Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, 675 31 ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609 E-mail:
[email protected]
Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 326-39-2013
NEMOVITOST:
Rodinný dům, č.p. 6 s přísl., post. na pozemku parc.č.9/1 dle LV 136 pro obec Ostředek, k.ú. Třemošnice, okr. Benešov
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Třemošnice 6 / 6, Ostředek - Třemošnice Kraj Středočeský, okres Benešov, obec Ostředek, k.ú. Třemošnice, kód k.ú. 770710, LV 136 Sklady, Dvojgaráž, Garáž, Hospodářské stavení, Přístřešek 22/1, 23, st. 9/1 Alena Janušková, Ostředek 6, 25726 Ostředek, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Alena Janušková, Ostředek 6, 25726 Ostředek, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp.zn. 059 Ex 669/04/U 03-129, 27.3.2013 Hornokrčská 650 / 29, 14000 Praha 4
Adresa objednatele:
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 13297082
telefon: 244 400 604
DIČ: CZ6156191382
fax: 244 401 941
Ing. Petr Křivánek Komenského 716, 675 31 Jemnice IČ: 69674582 DIČ: CZ7705021977
ÚČEL OCENĚNÍ:
Datum místního šetření: 2828 stran
V Jemnici, dne 19.4.2013
telefon: +420 724 217 609 fax:
e-mail:
[email protected]
Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné nedobrovolné exekuční ke dni 8.5.2012 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
[email protected]
Současný stav 19.4.2013
1 300 000 Kč
Datum zpracování :
19.4.2013
Počet příloh:
6
Otisk razítka
Ing. Petr Křivánek
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1410 Rekonstrukce:
změna stavby v r. 1940
celková
rekonstrukce v r. 2006
dílčí
střecha, fasáda
zateplení
okna, dveře
ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné
betonové
montované
kovové dřevěné
jiné
Využití:
bydlení
pronájem
podnikání
bydl., podn.
část. obsazen
Okolí:
bytová zóna průmyslová zóna
Příjezd:
zpevněná komunikace
Přípojky:
/ voda
volný objekt
ostatní nákupní zóna
/ kanalizace / plyn
/ elektro
telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):
MHD
železnice
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
dálnice/silnice I. tř
Poloha v obci:
okrajová část - zástavba RD
Počet obyvatel:
363 (růst)
Stavebně technický stav stavby:
neudržovaná - k částečné rekonstrukci
Vytápění:
ústřední / etážové - tuhá paliva
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 86 / 0
2+1
Garáž
Pozemky výměra
OP
ZP
Rozestavěnost
ks 3
m2 3 789
m3 698
m2 114
% 100,00
KUPNÍ CENA
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny.
RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby
právní zánik stavby (zánik čp/čo)
sociální riziko riziko přístupu a příjezdu
-2-
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
evidence v KN
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 20.2.2013 2. Výpis z KN , podle LV č.136 pro obec Ostředek, k.ú. Třemošnice, okr.Benešov, vyhotovené KÚ pro Střdeočeský kraj, KP Benešov ze dne 6.2.2013 ; 3. Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Třemošnice ze dne 6.2.2013 ; 4.Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Třemošnice, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz; 5. Informace a údaje sdělené majitekou nemovitosti při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 19.4.2013; 6. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 7. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém; ke kontrolnímu zaměření bylo užito laserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma); 8. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 19.4.2013.
Charakteristika obce
Třemošnice – je společně s Bělicemi, Mžížovicemi, Ostředkem a Vráží součástí obce Ostředek. Část obce se nachází v okrese Benešov ve Středočeském kraji. Cca 3,5 km na jihovýchod od Ostředku. Třemošnicí prochází silnice II/113. Ostatní občanské vybavení zde chybí. Nejbližší je v nedalekém Ostředku. Ostředek – celkem v jednotlivých částech obce žije 363 obyvatel. Obec se nachází mezi městy Benešov a Sázava. V obci se nachází městský úřad, knihovna, sportoviště, kostela hřbitov. Má zde ordinaci praktický lékař a zubař. Je zde soustava čtyř rybníků a obcí prochází Ostředecký potok. Nedaleko obce vede dálnice D1 (exit 34 Ostředek), silnice E50 a E65. V obci zastavuje autobusová doprava jedoucí směr Benešov, Chocerady, Praha, Sázava, Vlašim. Obec je napojena na kanalizaci a veřejný vodovod.
Poloha nemovitosti
Nemovitost se nachází v obci Ostředek v části zvané Třemošnice cca 3,5km vzdálené od Ostředku, kde je základní občanské vybavení. Obcí prochází jedna silnice II. třídy. Cca 500m vzdušnou čarou od obce prochází dálnice D1. Samotná stavba se nachází ve středu Třemošnice. Příjezd k oceňované nemovitosti je po zpevněné komunikaci.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce ! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Předmětem ocenění je nemovitost - rodinný dům č.p. 6, který se nachází ve středu Třemošnic (část Ostředku). Jedná se o bývalé hospodářské stavení s příslušenstvím. Na pozemku p.č. 9/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2273m2 se nachází rodinný dům obdélníkového tvaru. Součástí ocenění jsou dále pozemky p.č. 22/1 - zahrada o výměře 97m2 a pozemek p.č. 23 -3-
Druh stavby - účel využití
Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
zahrada o výměře 1419m2. Dále se jedná o vedlejší stavby, venkovní úpravy a trvalé porosty. Jedná se o zděný (smíšené zdivo) rodinný dům (dříve hospodářské stavení), který je přízemní se sedlovou střechu. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci. Objekt byl vystavěn před více jak 100 lety (první zmínky o původu domů jsou dokonce z 15.století). Dříve byl využíván jako hospodářské stavení s prostory pro chov dobytka. Postupem času byl upraven a přestavěn částečně pro rodinné bydlení. V posledních 100 letech není ze zdrojů známa žádná zásadní rekonstrukce. Pouze v roce 2003 byl vyměněn rozvod vody za plastový a v roce 2008 byl vyměněn jeden okap za plastový, vyměněno jedno okno ze plastové, opravena elektroinstalace, kanalizace zavedena do septiku a vyměněna kuchyňská linka. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který je nepodsklepený, přízemní bez půdy se sedlovou střechou. Obytná část obsahuje tyto místnosti: předsíň, pokoj, koupelnu, WC, kuchyň a ložnici. Dům byl postaven před více jak 100 lety. Prochází běžnou údržbou, ale vhledem ke svému stáří je již v horším technickém stavu. V současné době je jeho popis následující: Základové konstrukce jsou bez izolací, svislé nosné konstrukce jsou ze smíšeného zdiva. Stropy vodorovné keramické, střecha sedlová, krytina pálená taška, vnější omítka vápenná ve špatném stavu. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, jeden okap nový plastový. Vnitřní omítky jsou vápenné. Okna jsou původní dřevěná špaletová pouze jedno okno plastové, dveře dřevěné plné do kovových zárubní. Vytápění krbovými kamny s výměníkem s napojením na ústřední topení (dva komíny), v domě je standardní elektroinstalace, rozvod studené vody v plastu z vlastní studny, ohřev teplé vody el. bojlerem, který je nefunkční, rozvod plynu chybí, bleskosvod chybí, kanalizace svedena do septiku. Podlahy obytných místností jsou betonové, PVC a koberce. V ostatních místnostech betonové s PVC, vybavení kuchyně – kuchyňská linka nová (5let), sklo-keramická deska. Z hygienického zařízení je zde samostatné splachovací WC a koupelna, která má pouze vanu. Další, podrobnější popis stavby a jejího vybavení je patrný ze stručného přehledu při výpočtu nákladové ceny stavby. Jak již bylo uvedeno, k domu jako příslušenství náleží vedlejší stavby (skladové prostory, dvojgaráž, garáž, hospodářské stavení a přístřešek), dále venkovní úpravy ( ploty, vrátka, zpevněné plochy a dlažby), trvalé travní porosty, přípojky (v tomto případě pouze elektřina) a pozemky dle příslušného LV. V předzahrádce je 50let starý jalovec, magnolie (50let), 2x bobkovišeň (30let), 10x tůje (5let). Zadní zahrada - přestárlé jabloně, plot drátěný. Hlavní zahrada - jeden 200let starý jasan, plot drátěný. Boční zahrada - bez porostu, plot drátěný. Popis betonové pasy izolované smíšené dřevěné krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkový plech, část plstová dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky chybí chybí chybí hladké plné dřevěné dveře dřevěná špaletová, jedno plastové beton, PVC, koberec beton, PVC krbová kamna s výmněníkem světelná, třífázová chybí plast, studená voda bojler - nefunguje chybí žumpa sklokeramická deska vana a WC splachovací chybí -4-
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění je pozemek parc.č.st. 9/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2273m2, pozemek parc.č. 22/1- zahrada o výměře 97 m2 a pozemek parc.č. 23- zahrada o výměře 1419 m2 (tvořící JFC) . Tyto pozemky jsou takto zapsány v KN na LV č. 136 pro obec Ostředek, k.ú. Třemošnice, okr. Benešov. Pozemky jsou ve svahu přímo u domu. Napojeny jsou pouze na přípojku elektriky. Ostatní inženýrské sítě chybí. U pozemku se nevyskytují jiné negativní vlivy. K pozemku je přístup pouze přes pozemek na kterém stojí samotná oceňovaná nemovitost.
Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku
Pro stanovení ceny pozemku nelze užít porovnávací metody, protože pozemky zastavěné podobnými nemovitostmi nejsou samostatně obchodovatelné (předmětem obchodování jsou pouze jako součást celé nemovitosti). Z tohoto důvodu byla odhadcem určena jednotková cena pozemku - zastavěné plochy a nádvoří ve výši 50,- Kč/m2 a ostatní pozemky tvořící jednotný funkční celek na 20,- Kč/m2. Tyto ceny vychází z jednotkové ceny dané v současné době platným oceňovacím předpisem, upravené příslušnými koeficienty, srážkami za nevhodnou lokalizaci a úpravou koeficientu prodejnosti. Podle názoru odhadce je tato cena v daném místě a čase (zejména však jako součást celkové ceny nemovitosti) přiměřená. Všechny okolnosti, které toto rozhodnutí odhadce ovlivňují, jsou uvedeny v jiných částech tohoto odhadu.
Parcela č.
Výměra m2 97
Jednotková cena Kč/m2 20
Celková cena pozemku Kč 1 940
zahrada
22/1
zahrada
23
1 419
20
28 380
st. 9/1
2 273
50
113 650
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
3 789
Hodnota pozemků celkem
143 970
Výpočet ZP, UP a OP staveb Seznam podlaží
Název podlaží Název místnosti
Zastavěná plocha Podlahová plocha
Započitatelná plocha
113,56 m2
Vrchní stavba předsíň pokoj ložnice WC kochyně koupelna
Koeficient
Započitatelná plocha podlaží
6,41 m2 18,90 m2 23,20 m2 1,02 m2 27,79 m2 8,24 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 113,56 m2
Zastřešení
-5-
85,56 m2 6,41 m2 18,90 m2 23,20 m2 1,02 m2 27,79 m2 8,24 m2 0,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název
Obestavěný prostor
Vrchní stavba
(6,78x16,75)x(4,90)
=
556,47 m3
Zastřešení
(6,78x16,75)x(1,25)
=
141,96 m3
=
698,42 m3
Obestavěný prostor - celkem:
Popis ostatních staveb Název
Popis
Sklady
Stáří přes 100 let. Základové konstrukce bez izolace, svislé konstrukce kamenné, stropy klenbové, střecha sedlová, krytina pálená taška, klempířské práce chybí, vnitřní i vnější povrchy vápenné omítky, dveře dřevěné, okna dřevěná, podlaha hliněná. ostatní vybavení chybí. Stáří přes 100 let. Základové konstrukce bez izolace, svislé konstrukce kamenné, stropy železobetonové, střecha sedlová, krytina pálená taška, klempířské konstrukce chybí, vnitřní i vnější omítky vápenné, vrata dřevěné, okna dřevěná, podlaha betonová, elektroinstalace 220. Ostatní vybavení chybí. Stáří přes 100 let. Základové konstrukce bez izolace, svislé konstrukce kamenné, stropy železobetonové, střecha sedlová, krytina z pálené tašky, vnitřní i vnější omítky vápenné, vrata dřevěné, okna dřevěná, podlaha betonová. Ostatní vybavení chybí. Stáří přes 100 let. Základové konstrukce bez izolace, svislé konstrukce kamenné, stropy klenbové ve špatném stavu, střecha sedlová, krytina pálená taška, klempířské práce chybí, vnitřní i vnější omítky vápenné, dveře dřevěné svlakové, okna kovová. Ostatní vybavení chybí. Stáří hlavních konstrukcí přístřešku je odhadem cca 40 let, základy provedeny formou patek, svislé konstrukce zděné, střecha pultová, krov opravený 1 rok starý, krytina původní pálená taška, vnitřní omítky chybí, podlaha betonová, zavedena elektroinstalace 220. Ostatní vybavení chybí.
Dvojgaráž
Garáž
Hospodářské stavení
Přístřešek
OCENĚNÍ Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i další podmínky, zejména potom vliv konkrétního místa a předpoklad situace a chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti. V tomto případě ocenění bylo použito několika základních metod zpracování odhadu, a to: A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného domu s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle příslušného paragrafu) B) metody porovnávací tržní Od stanovení výnosové hodnoty bylo upuštěno pro irelevantnost předmětu ocenění (v této lokalitě ani blízkém okolí se podobné typy nemovitosti nepronajímají.
-6-
A) Ocenění nemovitosti dle platného oceňovacího předpisu Sestavení posudku: 1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky (§5) a) Dům
2) Vedlejší stavby (§7) a) Hospodářské stavení b) Přístřešek c) Sklady
3) Garáže (§8) a) Dvojgaráž b) Garáž
4) Venkovní úpravy (§10) a) Venkovní úpravy
5) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek p.č. St. 9/1 b) Pozemek p.č.22/1 c) Pozemek p.č.23
6) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem (§42) a) Trvalé porosty
Ocenění nemovitosti: 1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky (§5) a) Dům
Standardní klasifikace produkce (SKP): Klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111
46.21.11
Typ: A Konstrukce: zděná Střecha: šikmá nebo strmá Podsklepení: nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny 1.NP Počet nadzemních podlaží: 1 Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru: 2 290,00 Kč Využitelné podkroví: není Koeficient podkroví (Kpod): 1,0000 Základní cena: 2 290,00 Kč/m3 Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. podíl na K4 1 Základy standard 8,2000 0,000 0,0000 Běžné zakládání s izolací (u podsklepených objektů i svislé). 2 Zdivo standard 21,2000 0,000 0,0000 Zdivo v průměru tloušťky 45 cm. Monolitický železobeton s tepelnou izolací, jakékoliv výplňové zdivo. 3 Stropy standard 7,9000 0,000 0,0000 Jakékoliv s rovným podhledem. -7-
4 Střecha standard 7,3000 0,000 0,0000 Jakýkoliv krov běžného provedení a druhu, plochá střecha. 5 Krytina standard 3,4000 0,000 0,0000 Pálená, pozinkovaný plech, osinkocementové šablony, živičná svařovaná. 6 Klempířské konstrukce standard 0,9000 0,000 0,0000 Úplné z pozinkovaného plechu včetně parapetů. 7 Vnitřní omítky standard 5,8000 0,000 0,0000 Vápenné štukové. 8 Fasádní omítky standard 2,8000 0,000 0,0000 Vápenné štukové, břizolit, nástřiky umělé. 9 Vnější obklady chybí 0,5000 -1,852 -0,0093 10 Vnitřní obklady chybí 2,3000 -1,852 -0,0426 11 Schody chybí 1,0000 -1,852 -0,0185 12 Dveře standard 3,2000 0,000 0,0000 Hladké plné nebo prosklené, popřípadě náplňové. 13 Okna standard 5,2000 0,000 0,0000 Dřevěná dvojitá špaletová nebo zdvojená, plastová. 14 Podlahy obytných místností standard 2,2000 0,000 0,0000 PVC, vlýsky, textilní krytiny. 15 Podlahy ostatních místností standard 1,0000 0,000 0,0000 Keramické dlažby, PVC, teraco. 16 Vytápění standard 5,2000 0,000 0,0000 Ústřední s kotlem na tuhá paliva, na plyn nebo elektrickou energii. 17 Elektroinstalace standard 4,3000 0,000 0,0000 Světelný i motorový proud, pojistkové automaty. 18 Bleskosvod chybí 0,6000 -1,852 -0,0111 19 Rozvod vody standard 3,2000 0,000 0,0000 Studená a teplá. 20 Zdroj teplé vody chybí 1,9000 -1,852 -0,0352 21 Instalace plynu chybí 0,5000 -1,852 -0,0093 22 Kanalizace standard 3,1000 0,000 0,0000 Odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC. 23 Vybavení kuchyně standard 0,5000 0,000 0,0000 Plynový sporák. 24 Vnitřní vybavení standard 4,1000 0,000 0,0000 Vana ocelová, umyvadlo, popřípadě sprchový kout. 25 Záchod standard 0,3000 0,000 0,0000 Standardní splachovací. 26 Ostatní chybí 3,4000 -1,852 -0,0630 Součet podílů: -0,1890 Koeficient vybavení stavby K4: 1 - 0,1890 x 0,54 =
0,8979
0,8500 Koeficient polohový K5: Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1460 Koeficient prodejnosti Kp: 1,0766 Základní cena upravená: 2 290,00 Kč x 0,8979 x 0,8500 x 2,1460 x 1,0766 = 4 038,00 Kč/m3 Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 6,78x16,75x4,9 = 556,47 m3 OP zastřešení: 6,78x16,75x2,5:2 = 141,96 m3 Obestavěný prostor celkem: 698,43 m3 Analytický způsob opotřebení: Konstrukční prvek 1 Základy 2 Zdivo 23,6080 3 Stropy 4 Střecha 5 Krytina
přep. FOP z K4 9,1314 100 100 120 8,7973 100 8,1292 100 3,7862 100
stáří 150 19,67 % 120 120 110
živ. 6,09 % 7,33 % 6,77 % 3,44 % -8-
opotř.
6 Klempířské konstrukce 7 Vnitřní omítky 6,4588 8 Fasádní omítky 3,1180 9 Vnější obklady 0,0000 10 Vnitřní obklady 0,0000 11 Schody 0,0000 12 Dveře 3,5635 13 Okna 5,7906 14 Podlahy obytných místností 15 Podlahy ostatních místností 16 Vytápění 5,7906 17 Elektroinstalace 18 Bleskosvod 0,0000 19 Rozvod vody 3,5635 20 Zdroj teplé vody 21 Instalace plynu 0,0000 22 Kanalizace 3,4521 23 Vybavení kuchyně 24 Vnitřní vybavení 25 Záchod 0,3341 26 Ostatní 0,0000 Opotřebení celkem:
1,0022 100 100 100 100 100 100 100
5 4,7884 100 10 0,0000 100 100 0,5568 4,5657 40 100
40 110 105 50 50 200 110 105 2,4499 1,1136 20 5 50 20 100 50 105 5 40 40 0
45 5,87 % 2,97 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 3,24 % 5,51 % 100 100 1,45 % 25 0,00 % 1,78 % 40 0,00 % 3,29 % 15 40 0,33 % 0,00 %
0,89 %
110 110 0,96 %
0,00 %
0,19 % 4,57 %
77,59 %
Cena zjištěná: 4 038,00 Kč/m3 x 698,43 m3 = 2 820 260,34 Kč Opotřebení: 2 820 260,34 Kč x 77,59% = 2 188 240,00 Kč
Cena zjištěná po opotřebení:
632 083,54 Kč
2) Vedlejší stavby (§7) a) Hospodářské stavení
Typ: A Standardní klasifikace produkce (SKP): 46.21.19.9 Konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Střecha: střecha - krov umožňující zřízení podkroví Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.NP Základní cena: 1 250,00 Kč/m3 Využitelné podkroví: není Koeficient podkroví (Kpod): 1,0000 Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru: 1 250,00 Kč Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek vybavenost FOP 1 Základy standard 6,2000 0,000 Základové pásy a patky. 2 Obvodové stěny standard 30,4000 0,000 Zděné, betonové, tloušťka 15-30 cm. 3 Stropy standard 19,3000 0,000 Jakékoliv bez rozlišení druhu materiálu. 4 Krov standard 10,8000 0,000 0,0000 Jakýkoliv umožňující zřízení podkroví. 5 Krytina standard 6,9000 0,000 Jakákoliv kromě měděné. 6 Klempířské práce chybí 1,9000
koef. 0,0000
podíl na K4
0,0000 0,0000
0,0000 -1,852
-0,0352 -9-
2,23 % 1,01 %
7 Úprava povrchů standard 4,9000 0,000 Jakékoliv omítky. 8 Schodiště chybí 3,8000 -1,852 9 Dveře podstandard 3,1000 -1,000 Dřevěné nebo kovové kromě svlakových. 10 Okna standard 1,0000 0,000 Zdvojená popřípadě jednoduchá. 11 Podlahy chybí 6,8000 -1,852 12 Elektroinstalace chybí 4,9000
0,0000 -0,0704 -0,0310 0,0000 -0,1259 -1,852 -0,0907
Součet podílů: -0,3532 Koeficient vybavení stavby K4: 1 - 0,3532 x 0,54 =
0,8093
Koeficient polohový K5: 0,8500 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,0930 Koeficient prodejnosti Kp: 1,0766 Základní cena upravená: 1 250,00 Kč x 0,8093 x 0,8500 x 2,0930 x 1,0766 = 1 937,59 Kč/m3 Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 8,2x9,7x3,9 = 310,21 m3 OP zastřešení: 8,2x9,7x(7,76-3,9) = 307,02 m3 Obestavěný prostor celkem: 617,23 m3 Analytický způsob opotřebení: Konstrukční prvek 1 Základy 2 Obvodové stěny 3 Stropy 4 Krov 13,3455 5 Krytina 6 Klempířské práce 7 Úprava povrchů 8 Schodiště 9 Dveře 1,7621 10 Okna 11 Podlahy 12 Elektroinstalace
přep. FOP z K4 7,6613 100 37,5652 100 23,8489 100 100 110 8,5263 100 0,0000 6,0549 100 0,0000 100 100 80 1,2357 100 0,0000 100 0,0000
Opotřebení celkem:
90,56 %
Cena zjištěná: 1 937,59 Kč x 617,23 m3 = Opotřebení: 1 195 938,68 Kč x 90,56% =
Cena zjištěná po opotřebení:
stáří 150 115 100 12,13 % 110 100 60 200 1,76 % 80 80 100
živ. opotř. 5,11 % 32,67 % 23,85 % 7,75 % 80 6,05 % 0,00 % 1,24 % 0,00 % 50
0,00 %
0,00 %
1 195 938,68 Kč 1 083 042,07 Kč
112 896,61 Kč
b) Přístřešek
Typ: G Standardní klasifikace produkce (SKP): 46.21.19.9 Konstrukce: přístřešky Střecha: plochá střecha nebo krov neumožňující zříz. podkr. Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.NP Základní cena: 750,00 Kč/m3 Využitelné podkroví: není Koeficient podkroví (Kpod): 1,0000 Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru: 750,00 Kč - 10 -
Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek vybavenost 1 Základy standard 12,2000 Základové patky. 2 Obvodové stěny standard 31,0000 Pilířky z jakéhokoliv materiálu. 3 Stropy standard 0,0000 Neuvažuje se. 4 Krov standard 33,5000 0,000 Jakýkoliv bez podkroví. 5 Krytina standard 12,8000 Jakákoliv kromě měděné. 6 Klempířské práce chybí 7 Úprava povrchů chybí 6,3000 8 Schodiště standard 0,0000 Neuvažuje se. 9 Dveře standard 0,0000 0,000 Neuvažuje se. 10 Okna standard 0,0000 Neuvažuje se. 11 Podlahy standard 0,0000 Neuvažuje se. 12 Elektroinstalace standard Neuvažuje se.
FOP 0,000
koef. 0,0000
0,000
0,0000
0,000
0,0000
podíl na K4
0,0000 0,000
0,0000
4,2000 -1,852 0,000
-1,852 -0,0778 -0,1167 0,0000
0,0000 0,000
0,0000
0,000
0,0000
0,0000
0,000
Součet podílů: -0,1945 Koeficient vybavení stavby K4: 1 - 0,1945 x 0,54 =
0,0000
0,8950
0,8500 Koeficient polohový K5: Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,0930 Koeficient prodejnosti Kp: 1,0766 Základní cena upravená: 750,00 Kč x 0,8950 x 0,8500 x 2,0930 x 1,0766 = Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 6x11,9x3,55 = Obestavěný prostor celkem:
253,47 m3 253,47 m3
Analytický způsob opotřebení: Konstrukční prvek 1 Základy 2 Obvodové stěny 3 Stropy 4 Krov 37,4302 5 Krytina 6 Klempířské práce 7 Úprava povrchů 8 Schodiště 9 Dveře 0,0000 10 Okna 11 Podlahy 12 Elektroinstalace
přep. FOP z K4 13,6313 40 34,6369 40 0,0000 40 1 70 14,3017 40 0,0000 0,0000 40 0,0000 40 40 80 0,0000 40 0,0000 40 0,0000
Opotřebení celkem:
34,20 %
Cena zjištěná: 1 285,66 Kč x 253,47 m3 = Opotřebení: 325 876,24 Kč x 34,20% =
stáří 150 80 150 0,53 % 45 40 60 200 0,00 % 80 80 40
živ. opotř. 3,63 % 17,32 % 0,00 % 12,71 % 30 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 50
325 876,24 Kč 111 449,67 Kč
- 11 -
0,00 %
1 285,66 Kč/m3
Cena zjištěná po opotřebení:
214 426,57 Kč
c) Sklady
Typ: A Standardní klasifikace produkce (SKP): 46.21.19.9 Konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Střecha: střecha - krov umožňující zřízení podkroví Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.NP Základní cena: 1 250,00 Kč/m3 Využitelné podkroví: není Koeficient podkroví (Kpod): 1,0000 Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru: 1 250,00 Kč Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek vybavenost FOP 1 Základy standard 6,2000 0,000 Základové pásy a patky. 2 Obvodové stěny standard 30,4000 0,000 Zděné, betonové, tloušťka 15-30 cm. 3 Stropy standard 19,3000 0,000 Jakékoliv bez rozlišení druhu materiálu. 4 Krov standard 10,8000 0,000 0,0000 Jakýkoliv umožňující zřízení podkroví. 5 Krytina standard 6,9000 0,000 Jakákoliv kromě měděné. 6 Klempířské práce chybí 1,9000 7 Úprava povrchů standard 4,9000 0,000 Jakékoliv omítky. 8 Schodiště chybí 3,8000 -1,852 9 Dveře standard 3,1000 0,000 0,0000 Dřevěné nebo kovové kromě svlakových. 10 Okna standard 1,0000 0,000 Zdvojená popřípadě jednoduchá. 11 Podlahy chybí 6,8000 -1,852 12 Elektroinstalace chybí 4,9000
koef. 0,0000
podíl na K4
0,0000 0,0000
0,0000 -1,852 0,0000
-0,0352
-0,0704
0,0000 -0,1259 -1,852 -0,0907
Součet podílů: -0,3222 Koeficient vybavení stavby K4: 1 - 0,3222 x 0,54 =
0,8260
0,8500 Koeficient polohový K5: Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,0930 Koeficient prodejnosti Kp: 1,0766 Základní cena upravená: 1 250,00 Kč x 0,8260 x 0,8500 x 2,0930 x 1,0766 = 1 977,57 Kč/m3 Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 6,78x9,55x4,9 = OP zastřešení: 6,78x9,55x2,5:2 = Obestavěný prostor celkem:
317,27 m3 80,94 m3 398,21 m3
Analytický způsob opotřebení: Konstrukční prvek 1 Základy 2 Obvodové stěny 3 Stropy
přep. FOP z K4 7,5061 100 36,8039 100 23,3656 100
stáří 150 120 120
živ. opotř. 5,00 % 30,67 % 19,47 % - 12 -
4 Krov 13,0751 5 Krytina 6 Klempířské práce 7 Úprava povrchů 8 Schodiště 9 Dveře 3,7530 10 Okna 11 Podlahy 12 Elektroinstalace Opotřebení celkem:
100 8,3535 5,9322 0,0000 100 1,2107 0,0000
110 100 0,0000 100 100 105 100 100 0,0000
11,89 % 110 100 105 200 3,57 % 105 80 100
7,59 % 80 5,65 % 0,00 % 1,15 % 0,00 % 50
0,00 %
0,00 %
85,00 %
Cena zjištěná: 1 977,57 Kč x 398,21 m3 = Opotřebení: 787 488,15 Kč x 85,00% =
Cena zjištěná po opotřebení:
787 488,15 Kč 669 364,93 Kč
118 123,22 Kč
3) Garáže (§8) a) Dvojgaráž
Standardní klasifikace produkce (SKP): Klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274
46.21.19.9
Konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Střecha: plochá střecha nebo krov neumožňující zříz. podkr. Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.NP Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru: 1 375,00 Kč Využitelné podkroví: není Koeficient podkroví (Kpod): 1,0000 Základní cena: 1 375,00 Kč/m3 Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek vybavenost FOP 1 Základy standard 6,2000 0,000 Základové pásy a patky. 2 Obvodové stěny standard 30,1000 0,000 Zděné, betonové, tloušťka 15-30 cm. 3 Stropy standard 26,2000 0,000 Jakékoliv bez rozlišení druhu a materiálu. 4 Krov standard 0,0000 0,000 0,0000 Bez krovu. 5 Krytina standard 5,7000 0,000 Pozinkovaný plech, asfaltové pásy. 6 Klempířské práce chybí 2,9000 7 Úprava povrchů standard 4,8000 0,000 Jakékoliv omítky, spárované zdivo. 8 Dveře chybí 2,7000 -1,852 -0,0500 9 Okna standard 1,4000 0,000 0,0000 Jednoduchá. 10 Vrata standard 6,8000 0,000 Jakákoliv standardní, roleta. 11 Podlahy standard 7,2000 0,000 Betonové, dlažby. 12 Elektroinstalace standard 6,0000 Světelná popřípadě motorová.
koef. 0,0000
podíl na K4
0,0000 0,0000
0,0000 -1,852 0,0000
-0,0537
0,0000 0,0000 0,000
0,0000
- 13 -
Součet podílů: -0,1037 Koeficient vybavení stavby K4: 1 - 0,1037 x 0,54 = Koeficient polohový K5: 0,8500 Koeficient změn ceny staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: 1,0766
0,9440
2,0930
Základní cena upravená: 1 375,00 Kč x 0,9440 x 0,8500 x 2,0930 x 1,0766 = 2 486,09 Kč/m3 Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 7,65x8,4x4 = OP zastřešení: 7,65x8,4x3,4:2 = Obestavěný prostor celkem:
257,04 m3 109,24 m3 366,28 m3
Analytický způsob opotřebení: Konstrukční prvek 1 Základy 2 Obvodové stěny 3 Stropy 4 Krov 0,0000 5 Krytina 6 Klempířské práce 7 Úprava povrchů 8 Dveře 0,0000 9 Okna 1,4831 10 Vrata 11 Podlahy 12 Elektroinstalace
přep. FOP z K4 6,5678 100 31,8856 100 27,7542 70 100 150 6,0381 100 0,0000 5,0847 100 100 80 100 80 7,2034 100 7,6271 100 6,3559
Opotřebení celkem:
86,60 %
stáří 150 120 80 0,00 % 110 100 110 0,00 % 1,48 % 105 105 40
živ. opotř. 4,38 % 26,57 % 24,28 % 5,49 % 80 4,62 %
6,86 % 7,26 % 45
0,00 %
5,65 %
Cena zjištěná: 2 486,09 Kč/m3 x 366,28 m3 = 910 605,05 Kč Opotřebení: 910 605,05 Kč x 86,60% = 788 583,97 Kč
Cena zjištěná po opotřebení:
122 021,08 Kč
b) Garáž
Standardní klasifikace produkce (SKP): Klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274
46.21.19.9
Konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Střecha: plochá střecha nebo krov neumožňující zříz. podkr. Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.NP Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru: 1 375,00 Kč Využitelné podkroví: není Koeficient podkroví (Kpod): 1,0000 Základní cena: 1 375,00 Kč/m3 Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek vybavenost 1 Základy standard 6,2000 Základové pásy a patky. 2 Obvodové stěny standard 30,1000 Zděné, betonové, tloušťka 15-30 cm. 3 Stropy standard 26,2000
FOP 0,000
koef. 0,0000
0,000
0,0000
0,000
0,0000
podíl na K4
- 14 -
Jakékoliv bez rozlišení druhu a materiálu. 4 Krov standard 0,0000 0,000 0,0000 Bez krovu. 5 Krytina standard 5,7000 0,000 Pozinkovaný plech, asfaltové pásy. 6 Klempířské práce chybí 2,9000 7 Úprava povrchů standard 4,8000 0,000 Jakékoliv omítky, spárované zdivo. 8 Dveře chybí 2,7000 -1,852 -0,0500 9 Okna standard 1,4000 0,000 0,0000 Jednoduchá. 10 Vrata standard 6,8000 0,000 Jakákoliv standardní, roleta. 11 Podlahy standard 7,2000 0,000 Betonové, dlažby. 12 Elektroinstalace chybí 6,0000
0,0000 -1,852 0,0000
0,0000 0,0000 -1,852
Součet podílů: -0,2148 Koeficient vybavení stavby K4: 1 - 0,2148 x 0,54 = Koeficient polohový K5: 0,8500 Koeficient změn ceny staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: 1,0766
-0,0537
-0,1111
0,8840
2,0930
Základní cena upravená: 1 375,00 Kč x 0,8840 x 0,8500 x 2,0930 x 1,0766 = 2 328,08 Kč/m3 Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 7,65x3,1x3,8 = Obestavěný prostor celkem:
90,12 m3 90,12 m3
Analytický způsob opotřebení: Konstrukční prvek 1 Základy 2 Obvodové stěny 3 Stropy 4 Krov 0,0000 5 Krytina 6 Klempířské práce 7 Úprava povrchů 8 Dveře 0,0000 9 Okna 1,5837 10 Vrata 11 Podlahy 12 Elektroinstalace
přep. FOP z K4 7,0136 100 34,0498 100 29,6380 70 100 150 6,4480 100 0,0000 5,4299 100 100 80 100 105 7,6923 100 8,1448 100 0,0000
Opotřebení celkem:
86,60 %
Cena zjištěná: 2 328,08 Kč/m3 x 90,12 m3 = Opotřebení: 209 806,57 Kč x 86,60% =
Cena zjištěná po opotřebení:
stáří 150 120 80 0,00 % 110 100 105 0,00 % 1,51 % 105 105 100
živ. opotř. 4,68 % 28,37 % 25,93 % 5,86 % 80 5,17 %
7,33 % 7,76 % 50
0,00 %
0,00 %
209 806,57 Kč 181 692,49 Kč
28 114,08 Kč
4) Venkovní úpravy (§10) a) Venkovní úpravy Venkovní úpravy jsou oceněny podle §10, odstavec 2) procenty z ceny stavby.
- 15 -
Seznam staveb vybraných pro stanovení ceny venkovních úprav: stavba cena Dům 632 083,54 Kč Cena staveb: 632 083,54 Kč Podíl ceny venkovních úprav z ceny staveb: 3,50% Výpočet ceny venkovních úprav: 632 083,54 Kč x 3,50% =
Cena venkovních úprav:
22 122,92 Kč
22 122,92 Kč
5) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek p.č. St. 9/1 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 363 Podle odstavce 1b) se pro výpočet ceny pozemku použije počet obyvatel 1000. Základní cena: ZC = (35 + (1000 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1460 Koeficient prodejnosti Kp: 1,0766 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 1. 2.4 Okrajové území nebo nevýh. část obce s ohledem na účel užití 2. 2 Nemožnost napojení na veřejný vodovod - 5 2. 3 Nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci -7 Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3:
- 30
srážka 30% srážka 12% nejsou
Parcela číslo: 9/1 Plocha: 2273 m2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 35,00 x (100 - 30)% x (100 - 12)% x 2,1460 x 1,0766 = 49,81 Kč/m2 Cena za parcelu: 49,81 Kč/m2 x 2273 m2 = 113 218,13 Kč
Cena zjištěná: 113 218,13 Kč b) Pozemek p.č.22/1 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 363 Podle odstavce 1b) se pro výpočet ceny pozemku použije počet obyvatel 1000. Základní cena: ZC = (35 + (1000 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1460 Koeficient prodejnosti Kp: 1,0766 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 1. 2.4 Okrajové území nebo nevýh. část obce s ohledem na účel užití 2. 2 Nemožnost napojení na veřejný vodovod - 5 2. 3 Nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci -7 Úpravy podle tabulky 1:
srážka 30% - 16 -
- 30
Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3:
srážka 12% nejsou
Parcela číslo: 22/1 Plocha: 97 m2 Ocenění podle odstavce: 5) zahrada nebo pozemek ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem podle odst. 2 Základní cena upravená: 35,00 x (100 - 30)% x (100 - 12)% x 2,1460 x 1,0766 x 0,4 = 19,92 Kč/m2 Minimální cena podle odstavce 12 je 20,00 Kč/m2 Cena za parcelu: 20,00 Kč/m2 x 97 m2 = 1 940,00 Kč
Cena zjištěná: 1 940,00 Kč c) Pozemek p.č.23 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 363 Podle odstavce 1b) se pro výpočet ceny pozemku použije počet obyvatel 1000. Základní cena: ZC = (35 + (1000 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1460 Koeficient prodejnosti Kp: 1,0766 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 1. 2.4 Okrajové území nebo nevýh. část obce s ohledem na účel užití 2. 2 Nemožnost napojení na veřejný vodovod - 5 2. 3 Nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci -7 Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3:
- 30
srážka 30% srážka 12% nejsou
Parcela číslo: 23 Plocha: 1419 m2 Ocenění podle odstavce: 5) zahrada nebo pozemek ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem podle odst. 2 Základní cena upravená: 35,00 x (100 - 30)% x (100 - 12)% x 2,1460 x 1,0766 x 0,4 = 19,92 Kč/m2 2 Minimální cena podle odstavce 12 je 20,00 Kč/m Cena za parcelu: 20,00 Kč/m2 x 1419 m2 = 28 380,00 Kč
Cena zjištěná: 28 380,00 Kč 6) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem (§42) a) Trvalé porosty Oceňování ovocných dřevin a okrasných rostlin zjednodušeným způsobem. Číslo parcely: 22/1 Cena za 1 m2 podle §28: 20,00 Kč Pokryvná plocha porostu: 20 m2 Druh oceňovaného porostu: smíšené porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin Koeficient pro stanovení ceny porostu podle §42: 0,065 Výpočet ceny porostu: 20,00 Kč x 20 m2 x 0,065 = 26,00 Kč
- 17 -
Číslo parcely: 23 Cena za 1 m2 podle §28: 20,00 Kč Pokryvná plocha porostu: 20 m2 Druh oceňovaného porostu: smíšené porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin Koeficient pro stanovení ceny porostu podle §42: 0,065 Výpočet ceny porostu: 20,00 Kč x 20 m2 x 0,065 = 26,00 Kč Součet pokryvných ploch porostů:
40 m2
Cena zjištěná: 52,00 Kč
Rekapitulace zjištěných cen 1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky (§5) a) Dům 632 083,54 Kč
Mezisoučet pro § 5:
632 083,54 Kč
2) Vedlejší stavby (§7) a) Hospodářské stavení 112 896,61 Kč b) Přístřešek 214 426,57 Kč c) Sklady 118 123,22 Kč
Mezisoučet pro § 7:
445 446,40 Kč
3) Garáže (§8) a) Dvojgaráž b) Garáž
122 021,08 Kč 28 114,08 Kč
Mezisoučet pro § 8:
150 135,16 Kč
4) Venkovní úpravy (§10) a) Venkovní úpravy
22 122,92 Kč
Mezisoučet pro § 10:
22 122,92 Kč
5) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek p.č. St. 9/1 b) Pozemek p.č.22/1 c) Pozemek p.č.23
113 218,13 Kč 1 940,00 Kč 28 380,00 Kč
Mezisoučet pro § 28:
143 538,13 Kč
6) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem (§42) a) Trvalé porosty 52,00 Kč
Mezisoučet pro § 42:
52,00 Kč
A) Cena nemovitosti celkem:
1 393 380,00 Kč
(Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Jedenmilióntřistadevadesáttřitisíctřistaosmdesát korun českých
- 18 -
B) Ocenění tržním způsobem - porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění bylo třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí, kterou na serveru www.csas.cz naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp.nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod www.csas.cz), byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. S ohledem na účel posudku a zejména vzhledem k charakteru a tech. stavu nemovitosti (kdy v blízkém ani vzdálenějším okolí se podobné nemovitosti téměř neobchodují) byl shledán počet srovnávacích nemovitostí (4) jako postačující a více bylo přihlédnuto k administrativní (nákladové ceně a odborných znalostí znalce. V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost vykazuje takové vlastnosti, technický stav a vybavenost „podobné” se srovnávacími nemovitostmi, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u této nemovitosti dosažitelná. Tato cena je v relaci s obdobnými nemovitostmi s přibližně stejným konstrukčním řešením. Též s ohledem na lokalizaci domu (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných nemovitostí na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně nemovitosti) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována jako cena výsledná. Úvaha o výši obvyklé ceny tedy vycházela z poznatků výše uvedených; když určitou vypovídací hodnotu o obvyklé ceně domu má rovněž jeho poloha a situování na místě s průměrnou dostupností a dosažitelnosti širšího spektra občanské vybavenosti i centra města.
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Plocha
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 Samechov (1200 obyv.), okr.Benešov
90,00
Pozemek
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
m2
Kč
Kč/m2
KC
803
1 575 000
17 500
0,93
Upravená cena Foto Kč/m2 16 275
Venkovský dům pocházející z 20. l. min. st., po částečné vnitřní renovaci před několika lety, nacházející se v příjemném prostředí nedaleko obce Chocerady, oblast Posázaví. Jedná se o přízemní dům o dispozici 1+1 s příslušenstvím, zčásti podsklepen (původní sklep s klenbou a studánkou), s možností rozšíření o podkrovní vestavbu. Na dům navazuje nebytová část - garáž dílna, dále prostorná stodola se vstupem na zahradu. IS: elektřina 220/380V, vodovodní řád zaveden, původní studna byla zrušena, odpad sveden do jímky. Využití jak k trvalému bydlení, rovněž případně i k rekreaci. V okolí obce jsou lesy, rekreační oblast Marjánka, řeka Sázava, vlakové spojení směr Chocerady. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Srovnatelná velikost s příslušenstvím; Lokalita prostředí - O něco lepší lokalita, větší obec; Provedení a vybavení - Podobné provedení a vybavení; Stáří, technický stav - Taktéž velmi stará nemovitost v horším technickém stavu; Vliv pozemku, velikost pozemku - O hodně menší pozemky; Možnosti parkování, garáž - Taktéž krytá garáž; Benešov - Boušice (16.460 obyv.), okr.Benešov
130,00
2 023
1 990 000
15 308
0,97
RD - původní zemědělskou usedlost na klidném místě v Benešově, místní části Boušice, stav nemovitosti před rekonstrukcí. Jedná se o soubor budov uzavírající nádvoří – nemovitost původně využívána částečně k bydlení (současná dispozice 3+1, cca 130 m2) a částečně jako hospodářská usedlost, dále stodola, chlévy a nádvoří. Budovy jsou kamenné a cihlové, leží na vlastním pozemku o celkové výměře parcely 2023 m2. Zastavěná plocha a nádvoří 1320 m2. Obytná část domu je podsklepena. Příjezdová komunikace – asfaltová – veřejná. IS – elektřina, vlastní studna, je třeba dobudovat jímku, popř. ČOV. Topení – lokální kamna v pokojích. Podlahy – původní (dlažba). Okna – původní dřevěná. Nemovitost vhodná po rekonstrukci jak k rekreaci, tak trvalému bydlení. Lokalita: Boušice jsou místní částí Benešova – vzdálené cca 3 km východně od centra Benešova.
- 19 -
14 849
Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Srovnatelná velikost s příslušenstvím; Lokalita prostředí - O něco lepší lokalita, větší obec, blíž Benešovu, dál od dálnice; Provedení a vybavení - Podobné provedení, o něco horší vybavení; Stáří, technický stav - Taktéž velmi stará nemovitost v horším technickém stavu; Vliv pozemku, velikost pozemku - O dost menší pozemky; Možnosti parkování, garáž - Chybí krytá garáž; Struhařov (765 obyv.), okr. Benešov
100,00
1 987
1 590 000
15 900
1,01
16 059
Původní zemědělská usedlost na klidném a pěkném místě v Jezeře. Jedná se o soubor tří budov – dům původně využíván částečně k bydlení (současná dispozice 2kk, cca 60 m2) a částečně jako hospodářská budova, dále stodola a chlévy. Budovy jsou kamenné a cihlové, leží na vlastním oploceném pozemku o celkové výměře parcely 1987 m2. Na zahradě jsou mimo budovy dále vzrostlé ovocné stromy, udržovaný trávník. Zastavěná plocha a nádvoří 646 m2. Dům je podsklepený částečně. Příjezdová komunikace – asfaltová – veřejná. IS – 2 vlastní studny – jedna původní kopaná, druhá vrtaná o hloubce 21 m s pitnou vodou – zavedeno do domu, elektřina, je třeba dobudovat jímku. Podlahy – vykopány původní. Okna – původní dřevěná. Nemovitost vhodná po dokončení započaté rekonstrukce jak k rekreaci, tak trvalému bydlení. Lokalita: Jezero – místní část obce Struhařov, cca 9 km východně od Benešova u Prahy. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Srovnatelná velikost s příslušenstvím; Lokalita prostředí - Srovnatelná lokalita; Provedení a vybavení - Podobné provedení, o něco horší vybavení; Stáří, technický stav - Taktéž velmi stará nemovitost v horším technickém stavu; Vliv pozemku, velikost pozemku - O dost menší pozemky; Možnosti parkování, garáž - Chybí krytá garáž; Postupice (1170 obyv.), okr. Benešov
91,00
1 388
1 460 000
16 044
0,89
14 279
Zemědělská usedlost s pozemkem v Postupicích nedaleko Benešova. Usedlost leží na vlastním pozemku o celkové výměře 1388 m2. Zastavěná plocha 1150 m2. Podlahová plocha obytné části 91 m2. Dům je podsklepený, plocha sklepa 36m2. Příjezdová komunikace – asfaltová obecní. IS – napojeno na vlastní studnu, rozvod teplé a studené vody po obytné budově, zdroj teplé vody – elektrický bojler, v obci obecní vodovod (možnost připojení), elektřina 380, odpad sveden do septiku a obecní kanalizace. Topení – ústřední na plyn + kachlová kamna. Podlahy – betonová, v některých místnostech dřevěné parkety, dlažba. Stěny domu – smíšené zdivo (kámen, cihla). Nemovitosti je ze zač. 30.let min. století. Dispozice obytné budovy: přízemí - veranda,chodba, kuchyň, koupelna, WC,komora, obývací pokoj, ložnice1, ložnice2. Půda neobytná – sloužící jako úložný prostor s možností vybudovat zde další obytné místnosti. Obytný dům je bez známek vlhkosti, je možno jej obývat bez problému. Bývalý hostinec: samostatně stojící jednopodlažní objekt, nepodsklepený, převážně z kamenného zdiva. Zde je nutná rekonstrukce. Do konce 40. let min. století sloužila stavba jako hostinec. Na budovu plynule navazuje garáž a malé sklad. prostory. Chlévy: přízemní stavba napojená na obytnou budovu, převážně z cihlového zdiva. Stav objektu velmi dobrý (betonové stropy), v části zřízena plynová kotelna pro obytný objekt, plocha cca 145 m2. Prostory lze využít jako větší dílnu pro lehkou výrobu. Stodola otevřená: samostatně stojící přízemní nepodsklepená stavba se sedlovou střechou, ze dvou stran otevřená. Stav dobrý. Veškerá občanská vybavenost v nedalekém Benešově. V místě – Obecní úřad, obchody. Vzdálenost do Benešova 11 km. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Srovnatelná velikost s příslušenstvím; Lokalita prostředí - O něco lepší lokalita větší obec; Provedení a vybavení - Lepší vybavení, zejména inženýrské sítě; Stáří, technický stav - Novější nemovitost v lepším technickém stavu; Vliv pozemku, velikost pozemku - O hodně menší pozemky; Možnosti parkování, garáž - Chybí krytá garáž; Variační koeficient před úpravami:
4,98 %
Variační koeficient po úpravách:
5,40 % 15 366 Kč/m2
Průměrná cena
85,56 m2
Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
1 314 715 Kč
- 20 -
Bylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a zjištění na místě samém určeno, že současná obecná (obvyklá) cena nemovitosti - tj. - rodinného domu čp. 6 postaveného na pozemku p.č. 9/1 s příslušenstvím a včetně pozemku dle LV č.136 pro obec Ostředek, k.ú. Třemošnice, okr. Benešov, může dosáhnout:
1.302.253 Kč
B) Cena nemovitosti celkem:
1.302.253,00 Kč
slovy: čtyřimiliónypětsetdvatisícdvěstěpadesáttřikorun českých (Kč)
REKAPITULACE OCENĚNÍ Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito 2 základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného objektu a jeho příslušenství s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu a B) metody porovnávací tržní.
A) Ocenění dle vyhlášky
1.393.380 Kč
B) Tržní ocenění - porovnávací způsob
1.302.253 Kč
Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenu nemovitosti - tj. - rodinného domu čp. 6 postaveného na pozemku p.č. 9/1 s příslušenstvím a včetně pozemku dle LV č.136 pro obec Ostředek, k.ú. Třemošnice, okr. Benešov , na cca :
1.300.000, - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: jedenmilióntřistatisíckorun českých
Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou.
Z určené celkové tržní ceny oceňované nemovitosti byl na základě od borného posouzení s přihlédnutím k nákladové metodě ocenění stanoven poměr ceny hlavní stavby a příslušenství stavby následovně:
1. Cena podílu z HLAVNÍ STAVBY vč. pozemků - (Rodinný dům č.p.6 s pozemky p.č.23, 22/1, st.9/1) 800.000 Kč
2. Cena podílu z PŘÍSLUŠENSTVÍ - (Vedlejší stavby, venkovní úpravy, přípojky, trvalé porosty) 500.000 Kč
- 21 -
počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh:
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 20.2.2013
1
Výpis z KN podle LV č.136 pro obec Ostředek, k.ú. Třemošnice , okres Benešov ze dne 6.2.2013
1
Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Třemošnice ze dne 27.3.2013 s vyznačením předmětné nemovitosti
1
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Třemošnice s vyznačením polohy domu č.p. 6
1
Fotodokumentace domu čp.6, jeho interiéru a příslušenství ze dne 19.4.2013
2
Koncesní listina:
Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217
Koncesní listina vydaná fyzické osobě
Ing. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.2006 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost.
Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí . Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 326 -039/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.
V Praze dne 28.04.2013
Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31
- 22 -
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 20.2.2013
- 23 -
Výpis z KN podle LV č.136 pro obec Ostředek, k.ú. Třemošnice , okres Benešov ze dne 6.2.2013
- 24 -
Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Třemošnice ze dne 27.3.2013 s vyznačením předmětné nemovitosti
- 25 -
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Třemošnice s vyznačením polohy domu č.p. 6
- 26 -
Fotodokumentace domu čp.6, jeho interiéru a příslušenství ze dne 19.4.2013
Čelní pohled
Pohled na vjezd do nemovitosti
Boční pohled
Zadní pohled
Kuchyně
Koupelna
WC
Pokoj - 27 -
Ložnice
Krov
Pohled na gvojgaráž a garáž
Hospodářské stavení a přístřešek
Klenbové stropy
Přístřešek
Zahrada
Zahrada
- 28 -