Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2745-72-2015 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Bytová jednotka č.862/35. Dobiášova 862, Liberec - Liberec VI-Rochlice Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Liberec, k.ú. Rochlice u Liberce, kód k.ú. 682314, LV 4984
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Dražbyprost s.r.o.; č. obj.:č.j. 173/015, 26.10.2015 Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Zdeněk Bartoš 1. máje 1166, 511 01 Turnov
ÚČEL OCENĚNÍ:
Odhad tržní hodnoty bytové jednotky č.862/35 pro dobrovolnou dražbu
st. 1583/31 Ivana Lázoková, Heliova 555/7, 460 01 Liberec, spoluvlastnický podíl: 10326 / 321017 Ivana Lázoková, Heliova 555/7, 460 01 Liberec, spoluvlastnický podíl: 10326 / 321017
IČ: 28741552 DIČ:
IČ: 65711432 DIČ: CZ510713231
Počet stran:
8 stran
V Turnově dne 11.11.2015
e-mail:
telefon: 481323774 fax:
e-mail:
[email protected]
Současný stav 850 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
telefon: fax:
9.11.2015
Datum zpracování :
11.11.2015
Počet příloh:
3
Otisk razítka
Zdeněk Bartoš
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1992
změna stavby v r. Rekonstrukce stavby:
celková : dílčí
střecha
zateplení, fasáda ostatní Rekonstrukce jednotky:
celková
dílčí
sociální zařízení
kuchyňská linka
podlahy
rekonstrukce v r. : okna, dveře
okna
dveře
SOUČASNÝ STAV Konstrukce:
zděné
kovové Využití: : bydlení
bydl., podn. Okolí: : bytová zóna
ostatní Přípojky: : voda : elektro
betonové : montované
dřevěné
jiné
pronájem
podnikání
část. obsazen
volný objekt
průmyslová zóna
nákupní zóna : kanalizace
plyn : telefon : zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem:
13
z toho podzemní:
: MHD
železnice : dálnice/silnice I. tř širší centrum - sídlištní zástavba 102 301 (setrvalý stav) dobře udržovaná neudržovaná - k částečné rekonstrukci ústřední / etážové - plyn prodejná od 6 do 12 měsíců 1
z toho nadzemní:
: autobus : silnice II.,III.tř
12
Počet bytů/nebytů
47/1
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce Poloha nemovitosti
-výpis z KN LV č. 4984 ze dne 26.6.2015, vyhotovený dálkovým přístupem -výpis z KN LV č. 5570 ze dne 26.6.2015, vyhotovený dálkovým přístupem -kopie katastrální mapy -informace z realitního trhu -fotodokumentace zhotovená znalcem -objednávka znaleckého posudku č.173/015 ze dne 26.10.2015. -informace sdělené paní Lázokovou -informace sdělené Společenstvím pro dům Dobiášova 862 Liberec je statutární město, počet obyvatel 102 301 (lexikon měst a obcí), občanská vybavenost v místě. Nemovitost se nachází v okrajové části města Liberec v sídlištní zástavbě samostatně stojících bytových domů v městské části Rochlice, Liberec VI. Území je zainvestované veřejnými inženýrskými sítěmi - voda, kanalizace a elektřina. Pozemek je nepravidelného půdorysného tvaru, rovný, suchý. Přístup a příjezd k nemovitosti je z veřejné zpevněné komunikace.
RIZIKA RIZIKO NE NE NE
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn
RIZIKO NE RIZIKO ANO
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) -2-
ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Na oceňované bytové jednotce č.862/35 vázne věcné břemeno práva pro Statutární Město Liberec. Jedná se o právo umístění televizní antény na střeše bytového domu. Toto omezení vlastnických práv neovlivňuje obvyklou cenu bytové jednotky. Zástavní práva a exekuce evidované v listě vlastnictví č.4984 nejsou zohledněna v obvyklé ceně nemovitosti.
RIZIKO NE
Ostatní rizika: nejsou Nemovitost není pronajímána
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby
Popis bytové/nebytové jedn.
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Jedná se o panelový bytový dům s popisným číslem 862 v ulici Dobiášova, městě Liberec, městská část Rochlice. Objekt má 12 nadzemních podlaží, 1 podzemní podlaží a plochou střechu. Postaven byl v roce 1992. Budova je celomontovaná z betonových panelů. V 1.P.P. jsou sklepy, chodby, prádelny, kočárkárny, sušárny, v dalších podlažích se nacházejí byty. Celkem je v domě 47 bytových jednotek a 1 nebytová jednotka. Objekt je napojen na veřejné rozvody vody, elektřiny a kanalizace. Současný zjištěný stavebně technický stav je dobrý. Bytová jednotka č. 862/35 je umístěná v čp. 862, v 9.nadzemním podlaží. Jedná se o byt o velikosti podlahové plochy 103,26m2. Zjištěný stavebně technický stav bytové jednotky je nevyhovující. Jedná se o byt s podprůměrnou údržbou, obě koupelny a WC jsou zdevastované bez obkladů, nutná rekonstrukce. 4+1 s lodžií, 2 koupelny, 2 WC Zjištěný stavebně technický stav bytového domu je vyhovující. Jedná se o objekt s dobrou údržbou.
Popis betonové pasy izolované panelové betonové železobetonové panelové plochá svařované pásy pozinkovaný plech štukové vymývané teraco chybí železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře plastová PVC ústřední světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí chybí centrální ohřev vody běžný elektrický sporák WC, umyvadla, vana osobní výtah standardní instalační šachty
-3-
OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka) Bytová jednotka č. 862/35 o velikosti podlahové plochy 103,26 m2 je umístěná v bytovém domě čp.862 v 9.N.P. včetně podílu ve výši 10326/321017 na společných částech domu a pozemku stp.č. 1583/31 o výměře 385 m2. Jedná se o samostatně stojící vícebytovou budovu typu J (typová), celomontovanou z betonových panelů, postavenou a užívanou od roku 1992. Budova má 12.N.P. a 1.P.P. V 1.P.P. se nachází sklepy, chodby, sušárna, kočárkárna, v dalších NP se nachází bytové jednotky. Celkem je v domě 47 bytových jednotek a 1 nebytová jednotka. Budova se nachází v okrajové části města v zástavbě sídlištního charakteru v ulici Dobiášova ve statutárním městě Liberec, městská část Rochlice. Jedná se o byt 4+1 s lodžií. Bytová jednotka se nachází v 9.N.P. bytového domu. Bytová jednotka se skládá z kuchyně, 4x pokoje, předsíně, koupelny s WC, koupelny a WC, lodžie. Jedná se o bytovou jednotku s umakartovými jádry. K bytu náleží sklepní koje, která je dle prohlášení vlastníka evidována jako společné prostory domu, nezapočítává se do užitné plochy bytu. Zjištěný stavebně technický stav bytové jednotky je nevyhovující. Jedná se o byt s podprůměrnou údržbou, obě koupelny a WC jsou zdevastované bez obkladů, nutná rekonstrukce. Poptávka po bytech uvedené velikosti je nižší než nabídka. Budova je napojena na veřejné rozvody vody, elektřiny, telefonu, kabelové televize a kanalizace. Místní doprava je ve vzdálenosti do 500 m, železnice a autobusová doprava v dosahu místní dopravy. V blízkosti budovy je umístěna základní a mateřská škola. V městě sídlí Krajský úřad, včetně komplexní soustavy dalších úřadů odpovídajících krajskému městu. V městě pak jsou umístěny učňovské školy, další střední školy různých specializací. V městě jsou veškerá kulturní zařízení, divadla, muzeum, koncertní sály, zimní a atletický stadion, sportovní haly pro míčové hry, plavecký bazén, restaurace, vinárny, kavárny a rozsáhlá městská knihovna. Vzhledem k velikosti obce a jejímu významu z hlediska rozvoje průmyslu, vznikla v obci průmyslová zóna, kde postupně vznikají nové pracovní možnosti. V současné době okolní zástavba beze změny. Hustota obyvatel je nadprůměrná, jedná se o bytový dům se 47 bytovými jednotkami v bytové sídlištní zástavbě. Bytový dům má vyměněna plastová okna, fasáda zateplena není.
Výpočet podlahových ploch jednotky Název kuchyň pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 pokoj 4 předsíň koupelna koupelna s WC WC lodžie Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt
Podlahová plocha 13,78 m2 19,36 m2 12,00 m2 16,00 m2 13,28 m2 16,72 m2 2,85 m2 3,17 m2 1,03 m2 5,07 m2 103,26 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Současný stav 103,26 24 575 2 537 615 100,00 23 57 28,75 1 808 051
-4-
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
Započítaná plocha 13,78 m2 19,36 m2 12,00 m2 16,00 m2 13,28 m2 16,72 m2 2,85 m2 3,17 m2 1,03 m2 2,54 m2 100,72 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Pro porovnání znalec vycházel z prodejů bytových jednotek v regionu a z realitní inzerce. Jednalo se o prodej bytových jednotek, obdobné velikosti, stáří a vybavení. Srovnatelné nemovitosti mají lepší provedení a vybavení a nachází se v lepším celkovém stavu. V porovnávaných bytech byla prováděna běžná údržba a nebo částečná rekonstrukce. Z tohoto důvodu byly upraveny koeficienty vyjadřující cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnými nemovitostmi. Posuzované bytové jednotky jsou vybrány z realizovaných prodejů realitní kanceláře M&M reality holding, a.s. a z internetové nabídky www.sreality.cz.
Lokalita / Popis Typ stavby
Plocha 2 m
Podlaží
Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena 2 2 Kč Kč/m KC Kč/m
Oceňovaná jednotka Liberec, Rochlice, Dobiášova panelový bytový dům
103,26
X 9.N.P.
4+1
X
X
X
X
0,44
8 094
0,51
9 029
0,44
7 621
0,51
8 321
Srovnávané jednotky Liberec, Rochlice, Dobiášova
Mimořádná nabídka bytu 3+1 čerstvě po kompletní rekonstrukci, ihned volný k nastěhování. V bytě toto léto udělány nové podlahy (dlažba a plovoucí), Nová kuchyňská linka, nová zděná koupelna s sprchovým koutem a nová okna a dveře. Dům zateplen, nové výtahy, střecha, stoupačky. Klidný okraj sídliště, možno financovat částečně úvěrem, veškeré služby v těsné blízkosti. Prodej uskutečněn 10/2015. 81,00
3+1
1 490 000
18 395
Liberec, Rochlice, Dobiášova
Nabízíme prodej slunného bytu 3+1 s lodžií v osobním vlastnictví. Byt o výměře 74m2 je dispozičně řešen obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, prostorná kuchyně, koupelna a WC. Byt se nachází ve 2.patře panelového domu. Možnost využívání sušárny na patře. Skvělá občanská vybavenost. Sídliště prochází kompletní revitalizací, při které vzniklo několik dětských hřišť. Možné financovat hypotékou. Prodej uskutečněn 7/2015. 74,00
3+1
1 310 000
17 703
Liberec, Rochlice, Pazderkova
Krásný, slunný byt ve 4.NP v Pazderkově ulici v Liberci. Teplý, středový byt s lodžií po téměř kompletní rekonstrukci - nová kuchyň, luxusní koupelna, vestavěné skříně a velká část podlah a dveří. V bytě po dohodě možno ponechat většinu vybavení. Dům po kvalitní rekonstrukci - okna, výtahy, zateplení, oprava lodžií. V bytě dlouhodobě bezplatný vysokorychlostní internet. Prodej uskutečněn 8/2015.
75,00
3+1
1 299 000
17 320
Liberec, Rochlice, Seifertova
Prodej prostorného a slunného bytu o celkové výměře 76 m2. Byt ve 4. NP má plastová okna, obloženou koupelnu a prodává se včetně zařízení na fotografiích skříň v ložnici, rozkládací sedačka s křesly a konferenčním stolkem. V předsíni vestavěné původní skříně. Má zrekonstruovanou lodžii. Prodej uskutečněn 8/2015.
76,00
3+1
1 240 000
-5-
16 316
Liberec, Rochlice, Pazderkova
Prodej družst. bytu 3+1 v Liberci-Rochlicích. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí panelového domu v okrajové části sídliště. Prostorný byt, orientovaný na jihovýchod. Ihned k nastěhování. Součástí bytu je komora, lodžie (4 m2), sklepní koje. Anuita splacena, převod do osobního vlastnictví možný do r. 2018. Cena včetně realitního a právního servisu. Zdroj: www.sreality.cz
74,00
986 900
13 336
0,62
8 268
8 267 Kč/m2 103,26 m2 853 650 Kč
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
-6-
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 853 650 Kč 1 808 051 Kč 850 000 Kč
Porovnávací hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
850 000 Kč 103,26 m2 8 232 Kč/m2
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena nemovitosti je v souladu s obvyklými cenami prodaných nebo nabízených podobných nemovitostí v místě, zohledňuje skutečný stav a umístění nemovitosti. S přihlédnutím k současnému poklesu cen v obchodování s nemovitostmi a vzhledem k porovnávací metodě, ke stavu domu, poloze nemovitosti v obci, kupnímu zájmu o tento druh nemovitosti odhaduji obvyklou cenu v současném stavu ve výši 850 000,- Kč. Velmi negativně ovlivňuje hodnotu nemovitosti skutečnost, že bytová jednotka je bez údržby, obě sociální zařízení jsou v dezolátním stavu. Podíl 10326/321017 na stavebním pozemku pod bytovým domem není samostatně oceněn, je zahrnut do obvyklé ceny. Zástavní práva a exekuce evidované v listě vlastnictví č.4984 nejsou zohledněna v obvyklé ceně.
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.10.1997 č.j. Spr. 2307/97 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2745-72-2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015070. V Turnově dne 11.11.2015. Znalec :
Zdeněk Bartoš 1.máje 1166 Turnov 511 01
-7-
FOTODOKUMENTACE OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI :
kuchyň
obývací pokoj
koupelna
WC
koupelna s WC
Pokoj
-8-
