ZNALECKÝ
POSUDEK
č . 1618-18/2016
o ceně nemovitosti - pozemků p.č. 200/21, p.č. 200/242 - p.č. 200/245, p.č. 200/247 - p.č. 200/251, p.č. 200/380 - p.č. 200/382 a p.č. 200/384 - p.č. 200/389, v obci a v k.ú. Přezletice, v okr. Praha - východ.
Posudek objednal:
EURO DEVELOPEMENT CENTRAL BOHEMIA, s.r.o. Ječná 550/1 120 00 Praha 2 - Nové Město
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti
Posudek vypracoval:
Ing. Ivan Řezáč Šumavská 31/991 120 00 Praha 2 - Vinohrady
Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu, vč. 7 stran příloh a zpracovává se ve třech vyhotoveních, z nichž dvě obdrží objednavatel.
1
1.
ÚVODNÍ ČÁST
1.1
Znalecký úkon Úkolem znalce je vypracovat ocenění uvedené nemovitosti pro stanovení obvyklé ceny pro účely „dobrovolné dražby“. Oceňovaná nemovitost byla prohlédnuta a zaměřena znalcem dne 1. 3. 2016.
1.2
Podklady pro ocenění a) výpis z katastru nemovitostí vyhotovený Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha - východ, LV č. 1076 pro obec Přezletice, k.ú. Přezletice b) skutečnosti a výměry zjištěné znalcem při místním šetření dne 1. 3. 2016 c) informace a údaje o nemovitosti sdělené zástupcem objednavatele ocenění při místním šetření dne 1. 3. 2016 d) vyhl. č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku ve smyslu zák. č. 151/1997 Sb., ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. a vyhl. č. 345/2015 Sb. e) Malý lexikon obcí ČR vydaný Českým statistickým úřadem k roku 2014 Ocenění se provádí podle stavu nemovitosti zjištěného k datu místního šetření, tj. k 1. 3. 2016.
1.3
Vlastnické údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 1076 pro obec a k.ú. Přezletice, byla uvedená nemovitost k datu ocenění ve vlastnictví: EURO DEVELOPMENT CENTRAL BOHEMIA, s.r.o., IČ 02159643 - podíl 100%.
2.
NÁLEZ Předmětem ocenění jsou pozemky p.č. 200/21, p.č. 200/242 - p.č. 200/245, p.č. 200/247 - p.č. 200/251, p.č. 200/380 - p.č. 200/382 a p.č. 200/384 - p.č. 200/389, bez příslušenství, situované v místě výstavby nových řadových RD, navazující na dřívější novou obytnou zástavbu na JV okraji obce a zástavbu původních RD, v obci a v k.ú. Přezletice, v okr. Praha - východ, prakticky na hranici s MČ Praha-Vinoř. Oceňované pozemky jsou v KN vedeny v druhu a využití orná půda a jsou, dle územního plánu a územního rozhodnutí, určeny k zástavbě RD a jsou oceňovány jako stavební pozemky, k datu ocenění byly zainvestovány kompletními veřejnými IS vyvedenými na hranici pozemku. Některé z pozemků byly zastavěny rozestavěnými rodinnými domy, které však jsou jiného vlastníka (jištěno právem stavby) a proto nejsou součástí hodnocení a ocenění. 2
2.1
Pozemky Oceňovány jsou pozemky p.č. 200/21, p.č. 200/242 - p.č. 200/245, p.č. 200/247 - p.č. 200/251, p.č. 200/380 - p.č. 200/382 a p.č. 200/384 - p.č. 200/389, převážně obdélníkového tvaru. Pozemky jsou v místě mírně zvlněné a mírně svažité na jih. Přístupová komunikace k pozemkům je nová, zpevněná. Dle schváleného územního plánu a platného ÚR, jsou pozemky určeny pro zástavbu rodinnými domy. S ohledem na stupeň rozhodnutí se jedná o stavební pozemky. Pozemek je zatíženy právem stavby ve prospěch EURO DEVELOPMENT GROUP, s.r.o., proto u rozestavěných RD nejsou tyto stavby součástí ocenění.
2.1.1
Stavební pozemky Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 1076 pro obec Přezletice, v k.ú. Přezletice, bude oceněny pozemky: p.č. 200/21 - výměra 352 m2 - orná půda p.č. 200/242 - výměra 307 m2 - orná půda p.č. 200/243 - výměra 7 m2 - orná půda p.č. 200/244 - výměra 11 m2 - orná půda p.č. 200/245 - výměra 188 m2 - orná půda p.č. 200/247 - výměra 290 m2 - orná půda p.č. 200/248 - výměra 277 m2 - orná půda p.č. 200/249 - výměra 205 m2 - orná půda p.č. 200/250 - výměra 207 m2 - orná půda p.č. 200/251 - výměra 209 m2 - orná půda p.č. 200/380 - výměra 33 m2 - orná půda p.č. 200/381 - výměra 5 m2 - orná půda p.č. 200/382 - výměra 21 m2 - orná půda p.č. 200/384 - výměra 33 m2 - orná půda p.č. 200/385 - výměra 35 m2 - orná půda p.č. 200/386 - výměra 24 m2 - orná půda p.č. 200/387 - výměra 24 m2 - orná půda p.č. 200/388 - výměra 24 m2 - orná půda p.č. 200/389 - výměra 39 m2 - orná půda Protože pro ceny stavebních pozemků na území obce Přezletice nebyla k datu ocenění v platnosti cenová mapa, bude ocenění pozemku provedeno dle §4 vyhl. č. 345/2015 Sb. Zatřídění pozemku pro potřeby ocenění: Pozemek p.č. 200/21, p.č. 200/242 - p.č. 200/245, p.č. 200/247 - p.č. 200/251, p.č. 200/380 p.č. 200/382 a p.č. 200/384 - p.č. 200/389 Poloha objektu Přezletice, okr. Praha - východ Základní cena stavebního pozemku (dle přílohy č. 2, tab. č. 1) 2 120,- Kč/m2 3
Tabulka ZC pozemku neoceňovaného cenovou mapou: Název znaku Parametr počet obyvatel 2 ZC (Kč/m ) O1 O2 O3 O4 O5 O6
obec Přezletice
obce okr. Praha-východ Koef. velikosti obce Koef.hospodářsko-správního významu-ostatní města Koef. polohy obce - obec sousedící s Prahou Koef. tech. infrastruktury obce - kompletní IS Koef. dopravní obslužnosti-integrovaná autobus. doprava Koef. občanské vybavenosti - minimální vybav.
Hodnota 1 355 2 120,0,70 0,85 1,05 1,00 1,00 0,85
Základní cena ZC = 2120,-Kč/m2*0,70*0,85*1,05*1,00*1,00*0,85 = 1125,80
Stanovení opravných indexů pro stanovení ZC upravené Index trhu: Název
Popis
1. 2. 3. 4. 5. 6.
poptávka je v souladu s nabídkou pozemek s právem stavby V současnosti v okolí výstavba bez vlivu bez dalších vlivů
Situace na trhu Vlastnické vztahy Změny v okolí Vliv právních vztahů Ostatní neuvedené Povodňové riziko
Hodnota Ti
č.
zóna se zanedbatelným rizikem výskytu záplav
II. II. I. II. II. IV.
0,00 -0,02 -0,02 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1+
Σ Pi) = 1,00 * (1,00 - 0,04)
0,960
=
i=1
Název 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Index omezujících vlivů pozemku: Popis
Geometrický tvar Svažitost pozemku Ztížené základové podmínky Ochranná pásma Omezené užívání pozemku Ostatní neuvedené
Hodnota Ti
č.
tvar bez významnějšího vlivu na využití
II.
0,00
svažitost do 15%, orientace na jih (ostatní))
IV.
0,00
neztížené základové podmínky mimo ochranná pásma bez omezení užívání bez dalších vlivů
III. I. I. II.
0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index trhu
IT = 1+
Σ Pi = 1,00 - 0,00 i=1
4
=
1,000
Index polohy: Název
Popis pro rezidenční stavby v ostatních obcích do 2000 obyvatel vč.
č.
Hodnota Pi
1. Druh a účel užití stavby 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3. Poloha pozemku v obci 4. Možnost napojení na IS 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 6. Dopravní dostupnost 7. Hromadná doprava
pozemek pro zástavbu RD rezidenční zástavba
I. I.
1,01 0,03
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti 9. Obyvatelstvo v okolí 10. Nezaměstnanost 11. Vlivy neuvedené
okrajové území obce, bez vlivu pozemek lze napojit na všechny IS v obci v okolí pozemku je dostupná občan.vybavenost
III. I. I.
- 0,01 0,00 0,00
zpevněná komunikace, parkování na pozemku zastávka PID ve vzdálenosti cca 500 m, pěší dostupnost centra obce výhodná - možnosti komerčního využití stavby
VII. II.
0,01 - 0,03
III.
0,01
bezproblémové okolí nižší než průměr v kraji bez dalších vlivů
II. III. II.
0,00 0,02 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1+
Σ Pi) = 1,01 * (1,00 + 0,03) =
1,040
i=2
ZCU = ZC * IP = 1125,80 * 0,960 * 1,000 * 1,040 = 1 124,00 Kč/m2
3.
OCENĚNÍ
3.1
Pozemky
3.1.1
Stavební pozemky - dle §3, §4, odst. č. 2, přílohy č. 2, č. 3, pozemky p.č. 200/21, p.č. 200/242 - p.č. 200/245, p.č. 200/247 - p.č. 200/251, p.č. 200/380 - p.č. 200/382 a p.č. 200/384 - p.č. 200/389 ZC: 2291 m2 x 1 124,00 Kč/m2 x 0,80..................…........ Kč 2 575 084,00 Stavební pozemky celkem…………………….….……... Kč
5
2 575 084,00
4.1
Stanovení ceny nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Stavební pozemky, uvedené velikosti, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí, je poptávka přibližně v souladu s nabídkou a proto lze nemovitost považovat za dobře obchodovatelnou při přiměřené ceně. Jedná se o nemovitost v nové zástavbě RD v obci Přezletice, v k.ú. Přezletice, v okr. Praha - východ. Dle zjištění v LV č. 1076 se k oceňovaným pozemkům váží práva stavby ve prospěch EURO DEVELOPMENT GROUP s.r.o. - zásadně neomezuje užívání nemovitosti, protože s ukončením výstavby právo stavby zanikne a dokončené a zkolaudované stavby RD se budou předávat budoucím novým vlastníkům nemovitostí, které tak budou ve sjednoceném vlastnictví. Proto není zohledňováno v dále stanovené obvyklé ceně.
Pro porovnání byly vybrány následující nemovitosti. Okres: Praha - východ Obec: Přezletice, lokalita a k.ú. Přezletice, ulice V Podskalí Nabídková cena: cca 4,99 mil. Kč, tj. cca 5 320,- Kč/m2 - vzhledem k původ. RD na pozemku, srážka z ceny 25% - 3 990,- Kč/m2 Datum realizace: 03/2016 Posuzována je cena pozemku pro výstavbu RD v obci Přezletice, při ulici V Podskalí, v původní zástavbě nedaleko místního jezírka, se zelení v okolí. V místě původní zástavba RD, také na oceňovaném pozemku straší RD s garáží, který je možno užívat. Pozemek má výměru 938 m2, je rovinatý a mírně svažitý na jih, s kompletním zasíťováním a s přístupem po nové zpevněné komunikaci.
6
V porovnání s oceňovanými pozemky, se tento nachází ve stejné obci, v proluce původní zástavby, v centrální části obce, v klidném místě u jezírka, vzdáleném od místa oceňovaných pozemků 200 m až 300 m, blíže centru obce - mírně atraktivnější poloha v místě, ostatní srovnatelné. Výměra porovnávaného pozemku je o dost větší, dostupnost PID, Prahy i občanské vybavenosti a služeb je o málo lepší, srovnatelné je i zasíťování a přístupy po nových zpevněných komunikacích. Okres: Praha - východ Obec: Přezletice, lokalita a k.ú. Přezletice, jižní zástavba Nabídková cena: cca 10,50 mil. Kč, tj. cca 5 880,- Kč/m2 - vysoká cena, obtížná prodejnost, srážka z ceny 30% - cca 4 100,- Kč/m2 Datum realizace: 02/2016 Posuzována je cena pozemku pro výstavbu RD v obci Přezletice, v nové zástavě RD a obytných budov souboru „Zlatý kopec“, v jižní části obce, v blízkosti hranice s Prahou (oblast Vinoře), v místě s dostatkem zeleně a blízko centra obce. Pozemek je volný, s výměrou 1785 m2, je rovinatý a mírně svažitý na jih, s kompletním zasíťováním a s přístupem po nové zpevněné komunikaci, s možností rozdělení pozemku a zástavbou 2 RD. V porovnání s oceňovanými pozemky, se tento nachází ve stejné obci, v dřívější nové zástavbě v jižní části obce, v klidnějším místě v blízkosti hranice s Prahou, v již zastavěném území - klidnější místo pro bydlení vzdálené od místa oceňovaných pozemků 300 m až 400 m jihozápadním směrem, ostatní parametry lokality srovnatelné - mírně atraktivnější poloha v místě. Výměra porovnávaného pozemku je podstatně větší, dostupnost PID, Prahy i občanské vybavenosti a služeb je mírně lepší a rychlejší, úroveň zasíťování a přístupy po nových zpevněných komunikacích jsou srovnatelné. Okres: Praha - východ Obec: Přezletice, lokalita a k.ú. Přezletice, jižní zástavba Nabídková cena: cca 3,30 mil. Kč, tj. cca 2508,- Kč/m2 - dobrá cena, vč. IS, dobrá prodejnost, srážka z ceny 5% - cca 2 385,- Kč/m2 Datum realizace: 03/2016 Posuzována je cena pozemku pro výstavbu 1-2 RD v obci Přezletice, v nové zástavě RD a obytných budov souboru „Zlatý kopec“, v jižní části obce, nedaleko hranice s Prahou (oblast Vinoře), v místě s dostatkem zeleně a blízko dřívější nové zástavby RD a obytných budov. Pozemek je volný, s výměrou 1316 m2, je rovinatý a mírně svažitý na jih, s kompletním zasíťováním a s přístupem po nové zpevněné komunikaci.
7
V porovnání s oceňovanými pozemky, se tento nachází ve stejné obci, nedaleko dřívější nové zástavby v jižní části obce, v mírně klidnějším místě pro bydlení v blízkosti hranice s Prahou, volné území, zelená louka, cca 200 m až 300 m západně od místa oceňovaných pozemků - mírně atraktivnější poloha v místě. Výměra porovnávaného pozemku je podstatně větší, dostupnost PID, Prahy i občanské vybavenosti a služeb je mírně lepší a rychlejší, úroveň zasíťování a přístupy po nových zpevněných komunikacích jsou srovnatelné.
S ohledem na všechny uvedené informace o porovnávaných nemovitostech a jejích cenách při prodeji, považuji za cenu nemovitosti stanovenou srovnávací metodou, cenu ve výši cca 3 490,- Kč/m2, tj. celkem cca...Kč 7 995 590,00 Na základě všech údajů a informací uvedených v tomto ocenění, stanovení ceny nemovitosti srovnávací metodou, v závislosti na vlastních zkušenostech s vyhodnocováním současné situace na trhu s nemovitostmi a také s ohledem na charakter nemovitosti, považuji za obvyklou cenu nemovitosti cenu ve stávajícím stavu cenu ve výši............................................ Kč 7 995 000,00
8
5.
REKAPITULACE
5.1
Pozemky
5.1.1
Stavební pozemky dle platné vyhlášky…………………. Kč
2 575 084,00
Celkem pozemky…………………….........................….. Kč
2 575 084,00
Obvyklá cena nemovitosti srovnávací metodou ....……... Kč
7 995 590,00
Navržená obvyklá cena nemovitosti .........................… Kč
7 995 000,00
Obvyklá cena nemovitosti činí podle stavu k datu ocenění, tj. k 1. 3. 2016, Kč 7 995 000,- zaokrouhleně. slovy: sedmmiliónůdevětsetdevadesátpěttisíc Kč
Praha dne 8. 3. 2016
Ing. Ivan Řezáč
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 13.1.1992 pod č.j. Spr. 1492/91 pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné - občanské, stavby průmyslové se zvláštní specializací hydroizolace, spodní stavby, poruchy střešních konstrukcí, a ze dne 11.11.1992 pod č.j. Spr. 1545/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1618-18/2016 znaleckého deníku.
Praha dne 8. 3. 2016
Ing. Ivan Řezáč 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
