Právnická fakulta Masarykovy univerzity

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra obchodního práva

Bakalářská práce

Smlouva o smlouvě budoucí v české judikatuře Jitka Škrancová Brno 2010 Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma „Smlouva o smlouvě budoucí v české judikatuře“ zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury.

…………………………….. Škrancová Jitka

2

OBSAH 1

ÚVOD .......................................................................................................................... 4

2

SMLOUVA O SMLOUVĚ BUDOUCÍ .................................................................... 5

3

4

2.1

SMLOUVA O SMLOUVĚ BUDOUCÍ V ČESKÉM PRÁVU ................................................ 5

2.2

SMLOUVA O SMLOUVĚ BUDOUCÍ V OBCHODNÍM ZÁKONÍKU.................................... 6

2.3

SMLOUVA O SMLOUVĚ BUDOUCÍ V OBČANSKÉM ZÁKONÍKU ................................... 8

2.4

SROVNÁNÍ ÚPRAVY STÁVAJÍCÍHO A PŘIPRAVOVANÉHO ZNĚNÍ OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU ............................................................................................................ 10

SMLOUVA O SMLOUVĚ BUDOUCÍ V ČESKÉ JUDIKATUŘE .................... 12 3.1

PRÁVNÍ REŽIM SMLOUVY O SMLOUVĚ BUDOUCÍ ................................................... 12

3.2

URČITOST PŘEDMĚTU SMLOUVY O SMLOUVĚ BUDOUCÍ......................................... 14

3.3

URČITOST PŘEDMĚTU SMLOUVY O SMLOUVĚ BUDOUCÍ – NÁJEMNÍ SMLOUVY ....... 17

3.4

NABÝVÁNÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA – NEMOVITOSTÍ .............................................. 18

3.5

POSTOUPENÍ ZÁVAZKŮ ZE SMLOUVY O SMLOUVĚ BUDOUCÍ .................................. 19

3.6

LHŮTA K UZAVŘENÍ SMLOUVY ............................................................................. 20

3.7

DŮSLEDKY PORUŠENÍ SMLOUVY O SMLOUVĚ BUDOUCÍ ........................................ 22

3.8

NEEXISTENCE PŘEDMĚTU SMLOUVY O SMLOUVĚ BUDOUCÍ................................... 23

3.9

CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS – DOLOŽKA NEZMĚNĚNÝCH OKOLNOSTÍ........... 24

VZOR SMLOUVY O SMLOUVĚ BUDOUCÍ ...................................................... 25 4.1

VZOR SMLOUVY O SMLOUVĚ BUDOUCÍ S NAZNAČENÍM VARIANTNÍCH ŘEŠENÍ ...... 25

5

ZÁVĚR ...................................................................................................................... 29

6

RESUME ................................................................................................................... 31

7

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY .................................................................... 33

8

SEZNAM POUŽITÝCH ELEKTRONICKÝCH PRAMENŮ ............................ 34

9

SEZNAM POUŽITÉ JUDIKATURY .................................................................... 35

3 Poděkování, motto Tímto bych chtěla poděkovat panu prof. JUDr. Josefu Bejčkovi, CSc. za cenné rady a připomínky při zpracování této bakalářské práce. Poděkování si také samozřejmě zaslouží má rodina, hlavně má maminka, která mi též poskytla rady při zpracování a v neposlední řadě můj přítel, který mi pomohl s korekturou a vzhledem bakalářské práce. Tímto všem děkuji za podporu při studiu na vysoké škole.

4

1

ÚVOD

Tématem této bakalářské práce je „Smlouva o smlouvě budoucí v české judikatuře“. Toto téma jsem si vybrala proto, že při každodenním životě se se smlouvami setkáváme stále - každý den, ať už je to například jen při nákup rohlíků v obchodě – smlouva kupní. Smlouvy o smlouvách budoucích se využívají hlavně v situacích, kdy na určitou věc nemáme v dané době dostatek financí, či na nemovitosti váznou nějaké zástavy, nebo jen chceme mít jistotu, že určitou nemovitost v budoucnu budeme moci koupit zrovna my. Úvod této práce je věnován úpravě smlouvy o smlouvě budoucí v občanském zákoníku a v obchodním zákoníku, hlavním rozdílům těchto dvou právních režimů a také samozřejmě připravované úpravě občanského zákoníku. Dále se práce zaměřuje na otázku, do jaké míry české soudy akceptují neurčitost předmětu (obsahu) závazků dojednaných v pactu de contrahedno. Hlavní, stěžejní, část bakalářské práce se věnuje přípravné smlouvě tak, jak jej v současné době pojímá česká judikatura. Práce vyúsťuje v návrh vzorové smlouvy o smlouvě budoucí s komentářem alternativních či variantních řešení. Od této práce očekávám, že mi přiblíží problematiku smlouvy o smlouvě budoucí a bude mi přínosem v mé budoucí i současné praxi v zaměstnání.

5

2

SMLOUVA O SMLOUVĚ BUDOUCÍ

2.1 Smlouva o smlouvě budoucí v českém právu V dnešní době je smlouva o smlouvě budoucí hojně využívanou smlouvou (např. při nákupu nemovitostí) a to především z důvodu poskytnutí částečné jistoty, že vlastní smluvní vztah bude v budoucnu skutečně uzavřen. Smlouva o smlouvě budoucí je upravena v obchodním zákoníku v § 289 až § 292 a v občanském zákoníku v § 50a a § 50b. Své uplatnění má institut přípravné smlouvy hlavně tehdy, jestliže je vůle stran smlouvu (např. kupní) uzavřít, avšak kupující nemá v dané době dostatek např. finančních, materiálních či jiných prostředků k realizaci takové smlouvy.1 Často se tak stává např. v situaci, kdy na nemovitosti, které má být předmětem převodu, vázne nějaká právní závada (např. exekuce), k jejímuž odstranění má dojít do doby uzavření řádné kupní smlouvy, např. i uhrazením exekuované částky prostřednictvím zálohy na budoucí kupní cenu nemovitosti, anebo např. v případě, kdy kupující hodlají kupní cenu financovat z úvěru či hypotéky a za tímto účelem bance předkládají smlouvu o smlouvě budoucí, na jejímž základě banka uvolní příslušné finanční prostředky.2

1

SPRINZ, Petr. Právník.cz [online]. 20.3.2008 [cit. 2010-04-10]. Smlouva o smlouvě budoucí. Dostupné

z WWW: . 2

HRADIL, Petr. Advokátní kancelář Slavičín, Valašské Klobouky [online]. 8.1.2010 [cit. 2010-04-10].

Smlouva o smlouvě budoucí | Vymáhání pohledávek, rozhodčí řízení, smlouvy, převody nemovitostí . Dostupné z WWW: .

6

2.2 Smlouva o smlouvě budoucí v obchodním zákoníku Smlouva o smlouvě budoucí je v obchodním zákoníku upravena v §289 - §292. Tato smlouva je zařazena do obecné části, i když jde o určitý typ. Rozhodující pro toto zařazení je charakter této smlouvy, která představuje první, relativně samostatnou část kontraktačního procesu a proto je zařazena tak, že bezprostředně navazuje na úpravu uzavírání smluv. Význam pro vztahy mezi podnikateli má tato smlouva v tom, že dává závazný základ pro uzavření konkrétních smluv v době, kdy jejich obsah ještě není dobře možné uvést přesně, ale kdy je již nutno zamýšlený obchod připravovat tak, aby závazky mohly být konkretizovány do podrobností v realizačních smlouvách, což běžně představuje vynaložení nákladů nebo převzetí určitých závazků, a to bez závazného základu pro uzavření budoucích realizačních smluv představovalo nezanedbatelné riziko.3 V současné době je celý § 289 kogentní, jak vyplývá z § 263 - jedná se totiž o základní ustanovení a navíc druhý odstavec zakotvuje povinnou písemnou formu. Všechna ostatní ustanovení o smlouvě o budoucí smlouvě jsou však dispozitivní, což znamená pro smluvní strany otevření širokého prostoru pro jejich smluvní volnost. Již v úvodním ustanovení úpravy v obchodním zákoníku vidíme odlišnosti od úpravy občanskoprávní. Smlouva o budoucí smlouvě nemusí totiž obsahovat podstatné náležitosti budoucí smlouvy, která je jejím předmětem. V praxi to znamená určit budoucí smlouvu typově (kupní, nájemní, o díle apod.), stanovit dobu jejího uzavření a určit obecně předmět toho kterého typu smlouvy.4 Podmínkou platnosti smlouvy o smlouvě budoucí je, že musí mít písemnou formu. Vždy také musí obsahovat dobu, do kdy má být budoucí smlouva uzavřena, pokud by doba nebyla stanovena, nemohlo by se jednat o smlouvu o smlouvě budoucí.

3

PLÍVA, Stanislav; ŠTENGLOVÁ, Ivana; TOMSA, Miloš. Obchodní zákoník - komentář. 11. Praha :

C.H.BECK, 2006. 1536 s. ISBN 80-7179-487-2. 4

PELIKÁNOVÁ, Irena: Komentář k § 289 - § 292 zák.č. 513/1991 Sb., ASPI - Původní nebo upravené texty

pro ASPI.

7 V podnikatelské veřejnosti stále přežívá představa, že smlouva o uzavření budoucí smlouvy je jen jakýmsi nezávazným aktem, z něhož pro smluvní strany nemohou vyplynout nějaké závažné důsledky. Ve skutečnosti však jde o plnohodnotné sjednání závazku, z něhož vyplývá pro závazné strany kontraktační povinnost. Nesplnění této povinnosti vyvolává obdobné právní účinky, jaké nastávají při nesplnění jakéhokoli jiného smluvního závazku.5 Následky nesplnění závazku upravuje § 290 dost. 2 obchodního zákoníku. Lhůtou pro uplatnění práva na určení obsahu smlouvy nebo náhradu škody podle § 292 odst. 2 obchodního zákoníku je roční a je lhůtou promlčecí. Běh promlčecí lhůty počíná ode dne, kdy oprávněná strana vyzvala stranu zavázanou k uzavření smlouvy. Obchodní zákoník se v § 292 zabývá také zánikem závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí.6 K zániku může dojít dvěma způsoby. Dle §292 odst. 3 obchodního zákoníku zanikne závazek k uzavření smlouvy, nevyzve-li strana oprávněná stranu závaznou ke splnění závazku v určité době, resp. do doby, která je určená ve smlouvě. Dle §292 odst. 3 obchodního zákoníku zanikne závazek k uzavření smlouvy, jestliže se okolnosti, z nichž strany vycházely při uzavírání smlouvy, změnily natolik, že nelze na závazné straně rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela (např. změna vnějších podmínek, které nebylo možno předvídat a které přesahují rámec podnikatelského rizika). Podmínkou však je, že závazná strana změnu okolností oznámila bez zbytečného odkladu oprávněné straně.7

5

Poradce 10/2005. Český Těšín : Poradce s.r.o. , 2005. 344 s. ISBN 80-7365-065-7.

6


pro ASPI. 7

Poradce 10/2005. Český Těšín : Poradce s.r.o. , 2005. 344 s. ISBN 80-7365-065-7.

8

2.3 Smlouva o smlouvě budoucí v občanském zákoníku Smlouva o smlouvě budoucí je v občanském zákoníku upravena v §50a. V současné době je znění občanského zákoníku podobné, nikoli však shodné s úpravou obchodněprávní. Liší se v požadavku dohody o podstatných náležitostech (přestože občanský zákoník konstruuje uzavírání smluv obecně na požadavku dohody o celém obsahu smlouvy) a v tom, že změna okolností má ex lege za následek zánik závazku za smlouvy. Závazek uzavřít budoucí smlouvu může převzít jedna nebo obě smluvní strany, i když častěji se vyskytuje případ oboustranné závaznosti. Rozdíl od obecného kontraktačního procesu je však v závaznosti podstatných náležitostí smluv dohodnutých stranami ve smlouvě o uzavření budoucí smlouvy. Jinak řečeno, zavázaná strana nemá povinnost akceptovat návrh smlouvy, jehož podstatné náležitosti by se lišily od podstatných náležitostí dohodnutých.8 Ustanovení § 289 odst. 1 obchodního zákoníku je ve srovnání s § 50a odst. 1 občanského zákoníku

přesnější.

Především

předvídá

dvě

varianty

smlouvy

o

budoucí

smlouvě - takovou, která založí jednostrannou kontraktační povinnost, a takovou, z níž vyplyne oboustranná kontraktační povinnost. Podle občanského zákoníku není jasné, zda musí vždy vzniknout oboustranná povinnost uzavřít budoucí smlouvu, nebo zda je rovněž přípustná obojí varianta. V tomto směru se v obchodním zákoníku pozitivně odráží dlouhodobá praxe aplikace hospodářského zákoníku. 9 Dále je např. lhůta pro uplatnění práva na určení obsahu smlouvy nebo náhrady škody podle § 292 odst. 2 obchodního zákoníku roční a je lhůtou promlčecí. Na rozdíl od prekluzivní lhůty v § 50a odst. 2 o.z. je ustanovení § 292 odst. 2 obchodního zákoníku do určité míry dispozitivní, když umožňuje promlčecí lhůtu účastníkům dohodnout odlišně, pokud nepřekročí kogentní ustanovení § 391 a násl. obchodního zákoníku, která v odd. 3 obchodního zákoníku obecně upravují počátek a trvání promlčecích dob.

8


pro ASPI. 9


pro ASPI.

9 Úprava smlouvy o smlouvě budoucí v obchodním zákoníku je úpravou komplexní a vylučuje tedy podpůrné použití ustanovení zákoníku občanského. 10

10


pro ASPI.

10

2.4 Srovnání úpravy stávajícího a připravovaného znění občanského zákoníku Budoucí návrh nového občanského zákoníku má oproti stávající úpravě mnoho změn. Nová právní úprava smlouvy o smlouvě budoucí v občanském zákoníku se velice přibližuje úpravě obchodněprávní. Toto považuji za přínos, protože právní úprava obchodního zákoníku je mnohem podrobnější a srozumitelnější než v občanském zákoníku a toto může přinést větší jistotu při uzavírání smluv dle občanského zákoníku. V současné době je smlouva o smlouvě budoucí upravena pouze v jednom paragrafu a to v §50a. V připravovaném občanském zákoníku to jsou paragrafy čtyři. Nejvýraznější změnou v nové připravované úpravě občanského zákoníku je, že v přípravné smlouvě již nebude muset být předmět přesně vymezen, ale bude stačit, aby byl ve smlouvě dohodnut alespoň obecným způsobem, jak v současné době postačuje v obchodním zákoníku. Další výraznou změnou připravovaného znění občanského zákoníku je rozšíření okruhu subjektů, které v případě, že závazná strana nesplní povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. V §50a odst. 3 je uvedeno, že nedojde-li do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, lze se do jednoho roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím.11 V připravovaném občanském zákoníku je změna taková, že je uvedeno - nevyzve-li oprávněná strana závaznou stranu k uzavření smlouvy v době ujednané ve smlouvě o smlouvě budoucí, povinnost uzavřít smlouvu zaniká.12 Dále je oproti §50a odst. 3, kdy je uvedeno, že závazek zaniká, pokud okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, že nelze spravedlivě

11

12

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. ELIÁŠ, Karel. Osnova občanského zákoníku a osnova zákona o obchodních korporacích. Praha :

Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2009. 576 s.

11 požadovat, aby smlouva byla uzavřena13, v připravovaném znění občanského zákoníku dále ještě vzniká straně závazné povinnost oznamovací, kdy strana závazná je povinna straně oprávněné změnu okolností bez zbytečného odkladu oznámit, když v opačném případě nahradí strana závazná straně oprávněné škodu z tohoto vzniklou14. Na závěr této kapitoly bych chtěla shrnout výše uvedené srovnání současného občanského zákoníku a připravovaného občanského zákoníku. Dle mého názoru je připravovaná úprava nového občanského zákoníku a smlouvy o smlouvě budoucí kvalitnější a přesnější než v současné době a je to veliký krok vpřed.

13

14

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. ELIÁŠ, Karel. Osnova občanského zákoníku a osnova zákona o obchodních korporacích. Praha :

Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2009. 576 s.

12

3

SMLOUVA O SMLOUVĚ BUDOUCÍ V ČESKÉ JUDIKATUŘE

3.1 Právní režim smlouvy o smlouvě budoucí V českém právu existují dva režimy právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí a to režim obchodněprávní a režim občanskoprávní. Tato otázka je snad jednou z nejdůležitějších, kterou musí naše soudy řešit. Současná judikatura na tuto otázku nahlíží takto: Není vyloučeno (zakázáno), aby se smlouva o smlouvě budoucí řídila obchodním zákoníkem (§ 289 a násl.), i když samotná budoucí smlouva se bude řídit občanským zákoníkem. Odvolací soud uvedl, že se ztotožňuje s právním názorem Nejvyššího soudu ČR prezentovaným v jeho rozhodnutí, v němž bylo vysvětleno, že možnost uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě ve smyslu § 289 obchodního zákoníku není omezena jen na možnost budoucích smluv, jejichž základem by byla úprava obsažená v části třetí hlavě druhé obchodního zákoníku. Z toho vyplývá, že smlouva o budoucí smlouvě podle § 289 obch. zák. je tak použitelná pro účely uzavření smlouvy určitého zákonem předpokládaného druhu nebo k uzavření smlouvy inominátní. V případě smluv určitého druhu pak smlouva o uzavření budoucí smlouvy může předcházet smlouvě, jež je podřízena obchodnímu zákoníku nebo zákoníku občanskému. Z žádné právní úpravy tak dovodit nelze, že pokud by se vlastní smlouva měla řídit příslušnými ustanoveními občanského zákoníku, pak předcházející smlouva o uzavření budoucí smlouvy by se též pod sankcí neplatnosti nezbytně musela řídit občanským zákoníkem (§ 50a) a nikoliv § 289 obch. zák.15 Se zřetelem na kogentní povahu ustanovení občanského zákoníku o nabývání vlastnictví k nemovitostem a se zřetelem na zcela rozdílné pojetí úpravy smlouvy o smlouvě budoucí v ustanovení § 50a občanského zákoníku a § 289 a násl. Obchodního zákoníku musí smlouva o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví k nemovitostem vyhovovat požadavkům ustanovení § 50a občanského zákoníku.16

15

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7.7.2006, sp. zn. 32 Odo 557/2006

16

Rozsudek Vrchního soudu ze dne 23.2.1996, sp. zn. 11 Cmo 1/96

13 V případě smlouvy o budoucí smlouvě je v první řadě třeba odpovědět na otázku, kdy se použije úprava tohoto institutu podle obchodního zákoníku a kdy podle občanského zákoníku. Přitom je třeba vycházet z charakteru smlouvy, která má být v budoucnu uzavřena. V daném případě se žalobce domáhá uzavření společenské smlouvy o založení obchodní společnosti, tudíž smlouvy podle § 57 a 110 obchodního zákoníku, a proto i smlouvu o uzavření budoucí smlouvy je třeba posuzovat podle obchodního zákoníku. Úprava smlouvy o uzavření budoucí smlouvy v obchodním zákoníku (§ 289 až 292) je úpravou komplexní a proto ustanovení občanského zákoníku týkající se smlouvy o smlouvě budoucí (§ 50a), zde použít nelze.17 Z výše uvedených judikátů je zřejmé, že smlouvu o smlouvě budoucí může tvořit jakákoli smlouva, pokud tomu nebrání její povaha. V novější judikatuře je možné použít obchodněprávní režim smlouvy o smlouvě budoucí – tedy volnější, a to i tehdy, pokud samotný smluvní typ je upraven pouze v občanském zákoníku. S touto novou judikaturou lze jen souhlasit a považovat ji za výhodnou pro obě strany. V praxi je toto volnější užití právní úpravy jen vítáno.

17

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8.6.1999, sp. Zn. 32 Cdon 2295/98

14

3.2 Určitost předmětu smlouvy o smlouvě budoucí Smlouva, která má být v budoucnu uzavřena, musí být natolik specifikována, aby obsahovala veškeré podstatné náležitosti. Není třeba přiložit podrobně vypracovanou smlouvu; vymezení podstatných náležitostí je z hlediska práva dostatečné. Lze však jen doporučit komplexnější úpravu budoucí smlouvy jako prevenci před případnými spory. U kupní smlouvy budou podstatnými náležitostmi zpravidla vymezení ceny a předmětu koupě. Absence jakékoli z výše stanovených náležitostí znamená absolutní neplatnost smlouvy, a takové smlouvy se není možné dovolat. 18 Nejvyšší soud se na neurčitost závazků dojednaných ve smlouvách o smlouvách budoucích dívá takto: Smlouva o budoucí kupní smlouvě musí mít náležitosti požadované zákonem pro platnost kupní smlouvy, která má být v budoucnu uzavřena. Vzhledem k tomu, že soud nemůže při rozhodování o nahrazení projevu vůle ničeho na podstatných náležitostech budoucí smlouvy měnit doplňovat či upřesňovat, je vyloučeno, aby neurčité, popř. ve smlouvě chybějící údaje o identifikaci nemovitostí, jež mají být předmětem převodu, byly napravovány výkladem projevu vůle účastníka smlouvy o budoucí smlouvě. Předmět budoucí smlouvy není řádně vymezen, jestliže účastníci zvolili k identifikaci nemovitostí čísla parcel pozemků a čísla popisná budov a číslo listu vlastnictví.19 Nemovitosti, které mají být předmětem převodu, není zapotřebí ve smlouvě o smlouvě (kupní) budoucí specifikovat v souladu s katastrálními předpisy; postačí, bude-li předmět této smlouvy (nemovitosti) označen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem.20 Údaje specifikující blíže stavbu, zejména pokud jde o velikost stavby, druh materiálu, terénní a přípravné práce, apod., nejsou podle okolností případu nezbytným předpokladem určitosti smlouvy o uzavření budoucí smlouvy, je-li stavba identifikována alespoň takovým způsobem, aby byla nezaměnitelná s jinou stavbou. Tyto bližší údaje proto nemusí smlouva

18

SPRINZ, Petr. Právník.cz [online]. 20.3.2008 [cit. 2010-04-10]. Smlouva o smlouvě budoucí. Dostupné z

WWW: . 19

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22.6.2000, sp. zn. 33 Cdo 857/99

20


15 uzavření budoucí smlouvy obsahovat, nýbrž až vlastní smlouva o dílo, na základě níž se stavba realizuje.21 Dle Nejvyššího soudu není smlouva o smlouvě budoucí platná, jestliže formulace ve smlouvě o smlouvě budoucí je nazvána např. “kompletní realizace dodávky a montáže nosné konstrukce“. Není z ní totiž ani přibližně zřejmé, o jakou stavbu (co do velikosti, typu konstrukce, druhu materiálu, apod.) se má jednat, ani z ní nelze vůbec dovodit, zda má jít jen o provedení vlastní konstrukce, či zda má jít též o přípravné a terénní práce. Z těchto důvodů soud uzavřel, že předmětná smlouva o budoucí smlouvě nebyla platně uzavřena.22 Ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě není předmět kupní smlouvy určitý, pokud neurčuje přesnou identifikaci převáděné části pozemku s odkazem na geometrický plán. Označení části pozemku bez uvedení parcelního čísla a s vymezením rozsahu části nově vzniklé parcely písemným vyjádřením „přibližná výměra“, je takovým vymezením předmětu budoucí kupní smlouvy, které nevyhovuje požadavkům ustanovení §50a odst. 2 občanského zákoníku.23 Také ve smlouvě o budoucí (kupní) smlouvě o převodu nemovitostí musí být individualizace nemovitostí provedena natolik určitým způsobem, aby bylo i osobám třetím nepochybně zřejmé, které nemovitosti (pozemky) nebo které konkrétní části pozemků mají být předmětem převodu. Při rozhodování o nahrazení projevu vůle soud nemůže měnit, doplňovat či upřesňovat podstatné náležitosti smlouvy.24 Výše uvedené rozsudky se shodují na tom, že předmět budoucí smlouvy musí být označen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem a aby bylo i třetím osobám zřejmé, o jaký předmět jde. Rozsudky se však rozcházejí v názoru, zda předmět smlouvy o smlouvě budoucí musí být v souladu s katastrálními předpisy, či zda stačí nezaměnitelné označení. Osobně se přikláním k názoru, že by se katastrální předpisy neměly na smlouvu o smlouvě

21


22


23


24


16 budoucí vztahovat, jelikož smlouva o smlouvě budoucí nemusí sloužit pro zápis do katastru nemovitostí. Občanský zákoník trvá na tom, aby se strany o podstatných náležitostech smlouvy dohodly přesně, avšak již neurčuje, co myslí „podstatnými náležitostmi“. Obchodní zákoník je v tomto smyslu volnější, protože požaduje, aby se strany o podstatných náležitostech dohodly alespoň obecným způsobem. V tomto případě by tedy mělo být rozhodující to, že předmět smlouvy o smlouvě budoucí je určen natolik specifikujícím způsobem, aby bylo i osobám třetím zřejmé, o jaký předmět jde.

17

3.3 Určitost předmětu smlouvy o smlouvě budoucí – nájemní smlouvy V současné době se také hodně setkáváme např. se smlouvami o nájmu bytu. Jak české soudy nahlížejí na neurčitost předmětu sjednaných v pactu de contrahendo se např. Nejvyšší soud vyjadřuje takto: Smlouva o budoucí nájemní smlouvě je absolutně neplatná, jestliže v rozporu s ustanovením § 686 odst. 1 občanského zákoníku nestanoví způsob výpočtu úhrady za služby, ale toliko určuje, že "výši úhrady stanoví správce nemovitosti". Obsahovala-li v dané věci smlouva o budoucí nájemní smlouvě toliko ujednání, podle kterého "výši úhrady stanoví správce nemovitosti", nelze takovéto ujednání považovat za stanovení "způsobu výpočtu" úhrady za služby ve smyslu výše uvedeném; odvolací soud proto nepochybil, pokud dovodil, že tato smlouva je pro nedostatek předmětné náležitosti absolutně neplatná (§ 685 odst. 1, § 39 občanského zákoníku). Na tomto závěru nemůže ničeho změnit dovolací námitka žalobkyně, týkající se případného postupu správce nemovitosti, neboť takovýto (ani žádný jiný) způsob určení výpočtu úhrady ve smlouvě o budoucí nájemní smlouvě dohodnut nebyl.25 Smlouva o budoucí smlouvě o nájmu bytu musí obsahovat veškeré podstatné náležitosti smlouvy o nájmu bytu, které jsou stanovené zákonem; chybí-li jen jediná z nich, má to za následek neplatnost takovéto smlouvy. Soud prvního stupně posoudil smlouvu ze dne 22. 5. 1995 jako smlouvu o budoucí nájemní smlouvě (§ 50a občanského zákoníku), dospěl však k závěru, že je absolutně neplatná pro nedostatek náležitostí vyplývajících z § 686 odst. 1 občanského zákoníku, neboť neobsahuje výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo způsob jejich určení.26 Výše uvedené judikáty se zaměřují hlavně na otázku výše nájemného a způsobu jeho výpočtu. Z uvedeného plyne, že dostačující by mělo být takové určení, ze kterého bude dostatečně zřejmé, jak se výše nájemného vypočítá, na základě např. vzorečků, ze kterých bude vyplývat konkrétní peněžitá částka nájemného.

25


26


18

3.4 Nabývání vlastnického práva – nemovitostí Zvláštní pozornost českých soudů je věnována nabývání vlastnických práv k nemovitostem a nahlíží na ni takto: Pokud jde o otázku, zda nemovitosti uvedené ve smlouvě o smlouvě budoucí byly označeny dostatečně určitě, je nutné říci, že účelem smlouvy o smlouvě budoucí není vklad vlastnického práva na základě této smlouvy do katastru nemovitostí, nýbrž pouze uzavření budoucí kupní smlouvy. Tato budoucí smlouva pak ovšem musí vyhovovat nejen ustanovením občanského zákoníku, ale i katastrálním předpisům. Co se však týče smlouvy o smlouvě budoucí, postačuje, aby předmět této smlouvy byl označen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem. Pokud je v konkrétní smlouvě o smlouvě budoucí uvedeno, že předmětem budoucí smlouvy má být dům čp. 134 v S. ulici v D., spolu se stavební parcelou, na které stojí, jedná se o nemovitosti jednoznačně určené.27 Nemovitosti musí být tedy určeny natolik dostatečným způsobem, aby nebyly zaměnitelné s jinými a aby bylo i třetím osobám zřejmé, o jaké nemovitosti jde. Nemovitosti se nabývají vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí a vzhledem k tomuto tedy musí být označeny v souladu s katastrálními předpisy.

27


19

3.5 Postoupení závazků ze smlouvy o smlouvě budoucí Současná judikatura řeší také otázku postoupení pohledávky ze smlouvy o smlouvě budoucí a účinky této smlouvy vůči třetím osobám a to tak, že: Smlouva o smlouvě budoucí je účinná jen mezi jejími účastníky (§ 50a občanského zákoníku). Jestliže tedy účastník této smlouvy převede vlastnické právo k věci, jejíž zamýšlený převod je obsahem smlouvy o smlouvě budoucí, na osobu třetí, zaniknou práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí pro nemožnost plnění.28 Smlouva o budoucí smlouvě působí jen mezi účastníky smlouvy (nikoliv absolutně) a její porušení jedním z účastníků nemůže mít samo o sobě vliv na právní postavení třetí osoby; toto porušení má právní důsledky jen ve vztahu mezi účastníky smlouvy. Pokud tedy účastník smlouvy o budoucí smlouvě převede věc, jejíž budoucí převod je obsahem smlouvy, platnou kupní smlouvou na osobu třetí, zaniknou práva a povinnosti ze smlouvy o budoucí smlouvě pro nemožnost plnění.29 Smlouva o smlouvě budoucí je účinná jen mezi jejími účastníky, a jestliže některý účastník této smlouvy převede vlastnické právo k věci, jejíž zamýšlený převod je obsahem smlouvy o smlouvě budoucí, na osobu třetí, zaniknou práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí pro nemožnost plnění. Předmětem postoupení podle ustanovení § 524 občanského zákoníku může být pohledávka jakéhokoliv druhu, tedy i nepeněžitá, ale postoupení pohledávky ze smlouvy o smlouvě budoucí není možné, neboť smlouva o smlouvě budoucí je dvoustranný závazkový vztah sestávající z práv i povinností každého účastníka.30 Výše uvedené judikáty se shodují na tom, že postoupení pohledávky ze smlouvy o smlouvě budoucí není možné a to proto, že smlouva o smlouvě budoucí je dvoustranný závazkový vztah sestávající z práv a povinností každého účastníka a převedením pohledávky ze smlouvy o smlouvě budoucí na třetí osobu má za následek její neplatnost.

28

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29.10.1997, sp. zn. 2 Cdon 1505/97

29

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29.10.1997, sp. zn. 2 Odon 1505/97

30


20

3.6 Lhůta k uzavření smlouvy Jednou z dalších povinných součástí smlouvy je vymezení doby, do které je třeba smlouvu uzavřít. Doba může být vymezena jak konkrétním datem, tak i jiným způsobem, například lhůtou běžící od určitého okamžiku.31 Pokud tedy do sjednané doby nedojde k uzavření smlouvy, může se oprávněná osoba do jednoho roku domáhat rozhodnutí soudu. Roční lhůta, která je lhůtou prekluzivní a počíná běžet dnem následujícím po dni, který je uveden ve smlouvě o budoucí smlouvě jako poslední den lhůty k uzavření předvídané smlouvy. Rozsudek, který soud vydává, i když se jím nahrazuje projev vůle jedné ze smluvních stran, obecně zní: "Žalovaný je povinen uzavřít se žalobcem (např.) kupní smlouvu o prodeji (konkrétně určené a dostatečně specifikované věci) za cenu xxx Kč, která je přílohou tohoto rozhodnutí, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku." Důležité pro oprávněné osoby je skutečnost, že po nabytí právní moci rozsudku se oprávněný může na povinném domáhat již přímo plnění z této smlouvy. Podání žaloby o povinnost uzavřít smlouvu, o které bylo hovořeno výše, není překážkou podání žaloby na náhradu škody a naopak.32 Nejvyšší soud na tuto otázku nahlíží takto: Nesjednání doby, do kdy má být návrh budoucí smlouvy přijat druhou stranou, nezpůsobuje samo o sobě neplatnost smlouvy o budoucí smlouvě uzavřené podle obchodního zákoníku, jelikož tato lhůta vyplývá přímo ze zákona z ustanovení § 290 odst. 1 obchodního zákoníku. Ustanovení § 50a občanského zákoníku nepřekáží tomu, aby záměr uzavřít v budoucnu smlouvu byl ve smlouvě o budoucí smlouvě vyjádřen tak, že jedna ze smluvních stran se zavazuje předložit druhé ve stanovené době návrh smlouvy dojednaného obsahu a druhá strana se jej zavazuje ve stanovené době poté přijmout. V takovém případě smluvní straně, jež na sebe převzala závazek návrh smlouvy předložit, nelze rozsudkem podle ustanovení

31

SPRINZ, Petr. Právník.cz [online]. 20.3.2008 [cit. 2010-04-10]. Smlouva o smlouvě budoucí. Dostupné z

WWW: . 32


pro ASPI.

21 § 161 odst. 3 občanského soudního řádu uložit, aby návrh předložený druhou smluvní stranou přijala.33 V případě § 292 odst. 3 obchodního zákoníku jde o normu dispozitivní, jakkoli je to pro úpravu prekluze nezvyklé. Je proto především možné např. dohodnout lhůtu delší nebo prekluzívní charakter lhůty vyloučit s tím, že půjde jenom o promlčení. Lze tedy uzavřít, že ustanovení § 292 odst. 3 obchodního zákoníku je dispozitivním ustanovením, které obsahuje prekluzivní lhůtu k vyzvání zavázané strany oprávněnou stranou ke splnění závazku. Vzhledem k uvedenému charakteru normy se lze od ní odchýlit, případně ji vyloučit.34 Z výše uvedeného plyne, že nesjednání doby, do které má být smlouva uzavřena nezpůsobuje samo o sobě neplatnost smlouvy, a to proto, že tato lhůta vyplývá přímo ze zákona z § 290 odst. 1 obchodního zákoníku. Není také vyloučeno, aby lhůta k uzavření smlouvy byla dohodnuta stranami delší. § 290 obchodního zákoníku je dispozitivní a je tedy možno se od ní odchýlit, či ji vyloučit.

33 34

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25.9.1997, sp. zn. 2 Cdon 254/96 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12.5.2004, sp. zn. 32 Odo 553/2003

22

3.7 Důsledky porušení smlouvy o smlouvě budoucí Nejvyšší soud se také ve své praxi zabýval problematikou následků porušení povinností smlouvy o smlouvě budoucí a nahlíží na ni takto: Smlouva o smlouvě budoucí působí jen mezi účastníky smlouvy, a proto její poručení jedním z účastníků nemůže mít samo o sobě vliv na právní postavení třetí osoby a na platnost kupní smlouvy, kterou účastník smlouvy o smlouvě budoucí převádí nemovitosti, o které ve smlouvě o smlouvě budoucí šlo35. Smlouva o převodu nemovitostí není neplatná jen proto, že převodce dříve převedl stejné nemovitosti na jinou osobu, jestliže ke vkladu vlastnického práva pro tuto osobu nedošlo. Byla-li tatáž nemovitost převáděna dvakrát, stane se jejím vlastníkem ten, kdo jako první doručil návrh na vklad vlastnického práva do katastru katastrálnímu orgánu.36 Z výše uvedených judikátů vyplývá, že porušení jedním z účastníků smlouvy o smlouvě budoucí nemá samo o sobě vliv na právní postavení třetí osoby. Pokud je však nemovitost převáděna dvakrát i vícekrát, jejím vlastníkem se stane ten, kdo první doručí návrh na katastr nemovitostí.

35


36

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28.8.1997, sp. zn. 2 Cdon 484/97

23

3.8 Neexistence předmětu smlouvy o smlouvě budoucí Nejvyšší soud se také zabývá smlouvami, ve kterých zatím předmět plnění neexistuje, nebo dosud není ve vlastnictví prodávajícího a tento má předmět do svého vlastnictví teprve nabýt. Z níže uvedených judikátů vyplývá, že prodávající nemusí být v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí jejím vlastníkem, ale tímto se zavazuje ji kupujícímu opatřit a dále předat do jeho vlastnictví. Prodávající v době uzavření smlouvy nemusí být jejím vlastníkem, zavazuje se jen, že ji kupujícímu opatří a předá. Smyslem smlouvy je, aby prodávající kupujícímu opatřil předmět koupě (umožnil mu jeho nabytí)37. Na základě již uzavřené kupní smlouvy vzniká prodávajícímu povinnost opatřit předmět koupě a odevzdat jej kupujícímu k převzetí. Nedohodnou-li se účastníci kupní smlouvy jinak, nabývá kupující vlastnictví k předmětu koupě nikoli okamžikem uzavření kupní smlouvy, ale až jejím převzetím a v případě věci nemovité vkladem do katastru nemovitostí. V uvedených případech tedy přechodu vlastnictví předchází uzavření kupní smlouvy. Prodávající tak v době uzavření smlouvy nemusí být jejím vlastníkem, zavazuje se jen, že ji kupujícímu opatří, resp. předá.38

37


38


24

3.9 Clausula rebus sic stantibus – doložka nezměněných okolností Přípravné smlouvy jsou uzavírány v určitém předstihu, proto musí právo reagovat na eventuální změny situace. Uplatňuje se tu tzv. "clausula rebus sic stantibus" (doložka nezměněných okolností). Jestliže se okolnosti, z nichž strany při uzavření přípravné smlouvy zřejmě vycházely, změnily do té míry, že nelze na zavázané straně rozumně požadovat, aby uzavřela konečnou smlouvu a jestliže strana zavázaná bez zbytečného odkladu tuto změnu okolností oznámila straně oprávněné, pak zaniká závazek uzavřít budoucí smlouvu i závazek doplnit chybějící obsah smlouvy. Jde však opět jen o dispozitivní úpravu, umožňující odchylné řešení ve smlouvě.39 Změna okolností ve smyslu § 50a odst. 3 občanského zákoníku může způsobit zánik závazku ze smlouvy o budoucí smlouvě pouze v případě, že k ní došlo od uzavření smlouvy o budoucí smlouvě do uplynutí doby, do níž měla být smlouva uzavřena. Pozdější změna okolností, byť i taková, jakou má na mysli § 50a odst. 3 občanského zákoníku, již zánik závazku ze smlouvy o budoucí smlouvě za následek nemá.40

39

BEJČEK, Josef; MAREK, Karel; KOTÁSEK, Josef, et al. Nástin obchodního práva II. Brno : Masarykova

univerzita v Brně, 2009. 111 s. 40


25

4

VZOR SMLOUVY O SMLOUVĚ BUDOUCÍ

4.1 Vzor smlouvy o smlouvě budoucí s naznačením variantních řešení

SMLOUVA o uzavření budoucí kupní smlouvy (SMLOUVY O DÍLO, SMLOUVY O ZHOTOVENÍ VĚCI, SMLOUVY O ZŘÍZENÍ VĚCNÉHO BŘEMENE, SMLOUVY O NÁJMU BYTU, SMLOUVY O PŘEVODU OBCHODNÍHO PODÍLU, SMLOUVY O PRONÁJMU, SMLOUVY O PRODEJI PODNIKU, AUTA, …, SMLOUVY O PŘEVODU ČLENSKÝCH PRÁV A POVINNOSTÍ V BYTOVÉM DRUŽSTVU,…)

kterou uzavřeli:

Varianta I. na straně jedné:

jméno a příjmení ………………….. r.č. …………….. bytem …………………….. - dále „budoucí prodávající“ nebo „prodávající“ –

a na straně druhé:

jméno a příjmení ……………………. r.č. …………… bytem …………………… - dále „budoucí kupující“ nebo „kupující“ –

Varianta II. na straně jedné:

obchodní firma………………….. IČ: …………….. DIČ: ……………….. se sídlem …………………….. jednající jednatelem ……………………… zastoupena předsedou představenstva ……………….. společnost zapsána v obchodním rejstříku vedeném …. soudem v …… oddíl ………….., vložka ………… - dále „budoucí prodávající“ nebo „prodávající“ -

a na straně druhé: obchodní firma………………….. IČ: …………….. DIČ: ……………….. se sídlem …………………….. jednající jednatelem ……………………… zastoupena předsedou představenstva ……………….. společnost zapsána v obchodním rejstříku vedeném …. soudem v ………. oddíl ………….., vložka ………… - dále „budoucí kupující“ nebo „kupující“ A.

26 Budoucí prodávající je vlastníkem ……………… auta, zboží, …….. Budoucí prodávající je vlastníkem domu č.p. ……… vystavěného na pozemku st.p.č. ……………., pozemku st.p.č .......... a pozemku p.č. …………… – vše v katastrálním území …………….., část obce ……………….Vlastnictví k uvedené nemovitosti je zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro ……………… kraj se sídlem v …………….., Katastrální pracoviště …………….. na listu vlastnictví č. ………. pro k.ú. ………….. Budoucí prodávající se zavazuje, že nejpozději do ……..-ti dnů ode dne, v němž na účet budoucího prodávajícího bude připsána kupní cena (záloha, část kupní ceny,…….), vyzve písemně (e-mailem, telefonicky, ……..) budoucí kupující k uzavření vlastní kupní smlouvy s obsahem specifikovaným v čl. B. této budoucí smlouvy. Budoucí kupující je povinen uzavřít vlastní kupní smlouvu na prodej …………….nemovitosti, zboží, automobilu,…… specifikovaného v čl. A. této budoucí smlouvy, a to s obsahem níže v článku B. uvedeným, ve lhůtě do ………….-ti dnů od obdržení výzvy k jejímu uzavření posledním z budoucích kupujících. Pokud budoucí prodávající poruší svoji povinnost vyzvat budoucí kupující k uzavření

vlastní kupní smlouvy s obsahem specifikovaným v čl. B. této budoucí

smlouvy, je budoucí prodávající povinen zaplatit budoucím kupujícím smluvní pokutu ve výši …………..,-Kč. V takovém případě mají budoucí kupující právo od budoucí smlouvy odstoupit. V případě provedeného odstoupení je budoucí prodávající povinen vrátit bezodkladně zálohu, kupní cenu, část kupní ceny, ……. ve výši ………………..,-Kč budoucímu kupujícímu. B. KUPNÍ SMLOUVA I. Prodávající je vlastníkem …………………auta, zboží, nemovitosti…………… II. Prodávající p r o d á v á Předmět koupě uvedený v článku I. této smlouvy kupujícímu ve stavu, jak stojí a leží, za vzájemně dohodnutou kupní cenu ve výši ………………………….,-- Kč /slovy: ………………………………….. korun českých/ a kupující Předmět koupě do svého vlastnictví za dohodnutou kupní cenu kupuje.

III.

27 Dohodnutou kupní cenu ve výši ………………………….,--Kč se kupující zavazuje prodávajícímu uhradit tak, že : - částka ve výši ………………………….,- Kč byla uhrazena jako záloha na kupní cenu, přičemž tato záloha se na kupní cenu započítává, - zbývající část kupní ceny ve výši ……………………,- Kč se kupující zavazuje uhradit v den podpisu této kupní smlouvy. (kupní cena může být uhrazena tak, že ji kupující bude hradit ve splátkách, uhradí ji před podpisem smlouvy, při podpisu smlouvy, celou do určitého data,…..) IV. Kupující prohlašuje, že je mu stav prodávaného Předmětu koupě dobře znám, a to zejména z jeho osobní prohlídky a osobního vyzkoušení, a že mu tento stav plně vyhovuje pro jeho záměry, pro které tento kupuje. V. Vlastnictví k prodávanému Předmětu koupě přejde na kupujícího až teprve úplným zaplacením celé kupní ceny. Vlastnictví k převáděným nemovitostem nabudou kupující vkladem vlastnického práva dle této smlouvy do katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro ……………. kraj se sídlem v ………, Katastrální pracoviště ……………... Nebezpečí nahodilé zkázy a nahodilého zhoršení prodávaného Předmětu koupě přechází na kupujícího v den podpisu kupní smlouvy.

VI. Dle této smlouvy lze vklad u Katastrálního úřadu pro ………… kraj se sídlem v ……….., Katastrální pracoviště ………… do katastru nemovitostí pro katastrální území ……… na příslušném listu vlastnictví zapsat tak, že rodinný dům č.p. …………… vystavěný na pozemku st.p.č. …….., pozemek st.p.č. …….. a pozemek p.č. ……. je ve vlastnictví …………. VII. Obě smluvní strany si tuto kupní smlouvu pročetly, s jejím obsahem souhlasí a na důkaz své pravé a svobodné vůle připojují své podpisy. Tato smlouva nebyla uzavřena v tísni za nápadně nevýhodných podmínek.

C.

28 Obě smluvní strany si tuto smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy pročetly, s jejím obsahem souhlasí a na důkaz své pravé a svobodné vůle připojují své podpisy. Tato smlouva nebyla uzavřena v tísni za nápadně nevýhodných podmínek. Tuto smlouvu lze měnit pouze písemnými dodatky. Tato smlouva se vyhotovuje ve dvou vyhotoveních, a to po jednom pro každou smluvní stranu. Ve ……………….. dne ………………… Budoucí prodávající :

Budoucí kupující:

……………………..…..

……………………..…..

……………………

……………….

Ve ……… dne ……

Budoucí prodávající :

Ve ……….. dne ………

Budoucí kupující:

……………………..…..

……………………..…..

……………………

……………….

jednatel společnosti /předseda představenstva jednatel společnosti /předseda představenstva ……………

……………

29

5

ZÁVĚR

Ačkoliv je smlouva o smlouvě budoucí v současné době velmi hojně využívanou smlouvu, tak tato zůstává opomíjena a jen stěží můžeme kdekoliv, kromě několika málo paragrafů v občanském a obchodním zákoníku, najít opravdu dostačující informace o této problematice. Tuto mezeru jsem se snažila ve své práci alespoň částečně zaplnit. Smlouva o smlouvě budoucí je v českém právu upravena jak v obchodním, tak i občanském zákoníku. Obchodní zákoník je oproti občanskému zákoníku daleko liberálnější a dává smluvním stranám větší možnost se od této úpravy odchýlit a to např. při určení předmětu smlouvy o smlouvě budoucí, kdy v občanském zákoníku musí být vymezen určitě, přesně, kdežto v obchodním zákoníku může být tento vymezen jen obecným způsobem. Návrh nového občanského zákoníku se však velice podobá úpravě obchodněprávní a tedy by měla přinést stranám větší smluvní volnost než doposud a toto strany jistě ocení. České soudy se na právní režim úpravy smlouvy o smlouvě budoucí dívají rozdílně. V novější judikatuře je možné použít obchodněprávní režim smlouvy a to i tehdy, pokud je samotný smluvní typ upraven v režimu občanskoprávním. Toto dříve nebylo možné. Doba, do které je třeba tuto smlouvu uzavřít, může být vymezena jak konkrétním datem, tak i jiným způsobem, například lhůtou běžící od určitého okamžiku. Pokud tedy do sjednané doby nedojde k uzavření smlouvy, může se oprávněná osoba do jednoho roku domáhat rozhodnutí soudu. Roční lhůta je lhůtou prekluzivní a počíná běžet dnem následujícím po dni, který je uveden ve smlouvě o budoucí smlouvě jako poslední den lhůty k uzavření předvídané smlouvy. Nesjednání doby, do které má být smlouva uzavřena nezpůsobuje neplatnost smlouvy, a to proto, že tato lhůta vyplývá přímo ze zákona z § 290 odst. 1 obchodního zákoníku. Lhůta k uzavření smlouvy může být dohodnuta stranami delší. § 290 obchodního zákoníku je dispozitivní a je tedy možno se od ní odchýlit. Nejvýznamnější smlouvou budoucí je v současné době smlouva kupní a české soudy se zaměřují hlavně na otázku určitosti předmětu dojednaných v těchto smlouvách. Na tuto problematiku se dívají soudy shodně a to, že předmět budoucí smlouvy musí být označen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem a aby bylo i osobám třetím zřejmé, o jaký předmět přesně jde. Jediné, v čem se v této otázce soudy rozcházejí, je to, zda předmět má či nemá být v souladu s předpisy katastrálními.

30 Pokud tento předmět ze smlouvy o smlouvě budoucí účastník postoupí třetí osobě, má to za následek její neplatnost a to proto, že smlouva o smlouvě budoucí je dvoustranný závazkový vztah sestávající z práv a povinností každého účastníka. Na takové i další důsledky porušení ze smluv se soudy dívají tak, že porušení jedním z účastníků nemá samo o sobě vliv na právní postavení třetí osoby. Pokud je však např. nemovitost převáděna dvakrát i vícekrát, jejím vlastníkem se stane ten, kdo první doručí návrh na katastr nemovitostí. Nezanedbatelnou pozornost si také zaslouží doložka rebus sic stantibus – doložka nezměněných okolností. Užívá se při uzavírání smluv a dle ní nelze na straně závazné požadovat uzavření smlouvy, pokud se předmět plnění změnil natolik, že již není v požadovaném stavu či ve stavu, v jakém chtěla strana oprávněná tento koupit. Jde však o dispozitivní úpravu, která umožňuje odchylné řešení. Při srovnání starší a současné judikatury jsem nenalézala žádné stěžejní rozdíly. Zřejmý posun v této problematice samozřejmě je, ale významný posun v chápání institutu pacta de contrahendo jsem nezaznamenala. Smlouva o smlouvě budoucí je po celou svoji existenci v právním řádu chápána jako smlouva, na základě které mají jedna či obě strany uzavřít v budoucnu v určité době smlouvu hlavní. Na závěr bych chtěla poznamenat, že jsem si značně rozšířila znalosti problematiky smlouvy o smlouvě budoucí a tyto znalosti jsem využila při zpracování návrhu vzorové smlouvy. V budoucnu bych si chtěla dále rozšiřovat znalosti o této problematice a případně bych své získané znalosti mohla využít při dalším studium či praxi v zaměstnání.

31

6

RESUME

Although the agreement on a future contract is currently a very widely used contract, so this one remains ignored and we can hardly find anywhere, except a few sections in the Civil and Commercial Code, a really satisfactory piece of information about this issue. I tried to fill this gap a little in my thesis. The agreement on a future contract is arranged by Czech law, both in the Commercial and the Civil Code. In comparison with the Civil Code, the Commercial Code is much more liberal and gives the parties more opportunity to deviate from this arrangement e.g. the subject of the agreement on a future contract must be defined exactly from the Civil Code point of view, whereas the Commercial Code says that the same subject of the agreement can be defined a general way. The draft of the new Civil Code is however very similar to the current Commercial Code and therefore this novelty should provide the greater contractual freedom than before and this will be surely appreciated by the involved parties. The Czech courts look differently on the legal status of the rules of the agreement on a future contract. The newer judicature allows the use of commercial arrangements and contracts, even if the actual type of contract is regulated under the Civil Code. This was not possible before. The time, to which the contract must be fixed, can be defined both a specific date and another way e.g. such a period running from a certain time. Thus, if the contract is not fixed by the arranged time, the authorized person can claim the decision of the court by a year. The year term is a preclusion term and starts on the day following the date that is specified in the contract as the final date for the conclusion of the anticipated contract. The contract is valid even if the contract does not contain a time limit in which the anticipated contract is to be concluded. The reason is that this period is apparent from the Act, § 290, paragraph 1 of the Commercial Code. The deadline for the conclusion of the contract can be agreed between the parties on longer. § 290 of the Commercial Code is optional and it is possible to deviate from it.

32 The most important agreement on a future contract is currently a contract of purchase and the Czech courts focus primarily on the question of certainty of the subject which is negotiated in the contracts. Courts look at these issues identically and that the subject of a future contract must be identified so as not to be confused with other subject and that the third parties were able to accurately determine what the object is. Courts differ on the only thing of the question. The thing is whether the subject should be or should not be in accordance with the Cadastral regulations. If a participant transfers the subject of the agreement on a future contract to a third party, this results that the agreement will be invalidated. The reason is that the agreement on a future contract is a bilateral contractual relationship consisting of the rights and obligations of each party. The courts look to such breach to the other consequences so that if one party violates the agreement, it does not affect the legal status of a third party. However, if such property is transferred twice or more times, the owner becomes the one who first delivered the proceeding of rights entry on the land register. The considerable attention also deserves the clause “rebus sic stantibus” – the clause of unchanged circumstances. It is used in a contracting and prevent a making a contract in case that the subject of the contract has changed so much that it is not in a desired state or in the state which can be acceptable by the authorized purchasers. It is however a non-mandatory adjustment, which allows divergent solutions. I have not found any fundamental differences by comparing older and contemporary judicature. Of course there is a certain shift in this issue, but I have not noticed a significant shift in the understanding of the Institute “pacta de contrahendo”. The agreement on a future contract is for its entire existence in the law understood as, a base on which one or both parties will conclude the main contract at some time in the future. In conclusion, I would like to note that I have greatly expanded knowledge about the agreement on a future contract and I use this knowledge for drafting the model proposal of the contract. In the future I would like to further expand the knowledge on this issue and I could use my acquired knowledge for my further study or employment practices.

33

7

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY [1] PLÍVA, Stanislav; ŠTENGLOVÁ, Ivana; TOMSA, Miloš. Obchodní zákoník - komentář. 11. Praha : C.H.BECK, 2006. 1536 s. ISBN 80-7179-487-2. [2] Poradce 10/2005. Český Těšín : Poradce s.r.o. , 2005. 344 s. ISBN 80-7365-065-7. [3] Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. [4] ELIÁŠ, Karel. Osnova občanského zákoníku a osnova zákona o obchodních korporacích. Praha : Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2009. 576 s. [5] BEJČEK, Josef; MAREK, Karel; KOTÁSEK, Josef, et al. Nástin obchodního práva II. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2009. 111 s.

34

8

SEZNAM POUŽITÝCH ELEKTRONICKÝCH PRAMENŮ [1] SPRINZ, Petr. Právník.cz [online]. 20.3.2008 [cit. 2010-04-10]. Smlouva o smlouvě budoucí. Dostupné z WWW: . [2] HRADIL, Petr. Advokátní kancelář Slavičín, Valašské Klobouky [online]. 8.1.2010 [cit. 2010-04-10]. Smlouva o smlouvě budoucí | Vymáhání pohledávek, rozhodčí řízení, smlouvy, převody nemovitostí . Dostupné z WWW: . [3] PELIKÁNOVÁ, Irena: Komentář k § 289 - § 292 zák.č. 513/1991 Sb., ASPI - Původní nebo upravené texty pro ASPI.

35

9

SEZNAM POUŽITÉ JUDIKATURY [1] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7.7.2006, sp. zn. 32 Odo 557/2006 [2] Rozsudek Vrchního soudu ze dne 23.2.1996, sp. zn. 11 Cmo 1/96 [3] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8.6.1999, sp. Zn. 32 Cdon 2295/98 [4] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22.6.2000, sp. zn. 33 Cdo 857/99 [5] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26.7.2000, sp. zn. 30 Cdo 1244/99 [6] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18.1.2007, sp. zn. 32 Odo 1055/2005 [7] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30.10.2000, sp. zn. 29 Cdo 2098/99 [8] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21.6.2001, sp. zn. 33 Odo 273/2001 [9] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19.1.2005, sp. zn. 26 Cdo 2041/2003 [10] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18.11.2004, sp. zn. 26 Cdo 2105/2003 [11] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26.7.2000, sp. zn. 30 Cdo 1244/99 [12] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29.10.1997, sp. zn. 2 Cdon 1505/97 [13] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29.10.1997, sp. zn. 2 Odon 1505/97 [14] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30.5.2001, sp. zn. 33 Cdo 2390/2000 [15] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25.9.1997, sp. zn. 2 Cdon 254/96 [16] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12.5.2004, sp. zn. 32 Odo 553/2003 [17] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11.10.2001, sp. zn. 33 Odo 538/2001 [18] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28.8.1997, sp. zn. 2 Cdon 484/97 [19] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22.7.2004, sp. zn. 22 Cdo 1442/2004 [20] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11.12.2002, sp. zn. 22 Cdo 981/2001 [21] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22.3.2009, sp. zn. 33 Odo 343/2005

Právnická fakulta Masarykovy univerzity

Recommend Documents