Právnická fakulta Masarykovy univerzity. Pozemek jako věc, součásti a příslušenství pozemku

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva

Bakalářská práce

Pozemek jako věc, součásti a příslušenství pozemku Lucie Polnerová 2007/2008

„Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma: Pozemek jako věc,

součásti a příslušenství pozemku zpracovala sama a uvedla jsem všechny použité prameny.“

Obsah 1.

Úvod................................................................................................................................... 4

2.

Věc, její součást a příslušenství .................................................................................... 5 2.1. Historický vývoj právní úpravy věci ....................................................................... 5 2.1.1.

Obecný zákoník občanský ............................................................................. 5

2.1.2.

Tzv. střední občanský zákoník ...................................................................... 6

2.1.3.

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník .................................................... 7

2.2. Současná právní úprava......................................................................................... 8 2.2.1.

Věc ..................................................................................................................... 8

2.2.2.

Součást věci ..................................................................................................... 9

2.2.3.

Příslušenství věci ............................................................................................. 9

3.

Pojem pozemek ............................................................................................................. 10

4.

Historický vývoj právní úpravy pozemku jako věci, součástí pozemku a

příslušenství ........................................................................................................................... 11 4.1. Právní úprava pozemku jako věci, jeho součástí a příslušenství v obecném zákoníku občanském ................................................................................................... 11 4.2. Právní úprava pozemku jako věci, jeho součástí a příslušenství v tzv. středním občanském zákoníku ................................................................................... 12 4.3. Právní úprava pozemku jako věci, jeho součástí a příslušenství v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník ................................................................................. 12 5.

Pozemek jako věc, druhy pozemků ............................................................................ 14 5.1. Pozemek jako věc ................................................................................................. 14 5.1.1.

Nabývání vlastnictví k pozemku .................................................................. 15

a)

nabývání vlastnictví k pozemkům smlouvou ................................................. 15

b)

nabývání vlastnictví k pozemkům děděním................................................... 17

c)

nabývání vlastnictví k pozemkům rozhodnutím státního orgánu ............... 17

d)

nabývání vlastnictví k pozemkům na základě jiných skutečností

stanovených zákonem .............................................................................................. 18 5.1.2.

Další věcná práva .......................................................................................... 19

a)

Věcná břemena .................................................................................................. 19

b)

Zástavní právo ................................................................................................... 20

5.1.3.

Nájem pozemků ............................................................................................. 20

5.1.4.

Zánik vlastnictví k pozemkům ...................................................................... 22

2

5.2. Druhy pozemků ...................................................................................................... 22 6. Součásti pozemku ........................................................................................................ 26 7. Příslušenství pozemku ................................................................................................. 29 8. Závěr ............................................................................................................................... 30 9. Summary ........................................................................................................................ 31 10. Použitá literatura .......................................................................................................... 32

3

1. Úvod Půda je určitá část zemského povrchu, která je výsledkem přírodních sil. Je vzácným statkem, jehož množství je omezené a její vlastnosti mohou být jen zčásti ovlivněny lidskou činností. Půda je ve skutečnosti součástí přírodních zdrojů, avšak by se dalo říci, že je nejdůležitějším přírodním zdrojem, neboť ke každé lidské činnosti a ke každému výrobnímu procesu je nezbytný určitý prostor, který lépe vyjádří pojem pozemek. Pozemky jsou věcí individuálně určenou a nezastupitelnou, která jako ostatní věci může být objektem určitých věcných práv. Avšak jsou věcí specifickou, protože pozemek nelze zničit, jeho velikost je dána, může být využíván či nikoliv, ale pořád zůstává pozemkem. Proto i práva týkající se pozemků mají nesmírný význam pro společnost. Vlastnická a jiná věcná práva vztahující se na pozemky byla vždy při pohledu

do

historie

významnou

a

takřka

dominující

součástí

úpravy

společenských vztahů v jednotlivých etapách vývoje společnosti. Cílem této práce je nejprve vymezit pojem věc, rozdělování věcí, její součásti a příslušenství, a to již v právní úpravě Obecného zákoníku občanského vyhlášeného císařským patentem v roce 1811, dále ve znění následujících občanských zákoníků, až po novelu občanského zákoníku, která upravuje současnou právní úpravu věci. Těžištěm této práce však bude aplikace jednotlivých ustanovení občanských zákoníků, hlavně pak ustanovení současné právní úpravy, na pozemek, jako velmi specifickou věc s řadou odlišností, která podléhá evidenci v Katastru nemovitostí včetně stručné charakteristiky věcných práv, jež se pozemků a oprávnění s nimi nakládat týkají, ale také rozdělení pozemků podle jejich účelů, pro které mají byt užívány. Závěrečná část bude věnována součástem a příslušenstvím pozemků, které zvyšují nejen užitnou hodnotu pozemku, ale také jeho cenu.

4

2. Věc, její součást a příslušenství 2.1.

Historický vývoj právní úpravy věci Při zkoumání současné právní úpravy obecného vymezení věcí, součástí a

příslušenství věci je důležité zabývat se i historickým vývojem těchto pojmů obsažených v občanských zákonících, které ovlivnily stávající právní úpravu.

2.1.1. Obecný zákoník občanský Obecný zákoník občanský č. 946 Sb., vyhlášený císařským patentem 1. června roku 1811, upravuje v díle druhém věci, jejich právní rozdělení a práva k nim. § 285 vymezoval pojem věci v právním smyslu. Všechno, co bylo rozdílné od osoby a sloužilo k potřebě lidí, bylo věcí. Věci, které se nacházely na státním území, byly státním nebo soukromým statkem. Podle povahy se věci rozdělovaly na věci movité a nemovité, jako i v současné právní úpravě, dále však § 291 věci rozděloval podle jejich rozdílné povahy na věci hmotné a nehmotné, zuživatelné a nezuživatelné, ale také na cenitelé a necenitelné. Hmotnými věcmi byly takové statky, které bylo možné vnímat pouhými smysly, nehmotnými všechny ostatní, jako i všechna práva. Obecný zákoník občanský vymezoval věci movité na takové, které bylo možno přenášet z jednoho místa na druhé, aniž by tím byla porušena jejich podstata. Pokud to povaha věci nedovolovala, pokládal je tento zákoník za věci nemovité. Nemovitostmi byly také věci movité, které tvořily podle zákona nebo určení vlastníka příslušenství nemovité věci. Tak například tráva nebo plodiny, které vyrůstaly na zemském povrchu, byly považovány za nemovitý majetek, dokud nebyly od země odděleny. Rovněž byly za nemovité věci pokládány ryby v rybníce, lesní zvěř nebo veškerý dobytek. Podle § 297 byly za nemovitosti považovány domy a jiné budovy, které byly spojeny se zemí, aby trvale zůstaly na témže místě, včetně vzdušného prostoru kolmo nad nimi. § 294 tohoto zákona upravoval pojem příslušenství věci. Příslušenstvím se rozumělo vše, co bylo s věcí trvale spojeno. Mezi příslušenství patřily přírůstky věci, pokud od ní nebyly odděleny, ale také vedlejší věci, bez kterých by hlavní věc nebylo možné upotřebit, nebo které zákon nebo vlastník určoval, aby byly

5

trvale používány s hlavní věcí. Příslušenstvím tedy Obecný zákoník občanský rozuměl již výše zmíněné plodiny vyrůstající na pozemku, ryby v rybníce, dokud nebyl rybník vyloven, lesní zvěř, ale také domy a stavby, které tento zákon ještě nepovažoval za samostatné věci. Stroje, které byly s nemovitostí pevně spojeny, se nepokládaly za příslušenství podle § 297a za podmínek, poznamenal-li vlastník nemovitosti ve veřejné knize, že jsou vlastnictvím někoho jiného. Vlastnictví bylo podle § 353 vše, co někomu náleželo, tedy všechny jeho hmotné a nehmotné věci. Znamenalo oprávnění nakládat s věcí a jejími užitky podle své vůle. Předmětem vlastnického práva byly podle tohoto zákona všechny věci a nabývat vlastnictví byl oprávněn každý, koho zákony výslovně nevylučovaly, svým jménem nebo prostřednictvím jiné osoby. Náležela- li věc současně několika osobám, vzniklo dle § 361 společenské vlastnictví. Spoluvlastníci se pokládali, vzhledem k celku, za jedinou osobu. Vlastník mohl s věcí libovolně nakládat nebo ji ponechat bez užitku, ale také ji celou nebo její části převést na jinou osobu.

2.1.2. Tzv. střední občanský zákoník Přijetím zákona č. 141/1950 Sb., občanského zákoníku, bylo sjednoceno prakticky celé tehdejší československé soukromé právo, avšak tento zákoník přinesl také mnoho zásadních změn. Obecný zákoník občanský byl včetně dalších zákonů a právních předpisů zrušen ustanovením § 568 odst. 2. Hlava druhá občanského zákoníku se zabývala vymezením věcí a práv. § 23 stanovil věc v právním smyslu jako ovladatelné hmotné předměty a přírodní síly, které sloužily k lidské potřebě. Nemovitými věcmi byly, s výjimkou staveb dočasných, pozemky a stavby, přičemž stavba nebyla součástí pozemku (§ 25), na rozdíl od ustanovení Obecného zákoníku občanského. Součástí věci bylo podle § 24 vše, co k ní podle její povahy náleželo a nemohlo být odděleno, aniž by se tím věc anebo její oddělitelná část poškodila nebo podstatně znehodnotila. Příslušenstvím pak na základě § 27 byly vedlejší věci, které náležely vlastníku věci hlavní a byly tímto vlastníkem určeny k tomu, aby byly s věcí hlavní trvale užívány.

6

Vlastnictví věcí tento zákon rozděloval na vlastnictví socialistické, jako nedotknutelný zdroj bohatství a síly republiky1, vlastnictví osobní a soukromé. Vlastník směl s věcí nakládat v mezích právního řádu, strpět užití jeho věci v nouzi a za náhradu nebo, bylo-li to v obecním zájmu, byla jeho vlastnická práva k věci omezena nebo i vlastnictví k věci odňato2.

2.1.3. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Přijetím zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, byl § 509 odst. 1 zrušen dosavadní občanský zákoník s výjimkou ustanovení § 12 odst. 2, pokud upravuje uzavírání pracovních smluv a § 22 a § 352. Věci a práva byla upravena ustanovením § 118 až 121. Věci nebyly tímto předpisem přesně definovány, na rozdíl od předchozích právních předpisů, avšak se stejně jako v zákoně č. 141/1950 Sb. dělily na věci movité a nemovité. Nemovitostmi pak byly pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Součástí věci bylo vše, co k ní podle její povahy náleželo a nemohlo být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Stavba nebyla součástí pozemku, přestože to nebylo v zákoníku výslovně uvedeno. Zásada odděleného vlastnictví pozemku a stavby se odvozovala z definice pojmu nemovitost stanovené v § 119 odst. 2. Z citovaného ustanovení se gramatickým výkladem podávalo, že ačkoliv jsou stavba a pozemek fakticky nedílně spojené, jde o dvě samostatné věci, které mohou být předmětem odlišných občanskoprávních vztahů3. S tímto výkladem se ztotožnil i Nejvyšší soud ČSR v rozhodnutí ze dne 23. 8. 1973 č. j. 3 CZ 14/73, kde se mimo jiné uvádí: „Občanský zákoník vychází ze zásady odděleného vlastnictví k pozemkům a stavbám na nich stojícím, přičemž § 119 odst. 2 občanského zákoníku se omezuje na to, že vymezuje pojem stavby jako nemovité věci.“ Příslušenstvím věci se rozuměly věci, které náležely vlastníku věci hlavní a byly jím určeny k tomu, aby byly trvale užívány s věcí hlavní.

1

viz. § 100 až § 104, zákona č. 141/1950 Sb., občanský zákoník viz. § 108, zákona č. 141/1950 Sb., občanský zákoník 3 Pohlová, A. Vlastnictví pozemku a stavby [citováno 6. března 2008]. Dostupný z: http://pravniradce.ihned.cz

2

7

Vlastnictví věcí bylo upraveno v části druhé, nazvané socialistické společenské vlastnictví a osobní vlastnictví. Věci, které byly určeny k osobní potřebě občanů, se převáděly ze socialistického společenského vlastnictví do jejich osobního vlastnictví4, které sloužilo k uspokojování hmotných a kulturních potřeb občanů. Vlastník věci měl právo věc podle svého uvážení užívat, právo brát z ní užitky a přírůstky věci, ale také ji převést na jiného.

2.2.

Současná právní úprava Novela občanského zákoníku účinná od 1. 1. 1992, provedená zákonem č.

509/1991 Sb., změnila některá ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku.

2.2.1. Věc Ačkoliv věc není v platné právní úpravě občanského zákoníku přesně definována, občanskoprávní teorie vymezuje věc v právním smyslu jako ovladatelný hmotný předmět či ovladatelnou přírodní sílu, která slouží potřebám lidí. Zda je konkrétní hmotný předmět věcí v právním smyslu či nikoliv, je třeba posoudit vždy konkrétně podle okolností a povahy jednotlivého případu5. Občanský zákoník věci rozděluje na věci movité a nemovité, kdy nemovitostmi jsou v § 119 odst. 2 výslovně uvedené pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Pojem movitých věcí není v zákoníku vymezen, ale z povahy věci vyplývá, že jsou jimi všechny věci v právním smyslu, které nemají charakter věci nemovité. Třídění věcí lze dále provádět na základě různých kritérií. Např. se může jednat o věci movité a nemovité, zuživatelné a nezuživatelné, věci zastupitelné a nezastupitelné, druhově určené, které jsou specifikovány do počtu, míry, váhy a mohou být nahrazeny věcmi téhož druhu a jakosti6, a věci individuálně určené nebo věci reálně dělitelné a reálně nedělitelné. 4

viz. § 123 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Průchová, I. Základní pojmy a instituty pozemkového práva. Brno: Vydavatelství Masarykovy univerzity v Brně, 1996, s. 11, 12 6 Fiala, J., Hurdík, J., Jeřábková, L., Ronovská, K. Občanské právo hmotné. Brno: Masarykova univerzita, 2006, s. 23

5

8

2.2.2. Součást věci Součást věci je, jak již bylo výše uvedeno, vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Kvůli pochybnostem, ke kterým v praxi docházelo, bylo v § 120 odst. 2 opět stanoveno, že stavba není součástí pozemku. Součást věci není samostatným předmětem občanskoprávních vztahů. Věc a její součást tvoří celek podrobený jedinému právnímu režimu. Práva a povinnosti, jejichž předmětem je konkrétní věc, se vztahují i na její součást. Součást věci přechází na nabyvatele věci hlavní, i když není výslovně uvedena ve smlouvě o převodu věci. Oddělením součásti od věci se součást stává věcí samostatnou7.

2.2.3. Příslušenství věci Po novele občanského zákoníku je příslušenství věci věcí samostatnou. Jsou to věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny, aby byly trvale užívány s věcí hlavní. Příslušenství tedy sdílí osud hlavní věci a převádí se spolu s ní.

Pokud by však mohly vzniknout pochybnosti, zda bylo s hlavní věcí

převedeno i příslušenství, je nutné příslušenství výslovně specifikovat8. Pokud příslušenství není s věcí hlavní dočasně užíváno, není tím znehodnocováno, ani neztrácí nic na své povaze. Příslušenství musí vlastnicky náležet jednomu vlastníkovi, avšak to nevylučuje možnost existence odvozených užívacích nebo nájemních vztahů k těmto věcem tvořícím příslušenství. Tak například příslušenstvím bytu jsou dle § 121 odst. 2 vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Avšak vlastník bytu může příslušenství bytu, tedy sklepy, garáže, apod. v souladu se zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, na základě písemné nájemní smlouvy přenechat nájemci do užívání.

7

Průchová, I. Základní pojmy a instituty pozemkového práva. Brno: Vydavatelství Masarykovy univerzity v Brně, 1996, s. 12, 13 8 Průchová, I. Základní pojmy a instituty pozemkového práva. Brno: Vydavatelství Masarykovy univerzity v Brně, 1996, s. 13

9

3. Pojem pozemek Cílem této práce je objasnit pozemek jako věc, jeho součást a příslušenství, avšak nejprve bych chtěla vysvětlit obecný pojem pozemek. Pojem pozemku je v našem právním řádu vymezen v souvislosti s katastrem nemovitostí jako souborem údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis, popis a geometrické a polohové určení. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „katastrální zákon“) tedy definuje pozemek jako část zemského povrchu oddělenou od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem, je podle § 27 odst. b) katastrálního zákona označen jako parcela. Z ekonomického hlediska jsou pozemky vzácné statky, neboť nejsou výsledkem výroby a jejich množství je omezené. I počet vlastníků je omezen tím, kolik půdy má určitá společnost k dispozici. Ne každá půda má stejnou kvalitu a úrodnost a také pozemky se svou cenou liší podle polohy, kde se nacházejí. Důchody plynoucí z vlastnictví pozemků se nazývají pozemková renta. Ta je tedy rozdílná v závislosti na poloze pozemku a kvalitě půdy, a tak je možné dosahovat různých výnosů při stejné námaze. Renty nedosahuje jen ten, kdo pozemky vlastní, ale také ten, kdo na nich hospodaří9.

9

Macáková, L. Mikroekonomie. Slaný: Nakladatelství a vydavatelství Melandrium, 2003, 8. vydání, s. 17

10

4. Historický vývoj právní úpravy pozemku jako věci, součástí pozemku a příslušenství 4.1.

Právní úprava pozemku jako věci, jeho součástí a příslušenství v obecném zákoníku občanském Pozemky byly na základě ustanovení obecného zákoníku občanského

z roku 1811 věcí hmotnou a nemovitou, neboť je nelze přenášet z jednoho místa na druhé. Obecný zákoník občanský vycházel ze zásady římského práva „superficies solo cedit“, tedy stavba je součástí pozemku. I když tento zákoník nepracoval s pojmem součást, ale s pojmem příslušenství, byla tato zásada specifikována v § 297 tohoto zákona. Příslušenstvím pozemku tak byly věci, které byly na pozemku zřízeny, aby tam trvale zůstaly, jako domy a jiné budovy a vše, co bylo zapuštěno do země nebo pevně upevněno. Stavba tedy nebyla samostatnou věcí, ale tvořila příslušenství pozemku a vlastníkem stavby byl vlastník pozemku. Vlastníkem stavby byl tedy na základě ustanovení § 417 až 419 obecného zákoníku občanského vlastník pozemku bez ohledu na osobu stavebníka10. Výjimku ze zásady „superficies solo cedit“ tvořil § 418 věta třetí tohoto zákona. Jestliže vlastník pozemku věděl o stavbě a poctivému staviteli ji nezakázal, stála se stavba vlastnictvím stavebník a vlastník pozemku mohl žádat za půdu jen obecnou cenu. Dále příslušenstvím pozemku byla tráva, stromy a jiné plodiny, které rostly na pozemku a nebyly od půdy odděleny. Také se za příslušenství pozemku pokládaly nástroje a nářadí, které k němu náležely a které vlastník pozemku určil, aby zde byly užívány.

10

Pohlová, A. Vlastnictví pozemku a stavby [citováno 11. března 2008]. Dostupný z: http://pravniradce.ihned.cz

11

4.2.

Právní úprava pozemku jako věci, jeho součástí a příslušenství v tzv. středním občanském zákoníku Zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník v právní úpravě pozemku jako

věci vycházel z obecného zákoníku občanského, avšak ve svých ustanoveních popírá zásadu „superficies solo cedit“. Pozemek společně se stavbou byl podle § 26 občanského zákoníku věcí nemovitou. Výjimku tvořily pouze stavby dočasné. Součástí pozemku bylo vše, co na něm vzejde. Stavba již nebyla součástí pozemku, ale samostatnou věcí. Vlastníkem stavby mohla být na základě § 155 rozdílná osoba od vlastníka pozemku a oba vlastníci měli oprávnění vykonávat vlastnická práva ke stavbě a k pozemku v míře přiměřené jejich poměrům11 na základě vzájemné dohody. Na rozdíl od obecného zákoníku občanského tento zákon pojmu příslušenství dal povahu samostatné věci, která však má být s pozemkem trvale užívána. Vlastnické poměry k půdě se řídily zásadou „půda patří těm, kdo na ní pracují“ uvedené v § 110 tohoto zákona.

4.3.

Právní úprava pozemku jako věci, jeho součástí a příslušenství v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Občanský zákoník opět klasifikoval pozemek jako věc nemovitou společně

se stavbou, kterou nepovažoval za součást pozemku, i když , jak jsem již zmínila výše, toto ustanovení nebylo v zákoníku výslovně uvedeno. Pozemky se mohly do osobního vlastnictví na základě § 133 nabývat koupí, darovací nebo jinou smlouvou, děděním, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností v zákoně stanovených. Smlouva o převodu nemovitosti musela být dle následujícího ustanovení registrována státním notářstvím a vlastnictví k pozemku přecházelo registrací této smlouvy. K pozemkům, které byly v socialistickém společenském vlastnictví a byly určeny k vystavění rodinných domků, rekreačních chat, zahrádek nebo garáží, si mohli občané na základě ustanovení § 198 až § 221 zřídit právo osobního užívání 11

viz. § 156 zákona č. 141/1950 Sb., občanský zákoník

12

těchto pozemků, které se zřizovalo za úplatu, nebylo časově omezené a mohlo přecházet na dědice a na takových pozemcích vystavět rodinný domek, garáž, rekreační chatu nebo zřídit zahrádku. Také příslušenství mělo stejnou právní úpravu jako v tzv. středním občanském zákoníku, byly to tedy věci, které vlastník pozemku určil, aby tvořily jeho příslušenství a byly s pozemkem trvale užívány.

13

5. Pozemek jako věc, druhy pozemků 5.1.

Pozemek jako věc Pozemek je podle § 118 občanského zákoníku věcí nemovitou. Jako věc

se stává objektem určitých vlastnických vztahů, tedy objektem pozemkového vlastnictví. Pozemek je věcí reálně dělitelnou, díky svému charakteru, rovinami vedenými vertikálně k zemskému povrchu. Fyzické dělení vede ke hmotnému rozdělení pozemku na více parcel, dělení právní však vede k rozdělení pozemku na parcely evidované v Katastru nemovitostí. Avšak objektem pozemkového vlastnictví nemusí být jen zemský povrch, ale také vrstvy nacházející se pod i nad pozemkem, proto může docházet k horizontálnímu dělení pozemku. Takové dělení přichází v úvahu, kdy jednotlivé horizontální vrstvy pozemku slouží různým účelům a podléhají rozdílným právním režimům. Je tomu tak například u ložisek tzv. vyhrazených nerostů uložených pod pozemkem, které na základě zákona č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství, ve znění pozdějších předpisů, tvoří nerostné bohatství státu, bez ohledu na vlastníka pozemku12. Obecným obsahem vlastnického práva je na základě ustanovení § 123 občanského zákoníku oprávnění vlastníka věc, kterou má ve svém vlastnictví, držet, užívat, požívat její plody a užitky a s věcí nakládat. Se zřetelem na specifickou povahu pozemku a jeho lokalizaci, právo vlastníka pozemek držet většinou neumožňuje ho zcela ovládat jeho mocí tak, aby byly z kontaktu s ním vyloučeny i jiné subjekty.13 Pokud se jedná o pozemky, oprávnění věc užívat v aktivním slova smyslu je realizováno tak, že vlastník pozemku na něm hospodaří, využívá pozemek k podnikatelské činnosti, případně pro potřeby své a své rodiny. Zároveň však může znamenat, že pozemek neužívá a ani ho neumožňuje užívat třetí osobě. Avšak v této souvislosti je vlastník pozemku postaven před problém, že vlastnictví pozemku zavazuje, a tak podle právní úpravy na ochranu pozemků, např.

12 13

Pekárek, M., Průchová, I. Pozemkové právo. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2004, 2. vydání, s. 59, 60 Pekárek, M., Průchová, I. Pozemkové právo. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2004, 2. vydání, s. 64

14

ochrany zemědělského půdního fondu, ochrany lesa nebo lesních pozemků, si stát ponechává určitý vliv, aby zabezpečil řádné využívání těchto pozemků.14 Oprávnění brát z pozemku plody a jiné užitky umožňuje vlastníku pozemku brát si plody, které se na něm urodí nebo si přisvojovat pozemkovou rentu ve všech jejích podobách. Právo s pozemkem nakládat je realizováno především tak, že vlastník pozemku jej může prodat, směnit, darovat, nebo o něm rozhodne v závěti. Vlastník však musí být způsobilý k právním úkonům15. Vlastník pozemku může s pozemkem, jako s věcí, nakládat i tak, že pozemek opustí s úmyslem své vlastnické právo nevyužít. Novým vlastníkem pozemku se tak stává stát. Další možností vlastníka věci je věc fakticky zničit, pokud není vlastník v takovém způsobu nakládání s věcí omezen, což ovšem u pozemku v absolutním rozsahu nepřichází v úvahu.

5.1.1. Nabývání vlastnictví k pozemku Vlastnictví pozemku vzniká různými nabývacími způsoby, na základě řady právních skutečností, které jsou označovány jako právní důvody či právní tituly nabytí vlastnictví. Tituly nabývání vlastnického práva v obecné rovině jsou obsaženy v § 132 občanského zákoníku. Jsou jimi tedy kupní, darovací nebo jiná smlouva, dědění, rozhodnutí státního orgánu nebo nabytí vlastnictví na základě jiných skutečností stanovených zákonem. a) nabývání vlastnictví k pozemkům smlouvou Nejčastějším způsobem nabývání vlastnictví k pozemkům je kupní smlouva, upravená ustanovením § 588 – 610 občanského zákoníku. Kupní smlouva je typický závazkový smluvní právní vztah, který se uzavírá za účelem převodu vlastnictví z prodávajícího na kupujícího. Kupní smlouva uzavřená na koupi pozemků musí mít písemnou formu a stanovené náležitosti, aby vlastnické právo na kupujícího bylo vloženo do katastru nemovitostí. Musí obsahovat přesné označení účastníků tohoto smluvního vztahu, předmětu koupě a kupní cenu. U pozemku, jako předmětu kupní smlouvy, je nezbytná jeho přesná identifikace 14 15

Karfík, Z. In Karfík, Z., Karfíková, M., Spáčil, J. Pozemky a právo. Praha: Nakladatelství Orac, 2001, s. 24 viz § 8 zákona č. 40/1964, občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

15

s odkazem na výpis z listu vlastnictví vedeného příslušným katastrálním úřadem v katastru nemovitostí, doložení nabývacího titulu a pokud jde o koupi pouze části pozemku, je třeba, aby součástí kupní smlouvy byl geometrický plán oddělující část pozemku, schválený katastrálním úřadem se souhlasem příslušeného stavebního úřadu k dělení pozemku. Dále je potřebný projev vůle obou smluvních stran a určení ceny předmětu kupní smlouvy. Kupní cena musí být stanovena uvedením peněžní částky nebo jiným způsobem, z něhož je patrné, jak se cena stanoví. Kupní cena pozemků je neregulovaná a závisí jen na dohodě účastníků.16 Avšak se v praxi lze setkat i s případy, kdy zastupitelstva obcí přijmou usnesení, v nichž stanoví kritéria pro nákupy pozemků včetně maximálních cen. Také darovací smlouva náleží k velmi frekventovaným způsobům nabývání vlastnictví k pozemkům, zejména v příbuzenských vztazích. Je upravena v občanském zákoníku v ustanovení § 628 – 630. Darovací smlouvou dárce bezplatně přenechává pozemek obdarovanému a obdarovaný tento návrh přijímá. U pozemku, jako předmětu daru, musí být tato smlouva písemná. V darovací smlouvě tedy musí být přesně označen pozemek, jež je předmětem smlouvy, bezúplatné převedení vlastnického práva a dobrovolnost tohoto úkonu. Dárce se může domáhat vrácení pozemku, chová-li se obdarovaný k němu, nebo k členům rodiny tak, že tím hrubě porušuje dobré mravy. K platnému zrušení darovací smlouvy není třeba soudního rozhodnutí ani tehdy, byla-li předmětem daru nemovitost evidovaná v katastru nemovitostí a vlastnické právo vzniklo vkladem do tohoto katastru17. Dalším způsobem nabytí vlastnictví smlouvou je směnná smlouva. Na tento právní vztah se použijí přiměřeně ustanovení o kupní smlouvě, tedy každá smluvní strana má současně postavení kupujícího i prodávajícího. Směna je právním vztahem, ve kterém mají účastníci na základě smlouvy právo a povinnost vyměnit si vzájemně věc za věc, tedy pozemek za pozemek. Jinými smlouvami, na jejichž základě dochází k převodu vlastnického práva k pozemkům, jsou dohody o zrušení a vypořádání společného jmění manželů, dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví aj. 16 17

Karfík, Z. In Karfík, Z., Karfíková, M., Spáčil, J. Pozemky a právo. Praha: Nakladatelství Orac, 2001, s. 25,26 Karfík, Z. In Karfík, Z., Karfíková, M., Spáčil, J. Pozemky a právo. Praha: Nakladatelství Orac, 2001, s. 26

16

b) nabývání vlastnictví k pozemkům děděním Problematika dědění je upravena v ustanovení § 460 – 487 občanského zákoníku. Z § 460 již vyplývá, že k přechodu vlastnického práva k pozemku dochází bezprostředně v okamžiku smrti fyzické osoby.

c) nabývání vlastnictví k pozemkům rozhodnutím státního orgánu O změně vlastnictví k pozemkům může rozhodnout soud nebo správní orgán.

Soud

rozhoduje

v případě

zrušení

a

vypořádání

podílového

spoluvlastnictví k pozemku na základě ustanovení § 142 občanského zákoníku. Přihlíží přitom k velikosti podílů a účelu využití. Není-li rozdělení pozemku možné, přikáže jej soud jednomu nebo více spoluvlastníkům za přiměřenou náhradu nebo při rozdělení pozemku soud přikáže věcná břemena k nově vzniklému pozemku ve prospěch vlastníka jiného nově vzniklého pozemku. Dále soud rozhoduje o režimu neoprávněné stavby na cizím pozemku. Podle ustanovení § 135c občanského zákoníku může soud na návrh vlastníka pozemku vydat rozhodnutí k odstranění této stavby na náklady toho, kdo neoprávněně stavbu zřídil, nebo ji za náhradu přikáže vlastníku pozemku, pokud s tím souhlasí, anebo zřídit za náhradu věcné břemeno nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě. Správním orgánem, který může rozhodovat o změně vlastnictví k pozemku, je podle zákona č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě dle § 15 vyvlastňovací úřad, tedy obecní úřad obce s rozšířenou působností, Magistrát hlavního města Prahy a magistráty územně členěných statutárních měst. Takto může správní orgán zasahovat do vlastnických práv jen v případě vydání rozhodnutí o vyvlastnění. Vyvlastnění představuje krajní zásah do vlastnických práv, a to jen ve veřejném zájmu na základě zákona a za náhradu, která je stanovena v případě pozemků podle příslušných oceňovacích předpisů. Nabývá-li se vlastnictví rozhodnutím státního orgánu, přechází vlastnické právo k pozemkům dnem uvedeným v rozhodnutí. Není-li tento ten určen, vlastnictví se nabývá dnem právní moci rozhodnutí.

17

d) nabývání

vlastnictví

k pozemkům

na

základě

jiných

skutečností

stanovených zákonem U pozemků jako nemovitostí má v souvislosti s nabýváním vlastnického práva

význam zejména nabývání vlastnictví na základě vydržení nebo

přetransformováním práva osobního užívání pozemku ve vlastnické právo. Nabýt vlastnické právo k pozemku je možné na základě vydržení podle ustanovení § 134 občanského zákoníku. Oprávněný držitel se stává vlastníkem pozemku, má-li jej v držbě nepřetržitě po dobu 10 let. Další podmínkou vydržení je předpoklad, že jde o držbu oprávněnou. Držitel tedy má pozemek ve své moci a nakládá s ním v rozsahu vlastnických práv, ale také je přesvědčen (je v dobré víře), že mu pozemek podle všech okolností, za nichž ho nabyl, patří18. Splněním těchto podmínek dochází k nabytí vlastnictví ze zákona a není tedy třeba žádného rozhodnutí či prohlášení státního orgánu. Dalším způsobem nabytí vlastnického práva ze zákona je na základě ustanovení § 872 občanského zákoníku přeměnou práva osobního užívání k pozemkům ve vlastnictví k pozemkům. Vlastnictví vzniklo dnem účinnosti novely občanského zákoníku ke dni 1. 1. 1992. Jestliže tedy fyzické osobě patřilo právo osobního užívání pozemku ke 31. 12. 1991, dnem 1. 1. 1992 se přeměnilo na právo vlastnické a současně zaniklo vlastnické právo původního vlastníka – státu.

Vlastnická práva k nemovitostem, stejně jako jiná věcná práva, vznikají zápisem do Katastru nemovitostí České republiky. Zápisy provádí katastrální úřad na základě návrhu doloženého příslušnými listinami. Podle subjektu podávajícího návrh, druhu listiny, která je právním titulem k provedení zápisu, jako i charakteru skutečnosti, jež je zapisována, potom katastrální zákon rozeznává tři druhy zápisů, tedy vklad, záznam a poznámku19. Vlastnická práva, ale také ostatní věcná práva vznikají, mění se a zanikají vkladem do katastru, ale právní účinky vkladu se váží ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen příslušnému katastrálnímu

18

Janků, M., Lukeš, L. Byty, stavby, nemovitosti, právní problémy a jak je vyřešit. Praha: Vydavatelství a nakladatelství Computer press, 2002, s. 14 19 Janků, M., Lukeš, L. Byty, stavby, nemovitosti, právní problémy a jak je vyřešit. Praha: Vydavatelství a nakladatelství Computer press, 2002, s. 117

18

úřadu. Zatímco si účastníci smluv mohou zvolit datum její účinnosti, okamžik vzniku práva zapsaného do katastru nemovitostí mohou ovlivnit jen tím, že si zvolí určitý den, kdy podají návrh na vklad20.

5.1.2. Další věcná práva Mezi práva, jež mají obdobnou povahu jako práva vlastnická, tedy že zakládají práva osob, vážící se přímo k pozemku jako věci, který je předmětem práva, občanský zákoník řadí především věcná břemena a zástavní právo. Tato skupina práv umožňuje užívání nebo nakládání s cizí věcí, tedy s pozemkem, jiné osobě než vlastníkovi pozemku. a) Věcná břemena Věcná břemena jsou práva, která omezují vlastníka pozemku ve prospěch někoho jiného, a to tak, že je povinen něco strpět, např. přechod přes jeho pozemek, něčeho se zdržet a něco vykonat, jako třeba udržovat příjezdovou komunikaci k pozemku v průjezdném stavu. Věcná břemena mohou být zřízena tak, že oprávněným je určitá osoba konkrétně pojmenovaná a při vzniku břemene zapsaná do katastru nemovitostí, jde tedy o věcné břemeno ad personam. Příkladem tohoto břemene je například právo doživotního užívání pozemku. Druhým typem věcného břemene je tzv. věcné břemeno ad rem. Oprávněnou osobou je zde osoba určená okolností, že vlastní určitou nemovitost. Věcné břemeno se tedy váže přímo k nemovitosti bez ohledu na jejího konkrétního majitele.21 Věcná břemena vznikají písemnou smlouvou, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím soudu, rozhodnutím jiného státního orgánu nebo ze zákona. Věcná břemena zanikají dohodu o zániku, v důsledku právní události, na základě rozhodnutí státního orgánu nebo u břemen zřízených na určitou dobu nebo k určitému účelu, uplynutím této doby nebo dosažením účelu. Pokud věcná břemena vznikají smlouvou, musí se pro tento účel ocenit podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje

20

Karfík, Z. In Karfík, Z., Karfíková, M., Spáčil, J. Pozemky a právo. Praha: Nakladatelství Orac, 2001, s. 75 Janků, M., Lukeš, L. Byty, stavby, nemovitosti, právní problémy a jak je vyřešit. Praha: Vydavatelství a nakladatelství Computer press, 2002, s. 17

21

19

výnosovým způsoben na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny22, pokud není roční užitek stanoven ve smlouvě. Poté se roční užitek násobí počtem let užívání tohoto práva, nejvýše však pěti. Patří-li právo konkrétní osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. b) Zástavní právo Zástavní právo je institut, kterým se zřizují určité osobě práva, týkající se přímo určité věci, kterou ovšem tato osoba nevlastní. Jestliže je zastavenou věcí nemovitost, tedy i pozemek, nazývá se zástavní právo hypotéka. Zástavní právo zajišťuje pohledávku tak, že v případě nesplnění povinnosti plynoucí dlužníkovi ze smlouvy, je zástavní věřitel oprávněn domáhat se prodeje zastaveného pozemku a uspokojit svoji pohledávku z jeho prodeje. Pokud je zástavní právo upraveno občanským zákoníkem, je věřitel oprávněn pouze podat návrh k soudu na prodej pozemku soudní dražbou. Obchodní zákoník však umožňuje si sjednat ve smlouvě jiný způsob prodeje. Zástavní právo vzniká nejčastěji smlouvou, která musí být u zřízené hypotéky vždy písemná a vložená do katastru nemovitostí.

5.1.3. Nájem pozemků Po nabytí účinnosti zákona o půdě, získali vlastníci pozemků další právo, tedy přenechat pozemek za úplatu nájemci na základě nájemní smlouvy. Tímto se tedy upravily užívací vztahy k pozemkům, které s ním umožňovaly disponovat bez ohledu na to, kdo jej vlastní. Občanský zákoník definuje nájemní smlouvu ustanovením § 663 jako smlouvu, kterou pronajímatel přenechává nájemci za úplatu věc, aby ji dočasně užíval a bral z ní užitky. A vzhledem k pozemku a k jeho specifickému charakteru jako věci, která se stává předmětem pronájmu, by měl pronajímatel vždy dokázat, že je oprávněn s pozemkem disponovat. To lze nejlépe učinit předložením výpisu z katastru nemovitostí, nebo jiných listin dokazujících jeho vlastnictví. Dále by měl dokázat, že na pozemku nevázne věcné břemeno, které pronájem znemožňuje nebo ztěžuje.

22

viz. § 18 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů

20

Před uzavřením nájemní smlouvy je vhodné také zjistit skutečný stav pronajímaného pozemku. Jde tedy o jeho výměru, o přístup k tomuto pozemku a o stav, v němž se pozemek nachází. Při zjišťování stavu pozemku se posuzuje jeho úrodnost, struktura kulturní vrstvy půdy, množství humusu, kamenitost pozemku, prohnojení, zamoření nežádoucími látkami, jako jsou pesticidy apod., stupeň zaplevelení a další faktory23. Tímto se předejde vzniku možných sporů při předávání pozemku zpět majiteli po skončení nájmu. Tato prohlídka také prokáže, zda je pozemek vůbec ve stavu způsobilém k užívání nájemcem. Zjištěný stav pozemku je také vhodné popsat ve smlouvě o nájmu v podobě přejímacího protokolu, který tvoří přílohu této smlouvy. Zjistí-li pronajímatel v době trvání nájmu, že nájemce užívá pozemek tak, že jej vede k devastaci, má právo se tomu bráni různými prostředky, ale také odstoupením od smlouvy a nájemce je povinen pozemek na své náklady vrátit ke stavu, v jakém jej přebíral. Podnájem pozemku je možný jen tehdy, pokud není nájemní smlouvou výslovně zakázán. Pak se tedy nájemce stává pronajímatelem pozemku vůči podnájemci. Nemůže však podnájemce vybavit rozsáhlejšími právy k pozemku, než získal sám od vlastníka. Podnájmem nevzniká vztah mezi vlastníkem pozemku a podnájemcem. Tento může vzniknout jen ve výjimečných případech, pokud si pronajímatel v nájemní smlouvě vyhrazuje např. souhlas s osobou podnájemce.24 Nájemné je úplatou za přenechání práva brát užitky z pozemku. Výše nájemného je důležitou náležitostí nájemní smlouvy. Pokud není nájemné ve smlouvě uvedeno, je nájemce povinen platit nájemné obvyklé v době uzavírání smlouvy u obdobných pozemků. Nájemné se platí ve stanovených lhůtách určených ve smlouvě, jinak je placeno vždy v půlročních lhůtách pozadu u zemědělských a lesních pozemků, vždy 1. dubna a 1. října. Nájem může zaniknout odstoupením od smlouvy, ať již ze strany pronajímatele nebo nájemce. Byl-li sjednán na dobu neurčitou, může být zrušen i dohodou, případně výpovědí. Nájem zemědělské půdy a lesních pozemků lze zrušit výpovědí s jednoroční výpovědní lhůtou, a to k 1. říjnu. U ostatních pozemků je výpovědní lhůta tříměsíční. Po podané výpovědi je nájemce povinen 23 24

Karfík, Z. In Karfík, Z., Karfíková, M., Spáčil, J. Pozemky a právo. Praha: Nakladatelství Orac, 2001, s. 34 Karfík, Z. In Karfík, Z., Karfíková, M., Spáčil, J. Pozemky a právo. Praha: Nakladatelství Orac, 2001, s. 34

21

umožnit dalšímu zájemci o pronájem tohoto pozemku jeho prohlídku, která se musí konat za přítomnosti pronajímatele. Nájemce však nesmí být prohlídkou pozemku zbytečně obtěžován. Dojde-li ke změně vlastníka pozemku, může nájemní smlouvu vypovědět pouze nájemce v nejbližším výpovědním termínu.

5.1.4. Zánik vlastnictví k pozemkům Oprávnění s pozemkem jako s věcí nakládat může vlastník pozemku využít i tak, že se svého vlastnického práva vzdá nebo je převede na jinou osobu. K zániku vlastnického práva může dojít na základě různých skutečností. Vlastnictví k pozemkům končí tzv. relativním zánikem, kdy vlastnictví zaniká původnímu vlastníkovi a současně je nabývá někdo jiný. Vlastnictví tedy zaniká výmazem vkladu vlastnických práv k této nemovitosti z katastru nemovitostí původnímu vlastníkovi a jeho zápisem novému majiteli. Jiným specifickým zánikem vlastnického práva k pozemkům je opuštění věci. Vlastník zde tedy vyjadřuje svou vůli dále nebýt vlastníkem této věci. Opuštěním pozemku tak vlastník pozbývá své vlastnické právo a novým vlastníkem, jak je již zmíněno výše, se stává stát.

5.2.

Druhy pozemků Pozemky se podle současné právní úpravy rozdělují podle několika

hledisek nebo účelů, pro které mají být využity. Pro účely evidování v katastru nemovitostí se pozemky člení podle druhů 25

na : -

ornou půdu, což jsou: a) pozemky, na kterých se pravidelně pěstují obiloviny, okopaniny, pícniny, technické plodiny a jiné zemědělské plodiny, b) pozemky, které jsou dočasně zatravňovány, c) pozemky, na kterých jsou vybudovány pařeniště a skleníky, pokud je tímto pozemkem orná půda26,

25

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů

22

-

chmelnice, tedy pozemky vysázené chmelem,

-

vinice, které tvoří pozemky, na nichž se pěstuje vinná réva,

-

zahrady, což jsou: a) pozemky, na kterých se trvale pěstuje převážně zelenina, květiny a jiné zahradní plodiny, většinou pro vlastní potřebu, b) pozemky souvisle osázené ovocnými stromy nebo keři do celkové výměry 0,25 ha, které zpravidla tvoří souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami27, c) školky ovocných nebo okrasných stromů, školky s vinnou révou a školky pro chmelovou sáď, d) pařeniště a skleníky, které nejsou vystavěny na orné půdě,

-

ovocné sady, které tvoří pozemky souvisle osázené ovocnými stromy a keři s výměrou větší než 0,25 ha,

-

louky, tedy pozemky porostlé travinami, u kterých je hlavní výtěžek seno a které jsou jen nahodile spásány,

-

pastviny, což jsou pozemky porostlé travinami, jejichž hlavním účelem je trvalé spásání a které se jen nahodile sečou,

-

lesní pozemky, za které se považují pozemky lesní půdy určené pro plnění funkcí lesa: a) pozemky porostlé nebo osázené dřevinami, které mají vytvářet trvalý zdroj dřeva, lesní školky, vřesoviště, větrolamy, apod., b) pozemky neporostlé dřevinami, které ovšem mají sloužit k plnění funkcí lesa, c) pozemky nad horní hranicí stromové vegetace ve vysokohorských oblastech,28

26

Průchová, I. Základní pojmy a instituty pozemkového práva. Brno: Vydavatelství Masarykovy univerzity v Brně, 1996, s. 20, 21 27 Průchová, I. Základní pojmy a instituty pozemkového práva. Brno: Vydavatelství Masarykovy univerzity v Brně, 1996, s. 21 28 Průchová, I. Základní pojmy a instituty pozemkového práva. Brno: Vydavatelství Masarykovy univerzity v Brně, 1996, s. 22

23

-

vodní plochy, tedy pozemky, na nichž jsou vodní toky, vodní nádrže, rybníky nebo močály,

-

zastavěné plochy a nádvoří, které tvoří: a) pozemky, na kterých jsou postaveny stavby podle ustanovení § 2 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona, tedy budovy spojené se zemí pevným základem, b) nádvoří náležející ke stavbám, které tvoří plochu obsahující dvůr, vjezd aj.,

-

ostatní plochy, do kterých patří pozemky neuvedené v předcházejících druzích pozemků.

Dalším možným rozdělováním pozemků je rozdělení pozemků pro účely oceňování na29: -

stavební pozemky, kterými jsou: a) nezastavěné

pozemky

evidované

v katastru

nemovitostí

v jednotlivých druzích pozemků, jež byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, b) pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy – staveniště a ostatní plochy, které jsou zastavěnou plochou a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, -

zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina,

-

lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky,

-

29

vodní nádrže a vodní toky,

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů

24

-

jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál a bažina.

25

6. Součásti pozemku Podle občanského zákoníku se za součást věci považuje vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Není samostatnou věcí, i když je po stránce technické oddělitelná, ale samostatnou věcí se po trvalém oddělení stát může. Oddělením součástí pozemku se pozemek jako věc hlavní zpravidla fyzicky nepoškodí, ale sníží se jeho cena, ale také se může jednat o estetické znehodnocení. Vlastnické právo k pozemku nelze platně převést bez jeho součástí a naopak je neplatnou smlouva o samostatném převodu součástí bez pozemku, jako věci hlavní. V kupní smlouvě však není třeba uvádět, že je pozemek převáděn včetně součástí a ani není třeba součásti výslovně uvádět. Za součásti pozemků jsou vždy považovány: -

trvalé porosty,

-

zahradní úpravy (zahradní vodovod, jezírka, dlažby, obruby),

-

další venkovní úpravy (meliorační zařízení),

-

nezbytný prostor pod povrchem a nad povrchem pozemku.30

Trvalé porosty jsou vždy součástí pozemku. Nemohou se tedy stát samostatnou věcí a okamžikem fyzického spojení se zemí se stávají vlastnictvím vlastníka pozemku bez ohledu na skutečnost, kdo je vysadil. Tak například dojdeli k vysazení trvalých porostů za trvání manželství na pozemku, který je ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, nepatří do společného jmění manželů, ale jsou vlastnictvím jen vlastníka pozemku. Za trvalé porosty se, podle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, na základě ustanovení § 14, považují lesní porosty, ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva a okrasné rostliny. Na základě rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 10. 1999 lze za součást pozemku považovat také tenisové dvorce, které tvoří součást pozemku a nemohou tedy mít odlišného vlastníka. „Skutkové zjištění o tom, že tenisový dvorec nemá pevný základ, má oporu v provedeném dokazování – vychází z již citovaného znaleckého posudku ing. J. H., v němž je popsáno, z jakých všech

30

Janků, M., Lukeš, L. Byty, stavby, nemovitosti, právní problémy a jak je vyřešit. Praha: Vydavatelství a nakladatelství Computer press, 2002, s. 3

26

vrstev stavebního materiálu se předmětné tenisové dvorce sestávají. Ke stavebně technickým námitkám dovolatele, spočívajícím v tvrzení, že předmětné dvorce jsou nemovitou stavbou ve smyslu § 119 odst. 2 ObčZ i proto, že podle znaleckého posudku mají pevný základ tvořený 35-38 cm silnou vrstvou balvanitého štěrku s hlinitopísčitou výplní sahající až do hloubky 62-70 cm pod povrch terénu, a že tudíž závěr soudů obou stupňů o sporné právní otázce není správný, lze jen poznamenat, že stačí běžné empirické zkušenosti (tzv. obecně známé poznatky či notoriety, které není třeba blíže dokazovat) o tom, že štěrk a hlinitopísčitá půda není (na rozdíl od souvislé vrstvy betonu, cihel, tvárnic a podobně) pevným materiálem a tudíž nemůže tvořit pevné základy stavby (konstrukce) na nich postavené. Otázka určení vlastnictví k předmětným tenisovým dvorcům byla odvislá od vyřešení otázky, zda jsou součástí pozemku, jehož spoluvlastníky jsou žalobci či nikoli, a tudíž i od prvotního posouzení, zda jsou

stavbou

–

občanskoprávních

věcí

v

vztahů.

právním Tenisové

smyslu,

tedy

dvorce

způsobilým

nejsou

stavbou

předmětem ve

smyslu

občanskoprávním; jsou proto součástí pozemku.“31 Nejvyšší soud v tomtéž rozsudku také významně přispěl k rozřešení problematiky ostatních staveb jako součástí pozemku, když uvedl „podle § 2, odst. 3 zákona č. 344/1992 Sb., se pozemky člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Podle charakteristiky druhu pozemku pro účely katastru nemovitostí - příloha č.1 k vyhlášce č.190/1996 Sb., kterou se provádí katastrální zákon, jsou ostatní plochy vymezeny jednak negativně jako pozemky neuvedené v předcházejících druzích pozemků, jednak pozitivně charakterem způsobu využití podle bodu 2. přílohy. Pod tímto bodem jsou jako druhy pozemku- ostatní plochy mj. uvedeny dálnice, silnice, ostatní komunikace, sportoviště, hřbitovy, manipulační plochy. Uvedené pojmy tak představují určitou kvalitu pozemku, jsou názvy pro druh pozemku a představují určité ztvárnění či zpracování povrchu pozemku. Nemohou být tedy současně pozemkem a současně stavbou ve smyslu občanskoprávním jako dvě rozdílné věci, které by mohly mít rozdílný právní režim či osud. Nelze je od pozemku oddělovat. Není ani dobře představitelné, že by někdo mohl převést na jiného 31

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26.10.1999, sp.zn. 2 Cdon 1414/1997

27

parkoviště, chodník nebo tenisový kurt bez současného převodu pozemku, na němž se toto „zařízení“ či „konstrukce“ bezprostředně nacházejí.32“ Citované rozhodnutí však již bylo částečně pozměněno zákonem č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, který v ustanovení § 17 umožňuje vyvlastnit za náhradu vlastnické právo nebo právo odpovídající věcnému břemeni ve prospěch stavebníka za účelem výstavby dálnice, silnice nebo místní komunikace. Zákon tedy v rozporu s dosavadní judikaturou pokládá dálnice, silnice a místní komunikace za samostatné věci, jejichž vlastník může být rozdílnou osobou od vlastníka pozemku. Ovšem ostatní účelové komunikace lze nadále pokládat za součásti pozemku. Součásti pozemku jsou na základě zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů oceňovány vždy samostatnou položkou, a tak se rovněž promítnou v sestavení znaleckého posudku. Samostatné ocenění součástí pozemku vyplývá ze zvláštností půdy a neznamená, že by součásti měly cenu stanovenou podle cenového předpisu i samy o sobě, bez pevného spojení s pozemkem. Cenový předpis pro stanovení ceny venkovních úprav i trvalých porostů vždy předpokládá jejich pevné spojení s pozemkem, čímž zvyšuje užitnou hodnotu pozemku a tím i jeho cenu.33

32 33

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26.10.1999, sp.zn. 2 Cdon 1414/199 Karfík, Z. In Karfík, Z., Karfíková, M., Spáčil, J. Pozemky a právo. Praha: Nakladatelství Orac, 2001, s. 25

28

7. Příslušenství pozemku Jak je již uvedeno výše, příslušenstvím věci jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny, aby byly s věcí hlavní trvale užívány. Na rozdíl od součástí věci se příslušenství může převodem stát vlastnictvím jiné osoby, avšak tím ztrácí povahu příslušenství. Za příslušenství pozemku se považují např. volně uložené panely, dlaždice, kameny, apod., pokud se nestávají součástí pozemku a jsou určeny k trvalému užívání s pozemkem nebo také vedlejší stavby. Při převodu vlastnických práv pozemku není zákonem stanoveno, že by také příslušenství přecházelo na nabyvatele pozemku, neboť nesleduje osud věci hlavní. K převodu příslušenství na nabyvatele je tedy vždy zapotřebí projevit vůli původního vlastníka převést také příslušenství. V odůvodnění tohoto tvrzení Nejvyšší soud ČR poukázal především na to, že příslušenství tvoří věci samostatné, které mohou být samostatným předmětem právních vztahů a jejich právní režim nesleduje ze zákona režim věci hlavní. Je-li příslušenstvím pozemku movitá věc, stačí ve smlouvě uvést doložku, že se pozemek převádí „s příslušenstvím“.34 Tvoří-li příslušenství pozemku věci nemovité, je třeba jejich přesná specifikace. Takto se vyjádřil Nejvyšší soud ČR, který ve svém rozsudku ze dne 11. 9. 2003, sp. zn. 2772/2000 uvedl: „Právní úkony týkající se převodu nemovitosti musejí být učiněny písemnou formou, a to i v případě, že jde o nemovitost, která není předmětem evidence v katastru nemovitostí. Je-li příslušenstvím věci hlavní nemovitost (půjde zejména o tzv. vedlejší stavby na převáděném pozemku), je základním předpokladem k tomu, aby mohlo k převodu příslušenství vůbec dojít, vyjádření vůle toto příslušenství převést, a to v písemné formě.

34

Pejšek, V. Součásti a příslušenství nemovitosti [citováno 20. března 2008]. Dostupný z: http://pravniradce.ihned.cz

29

8. Závěr Úkolem této práce bylo vysvětlit pozemek, nejen jako pojem, který je v určité míře relativní, nebo jako určitou parcelu zachycenou v katastrální mapě, ale jako věc, která je předmětem pozemkových vztahů a objektem věcných práv, jež opravňují vlastníky pozemků k určitým úkonům. První část své práce jsem věnovala vysvětlením pojmu věci, jejích součástí a příslušenství podle zákona č. 946/1811 Sb., obecného zákoníku občanského, který byl nahrazen až zákonem č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, který do právní úpravy věci přinesl značné změny spojené s událostmi poválečného Československa, až po zákon č. 40/1964 Sb., ve kterém se rovněž odrážela politická situace, avšak po nesčetné řadě novelizací, které jej v průběhu let upravovaly, platí dodnes. Ačkoliv úprava věcí byla v těchto právních předpisech takřka totožná, výraznějšího rozdílu se dočkala právní úprava součástí věci, které se až do roku 1950 řídily zásadou římského práva, která platí v mnoha zemích dodnes, tedy že s tavba je součástí pozemku, ale také rozlišování pojmů součást a příslušenství věci. Hlavní část mé práce je věnována právě pozemkům, jako velmi specifickým věcem a věcným právům, které se pozemků týkají, jako je vlastnické právo a jednotlivé způsoby nabývání vlastnictví k pozemkům, zástavní právo a právo věcného břemeno, ale také je zde stručně popsán nájemní vztah k pozemkům a jednotlivé druhy pozemků členěné podle zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky a zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů. V závěru práce jsem se snažila vysvětlit součásti a příslušenství pozemku, jejichž úprava je uvedena hlavně v jednotlivých rozhodnutích soudů a jiných státních orgánů. Díky vypracování této práce jsem získala spoustu přínosů a znalostí nejen o pozemcích a jednotlivých věcných právech, která se k pozemkům vztahují, ale také o právních předpisech, jejichž znalost bude velmi užitečná nejen v mém budoucím povolání, ale také v osobním životě.

30

9. Summary A land is a particular part of the Earth´s surface. It is the one of production factors although it is a precious estate because the amount of a land is limited. A land is a very specific thing, because every human activity must be done at a particular place which is named a piece of land. Pieces of land are individually determinate things which can be the object of certain rights in rem. Therefore rights which are concerned with pieces of land always had and will have enormous sense for society and relations between people. This work not only deals with determination of the conception of a piece of land like a very relative idea and with a parcel like a land which is put down in a cadastral map. The task of this work is to make conception of things, their component parts and accessories clear since the Common civil code of law to the current legal regulation. But the main aim of this work is to apply this regulation of these codes of law to the piece of land like a very special thing and to establish components and accessories of pieces of land. Although the legal regulation of things and pieces of land was the same practically, more differences we can see in component parts of a land. The piece of land is a very unique thing because of the fact that it has stationary location and owners of pieces of land have certain rights and statutory duties, so they are restricted in their competence to keep, use, take on board and take profit from these things. And so assuming property and other rights in rem has several differences. For example, purchase agreement and other contract have to contain certain terms which is absolutely essential for realty and for a piece of land and which can exactly establish the owner of a piece of land, size, quality of its soil and other characters. Because pieces of land are very special things and their amount in certain society is restricted and limited, every legal act relating to specific piece of land should contain as much terms as possible to avoid plenty of disagreement. But these problems don´t occur only in this time, but they have been going with humanity since the beginning of the organized society.

31

10.

Použitá literatura

Fiala, J., Hurdík, J., Jeřábková, L., Ronovská, K. Občanské právo hmotné. Brno: Masarykova univerzita, 2006 Janků, M., Lukeš, L. Byty, stavby, nemovitosti, právní problémy a jak je vyřešit. Praha: Vydavatelství a nakladatelství Computer press, 2002 Karfík, Z., Karfíková, M., Spáčil, J. Pozemky a právo. Praha: Nakladatelství Orac, 2001 Macáková, L. Mikroekonomie. Slaný: Nakladatelství a vydavatelství Melandrium, 2003, 8. vydání Pekárek, M., Průchová, I. Pozemkové právo. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2004, 2. vydání Průchová, I. Základní pojmy a instituty pozemkového práva. Brno: Vydavatelství Masarykovy univerzity v Brně, 1996

Ostatní prameny: http://abonent.lexdata.cz http://www.cuzk.cz Pejšek, V. Součásti a příslušenství nemovitosti [citováno 20. března 2008]. Dostupný z: http://pravniradce.ihned.cz Pohlová, A. Vlastnictví pozemku a stavby [citováno 11. března 2008]. Dostupný z: http://pravniradce.ihned.cz

Právní předpisy a judikatura: Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů, Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů,

32

Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, Zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě, Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů, Zákon č. 946/1811 Sb., obecný zákoník občanský, ve znění pozdějších předpisů, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26.10.1999, sp.zn. 2 Cdon 1414/1997, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. 9. 2003, sp. zn. 2772/2000, Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČSR ze dne 23. 8. 1973, č. j. 3 CZ 14/73

33