Právnická fakulta Masarykovy univerzity

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Obor Právo a právní věda Katedra občanského práva

Diplomová práce Převody vlastnických práv k družstevním jednotkám

Eva Plevová 2010/2011

„Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma: Převody vlastnických práv k družstevním jednotkám zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury.“

V Brně, dne 28. března 2011

……………………………… Eva Plevová 2

Na tomto místě bych chtěla poděkovat panu prof. JUDr. Josefovi Fialovi, CSc. za odborné vedení diplomové práce a všem, kteří mi byli při její zpracování oporou.

3

Obsah Obsah.................................................................................................................................................. 3 Seznam použitých zkratek.................................................................................................................. 5 Úvod ................................................................................................................................................... 6 1 Historický přehled vývoje družstevnictví .................................................................................. 8 2 Vymezení pojmů ..................................................................................................................... 11 2.1 Družstvo a bytové družstvo ............................................................................................ 11 2. 2. Družstevní jednotka ........................................................................................................ 12 2.1.1 Družstevní byt .......................................................................................................... 13 2.1.2 Družstevní nebytový prostor .................................................................................... 13 3 Charakteristika právního vztahu bytového družstva a jeho člena............................................ 15 3.1 Vznik členství v družstvu ............................................................................................... 15 3.2 Zánik členství v družstvu ................................................................................................ 17 3.3 Společné členství manželů .............................................................................................. 19 3.4 Obecná práva a povinnosti člena družstva ...................................................................... 22 3.4.1 Členská práva ........................................................................................................... 22 3.4.2 Povinnosti člena družstva ......................................................................................... 23 3.5 Specifická práva a povinnosti spjaté s členstvím v bytovém družstvu ........................... 24 3.5.1 Vznik a zánik nájmu bytové družstevní jednotky .................................................... 24 3.5.2 Práva a povinnosti nájemce družstevní bytové jednotky ......................................... 25 3.5.3 Práva a povinnosti nájemce družstevní nebytové jednotky ...................................... 27 4 Převody družstevních jednotek podle zákona č. 72/1994 Sb. ................................................ 29 4.1 Transformace bytových družstev .................................................................................... 30 4.2 Kategorizace bytových družstev ..................................................................................... 31 4.3 Povinné převody vlastnických práv k družstevním jednotkám ...................................... 31 4.3.1 Předpoklady nezbytné pro povinný převod družstevních jednotek .......................... 32 4.3.1.1 Okruh oprávněných .......................................................................................... 32 4.3.1.2 Okruh povinných bytových družstev ............................................................... 34 4.3.1.3 Trvání nároku na převod jednotky ................................................................... 35 4.3.1.4 Bezplatnost převodu ......................................................................................... 35 4.3.1.5 Lhůty pro uplatnění výzvy a realizaci převodu ................................................ 37 4.3.1.6 Výzva ............................................................................................................... 39 4.3.2 Smlouva o převodu vlastnických práv k družstevním jednotkám ............................ 40 4.3.2.1 Prohlášení vlastníka.......................................................................................... 40 4.3.2.2 Právní režim smlouvy ....................................................................................... 41 4.3.2.3 Náležitosti smlouvy .......................................................................................... 41 4.3.3 Sankce při nesplnění povinnosti družstva ................................................................ 43 4.3.4 Účinky převodu vlastnických práv k družstevní jednotce ........................................ 44 4.4 Nepovinné převody vlastnických práv k družstevním jednotkám .................................. 46 4.5 Převody družstevních bytů vybudovaných pomocí nástaveb a vestaveb ....................... 46 4.6 Převody družstevních jednotek manželům, respektive jednomu z nich ......................... 52 4.6.1 Členský podíl v družstvu a společné jmění manželů................................................ 52 4.6.2 Vyloučení členského podílu ze společného jmění manželů ..................................... 52 4.6.3 Převod vlastnického práva k družstevní jednotce manželům ................................... 53 4.7 Kontraktační povinnost družstva, na jehož majetek byl vyhlášen konkurs .................... 54 4.7.1 Další judikatura týkající se převodu vlastnických práv k družstevním jednotkám ve vlastnictví družstva, na jehož majetek byl prohlášen konkurs ................................................ 56 Závěr ................................................................................................................................................ 58 Resumé ............................................................................................................................................. 60 Seznam použité literatury ................................................................................................................. 62

4

Seznam použitých zkratek BytZ

zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé další zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů

ObčZ

zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

ObchZ

zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník ve znění pozdějších předpisů

TransfZ

zákon č. 42/1992 Sb., zákon o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech

ZoNaPNP

zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů

ZKV

zákon č. 328/1991 Sb., o konkursu a vyrovnání, ve znění pozdějších předpisů

StavZ

zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů

DKVB

družstevní komplexní bytová výstavba

SBD

stavební bytová družstva

LBD

lidová bytová družstva

SJM

společné jmění manželů

5

Úvod V 50. letech 20. století panovala na našem území bytová krize, která byla řešena formou družstevní komplexní bytové výstavby, zahájené v roce 1959 a trvající až do roku 1991. Během této výstavby bylo na území České republiky postaveno celkem 779 251 družstevních bytů.1 V období komunistické éry byl potlačován princip podílení se člena družstva na jeho chodu a možná i proto se po listopadu 1989 vlastnictví bytů (tzv. „osobní“ vlastnictví bytů) začalo preferovat před vlastnictvím družstevním. Z důvodu radikálních změn ekonomických a politických poměrů po roce 1989 bylo nutností, aby někdejší SBD a LBD prošla transformací a přizpůsobila se novým podmínkám. Transformace probíhala na základě zákona č. 513/1991 Sb. a zákona č. 42/1992 Sb. Jedním z cílů bylo umožnit členům (nájemcům) někdejších stavebních a lidových bytových družstev převody družstevních bytů a nebytových prostorů do jejich vlastnictví. Na nedostačující úpravu výše zmíněných převodů navázal zákon č. 72/1994 Sb. Cílem diplomové práce je, pomocí kompilační metody, analyzovat problematiku převodů vlastnických práv k družstevním jednotkám, a to jak k bytům, tak k nebytovým prostorům a nastínit rozličné názory týkající se této problematiky. Pro podložení jednotlivých výkladů byla do práce zakomponována i judikatura soudů České republiky. Práce je rozdělena do čtyř hlavních kapitol. Nejprve se věnuji historii družstevnictví. Výklad o vývoji bytového družstevnictví považuji za esenciální, neboť právě orientace v historii nám pomáhá pochopit aktuální stav právní úpravy, a pokud pak hovoříme o převodech vlastnických práv k družstevním jednotkám, snadněji si uvědomíme, proč k převodům vůbec dochází. Po historickém exkurzu se práce zabývá definicemi základních pojmů a charakteristikou právního vztahu bytového družstva a jeho člena. Následuje stěžejní kapitola této práce, ve které se zabývám převodem vlastnických práv k družstevním jednotkám podle zákona č. 72/1994. Sb. Tato kapitola se věnuje zejména předpokladům nezbytným pro povinný převod družstevních jednotek, smlouvě o těchto převodech a kontraktační povinnosti bytového družstva, na jehož majetek byl vyhlášen konkurs. Důležitou částí kapitoly je i výklad o převodu družstevních jednotek manželům, který navazuje na výklad o společném členství manželů. Téma diplomové práce bylo zvoleno zejména kvůli jeho aktuálnosti, protože i přes fakt, že převody podle zákona č. 72/1994 Sb. probíhají již několik let, stále mnoho 1

DVOŘÁK, T. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 331.

6

družstevních jednotek nebylo dosud převedeno do vlastnictví členů, čemuž nasvědčuje i prodloužení promlčecí lhůty pro povinný převod družstevních jednotek zákonem č. 345/2009 Sb., který novelizoval zákon č. 72/1994 Sb., podle něhož může být smlouva o převodu vlastnictví k družstevní jednotce uzavřena až do 31. 12. 2020. Za velice zajímavou otázku považuji povinný převod družstevních jednotek manželům a s tím spojený institut společného členství manželů, který je specifický pro bytové družstevnictví. Je také velice zajímavé pozorovat rozmanitost právních výkladů sporných ustanovení právní úpravy týkající se dané problematiky.

7

1 Historický přehled vývoje družstevnictví Historie družstevnictví sahá až do 18. století (počátky bytových družstev zaznamenáváme v období Rakouska-Uherska). Vznik družstev koncem první poloviny 19. století byl podmíněn průmyslovou revolucí spolu s počátkem kapitalistického tržního hospodářství. Velký význam pro družstevnictví mělo založení družstva ve městě Rochdale v Anglii v roce 1844. I když někteří autoři dávají Rochdalskému družstvu prvenství, za první doložené družstvo se považuje i družstvo tkalcovské, které bylo založeno již v roce 1769 na jihovýchodě Skotska.2 V této době měla průmyslová revoluce, v podobě mechanizace průmyslu, nepříznivý dopad na dělníky, kteří byli nuceni spolu spolupracovat navzájem, aby zlepšili svoji životní situaci a tím unikli chudobě. Rochdalské družstvo bylo družstvem spotřebním a je významné zejména pro principy, které byly schváleny jeho členy. Tyto tzv. Rochdalské principy, které dávají základy družstevnictví, přežívají v různých podobách až dodnes.3 Od samého vzniku družstevnictví se družstva začala specializovat a od 80. let 19. století vznikají i první bytová družstva.4 5 Družstevnictví na našem území má dlouhou tradici a patří k nejstarším na světě. Počátek jeho vzniku sahá do roku 1847, ve kterém byl založen Pražský potravní a spořitelní spolek. Od 80. let 19. století vznikají, díky specializaci družstev, i družstva bytová, která podporovala výstavbu bydlení pro chudší vrstvy společnosti a vyvíjela i kulturně - společenskou činnost. Nepříznivé následky 1. světové války zapříčinily rozvoj bytového družstevnictví, protože bylo nutné reagovat na špatnou situaci bytového fondu. Příznivé demokratické podmínky a funkční tržní ekonomika vytvořily ekonomicky silné odvětví a družstevnictví v tomto období zaznamenává vrcholný rozmach.6 Bytová družstva byla závislá na podpoře státu, který poskytoval státní záruky na hypotekární zápůjčku, přímou finanční pomoc a různé daňové úlevy. V tomto období měl stát stěžejní roli, 2

Již v 60. letech 18. století zaznamenáváme společnost spolupracující na družstevních principech. Tento systém spolupráce byl obranou proti vlastníkům mlýnů, kteří využívali svého monopolistického postavení na trhu a určovali si vysoké ceny mouky. (The Rochdale Pioneers. BBC Guide [online]. Last modified 28 November 2010 [cit. 2010-28-11]. Dostupné z: http://www.bbc.co.uk/dna/h2g2/brunel/A2764424.) 3 Mezi Rochdalské principy patří například princip demokratické kontroly (při hlasování měl jeden člen jeden hlas), otevřenost členství, politická a náboženská neutralita, omezený výnos kapitálu, spolupráce členů, zabezpečení vzdělání členům družstva aj. (Tamtéž.) 4 Historie českého družstevnictví. Družstevní asociace České republiky [online]. Poslední úpravy 28. ledna 2010 [cit. 28-11-2010]. Dostupné z: http://www.dacr.cz/dacr.php. 5 The Rochdale Pioneers. BBC Guide [online]. Last modified 28 November 2010 [cit. 2010-28-11]. Dostupné z: http://www.bbc.co.uk/dna/h2g2/brunel/A2764424. 5 Historie českého družstevnictví. Družstevní asociace České republiky [online]. Poslední úpravy 28. ledna 2010 [cit. 28-11-2010]. Dostupné z: http://www.dacr.cz/dacr.php.

8

protože poskytoval pomoc nejen stavebním družstvům, ale i obcím, podnikatelům a soukromým individuálním stavebníkům. Soubor zákonů vydaných v meziválečném období spolu s novelizovanými zákony z bývalého Rakouska-Uherska7 byly nástroji k rozvoji stavebního ruchu, kterým se tehdy označoval rozvoj stavební činnosti. Během 2. světové války mnoho družstev zaniklo a další zanikla záhy po ní z důvodu platební neschopnosti zapříčiněné tzv. milionářskou daní, kdy družstva musela odvést částky získané z nájemného během okupace. Bytová družstva byla považována za soukromé subjekty, a proto jim státní politika v 50. letech 20. století nepřála. To se projevovalo například v omezení autonomie bytových družstev na státu (stát kontroloval bytový fond ve vlastnictví družstev a národní výbory rozhodovaly o přidělování bytů) a došlo ke slučování bytových družstev do okresních bytových družstev. Bytová sdružení, která neměla formu družstva, byla zrušena bez náhrady. Slučování družstev, kdy platilo pravidlo na jeden okres jedno bytové družstvo, vedlo k zániku důležitého principu družstevnictví, a to podílení se členů na řízení družstva. Uplatnění tohoto principu bylo prakticky nemožné, protože například Okresní bytové družstvo Praha (později lidové bytové družstvo dle zákona č. 53/1954 Sb., o lidových družstvech a družstevních organizacích) vlastnilo okolo 25 000 bytů. Podíl členů na řízení je tedy nahrazen vlivem národních výborů, respektive vedením a zaměstnanci bytových družstev.8 9 10 Bytová krize v 50. letech 20. století vedla k zahájení družstevní komplexní bytové výstavby (dále jen DKVB). Cílem komplexní bytové výstavby bylo na území Československa postavit do roku 1970 1 200 000 bytů v bytových a rodinných domech. DKVB zahrnovala výstavbu bytových budov a rodinných domů, ale také úpravu prostor v budovách ve vlastnictví socialistických organizací na prostory bytové, spolu s úpravou bytů nižší kategorie na byty kategorie vyšší. DKVB byla financovaná jednak ze státního příspěvku na výstavbu bytu (tento příspěvek stát poskytoval jen do 85 m² užitkové plochy, později do 94 m²) nebo rodinného domu dlouhodobým investičním úvěrem na výstavbu, ale také se samozřejmě počítalo s majetkovou účastí člena ve stavebním bytovém družstvu (měla ryze finanční povahu u dodavatelské výstavby, u výstavby svépomocné se majetková účast odvíjela i od finančního ohodnocení odpracovaných hodin na výstavbě). 7

např. zákon č. 242/1910 Říšského zákona Historie českého družstevnictví. Družstevní asociace České republiky [online]. Poslední úpravy 28. ledna 2010 [cit. 28-11-2010]. Dostupné z: http://www.dacr.cz/dacr.php. 9 LÉBL, František. Vybrané kapitoly z historie bytového družstevnictví před 2. světovou válkou. Družstevní asociace České republiky [online]. Poslední úpravy 28. ledna 2010 [cit. 28-11-2010]. Dostupné z: http://www.dacr.cz/info.php. 10 DVOŘÁK, T. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vyd. Praha : C.H. Beck, 2009. s. 3-7. 8

9

Jelikož náklady na výstavbu bytů rostly11 a státní příspěvek nevzrůstal ruku v ruce s inflací, majetková účast členů se zvyšovala.12 13 V rámci DKVB probíhala i výstavba družstevních nebytových prostorů (např. družstevních garáží, ateliérů aj.). Tato výstavba však nemohla být hlavní činností bytových družstev, a proto se jednalo pouze o činnost doplňkovou. Na rozdíl od výstavby bytů, na výstavbu nebytových prostorů nebyl poskytován státní příspěvek. Do roku 1976 byl stavebním bytovým družstvům poskytován zvýhodněný úvěr, ale poté byla tato výstavba financována z prostředků stavebního bytového družstva.14 Předmětem kritiky DKVB je kvalita výstavby, která byla mnohdy nízká, její neestetičnost a nevhodná lokalizace bytových sídlišť. I přes nespočet negativních stránek, po ekonomické stránce bylo vlastnit bytovou družstevní jednotku pro členy stavebního bytového družstva velice výhodné, když byla, zejména po roce 1989, růstem cen nemovitostí jejich investice zhodnocena.15

11

Náklady na výstavbu jednoho bytu se mezi lety 1965 a 1988 zvýšily asi o 115 000 Kčs. (DVOŘÁK, T. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. Vyd. Praha : C.H. Beck, 2009. s. 15.) 12 Tamtéž s. 9-24. 13 LÉBL, František. Vybrané kapitoly z historie bytového družstevnictví před 2. světovou válkou. Družstevní asociace České republiky [online]. Poslední úpravy 28. ledna 2010 [cit. 28-11-2010]. Dostupné z: http://www.dacr.cz/info.php. 14 DVOŘÁK, T. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. Vyd. Praha : C.H. Beck, 2009. s. 19-20. 15 Tamtéž s. 22-23.

10

2

Vymezení pojmů

Problematika tématu této diplomové práce obsahuje několik stěžejních pojmů, jejichž vymezení považuji za nezbytné. Tím je pojem družstvo, bytové družstvo a družstevní jednotka. Další důležité pojmy budou definovány v rámci jednotlivých kapitol.

2.1 Družstvo a bytové družstvo Pojem družstvo je vymezen v § 221 a násl. zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ObchZ), který stanoví, že družstvo je společenství neuzavřeného počtu osob, které je založené za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních anebo jiných potřeb svých členů. Pokud hovoříme o družstvu, jedná se vždy o právnickou osobu. Družstvo má tedy právní subjektivitu čili způsobilost k právům a povinnostem a způsobilost k právním úkonům. Z pojmových znaků právnických osob tedy vyvodíme majetkovou samostatnost a vlastní odpovědnost družstva v majetkových vztazích.16 Družstvo může být založeno jak za podnikatelským účelem, tak za účelem jiným. Vždy si však, bez ohledu na účel založení, zachovává podnikatelský status (§2 odst. 2 písm. a), § 34 odst. 1 písm a) ObchZ). V těchto případech pak hovoříme o tzv. fiktivním podnikateli neboli o podnikateli podle právní formy.17 Z gramatického výkladu zmíněného ustanovení plyne, že družstva nemohou být založená zároveň za účelem podnikání a nepodnikatelských aktivit. Nejvyšší správní soud reagoval na tuto spornou otázku rozsudkem, ve kterém konstatuje, že družstvo ve smyslu § 221 odst. 1 ObchZ může být založeno za účelem podnikání, za účelem uspokojování potřeb svých členů, ale také za účelem podnikání a uspokojování potřeb svých členů současně.18 Bytová družstva jsou zvláštním druhem družstev, převážně nepodnikatelského typu. § 221 odst. 1 ObchZ stanoví, že pokud družstvo zajišťuje bytové potřeby svých členů, jedná se o družstvo bytové. Soudní judikatura zpřesnila legální definici v ObchZ takto: „Bytovým družstvem je každé družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů, a to zejména tím, že svým členům pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání byty nebo jiné místnosti, nebytové prostory. Bytovým družstvem je nejen družstvo, které má zajišťování bytových potřeb uvedeno ve svém předmětu podnikání (činnosti), ale i takové 16

DVOŘÁK, T. Družstevní právo.3. vyd. Praha : C.H. Beck, 2001. s. 13. ELIÁŠ, K., BEJČEK, J., HAJN, P. a kol. Kurs obchodního práva. Obecná část. Soutěžní právo. 5. vyd. Praha : C. H. Beck, 2007. S 84. 18 Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 29. 4. 2008, sp. zn. 8 Afs 125/2006. 17

11

družstvo, jež bytové potřeby svých členů skutečně zajišťuje.“19 Legální definici bytového družstva zavádí až novela ObchZ č. 370/2000 Sb. Před touto novelou zákonná definice bytového družstva neexistovala. S ohledem na výše uvedené můžeme bytové družstvo vymezit jako právnickou osobu sdružující neuzavřený počet osob za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů, ale i takové družstvo, které tuto činnost nemá uvedenou v předmětu podnikání, ale fakticky bytové potřeby svých členů zajišťuje.20 To ovšem neplatí absolutně, protože za určitých okolností můžeme za bytové družstvo považovat i družstvo, které fakticky bytové potřeby svých členů nezajišťuje, jak rozhodl i Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 30. 6. 2010, sp. zn. 29 Cdo 2004/2009: „ Projeví-li členové družstva ve stanovách vůli založit družstvo jako bytové (např. tím, že výslovně do stanov uvedou, že družstvo zakládají za účelem bytových potřeb svých členů), a vyjádří-li tak vůli, aby družstvo bylo vázáno i úpravou vztahující se pouze na bytová družstva, je nutno takové družstvo považovat za bytové i v době, kdy nezajišťuje (např. proto, že k tomu dosud nevlastní potřebnou nemovitost) fakticky bytové potřeby svých členů.“21

2. 2. Družstevní jednotka Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňující některé zákony, ve znění pozdějších předpisů (dále jen BytZ) stanoví, že jednotkou se rozumí byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona. Družstevní jednotka tedy zahrnuje jak bytové, tak nebytové prostory. Vlastník budovy určí svým prohlášením prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek v BytZ a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami a společnými částmi domu. Pro vymezení jednotek je nutné určení jejich účelu v předcházejícím stavebním řízení. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ObčZ) stanoví, že předmětem občanskoprávních vztahů jsou věci, a pokud to jejich povaha připouští, práva nebo jiné majetkové hodnoty. Předmětem dále mohou být též byty nebo nebytové prostory. V § 119 potom ObčZ rozlišuje mezi věcmi movitými a nemovitými. Ze zmiňovaných ustanovení vyplývá, že byty a nebytové prostory (vymezené jako jednotky 19

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 7. 1999, sp. zn. 21 Cdo 327/99. DVOŘÁKOVÁ, J. Družstevní byt či bytová jednotka ve vlastnictví? Právní fórum 6/2010, s 289 an. 21 Nejvyšší soud České republiky: K vymezení bytového družstva v případě, kdy bytové potřeby svých členů nezajišťuje. Právní rozhledy 4/2011, s. 142. 20

12

podle BytZ) nejsou nemovitostmi, protože nejsou věcmi v právním smyslu a jedná se tedy o specifické předměty občanskoprávních vztahů. BytZ ve svém § 3 odst. 2 však výslovně odkazuje na ustanovení ObčZ a další právní předpisy, které se týkají nemovitostí, které se použijí na právní vztahy k jednotkám, nestanoví-li BytZ jinak.

2.1.1 Družstevní byt Zákon výslovně pojem družstevního bytu nedefinuje, proto vymezení tohoto pojmu musíme dovozovat z judikatury. Nejvyšší soud ve svém rozsudku uvedl, že družstevním bytem se rozumí byt, který družstvo pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání svým členům.22 V právní úpravě nalezneme pouze definici bytu obecně, a to v BytZ, který bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.23 Všechny náležitosti pojmu byt musí splňovat i byt družstevní. Jeho specifikem přitom je, že vlastníkem bytu je bytové družstvo a to ho pak dává do užívání, zpravidla formou nájmu, svým členům na neziskovém principu.24 Družstevní byt nelze tedy definovat pouze jako byt ve vlastnictví družstva, protože bychom museli byt pronajatý nečlenovi považovat také za byt družstevní. Nečlen by pak mohl uplatňovat práva spojená s nájmem družstevního bytu a byl by tak potřen rozdíl mezi družstevními a nedružstevními byty. Pronájem bytu družstvem nečlenovi (např. zaměstnanci družstva, který není členem) však nemůžeme vyloučit, protože zákon tuto situaci nezakazuje. Potom se však nejedná o družstevní byt, ale např. o byt služební nebo standardní nájemní byt.25

2.1.2 Družstevní nebytový prostor Nebytovým prostorem rozumí BytZ místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení, přitom příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu nebytovými prostory

22

Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 29. 4. 2008, sp. zn. 8 Afs 125/2006. Existence kolaudačního rozhodnutí je předpokladem toho, aby určité místnosti mohly být předmětem občanskoprávních vztahů jako byty. Účelové určení místností, které byt tvoří, k trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu je pojmovým znakem bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 zák. č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů. (Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 1. 2007, sp. zn. 22 Cdo 2980/2005.) 24 SELUCKÁ, M., PETROVÁ, R., Vlastnictví bytu. 1. vyd. Brno:Vydavatelství a nakladatelství Computer Press, a. s., 2006. s. 123-124. 25 DVOŘÁK, T. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vyd. Praha : C.H. Beck, 2009. s. 31-41. 23

13

nejsou. Rozdílnou definici nebytového prostoru nalezneme také v zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostorů, ve znění pozdějších předpisů. Toto vymezení však platí pro nebytové prostory, na které se vztahuje zvláštní úprava týkající se jejich nájmu, nikoliv vlastnictví. Pokud má být nebytový prostor vymezen jako jednotka, musí splňovat podmínky uvedené v § 2 písm. c) BytZ.26 Vlastník nemůže sám rozhodnout, že pronajme byt k nebytovým účelům. Takto může rozhodnout pouze stavební úřad. V tomto duchu vydal Nejvyšší soud usnesení: „Ust. § 1 písm. b) zák. č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, podle něhož se za nebytový prostor považují také byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům, nelze vykládat tak, že vlastník bytu může sám posoudit možnost užívání bytu jiným způsobem, zejména odporujeli to veřejnému zájmu.“27

26

ČÁP, J., SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Zákon vlastnictví bytů. Komentář. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2009, s. 29. 27 Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 10. 2007, sp. zn. 28 Cdo 3073/2006.

14

3 Charakteristika právního vztahu bytového družstva a jeho člena Vztah mezi družstvem a členem, pokud vyplývá z členského vztahu k družstvu, jakož i ze smluv o převodu členských práv a povinností, má de lege lata obchodněprávní povahu obchodně - závazkových vztahů, jak stanoví § 261 odst. 3 písm. b ObchZ, a je odvozen ze základních principů družstevnictví, které se odráží i v právní úpravě práv a povinností člena. Mezi významné družstevní principy řadíme princip dobrovolnosti (nikdo nemůže být nucen k členství a může z družstva kdykoliv vystoupit), kolektivismu (družstvo je společenstvím osob, nemožnost existence družstva s jedním členem), družstevní demokracie (v družstvu se rozhoduje na základě hlasování v členské schůzi, kdy každý člen má jeden hlas bez ohledu na výši jeho podílu), rovnosti členů (členové mají stejná práva a povinnosti, pokud stanovy neurčí jinak) a princip otevřenosti členství, který nezakládá právní nárok na členství v družstvu, ale možnost se členem stát, pokud subjekt projeví takový zájem a zaváže se k respektování principů družstva.28 Jak již bylo zmíněno dříve, družstvo je společenstvím neuzavřeného počtu osob, přitom musí mít nejméně pět členů nebo dva členy, pokud jsou to právnické osoby. Je tedy zřejmé, že členství je základním stavebním kamenem tohoto právního vztahu. Jako subjekty zde figurují družstvo a jeho členové, fyzické nebo právnické osoby. V případě bytových družstev vzniká mezi družstvem a členem nájemní vztah, kde družstvo vystupuje jako pronajímatel a člen jako nájemce. Otázky týkající se členství upravuje ObchZ v § 227 a násl. spolu se speciálními ustanoveními v ObčZ. Podrobnější úpravu členství, jeho vzniku a zániku upravují družstva ve svých stanovách. Se vznikem členství v bytovém družstvu vznikají oběma subjektům tohoto vztahu určitá práva a povinnosti. Jednak jsou to práva a povinnosti, které se uplatňují i v jiných než bytových družstvech, a jednak práva a povinnosti, které jsou typické pro členství v bytovém družstvu.29

3.1 Vznik členství v družstvu Vznik členství v družstvu se řídí pravidly, která jsou zakotvená v ObchZ, a dle pravidel uvedených ve stanovách družstva, které podrobněji upravují vznik a zánik členství a zároveň musí respektovat kogentní ustanovení ObchZ. Pokud vzniká členství bez právního předchůdce, hovoříme o originárním nabytí členství. Naopak o derivativním nabytí členství 28 29

DVOŘÁK, T. Družstevní právo.3. vyd. Praha : C.H. Beck, 2001. s. 8. Práva a povinnosti z nájemního vztahu mezi družstvem a členem.

15

hovoříme tehdy, pokud je vznik členství vázán na určitou právní skutečnost (například úmrtí člena), a členská práva a povinnosti tak přechází na právního nástupce. Členství může vzniknout již při založení družstva, a to dnem jeho vzniku, tj. jeho zápisem do obchodního rejstříku. Jelikož je podmínkou členství v družstvu majetková účast člena, je nutné, aby uchazeč o členství složil vstupní vklad nebo základní členský vklad, přitom kogentní ustanovení § 227 odst. 4 ObchZ stanoví, že členství nevzniká před zaplacením vstupního vkladu. Ke vzniku členství může dojít také za trvání družstva, a to přijetím na základě písemné členské přihlášky, převodem členství nebo jiným způsobem stanoveným zákonem. Vznik členství podáním písemné členské přihlášky je dvoustranným aktem, protože členství vzniká až vyslovením souhlasu družstva, respektive jeho představenstva, popřípadě jeho členské schůze. Pokud však orgán družstva stanoví den vzniku členství, členství vzniká až tímto dnem nebo, nezaplatil-li uchazeč vstupní vklad, zaplacením vstupního vkladu. ObchZ dále stanoví možnost vzniku členství i jiným způsobem stanoveným zákonem, tzn. i jiným způsobem, než je uvedeno v ObchZ.30 Jde například o situaci vzniku členství v souvislosti se sloučením nebo rozdělením družstev, popřípadě vyčleněním části družstva podle § 29 BytZ. Účinností zákona č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev, ve znění pozdějších předpisů, se tato problematika řídí tímto zákonem. Dále sem také řadíme vznik členství v souvislosti s děděním (§ 707 ObčZ).31 Zvláštním případem vzniku členství je vznik společného členství manželů v družstvu za situace, kdy se jeden z manželů stane jako člen družstva nájemcem družstevního bytu. V této souvislosti judikoval Nejvyšší soud ČR: „Pokud se jeden z manželů stane jako člen družstva nájemcem družstevního bytu dnem, kdy bytové družstvo nabylo vlastnické právo k domu, v němž se byt nachází, nelze než dovodit (§ 703 odst. 2 obč. zák.), že vznikne právo společného nájmu družstevního bytu manželi i společné členství manželů v družstvu za předpokladu, že manželé spolu trvale žijí.“ 32

30

HELEŠIC, F. Družstevní právo v kostce. 1. vyd. Praha: EUROLEX BOHEMIA a.s., 2006. s. 47-50. ŠTENGLOVÁ, I., PLÍVA, S., TOMSA, M. a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 13. vyd. Praha : C. H. Beck, 2010. s. 839, 887. 32 Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 5. 2004, sp. zn. 26 Cdo 1202/2003. 31

16

3.2 Zánik členství v družstvu Úprava zániku členství v družstvu se nachází v § 231 ObchZ, který stanoví způsob zániku členství v družstvu. Zánik členství právnické osoby upravuje § 232 odst. 4 téhož zákona: „Členství právnické osoby v družstvu zaniká jejím vstupem do likvidace nebo prohlášením konkursu, popřípadě jejím zánikem. Má-li právnická osoba právního nástupce, vstupuje nástupce do všech dosavadních jejích členských práv a povinností.“. § 231 odst. 1 ObchZ stanoví: „Členství zaniká písemnou dohodou, vystoupením, vyloučením, prohlášením konkursu na majetek člena, zamítnutím insolvenčního návrhu pro nedostatek majetku člena, pravomocným nařízením výkonu rozhodnutí postižením členských práv a povinností, vydáním exekučního příkazu k postižení členských práv a povinností po právní moci usnesení o nařízení exekuce nebo zánikem družstva.“ ObchZ upravuje i další způsoby zániku členství, a to v § 232 odst. 1, kdy členství fyzické osoby zaniká smrtí. V § 227 odst. 3 je upraven zánik členství, kdy podmínkou k členství je pracovní vztah člena k družstvu. Takové členství zaniká dnem zániku pracovního vztahu člena k družstvu, nevyplývá-li však ze stanov něco jiného. A konečně § 229 upravuje zánik členství převodem členských práv a povinností, respektive rozhodnutím představenstva nebo členské schůze o schválení dohody o jejich převodu (pokud je jedná o členství v bytovém družstvu, převod členských práv a povinností souhlasu orgánů družstva nepodléhá). Zákon též umožňuje, aby členství zaniklo dohodou. Jedná se o dvoustranný právní úkon, který musí mít obligatorně písemnou formu. Obsah dohody již zákon neupravuje, ale musí z ní být zřejmý cíl účastníků ukončit členský vztah.33 Z dohody by mělo být zřejmé, jakým dnem členství končí, pokud se tak nestane, členství končí dnem uzavření této dohody.34 V možnosti zániku členství vystoupením z družstva se odráží princip dobrovolnosti v družstevnictví. Člen může kdykoli svým jednostranným právním úkonem ukončit členství a nikdo mu v tom nemůže zabránit. V § 231 odst. 3 ObchZ zákon požaduje písemnou formu tohoto úkonu. Výpovědní lhůta je určena ve stanovách družstva, nesmí být však delší jak šest měsíců ode dne, kdy člen písemně oznámil vystoupení představenstvu družstva (§ 231 odst. 3 ObchZ). ObchZ v § 231 odst. 5 upravuje možnost vyloučení člena, jestliže opětovně a přes výstrahu porušuje členské povinnosti, popřípadě ze závažných důvodů uvedených ve 33

ŠTENGLOVÁ, I., PLÍVA, S., TOMSA, M. a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 13. vyd. Praha: C. H. Beck, 2010. s. 839, 847. 34 DVOŘÁK, T. Družstevní právo.3. vyd. Praha : C.H. Beck, 2001. s. 91.

17

stanovách nebo z důvodu pravomocného odsouzení fyzické osoby pro úmyslný trestný čin, který spáchala proti družstvu nebo členu družstva. Vyloučení musí být členu oznámeno písemně. Rozhodovací pravomoc zákon svěřuje představenstvu, pokud však stanovy neurčí jinak. Proti tomuto rozhodnutí se může člen odvolat k členské schůzi. Zákon určí prekluzivní lhůtu 3 měsíců ode dne, kdy se člen dověděl nebo dovědět mohl o rozhodnutí o vyloučení. Pokud je rozhodnutí členské schůze v rozporu se zákonem nebo stanovami, soud prohlásí na návrh člena rozhodnutí za neplatné. K vyloučení člena z družstva dojde až poté, co členská schůze zamítla odvolání, popřípadě uplynutím lhůty k podání odvolání k členské schůzi, jak také judikoval Nejvyšší soud: „Rozhodnutím představenstva o vyloučení člena bytového družstva nekončí jeho účast v družstvu, je jím učiněn pouze první zákonem předvídaný krok směřující k vyloučení, přičemž členství v družstvu končí, je-li proti rozhodnutí představenstva podáno včasné odvolání, teprve rozhodnutím členské schůze o vyloučení člena, popřípadě marným uplynutím lhůty k podání odvolání k členské schůzi.“35 Zákon nevymezuje náležitosti výstrahy, ale z jejího účelu vyplývá (jak uvedl Nejvyšší soud), že musí obsahovat alespoň skutkové vymezení členské povinnosti, jehož porušení se člen družstva dopouští, spolu s konkrétním označením následků, které jsou s dalším porušováním dané povinnosti spojeny.36 Zánik členství prohlášením konkursu na majetek člena, zamítnutím návrhu na ohlášení konkursu pro nedostatek majetku člena, pravomocným nařízením výkonu rozhodnutí postižením členských práv a povinností a vydáním exekučního příkazu k postižení členských práv a povinností po právní moci usnesení o nařízení exekuce, byl do ObchZ začleněn z důvodu možnosti uspokojení věřitelů, respektive orgánů provádějících konkurzní řízení nebo exekuci. Pokud je subjekt členem družstva, jeho majetková účast je součást majetku družstva, pro věřitele tedy nedosažitelná. Jakmile bude členství ukončeno, vznikne nárok bývalému členovi na vypořádací podíl, z kterého pak může uspokojit věřitele.37 Další způsob zániku členství je upravený v § 231 odst. 1 ObchZ. Jde o zánik členství z důvodu zániku družstva samotného, kdy členství v družstvu končí zánikem družstva. Členství v bytovém družstvu může zaniknout převodem jednotky podle § 24 BytZ, jak upravuje § 24 odst. 9 BytZ. Členství zaniká až skutečným převodem vlastnictví 35

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 8. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2511/2004. Ve stejném duchu rozhodl Nejvyšší soud i v rozsudku ze dne 15. 7. 2010, sp. zn. 26 Cdo 3486/2009. 36 Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 12. 2010, sp. zn. 29 Cdo 4002/2009. 37 ŠTENGLOVÁ, I., PLÍVA, S., TOMSA, M. a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 13. vyd. Praha: C. H. Beck, 2010. s. 851.

18

jednotky, tj. zápisem vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí.38 BytZ dále uvádí, že členství v družstvu nezaniká, pokud majetková účast člena v družstvu i po převodu jednotky dosahuje minimálně výše základního členského vkladu.

3.3 Společné členství manželů Společné členství manželů je institut, specifický pro členství v bytovém družstvu. Úpravu vzniku společného členství manželů najdeme v § 703 odst. 2 ObčZ, který stanoví: „Vznikne-li jen jednomu z manželů za trvání manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem bytu manžely i společné členství manželů v družstvu; z tohoto členství jsou oba manželé oprávněni a povinni společně a nerozdílně.“ To ovšem neplatí, pokud manželé spolu trvale nežijí. Výše zmíněné ustanovení je kogentní povahy, nelze se tudíž od něho odchýlit a společnými členy se stávají oba manželé ex lege, a to obligatorně bezvýjimečně.39 K tomu také Nejvyšší soud v roce 1983 uvedl: „Lze souhlasit s názorem, že manželé, kterým svědčí jen společné právo užívání bytu, si nemohou smluvit vznik společného členství manželů. Nic ovšem nebrání tomu, aby manžel, kterému mu svědčí členství v družstvu, převedl se souhlasem družstva (čl. 28 Vzorových stanov stavebních bytových družstev) svá členská práva a povinnosti na druhého manžela. Okamžikem účinnosti této dohody (§ 47 o. z.) zanikne dosavadní právní vztah k bytu a novou dohodou (i konkludentní) mezi novým členem a stavebním bytovým družstvem vznikne už s právem společného užívání i společné členství manželů v družstvu (§ 175 odst. 2, 3 o. z.).“40 Pokud právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu vznikne před uzavřením manželství, společné členství nevzniká, vzniká pouze společný nájem bytu podle ustanovení § 703 odst. 1 ObčZ. Výlučným členem družstva je tak pouze jeden z manželů. Při vzniku společného členství jsou manželé oprávněni a povinni společně a nerozdílně. Považují se za jediného člena a členská práva a povinnosti jim náleží solidárně.41

38

FIALA, J., NOVOTNÝ, M., OEHM, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. doplněné a přepracované vyd. Praha: C. H. Beck, 2005. s. 279. 39 DVOŘÁK, T. Společné jmění manželů a podíl v obchodní společnosti nebo v družstvu – některé otázky vzájemných vztahů. Obchodněprávní revue 9/2010, s. 268. 40 Zpráva Nejvyššího soudu ze dne 24. 6. 1983, sp. zn. Cpj 182/82. 41 ELIÁŠ, K., POKORNÁ, J., DVOŘÁK, T. Kurs obchodního práva. Obchodní společnosti a družstva. 6. vyd. Praha : C. H. Beck, 2010, s. 438.

19

Společný nájem manželů nevzniká u nájmu nebytového prostoru: „Podle zákonné úpravy účinné od 1. května 1990 je vyloučen vznik práva společného nájmu nebytového prostoru manžely.“ 42 Možnost vzniku společného členství manželů v družstvu na základě vzniku práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního nebytového prostoru tedy nepřichází v úvahu. Společné členství manželů může vzniknout také při výměně bytů, kdy jeden z manželů byl členem bytového družstva a dojde k výměně bytu, ke kterému vznikne i společný nájem dle § 702 ObčZ spolu se společným členstvím v družstvu při splnění podmínek v § 703 odst. 2 a 3 ObčZ.43 K rozdílným názorům dochází v otázce vzniku společného členství manželů, kdy jeden z nich zdědí členský podíl v bytovém družstvu. Názor, že zděděním členského podílu za trvání manželství, za předpokladu, že manželé spolu žijí, vzniká společný nájmem bytu manželi i společné členství v družstvu vyslovil Nejvyšší soud ve svém usnesení ze dne 22. října 2009.44 Proti tomuto usnesení byla podána ústavní stížnost. Ústavní soud považuje tuto interpretaci za nesprávnou a ústavně nekonformní a dodává, že manželovi, který zdědil členský podíl v družstvu za trvání manželství, nevzniklo právo na uzavření nájemní smlouvy k bytu, nýbrž na něho smrtí zůstavitele tento nájem ex lege přešel. Dále cituji Ústavní soud: „Prostor pro aplikaci ust. § 703 odst. 2 o.z na věc stěžovatelky podle Ústavního soudu nejenže nevyplývá z žádného zákonného ustanovení, ale užití uvedeného ustanovení, a v jeho důsledku vyloučení zákonné výluky ze společného jmění manželů dle ust. § 143 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku, by v daném případě vedlo k zásahu do ústavně zaručeného práva stěžovatelky vlastnit majetek podle čl. 11 Listiny. Není žádný důvod, aby ta skutečnost, že stěžovatelka žila v manželství v době úmrtí její matky, měla za důsledek nabytí části dědictví manželem stěžovatelky. Ústavní soud tímto přisvědčuje podstatě námitky stěžovatelky, dle které, obecnými soudy zastávaným hmotněprávním posouzením věci, bylo v rozporu s ústavněkonformním výkladem podústavního práva stěžovatelce odňato nejméně částečně vlastnictví zděděné hodnoty a zasaženo do jejího vlastnického práva.“45

42

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 6. 2006, sp. zn. 26 Cdo 1851/2005. DVOŘÁK, T. Družstevní právo.3. vyd. Praha : C.H. Beck, 2001. s. 238. 44 Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 10. 2009, sp. zn. 20 Cdo 3672/2007. 45 Nález Ústavního soudu ze dne 2. 11. 2010, sp. zn. IV. ÚS 362/10. 43

20

Podobný názor ohledně nemožnosti vzniku společného členství manželů děděním členského podílu jednoho z nich zastává ve své publikaci i např. T. Dvořák46, J. Oehm47 nebo J. Spáčil48. Hlavní důvody zániku společného členství manželů jsou smrt jednoho z nich (§ 707 odst. 2 ObčZ) nebo rozvod manželů, kdy se rozvedení manželé dohodnou, který z nich zůstane nájemcem bytu, popřípadě, pokud tak neučiní, rozhodnutím soudu (§ 705 odst. 2 ObčZ). Společné členství manželů může zaniknout také vyloučením jednoho člena z družstva. Nejvyšší soud konstatoval: „V případech, kdy člen družstva opětovně porušuje členské povinnosti, které zákon nebo stanovy ukládají oběma společným členům družstva tak, že nesplní-li některý ze společných členů takovou povinnost, může ji splnit druhý z nich, lze pro porušení takové povinnosti po marné výstraze, poskytnuté každému ze společných členů, vyloučit z družstva oba.“ A dále doplnil: „To platí obdobně i v případě jiných důležitých důvodů vyloučení uvedených ve stanovách. Má-li však být člen z družstva vyloučen proto, že byl pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin, který spáchal proti družstvu nebo členům družstva, pak takový závěr za situace, kdy se druhý ze společných členů na činu, pro který byl vylučovaný člen odsouzen, nepodílel, učinit nelze.“49 Vyloučením jednoho člena z družstva přestane být podíl v družstvu společným a společné členství manželů se změní na výlučné členství jednoho z nich.50 Poslední zmínku o způsobu zániku společného členství manželů bych věnovala zániku společného členství z důvodu prohlášení konkursu na majetek jednoho z manželů. Tímto prohlášením zaniká členství v družstvu i druhému z nich. Totožný účinek má i nařízení výkonu rozhodnutí postižením členských práv a povinností vůči jednomu z manželů nebo vydání exekučního příkazu k postižení členských práv povinností vůči jednomu z manželů po právní moci usnesení o nařízení exekuce.51

46

DVOŘÁK, T. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 50. 47 NOVOTNÝ, M. FIALA, J. HORÁK, T. et al. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. dopl. a přepr. vyd. Praha : C. H. Beck, 2011. s. 295. 48 SPÁČIL, J. Členský podíl v bytovém družstvu jako součást společného jmění manželů. Právní fórum 7/2010, s. 310-311. 49 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 8. 2008, sp. zn. 29 Odo 834/2006. 50 Tamtéž 51 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2007, sp. zn. 29 Odo 460/2005.

21

3.4 Obecná práva a povinnosti člena družstva Členství v družstvu zakládá členům určitá práva a povinnosti, které jsou upraveny zejména ObchZ a stanovami družstva. Některé povinnosti vznikají uchazeči o členství, tedy před samotným vznikem členství, jako například povinnost podat písemnou členskou přihlášku (§ 227 odst. 2 písm. b) ObchZ) a splatit vstupní vklad (§ 227 odst. 4 ObchZ), respektive jeho část a právo účastnit se ustavující schůze a hlasovat na ní (§ 224 odst. 3 ObchZ).

3.4.1 Členská práva Mezi základní práva člena družstva řadíme právo hlasovací, kontrolní, právo podílet se na plnění předmětu činnosti družstva, na výhodách, které družstvo členům poskytuje, právo na vypořádací podíl, popřípadě právo na podíl na zisku. Člen družstva má právo podílet se na správě záležitostí družstva, jehož je členem, a to zejména prostřednictvím členské schůze. Ta může hlasovat o záležitostech uvedených v § 239 odst. 4 ObchZ, popřípadě o dalších záležitostech, pokud tak stanoví ObchZ, stanovy nebo pokud si rozhodování o některé věci vyhradila (§ 239 odst. 5 ObchZ). Člen má dále právo volit orgány družstva a zároveň být do nich volen. Další významné právo člena je zakotveno v § 233 ObchZ odst. 1, a to právo dosavadního člena na vypořádací podíl při zániku členství nebo při zániku družstva samého. Vypořádací podíl je majetková hodnota, která představuje podíl na majetku družstva, na kterou má osoba, jejíž členství v družstvu zaniklo, právo. Výše zmiňované ustanovení je ustanovením kogentním, stanovy tedy právo na vypořádací podíl nemohou vyloučit. V některých případech nastávají z tohoto práva výjimky, a to například při převodu členského podílu. Zde se počítá s přijetím určité majetkové hodnoty od nabyvatele tohoto podílu. Pokud dojde k zániku členství prohlášením konkursu na majetek člena, pravomocným nařízením výkonu rozhodnutí postižením členských práv a povinností nebo vydáním exekučního příkazu k postižení členských práv a povinností po právní moci usnesení o nařízení exekuce, členský podíl se bývalému členovi nevyplácí přímo, ale slouží k uspokojení oprávněného.52 Způsob určení podílu je stanoven v § 233 odst. 2: „Vypořádací podíl se určí poměrem splaceného členského vkladu dosavadního člena násobeného počtem ukončených roků jeho členství k souhrnu splacených členských vkladů všech členů násobených ukončenými roky jejich členství.“ Nárok na vypořádací podíl vznikne bývalému členovi, 52

DVOŘÁK, T. Družstevní právo.3. vyd. Praha : C.H. Beck, 2001. s. 73.

22

popřípadě jeho dědici, až po zániku jeho členství. Pro výpočet výše vypořádacího podílu je rozhodující počet ukončených roků členství. Nejedná se o roky kalendářní, ale skutečné.53 § 233 odst. 2 ObchZ stanoví, že při určování výše vypořádacího podílu je rozhodný stav kapitálu družstva, kterým se rozumí zdroje financování obchodního majetku družstva vykazované v účetní závěrce družstva na straně pasiv.54 Rozhodný je stav vlastního kapitálu družstva, podle účetní závěrky za rok, v němž členství zaniklo. ObchZ přitom určí splatnost tří měsíců od schválení účetní závěrky za rok, v němž členství zaniklo. Toto ustanovení je však dispozitivní, protože v odstavci 5 § 223 ObchZ je dána družstvům možnost upravit si splatnost nároku na vypořádací podíl ve svých stanovách. Je nutné si uvědomit, že tímto ustanovením zákonodárce nedává družstvům zcela volnou ruku při stanovení splatnosti nároku na vypořádací podíl, protože stanovy musí respektovat dobré mravy, tudíž i lhůta splatnosti nároku nemůže být nepřiměřeně dlouhá. Nejvyšší soud v této věci judikoval: „Stanovy družstva, které určují lhůtu deseti let pro splatnost vypořádacího podílu, lze v této části považovat za rozporné s dobrými mravy (§ 39 obč. zák.).“ 55 Právo člena na podíl na zisku je zakotveno v § 236 ObchZ, který určí způsob rozdělení zisku. § 226 odst. 1 písm. f) ObchZ stanoví, že způsob použití zisku a úhrady případné ztráty musí být obsaženy ve stanovách družstva.

3.4.2 Povinnosti člena družstva Základní povinnosti člena družstva je povinnost vkladová a uhrazovací. Vkladová povinnost je upravena v § 233 ObchZ. Základní kapitál družstva se skládá ze souhrnu členských vkladů. Splnění vkladové povinnosti je předpoklad pro vznik členství v družstvu. Člen musí zaplatit celý základní členský vklad, pokud není stanovami určeno jinak. Stanovy mohou určit povinnost splatit vstupní vklad, což je jen část základního členského vkladu. Členský vklad přesahující vstupní vklad musí člen zaplatit do tří let, pokud však stanovy neurčí lhůtu kratší. Na základě rozhodnutí členské schůze může být ve stanovách určena povinnost splatit nesplacenou část členského vkladu před dobou její splatnosti, ale pouze za předpokladu pokud družstvo hospodaří se ztrátou. Uhrazovací povinnost je zakotvena v § 222 odst. 2 ObchZ: „Členové neručí za závazky družstva. Stanovy mohou určit, že členové družstva nebo někteří z nich mají na 53

ŠTENGLOVÁ, I., PLÍVA, S., TOMSA, M. a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 13. vyd. Praha : C. H. Beck, 2010. s. 839, 887. 54 Tamtéž s. 875 55 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 4. 2000, sp. zn. 29 Cdo 1633/1999.

23

základě rozhodnutí členské schůze vůči družstvu do určité výše uhrazovací povinnosti přesahující členský vklad na krytí ztrát družstva. Uhrazovací povinnost člena nemůže však přesáhnout trojnásobek členského vkladu.“ Předpokladem uhrazovací povinnosti je její zakotvení ve stanovách, reálná ztráta družstva a členská schůze musí o uhrazovací povinnosti kladně rozhodnout.

3.5 Specifická práva a povinnosti spjaté s členstvím v bytovém družstvu Členstvím v bytovém družstvu vznikají členovi specifická práva a povinnosti, která plynou zejména z nájmů družstevních bytů či nebytových prostorů. Následující oddíly se věnují právě těmto zvláštním právům a povinnostem.

3.5.1 Vznik a zánik nájmu bytové družstevní jednotky ObčZ upravuje nájem bytu v § 685 a násl. Tato ustanovení jsou lex specialis k obecné úpravě o nájemní smlouvě v §§ 663 – 684 téhož zákona. Obecná úprava o nájemní smlouvě se použije pouze, pokud zvláštní úprava nestanoví jinak. Nájem k družstevní jednotce může vzniknout pouze při existenci členského vztahu subjektu v družstvu a to dohodou nebo ze zákona. Bez tohoto členství nájem nevznikne. Nejčastějším způsobem vzniku nájmu bytu je dohodou, tedy uzavřením nájemní smlouvy mezi pronajímatelem a nájemcem, respektive mezi bytovým družstvem a jeho členem, která má obligatorně písemnou formu. ObčZ ve svém § 685 stanoví, že v případě družstevního bytu lze nájemní smlouvu sjednat pouze za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva. Nájem družstevní jednotky může vzniknout i ze zákona a to na základě právní skutečnosti (např. uzavření manželství, smrt). Nájem vzniká ex lege například při vzniku společného nájmu bytu mezi manželi, jak stanoví § 703 ObčZ, nebo přechodem nájmu na dědice dle § 706, popřípadě rozhodnutím soudu v dědickém řízení. Zánik nájmu družstevní bytové jednotky může být absolutní nebo relativní. O absolutním zániku nájmu hovoříme tehdy, pokud práva a povinnosti z nájmu bytu nepřechází na jinou osobu (tj. dohodou, uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán, zánikem bytu, splynutím osoby nájemce a pronajímatele, výpovědí ze strany nájemce nebo pronajímatele, smrtí nájemce bez přechodu nájmu). V opačném případě jde o relativní

24

zánik nájmu bytu (tj. dohodou o výměně bytu, přechodem nájmu bytu z důvodu smrti výlučného nájemce, změnou vlastnického práva k bytovému domu či bytu).56 Nájem družstevního bytu může skončit ještě jedním specifickým způsobem, a to zánikem členství v bytovém družstvu, jak stanoví věta první § 714 ObčZ: „Zánikem členství osoby v bytovém družstvu zanikne její nájem bytu.“ O samotném zániku členství bylo pojednáno v samostatné kapitole. V případě zániku společného nájmu manželi, jak upraví § 705 ObčZ, zanikne toto právo rozvodem samým, nabyl-li jeden z manželů právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu před uzavřením manželství. Právo užívat byt zůstane právě tomuto z manželů. V ostatních případech rozhodne soud, pokud však nedojde mezi bývalými manželi k dohodě. Soud rozhodne o zrušení práva společného nájmu bytu a o tom, kdo z nich bude nadále jeho nájemcem. Tímto rozhodnutím zaniká i společné členství rozvedených manželů v družstvu. Nájem nebytových prostorů se řídí zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ZoNaPNP). Na tento zákon odkazuje ObčZ v § 720. Vztah ObčZ a zákona č. 116/1990 Sb. je vztahem mezi obecným a speciálním právním předpisem, to znamená, že úprava v zákoně č. 116/1990 Sb. má přednost před obecnou úpravou v ObčZ, ta se použije za předpokladu, že daná otázka není zvláštním zákonem upravena jinak. Nájem nebytových prostorů vzniká na základě písemné nájemní smlouvy (§ 3 ZoNaPNB) nebo v případě úmrtí nájemce, přechodem nájmu na dědice, pokud do třiceti dnů oznámí pronajímateli, že v nájmu pokračují (§ 14 ZoNaPNP). § 14 ZoNaPNP však nemá kogentní povahu, proto se smluvní strany mohou od toho ustanovení odchýlit. Nájem nebytových prostorů zaniká z důvodů uvedených v § 9 ZoNaPNP, ale také z důvodů uvedených v obecné úpravě zániku závazků v ObčZ v části osmé.

3.5.2 Práva a povinnosti nájemce družstevní bytové jednotky Družstvo dává bytovou družstevní jednotku svým členům do užívání formou nájmu. Základní právo člena družstva, tedy nájemce, je užívat byt a na druhou stranu, jeho povinností je užívat byt řádně. Práva o povinnosti plynoucí z nájmu bytu jsou upraveny v ObčZ (§ 687 a násl.) a v souvisejících předpisech. Další práva a povinnosti nájemce a pronajímatele jsou upraveny v samotné nájemní smlouvě, kterou strany uzavřely. Ustanovení v nájemní smlouvě se nemohou odchýlit od kogentních ustanovení ObčZ. 56

SELUCKÁ, M., PETROVÁ, R., Vlastnictví bytu. 1. vyd. Brno:Vydavatelství a nakladatelství Computer Press, a. s., 2006. s. 132.

25

§ 687 odst. 1 ObčZ stanoví hlavní povinnost pronajímatele, vyplývající z podstaty nájemního práva: „Pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu.“ Při porušení této povinnosti se může nájemce bránit požadováním slevy z nájemného dle § 698 OZ, závady sám odstranit a domáhat se náhrady účelně vynaložených nákladů a nakonec se může bránit žalobou na náhradu škody, která mu vznikla porušením povinnosti pronajímatele (§ 420 odst. 1 ObčZ: „Každý odpovídá za škodu, kterou způsobil porušením právní povinnosti.“). Výjimku v povinnosti uvedené v § 687 odst. 1 ObčZ založila novela ObčZ č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Tato novela dala možnost pronajímateli, po dohodě v nájemní smlouvě, předat nájemci byt ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání. Nájemce a pronajímatel se musí dohodnout na provedení úprav předávaného bytu nájemcem a o vzájemném vymezení vzájemných práv a povinností.57 Odst. 3 § 687 ObčZ upravuje povinnost nájemce uhradit drobné opravy v bytě: „Nestanoví-li nájemní smlouva jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu upravuje zvláštní právní předpis.“ Toto ustanovení však neplatí pro nájemce, který je členem bytového družstva, protože jeho práva a povinnosti při opravách a údržbě družstevního bytu a hrazení nákladů s tím spojených upravují stanovy družstva. Nájemce má právo, mimo užívat byt, užívat i společné prostory a zařízení domu. Právo požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním spojeno, má nájemce bytu, ale i osoby, které s ním žijí ve společné domácnosti (ObčZ § 688)58. Stanovy družstev upraví způsob účasti nájemců družstevních bytů na správě domů ve vlastnictví bytových družstev.59 Nájemce spolu s osobami, které s ním žijí v bytě, jsou povinny řádně užívat byt, společné prostory a zařízení domu a řádně požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno. Řádné užívání spočívá v užívání prostoru k účelům, ke kterým 57

Např. o nákladech spojených se stavebními úpravami a jejich úhradě nebo o zohlednění zvýšení hodnoty bytu. (FIALA, J., HOLUB. M., BIČOVSKÝ, J. Občanský zákoník. Poznámkové vydání s judikaturou. 12. aktual. vyd. Praha : Linde Praha, a. s., 2006. s. 641.) 58 Toto právo však náleží pouze těmto subjektům. „Jen nájemce a osoby žijící s ním ve společné domácnosti mají právo užívat byt a právo užívat společné prostory a zařízení domu. Pro realizaci uvedených práv musí mít ve svém držení vedle klíčů od bytu i klíč od vchodových dveří domu. Tento nárok nepřísluší třetím osobám, a to ani pečovatelce, posluhovačce atd.“ (Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 11. 2002, sp. Zn. 26 Cdo 463/2001.) 59 FIALA, J., HOLUB. M., BIČOVSKÝ, J. Občanský zákoník. Poznámkové vydání s judikaturou. 12. aktual. vyd. Praha : Linde Praha, a. s., 2006. s. 643.

26

jsou určeny.60 Nájemci je zároveň uložena oznamovací povinnost, kdy při veškeré změně v počtu osob, které s ním v bytě žijí, musí do 15 dnů ode dne, kdy ke změně došlo, tuto skutečnost oznámit pronajímateli. ObčZ upravuje i další povinnosti nájemce a pronajímatele, jako například povinnost nájemce při výkonu svých práv dbát, aby v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním nájemcům výkon jejich práv, povinnost pronajímatele oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu oprav v bytě, které má nést pronajímatel, a zároveň umožnit jejich provedení aj. Odlišnost právního vztahu nájmu družstevního bytu spočívá především v tom, že práva a povinnosti vyplývající z nájmu družstevního bytu vyplývají jak ze zákona a nájemní smlouvy, tak i ze stanov bytového družstva. Je nutné opět zdůraznit, že stanovy nesmí být v rozporu s kogentními ustanoveními zákona. Pokud by se tak nestalo, následkem by byla jejich absolutní neplatnost dle § 39 ObčZ. Družstvo může podrobněji vymezit práva a povinnosti nájemce pomocí domovního řádu, který může být vydán na základě stanov. Dále pak stanovy mohou vymezit práva a povinnosti nájemců družstevních bytů ve vztahu k provádění údržby bytu, jeho oprav, stavebních úprav a podstatných změn v bytě.61 Od 1. 1. 2011 není způsob určení výše nájmu k družstevním bytům upraven zvláštním předpisem. Způsob stanovení výše nájemného si mohou upravit družstva vnitřním předpisem nebo stanovami. Výše nájmu se tedy řídí zejména nájemní smlouvou. Do 31. 12. 2010 se výše nájemného k bytům bytových družstev zřízených po roce 1958, pokud šlo o byty postavené s finanční, úvěrovou a jinou pomocí poskytnutou podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě, řídilo vyhláškou Ministerstva financí ČR č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhradě z plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů. Tato však byla zrušena vyhláškou Ministerstva financí č. 301/2010 Sb. a 1. 1. 2011 pozbyla účinnosti.

3.5.3 Práva a povinnosti nájemce družstevní nebytové jednotky Zákon č. 116/1990 Sb. upravuje práva a povinnosti nájemce a pronajímatele, které jsou podobné jako u nájmu bytu. Zákon se vztahuje i na nebytové jednotky ve vlastnictví družstva. Stanovy družstva si opět mohou blíže specifikovat podmínky nájmu. Družstvo si může stanovit například, kdo rozhoduje o pronájmu nebytových prostorů ve vlastnictví 60

Tamtéž s. 644 SELUCKÁ, M., PETROVÁ, R., Vlastnictví bytu. 1. vyd. Brno:Vydavatelství a nakladatelství Computer Press, a. s., 2006. s. 130-131. 61

27

družstva, způsob určení nájemného aj. Stanovy se opět nesmí odchýlit od kogentních ustanovení zákona. Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce jsou uvedeny v § 5 výše zmíněného zákona, který v odst. 1 stanoví: „Není-li dohodnuto jinak, pronajímatel je povinen odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, v tomto stavu jej svým nákladem udržovat, zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno, a umožnit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem.“ Nájemce je přitom oprávněn užívat nebytový prostor v rozsahu dohodnutém ve smlouvě. Smluvní strany se mohou od dispozitivních ustanovení zákona odchýlit a upravit si vzájemná práva a povinnosti rozdílně od zákonné úpravy.

28

4 Převody družstevních jednotek podle zákona č. 72/1994 Sb. Vlastnictví bytů je zvláštní právní formou vlastnictví k reálné části nemovitosti. V našem právním řádu se poprvé objevilo jako tzv. osobní vlastnictví bytů a bylo upraveno zákonem č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů, který byl v roce 1994 nahrazen BytZ a je zákonem zvláštním k ObčZ. V § 125 ObčZ, který se stal jeho součástí novelizací č. 509/1991 Sb. s účinností od 1. 1. 1992, je stanoveno, že vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům upraví zvláštní zákon, tím je BytZ. Od přijetí BytZ v roce 1994 byl tento již dvanáctkrát novelizován a dvakrát byly projednány návrhy zákona nového. To ovšem svědčí o tom, že systematika zákona byla, s ohledem na četnost a obsah novelizací, značně narušena. Poslední návrh nového zákona byl projednán v letech 2008 a 2009 a v první polovině roku 2009 došlo i k jeho projednání v legislativních komisích Legislativní rady vlády. Zřejmě z důvodu nástupu úřednické vlády, kdy prioritou bylo projednat jiné záležitosti, legislativní záměry tímto skončily.62 Poslední novelizace BytZ, provedena zákonem č. 345/2009 Sb., nabyla účinnosti 1. 1. 2010. Novela zpřesnila povinnosti povinných družstev ohledně převodu vlastnických práv družstevních jednotek, spolu se stanovením sankce, za předpokladu, že povinné družstvo nesplní povinnost uzavřít smlouvu o tomto převodu. Dále došlo k prodloužení promlčecí doby týkající se povinných převodů do roku 2020. Právo člena družstva někdejších SBD a LBD na převod družstevní jednotky založil již TransfZ, ale z důvodu jeho nedostačující úpravy začalo k převodům docházet až na základě BytZ, který na TrasfZ navazuje a blíže upravuje náležitosti povinných převodů družstevních jednotek. Přijetí BytZ bylo pro realizaci práva členů na bezplatný převod družstevní jednotky do jejich vlastnictví nutností. Převody družstevních jednotek probíhají ve dvojím režimu, a to v obecném a zvláštním. Mezi družstevní jednotky v obecném režimu patří jakýkoliv byt, který se nachází v budově ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytového družstva a jakákoliv bytová jednotka, která je ve vlastnictví, respektive spoluvlastnictví bytového družstva. § 23 odst. 2 a 3 až § 28 BytZ a násl. upravuje zvláštní podmínky a způsob převodu družstevních jednotek, kam řadíme byty, garáže a ateliéry v budovách ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví družstev, na jejichž výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová 62

ČÁP, J. Aktuální záměry a úvahy o změnách v právní úpravě vlastnictví bytů. Právní fórum 6/2010, s. 246247.

29

a jiná pomoc podle zvláštních předpisů. Do zvláštního režimu řadíme i převod bytových a nebytových jednotek, garáží a ateliérů v domech vzniklých z těchto budov.63 S ohledem na výše uvedené můžeme převody rozdělit na povinné a nepovinné.

4.1 Transformace bytových družstev Transformace

měla

přizpůsobit

fungování

bytových

družstev

v

nových

společensko-ekonomických podmínkách, které se zde objevily po listopadu 1989. Zásadními předpisy pro transformaci někdejších SBD a LBD byl ObchZ spolu s TransfZ. § 765 odst. 1 ObchZ stanoví: „Družstva, která vznikla před účinností tohoto zákona, se přeměňují na společnosti nebo družstva podle tohoto zákona způsobem, který stanoví zvláštní zákon.“ Obchodní zákoník nerozlišuje mezi SBD a LBD, tím prakticky odstranil právní rozdíly mezi nimi. § 765 odst. 2 ukládá družstvům přizpůsobit své stanovy tomuto zákonu ve lhůtě stanovené zvláštní zákonem64, tedy ve lhůtě od 28. 1. 1992 do 28. 1. 1993, jak určí § 22 odst. 2 TransfZ. Velice významným ustanovením je § 24 TransfZ, který byl jakýmsi předvojem úpravy převodů družstevních jednotek do vlastnictví členů podle zákona č. 72/1994 Sb. Založil prekluzivní právo členů bytových družstev (jak právnických, tak fyzických osob), kteří byli nájemci družstevních bytových a nebytových jednotek, vyzvat bytové družstvo k uzavření smlouvy, kterou na ně družstvo bezplatně převede vlastnická práva k bytu a nebytovému prostoru, přitom stanoví zákonnou lhůtu od 28. 1. 1992 do 28. 7. 1992. I přes novelizaci TransfZ převody družstevních jednotek podle tohoto zákona, pro jeho nedostatečnou úpravu, téměř nebyly prováděny.65 K povinným převodům bytů a nebytových prostorů jsou platná ustanovení § 24, § 28b a § 28 d TrasfZ.

63

ZÍTEK, A. Bytová družstva a převody jednotek do vlastnictví. Právní rozhledy 14/2010, s. 501. V otázce, co nastane, pokud stanovy družstev budou v rozporu s kogentním ustanovením zákona, judikoval Nejvyšší soud takto: „Jestliže jsou stanovy družstva v některé části v rozporu s kogentním ustanovením zákona a tento rozpor nezpůsobuje neplatnost celých stanov, platí namísto stanov příslušné ustanovení zákona. Pokud tedy stanovy družstva určí jako nejvyšší orgán družstva shromáždění delegátů, avšak nestanoví žádné podmínky pro volbu delegátů, nejvyšším orgánem družstva je pak, v souladu s ustanovením § 16 odst. 1 zákona č. 176/1990 Sb., členská schůze.“(Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 6. 1996, sp. zn. 2 Odon 25/95/Št.) 65 DVOŘÁK, T. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 125. 64

30

4.2 Kategorizace bytových družstev Stručnou kategorizaci bytových družstev podle doby jejich vzniku je nutné provést, abychom si uvědomili, na která družstva dopadají práva členů dle § 24 zákona č. 42/1992 Sb. nebo § 23 odst. 2, 3, BytZ, tedy práva členů družstev na převod družstevních bytů či nebytových prostorů do jejich vlastnictví. Výše uvedeným právem členů jsou zatížena družstva, která vznikla před nabytím účinnosti ObchZ, popřípadě po nabytí účinnosti, ale pouze v případech, kdy jsou právními nástupci družstev vzniklých před nabytím účinnosti ObchZ. Mezi tato družstva (označovaná také jako stará družstva) patří bytová družstva, která byla před přijetím ObchZ a TransfZ označována jako stavební bytová družstva (dále jen SBD) a lidová bytová družstva (dále jen LBD), družstva vzniklá vyčleněním ze SBD nebo LBD podle § 49 zákona č. 176/1990 Sb., o bytovém, spotřebním, výrobním a jiném družstevnictví a § 29 BytZ a družstva, která jsou právními nástupci někdejších SBD a LBD v důsledku fůze nebo rozdělení.66 Družstva, která vznikla bez právního předchůdce, až po účinnosti ObchZ označujeme jako družstva nová. Na tyto družstva se § 24 TransfZ a § 23 odst. 2, 3 BytZ nevztahuje. Jedná se o tzv. privatizační bytová družstva (vznikající za účelem privatizace státního nebo obecního bytového fondu) a tzv. investorská bytová družstva (vznikající za účelem nové výstavby). Mezi tzv. nová družstva řadíme i dřívější SBD a LBD, která úspěšně uspokojila výše uvedená práva svých členů, popřípadě došlo k promlčení či zániku těchto práv.67

4.3 Povinné převody vlastnických práv k družstevním jednotkám BytZ povinný převod družstevních bytových jednotek členům (fyzickým osobám), kteří jsou zároveň nájemci družstevní bytové jednotky ve vlastnictví někdejšího SBD a LBD a podali včas výzvu družstvu k tomuto převodu dle BytZ, respektive TransfZ, upravuje v ustanoveních odst. 2 § 23 a § 24 BytZ. Povinné převody družstevních nebytových

66

DVOŘÁK, T. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 30-31. 67 Tamtéž. s. 31.

31

jednotek jsou upraveny v § 23 odst. 3 BytZ ve spojení s § 24 odst. 1 a 2. Kterých bytových družstev se povinné převody týkají, BytZ stanoví v § 24.

4.3.1 Předpoklady nezbytné pro povinný převod družstevních jednotek Aby mohlo k samotnému převodu dojít, musí být splněny zákonem stanovené podmínky. Je proto důležité si vymezit okruh povinných bytových družstev spolu s okruhem oprávněných subjektů a to, které kroky musí být, ať už ze strany oprávněného člena nebo povinného družstva, učiněny, aby došlo k úspěšnému převodu vlastnických práv k družstevní jednotce. 4.3.1.1 Okruh oprávněných § 23 odst. 1 BytZ stanoví: „Byt v budově ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví bytového družstva (dále jen "družstvo"), jehož nájemcem je fyzická osoba - člen družstva, lze převést jen tomuto členu družstva. Uvedená podmínka platí i pro byty ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví družstva v domech.“ Toto ustanovení chrání fyzické osoby, členy bytového družstva, kteří jsou nájemci družstevního bytu, kdy družstevní byt lze, za zákonem stanovených podmínek, převést pouze do jejich vlastnictví. Tato ochrana nájemců družstevních bytů se vztahuje na všechny bytová družstva, tedy na stará i nová.68 Ochrana je dána pouze fyzickým osobám, které jsou členy bytového družstva a zároveň jsou nájemci družstevního bytu, který se nachází v budově, která je ve vlastnictví, respektive spoluvlastnictví, bytového družstva. Ustanovení § 23 BytZ nelze aplikovat, pokud bytové družstvo ještě není vlastníkem budovy, i když půjde o člena družstva, který užívá byt právem nájmu. Vlastnictví vznikne až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí, který má konstitutivní účinky a působí zpětně ke dni podání návrhu na vklad.69 Okruh oprávněných osob při povinném převodu stanoví ustanovení odst. 2 § 23 BytZ. Oprávněnou se tedy fyzická osoba, která je členem družstva a zároveň nájemcem bytu a která vyzvala družstvo ve lhůtě podle § 24 TransfZ nebo ve lhůtě určené BytZ k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví k tomuto bytu. U nebytových prostorů, u nichž se na financování podílela svým členským podílem pouze fyzická osoba – člen družstva, která je nájemcem, nebo její právní předchůdce, se postupuje obdobně.

68

Kategorizace družstev na stará a nová byla provedena výše. FIALA, J., NOVOTNÝ, M., OEHM, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. doplněné a přepracované vyd. Praha: C. H. Beck, 2005. s. 246. 69

32

Při vymezení okruhu oprávněných nesmíme zapomenout zmínit omezení plynoucí ze zákona č. 219/1995 Sb., devizový zákon, ve znění pozdějších předpisů, z jehož § 17 odst. 2 plyne, že družstevní jednotky mohou do vlastnictví nabývat pouze tuzemci, cizozemci s českým státním občanstvím, popřípadě s průkazem o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu Evropských společenství. Dále cizozemci, právnické osoby, kteří umístili v tuzemsku podnik nebo organizační složku podniku a jsou oprávněni v tuzemsku podnikat. Ostatní cizozemci mohou družstevní jednotky nabývat pouze děděním, pro diplomatické zastoupení státu za podmínky vzájemnosti, do společného jmění manželů, z nichž jen jeden je českým státním občanem nebo tuzemcem, popřípadě od příbuzného v řadě přímé, sourozence nebo manžela. Tato omezení platí pro dobrovolné i povinné převody družstevních jednotek. Povinné převody družstevních jednotek se týkají výše vymezeného okruhu osob, které jsou nájemci družstevního bytu, respektive nebytového prostoru, a tyto se podílely na jejich pořízení svojí majetkovou účastí. Pro družstevní byty a nebytové prostory dřívějších LBD tato podmínka neplatí, protože LBD se DKBV neúčastnila a vznik práva nájmu družstevního bytu, popřípadě nebytového prostoru, nebyl podmíněn majetkovou účastí člena.70 Jak již bylo zmíněno, BytZ dává možnost uplatnit výzvu bytovému družstvu pouze fyzické osobě, nikoliv osobě právnické. Právnické osoby mohly výzvu podat pouze podle TransfZ, jehož § 24 umožňuje vyzvat bytové družstvo všem členům bytových družstev, bez ohledu na to, zda se jedná o fyzické či právnické osoby. Na místě je otázka, co nastane za situace, kdy právnická osoba získala členský podíl jeho přechodem anebo převodem, přitom původní člen družstva, fyzická osoba, podal v zákonné lhůtě výzvu družstvu. Čl. II zákona č. 103/2000 Sb., který novelizoval BytZ, v bodu 1 ve větě 3 stanoví: „Oprávněným z výzvy je i právní nástupce fyzické osoby uvedené v § 23 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů, pokud splňuje podmínky zákona na uzavření smlouvy o převodu jednotky.“ T. Dvořák ve své publikaci nastiňuje tři možnosti výkladu tohoto ustanovení. První výklad umožňuje právnickým osobám právo na bezplatný převod, pokud se stala právním nástupcem fyzické osoby, která toto právo uplatnila. Druhý výklad připouští možnost přechodu práva na převod na právnickou osobu (opět stala-li se právním nástupcem fyzické osoby, která právo na převod uplatnila), ale s ohledem na § 24 odst. 1,2 BytZ nemusí být převod bezplatný a dřívější SBD a LBD musí s právnickou osobou zacházet stejně jako 70

DVOŘÁK, T. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 139.

33

s jakýmkoliv jiným členem. Poslední možnost výkladu výše zmíněného ustanovení, s kterým se T. Dvořák ztotožňuje, nepřipouští možnost přechodu práva na převod na právnickou osobu. Záleží tedy jen na družstvech, jestli k převodu přivolí nebo nikoli a zda bude úplatný či bezúplatný. Jestliže družstvo k převodu přivolí, musí pak respektovat ustanovení BytZ týkající se náležitosti smlouvy, splacení investičního úvěru, vypořádání majetkové účasti člena v někdejším SBD a LBD a vrácení státního příspěvku.71 Zde tedy rozlišujeme oprávnění z výzvy a právo vyzvat dřívější SBD a LBD. Právo družstvo vyzvat právnická osoba bezesporně nemá. Oprávnění právnické osoby z výzvy se jeví sporným. Dle mého názoru, přechod tohoto oprávnění z výzvy na právnickou osobu možný není, protože čl. II výše zmiňované novely sice připouští přechod oprávnění z výzvy, ale ne všem právním nástupcům, ale pouze těm, kteří splňují podmínky zákona na uzavření smlouvy o převodu jednotky. Domnívám se, že jednou z podmínek zákona pro povinné uzavření smlouvy k družstevní jednotce je to, aby druhá smluvní strana smlouvy o převodu družstevní jednotky byla fyzickou osobou, jak vyvozuji z § 23 odst. 2 BytZ. Zda k převodu jednotky dojde, záleží pouze na vůli družstva. Pokud však družstvo svolí k převodu, bude se tento řídit ustanoveními § 24 a násl. BytZ. 4.3.1.2 Okruh povinných bytových družstev Ustanovení § 23 odst. 2 stanoví povinnost některých družstev uzavřít smlouvu o převodu bytu či nebytového prostoru do vlastnictví člena. Z § 24 BytZ vyplývá, že povinnými jsou dřívější SBD a LBD, popřípadě jejich právní nástupci. Okruh bytových družstev, na která se vztahuje povinnost převodu dle TransfZ a BytZ, byl vymezen výše. Spornou otázkou je, zda měli právo podat výzvu i členové družstev pro výstavbu garáží, které nejsou v TrasfZ a BytZ brány v úvahu. T. Dvořák se k této otázce vyjadřuje kladně s argumentem, že tato družstva byla součástí bytového družstevnictví, přitom osobní užívání garáží ve vlastnictví těchto družstev se řídilo stejnými předpisy jako osobní užívání garáží ve vlastnictví SBD. A dále dodává: „Se zřetelem k tomu lze podle mého soudu považovat i tato družstva za subjekty, ve kterých měli jejich členové – nájemci družstevních garáží právo podat výzvu na převod garáže do jejich vlastnictví podle § 24 TransfZ nebo § 23 odst. 3 BytZ. Příčilo by se ostatně logice zdravého rozumu, pokud by – při absenci odchylné normativní úpravy – mělo být dovozeno, že právo na převod

71

DVOŘÁK, T. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 141.

34

garáže má jen člen „klasického“ někdejšího SBD.“72 Z výše uvedených důvodů se mi jeví logické zařadit mezi družstva, kterým je uložena povinnost povinného převodu jednotky jeho členovi dle TrasfZ a BytZ, i ta stará družstva, která se řídila právními předpisy platnými pro SBD. Také se objevila diskuze nad tím, zda nárok na převod má i člen družstva nového, ale vzniklého před 30. červnem 1995, který podal včas výzvu tomuto družstvu. Nejvyšší soud se ve svém rozhodnutí přiklání k tomu, že se povinnost dle § 23 odst. 2 vztahuje pouze na někdejší SBD a LBD (na byty uvedené v § 24 odst. 1 a 2 BytZ).73 Ustanovení odst. 2 § 23 BytZ se tedy na nová družstva nevztahuje. Výše povinná družstva mají kontraktační povinnost, pokud osoba-člen družstva, který je nájemcem bytu, splnil všechny zákonem stanovené požadavky. Družstvo musí učinit všechny úkony, které jsou nezbytným předpokladem pro uzavření této smlouvy, včetně prohlášení vlastníka o určení prostorově vymezené části budovy, přitom nesplnění těchto povinností lze vymáhat u soudu.74 4.3.1.3 Trvání nároku na převod jednotky Nárok na převod družstevní jednotky má i právní nástupce oprávněného člena družstva, pokud splňuje podmínky zákona na uzavření smlouvy o převodu, jak stanoví bod 1 čl. II zákona č. 103/2000 Sb., který novelizoval BytZ. Hovoříme zde o universální sukcesi, kdy dochází k přechodu nároku ze zůstavitele na jeho dědice. Nárok na převod trvá i při převodu členských práv a povinností podle § 230 ObchZ, kdy dochází k sukcesi singulární, kdy na nabyvatele přechází všechny práva a povinnosti převodce, vážící se k jeho členskému podílu a které plynou z jeho členství v družstvu. Nabyvatel členských práv a povinností má tak právo na uzavření smlouvy o převodu vlastnictví k jednotce, které na něho přechází ex lege. 4.3.1.4 Bezplatnost převodu Podmínky práva na bezplatný převod jsou upraveny v § 24 odst. 1 až 4. Tato ustanovení navazují na problematiku povinných převodů v § 23 odst. 2 a 3 BytZ. Podmínky pro bezplatný převod se liší podle toho, zda jde o dřívější SBD či LBD. Ustanovení odst. 1 § 24 BytZ stanoví, že v případě převodu družstevních jednotek, na jejichž výstavbu byla 72

DVOŘÁK, T. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 144. 73 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2002, sp. zn. 30 Cdo 1069/2000. 74 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 5. 2002, sp. zn. 30 Cdo 1068/2000.

35

poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle zvláštních předpisů (stavěly se v rámci předpisů o DKVB), lze právo na bezplatný převod uplatnit. Podmínkou je vznik nájemního vztahu člena k družstevní jednotce po splacení členského podílu družstvu. Co se týče povinných bezplatných převodů družstevních jednotek, které byly ve vlastnictví dřívějších LBD, nevyžaduje se zde podmínka finanční, úvěrové a jiné pomoci podle zvláštních předpisů, protože v rámci LBD se jednoduše družstevní bytová výstavba podle právních předpisů o financování družstevní výstavby, jak stanoví § 24 odst. 1 BytZ, neuskutečňovala.75 Dále také platí, že u převodů jednotek dřívějších LBD se nevyžaduje finanční účast člena, ale pouze, mimo podmínky členství, vznik nájemního vztahu k bytu, garáži a ateliéru na základě skutečností stanovených zákonem. Může se jednat o skutečnosti uvedené v ustanoveních § 685 a násl. a § 871 ObčZ, ale také se může jednat o nájemní vztah vzniklý na základě rozhodnutí o zdědění členského podílu, popřípadě na základě dohody o převodu členských práv a povinností podle § 230 ObchZ.76 Pro shrnutí uvádím judikát Nejvyššího soudu: „Ve vztahu k bytovým družstvům označovaných podle dřívějších předpisů "lidová bytová družstva" postačuje ve smyslu § 24 odst. 2 zák. č. 72/1994 Sb. ke vzniku práva na bezplatný převod členovi družstva prokázání existence nájemního vztahu k bytu, garáži a ateliéru, který musí svědčit fyzické osobě jako členu družstva, jakož i prokázání existence o tom, že nájemní vztah skutečně vznikl na základě skutečností stanovených zákonem. V poměrech takto oprávněných osob tak předpoklad splacení členského podílu nepředstavuje platný předpoklad vzniku práva na bezplatný převod výše uvedených nebytových prostor.“77 § 24 v odst. 3 upravuje bezplatnost převodu u tzv. rekolaudovaných nebytových prostorů (jde o jiné nebytové prostory, určené jako jednotky vzniklé z bytů, garáží a ateliéru v budovách ve vlastnictví dřívějších SLD nebo LBD), které vznikly na základě rozhodnutí o změně užívání stavby podle § 85 StavZ.78 Pro převod těchto prostorů, jak odkazuje výše zmiňované ustanovení BytZ, platí podmínky uvedené v odst. 1 § 24 tohoto zákona. Tento odkaz však nevylučuje použití odst. 2, protože ustanovení odst. 1 o povinné bezplatnosti platí i pro převody podle odst. 2.79 Z tohoto lze tedy dovodit, že pro podmínky

75

ČÁP, J., SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Zákon vlastnictví bytů. Komentář. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2009, s. 349. 76 FIALA, J., NOVOTNÝ, M., OEHM, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. doplněné a přepracované vyd. Praha: C. H. Beck, 2005. s. 269. 77 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 12. 2005, sp. zn. 28 Cdo 2817/2005. 78 FIALA, J., NOVOTNÝ, M., OEHM, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. doplněné a přepracované vyd. Praha: C. H. Beck, 2005. s. 271. 79 ČÁP, J., SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Zákon vlastnictví bytů. Komentář. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2009, s. 373.

36

bezplatného převodu jednotky podle odst. 3 se použijí podmínky v odst. 1(vznik nájemního vztahu člena po splacení členského podílu družstvu), pokud jde o jednotku dřívějších SBD, a také podmínky v odst. 2 (vznik nájemního vztahu člena na základě skutečností stanovených zákonem), jedná-li se o jednotku dřívějších LBD. Odst. 4 § 24 BytZ upravuje dva případy bezplatných převodů nebytových jednotek. Nejedná se o převody do vlastnictví jednotlivých členů, ale do jejich podílového spoluvlastnictví. Převod podle odst. 4 lze uskutečnit pouze společně s převodem jednotek dřívějších SBD a LBD podle odst. 1 a 2 § 24. Odst. 4 se týká nebytových prostorů (jednotek) ve vlastnictví, respektive spoluvlastnictví družstva, které vnikly na základě rekolaudace ze společných prostorů, přitom velikost spoluvlastnického podílu se určí podle vzájemného poměru velikostí podlahové plochy jednotek k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě. K podlahové ploše tohoto nebytového prostoru se nepřihlíží. Druhý případ se týká nebytových prostorů, které byly pořízeny pouze z financování nájemců bytů v budově nebo jejich právními předchůdci. Tyto převody budou uskutečněny za podmínek odstavce 1 § 24 BytZ. Je nutné dodat, že zmeškáním zákonem stanovené lhůty pro podání výzvy bytovému družstvu, zaniká právo na bezplatný převod, to však nevylučuje, že by tzv. nepovinný převod nemohl být z vůle družstva bezplatný: „Zmeškání lhůty dle § 23 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů znamená, že družstvo nemá povinnost bezúplatně byt převést do vlastnictví člena - nájemce bytu, jeho možnost tak bezúplatně učinit z vlastní vůle, však tím není dotčena.“80 4.3.1.5 Lhůty pro uplatnění výzvy a realizaci převodu Zákonný nárok na převod družstevního bytového nebo nebytového prostoru má fyzická osoba, která je členem družstva a nájemcem družstevní jednotky a vyzvala družstvo v zákonem stanovené lhůtě. Lhůty jsou určeny dvě, a to v § 24 zákona č. 42/1992 Sb. a v ustanovení odst. 2 § 23 zákona č. 72/1994 Sb. Podle TrasfZ mohou členové bytových družstev, kteří jsou nájemci bytů a nebytových prostorů, vyzvat bytové družstvo k uzavření smlouvy o převodu do šesti měsíců ode dne účinnosti tohoto zákona. Výzva podle TrasfZ mohla být podána ve dnech od 28. 1. 1992 do 28. 7. 1992. Výzva družstvu podle BytZ mohla být podána od 1. 5. 1994 do 30. 6. 1995. V obou případech se jedná o prekluzivní lhůtu. Pokud člen v zákonné lhůtě družstvo nevyzve, právo na povinný převod zaniká.

80

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 6. 2007, sp. zn. 29 Odo 909/2005.

37

Smlouva o převodu musela být v obou případech uzavřena do 31. prosince 1995, nebylo-li dohodnuto jinak. Smluvní strany si mohly uzavřít zvláštní dohodu, ve které si určily lhůtu pro uzavření smlouvy. Mnohdy byla lhůta v této dohodě sjednána tak, aby odpovídala době, ve které měl člen splatit poslední splátku na něho připadající části úvěru na výstavbu, který splácelo bance družstvo.81 Obecná promlčecí lhůta je čtyřletá, jak určí § 397 ObchZ. Jelikož praxe ukázala, že hrozí promlčení práva člena družstva na převod jednotky do jeho vlastnictví, zákonodárce zareagoval zákonem č. 103/2000 Sb., který novelizoval BytZ. Touto novelou byla stanovena nová lhůta pro uplatnění práva na převod družstevní jednotky do vlastnictví člena. Čl. II zákona č. 103/2000 Sb. dává možnost uplatnit právo na uzavření smlouvy podle § 23 odst. 2 a 3 BytZ do deseti let ode dne účinnosti tohoto zákona, nebyla-li tato smlouva do účinnosti tohoto zákona již uzavřena. Promlčecí lhůta začne běžet 1. 7. 2000 a skončí 1. 7. 2010, s tím že 1. 7. 2010 se právo již promlčí. Zákon přitom vylučuje použití ustanovení § 100 odst. 1 občanského zákoníku, které lze však vyložit jen k období od 1. 1. 2000 do 30. 5. 2000, kdy promlčení již nastalo.82 Jelikož, i přes výše stanovenou dodatečnou lhůtu, stále nedošlo k uzavření mnoha smluv a opět hrozilo promlčení práva člena družstva na převod družstevní jednotky do jeho vlastnictví, zákonodárce opět novelizoval BytZ zákonem č. 345/2009 Sb a opět promlčecí lhůtu prodloužil. Čl. II zákona č. 345/2009 Sb. ve větě první stanoví: „Nebyla-li uzavřena smlouva podle § 23 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., do 1. července 2010, lze právo na uzavření smlouvy podle § 23 odst. 2 a 3 zákona č. 72/1994 Sb., uplatnit do 31. prosince 2020.“

Právo člena družstva na zákonný převod družstevní jednotky se promlčí až

1. ledna 2021. Jelikož uskutečnění převodů v zákonné lhůtě bylo nemožné, družstva přistupovala, mimo uzavírání výše zmíněné dohody, k uzavírání smluv o uzavření budoucí smlouvy. Protože vztah mezi družstvem a členem má povahu obchodně-závazkového vztahu a řadíme je mezi tzv. absolutní obchody (§ 261 odst. 3 písm. b), řídí se tyto vztahy vždy obchodním zákoníkem. Smlouva o uzavření budoucí smlouvy uzavřená mezi družstvem a členem musela splňovat obsahové náležitosti § 289 ObchZ. V praxi však docházelo k tomu, že družstva uzavírala občanskoprávní smlouvy dle § 50a ObčZ a obsah smlouvy byl tedy v rozporu se zákonem. Zákonný nárok z důvodu neplatnosti smlouvy o smlouvě 81

FIALA, J., NOVOTNÝ, M., OEHM, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. doplněné a přepracované vyd. Praha: C. H. Beck, 2005. s. 252. 82 NOVOTNÝ, M. FIALA, J. HORÁK, T. et al. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. dopl. a přepr. vyd. Praha : C. H. Beck, 2011. s. 301.

38

budoucí sice nezanikl, ale tato neplatnost měla vliv na běh promlčecí lhůty. Jestliže je smlouva o budoucí smlouvě neplatná, neuplatní se promlčecí lhůta dle ObchZ83, ale zákonná promlčecí lhůta podle BytZ.84 4.3.1.6 Výzva Ustanovení odst. 2 § 23 BytZ upravuje důležitý předpoklad pro povinný převod družstevních jednotek. Právní nárok na převod má pouze oprávněná osoba, která ve lhůtě stanovené v § 24 TrasfZ nebo § 23 odst. 2 BytZ vyzvala družstvo k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví. Náležitosti výzvy nejsou zákonem upraveny. Je ale bezpochyby, že se jedná o jednostranný právní úkon člena družstva (nájemce), ve smyslu § 34 ObčZ. Náležitosti výzvy můžeme vyvodit z § 37 ObčZ, ze kterého plyne, že výzva musela být učiněna svobodně, vážně, určitě a srozumitelně pod sankcí absolutní neplatnosti. Pro naplnění požadavku určitosti a srozumitelnosti lze dovodit, že výzva musela obsahovat identifikační údaje jak vyzývajícího člena, tak povinného družstva. Dále pak označení předmětu převodu spolu s datem, místem a podpisem vyzyvatele.85 Zákon nepředepisuje pro výzvu písemnou formu. Mohla být tedy učiněna jak písemně, tak ústně. Pokud však člen družstva své právo uplatní v jiné než v písemné formě, vystavuje se riziku, že v případě sporu, existenci nebo obsah úkonu učiněného v jiné formě neprokáže. Nejvyšší soud dále dodává: „Výzva mohla být učiněna jakýmkoli způsobem nevzbuzujícím pochybnosti o tom, že dotyčný člen družstva uplatňuje nárok na bezplatný převod bytové jednotky.“86 Aby právo na povinný bezplatný převod členovi vzniklo, musela být výzva doručena řádně, zpravidla do sídla někdejších SBD a LBD. Jelikož se jednalo o hmotněprávní úkon, musela být výzva v rozhodné lhůtě doručena. Člen-nájemce měl možnost, kdykoliv po vyzvání družstva, vzít svoji výzvu zpět. Právní úkon zpětvzetí výzvy se pak musí řídit ustanoveními § 37 odst. 1 a § 40 odst. 1

83

§ 292 odst. 1 ObchZ dává členovi možnost se domáhat určení obsahu budoucí soudem, pokud k uzavření smlouvy nedošlo, v jednoroční zákonné lhůtě, neurčí-li smlouva o uzavření budoucí smlouvy lhůtu jinou, která nesmí být delší jak čtyři roky. 84

DVOŘÁK, T. Některé otázky převodů bytů a nebytových prostor do vlastnictví jejich nájemců – členů bytových družstev. Právní rozhledy 6/2002, s. 278. 85

DVOŘÁK, T. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 146. 86 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2007, sp. Zn. 29 Odo 1408/2005.

39

ObčZ, která stanoví písemnou formu pro tento právní úkon. Po doručení zpětvzetí výzvy někdejšímu SBD a LBD zákonné právo člena-nájemce zaniká.87

4.3.2 Smlouva o převodu vlastnických práv k družstevním jednotkám Povinné převody družstevních jednotek se uskutečňují na základě smlouvy o převodu vlastnických práv k družstevním jednotkám. Smlouva musí splňovat zákonem stanovené náležitosti, o kterých bude nyní pojednáno. Nelze však opomenout povinnost družstva, které je věnován následující pododdíl. 4.3.2.1 Prohlášení vlastníka Smlouvu o převodu vlastnických práv k družstevním jednotkám je možné uzavřít pouze za předpokladu, že vlastník budovy učinil prohlášení podle § 4 BytZ a to bylo zapsáno do katastru nemovitostí. V rámci uplatňování práva na převod bytu do vlastnictví často dochází k tomu, že bytová družstva nezajistí potřebné předpoklady pro uzavření smlouvy o převodu bytu, zejména vložení prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí, a tím vymezení jednotek.88 Proto byl § 23 BytZ zákonem č. 345/2009 Sb., s účinností od 1. 1. 2010, doplněn o odst. 4, který doplnil zákonem stanovená pravidla postupu povinného bytového družstva v rámci povinných převodů družstevních jednotek.89 Zákon tedy výslovně stanoví povinnost družstva podat návrh na vklad prohlášení do katastru nemovitostí, a to nejpozději do deseti měsíců ode dne, kdy první z členů družstva, který má nárok na převod bytu nebo nebytového prostoru nacházejícího se v této budově, splnil podmínky pro převod vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru podle BytZ. Mezi podmínky pro převod patří, mimo včasné podání výzvy, i podmínky uvedené v ustanoveních § 24 odst. 5 a 7. Vznik povinnosti družstva podle odstavce 4 nastane až poté, co člen s družstvem projednal výši a druh závazků, které mu BytZ v § 24 odst 5 a 7 ukládá splnit, a provedl příslušné platby. I před touto novelizací mělo povinné družstvo povinnost vypracovat prohlášení vlastníka budovy a tento návrh na vklad předložit katastru nemovitostí, jak judikoval Nejvyšší soud: „Povinnost učinit prohlášení o vymezení bytových jednotek (a následně i 87

DVOŘÁK, T. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 148. 88 Důvodová zpráva (volební období 2006 – 2010) – 266/0 Návrh skupiny poslanců na vydání zákona č. 345/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb. 89 ČÁP, J., SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Zákon vlastnictví bytů. Komentář. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2009, s. 330.

40

povinnost byt převést jen dosavadnímu nájemci bytu) vzniká jen bytovému družstvu, které má ve vlastnictví budovu s byty, jejichž nájemci jsou fyzické osoby - členové družstva.“90 Člen se tedy mohl domáhat splnění této povinnosti soudní cestou i před výše uvedenou novelizací. 4.3.2.2 Právní režim smlouvy Smlouva o převodu družstevní jednotky podle § 24 BytZ je zvláštním smluvním typem. Nejedná se o kupní smlouvu ani o smlouvu darovací podle občanského zákoníku. Tato smlouva se nebude řídit ObchZ, protože se nejedná o smlouvu týkající se podnikatelské činnosti uzavírajících subjektů, ale o specifickou formu transformace vzájemných majetkoprávních vztahů mezi povinnými bytovými družstvy a jejich členy-nájemci. Na smlouvu se budou aplikovat obecná ustanovení ObčZ (§34 a násl.) spolu s příslušnými ustanoveními BytZ.91 4.3.2.3 Náležitosti smlouvy Základní úprava smlouvy o převodu vlastnictví družstevní jednotky je obsažena v § 6 BytZ. Obsahové náležitosti smlouvy o převodu vlastnických práv družstevních jednotek v obecném režimu se shodují s požadavky na obsah u obecných smluv o převodech vlastnictví jednotky obecně. Smlouvy o převodu družstevních jednotek ve zvláštním režimu musí splňovat obsahové náležitosti podle ustanovení odst. 1 a 2 § 6 BytZ a zároveň zvláštní náležitosti podle § 24 odst. 5 až 7 BytZ. Dále je nutné respektovat § 43 a násl. ObčZ, který vymezuje obecné náležitosti smlouvy. Mimo obecných náležitostí v ObčZ musí smlouva o převodu vlastnických práv k družstevním jednotkám obsahovat označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově, popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahové plochy a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny. Dále určení společných částí domu spolu s určením, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek. Ve smlouvě musí být pozemek, který je předmětem převodu vlastnictví, náležitě označen. Obsahem smlouvy 90

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2004, sp. zn. 28 Cdo 2623/2003. DVOŘÁK, T. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 175. 91

41

musí být také práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky. Ke smlouvě se přiloží půdorys všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek, s údaji o podlahových plochách jednotek.92 § 24 vymezí náležitosti smlouvy při povinných bezplatných převodech vlastnických práv k družstevním jednotkám. Při těchto převodech je do smlouvy nutné inkorporovat: a) závazek nabyvatele uhradit družstvu částku, která odpovídá nesplaceným úvěrům s příslušenstvím poskytnutým družstvu, připadajícím na převáděný byt, popřípadě nebytový prostor, a to k datu pravidelné pololetní splátky úvěru b) potvrzení banky o splacení odpovídající části úvěru s určením, kterých jednotek se splátka úvěru týkala c) závazek nabyvatele a družstva vzájemně vypořádat závazky nabyvatele ve vztahu k družstvu d) vzájemné vypořádání prostředků z nájemného určených na financování oprav a údržby budovy, popřípadě domu a jednotky a dále kladných zůstatků prostředků ze zisku bytového hospodářství připadajících na převáděnou jednotku (družstvo vydá potvrzení o tomto vypořádání a to tvoří nedílnou přílohu smlouvy a převodu jednotky93) Při výkladu poslední věty v ustanovení odst. 5 § 24 BytZ vznikají nejasnosti. § 24 odst. 5 BytZ zní: „Součástí smlouvy o převodu jednotky uzavřené podle odstavce 1 nebo 2 je závazek nabyvatele uhradit družstvu částku, která odpovídá nesplaceným úvěrům s příslušenstvím poskytnutým družstvu, připadajícím na převáděný byt, popřípadě nebytový prostor (garáž, ateliér) k datu pravidelné pololetní splátky úvěru ve smyslu odstavce 6 a závazek nabyvatele a družstva vzájemně vypořádat závazky nabyvatele ve vztahu k družstvu. Vlastnictví k jednotce přechází až po splnění tohoto závazku.“ Poslední věta uvedeného ustanovení je poněkud nejasná, protože ustanovení obsahuje dva závazky a v poslední větě obsahující podmínku pro vznik vlastnického práva k jednotce je použité slovo závazek v jednotném čísle. Zde může vyvstat otázka, zda pro přechod vlastnického práva postačí splatit jen úvěr nebo je nutné splnit oba závazky. K dané otázce A. Zítek uvedl: „Tuto nejasnost je nutno překonat výkladem, kdy i při použití jednoduchých 92

§ 6 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů 93 ČÁP, J., SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Zákon vlastnictví bytů. Komentář. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2009, s. 380.

42

interpretačních metod docházím k závěru, že zákonodárce měl na mysli jakýkoliv závazek v tomto ustanovení uvedený, a tedy i oba dva.“94 Podobně se ve svých publikacích k této otázce vyjadřují i J. Oehm95 a T. Dvořák96. Výše zmínění autoři se tedy shodují na tom, že vlastnictví k jednotce přechází až po splnění obou závazků, tedy splacení úvěrů a splacení případných dluhů vůči družstvu. Co se týče závazku nabyvatele a družstva vzájemně vypořádat závazky nabyvatele ve vztahu k družstvu, vlastnictví jednotky přechází při splnění závazků člena vůči družstvu. Kdyby se jednalo i o vypořádání povinného družstva k nabyvateli, mohla by tato družstva převody účelově oddalovat.97

4.3.3 Sankce při nesplnění povinnosti družstva Ze zkušeností v rámci uplatňování BytZ je jednou z příčin prodlení bytových družstev týkající se jejich povinnosti uzavřít smlouvu o převodu vlastnictví jednotky absence sankcí.98 Proto byl zákonem č. 354/2009 Sb. doplněn § 23 odstavcem 5, který zavádí majetkové sankce pro případ, že povinné bytové družstvo nesplní svoji povinnost podle odstavce 2 a 3 do deseti měsíců ode dne, kdy jej jeho člen, který má nárok na převod bytu nebo nebytového prostoru a který splnil všechny své závazky vůči družstvu včetně uhrazení částek podle § 24 odst. 5 a 7 BytZ, písemně vyzval k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru. Pokud k neuzavření této smlouvy nedošlo z důvodů na straně tohoto člena, vzniká družstvu povinnost zaplatit pokutu ve výši 100 Kč za každý započatý den prodlení. Výzva podle odstavce 5 § 23 BytZ je nový právní instrument, který jednak umožňuje členovi dosáhnout uzavření výše zmíněné smlouvy v určité lhůtě. Pokud však družstvo nesplní jeho povinnost ve lhůtě, může člen vůči družstvu uplatnit majetkovou sankci. Tento instrument dále zaručuje družstvu potřebný časový prostor pro uzavření smlouvy a oprávněný člen, který splnil své povinnosti stanovené zákonem, nemůže družstvo zažalovat na okamžité plnění povinnosti.99 94

ZÍTEK, A. Bytová družstva a převody jednotek do vlastnictví. Právní rozhledy 14/2010, s. 503. FIALA, J., NOVOTNÝ, M., OEHM, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. doplněné a přepracované vyd. Praha: C. H. Beck, 2005. s. 272. 96 DVOŘÁK, T. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 182. 97 FIALA, J., NOVOTNÝ, M., OEHM, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. doplněné a přepracované vyd. Praha: C. H. Beck, 2005. s. 272. 98 Důvodová zpráva (volební období 2006 – 2010) – 266/0 Návrh skupiny poslanců na vydání zákona 345/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb. 99 ČÁP, J., SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Zákon vlastnictví bytů. Komentář. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2009, s. 333. 95

43

V čl. II bodu 3 zákona č. 345/2009 Sb., který novelizoval BytZ, je stanoveno, že pokud je povinné bytové družstvo v prodlení dle § 23 odst. 5 BytZ a člen toto družstvo písemně vyzval k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, vznikne družstvu povinnost platit pokutu ode dne, který následuje po deseti měsících ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona.

4.3.4 Účinky převodu vlastnických práv k družstevní jednotce Důsledky převodu vlastnických práv k družstevním jednotkám, které byly ve vlastnictví někdejšího SBD, jsou upraveny v § 24 odst. 9, 10 a § 25 BytZ. Je nutné připomenout, že tato ustanovení BytZ připadají v úvahu pouze pro někdejší SBD. LBD se zmíněná ustanovení netýkají a použijí se pouze na případy povinných převodů družstevních jednotek podle § 24 BytZ. Ustanovení odst. 9 § 24 BytZ upravuje zánik členství nabyvatele družstevní jednotky v družstvu, pokud je tato převedena podle odst. 1 až 8. Členství zaniká zápisem vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí.100 Jestliže měl člen někdejšího SBD v nájmu jednu družstevní jednotku, zanikne členství v družstvu převodem této jednotky, pokud však měl člen v předmětu nájmu jednotek více, zaniká členství až převodem posledního předmětu nájmu. Pokud majetková účast člena v družstvu i po převodu jednotky dosahuje minimálně výše základního členského vkladu, členství v družstvu nezaniká. Tato situace může nastat, pokud má nabyvatel jednotky další majetkovou účast v někdejším SBD. T. Dvořák dále uvádí, že členství nabyvatele trvá také, pokud, nejpozději v den převodu, nabyvatel jednotky splatí znovu základní členský vklad, neboť pokud by tak neučinil, převodem vlastnických práv k družstevní jednotce by mu zanikla veškerá majetková účast v družstvu, a tedy i jeho členství v něm. Otázkou však je, v jakém okamžiku by musel být základní členský vklad opětovně splacen, protože není možné, aby měl člen v družstvu dva základní členské vklady. J. Čáp zde připouští dvě řešení: „Nabízí se tedy snad řešení, že by se souhlasem družstva splatil základní členský vklad takovým způsobem, že bude dohodnuto přijetí částky odpovídající základnímu členskému vkladu družstvem k okamžiku nabytí vlastnictví jednotky, čímž by se zabránilo zániku členství. To by pak bylo možné učinit zřejmě jen se souhlasem družstva, byť zákon v tomto směru nic neřeší.“101 Osobně se 100

FIALA, J., NOVOTNÝ, M., OEHM, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. doplněné a přepracované vyd. Praha: C. H. Beck, 2005. s. 279. 101 ČÁP, J., SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Zákon vlastnictví bytů. Komentář. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2009, s. 393.

44

ztotožňuji s druhým řešením J. Čápa, kdy by stanovy bytového družstva umožňovaly vložení dalšího členského vkladu ve smyslu § 223 odst. 4 ObchZ, který by člen vložil do základního kapitálu družstva před dnem nabytí jednotky do vlastnictví. Tento vklad by odpovídal základnímu členskému vkladu. Tak by se tedy zabránilo zániku členství.102 Pokud by však došlo k zániku členství, nic nebrání tomu, aby členství opět vzniklo a člen do družstva znovu vstoupil, samozřejmě za předpokladu respektování ustanovení ObchZ a stanov družstva. § 24 odst. 9 BytZ dále stanoví, že převodem družstevní jednotky ve vlastnictví někdejších SBD zaniká právo na vrácení členského podílu, respektive základního členského vkladu, pokud byl zdrojem financování domu s převáděnými jednotkami. Toto ustanovení není ustanovením zvláštním k ustanovením § 233 ObchZ o vypořádání při zániku členství. Jde pouze o doplňkové ustanovení, které snižuje majetkovou účast člena v někdejším SBD v souvislosti s převodem jednotky do vlastnictví podle § 24 BytZ.103 Cílem úpravy je bezesporu zajistit, aby člen družstva dostal vypořádací podíl jen jednou a nedocházelo k převodům družstevních jednotek bez snížení majetkové účasti nabyvatele. Pokud však i po snížení majetkové účasti člena nedojde k zániku členství (člen základní vklad, popřípadě jeho část, znovu splatil nebo mu tuto částku poskytlo družstvo), členství kontinuálně dál trvá a po jeho zániku má člen právo na vypořádací podíl, a to postupem podle § 233-234 ObchZ. Čl. II v bodě 3 zákona č. 103/2000 Sb., který novelizoval BytZ upravuje, že za situace, kdy nedošlo k uspokojení nároků na vypořádací podíl podle § 24 odst. 10 BytZ, ve znění platném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, uspokojí se podle § 24 odst. 10. Na toto ustanovení navazuje § 25, který umožňuje vyrovnat vypořádací podíl nabyvatele jednotky na základě dohody i jinak, než je uvedeno v § 234 odst. 1 ObchZ. Pokud však k této dohodě nedojde, družstvo uhradí nabyvatelům jednotek vypořádací podíly v penězích podle § 233 ObchZ. Co se týče LBD, při převodu vlastnických práv k družstevní jednotce, která byla v jejich vlastnictví, nedochází k zániku členství v družstvu a výše majetkové účasti se nemění. Důvodem je to, že základní členský vklad byl daný paušální částkou 100 Kč na každého člena a někdejší LBD se DKVB nezúčastňovala.104

102

Tamtéž s. 394 Tamtéž s. 390, 391 104 DVOŘÁK, T. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 199. 103

45

4.4 Nepovinné převody vlastnických práv k družstevním jednotkám K nepovinným převodům družstevních jednotek může dojít i za situace, kdy sice došlo k naplnění zákonem stanovených podmínek pro povinný bezplatný převod podle § 24 BytZ, ale člen družstva nepodal výzvu v zákonné lhůtě, a družstvo se přesto rozhodne, usnesením členské schůze podle § 239 odst. 4 písm. i) ObchZ, že k převodu dojde. Na tyto převody se bude i tak vztahovat § 24 a násl. BytZ, protože by jinak bylo družstvo nuceno vrátit příspěvky státu poskytnuté na výstavbu jednotky, jak stanoví ustanovení odst. 6 § 26 BytZ.105 Druhým případem nepovinného převodu je převod družstevních jednotek ve vlastnictví tzv. nových bytových družstev, lze sem zařadit i převody družstevních bytů, které byly ve vlastnictví někdejších SBD, ale nebyly pořízeny se státní pomocí v rámci družstevní bytové výstavby. Zákonná povinnost převést družstevní jednotky družstvu nevznikne a ustanovení § 24 a násl. se na tyto převody nepoužijí. V úvahu připadá použití § 23 odst. 1 BytZ, který chrání nájemce družstevních bytů obecně. Tato ochrana má absolutní povahu, protože bytové družstvo nemá možnost převést družstevní bytovou jednotku do vlastnictví jiné osoby než nájemci. Nepovinné převody družstevních jednotek BytZ neupravuje. Je tedy na družstvech, aby si podmínky těchto převodů upravily ve stanovách, popřípadě usnesením členské schůze, která musí při svém rozhodování respektovat ustanovení § 239 odst. 4 písm. i) ObchZ.106 V úvahu připadá i použití § 22 odst. 1,2 BytZ, a to v situaci, kdy nájemce bytu ve vlastnictví družstva není jeho členem. Nejedná se o družstevní byt, ale pouze o byt ve vlastnictví družstva.

4.5 Převody družstevních bytů vybudovaných pomocí nástaveb a vestaveb V rámci DKVB byly také budovány byty na budovách ve vlastnictví socialistických organizací, zejména okresních podniků bytového hospodářství, pomocí nástaveb či vestaveb. Podle ustanovení odst. 1 § 28d TrasfZ dnem 23. 6. 1992 vzniklo věcné břemeno podle § 151n a násl. ObčZ ve prospěch družstva, popřípadě jeho právního nástupce, pokud

105

ČÁP, J., SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Zákon vlastnictví bytů. Komentář. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2009, s. 312. 106 ČÁP, J., SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Zákon vlastnictví bytů. Komentář. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2009, s. 312.

46

byla na tyto byty poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci státu a omezí vlastníka budovy tak, že: a) pro nájemní vztahy k bytům získaným nástavbou či vestavbou platí ustanovení občanského zákoníku o nájmu družstevního bytu; b) družstvo nebo jeho právní nástupci mají k těmto bytům práva a povinnosti pronajímatele, není-li mezi nimi a vlastníkem budovy dohodnuto jinak; c) pro stanovení nájemného z těchto bytů platí předpisy o způsobu výpočtu nájemného v bytech stavebních bytových družstev; d) nájemné z těchto bytů platí nájemce družstvu nebo jeho právnímu nástupci; úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu platí nájemce vlastníkovi budovy, popřípadě jiné osobě. Věcné břemeno vznikne pouze za předpokladu, že se budova nestala předmětem podílového spoluvlastnictví družstva a původního vlastníka budovy. Úprava v TrasfZ byla doplněna § 27 BytZ. Věcné břemeno zaniká nabytím jednotky členem bytového družstva do jeho vlastnictví. Věcné břemeno se zúží, pokud jsou v domě další družstevní jednotky, které nebyly dosud převedeny. Pokud dojde k zániku bytového družstva bez právního nástupce, dojde k přechodu věcného břemene ve prospěch dosavadního nájemce bytu, a to dnem zániku družstva. K přechodu věcného břemene dojde i v případě ukončení členství dosavadního člena v družstvu. V obou případech přechází břemeno i na právní nástupce oprávněné z břemene. Osoba oprávněná z věcného břemene pak musí splnit povinnosti v odst. 4 § 27 BytZ: „Osoba oprávněná z věcného břemene uhradí částku, která odpovídá nesplacenému úvěru s příslušenstvím, obdobně podle § 24 odst. 5 s tím, že ustanovení § 24 odst. 5, 6 a 7 platí přiměřeně. Věcné břemeno přechází nebo vzniká až po splnění uvedené podmínky. Vznikem věcného břemene v důsledku zániku družstva nebo členství v družstvu zaniká nárok na vrácení členského podílu obdobně podle § 24 odst. 9. Ustanovení § 24 odst. 10 platí obdobně. Ustanovení § 33b věty druhé se nepoužije.“ Pokud dojde k přechodu věcného břemene podle odst. 3 § 27, nemusí se bývalý člen družstva při případném převodu bytu na bývalé bytové družstvo ohlížet a po finančním vypořádání vzniká dvoustranný vztah mezi oprávněným z věcného břemene (nájemcem) a vlastníkem budovy.107

107

DVOŘÁK, T. Řešení právních vztahů k družstevním nástavbovým bytům na budovách ve vlastnictví třetích osob. Ad Notam 4/2007, s. 102.

47

Při převodech těchto bytů musíme rozlišovat to, zda došlo mezi družstvem a vlastníkem budovy k dohodě o podílovém spoluvlastnictví budovy. Pokud se tak stalo, družstvo může tyto jednotky převádět podle ustanovení § 24 odst. 1. Jestliže budova zůstala ve vlastnictví stávajícího vlastníka budovy, dojde ke vzniku zákonného břemene in rem ve prospěch družstva a převody musí být uskutečňovány podle § 27 BytZ, jehož odst. 1 stanoví: „Pokud byly v družstevní bytové výstavbě pořízeny byty, na které byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle předpisů o finanční a úvěrové pomoci družstevní bytové výstavbě, formou nástaveb a vestaveb do stávajících budov, aniž se budova stala předmětem podílového spoluvlastnictví družstva a původního vlastníka budovy, a je převáděn byt v této budově, jehož se týká věcné břemeno vzniklé podle zvláštních předpisů, platí pro nabývání těchto bytů do vlastnictví podle tohoto zákona přiměřeně ustanovení § 24 odst. 6, 7 a 9 a § 26. Ustanovení § 23 platí obdobně.“ Převody výše vymezených bytů nemohou být prováděny na základě vůle družstva, protože ty nejsou vlastníky těchto bytů. Jsou pouze oprávněny z věcného břemene a byty mohou být převedeny pouze vlastníkem budovy. Ten, pokud projeví vůli převést byty do vlastnictví jiných osob, učiní tak podle § 22 BytZ, přitom prohlášení vlastníka musí zahrnout i družstevní byty a vlastník budovy určí příslušné podíly na společných částech domu a k pozemku. Družstvo oprávněné z věcného břemene musí být převádějícím o tomto převodu informováno, jak stanoví ustanovení odst. 2 § 27 BytZ. Při převodech družstevních bytů vzniklých pomocí nástaveb, respektive vestaveb, se použije ustanovení § 23 BytZ obdobně. Výše vymezený družstevní byt lze převést pouze fyzické osobě, která je členem družstva a nájemcem bytu, a vlastník budovy má povinnost uzavřít smlouvu o převodu jednotky, která však není vázána na lhůty uvedené BytZ, protože záleží pouze na vůli vlastníka budovy, zda vůbec k převodům družstevních jednotek dojde nebo ne.108 Přiměřeně se použijí i ustanovení § 24 odst. 6, 7 a 9 a § 26 BytZ. Pro shrnutí lze zmínit zejména to, že byty vymezené v § 27 odst. 1 BytZ lze převést na člena bytového družstva (nájemce), a to pouze je-li fyzickou osobou, přitom § 23 odst. 2 se zde nepoužije. Záleží pouze na vůli vlastníka budovy, zda převede družstevní byty do vlastnictví členů družstva (nájemců). Z ustanovení § 27 odst. 2 a z přiměřeného použití § 24 odst. 6 vyplývá nutnost splacení částky dosud nesplaceného účelového investičního úvěru, který byl poskytnut v rámci financování družstevní bytové výstavby ve výši připadající na převáděný byt. Nedílnou součástí smlouvy o převodu vlastnictví 108

NOVOTNÝ, M. FIALA, J. HORÁK, T. et al. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. dopl. a přepr. vyd. Praha : C. H. Beck, 2011. s. 351-352.

48

k družstevní jednotce je potvrzení banky o splacení tohoto úvěru. Dále musí dojít k vzájemnému vypořádání prostředků z nájemného určených na financování oprav a údržby a kladných zůstatků prostředků tvořených ze zisku bytového hospodářství, jak plyne z odst. 7 § 24 BytZ. Členství nabyvatele v družstvu se bude řídit odst. 9 § 24 BytZ. Pokud nedojde k převodu všech jednotek uvedených v § 27 odst. 1 BytZ, uzavře banka s družstvem dodatek o úvěrové smlouvě (§ 26 odst. 1 BytZ). Pokud dojde k převodu této družstevní jednotky do vlastnictví člena družstva (nájemce), družstvo nemusí vrátit státní příspěvky, pokud by však došlo k převodu do vlastnictví jiné osoby, družstvo by mělo povinnost tyto státní příspěvky vrátit, jak plyne z přiměřeného použití § 26 odst. 5 a 6 BytZ.109 Vlastnictví bytu přejde až po splnění povinností v § 27 odst. 1 a 2 BytZ. Co se týče smlouvy o převodu vlastnictví k bytům uvedeným v § 26 odst. 1 BytZ, bylo by nejvhodnější, kdyby se uzavřela trojstranná smlouva mezi vlastníkem budovy (převádějícím), nájemcem (členem družstva) nástavbového družstevního bytu (nabyvatel) a bytovým družstvem (oprávněný z věcného břemene).110 Tato smlouva by se řídila ustanoveními odst. 6, 7 a 9 § 24 a § 26 BytZ. Kdyby nedošlo k uzavření trojstranné smlouvy, musely by se záležitosti, které musí být smluvně upraveny, upravit smlouvou mezi bytovým družstvem a nabyvatelem, která se bude přiměřeně řídit § 24 odst. 6, 7, a 9 a § 26 BytZ spolu s aplikací § 233 ObchZ, došlo-li by k zániku členství.111 S vhodností uzavření trojstranné smlouvy se ztotožňuje ve své publikaci i například J. Čáp.112 Velice diskutovanou je otázka týkající se bezplatnosti těchto převodů. Zastánci názoru, kdy převod nemusí být bezplatný113, argumentují zejména tím, že vlastník budovy získal jednotky vymezené v odst. 1 § 27 BytZ jako náhradu za omezení vlastnického práva zřízením věcného břemene.114

115

Záleží tedy na vlastníkovi, jak s těmito jednotkami

109

ČÁP, J., SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Zákon vlastnictví bytů. Komentář. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2009, s. 438-439. 110 DVOŘÁK, T. Řešení právních vztahů k družstevním nástavbovým bytům na budovách ve vlastnictví třetích osob. Ad Notam 4/2007, s. 98. 111 NOVOTNÝ, M. FIALA, J. HORÁK, T. et al. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. dopl. a přepr. vyd. Praha : C. H. Beck, 2011. s. 353. 112 ČÁP, J., SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Zákon vlastnictví bytů. Komentář. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2009, s. 439. 113 Například ZÍTEK, A. Bytová družstva a převody jednotek do vlastnictví. Právní rozhledy 14/2010, s. 503. 114 Jak vyvozují z § 28d odst. 2 TrasfZ, který stanoví: „Zhodnocení domu pořízením bytu nebo nebytového prostoru podle předpisů o poskytnutí finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě formou nástavby a vestavby je pro účely tohoto zákonného opatření považováno za náhradu za omezení vlastnického práva zřízením věcného břemene.“ 115 J. Oehm nesouhlasí s touto interpretací § 28d odst. 2 TrasfZ: „To ovšem neznamená, že vlastník domu si může „připsat částku vynaloženou na výstavbu družstevního bytu“ do svých aktiv.“ Dále dodává: „Je vyloučené, aby finanční pomoc státu na družstevní bytovou výstavbu mohl převzít jiný právní subjekt.“ (NOVOTNÝ, M. FIALA, J. HORÁK, T. et al. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. dopl. a přepr. vyd. Praha : C. H. Beck, 2011. s. 350.)

49

naloží, a ten není povinen k bezplatnému převodu z toho důvodu, protože nemá vůči nikomu žádný závazek z titulu vybudovaných družstevních bytů. Ustanovení BytZ o bezplatnosti převodu se na převod ve vztahu k družstevním bytům v nástavbě či vestavbě nepoužije, protože takovou povinnost má pouze někdejší SBD, a ve vztahu k družstevním jednotkám pořízeným v družstevní bytové výstavbě v budovách ve vlastnictví, respektive spoluvlastnictví, tohoto družstva.116 Na ustanovení odst. 1 § 24 BytZ není ani v § 27 odst. 1 odkazováno. I když nepůjde o bezplatný převod, nebude muset družstvo státní příspěvky vracet, jak vyplývá z ustanovení § 27 odst. 4 in fine BytZ, které stanoví, že ustanovení § 33b BytZ věty druhé se nepoužije.117 J. Čáp se přiklání k názoru, že v případě, „kdy je dosud vlastníkem město či stát, měly by být tyto převody bezplatné, pokud jde o samotnou jednotku, přičemž vlastník budovy (nebo dosud nepřevedených jednotek) by mohl požadovat zaplacení ceny připadající na podíl na společných částech domu, převáděný do vlastnictví spolu s jednotkou jako nedílný celek, a dále ceny připadající na spoluvlastnický podíl na pozemku, který je spolu s jednotkou a podílem na společných částech domu převáděn, pokud je ve vlastnictví převodce jednotek. Není však zřejmě důvod pro odečítání částek vynaložených členem družstva – nájemcem na opravy či úpravy společných částí domu…”118 T. Dvořák zastává tento názor: „ Je třeba vyjít z toho, že vlastník budovy je omezen jen potud, že rozhodne-li se převést jednotku, musí ji převést buďto členovinájemci nebo osobě oprávněné z věcného břemene, na kterou věcné břemeno přešlo ex lege. Může však požadovat za jednotku cenu, která může být tržní nebo snížená, může provést převod i bezplatně (k čemuž ovšem nemůže být donucován). Přitom ovšem nemůže požadovat žádné kompenzace toho, co vynaložil na údržbu budovy nebo jednotky, neboť udržoval svoji nemovitost, a stejně tak bytové družstvo ani nájemce nemohli- vzhledem k ust. § 151n odst. 3 ObčZ – požadovat žádnou kompenzaci toho, co vynaložili na údržbu jednotky, ledaže se strany dohodly jinak.“119 J. Oehm se k této otázce staví tak, že z přiměřené aplikace ustanovení odst. 9 § 24 BytZ vyplývá, „že převod vlastnictví je bezplatný při splnění podmínek zvedených v odst. 2 téhož paragrafu (pozn. § 27 odst. 2 BytZ). Bezplatnost se ovšem vztahuje pouze na jednotku-byt. Nabyvatel se totiž nikdy

116

J. Oehm naopak aplikaci ustanovení § 23 odst. 1 BytZ připouští. Požadavek vlastníka domu na zaplacení ceny bytu např. ve výši podle posudku soudního znalce je podle J. Oehma v rozporu s § 28 BytZ. (NOVOTNÝ, M. FIALA, J. HORÁK, T. et al. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. dopl. a přepr. vyd. Praha : C. H. Beck, 2011. s. 349.) 117 ČÁP, J., SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Zákon vlastnictví bytů. Komentář. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2009, s. 443-444. 118 Tamtéž s. 445-446. 119 DVOŘÁK, T. Řešení právních vztahů k družstevním nástavbovým bytům na budovách ve vlastnictví třetích osob. Ad Notam 4/2007, s. 102-103.

50

nepodílel na úhradě společných částí budovy, i když velmi často se v souvislosti s povolením nástavby či vestavby zavázal a provedl různé práce na budově, např. generální opravu fasády… Vlastník budovy by proto mohl požadovat určitou částku jako cenu stanoveného podílu nabyvatele na společných částech domu. Měla by však být odečtena částka, kterou člen družstva-nabyvatel jednotky, vynaložil právě na opravy či úpravy společných částí.“120 T. Dvořák reaguje na tento názor J. Oehma tak, že nelze od sebe oddělovat vlastnictví jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech domu, protože tvoří jediný nerozlučný komplex právních povinností.121 Názor J. Oehma, týkající se zaplacení pouze ceny spoluvlastnického podílu na společných částech domu, zastává i J. Čáp, který na snahu T. Dvořáka vyvrátit tuto možnost poukazuje tím, že zde se má na mysli podíl na společných částech domu jako pomocné kritérium pro způsob výpočtu ceny, bez toho aby se zasahovalo do pojetí nedělitelného předmětu vlastnictví, tvořeného jednotkou a spoluvlastnickým podílem na společných částech domu.122 T. Dvořák dále reaguje na tvrzení J. Oehma, ohledně možnosti odečtení částky, kterou se nabyvatel jednotky podílel na údržbě či opravě společných částí domu, tak že jde o zcela absurdní výklad, protože by mohlo dojít k situaci, kdy by převodce musel doplácet nabyvateli, který by dostal jednotku bezplatně, spolu s dalšími penězi.123 Z výše zmíněného je zřejmé, že se jedná o velice složitý problém a rozdílné názory týkající se této problematiky zapříčiňují i rozdílný postup v praxi při převodech bytů vymezených v § 27 odst. 1 BytZ. Zásadní nedostatek výkladu, který umožňuje úplatnost převodu, vidím v tom, že by se nabyvatel takového bytu mohl nalézt ve velice nevýhodném postavení, a to proto, že by vlastník budovy mohl požadovat například tržní cenu daného bytu, kterou by nabyvatel musel zaplatit a přišel by tak o veškerou finanční účast na pořízení tohoto bytu.124 Nelze než ponechat tuto problematiku praxi samotné a čekat na soudní spor mezi převodcem a nabyvatelem, ze kterého vzejde judikát, který by výklad sjednotil.

120

NOVOTNÝ, M. FIALA, J. HORÁK, T. et al. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. dopl. a přepr. vyd. Praha : C. H. Beck, 2011. s. 352-353. 121 DVOŘÁK, T. Řešení právních vztahů k družstevním nástavbovým bytům na budovách ve vlastnictví třetích osob. Ad Notam 4/2007, s. 102. 122 ČÁP, J., SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Zákon vlastnictví bytů. Komentář. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2009, s. 446. 123 DVOŘÁK, T. Řešení právních vztahů k družstevním nástavbovým bytům na budovách ve vlastnictví třetích osob. Ad Notam 4/2007, s. 102. 124 Na tento problém odkazuje i J. Čáp v publikaci ČÁP, J., SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Zákon vlastnictví bytů. Komentář. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2009, s. 444-445.

51

4.6 Převody družstevních jednotek manželům, respektive jednomu z nich Vzniku a zániku společného členství byla věnovaná samostatná podkapitola. Existuje několik sporných otázek týkajících se převodů vlastnických práv k družstevní jednotce manželům. Této problematice je věnován následující výklad, který uvede základní názory týkající se problematiky.

4.6.1 Členský podíl v družstvu a společné jmění manželů Prvně si musíme položit otázku, zda vůbec členský podíl v družstvu může být součástí společného jmění manželů (dále jen SJM). O. Krejčovský ve svém článku představuje dva názory. První názor zastává, že na vznik společného jmění manželů ohledně členského podílu při vzniku členství v družstvu jednoho z manželů za trvání manželství odstavec 2 § 143 ObčZ nemá žádný vliv. Více přijímaný je druhý názor, který váže vznik společného jmění manželů týkajícího se členského podílu na vznik společného členství.125 Soudím, že první názor nepřipadá v úvahu, protože členství v družstvu nelze s podílem v něm oddělit a docházelo by pak k situaci, že by jeden z manželů měl sice podíl v družstvu, ale nebyl by jeho členem a nemohl by tedy vykonávat svá práva a povinnosti, která jsou spojená s členstvím v bytovém družstvu.

4.6.2 Vyloučení členského podílu ze společného jmění manželů Velice diskutovanou je otázka týkající se možnosti vyloučení členského podílu ze společného jmění manželů podle § 143a ObčZ. Je důležité se touto otázkou zabývat, protože to, zda podíl do SJM můžeme zahrnout či ne, hraje roli i při převodech družstevních jednotek do vlastnictví členů. První zastávaný názor, ke kterému se z níže uvedených argumentů přikláním, nepřipouští možnost vyloučit členský podíl ze SJM a ani možnost SJM o tento podíl rozšířit, protože § 705 odst. 2 a § 707 odst. 2 jsou kogentní povahy. Kogentním je také stanovení § 703 odst. 2, 3 ObčZ, jiný způsob vzniku společného členství je tedy vyloučen. Není tedy možné, aby rozšířením SJM ve smyslu § 143a odst. 1 ObčZ o členský podíl v bytovém družstvu vzniklo společné členství v družstvu ve smyslu § 703 odst. 2, jak ve svém článku uvádí L. Chalupa.126 Aplikace ustanovení odst. 2 § 149 ObčZ není vyloučena. 125 126

KREJČOVSKÝ, O. Členský podíl v družstvu a společné jmění manželů. Ad Notam 4/2005, s. 137-138. CHALUPA, L. Zúžení společného jmění manželů. Bulletin advokacie 7-8/2006, s. 47.

52

Každý z manželů je tedy oprávněn požadovat, aby mu bylo uhrazeno to, co ze svého vynaložil na společný majetek. Názor o nemožnosti vyloučení členského podílu v bytovém družstvu T. Dvořák

ze 128

SJM

zastává

i

například

H.

Sayehová127

a

.

Opačný názor zastává například L. Chalupa, když ve svém článku uvádí: „Zúžení SJM se může dotýkat nejen movitých a nemovitých věcí včetně vlastnictví bytů, jednotek, nýbrž i členských podílů v bytových družstvech jako majetková práva značné hodnoty. Rozšířením společného jmění manželů ve smyslu ustanovení § 143a odst. 1 obč. zákoníku k členskému podílu v bytovém družstvu, který byl ve výlučném majetku jen jednoho z manželů, vzniká společné členství v družstvu ve smyslu ustanovení § 703 odst. 2 obč. zákoníku.“129 Obdobně se k této otázce staví i O. Krejčovský, který argumentuje pravidlem lex posterior derogat legi priori, kdy se podle této zásady § 143a odst. 1 použije přednostně.130 Na to reaguje T. Dvořák, který upřednostňuje pravidlo lex specialis derogat legi generali, kdy § 703 odst. 2 je ustanovením zvláštním k § 143a ObčZ.131 Možnost vyloučení členského podílu ze SJM připouští i O. Jehlička a J. Švestka ve svém článku Nad některými aktuálními otázkami vlastnictví bytů.132 a M. Novotný133

.

4.6.3 Převod vlastnického práva k družstevní jednotce manželům S ohledem na výše uvedené se pokusím shrnout otázky převodu družstevních jednotek do vlastnictví manžela, respektive manželů. Za situace, kdy členem družstva je výlučně pouze jeden z manželů, se družstevní jednotka převede do výlučného vlastnictví pouze tohoto z manželů. K tomu například Nejvyšší soud: „Nevzniklo-li společné členství manželů v bytovém družstvu, pak bytová jednotka ve smyslu § 2 písm. h) zákona č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou nabyl do vlastnictví podle § 23 odst. 1, věty první, uvedeného zákona a podle § 24 zákona č. 42/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů ten z

127

SAYEHOVÁ, H. K článku JUDr. Luboše Chalupy „Zúžení společného jmění manželů“. Bulletin advokacie 11-12/2006, s. 86-87. 128 DVOŘÁK, T. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 52. 129 CHALUPA, L. Zúžení společného jmění manželů. Bulletin advokacie 7-8/2006, s. 46, 47. 130 KREJČOVSKÝ, O. Členský podíl v družstvu a společné jmění manželů. Ad Notam 4/2005, s. 139. 131 DVOŘÁK, T. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 53. 132 JEHLIČKA, O., ŠVESTKA, J. Nad některými aktuálními otázkami vlastnictví bytů. Právní rozhledy 12/1995, s. 473 an. 133 NOVOTNÝ, M. Převody vlastnictví k družstevním bytům podle zák. č. 72/1994 Sb. Právní rozhledy 5/1997, s. 250 an.

53

manželů, který se stal členem družstva, není ve společném jmění manželů.“134 Pokud by za této situace došlo k uzavření smlouvy o převodu družstevní jednotky oběma manželi, smlouva by byla absolutně neplatná v celém rozsahu.135 V případě existence společného nájmu, ale neexistence společného členství a manželé by měli zájem na tom, aby se převáděná družstevní jednotka stala součástí SJM, mohou postupovat tak, že jeden manžel převede členská práva a povinnost v bytovém družstvu na druhého manžela, tím vznikne jejich společné členství, a pokud bude jednotka převáděna, bude převedena do SJM.136 Pokud jsou manželé společnými členy v bytovém družstvu, převádí se jednotka do jejich SJM. Zastánci nemožnosti modifikace SJM týkající se členského podílu v bytovém družstvu uvádí, že se jednotka převede do SJM vždy, a to i tehdy, jestliže k této modifikaci dle § 143a ObčZ došlo.137 Zastánci druhého přístupu připouští, že pokud by došlo před převodem jednotky k zúžení SJM za podmínek v § 143a ObčZ, vlastnictví družstevní jednotky by pak bylo převedeno pouze na jednoho z manželů.138

4.7 Kontraktační povinnost družstva, na jehož majetek byl vyhlášen konkurs K této problematice je stěžejním rozhodnutím nález Ústavního soudu ze dne 6. 2. 2004 týkající se bytového družstva Kavčí Skála Říčany139, na které byl podán návrh na prohlášení konkursu z důvodu neschopnosti profinancovat rozsáhlý investiční záměr týkající se výstavby garáží a bytových nástaveb. 2. října 1998 byl na družstvo prohlášen konkurs. Družstvo uzavíralo smlouvy o převodu vlastnických práv k družstevním jednotkám a navrhovalo jejich vklad do katastru nemovitostí i v tzv. kritické době stanovené § 15 zákona č. 328/1991 Sb., zákon o konkursu a vyrovnání, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ZKV), kdy za situace prohlášení konkursu jsou právní úkony dlužníka, které byly provedeny v posledních šesti měsících před podáním návrhu na prohlášení konkursu anebo po podání tohoto návrhu do prohlášení konkursu, kterými se převádí věci, práva a jiné majetkové hodnoty ze svého majetku na jiné osoby bezplatně nebo za nápadně 134

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 4. 2004, sp. zn. 22 Cdo 1668/2003. Shodně i Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 2. 2001, sp. zn. 30 Cdo 1865/2000. 135 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 2. 2001, sp. zn. 30 Cdo 1865/2000. 136 NOVOTNÝ, M. FIALA, J. HORÁK, T. et al. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. dopl. a přepr. vyd. Praha : C. H. Beck, 2011. s. 295. 137 DVOŘÁK, T. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 121. 138 JEHLIČKA, O., ŠVESTKA, J. Nad některými aktuálními otázkami vlastnictví bytů. Právní rozhledy 12/1995, s. 474. 139 Nález Ústavního soudu ze dne 6. 5. 2004, sp. zn. III. ÚS 258/03.

54

nevýhodných podmínek, neúčinné. Katastrální úřad provedl vklad většiny smluv o převodu družstevní jednotky až po prohlášení konkursu. Vzniká tedy důležitá otázka, zda mohou být družstevní byty zahrnuty do soupisu konkursní podstaty. K tomuto se vyjádřil Ústavní soud (ve výše zmíněném judikátu) tak, že uplatnění nároku dle § 23 a § 24 BytZ nezakládá podmínky naplnění postupu podle § 68 ZKV, tj. vyloučení bytové jednotky z konkursní podstaty úpadce – bytového družstva. Konkursu přitom podléhá všechen majetek, který dlužníkovi patřil v den prohlášení konkursu. Patří sem i bytové družstevní jednotky ve vlastnictví družstva, i když členům svědčí nárok podle § 23 a § 24 BytZ. Patří sem tedy i jednotky, které byly ke dni prohlášení konkursu ve vlastnictví bytového družstva a byly zapsány do soupisu konkursní podstaty a poté se staly vlastnictvím jiných osob, když k zápisu vkladu došlo po prohlášení konkursu, protože vlastnictví k nemovitostem se nabývá až vkladem do katastru nemovitostí, jak stanoví § 133 odst. 2 ObčZ.140 Co se týče použití ustanovení odst. 1 písm. c) § 15 ZKV Ústavní soud uvádí, že smyslem tohoto ustanovení je zakotvení institutu odporovatelnosti a neúčinnosti právního úkonu zamezit převodům majetku dlužníka na třetí osobu na úkor věřitelů v případě pochybnosti o jeho dobré víře. Dále dodává: „O takový případ ale u bezplatného převodu bytové jednotky dle § 23 odst. 2 a § 24 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů nejde. V daném případě je totiž bezplatnost převodu dána nikoli projevem svobodné vůle dlužníka, nýbrž je dána ex lege. Aplikace ustanovení § 15 odst. 1 písm. c) zákona o konkursu a vyrovnání je tudíž v předmětné věci v rozporu s jeho účelem a smyslem a jako takovou je nutné ji odmítnout.“141 Po prohlášení konkursu na někdejší SBD nebo LBD se stává člen družstva, kterému svědčí pohledávka plynoucí z ustanovení § 23 odst. 2 a § 24 odst. 1 BytZ a svou pohledávku řádně uplatní, osobou konkursního věřitele úpadce. Ústavní soud v této věci dále dodává: „Nepostačoval-li by výtěžek zpeněžení konkursní podstaty na úhradu všech uplatněných pohledávek, dle § 32 odst. 1 zákona o konkursu a vyrovnání se tzv. "ostatní pohledávky", mezi něž nutno řadit i pohledávky plynoucí z ustanovení § 23 odst. 2 a § 24 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, uspokojí poměrně. To znamená povinnost členů družstva konkursních věřitelů po ocenění bytových jednotek a po převodu vlastnictví k nim uhradit

140 141

VLČEK, M. Družstevní byty v konkursu. Právní rádce 1/2005, s. 67. Nález Ústavního soudu ze dne 6. 5. 2004, sp. zn. III. ÚS 258/03.

55

rozdíl mezi poměrným uspokojením jejich pohledávky a cenou bytové jednotky (§ 27 odst. 5 zákona o konkursu a vyrovnání per analogiam).“142

4.7.1 Další judikatura týkající se převodu vlastnických práv k družstevním jednotkám ve vlastnictví družstva, na jehož majetek byl prohlášen konkurs Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 29. 7. 2010 konstatuje, že pokud vzniklo členovi bytového družstva právo na převod bytu z vlastnictví bytového družstva, stává se tedy tato osoba věřitelem a má tak nárok na nepeněžitou pohledávku, která spočívá v nároku na uzavření smlouvy o převodu. Tuto pohledávku však není možno uspokojit podáním excindační žaloby dle § 19 odst. 2 ZKV.143 K otázce, zda je člen bytového družstva, který disponuje ex lege nárokem na bezplatný převod bytové jednotky, aktivně legitimován v řízení o zrušení předběžného opatření, kterým bylo bytovému družstvu k návrhu věřitele družstva zakázáno zcizovat nebo zatěžovat nemovitosti, na jejichž bezplatný převod má tento člen právní nárok, se Ústavní soud ve svém nálezu ze dne 12. 8. 2010 staví kladně, protože členovi vzniklo legitimní očekávání ex lege, tím členům svědčí ochrana realizace jejich majetkového práva. Nelze tedy přijmout závěry obecných soudů ohledně absence aktivní legitimace, které odkazují na § 74 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, s ohledem na to, že dané právo členů družstva, zakotvené v mezinárodní smlouvě, má přednost před zákonem. Ústavní soud považuje za nutné poskytnout tomuto nároku přednostní ochranu, protože plyne z legitimního očekávání, a dále odmítá to, že by věřitel své pohledávky mohl upokojit i z toho majetku, který je družstvo povinno převést svým členů podle § 23 a § 24 BytZ.144 Další rozhodnutí Nejvyššího soudu se týká povinnosti správce konkursní podstaty převést vlastnické právo k předmětu převodu na nabyvatele: „Prohlášení konkursu na majetek převodce samo o sobě nemá vliv na platnost sjednané převodní smlouvy ani na její obligační účinky. Nedošlo-li po prohlášení konkursu k odstoupení od převodní smlouvy nebo nezanikla-li tato smlouva po prohlášení konkursu jiným způsobem a nejde-li současně o právní úkon neúčinný, i nadále trvá závazek správce konkursní podstaty převést vlastnické právo k předmětu převodu na nabyvatele. Byl-li návrh na vklad 142

Nález Ústavního soudu ze dne 6. 5. 2004, sp. zn. III. ÚS 258/03. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 7. 2010, sp. zn. 29 Cdo 3354/2007, 29 Cdo 2476/2008. 144 Nález Ústavního soudu ze dne 12. 8. 2010, sp. zn. III. ÚS 123/08. 143

56

vlastnického práva do katastru nemovitostí podán nabyvatelem až po prohlášení konkursu na majetek převodce, není zde překážka, jež by katastrálnímu úřadu bránila v takovém řízení pokračovat, s tím, že řízení se namísto převodce účastní správce jeho konkursní podstaty.“145

145

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 6. 2007, sp. zn. 29 Odo 584/2005.

57

Závěr Téma převodu vlastnických práv k družstevním jednotkám je bezesporu velice aktuální. Z důvodu existence nejednoznačné právní úpravy týkající se tzv. povinných převodů, je tato problematika předmětem častých diskuzí a sporné ustanovení upravující tyto převody jsou důvodem rozdílných postupů v praxi. V roce 2001 bylo v České republice 3,8 milionu bytových jednotek, z toho 548 tisíc z nich bylo ve vlastnictví bytových družstev.146 Práce se zabývá zejména převodem vlastnických práv k družstevním jednotkám podle zákona č. 72/1994 Sb. s přihlédnutím k zákonu č. 42/1992 Sb. Výše zmíněné zákony umožnily členovi družstva (nájemci), aby v zákonem stanovené lhůtě vyzvali někdejší SBD a LBD k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví k družstevní jednotce. Pokud člen (nájemce) družstva v této lhůtě výzvu nepodal, právo na převod družstevní jednotky mu nevzniklo. Neexistují přesné statistiky o tom, kolik výzev bylo ve lhůtách podáno, ale odhaduje se, že výzva na převod podle § 24 TrasfZ a § 23 odst. 2 BytZ byla podána k okolo 70% družstevních bytů a nebytových prostorů ve vlastnictví někdejších SBD a LBD.147 Smlouvy o převodu měly být podle BytZ uzavřeny do 31. prosince 1995. Vysoký zájem o převody ze strany členů a termín pro uzavření smlouvy určený zákonodárcem způsobil nerealističnost uskutečnění všech převodů v této lhůtě. Proto družstva přistupovala zejména k uzavírání smluv o budoucí smlouvě, popřípadě smluvní strany uzavřely dohodu, ve které určily lhůtu pro uzavření smlouvy. Otázka povinných převodů je stále aktuální zejména z toho důvodu, že doposud ne zdaleka všechny družstevní jednotky byly převedeny do vlastnictví členů (nájemců), i když tito podali výzvu v zákonné lhůtě. Zákonodárce byl nucen reagovat na hrozící promlčení zákonného práva na převod družstevní jednotky novelizací BytZ zákonem č. 345/2009 Sb., podle něhož se promlčecí doba pro tyto převody prodlužuje až do roku 2020. Legislativní návrh nového BytZ z roku 2009 nepočítá s žádnými podstatnými změnami týkajícími se převodů družstevních jednotek ve vlastnictví někdejších SBD a LBD členům (nájemcům) těchto družstev. Dle mého názoru, snahy zákonodárce ohledně převodů družstevních jednotek podle BytZ by se měly zaměřit na zdokonalení úpravy, zejména v oblasti převodů družstevních nástavbových bytů, a dále by se měly zaměřit na

146

Bytové družstevnictví. Alternativa Zdola [online]. Poslední úpravy 25. března 2011 [cit. 25-032011]. Dostupné z: http://alternativazdola.cz/node/30. 147 DVOŘÁK, T. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 149.

58

vyřešení otázky bezplatnosti či úplatnosti těchto převodů pro případ, že se vlastník budovy rozhodl jednotky převést. Dále by mělo být zpřesněno, kdo má být účastníkem smlouvy o převodech družstevních nástavbových bytů, a to hlavně z toho důvodu, že nejpraktičtějším řešením je uzavření trojstranné smlouvy mezi vlastníkem budovy a členem družstva (nájemcem) na straně jedné a družstvem, kterému svědčí věcné břemeno, na straně druhé, protože, aby vůbec k převodu mohlo dojít, musí být provedeno vypořádání mezi družstvem a jeho členem. Pokud by tedy nedošlo k uzavření trojstranné smlouvy, musely by být uzavřeny smlouvy dvě a zbytečně by tak docházelo ke komplikacím při komunikaci mezi vlastníkem budovy a družstvem, kterému svědčí věcné břemeno. Mohlo by se zdát, že kvůli uskutečňování převodů družstevních jednotek podle BytZ je bytové družstevnictví jako takové na ústupu. Dle mého názoru je a bude družstevní vlastnictví bytů či nebytových prostorů plnohodnotným konkurentem tzv. osobního vlastnictví jednotek, protože obě formy vlastnictví mají svoje výhody a nevýhody. Smyslem družstevního bydlení již od jeho vzniku bylo to, aby na bydlení dosáhli i lidé, kteří by neměli na koupi bytu dostatek finančních prostředků. Výhodou je tedy jeho „postupné splácení“ a možnost následného odkoupení, o čemž tato práce pojednává. Další výhodou družstevního vlastnictví bytů je například rychlý a levný převod členských práv a povinností spolu s tím, že členové družstva neručí za závazky družstva, jehož jsou členem.148 Skutečnost, že byl vydán zákon č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení, ve znění pozdějších předpisů, naznačuje, že družstevní vlastnictví je stále aktuální, a to zejména pro jeho dostupnost, a proto tuto výstavbu stát touto formou podporuje.

148

S výjimkou uhrazovací povinnosti stanovené stanovami družstva.

59

Resumé The thesis deals with transferring of ownership title to the co-operative flats from an ownership of the housing co-operatives (former cooperative building society and cooperative people’s society) to an ownership of the co-operatives members who are the tenants of the co-operatives flats. This thesis is divided to four main chapters. Firstly, I shortly describe the history of co-operatives in the Czech lands. The explanation of the main terms that are essential to be understood with the characteristics of the legal relation of a housing cooperative and its members follows the historical overview. The pivotal chapter deals with the transfer of ownership to cooperative units under the law no. 72/1994 Sb. This chapter pays particular attention to the necessary assumptions for the compulsory transfer of cooperative units, the contract for such transfers and contractual obligation of the housing co-operatives, on whose estate has been declared bankruptcy. An important part of this chapter is an expose of the transfer of co-operative units to spouses, which is connected with part about the common membership of the spouses. Throughout the thesis, I try to introduce different opinions about disputable questions and introduce the legal practice of the courts of the Czech Republic. The thesis focuses mainly on the transfers of ownership to cooperative units according the law no. 72/1994 Sb. and the law no. 42/1992 Sb. The above mentioned laws allowed the members of housing cooperatives (tenants) to call upon former cooperative building society and cooperative people’s society, within the statutory time, to make an agreement on the transfer of ownership of the cooperative unit. If the member (tenant) did not call upon the cooperative on time, he lost his right to the transfer of the unit. There are no accurate statistics on how many calls were made within the stated period but it is estimated the calls for the transfer of ownership under law no. 42/1992 Sb. and no. 72/1994 Sb. were made to about 70% of cooperative flats and non-residential units owned by former cooperative building society or cooperative peoples society. The agreement about the transfer should have been signed till 31st December 1995. High interest in the transfers and the deadline for concluding the contract caused that to manage all the transfers was almost unrealistic. That is why the cooperatives started to sign the contracts about the future contracts or the cooperative and its member signed the agreement where they stated the date when they are going to sign the contract. The theme of obligatory transfers is still relevant since not all the units have been transferred yet, even 60

though the members called upon the certain cooperatives on time. The legislature has been forced to respond to this situation and the statutory limitation has been prolonged till 2020. It would look like the housing cooperatives decrease their importance because of the transfers of the cooperative units from the ownership on housing cooperative to the ownership of its members (tenants). In my point of view the cooperative housing will be still important since its advantages. The purpose of the cooperative housing is to provide the housing also for people who do not have enough financial background for buying their own flat. The advantage of cooperative flat is its “stage repayments” and the subsequent possibility of a purchase. There was issued law no. 378/2005 Sb., which should support the cooperative housing by financial support of the cooperative housing from the State Housing Development Fund. This also indicates that cooperative ownership is still relevant, especially for its accessibility, and therefore this is the reason why the state supports this form of ownership.

61

Seznam použité literatury Monografie: 1. DVOŘÁK, T. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2009. 356 s. 2. DVOŘÁK, T. Družstevní právo.3. vyd. Praha : C.H. Beck, 2001. 390 s. 3. ČÁP, J., SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Zákon vlastnictví bytů. Komentář. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2009, 390 s. 4. ELIÁŠ, K., POKORNÁ, J., DVOŘÁK, T. Kurs obchodního práva. Obchodní společnosti a družstva. 6. vyd. Praha : C. H. Beck, 2010, 503 s. 5. ELIÁŠ, K., BEJČEK, J., HAJN, P. a kol. Kurs obchodního práva. Obecná část. Soutěžní právo. 5. vyd. Praha : C. H. Beck, 2007. 610 s. 6. FIALA, J., HOLUB. M., BIČOVSKÝ, J. Občanský zákoník. Poznámkové vydání s judikaturou. 12. aktual. vyd. Praha : Linde Praha, a. s., 2006. 856 s. 7. FIALA, J., NOVOTNÝ, M., OEHM, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. doplněné a přepracované vyd. Praha: C. H. Beck, 2005. 476 s. 8. HELEŠIC, F. Družstevní právo v kostce. 1. vyd. Praha: EUROLEX BOHEMIA a.s., 2006. 230 s. 9. NOVOTNÝ, M. FIALA, J. HORÁK, T. et al. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. dopl. a přepr. vyd. Praha : C. H. Beck, 2011. 600 s. 10. SELUCKÁ, M., PETROVÁ, R., Vlastnictví bytu. 1. vyd. Brno:Vydavatelství a nakladatelství Computer Press, a. s., 2006. 182 s. 11. ŠTENGLOVÁ, I., PLÍVA, S., TOMSA, M. a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 13. vyd. Praha: C. H. Beck, 2010. 1447 s. Články: 1. ČÁP, J. Aktuální záměry a úvahy o změnách v právní úpravě vlastnictví bytů. Právní fórum 6/2010, s. 246-247. 2. DVOŘÁK, T. Společné jmění manželů a podíl v obchodní společnosti nebo v družstvu – některé otázky vzájemných vztahů. Obchodněprávní revue 9/2010, s. 268. 3. DVOŘÁK, T. Některé otázky převodů bytů a nebytových prostor do vlastnictví jejich nájemců – členů bytových družstev. Právní rozhledy 6/2002, s. 278. 4. DVOŘÁK, T. Řešení právních vztahů k družstevním nástavbovým bytům na budovách ve vlastnictví třetích osob. Ad Notam 4/2007, s. 98. 5. DVOŘÁKOVÁ, J. Družstevní byt či bytová jednotka ve vlastnictví? Právní fórum 6/2010, s. 289 an. 6. CHALUPA, L. Zúžení společného jmění manželů. Bulletin advokacie 7-8/2006, s. 47. 7. JEHLIČKA, O., ŠVESTKA, J. Nad některými aktuálními otázkami vlastnictví bytů. Právní rozhledy 12/1995, s. 473 an. 8. Nejvyšší soud České republiky: K vymezení bytového družstva v případě, kdy bytové potřeby svých členů nezajišťuje. Právní rozhledy 4/2011, s. 142. 9. NOVOTNÝ, M. Převody vlastnictví k družstevním bytům podle zák. č. 72/1994 Sb. Právní rozhledy 5/1997, s. 250 an. 10. SAYEHOVÁ, H. K článku JUDr. Luboše Chalupy „Zúžení společného jmění manželů“. Bulletin advokacie 11-12/2006, s. 86-87. 11. SPÁČIL, J. Členský podíl v bytovém družstvu jako součást společného jmění manželů. Právní fórum 7/2010, s. 310-311. 12. VLČEK, M. Družstevní byty v konkursu. Právní rádce 1/2005, s. 67. 13. ZÍTEK, A. Bytová družstva a převody jednotek do vlastnictví. Právní rozhledy 14/2010, s. 501.

62

Judikatura: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28.

Nález Ústavního soudu ze dne 2. 11. 2010, sp. zn. IV. ÚS 362/10. Nález Ústavního soudu ze dne 12. 8. 2010, sp. zn. III. ÚS 123/08 Nález Ústavního soudu ze dne 6. 5. 2004, sp. zn. III. ÚS 258/03. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 29. 4. 2008, sp. zn. 8 Afs 125/2006. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 4. 2000, sp. zn. 29 Cdo 1633/1999. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 11. 2002, sp. Zn. 26 Cdo 463/2001. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 8. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2511/2004. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 6. 2006, sp. zn. 26 Cdo 1851/2005. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 8. 2008, sp. zn. 29 Odo 834/2006. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2007, sp. zn. 29 Odo 460/2005. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 7. 2010, sp. zn. 26 Cdo 3486/2009. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 6. 1996, sp. zn. 2 Odon 25/95/Št. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2002, sp. zn. 30 Cdo 1069/2000. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 12. 2005, sp. zn. 28 Cdo 2817/2005. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 6. 2007, sp. zn. 29 Odo 909/2005. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2007, sp. Zn. 29 Odo 1408/2005. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 5. 2002, sp. zn. 30 Cdo 1068/2000. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 4. 2004, sp. zn. 22 Cdo 1668/2003. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 2. 2001, sp. zn. 30 Cdo 1865/2000. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 7. 2010, sp. zn. 29 Cdo 3354/2007, 29 Cdo 2476/2008. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 6. 2007, sp. zn. 29 Odo 584/2005. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2007, sp. zn. 22 Cdo 2980/2005. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 12. 2010, sp. zn. 29 Cdo 4002/2009. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 5. 2004, sp. zn. 26 Cdo 1202/2003. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 10. 2007, sp. zn. 28 Cdo 3073/2006. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 10. 2009, sp. zn. 20 Cdo 3672/2007. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 7. 1999, sp. zn. 21 Cdo 327/99. Zpráva Nejvyššího soudu ze dne 24. 6. 1983, sp. zn. Cpj 182/82.

Internetové zdroje: 1. LÉBL, František. Vybrané kapitoly z historie bytového družstevnictví před 2. světovou válkou. Družstevní asociace České republiky [online]. Poslední úpravy 28. ledna 2010 [cit. 28-11-2010]. Dostupné z: http://www.dacr.cz/info.php. 2. Historie českého družstevnictví. Družstevní asociace České republiky [online]. Poslední úpravy 28. ledna 2010 [cit. 28-11-2010]. Dostupné z: http://www.dacr.cz/dacr.php. 3. The Rochdale Pioneers. BBC Guide [online]. Last modified 28 November 2010 [cit. 201028-11]. Dostupné z: http://www.bbc.co.uk/dna/h2g2/brunel/A2764424. 4. Bytové družstevnictví. Alternativa Zdola [online]. Poslední úpravy 25. března 2011 [cit. 25-03-2011]. Dostupné z: http://alternativazdola.cz/node/30. Právní předpisy: 1. Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé další zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů 2. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 3. Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník ve znění pozdějších předpisů 4. Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů

63

5. Zákon č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech 6. Zákon č. 219/1995 Sb., devizový zákon, ve znění pozdějších předpisů 7. Zákon č. 328/1991 Sb., o konkursu a vyrovnání, ve znění pozdějších předpisů 8. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů Další: 1. Důvodová zpráva (volební období 2006 – 2010) – 266/0 Návrh skupiny poslanců na vydání zákona 345/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb.

64