Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 5205-67/2014 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
Bytová jednotka, bytová jednotka č.1252/5 Jungmannova 1252, Kyjov Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Kyjov, k.ú. Kyjov, kód k.ú. 678431, LV 5540, 5725, 377
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Dražební společnost Morava s.r.o.; č. obj.:, Dlouhá 4433, 760 01 Zlín
st. 2523/1, st. 2523/2 Miloslav Richter, Jungmannova 1252/6, 69701 Kyjov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
IČ: DIČ:
telefon: fax:
e-mail:
, Ing. Jaroslav Fojtů Bělidla 1406, 768 61 Bystřice pod Hostýnem
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 11499559 DIČ: CZ5704152201
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
Odhad obvyklé ceny jako podklad pro dražbu (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 770 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
telefon: 602 750 463 fax:
13.5.2014
15 stran
Bystřici pod Hostýnem, dne 15.5.2014
Budoucí stav
Datum zpracování :
15.5.2014
Počet příloh:
7
Otisk razítka
Ing. Jaroslav Fojtů
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
stavba dokončena v r. 1978 rekonstrukce v r. 2010 Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí: bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
5
Počet podlaží celkem: Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
1252/5
Typ
II.NP
3+1
KUPNÍ CENA
okna, dveře
okna
dveře
BUDOUCÍ STAV
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
změna stavby v r.
Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí : bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - smíšená zástavba 11 483 () výborně udržovaná neudržovaná - k částečné rekonstrukci ústřední / etážové - plyn prodejná od 6 do 12 měsíců
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
85,00
0,00
0,00
ks
autobus silnice II.,III.tř
4
Počet bytů/nebytů
10/0
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku m2
m2
85,00
85,00
Kč/m2
127 / 1 000
9 059 Kč/m2
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 790 160 Kč 547 143 Kč 1 151 546 Kč 770 000 Kč 0 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí klady:
- velmi dobrý stavebnětechnický stav budovy
zápory: - bytová jednotka ve II.NP k celkové rekonstrukci - převis nabídky nad poptávkou - frekventovaná ulice Jungmannova,chybí zázemí pozemků ve vnitrobloku Při odpočtu obvyklé ceny pozemků ve výši 30 000,- Kč odhaduji obvyklou cenu bytové jednotky 1252/5 na částku 770 000,- kč -2-
0 Kč
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
1) výpisy z KN LV č.5540 ze dne 29.4.2014 LV č.2725 a 377 - internetová verze 2) snímek z pozemkové mapy - internetová verze 3) fotodokumentace,údaje o stáří bytového domu 4) Pořizovací ceny nové bytové výstavby - odborná publikace MMR - odbor koncepce bytové politiky z roku 2000 6) metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení u bankovních ústavů
Charakteristika obce
Město Kyjov s počtem obyvatel 11 483 ( lexikon obcí) leží na údolní nivě říčky Kyjovky na J úpatí pohoří Brdy na trase Veselí nad Moravou - Kyjov Brno.Oceňovaný objekt situovaný po levé straně ulice Jumgmannové nedaleko středu města.Ve městě je soustředěn pouze lehký průmysl ,jsou zde učňovské a střední školy.Město má vybudovanou kompletní infrastrukturu a kompletní síť obchodů a služeb.
Poloha nemovitosti
Bytová zástavba lokality realizovaná v 70. a 80. letech v rámci KBV města Kyjov jako dostavba proluk kolem centra města.Oceňovaný bytový dům z roku 1978 je napojen na všechny inženýrské sítě včetně centrálního zdroje tepla umístěného v I.PP objektu.V lokalitě NS,ostatní obchody a služby ve městě v dostupnosti do 500 m
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn ANO Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Komentář: viz. informace o pozemcích v příloze posudku RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: viz. výpis z KN v příloze RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby
Bytový dům postavený jako řadový ve stávající zástavbě bytových domů.Objekt s 1 vstupem čp.1252 na pozemcích p.č.st.2523/1 a 2523/2.Oceňovaná b.j. č.1252/5 ve II.NP po levé straně vstupu.Bytový dům má 1 podzemní a 4 nadzemních podlaží. V I.PP jsou společné prostory,sklepní koje a kotelna, v nadzemních podlažích potom celkem 10 b.j. v osobním vlastnictví. -3-
Oceňovaný byt č.1252/5 se nachází ve II.NP po levé straně schodiště a je v osobním vlastnictví. Jedná se o byt 3+1 s úplným základním příslušenstvím.( dle bytového zákona).Okolní zástavbu tvoří bytové domy lokality.Z hlediska situování se jedná o velmi dobrou polohu pokud se týká dostupnosti centra ,negativem je poměrně rušný provoz na ulici Jungmannové.Ve vnitrobloku bytových domů omezená možnost parkování. Bytový dům byl realizován v tradiční zděné technologii koncem 70.let jako svépomocná výstavba. Objekt po revitalizaci s řádnou údržbou.V roce 2010 bylo provedeno zateplení střešního pláště a fasády,výměny oken a stupaček.Objekt jako celek je ve velmi dobrém stavebnětechnickém stavu. Oceňovaný byt označen jako č.1252/5 se nachází ve II.nadzemním podlaží a je v původním stavu se zděným bytovým jádrem. Celkový podíl bytu na společných částech bytového domu , přípojkách inženýrských sítí a venkovních úpravách je stanoven podílem 127/1000. Pozemky pod bytovým domem jsou jiných vlastníků. ( viz. informace v příloze) Popis bytové/nebytové jedn.
Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Okna 13. Povrchy podlah 13. Povrchy podlah
Oceňovaný byt č.1252/5 se nachází ve II.NP .Jedná se o byt 3+1 s úplným základním příslušenstvím.( dle bytového zákona).Bytový dům byl realizován v tradiční panelové technologii koncem 70.let v původním stavu s rekonstruovanou střechou,stupačkami,novými plastovými okny a zateplenou fasádou..Objekt jako celek je ve velmi dobrém stavebnětechnickém stavu. Oceňovaný byt označen jako č.1252/5 se nachází ve II.nadzemním podlaží a je v původním stavu. Objekt řešen jako 3+1 s balkonem a sklepem v I.PP Vstup ze společné chodby do podélné chodby bytu,vpravo je pokoj a ložnice,v čele koupelna a WC a po levé straně kuchyně a ob. pokoj. Bytový dům byl realizován v tradiční zděné technologii koncem 70.let.V roce 2010 byl proveden nový střešní plášť se zateplením,zateplená fasáda,realizována výměna oken a stupaček.Mimo tuto rekonstrukci jsou na objektu prováděny pouze údržbářské práce.Objekt jako celek je ve velmi dobrém stavebnětechnickém stavu.Předpokládaná životnost při stáří 36 let je min. 100 let.Oceňovaná bytová jednotka č.1252/5 v původním stavu se zanedbanou údržbou.
Popis betonové pasy izolované zděné tl. do 40 cm železobetonové montované nízká půltová 1 plášťová živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky zakázkové - kont. zat.systém bělninové obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře plastová standartí vlýsky cementový potěr+koberce -4-
14. Vytápění 15. Elektroinstalace 16. Bleskosvod 17. Vnitřní vodovod 18. Vnitřní kanalizace 19. Vnitřní plynovod 20. Ohřev teplé vody 21. Vybavení kuchyní 22. Vnitřní hygienické vybavení 23. Ostatní 26. kuchyňská linka se spotřebiči
ústřední topení,litinové radiátory světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu plynový ohřívače běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana běžné digestoře a odvětrání,SLP instalační šachty
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Obvyklá cena pozemků v centru města se pohybuje mezi kolem 1000,Kč/m2 podle situování a velikosti pozemku.Pozemky neoceňuji vzhledem k tomu,že se jedná o pozemky v cizím vlastnictví. Odhad obvyklé ceny pozemků: celková výměra pozemků p.č.2523/1 a 2523/2: 226 m2 x 1 000,- Kč/m2 = 226 000,- Kč x 127/1000 = 28 702,- Kč pro b.j. 1252/5 Obvyklou cenu podílu 127/1000 ceny pozemků pro oceňovanou b.j. odhaduji na částku 30 000,- kč OCENĚNÍ
Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
st. 2523/1 st. 2523/2
Výměra m2 0 0
Jednotková cena Kč/m2
0
Spoluvlastnický podíl 127 / 1 000 127 / 1 000 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 0 0 0
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Oceňovaný byt č.1252/5 se nachází ve II.NP po levé straně schodiště.Jedná se o byt 3+1 s úplným základním příslušenstvím.( dle bytového zákona).Okolní zástavbu tvoří bytové domy lokality.Z hlediska situování se jedná o velmi dobrou a klidnou lokalitu pokud se týká dostupnosti centra ,rušivé vlivy - poměrně frekventovaná ulice Jungmannova. Bytový dům byl realizován v tradiční panelové technologii koncem 70.let Objekt v původním stavu s řádnou údržbou.V roce 2010 bylo provedeno zateplení a nový střešní plášt,zateplení fasády,výměny oken a stupaček.Mimo tuto rekonstrukci jsou na objektu prováděny pouze údržbářské práce.Objekt jako celek je ve velmi dobrém stavebnětechnickém stavu. Oceňovaný byt označen jako č.1252/5 se nachází ve II.nadzemním podlaží a je v původním stavu . Zděné bytové jádro,vlyskové podlahy ob. místností,ostatní podlahy\ pouze potěry a volné koberce, v koupelně dlažba.Původní zařizovací předměty - vana,umyvadlo a spl. WC,v kuchyně standartní kuchyňská linka.Centrální vytápění - v bytě rozvody v Fe trubkách a litinové radiátory,ohřev TUV plynovým ohřívačem.Standartní hladké omítky,dřevěné dveře do ocel. zárubní.Bytová jednotka v původním stavu se zanedbanou údržbou k rekonstrukci počítám zvýšené % opotřebení - 1,25% ročně. Celkový podíl bytu na společných částech bytového domu , přípojkách inženýrských sítí a venkovních úpravách je stanoven podílem 127/1000
-5-
Výpočet podlahových ploch jednotky Název byt celkem
Typ výměry byt byt byt byt balkon byt byt byt sklad (sklípek)
Podlahová plocha 85,00 m2
Celková podlahová plocha
Koeficient 1,00
Započítaná plocha 85,00 m2
85,00 m2
85,00 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Současný stav 85,00 24 632 2 093 720 100,00 36 44 45,00 1 151 546
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Porovnávací hodnota je propočtena z realizovaných prodejů v posledním období a nabídky místních RK. Lokalita / Popis Typ stavby
Plocha m2
Podlaží
Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Kyjov,ulice Jungmannova 1252/5 bytová jednotka 3+1 zděný bytový dům
85,00
X II.NP
3+1
X
X
X
X
Srovnávané jednotky
Redukce pramene ceny nabídka RK; Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - podobné provedení a St stav; Celkový stav - celkový stav objektu je podobný; Vliv pozemku - lepší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění lepší b.j.; Prodej, byt 3+1, 74 m2 Celková cena: 1 300 000 Kč za nemovitost Prodej prostorného bytu o dispozicí 3+1, který se nachází v blízkostí centra v klidném a tichém prostředí. Bytová jednotka se nachází v 1NP. Z chodby, kde jsou vestavěné skříně se jde do koupelny, samostatné WC, kuchyně, ložnice a velký obývací pokoj, který je průchozí do dalšího pokoje. K bytu náleží sklep. Okna jsou v původním stavu, budova je cihlová. Vytápění bytu je řešeno vlastním plynovým kotlem. zděný bytový dům
74,00
I.NP
3+1
1 300 000
17 568
0,63
11 085
Redukce pramene ceny - nabídka -6-
RK; Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - podobné provedení; Celkový stav - podobný celkový stav; Vliv pozemku kvalitnější pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná b.j.; Prodej, byt 3+1, 60 m2 Celková cena: 800 000 Kč za nemovitost k prodeji byt o velikosti 3+1 o výměře 54,5 m2, který se nachází v 1. patře ze 4 pater cihlového bytového domu. Byt je v původním stavu s vlastním vytápěním.
zděný dům
55,00
II.NP
3+1
800 000
14 545
Štěpnická
0,66
9 636
Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lepší vybavení a St stav; Vliv pozemku - lepší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost;
Bytový dům postavený jako dvojblok navazující na sebe nárožími.Vlastní jižní blok s 1 vstupem čp.1160 na pozemku p.č.st.2192/1.Oceňovaná b.j. č.1160/5 ve vchodě čp. 1160 v I.NP po pravé straně vstupu. Dražba 2013: 550 000,- Kč
panelový byt. dům
43,00
I.NP
1+1
550 000
12 791
0,60
7 675
Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lepší provedení a St stav; Vliv pozemku - lepší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; Bytový dům postavený po levé straně ulice Spáčilové s 1 vchodem jako bodový v polovině 70.let min. století,do užívání předán v roce 1975. Oceňovaný byt č.3036/6 se nachází ve II.NP po pravé straně schodiště.Jedná se o byt 3+1 s úplným základním příslušenstvím po kompletní rekonstrukci bez balkonu nebo lodžie ( v bytě zděné jádro a nová plastová okna). Prodej 2013: 1 200 000,- kč
panelový byt. dům
71,00
II.NP
3+1
Variační koeficient před úpravami: 12,31 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
1 200 000
16 901
Variační koeficient po úpravách:
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Obvyklá cena nájemného se v lokalitě pohybuje mezi 5 a 7 tisící měsíčně bez poplatků za energie
Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů
-7-
0,52
8 789
13,39 % 2 9 296 Kč/m 2 85,00 m 790 160 Kč
č.
plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
nájem [Kč/m2/rok]
nájem [Kč/měsíc] 7 000
1.Obytné prostory Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota
Nj Nj * PP Nh
0,05 % * RC 1,91 % * RC 0,00 % * RC V N=Nh-V n Cv
m2 Kč
nájem [Kč/rok] 84 000 84 000
0 2 093 720
Kč/(m2*rok) Kč/rok % Kč/rok
84 000 95 % 79 800
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč
500 1 000 40 000 0 0 41 500 38 300 7,00 20 547 143
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
počet stran A4 v příloze: 2 3 1 1
Seznam příloh: fotodokumentace Mapa oblasti. Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy ze dne . Koncesní listina:
770 000Kč 0Kč 0Kč 770 000Kč 2 85,00m 2 9 059Kč/m
Vydaná dne 19.3.2001 Okresním úřadem v Kroměříži-okresním živnostenským úřadem pod č.j.ŽK-253/2134/01-Ja/3 pro obor „Oceňování majetku pro věci nemovité”
-8-
interiéry
-9-
uliční pohled
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
