Právnická fakulta Masarykovy univerzity. Diplomová práce

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Právo Katedra občanského práva

Diplomová práce Institut kauce v českém občanském právu Zdeněk Stuchlík Ak. rok 2009/2010

„Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma: Institut kauce v české občanském právu zpracoval sám. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použil k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury.“

1

„Tímto bych chtěl poděkovat své vedoucí, JUDr. Markétě Selucké, Ph.D., za čas a rady, které mi věnovala při tvorbě mé práce. Dále bych chtěl poděkovat JUDr. Milanu Hulmákovi, Ph.D., za jím poskytnuté informace ke zpracovávanému tématu.“

2

Obsah Úvod..................................................................................................................................4 1 Zajištění .........................................................................................................................7 2 Kauce .............................................................................................................................9 2. 1 Jistota jako výchozí bod úpravy kauce ................................................................ 15 2. 2 Kauce a některé další zajišťovací prostředky ...................................................... 16 2. 2. 1 Kauce a zástavní právo ................................................................................ 17 2. 2. 2 Kauce a zadržovací právo ............................................................................ 20 2. 2. 3 Kauce a smluvní pokuta ............................................................................... 21 2. 2. 4 Kauce a ručení ............................................................................................. 24 2. 2. 5 Kauce a dohoda o srážkách ze mzdy ........................................................... 26 2. 2. 6 Kauce a zajištění závazku převodem práva ................................................. 28 2. 3 Kauce a její funkce .............................................................................................. 30 3 Kauce v nájemním právu .............................................................................................35 3. 1 Kauce a nájem věci movité .................................................................................. 36 3. 2 Kauce a nájem bytu.............................................................................................. 39 3. 2. 1 Sjednání kauce ............................................................................................. 40 3. 2. 2 Výše kauce ................................................................................................... 42 3. 2. 3 Čerpání kauce a její doplnění....................................................................... 44 3. 2. 4 Vrácení kauce nájemci ................................................................................. 46 3. 3 Kauce a nájem nebytových prostor ..................................................................... 49 4 Cestovní smlouva .........................................................................................................53 5 Kauce a nový občanský zákoník ..................................................................................54 6 Kauce – Švýcarsko.......................................................................................................58 6. 1 Sjednání kauce ..................................................................................................... 59 6. 2 Výše kauce ........................................................................................................... 61 6. 3 Čerpání kauce ...................................................................................................... 62 6. 4 Vrácení kauce nájemci ......................................................................................... 64 7 Návrh de lege ferenda ..................................................................................................66 Závěr ...............................................................................................................................70 Resumé............................................................................................................................72 Seznam pramenů a použité literatury..............................................................................74 Literatura ..................................................................................................................... 74 Články ......................................................................................................................... 74 Judikatura .................................................................................................................... 75 Internetové zdroje ....................................................................................................... 77 Emailová korespondence ............................................................................................ 78 Přílohy .............................................................................................................................79

3

Úvod Jako téma ke zpracování své diplomové práce jsem zvolil problematiku kauce v občanském právu. Jedná se o druh zajištění, neupravený právním předpisem, avšak hojně v praxi užívaný například v nájemním právu. Zákonem č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o jednostranném zvyšování nájemného) byla do právního prostředí zavedena úprava, která se týká zajištění nájemného a úhrad za služby poskytované v souvislosti s nájmem a dalších pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem (§ 686a zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, dále jen občanský zákoník). Jedná se však o ustanovení omezené pouze na určité závazkové vztahy a to na vztahy vznikající na základě smlouvy o nájmu bytu. Hodnocení tohoto kroku je sporné. Je jistě přínosem zavedení takového institutu do českého soukromého práva, domnívám se však, že k tomuto nedošlo vhodnou formou. Aktuální úprava v zásadě popírá tendence soukromého práva směřující k jeho liberalizaci1 a rozšiřování smluvní svobody a tuto značně omezuje. Omezení smluvní svobody ale není jediným negativním důsledkem ne dobře promyšlené a v některých momentech rozporné úpravy. Ve své práci se budu věnovat obecně zajištěním, jako základem pro funkční zařazení institutu „kauce“ v systematice občanského zákoníku, neboť jako taková nemá v tomto soukromoprávním předpise své místo, smlouva o kauci je uzavírána jako inominátní (§ 51 občanského zákoníku). Díky tomuto se pokusím dále zhodnotit kauci z jejího funkčního a praktického hlediska a vymezit tak její základní znaky. Ze zajišťovacích institutů je nejbližším základem pro kauci vymezení zajištění pomocí složení jistoty (§ 555 občanského zákoníku). To totiž díky své dispozitivnosti dovoluje účastníkům vztahu, aby svá práva a povinnosti upravili sami mezi sebou. V následující části práce se budu věnovat komparaci hlavních znaků kauce s některými vybranými druhy zajištění, které jsou upraveny občanským zákoníkem. V kapitole o funkčním užití kauce se budu věnovat jednotlivým obecným vlastnostem zajištění (funkce zajišťovací, uhrazovací, sankční, usnadnění důkazní situace) a jejich vlivu v praktickém užití tohoto neupraveného zajišťovacího institutu.

1

GRULICH, Tomáš. Kauce k zajištění nájemného. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 427.

4

V praxi je kauce využívána hlavně ve vztahu k nájemnímu právu, proto se má práce bude týkat hlavně této problematiky. Rozebere kauci v jejím použití v nájemním právu od jejího vzniku až po její zánik v závislosti na předmětu nájmu. Jak jsem již totiž zmínil výše, vztahuje se zákonná úprava zavedená do občanského zákoníku v roce 2006 pouze na vztahy z nájmu bytu, ostatní vztahy jsou i nadále sjednávány na základě ustanovení o jistotě, či na základě ustanovení umožňující uzavřít smlouvu jinou, než upravuje zákon, tzv. inominátní smlouvu. Díky tomuto je totiž patrno mnoho rozdílů v zajištění pohledávek z nájemních vztahů v závislosti na předmětu nájmu. Budu se tedy věnovat pronájmu věci movité, pronájmu bytů a pronájmu nebytových prostor, kdy hlavní důraz bude kladen na problematiku nájmu k uspokojování bytových potřeb nájemců. V další kapitole se zmíním o podobnosti zajištění formou zálohy u cestovní smlouvy a kauce. Vzhledem k tomu, že už se delší dobu připravuje nový občanský zákoník, považuji za vhodné do své práce zařadit i kapitolu zohledňující i návrh tohoto soukromoprávního předpisu a komparaci problematiky kauce s aktuální právní úpravou. Do našeho právního řádu byl institut kauce zaveden až v roce 2006, v ostatních evropských zemích je však již delší dobu hojně používán na základě úpravy obsažené v národních předpisech. Po konzultaci se svou vedoucí diplomové práce jsem zvolil úpravu, kterou obsahuje ustanovení článku 257e švýcarského Zivilgesetzbuch. Nejedná se sice o členský stát ES, má však v rámci Evropy nezastupitelné místo z pohledu mezinárodního práva a jeho blízké spolupráce s mezinárodními institucemi. Předposlední kapitola tudíž bude obsahovat komparaci obou národních úprav. Poslední část mé práce bude věnována návrhu de lege ferenda a to s ohledem na problematiku zajištění v nájmu k uspokojování bytových potřeb, neboť současná právní úprava je úpravou v mnohém rozpornou a omezující. Pokusím se tedy navrhnout řešení, které bude zohledňovat jak ochranu slabší strany nájemního vztahu, tak tendence soukromého práva vedoucí k jeho liberalizaci2, rozšiřování smluvní svobody. Podstatným problémem, se kterým se budu při zpracování práce potýkat je nedostatek pramenů. Tomuto tématu nebyla v dřívějšku věnována větší pozornost, neboť s sebou nepřinášelo větší problémy. S přijetím zákona o jednostranném zvyšování nájemného však k mnohým dochází. Práce tak čerpá z literatury věnující se obecně

2

GRULICH, Tomáš. Kauce k zajištění nájemného. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 427.

5

problematice zajištění, novější literatury věnující se nájemním vztahům a judikatury soudů dotýkající se tohoto tématu. Od roku 2006 však nedošlo k vydání mnoha rozhodnutí Nejvyššího soudu týkající se kauce u nájmu bytu, v práci i přes tento nedostatek bude věnováno judikatuře a literatuře maximální množství prostoru.

6

1 Zajištění Při úpravě smluvních vztahů by v zájmu své jistoty měli účastníci činit veškerá opatření, aby bylo plnění vzniklých závazků zajištěno a v budoucnu docházelo k případným sporům co nejméně. Není možné, aby smluvní strany pamatovaly na všechny situace, které mohou vzniknout z jejich vztahu, měli by se však alespoň pokusit zmírnit případné negativní důsledky vzniklé z nedostatečné smluvní úpravy či jiných okolností. Pro dosažení určité právní jistoty stran je při smlouvě vhodné sjednat jeden ze zajišťovacích institutů, které slouží k určitému nátlaku na dlužníka, aby uspokojil věřitelovu pohledávku. Není však možné tvrdit, že by sjednáním zajištění došlo k situaci, kdy dlužník nemá jinou možnost, než pohledávku splnit. Zajištění samo o sobě není schopno přinutit k plnění závazku, je však alespoň částečnou náhradou a určitou sankcí za nesplněnou pohledávku. Právní úpravu zajištění závazků nalezneme jak v ustanoveních zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen občanský zákoník) a zákona č. 513/2001 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen obchodní zákoník). Mezi zajišťovací právní prostředky upravené občanským zákoníkem můžeme zařadit zástavní právo (§ 152 a násl.), podzástavní právo (§ 173 a násl.), zadržovací právo (§ 175 a násl.), smluvní pokutu (§ 544 a násl.), ručení (§ 546 a násl.), dohodu o srážkách ze mzdy (§ 551), zajištění závazku převodem práva (§ 553), zajištění postoupením pohledávky (§ 554), jistotu (§ 555 a násl.) a uznání dluhu (§ 558).3 U těchto institutů dochází ke vzniku dvou vztahů. Vedle hlavního závazkového vztahu vzniká vedlejší zajišťovací vztah subsidiární, akcesorické povahy.4 Nabytím účinnosti zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o jednostranném zvyšování nájemného) se však v právní úpravě objevuje další zajišťovací institut upravený v § 686a občanského zákoníku a to složení peněžních prostředků k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná

3

VONDRÁČKOVÁ, A., CHALOUPEK, P., CHALOUPKOVÁ, J. et al. Vymáhání pohledávek. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2006. s. 25. 4 FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 220.

7

v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem.5 V tomto případě se však jedná o speciální zajišťovací prostředek pevně svázaný se vztahy vyplývajícími z nájmu bytu, nevzniká vedle něj, ale společně s ním, je součástí hlavního závazkového vztahu. Aby mohlo zajištění působit na závazky, musí řádným způsobem vzniknout a to buď přímo ze zákona, na základě soudního rozhodnutí, nebo právním úkonem účastníků určitého závazkového vztahu. V rámci občanskoprávních vztahů, které vycházejí z úpravy občanského zákoníku bude nejčetnější vznik zajištění právními úkony účastníků hlavního závazku. Tyto úkony mohou být jednostranné, kam bychom mohli zařadit ručení, zadržovací právo, uznání dluhu a dvoustranné právní úkony, kam můžeme zařadit smluvní pokutu, zřízení zástavního práva, dohodu o srážkách ze mzdy, zajištění závazku převodem práva, zajištění postoupením pohledávky. O jistotě bude pojednáno dále. Dalším nejčastějším způsobem vzniku zajištění na základě soudního rozhodnutí (např. soudcovské zástavní právo dle ustanovení § 338b zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád), ve znění pozdějších předpisů (dále jen občanský soudní řád) a po novele zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád), ve znění pozdějších předpisů (dále jen exekuční řád) zákonem č. 286/2009 Sb. také rozhodnutí soudního exekutora o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitostech (§ 69a). Vedle klasických zajišťovacích prostředků můžeme chápat i jiné instituty jako zajišťovací, neplní takovou funkci však v plné míře, zajištění závazku není jejich hlavním účelem a plní toto nepřímo, jedná se například o úroky z prodlení, poplatky z prodlení či slevu z ceny. Na základě ustanovení § 51 a § 491 občanského zákoníku je však možné uzavřít smlouvu o zajištění, která není zákonem upravena, pokud nebude odporovat obsahu nebo účelu občanského zákoníku.6 Jde o tzv. inominátní smlouvy, kdy typ kontraktu není zákonem upraven, nebo o smlouvy smíšené, kde se prolíná několik prvků různých zajišťovacích institutů. U inominátních smluv se setkáváme s problémem řešení otázek v takovéto smlouvě neupravených. Při řešení vztahů se vychází z ustanovení smlouvy samé a 5

CHALUPA, L., DVOŘÁKOVÁ ZÁVODSKÁ, J., CHANDRYCKÁ, V. Byty a právo. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2007. s. 151. 6 FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 221.

8

následně, pokud není pro určitou situaci účastníky nic smluveno, použijí se analogicky zákonná ustanovení, která upravují závazek obsahem a účelem nejbližší tomu, který strany zamýšlely. Někteří autoři7 připouštějí užití i ustanovení obchodního zákoníku. Dle Kudrny8 jsou však vztahy obchodněprávní natolik odlišné od občanskoprávních, je kladen důraz na vyšší odpovědnost podnikatele za jeho rozhodování a chybí řada ochranných prvků, které se vyskytují jen v občanském zákoníku, že použití obchodního zákoníku pro vztahy občanskoprávní z tohoto důvodu odmítá. Domnívám se, že nelze vyloučit použití právní úpravy obsažené v obchodním zákoníku pro řešení otázek smluvně neupravených, spatřuji však nutnost v prosazování zájmů a ochrany subjektů s ohledem na jejich povahu a povahu hlavního závazkového vztahu, k němuž je zajištění sjednáváno. Je tedy nutné nadále vycházet z toho, že se jedná o občanskoprávní vztah, ač z části upravený ustanoveními obchodního zákoníku a nadále prosazovat principy a zásady z takového vztahu vyplývající. 2 Kauce Přestože je kauce institutem v českém právním prostředí hojně užívaným, v občanskoprávních předpisech se nesetkáme s úpravou, kdy by se z tohoto běžně užívaného pojmu stal pojem zákonný. Ačkoli neexistuje zákonná definice, z použití a praxe můžeme dovodit zařazení kauce, její znaky a funkce. Obecně je chápána jako jeden ze zajišťovacích institutů a jako taková nese některé jejich funkce a to zajišťovací, která v tomto případě slouží ke zlepšení ekonomicko-právního postavení věřitele působením na dlužníka k řádnému a včasnému plnění jeho závazku, uhrazovací, která vytváří podpůrný zdroj uspokojení pohledávky věřitele, pokud nedojde ke včasnému a řádnému plnění závazku hlavního, svým způsobem je i způsobilá plnit funkci usnadnění důkazní situace, která zlepšuje postavení věřitele v případě soudního uplatnění pohledávky (typickým institutem, který je touto funkcí charakterizován je institut uznání dluhu)9 a sankční.10 Tuto funkci primárně plní 7

BIČOVSKÝ, J., FIALA, J., HOLUB, M. Občanský zákoník. 7.vyd. Praha: Linde, 2000. s. 305. KUDRNA, Karel. Přípustnost inominátních a smíšených smluv v českém právu soukromém. Právní rozhledy. 2001. roč. 9, č. 11, s. 548. 9 Je představitelné, že kauce bude uzavřena až po uzavření závazku hlavního, zákon nezakazuje ani uzavření zajištění po době, kdy pohledávka věřitele dospěje. Uzavřením smlouvy o kauci, kde bude identifikován závazek hlavní a splní náležitosti ustanovení vymezující uznání dluhu, je možné uvažovat o kumulativním uzavření dvou zajišťovacích prostředků. 10 FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 220. 8

9

prostředek smluvní pokuty11, nelze však vyloučit určité sankční následky i při porušení hlavního závazku, kdy je sjednána „kauce“, neboť tato, jak bylo zmíněno již výše, není zákonem upravená, je zde tedy značná smluvní svoboda účastníků vztahu, jako zajištění „propadné“, tj., že slouží k úhradě nákladů, způsobené škody atd. a zbylá část připadá věřiteli jako sankce za porušení hlavního závazku. Značná smluvní svoboda daná chybějící právní úpravou však tyto základní charakteristické prvky pro právní institut dovolí v jednotlivých případech různě modifikovat. Kauce tudíž nemusí ale také může plnit výše zmíněné funkce v závislosti na propracovanosti smluvního kontraktu, vždy však musí splňovat podmínku bezrozpornosti se zákonem, kdy by takovéto ujednání muselo být považováno za absolutně neplatné. Obecně můžeme kauci považovat za zajištění formou složení peněžních prostředků ve prospěch věřitele ještě před vznikem pohledávky. V případě neuplatnění takovýchto peněžních prostředků k úhradě věřitelovy pohledávky jsou tyto po skončení obligačního vztahu vráceny dlužníkovi. Vznik kauce může být rozdílný a splňovat různé požadavky v závislosti na nazírání výchozí právní úpravy. Původ smlouvy o kauci můžeme buď spatřovat v zákonném ustanovení § 51 a § 491 občanského zákoníku, kdy by se jednalo o uzavření tzv. inominátní smlouvy12, v ustanovení § 555 a násl. občanského zákoníku, kdy by kauce byla formou složené jistoty, či na základě § 686a občanského zákoníku, kdy se jedná o kauci smluvenou pro případ nájmu bytu. Pokud jde o uzavření smlouvy o kauci jako smlouvy inominátní13, nejsou pro tuto stanoveny žádné podmínky. Jediným požadavkem je, aby ujednání nesměřovala proti obsahu nebo účelu zákona. Pro tento případ je dána stranám smluvní svoboda v největší možné míře. Pro platnost smlouvy jako takové není vyžadováno písemné formy, pokud však tato nebyla vyžadována dohodou účastníků. Z toho vyplývá, že k uzavření smlouvy může dojít písemně, ústně, či konkludentně. V rámci jistoty obou stran však doporučuji právní úkony činit vždy písemnou formou. Předejde se tam případným nejasnostem či

11

FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 220. 12 FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 221. 13 Tamtéž.

10

sporům ohledně obsahu smlouvy, v případě pře je v takové situaci snadné unést důkazní břemeno. Inominátní smlouvy14 s sebou nesou značnou nevýhodu v tom, že pokud chybí úprava v samotném kontraktu, neexistují zákonná pravidla smlouvu doplňující, je v takovém případě nutné použít analogii. Je tedy vhodné upravit co nejširší okruh otázek dohodou mezi stranami v samotné kontraktační fázi procesu, neboť smlouva se stane výchozím pramenem upravujícím jejich vzájemná práva a povinnosti z ní vyplývající. Je však pochopitelné, že strany nemohou předpokládat všechny situace, které by mohly z obligačního i zajišťovacího vztahu nastat a nebudou tak smluvně upraveny. Pro tyto situace slouží již zmíněné použití analogie pro zaplnění „mezer“ kontraktu. Smlouva o kauci by měla obsahovat také určení výše peněžních prostředků, které budou dlužníkem složeny ve prospěch věřitele za účelem zajištění hlavního závazku. Zákon nijak neomezuje vůli subjektů limitací výše kauce, je tedy zcela na uvážení smluvních stran, jakou dohodnou. Je však důležité uvažovat o přiměřenosti zajištění. Při stanovení kauce příliš nízké či příliš vysoké dochází k určitým rizikům. Pokud budou složeny prostředky ve výši nedostačující k zajištění, dlužník takovýmto prostředkem nebude motivován pohledávku splnit. Případnou ztrátu, jednalo-li by se o sjednání kauce propadné, by nemusel ani pociťovat jako újmu, zajišťovací prostředek v podobě kauce by tak neplnil své funkce. Otázkou je, zda příliš vysoké stanovení zajištění nebude v souladu se zákonem pro rozpor s dobrými mravy.15 Opačně při sjednání kauce příliš vysoké může nastat situace, kdy ačkoli dlužník se zajištěním souhlasil, nebude schopen dostát svým závazkům a peněžní prostředky v takové výši složit, aniž by to narušilo jeho schopnost splácet pohledávku vyplývající ze závazku hlavního. Pokud by takto byla narušena schopnost dlužníka plnit v závislosti na zajištění, mohl by samotný věřitel určitým způsobem svým přehnaně opatrným jednáním (v důsledku obavy z nesplácení své pohledávky) poškodit povinného. K poškození povinného by jistě došlo, pokud by byla nepřiměřeně vysoká kauce sjednána jako propadná16. Prostředky přesahující výši samotné pohledávky by sloužily jako sankce za porušení podmínek smlouvou sjednaných a připadly by tím věřiteli. Ve

14

FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 221. 15 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 12. 2009, sp. zn. 21 Cdo 4855/2007. 16 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 9. 2008, sp. zn. 33 Odo 1126/2006.

11

své podstatě se ale jedná pouze o utvrzení závazku, o sankční ujednání mající prvky smluvní pokuty. Tím by ohrozil věřitel schopnost dlužníka dostát budoucím závazkům a v případě závazku s opakujícím se plněním by ve svém důsledku mohla znamenat neúměrně vysoká propadná kauce i vznik situace, která povede k zániku samotného hlavního závazku. Je tedy vhodné sjednat kauci v takové výši, aby neznamenala velké riziko ani pro jednu ze stran a byla schopna plnit své základní funkce. Co se týče doby, kdy má být kauce složena, je tato zcela v rukou smluvních stran, aby si mezi sebou určily termín, kdy mají tyto peněžní prostředky být složeny. Vzhledem k účelu zajištění je však vhodné, aby tak bylo učiněno v době podle okolností co nejkratší po vzniku hlavního závazku, aby tak byly zajištěny všechny budoucí pohledávky s ním spojené (pokud tak bude dohodnuto stranami). V případě chybějící smluvní úpravy je obligační dlužník povinen složit peněžní prostředky den poté, kdy ho oprávněný o plnění požádá.17 V případě, že by dlužník nebyl věřiteli schopen nabídnout celé plnění, může věřiteli poskytnout alespoň plněné částečné, a pokud toto neodporuje povaze pohledávky či dohodě účastníků je věřitel povinen částečné plnění přijmout. Povinný by tak byl v prodlení pouze s nesplacenou částí svého závazku.18 Budeme-li hovořit o zániku zajištění kaucí na základě inominátní smlouvy, ten je závislý na charakteru pohledávky, která má v budoucnu vzniknout. Obecně lze říci, že zajištění zaniká dohodou účastníků, splacením pohledávky, nejpozději však zánikem závazku hlavního. Pokud by splacením takové pohledávky zanikl i závazek hlavní, je nutné na základě akcesorické povahy usuzovat i na zánik zajištění.19 Ukončení opakujícího se plnění a zánik zajištění jeho jednotlivých splátek je však vázáno na ukončení obligačního vztahu. Nelze usuzovat, že by zajištění zaniklo okamžikem, kdy by toto bylo použito na úhradu vzniklé pohledávky vycházející z jednotlivých opakujících se plnění. Tímto by ztrácelo charakter zajištění, šlo by pouze o určité platby předem. Z toho vyplývá, že je nutné sjednat povinnost dlužníka při užití kauce tuto doplnit na původní výši, aby byla naplněna její základní funkce, zajišťovací. Ve smlouvě však nebude stačit pouze stanovení takové povinnosti, ale také její časové 17

FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 221. 18 VONDRÁČKOVÁ, A., CHALOUPEK, P., CHALOUPKOVÁ, J. et al. Vymáhání pohledávek. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2006. s. 92. 19 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1603.

12

určení po čerpání věřitelem. Pokud by takové ujednání neexistovalo je nutné uvažovat o tom, že je dlužník povinen splnit následujícího dne poté, co byl o plnění požádán věřitelem.20 Podstatným momentem je čerpání kauce věřitelem. Vzhledem k tomu, že slouží k zajištění určité pohledávky, je vhodné upravit, jakým způsobem, z jakého důvodu a kdy bude věřitelem kauce využita. Pokud by totiž došlo jen k tomu, že by byly věřitelem předány peněžní prostředky k zajištění pohledávky vzniklé v budoucnu bez omezení jejich použití, je zde dána možnost oprávněnému využít kauci k úhradě jakékoli jeho pohledávky za dlužníkem. Tím by však došlo ke zmaření účelu zajištění toho kterého dluhu a rozptýlení prostředků k uspokojení dalších pohledávek. Věřitel by tak měl možnost neustále strhávat prostředky zajištění a vyžadovat doplnění kauce dlužníkem. I z tohoto důvodu vidím nutnost použití kauce omezit pouze na určitý rozsah vztahů mezi věřitelem a dlužníkem a to jasnou specifikací pohledávky, na níž se kauce vztahuje a k jejímuž uhrazení má případně sloužit. Další otázkou je způsob, jakým bude kauce čerpána. Zda dojde pouze k použití prostředků věřitelem a to bude oznámeno dlužníkovi, či půjde o započtení pohledávky21. Pokud by došlo k prostému čerpání, je v závislosti na následné povinnosti kauci doplnit nutné, aby se druhá strana o snížení výše peněžních prostředků dozvěděla. Musí tak být smluvně dána informační povinnost oprávněného. V případě započtení se jedná o jednostranný právní úkon. Tento musí dojít druhé straně, aby bylo započtení platné. Dlužník se tak musí dozvědět o tom, že prostředky budou čerpány, jinak by nesměly být věřitelem využity. Závazek však zanikne až ve chvíli, kdy se pohledávky způsobilé k započtení setkaly.22 Vzhledem k tomuto faktu není vhodné uvažovat o jednostranném započtení, ale v tomto případě o započtení dohodou účastníků.23 Informační povinnost strany oprávněné je vyvozována z faktu, že disponuje složenými peněžními prostředky k zajištění. Povinný tak nemá žádnou možnost zjistit, že došlo ke snížení stavu výše kauce, z čehož mu vyplývá další povinnost a to kauci doplnit. Pokud by povinný kauci nesrovnal na původní výši v dohodnuté době, nemohlo by tak být usuzováno na prodlení, pokud věřitel čerpání řádně neoznámil. 20

FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 243. 21 FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 244. 22 VONDRÁČKOVÁ, A., CHALOUPEK, P., CHALOUPKOVÁ, J. et al. Vymáhání pohledávek. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2006. s. 107. 23 FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 248.

13

Sjednáním kauce se dává věřiteli právo využít prostředků ze zajištění k uhrazení své pohledávky za dlužníkem. Oprávněný ale není povinen využít zajištění a svůj nárok může uplatňovat soudní cestou. Je tedy na stranách, jaký postup si pro řešení zvolí, zda se věřitel ve smlouvě zaváže využít zajištění před konáním sporného řízení, či nikoli. V žádném případě by se tak nevzdal jakékoli možnosti jak pohledávku vymoci, jen by došlo k upřesnění jeho postupu v této věci. Dalším důležitým ujednáním by mělo být stanovení následků nedodržení povinnosti kauci doplnit. Odmítnutí takového požadavku by totiž mělo za následek ztrátu schopnosti kauce zajišťovat pohledávku vyplývající z hlavního závazku. Stanovení zbytku kauce jako propadné by v tomto případě nemělo smysl, je tedy vhodné uvažovat o jiné sankci postihující dlužníka. Nabízí se možnost sjednat splatnost celého dluhu pro případ porušení povinnosti vyplývající ze zajištění kaucí a doplnění o sankci například v podobě smluvní pokuty. Záleží však pouze na smluvních stranách, jakým způsobem upraví své vzájemné vztahy. Se zánikem hlavního závazku dochází i k zániku zajištění, které se daného týká.24 Vyplývá to z akcesorické povahy zajišťovacích institutů, kdy je existence vedlejšího ujednání závislé na hlavní obligaci. Zajištění může být také ukončeno dohodou účastníků smluvního vztahu. V případě odstoupení od hlavního závazku zaniká tedy i závazek vedlejší, neznamená však i zánik smlouvy na základě které vznikl, vrácení zajištění tedy bude závislé na ustanovení inominátní smlouvy. 25 Při ukončení právních vztahů v praxi není problém v otázce vracení peněžních prostředků složených k zajištění pohledávky. Po zániku hlavního vztahu ty totiž náleží zpět obligačnímu dlužníku. V praxi docházelo k započtení vzájemných pohledávek tak, že povinný neplatil ke konci hlavního závazku jednotlivé splátky do doby, kdy se jednotlivé pohledávky stran nevyrovnaly.26 Obecně má ale oprávněný povinnost peněžní prostředky vrátit zpět povinnému. Této povinnosti se zprostí buď výše uvedeným započtením, či faktickým vrácením kauce. Otázkou však zůstává, kdy je tento nucen svou povinnost splnit. Doporučuji tuto otázku upravit již smluvně, pokud se tak nestane, obligační věřitel tak bude muset splnit

24

ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1603. 25 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 12. 2008, sp. zn. 26 Cdo 4085/2007. 26 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1976.

14

den poté, kdy byl o plnění požádán.27 Teprve výzvou k plnění se totiž závazek stane splatným.28 Pokud by nedošlo k plnění ani po době dohodnuté po skončení závazkového vztahu, ani den po požádání, dostal by se obligační věřitel do prodlení se všemi následky s ním spojenými. Následně má strana, která kauci poskytla možnost uplatňovat svůj nárok u soudu. 2. 1 Jistota jako výchozí bod úpravy kauce Jistota je jedním z institutů zajištění závazku upravený § 555 a násl. občanského zákoníku. Není však samostatným institutem a musí vždy vystupovat ještě v kombinaci s dalším zajištěním, jak vyplývá ze znění § 555, který říká, že závazek dát jistotu lze zejména splnit zřízením zástavního práva nebo způsobilými ručiteli. Jedná se však o ustanovení dispozitivní, jak je patrné již z užití výrazu „zejména“ a stanoví, jen jakými prostředky lze závazek splnit v případě, že je dána povinnost poskytnout jistotu bez specifického určení prostředků, kterými lze toto učinit.29 Pokud tedy není zákonem nebo smlouvou stanoven takový způsob, využije se demonstrativního výčtu ustanovení § 555. Jako příklad zákonného ustanovení můžeme uvést § 180 odst. 2 občanského zákoníku, který hovoří o zániku zadržovacího práva a to tak, že zadržovací právo zaniká, jestliže dlužník poskytne oprávněné osobě s jejím souhlasem jinou jistotu. Setkáváme se však se zákonnými ustanoveními, kde je přesně řečeno, jakým způsobem je splněn závazek dání jistoty, jaká jistota, za jakým účelem a kdy má být složena a jak s ní bude následně naloženo a to § 75b občanského soudního řádu. V tomto případě se jedná o zajištění formou složení peněžních prostředků. Můžeme říci, že složením jistoty ve formě peněžních prostředků se dostáváme k zajišťovacímu institutu neupravenému v zákoně, tzv. „kauci“. Jak již bylo zmíněno v části o vzniku zajištění, lze i vznik jistoty vázat na určité právní skutečnosti a to buď na zákonná ustanovení, která existenci jistoty vyžadují, či takový závazek může vyplynout ze smlouvy mezi stranami závazku hlavního.

27

FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 243. 28 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 8. 2007, sp. zn. 28 Cdo 3033/2005. 29 ELIÁŠ, K., HURDÍK, J., FIALA, J. Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 2. svazek. § 488 880. 1. vyd. Praha: Linde Praha, a.s., 2008. s 1602.

15

Výše zajištění pohledávky se také odvíjí od dispozitivnosti zákonné úpravy jistoty. Pokud nebude výše upravena smluvně či stanovena zákonem jako je tomu v případě složení jistoty dle § 75b občanského soudního řádu, použijí se pravidla obsažená v § 556 občanského zákoníku, který uvádí, že nikdo není povinen přijmout věc nebo právo jako jistotu do částky vyšší než kolik činí dvě třetiny jejich odhadní ceny.30 Toto ustanovení vymezuje rozsah v jakém můžou sloužit věci a práva kromě vkladů v bankách a spořitelnách a kromě státních cenných papírů jako jistota.31 Věci a práva mají tedy zajišťovací schopnost pouze do dvou třetin své odhadní ceny. Je-li tedy odhadní cena věci ve výši 3000,-Kč, je pohledávka zajištěna jen do výše dvou tisíc. Pokud by bylo třeba zajistit pohledávku vyšší, může věřitel žádat o doplnění jistoty.32 Vzhledem k dispozitivnosti ustanovení však záleží na věřiteli, zda přizná věci či právu vyšší zajišťovací hodnotu než jsou zákonné dvě třetiny či nikoli. Věc může tedy přijmout jako zajištění v plné výši její odhadní ceny, záleží na uvážení věřitele a smluvním ujednání s dlužníkem. Není vyloučena ani možnost, kdy bude věc přijata jako zajištění nižší než jsou zákonné dvě třetiny odhadní ceny.33 Z poměrně široké smluvní svobody existuje výjimka a to v podobě kogentního ustanovení § 557, který omezuje smluvní ujednání výše zajišťovací schopnosti vkladů v bankách, spořitelnách a státních cenných papírů, které jsou způsobilé zajišťovat pohledávku v celé své výši. Omezení vyplývající z § 557 se však již nevztahuje na jiné cenné papíry než na státní, na ostatní je tedy použitelné dispozitivní ustanovení § 556 a jsou tedy způsobilé do výše dvou třetin jejich ceny či do výše, kterou jim přizná věřitel. Zajištění pohledávky jistotou závisí tedy ve značné míře na smluvním ujednání stran hlavního závazku, zákonná úprava nastupuje až ve chvíli, kdy některé otázky nejsou v kontraktu upraveny. 2. 2 Kauce a některé další zajišťovací prostředky Se složením peněžních prostředků jako způsobem zajištění se můžeme setkat v situacích, kdy strana věřitele má obavu z nesplnění závazku dlužníkem a je ve své 30

ELIÁŠ, K., HURDÍK, J., FIALA, J. Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 2. svazek. § 488 880. 1. vyd. Praha: Linde Praha, a.s., 2008. s 1603. 31 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník : komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1634. 32 Tamtéž. 33 ELIÁŠ, K., HURDÍK, J., FIALA, J. Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 2. svazek. § 488 880. 1. vyd. Praha: Linde Praha, a.s., 2008. s 1603.

16

podstatě nejrychlejším způsobem, jak se ze zajištění uspokojit. V následujících odstavcích se budu věnovat rozdílům mezi jednotlivými druhy zajištění a „kaucí“. 2. 2. 1 Kauce a zástavní právo Zástavní právo, jako další věcná práva k věci cizí, uskutečňuje svoji roli tím, že od svého vzniku do své realizace nutí dlužníka splnit věřitelovu pohledávku. Podstatou zástavního práva je věřitelova možnost uspokojit se v případě neplnění pohledávky dlužníkem ze zástavy. Ta je majetkem zástavního dlužníka.34 Jeho osoba však nemusí být totožná s obligačním dlužníkem, tj. povinným z hlavního závazku. Pokud by nedošlo ke splnění dluhu, pohledávka by se uspokojila z výtěžku zpeněžení zástavy.35 Pro zahlazení pohledávky tedy není možné sjednat, že v případě, kdy dlužník neplní, přechází vlastnictví věci zatížené zástavním právem do rukou věřitele. Takovýto právní úkon by byl absolutně neplatný.36 Právních důvodů pro vznik zástavního práva je několik skutečností a to smlouva mezi účastníky hlavního závazku, soudního rozhodnutí, rozhodnutí správního úřadu, rozhodnutí soudního exekutora, zákonné ustanovení.37 Pro vznik zástavního práva u věcí nemovitých, které jsou evidovány v katastru nemovitostí je dle § 1 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o zápisech věcných práv do katastru nemovitostí) třeba zápis takového práva do katastru nemovitostí, u věcí movitých jejich předání věci věřiteli, do úschovy nebo ke skladování. U nemovitostí, které nejsou evidovány v katastru nemovitostí vzniká zástavní právo dnem zapsání zástavy do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky dle ustanovení zákona č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činosti (notářský řád), ve znění pozdějších předpisů (dále jen notářský řád). Zástavní právo k pohledávce vzniká dnem uzavření smlouvy a zástavní právo vyplývající z rozhodnutí soudu či správního úřadu vzniká dnem nabytí právní moci takového rozhodnutí.

34

ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1626. 35 VONDRÁČKOVÁ, A., CHALOUPEK, P., CHALOUPKOVÁ, J. et al. Vymáhání pohledávek. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2006. s. 36. 36 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1626. 37 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1625.

17

Zástavní právo k obchodnímu podílu vzniká zápisem do obchodního rejstříku38. Je možné zajistit pohledávku, která má v budoucnu vzniknout, nebo pohledávku, jejíž vznik je závislý na splnění nějaké podmínky. Pro platnost smlouvy o zajištění tedy existence pohledávky není vyžadována.39 Je však nutné, aby existoval právní důvod pro vznik takovéto pohledávky. Bez právního titulu by například nemohlo být zapsáno zástavní právo k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí. Takovýto návrh by nevyhovoval požadavkům zákona o zápisech věcných práv do katastru nemovitostí. Součástí zástavy je i její příslušenství40, přírůstky a neoddělené plody. Z uvedeného a ze zákonné dikce (§ 153 odst. 1 občanského zákoníku) vyplývá, že zástavou může být pouze určitý vymezený okruh věcí a to věc movitá, nemovitá, podnik, věc hromadná, soubor věcí, pohledávka nebo jiné majetkové právo, byt, nebytový prostor, obchodní podíl, cenný papír nebo předmět průmyslového vlastnictví. Zajistit zástavním právem lze pohledávku peněžitou i nepeněžitou a její příslušenství.41 Z nepeněžitých pohledávek však lze zajistit pouze ty, u nichž by plnění, které je jejich obsahem, bylo možno přeměnit na náhradní plnění v peněžité podobě.42 Zřízením zástavního práva však nebrání vlastníku zástavy, aby s ní nějak nakládal. Pokud by toto bylo stanoveno ve smlouvě, je takové omezení nutné pokládat za neplatná.43 Po nesplnění závazku hlavního dochází k prodeji zástavy a z peněžních prostředků takto získaných dochází k uspokojení nesplacené pohledávky.44 Pokud jde o kauci, jde o složení peněžních prostředků ve prospěch věřitele a následně, pokud nedojde ke splnění závazku, věřitel se uspokojí přímo z finančních prostředků jemu poskytnutých jako zajištění. Na základě smlouvy o kauci pak její vnik můžeme vázat na předání peněžních prostředků věřiteli v hotovosti nebo na den připsání prostředků na účet věřitele. Již ve vzniku zajištění můžeme spatřovat rozdíl v závislosti na tom, jakým způsobem je uzavřena smlouva o kauci, zda je uzavřena jako smlouva inominátní na základě § 51 a § 38

VONDRÁČKOVÁ, A; CHALOUPEK, P; CHALOUPKOVÁ, J. et al. Vymáhání pohledávek. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2006. s. 35. 39 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 4. 2002, sp. zn. 21 Cdo 957/2001. 40 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 5. 2006, sp. zn. 21 Cdo 2098/2005. 41 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1625. 42 ELIÁŠ, K., HURDÍK, J., FIALA, J. Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 2. svazek. § 488 880. 1. vyd. Praha: Linde Praha, a.s., 2008. s 1591. 43 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 7. 2003, sp. zn. 21 Cdo 296/2003. 44 VONDRÁČKOVÁ, A., CHALOUPEK, P., CHALOUPKOVÁ, J. et al. Vymáhání pohledávek. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2006. s. 36.

18

491 občanského zákoníku či jako smlouva o zajištění dáním jistoty. Rozdíl je však v tomto případě spíše formální a to v právní úpravě, ze které tyto dohody vycházejí. V obou případech je zde velký prostor pro smluvní svobodu stran. Nejsou kladeny požadavky na formu právního úkonu, naproti tomu pro vznik zástavního práva je vyžadována písemná smlouva pod sankcí neplatnosti při nedodržení. Podstatou zajištění v obou případech je právo věřitele uspokojit se ze zástavy či kauce v případě, že dlužník je v prodlení s plněním pohledávky. Podstatným rozdílem však zůstává předmět, jímž je pohledávka zajištěna. Kauci totiž chápeme jako peněžní zajištění, kdežto zástavou mohou být pouze věci či práva45, ne peněžní prostředky jako takové. Velkým a podstatným rozdílem je pak způsob uspokojení pohledávky pomocí zajištění. V případě kauce je věřitel, pokud je dlužník v prodlení, oprávněn čerpat prostředky bez dalšího či na základě započtení. V případě zástavy však není možné tuto stanovit ani smluvně jako propadnou46, je tedy nutný prodej zástavy a pohledávka je uspokojena teprve z výtěžku prodeje. Jde tedy o zdlouhavější proces, zástava formou nemovitosti je však daleko lépe schopna krýt věřitelovu pohledávku díky poměrně vysoké a stabilní ceně nemovitostí na trhu47, je tedy lepším zajištěním v případě vyšší pohledávky. Zajištění zanikne nejpozději se zánikem závazku hlavního, je však možné, že zanikne již dříve. Může nastat situace, kdy prostředky získané prodejem zástavy nestačí ke krytí celé pohledávky. Ta dále trvá, zajištění zástavou však jejím prodejem zaniklo.48 Pro krytí i zbytku pohledávky je nutné sjednat další institut sloužící k její úhradě v případě, že dlužník se s plněním dostane do prodlení. Zástavní právo zaniká i tím, že zajištěnou pohledávku uhradí zástavnímu věřiteli namísto dlužníka ručitel.49 Zajištění kaucí může zaniknout dohodou účastníků či zánikem hlavního závazku. Zajištění svým trváním není vázáno na užití finančních prostředků k vyrovnání věřitelovy pohledávky, neboť ta bývá zpravidla sjednána ve výši, která nepostačuje ke krytí celého dluhu, pouze však jednotlivých splátek. Dojde-li k čerpání věřitelem, má 45

FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 172. 46 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1626. 47 ELIÁŠ, K., HURDÍK, J., FIALA, J. Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 2. svazek. § 488 880. 1. vyd. Praha: Linde Praha, a.s., 2008. s 1591. 48 VONDRÁČKOVÁ, A., CHALOUPEK, P., CHALOUPKOVÁ, J. et al. Vymáhání pohledávek. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2006. s. 36. 49 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 6. 2005, sp. zn. 29 Odo 563/2003.

19

dlužník povinnost kauci doplnit na její původní výši tak, aby byla zachována její zajišťovací funkce v průběhu platnosti hlavního závazku. 2. 2. 2 Kauce a zadržovací právo U využití zadržovacího práva50 je zajištěním vždy movitá věc, kterou má věřitel u sebe. Tuto je povinen vydat, neboť není vlastníkem věci, může ji však zadržet za účelem zajištění své splatné pohledávky, kterou má proti osobě, jíž by jinak byl povinen věc vydat. K zajištění věřitelovy nesplatné pohledávky je možné zadržovacího práva využít jen za předpokladu, že dlužník není schopen po delší dobu plnit své závazky. Z povahy věci nemůže být zadržovací právo použito u nemovitostí.51 Pro jeho vznik není nutné uzavření žádného kontraktu, dojde jen k zadržení věci věřitelem a ten o zadržení a důvodech, které k němu vedly, musí vyrozumět dlužníka bez zbytečného odkladu. Jde tedy o jednostranný právní úkon.52 Věc postiženou zadržovacím právem věřitel není oprávněn bez souhlasu dlužníka jakkoli užívat či ji prodat za účelem uspokojení své pohledávky.53 Na základě zadržovacího práva má věřitel právo při výkonu soudního rozhodnutí na přednostní uspokojení z výtěžku zadržované věci před jiným věřitelem, a to i zástavním.54 K uspokojení pohledávky je tedy nutné soudní rozhodnutí o uspokojení pohledávek z výtěžku prodeje movitých věcí. Následně po prodeji se z výtěžku uhradí dlužníkův nesplněný závazek. Oproti kauci je urovnání vztahů mezi věřitelem a dlužníkem tedy složitější v tom, že k uspokojení dojde až po rozhodnutí soudního orgánu a prodeji věci. Je však nespornou výhodou, že k zadržení věci může dojít okamžitě a nevyžaduje mnohdy ani dlužníkovu součinnost. Věřitel tak má možnost například využít tohoto zajišťovacího institutu při neplacení nájmu dlužníkem. Ten je nucen svůj dluh uhradit, aby mu byla věc následně vrácena. Věřitel navíc není vázán žádným omezením výběru věci, na kterou bude zadržovací právo uplatňovat, může tak zadržet věc vyšší hodnoty než

50

FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 179. 51 Tamtéž. 52 VONDRÁČKOVÁ, A., CHALOUPEK, P., CHALOUPKOVÁ, J. et al. Vymáhání pohledávek. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2006. s. 36. 53 Tamtéž. 54 FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 179.

20

dosahuje nesplacená pohledávka. V případě prodeje takovéto věci je však oprávněný povinen dlužníkovi vrátit to, co přesahuje výši pohledávky. Oproti kauci je zde rozdíl v objektu zajištění, kdy u zadržovacího práva má oprávněný zajištěnou svou pohledávku pomocí movitých věcí. V případě kauce se jedná o složené peněžní prostředky. Také vznik se váže na jiné skutečnosti. Kauce je sjednána již před vznikem pohledávky, zajištění zadržovacím právem se nesjednává, to oprávněný vykoná po vzniku pohledávky. Výše zajištění je rozdílná v tom, že u kauce oprávněný zná přesnou částku, kterou může v danou chvíli disponovat k uhrazení své pohledávky. U zadržovacího práva je tato závislá na hodnotě, za kterou budou za účelem uhrazení dluhu povinného prodány. Co se týče uplatnění svého věřitelova práva ze zajištění je jednodušší u kauce. Zde stačí, aby došlo k započtení pohledávky a toto došlo dlužníkovi, či uzavření dohody o započtení. U zadržovacího práva musí dojít k zajištění věcí a jejich následnému prodeji. Není možné, aby si tyto věci k uhrazení své pohledávky věřitel ponechal.55 2. 2. 3 Kauce a smluvní pokuta Ustanovení § 544 a následující občanského zákoníku upravuje další institut sloužící k zajištění pohledávky a to smluvní pokutu. Jedná se o dvoustranný právní úkon, kdy si strany pro případ porušení závazku sjednají určitou sankci. V souvislosti s hlavním závazkem se jedná o vedlejší úmluvu, kde se jedna strana zavazuje, že při porušení povinnosti vyplývající ze smlouvy poskytne plnění. Smluvní pokuta je placena i za předpokladu, že straně druhé nevznikla porušením povinnosti žádná škoda56. Ujednání musí mít vždy písemnou formu, i když je třeba i hlavní závazek sjednán ústně. V praxi se setkáváme s tím, že ujednání o smluvní pokutě je již obsaženo ve smlouvě, která obsahuje ujednání o hlavním závazku.57 Další důležitou podmínkou vzniku smluvní pokuty je určení její výše. Ta může být sjednána konkrétně nebo stanoven způsob jejího výpočtu58. Výše smluvní pokuty však nesmí být v rozporu s požadavkem dobrých mravů(pokud by výše smluvní pokuty výrazně převyšovala vzniklou škodu v důsledku porušení povinnosti, bylo by nutno tuto 55

VONDRÁČKOVÁ, A., CHALOUPEK, P., CHALOUPKOVÁ, J. et al. Vymáhání pohledávek. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2006. s. 36. 56 VONDRÁČKOVÁ, A; CHALOUPEK, P; CHALOUPKOVÁ, J. et al. Vymáhání pohledávek. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2006. s. 41. 57 Tamtéž. 58 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 1999, sp. zn. 29 Cdo 2495/98.

21

považovat za ujednání o smluvní pokutě ve výši v rozporu s dobrými mravy a tudíž za ujednání neplatné)59, pokud by k tomuto došlo, nemusí soud oprávněnému pokutu v takovéto výši přiřknout.60 Soud na rozdíl od obchodněprávních vztahů61 v tomto případě nedisponuje moderačním právem62, nemůže tedy výši pokuty snížit, ale může nárok na zaplacení pokuty oprávněnému nepřiznat, proto je nutné, aby strany sjednali pokutu přiměřenou.63 Závěr o neplatnosti celého ujednání o smluvní pokutě však může v určitých případech vyvolat až příliš tvrdé důsledky způsobené nepřiměřenou asymetrií práv a povinností stran závazku. Existuje však i argument ve prospěch postupu srovnávající výši smluvní pokuty odpovídající dobrým mravům a to takový, že v rozporu s dobrými mravy by mohl být i stav nastolený soudním rozhodnutím, kdy by strana nemusela vůbec smluvní pokutu platit. Vysoká pokuta, která by vedla k nepoctivému obohacení osoby v jejíž prospěch je sjednána je v rozporu s dobrými mravy v rozsahu tyto překračující64. Na základě tohoto argumentu by tedy bylo možné uvažovat i o soudcovském snížení smluvní pokuty v občanskoprávních vztazích a to v rozsahu, jímž tato překračuje obvyklou mez.65 Proti těmto argumentům však hovoří rozhodovací praxe Nejvyššího soudu.66 Podstatnou náležitostí je i specifické určení porušení (smluvní pokutu nelze vázat na případ odstoupení od smlouvy, neboť se nejedná o porušení smluvní povinnosti, ale o výkon práva, taková dohoda by byla neplatná)67, které zakládá povinnost smluvní pokutu uhradit.68 Dlužník však není povinen takovouto pokutu zaplatit, nezavinil-li porušení tuto povinnost zakládající69.

59

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2003, sp. zn. 33 Odo 890/2002. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2006, sp. zn. 33 Odo 1282/2005. 61 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 1. 2008, sp. zn. 32 Cdo 3853/2007. 62 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 10. 2008, sp. zn. 31 Odo 495/2006. 63 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1608. 64 ELIÁŠ, K., HURDÍK, J., FIALA, J. Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 2. svazek. § 488 880. 1. vyd. Praha: Linde Praha, a.s., 2008. s 1570. 65 ELIÁŠ, K., HURDÍK, J., FIALA, J. Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 2. svazek. § 488 880. 1. vyd. Praha: Linde Praha, a.s., 2008. s 1570. 66 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 8. 2005, sp. zn. 33 Odo 875/2005. 67 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 12. 1998, sp. zn. 3 Cdon 13/96. 60

68

SPRINZ, P. Smluvní pokuta jako zajišťovací institut soukromého práva. Epravo.cz [online].Vydáno 5.9.2008 [citováno dne 28.2.2010]. Dostupné z: . 69 VONDRÁČKOVÁ, A; CHALOUPEK, P; CHALOUPKOVÁ, J. et al. Vymáhání pohledávek. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2006. s. 42.

22

Zaplacením smluvní pokuty však nedochází k zániku hlavního závazku, pokud není sjednáno něco jiného. Nejde o zajištění plnění závazku, jde o sankci za porušení smluvních ujednání. K praktickému problému tedy dochází v situaci, kdy je sice smluvní pokuta sjednána, dlužník však nemá dostatek finančních prostředků ani k uhrazení závazku hlavního. Ve svém důsledku se nejedná prakticky o zajištění, ale o navýšení věřitelovy pohledávky, utvrzení závazku.70 Bylo by tedy vhodné při takové situaci kombinovat ujednání o smluvní pokutě s dalším zajišťovacím institutem71 a to třeba zástavní právo či ručení.72 Ustanovení občanského zákoníku a to konkrétně § 545 obsahuje určité omezení náhrady škody ve vztahu ke smluvní pokutě. Věřitel totiž není oprávněn požadovat náhradu škody způsobené porušením povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta, jestliže z ujednání účastníků o smluvní pokutě nevyplývá něco jiného. Věřitel je oprávněn domáhat se náhrady škody přesahující výši smluvní pokuty jen za předpokladu, že je toto mezi účastníky dohodnuto. Jak již bylo uvedeno výše, jedná se o zajištění mající převážně sankční charakter a jeho uhrazovací funkce je upozaděna a je vhodné jej proto kombinovat s jiným institutem jako například zřízením zástavního práva či ručením. Rozdíl oproti smluvní kauci je zjevný. Kauce plní primárně funkci uhrazovací a je složena předem, ještě před vznikem pohledávky. Slouží většinou k jejímu alespoň částečnému uhrazení či jako náhrada škody, způsobené dlužníkem. Poskytuje lepší zajištění, jak jsem zmínil již výše, smluvní pokuta neřeší problém, kdy dlužník nemá finanční prostředky k plnění závazku, je v tom případě jen jako sankce a smluvně, ještě vedle zákonných úroků z prodlení zvyšuje pohledávku, kdežto kauce slouží k její alespoň částečné úhradě. Určitou podobnost však můžeme sledovat, pokud dojde ke sjednání propadné kauce. Z peněžních prostředků je uhrazena aktuálně splatná část pohledávky a částka přesahující část dluhu, se kterou je povinný v prodlení, připadá věřiteli jako určitá sankce. 70

ELIÁŠ, K., HURDÍK, J., FIALA, J. Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 2. svazek. § 488 880. 1. vyd. Praha: Linde Praha, a.s., 2008. s 1566. 71 Rozsudek Vrchního soudu v Praze, sp. zn. 5 Cmo87/2004, uvedený v ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1605. 72 BOUDA, Z. Smluvní pokuta jako zajišťovací institut podle občanského zákoníku. Pravnik.cz [online].Vydáno 13.11.2007 [citováno dne 28.2.2010]. Dostupné z: .

23

Určitým způsobem tak propadná kauce koresponduje se smluvní pokutou, ne však zcela. Smluvní pokuta je sankcí za porušení smluvené a v dohodě specifikované povinnosti, neplní uhrazovací funkci. Je sjednaná ještě před porušením, avšak placení pokuty nastává až po něm. Kauce je také sjednávána před porušením povinnosti, je však placena ihned. Plní uhrazovací funkci, ale pouze v té části, kdy je věřitelem účelně využita. V části přesahující uhrazenou splátku plní již funkci sankční. Akcesorický závazek, kterým je smluvní pokuta sjednána zaniká buď dohodou, nebo zánikem závazku hlavního. V případě odstoupení od smlouvy však nárok na smluvní pokutu nezaniká, vznikl-li ještě před odstoupením od smlouvy.73 2. 2. 4 Kauce a ručení Při ručení vstupuje do právních vztahů další subjekt a to ručitel. Jde o třetí osobu, která se zavázala, že splní věřitelovu pohledávku, pokud nebude uhrazena dlužníkem. Ručitel takovýmto prohlášením zajišťuje dlužníkův závazek celým svým majetkem, nikoli pouze jeho částí.74 Je také jeho věcí, aby si zajistil informace o tom, jaké povinnosti mu z ručitelského závazku vzniknou, věřitel v tomto ohledu nemá žádnou poučovací povinnost.75 Zákonná úprava hovoří o vzniku ručení na základě prohlášení, což by vedlo ke vzniku závazku jednostranným úkonem. Takový výklad by však byl v rozporu s metodou občanskoprávní regulace, neboť by znamenal možnost jednostranně založit ručitelský závazek, což se odrazí v právních nebo jiných následcích ve vztahu ručitel – dlužník.76 Z výše uvedeného plyne, že ke vzniku je nutno uzavřít smlouvu mezi věřitelem a ručitelem o vzniku ručitelského závazku.77 Věřitel však nemusí příslib ručitele formálně potvrdit, stačí, když takovéto prohlášení vezme na vědomí. K ručení není nutný souhlas dlužníka. Literatura se však různí v názoru, jaká pohledávka může být zajištěna. Hurdík78 říká, že zajištěna ručením může být i pohledávka, která má vzniknout v budoucnu a mající peněžitou povahu, lze však zajistit i závazek nepeněžitý, popřípadě i závazek 73

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2003, sp. zn. 33 Odo 131/2003. ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1614. 75 Rozsudek Nejvyššího soudu publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. R 8/72. 76 FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 222. 77 FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 222. 78 Tamtéž. 74

24

s plněním nezastupitelné povahy. Pospíšilová79 se od názoru odklání a říká, že je možné zavázat se ručením jen k pohledávce, která již platně vznikla a to z důvodu, že ručení má akcesorickou povahu, tedy je platné jen s platnou pohledávkou. Dále uvádí, že je ručení použitelné jen u pohledávek s peněžitým případně zastupitelným plněním. Je nutné vyloučit možnost ručení u závazků naturálních, které nejsou způsobilé být předmětem zajištění80 a u výher či pohledávek z půjček poskytnutých vědomě do sázky nebo hry. Takovéto výhry a pohledávky nelze platně zajistit. Domnívám se, že zajistit pohledávku ručením je možné již před jejím vznikem. Není důvod omezit vznik zajištění na pouze existující pohledávky. Na existenci hlavního závazku bude závislé pouze uplatnění práva vyplývajícího ze zajištění. To nelze uplatňovat, pokud nebude dlužníkem porušen závazek hlavní. Co se týče omezení, které uvádí Pospíšilová v otázce přípustnosti ručení pouze na peněžité pohledávky či pohledávky se zastupitelným plněním, jde o pojetí značně zužující, lze si představit situaci, kdy bude ručením zajištěn například závazek, který měl dlužník splnit osobně, pokud by došlo k nesplnění, může uplatňovat věřitel náhradu nákladů se závazkem souvisejících.81 Komentářová literatura se však kloní k názoru, že není možné zaručit se za závazek s nezastupitelným plněním, pouze lze takto zajistit náhradní plnění, vždy zastupitelné.82 Splněním dluhu ručitelem vzniká regresní povinnost dlužníkovi. Splněním totiž ručitel vstupuje na místo věřitele s pohledávkou vůči osobě, za kterou původní dluh uhradil. Vzniká tak nový závazek splnit a to ve výši prostředků, které ručitel poskytl věřiteli.83 Rozdíl ručení a kauce je zjevný již na první pohled a to v subjektech vztahu. V případě ručení se zde objevuje třetí osoba, ručitel. Při sjednávání kauce je lhostejné, jaká osoba sjednané peněžní prostředky složí věřiteli, vždy se jedná o vztah dvou osob a to obligačního věřitele a obligačního dlužníka. Případná třetí osoba nemá k věřiteli z hlavního závazku žádný vztah.

79

VONDRÁČKOVÁ, A; CHALOUPEK, P; CHALOUPKOVÁ, J. et al. Vymáhání pohledávek. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2006. s. 43. 80 ELIÁŠ, K., HURDÍK, J., FIALA, J. Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 2. svazek. § 488 880. 1. vyd. Praha: Linde Praha, a.s., 2008. s 1575. 81 FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 222. 82 ELIÁŠ, K., HURDÍK, J., FIALA, J. Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 2. svazek. § 488 880. 1. vyd. Praha: Linde Praha, a.s., 2008. s 1576. 83 VONDRÁČKOVÁ, A; CHALOUPEK, P; CHALOUPKOVÁ, J. et al. Vymáhání pohledávek. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2006. s. 44.

25

Dalším podstatným rozdílem je rozsah zajištění pohledávky a způsob jejího zajištění. V případě ručení je tato zajištěna celým majetkem ručitele, je lhostejno zda movitým, či nemovitým, zajištění se na základě smluvního ujednání věřitele s ručitelem může vztahovat pouze na část pohledávky, ten po jejím uhrazení vstupuje do práv věřitele a na základě regresu vymáhá svou pohledávku na dlužníkovi. V případě složené kauce se setkáváme s omezeným zajištěním vyplývajícím již z podstaty kauce a to vztahujícím se pouze na rozsah složených peněžních prostředků. Část pohledávky tak není nijakým způsobem kryta, v případě nezaplacení takové pohledávky bude pravděpodobně nutné se zaplacení rozdílu mezi zajištěnou a nezajištěnou částí domáhat soudní cestou, nebo rozdíl zajistit jiným vhodným prostředkem, například zřízením zástavního práva. Jedna a tatáž povinnost může být totiž zajištěna více zajišťovacími nástroji, jež každý může znít i na celou výši hlavního závazku.84 2. 2. 5 Kauce a dohoda o srážkách ze mzdy Dalším zajišťovacím institutem je dohoda o srážkách ze mzdy a jiných příjmů. Podstatou takovéto dohody je poskytnutí souhlasu dlužníka, aby z jeho platu, mzdy či jiného příjmu byly plátcem jeho příjmu sráženy určité předem dohodnuté částky k uspokojení věřitelovy pohledávky. Takovou může být jen pohledávka na výživném dle zákona č. 94/1963 Sb., o rodině, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o rodině) a jiné pohledávky, o kterých tak stanoví zákon. Dohoda o srážkách ze mzdy a jiných příjmů je označení pro právní důvod vzniku akcesorického vtahu. Předpokladem a podmínkou je písemný kosenzus dlužníka a věřitele, že po určitou dobu budou z platu, mzdy, ale i naturálních požitků, náhrad mzdy, popřípadě příjmů z vedlejší činnosti vykonávané u téhož zaměstnavatele, nikoli však náhrad cestovních výloh a přídavků na děti85 strhávány částky dohodnuté výše a zasílány, osobou takové příjmy poskytující, přímo věřiteli. Z ustanovení § 6 zákona č. 262/2006 Sb., zákoník práce, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako zákoník práce) vyplývá, že dlužníkem může být pouze fyzická osoba. Souhlas poddlužníka (dlužníkův zaměstnavatel) není třeba, neboť dohodou nejsou zasažena jeho práva, není zasahováno 84

Rozsudek Vrchního soudu v Praze, sp. zn. 5 Cmo 87/2004, uvedené v ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1605. 85 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1623.

26

do jeho postavení.86 Opačně se k této problematice staví komentářová literatura87, která poukazuje na porušování principu rovnosti v občanskoprávních vztazích tím, že dohodou mezi dvěma subjekty lze jednostranně zavazovat třetí osobu k určitému chování. Výše jednotlivých splátek však dle § 551 občanského zákoníku může dosahovat maximální výše, kterou je možno postihnout plat výkonem rozhodnutí, vyšší částky než stanovené na základě zákona nelze připustit, i když by s takovouto sumou dlužník souhlasil, tj. dohodnuté srážky nesmí činit více, než by činily na základě výkonu rozhodnutí.88 Podrobný postup stanovení výše jednotlivých srážek je upraven občanským soudním řádem. Dohoda může zaniknout několika způsoby, ukončením výplaty mzdy, kdy dlužník už není v pracovním poměru či jemu obdobném k zaměstnavateli, který poskytoval platby srážek ze mzdy, nebo splněním pohledávky.89 Literatura90 uvádí i další způsoby zániku dohody a to složením do úřední úschovy, dohodou o jiném plnění (novací), prominutím dluhu, aj. Ve srovnání s kaucí je dohoda o srážkách ze mzdy zajišťovacím institutem, který je značně omezen ve svém použití a to ne sebou samotným, ale již dikcí zákona. Dohodu o srážkách ze mzdy lze platně sjednat pouze pro případy pohledávky na výživném dle zákona o rodině a jiné pohledávky, o nichž tak stanoví zákon. Z podstaty věci také tuto dohodu může sjednat pouze fyzická osoba jako dlužník. Podstatným rozdílem je čas, kdy je zajištění sjednáváno. Kauce je sjednána ještě před vznikem pohledávky, tedy k zajištění pohledávky, která možná v budoucnu vznikne, kdežto dohoda o srážkách ze mzdy je sjednána až po vzniku pohledávky a slouží k jejímu postupnému zaplacení. Vzhledem k tomu, že u této dohody je sjednán i způsob splácení pohledávky, nelze po povinném požadovat plnění i mimo plnění

86

FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 226. 87 ELIÁŠ, K., HURDÍK, J., FIALA, J. Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 2. svazek. § 488 880. 1. vyd. Praha: Linde Praha, a.s., 2008. s 1586. 88 VONDRÁČKOVÁ, A; CHALOUPEK, P; CHALOUPKOVÁ, J. et al. Vymáhání pohledávek. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2006. s. 44. 89 VONDRÁČKOVÁ, A; CHALOUPEK, P; CHALOUPKOVÁ, J. et al. Vymáhání pohledávek. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2006. s. 44. 90 FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 227.

27

dohodnuté91, oproti tomu u kauce je i vhodné sjednání dalšího zajišťovacího prostředku, který by tuto doplňoval. 2. 2. 6 Kauce a zajištění závazku převodem práva Podstatou tohoto zajišťovacího institutu je převod práva obligačního dlužníka na osobu obligačního věřitele. U movitých či nemovitých věcí se stává věřitel jejich vlastníkem, u pohledávek pak jejich věřitelem.92 Problematické se může zdát přenechání movité věci v detenci dlužníka v závislosti na zajištění pohledávky danou movitostí, která v určitou chvíli není v dispozici věřitele. Ten je pak nucen žádat od dlužníka vydání věci (evikci).93 Domnívám se, že z povahy věci není způsobilým zajištěním formou převodu práva právo k účtu vedeném u peněžního ústavu. Rozdílné názory panují na povahu zajišťovacího převodu práva. Zda se jedná o fiduciární právní úkon94, pro zpětný převod práva je nutný právní úkon věřitele, kterým zpětně převede právo na dlužníka, či zda jde o převod práva s rozvazovací podmínkou a právo je převedeno zpět na dlužníka ex lege. Komentářová literatura95 v tomto odkazuje na judikaturu96, která říká, že zajišťovací převod práva nelze sjednat jako převod fiduciární. Kloní se proto k pojetí zajišťovacího převodu práva jako k převodu s rozvazovací podmínkou, není tedy nutný další právní úkon po uspokojení věřitelovy pohledávky. Zákon nestanoví zvláštní náležitosti smlouvy, je však vhodné, aby ta obsahovala samozřejmě určení subjektů právního vztahu, vymezení zajišťované pohledávky, identifikaci práva, které má být převedeno, specifikaci, že se jedná o převod zajišťovací, a podmínky, za jakých bude pohledávka ze zajištění uspokojena v případě jejího neplnění. Je vhodné dále uvést danou rozvazovací podmínku, jinak bude nutné po uspokojení pohledávky zpětné převedení práva na základě věřitelova právního úkonu.

91

ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1623. 92 ELIÁŠ, K., HURDÍK, J., FIALA, J. Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 2. svazek. § 488 880. 1. vyd. Praha: Linde Praha, a.s., 2008. s 1593. 93 Tamtéž. 94 Tamtéž. 95 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1629. 96 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 10. 2008, sp. zn. 31 Odo 495/2006, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod číslem 45/2009.

28

Zajištění je možné sjednat pro pohledávku již vzniklou, ale také i pro pohledávku, mající vzniknout v budoucnu.97 Považuji však za vhodné, aby již existoval právní důvod pro vznik takové pohledávky, pokud by takového nebylo, není ani předpoklad pro splnění rozvazovací podmínky (shodně Škárová98). Otázkou je, zda se jedná o převod práva úplatný, či nikoli. V minulosti se v praxi vyskytovaly tendence hodnotit zajišťovací převod práva jako úplatný s poukazem na to, že proti převodu práva je poskytována protihodnota v poskytnutím plnění věřitelem. Tento závěr je však nutné odmítnout. Nerozlišuje vztahy vzniklé na základě závazku hlavního a závazku zajišťovacího.99 Judikatura100 se k této problematice staví jasně. Podmínkou platnosti smlouvy je její písemná forma.101 Pokud by tato nebyla dodržena, nelze právo platně převést. Pospíšilová102 uvádí, že k uzavření smlouvy stačí písemná forma nabídky a její písemné přijetí, takže projevy účastníků směřující k zajišťovacímu převodu práva nemusí být na téže listině. S takovým názorem nelze beze zbytku souhlasit. Nelze tak totiž uzavřít smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitostem. V tom případě musí být projevy účastníků na stejné listině, jinak by se jednalo o smlouvu neplatnou a k převodu by nedošlo. Důležitou funkcí zajišťovacích prostředků je jejich funkce uhrazovací. Podmínky uspokojení věřitele ze zajištění převodem práva však nejsou zákonem stanoveny, je tedy nutné tuto otázku upravit smluvně.103 Smlouvu o zajišťovacím převodu práva, která neupravuje způsob vypořádání smluvních stran, pokud dlužník řádně a včas nesplní je nutné považovat za neplatnou z důvodu neurčitosti.104 Podstatou zajištění převodem práva je, pokud se jedná o movité či nemovité věci, přechod vlastnictví z dlužníka na věřitele, který tak má možnost v případě prodlení dlužníka ke zcizení věci a uspokojení své pohledávky z takového prodeje. U kauce vlastnictví nepřechází, peněžní prostředky jsou však dány věřiteli přímo k dispozici. 97

ELIÁŠ, K., HURDÍK, J., FIALA, J. Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 2. svazek. § 488 880. 1. vyd. Praha: Linde Praha, a.s., 2008. s 1594. 98 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. §460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1629. 99 ELIÁŠ, K., HURDÍK, J., FIALA, J. Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 2. svazek. § 488 880. 1. vyd. Praha: Linde Praha, a.s., 2008. s 1594. 100 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 8. 2005, sp. zn. 30 Cdo 294/2005. 101 FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 228. 102 VONDRÁČKOVÁ, A; CHALOUPEK, P; CHALOUPKOVÁ, J. et al. Vymáhání pohledávek. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2006. s. 44. 103 ELIÁŠ, K., HURDÍK, J., FIALA, J. Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 2. svazek. § 488 880. 1. vyd. Praha: Linde Praha, a.s., 2008. s 1595. 104 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 10. 2008, sp. zn. 31 Odo 495/2006, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod číslem 45/2009.

29

Ke vzniku zajištění převodem práva je vyžadována písemná forma ujednání, pro kauci takovýto požadavek není vzhledem k absenci její právní úpravy. Jak již bylo zmíněno výše, je zajištění pomocí nemovitostí vhodné, pro jejich poměrně vysokou a stabilní cenu na trhu. Jejich využití tedy spatřuji v zajištění vyšších pohledávek. Kauce oproti tomu je vhodnější k zajištění pohledávek menších, či pohledávek s pravidelným plněním. Zajištění převodem práva může zaniknout dohodou ještě před splacením pohledávky, zcizením věci, ke které bylo převedeno vlastnické právo, nebo zánikem hlavního závazku. Na ten je vázána rozvazovací podmínka a právo převedené na věřitele tak přechází zpět na osobu dlužníka. Pokud je smlouva o převodu práva smluvena s podmínkou zpětného převodu, je nutné po splnění hlavního závazku, aby věřitel dalším právním úkonem převedl právo, jímž byla pohledávky zajištěna. Zánik zajištění je nutné vnímat i ve zcizení převedeného práva. Zaniká i v případě, že pohledávka z něj nebyla plně uhrazena a stále trvá. Takový konec zajištění však nemůžeme spatřovat i u kauce. Ta může zaniknout společnou dohodou či zánikem hlavního závazku (při ukončení hlavního závazku dohodou je nutné dbát na to, aby tato splňovala všechny náležitosti, např. formu, při jejímž nedodržení se nejedná o platný právní úkon105), nikoli však jejím použitím v případě prodlení dlužníka. Ten totiž má povinnost kauci doplnit na původní výši. 2. 3 Kauce a její funkce Pokud bychom uvažovali o omezení zajištění pohledávky kaucí, musíme vycházet z funkcí, které je tato schopna plnit a z praktického hlediska, jak je možno takového zajištění využít. V prvé řadě plní kauce, jako ostatní zákonem upravené instituty zajištění, jejich základní funkci a to zajišťovací106. Jde o zlepšení ekonomicko – právního postavení věřitele působením na dlužníka k řádnému a včasnému splnění jeho závazku.107 Ekonomická stránka je zde zastoupena složením finančních prostředků ještě před dobou, kdy má být závazek plněn, většinou je tato částka placena k rukám věřitele či na jeho účet ve chvíli uzavření smlouvy.

105

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2004, sp. zn. 28 Cdo 2454/2004. FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 220. 107 Tamtéž. 106

30

Výše takových prostředků je smluvně sjednaná či stanovená zákonem, pokud takovéto ustanovení existuje (§ 686a odst. 2 občanského zákoníku). Vzhledem k tomu, že v zákonné úpravě se setkáváme pouze s jedním ustanovením, které se týká „kauce“ (nejedná se o zákonný pojem soukromého práva, pouze obecně užívaný) a

které

limituje výši složených prostředků na výši trojnásobku měsíčního nájemného a záloh na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. Jedná se o ustanovení speciální povahy, týká se pouze nájmu bytu, nelze je tedy použít v ostatních případech, kdy bude uvažováno o výši prostředků, které mají být složeny k zajištění určité pohledávky. Zákonné omezení vyplývá ze záměru zákonodárce a principu ochrany slabší strany, v tomto případě nájemce. V záležitostech netýkajících se nájmu bytu je tedy značná smluvní svoboda, i ta je však určitým způsobem omezena a to praktickým dosahem výše požadovaných finančních prostředků k zajištění. Lze si jen těžko představit situaci, kdy by dlužník přistoupil na ujednání, které by jej zavazovalo složit neúměrně vysoké finanční prostředky, které by třeba i svou výší přesahovaly původní závazek. Ve svém důsledku by bylo takovéto zajištění nesmyslné. Když by byl dlužník schopen složit zajištění ve výši blížící se původnímu závazku, je vhodné, aby byly takové prostředky využity k plnění pohledávky a zajištění vzniklo jen k části pohledávky, která ještě nebyla splacena. Navíc vázání neúměrně vysokých částek ohrožuje dlužníkovu schopnost plnit své závazky, je tedy vhodné stanovit částku zajištění, která by byla určitou zárukou plnění, ale zbytečně by nezatěžovala povinného a na kterou by povinný byl ochoten přistoupit. Další důležitou funkcí zajišťovacích prostředků je funkce uhrazovací108. Oproti jiným zajištěním je složení kauce rozdílné v tom, že peněžní prostředky na úhradu následků porušení povinnosti vyplývajících z hlavního závazku jsou dlužníkem poskytovány předem. Tím jsou práva věřitele lépe ochráněna, neboť ten se již nemusí domáhat u mnohdy nesolventního dlužníka zaplacení další částky, která se stane pro dlužníkovu tíživou situaci nesplatnou, nebo jinak soudně vymáhat dlužníkův majetek na uhrazení své nesplacené pohledávky. Jak jsem již uvedl dříve, kauce v mnoha případech nebude stačit k uhrazení celé pohledávky, proto je vhodné k této sjednat ještě další způsob zajištění jako například 108

FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 220.

31

ručení či zástavu. Pokud je pohledávka zajištěna pouze složením finančních prostředků ve prospěch věřitele, je vhodné ji sjednávat pouze u závazků, které jsou k tomuto vhodné, tj. kdy vzniká pohledávka nižší hodnoty a uspokojení ze složené kauce bude dostačující. V tomto ohledu bude záviset na uvážení věřitele, jaký způsob ochrany své pohledávky zvolí, měl by však postupovat při výběru obezřetně a takovým způsobem, aby při případném porušení povinností dlužníkem byl dluh kryt přiměřeným zajištěním. Dlužník je při tomto smluvním jednání většinou omezen a musí přistoupit na podmínky stanovené věřitelem (formulářové smlouvy bank poskytující úvěry, či samotná situace dlužníka; v takovém případě však musí být brán zřetel na to, že smlouva nesmí být uzavřena v tísni a za nápadně nevýhodných podmínek – jde o podmínku stanovenou zákonem, která musí být splněna kumulativně, zakládá právo strany, která v takové situaci smlouvu uzavřela od této odstoupit).109 Je i ve věřitelově zájmu, vzhledem k tomu, že výše kauce není pro většinu případů stanovena, aby zvolil výši úměrnou k výši pohledávky a možnostem povinného, neboť by stanovením nepřiměřeně vysoké kauce mohlo dojít k situaci, kdy dlužník tuto nebude moci složit a poruší tak tím daný akcesorický závazek, nebo finanční prostředky ve věřitelův prospěch složí, budou však tak nepřiměřené, že ohrozí dlužníkovu schopnost dostát dalším závazkům. Aby byla tedy naplněna funkce zajišťovacího prostředku uhradit případný nesplněný závazek, musí být posouzena ve všech svých ohledech, zda je přiměřená pro obě strany hlavního závazku, zda je splnitelná a nepoškozuje žádnou stranu smluvního vztahu. Další obecnou funkcí zajišťovacích prostředků je usnadnění důkazní situace, kdy dochází ke zlepšení věřitelova postavení v případě soudního řešení pohledávky z hlavního závazku110. Tato funkce je však naplněna pouze v případě, že zajištění je sjednáno v písemné formě nebo za přítomnosti svědků. Je vhodné na tomto místě doporučit vždy uzavřít dohodu o zajištění pohledávky v písemné formě a upravit v ní co možná nejširší okruh otázek, samozřejmě tak, aby nedošlo k rozporu smluvní úpravy s obsahem nebo účelem zákona. O typickém zajišťovacím prostředku plnícím funkci důkazního prostředku můžeme hovořit v případě uznání dluhu povinným.

109

FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 36. 110 FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 220.

32

Při sjednání zajištění bych považoval za rozumné postupovat v souladu s ustanovením o uznání dluhu. Při splnění zákonem daných podmínek tak dochází k uznání dluhu sjednáním jiného zajišťovacího prostředku a nastávají účinky spojené s takovým uznáním a to prodloužení obecné promlčecí doby na dobu delší, desetiletou. Zákon vyžaduje, aby ujednání obsahovalo několik skutečností. Písemné dlužníkovo prohlášení tak musí zmiňovat závazek dlužníka, že zaplatí svůj dluh určený co do důvodu a výše.111 Pokud by ale bylo spolu s uznáním dluhu sjednáváno další zajištění, musí dojít k přijetí takového uznání jinak než ústně či konkludentně. Zajištění by pak nebylo platně sjednáno, neboť vyžaduje akceptaci nabídky.112 V takovéto situaci dochází k posílení postavení věřitele, neboť ten už nemá jako důkazní prostředek pouze listinu, která osvědčuje vznik hlavního závazku (někdy tato může úplně chybět; v případech, kdy smlouva byla uzavřena ústně či konkludentně), ale také písemné prohlášení dlužníka, že takovýto závazek v určený výši existuje a ten splní. V rámci lepší vymahatelnosti je vhodné i provedení prohlášení o uznání dluhu formou notářského dle notářského řádu či exekutorského zápisu s doložkou vykonatelnosti dle exekučního řádu. Tato prohlášení jsou sice spojena s dalšími finančními náklady, věřitel tímto však dosáhne snazšího postupu v případě neplnění závazku. Na základě neplnění povinností vyplývajících z takovéto listiny je možno zahájit exekuční řízení bez předchozího soudního projednávání věci. Pohledávka věřitele tak bude v mnohem kratší době uspokojena výtěžkem z provedené exekuce (způsob provedení je závislý na rozhodnutí exekutora, ten však může vyzvat oprávněného, aby navrhl, jakým způsobem má být exekuce provedena). V případě kauce však není tato funkce zcela naplňována. Vzhledem k tomu, že finanční prostředky se vyplácejí předem, bylo by bezpředmětné, pokud by byla kauce dostatečná k uhrazení veškerých následků porušení hlavního závazku, zahajovat soudní řízení. Ujednání o kauci tak ve většině případů nebude před soudy využíváno jako důkazní prostředek existence a uznání nesplněného dluhu, neboť tento by měl být uhrazen předem složenou kaucí. Jak jsem se zmínil již dříve ohledně částky, který má být jako kauce složena, závisí na uvážení věřitele, jakou výši zajištění zvolí. Vysoké zajištění prostřednictvím kauce není ideálním prostředkem a může vést spíše

111

ELIÁŠ, K., HURDÍK, J., FIALA, J. Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 2. svazek. § 488 880. 1. vyd. Praha: Linde Praha, a.s., 2008. s 1604. 112 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 5. 2005, sp. zn. 33 Odo 457/2004.

33

k negativním důsledkům, poškození dlužníka. Závisí vždy tak na individuálním posouzení situace ve které se strany závazku nacházejí. Další obecnou funkcí zajišťovacích prostředků je sankce. Tato stanoví pro dlužníka nepříznivé následky majetkové povahy v případě porušení povinností ze závazkového vztahu. Občanský zákoník ze zajišťovacích prostředků přiznává smluvní pokutě.113 Vzhledem k neexistující právní úpravě, značné smluvní volnosti je však možno upravit dohodu o kauci takovým způsobem, že bude plnit i zmíněnou sankční funkci. To je však samozřejmě možné jen za určitých podmínek, které jsou dány samotným zajišťovacím vztahem. Ze složených prostředků dochází k uhrazení nezaplacené pohledávky. Jako sankci lze smluvně dojednat zbylou částku, který k uhrazení nesloužila jako částku propadnou ve prospěch věřitele a zároveň stanovit povinnost dlužníka doplnit kauci na původní smluvenou výši. Je však otázkou, zda by dlužník částku, která propadla v jeho neprospěch považoval za skutečnou újmu, za sankci za nesplněnou povinnost. K takové situaci může dojít, kdy složené prostředky jsou téměř všechny použity na uhrazení pohledávky, a propadná částka tak bude zanedbatelná a dlužník ji tak nebude považovat za velkou finanční ztrátu, nebude jej tak motivovat pohledávku splácet. Dojde tak i k oslabení zajišťovací funkce kauce, neboť dlužník takto složené prostředky bude moci považovat za určité „předplacení“ splátek pohledávky za věřitelem. Při stanovení nízké výše kauce tak dojde k situaci, kdy ji fakticky strany nebudou moci považovat za zajištění, ale pouze za určité „platby předem“. Při sjednávání zajištění je tedy nutné myslet i na tuto situaci a smluvně ji ošetřit, sjednat výši kauce takovou, aby případná ztráta při uplatnění propadnosti byla pro dlužníka citelná a hrozba takové finanční ztráty na něj působila jako dostatečná motivace pohledávku věřitele řádně a včas plnit. Sankce však nemusí nastat jen v podobě propadnutí kauce. Je možné a v některých situacích i vhodné kombinovat jednotlivé způsoby zajištění tak, aby byla pohledávka věřitele vhodným způsobem kryta, ne však jen nesmyslným kupením zajišťovacích prostředků. Vždy je nutné posuzovat situaci, která nastala mezi stranami závazkového vztahu a možný dopad a vliv jednotlivých prostředků zajištění na předmětný hlavní závazek.

113

FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 220.

34

Další charakteristikou vztahů vzniklých za účelem zajištění pohledávky ze vztahu hlavního závazkového je jejich akcesorita a v určitých případech subsidiarita.114 Akcesorický závazek může platně vzniknout jen tehdy, pokud je sjednán účastníky, kteří jsou oprávněni ke sjednání závazku hlavního.115 Tato povaha zajištění je dána tím, že zajišťovací závazek bez existence platného hlavního nevznikne, nemůže bez něj existovat116. I jeho platnost je vázána na platnost závazku hlavního. Až na výjimky platí, že při zániku obligačního vztahu spolu s ním zanikne i zajištění, opačně však zánik zajištění nemá vliv na existenci hlavního závazku. Obsahem se oba závazky zcela, nebo z části kryjí, zajištění však nemůže být většího rozsahu než obsah závazku hlavního.117 V případech zajištění poskytnutého osobou jinou od dlužníka, mají zajišťovací prostředky povahu subsidiární; ten, kdo zajištění poskytl, je povinen dlužníkův závazek uhradit až v případě, že ten neplnil.118 3 Kauce v nájemním právu Již před nabytím účinnosti novely občanského zákoníku provedené zákonem o jednostranném zvyšování nájemného pronajímatelé bytů poměrně často využívali zajištění svých pohledávek vůči nájemníkům tzv. „kaucí“. Ta byla do textu občanského zákoníku zavedena výše zmíněným zákonem jako zajištění nájemcem složených peněžních prostředků k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem. Zavedení „kauce“ jako zákonného institutu vycházelo z rozšířené praxe, kdy bylo využíváno smluvní svobody a byly uzavírány inominátní smlouvy o kauci119 či byla nájemcem poskytována jistota120 ve smyslu § 555 občanského zákoníku. Do novely tedy bylo možné sjednat kauci pouze na základě dohody pronajímatele a nájemce. Po nabytí účinnosti zákona o jednostranní zvyšování nájemného je však pronajímatel přímo 114

FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 220. 115 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne (není uvedeno), sp. zn. 32 Odo 266/2003. 116 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002. 117 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1603. 118 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. §460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1603. 119 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1976. 120 GRULICH, Tomáš. Kauce k zajištění nájemného. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 422.

35

oprávněn požadovat složení peněžních prostředků, které by pokryly případné dluhy nájemce na nájemném, úhradách za služby či jiných pohledávkách, které vznikly v souvislosti s nájmem.121 Princip inominátních smluv spočíval v zaplacení určité částky před uzavřením nájemní smlouvy s tím, že z těchto prostředků mohou být uspokojeny v budoucnu vzniklé pohledávky pronajímatele. Po skončení nájmu měly být tyto vráceny nájemci, v praxi však docházelo k situaci, že nájemce neplatil po určitou dobu nájemné a náklady s ním spojené, dokud se pohledávky obou stran nevyrovnaly.122 Můžeme uvažovat, které straně zákonné ustanovení kauce přispělo, zda jde o posílení postavení pronajímatele danou možností požadovat složení peněžních prostředků či nájemce, kdy tento požívá určité ochrany omezeními, které ustanovení § 686a občanského zákoníku přináší. V každém případě došlo ke značnému omezení smluvní svobody u institutu, který v celku bezproblémově fungoval i bez právní regulace, která jak uvedu dále není příliš zdařilá a přináší ve svém důsledku více problémů než řešení. Křeček123 i přes vědomí těchto úskalí právní úpravy tuto vítá jako přínosnou, nejspíše z toho důvodu, že jde o první úpravu takového zajišťovacího institutu v prostředí soukromého práva. Zavedení kauce jako zákonného institutu bylo jistě krokem správným směrem, samotná úprava již však není takovým přínosem. V tomto ohledu můžeme hovořit o zařazení § 686a do části osmé, hlavy sedmé, oddílu čtvrtého občanského zákoníku pouze jako o pozitivní stránce věci, neboť se problematické ustanovení týká pouze omezené části právních vztahů ohledně nájmu bytu a to pouze takových, u kterých pronajímatel trvá na zajištění své pohledávky týkající se nájmu formou kauce upravené tímto paragrafem. 3. 1 Kauce a nájem věci movité Na problematiku nájmu movité věci se vztahují obecná ustanovení občanského zákoníku o nájmu, dále však také ustanovení o podnikatelském nájmu věcí movitých. Vzhledem k tomu, že na zajištění formou kauce nemá nijaký vliv povaha subjektů závazkového vztahu, bude pojednáno o zajištění u obou způsobů nájmu společně. Jde o 121

FIALA, J., KINDL, M., HURDÍK, J., et al. Občanský zákoník: komentář. II. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 1306. 122 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. §460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1976. 123 KŘEČEK, Stanislav. „Kauce“. Právní rozhledy. 2006. roč. 14., č. 13, s. 483.

36

vztah, kdy na jedné straně vystupuje pronajímatel, na druhé pak nájemce. Jeho podstatou je přenechání pronajímatelovy věci nájemci za úplatu, aby ji dočasně užíval nebo z ní bral užitky.124 Vzhledem k tomu, že zákon nevěnuje problematice zajištění nájmu movité věci pozornost, nezbývá než odkázat na obecnou úpravu zajištění a v případě kauce na dříve učiněné poznatky. Proto jen v krátkosti uvedu hlavní body, které se problematiky týkají. Zajištění vznikne v okamžiku uzavření smlouvy, na základě které nájemce předá pronajímateli peněžní prostředky v dohodnuté výši k zajištění nájmu a pohledávek vzniklých v jeho souvislosti, pokud si tak strany ujednají.125 S přihlédnutím k již výše zmiňované absenci právní úpravy není vyžadována písemná forma smlouvy, je tak možné tuto uzavřít písemně, ústně či konkludentně. V rámci jistoty obou stran však doporučuji právní úkony činit vždy písemnou formou. Předejde se tak případným nejasnostem či sporům ohledně obsahu smlouvy, v případě pře je v takové situaci snadné unést důkazní břemeno. Smlouva o kauci by měla obsahovat také určení výše peněžních prostředků, které budou dlužníkem složeny ve prospěch pronajímatele za účelem zajištění nájmu a pohledávek vzniklých v souvislosti s ním a době, kdy tyto budou složeny ve prospěch pronajímatele. Zákon nijak neomezuje vůli subjektů limitací výše kauce, je tedy zcela na uvážení smluvních stran jakou dohodnou. Je však důležité uvažovat o přiměřenosti zajištění. Při stanovení kauce příliš nízké či příliš vysoké dochází k určitým rizikům. Pokud budou složeny prostředky ve výši nedostačující k zajištění, dlužník takovýmto prostředkem nebude motivován pohledávku splnit. Případnou ztrátu, jednalo-li by se o sjednání kauce propadné by nemusel ani pociťovat jakou újmu, zajišťovací prostředek v podobě kauce by tak neplnil své funkce. Opačně při sjednání kauce příliš vysoké může nastat situace, kdy ačkoli nájemce se zajištěním souhlasil, nebude schopen dostát svým závazkům a peněžní prostředky v takové výši složit, aniž by to narušilo jeho schopnost splácet pohledávku vyplývající z nájmu. Pokud by takto byla narušena schopnost dlužníka plnit v závislosti na zajištění, mohl by samotný věřitel určitým způsobem svým přehnaně opatrným jednáním (v důsledku obavy z nesplácení své pohledávky) poškodit povinného. 124

FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 279. 125 FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 221.

37

Je tedy vhodné sjednat kauci v takové výši, aby neznamenala velké riziko ani pro jednu ze stran a byla schopna plnit své základní funkce. Co se týče doby, kdy má být kauce složena, je tato zcela v rukou smluvních stran, aby si mezi sebou určily termín, kdy mají tyto peněžní prostředky být složeny. Vzhledem k účelu zajištění je však vhodné, aby tak bylo učiněno v době podle okolností co nejkratší po vzniku nájmu, aby tak byly zajištěny všechny budoucí pohledávky s ním spojené (pokud tak bude dohodnuto stranami). V případě chybějící smluvní úpravy je nájemce povinen složit peněžní prostředky den poté, kdy ho pronajímatel o plnění požádá.126 Použití zajištění pronajímatelem by bylo vhodné smluvně omezit na případy vzniku pohledávky z nájmu či s nájmem souvisejícími. Pokud by se tak nestalo, je možné využít obecných ustanovení o zániku závazkového vztahu občanského zákoníku a to konkrétně týkající se započtení. Pronajímatel by tak mohl započíst jakoukoli svou pohledávku vůči nájemci věci, pokud by bylo zajištění formulováno jen jako zajištění pohledávek v budoucnu vzniklých. Došlo by tak k neúčelnému čerpání kauce pro případy jiné, než pro které byla sjednána. Pronajímatel je na základě smlouvy o kauci oprávněn použít peněžních prostředků k uspokojení své pohledávky vzniklé v důsledku prodlení nájemce, či porušení některé jeho další povinnosti, na které se zajištění vztahuje. Na základě čerpání prostředků a oznámení o této změně výše kauce či započtení pronajímatelovy pohledávky je následně nájemce povinen zajištění doplnit na původní výši. Usuzuji tak z účelu kauce a to zajištění veškerých v budoucnu vzniklých pohledávek v souvislosti s určitým hlavním závazkem. Pokud by se tak nestalo, kauce by ve chvíli uplatnění zanikla a neplnila by dále zajišťovací funkci pro budoucí pohledávky. Otázkou je, kdy bude zajištění nájemcem doplněno na původní výši. Bylo by vhodné dorovnání provést v době dle okolností co nejkratší po čerpání zajišťovacích prostředků, bude však záviset na smluvním ujednání, pokud toto chybí, musí nájemce uhradit odčerpané prostředky následující den poté, kdy byl k plnění pronajímatelem vyzván.127 Mohl by se však dostat do situace, kdy nebude schopen do druhého dne sehnat mnohdy značnou částku. Proto doporučuji sjednat dobu přiměřenou pro doplnění kauce, která nebude nijakým způsobem omezovat ani jednu ze smluvních stran, tzn. 126

VONDRÁČKOVÁ, A; CHALOUPEK, P; CHALOUPKOVÁ, J. et al. Vymáhání pohledávek. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2006. s. 92. 127 Tamtéž.

38

dobu ne příliš krátkou pro složení financí ve výši odčerpaných prostředků ani dobu neúměrně dlouhou po kterou by pronajímatel nemohl zajištění znovu využít. Pokud by po době stanovené smlouvou či druhého dne po vyzvání nájemce kauci nedorovnal na původní výši, dostane se do prodlení se všemi následky s ním spojenými. Je však vhodné pro případ nedoplnění kauce sjednat sankci, která by nájemce motivovala plnit jemu vzniklé závazky. Vhodnou se jeví například smluvní pokuta či sjednání porušení jako důvod k odstoupení od smlouvy. Propadnost zbytku kauce bez ostatních sankčních opatření by nejspíše nebyla dostatečnou motivací k jejímu doplnění nájemcem. Zajištění formou kauce u nájmu movité věci může skončit dohodou či spolu se zánikem hlavního závazkového vztahu – nájmu. Jak již bylo uvedeno výše, využitím kauce k uhrazení pohledávky nezaniká zajištění jako například u zástavy, dlužník má povinnost peněžní prostředky doplnit, aby tak zajišťovaly možné pohledávky po celou dobu existence nájmu. 3. 2 Kauce a nájem bytu Podstatou kauce je tady oprávnění pronajímatele při sjednání nájemní smlouvy požadovat, aby nájemce složil peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem.128 Díky specifické právní úpravě je také zajímavé uvažovat o vztahu ujednání o kauci a samotnou nájemní smlouvou. Obecně jsou zajišťovací prostředky akcesorické a subsidiární povahy. Otázkou je, zda je tomu tak i u kauce dle § 686a občanského zákoníku. Ze zákonné konstrukce totiž můžeme usoudit, že kauce jako taková v tomto případě není samostatným závazkem, ale je součástí nájmu. Z tohoto pohledu se od ostatních zajištění značně liší. Další odlišnost spatřuji v tom, že kauce jako zajištění není existenčně závislá na pohledávce, nýbrž na nájemním vztahu jako takovém. Akcesorita v se tu tudíž projevuje v jiné rovině, pokud se vůbec dá o akcesoritě v takovémto případě hovořit, neboť placení kauce je povinností vyplývající ze samotného nájmu bytu.129

128

CHALUPA, L., DVOŘÁKOVÁ ZÁVODSKÁ, J., CHANDRYCKÁ, V. Byty a právo. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2007. s. 151. 129 HULMÁK, Milan. Kauce – nájem bytu [online]. Zdeněk Stuchlík. 9. prosince 2009 [cit. 2010-03-03]

39

3. 2. 1 Sjednání kauce Někteří autoři130považují za problematické již znění úvodního ustanovení § 686a, kdy uvádí, že pronajímatel je oprávněn při sjednání požadovat složení peněžních prostředků za účelem zajištění. Sporné se zde jeví slovo sjednání, neboť je označením pro určitou chvíli a to chvíli přijetí návrhu na uzavření nájemní smlouvy. Tím by však ve své důsledku docházelo k velké nejistotě budoucího nájemce, zda vstupuje do nájemního vztahu a zná všechny okolnosti a povinnosti, či nikoli (opačně Hulmák131). Dle mého názoru není možné vykládat termín sjednání jako označení pro určitý moment, ale je nutné v něm vidět celý kontraktační proces, kdy v rámci uzavření nájemní smlouvy dojde taky k ujednání o kauci. Tu je tedy dle zákona oprávněn pronajímatel požadovat nejpozději v den uzavření smlouvy. Ve své podstatě jde o úpravu značně omezující smluvní svobodu. Před nabytím účinnosti zákona o jednostranném zvyšování nájemného bylo možné sjednat kauci i v průběhu nájemného vztahu. Z dikce § 686a odst. 1 vyplývá tedy oprávnění pronajímatele při sjednání nájemní smlouvy něco požadovat. Dle mého názoru jde o nevhodnou formulaci zákonodárce. Již ze zásady „vše je dovoleno, co není zákonem zakázáno“ lze usuzovat na oprávnění subjektu soukromého práva něco požadovat, zákonná formulace tohoto pravidla je tudíž nadbytečná. Pokud by tedy pronajímatel požadoval složení peněžních prostředků již po uzavření nájemní smlouvy, nejednalo by se v takovém případě o výkon jeho oprávnění132. Nelze však ale vyloučit možnost sjednat kauci i po uzavření nájemní smlouvy, na takový návrh pronajímatele však nemusí nájemce reagovat kladně, neuzavření takovéto dohody pro něj nemá negativní důsledek.133 Oprávnění však pronajímateli svědčí v okamžiku sjednávání nové nájemní smlouvy, včetně novace. Zvýšení kauce v důsledku jednostranného zvyšování nájemného je možné jen na základě dohody, v takovém případě pronajímateli oprávnění požadovat složení dalších peněžních prostředků nesvědčí.134 130

GRULICH, Tomáš. Kauce k zajištění nájemného. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 423. ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1977. 132 GRULICH, Tomáš. Kauce k zajištění nájemného. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 423. 133 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1977. 134 FIALA, J., KINDL, M., HURDÍK, J., et al. Občanský zákoník: komentář. II. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 1306. 131

40

Ve své podstatě může pronajímatel požadovat složení kauce při sjednání a i v průběhu celého nájemního vztahu. Pokud však takovýto požadavek vyvstane až po uzavření nájemní smlouvy, neodpovídá požadavku pronajímatele povinnost nájemníka splnit tak, jak je tomu při uzavření smlouvy, kdy odmítnutí složení kauce ve většině případů povede k ukončení smluvního jednání a nájemní vztah tak nevznikne. Pronajímatel je povinen složit peněžní prostředky na zvláštní účet, společný pro všechny nájemce, u peněžního ústavu. Otázkou zůstává, co je zvláštní účet. Zvláštní účet není nikde v zákoně definovaný. Zákonodárce tak zřejmě měl na mysli účet samostatný, oddělený od běžného osobního účtu pronajímatele. Nepodléhá žádnému specifickému režimu, v jehož důsledku by byl například pronajímatel omezen v nakládání s vkladem (ve vazbě na ustanovení §686a odst. 3 občanského zákoníku) nebo kdy by byl vklad chráněn před negativními důsledky výkonu rozhodnutí přikázání pohledávky z účtu u peněžního ústavu (§ 304a občanského soudního řádu)135, vzhledem k tomu, že majitelem účtu je pronajímatel, může být částka na něm uložená zabavena v rámci exekučního řízení na základě exekučního příkazu k výplatě z účtu u peněžního ústavu. Pokud jde o peněžní ústav, za ten občanský zákoník označuje banky a spořitelny, občanský soudní řád však pod pojmem peněžní ústav rozumí banku, pobočku zahraniční banky nebo spořitelního a úvěrního družstva, instituce elektronických

peněz,

zahraniční

instituce

elektronických

peněz,

vydavatele

elektronických peněz malého rozsahu, platební instituce, zahraniční platební instituce nebo poskytovatele platebních služeb malého rozsahu, kdy můžeme zahrnout spořitelní a úvěrní družstva pod spořitelny136 dle občanského zákoníku. Pronajímatel má tedy povinnost uložit peněžní prostředky na účet vedený u peněžního ústavu. Nemůže je uložit například doma. Nesplnění takovéto povinnosti není však nijak sankcionováno.137 Porušením příkazu uložit prostředky na účet peněžního ústavu může založit právo nájemce na náhradu škody.138 Otázkou však zůstává, jak by se mohl nájemce dozvědět o tom, že mu vznikla škoda či o tom, že prostředky vůbec nebyly uloženy na účet vedený peněžním ústavem. Pronajímatel nemá 135

GRULICH, Tomáš. Kauce k zajištění nájemného. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 423. ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1977. 137 FIALA, J., KINDL, M., HURDÍK, J., et al. Občanský zákoník: komentář. II. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 1306. 138 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1978. 136

41

žádnou zákonem stanovenou povinnost prokazovat naplnění zákonného ustanovení, v praxi tak pronajímatel sjednáním kauce dostane „bezplatný úvěr“ ve výši až trojnásobku nájmu a záloh na úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu a s těmito prostředky může volně nakládat i přes zákonnou dikci. Pro pronajimatele je nejspíše výhodnější nést riziko, že budou muset nést náhradu škody, než založit účet u peněžního ústavu139, se kterým jsou spojeny dnes až přemrštěně vysoké poplatky.140 Občanský zákoník neřeší otázku, kdo ponese náklady spojené s vedením účtu. Domnívám se, že náklady by měl nést pronajímatel, vzhledem k tomu, že je účet zřízen v jeho prospěch, je veden jako majitel účtu a jen on mám k účtu určitá práva. Literatura se většinou shoduje v názoru, že plátcem nákladů spojených s vedením účtu je pronajímatel. Někteří zdůvodňují takové tvrzení tím, že pronajímatel je majitelem účtu141, někteří argumentují fakty, že není-li stranami sjednáno něco jiného, v kontextu § 685 odst. 3 občanského zákoníku a z účelu ustanovení vyplývá, že náklady s vedením ponese pronajímatel, neboť kauce je sjednána v jeho prospěch. Uložené finanční prostředky patří peněžnímu ústavu a majitel účtu má za tímto ústavem pohledávku. Zaplacením kauce na účet pronajímatele vzniká nájemci pohledávka za majitelem účtu, tato je splatná až po skončení nájmu, vyklizení a předání bytu.142 3. 2. 2 Výše kauce Občanský zákoník dále limituje výši kauce a to trojnásobkem měsíčního nájemného a záloh na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. Ustanovení je kogentní povahy, výše kauce tedy nemůže být modifikována tak, že by došlo k jejímu zvýšení nad zákonné maximum (ujednání by bylo neplatné pro rozpor s § 39 občanského zákoníku), je však možné sjednat kauci nižší.143 Takové ujednání by nebylo v rozporu se zákonem. Vzhledem k tomu, že však ustanovení § 686a občanského zákoníku nikde nevylučuje sjednání dalšího zajišťovacího prostředku, je dána

139

GRULICH, Tomáš. Kauce k zajištění nájemného. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 423. KŘEČEK, Stanislav. „Kauce“. Právní rozhledy. 2006. roč. 14., č. 13, s. 484. 141 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1978. 142 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1978. 143 FIALA, J., KINDL, M., HURDÍK, J., et al. Občanský zákoník: komentář. II. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 1306. 140

42

pronajímateli možnost s nájemcem dohodnout i další zajištění, v tomto případě např. složení jistoty, což by bylo obdobou kauce ve výše zmíněném paragrafu, avšak bez zákonného omezení její výše, ručení, zástavu, pronajímatel disponuje zadržovacím právem k věcem, které se nacházejí v jím pronajímaném bytě. Ochrana nájemce tedy funguje v tomto případě takovým způsobem, že zajištění věřitelovy pohledávky je limitováno určitou výší, není však vyloučeno sjednání dalšího zajištění, nepřistoupení na takovou podmínku však nemá již za trvání nájmu na nájemce negativní dopad. Problém může nastat při zjišťování základu, ze kterého se kauce spočítá. Ohledně výše nájemného nebude většinou problém, neboť obvykle je sjednáváno nájemné měsíční. Pokud by došlo ke sjednání nájemného čtvrtletního či ročního, je nutné vydělit částku nájemného počtem měsíců na daný časový úsek připadajících. Složitější situace však nastává při stanovení výše záloh na úhradu plnění poskytovaných v souvislosti s užíváním bytu. Již zrušená vyhláška č. 176/1993 Sb. o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen vyhláška) stanovila zálohu poskytovaných služeb jako měsíční podíl z předpokládané roční ceny, tzn. jednu dvanáctinu z předpokládané ceny. Po zrušení této vyhlášky je nutné výši jednotlivých splátek dohodnout, ledaže povinnost platit zálohy vyplývá z jiného právního předpisu. V průběhu nájemního vztahu může také nastat situace, kdy dojde ke změně výše záloh a pronajímatel tak může požadovat na nájemci doplnění výše kauce na novou, pravděpodobně vyšší hranici. Otázkou tedy je, zda pro výši kauce je rozhodným okamžikem doba sjednání kauce či zda má nájemce povinnost doplatit vzniklý nedoplatek způsobený rozdílem ve změně výše měsíčních záloh144. Dle mého názoru s ohledem na povinnost nájemce doplnit výši kauce v případě, že byla oprávněně pronajímatelem čerpána nelze dovodit povinnost nájemce kauci doplnit i v případě pohybu cen služeb poskytovaných v souvislosti s užíváním bytu. Z dikce ustanovení odst. 1 příslušného paragrafu vyplývá, že pronajímatel je oprávněn kauci požadovat a tudíž její výši stanovit pouze v okamžiku sjednání smlouvy. Právo mu tak nesvědčí již v průběhu nájemního vztahu. Jak jsem již však uvedl dříve, není možné vyloučit dohodu mezi pronajímatelem a nájemcem o dorovnání kauce v případě změny cen poskytovaných služeb, nesouhlasný projev nájemce nemá na sjednanou nájemní smlouvu žádný negativní vliv.

144

KŘEČEK, Stanislav. „Kauce“. Právní rozhledy. 2006. roč. 14., č. 13, s. 484.

43

3. 2. 3 Čerpání kauce a její doplnění Aby pronajímatel mohl oprávněně čerpat prostředky poskytnuté nájemcem, musí mu za nájemcem vzniknout pohledávka. Nemůže se však jednat o jakoukoli pohledávku. Pronajímatel je oprávněn kauci použít pouze k úhradě pohledávek taxativně vymezených145 a to vzniklých na nájemném a dalších souvisejících s nájmem bytu, jsou-li přiznány vykonatelným rozhodnutím soudu, vykonatelným rozhodčím nálezem či pohledávek, které byly nájemcem písemně uznány. Zákonodárce v § 686a odst. 3 občanského zákoníku užil ve vztahu k prostředkům představujícím kauci slovo „použít“, následně však uvádí, že je pronajímatel oprávněn započíst taxativně uvedené pohledávky proti pohledávce na vrácení úhrady dle odstavce 1. Z daného tedy vyplývá, že aby mohla být z kauce uspokojena pronajímatelova pohledávka, musí být splněno několik podmínek. Musí vzniknout nájemci dluh ve vztahu k pronajímateli, vycházející z nájemného, úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu nebo jiných závazků k pronajímateli v souvislosti s nájmem. Druhou podmínkou pro uspokojení takovéto pohledávky je, aby pronajímatel získal exekuční titul, kterým je v tomto případě soudní rozhodnutí s doložkou vykonatelnosti, rozhodčí nález s doložkou vykonatelnosti, či písemné uznání dluhu nájemcem co do důvodu a výše146. Třetí podmínkou je započtení pronajímatelovy pohledávky k pohledávce nájemce na vrácení složených peněžních prostředků. Pronajímatel však nemůže proti pohledávce nájemce na vrácení složených prostředků započíst jednostranně jiné své pohledávky, může je ale započíst oproti jiné pohledávce nájemce dle obecné právní úpravy.147 V obecném chápání kauce je tato vnímána jako náhrada škody, která je placená předem, která bude čerpána poté, co je nájemcem nějaká škoda způsobena. Dodatečná konstrukce zápočtu je nadbytečná a proces náhrady škody zbytečně komplikuje.148 Navíc z výše uvedeného je patrné, že zákonná úprava nerozlišuje mezi čerpáním prostředků a započtením. Započtení obecně vyžaduje adresovaný právní úkon jednoho ze subjektů, v tomto případě pronajímatele, směřující proti druhému. Teprve v důsledku započtení dochází k zániku pohledávky. Přestože dojde pronajímatelem k čerpání 145

FIALA, J., KINDL, M., HURDÍK, J., et al. Občanský zákoník: komentář. II. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 1307. 146 FIALA, J., KINDL, M., HURDÍK, J., et al. Občanský zákoník: komentář. II. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 1604. 147 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1979. 148 GRULICH, Tomáš. Kauce k zajištění nájemného. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 424.

44

prostředků z účtu, jeho pohledávka za dlužníkem stále existuje, ta zaniká až v okamžiku, kdy pronajímatel provede započtení, tedy v okamžiku, kdy nájemci tento jednostranný právní úkon dojde.149 Tyto dva úkony nemusí spadat v jeden okamžik, čímže je dána další nedokonalost zákonné úpravy. V praxi totiž bude nejdříve pronajímatelem čerpáno, až poté dojde k započtení jeho pohledávky. Setkáváme se tak s problémem, kdy zákon nestanoví začátek běhu doby, do kdy musí nájemce doplnit pronajímatelem čerpanou kauci. Stanoví pouze povinnost nájemce doplnit peněžní prostředky na účtu u peněžního ústavu na původní výši, pokud pronajímatel tyto peněžní prostředky čerpal, a to do jednoho měsíce. Začíná tedy běžet jednoměsíční lhůta v okamžiku, kdy došlo k čerpání prostředků nebo v okamžiku započtení pohledávky věřitelem? Křeček uvádí, že lhůta nejspíše začne běžet dnem, kdy se nájemce dozvěděl, že k čerpání kauce pronajímatelem došlo. Pak patrně vzniká tedy vzniká v zákoně neupravená a nestanovená povinnost nájemci čerpání z účtu oznámit.150 S tímto závěrem nemohu souhlasit. Dle mého názoru lhůta začne běžet až v okamžiku, kdy se o čerpání daných prostředků nájemce dozví a vzhledem k tomu, že je k jejich odčerpání nutné započtení, domnívám se, že i když by se nájemce nějakým způsobem dozvěděl o snížení finančních prostředků na účtu peněžního ústavu, lhůta začne běžet až dojitím právního úkonu učiněného oprávněným vůči povinnému (nájemci), neboť až tím dochází k zániku pohledávky pronajímatele za nájemcem. Jednou z povinností nájemce vyplývající z nájmu bytu je placení nájemného. Otázkou zůstává, zda dochází k porušování takové povinnosti, kdy je sjednána kauce.151 Pokud nájemce nezaplatí měsíční splátku nájemného, má pronajímatel následně možnost uspokojit svoji pohledávku ze složených peněžních prostředků formou započtení. V tomto případě je nájemcův dluh splněn. Nedochází tak k porušení povinnosti nájemné platit. Nájemci však vzniká povinnosti do měsíce od doby, kdy došlo k započtení doplnit kauci na původní výši. Ve svém důsledku tak dojde k odsunu splátky nájemného až v rozsahu tří měsíců. Pokud bychom uvažovali délku soudního řízení, uplyne poměrně značná doba než díky zákonné konstrukci bude moci pronajímatel započíst svou pohledávku proti pohledávce nájemce. Ten, pokud tedy nebude tři měsíce platit nájemné a zálohy na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti 149

ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1979. 150 KŘEČEK, Stanislav. „Kauce“. Právní rozhledy. 2006. roč. 14., č. 13, s. 484. 151 KŘEČEK, Stanislav. „Kauce“. Právní rozhledy. 2006. roč. 14., č. 13, s. 484.

45

s užíváním bytu, nenaplní výpovědní důvod neplacení nájemného, neboť pro tento případ je tu složena kauce ve výši trojnásobku nájemného a záloh na hradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. K naplnění tohoto výpovědního důvodu by dle mého názoru došlo až při nezaplacení součtu tolika měsíčních splátek nájemného a záloh za poskytovaná plnění, které pokryje kauce a třech dalších měsíčních splátek. Takový závěr by však byl pro pronajímatele neúnosný, ze zákonné dikce vyplývá, že pronajímatel má oprávnění svou pohledávku započíst, ne však povinnost152. Pokud by mohl předpokládat, že nájemce nehodlá platit nájemné a zálohy za poskytovaná plnění ani nadále, bylo by ze strany oprávněného nejspíše rozumné nezapočíst svou pohledávku vůči pohledávce povinného, ale dát nájemci výpověď a uplatňovat nárok pomocí soudního řízení, které by musel podstoupit i v případě, kdy by chtěl svou nesplacenou pohledávku započíst. Takový postup však není v souladu s principem a účelem zajištění. Věřitel však má nárok uplatňovat svou pohledávku v soudním řízení i bez toho, že by využil zajišťovacího institutu, jež má k dispozici a proto není možno vyloučit a takovéto jednání věřitele směřující k uhrazení jeho pohledávky. Půjde však jen o ojedinělé případy, většinou se bude projevovat snaha dluh alespoň částečně urovnat prostřednictvím zajištění. Z ustanovení § 686a odst. 3 občanského zákoníku vyplývá nájemci povinnost doplnit kauci, pokud tuto pronajímatel oprávněně čerpal a v kombinaci s ustanovením o výpovědi z nájmu bytu, které zařazuje mezi výpovědní důvody nedoplnění peněžních prostředků sloužících k zajištění na účet. Můžeme soudit, že důvodem k výpovědi může být také vážnější porušení ze strany nájemce než je nedoplnění takových prostředků na účet oprávněného, ale samotné neslužení takovýchto prostředků vůbec.153 3. 2. 4 Vrácení kauce nájemci Dle občanského zákoníku má pronajímatel po skončení nájmu povinnost vrátit prostředky i s příslušenstvím, pokud tyto nebyly oprávněně čerpány a to do jednoho měsíce po skončení nájmu, vyklizení bytu a jeho předání pronajímateli. Nevrácení

152 153

KŘEČEK, Stanislav. „Kauce“. Právní rozhledy. 2006. roč. 14., č. 13, s. 485. GRULICH, Tomáš. Kauce k zajištění nájemného. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 424.

46

prostředků v zákonné jednoměsíční lhůtě má za následek prodlení pronajímatele154, nájemce by se tedy mohl vrácení kauce domáhat soudní cestou155. Grulich156 poukazuje na situaci, kdy může dojít ke značnému prodlení pronajímatele. Ten se může dostat do značné časové tísně s vyplacením peněžních prostředků z účtu, pokud ten nezískal vykonatelné soudní rozhodnutí pro provedení započtení své pohledávky, která vznikla v závěru existence nájemního vztahu, proti pohledávce nájemce. Získání exekučního titulu může trvat značnou dobu, po kterou pronajímatel už ze své podstaty nemůže vydat prostředky nájemcem složené, neboť by se zbavil možnosti z těchto následně uspokojit pohledávku vzniklou nezaplacením nájemného. Pro vydání kauce nájemci bude tedy nutné, aby nedošlo k popření principu samotného zajišťovacího institutu, aby byly vyrovnány všechny pohledávky vzniklé na základě nájemního vztahu kryté kaucí. Domnívám se tedy, že není možné požadovat po pronajímateli vrácení peněžních prostředků do měsíce po vyklizení a předání bytu, pokud ten učinil právní kroky k získání vykonatelného exekučního titulu pro započtení svých pohledávek. Otázkou je, jakou lhůtou následně po vydání exekučního titulu a započtení pronajímatel disponuje pro vyplacení zbylých finančních prostředků. Je možné uvažovat o době v délce, která odpovídá jednomu měsíci bez doby, která marně uplynula od předání a vyklizení bytu do uplatňování nároku pronajímatelem u soudu. Pronajímatel by měl svou pohledávku započíst v době dle okolností co nejkratší po vydání vykonatelného exekučního titulu, aby nedocházelo ke zbytečnému protahování doby, kdy budou pohledávky jak na straně věřitele, tak na straně dlužníka uspokojeny. Po uplynutí jednoho měsíce od takového započtení by se pronajímatel dostal do prodlení se všemi svými následky. Křeček157 poukazuje na další situaci, která by mohla znamenat další protahování vyplacení peněžních prostředků nájemci. Jde o rozdílnost momentů. Kdy dojde k vyklizení bytu a jeho předání (opačně Hulmák158). Předání totiž vyžaduje oproti vyklizení součinnost pronajímatele. Ten pokud tuto neposkytne, není splněna podmínka předání bytu, nezačne tak běžet lhůta k vyplacení složené kauce. Je tedy možné, že byt 154

ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1980. 155 FIALA, J., KINDL, M., HURDÍK, J., et al. Občanský zákoník: komentář. II. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 1307. 156 GRULICH, Tomáš. Kauce k zajištění nájemného. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 424. 157 KŘEČEK, Stanislav. „Kauce“. Právní rozhledy. 2006. roč. 14., č. 13, s. 484. 158 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1980.

47

bude již obsazen novým nájemcem a původnímu nájemci nárok na vrácení kauce nevznikne z důvodu nepředání bytu.159 Dle mého názoru však pronajímatel tím, že by neposkytl součinnost potřebnou ke splnění povinnosti nájemce byt předat, dostává se do prodlení se všemi následky z toho vyplývajícími. Nesl by tedy nepříznivé následky svého jednání. Nedomnívám se proto, že by k takovým situacím docházelo v praxi příliš často. Aktivně legitimovaný je nájemce, nebo jeho právní nástupce, pasivně legitimovaný je pronajímatel, v případě změny pronajímatele, přechází povinnost vyplatit kauci na nového, neboť jako nový vlastník bytu vstupuje do práv a povinností vlastníka předchozího.160 Nový pronajímatel však není majitelem účtu161, nemá možnost tedy prostředky na něm uložené čerpat. Vztahy takto vzniklé musí být smluvně vyřešeny mezi původním a novým pronajímatelem. Povinností pronajímatele je vyplatit složené prostředky i s příslušenstvím. Příslušenstvím pohledávky jsou dle občanského zákoníku úroky sjednané mezi pronajímatelem a nájemcem, úroky z prodlení, poplatek z prodlení a náklady spojené s uplatněním pohledávky. Zákonodárce však zamýšlel začlenit právo nájemce na vydání kauce včetně zhodnocení v peněžním ústavu, což však přímo ze zákonného ustanovení nevyplývá.162 Komentářová literatura163 dále uvádí, že takovéto zhodnocení náleží nájemci po zdanění a po odpočtu nákladů na vedení účtu, neboť by se v opačném případě jednalo o obohacení nájemce na úkor pronajímatele. S tímto závěrem nesouhlasím. Domnívám se, že nájemci náleží zhodnocení kauce v celém rozsahu bez odpočtu nákladů na vedení účtu již s poukazem na to, že kauce byla sjednána v prospěch pronajímatele164 a náklady vznikly na základě zákonného ustanovení a vztahu pronajímatele s peněžním ústavem165, nikoli s nájemcem. Odečtením nákladů vynaložených na vedení účtu od celkové částky kauce včetně zhodnocení by se přenášelo břemeno povinností pronajímatele vyplývajících ze vztahu s peněžním 159

KŘEČEK, Stanislav. „Kauce“. Právní rozhledy. 2006. roč. 14., č. 13, s. 485. FIALA, J., KINDL, M., HURDÍK, J., et al. Občanský zákoník: komentář. II. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 1307. 161 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1980. 162 FIALA, J., KINDL, M., HURDÍK, J., et al. Občanský zákoník: komentář. II. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 1307. 163 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1980. 164 FIALA, J., KINDL, M., HURDÍK, J., et al. Občanský zákoník: komentář. II. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 1306. 165 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1978. 160

48

ústavem na nájemce, ten by ve svém důsledku vynakládal finanční prostředky na službu, kterou není oprávněn užívat. Na vyplacení peněžních prostředků má právo strana, které svědčí rozhodnutí soudu nebo jiného veřejného úřadu se stejnými účinky. Literatura166 se shoduje v názoru, že jde o ustanovení ne zcela jasné. Je však možné vidět úmysl zákonodárce vytvořit možnost postihnout prostředky složené na předmětném účtu stranami, zde jde uvažovat nejspíše nájemci a pronajímateli, neboť jiné strany smlouvy nejsou167, mimo možnost započtení svých vzájemných pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem.168 Nelze však usuzovat na to, že finanční prostředky u peněžní ústavu uložené nejsou postižitelné jiným způsobem než vykonatelným exekučním titulem svědčícím jedné ze smluvních stran. Jedná se o přikázání pohledávky z účtu u peněžního ústavu či o exekuční příkaz k výplatě z účtu u peněžního ústavu. Vzhledem k tomu, že by se jednalo o postižení prostředků na základě pohledávky jiné než vzniklé z nájemního vztahu a oprávněnou osobou z exekučního titulu bude osoba odlišná od nájemce, tento nemá povinnost doplnit kauci do původní výše, povinnost dorovnat finanční prostředky na účtu má pronajímatel. Jedná se totiž o pohledávku nájemce vůči pronajímateli, jako majiteli účtu a ten nemá právo s prostředky nakládat ve svůj prospěch, neboť ty slouží k uspokojení v budoucnu vzniknuvší pohledávky a je je možné čerpat pouze z důvodů zákonem stanovených. Pokud by takováto pohledávka nevznikla, jednalo by se o neoprávněné nakládání a nájemce by se mohl domáhat náhrady škody. 3. 3 Kauce a nájem nebytových prostor Občanský zákoník k problematice nájmu nebytových prostor obsahuje jediné ustanovení, v němž odkazuje na použití zvláštního zákona. Tímto zvláštním předpisem je zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o nájmu nebytových prostor). Podstatou nájmu nebytových prostor je přenechání nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. Oproti nájemním smlouvám upraveným občanským zákoníkem

166

FIALA, J., KINDL, M., HURDÍK, J., et al. Občanský zákoník: komentář. II. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 1307., ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1980., GRULICH, Tomáš. Kauce k zajištění nájemného. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 426. 167 FIALA, J., KINDL, M., HURDÍK, J., et al. Občanský zákoník: komentář. II. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 1307. 168 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1980.

49

stanoví tento zvláštní předpis další náležitosti, které musí dohoda obsahovat v případě, že jde o nájem sjednaný za účelem využití nebytových prostor k podnikatelské činnosti. Je jím údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru. Jak jsem již uvedl dříve, na zajištění dle občanskoprávních předpisů nemá vliv povaha předmětu nájmu ani stran smluvního vztahu. I v případě pronájmu nebytových prostor se nesetkáváme se zákonnou úpravou zajištění formou kauce. Pro případ zajištění nájmu či dalších pohledávek s nájmem souvisejících a v závislosti na něm vzniklých je nutné odkázat na smluvní úpravu stran. S poukazem na blízkost předmětu nájmu je však možné využít ve smlouvě odkazu na přiměřené použití ustanovení občanského zákoníku o zajištění nájmu bytu. V případě úpravy problematiky kauce pomocí odkazu na použití ustanovení občanského zákoníku o zajištění nájmu bytu je však nutno upozornit na rozdílnost úprav týkající se výpovědi z nájmu. U nájmu bytu je kladen důraz na ochranu slabší strany, na ochranu nájemce. Pronajímatel tak může výpověď dát jen v taxativně zákonem stanovených případech. V úpravě nájmu a podnájmu nebytových prostor tato ochranná tendence chybí, je zde větší prostor pro smluvní volnost, neboť výpovědní důvody obsažené v úpravě příslušného zákona jsou dány dispozitivní právní úpravou. Je tedy vhodné zahrnout do smluvního ujednání, že porušení povinností vyplývající z kauce (její nesplacení, nedoplnění) je naplněním výpovědního důvodu. Pokud však strany této možnosti nevyužijí, je pouze na nich, jakým způsobem své vztahy smluvně upraví, je však nutno počítat s určitými omezeními. Rozdílem oproti nájmu bytu bude v povaze zajišťovacího právního vztahu. U úpravy obsažené v občanském zákoníku je otázkou, zda se jedná o akcesorický právní vztah či nikoli. Samotné zajištění sice je závislé na existenci nájemního vztahu, z formulace právní úpravy však vyplývá, že se jedná o zajištění, které je součástí hlavního závazku169. Z toho lze usuzovat, že v případě nájmu bytu se jedná i se zajištěním o jeden právní vztah, nikoli o dva, jak to bude v případě sjednání zajištění formou kauce u nájmu nebytových prostor. Při smluvní úpravě je však nepochybné, že se jedná o dva závazky, hlavní a vedlejší. Vznik zajištění já vázán na uzavření smlouvy. Její forma není stanovena zákonem (absence zákonné úpravy), je tedy možné ji uzavřít písemně, ústně či

169

HULMÁK, Milan. Kauce – nájem bytu [online]. Zdeněk Stuchlík. 9. prosince 2009 [cit. 2010-03-17]

50

konkludentě. Doporučuji však smlouvu uzavřít v písemné formě, jsou tak jasně stanovena práva a povinnosti stran a v případě sporu je jednodušší nést důkazní břemeno. Dalším rozdílem oproti zajištění kaucí u nájmu bytu je okamžik vzniku takového zajištění. U nájmu bytu je sjednání složení peněžních prostředků k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem omezeno na okamžik sjednání nájemní smlouvy. Po jejím vzniku pronajímatel o své oprávnění požadovat složení těchto prostředků přichází. V případě vzniku zajištění u nájmu nebytových prostor toto omezení nevnímám. Kauce může být sjednána v kterýkoli okamžik před vznikem i v průběhu existence nájemního vztahu. Nejedná se však již o oprávnění pronajímatele cokoli požadovat, jen o možnost smluvně se zavazovat. Na návrh uzavření smlouvy o kauci však již v průběhu nájemního vztahu nemusí nájemce kladně reagovat, odmítnutí složení kauce nemůže mít negativní důsledky na dosavadní právní vztah. Je vhodné sjednat, v jakém časovém horizontu budou složeny prostředky k zajištění nájemného a pohledávek vzniklých v závislosti s nájmem. Pokud by toto nebylo, chybělo by časové určení splnění nájemcovy povinnosti a ten by pak byl povinen plnit druhého dne, po tom, kdy byl k plnění vyzván pronajímatelem.170 Na základě nepřiměřeně krátké lhůty může dojít k tomu, že by povinný nemusel být schopen složit peněžní prostředky v dohodnuté výši a v případě sjednání takového porušení jako důvodu k odstoupení od smlouvy či výpovědního důvodu by toto znamenalo jejich naplnění, na základě čehož by mohl pronajímatel dále postupovat k ukončení nájemního vztahu. Doporučuji tedy sjednat dobu přiměřenou po sjednání smlouvy o kauci ke splnění povinnosti tyto prostředky složit ve prospěch pronajímatele, aby tak nedocházelo k situacím, kdy nebude povinný schopen dostát svým závazkům ze zajištění vyplývajících z důvodu časového nedostatku (u nájmu nebytových prostor se bude jednat o značné částky, které povinný nemusí mít ihned k dispozici). Dalším podstatným prvkem, který by neměl ve smlouvě o kauci chybět je stanovení její výše. Jak již bylo zmíněno dříve, je vhodné sjednat výši kauce takovou, aby nepoškozovala ani jednu ze stran a současně plnila svoji funkci. Nesmí tak být ani „směšně“ nízká, či nepřiměřeně vysoká.

170

CHALUPA, L; DVOŘÁKOVÁ ZÁVODSKÁ, J; CHANDRYCKÁ, V. Vymáhání pohledávek. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2007. s. 92.

51

Důležité je smluvně omezit použití kauce pouze na případy pohledávek vzniklé z nájmu či v souvislosti s ním. Pokud by tomu tak nebylo, mohl by pronajímatel započíst své pohledávky vůči nájemci a snížil by tak peněžní prostředky k zajištění nájemného, což by vedlo k popření smyslu zajištění té které pohledávky. Mělo by tedy jít jen o oprávněné čerpání prostředků pronajímatelem v souladu s účelem kauce. Otázkou je i možnost započtení pohledávek nájemcem. Tuto možnost, ač jde o soukromoprávní vztah, kdy jsou si subjekty rovny, bych vyloučil s poukazem na to, že by takto mohla být snižována hodnota zajištění bez toho, že by došlo k oprávněnému čerpání a důvodu, proč by měl nájemce kauci doplnit na původní výši. Způsob čerpání prostředků je takové vhodné upravit smluvně. Čerpání je možné dvěma způsoby, kdy dojde k prostému snížení peněžních prostředků s tím, že pronajímatel má povinnost nájemce informovat o snížení kauce a nebo započtení, které je platné až ve chvíli, kdy dojde druhé straně. K zániku závazku však dojde až ve chvíli, kdy se pohledávky stanou splatnými171, proto je vhodné provést započtení dohodou172. Ve chvíli, kdy se nájemce dozví o oprávněném čerpání, je jeho povinností, tak aby byla zachována zajišťovací funkce kauce po celou dobu trvání nájemního vztahu tuto doplnit na původní výši. Vyvstává otázka, v jakém časovém horizontu tak má nájemce učinit. Pokud nebude lhůta stanovena smluvně, je nájemce zase povinen plnit druhého dne poté, co byl k plnění vyzván pronajímatelem.173 Taková doba bude však pro plnění značného rozsahu příliš krátká, doporučuji proto při sjednávání smlouvy pamatovat na lhůty vymezené pro plnění povinností ze zajišťovacího závazku. Pro případ nedoplnění kauce je vhodné sjednat sankci, která by nájemce motivovala plnit jemu vzniklé závazky. Vhodnou se jeví například smluvní pokuta, či sjednání porušení jako důvod k odstoupení od smlouvy, či jako výpovědní důvod. Propadnost zbytku kauce bez ostatních sankčních opatření by nejspíše nebyla dostatečnou motivací k jejímu doplnění nájemcem. Zajištění formou kauce u nájmu nebytových prostor může skončit dohodou či spolu se zánikem hlavního závazkového vztahu – nájmu. Jak již bylo uvedeno výše,

171

FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 244. 172 FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 248. 173 CHALUPA, L; DVOŘÁKOVÁ ZÁVODSKÁ, J; CHANDRYCKÁ, V. Vymáhání pohledávek. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2007. s. 92.

52

využitím kauce k uhrazení pohledávky nezaniká zajištění jako například u zástavy174, dlužník má povinnost peněžní prostředky doplnit, aby tak zajišťovaly možné pohledávky po celou dobu existence nájmu. 4 Cestovní smlouva Občanský zákoník upravuje svými ustanoveními také cestovní smlouvu. Takovouto dohodou se provozovatel cestovní kanceláře zavazuje, že zákazníkovi poskytne zájezd a zákazník se zavazuje, že zaplatí smluvenou cenu. Vzhledem k tomu, že cestovní kanceláře nabízí mnohdy zájezdy za značné ceny a některé jejich služby vyžadují platby předem, je jimi po zákazníkovi vyžadováno, aby zaplatil zálohu z ceny zájezdu. Při bližším zkoumání můžeme uvažovat i o záloze jako o jakémsi druhu zajištění pohledávky cestovní kanceláře. Jde o předem složené peněžní prostředky ve prospěch poskytovatele služby, které jsou však součástí ceny zájezdu. Ve své podstatě se jedná pouze o složení části ceny služby. V určitých situacích ale tato záloha může mít i zajišťovací funkci. Složené peněžní prostředky a jejich případná ztráta motivuje spotřebitele k plnění povinností ze smlouvy vyplývajících a to doplacení ceny zájezdu. V porovnání s obecnými poznatky o kauci výše uvedenými můžeme pozorovat určité podobnosti. Jedná se o peněžní prostředky složené ve prospěch poskytovatele služby (věřitele), které mohou být v případě porušení smlouvy použity k uhrazení vzniklých pohledávek. Rozdíly těchto institutů spatřujeme již v jejich povaze. V případě kauce se jedná o sjednání akcesorického závazku, dva právní vztahy. U cestovní smlouvy a složení zálohy se jedná pouze o jeden právní vztah, záloha i v podobě zajištění, jak ji mnohdy můžeme vnímat, je nedílnou součástí závazku hlavního, je plněním poskytovaným spotřebitelem. Cestovní kanceláře si v případě odstoupení od smlouvy účtují tzv. „storno poplatek“175, který má charakter odstupného. Výše odstupného je cestovní kanceláří většinou částkou určenou jako procentní podíl z nerealizovaného ubytování v závislosti na době stornování před začátkem pobytu. Ten je zákazník poskytovateli povinen zaplatit, odstoupil-li od cestovní smlouvy z důvodu, jenž netkví v porušení povinnosti

174

CHALUPA, L; DVOŘÁKOVÁ ZÁVODSKÁ, J; CHANDRYCKÁ, V. Vymáhání pohledávek. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2007. s. 36. 175 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 5. 2008 , sp. zn. 32 Odo 1559/2006.

53

cestovní kanceláře, nebo odstoupí-li od smlouvy cestovní kancelář z důvodu porušení povinnosti zákazníkem. Pro vyšší jistotu cestovní kanceláře, že bude odstupné uhrazeno, může být toto stanoveno jako část složené zálohy, nebo záloha celá. Poskytovatel služby tak již nemusí vymáhat svou pohledávku od zákazníka, k uhrazení takovéto pohledávky bude postačovat započtení. Částku převyšující složenou zálohu však cestovní kancelář bude v případě neuhrazení odstupného nucena po zákazníkovi vymáhat soudní cestou. Záloha tak může svým způsobem plnit funkci zajišťovací a uhrazovací vzniklých pohledávek, stejně jako kauce. Nelze tyto instituty v žádném případě směšovat, i když jde o plnění stejného druhu. Kauce, jak již bylo zmíněno výše, je akcesorickým závazkem, kdežto záloha je součástí závazku hlavního. Rozdíl je patrný i při zániku závazku splněním, kdy v případě zajištění složením peněžních prostředků má věřitel povinnost tyto vrátit zpět povinnému, neboť se nejedná o plnění z hlavního závazku a nebylo tyto prostředky nutno využít. V případě zálohy však k jejímu vracení ve většině případů nedochází, neboť ta je součástí plnění, které je zákazník povinen dle smlouvy poskytnout. Pokud však k odstoupení od smlouvy zákazníkem došlo na základě porušení povinnosti cestovní kanceláří, je tato povinna vrátit veškeré plnění, které od zákazníka obdržela. 5 Kauce a nový občanský zákoník Již delší dobu je připravován nový občanský zákoník takový, aby odpovídal požadavkům, které na něj klade dnešní doba. Současný občanský zákoník byl přijat v roce 1964, vychází z tehdejšího nahlížení na soukromé právo, jehož důsledkem je jeden z hlavních nedostatků zákoníku a to roztříštěnost úpravy občanskoprávních vztahů.176 Základním ideovým zdrojem připravovaného kodexu je vládní návrh občanského zákoníku bývalého Československa z roku 1973, který jako zákon nakonec nebyl přijat. Důvodem pro jeho odmítnutí v době po mnichovské dohodě bylo, že sledoval modernizační revizi ABGB z roku 1811 v jeho konfrontaci s novějšími evropskými zákoníky.177 176

Nový občanský zákoník: obecně o zákoníku [online]. Změněno (údaj nelze zjistit) [cit. 2010-3-20]. Dostupné z: . 177 Nový občanský zákoník: obecně o úpravě nového občanského zákoníku [online]. Změněno (údaj nelze zjistit) [cit. 2010-3-20]. Dostupné z: .

54

Vzhledem k tomu, že přijetím nového soukromoprávního kodexu dojde i ke změnám v problematice mnou popisované, považuji za vhodné zde uvést alespoň nástin připravované zákonné úpravy a její srovnání s úpravou současnou (viz. tabulka 1). Vzhledem k obsáhlosti problematiky však upozorním pouze na některé momenty. Zajišťovací instituty vládní návrh nového občanského zákoníku (dále jen 178

návrh)

rozděluje na zajištění a utvrzení závazků, což považuji za správné řešení

vzhledem k tomu, že některé instituty spíše potvrzují a utvrzují hlavní závazek a neplní tak primárně zajišťovací funkci (viz např. komentářová literatura179). Dluh lze tedy dle návrhu zajistit, zaváže-li se třetí osoba věřiteli za dlužníkovo plnění, nebo dá-li někdo věřiteli majetkovou jistotu, že ten dluh splní. Utvrdit dluh pak lze sjednáním smluvní pokuty nebo uznáním dluhu. Výše jsem zmiňoval ustanovení občanského zákoníku o jistotě jako o výchozí úpravě pro smlouvu o kauci. Návrh občanského zákoníku z této vychází, opouští však její zjednodušování180 a uvádí, že ten, kdo je povinen složit jistotu učiní povinnosti za dost zřízením zástavního práva či způsobilým ručitelem. Z nové úpravy jistoty však již nevyplývá, že by se jednalo o demonstrativní výčet způsobu jejího splnění. Nezbývá tedy než opustit myšlenku v dnešní praxi uplatňovanou a to složení kauce na základě ustanovení o jistotě a prosadit úpravu inominátní smlouvy jako právního základu smluv o kauci. Vznik inominátních smluv je popsán i v návrhu nového občanského zákoníku. Ujednání však nesmí být v rozporu s dobrými mravy, odporovat zákonu nebo jej obcházet, být někomu na újmu nebo zjevně narušovat veřejný pořádek. Takovéto ujednání by bylo neplatné. Oproti obsahu omezení takovýchto ujednání současnou právní úpravou tyto návrh občanského zákoníku rozšiřuje. Ve věci kauce vzniklé na základě inominátní smlouvy odkazuji na poznatky učiněné v předchozích kapitolách této práce. Velkou změnu však doznala úprava zajištění nájmu bytu. Občanský zákoník omezuje zřízení kauce pouze na případy, kdy předmětem nájmu je byt. Vládní návrh

178

Znění aktuální ke dni 20. 3. 2010. Dostupné z: . 179 FIALA, J., KINDL, M., HURDÍK, J., et al. Občanský zákoník: komentář. II. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 1566. 180 Důvodová zpráva k občanského zákoníku [online]. Justice.cz [cit. 2010-03-20]. Dostupné z: .

55

nového občanského zákoníku zařadil do zvláštních ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu, tím se její použitelnost rozšířila. V návrhu se však projevila pojmová neujasněnost, neboť je zde kauce označená jako jistota, je však pojmem rozdílným od splnění dání jistoty zástavou, či způsobilým ručitelem. Z důvodu rozlišení budu dále používat pojmu „kauce“. Oproti dnešní právní úpravě došlo k zestručnění, což považuji s ohledem na problémy, které současná nedokonalá právní úprava nese za přínos. Návrh se omezuje pouze na stanovení maximální výše kauce a povinnost pronajímatele nájemci tuto vrátit včetně alespoň zákonných úroků od doby jejího složení. Z formulace vyplývá, že již ujednání o kauci není součástí nájmu, jak je tomu u stávající právní úpravy, ale jde o vedlejší akcesorický vztah. Jedná se tedy o samostatné ujednání stojící vedle smlouvy o nájmu. Vznik kauce tak není již časově omezen pouze na okamžik sjednání nájemní smlouvy, je ji možno uzavřít kdykoli během nájemního vztahu. Podstatným rozdílem je také fakt, že na sjednání kauce nemá pronajímatel, jak je tomu v této chvíli, nárok, došlo k odstranění disproporce, kdy zákon dával ve smluvním právu jednostranně něco požadovat. Dohoda o kauci se tedy řídí běžnými pravidly kontraktačního procesu, kdy musí dojít ke shodě vůlí obou smluvních stran. Budeme-li se zabývat výší kauce, je tato návrhem omezena maximálním rozsahem šestinásobku měsíčního nájemného. Otázkou zůstává, zda je myšleno výší nájemného pouze prosté nájemné nebo i platby za služby poskytované v souvislosti s nájmem. Pod vlivem současné právní úpravy, kdy tato obě platby rozděluje, bych se přikláněl k názoru, že z dané formulace lze usuzovat na výši nájemného bez plateb za poskytované služby s nájmem souvisejícími. Oproti aktuálnímu znění občanského zákoníku jde o značné zvýšení rozsahu možného zajištění, na druhou stranu jedná se o omezení obecné. V současné době není problém uzavřít při sjednání nájemní smlouvy zajištění ve výši trojnásobku nájemného a plateb za služby poskytované v souvislosti s nájmem, které má právo pronajímatel požadovat. Není však vyloučeno, aby se s nájemcem dále dohodl na dalším zajištění formou složení peněžních prostředků, kdy již nejsou zákonem omezeni limitací výše (inominátní smlouva181). Návrh tedy omezuje jakékoli zajištění nájmu formou složení peněžních prostředků výší šestinásobku měsíčního nájemného. Nepředpokládám však, že by docházelo k využívání maximální 181

FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. s. 221.

56

výše kauce, neboť by se ve svém důsledku jednalo o značnou sumu, kterou by měl nájemce složit, na takovou dohodu by tak pravděpodobně nepřistoupil. Oproti stávajícímu znění není stanovena povinnost pronajímatele uložit finanční prostředky sloužící k zajištění na zvláštní účet u peněžního ústavu. Odpadá tak problém nesení nákladů vedení takového účtu. Pronajímatel však po skončení nájmu má poté, co započte své pohledávky z nájmu povinnost kauci vrátit i s úroky minimálně v zákonné výši od doby složení zajištění. Placení úroků důvodová zpráva182 argumentuje tím, že nájemce dává složením jistoty pronajímateli k využití své peníze, aniž za to dostává protiplnění, má tedy právo na úroky z takovýchto prostředků v něčí prospěch složených. Za současné právní úpravy nájemce má nárok na úroky sjednané s pronajímatelem, úroky z prodlení a zhodnocení v podobě úroků v důsledku uložení kauce u peněžního ústavu.183 Otázkou, která zůstává mimo rozsah právní úpravy je povinnost dlužníka doplnit oprávněně čerpané prostředky pronajímatelem tak, aby funkce zajištění zůstala zachována. Vzhledem ke konstrukci započtení, kdy je možné započíst pouze pohledávky dospělé, není pronajímatel oprávněn prostředky čerpat před ukončením nájemního vztahu. Není tak nutné stanovit nájemci povinnost čerpanou kauci doplnit. S nutností srovnání výše kauce bychom se setkali v případě, kdyby se nejednalo o jednostranné započtení, ale započtení dohodou. V tom případě by bylo vhodné v rámci této dohody sjednat i povinnost nájemce kauci doplnit a termín, do kterého se tak stane. Pokud by nebyl termín splatnosti sjednán, je nájemce povinen plnit bez zbytečného odkladu po požadavku pronajímatele, aby tak bylo učiněno. Pro provedení jednostranného započtení však již není nutná existence vykonatelného rozhodnutí, či uznání dluhu nájemcem, jen dospělost pohledávky. Vzhledem k akcesorické povaze dohody o kauci tato zaniká společně s nájmem. Oproti současné úpravě návrh nestanoví čas, do kterého musí být vráceny peněžní prostředky zpět nájemci. Nejspíše tak bude v době dle okolností co nejkratší po skončení nájmu. Pokud by se tak nestalo, vystupuje nájemce v roli věřitele, jeho pohledávka je splatná ve chvíli zániku hlavního závazku, je pronajímatel povinen mu peněžní prostředky vydat. Pokud tak neučiní, nájemce má možnost domáhat se vrácení 182

Důvodová zpráva k občanského zákoníku [online]. Justice.cz [cit. 2010-03-20]. Dostupné z: . 183 FIALA, J., KINDL, M., HURDÍK, J., et al. Občanský zákoník: komentář. II. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 1307.

57

svého plnění včetně zákonných úroků, úroků z prodlení, nebo náhrady škody soudní cestou. Úprava vládního návrhu občanského zákoníku je proti dnešnímu právnímu stavu značně zjednodušená, dává větší prostor stranám upravit si vzájemné vztahy. V tomto případě se mi zdá vhodné, že bylo zvoleno jednodušší úpravy proti stávající, omezující a rozporné. Je také v souladu s tendencemi soukromého práva toto odvětví liberalizovat184 a rozšiřovat tak smluvní svobodu subjetků. 6 Kauce – Švýcarsko Do našeho právního řádu byl institut kauce zaveden až v roce 2006, v ostatních evropských zemích je však již delší dobu hojně používán na základě úpravy obsažené v národních předpisech. Po konzultaci se svou vedoucí diplomové práce jsem zvolil úpravu, kterou obsahuje ustanovení článku 257e švýcarského Zivilgesetzbuch. Nejedná se sice o členský stát ES, má však v rámci Evropy nezastupitelné místo z pohledu mezinárodního práva a jeho blízké spolupráce s mezinárodními institucemi. Vzhledem k tomu, že byl do našeho právního řádu novelou občanského zákoníku z roku 2006

zaveden institut „kauce“185, je vhodné srovnat tento i se

zahraniční úpravou a upozornit na určité rozdíly (viz. tabulka 2). V tomto případě se jedná o úpravu švýcarského Zivilgesetzbuch. Švýcarský Zivilgesetzbuch ve své páté části Obligationenrecht, článku 257e obsahuje relativně kogentní186 úpravu kauce v nájmu (Sicherheiten durch den Mieter187). Vzhledem k tomu, že Švýcarsko je konfederace tvořena 26 kantony188 dává konfederační právní úprava možnost jednotlivým územím, aby pro tuto přijaly doplňující ustanovení189.

184

GRULICH, Tomáš. Kauce k zajištění nájemného. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 427. CHALUPA, L., DVOŘÁKOVÁ ZÁVODSKÁ, J., CHANDRYCKÁ, V. Byty a právo. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2007. s. 151. 186 MACGREGOR PELIKÁNOVÁ, Radka. Právní úprava kauce k zajištění nájemného ve vybraných zemích. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 427. 187 Art. 257e Zivilgesetzbuch. [online]. Admin.ch [cit. 2010-03-21]. Dostupné z: . 188 Švýcarsko – základní informace o teritoriu [online]. mzv.cz [cit. 2010-03-21]. Dostupné z: . 189 MACGREGOR PELIKÁNOVÁ, Radka. Právní úprava kauce k zajištění nájemného ve vybraných zemích. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 427. 185

58

6. 1 Sjednání kauce Podstatou kauce v nájmu bytu je oprávnění pronajímatele při sjednání nájemní smlouvy požadovat, aby nájemce složil peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem.190 S podobnou formulací se můžeme setkat i ve švýcarské úpravě. Opět se jedná o složení peněžních prostředků či cenných papírů k zajištění nájemného nebo zajištění škody způsobené nájemcem na předmětu nájmu. Již se však nestanoví, že by se tato úprava vztahovala pouze na nájem bytu, ale na nájem obecně. Je možné tedy sjednat zákonnou kauci pro pronájem věcí obecně. Někteří autoři191považují za problematické znění úvodního ustanovení § 686a, kdy uvádí, že pronajímatel je oprávněn při sjednání požadovat složení peněžních prostředků za účelem zajištění. Sporné se zde jeví slovo sjednání, neboť je označením pro určitou chvíli a to chvíli přijetí návrhu na uzavření nájemní smlouvy. Tím by však ve své důsledku docházelo k velké nejistotě budoucího nájemce, zda vstupuje do nájemního vztahu a zná všechny okolnosti a povinnosti, či nikoli (opačně Hulmák192). Dle mého názoru není možné vykládat termín sjednání jako označení pro určitý moment, ale je nutné v něm vidět celý kontraktační proces, kdy v rámci uzavření nájemní smlouvy dojde taky k ujednání o kauci. Tu je tedy dle zákona oprávněn pronajímatel požadovat nejpozději v den uzavření smlouvy. Ve své podstatě jde o úpravu značně omezující smluvní svobodu. V případě švýcarské úpravy není moment sjednání kauce stanoven. Je tedy na ujednání pronajímatele a nájemce, kdy k uzavření takovéto dohody dojde (obvykle tak bude nejspíš společně se sjednáním nájemní smlouvy). Jedná se o poměrně strohou právní úpravu, je zde tedy dán velký prostor pro smluvní svobodu stran, což považuji za přínosné a souladné s liberalizací soukromého práva193. S ohledem na funkci zajištění, která by v zájmu pronajímatele mělo trvat po celou dobu trvání hlavního závazku se domnívám, že ve většině případech bude dojednání o složení kauce součástí nájemní smlouvy a bude tak působit již od vzniku závazku hlavního. 190

CHALUPA, L., DVOŘÁKOVÁ ZÁVODSKÁ, J., CHANDRYCKÁ, V. Byty a právo. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2007. s. 151. 191 GRULICH, Tomáš. Kauce k zajištění nájemného. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 423. 192 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1977. 193 GRULICH, Tomáš. Kauce k zajištění nájemného. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 427.

59

Ani z výše uvedeného nelze soudit, že by v českém prostředí nebylo možné dojednat zajištění kaucí po vzniku nájemního vztahu. Na takový návrh pronajímatele však nemusí nájemce reagovat kladně, neuzavření takovéto dohody by pro něj nemělo míz žádný negativní důsledek.194 Pokud však takovýto požadavek od pronajímatele vyvstane až po uzavření nájemní smlouvy, neodpovídá jeho požadavku povinnost nájemníka splnit tak, jak je tomu při uzavření smlouvy, kdy odmítnutí složení kauce ve většině případů povede k ukončení smluvního jednání a nájemní vztah tak nevznikne. Díky jednoduchosti švýcarské úpravy nemusí být tato otázka řešena, sjednání kauce totiž není nárokem, ale možností. Výsledek jednání, smlouva, je tak závislý jen na dohodě stran o jejich vzájemných právech a povinnostech. Pronajímatel je povinen složit peněžní prostředky na zvláštní účet, společný pro všechny nájemce, u peněžního ústavu. Zvláštní účet však není nikde v zákoně definovaný. Zákonodárce tak zřejmě měl na mysli účet samostatný, oddělený od běžného osobního účtu pronajímatele. Nepodléhá žádnému specifickému režimu, v jehož důsledku by byl například pronajímatel omezen v nakládání s vkladem (ve vazbě na ustanovení §686a odst. 3 občanského zákoníku) nebo kdy by byl vklad chráněn před negativními důsledky výkonu rozhodnutí přikázání pohledávky z účtu u peněžního ústavu (§ 304a občanského soudního řádu)195, vzhledem k tomu, že majitelem účtu je pronajímatel, může být částka na něm uložená zabavena v rámci exekučního řízení na základě exekučního příkazu k výplatě z účtu u peněžního ústavu. S tímto problémem se ve Švýcarsku nesetkáváme. Je zde také dána povinnost pronajímatele uložit peněžní prostředku na spořící účet u peněžního ústavu, nebo cenné papíry do úschovy u takového ústavu. Povinnosti pronajímatele vytvořit u peněžního ústavu účet na jméno nájemce odpovídá nájemcova povinnost prostředky k zajištění na tento účet vložit.196 Není zde však riziko ztráty kauce v důsledku situací postihujících pronajímatele, neboť účet je vedený na jméno nájemce197 věci. Vklad u peněžního ústavu je však oproti české právní úpravě zajištěn proti neoprávněnému užití. S vkladem je možno totiž disponovat pouze za předpokladu, že k tomu dá souhlas jak nájemce, tak pronajímatel198, na základě pravomocného 194

ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1977. 195 GRULICH, Tomáš. Kauce k zajištění nájemného. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 423. 196 Rozsudek Schweizerisches Bundesgericht ze dne 21. 5. 2001, sp. zn. 4C 339/2000. 197 Rozsudek Schweizerisches Bundesgericht ze dne 30. 5. 2001, sp. zn. 4C 67/2002. 198 BUCHER, Peter. Sicherheiten durch den Mieter [online]. Zdeněk Stuchlík. 26. července 2009 [cit. 2010-03-21]

60

platebního rozkazu, nebo pravomocného soudního rozhodnutí199. Není však vyloučen postih kauce uložené na účtu peněžního ústavu z důvodů spočívajících na straně nájemce (postih peněžních prostředků na základě pravomocného platebního rozkazu či pravomocného soudního rozhodnutí). 6. 2 Výše kauce Občanský zákoník limituje výši kauce trojnásobkem měsíčního nájemného a záloh na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. Ustanovení je kogentní povahy, výše kauce tedy nemůže být modifikována zvýšením nad zákonné maximum (ujednání by bylo neplatné pro rozpor s § 39 občanského zákoníku), je však možné sjednat kauci nižší.200 Takové ujednání by nebylo v rozporu se zákonem. Ochrana nájemce tedy funguje v tomto případě takovým způsobem, že zajištění věřitelovy pohledávky je limitováno určitou výší, není však vyloučeno sjednání dalšího zajištění, nepřistoupení na takovou podmínku však nemá již za trvání nájmu na nájemce negativní dopad. Stejně jako občanský zákoník obsahuje Zivilgesetzbuch limitaci výše peněžních prostředků, které mají sloužit k zajištění nájemného. Švýcarská právní úprava omezuje výši kauce u nájmu bytů201. U nájmu dalšího výši neurčuje, konkrétně zmiňuje komerčně využívané prostory202. Důvodem je ochrana slabší strany v nájemním vztahu a to nájemce který nájmem zabezpečuje své bytové potřeby. Dle mého názoru však není vyloučeno sjednání dalšího zajištění pro případ vzniku pohledávky. Otázkou je, jaká částka bude brána jako základ pro výpočet kauce. Dle Mietervebände je za základ pro výpočet zajištění považováno „čisté“ nájemné203, objevuje se i opačný názor a to, že se do základu zahrnuje náklady provozu a vedlejší

199

MACGREGOR PELIKÁNOVÁ, Radka. Právní úprava kauce k zajištění nájemného ve vybraných zemích. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 429. 200 FIALA, J., KINDL, M., HURDÍK, J., et al. Občanský zákoník: komentář. II. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 1306. 201 HONSELL, H., VOGT, N. P., GEISER, T., et. Al. Basler Kommentar Zivilgesetzbuch I. 3. vyd. Helbing & Lichtenhahn, 2006. 2334 s. 202 Mietverband [online]. Změněno (údaj nelze zjistit) [cit. 2010-03-21]. Dostupné z: . 203 Mietverband [online]. Změněno (údaj nelze zjistit) [cit. 2010-03-21]. Dostupné z: .

61

náklady204. Vzhledem k ustanovení článku 257a Zivilgesetzbuch, který stanoví, že vedlejší náklady je povinen nájemce platit v případě, že se na tomto s pronajímatelem dohodli se domnívám, že by ani základ pro výpočet kauce neměl vedlejší náklady obsahovat205, pokud tak nebylo výslovně dohodnuto. V případě, že se nebude jednat o nájem obytných prostor, ale prostor komerčně využívaných, závisí výše kauce na smluvním ujednání stran. Ochrana nájemce jako slabší strany zde nebude uplatňována, neboť se bude jednat o užívání nemovitosti za účelem realizace podnikatelské činnosti, nelze tedy usuzovat, že by nájemce byl slabší stranou kontraktu. V tomto momentu můžeme spatřovat další rozdíl v daných úpravách, kdy v českém právním řádu je základ pro výpočet kauce dán jako součet nájemného a záloh za služby poskytované v souvislosti s nájmem. Dalším rozdílem je, že švýcarské právo připouští složení kauce v hotovosti či v cenných papírech. Občanský zákoník hovoří o složení peněžních prostředků. 6. 3 Čerpání kauce

Aby pronajímatel mohl oprávněně čerpat prostředky poskytnuté nájemcem, musí mu za nájemcem vzniknout pohledávka. Nemůže se však jednat o jakoukoli pohledávku. Pronajímatel je oprávněn kauci použít pouze k úhradě pohledávek taxativně vymezených206 a to vzniklých na nájemném a dalších souvisejících s nájmem bytu, jsou-li přiznány vykonatelným rozhodnutím soudu, vykonatelným rozhodčím nálezem či pohledávek, které byly nájemcem písemně uznány. Zákonodárce v § 686a odst. 3 občanského zákoníku užil ve vztahu k prostředkům představujícím kauci slovo „použít“, následně však uvádí, že je pronajímatel oprávněn započíst taxativně uvedené pohledávky proti pohledávce na vrácení úhrady dle odstavce 1. Z daného tedy vyplývá, že aby mohla být z kauce uspokojena pronajímatelova pohledávka, musí být splněno několik podmínek. Musí vzniknout nájemci dluh ve vztahu k pronajímateli, vycházející z nájemného, úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu nebo jiných závazků k pronajímateli v souvislosti 204

Law media AG – Swiss legal Service [online]. Změněno (údaj nelze zjistit) [cit. 2010-03-25]. Dostupné z: . 205 Rozsudek Schweizerisches Bundesgericht ze dne 10. 6. 2008, sp. zn. 4A 129/2008. 206 FIALA, J., KINDL, M., HURDÍK, J., et al. Občanský zákoník: komentář. II. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 1307.

62

s nájmem. Druhou podmínkou pro uspokojení takovéto pohledávky je, aby pronajímatel získal exekuční titul, kterým je v tomto případě soudní rozhodnutí s doložkou vykonatelnosti, rozhodčí nález s doložkou vykonatelnosti, či písemné uznání dluhu nájemcem co do důvodu a výše207. Třetí podmínkou je započtení pronajímatelovy pohledávky k pohledávce nájemce na vrácení složených peněžních prostředků. Pronajímatel však nemůže proti pohledávce nájemce na vrácení složených prostředků započíst jednostranně jiné své pohledávky, může je ale započíst oproti jiné pohledávce nájemce dle obecné právní úpravy.208 Z ustanovení § 686a odst. 3 občanského zákoníku vyplývá nájemci povinnost doplnit kauci, pokud tuto pronajímatel oprávněně čerpal a v kombinaci s ustanovením o výpovědi z nájmu bytu, které zařazuje mezi výpovědní důvody nedoplnění peněžních prostředků sloužících k zajištění na účet. Můžeme soudit, že důvodem k výpovědi může být také vážnější porušení ze strany nájemce než je nedoplnění takových prostředků na účet oprávněného, ale samotné nesložení takovýchto prostředků vůbec.209 V případě čerpání kauce dle švýcarského Zivilgesetzbuch musí být splněno několik podmínek. Musí vzniknout pohledávka pronajímatele za nájemcem, musí se jednat o pohledávku, která vznikla na základě nedoplatku na nájemném nebo jako nárok na náhradu škody způsobené na pronajaté věci. Ze znění zákonného textu lze usuzovat, že věřitel může peněžní prostředky čerpat pouze se souhlasem dlužníka či na základě exekučního titul (vykonatelný platební rozkaz, vykonatelné rozhodnutí soudu)210. Další zákonná podmínka pro čerpání a urovnání pohledávky není. Domnívám se, že pronajímatelé a nájemci budou volit čerpání prostředků na základě souhlasu obou stran. Jedná se o nejrychlejší a nejméně nákladnou cestu řešení. V případě, kdy by musel pronajímatel získat exekuční titul, naroste doba za kterou bude moci být čerpáno z nájemcova účtu a samozřejmě i náklady vymáhání této pohledávky o náklady řízení. Zivilgesetzbuch nestanoví tak jako náš občanský zákoník pohledávky započíst, pohledávky tedy zanikají ve chvíli čerpání z účtu u peněžního ústavu. Otázkou, která vyvstává po snížení prostředků složených u peněžního ústavu za účelem zajištění je ta, zda a kdy má nájemce povinnost prostředky v čerpané výši doplnit. Zákonná ustanovení se této otázce nevěnují. Je tedy nutné tuto povinnost upravit ve smlouvě o kauci. Strany 207

FIALA, J., KINDL, M., HURDÍK, J., et al. Občanský zákoník: komentář. II. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 1604. 208 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1979.

63

by měly pamatovat na sjednání přiměřené lhůty, do které by měla být částka doplněna, je možné uvažovat i o dojednání sankce za nesplnění takové povinnosti. Mohlo by totiž dojít ke zmaření účelu zajištění, je tedy vhodné povinného ke splnění motivovat. 6. 4 Vrácení kauce nájemci Dle občanského zákoníku má pronajímatel po skončení nájmu povinnost vrátit prostředky i s příslušenstvím, pokud tyto nebyly oprávněně čerpány a to do jednoho měsíce po skončení nájmu, vyklizení bytu a jeho předání pronajímateli. Nevrácení prostředků v zákonné jednoměsíční lhůtě má za následek prodlení pronajímatele211, nájemce by se tedy mohl vrácení kauce domáhat soudní cestou212. Grulich213 poukazuje na situaci, kdy může dojít ke značnému prodlení pronajímatele. Ten se může dostat do značné časové tísně s vyplacením peněžních prostředků z účtu, pokud ten nezískal vykonatelné soudní rozhodnutí pro provedení započtení své pohledávky, která vznikla v závěru existence nájemního vztahu, proti pohledávce nájemce. Získání exekučního titulu může trvat značnou dobu, po kterou pronajímatel už ze své podstaty nemůže vydat prostředky nájemcem složené, neboť by se zbavil možnosti z těchto následně uspokojit pohledávku vzniklou nezaplacením nájemného. Pro vydání kauce nájemci bude tedy nutné, aby nedošlo k popření principu samotného zajišťovacího institutu, aby byly vyrovnány všechny pohledávky vzniklé na základě nájemního vztahu kryté kaucí. Domnívám se tedy, že není možné požadovat po pronajímateli vrácení peněžních prostředků do měsíce po vyklizení a předání bytu, pokud ten učinil právní kroky k získání vykonatelného exekučního titulu pro započtení svých pohledávek. Otázkou je, jakou lhůtou následně po vydání exekučního titulu a započtení pronajímatel disponuje pro vyplacení zbylých finančních prostředků. Je možné uvažovat o době v délce, která odpovídá jednomu měsíci bez doby, která marně uplynula od předání a vyklizení bytu do uplatňování nároku pronajímatelem u soudu.

209

GRULICH, Tomáš. Kauce k zajištění nájemného. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 424. blíže HONSELL, H., VOGT, N. P., GEISER, T., et. Al. Basler Kommentar Zivilgesetzbuch I. 3. vyd. Helbing & Lichtenhahn, 2006. 2334 s. 211 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1980. 212 FIALA, J., KINDL, M., HURDÍK, J., et al. Občanský zákoník: komentář. II. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 1307. 213 GRULICH, Tomáš. Kauce k zajištění nájemného. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 424. 210

64

Pronajímatel by měl svou pohledávku započíst v době dle okolností co nejkratší po vydání vykonatelného exekučního titulu, aby nedocházelo ke zbytečnému protahování doby, kdy budou pohledávky jak na straně věřitele, tak na straně dlužníka uspokojeny. Po uplynutí jednoho měsíce od takového započtení by se pronajímatel dostal do prodlení se všemi svými následky. Povinností pronajímatele je vyplatit složení prostředky i s příslušenstvím. Příslušenstvím pohledávky jsou dle občanského zákoníku úroky sjednané mezi pronajímatelem a nájemcem, úroky z prodlení, poplatek z prodlení a náklady spojené s uplatněním pohledávky. Zákonodárce však zamýšlel začlenit právo nájemce na vydání kauce včetně zhodnocení v peněžním ústavu, což však přímo ze zákonného ustanovení nevyplývá.214 Komentářová literatura215 dále uvádí, že takovéto zhodnocení náleží nájemci po zdanění a po odpočtu nákladů na vedení účtu, neboť by se v opačném případě jednalo o obohacení nájemce na úkor pronajímatele. S tímto závěrem nesouhlasím. Domnívám se, že nájemci náleží zhodnocení kauce v celém rozsahu bez odpočtu nákladů na vedení účtu již s poukazem na to, že kauce byla sjednána v prospěch pronajímatele216 a náklady vznikly na základě zákonného ustanovení a vztahu pronajímatele s peněžním ústavem217, nikoli s nájemcem. Odečtením nákladů vynaložených na vedení účtu od celkové částky kauce včetně zhodnocení by se přenášelo břemeno povinností pronajímatele vyplývajících ze vztahu s peněžním ústavem na nájemce, ten by ve svém důsledku vynakládal finanční prostředky na službu, kterou není oprávněn užívat. Ve švýcarském právu má povinnost zajištění vyplatit banka, u které je vklad uložen218 a to za předpokladu, že pronajímatel do roku od ukončení nájemního vzatu nebude uplatňovat soudně žádný nárok. Po uplynutí této doby může nájemce žádat banku o vyplacení peněžních prostředků.219 Jedná se o poměrně dlouhou dobu, nehrozí

214

FIALA, J., KINDL, M., HURDÍK, J., et al. Občanský zákoník: komentář. II. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 1307. 215 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1980. 216 FIALA, J., KINDL, M., HURDÍK, J., et al. Občanský zákoník: komentář. II. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 1306. 217 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1978. 218 MACGREGOR PELIKÁNOVÁ, Radka. Právní úprava kauce k zajištění nájemného ve vybraných zemích. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 429. 219 blíže HONSELL, H., VOGT, N. P., GEISER, T., et. Al. Basler Kommentar Zivilgesetzbuch I. 3. vyd. Helbing & Lichtenhahn, 2006. 2334 s.

65

tedy tak jak v českém právu, že by musel pronajímatel vyplatit prostředky ještě předtím, než dojde k uplatnění jeho nároku. Oproti české právní úpravě jsou tedy peněžní prostředky k zajištění nájmu vázány i poměrně dlouhou dobu po ukončení hlavního závazkového vztahu. Tato situace je výhodná pro pronajímatele, ten má možnost uspokojit svou pohledávku vzniklou až po skončení nájmu například v důsledku škody způsobené nájemcem, která v době předání bytu nebyla zjevná, či při běžné prohlídce zjistitelná. Negativní důsledek to má však pro nájemce, ten má vázány peněžní prostředky, které by mohl použít například k zajištění dalšího nájmu. Vzhledem k tomu, že použití prostředků na účtu vázáno na souhlas nájemce i pronajímatele, je tedy možné i dřívější navrácení kauce nájemci a to na základě dohody s pronajímatelem o vyplacení zajišťovacích prostředků. Domnívám se, že by však muselo dojít k dohodě o zániku zajištění, neboť má pronajímatel ze zákona nárok rok po ukončení nájemního vztahu uspokojit případnou svou pohledávku za nájemcem ze zajištění. Nájemce má nárok na vyplacení peněžních prostředků včetně příslušenství, úroků z vkladu u peněžního ústavu.220 Zde oproti české praxi není sporné, komu náleží úroky z vkladu u peněžního ústavu, neboť účet je veden na jméno složitele kauce221. 7 Návrh de lege ferenda Jak jsem již zmiňoval výše, současná právní úprava zajištění nájemného není zcela vyhovující. Je jistě krokem správným směrem, že byl institut kauce zakotven do našeho právního řádu. S pravidly a omezeními, které však novela222 občanského zákoníku přinesla, dochází k omezování smluvní svobody stran nájemního vztahu, což je v rozporu s tendencí liberalizace223 soukromého práva. Osobně se domnívám, že není vhodné takto podrobně stanovit jednotlivá práva a povinnosti smluvních stran. Ve svém důsledku přinesla tato relativně podrobná právní

220

BUCHER, Peter. Sicherheiten durch den Mieter [online]. Zdeněk Stuchlík. 26. července 2009 [cit. 2010-03-21] 221 Rozsudek Schweizerisches Bundesgericht ze dne 30. 5. 2002, sp. zn. 4C 67/2002. 222 Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. 223 GRULICH, Tomáš. Kauce k zajištění nájemného. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 427.

66

úprava více nejasností nežli kvalitní, promyšlené a strohé stanovení základních povinností. Spatřuji jednání zákonodárce jako nesystémové, kdy institut zajištění závazku začlenil přímo do závazkového právního vztahu, kdy se zajištění stalo jeho součástí224, ne vztahem stojícím vedle hlavního závazku, na tomto závislým, jak je tomu u ostatních zajišťovacích institutů.225 Domnívám se, že by tedy i úprava kauce k zajištění nájmu měla být jako taková na hlavním závazku do jisté míry nezávislá a neměla by tyto slučovat. Dalším pro mě do jisté míry nesmyslným ustanovením je omezení úpravy kauce pouze na situace, kdy je předmětem nájmu byt. Myslím si, že v nájemním vztahu by mělo být postupováno vždy stejně bez ohledu na objekt nájmu, pokud jím bude byt nebo stavba, a tyto budou užívány k osobním účelům, ne k podnikání. Stranami totiž budou vždy osoby soukromého práva mající stejná práva a povinnosti. V nájemním právu však můžeme označit jednu ze stran a to nájemce, jako stranu slabší. Zákonodárce se i při nynější úpravě kauce snaží, aby byla slabší strana vztahu chráněna.226 Domnívám se, že by se tato ochrana měla vztahovat na všechny fyzické osoby, nehledě na rozdíl v objektu nájemního vztahu, pokud jím bude, jak již jsem výše zmiňoval, byt či stavba, a tato nebude využívána k podnikání, ale sloužit k osobním účelům. Z důvodu ochrany slabší strany je stanoveno omezení maximální výše zajištění formou složení peněžních prostředků a to na trojnásobek nájmu a záloh za služby poskytované v souvislosti s nájmem. Domnívám se, že v tomto případě se jedná o vhodné stanovení maximální výše kauce. Menší by již nemusel dostačovat ke krytí vzniklé pohledávky, vyšší by naopak mohla způsobit některým subjektům nepřístupnost trhu s nájmy. Jako základ pro výpočet rozsahu zajištění bych však stanovil pouze výši nájmu bez záloh za služby. Pronajímatel má povinnost zajistit poskytování takových služeb, ne je přímo poskytovat. Poskytování nájmu se děje mezi dvěma subjekty, kdežto služby, které jsou v souvislosti s nájmem poskytovány, jsou pronajímatelem pouze zprostředkovány. Úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu navíc nejsou součástí nájmu. Domnívám 224

HULMÁK, Milan. Kauce – nájem bytu [online]. Zdeněk Stuchlík. 9. prosince 2009 [cit. 2010-03-21] ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. §460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1603. 226 GRULICH, Tomáš. Kauce k zajištění nájemného. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 422. 225

67

se proto, že by nemělo být použito ke krytí nákladů takových služeb kauce k zajištění nájmu, ale jiného zajišťovacího prostředku. Vhodné by tedy bylo vytvoření ustanovení, které by upravovalo zajištění nájmu bytů a staveb sloužících k osobnímu užívání nájemcem, omezené maximální výší trojnásobku měsíčního nájemného. K problematice uložení finančních prostředků k zajištění u peněžního ústavu jsem se vyjadřoval již výše. Tento fakt měl sloužit k ochraně kauce před neoprávněným užitím kauce pronajímatelem, vzhledem k tomu, že však nájemce nemá kontrolu nad tímto účtem, nemůže tak ani žádným způsobem zjistit, že k čerpání došlo. V tomto případě by bylo vhodné inspirovat se švýcarskou právní úpravou, kdy by byl účet u peněžního ústavu veden na jméno nájemce, dispozice s prostředky by však byla omezena na případ, kdy s ní souhlasí jak nájemce, tak pronajímatel. Domnívám se, že v rámci smluvní svobody by měla být tato otázka řešena v rámci dohody mezi účastníky hlavního závazkového vztahu. Pronajímatel je oprávněn použít prostředky k úhradě pohledávek vzniklých na nájmu

a

v souvislosti

s ním

přiznaných

vykonatelným

rozhodnutím

soudu,

vykonatelným rozhodčím nálezem nebo uznáním dluhu nájemcem a nájemce je povinen tyto prostředky do jednoho měsíce doplnit. Tato úprava se mi zdá nevhodná vzhledem k délce doby, jakou bude trvat, než pronajímatel bude disponovat vykonatelným rozhodnutím soudu či vykonatelným rozhodčím nálezem. Po uplynutí takové doby bude moci teprve svou pohledávku vůči nájemci započíst a teprve v danou chvíli dluh zanikne. Pronajímatel tak po poměrně dlouhou dobu nemůže s prostředky disponovat, aby svou pohledávku uspokojil ze zajištění jemu poskytnutého. Považoval bych za vhodnější řešení smluvní úpravu mezi stranami nájemného vztahu, kdy mohou být dojednány podmínky lépe vyhovující konkrétnímu vztahu. Pokud by však i tato úprava měla být zachována jako zákonná, bylo by vhodné uvažovat o možnosti započtení pronajímatelovy pohledávky a stanovení povinnosti nájemce čerpané prostředky doplnit do jednoho měsíce po tom, co k započtení došlo. Dalším momentem je skončení nájmu a povinnost pronajímatele vrátit peněžní prostředky, které sloužily k zajištění pohledávek z nájmu a pohledávek s ním souvisejících. Dle mého názoru by bylo nejlepší zákonem stanovit povinnost pronajímatele po skončení nájmu vyplatit peněžní prostředky s příslušenstvím zpět

68

nájemci. Otázky ohledně doby vyplacení těchto prostředků bych ponechal na smluvní úpravě stran závazku.

69

Závěr Kauce je jedním ze zajišťovacích prostředků v praxi hojně užívaným, v českém právním řádu však neupravený. Zákonem o jednostranném zvyšování nájemného byl do ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu zaveden institut složení peněžních prostředků k zajištění nájemného a úhrad za služby poskytované v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných závazků v souvislosti s nájmem. Tímto krokem došlo k začlenění kauce do českého soukromého práva. jde však pouze o značně omezenou úpravu vztahující se pouze k nájmu bytu. V praxi se však setkáváme s užitím zajištění touto formou poměrně hojně i v jiných situacích. Jde však o smlouvy zakládající se na smluvní svobodě stran. Nejsou tedy zákonem nijak upraveny, konstruovaly se však pevné znaky tohoto institutu. Jedná se o peněžní prostředky složené ještě před vznikem pohledávky za účelem jejího zajištění. Po zániku hlavního závazku dochází i k zániku závazku akcesorického. V začátcích své práce se věnuji zajištění, způsobu jeho vzniku, a obecným otázkám zajištění se týkajícím. Podstatou tohoto dokumentu je však problematika kauce, v následující kapitole se tedy snažím tento druh zajištění neupravený zákonem rozebrat od jeho vzniku, až po otázky zániku, stanovit jeho znaky. Ustanovení občanského zákoníku se věnují řadě způsobů zajištění pohledávek, snažil jsem se tedy vybrané instituty porovnat svým obsahem a funkčností s poznatky učiněnými v předcházející kapitole. Dále se v této práci věnuji funkcím zajišťovacích prostředků a jak tyto funkce může plnit i kauce. Některé zajišťovací instituty totiž nemůžeme vzhledem k jejich povaze hodnotit jako zajištění, ale spíše jako utvrzení závazku. Asi nejužívanější je kauce v právu nájemním a jako jediná tato oblast obsahuje určitou zákonnou úpravu. Proto jsem se také převážně zabýval zajištěním peněžními prostředky v nájmu. Jelikož se zákonná úprava věnuje pouze nájmu bytu, rozdělil jsem tuto kapitolu dle předmětu nájmu. Věnuji se tedy nájmu movitých věcí, bytu a nebytových prostor. Nejpodstatnější je kapitola věnující se nájmu bytu neboť ta jako jediná může reagovat na podrobnější platnou právní úpravu. Poukazuje na její problémy a nedostatky a určitým způsobem se je snaží v rámci stávajícího stavu řešit.

70

V další kapitole jsem se věnoval podobnostem kauce a zajištění formou zálohy u cestovní smlouvy. Vzhledem k tomu, že už se delší dobu připravuje nový občanský zákoník, považoval jsem za vhodné do své práce zařadit i kapitolu zohledňující návrh tohoto soukromoprávního předpisu a komparaci problematiky kauce s aktuální právní úpravou. Tímto bych chtěl poukázat na představu vývoje kauce v soukromém právu. Do našeho právního řádu byl institut kauce zaveden až v roce 2006, v ostatních evropských zemích je však již delší dobu hojně používán na základě úpravy obsažené v národních předpisech. Po konzultaci se svou vedoucí diplomové práce jsem zvolil úpravu, kterou obsahuje ustanovení článku 257e švýcarského Zivilgesetzbuch. Nejedná se sice o členský stát ES, má však v rámci Evropy nezastupitelné místo z pohledu mezinárodního práva a jeho blízké spolupráce s mezinárodními institucemi. V rámci této kapitoly jsem poukázal na základní momenty české úpravy a provedl komparaci obou národních úprav. Poslední část mé práce je věnována návrhu de lege ferenda s ohledem na problematiku zajištění v nájmu k uspokojování bytových potřeb, neboť současná právní je úpravou v mnohem rozpornou a omezující a týká se pouze nájmu bytu. Výsledkem je tedy navržené řešení, které i nadále chrání slabší stranu vztahu, avšak respektuje tendence soukromého práva vedoucí k jeho liberalizaci227, rozšiřování smluvní svobody. Problémem, se kterým jsem se při zpracovávání práce potýkal byl nedostatek pramenů, týkající se zajištění pomocí složení peněžních prostředků. I přesto jsem se snažil využít maximální možnosti využití předkládaných materiálů. Tomuto tématu se dříve nevěnovala zvýšená pozornost, neexistuje tedy ani mnoho soudních rozhodnutí, která by podstatně zasahovala do problematiky kauce v nájmu bytu. Snažil jsem se tedy využít i poznatků vyplývajících z rozhodnutí týkajících se jiných druhů zajištění, literatury, která měla co k danému nabídnout a všeobecných úvah. Práce poskytuje obecný přehled o právní úpravě zajištění v občanském zákoníku, některým institutům se věnuje podrobněji. Uceleným způsobem se však věnuje problematice kaucí, které v současné literatuře není věnován přílišný prostor. Je tedy určitým propojením teoretických úvah a jejich praktického využití.

227

GRULICH, Tomáš. Kauce k zajištění nájemného. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 427.

71

Resumé The deposit is one of the hedge funds, in practice widely used in the Czech legal system, however modified. By an Act of unilateral increase in rent was the Civil Code provisions on leasing an apartment Institute introduced the composition of funds to provide rent and payments for services rendered in connection with the use of an apartment and to cover other liabilities in connection with the lease. This step was the inclusion of bonds in the Czech private law. But this is very limited adjustment relating only to apartment leases. In practice, however, are found by using this form of collateral rather extensively in other situations. However, for contracts based on contractual freedom of parties. They are not regulated by law, however, construct a solid character of this institution. These are funds made up before the emergence of claims to collateral. After the termination of the principal obligation is also to extinguish of the secondary obligation. In the early part of his work is devoted to ensuring that its method of creation, and general issues relating to security. The essence of this paper is the issue of bonds in the next chapter, therefore, try to ensure this sort of unprepared to dismantle the law since its inception to the question of termination to determine its characteristics. Provisions of the Civil Code deal with a number of ways to guarantee the debts, I have tried thus selected institutes to compare their content and functionality with the findings made in the previous chapter. Furthermore, in this work devoted to hedge funds and functions to perform these functions may also guarantee. Some parks can not hedge its nature as collateral rate, but rather reinforce commitment. Probably the most widely used is the rental deposit and the only area that contains a statutory provision. Therefore, I have also been addressed by providing funds for the lease. Since the legislation is only concerning on a flat rent, I have divided this section according to the leasehold. Therefore, I dedicate the hiring of goods, apartments and commercial spaces. Most important is a chapter devoted to rent an apartment because only this alone can respond to the detailed legal regulation. Notes on the problems and shortcomings, and some way is trying to solve the current situation.

72

The next chapter is devoted to similarities and security deposit in advance of the travel contract. Given that it had been a long time preparing a new civil code, I thought it appropriate in its work to include a section reflecting the design of a private prescription and comparison of bond issues with the current legislation. I would like to point out the idea about progress of guarantee in private law. The institute of guarantee was introduced into our legal system in 2006, however, in other European countries has been widely used in the presentation of the national legislation. After consultation with my leader of diploma work I chose the treatment, which includes the provisions of Article 257e Swiss Zivilgesetzbuch. It is true that Switzerland is not one of the EC Member States, but it has the unique place in Europe from the perspective of international law and its close cooperation with international institutions. In this chapter I therefore made a comparison of two national adaptations. The last part of my work is devoted to de legal aspects with regard to security issues in the lease to satisfy housing needs, with the current legislation is a provision in the more contradictory and restrictive and only applies to apartment leases. The result is the proposed solution, which continues to protect the weaker side of the relationship, but respects the rights of private trend towards liberalization, expansion of contractual freedom. Problem that I faced in processing the work was the lack of sources concerning the composition of the collateral by the funds. Still, I tried to use the maximum of possible submitted materials. This topic was previously paid no attention, and thus there is not many court decisions, which would substantially interfere with an issue of guarantee in an apartment lease. So I tried to use the knowledge resulting from decisions relating to other types of collateral, literature, which was given as to offer a general reflection. Work provides a general overview of the legislation to ensure the Civil Code, some institutes are devoted to detail. Coherent way, however, deals with issues of bonds, which in contemporary literature is devoted too much space. It is therefore certain linking theoretical considerations and their practical application.

73

Seznam pramenů a použité literatury

Literatura FIALA, J., HURDÍK, J., KORECKÁ, V. et al. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: MU v Brně a Nakladatelství DOPLNĚK, 2002. 436 s. VONDRÁČKOVÁ, A., CHALOUPEK, P., CHALOUPKOVÁ, J. et al. Vymáhání pohledávek. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2006. 756 s. CHALUPA, L., DVOŘÁKOVÁ ZÁVODSKÁ, J., CHANDRYCKÁ, V. Byty a právo. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2007. 588 s. ELIÁŠ, K., HURDÍK, J., FIALA, J. Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 2. svazek. § 488 - 880. 1. vyd. Praha: Linde Praha, a.s., 2008. 1391 s. BIČOVSKÝ, J., FIALA, J., HOLUB, M. Občanský zákoník. 7.vyd. Praha: Linde, 2000. 775 s. ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. 1085 s. HONSELL, H., VOGT, N. P., GEISER, T., et. Al. Basler Kommentar Zivilgesetzbuch I. 3. vyd. Helbing & Lichtenhahn, 2006. 2334 s.

Články

GRULICH, Tomáš. Kauce k zajištění nájemného. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 422. KŘEČEK, Stanislav. „Kauce“. Právní rozhledy. 2006. roč. 14., č. 13, s. 483.

74

MACGREGOR PELIKÁNOVÁ, Radka. Právní úprava kauce k zajištění nájemného ve vybraných zemích. Právní fórum. 2008. roč. 5, č. 10, s. 427. KUDRNA, Karel. Přípustnost inominátních a smíšených smluv v českém právu soukromém. Právní rozhledy. 2001. roč. 9, č. 11, s. 548.

Judikatura Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 12. 2009, sp. zn. 21 Cdo 4855/2007. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 9. 2008, sp. zn. 33 Odo 1126/2006. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 12. 2008, sp. zn. 26 Cdo 4085/2007. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 8. 2007, sp. zn. 28 Cdo 3033/2005. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 4. 2002, sp. zn. 21 Cdo 957/2001. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 5. 2006, sp. zn. 21 Cdo 2098/2005. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 7. 2003, sp. zn. 21 Cdo 296/2003. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 6. 2005, sp. zn. 29 Odo 563/2003. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 1999, sp. zn. 29 Cdo 2495/98. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2003, sp. zn. 33 Odo 890/2002. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2006, sp. zn. 33 Odo 1282/2005. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 1. 2008, sp. zn. 32 Cdo 3853/2007. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 10. 2008, sp. zn. 31 Odo 495/2006.

75

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 8. 2005, sp. zn. 33 Odo 875/2005. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 12. 1998, sp. zn. 3 Cdon 13/96. Rozsudek Vrchního soudu v Praze, sp. zn. 5 Cmo87/2004, uvedený v ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., et al. Občanský zákoník: komentář. II. § 460 - 880. 2. vyd. Praha : C.H.Beck, 2009. s 1605. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2003, sp. zn. 33 Odo 131/2003. Rozsudek Nejvyššího soudu publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. R 8/72 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 10. 2008, sp. zn. 31 Odo 495/2006, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod číslem 45/2009. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 8. 2005, sp. zn. 30 Cdo 294/2005. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2004, sp. zn. 28 Cdo 2454/2004. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 5. 2005, sp. zn. 33 Odo 457/2004. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne (není uvedeno), sp. zn. 32 Odo 266/2003. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 5. 2008 , sp. zn. 32 Odo 1559/2006. Rozsudek Schweizerisches Bundesgericht ze dne 21. 5. 2001, sp. zn. 4C 339/2000. Rozsudek Schweizerisches Bundesgericht ze dne 30. 5. 2001, sp. zn. 4C 67/2002. Rozsudek Schweizerisches Bundesgericht ze dne 10. 6. 2008, sp. zn. 4A 129/2008. 76

Rozsudek Schweizerisches Bundesgericht ze dne 30. 5. 2002, sp. zn. 4C 67/2002. Internetové zdroje

SPRINZ, P. Smluvní pokuta jako zajišťovací institut soukromého práva. Epravo.cz [online].Vydáno

5.9.2008

[citováno

dne

28.2.2010].

Dostupné

z:

. BOUDA, Z. Smluvní pokuta jako zajišťovací institut podle občanského zákoníku. Pravnik.cz [online].Vydáno 13.11.2007 [citováno dne 28.2.2010]. Dostupné z: . Nový občanský zákoník: obecně o zákoníku [online]. Změněno (údaj nelze zjistit) [cit. 2010-3-20].

Dostupné

z:


zakoniku.html>. Nový občanský zákoník: obecně o úpravě nového občanského zákoníku [online]. Změněno

(údaj

nelze

zjistit)

[cit.

2010-3-20].

Dostupné

z:

. Znění vládního návrhu občanského zákoníku aktuální ke dni 20. 3. 2010. Dostupné z: . Důvodová zpráva k občanského zákoníku [online]. Justice.cz [cit. 2010-03-20]. Dostupné

z:
storage/files/Duvodova_zprava_OZ_LRV_090430_final.pdf>. Art.

257e

Zivilgesetzbuch.

[online].

Admin.ch [cit.

z: .

77

2010-03-21].

Dostupné

Švýcarsko – základní informace o teritoriu [online]. mzv.cz [cit. 2010-03-21]. Dostupné z: . Mietverband [online]. Změněno (údaj nelze zjistit) [cit. 2010-03-21]. Dostupné z: . Law media AG – Swiss legal Service [online]. Změněno (údaj nelze zjistit) [cit. 201003-25]. Dostupné z: .

Emailová korespondence

HULMÁK, Milan. Kauce – nájem bytu [online]. Zdeněk Stuchlík. 9. prosince 2009 [cit. 2010-03-03] BUCHER, Peter. Sicherheiten durch den Mieter [online]. Zdeněk Stuchlík. 26. července 2009 [cit. 2010-03-21]

78

Přílohy

tabulka 1

zákon č. 40/1964 Sb.

vládní návrh OZ

právní předpis

§ 686a

§ 2093

vznik kauce - byty

při sjednání smlouvy

není určeno, vhodné sjednání spolu s nájemní smlouvou, zahrnuje i domy

vznik kauce - ostatní

před i v průběhu nájemního před i v průběhu nájemního vztahu, inominátní smlouva, vznik vztahu, inominátní smlouva, vznik není určen není určen

výše kauce - byty

trojnásobek nájemného a záloh za plnění poskytovaná v souvislosti s šestinásobek nájemného nájmem

výše kauce - ostatní

není určeno, závislé na smluvní úpravě

důvody čerpání kauce

možnost čerpání kauce

není určeno, závislé na smluvní úpravě

nedoplatek na nájemném, uhradách za plnění poskytovaná s dluh na nájmu užíváním bytu a jiných závazků v souvislosti s užíváním bytu započtení na základě vykonatelného exekučního titulu, započtení uznání dluhu nájemcem

dorovnání čerpaných prostředků - byty

do jednoho měsíce od započtení

není určeno, závislé na smluvní úpravě

dorovnání čerpaných prostředků - ostatní

není určeno, závislé na smluvní úpravě

není určeno, závislé na smluvní úpravě

vrácení kauce

do jednoho měsíce od vyklizení a po skončení nájmu, bližší údaj předání bytu neurčen

79

tabulka 2

Česká republika

Švýcarsko

právní předpis

§ 686a občanského zákoníku

Art. 257e Zivilgesetzbuch

vznik kauce - byty

při sjednání smlouvy

není určeno, vhodné sjednání spolu s nájemní smlouvou

vznik kauce - komerčně využívané prostory

před i v průběhu nájemního není určeno, vhodné sjednání vztahu, inominátní smlouva, vznik spolu s nájemní smlouvou není určen

výše kauce - byty

trojnásobek nájemného a záloh za plnění poskytovaná v souvislosti s trojnásobek nájemného nájmem

výše kauce - komerčně využívané prostory

není určeno, závislé na smluvní úpravě

důvody čerpání kauce

možnost čerpání kauce

není určeno, závislé na smluvní úpravě

nedoplatek na nájemném, uhradách za plnění poskytovaná s nedoplatek na nájmu, škoda užíváním bytu a jiných závazků v vzniklá na předmětu nájmu souvislosti s užíváním bytu započtení na základě čerpání z účtu na základě vykonatelného exekučního titulu, vykonatelného exekučního titulu, uznání dluhu nájemcem či souhlasu nájemce

dorovnání čerpaných prostředků - byty

do jednoho měsíce od započtení

není určeno, závislé na smluvní úpravě

dorovnání čerpaných prostředků - komerčně využívané prostory

není určeno, závislé na smluvní úpravě

není určeno, závislé na smluvní úpravě

vrácení kauce

do jednoho měsíce od vyklizení a do roku po skončení nájmu předání bytu

80