoly a činnosti zvláštní právnické osobě vzniklé za tímto účelem26. Vlastnictví majetku můţeme pro názornost členit do několika kategorií. a)

Pro malá společenství vlastníků, která nevyuţívají sluţeb správcovských firem a většinu činností souvisejících se správou vykonávají svépomocí, jsou to bezesporu kancelářské vybavení, výpočetní technika, tiskárna, potřebný software.

b)

Dále pak všechna společenství vlastníků mohou nabývat dlouhodobý hmotný majetek, jako jsou především byty, nebytové prostory vymezené jako jednotky většinou z minulosti dle ZoVB, bez ohledu na výši ocenění a dobu pouţitelnosti.

c)

Pro všechny společenství vlastníků tím byly a stále mohou být především zdroje různých dotací vztahující se na opravy bytových domů, kde se vyskytuje společenství vlastníků. Celá řada dotačních titulů se však netýkala jen domů ve správě společenství vlastníků, ale i vlastníků – fyzických osob. Především u dotačních titulů slouţících k odstranění energetických ztrát provedením určitých opatření a to především zateplení obálky obvodového pláště, výměně okenních výplní apod.

d)

Dalším majetkem společenství vlastníků jsou nepopiratelně úroky z bankovních účtů, úroky z prodlení, penále a smluvní pokuty placené třetími stranami společenství vlastníků jako důsledek porušení smluvních povinností uzavřených mezi společenstvím vlastníků a třetí stranou, pojistná plnění ze smluv uzavřených

26

Srov. s KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 205.

23

společenstvím vlastníků, různé dary, příjmy z majetku společenství jako je pronájem movitých či nemovitých věcí. Oproti tomu však příspěvky do fondu oprav jsou povaţovány za zálohy na předem určené účely, nejedná se tedy o vlastní zdroje jako je tomu u druţstev a obchodních společností27. Oprávněnost společenství vlastníků nabývat např. pozemky vyplývá mj. z předchozí judikatury, kdy bych uvedl Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové28, dle něhoţ Společenství vlastníků jednotek podle zák. č. 72/1994 Sb. má omezenou právní subjektivitu a způsobilost

k právním úkonům, avšak hranice této způsobilosti jsou dány v každém

konkrétním případě pouze a právě tím, zda určitým právním úkonem, v tomto případě nabytím pozemku, vykonává navrhovatel správu domu či nikoliv. Z ust. § 9 odst. 1 cit. zák. obsahující legální definici správy domu se podává, že účelem tohoto zákona je umožnit společenství vlastníků jednotek řádný výkon správy domu v širším smyslu. Ta proto zahrnuje i výkon práv a povinností ve věcech spojených se správou domu v užším smyslu, provozem a opravami společných částí domu. Mezi takový výkon práva jednoznačně spadá i nabytí vlastnictví pozemku za účelem lepšího využití bytového domu, tedy takového pozemku, který bude bytovému domu "sloužit" k uspokojení potřeb jeho obyvatelů, pokud tyto potřeby jsou spojeny se správou bytového domu. Stávající právní úprava ve svém ustanovení § 1195, odstavci 1 v podstatě vychází z předchozí právní úpravy, nicméně můţeme si všimnout podstatně uţšího vymezení, neţ tomu bylo v rámci ZoVB. Dovolím si tvrdit, ţe toto neznamená omezení pro společenství vlastníků oproti přechozí úpravě, i kdyţ zde nenajdeme výslovně uvedeny věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory. Odborná literatura29 sice poukazuje na toto formální zúţení, nicméně pokud se vrátíme k ustanovení § 1189, především v odstavci prvním, pak zde nalezneme principy správy převzaté právě z ustanovení ZoVB.

27

HOLEJŠOVSKÝ Josef; NEPLECHOVÁ Marta; OLIVOVÁ Květa. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk s.r.o. 2008, s. 321. 28 Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 8. 10. 2002, č. j. 30 Ca 44/2002-16. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. 29 KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 211.

24

4.

Členství ve společenství vlastníků

Členství ve společenství vlastníků je dle ust. § 1194, odst. 2, věta první, neoddělitelně spjato s vlastnictvím jednotky. Jde opět o kogentní ustanovení a tento princip přímo vychází z ust. § 9, odstavce pátého ZoVB, kde byl nicméně vznik a zánik členství ve společenství vlastníků vázán na převod, nebo přechod vlastnictví k jednotce. Je to v celku pochopitelné, protoţe členství ve společenství vlastníků bez toho, ţe by člen nebyl vlastníkem jednotky, by nemělo smyslu. Na druhou stranu dle ust. § 1199, OZ, vlastnictví jednotky nemusí nutně znamenat nutnost členství ve společenství vlastníků a to za situace, kdy nemusí vznikat společenství vlastníků30. Na rozdíl tedy od členství v druţstvu31, ve společenství vlastníků nepřipadá v úvahu nějaké hlasování o přijetí či nepřijetí člena, ale toto vzniká a zaniká automaticky ze zákona a je podmíněno pouze existencí vlastnictví jednotky. Zde bych pro úplnost uvedl, ţe v souladu s přechozí právní úpravou je nutné chápat obsah pojmu vlastnictví jednotky jako faktický vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, nelze se tedy domnívat, ţe pouhé podepsání např. kupní smlouvy a vyplnění návrhu na vklad zakládá členství ve společenství vlastníků. Zdali má v takové situaci smysl zakládat společenství vlastníků, zmíním v závěru této práce. Co se týkalo spoluvlastníků jednotky, platilo dle ust. § 9, odstavce 5, věty druhé, ţe spoluvlastníci jednotky jsou společnými členy společenství vlastníků. Zajímavé to nicméně bylo v případě manţelů, kdy ZoVB výslovně na tuto situaci nepamatoval a tak se hledal nebliţší institut, který by pomohl tuto otázku zodpovědět. Pomůckou bylo spoluvlastnictví jednotky, přičemţ bylo zřejmé, ţe společné jmění manţelů není stejné a to z toho důvodu, ţe novelou občanského zákoníku v roce 1998, byl zaveden právě institut společného jmění manţelů, který nahradil tzv. bezpodílové spoluvlastnictví manţelů. Rozdíl mezi oběma instituty byl v tom, ţe bezpodílové spoluvlastnictví manţelů představovalo majetkové právo k určité věci jako celku jednoho z manţelů a bylo omezeno majetkovým právem druhého z manţelů. Jiţ zmíněná novela však zavedením institutu 30

Rozdílnost v pojetí vzniku společenství vlastníků vychází ze zcela nové myšlenky vzniku společenství vlastníků, kdy dle stávající právní úpravy jiţ nedochází ke vzniku společenství vlastníků právní fikcí, ale zakladatelským právním jednáním. To vedlo, dovolím si tvrdit, k časté praxi, ţe vlastníci jednotek neměli tušení, ţe vznikla ex lege právnická osoba, nebo co hůře si toho byli vědomi, ale nepřijali vlastní stanovy, ani se neřídili vzorovými. Nastupuje tedy institut donucení zaloţení společenství vlastníků, jeţ je signalizován zamezením převodů jednotek. Naproti tomu je zachována koncepce moţnosti volby vzniku společenství vlastníků tam, kde není splněn zákonný limit pro vznik společenství vlastníků. Blíţe viz ELIÁŠ Karel a kolektiv. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. 1. vyd., Ostrava: Sagit 2012, s 520. 31 Srov. dle ust. § 577, odst. 1, písm. b), zákon č. 90/2012 Sb., obchodních společnostech a druţstvech (zákon o obchodních korporacích), v platném znění.

25

společného jmění manţelů definovala v ust. § 143, SOZ tento institut nejen jako majetek, ale také jako závazky. Obdobnou konstrukci převzal i OZ, který se zabývá problematikou společného jmění manţelů ve svých ustanoveních §§ 708-719. V současné právní úpravě týkající se spoluvlastnictví jednotky přímo nalezneme znění upravující členství manţelů ve společenství vlastníků, kdy v ust. § 1185 je popsán obecně princip, který platící jak pro spoluvlastníky jednotky, tak pro manţele, v tom smyslu, ţe tito ustanoví společného zástupce, který pak bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. Lze tedy i přes chybějící ustanovení o společném členství ve společenství vlastníků, jako tomu bylo za předchozí právní úpravy dovodit, ţe společnými členy jsou nadále i manţelé. Hlasování je realizováno právě prostřednictvím shora uvedený, zmocněný zástupce. Domnívám se, ţe toto ustanovení je natolik jasné aniţ by vzbuzovalo pochybnosti o tom, zdali nedojde k dělení hlasů při hlasování na shromáţdění vlastníků. Na závěr této kapitoly bych rád zmínil praktickou záleţitost, která je u druţstev daná ze zákona32, nicméně v rámci problematiky společenství vlastníků v rámci OZ ji nenajdeme, a to je povinnost vést seznam členů. Dovodit by to šlo nicméně z ust. § 1177, OZ dle něhoţ existuje oznamovací povinnost nového člena společenství vlastníků a to tak, ţe kdo nabyl jednotku do vlastnictví, oznámí to včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost, vlastníkům jednotek prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem. To obdobně platí i v případě změny údajů uvedených v oznámení. Vedení seznamu členů je pro společenství vlastníků z hlediska jeho hlavní činnosti a to správy domu a pozemku velmi účelné, nicméně je třeba vést údaje o členech v souladu se zákonem č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů

a o změně některých zákonů, ve znění účinném od 1. ledna 201533.

32

Dle ust. § 580, odst. 1, ZOK je druţstvo povinno vést seznam členů. Jde o kogentní ustanovení, kterého se druţstvo nemůţe zprostit a je přejaté analogicky z předchozí právní úpravy. Nově je pak upraven rozsah informací, které můţe druţstvo o svých členech shromaţďovat. Jde o prevenci proti excesům některých druţstev. 33 Za tímto účelem je dostupné z https://www.uoou.cz/spolecenstvi-vlastniku-a-zpracovani-osobnich-udaju/d1734 stanovisko Úřadu na ochranu osobních údajů určené přímo pro společenství vlastníků v následujícím znění: Pokud společenství vlastníků bytových jednotek zpracovává osobní údaje společníků v nezbytně nutném rozsahu pro naplnění účelu správy domu a souvisejících činností, může v souladu s ustanovením § 5 odst. 2 písm. a) zákona č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů a o změně některých zákonů, provádět zpracování osobních údajů společníků bez jejich souhlasu. (čj. 9/04/SŘ-OSR ) Vzhledem k tomu, že v případě správy společných částí domu se jedná o hospodaření se společným majetkem společníků, jsou všichni společníci oprávněni znát údaje, které se tohoto hospodaření týkají, a to včetně údajů o úhradách stanovených záloh do fondu oprav. (čj. 9/04/SŘ-OSR ) Společenství vlastníků jednotek je oprávněno v rámci vyúčtování fondu oprav uvádět osobní údaje získané pouze za účelem správy domu, tedy za účelem provádění činností hrazených z fondu oprav. (čj. 9/04/SŘ-OSR )

26

4.1. Zastupování na shromáždění vlastníků Od stavu popsaného v předchozí kapitole ohledně zmocnění spoluvlastníka jednotky ostatními spoluvlastníky a to vč. manţelů k zastupování společných práv vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku je třeba odlišit také situaci, kdy je jediný vlastník jednotky a z nějakého důvodu se nemůţe účastnit shromáţdění vlastníků, nicméně chce ovlivnit určitá rozhodnutí svým hlasováním. Tímto problémem se zabýval rozsudek Nejvyššího soudu34, dle něhoţ platí, že člen shromáždění nemůže vykonávat hlasovací právo, neúčastní-li se shromáždění. Z tohoto důvodu nelze právo vlastníka jednotky nechat se na shromáždění zastoupit dovozovat z ustanovení § 3 odst. 1, zákona o vlastnictví bytů a § 31 odst. 1 obč. zák.; plná moc k zastoupení vlastníka na shromáždění není plnou mocí k uskutečnění právního úkonu ve smyslu posledně označeného ustanovení. Ze zákona tudíž oprávnění vlastníka jednotky nechat se na shromáždění vlastníků jednotek zastoupit neplyne a závěr odvolacího soudu, podle něhož mohla M. M. udělit plnou moc k zastupování na shromáždění třetí osobě podle ustanovení § 31 odst. 1 obč. zák., tudíž správným není. Nicméně Nejvyšší soud je přesvědčen, že v souladu s ustanovením § 9 odst. 14, písm. d/ zákona o vlastnictví bytů mohou takové právo vlastníka jednotky založit stanovy společenství. Jde o zcela jinou situaci, a pokud by nebyla, jak vyplývá ze shora uvedeného rozsudku náleţitě ošetřena stanovami, pak by zastoupení na základě plné moci nepřítomného člena shromáţdění nebylo moţné, resp. by se k takovému hlasování nemohlo přihlíţet. Z praktického hlediska jistě lze doporučit v rámci přepracovávání stanov zakomponovat řešení této situace do nových stanov. Na tomto místě lze pochopit úvahy jakéhokoliv člena shromáţdění, ţe v tom případě bude především představenstvo, ergo řídící schůze zahlcen plnými mocemi, neboť v případě manţelů by plné moci měly být pro jistotu dvě, aby se mohli manţelé zastupovat navzájem. Předem nelze totiţ odhadnout, kdo se nebude moci účastnit shromáţdění z důvodu zdravotních, sluţebních či jiných. Dále pak je třeba pamatovat na stavy, kdy jiný vlastník jednotky se nebude moci účastnit shromáţdění z obdobných důvodů, a proto bude třeba jej zastoupit.

34

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 5. 2012, sp. zn. 29 Cdo 3399/2010. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer.

27

Zde bych doporučil zkombinovat dva typy plných mocí a to generální plnou moc a speciální plnou moc. Generální plnou mocí zmocňuje zmocnitel zmocněnce ke všem jednáním v určité věci, které by zmocnitel jinak mohl vykonat sám. Tento typ plné moci by se tedy mohl týkat zastupování v rámci ustanovení § 1185, odstavce druhého. Jde o to, ţe především u velkých společenství vlastníků, kde není v silách správce znát kaţdého jednotlivého člena, navíc, kde můţe docházet k pronájmu či prodeji bytů relativně často, se různé činnosti jako jednorázové platby, či přebírání vyúčtování sluţeb apod. můţe uskutečňovat právě v kancelářích správce. Aby nedošlo k záměně, nebo jiné komplikaci, správce by měl u sebe jedno vyhotovení této generální plné moci a při jakémkoliv jednání s danou osobou by si jen ověřil její totoţnost. Speciální plná moc pak zmocňuje, resp. dokládá zmocněncovo zmocnění pouze k určitým jednáním. Nejde tedy jako v předchozím případě o všechna jednání, ale např. pouze o ta, jeţ se vztahují ke konkrétnímu shromáţdění (hlasování o výměně oken, nebo výtahu, koupě sekačky na trávu apod.). Tento typ plné moci tak vyhovuje spíše situaci, kdy se chce nechat zastupovat nepřítomný vlastník jednotky na shromáţdění jinou osobou. Vhodné je pak, aby tato plná moc obsahově korespondovala s programem shromáţdění, tedy aby vyjmenovávala jednotlivé probírané body. V případě, ţe by bylo navrţeno na začátku schůze zařazení jiného bodu, který nebyl uveden v programu a pozvánce, pak se zmocněnec musí zdrţet hlasování v rámci tohoto nově projednávaného bodu. U malých společenství vlastníků se domnívám, ţe by pro kaţdé shromáţdění stačila speciální plná moc udělené spoluvlastníkem jednotky, neboť správu si většinou vykonávají tato společenství sama a dle zkušeností, se shromáţdění nekonají více jak dvakrát aţ třikrát do roka. Jde samozřejmě o obecnou úvahu, situace je v kaţdém společenství vlastníků rozdílná, tudíţ také potřeba nastavení institutu zastoupení. Vzory obou typů plných mocí jsou přílohou této práce a plné moci nemusí být úředně ověřeny, pokud by si to stanovy společenství vlastníků nevymínily. Osobně bych, ale nedoporučoval chtít kaţdou plnou moc ověřenou, neboť se tím neověřuje správnost obsahu, ale jen totoţnost zmocněnce a zmocnitele. Navíc setkal jsem se s návrhem stanov, které velmi neprakticky obsahovaly ustanovení o nutnosti notářského ověření plných mocí. Šlo tudíţ o velmi nestandardní poţadavek, který by navíc značně komplikoval situaci v rámci ověřování ze strany spoluvlastníků, neboť by museli vţdy vyhledat notáře, který by jim plnou moc ověřil.

28

5.

Ručení za závazky

Novinkou současné právní úpravy je ustanovení § 1194, odstavce druhého, kde se praví, ţe společenství vlastníků nemůţe převzít, nebo zajistit závazky třetí osoby, opět jde o kogentní ustanovení. Předchozí právní úprava tuto otázku nikde neupravovala a společenstvím vlastníků se dovolovalo zavazovat se v souvislosti se správou, provozem a opravami společných částí domu a pozemku a to jen v rozsahu a způsobem uvedeným v ZoVB. ZoVB pak v ustanovení § 9, odstavci druhém uváděl, ţe společenství vlastníků můţe se souhlasem majitele jednotky sjednat zástavní smlouvu k jeho jednotce a podílu na společných částech (samozřejmě se to týkalo i pozemku, resp. podílu na pozemku, na kterém se nacházel bytový dům), k zajištění pohledávky plynoucí z úvěrové smlouvy, dle níţ úvěrující banka poskytla úvěr na správu domu. Tím se rozuměly především úvěry na rekonstrukce, opravy a modernizace v rozsazích popsaných v předchozích kapitolách. V poslední větě téhoţ odstavce se pravilo, ţe majitel jednotky ručí aţ do výše hodnoty jednotky za závazky plynoucí z úvěrové smlouvy. Jednalo se tedy o zákonné zmocnění společenství vlastníků majitelem jednotky ke zřízení zástavního práva, ovšem na základě předchozího souhlasu vysloveného alespoň třemi čtvrtinami přítomných vlastníků jednotek na konaném shromáţdění. Dalším atributem platnosti existence zástavy, resp. legálnosti jejího zřízení byl účel, na nějţ byl úvěr poskytnut. Konstrukce z hlediska jednotlivých závazkových vztahů pak byl následující:

dluţník Úvěrující banka

Společenství vlastníků věřitel

Obrázek č. 2: Vztahy plynoucí ze smlouvy o poskytnutí úvěru. 29

Vlastník

zástavní věřitel Úvěrující banka

jednotky zástavní dluţník Společenství vlastníků klient

Obrázek č. 3: Vztahy plynoucí ze zástavní smlouvy. V rámci úvěrové smlouvy bylo společenství vlastníků klientem banky, tedy příjemcem úvěrové částky, která směla být pouţita pouze na úhradu dle účelu uvedeného ve smlouvě. Banka byla zástavním věřitelem, vlastník jednotky zástavním dluţníkem a společenství vlastníků bylo zmíněno, co by klient, jemuţ byl poskytnut úvěr zajištěný touto zástavou. V podstatě se to dotýkalo souvislosti o zákazu zcizení, převedení, nebo zatíţení předmětu zástavy do doby neţ klient zcela uhradí svoje závazky vůči bance a to včetně příslušenství. Na tomto místě bych si dovolil nesouhlasit s názorem uvedeným v komentáři ust. § 1195, odst. 2, v souvislosti s předchozí právní úpravou ve smyslu nemoţnosti stavu, aby společenství vlastníků převzalo závazky za třetí stranu35. Za tímto účelem jsem učinil v únoru 2016 dotaz na oddělení České spořitelny, a.s., pobočka Brno Kounicova, která zastřešuje poskytování investičních úvěrů bytovým druţstvům a společenstvím vlastníků především pro účely oprav, rekonstrukcí a modernizací bytových domů a také hypotéční úvěry pro účely koupě nemovitostí v rámci prodeje majetku Magistrátu města Brna, laicky nazýváno hojně „privatizací“. Pokud v domě bylo po prodeji bytového domu bytovému druţstvu ze strany Magistrátu města Brna provedeno prohlášení vlastníka, čímţ se rozdělil dům na jednotky za účelem jejich následného převodu členům druţstva a v rámci převodů vzniklo a následně bylo zaloţeno společenství vlastníků, mohlo toto společenství vlastníků čerpat v rámci kupní smlouvy

35

Blíţe viz ČÁP Zdeněk. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 11. 2. 2016].

30

uzavřené mezi Magistrátem města Brna a bytovým druţstvem prostředky, pokud prokázalo účelové vynaloţení určité sumy na předem schválený okruh oprav36. V praxi se ale většinou naskytla situace, kdy o opravy zaţádalo bytové druţstvo, začalo opravovat, vyčerpalo prostředky dle smlouvy a po převedení poslední bytové jednotky byla zvaţována jeho likvidace. V tomto okamţiku docházelo zcela běţně dle vyjádření České spořitelny, a.s. k převedení závazku z bytového druţstva na společenství vlastníků, které následně závazek vyplývající z úvěrové smlouvy doplatilo. Samozřejmě jednalo se o situaci, kdy předmětný úvěr nebyl ze strany banky poskytnut na základě zástavy nemovitostí, tedy jednotek, ale byl poskytnut na základě zástavy pohledávky z běţného účtu, v některých případech na základě blanko směnky bez osobního avalu, podepsané výborem. V případě zástavy nemovitosti by tento princip dle sdělení banky nebyl moţný a ani by neměl smysl, neboť banka povolovala převody bytů do osobního vlastnictví, na kterých po provedení prohlášení vlastníka nadále vázlo zástavní právo. Nemělo by to ani logiky, neboť ti majitelé, kteří svoje jednotky vyplatili ze společného závazku v rámci převodů bytů do osobního vlastnictví, nebo v rámci následného prodeje a tak se de facto vyvázali ze společného závazku, by opět byli nuceni zajišťovat dluh, se kterým jiţ neměli nic společného. Právě na tuto zmíněnou situaci cílí nové ust. § 1195, odstavce druhého, které výslovně zapovídá jakékoliv zajištění závazku za třetí osobu. Pokud by k tomu přeci jen došlo, hledí se na toto právní jednání jako by neexistovalo, neboť by se jednalo o zdánlivé právní jednání a jako takové je vţdy sankcionováno dle ust. § 554, OZ nepřihlíţením k němu. Nemohu si odpustit na tomto místě nevést polemiku ohledně ustanovení § 1888, resp. 1892 jeţ se týkají převzetí a přistoupení k dluhu. Sice výslovně je uvedeno v ust. § 1995, ţe společenství vlastníků nemůţe zajistit závazky třetích osob, nicméně se nedomnívám, ţe z toho nelze automaticky dovozovat, ţe společenství tudíţ nemůţe převzít závazek, nebo k němu přistoupit. Vţdyť oba poslední zmíněné paragrafy se týkají problematiky změny v osobě dluţníka, nikoliv problematiky utvrzení a zajištění závazků (§§2010-2054). K této úvaze mě vede především obsah pojmu zajištění závazku a vedle toho obsah pojmu změna v osobě dluţníka. Pokud bychom se zabývali pojmem zajištění závazku, pak jde primárně o institut slouţící k vylepšení pozice věřitele, neboť odrazuje budoucího dluţníka od nesplnění své povinnosti, tzn., má preventivní charakter (smluvní pokuta), a dále pak má

36

Pravidla prodeje domů, bytů a nebytových prostor v těchto domech včetně pozemků z vlastnictví města Brna do vlastnictví právnických a fyzických osob – účinná od 1. 11. 2007, čl. 7.

31

umoţnit věřiteli uspokojit svoji pohledávku z náhradního zdroje v případě, ţe původní dluţník nebude plnit dle smlouvy (ručení)37. Naproti problematiku převzetí dluhu (stejně tak jako přistoupení k dluhu) je jednoznačně otázkou změny v osobě dluţníka, neboť je to dáno samotnou podstatou vývoje jakéhokoliv vztahu. Jde prostě o přirozený vývoj celého závazkového vztahu, neboť jak obsah závazku, tak i strany závazku se mohou v průběhu času měnit, jde o tzv. universální sukcesi. Lze samozřejmě tvrdit, ţe tyto instituty se především týkají subjektů podnikatelských, k nimţ spolky absolutně nenáleţí a uţ vůbec ne společenství vlastníků, na druhou stranu lze stejně tak argumentovat, ţe závazky nejsou jen finančního plnění. Z praxe mě nenapadají případy, kdy by společenství vlastníků přistoupilo, nebo převzalo nějaký závazek, kromě shora uvedeného případu České spořitelny, nicméně bych se zdrţel kategorického tvrzení, ţe to ze zákona nelze. Spíše bych se klonil k tomu, ţe by tuto problematiku uvedlo společenství vlastníků do svých stanov, s tím ţe nelze za doby existence přistoupit k dluhu a ani jej převzít. Poslední co chci zmínit v rámci této kapitoly, je ručení za závazky společenství vlastníků ze strany členů společenství vlastníků a to do výše jejich podílů na společných částech nemovité věci dle ust. § 1194, odst. 2, věta druhá, OZ38. Toto ustanovení vychází z původní právní úpravy, konkrétně z ust. § 13, odst. 7, ZoVB, dle něhoţ členové společenství vlastníků ručí za závazky společenství vlastníků celým svým majetkem, ovšem na závazku se podílí v takovém poměru, jaký odpovídá jejich podílu na společných částech. V první řadě je nutné si uvědomit, ţe jde o institut ručení, tedy zajištění dluhu. Nebude-li společenství vlastníků řádně plnit svoje závazky, pak věřitel je oprávněn poţadovat po jakémkoliv členu společenství vlastníků úhradu tohoto dluhu, avšak pouze do výše jaký odpovídá jeho podílu na společných částech. Jde by tomu bylo

o ručení individuální, nikoliv solidární, tedy společné a nerozdílné, jako u spoluvlastnictví dle ust. § 1127, OZ.

37

ONDREJOVÁ Dana a kolektiv, Nástin obchodního práva, 1. vyd. Brno: Masarykova universita, 2014, s 202. Kdybychom hledali analogii (po které současná judikatura volá) s obchodním právem (ust. § 727, OZ), shledali bychom zajímavé zjištění v tom, ţe členi bytových druţstev za závazky bytového druţstva neručí vůbec, k tomu blíţe BĚLOHLÁVEK J. Alexander a kolektiv. op.cit, s. 2517. zde se navíc odkazuje na příslušná ustanovení OZ, dle nichţ pak ručební povinnost pro členy bytových druţstev nevzniká. 38

32

6.

Rozšíření názvu

Dle ust. §9, odst. 14, písm. a). ZoVB, jeţ upravovalo název právnické osoby – společenství vlastníků vyţadovala, aby název této právnické osoby obsahoval alespoň slovo společenství. Dle téhoţ ustanovení název musel také obsahovat označení domu, v němţ společenství vlastníků vzniklo. Nová právní úprava rozšiřuje dle ust. § 1200, odst. 2, písm. a), poţadavek ohledně názvu a to kogentně na minimální sousloví společenství vlastníků a uvedení v názvu domu, pro něţ společenství vlastníků vzniklo39. Celá řada společenství vlastníků tento poţadavek splňovalo jiţ z minulosti, neboť jejich zakladatelé naštěstí nepopouštěli příliš uzdu své fantazii a pojmenovávali svoje subjekty např. Společenství vlastníků Úvoz 124 a 126, Brno, Společenství vlastníků jednotek domu Černého 34,36,38, Společenství vlastníků domu Mikuláškovo náměstí 576/15 apod., tedy intuitivně dle ulice, čísla popisného či orientačního domu a případně obce, kde bydlí40. Existují však ke dni zpracování této bakalářské práce výjimky, kdy zakladatelé zcela ignorovali ustanovení ZoVB ohledně poţadovaného názvu ve své minimální podobě, hnáni snahou originality vytvořili názvy neodpovídající poţadavkům tehdejší právní úpravy, a přesto byly tyto subjekty zapsány (SVJ Srbská 36, Kondominium Jahodnice41) s takto bizarním názvem do rejstříku. Zmínka těchto neobvyklých názvů souvisí s ustanovením OZ ohledně právnických osob, resp. jejich názvů, kdy má právnická osoba povinnost do dvou let od účinnosti OZ přizpůsobit svůj název poţadavkům tohoto zákona, ledaţe jsou pro zachování původního názvu váţné důvody. Tím se rozumí především vyvolání záměny, ba 39

Také předchozí právní úprava byla postavena na principu jednoznačné identifikace společenství vlastníků jakoţto specifické právnické osoby, v souvislosti s jejím specifickým účelem existence. Zatímco se dříve účel názvu dovozoval, dnes jde dle mého soudu o posun v poţadavku na sousloví a to především v kontextu potřeby jasného charakteru právnické osoby a to hlavně vůči třetím stranám. Vedly se spory ohledně pravidel pro tvorbu názvu obchodní firmy, blíţe k tomu srov. ust. § 10, zákona č. 513/1991, obchodního zákoníku. Zde se kloním k názoru kolektivu autorů Holejšovský, Neplechová, Olivová, dle nichţ tato analogie nebyla moţná a to minimálně z toho důvodu, ţe společenství vlastníků jako takové nebylo povaţováno za podnikatele. K tomu srov. ust. § 8 zákona č. 513/1991, obchodního zákoníku. Blíţe viz HOLEJŠOVSKÝ Josef; NEPLECHOVÁ Marta; OLIVOVÁ Květa. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk s.r.o. 2008, s. 254. 40 Otázku správné volby názvu společenství vlastníků judikoval Vrchní soud v Praze ve svém usnesení ze dne 20.4.2001, č.j. 7 Cmo 956/2000 Název společenství musí být takový, aby v něm byl dostatečně určitě označen dům, jenž je na jednotky rozdělen a v němž společenství vzniklo. Kromě čísla popisného domu musí název obsahovat uvedení obce, a je-li rozdělena na ulice, i označení ulice. 41 Blíţe viz https://or.justice.cz/ias/ui/rejstrik$firma?jenPlatne=PLATNE&nazev=Kondominium+Jahodnice&polozek=50&typHledani=STARTS_WITH ke dni 22. 1. 2016.

33

klamavost, jeţ by byla vyvolána touto změnou. Kumulativně však musí být splněny dvě podmínky ust. § 3042, OZ a to dlouhodobé uţívání tohoto názvu a příznačnost názvu pro tuto právnickou osobu v takové míře, ţe jej nelze zaměnit s jiným subjektem, nebo ţe by došlo ke klamání třetích stran tím, ţe by název zůstal stejný. Tuto povinnost mají kromě společenství vlastníků také nadace, spolky a nadační fondy a to do 1. 1. 2016. Zdali ke změně názvu ve shora uvedených případech přistupovat či nikoliv, je dle mého názoru zcela irelevantní, neboť kaţdé společenství vlastníků vzniklé před 1. 1. 2014 obsahovalo ve svém statutu ustanovení, která nebyla v naprosté shodě s poţadavky stávající právní úpravy, proto změna názvu by byla jednodušším řešením v rámci celého procesu přizpůsobení, neţ sloţitě dokazovat, ţe vyhovuje ust. § 3042, právě názvu. Závěrem bych pro zajímavost uvedl názor nalezený v odborné literatuře doporučující označení domu nikoliv dle adresy, nýbrţ dle údajů obsaţených v katastru nemovitostí, odůvodňujíc takové stanovisko tím, ţe v běhu času lze přejmenovávat názvy ulic42. Osobně se k takovému názoru nekloním, neboť doba, kdy se měnily názvy ulic (Gagarinova  Kobliţná) jiţ minula. Domnívám se, ţe existující judikaturu vztahující se právě ke způsobu vhodného označení společenství vlastníků lze s výhodou pouţít pro dnešní dobu, neboť dává jasný návod název společenství musí být takový, aby v něm byl dostatečně určitě označen dům, jenž je na jednotky rozdělen a v němž společenství vzniklo. Kromě čísla popisného domu musí název obsahovat uvedení obce, a je-li rozdělena na ulice, i označení ulice43.

42

Blíţe viz HOLEJŠOVSKÝ Josef; NEPLECHOVÁ Marta; OLIVOVÁ Květa. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk s.r.o. 2008, s. 256. 43 Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 20.4.2001, č.j. 7 Cmo 956/2000.

34

7.

Zapojení obecné právní úpravy

Tento nový princip, rozšiřuje předchozí právní úpravu, kdy ZoVB komplexně upravoval problematiku společenství vlastníků a na něţ se nevztahovala (a to ani přiměřeně) ustanovení jiných právních předpisů. Jak bylo popsáno jiţ v kapitole č. 2, je nutné spojovat s existencí společenství vlastníků i další zákonná ustanovení OZ. Základem budiţ ust. § 1221, kde se uvádí v první větě, ţe nevyplýváli z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku, samotná důvodová zpráva bohuţel není v této pasáţi nijak podrobná, neboť definuje subsidiární charakter této normy ve vztahu k normám týkajících se spolku a jedním dechem doplňuje příkladem, o jaká ustanovení se jedná. Jde především o postupy týkající se: a)

svolávání shromáţdění k zasedání,

b)

průběhu zasedání

c)

zápisu ze zasedání

d)

neplatnosti zasedání apod.

V druhé větě téhoţ ustanovení se pak vyskytuje výjimka, nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzích ani o náhradní členské schůzi. Bohuţel se však nedokáţi spokojit s touto formulací a namítnout, ţe i přes sousloví použijí se přiměřeně, by mělo být ve výlukách uvedeno minimálně, ţe se ustanovení o spolcích nevztahuje také na ustanovení ohledně pobočných spolků, neboť společenství vlastníků nemůţe existovat jako hlavní a vedlejší korporace. Dále pak se domnívám, ţe ani rozhodčí komisi jakoţto běţný orgán spolku není moţné zřídit v rámci struktury orgánů společenství vlastníků. Nedovedu si představit, ţe by tento orgán mohl a měl rozhodovat spory mezi členem spolku a spolkem o placení příspěvků, v případě společenství vlastníků plateb do fondu oprav a záloh na sluţby, neboť jde o povinné platby upravené přímo stanovami a jde o jednu ze základních povinností člena jakéhokoliv společenství vlastníků, neboť tyto platby jsou spojeny se správou, údrţbou a provozem společných částí nemovitých věcí.

35

Dalším problémem v této souvislosti by byl nepopiratelně zásah do ústavního práva kaţdého člověka ve smyslu člena společenství vlastníků, který v případě jakéhokoliv sporu má plné právo na spravedlivý proces. Na druhou stranu není vyloučeno, aby si společenství vlastníků do stanov uvedlo řešení sporů prostřednictvím rozhodce, nicméně musí dbát na to, aby tato rozhodčí doloţka byla v souladu se zákonem a platnou judikaturou. Pro úplnost uvádím závěry jednoho z nejvýznamnějších judikátů v této věci a to usnesení Nejvyššího soudu44, jeţ je publikován ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 121/2011. Zde se uvádí, ţe pokud rozhodčí smlouva neobsahuje přímé určení rozhodce (rozhodců) ad hoc, anebo konkrétní způsob jeho (jejich) určení, ale jen odkazuje ohledně výběru rozhodce a stanovení pravidel rozhodčího řízení na právnickou osobu, která není stálým rozhodčím soudem zřízeným na základě zákona, a odkazuje na touto právnickou osobou stanovené statuty a řády ke jmenování a výběru rozhodců, jakož i způsobu vedení rozhodčího řízení a stanovení pravidel o nákladech řízení, pak je taková rozhodčí smlouva neplatná podle § 39 občanského zákoníku pro rozpor se zákonem. Vedle toho nesmíme zapomínat na celou řadu předpisů, které určují a zpřesňují samotná ustanovení obecného charakteru OZ. V první řadě se bude jednat o Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záleţitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, které je členěno na 5 částí, z nichţ podstatná je pro jiţ existující společenství vlastníků především část čtvrtá, jeţ rozvádí činnosti týkající se správy domu a pozemku v ustanoveních §§ 7 aţ 17. Dalším je zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s uţíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Obsahuje pravidla týkající se způsobu rozúčtování sluţeb, jimiţ dle ust. § 3, odst. 1 jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu. Posledním předpisem je aktuální vyhláška č. 269/2015 Sb. o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům. Všechny zmíněné předpisy lze pouţít také v domě, kde společenství vlastníků dle zákona vzniknout nemuselo.

44

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 5 2011, sp. zn. 31 Cdo 1945/2010. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR.

36

8.

Oprávnění společenství vlastníků zastupovat vlastníky jednotek při uplatňování jejich práv vzniklých vadou jednotky

Oprávnění společenství vlastníků k zastupování majitele jednotek při uplatnění práv plynoucích z vad jednotek se podává v ustanovení § 1196, odstavci druhém, OZ. Jde o novou, dispozitivní normu, která v dřívější první úpravě nebyla obsaţena. ZoVB byl pouze rozšířen v roce 2002

o ust. § 9a, v němţ se upřesnil rozsah jednání (dříve úkonů), které

mohlo činit společenství vlastníků. Byl zde demonstrativní výčet smluvních vztahů, které můţe společenství vlastníků uzavírat. Šlo především o dodávku sluţeb spojených s uţíváním jednotek (teplo, elektrická energie, voda a odpady, apod.), dále pak uzavření pojistné smlouvy a nájemní smlouvy. Poslední zmíněné se týkalo jak nájmu společných částí domu (např. pronájem kočárkárny, nebo nějaké technické místnosti), ale také nájmu jednotky ve vlastnictví všech vlastníků. Toto bylo ovšem velmi problematické ustanovení, neboť jasně zasahovalo do integrity osobního vlastnictví spočívající v převzetí práva na rozhodování o svém majetku ze strany spoluvlastníků jednotky na společenství vlastníků, resp. shromáţdění, proto se domnívám, ţe toto sporné ustanovení nebylo převzato do OZ ani do prováděcího předpisu. Nově tedy společenství vlastníků můţe zastupovat vlastníky jednotek v rámci uplatnění jejich práv plynoucích z vady jednotky. Tím se odstranily spory o to, zdali je společenství vlastníků legitimované uplatňovat práva plynoucí z vad jednotek a to především v rámci výstavby nových bytů mohlo společenství vlastníků řešit především vady týkající se společných částí domů. V praxi nicméně bylo běţné, aniţ by zmíněné ustanovení bylo obsaţeno v ZoVB či v podzákonném předpisu, a to na základě zmocnění společenství vlastníků jednotlivými majiteli jednotek v rámci odstraňování vad. Bylo samozřejmě účelné stanovit v rámci, jakých vad by mělo společenství vlastníků zastupovat vlastníky jednotek. Šlo především o vady jednotek, které se týkaly jak společných částí, stejně tak bytových jednotek. Jako příklad bych uvedl vady oken způsobujících tvorbu plísní v bytech při poklesu teplot v souvislosti s nedodrţením správných technologických postupů při osazení vnějších a vnitřních okenních parapetů a oken apod.

37

Co se týče ustanovení téhoţ paragrafu, v odstavci prvním, jde o obecnou návaznost k ustanovení § 1194, tedy popisu účelu společenství vlastníků a obecného vymezení pojmu správy domu a pozemku dle jiţ zmíněného § 1189 a podzákonného předpisu.

9.

Členství v jiné právnické osobě

Jak jiţ bylo uvedeno, společenství vlastníků nesmí být členem ţádné právnické osoby, která by se zabývala jakoukoliv podnikatelskou činností. Jde o správný poţadavek zákonodárce, neboť společenství vlastníků dospělo postupným vývojem ZoVB ke stavu, kdy vznikalo jako právnická osoba ve smyslu sui generis45 s jasným účelem této právnické osoby a tudíţ také důvodem jeho vzniku (přičemţ zaloţení mělo jen deklaratorní povahu), a to správou společných částí domu. Dále je nutné si uvědomit, ţe je zde zákonné ručení člena společenství vlastníků

a to aţ do výše jeho podílu na společných částech nemovité věci za závazky

společenství dle

§ 1194, odst. 2, věta poslední, OZ. Spatřuji v tom především ochranné

ustanovení, jeţ je kogentní povahy, zamezující zbytečnému vystavování běţných lidí neúměrným rizikům, které co by např. zaměstnanci, nebo lidé důchodového věku nebyli schopni adekvátně posoudit a jeţ by mohlo vést ke vzniku existenčních problémů. Souvisí to právě s povahou společenství vlastníků, co by zvláštní právnické osoby, neboť u korporací kapitálových, osobních či druţstev lze předpokládati vlastnictví majetku a jeho hospodaření s ním, nicméně u společenství vlastníků jde o problém sekundární46. Tato restriktivní opatření byla do nové právní úpravy přejata ze ZoVB. Nicméně nově OZ výslovně zavádí moţnost, aby se společenství vlastníků sdruţilo s jiným společenstvím vlastníků za účelem spolupráce naplňující jeho účel. Fakticky ovšem nejde o novinku, neboť jiţ před účinností OZ se společenství vlastníků sdruţovala např. ve Sdruţení bytových druţstev a společenství vlastníků ČR, z.s., který dříve fungoval jako občanské sdruţení. Stejně tak se jednotlivá společenství vlastníků mohla sdruţovat např. v rámci jedné ulice, k naplnění svého účelu. ZoVB tuto moţnost výslovně neuváděl, resp. pravidla pro tato 45

SELUCKÁ Markéta, FIALA Josef, KLIKOVÁ Alena. op.cit s 21. Tento názor opírám o současnou odbornou literaturu, která spatřuje přímou souvislost mezi ručením členů společenství vlastníků a majetkovým postavením samotného společenství. Navíc je třeba si uvědomit, ţe samotný člen společenství vlastníků ručí celým svým majetkem, nikoliv neomezeně. Dále tato skutečnost nemá vliv na to, ţe společenství vlastníků taktéţ ručí za svoje závazky celým svým majetkem. Pro správné pochopení tedy kaţdý člen ručí celým svým majetkem za závazky společenství vlastníků, nicméně jen do výše svého podílu. Blíţe k tomu KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 206. 46

38

sdruţování. V literatuře je moţnost popisována tak, ţe vedle sebe existují dvě aţ tři společenství vlastníků, která si do svých statutárních orgánů zvolí stejné zástupce, schválí stejné právní akty a budou postupovat ve věci vzájemné spolupráce. Tato společenství vlastníků se sdruţí za účelem výkonu správy společných částí47. Z důvodů odstranění pochybností dle jakých pravidel se mohou společenství vlastníků sdruţovat, přijal OZ v jiţ zmíněném ust. § 1197 následující pravidla: a)

Společenství vlastníků se můţe sdruţit s jiným společenstvím vlastníků, nebo se stát členem právnické osoby sdruţující společenství vlastníků, příp. vlastníky jednotek.

b)

K majetkové účasti v takovém sdruţení se společenství vlastníků zavázat nemůţe, ledaţe by šlo o členský vklad, nebo placení členského příspěvku souvisejícího s tímto sdruţení.

c)

Nemůţe se podílet na úhradě ztráty, závazků, nebo poskytnout zástavu k těmto závazkům.

Moţnost společenství vlastníků sdruţovat se, je taktéţ u našich sousedů na Slovensku, kde ovšem chybí toto zákonné vymezení, nicméně sdruţování společenství vlastníků zde má zcela jiný základ neţ u nás. Zatímco u nás působící Sdruţení bytových druţstev a společenství vlastníků ČR, z.s., je spolkem sdruţující rozdílné korporace (bytová druţstva a společenství vlastníků) za účelem poskytování informací souvisejících se správou domu, pozemku apod., pak u našich sousedů se jednalo od počátku o specializované sdruţení, pomáhajíc se zaloţením společenství vlastníků v domech, kde docházelo k prodeji státních bytů stávajícím nájemníkům. Zajímavostí také je, ţe dle ust. § 7b, odst. 4, ZB nesmí společenství vlastníků na Slovensku účastnit podnikání třetích osob, nebo uzavírat smlouvy o tichém společenství.

47

PRAŢÁK Zbyněk. Společenství vlastníků jednotek. 3. vyd., Praha: Leges 2010, s 197.

39

10. Rozšíření okruhu povinných náležitostí stanov

Obsah stanov byl vymezen pro společenství vlastníků vzniklá před 1. 1. 2014 ZoVB, v ustanovení § 9, odst. 14, písm. a) – f). Vzorové stanovy pak rozváděli obsah jednotlivých ustanovení uvedených v těchto písmenech. Obsah stanov byt tedy vymezen následujícím rozsahem: a)

sídlo společenství a jeho název, který musí obsahovat označení domu, pro který vzniklo, a musí v něm být obsaţeno slovo "společenství",

b)

předmět činnosti, kterým je správa domu,

c)

orgány společenství, jejich práva a povinnosti a způsob jejich svolávání,

d)

práva a povinnosti členů společenství,

e)

způsob úhrady nákladů spojených se správou domu,

f)

způsob nakládání s majetkem společenství.

OZ pak vymezuje nově povinný, minimální rozsah stanov, v ust. § 1200, odst. 2, písm. a) – g) následovně: a)

název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo,

b)

sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to moţné, na jiném vhodném místě,

c)

členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakoţ i způsob jejich uplatňování,

d)

určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakoţ i způsobu svolávání, jednání a usnášení,

e)

určení prvních členů statutárního orgánu,

f)

pravidla pro správu domu a pozemku a uţívání společných částí,

g)

pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen sluţeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

40

II. Přizpůsobení statusu společenství nové právní úpravě Provedeme li porovnání povinných obsahů stanov48 v rámci předešlé a současné právní úpravy, pak okruh změn, které je třeba zakomponovat do stanov společenství vlastníků je následující: 1.

Název společenství vlastníků.

2.

Určení sídla společenství vlastníků.

3.

Práva a povinnosti a způsob jejich uplatňování.

4.

Počet volených orgánů, působnost, funkční období, způsob svolávání, jednání a usnášení.

5.

Určení prvních členů statutárního orgánu.

6.

Pravidla pro správu domu a pozemku a uţívaných společných částí.

7.

Pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen sluţeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek; oproti dřívější úpravě je tak SVJ nově povinno stanovit i obecná pravidla pro tvorbu svého rozpočtu

Zejména bod 1. název společenství vlastníků byl jiţ popsán v předchozím bloku jako jeden z principů, na nichţ stojí právní úprava společenství vlastníků. Určení sídla je otázkou spíše nově vznikajících společenství vlastníků, neboť existující mají v drtivé většině svoje sídlo jiţ stanoveno a evidováno ve veřejném rejstříku. Zajímavostí je, ţe ust. § 1200, odst. 1, písm. b) umoţňuje stanovit sídlo společenství vlastníků i na jiném místě, neţ v domě49.

48

K tomu srov. TRČKOVÁ, Svatava, CELLAR, Milan. Stanovy společenství vlastníků jednotek - změny od 1. 1. 2014 [online]. Česká advokátní komora, publikováno: 23. 5. 2014. 49 K tomu podávám rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 20.4.2001, č.j. 7 Cmo 956/2000, který se vyjádřil k otázce sídla společenství vlastníků. Sídlo právnické osoby musí být natolik určité, aby bylo možné zcela jednoznačné určení místa, jež je adresou sídla představováno. Jestliže má určitá budova více vchodů a tudíž jí bylo přiděleno více popisných čísel, musí být jednoznačné, ve kterém vchodě, tedy v jakém čísle popisném je sídlo právnické osoby, což platí i pro společenství vlastníků jednotek.

41

Stejně tak volba prvních členů orgánů je otázkou především vzniku společenství vlastníků, tedy netýká se stávajících subjektů, které jiţ svoje statutární orgány mají řádně zvoleny a zapsány. Na okraj dodávám, ţe společenství vlastníků vzniká: schválením stanov, prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, ujednáním ve smlouvě o výstavbě. 1.

Práva a povinnosti a způsob jejich uplatňování

Úprava práv a povinností byla obsaţena v rámci celého ZoVB, přičemţ souhrnně byla práva a povinnosti upraveny především v rámci ust. §§ 13 – 15, ZoVB, a to zejména: Povinnost podílet se na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, (nebylo-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak). Povinnost přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Povinnost odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku uţívají. Zákaz provádění takových úpravy jednotky, jimiţ by ohroţoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek. Povinnost umoţnit na předchozí vyzvání přístup do jednotky pro nezbytné úpravy, provoz a opravy ostatních jednotek, popřípadě domu jako celku Povinnost umoţnit instalaci a údrţbu zařízení pro měření tepla a vody v jednotce a umoţnit odečet naměřených hodnot. Oprávnění podat návrh na prodej jednotky nařízené soudem, v případě kdy vlastník této jednotky zasahuje do práva ostatních vlastníků jednotek takovým způsobem, ţe podstatně omezuje nebo znemoţňuje jeho výkon, zároveň nesplní povinnosti uloţené rozhodnutím soudu. Právo na vznik zástavního práva k jednotce vlastníka povinného v rámci pravomocně přisouzených pohledávek. Další oblastí, kde byla práva a povinnosti členů společenství vlastníků definována, byly vzorové stanovy, v čl. XIV, nicméně tyto nebyly právně závazné. Jejich primárním účelem bylo (jak uvedeno v ust. § 1 do doby schválení stanov společenství vlastníků jednotek (dále 42

jen "společenství"), nebo do doby, kdy schválené stanovy společenství nabudou účinnosti, řídí se právní poměry společenství vzorovými stanovami společenství uvedenými v příloze k tomuto nařízení. Je vhodné takto konstatovat, ţe kromě ZoVB upravovaly práva a povinnosti členů společenství vlastníků SOZ, příp. stavební a jiné předpisy. Současná právní úprava vychází z obdobných principů, jako byly uvedeny v ZoVB a to především s ohledem na bytové spoluvlastnictví jakoţto zvláštní druh spoluvlastnictví. Rozsah práv a povinností byl přizpůsoben koncepci OZ a do současné právní úpravy nebylo převzato ustanovení vzniku zástavního práva jako zajištění pravomocné pohledávky oprávněného. Zajímavým, novým atributem je vymezení aktivní legitimace vlastníka jednotky, poţadovat soud ohledně prodeje jednotky vlastníka, jeţ neplní povinnosti mu uloţené vykonatelným rozhodnutím soudu práva, právě vůči tomuto oprávněnému vlastníku. Dle odborné literatury toto nebylo v rámci ZoVB dostatečně řešeno. Rozsah práv a povinností je rozveden v ust. §§ 1175 – 1184, OZ následovně: Povinnost zamezit ztíţení jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv, nesmí dále ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Povinnost udrţovat svůj byt, jak to vyţaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném uţívání. Povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro uţívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakoţ i zajistit jejich dodrţování osobami, jimţ umoţnil přístup do domu nebo bytu. Informační povinnost spočívající v oznámení nabytí jednotky vč. své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost to nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, ţe je vlastníkem. Povinnost oznámit bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. Povinnost přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Povinnost platit zálohy na plnění spojená nebo související s uţíváním bytu (sluţby) a má právo.

43

Povinnost umoţnění vstupu do bytu pro ověření, zda stavební úpravy neohroţují, nepoškozují nebo nemění společné části. Povinnost zdrţet se všeho, co brání údrţbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichţ bylo řádně rozhodnuto. Povinnost náhrady škody při provádění stavebních prací. Povinnost zmocnit společného zástupce v případě spoluvlastníků jednotky. Má právo ţádat u osoby odpovědné za správu domu jméno a adresu kteréhokoli vlastníka jednotky nebo nájemce v domě. Právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje, vč. nahlíţení do smluv uzavřených ve věcech správy, jakoţ i do účetních knih a dokladů. Právo na vyúčtování sluţeb a to nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Právo poţadovat u soudu prodej jednotky vlastníka, který porušuje povinnost uloţenou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemoţňujícím práva ostatních vlastníků jednotek. Právo rozdělit vlastnické právo k jednotce. Právo na svobodnou správu, výlučné uţívání, vč. vnitřních úprav jakoţ i uţívání společných částí. Vedle toho je nutné vzpomenout obecné ust. § 251, OZ ve smyslu, ţe každý člen je oprávněn účastnit se zasedání a požadovat i dostat na něm vysvětlení záležitostí spolku, vztahuje-li se požadované vysvětlení k předmětu zasedání členské schůze. Požaduje-li člen na zasedání sdělení o skutečnostech, které zákon uveřejnit zakazuje nebo jejichž prozrazení by spolku způsobilo vážnou újmu, nelze mu je poskytnout. Samozřejmě i dnes se práva a povinnosti členů společenství vlastníků prolínají stavebními a jinými předpisy, dále pak předpisy uvedenými v kap. 7.

44

2.

Orgány společenství vlastníků a změna názvu jednočlenného statutárního orgánu

Předchozí právní úprava definovala následující orgány společenství vlastníků: Shromáţdění jakoţto nejvyšším orgánem společenství vlastníků. Výbor, nebo pověřený vlastník co by statutární orgán společenství vlastníků a další orgán dle stanov společenství dle ust. §9, odst. 7, písm. a)-c), ZoVB. Dalším orgánem se především rozuměla kontrolní komise, nebo kontrolor v případě individuálního orgánu. Společenstvím vlastníků tak bylo umoţněno ustanovovat i jiné, neţ vyjmenované orgány, např. výběrové komise, jeţ měli na starosti proceduru kompletace podkladů a výběru zhotovitele stavby v případě rekonstrukcí bytových domů apod. Dnešní právní úprava soustavy orgánů společenství vlastníků vymezená v OZ odpovídá předchozí úpravě v ZoVB, ve smyslu povinných orgánů a to shromáţdění vlastníků co by nejvyšší orgán. Změnou v rámci statutárního orgánu je pojmenování individuálního statutáru jako předsedy místo pověřeného vlastníka. Výbor jakoţto kolektivní orgán nadále zůstává, mění se však poţadavek na minimální počet členů. Stejně tak byla zachována moţnost ustanovení dalších orgánů podle stanov společenství vlastníků, nicméně jiţ nebylo obsaţeno v ZoVB ani ve vzorových stanovách ustanovení zakazující jednotlivým orgánům společenství v přebírání působností, které výslovně spadaly do gesce konkrétního orgánu společenství vlastníků. To bylo ponecháno praxi, ze které vzešel názor, ţe působnost shromáţdění nebo statutárního orgánu nemůţe být přenesena na stanovami zřízené další orgány. Vzorové stanovy pak v souvislosti s moţností zřídit další orgány společenství vlastníků rozváděly okruh působností kontrolní komise, v případě společenství vlastníků do deseti členů, pak kontrolora. Práva a povinnosti jednotlivých orgánů vychází z ustanovení § 218, písm. c) OZ, dle něhoţ zakladatelé spolku určí ve stanovách práva a povinnosti členů vůči spolku, popřípadě určení

45

způsobu, jak jim budou práva a povinnosti vznikat. Jde tedy o vymezení naprosto minimální, a protoţe se s bliţším vymezením nelze setkat ani v ustanoveních týkajících se společenství vlastníků, lze doporučit vyuţít stávajícího obsahu stanov, příp. se inspirovat v rozsahu práv a povinností v rámci vzorových stanov.

3.

Souhrnná působnost shromáždění, jednotné kvorum pro hlasování na shromáždění vlastníků a hlasování mimo zasedání

Shromáţdění je jako v rámci předchozí právní úpravy nejvyšším orgánem společenství vlastníků a OZ mu v rámci ustanovení § 1208 jasně definuje okruh jeho působnosti. Jde o odlišný přístup, kdy v rámci předchozí právní úpravy okruh působnosti shromáţdění byl částečně vymezen ZoVB, a dílem ustanoveními vzorových stanov. Novou právní úpravou se tato roztříštěnost odstraňuje stejně tak jako poţadavky na rozdílná kvora v rámci hlasování. ZoVB uváděl ve svých ustanoveních ty záleţitosti, jeţ byly v působnosti shromáţdění, u nichţ byla potřebná kvalifikovaná většina50, coţ se týkalo: Volby člena statutárního orgánu / pověřeného vlastníka. Usnášení schopnosti shromáţdění. Určení příspěvků na správu domu a pozemku. Vedle toho byl poţadavek na tříčtvrtinovou většinu u hlasování ohledně: Změn prohlášení. Změny stanov. Uzavření zástavní smlouvy k jednotce. Rozúčtování sluţeb na jednotlivé vlastníky jednotek. Oprav, modernizací a rekonstrukcí společných částí aniţ by se měnilo vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů. Souhlasu všech vlastníků bylo třeba u změny účelu uţívání stavby a změny stavby. Typicky byl souhlas všech vyţadován u výměny starých ocelových balkonů za betonové lodţie. Dle ust. § 1206, odst. 2, OZ stačí pro přijetí usnesení na shromáţdění vlastníků většina přítomných hlasů, přičemţ shromáţdění je usnášení schopné za předpokladu přítomnosti vlastníků s většinou hlasů. Počet hlasů přitom odpovídá velikosti podílu na společných 50

Kvalifikovanou většinou se rozumí 3/5 většina, tedy více jak 60%.

46

částech nemovité věci, tzn., ţe pokud někdo vlastní např. podíl o velikosti 666/8500 na společných částech, pak má 666 hlasů vůči celku 8500. Zde je tedy naprosto rozdílné hlasování neţ např. v druţstvu, kde člen rovná se jeden hlas. Novinkou jest ustanovení týkající se vyloučení společenství vlastníků z hlasování, pokud toto je zároveň vlastníkem jednotky. Předchozí právní úprava nejen, ţe umoţňovala vlastnictví jednotky, nýbrţ také umoţňovala hlasování společenství vlastníků jako vlastníka této jednotky. Stávající právní úprava toto nicméně vylučuje. Z praktického hlediska se nedomnívám, ţe vyšší kvora poţadovaná ZoVB byla na škodu, naopak. Poţadovala v rámci klíčových rozhodnutí, aby se podílelo, resp. zapojilo do hlasování větší mnoţství lidí. Klíčovými otázkami ohledně správy společných částí jsou rozhodně opravy, rekonstrukce, přijímání rozhodnutí ohledně vyuţití bankovního úvěru apod. Proto bych doporučil zahrnout do nových stanov s ohledem na velikost společenství i tato vyšší kvora. Kromě zmíněného zapojení většího počtu členů to bude mít také kontrolní funkci, neboť bude velmi obtíţné, aby se domluvila zainteresovaná většina reprezentovaná při tom jen několika velkometráţními byty na klíčových otázkách stran společné věci. Ne kaţdý dům má ustanovenu kontrolní komisi a ne v kaţdém domě, kde je prostor pro kontrolní orgán, je tento akceschopný např. z důvodu rezignace některého z členů a neochoty ostatních majitelů jednotek vykonávat řídící či kontrolní funkci. Závěrem bych rád podotknul, ţe vlastníci, kteří se nezúčastní shromáţdění, tak nevykonávají svoje práva spojená s moţností ovlivňovat správu domu a pozemku a zbytečně se tak zbavují moţnosti rozhodovat o záleţitostech týkající se jejich spoluvlastnictví51.

51

KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 256

47

3.1. Rozhodnutí mimo zasedání Zcela nově oproti předchozí právní úpravě umoţňuje OZ přijímat rozhodnutí mimo shromáţdění a to za předpokladu, ţe řádně svolané shromáţdění není usnášeníschopné, tzn., ţe se nedostaví na shromáţdění tolik vlastníků, aby byla zabezpečena většina hlasů, nebo v jiných případech, pokud to připouští stanovy. Určitým řešením byl článek XII vzorových stanov, který připouštěl písemné hlasování mimo shromáţdění a to pouze ve věcech, ve kterých bylo třeba souhlasu všech vlastníků. Společenství vlastníků toto ustanovení přejímala do svých stanov a modifikovala je i na ustanovení kde bylo třeba tříčtvrtinové shody. Dovolím si na tomto místě myšlenku a to, ţe i kdyţ vzorové stanovy jinou moţnost výslovně neuváděly (ZoVB také ne), pak bylo toto ujednání moţné, neboť tehdy účinný občanský zákoník umoţňoval sjednat i ta ustanovení, která se odchylovala od zákona, pokud nebyla v rozporu se zákonem, nebo pokud toto odchýlení zákon výslovně nezakazoval

a to dle ust. § 2, odst. 3, SOZ. Navíc existující

judikatura dovozovala, ţe tzv. hlasování per rollam lze upravit ve stanovách pro různé náleţitosti spadající do působnosti shromáţdění52. Aktuální právní úprava řeší tuto moţnost v rámci obecného ust. § 158, odst. 2, OZ a dále pak v rámci ust. § 1210, OZ. Dává tak do ruky společenství vlastníků účinný nástroj pro rozhodování o důleţitých věcech, aniţ by se muselo svolávat shromáţdění náhradní, neboť to by samozřejmě s sebou neslo především časovou náročnost, jak z hlediska nutnosti dodrţet termíny pro svolání 52

Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 3024/2012 ze dne 12. 2. 2015: Nezákonnou není ani úprava rozhodování shromáždění formou per rollam v článku XII stanov. Jakkoliv zákon o vlastnictví bytů tento způsob rozhodování shromáždění výslovně neupravuje, nebrání tomu, aby jej ve stanovách společenství upravilo. Jak přiléhavě konstatoval soud prvního stupně (jehož závěru odvolací soud přisvědčil), nařízení vlády ze dne 19. května 2004 č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, výslovně umožňuje, aby o nejzávažnějších otázkách (v záležitostech vyžadujících souhlas všech vlastníků jednotek) bylo rozhodnuto per rollam, tj. mimo jednání shromáždění (srov. článek XII vzorových stanov). Není důvodu, aby si společenství nemohlo ve stanovách tento způsob rozhodování shromáždění upravit i pro jiné záležitosti, spadající do působnosti shromáždění. Musí přitom respektovat právo každého vlastníka jednotky hlasovat o záležitostech, spadajících do působnosti shromáždění.

48

shromáţdění, tak přepracování pozvánky a příp. opětovně rezervovat prostory pro konání shromáţdění. Oprávněná osoba ke svolání shromáţdění tak má moţnost písemně navrhnout do jednoho měsíce ode dne kdy bylo shromáţdění svoláno, aby vlastníci hlasovali mimo zasedání.

4.

Shromáždění

Nejvyšším orgánem nadále zůstává shromáţdění, kterému se přímo z ust. § 1208, OZ, podává základní rozsah pravomocí, který nelze zúţit. Jakoţto vrcholnému orgánu společenství vlastníků náleţí do jeho působnosti především rozhodování v důleţitých věcech týkajících se správy společných částí domu. Konceptuálně lze jedině uvítat systematiku vyjmenování jednotlivých témat, jeţ spadají do působnosti shromáţdění oproti koncepci zaloţenou ZoVB, resp. vzorovými stanovami, kdy ZoVB obsahoval obecná ustanovení týkající se jednotlivých orgánů společenství vlastníků, v případě shromáţdění např. dodrţení povinné doby pro svolání prvního shromáţdění atd. Vedle toho pak vzorové stanovy opět opakovaly, ţe nejvyšším orgánem společenství je shromáţdění a jiţ vyjmenovávaly okruh činností spadající do jeho působnosti. Porovnáme li ustanovení vzorových stanov s rozsahem okruhu otázek spadajících do působnosti shromáţdění dle ustanovení § 1208 OZ, pak nalezneme shodná ustanovení s předchozí právní úpravou, nová ustanovení oproti stávající právní úpravě a ustanovení, která nebyla převzata. Vůbec prvním rozdílem je absence adjektiva stávající právní úpravy v tom smyslu, ţe hovoří o okruhu činností, které patří do působnosti shromáţdění. V původní právní úpravě, resp. ve vzorových stanovách bylo navíc uvedeno, co spadá do výlučné působnosti shromáţdění. Zákonodárce tedy toto adjektivum nepřevzal do OZ, nicméně z důvodové zprávy vyplývá, ţe rozsah působnosti shromáţdění vlastníků je vymezen jako výlučný53. Shodná ustanovení týkající se obecných principů v rámci rozhodování shromáţdění budou popsána dále dle systematiky OZ, v porovnáním s původní právní úpravou.

53

ELIÁŠ Karel a kolektiv. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. 1. vyd., Ostrava: Sagit 2012, s 525.

49

4.1. Změna stanov Nejprve k novému pojetí schválení stanov. OZ upravuje tří moţné varianty vzniku společenství vlastníků a pro účely této práce to uvádím jen pro úplnost. Společenství vlastníků můţe vzniknout: smlouvou o výstavbě, prohlášením vlastníka, nebo v rámci existujícího domu s jiţ vyčleněnými jednotkami, které se budou převádět do osobního vlastnictví. Smlouva o výstavbě, stejně tak jako prohlášení vlastníka musí obsahovat jako povinnou součást znění stanov. Tyto stanovy jsou schváleny vlastníkem jednotek, coţ bude v případě výstavby developer, v případě existujících jednotek např. bytové druţstvo vlastnící pozemek s domem, nebo jiná soukromá či veřejná korporace. Zajímavostí v tomto případě je, ţe takto zakládané společenství vlastníků nevyţaduje na rozdíl od předchozí právní úpravy účast notáře a sepsání notářského zápisu o průběhu schůze, volbě orgánů a schválení stanov a dále stanovy jsou jako součást prohlášení vlastníka. Záměrně kladu důraz na slovo součást, neboť výkladová stanoviska k tomuto ustanovení OZ právě na tuto souvislost kladou velký důraz. Jednoznačně je odmítáno, aby stanovy byly přílohou prohlášení vlastníka, a je zdůrazňováno, ţe jsou součástí prohlášení vlastníka54. Pokud z předchozího vyplývá, ţe stanovy společenství vlastníků jsou tedy jako zakladatelské právní jednání inkorporovány do prohlášení vlastníka, logicky se dalo čekat, ţe se vyrojí pochybnosti a otázky ohledně následné změny stanov v tom smyslu, zdali je pak nutné přepracovávat i prohlášení vlastníka. Dle komentovaného znění ustanovení OZ tomu tak není třeba, neboť stanovy jsou samostatným dokumentem (vnitřním předpisem) společenství

54

Blíţe viz ČÁP Zdeněk. In: ASPI [právní informační systém]. Komentář ust. 1166, odst. 2, OZ. Wolters Kluwer ČR [cit. 11. 2. 2016].

50

vlastníků a tedy je lze měnit samostatně, aniţ by muselo dojít ke změně prohlášení vlastníka. S tímto si nicméně dovolím nesouhlasit, protoţe pokud jsou stanovy společenství vlastníků (byť povaţovány za samostatný dokument) povaţovány za součást prohlášení vlastníka, pak logicky, dojde li ke změně jakékoliv části tohoto dokumentu, musí být zákonitě provedena jeho změna jako celku. Dle mého soudu by bylo logičtější poţadovat, aby stanovy byly přílohou prohlášení vlastníka, kterou lze měnit, aniţ by se měnil celý dokument. 4.2. Změna prohlášení Změnu prohlášení upravovalo ust. § 11, odst. 4, dle něhoţ bylo třeba pro přijetí usnesení týkající se obsahu prohlášení dle ust. § 4, ZoVB tříčtvrtinového souhlasu. Z dalších ustanovení ZoVB vyplývalo, ţe pro jiná usnesení nebylo moţno tohoto ustanovení pouţít, neboť v případě, kdy se změna týkala účelu uţívání stavby, velikosti spoluvlastnických podílů, bylo potřeba souhlasu všech vlastníků. Navíc byla upravena také situace, kdy vlastník jednotky provedl takové změny, jeţ vedly ke změnám v rámci uspořádání domu, a kumulativně bylo splněno, ţe tato změna vyvolala změny velikostí spoluvlastnických podílů, pak bylo třeba uzavřít smlouvu o výstavbě, jejíţ účastníci byli vlastníci jednotek a stavebník. Jak patrno, ZoVB nerozlišoval, koho se tato změna skutečně dotkne. Judikatura v této věci dovozovala, ţe nestačí k odsouhlasení změn vedoucí ke změně vlastnických práv pouhého usnesení shromáţdění, nýbrţ musí být takto odsouhlaseno všemi vlastníky55. Nová právní úprava v ust. 1169, odst. 1, OZ, oproti tomu vyţaduje především souhlas osoby, které svědčí nějaké právo, jeţ zatěţuje tuto jednotku. V témţe paragrafu, ale odstavci druhém je uveden další poţadavek spočívající v uzavření dohody dotčených vlastníků jednotek v písemné formě. Z uvedeného ustanovení mi vyplývá, ţe tedy nemusí jít o dohodu uzavřenou se všemi vlastníky, jako tomu bylo dosud, ale pouze s dotčenými vlastníky. Stejně tak v souvislosti s prvním odstavcem lze dedukovat, ţe souhlas osoby pro níţ je zřízeno nějaké 55

Usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 406/2010 ze dne 30. 11. 2011. Nejvyšší soud totiž považuje za zcela zjevné, že shromáždění společenství vlastníků bytových jednotek nemůže svým rozhodnutím změnit prohlášení vlastníka budovy v části vymezení budovy na bytové jednotky a společné části (§ 4 odst. 2 písm. b/ a c/ zákona o vlastnictví bytů), a že takové oprávnění nelze dovozovat ani z ustanovení § 11 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů. Je tomu tak již proto, že způsobilost společenství vlastníků bytových jednotek mít práva povinnosti, jakož i způsobilost k právním úkonům je omezena na věci správy domu a další činnosti vymezené v ustanovení § 9, odst. 1 zákona o vlastnictví bytů. Do pravomoci shromáždění jakožto orgánu právnické osoby s takto omezenou způsobilostí přitom nemohou spadat úkony, k nimž společenství není způsobilé (a jimiž navíc bez výslovné zákonné úpravy zasahuje do již nabytých vlastnických práv vlastníků jednotek).

51

právo k jednotce se bude vyţadovat nikoliv při jakékoliv změně prohlášení, ale opět pouze v případě, ţe se tato změna bude dotýkat jen jednotky takto zatíţené. Pro příklad bych uvedl třeba zbudování balkonů jakoţto částí společných pouze některým vlastníkům jednotek. Jde o to, ţe plocha těchto částí se nezapočítává do podílu na společných částech, tudíţ není třeba souhlasu osoby, v jejíţ prospěch je jednotka zatíţená nějakým právem, pokud by se jí to netýkalo. Na druhou stranu je nutné poznamenat, ţe stavební úřad by jistě souhlas všech vlastníků jednotek se zbudováním balkonů vyţadoval a to i těch, kteří by ţádný balkon neměli, neboť by se jednalo o změnu stavby. Tento příklad jsem uvedl záměrně, neboť co ovšem můţe činit problémy je ustanovení tohoto odstavce v souvislosti s ust. § 1208, konkrétně písm. f), bodu 6, neboť pokud je poţadováno dle ust. § 1169, odst. 2 písemná dohoda všech vlastníků jednotek (vč. osob oprávněných z nějakého práva, jeţ zatěţuje tuto jednotku), s tím ţe k její účinnosti je navíc třeba písemného souhlasu vlastníků jednotek s většinou hlasů, nicméně takováto změna by se přijímala usnesením shromáţdění, neboť jde o výlučnou působnost shromáţdění, navíc usnesení shromáţdění nelze zcela jistě povaţovat za náhradu poţadovaného písemného projevu vůle. Procedurálně jde o velmi komplikovaný krok, protoţe shromáţdění musí kladně přijmout usnesení ohledně písemného schválení předmětné dohody, dále je třeba, aby tato dohoda v písemné podobě byla podepsána, písemně se totiţ usnesení nepřijímá, tedy jedná se o riziko v časové prodlevě. Samozřejmě lze po skončení shromáţdění, nebo v rámci jednání o tomto předmětnou dohodu podepsat, nicméně nejsem si jistý, zdali by takto uvaţoval kaţdý organizátor shromáţdění. Pak tedy můţe nastat zcela logicky situace, kdy někteří vlastníci s odstupem času odmítnou podepsat schválení této dohody a zainteresovaným osobám nezbyde neţ se obrátit na soud, coţ samozřejmě naopak značně zkomplikuje celou proceduru změny prohlášení.

52

4.3. Volba a odvolávání členů volených orgánů Toto bylo upraveno v ZoVB v rámci působnosti shromáţdění z hlediska obecné definice orgánů společenství, vzorové stanovy pak rozváděly okruh působnosti statutárního orgánu. Do tohoto bodu spadá také odsouhlasení výše odměn pro statutární orgán. Stejně tak i ust. § 1208, psím. c) stanovuje co do působnosti shromáţdění volbu a odvolání členů volených orgánů. Tím se především myslí statutární a kontrolní orgán. Statutární orgán můţe být jako u předchozí právní úpravy kolektivní, nebo jednočlenný. Rozdílem je pak nejen pojmenování tohoto jednočlenného orgánu, kdy za účinnosti ZoVB byl dle ust. § 9, odst. 7, písm.) b, pověřený vlastník, nově je jím předseda výboru, ale také způsob ustanovení kolektivního nebo individuálního statutárního orgánu. ZoVB totiţ ve svém citovaném ustanovení uváděl, ţe pokud není zvolen výbor, pak je statutárním orgánem ten vlastník, kterého shromáţdění pověří výkonem funkce výboru. Samozřejmě nešlo to udělat proti vůli jakéhokoliv člena společenství vlastníků, neboť kromě jiného se jako povinná příloha tvořící návrh na změnu údajů v rejstříku přikládal také souhlas s ustanovením do funkce pověřeného vlastníka. Nová právní úprava v tomto dává moţnost volby ve smyslu buďto výbor, nebo předseda výboru. Pokud by pak chtělo shromáţdění měnit kolektivní orgán za jednočlenný a naopak, muselo by si nejprve odhlasovat změnu stanov, na coţ stačí souhlas většiny přítomných (za předpokladu usnášeníschopnosti shromáţdění). Další změnou je, ţe členem statutárního orgánu můţe být jakákoli fyzická osoba, nebo zástupce právnické osoby, jeţ je členem statutárního orgánu, která je svéprávná, tedy starší 18 let a je schopna právně jednat a splňující bezúhonnost ve vztahu k ţivnostenskému oprávnění. Tato skutečnost se dokládá čestným prohlášením, které tvoří přílohu této práce. Členem statutárního orgánu tedy můţe být i nečlen, resp. nevlastník jednotky, coţ sice nebylo výslovně uvedeno v ZoVB, ale bylo to uvedeno ve vzorových stanovách, které ovšem nebyly pro všechna společenství vlastníků závazné, jestliţe chtěla mít vlastní stanovy.

53

Zajímavostí je také opuštění koncepce stanovení maximální délky doby funkčního období, jako tomu bylo dle ust. § 9, odst. 11, kdy délka funkčního období výboru, nebo pověřeného vlastníka nesměla přesáhnout 5 let. Nově se tedy dává prostor stanovám, které určují délku funkčního období členům volených orgánů. Nicméně pokud by se tak nestalo, pak je období opět pětileté a to dle ust. § 246, odst. 1. Další novinkou je návaznost stávající právní úpravy na obecnou úpravu a to ve smyslu ust. § 151 aţ 167 OZ. Dle těchto ustanovení není např. jednoznačně určen počet členů kolektivního orgánu, jako tomu bylo v případě platnosti ZoVB, který v ust. § 9, odst. 11 určoval jako minimální počet výboru 3 členy. Dnes tedy lze mít výbor i o sudém počtu minimálně dvou členů, nicméně z praxe bych doporučoval vţdy volit lichý počet členů v logicky minimálním počtu 3 členů. Zabrání se tak nechtěným patům a ochromování výkonu funkce statutárního orgánu, který mj. připravuje podklady pro rozhodování shromáţdění v zásadních otázkách, jako jsou opravy, modernizace a údrţba společných částí a s tím související financování. Jak uţ bylo popsáno výše, jedná se o zásadní otázky mnohdy zavazující společenství vlastníků na desítky let. Ve stanovách je také vhodné popsat, kdo navenek zastupuje společenství vlastníků, neboť pak by platilo, co je uvedeno v ust. § 164, odst. 2, OZ ohledně statutárního orgánu, ţe neurčí li tak zakladatelské právní jednání, jak členové statutárního orgánu zastupují právnickou osobu, činí tak kaţdý člen samostatně. Domnívám se, ţe toto by nebylo vhodné, neboť by statutárnímu orgánu zbytečně komplikovalo výkon jeho funkce a to nejen v zásadních otázkách činnosti společenství vlastníků. Nově také v ust. § 155, OZ pamatuje na stav, kdy by člen voleného orgánu, v tomto případě tedy výboru společenství vlastníků, neměl v rámci své volby, nebo následně ztratil zákonnou způsobilost k výkonu člena statutárního orgánu. V tomto případě platí, ţe na takto zvoleného člena statutárního orgánu se hledí jako by nebyl nikdy zvolen, co se týče ztráty zákonné způsobilosti v průběhu času, pak jeho funkce zaniká a tento statutární orgán je povinen tuto skutečnost oznámit společenství vlastníků bez zbytečného odkladu.

54

4.4. Schválení účetní závěrky, celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období a služeb vč. rozúčtování Předchozí právní úprava vymezovala ve svém ust. § 15, odst. 1, ZoVB obecnou povinnost spočívající v přispívání členů společenství vlastníků na náklady spojené se správou domu a pozemku. Dle téhoţ ustanovení byli povinni členi společenství vlastníků přispívat na náklady poměrově, dle výše svých podílů, ledaţe dohoda stanovila něco jiného. V odstavci druhém se pak rozvádělo, ţe platba musí proběhnout předem a to na základě předem schválených pravidel. I kdyţ ZoVB neuváděl ţádnou lhůtu, pod pojmem dopředu dovozovala odborná literatura, ţe by se mělo jednat o pravidelný roční interval56. Důleţité co z toho vyplývá je, ţe bylo nutno dosáhnout dohody ohledně výší příspěvků na náklady mezi všemi vlastníky, nešlo ji totiţ nahradit hlasováním v rámci shromáţdění. To nakonec judikoval také Nejvyšší soud ve svém rozsudku sp. zn. 22 Cdo 2038/2008 ze dne 26. 1. 2009: Na rozhodování o poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na náklady spojené se správou domu a pozemku nelze použít úpravu uvedenou v § 11 odst. 3, zákona o vlastnictví bytů; tedy neplatí pravidlo, že při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. Naopak platí, že pokud se všichni vlastníci jednotek nedohodnou jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu. Naproti tomu (většinové) rozhodování podle § 11 zákona o vlastnictví bytů, na které odkazuje odvolací soud, se uplatní v případě rozhodování o výši záloh podle

§ 15 odst. 2.

Sloţitější situace nastávala v bytových domech, kde bylo třeba do dohody zahrnout také společné části ve výlučném uţívání jen některých členů, jako např. balkony, lodţie apod., neboť tyto se nezahrnovaly (a nezahrnují) do podlahové plochy bytů. Stejně tak, jako nebylo rozlišováno, zdali se jedná o byt, nebo komerční prostor.

56

Blíţe viz HOLEJŠOVSKÝ Josef; NEPLECHOVÁ Marta; OLIVOVÁ Květa. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk s.r.o. 2008, s. 36.

55

Co do výše záloh byla situace jiná, neboť dle téhoţ druhého odstavce se podávalo, ţe výše záloh se určuje v rámci shromáţdění, šlo tedy o diametrálně rozdílné řešení. Současná právní úprava sjednocuje rozhodování o rozpočtu, výši příspěvků na správu domu a pozemku, stejně tak jako rozhodnutí o spotřebě konkrétních sluţeb spolu s výší záloh v rámci ust. § 1208, písm. d) a e). Pravidla tvorby rozpočtů, příspěvků na správu a sluţby pak určují stanovy dle ust. § 1200, odst. 2, písm. f) a g). 4.5. Činnosti uvedené pod souhrnným označením rozhodování Shodně jde především o rozhodování shromáţdění ve věcech: a) Změny účelu uţívání domu, nebo bytu. V podstatě jde z části o převzaté ustanovení ze ZoVB, resp. vzorových stanov, pouze v tom rozdílu, ţe předchozí právní úprava hovořila o změně účelu stavby ve smyslu tehdy platného stavebního zákona, dle něhoţ šlo uţívat stavbu jen pro účely, k nimţ byla stavba povolena. Dle ZoVB bylo třeba v souladu s ust. § 11, odst. 5 souhlasu všech vlastníků, dnes OZ poţaduje základní kvorum a to nadpoloviční většinou přítomných (za předpokladu usnášeníschopnosti shromáţdění). Zcela nově je zde ustanovení tkající se změny uţívání bytu. Totéţ bude samozřejmě platit i v případě, ţe se rozhodně vlastník nebytové jednotky změnit účel uţívávání, tedy přebudování na byt, neboť dle ust. § 1158, OZ co platí o bytech, platí také o nebytových prostorách. b) Změny podílů na společných částech, kdy v předchozí právní úpravě bylo toto označeno jako změna velikosti spoluvlastnických podílů. Rozdíl je v tom, ţe předchozí právní úprava poţadovala standardně souhlas všech vlastníků. c) Oprav, nebo stavebních úprav společné části. Předchozí právní úprava v ust. § 11, odst. 5, ZoVB rozdělovala na modernizaci, rekonstrukci, nebo stavební úpravu a opravu společných částí domu a vyţadovala tříčtvrtinový souhlas všech vlastníků za předpokladu, ţe byly kumulativně splněny dvě podmínky, neměnilo se vnitřní uspořádání budovy

a zároveň se neměnila velikost spoluvlastnických podílů. Dnes stačí na

opravy a stavební úpravy souhlas nadpoloviční většiny přítomných, neurčí li stanovy potřebu vyššího kvora. O tom, jak stanovovat a hlavně z jakého důvodu vyšší kvora v rámci oprav jsem uváděl v předchozích kapitolách. Nově se také ustanovení OZ odvolává na prováděcí předpis (Nařízení vlády 366/2013 Sb. ze dne 30. října 2013, o úpravě některých záleţitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, § 13) a to z hlediska limitů nákladů, nad které je nutno souhlasu shromáţdění. Ve vzorových

56

stanovách byl uveden limit 50 000 Kč, nicméně se týkal nabývání movitých, nemovitých věcí, práv a jiných majetkových hodnot. d) Uzavření smlouvy se zástavním právem k jednotce. Jde v podstatě o totoţné ustanovení, jako bylo ve vzorových stanovách, se striktním vymezením účelu úvěru na náklady spojené se správou domu. Nově nalezneme v ustanovení § 1208, písm. f), bodu 4, OZ poţadavek na písemný souhlas vlastníka jednotky se zřízením zástavního práva. Zcela nově pak upravuje OZ rozhodování shromáţdění v následujících věcech: a)

Členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení, problematikou moţností členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení bylo pojednáno v kapitole 9.

b)

Změny účelu uţívání bytu, jde o změnu bytu především na nebytové prostory, tedy obchody apod. Bude se jednat z velké části o případy větších měst, kde můţe být nedostatek vhodných nebytových prostor. Z hlediska účelu této práce bych zmínil pouze dopad do stavebního práva, ve smyslu ust. § 126, odst. 1 SZ, který stanovuje, ţe stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu. V případě, ţe stavba nevyţaduje kolaudaci, pak je moţné ji uţívat jen dle ust. § 119, odst. 1, SZ k účelu vymezenému v povolení stavby.

c)

Změny podlahové plochy bytu; změna podlahové plochy bytu s sebou ponese nutnost změny prohlášení vlastníka, neboť tím dojde ke změně minimálně podílu jednotky (jednotek), která vznikne sloučením, nebo rozdělením bytů. Taktéţ je moţné, ţe dojde ke změně celkové plochy zmenšením, či zvětšením jakéhokoliv bytu. Pak se postupuje v souladu s ust. § 1169, OZ.

d)

Úplného nebo částečného sloučení nebo rozdělení jednotek.

e)

Změny v určení společné části slouţící k výlučnému uţívání vlastníka jednotky. Na tomto místě bych zdůraznil, ţe se jedná o zcela odlišný prvek ve vztahu k původní právní úpravě, neboť ta umoţňovala v ust. § 4, odst. 2, písm. c)., ZoVB stanovit v rámci prohlášení vlastníka společné části, které byly společné jen některým vlastníkům. Dle mého soudu šlo o naprosto nevhodnou konstrukci, neboť se jednalo v podstatě o spoluvlastnictví určité věci, nicméně bez přímého dopadu na stanovení podílu na společných částech. Příkladem bych uvedl existenci nadzemního skladu, stojícího na dvoře bytového domu, který vyuţívají dva byty z celého domu. Tímto

57

institutem šlo tedy určit tzv. relativně společné části domu. Pokud jiţ některé společenství vlastníků má obdobný institut upraven ve svém prohlášení, event. ve stanovách a chtělo by jej změnit, pak bude muset přikročit ke změně stanov. Stejně tak bude postupovat do budoucna společenství vlastník, které bude v souladu s ust. § 1208, písm. f), bodu 6, OZ. f)

Udělování předchozího souhlasu k nabytí, zcizení nebo zatíţení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi a dle ust. § 1208, písm. g), bodu 2 podobně také u věcí movitých. I kdyţ ZoVB vyloţeně tuto pravomoc shromáţdění nestanovil, vzorové stanovy však v čl. VII odst. 3 písm. k) stanovily působnost shromáţdění k nabývání nemovitých věcí, bytů nebo nebytových prostor k účelům, které jsou předmětem činnosti společenství podle zákona o vlastnictví bytů, o majetkových dispozicích

s těmito věcmi (převody, darování, zatěžování právy jiných osob,

ručení těmito věcmi apod.); totéž platí pro jiná práva a jiné majetkové hodnoty, dále pro movité věci, je-li jejich pořizovací cena vyšší než částka určená usnesením shromáždění, jinak částka vyšší než 50 tisíc Kč v jednotlivém případě. g)

Udělování předchozího souhlasu k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků jednotek, včetně schválení výše a podmínek úvěru. Jak jsem jiţ uváděl výše, úvěrující banky standardně poţadují v rámci kompletace úvěrových sloţek jako jeden z podkladů zápis ze shromáţdění vlastníků, které odsouhlasí: výši úvěru, úrokovou sazbu a její fixaci, dobu splatnosti, podíl vlastních zdrojů, zajištění úvěru.

Pro názornost bych uvedl vzor sestaveného usnesení ve věcech schvalování úvěru. Jde o praxí prověřený koncept, který je akceptován napříč bankami poskytujícími investiční a hypoteční úvěry pro společenství vlastníků za účelem koupě (v případě bytových druţstev), nebo oprav bytových domů. Přijaté usnesení: Shromáždění schvaluje opravu bytového domu na adrese Nová 1, Brno, 600 00, v celkové ceně 5 023 876 Kč v rozsahu: -

zateplení obvodového pláště,

-

výměna oken a vstupních dveří, 58

-

oprava balkonů v rozsahu stanoveném projektovou dokumentací,

-

zateplení a oprava střechy,

-

výměna výtahové kabiny.

Z vlastních zdrojů bude shora uvedená oprava hrazena v částce 1 936 499 Kč a zbývající část, tedy 3 087 377 Kč bude financována investičním úvěrem, s dobou splatnosti do 25 let, fixace úrokové sazby na 7 let, s úrokovou sazbou max. 2,49 % p. a, poskytnutý Českou spořitelnou, pobočka Kounicova, Brno (dále jen „úvěr“). Úvěr bude zajištěn ručitelskými prohlášeními podepisovanými vlastníky jednotlivých bytů a nebytových prostor (dále jen jednotek). Dále bude úvěr zajištěn zástavním právem k pohledávkám z pojištění bytového domu, zástavním právem k pohledávkám z vkladů na běžném účtu u České spořitelny, a.s., s blokací ve výši min. 2 měsíčních anuitních splátek. Zjištěna usnášeníschopnost: Je přítomno celkem …… členů, což činí …… % a tudíž shromáždění je usnášeníschopné. Hlasování: Pro …… Proti …… Zdržel se …… Usnesení bylo přijato počtem hlasů ……, tedy …… % přítomných. Poslední co bych zmínil, jsou ustanovení o působnosti shromáţdění, která nebyla ze ZoVB do OZ převzata. Jedná se o: a)

Schválení zprávy osoby, se kterou společenství vlastníků uzavřelo smlouvu o zajišťování některých činností správy. Dle vzorových stanov byla tato osoba nazývána správcem a nová právní úprava v ust. § 1208, písm. h), dává do působnosti shromáţdění volbu určení osoby zajišťující činnosti správy domu a pozemku, její změna a také otázka smluvní.

b)

Rozhodování o vymáhání plnění povinností uloţených členům společenství. K tomu příslušným orgánem společenství vlastníků dle ustanovení vzorových stanov v čl. VII, odst. 3, písm. i) za předpokladu, ţe tato působnost nebyla svěřena výboru, nebo pověřenému vlastníku. Domnívám se, ţe je vhodné tento úkol svěřit ve stanovách statutárnímu orgánu (ať uţ výboru, či předsedovi), neboť při jasném nedefinování svěření této pravomoci by případné vymáhání nesplněných povinností za členy společenství mohl být problematický. Pokud by si totiţ shromáţdění vymezilo do

59

působnosti tuto pravomoc, pak by stejně muselo zvolit zástupce, jeţ by členy v rámci vymáhání nesplněných povinností člena společenství zastupoval. c)

Pravidla pro uţívání společných částí domu. Tato jsou vymezena jako povinná náleţitost stanov dle ust. § 1200, OZ tudíţ v ustanoveních týkajících se působnosti shromáţdění jiţ toto není uvedeno. Společenství vlastníků schvalující změnu stanov tedy musí automaticky toto pravidlo vymezit v nových stanovách.

d)

Schvalování rozpočtu společenství vlastníků. Opět jde o ustanovení, jeţ je uvedeno jako povinná náleţitost stanov v ust. § 1200, odst. 2, písm. g) v návaznosti s ustanovením § 15, Nařízení vlády 366/2013 Sb. ze dne 30. října 2013, o úpravě některých záleţitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím: Rozpočet na kalendářní rok, sestavený podle pravidel určených ve stanovách, schvaluje shromáždění vlastníků jednotek, které také schvaluje výsledky jeho plnění v rámci schválení zprávy o hospodaření společenství vlastníků jednotek.

60

5.

Statutární orgán

Platná právní úprava převzala systematiku členění orgánů společenství vlastníků ze ZoVB, tzn., ţe základ je tvořen jako nejvyšším orgánem shromáţděním a dále pak statutárním orgánem, tedy výborem, nebo nově předsedou výboru. Ustanovení týkající se statutárního orgánu společenství vlastníků nejsou nijak detailně rozvedena v ust. § 1205, neboť pro statutární orgány obecně se pouţijí ustanovení obecná OZ a to především z hlediska: Působnosti statuárního orgánu. Důraz na řádnou péči. Zastupování právnické osoby statutárním orgánem, resp. jeho členem. Kooptace náhradních členů statutárního orgánu. Jmenování opatrovníka soudem. Členství jiné právnické osoby ve statutárním orgánu. V detailu pak: a)

Působnost statutárního orgánu. Dle ust. § 163 OZ statutárnímu orgánu náleží veškerá působnost, kterou zakladatelské právní jednání, zákon nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří jinému orgánu právnické osoby. Tímto se jednoznačně stanovuje pravomoc, jeţ nenáleţí ţádnému jinému orgánu společenství vlastníků. Nelze to ovšem zaměňovat s jednatelstvím, jde tedy jednoznačně o rozhodovací pravomoc statutárního orgánu společenství. Účinky působnosti statutárního orgánu se projevují navenek, ale také dovnitř právnické osoby. Zákon dopadá samozřejmě na obě hladiny, nicméně nijak nereguluje působení dovnitř společenství vlastníků. To je zcela ponecháno na vůli společenství jako takového. Statutární orgán je tedy nutno chápat v souladu s prvorepublikovými právními názory jako výkonný mozek a pracovité ruce, tedy řídí a koná činnosti mu svěřené a je dále tím, kdo jedná navenek v zájmu společenství vlastníků. V ust. § 193, OZ připouští odejmutí působnosti 61

statutárního orgánu, jeţ byl zvolen nejvyšším orgánem, tedy shromáţděním, v případě vstupu do likvidace. V tomto případě nabývá působnosti statutárního orgánu likvidátor. Spíše neţ společenství vlastníků se tento krok bude více týkat klasických výrobních podniků, bank, pojišťoven, spořitelen apod. b)

Důraz na řádnou péči. Krátce po nástupu účinnosti OZ začala rezonovat pro laickou veřejnost výbušná a zajímavá témata šířená především soukromými sdělovacími prostředky. Jedno z těchto témat se týkalo osobní odpovědnosti v rámci výkonu funkce statutárního orgánu společnosti v souvislosti s ust. § 159, odst. 1: Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou

i s potřebnými znalostmi a pečlivostí a dále pak především

v souvislosti s povinností náhrady škody dle téhoţ paragrafu, ale odst. 3: Nenahradilli člen voleného orgánu právnické osobě škodu, kterou jí způsobil porušením povinnosti při výkonu funkce, ačkoli byl povinen škodu nahradit, ručí věřiteli právnické osoby za její dluh v rozsahu, v jakém škodu nenahradil, pokud se věřitel plnění na právnické osobě nemůže domoci. Pravdou je, ţe přesná definice pojmu řádný hospodář nebyla za účinnosti obchodního zákoníku nikde uvedena a výklad tohoto pojmu byl ponechán na judikatuře, např.

v usnesení Nejvyššího

soudu57 se uvádí, ţe pojem péče řádného hospodáře lze (…) chápat tak, že řádný hospodář činí právní úkony týkající se obchodní společnosti odpovědně a svědomitě a stejným způsobem rovněž pečuje o její majetek, jako kdyby šlo o jeho vlastní majetek. Je mylné se domnívat, ţe dle předchozí právní úpravy byli členové výborů, nebo pověření vlastníci méně odpovědní za způsobenou škodu. Dle ust. § 420 SOZ odpovídal za škodu kaţdý, kdo ji způsobil porušením právní povinnosti. Do aktuální právní úpravy se tedy vrátil starý římský princip58 rozlišující smluvní a mimosmluvní škodu, jejíţ podstata tkví v tom, ţe v rámci smluvního porušení nejde o vznik nového závazku, ale o jeho modifikaci, a dále pak vcelku praktické doporučení kaţdému, kdo uvaţuje o výkonu funkce statutárního orgánu ve smyslu prvorepublikové právnické literatury, ţe nedbale jedná ten, kdo na sebe vezme funkci ve společnosti, byť předem ví, ţe ji nebude moci vykonávat, nebo ţe na ni nestačí. Tato skutečnost souvisí úzce s předchozí kapitolou v tom smyslu, ţe změnu stanov nelze rozhodně

57

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 10. 2006, sp. zn. 5 Tdo 1224/2006. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. 58 KINCL Jaromír, URFUS Valentin, SKŘEJPEK Michal. Římské právo. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, s. r. o., 1995, s. 218.

62

vyuţít k minimalizaci, nebo přenesení působnosti statutárního orgánu na jiný orgán společenství. Je tedy nutné zachovat takovou povahu statutárního orgánu, jeţ umoţňuje plnění zákonných funkcí v rámci právnické osoby, ergo společenství vlastníků. Nicméně lze ve stanovách vymezit okruh otázek, které musí statutární orgán nejprve konzultovat, příp. nechat si schválit jiným orgánem společenství vlastníků (např. kontrolní komise, výběrová komise apod.), ovšem nelze mu dle ust. § 164, OZ odebrat působnost ve smyslu zastupování právnické osoby členem statutárního orgánu. Působnost statutárního orgánu společenství vlastníků aktuálně upravuje kromě OZ, také prováděcí předpis a to Nařízení vlády 366/2013 Sb. ze dne 30. října 2013, o úpravě některých záleţitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím v ust. §§ 13 a 14 ve smyslu stanovení částek, do jejichţ výše není třeba svolávat shromáţdění. Zde je jistě vhodné doporučit stanovit si vyšší limity, především dle předchozí praxe. c)

Zastupování právnické osoby statutárním orgánem, resp. jeho členem v případě společenství vlastníků se bude toliko týkat především činností spojených se správou domu a pozemku. Způsob jednání člena statutárního orgánu za společenství vlastníků je nezbytné uvést ve stanovách, neboť se tento zapisuje do veřejného rejstříku podle zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob. Jde o údaj snadno ověřitelný, veřejně dostupný a třetí osoby jsou zde chráněny principem materiální publicity podle ust. § 8, odst. 1 proti osobě, která právně jedná důvěřujíc údaji zapsanému do veřejného rejstříku, nemá ten, jehož se zápis týká, právo namítnout, že zápis neodpovídá skutečnosti. V případě výboru společenství vlastníků je pak nutné uvést, zdali jedná navenek pouze např. předseda, nebo zdali kaţdý z členů můţe jednat samostatně. Další oblastí vhodné úpravy je pak stanovení pravomocí v rámci písemných projevů vůle, kde obvykle bývá nutný podpis předsedy a dalšího člena výboru, s tím ţe podpisuje li současně s předsedou také místopředseda výboru společenství vlastníků je tento povaţován za podpis člena výboru.

d)

Kooptování je upraveno v ust. § 246, odst. 2, OZ a dává nově moţnost voleným orgánům (týká se z logiky věci jen výboru, kontrolní komise, příp. jiného kolektivního orgánu společenství vlastníků) doplnit vlastní volbou, v případě nedostatečném počtu členů těchto volených orgánů, nové členy. Obecná obava vyplývající z toho jak je shora uvedené ustanovení koncipováno ve smyslu, ţe můţe

63

jít o kooptaci na velmi dlouho dobu, je v případě společenství vlastníků rozptýleno, neboť to má povinnost konání shromáţdění minimálně jedenkrát ročně. e)

Jmenování opatrovníka soudem nastupuje v případě, ţe je nedostatečný počet členů výboru, jmenuje chybějící členy výboru na návrh osoby, jeţ osvědčí svůj právní zájem soud. V případě neexistence předsedy společenství vlastníků, pak jmenuje dle ust.

§ 1207, odst. 1, OZ i bez návrhu takovému společenství vlastníků soud

opatrovníka. Tuto skutečnost není třeba upravovat nijak ve stanovách. f)

Členství jiné právnické osoby ve statutárním orgánu přichází v úvahu, kdy by členem voleného orgánu společenství vlastníků byla jiná právnická osoba, pak je třeba dle ust. § 154, OZ zmocnění konkrétní fyzické osoby, jeţ bude ve voleném orgánu zastupovat právě tuto jinou právnickou osobu.

64

6.

Další orgány dle stanov společenství

Jak jiţ bylo popsáno shora, jedná se především o kontrolní komisi, nebo kontrolora. Z ust. § 243, OZ totiţ vyplývá moţnost společenství vlastníků nejen vycházet z terminologie OZ, nýbrţ zvolit terminologii vlastní. Nesmí, však tímto dojít ke klamnému dojmu co se týká jejich povahy. Zde bych tedy doporučil se drţet při pojmenovávání dalších orgánů společenství vlastníků zákonného názvosloví, neboť se domnívám, ţe je velmi tenká hranice mezi nechtěným vyvoláním klamného dojmu. Navíc společenství vlastníků především ustanoveními ohledně soustavy orgánů je kogentní

a neumoţňuje se od něj odchýlit.

Organizace kontrolní komise je upravena v rámci ust. §§ 262 – 264, OZ, přičemţ se stanovuje minimální počet členů kontrolní komise na tři. Dále je nutné v rámci stanov stanovit pravidla pro ustavení členů kontrolní komise do funkce a vymezit působnost tohoto orgánu. Pokud nebude stanoveno jinak, pak členy kontrolní komise volí a odvolává shromáţdění. Pokud by si tuto působnost chtěl vymezit statutární orgán, pak se k němu nepřihlíţí. Taktéţ je neslučitelná funkce člena statutárního orgánu, ergo likvidátora s funkcí člena kontrolní komise. To zdůvodňuje důvodová zpráva jako vymezení vytvoření kontrolních orgánů poplatných statutáru59. Do působnosti kontrolní komise, příp. kontrolora lze zařadit především právo na informace od výboru (předsedy společenství vlastníků) týkající se především činností související se správou domu a pozemku. Kontrolní komise je orgánem nezávislým a je odpovědna pouze shromáţdění. Z ustanovení vzorových stanov lze s výhodou převzít demonstrativní výčet činností spadajících do její působnosti samozřejmě upravený tak, aby odpovídal aktuální právní úpravě. 59

ELIÁŠ Karel a kolektiv. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. 1. vyd., Ostrava: Sagit 2012, s 157.

65

Kromě shora uvedeného bych závěrem doplnil, ţe stejně jako působnost kontrolní komise, nebo jiného stanovami určeného orgánu společenství vlastníků, je třeba dle ust. § 1200, odst. 2,

písm. d), OZ uvést do stanov délku funkčního období, jednání tohoto orgánu a usnášení.

7.

Postup změny stanov

Procedura schvalování změny stanov se nijak neliší od schvalování jiných bodů v rámci shromáţdění. Obecně lze tedy říci, ţe příprava na schválení změny stanov v rámci shromáţdění vlastníků podléhá procedurálně pořád stejným principům pro konání shromáţdění. Vhodný a praktický postup pro jakékoliv společenství vlastníků je následující: 1)

zajištění vypracování návrhu nových stanov,

2)

jejich předloţení členské základně pro moţnost podání připomínek a vznesení dotazů,

3)

svolání shromáţdění zákonným způsobem,

4)

schválení změny stanov na shromáţdění,

5)

podání návrhu na změnu zápisu u příslušného krajského soudu, dle sídla společenství vlastníků.

Pro účely této práce je nejzajímavější bod 4) ve světle aktuální judikatury. Předně bych ovšem rád uvedl souvislost s předchozí právní úpravou. Dle ustanovení ZoVB, potaţmo vzorových stanov, nebyla vyţadována přítomnost notáře kvůli pořízení notářského zápisu pro účely změny stanov. Jediným okamţikem, kdy dle ust. § 4, odst. 2, písm. c), ZoVB byla vyţadována účast notáře, bylo za účelem konání prvního shromáţdění, které bylo třeba svolat do 60 dní po vzniku společenství vlastníků. Z toho ovšem automaticky nevyplývala povinnost účasti notáře při změně stanov, ledaţe takto bylo uvedeno ve stanovách konkrétního společenství vlastníků.

66

Dle ust. § 1200, odst. 3, OZ pak stanovy vyžadují formu veřejné listiny. To neplatí, zakládá-li se společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě. Zákonitě se tak nabízí otázka jak je to tedy se změnou stanov a to především v souvislosti s povinností společenství vlastníků vzniklých před nabytím účinnosti OZ. Komentářové znění OZ v této souvislosti podává vysvětlení spočívající na myšlence, ţe společenství vlastníků vzniklá před 1. 1. 2014, nemohla logicky vzniknout dle ust. § 1200, tedy prohlášením vlastníka, nebo smlouvou o výstavbě. Z toho je pak vyvozován závěr, ţe společenství vlastníků postupující v souladu s ustanovením § 3041, odst. 2 ve smyslu povinnosti přizpůsobení svých statutů OZ, pak musí tuto změnu provést jak nyní, tak kdykoliv v budoucnu, pouze za účasti notáře60. Tento názor se opírá o výkladovou logiku ust. § 1200, odst. 3, kdy stanovy společenství vlastníků nemohly být přijaty v rámci prohlášení vlastníka, ergo smlouvy o výstavbě, neboť toto platí logicky jen pro společenství vlastníků zaloţená aţ po 1. 1. 2014. Proto kaţdé společenství vlastníků vzniklé do 31. 12. 2013 bude nejen pro účely ust. § 3041, odst. 2, OZ, ale také kdykoliv v budoucnu potřebovat účast notáře pro platné odsouhlasení změny stanov. Je tedy jedno zdali tak má společenství vlastníků uvedeno ve stanovách, či nikoliv. Příznivé je dle výkladového stanoviska ohledně potřebného kvora pro schválení změny statusu, ţe stačí dle ustanovení OZ standardní většina přítomných (za předpokladu usnášení schopnosti shromáţdění), příp. kvorum stanovené stanovami. Není tedy třeba souhlasu všech, jak to ukládá ust. § 1200, odst. 1 pro schválení stanov, coţ by bylo věru drakonické. S tímto názorem se ovšem neztotoţnil Vrchní soud v Praze a to ve svém usnesení61, kde uvádí, ţe zákonný požadavek notářského zápisu ohledně změny stanov vycházející z § 1200 odst. 3, NOZ platí jen pro společenství vlastníků vzniklá dle NOZ od 1. 1. 2014; na dříve vzniklá společenství vlastníků jednotek § 1200 odst. 3 NOZ nedopadá. Téměř po dvou měsících ovšem přišel Vrchní soud v Olomouci ve svém usnesení62 s naprosto s odlišným názorem, kdy v odůvodnění svého usnesení mj. poukázal na to, ţe při zaloţení společenství vlastníků podle OZ musí mít stanovy společenství vlastníků (kromě výjimek dle 60

Blíţe viz ČÁP Zdeněk. In: ASPI [právní informační systém]. Komentář ust. 1200, odst. 3, OZ. Wolters Kluwer ČR [cit. 11. 2. 2016]. 61 Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 28. 7. 2015, sp. zn. 7 Cmo 79/2015. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. 62 Usnesení Vrchního soudu v Olomouci, ze dne 22. 9. 2015, sp. zn.8 Cmo 278/2015. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer.

67

ust. § 1200, odst. 3) formu veřejné listiny. Z toho dovozuje, ţe je nepředstavitelná „dvojkolejnost”, ve smyslu uplatňování rozdílné právní úpravy pro společenství vlastníků vzniklá před 1. 1. 2014 a pro společenství vlastníků vzniklá po tomto datu. Zajímavé je poukázání ve svém odůvodnění na určitou analogii se změnou obchodního zákoníku v r. 1996. K tomu bych rád podotknul několik protiargumentů. Samotné ustanovení shora uvedeného paragrafu řešícího vznik společenství vlastníků je samo o sobě dvojkolejné, neboť umoţňuje zaloţení společenství vlastníků jak za účasti notáře, tak bez něj. Analogicky pak dle ust. § 564, OZ lze také změnu stanov provést jen za účasti notáře, nebo bez něj. Pokud bychom chtěli hledat analogii v obchodním právu, pak se opět setkáváme s dvojkolejností a to jak v původním zákoně, tak v platné právní úpravě63, která rozlišuje jak přijetí obsahu zakladatelského právního jednání, tak jeho změnu a to u osobních společností na jedné straně a u kapitálových společností na straně druhé. Jak jiţ bylo popsáno výše, existovaly a existují stále dva subjekty působící na poli bytové politiky; bytová druţstva a společenství vlastníků. Nicméně tam kde je společenstvím vlastníků zakázáno podnikání, či pouhá účast na něm, bytová druţstva mohou kromě zajišťování potřeb svých členů sekundárně podnikat např. ve správě nemovitých věcí, dokonce mohou provozovat stavební výrobu. Je pochopitelné, ţe jakékoliv bytové druţstvo by nebylo schopno realizovat pozemní stavbu v rozsahu řádů desítek, či stovek milionů korun, nicméně pro vytvoření si představy stran dvojkolejnosti je to jistě dostatečné. Dále pak si poloţme otázku, jak je moţné, ţe pro schválení stanov dle ust. § 1200, odst. 1, potřebuje společenství vlastníků souhlas všech vlastníků jednotek, ale pro změnu jiţ nikoliv? Dalším čerstvým judikátem v této otázce je usnesení Vrchní soudu v Praze64, ve kterém se zákonitě kloní k prvně vyřčenému názoru a to, ţe pro společenství vlastníků vzniklá před 1. 1. 2014, není třeba (pokud tak nemají uvedeno ve stanovách) notářského zápisu při přijímání změny stanov65. 63

K tomu srov. ust. § 96 a § 141, odst. 3, ObchZ, příp. ust. § 124 a § 147, odst. 2 zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích a druţstvech, v platném znění. 64 Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 10. 2015, 7 Cmo 229/2015. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. 65 K požadované formě provedené změny stanov navrhovatele jako společenství vlastníků jednotek vzniklého před 1.1.2014 odvolací soud uvádí, že část praxe rejstříkových soudů nesprávně vychází z doslovného

68

Za účelem objasnění tohoto problému jsem provedl vlastní dotazování ve dnech 3. 3. 2016 aţ 7. 3. 2016 napříč soustavou krajských soudů, abych zjistil jejich postoj k aktuálnímu problému a důvody jejich postupu. Výsledky jsou, jak se dalo čekat rozdílné, a vyplývá z nich, ţe soudy neřeší tuto otázku dle své příslušnosti ve smyslu Vrchního soudu, ale řídí se svým názorem. Nyní ponechávám stranou, jak je správný jeden či druhý názor, to rozvedu v závěru. Kaţdopádně to demonstruje nejednotnost66 a to i přes existenci shora uvedené judikatury. Název soudu

Je

vyžadován

notářský Poznámka

zápis pro změnu stanov u společenství

vlastníků

založených před 1. 1. 2014? ANO / NE Městský soud v Praze

ANO

Bez výjimky.

Krajský soud v Českých Budějovicích

NE

Krajský soud v Ústí nad Labem

NE

Krajský soud v Brně

Odůvodněno tím, ţe je třeba v souladu

s usnesením

Vrchního soudu v Olomouci odstranit dvojkolejnost. Dle sdělení ANO

soudu

nebylo

by

fair

navíc vůči

společenstvím

vlastníků

zaloţených po

1. 1.

2014

nechtít

společenství

pro

jiná

vlastníků

notářský zápis dle ust. § 1200, odst. 3. jazykového výkladu ust. § 1200 odst.3 o.z., podle nějž stanovy vyžadují formu veřejné listiny; to neplatí, zakládáli se společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě . Za použití ust. § 564 o.z. je pak dovozováno, že i pro změnu stanov společenství vlastníků jednotek je nutná forma notářského zápisu. S takovýmto zjednodušujícím výkladem však nelze souhlasit. Nikoli tedy všechna SV, ale jen ta, jež byla založena přijetím stanov dle § 1200 odst.1 o.z., musí mít stanovy ve formě notářského zápisu, pročež i jejich změnu pak musí mít ve smyslu § 564 o.z. formu notářského zápisu. Naopak stanovy SV, jež byla založena dle § 1166, resp. § 1170 o.z., nemusely mít formu notářského zápisu, pročež tuto formu nemusí mít ani změny takovýchto stanov. Tím spíše pak změny stanov SVJ společenství vlastníků jednotek vzniklých nikoli dle o.z., resp. vzniklých dle zákona o vlastnictví bytů (povětšinou před 1.1.2014), pakliže nemusí mít formu notářského zápisu dle nich samotných coby jejich smluvní ujednání, ze zákona formu notářského zápisu mít nemusí.. 66 Blíţe viz také SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. STANOVISKO k formě stanov společenství vlastníků [online]. Právní oddělení odboru politiky bydlení Ministerstva pro místní rozvoj, publikováno: 15. 10. 2015.

69

Krajský soud v Plzni

NE

Krajský soud v Hradci Králové

NE

Krajský soud v Ostravě

NE

Tabulka č. 1: Postoj krajských soudů ke změně stanov společenství vlastníků v souvislosti s ustanovením § 3041, odst. 2 OZ ve světle aktuální judikatury. Pozn.: V případě odpovědi Ne byla jednotná argumentace, ţe pro společenství vlastníků vzniklá do 31. 12. 2013 není třeba notářského zápisu, pokud tak neuvádějí stanovy. Pokud by tato práce měla splnit svůj účel beze zbytku, pak je vhodné popsat moţnosti provedení zápisu a také seznam podkladů, jeţ je třeba pro učiněné změny zapisovaných skutečností ve smyslu sbírky listin podávat na příslušný soud. Obecně je třeba doloţit v případě změny stanov ze strany společenství vlastníků následující dokumenty: stanovy, zápis o rozhodnutí o změně stanov (v souvislosti s anketou uvedenou výše je na zváţení vyhotovení zápisu formou veřejné listiny), stanovy ve formátu PDF na CD. Společenství vlastníků mohou podat návrh prostřednictvím elektronického podání, nebo inteligentního formuláře, jak dokládá ust. § 18 zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, v souvislosti s ust. § 17 nařízení vlády č. 351/2013 Sb, dostupné na https://or.justice.cz/ias/ui/podani. V případě elektronického podání se všechny skutečnosti osvědčující změnu stanov společenství vlastníků vkládají do systému příslušného rejstříku vedeného krajským soudem prostřednictvím notáře, má to ovšem specifická pravidla67. 67

Dle vyjádření Notářské komory: Notář provede zápis do obchodního rejstříku na žádost osoby oprávněné k podání návrhu na zápis, ale pouze za předpokladu, že budou splněny všechny následující podmínky: a. zapisované skutečnosti mají podklad v tzv. „podkladovém notářském zápisu“, když tímto podkladovým notářským zápisem se podle notářského řádu rozumí notářský zápis pro zápis do veřejného rejstříku nebo notářský zápis o rozhodnutí orgánu právnické osoby, a podkladový notářský zápis obsahuje vyjádření notáře o tom, že obsah právního jednání je v souladu s právními předpisy a se zakladatelským právním jednáním právnické osoby, popřípadě, že byly splněny formality nebo právní jednání, ke kterým jsou právnická osoba nebo její orgán povinny (modelově notářský zápis o založení obchodní společnosti s ručením omezeným, notářský zápis osvědčující rozhodnutí valné hromady); b. notáři byly předloženy všechny listiny, které zákon požaduje pro zápis do veřejného rejstříku nebo pro založení do sbírky listin; (např. souhlas vlastníka se sídlem společnosti, další listiny – např. výpis z rejstříku trestů nebo výpis z katastru nemovitostí, mohou být vyhotoveny přímo v kanceláři notáře) c. uskutečnění právních jednání, ke kterým dochází až po rozhodnutí orgánu právnické osoby nebo po jiném právním jednání, o kterém je podkladový notářský zápis, je osvědčeno notářským zápisem o osvědčení pro zápis do veřejného rejstříku sepsaným podle notářského řádu, tzv. „notářským zápisem o osvědčení“ (modelově např. zápis ze zasedání představenstva akciové společnosti o volbě předsedy

70

Inteligentní formulář si můţe vyplnit statutární orgán společenství vlastníků sám, přičemţ jej musí opatřit ověřenými podpisy navrhovatele a spolu s přílohami a úhradou za správní poplatek, ve výši 2 000 Kč (při zápisu prostřednictvím notáře 1 000 Kč, dále je třeba počítat odměna notáře za provedení zápisu ve výši 300 Kč + DPH) a doručit na podatelnu příslušného krajského soudu. Seznam příloh pro zápisy změn jsou dostupné na https://or.justice.cz/ias/ui/download/prilohy_spolky.pdf.

8.

Zahraniční inspirace a tabule hanby

Slovenská republika je nám stále nejblíţe a jistě se to jen tak nezmění, proto jsem učinil průnik do slovenské legislativy regulující spoluvlastnické vztahy v rámci vlastnictví bytů. Základním zákonem je v této oblasti zákon č. 182/1993 Z. z., o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (dál jen „ZB“), jehoţ hlavním cílem je regulace bytového spoluvlastnictví, jak vyplývá z dikce § 1, odst. 1: Tento zákon upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov

a nebytových priestorov v bytovom dome, práva a

povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku. Slovenská legislativa pak přistupuje odlišně od české z hlediska správy společných částí. Vlastníci bytů mají dvě moţnosti realizace správy: a)

Prostřednictvím správce, coţ musí být subjekt splňující zákonné limity dle zákon č. 246/2015 Z. z., o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, nebo pokud se rozhodnou správu vykonávat sami, pak

nebo místopředsedy, obdobný zápis ze zasedání dozorčí rady, doklad z peněžního ústavu o složení základního kapitálu, výpis ze živnostenského rejstříku). Dostupné z http://www.nkcr.cz/index.php?page=obchodnispolecnosti

71

b)

Prostřednictvím společenství vlastníků. Jeho hlavním úkolem je, jak dokládá ust. § 6, odst.1, na správu domu sa zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“), ak vlastníci bytov a nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou (ďalej len „správca“), najmä s bytovým družstvom.

ZB prošel a prochází v průběhu své existence několika zásadními milníky, dle kterých je třeba (podobně jako v případě českých společenství vlastníků) přizpůsobit svoje statuty ustanovením novel ZB, čímţ pozbývají platnosti ustanovení odporující zákonu. Kdybych měl jednoduše shrnout motivy jednotlivých novelizací, pak šlo především o reakci na aktuální politicko-ekonomické změny ve společnosti, změny na trhu s byty a legislativní změny. Tam kde v ZB ve své původní podobě řešil otázku transformaci bytového fondu a převody bytů a nebytových prostor, pak následnou novelou č. 367/2004 byly řešeny otázky související s činností samotných společenství vlastníků, subjektů zajišťujících správu apod. Následná novela v podobě zákona č. 268/2007 Sb. začala řešit např. nově vzniklé otázky údrţby bytového fondu, nebo vyloučení z působnosti ZB byty pro tělesně postiţené s odůvodněním, ţe převáděním bezbariérových bytů dochází k jejich úbytku a obce samotné jiţ takové nové byty nestaví. Dle této novely měla společenství vlastníků, příp. vlastníci bytů a nebytových prostor povinnost přizpůsobit dle ust. § 32c, ZB svoje smlouvy o společenství vlastníků uzavřené do 1. 7. 2007 uvést do souladu s novelou. Toto novela se však záhy ukázala hodná doplnění, neboť činila především problémy se svojí aplikací správcům. Další novelou pod číslem 70/2010 bylo mj. eliminovat omezení správců, kteří tak mohli začít účinně postupovat proti chronickým neplatičům, vyjasnily se vzájemné vztahy mezi vlastníky bytů a nebytových prostor na jedné straně a správci na straně druhé a v neposlední řadě byly jasně definovány pojmy, které do té doby nebyly v ZB obsaţeny, nicméně s nimiţ ZB běţně operoval. Opět tedy bylo třeba jako v přechozím případě v souvislosti s výše uvedenými důvody uvést v soulad svoje smlouvy o společenství vlastníků a to do 1. 4. 2010. Následovaly ještě další dvě novely (č. 205/2014 a 246/2015), jeţ měly mj. zavést ještě efektivnější postup proti neplatičům, u nichţ souhrnná výše dluhu převyšuje 500 eur, v podobě zveřejňování jejich seznamů v domech, čímţ se měl vytvořit sociální tlak na tyto osoby s cílem zefektivnit výběr dluţných plateb lépe neţ prostřednictvím soudních řízení. Poslední novela kormě definování dalších pojmů zavedla např. povinný minimální rozsah,

72

v podobě časové dotace 90 hodin, pro subjekty vykonávající správu domu a pozemku v oblasti finančního řízení a hospodaření. Nejzajímavější ovšem na tom je, ţe samotný ZB dle ust. § 7, odst. 2 a 8 podává, jak se provádí zápis a změna údajů do registru, čímţ se rozumí registr vedený obvodním úřadem v sídle kraje, především v tom smyslu, ţe není třeba notářského zápisu, jak pro zápis společenství vlastníků, tak pro změny ve smlouvě o společenství.

9.

Proč vůbec zakládat společenství vlastníků i tam, kde to OZ nevyžaduje?

Tuto kapitolu jsem zařadil, jak jsem psal v kapitole 4, z důvodu, neboť se dotýkám problému, jeţ se společenstvím vlastníků také souvisí a to je zakládání společenství vlastníků v domech, kde je méně jednotek, neţ stanovuje OZ jako minimální rozsah, kdy jiţ je nutné společenství vlastníků zakládat. Stejně tak jako za předchozí právní úpravy, tak i nyní není nutné zakládat společenství vlastníků v kaţdém domě. OZ dnes jasně definuje podmínky, za nichţ je nezbytné zaloţit společenství vlastníků. Jde o kumulativní splnění tří podmínek: jedná se o dům s alespoň pěti byty, z nichţ jsou alespoň tři ve vlastnictví různých osob, dle ust. § 1198, odst. 1, věta poslední, OZ, se čtvrtá bytová jednotka převádí dalšímu vlastníku. Formulace paragrafu upravující shora uvedená pravidla, za nichţ je nutné zaloţit společenství vlastníků je poněkud nejednoznačné, nicméně lze v něm najít poţadavek stanovený normou. Jednoznačně tedy z toho vyplývá, ţe na rozdíl od předchozí právní úpravy (ust. §9, odst. 3,

73

věta první) nevzniká společenství vlastníků fikcí, ale povinností zainteresovaných subjektů vyplývající ze zákona. Stejně tak jako dříve, i dnes mají obyvatelé domu s méně jak pěti jednotkami, nebo s méně jak třemi různými vlastníky moţnost zaloţit společenství vlastníků dobrovolně. Z praktického hlediska bych v tomto případě doporučoval zaloţit společenství vlastníků, neboť se kaţdý vlastník bytové jednotky posouvá z reţimu podílového spoluvlastnictví do reţimu bytového spoluvlastnictví. Tento posun s sebou nese významné právní dopady, zejména z hlediska právního jednání a jeho dopadů na všechny spoluvlastníky ve smyslu ust. § 1127, OZ. Na jednu stranu jsou spoluvlastníci aktivně solidární (ust. 1877, OZ), tzn., mohou vystupovat jako oprávnění věřitelé společně, nebo pasivně solidární, kdy ručí za společný závazek společně a nerozdílně (ust.

§ 1872, odst. 1). Naproti tomu člen společenství vlastníků ručí za závazky

společenství vlastníků jen do výše svého podílu na společných částech (ust. § 1194, odst. 1, věta druhá, OZ). Osobně se domnívám, ţe v případě bytového domu je vhodnější proto volit zaloţení společenství vlastníků i v případech, kdy to není striktní dle OZ, ale jedná se především o praktickou výhodu. Stejně tak je to praktické i z hlediska vystupování vůči třetím stranám, kdy sice v rámci podílového spoluvlastnictví platí, ţe pro účely správy, tedy faktického vystupování vůči třetím stranám v rámci správy společné věci se děje prostřednictvím příkazníka tzn. zmocněnce, který naven vystupuje za spoluvlastníky. Nepraktičnost spatřuji především v případech, kdy je třeba rozsáhlejší investice do nemovité věci (kanalizace, oprava fasády, odizolování apod.), neboť pak zhotovitel příslušných stavebních prací bude uzavírat smlouvu s kaţdým spoluvlastníkem jednotlivě, nebo se zmocněncem. V tomto spatřuji zdroj potenciálních problémů, neboť jsou-li stavební práce zhotovovány ve prospěch společenství vlastníků, jde o dvoustranný kontrakt mezi zhotovitelem (je jedno, zdali půjde o fyzickou osobu podnikatele, nebo právnickou osobu, stavební firmu). Ještě nepraktičtější je to např. u financování takovýchto to oprav, kdy v případě financování prostřednictvím bankovního úvěru, je pro úvěrující banku rozhodující jako parametr určující výši poskytnutého úvěru, výše čistého fondu oprav. Banku nezajímá věková ani příjmová struktura obyvatelstva. Prakticky tedy banka poskytne úvěr i domu, kde je většina obyvatel důchodového věku za předpokladu, ţe je dostatečný výběr do fondu oprav a ţe zde je přijatelné procento

74

pohledávek (většinou do 5% z měsíční tvorby fondu oprav) za nezaplacené platby fondu oprav. Naproti tomu v případě klasického spoluvlastnictví jsou všichni spoluvlastníci podrobování standardní proceduře prověřování bonity ze strany banky, jeţ předchází kaţdému poskytnutí úvěru. V případě, ţe ţadatel je starobní důchodce, nezaměstnaný, v invalidním důchodu apod., je pro banku nevyhovující z hlediska příjmu, nebo věku a úvěr mu není poskytnut, coţ můţe podstatně zhatit společný záměr. Spoluvlastníci rozhodují o společné věci v běţných záleţitostech většinou (ust. § 1128, odst. 1, OZ, o významné záleţitosti dvoutřetinovou většinou (ust. § 1129, odst. 1, věta první). Z toho vyplývá, ţe mohou přijmout usnesení ohledně zajištění cizího závazku, coţ v případě existence společenství vlastníků kogentně vůbec není moţné (ust. § 1195, odst. 2, OZ).

Závěr Nová právní úprava bytového spoluvlastnictví je komplexnější a přehlednější neţ byla právní úprava původní. Odstraňuje řadu otázek, které vznikaly samotnými, nebo chybějícími formulacemi ZoVB. I kdyţ zde existoval podzákonný předpis, nebyl závazný pro všechna společenství vlastníků, proto vyvozované závěry především v komentářovém znění OZ odvolávající se na vzorové stanovy jsou pouze pro dokreslení, nelze je tedy aplikovat automaticky. Jisté obtíţe by mohla vyvolávat snaha aplikovat obchodní právo68 na situace týkající se problematiky společenství vlastníků, coţ bohuţel přetrvává do dnešních časů. Příkladem budiţ snaha o vytvoření paralely v rámci obchodního práva, kdy v případě nesplacení vkladu společníka je toliko odkazováno na ustanovení OZ o spolku, dle něhoţ se má postupovati ve smyslu vyloučení takového společníka, konkrétně dle o ust. § 238, OZ, coţ ovšem dle mého soudu není moţné, neboť toto řeší primárně vyloučení členů spolků v případě nesplacení členského příspěvku. 68

K tomu srov. NEVRKLA, Luboš. Změny společenských smluv společností s ručením omezeným a rozhodování jejich valných hromad [online]. Epravo.cz, publikováno: 27. 5. 2014.

75

Aktuálním problémem aplikace obchodního práva, jeţ souvisí s touto prací, je postup společenství vlastníků v případech, kdy mění stanovy a otázky, zdali k samotnému aktu změny stanov, je třeba přizvat notáře. Bohuţel ust. § 1200 je nejednoznačné, čímţ způsobilo od začátku chybný výklad a který prakticky po celou dobu trvání povinnosti ve smyslu ust. § 3041, odst. 2, OZ provází společenství vlastníků. Ani čerstvá judikatura v tomto nepomůţe, neboť se plně ukazuje ve své nejednotnosti v podobě rozdílných přístupům samotných Vrchních soudů v této věci, na základě jejichţ stanovisek pak postupují soudy krajské, které mají na starosti registraci společenství vlastníků, jak vyplynulo z ankety. Domnívám se, ţe pro nalezení otázky zdali je třeba v rámci změny stanov osvědčovat tuto skutečnost prostřednictvím notáře, je třeba problém uchopit z hlediska základních principů a zásad (byť někteří autoři tyto pojmy slučují), které ovládají právo vůbec. První co třeba si uvědomit, jsou závěry právní teorie, které mj. definují jeden ze základních poţadavků právního státu – právní jistotu. Právní jistota (dle J. Benthama) je povaţována za jeden ze základních znaků právního státu a často také za hlavní účel práva. Právní jistotou se rozumí tedy nejen poskytnutí efektivní právní ochrany v případě porušení právní normy, nýbrţ také moţnost předvídat postup státních orgánů ve vztahu ke konkrétnímu subjektu v konkrétním právním případu. Smyslem je vyloučení nahodilosti a zvůle státních orgánů, coţ výrazně podporuje vytvoření právní jistoty občana. Mimo to právní jistota zasahuje do normotvorby ve smyslu vytváření právních norem jasných a určitých, prostých výrazů vágních, neurčitých a samozřejmě s důrazem na stabilitu právního řádu by právní normy neměly být (aţ na opodstatněné výjimky) s retroaktivní působností69. Jak uvedeno výše konkrétní ustanovení týkající se změny stanov společenství vlastníků je nejednoznačné a nepomůţe nám ani obecná právní norma týkající se spolků. Zde pouţitá právní úprava nedopovídá na danou otázku, neboť ust. § 247 vysloveně neuvádí, ţe změna stanov, jeţ je v působnosti nejvyššího orgánu, vyţaduje podobu veřejné listiny. Pokud víme, ţe jedna část analogie selhává, můţeme najít řešení prostřednictvím analogia iuris? Domnívám se, ţe ani s tímto přístupem nenalezneme poţadovanou odpověď, neboť nejbliţším právním předpisem jest ZOK, nicméně ten upravuje zcela jiné subjekty, zaloţené na jiných principech, neţ je podstata společenství vlastníků. Moţným řešením by byla aplikace principu proporcionality70, jakoţto moţnosti aplikace práva v situaci obecné, kdy dochází ke kolizi norem, ovšem nikoliv však v jeho obecné 69

K tomu srov. RONOVSKÁ, Kateřina. Pět důvodů, proč nepoţadovat pro zakladatelská právní jednání u nadačních fondů a ústavů povinnou formu notářského zápisu [online]. Česká advokátní komora, publikováno: 30. 12. 2014.

76

podobě, neboť ten se spíše zabývá dodrţením ústavních principů a obecně souladem právních norem

s ústavními principy, nýbrţ nejbliţší modifikací pouţitelnou obecnými

soudy a to testem rozumnosti. Vedle shora uvedeného není od věci zmínit také princip legitimního očekávání zakomponovaného do ust. § 13, OZ dle něhoţ každý, kdo se domáhá právní ochrany, může důvodně očekávat, že jeho právní případ bude rozhodnut obdobně jako jiný právní případ, který již byl rozhodnut a který se s jeho právním případem shoduje v podstatných znacích; byl-li právní případ rozhodnut jinak, má každý, kdo se domáhá právní ochrany, právo na přesvědčivé vysvětlení důvodu této odchylky. Dle dikce této právní normy (a komentářové znění daného paragrafu to i dovozuje), ţe půjde primárně o normu regulující, příp. podporující postup diskreci soudů v rámci civilního procesu, nicméně z hlediska principiální analogie práva mi připadá tato norma jako nejvýstiţnější pro potřeby této práce. Je nutné si uvědomit, ţe nejde o zavádění precedentů do českého právního řádu (jak šlo mnohdy zaznamenat toliko z některých chybných výkladů), ale jde o posílení víry občana v právní stát a principy demokracie vůbec, vţdyť jiţ začátkem 20. století byla formulována myšlenka, ţe aplikace práva rozdílně v obdobných případech není právem, nýbrţ zvůlí či rozmarem. Záměrem zákonodárce je zavést konstrukci dle zásady stare decisis (setrvati na rozhodnutém), coţ má význam pro právní jistotu a pro stabilitu práva. Je to ovšem velmi tenká linie, neboť zároveň se zákonodárce brání myšlence posuzovat právní případy jako jiţ rozhodnuté. Další pomůckou pak můţe být naplnění práva kaţdého na náleţitém odůvodnění rozdílného postupu soudu, vycházeje ze zásady iura novit curia.

70

PLACHETKOVÁ, Lada. Princip proporcionality v současné české judikatuře [online]. Brno, 2014.

77

SEZNAM PŘÍLOH Příloha č. 1: Vzor generální plné moci

PLNÁ MOC Já, níţe podepsaný ............................................................................................. Narozen (a) .......................................................................................................... Bytem trvale: ........................................................................................................ uděluji tuto plnou moc: Panu (paní) .......................................................................................................... Narozenému (narozené) ...................................................................…………... Bytem trvale: ........................................................................................................ k tomu, aby mne zastupoval (a) v rámci všech právních jednání týkající se výkonu všech práv souvisejících se správou domu a pozemku ………………………………..(adresa, č. p., pozemek, p. č., obec, katastrální území) a to zejména: 78

-

hlasoval (a) na shromáţdění vlastníků

-

podával (a) návrhy a ţádosti,

-

přijímal (a) veškeré písemnosti,

-

uznával (a) uplatněné nároky a vzdával se nároků,

-

vymáhal nároky, plnění nároků, přijímal plnění nároků.

Tato plná moc se uděluje na dobu neurčitou. (Tato plná moc se uděluje od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2016.) V ........................................................, dne ........................................................ …………………………………….

…………………………………….

Zmocnitel

Zmocněnec

Příloha č. 2: Vzor speciální plné moci

PLNÁ MOC Já, níţe podepsaný ............................................................................................. Narozen (a) .......................................................................................................... Bytem trvale: ........................................................................................................ uděluji tuto plnou moc: Panu (paní) .......................................................................................................... Narozenému (narozené) ...................................................................…………... Bytem trvale: ........................................................................................................ k tomu, aby mne zastupoval (a) ve všech věcech v rámci shromáţdění Společenství vlastníků Sokolovská 32, 34, 36, Brno, IČ 1234 56 789, se sídlem Sokolovská 34, Brno, PSČ 600 00, jeţ se koná dne …………. 2016, v 18,00 hod., v prostorách školní jídelny na ulici Nová 25, Brno, PSČ 600 00 a zejména, aby hlasoval (a) v následujících bodech programu shromáţdění: 79

-

Zahájení shromáţdění svolavatelem, informace o jeho dosavadních jednáních.

-

Schválení pravidel pro jednání shromáţdění a volba předsedajícího.

-

Schválení stanov Společenství vlastníků Sokolovská 32, 34, 36, Brno, IČ 1234 56 789, se sídlem Sokolovská 34, Brno, PSČ 600 00.

-

Volba orgánů Společenství vlastníků Sokolovská 32, 34, 36, Brno, IČ 1234 56 789, se sídlem Sokolovská 34, Brno, PSČ 600 00.

-

Závěr, diskuze.

Tato plná moc se uděluje na dobu konání shora uvedeného shromáţdění. V ........................................................, dne ........................................................ …………………………………….

…………………………………….

Zmocnitel

Zmocněnec

Příloha č. 3: Vzor čestného prohlášení dokládaného k zápisu jako člena statutárního orgánu do rejstříku společenství vlastníků

Čestné prohlášení Jméno příjmení, r. č. …………………/…….., trvale bytem ………………………………. Prohlašuji, ţe souhlasím se svým ustanovením do funkce: předseda výboru obchodní společnosti: Společenství vlastníků Sokolovská 32, 34, 36, Brno IČ: 1234 56 789 se sídlem Sokolovská 34, Brno, PSČ 600 00 a s převzetím povinností v rozsahu stanoveném příslušným ustanovením zákona o obchodních korporacích. Prohlašuji, ţe splňuji všechny zákonné podmínky pro výkon funkce jednatele ve společnosti s ručením omezeným, tzn.: ţe jsem plně svéprávný (§ 152 odst. 2 občanského zákoníku), ţe na moji osobu nebyl osvědčen úpadek (§ 153 občanského zákoníku), ţe splňuji všechny zákonné podmínky provozování ţivnosti podle ust. § 6, ţivnostenského zákona, a ţe u mé osoby není dána ţádná z překáţek provozování ţivnosti podle ustanovení § 8 ţivnostenského zákona, 80

ţe na můj majetek nebyl prohlášen konkurs a není ani jiná překáţka výkonu funkce jednatele, ţe mi nebylo zrušeno ţivnostenské oprávnění podle § 58 odst.1 písm. a, b, a § 58 odst. 2, 3 a 4 ţivnostenského zákona, ţe splňuji podmínky ust. § 46 odst. 1 a 2 zákona o obchodních korporacích pro výkon funkce statutárního orgánu, jsem nebyl dle ust. § 63 zákona o obchodních korporacích vyloučen z výkonu funkce člena statutárního orgánu obchodní korporace, ţe souhlasím se zápisem své osoby jakoţto předseda výboru obchodní společnosti Společenství vlastníků Sokolovská 32, 34, 36, Brno do obchodního rejstříku.

V ……………. dne ………………... …..……………………. vlastnoruční ověřený podpis

Příloha č. 4: Stanovy společenství vlastníků přizpůsobené OZ STANOVY Společenství vlastníků jednotek pro dům Nová 1, Brno, 600 00 ČÁST PRVNÍ VŠEOBECNÁ USTANOVENÍ Článek I. Základní ustanovení 1.

Společenství vlastníků jednotek (dále jen ”společenství”) je právnickou osobou, která vznikla na základě zákona č.72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), jak vyplývá ze změn provedených zákonem č. 273/1994 Sb., nálezem Ústavního soudu ČR č.280/1996 Sb., zákony č.97/1999 Sb., č.103/2000 Sb., č. 229/2001 Sb., č. 451/2001 Sb. (úplné znění vydáno pod č. 65/2002 Sb.), č.320/2002 Sb., č. 437/2003 Sb., č. 171/2005 Sb., a č. 179/2005 Sb., a č. 296/2007 Sb., a č. 227/2009 Sb., a č. 345/2009 Sb. komentář: Pro nové stanovy se použije stávající ustanovení týkající se vzniku právnické osoby. Zde jsou uvedeny možné varianty formulace odstavce 1: -

Společenství vlastníků vzniklo v souladu se zákonem č. 103/2000 Sb., když dům má 81

pět jednotek a ke dni účinnosti tohoto zákona byly tři jednotky ve vlastnictví tří různých vlastníků, kteří je nabyli do vlastnictví přede dnem nabytí účinnosti shora uvedeného zákona, a do tohoto data jim byly doručeny listiny s doložkou o povolení vkladu do katastru nemovitostí. Společenství vlastníků vzniklo tedy dne............. -

Společenství vlastníků vzniklo v souladu s § 9 odst. 3 zák. č. 72/1994 Sb., kterým se upravovaly některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňovaly se některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, třetímu vlastníku, tedy dne ………………… .

-

Společenství vlastníků vzniklo v souladu s § 9 odst. 4 zák. č. 72/1994 Sb., kterým se upravovaly některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňovaly se některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byly družstvu uvedenému v § 24 odst. 1 a 2 zák. č. 72/1994 Sb., které bylo původním vlastníkem budovy, nebo družstvu vzniklému vyčleněním z původního družstva podle § 29 zák. č. 72/1994 Sb., a které plnilo povinnosti správce podle § 9 zák. č. 72/1994 Sb. platného před 1. 7. 2000, doručením listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se tomuto družstvu snížil na méně než jednu čtvrtinu. Společenství vlastníků vzniklo tedy dne.............

2.

Členy společenství jsou vlastníci bytových a nebytových jednotek (dále jen ”jednotka”) v domě č. p. 1 na ulici Nová č. or. 159, postaveném na pozemku – zastavěná plocha a nádvoří, parcelní číslo 1111/10 o výměře 1778 m2, vše v katastrálním území Staré Brno, obec Brno, okres Brno - město, vše zapsáno na listech vlastnictví č. 1000 a 1001 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj se sídlem v Brně, Katastrální pracoviště Brno–město. Společnými členy společenství jsou společní vlastníci jednotek, za podmínek uvedených v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku (dále jen "občanský zákoník").

3.

Vlastnické právo k jednotkám ve shora uvedeném domě s byty nabyli všichni vlastníci podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravovaly některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňovaly se některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), tento zákon také vymezuje pojmy byt a nebytový prostor. Jednotkou se rozumí byt nebo nebytový prostor jako vymezená část domu. komentář: Ustanovení odstavců 2 a 3 se použijí i pro nové stanovy.

4.

Společenství je jako právnická osoba způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“) a pozemku a v dalších věcech v rozsahu a způsobem uvedeným v občanském zákoníku a v těchto stanovách. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. komentář: v souladu s ust. § 1194, odst. 1, OZ.

82

5.

Společenství vlastníků je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku.

6.

Společenství vlastníků můţe nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku. K právnímu jednání, kterým společenství vlastníků zajistí dluh jiné osoby, se nepřihlíţí.

7.

Společenství vlastníků jedná právně v mezích svého účelu s vlastníky jednotek i s třetími osobami. Vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv.

8.

Sdruţí-li se společenství vlastníků s jiným společenstvím vlastníků ke spolupráci při naplňování svého účelu nebo stane-li se členem právnické osoby sdruţující společenství vlastníků nebo vlastníky jednotek nebo jinak působící v oblasti bydlení, nesmí se zavázat k jiné majetkové účasti, neţ je poskytnutí členského vkladu nebo poskytování členských příspěvků. Zaváţe-li se společenství vlastníků podílet se na ztrátě jiné osoby, hradit její dluhy nebo je zajistit, nepřihlíţí se k tomu. komentář: Ust. odst. 5 – 8 jsou citace § 1190, § 1195, § 1196 a § 1197 OZ.

Článek II. Název a sídlo společenství 1.

Název společenství je: Společenství vlastníků jednotek pro dům Nová 1, Brno, 600 00 komentář: Označení je v souladu s ust. § 1200, odst. 2, písm. a) OZ. Pro dostatečné odlišení stačí uvést pouze název domu, pokud by se společenství sestávalo z tzv. sekcí, tzn. např. z domu o dvou a více vchodech, pak je vhodné vyjmenovat všechny vchody s jejich čísly. Taktéž je nutné pamatovat na to, že dle ust. § 132. odst. 2, OZ je nutno zvolit název tak, aby nevyvolával záměnu s jinou korporací.

2.

Sídlem společenství je: Brno – Staré Brno, č. p. 1, PSČ 600 00. komentář: Adresa sídla bude u většiny společenství vlastníků stejná jako doposud, nicméně novinkou je, že v případě, kdy nelze určit sídlo v domě, lze jej zvolit na jiném vhodném místě (ust. § 1200, odst. 2, písm. b) OZ. ČÁST DRUHÁ PŘEDMĚT ČINNOSTI SPOLEČENSTVÍ Článek III. Účel společenství

83

1.

Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleţí vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v uţívání, jakoţ i se zřízením, udrţováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku slouţících všem spoluvlastníkům domu. komentář: Jde o obecné ust. § 1189 OZ. Na každém společenství vlastníků je pak, aby definovalo dle své potřeby obsah pojmu správa domu a pozemku.

2.

Správa se vztahuje i na společné části, které slouţí výlučně k uţívání jen některému spoluvlastníku.

3.

Činnostmi správy domu a pozemku dle ustanovení odst. 1 tohoto čl. z hlediska provozního a technického se rozumí zejména: a) provoz, údrţba, opravy, modernizace, rekonstrukce, stavební úpravy a jiné změny, včetně změn vedoucích ke změně v účelu uţívání: aa) společných částí domu; ab) technických zařízení domu jako společných částí; a ac) společných částí domu vyhrazených k výlučnému uţívání vlastníku jednotky, pokud podle prohlášení nebo těchto stanov nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části na vlastní náklady; b) revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipoţárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií, pitné vody a telekomunikačních zařízení, a jiných společných zařízení podle technického vybavení domu; c) údrţba pozemku a údrţba přístupových cest na pozemku, d) uplatnění práva vstupu do jednotky v případě, ţe vlastník jednotky upravuje stavebně svou jednotku, včetně moţnosti poţadovat v odůvodněných případech předloţení stavební dokumentace, pokud je podle jiných právních předpisů vyţadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohroţují, nepoškozují nebo nemění společné části domu.

4.

Činnostmi správy domu a pozemku dle ustanovení odst. 1 tohoto čl., z hlediska správních činností se rozumí zejména: a) zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, uchovávání dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle jiných právních předpisů a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku z jiných právních předpisů; b) sjednávání a uzavírání smluv, včetně kontroly jejich plnění a uplatňování nároků z porušení smluvních povinností druhé smluvní strany, a to zejména smluv o zajištění dodávek sluţeb spojených s uţíváním jednotek (nejde-li o sluţby, jejichţ dodávky si členové společenství zajišťují od dodavatele přímo), smluv o pojištění domu, o nájmu společných částí domu, které jsou vlastnictvím společenství vlastníků nebo smluv o některých činnostech zajišťovaných při správě domu třetí osobou; c) stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od členů společenství jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku a na úhradu nákladů na plnění spojená s uţíváním jednotek (dále jen „sluţby“), jejich evidence, vyúčtování a vypořádání se členy společenství;

84

d) vedení účetnictví, zpracování a předloţení daňových přiznání, řádné hospodaření s majetkem a příjmy společenství, s finančními prostředky placenými členy společenství, vedení evidence nákladů vztahujících se k nemovité věci a k činnosti společenství vlastníků, a provádění dalších souvisejících ekonomických, provozních a administrativních činností; e) vedení seznamu členů společenství, f) uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým členům společenství, které jim ukládají jiné právní předpisy nebo vyplývají z těchto stanov a z usnesení shromáţdění vlastníků jednotek; g) výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek; h) činnosti spojené s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouţí i jiným osobám neţ vlastníkům jednotek v domě, včetně sjednávání a uzavírání s tím souvisejících smluv; i) činnosti spojené s nájmem společných částí, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě, včetně vybírání nájemného a úhrad za sluţby, vedení jejich evidence, vymáhání, vyúčtování a vypořádání těchto plateb se členy společenství. komentář: S výhodou lze využít ustanovení § 7 až 10, Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

Článek IV. Seznam členů společenství vlastníků 1.

Společenství vlastníků vede seznam členů společenství vlastníků. V seznamu členů společenství vlastníků musí být u kaţdého člena společenství vlastníků uvedeno: jméno a příjmení, datum narození, adresa místa trvalého pobytu, uvedená ve výpisu z katastru nemovitostí dokládající vlastnické právo k pozemku a domu, doručovací adresa, na které vlastník jednotky přebírá poštu, (dále jen doručovací adresa), v případě, ţe není shodná s adresou místa trvalého pobytu, společný zástupce, v případě spoluvlastnictví jednoty, nebo jednotky ve společném jmění manţelů, váha hlasu při hlasování na shromáţdění ve vztahu k jednotce.

2.

Seznam členů společenství vlastníků je zpřístupněn členům společenství vlastníků způsobem uvedeným v čl. VII stanov.

3.

Členy společenství vlastníků, jejichţ členství vznikne za trvání společenství vlastníků, zapíše společenství vlastníků do seznamu členů společenství vlastníků neprodleně poté, kdy člen společenství vlastníků oznámí prokazatelně nabytí vlastnictví jednotky, nebo kdy se společenství vlastníků dozví o této skutečnosti jiným způsobem. 85

4.

Kaţdý člen, a to i bývalý, obdrţí na svou ţádost od společenství vlastníků na jeho náklady potvrzení s výpisem ze seznamu členů obsahující údaje o své osobě, popřípadě potvrzení, ţe tyto údaje byly vymazány. Namísto zemřelého člena můţe o potvrzení poţádat jeho manţel, dítě nebo rodič, a není-li ţádný z nich, můţe o vydání potvrzení ţádat jiná osoba blízká nebo dědic, prokáţí-li zájem hodný právní ochrany.

5.

Seznam členů můţe být uveřejněn se souhlasem všech členů, kteří jsou v něm zapsáni. Při uveřejnění neúplného seznamu členů musí být z něho patrné, ţe je neúplný. komentář: Tento článek doporučuji zařadit dle ust. § 236 OZ, navíc stanovami lze upravit zpřístupnění seznamu členů, členům a třetím osobám, nebo vyloučení zpřístupnění vůbec. Článek V. Zajišťování správy domu a dalších činností na základě smlouvy se správcem

1.

V souladu s usnesením shromáţdění vlastníků jednotek (dále jen „shromáţdění“) o ustanovení správce, můţe společenství zajišťovat provozní, technické, správní a obdobné činnosti spojené se správou domu a pozemku a s dalšími činnostmi, popřípadě některé z těchto činností, na základě smlouvy se správcem, kterým můţe být fyzická nebo právnická osoba.

2.

Smlouva se správcem obsahuje: a) vymezení činností, které bude správce vykonávat, b) cenu za sluţby poskytované správcem, c) určení způsobu hospodaření s příspěvky na správu domu a pozemku a s finančními prostředky poskytovanými na úhradu sluţeb včetně jejich evidence, d) povinnost správce předkládat jím uzavírané smlouvy nebo jejich změny předem ke schválení orgánu společenství vlastníků příslušnému podle těchto stanov, pokud byl správce společenstvím vlastníků zmocněn k jejich uzavírání, e) povinnost správce předloţit jednou ročně shromáţdění zprávu o činnosti správce, zejména o finančním hospodaření, o stavu finančních prostředků kaţdého vlastníka jednotky a o stavu společných částí domu, jakoţ i o jiných významných skutečnostech, f) povinnost správce před ukončením jeho činnosti podat shromáţdění zprávu o své činnosti a předat výboru všechny písemné materiály o správě domu a své činnosti, g) povinnost správce umoţnit kaţdému vlastníku jednotky nahlédnout a seznámit se s listinami uvedenými v čl. V těchto stanov a vykonávat práva člena společenství vlastníků, za podmínek stanovených stanovami, h) další náleţitosti stanovené shromáţděním.

3.

Změny osoby správce nebo změny obsahu smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti se správcem schvaluje shromáţdění.

4.

Uzavřením smlouvy se správcem podle odstavců 1 aţ 3 nemůţe být dotčena výlučná rozhodovací působnost orgánů společenství vlastníků plynoucí z právních předpisů a z těchto stanov. komentář: U mnohých společenství půjde o původní ustanovení vycházející ze vzorových stanov, nicméně rozšířené o písm. b) – cenu za služby, dle ust. § 1208, písm. h) OZ. 86

ČÁST TŘETÍ Členství ve společenství vlastníků Článek VI. Obecná ustanovení 1.

Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s existencí a vlastnictvím jednotky.

2.

Za dluhy společenství vlastníků ručí člen společenství v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.

3.

Při převodu vlastnického práva člena společenství k jednotce nevzniká společenství vlastníků povinnost vypořádat příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu. Společenství vlastníků je povinno na základě ţádosti člena společenství vyhotovit tomuto členovi potvrzení pro převod vlastnického práva k jednotce o tom, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě ţe takové dluhy nejsou.

4.

Společní členové společenství, jimiţ jsou spoluvlastníci jednotky nebo manţelé, kteří mají jednotku ve společném jmění, jsou povinni určit a zmocnit společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči společenství vlastníků. komentář: Ustanovení odstavců 1 a 2 je v souladu s ust. § 1194, odst. 2 OZ. Ustanovení odstavce 3 je v souladu s ust. § 1186, odst. 1 a ustanovení odstavce 4 je v souladu s ust. § 1185, odst. 2 OZ. Článek VII. Členská práva a povinnosti a jejich uplatňování

1.

Člen společenství má práva určená v obecně závazných právních předpisech, těchto stanovách a v rozhodnutích orgánů společenství, a to zejména: a) účastnit se veškeré činnosti společenství způsobem a za podmínek určených těmito stanovami a obecně závaznými právními předpisy, b) účastnit se jednání shromáţdění a hlasováním se podílet na jeho rozhodování, včetně účasti na rozhodování mimo zasedání, c) nechat se zastupovat na základě plné moci na shromáţdění, d) volit a být volen do orgánů společenství, e) předkládat orgánům společenství návrhy a podněty k činnosti společenství a k odstranění nedostatků v činnosti společenství, f) seznámit se s hospodařením společenství a se způsobem správy nemovité věci, včetně nahlíţení do smluv uzavřených ve věcech správy, do účetních knih a dokladů. Nahlíţení lze realizovat po předchozí domluvě se statutárním orgánem společenství nebo pověřeným správcem. g) nahlíţet do písemných podkladů pro jednání shromáţdění, zápisů ze schůze shromáţdění, jakoţ i do podkladů, z nichţ vyplývá určení jeho povinnosti podílet se

87

na nákladech na správu nemovité věci, na nákladech na sluţby a podílet se na úhradě ztráty společenství, h) ţádat statutární orgán společenství o sdělení jména a adresy kteréhokoliv člena společenství nebo nájemce jednotky v domě, i) obdrţet včasné vyúčtování záloh na náklady spojené se správou nemovité věci a záloh na úhradu sluţeb, a to nejpozději do čtyř měsíců od skončení kalendářního roku, j) obdrţet přeplatek z vyúčtování záloh na úhradu sluţeb, a to nejpozději do 4 měsíců od doručení vyúčtování. komentář: Konkretizace práv vychází mj. z obecných ustanovení OZ, zejména z §§ 251 a 1179 OZ. Lhůty v písm. i) a j) vychází z ust. § 1181 OZ a rozhodnutí NS 29 Cdo 3399/2010. 2.

Člen společenství má povinnosti určené v obecně závazných právních předpisech, těchto stanovách a v rozhodnutích orgánů společenství, a to zejména: a) dodrţovat právní předpisy, tyto stanovy, plnit usnesení orgánů společenství přijatá v souladu s obecně závaznými právními předpisy a těmito stanovami, b) včas hradit příspěvky na správu nemovité věci, c) včas platit zálohy na úhradu sluţeb a uhradit nedoplatek z jejich vyúčtování nejpozději do 4 měsíců od doručení vyúčtování, d) v případě prodlení s peněţitým plněním ve prospěch společenství, které přesahuje 5 dnů ode dne jeho splatnosti, uhradit společenství poplatek z prodlení ve výši stanovené jiným právním předpisem nebo nebude-li takový poplatek vyplývat z právních předpisů, uhradit společenství úrok z prodlení ve výši 1 promile z dluţné částky denně, nejméně však ..... Kč (slovy:.........korun českých) za kaţdý i započatý měsíc prodlení, e) řídit se při uţívání společných částí pravidly pro uţívání společných částí nemovité věci a společných zařízení domu, obsaţenými v těchto stanovách, v domovním řádu přijatém shromáţděním vlastníků a v usneseních orgánů společenství schválených v souladu s obecně závaznými právními předpisy a těmito stanovami, včetně pokynů stanovených pro provoz společných zařízení výrobcem nebo správcem technických zařízení, f) řídit se pravidly pro správu domu uvedenými v obecně závazných právních předpisech, v těchto stanovách a v usneseních orgánů společenství schválených v souladu s obecně závaznými právními předpisy a těmito stanovami, g) udrţovat svůj byt a společné části, které má vyhrazeny k výlučnému uţívání tak, jak to vyţaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu, zdrţet se ohroţení, změny nebo poškození společných částí nebo ztíţení výkonu oprávnění svobodně spravovat, výlučně uţívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt a uţívat společné části určené jiným členům společenství, h) zajistit dodrţování pravidel pro správu domu a pro uţívání společných částí, jakoţ i plnění výše uvedených povinností osobami, jimţ umoţnil vstup do domu nebo bytu, i) oznámit společenství vlastníků do jednoho měsíce: ia) nabytí jednotky do vlastnictví, ib) svoji adresu, ic) počet osob, které budou mít v bytě domácnost, id) počet osob, jeţ v bytě bydlí po dobu činící v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce; 88

j) k)

l)

m) n) o)

p)

ie) jméno a adresu osoby, jíţ člen společenství přenechal byt do uţívání, včetně údajů uvedených pod body ic) a id); if) jakoukoli změnu údajů uvedených pod body ib) aţ ie). odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiných bytech nebo společných částech nemovité věci způsobil sám nebo osoby, kterým umoţnil do domu nebo bytu vstup, umoţnit umístění, údrţbu, výměnu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, tepla a jiných energií v bytě, odečet naměřených hodnot z těchto zařízení a zdrţet se všeho, co by bránilo umístění, údrţbě, výměně a kontrole těchto zařízení, a to na výzvu společenství vlastníků, zdrţet se všeho, co brání údrţbě, opravě, modernizaci, rekonstrukci, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o níţ bylo řádně společenstvím rozhodnuto, umoţnit přístup do bytu nebo společné části, která mu výlučně slouţí k uţívání, pokud má být údrţba, oprava, modernizace, rekonstrukce, úprava, přestavba nebo jiná změna domu nebo bytu prováděna uvnitř bytu nebo na společné části, která mu výlučně k uţívání slouţí, pokud byl k tomu předem vyzván společenstvím vlastníků, umoţnit přístup společenství i jím přibraným třetím osobám do bytu na základě předchozí výzvy společenství vlastníků pro ověření, zda jím prováděné stavební úpravy neohroţují, nepoškozují nebo nemění společné části, a to i opakovaně, předat společenství k rukám statutárního orgánu ověřenou projektovou dokumentaci v případě, kdy provádí změnu stavby, oznámit svou nepřítomnost v bytě, která má být delší neţ dva měsíce, včetně označení osoby, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí moţnost vstupu do bytu, bude-li toho nezbytně zapotřebí. Nemá-li člen společenství takovou osobu po ruce, je touto osobou kterýkoliv člen statutárního orgánu společenství, oznamovat včas, nejpozději do třiceti dnů, ode dne změny, veškeré změny a skutečnosti rozhodné pro rozúčtování nákladů na sluţby.

3.

Výzvu k umoţnění přístupu do bytu nebo na společnou část slouţící výlučně členu společenství podle odstavce 2) písmene k), l) a m) je povinen doručit statutární orgán členovi společenství nejméně tři dny před zamýšleným datem realizace přístupu.

4.

Svá práva uplatňuje člen společenství vůči statutárnímu orgánu, při konání zasedání shromáţdění uplatňuje svá práva vůči shromáţdění. komentář: Konkretizace povinností vychází z obecných ustanovení OZ, zejména z §§ 1180 až 1184 OZ. Vymezení okruhu práv a povinností lze použít ze stávajících stanov, vzorových stanov, příp. ZoVB, §§13 až 15. Vzhledem k tomu, že se jedná o vnitřní předpis, který členi společenství vlastníků přijali a zavázali se dodržovat, lze doporučit uvádět i přesné částky poplatků z prodlení apod. Článek VIII. Spoluvlastnictví jednotky

1.

Vlastník jednotky můţe své právo k jednotce rozdělit na podíly.

2.

Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči společenství vlastníků. To platí i v případě manţelů, kteří mají jednotku ve společném jmění. Zmocnění vyţaduje písemnou formu. Spoluvlastníci jednotky jsou 89

povinni společenství vlastníků jednotek bezodkladně doručit zmocnění udělené jejich společnému zástupci. V případě, ţe se spoluvlastníci na společném zástupci nedohodnou, jsou spoluvlastníci povinni poţádat o rozhodnutí v této věci soud a bezodkladně doručit společenství vlastníků pravomocné soudní rozhodnutí. 3.

Práva a povinnosti člena společenství vlastníků vykonává společný zástupce. Společný zástupce je mimo jiné oprávněn zúčastnit se zasedání shromáţdění společenství vlastníků a vykonávat na něm práva člena společenství vlastníků, zejména podávat jménem spoluvlastníků bytové jednotky návrhy a hlasovat o jednotlivých usneseních. Všichni spoluvlastníci bytové jednotky mají právo být na zasedání shromáţdění přítomni, práva člena společenství vlastníků však nevykonávají. To platí i v případě manţelů, kteří mají jednotku ve společném jmění. komentář: Doporučuji tento bod zařadit s ohledem na ust. § 1185, odst. 1, neboť OZ umožňuje vyloučit spoluvlastnictví jednotek. Jde o to, že potenciální člen společenství vlastníků si může prostudovat stanovy a v případě existence této restrikce tak má možnost do budoucna uvažovat o svých záměrech s jednotkou. Povinnost zvolit si zástupce vychází z ust. §1185, odst. 2, OZ. Důležité je uvědomit si, že toto ustanovení se vztahuje taktéž na manžele. Odstavec třetí zpřesňuje pro spoluvlastníky ustanovení čl. VII, odst. 1. Článek IX. Zánik členství ve společenství vlastníků

1.

Členství ve společenství vlastníků zaniká: převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky, úmrtím člena společenství vlastníků – fyzické osoby, zánikem člena společenství vlastníků – právnické osoby bez právního nástupnictví, zánikem jednotky, jejímţ vlastníkem je člen společenství vlastníků, dalším způsobem, pokud to stanoví právní předpisy.

2.

Společné členství ve společenství vlastníků zaniká a mění se na členství dnem, kdy se zapíše změna předchozího spoluvlastnictví jednotky na výlučné vlastnictví jediného člena společenství do katastru nemovitostí; tuto změnu je povinen člen společenství neprodleně oznámit výboru společenství. komentář: Lze vycházet z původních stanov společenství, resp. jde o původní ustanovení vzorových stanov. V rámci OZ se tomuto věnuje pouze obecně ust. § 237, které se odvolává na stanovy a zákon. ČÁST ČTVRTÁ Orgány společenství vlastníků Článek X. Společná ustanovení

90

1.

Orgány společenství vlastníků jsou: shromáţdění, výbor (dále jen „volený orgán“), kontrolní komise (dále jen „volený orgán“). Orgány společenství vlastníků jsou: shromáždění, předseda společenství vlastníků (dále jen „volený orgán“), kontrolor (dále jen „volený orgán“). komentář: Dle velikosti společenství vlastníků a jeho potřeb lze volit ze dvou konceptů konstrukce statutárního a dalšího orgánu společenství vlastníků. Pro názornost jsou k dispozici dvě varianty, kdy první je reprezentována potřebou kolektivních volených orgánů a druhá individuálních volených orgánů. Shromáždění a statutární orgán je obligatorním orgánem společenství vlastníků, proto je třeba nutné uvést vždy, vč. rozsahu jeho působnosti, způsobu volby a doby funkčního období. Kontrolní komise, resp. kontrolor je fakultativním orgánem a v případě kontrolní komise jde o převzatý pojem ze vzorových stanov. Navíc ust. § 262 OZ vyžaduje její minimální počet, což u výboru stanoveno není. Další orgány nedoporučuji zřizovat kvůli zbytečnému budování administrativy v rámci společenství vlastníků a také v souladu s ust. 234 je nutné volit orgány společenství vlastníků tak, aby nevznikl klamný dojem o jejich povaze. Jinými slovy, aby bylo patrno co je jejich náplní, co je v jejich působnosti, jaká má práva a povinnosti, přičemž nesmí dojít k přesunutí některých působností vymezených konkrétním orgánům společenství vlastníků právě zákonem (viz ust. § 1205, odst. 1).

2.

Členem voleného orgánu společenství nebo voleným orgánem můţe být jen ten, kdo je svéprávný a bezúhonný ve smyslu právního předpisu upravujícího ţivnostenské podnikání, je-li ke dni volby starší osmnácti let a je plně svéprávný; to platí i pro zástupce právnické osoby, která je sama členem voleného orgánu. Je-li členem voleného orgánu právnická osoba, zmocní fyzickou osobu, aby ji v orgánu zastupovala, jinak je právnická osoba zastupována členem jejího statutárního orgánu.

3.

Členem voleného orgánu nebo voleným orgánem společenství nemůţe být současně ten, jehoţ příbuzný v řadě přímé, sourozenec nebo manţel (manţelka) je členem voleného orgánu společenství. Členství v jednom voleném orgánu společenství je neslučitelné s členstvím v jiném voleném orgánu tohoto společenství.

4.

Člen voleného orgánu nebo volený orgán společenství můţe být volen opětovně.

5.

Kdo přijme funkci voleného orgánu nebo člena voleného orgánu, zavazuje se, ţe bude tuto funkci vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, ţe jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.

6.

Člen voleného orgánu vykonává funkci osobně; to však nebrání tomu, aby člen zmocnil pro jednotlivý případ jiného člena téhoţ orgánu, aby za něho při jeho neúčasti hlasoval.

91

7.

Nenahradil-li člen voleného orgánu škodu, kterou způsobil společenství při výkonu své funkce, ačkoli byl povinen škodu nahradit, ručí věřiteli společenství za dluh společenství v rozsahu, v jakém škodu nenahradil, pokud se nemůţe věřitel plnění na společenství vlastníků domoci.

8.

Dobrá víra členů voleného orgánu společenství se přičítá společenství.

9.

K usnesení voleného orgánu společenství, které se příčí dobrým mravům, veřejnému pořádku, porušuje práva týkající se postavení osob, vč. práv na ochranu osobnosti, nebo mění stanovy tak, ţe jejich obsah odporuje donucujícím ustanovením občanského zákona, nebo jde-li o usnesení v záleţitosti, o které tento volený orgán nemá působnost rozhodnout, se hledí, jako by nebylo přijato.

10. Funkční období volených orgánů nebo členů volených orgánů je pětileté. 11. Členové volených orgánů, jejichţ počet neklesl pod polovinu, mohou kooptovat náhradní členy do nejbliţšího zasedání shromáţdění. 12. O průběhu jednání voleného orgánu pořídí ten, kdo jednání tohoto orgánu svolal, zápis, nebo jím pověřená osoba, který musí obsahovat nejméně údaje o místě, datu a programu jednání tohoto orgánu, přijatá usnesení, výsledky hlasování a námitky členů. Přílohou zápisu je seznam členů tohoto orgánu s uvedením, kdo ze členů nebyl přítomen, pozvánka na jednání a další podklady, které byly předloţeny k projednávaným záleţitostem. V zápisu se jmenovitě uvedou členové tohoto orgánu, kteří hlasovali proti jednotlivým usnesením nebo se zdrţeli hlasování; u neuvedených členů se má za to, ţe hlasovali pro přijetí usnesení. Kaţdý člen voleného orgánu má právo na vydání kopie zápisu. 13. Kaţdý volený orgán rozhoduje většinou hlasů všech svých členů. Zasedání voleného orgánu se svolá vhodným způsobem ve lhůtě nejméně sedm dní před jeho konáním. Z pozvánky musí být patrné místo, čas a pořad jednání. Kaţdý člen voleného orgánu má jeden hlas. 14. Kdo zasedání svolal, můţe je odvolat nebo odloţit stejným způsobem, jakým bylo svoláno. 15. Osoba pověřená vedením zasedání voleného orgánu vede zasedání tak, jak byl jeho pořad na pozvánce ohlášen, ledaţe se volený orgán usnese na jiném pořadu jednání. Záleţitost, která nebyla zařazena na pořad jednání při jeho ohlášení, lze projednat a rozhodnout jen za účasti a se souhlasem všech členů voleného orgánu. 16. Hlasování ve voleném orgánu společenství je veřejné. komentář: Odstavec 2 je v souladu s ust. § 152, odst. 2 OZ. Odstavce 2 a 3 lze převzít z původních stanov, kdy především z důvodu zamezení ovládání společenství rodinnými „klany“ bylo dispozitivně upraveno nemožnost členství rodinných příslušníků napříč volenými orgány a také neslučitelnost funkcí. Odstavec 5 až 7 je v souladu s ust. § 159 OZ, kde je kladen důraz na výkon funkce s péčí řádného hospodáře. Odstavec 8 je v souladu s ust. § 151 OZ. Odstavec 9 jsem rozšířil a modifikoval v rámci 92

ust. § 245 na princip vycházející základních ustanovení § 1, odst. 2 OZ. V odstavci 10 je stanoveno funkční období, nebylo li by tak stanoveno standardně platí dle ust. § 246, že funkční období volených orgánů je 5 leté. V odstavci 11 je promítnut princip kooptování dle ust. 246, odst. 2 OZ. Odstavce 12 až 16 vychází z ust. §§ 247 až 251 OZ. Článek XI. Shromáždění 1.

Nejvyšším orgánem společenství je shromáţdění, které tvoří všichni členové společenství.

2.

Statutární orgán svolá shromáţdění k zasedání tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka. Shromáţdění svolává statutární orgán i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více neţ čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich; neučiní-li to, jsou oprávněni svolat tito vlastníci shromáţdění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami.

3.

Jednání shromáţdění je svoláváno pozvánkou, z níţ musí být zřejmé místo, čas a pořad jednání. K pozvánce musí být připojeny podklady týkající se pořadu zasedání, nejsou-li tyto podklady připojeny, je povinen svolavatel umoţnit kaţdému členu společenství včas se seznámit s těmito podklady. Pozvánka se zasílá členům společenství na adresu uvedenou v seznamu členů. Pokud nejsou připojeny k pozvánce podklady týkající se pořadu zasedání, musí pozvánka obsahovat označení místa, kde se člen společenství můţe seznámit s podklady k jednotlivým záleţitostem programu shromáţdění. Shromáţdění je svoláváno ve lhůtě nejméně patnácti dnů před jeho konáním.

4.

Má-li dojít ke změně stanov společenství nebo k přijetí usnesení, jehoţ důsledkem je změna stanov společenství, pozvánka obsahuje v příloze téţ návrh těchto změn stanov nebo návrh usnesení.

5.

Shromáţdění je způsobilé se usnášet za přítomnosti členů společenství, kteří mají většinu všech hlasů.

6.

K přijetí rozhodnutí se vyţaduje souhlas většiny hlasů přítomných členů společenství. Pokud se jedná o přijetí rozhodnutí o změně velikosti podílů na společných částech všem vlastníkům jednotek – členům společenství, nebo o změně poměrů výše příspěvku na správu domu a pozemku jinak neţ v důsledku změny podílu na společných částech, je vyţadován souhlas všech členů společenství. Pokud se jedná o přijetí rozhodnutí o způsobu rozúčtování nákladů na sluţby (vyjma nákladů na dodávku tepla a teplé vody) na vlastníky jednotek a o uzavření úvěrové smlouvy, je vyţadován souhlas většiny hlasů přítomných členů společenství.

7.

Není-li svolané shromáţdění způsobilé se usnášet, můţe statutární orgán navrhnout v písemné formě do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, aby členové společenství rozhodli o týchţ záleţitostech mimo zasedání.

8.

Kaţdý člen společenství je oprávněn zúčastnit se shromáţdění a poţadovat i dostat na něm vysvětlení týkající se záleţitostí společenství, pokud se poţadované vysvětlení vztahuje k předmětu jednání shromáţdění. Pokud by poţadoval člen na shromáţdění

93

sdělení o skutečnostech, jejichţ prozrazení by způsobilo společenství váţnou újmu, nelze mu je poskytnout. 9.

Kdo svolal shromáţdění, můţe je odvolat nebo odloţit stejným způsobem, jakým bylo svoláno. Pokud se tak stane méně neţ 3 dny před oznámeným datem konání shromáţdění, nahradí společenství členům, kteří se dostavili podle pozvánky, účelně vynaloţené náklady.

10. Záleţitost, která nebyla zařazena na pořad jednání shromáţdění v pozvánce, lze rozhodnout jen za účasti a se souhlasem všech členů společenství. 11. Jednání shromáţdění zahájí pověřený člen statutárního orgánu, který ověří, zda je shromáţdění schopno se usnášet. Poté zajistí volbu předsedy zasedání shromáţdění a volbu zapisovatele. Předseda zasedání vede shromáţdění tak, jak byl ohlášen jeho pořad, pokud se shromáţdění neusnese na předčasném ukončení zasedání. 12. Na shromáţdění hlasují členové společenství veřejně. Shromáţdění se můţe většinou hlasů přítomných členů usnést, ţe bude o určité záleţitosti hlasovat tajně pomocí hlasovacích lístků. V takovém případě shromáţdění současně stanoví postup pro tajné hlasování. 13. Z jednání shromáţdění se pořizuje zápis, za jehoţ pořízení odpovídá výbor. Zápis musí obsahovat nezbytné údaje prokazující schopnost shromáţdění k usnášení a rozhodování, záznam o průběhu jednání, plná znění přijatých usnesení, výsledky voleb, pokud byly konány. Přílohou zápisu je listina přítomných s jejich podpisy a písemné podklady, které byly předloţeny k jednotlivým projednávaným bodům. Zápis podepisuje předseda zasedání a zapisovatel. Zápisy včetně písemných podkladů k jednání shromáţdění jsou uchovávány u předsedy výboru. 14. Ustanovení odstavce 13) se pouţijí přiměřeně i pro zápisy z jednání statutárního orgánu a dalších volených orgánů společenství. 15. Je-li pro to důleţitý důvod, můţe přehlasovaný vlastník jednotky, který byl přehlasován na jednání shromáţdění společenství, nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o této záleţitosti rozhodl. Zároveň můţe navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká. Je-li pro to důleţitý důvod, můţe vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záleţitosti, která byla shromáţdění předloţena řádně k rozhodnutí a o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáţdění usnášet se. Můţe téţ navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu společenství pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami za podmínek § 258 občanského zákoníku. komentář: ustanovení týkajíc se shromáždění vychází z ust. § 1205 až 1209 a 1221 OZ. Odstavec 3 doporučuji konkretizovat co do termínu pro svolání shromáždění, protože nebylo li by tak stanoveno, obecně platí dle ust. 249 OZ třicetidenní lhůtu, což je dle mého soudu dlouhá doba. Článek XII. Působnost shromáždění 94

1.

Do působnosti shromáţdění patří: a) změna stanov, b) změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, c) volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn, d) schválení účetní závěrky včetně vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakoţ i celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období, e) schválení druhu sluţeb a výše záloh na jejich úhradu, jakoţ i způsobu rozúčtování nákladů na sluţby na vlastníky jednotek, f) schválení rozpočtu a plánu oprav, modernizací a rekonstrukcí společných částí, g) rozhodování o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení změně účelu uţívání domu nebo jednotky změně podlahové plochy jednotky úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek změně podílu na společných částech změně v určení společné části slouţící k výlučnému uţívání vlastníků jednotky opravě, modernizaci nebo rekonstrukci společné části, není-li toto rozhodnutí v pravomoci statutárního orgánu, o způsobu rozdělení ztráty a zisku mezi členy společenství. h) udělování předchozího souhlasu k nabytí, zcizení nebo zatíţení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi a k nabytí, zcizení nebo zatíţení movitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi, nejsou-li tato rozhodnutí v pravomoci statutárního orgánu k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil i) určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakoţ i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti, j) rozhodování v dalších záleţitostech určených těmito stanovami nebo v záleţitostech, které si shromáţdění k rozhodnutí vyhradí. komentář: jde o ustanovení obsažená v ust. § 1208 OZ a v nařízení vlády č. 366/2013 Sb. ohledně schválení rozpočet shromážděním. Článek XIII. Rozhodnutí mimo zasedání

1.

O záleţitostech spadajících do působnosti shromáţdění můţe být rozhodováno mimo zasedání. Statutární orgán zašle návrh rozhodnutí na adresy členů společenství uvedené v seznamu členů společenství. Návrh musí obsahovat návrh usnesení, podklady potřebné pro jeho posouzení a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Lhůta k vyjádření vlastníka jednotky činí třicet dní od doručení návrhu členu společenství.

95

2.

K platnosti hlasování se vyţaduje písemné vyjádření „souhlasím/nesouhlasím“ člena společenství s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo vyjádření učiněno, opatřené vlastnoručním podpisem člena společenství na listinu obsahující plné znění návrhu rozhodnutí.

3.

Nedoručí-li člen společenství ve lhůtě třiceti dnů od doručení návrhu členu společenství statutárnímu orgánu svůj souhlas s návrhem usnesení, platí, ţe s návrhem nesouhlasí. Většina hlasů se počítá z celkového počtu hlasů všech členů společenství.

4.

Statutární orgán oznámí členům společenství v písemné formě výsledek hlasování a v případě přijetí usnesení jim oznámí téţ celý obsah přijatého usnesení.

5.

Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech členů společenství, ledaţe obecně závazný právní předpis nebo tyto stanovy vyţadují vyšší počet hlasů.

6.

Pokud se mění všem vlastníkům jednotek velikost podílu na společných částech nemovité věci, nebo pokud se jim mění poměr výše příspěvku na správu domu a pozemku jinak, neţ v důsledku změny podílu na společných částech, vyţaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.

7.

Ke schválení stavebních úprav spočívajících v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiţ se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech, schválení způsobu rozúčtování nákladů na sluţby (vyjma nákladů na dodávku tepla a teplé vody) na vlastníky jednotek a uzavření úvěrové smlouvy je zapotřebí ¾ většiny hlasů všech členů společenství. komentář: jde o ustanovení obsažená v ust. § 1210 až 1214 OZ, přičemž odstavec 7 je modifikován na vybrané okruhy rozhodování, kdy doporučuji zvolit v souladu s ust. § 1214 doporučuji vyšší kvora. Článek XIV. Výbor

1.

Výbor má tři členy a je výkonným a statutárním orgánem společenství, řídí a organizuje běţnou činnost společenství, rozhoduje ve věcech spojených se správou domu a pozemku s výjimkou těch věcí, které jsou obecně závazným právním předpisem, těmito stanovami svěřeny do výlučné působnosti shromáţdění, nebo které si shromáţdění k rozhodnutí vyhradilo.

2.

Za svou činnost odpovídá shromáţdění.

3.

Výbor je volen a odvoláván shromáţděním. Předsedu a místopředsedu volí výbor z řad svých členů a z funkce předsedy a místopředsedy je také odvolává.

4.

Funkce předsedy příp. místopředsedy společenství zaniká volbou nového předsedy příp. místopředsedy společenství vlastníků. Předseda příp. místopředseda společenství můţe být z funkce odvolán shromáţděním. Téţ mohou před uplynutím funkčního období z funkce odstoupit. Odstoupení musí oznámit společenství písemně. Jejich funkce končí dnem, kdy shromáţdění jejich odstoupení projednalo, nejpozději uplynutím šedesáti dnů ode dne doručení oznámení o odstoupení. 96

5.

Za výbor jedná předseda, příp. místopředseda.

6.

Předsedu zastupuje v jeho nepřítomnosti, nebo zaneprázdnění místopředseda.

7.

Právní úkony výboru, pro které je předepsána písemná forma, podepisuje za společenství vlastníků společně vţdy předseda a další člen výboru. Pokud podepisuje předseda spolu s místopředsedou je podpis místopředsedy povaţován za podpis dalšího člena výboru. komentář: V rámci odstavce 1 doporučuji stanovit počet členů výboru ve smyslu lichého čísla, neboť se předejde patovým hlasováním při jednání výboru. Minimální počet členů není stanoven, tak jak tomu bylo za účinnosti ZoVB. U menších společenství vlastníků se v praxi osvědčil koncept předsedy a místopředsedy z důvodu flexibilní zastupitelnosti a kontroly místo modelu s předsedou společenství vlastníků. V souladu s ust. § 1200, odst. 2, písm. d) je třeba vymezit působnost orgánů, počet členů, způsob svolání, jednání a usnášení jakož i délku funkčního období. Článek XV. Kontrolní komise

1.

Kontrolní komise je kontrolním orgánem společenství, který je oprávněn kontrolovat činnost společenství a projednávat stíţnosti jeho členů na činnost společenství nebo jeho orgánů.

2.

Kontrolní komise nebo její pověřený člen je oprávněn nahlíţet do účetních a jiných dokladů společenství a vyţadovat od výboru potřebné informace pro svou kontrolní činnost. Kontrolní komise odpovídá pouze shromáţdění a je nezávislá na ostatních orgánech společenství.

3.

Kontrolní komise je tříčlenná a volí a odvolává ji shromáţdění stejným způsobem, jakým se volí výbor. Ze svých členů volí kontrolní komise svého předsedu a místopředsedu,

4.

Předseda kontrolní komise řídí jednání této komise.

5.

Funkce předsedy příp. místopředsedy kontrolní komise zaniká volbou nového předsedy příp. místopředsedy kontrolní komise. Předseda příp. místopředseda kontrolní komise můţe být z funkce odvolán shromáţděním. Téţ mohou před uplynutím funkčního období z funkce odstoupit. Odstoupení musí oznámit společenství písemně. Jejich funkce končí dnem, kdy shromáţdění jejich odstoupení projednalo, nejpozději uplynutím šedesáti dnů ode dne doručení oznámení o odstoupení.

6.

Kontrolní komise v rámci své působnosti zejména: a) kontroluje, zda společenství a jeho orgány vyvíjejí činnost v souladu s platnými právními předpisy a s těmito stanovami, b) vyjadřuje se k řádné účetní závěrce společenství a ke zprávě výboru určené k projednání na schůzi shromáţdění, c) podává shromáţdění zprávu o výsledcích své kontrolní činnosti, d) můţe podat výboru zprávu o nedostatcích zjištěných při své kontrolní činnosti s návrhy na opatření včetně termínů na jejich odstranění, e) účastní se prostřednictvím svého zástupce jednání výboru. 97

Varianta s předsedou Předseda společenství vlastníků 1.

Předseda společenství vlastníků (dále jen „předseda“) je statutárním orgánem společenství vlastníků. Statutární orgán má jednoho člena. Řídí a organizuje běţnou činnost společenství vlastníků a rozhoduje ve věcech spojených se správou domu a s předmětem činnosti společenství vlastníků s výjimkou těch věcí, které jsou podle právních předpisů ve výlučné působnosti shromáţdění, anebo si je shromáţdění k rozhodnutí vyhradilo.

2.

Předseda zastupuje společenství vlastníků navenek samostatně ve všech záleţitostech. Za společenství vlastníků se předseda společenství vlastníků podepisuje tak, ţe k jeho názvu připojí svůj podpis a údaj o své funkci.

3.

Za svou činnost odpovídá předseda shromáţdění.

4.

Předseda je volen a odvoláván shromáţděním.

5.

Funkce předsedy zaniká volbou nového předsedy. Předseda můţe být z funkce odvolán shromáţděním, téţ můţe před uplynutím funkčního období z funkce odstoupit. Odstoupení musí oznámit společenství písemně. Jeho funkce končí dnem, kdy shromáţdění jeho odstoupení projednalo, nejpozději uplynutím šedesáti dnů ode dne doručení oznámení o odstoupení. Varianta s kontrolorem Kontrolor

1.

Kontrolor je kontrolním orgánem společenství, který je oprávněn kontrolovat činnost společenství a projednávat stíţnosti jeho členů na činnost společenství nebo jeho orgánů.

2.

Kontrolor je oprávněn nahlíţet do účetních a jiných dokladů společenství a vyţadovat od předsedy potřebné informace pro svou kontrolní činnost. Kontrolor odpovídá pouze shromáţdění a je nezávislá na ostatních orgánech společenství.

3.

Kontrolní komise je jednočlenný volený orgán společenství.

4.

Funkce kontrolora zaniká volbou nového kontrolora. Kontrolor můţe být z funkce odvolán shromáţděním, téţ můţe před uplynutím funkčního období z funkce odstoupit. Odstoupení musí oznámit společenství písemně. Jeho funkce končí dnem, kdy shromáţdění jeho odstoupení projednalo, nejpozději uplynutím šedesáti dnů ode dne doručení oznámení o odstoupení.

5.

Kontrolor komise v rámci své působnosti zejména: a) kontroluje, zda společenství a jeho orgány vyvíjejí činnost v souladu s platnými právními předpisy a s těmito stanovami, b) vyjadřuje se k řádné účetní závěrce společenství a ke zprávě předsedy určené k projednání na schůzi shromáţdění, c) podává shromáţdění zprávu o výsledcích své kontrolní činnosti,

98

d) můţe předsedovi podat zprávu o nedostatcích zjištěných při své kontrolní činnosti s návrhy na opatření včetně termínů na jejich odstranění, ČÁST PÁTÁ Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pravidla pro správu domu a pozemku, příspěvky na správu domu a pozemku, úhrady nákladů na služby a pravidla pro užívání společných částí Článek XVI. Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství 1.

Rozpočet na kalendářní rok schvaluje shromáţdění vlastníků nejpozději do konce měsíce února kalendářního roku, na který se rozpočet schvaluje. Návrh rozpočtu předkládá statutární orgán společenství.

2.

Rozpočet zahrnuje dvě části: a) hospodaření s dlouhodobou zálohou na opravy a technické zhodnocení společných částí domu s těmito údaji: zůstatek k 1. lednu, tvorba z pravidelných i mimořádných příspěvků členů společenství na správu domu a pozemku, čerpání na jmenovitě uvedené opravy, modernizace a rekonstrukce společných částí domu, zůstatek k 31.12.; b) náklady nehrazené z dlouhodobé zálohy podle písm. a), zejména: údrţba, opravy, revize a prohlídky společných částí, pojištění domu a pozemku, odměny členů orgánů společenství včetně povinného pojistného na veřejnoprávní pojištění, odměna osoby zajišťující některé činnosti správy domu a pozemku a vedení účetnictví společenství, chod kanceláře společenství, včetně jejího vybavení a kancelářských potřeb, rozúčtování a vyúčtování nákladů na sluţby, včetně provedení odečtů z měřidel spotřeby vody a zařízení slouţících k rozúčtování nákladů na teplo a dalších energií, bankovní poplatky, členské příspěvky společenství vlastníků jednotek a výnosy, zejména: příspěvky členů společenství na správu domu a pozemku vyjma části příspěvků určených do dlouhodobé zálohy podle písm. a), úroky z vkladů na bankovních účtech společenství a jiné finanční výnosy. Článek XVII. Pravidla pro správu domu a pozemku

1.

Statutární orgán je oprávněn rozhodnout o nabytí nemovitých a movitých věcí v souladu se schváleným rozpočtem společenství. V ostatních případech je oprávněn rozhodnout o: 99

- nabytí movitých věcí, jejichţ pořizovací cena v souhrnu za kalendářní rok nepřesáhne částku 50 000 Kč, - zcizení nebo zatíţení movitých věcí, jejichţ zůstatková cena, jde-li o dlouhodobý hmotný nebo dlouhodobý nehmotný majetek, nebo cena obvyklá, jde-li o jiný movitý majetek, v souhrnu za kalendářní rok nepřesáhne částku 50 000 Kč. 2.

Statutární orgán je oprávněn rozhodnout o opravě, modernizaci nebo rekonstrukci společných částí v souladu se schváleným plánem oprav, modernizací a rekonstrukcí společných částí a rozpočtem společenství. V ostatních případech je oprávněn rozhodnout o nákladech na opravu, modernizaci nebo rekonstrukci, nepřesáhnou-li náklady v jednotlivém případě částku 50 000 Kč; tento limit neplatí, pokud jde o opravu prováděnou v souvislosti s havárií nebo o opravu, jejíţ nutnost plyne z revizní zprávy. komentář: Jde o konkretizaci částek v rámci působnosti statutárního orgánu, v souladu s ust. § 13 a 14 Nařízení vlády 366/2013 Sb. ze dne 30. října 2013, o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Článek XVIII. Příspěvky na správu domu a pozemku a úhrady nákladů na služby

1.

2.

3.

Pro účely financování nákladů na správu domu a pozemku platí členové příspěvky formou měsíčních záloh, a to a) ve výši odpovídající podílu podlahové plochy jednotky na celkové podlahové ploše všech jednotek v domě, b) plocha společné části slouţící k výlučnému uţívání jen některému vlastníku jednotky (balkony, lodžie, sklepní kóje) se započítá ve výši 30 % plochy, nedohodnou-li se všichni vlastníci na jiném podílu na úhradě nákladů na správu domu a pozemku. Za účelem financování oprav, modernizací a rekonstrukcí společných částí se z celkového příspěvku na správu domu a pozemku vytváří účetně oddělený dlouhodobý finanční zdroj – dlouhodobá záloha. Pravidla pro jeho tvorbu a pouţití schvaluje shromáţdění vlastníků. Výši měsíčního příspěvku do dlouhodobé zálohy stanoví statutární orgán na základě plánu oprav, modernizací a rekonstrukcí. O mimořádném příspěvku mimo pravidelné měsíční platby můţe rozhodnout shromáţdění vlastníků, a to nadpoloviční většinou hlasů přítomných členů. Zálohový příspěvek na správu domu a pozemku, vyjma dlouhodobé zálohy, se s kaţdým členem vyúčtuje nejpozději do 4 měsíců po skončení kalendářního roku a rozdíl z vyúčtování se vypořádá nejpozději do 4 měsíců od doručení vyúčtování, nerozhodne-li shromáţdění vlastníků jinak. Dlouhodobá záloha se s kaţdým členem vyúčtuje v minimálním členění na náklady na opravy a na výdaje na modernizace a rekonstrukce společných částí, a to do 4 měsíců po skončení kalendářního roku; nevyčerpaný zůstatek dlouhodobé zálohy se nevypořádává a převádí se do dalšího roku. Pokud není pro daný kalendářní rok společenstvím vlastníků rozhodnuto jinak, platí výše příspěvku na správu domu a pozemku platná v období předcházejícího kalendářního roku. Společenství vlastníků zajišťuje tyto sluţby: dodávku vody a odvádění odpadních vod, provoz kotelny, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, umoţnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, odvoz komunálního odpadu a další sluţby, o jejichţ poskytování rozhodne shromáţdění vlastníků, pokud nebude stanoveno jinak. 100

4.

Na náklady na sluţby jsou členové společenství povinni platit měsíčně zálohy splatné společně s příspěvkem na správu domu a pozemku vţdy k 25. dni příslušného kalendářního měsíce. Zálohy se stanovují na základě skutečných nákladů předcházejícího zúčtovacího období, kterým je kalendářní rok, s přihlédnutím k předpokládané výši nákladů pro daný kalendářní rok.

5.

Náklady na sluţby se na vlastníky jednotek rozúčtují takto: a) dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podruţných vodoměrech, b) umoţnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek, osvětlení společných prostor v domě podle počtu osob bydlících v bytě, úklid společných prostor v domě podle počtu osob bydlících v bytě, popřípadě další sluţby sjednané mezi poskytovatelem sluţeb a příjemcem sluţeb, podle podlahových ploch jednotek stanovených podle čl. XV odst. 1 písm. a), b), nerozhodne-li u nákladů uvedených v písm. a), b) shromáţdění vlastníků jinak.

6.

Vyúčtování záloh na sluţby je společenství vlastníků povinno provést nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Vyúčtování se doručí členům společenství do schránek pro příjem pošty a zároveň se uveřejní informace o provedeném vyúčtování na vývěsce v domě. Od doručení vyúčtování běţí členům společenství lhůta 30 kalendářních dnů na uplatnění námitek ke způsobu a obsahu vyúčtování. Po uplynutí této reklamační lhůty jiţ reklamovat vyúčtování nelze. Vyřízení uplatněných námitek musí být uskutečněno do 30 dnů od doručení námitky. Přeplatky a nedoplatky z vyúčtování jsou splatné nejpozději ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování členovi společenství.

7.

Stanoví-li zvláštní zákon pro dluhy z titulu úhrad za sluţby poplatek z prodlení, je člen společenství, který dluţí platbu příspěvku na správu domu a pozemku, povinen zaplatit úrok z prodlení ve výši odpovídající tomuto poplatku z prodlení.

8.

Statutární orgán je povinen po zjištění vzniku dluhu upozornit písemně člena společenství na dluh a vyzvat jej k úhradě. Nedojde-li k úhradě ani v průběhu měsíce následujícího po upozornění statutárním orgánem, je oprávněn statutární orgán podat ţalobu na zaplacení dluţné částky proti členu společenství, kdyţ veškeré náklady spojené s vymáháním dluhu včetně nákladů na soudní poplatek a náklady právního zastoupení je povinen hradit dluţící člen společenství. Článek XIX. Pravidla pro užívání společných částí nemovité věci

1.

Společnými částmi jsou ty části nemovité věci, které podle své povahy mají slouţit vlastníkům jednotek společně. Mezi ně náleţejí společné prostory, zejména vchody, schodiště, chodby, sušárny, místnosti pro uloţení kočárků a jízdních kol, kotelny, lodţie přístupné ze společných prostor, půdy, sklepy, prádelny a další prostory určené pro společné uţívání. Člen společenství je povinen dodrţovat shromáţděním vlastníků přijatý domovní řád, který zahrnuje podrobnosti způsobu jejich uţívání.

2.

Člen společenství je povinen dodrţovat klid, pořádek a čistotu ve společných částech, vyvarovat se jednání porušujícího dobré mravy, veřejný pořádek nebo jednání, které by bránilo nerušenému výkonu práv ostatních členů společenství. 101

3.

V případě chovu domácích zvířat je člen společenství povinen dbát, aby nedocházelo k obtěţování zejména pachem, hlukem nebo znečišťováním společných částí a společných prostor, dodrţovat hygienické, veterinární a bezpečnostní předpisy. Je povinen zamezit volnému pobíhání jím drţených domácích zvířat, nepřechovávat zvířata a nekrmit je ve společných částech domu a na pozemku, dbát, aby jím drţená zvířata neznečišťovala okolí domu a v případě vzniku znečištění toto ihned svým nákladem odstranit. Člen společenství je povinen zdrţet se chovu zvířat k domácímu chovu nevhodných, případně nebezpečných druhů.

4.

Člen společenství je povinen zdrţet se umisťování předmětů nepatřících k vybavení domu ve společných částech a společných prostorách domu, zejména ukládání látek snadno vznětlivých, hořlavých nebo jinak nebezpečných, zdrţet se uţívání otevřeného ohně, kouření ve společných prostorách domu, včetně společných lodţií a v prostoru na střeše nebo vytváření přepáţek ve společných částech, větrání bytu do společných vnitřních prostorů domu.

5.

V případě pohybu ve společných prostorách bez automatického zhasínání světla je povinen člen společenství zajistit, aby bylo při jeho odchodu v těchto prostorách zhasnuto, je povinen dbát na uzavírání oken ve sklepě či komorách, pokud venkovní teplota dosáhne bodu mrazu.

6.

Člen společenství je povinen se zdrţet uţívání lodţií jako skladiště, zajistit, aby předměty umístěné na lodţiích byly zabezpečeny proti pádu, při zalévání zde umístěných květin dbát na to, aby nedocházelo ke stékání vody do niţších podlaţí.

7.

Vývěsky, nápisy a další informační zařízení mohou být v prostorách domu a na domě umisťovány pouze s předchozím písemným souhlasem statutárního orgánu společenství; tento souhlas nenahrazuje povolení příslušného orgánu státní správy, je-li ho třeba. Při zániku práva na umístění informačního zařízení zavazuje se člen společenství neprodleně toto zařízení odstranit a svým nákladem uvést místo do původního stavu. Člen společenství se zdrţí umisťování reklam a vývěsek na informační tabuli slouţící pro podávání informací statutárním orgánem společenství.

8.

Člen společenství je povinen dbát na správné označení zvonku do jednotky jménem svým nebo jménem osoby, jíţ umoţnil uţívání jednotky.

9.

Pokud člen společenství uzavře domovní uzávěry vody, plynu a podobně, zajistí, aby jejich uzavření a otevření bylo včas oznámeno ostatním členům společenství. K hlavním uzávěrům vody, plynu, kanalizačním čistícím vstupům a dalším obdobným zařízením ve společných prostorách musí být vţdy zajištěn volný přístup. Pokud jsou tato zařízení umístěna v prostorách člena společenství, musí být přijata taková opatření, aby byl k těmto umoţněn přístup i za nepřítomnosti člena společenství. 10. Klíče od uzamykaných společných prostor v domě od místností, kde jsou domovní uzávěry vodovodu a dalších důleţitých zařízení, jsou uloţeny na místě k tomu určeném (domovní zmocněnec, člen statutárního orgánu). 11. Kaţdý člen společenství je povinen si při uţívání jednotky počínat v souladu s dobrými mravy tak, aby nedocházelo k obtěţování ostatních členů společenství; při provádění stavebních prací v jednotkách je povinen oznámit termín provádění stavebních prací 102

statutárnímu orgánu společenství a ostatním členům společenství a dbát na to, aby práce byly prováděny pouze v pracovních dnech v době od 8:00 hod. do 20:00 hod. V době od 22:00 hod. do 6:00 hod. se kaţdý člen společenství zdrţí hluku, pouţívání hlučných přístrojů a nástrojů, hry na hudební nástroje, zpěvu a hlučné komunikace. 12. Člen společenství je povinen zajistit, aby byl dodrţován pořádek ve sklepních prostorách, zdrţet se umisťování podle domovního řádu zakázaných předmětů do sklepních prostor. 13. Statutární orgán společenství zajišťuje kontrolu vyuţití společných částí v porovnání s jejich původním určením. V případě zájmu člena společenství o vyuţití společných částí, včetně společných domovních prostor, uzavírá člen společenství dohodu s ostatními vlastníky jednotek prostřednictvím společenství vlastníků. komentář: V souladu s ust. § 1200, odst. 2, písm. f) a g. Článek XX. Nebytový prostor 1.

Co je uvedeno v těchto stanovách o bytech, platí také pro nebytové prostory. ČÁST ŠESTÁ ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ

1.

Tyto stanovy byly schváleny na zasedání shromáţdění dne......

2.

Ve věcech ve stanovách neupravených platí právní úprava podle českých obecně závazných právních předpisů.

Seznam použitých zkratek a zkrácených názvů ObchZ

Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění k 31. 12. 2013.

OSŘ

Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů.

OZ

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění.

SOZ

Zákon

č.

40/1964

Sb.,

občanský

zákoník,

ve

znění

k 31. 12. 2013. SZ

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu

103

(stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. Vzorové stanovy

Nařízení vlády 371/2004 Sb., ze dne 19. května 2004, kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek.

ZB

Zákon č. 182/1993 Z. z., o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

ZOK

Zákon č. 90/2012 Sb., obchodních společnostech a druţstvech (zákon o obchodních korporacích).

ZoVB

Zákon

č.

72/1994

Sb.,

kterým

se

upravují

některé

spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, ve znění

k 31. 12. 2013.

Seznam použité literatury a pramenů Právní předpisy 1.

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 21. 1. 2016].

2.

Zákon č. 90/2012 Sb., obchodních společnostech a druţstvech (zákon o obchodních korporacích) v platném znění. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 21. 1. 2016].

104

3.

Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 1. 3. 2016].

4.

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 3. 3. 2016].

5.

Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s uţíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v platném znění. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 3. 3. 2016].

6.

Zákona č. 292/2013, o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 3. 3. 2016].

7.

Zákon č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 7. 3. 2016].

8.

Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění k 31. 12. 2013. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 21. 1. 2016].

9.

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění k 31. 12. 2013. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 3. 3. 2016].

10.

Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění k 31. 12. 2013. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 4. 3. 2016].

11.

Zákon č. 182/1993 Z. z., o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 4. 3. 2016].

12.

Nařízení vlády 371/2004 Sb., ze dne 19. května 2004, kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 21. 1. 2016].

13.

Nařízení vlády 366/2013 Sb. ze dne 30. října 2013, o úpravě některých záleţitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, ve znění k 31. 12. 2013. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 3. 2. 2016].

14.

Vyhláška č. 269/2015 Sb. o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům, v platném znění. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 3. 3. 2016].

105

Monografie 1.

SELUCKÁ Markéta, FIALA Josef, KLIKOVÁ Alena. Byt v soukromém a veřejném právu. 1. vyd. Brno: Masarykova universita, 2011, 136 s., ISBN 978-80-210-5747-0.

2.

HURDÍK Jan a kolektiv. Občanské právo hmotné - Obecná část. Absolutní majetková práva. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, s.r.o., 2013, 312 s., ISBN: 978-80-7380-377-3.

3.

ONDREJOVÁ Dana a kolektiv, Nástin obchodního práva, 1. vyd. Brno: Masarykova universita, 2014, 357 s. Edice učebnice, sv. č. 515, ISBN: 978-80-210-7417-0.

4.

PRŮCHA, Petr. Správní právo - obecná část, 8., doplněné a aktualizované vydání. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, s.r.o., 2012, 428 s., ISBN: 978-807239-281-0.

5.

HARVÁNEK Jaromír a kolektiv. Teorie práva. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, s.r.o., 2008, 496 s. ISBN: 978-80-7380-104-5.

6.

KINCL Jaromír, URFUS Valentin, SKŘEJPEK Michal. Římské právo. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, s. r. o., 1995, 408 s., ISBN: 80-7179-031-1.

7.

PRAŢÁK Zbyněk. Společenství vlastníků jednotek. 3. vyd., Praha: Leges 2010, 288 s., ISBN 978-80-87212-35-6.

8.

ČÁP Jiří. Vlastnictví bytů, správa domu a rozhodování ve společenství vlastníků. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2011, 232 s., ISBN: 978-80-7357-669-1.

9.

KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013, 360 s, ISBN: 978-807400-444-5.

10.

HOLEJŠOVSKÝ Josef; NEPLECHOVÁ Marta; OLIVOVÁ Květa. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk s.r.o., 2008, 473 s., ISBN: 978-807380-091-8.

11.

ELIÁŠ Karel a kolektiv. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. 1. vyd., Ostrava: Sagit 2012, 1 119 s., ISBN: 978-80-7208-922-0.

12.

BĚLOHLÁVEK J. Alexander a kolektiv. Komentář k zákonu o obchodních korporacích. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk s.r.o. 2008, 2733 s., ISBN: 978-80-7380-451-0.

106

Soudní rozhodnutí 1.

Nález Ústavního soudu ze dne 26. 2. 1998, sp. zn. II. ÚS 249/97. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 4. 3. 2016].

2.

Nález Ústavního soudu ze dne 8. 3. 2005, sp. zn. I. ÚS 646/04-0, In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 4. 3. 2016].

3.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 5. 2012, sp. zn. 29 Cdo 3399/2010. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 4. 3. 2016].

4.

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 5 2011, sp. zn. 31 Cdo 1945/2010. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 4. 3. 2016].

5.

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 11. 2011, sp. zn. 29 Cdo 406/2010. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 4. 3. 2016].

6.

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 10. 2006, sp. zn. 5 Tdo 1224/2006. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 4. 3. 2016].

7.

Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 8. 6. 2015, sp. zn. 14 Cmo 524/2013. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 4. 3. 2016].

8.

Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 28. 7. 2015, sp. zn. 7 Cmo 79/2015. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 4. 3. 2016].

9.

Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 10. 2015, 7 Cmo 229/2015. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 4. 3. 2016].

10.

Usnesení Vrchního soudu v Olomouci, ze dne 22. 9. 2015, sp. zn. 8 Cmo 278/2015. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 4. 3. 2016].

11.

Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 8. 10. 2002, č. j. 30 Ca 44/2002-16. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 4. 3. 2016].

12.

Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 20.4.2001, č.j. 7 Cmo 956/2000. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 4. 3. 2016].

Elektronické prameny 1.

SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. STANOVISKO k formě stanov společenství vlastníků [online]. Právní oddělení odboru politiky bydlení Ministerstva pro místní rozvoj, publikováno:

15.

10.

2015

[cit.

8.

3.

2015].

Dostupné

z:

107

http://www.mmr.cz/getmedia/9158a70f-505c-45b8-8a4b-c413235c9c94/2015-08-10Stanovisko-NZ-a-zmena-stanov-SVJ-verze15_10_.pdf. 2.

ČUŘÍKOVÁ, Pavla. Nemajetková újma dle nového občanského zákoníku [online]. Česká advokátní komora, publikováno: 10. 4. 2015 [cit. 8. 3. 2015]. Dostupné z: http://www.bulletin-advokacie.cz/nemajetkova-ujma-dle-noveho-obcanskeho-zakoniku.

3.

TRČKOVÁ, Svatava, CELLAR, Milan. Stanovy společenství vlastníků jednotek změny od 1. 1. 2014 [online]. Česká advokátní komora, publikováno: 23. 5. 2014 [cit. 8. 3. 2015]. Dostupné z: http://www.bulletin-advokacie.cz/stanovy-spolecenstvi-vlastnikujednotek-zmeny-od-1.-1.-2014.

4.

SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví jako spoluvlastnictví určité nemovité věci [online]. Česká advokátní komora, publikováno: 17. 3. 2016 [cit. 19. 3. 2015]. Dostupné z:

http://www.bulletin-advokacie.cz/bytove-spoluvlastnictvi-jako-spoluvlastnictvi-

urcite-nemovite-veci. 5.

NEVRKLA, Luboš. Změny společenských smluv společností s ručením omezeným a rozhodování jejich valných hromad [online]. Epravo.cz, publikováno: 27. 5. 2014 [cit. 8. 3. 2015]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/zmeny-spolecenskychsmluv-spolecnosti-s-rucenim-omezenym-a-rozhodovani-jejich-valnych-hromad94399.html.

6.

REDAKCE. Dobré mravy [online]. Epravo.cz, publikováno: 17. 12. 2007 [cit. 8. 3. 2015].

Dostupné

z:

http://www.epravo.cz/top/soudni-rozhodnuti/dobre-mravy-

52045.html. 7.

RONOVSKÁ, Kateřina. Pět důvodů, proč nepoţadovat pro zakladatelská právní jednání u nadačních fondů a ústavů povinnou formu notářského zápisu [online]. Česká advokátní komora, publikováno: 30. 12. 2014 [cit. 8. 3. 2015]. Dostupné z: http://www.bulletin-advokacie.cz/pet-duvodu-proc?browser=mobi.

8.

THE

LATIN

LIBRARY

[online].

[cit.

8.

3.

2015].

Dostupné

z:

http://www.thelatinlibrary.com/justinian/digest28.shtml. 9.

ŠIMONČIČ, Ľuboš. Změny v koncepci bytového vlastnictví od účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. [online]. Brno, 2015 [cit. 2. 3. 2016]. Diplomová práce. Masarykova univerzita,

Právnická

fakulta.

Dostupné

z:

http://is.muni.cz/th/348673/pravf_m?info=1;zpet=%2Fvyhledavani%2F%3Fsearch%3D %C5%A1imon%C4%8Di%C4%8D%20agenda:th%26start%3D1

108

10.

PLACHETKOVÁ, Lada. Princip proporcionality v současné české judikatuře [online]. Brno, 2014 [cit. 2. 3. 2016]. Diplomová práce. Masarykova univerzita, Právnická fakulta.

Dostupné

z:

http://is.muni.cz/th/348216/pravf_m?info=1;zpet=%2Fvyhledavani%2F%3Fsearch%3D plachetkov%C3%A1%20agenda:th%26start%3D1

Zadání bakalářské práce

109

110