EURODRAŽBY.CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 56/2010
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6
Holčovice 207 Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Holčovice, k.ú. Holčovice, kód ČSÚ: 640 867, LV: 36 Příslušenství RD st. 285, 556/3 Miroslav Novák, Holčovice 207, 79371, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Ilja Nováková, Holčovice 207, 79371, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Miroslav Novák, Holčovice 207, 79371, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Ilja Nováková, Holčovice 207, 79371, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
U Pískovny 890, 18200 U Pískovny
Adresa objednatele:
IČ: 25023217
telefon: 800900490
Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137, 752 01 Kojetín
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 64600459 DIČ: CZ5604112250
Účel úvěru:
telefon: 604529836 fax:
e-mail:
[email protected]
koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné
Současný stav 440 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
7 stran
Kojetíně, dne 12.12.2010
9.12.2010
Datum zpracování :
12.12.2010
Počet příloh:
5
Otisk razítka
Ing. František Hás
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1910 změna stavby v r. 1991 rekonstrukce v r. 1998 Rekonstrukce:
celková
dílčí
střecha, fasáda
zateplení
okna, dveře
ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - zástavba RD dobře udržovaná ústřední / etážové - plyn
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
3+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 93 / 4
Garáž Pozemky výměra ks 1
m2 652
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 357
m2 153
% 100,00
KUPNÍ CENA 0 Kč
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Není známa.
RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby
právní zánik stavby (zánik čp/čo)
sociální riziko riziko přístupu a příjezdu
záplavová a zátopová oblast
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 440 000 Kč 690 000 Kč 440 000 Kč 78 000 Kč
Porovnávací hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
-2-
evidence v KN
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - klidná lokalita s venkovským stylem bydlení a s možností rekreace v přírodním čistém prostředí Jeseníků (na hranici zahrady protéká místní říčka Opavice, která byla po záplavách v roce 1997 vyregulována), krajina vhodná pro zimní i letní rekreaci, v těsném sousedství rodinného domu je lyžařský vlek - k dispozici je 1 byt o velikosti 3+1 s vlastním soc.zařízením, ÚT s plynovým kotlem včetně ohřevu teplé vody - rodinný dům má dostatečné zázemí spočívající ve dvorku s terasou, s pergolou a s kůlnou, kde je možnost garážovat motorové vozidlo a zahradu se skleníky - možnost užívat dům jako rekreační chalupu i s ohledem na stylové vnitřní zařízení chalupy - rodinný dům je napojen na všechny iS v obci (plynovod a elektriku) Zápory nemovitosti: - rodinný dům je vyššího stáří (původní rok výstavby okolo roku 1900) - rodinný dům není zateplen v souladu s dnešními požadavky na úsporu tepla - v lokalitě je nedostatek pracovních míst s nutností dojíždět za pracovními příležitostmi - rodinný dům se nachází v záplavové oblasti říčky Opavice Obvyklou cenu nemovitosti po zvážení jejich kladů a záporů a s ohledem na porovnávací cenu stanovuji na 440 000,Kč.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.36 ze dne 18.11.2010. Snímek katastrální mapy ze dne 12.12.2010. Fotodokumentace nemovitosti ze dne 9.12.2010. Mapa oblasti. Pověření provedením odhadu předmětu nedobrovolné dražby č.j.479/2010-N ze dne 24.11.2010. Vesnice Holčovice se nachází na území okresu Bruntál a náleží pod Moravskoslezský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Krnov. Obec Holčovice se rozkládá asi dvacetjedna kilometrů severně od Bruntálu a osmnáct kilometrů severozápadně od města Krnov. Z turistického hlediska patří rovněž do horské oblasti Jeseníků. Úředně žije v katastru této středně velké vesnice zhruba 720 obyvatel. Holčovice se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Dlouhá Ves, Hejnov, Holčovice, Jelení, Komora a Spálené. Obec je vzdálená přibližně 8 km od polských hranic. V obci mohou děti docházet na základní školu vyššího stupně a pro předškoláky je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Holčovice má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci. Vesnice Holčovice leží v průměrné výšce 674 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1377. Celková katastrání plocha obce je 4062 ha, z toho orná půda zabírá pouze jedna procent. Trochu více než polovina výměry obce je porostlá lesem. Značnou část katastrální výměry tvoří trvalé travní porosty. Oceňovaný rodinný dům se nachází na levém břehu říčky Opavice a při okresní silnici. Naproti přes silnici se nachází místní sportovní areál s fotbalovým hřištěm. Za říčkou Opavice se nachází lyžařský vlek.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno V roce 1997 byla lokalita postižena rozsáhlou povodní rozvodněním říčky Opavice. V lokalitě bylo několik domů po povodni zničeno. Oceňovaná nemovitost povodeň přežila na úkor zničené zahrady. Zahrada musela být po povodni rekultivována. Celý tok říčky Opavice byl po záplavách vyregulován v rozsahu - značné prohloubení koryta vodního toku, navýšení obou břehů říčky a narovnání jejího koryta. Po uvedených úpravách toku dosud nedošlo k opakované povodni. -3-
Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní právo smluvní, pohledávka ČS, a.s.: 756 000,-Kč V-2541/2005-831 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 20.12.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 20.12.2005. - Smlouva darovací ze dne 13.9.2004. Právní účinky vkladu práva ke dni 21.2.2005. V-260/2005831 Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití
Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod
Jedná se o rodinný dům z původní zástavby, který je částečně podsklepený, má obytné přízemí a podkroví. Střecha je sedlová. Jedná se o budovu s 1 bytem s kódem CZ-CC 111 a s kódem dle SKP 46.21.11 s účelem užívání pro bydlení. Dle vyhl.č.501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území dle §2, odst.a)2. odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a stavbě pro bydlení s charakterem rodinného domu. Suterén - sklepní místnost s domácí vodárnou Přízemí - dřevěná terasa, veranda, kotelna, kuchyň, obývací pokoj s krbem, hala se schodištěm do podkroví, koupelna Podkroví - 2 pokoje Poznámka: pod terasou je sklad na tuhá paliva Jedná se o původní zděnou stavbu s dřevěnými trámovými stropy v přízemí. Okna jsou dřevěná s dvojitým sklem. Střecha je sedlová s původní krytinou z osinkocementových šablon na severní straně a s novou živičnou krytinou (bonský šindel) na jižní straně. Podlahy v přízemí jsou betonové s textilií a v podkroví dřevěné rovněž s textilií. V koupelně je keramická dlažba. Dům je plynofikován v rozsahu plynový kotel s ohřevem teplé vody a plynový sporák. Voda je čerpána ze studny a vnitřní kanalizace je svedena do jímky na vyvážení. V domě je el.rozvod 230V/380V. V obývacím pokoji je krb na tuhá paliva. Oplocení pozemku, pergola, 2 skleníky, kolna. Popis betonové pasy prokládané kamenem zděné tl. 45 cm viditelné dřevěné trámy krov dřevěný, vázaný břidlice, bonský šindel pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky dvouvrstvé vápenné omítky chybí běžné keramické obklady dřevěné náplňové dřevěná s dvojsklem koberec keramická dlažba plynový kotel světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda plynový kotel zemní plyn žumpa plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací -4-
26. Ostatní
telecom
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemky tvoří jednotný funkční celek a nacházejí se na levém břehu říčky Opavice.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků
Dle informací od místních realitních kanceláří, jejich cenových nabídek a znalosti místního trhu s nemovitostmi stanovuji jedmotkovou obvyklou cenu ve výši 120Kčm-2. Parcela č. st. 285 556/3
Výměra m2 224 428 652
Jednotková cena Kč/m2 120 120 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 26 880 51 360 78 240
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Zastavěná plocha 4,00 m2 74,52 m2 74,52 m2
Název sklep přízemí podkroví
Užitná plocha 3,20 m2 60,10 m2 32,80 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název sklep přízemí podkroví Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
(2*2)*(1,60) (8,28*9)*(3,40) (8,28*9)*(1,30)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
= = = =
Současný stav 153 356,65 5 494 100,00 1 959 000 100 30 70,00 588 000
-5-
Obestavěný prostor 6,40 m3 253,37 m3 96,88 m3 356,65 m3
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Holčovice
549 000
130,00
668
Kč/m2 4 223
Upravená cena Foto Kč/m2
KC 0,800
3 378
0,750
4 900
Přízemní rodinný dům se soc.zařízením, ÚT s kotlem na tuhá paliva, studna, žumpa, garáž.
Holčovice-Hejnov
150,00
4 647
980 000
6 533
RD před rekonstrukcí, podsklepený, krytina z břidlice, obytné podkroví, koupelna, lokální topení na tuhá paliva.
Holčovice-Hejnov
150,00
2 934
1 150 000
7 667
0,700
5 367
Podsklepený RD s obytným přízemím a podkrovím. Šikmá střecha a ÚT s kotlem na tuhá paliva, 380V. Studna, velká zahrada. Rekonstrukce domu v r.1998.
2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
4 548 Kč/m 2 97,00 m 440 000,-Kč počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1 1
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.36 ze dne 18.11.2010. Snímek katastrální mapy ze dne 12.12.2010. Fotodokumentace nemovitosti ze dne 9.12.2010. Mapa oblasti. Pověření provedením odhadu předmětu nedobrovolné dražby č.j.479/2010-N ze dne 24.11.2010. Koncesní listina:
Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku.
Certifikát odhadce nemovitostí QON:
Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 759-56/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.759-56/2010. Otisk kulaté pečetě:
Podpis znalce:
-6-
Fotodokumentace ze dne 9.12.2010.
Veranda.
Koupelna.
Kuchyně.
Obývací pokoj.
-7-
