Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, 675 31 ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609 E-mail:
[email protected]
Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 378-91-2013
NEMOVITOST:
Pozemek, parc.č. 539/3 v k.ú.Veltrusy, obec Veltrusy, okr. Mělník
Adresa nemovitosti:
Veltrusy
Katastrální údaje:
Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Veltrusy, k.ú. Veltrusy, kód k.ú. 779873, LV 1202
Vlastník pozemku:
Tomáš Strunecký, U Cukrovaru 1087, 27801 Kralupy nad Vltavou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp.zn.104Ex258/07/U01-008 ze dne 2.7.2013
Adresa objednatele:
Hornokrčská 650 / 29, 14000 Praha 4 IČ: 13297082
telefon: 244 400 604
DIČ:
fax: 244 401 941
ZHOTOVITEL :
Ing. Petr Křivánek
Adresa zhotovitele:
Komenského 716, 675 31 Jemnice IČ: 69674582 DIČ: CZ7705021977
ÚČEL OCENĚNÍ:
Datum místního šetření: 18 stran
V Jemnici, dne 22.8.2013
e-mail:
[email protected]
Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné nedobrovolné exekuční ke dni 22.8.2013 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
telefon: +420 724 217 609 fax:
e-mail:
[email protected]
Současný stav 22.8.2013
60 000 Kč
Datum zpracování :
22.8.2013
Počet příloh:
7
Otisk razítka
Ing. Petr Křivánek
STAV POSUZOVANÝCH POZEMKŮ Typ pozemku:
zast. plocha
ostatní plocha orná půda
Přístup k pozemku: z veřejné komunikace
trvalé travní por.
přes vlastní pozemky
zahrada
jiný
zajištěn věcným břemenem
jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD Poloha:
byty
rek.objekt
centrum kraj obce
výstavba ind. Garáže
bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec
SOUČASNÝ STAV Přípojky:
voda
kanalizace plyn
elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):
MHD
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
dálnice/silnice I. tř.
Poloha v obci:
širší centrum - smíšená zástavba
Počet obyvatel:
1 932 (růst)
KUPNÍ CENA 0 Kč
telefon
zpev. příjezd
železnice
autobus silnice II.,III.tř
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny.
RIZIKA RIZIKO
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou
NE NE
Pozemek je řádně zapsán v katastru nemovitostí Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn
Komentář: Na pozemku se v současné době nachází stavba - „zahradní chata” (dle platného oceňovacího předpisu splňující podmínky rekreační chaty), která však není zapsána v katastru nemovitostí a tudíž je stavbou černou a nebude brána při ocenění na zřetel z důvodu rizika nutnosti odstranění stavby (dlše informací ze stavebního úřadu je stavba opravdu postavená na černoa navíc v zátopové oblasti a ochranném pásmu) a neznalosti technického vybavení a specifikací. RIZIKO
Rizika spojená s umístěním nemovitosti:
NE ANO
Nemovitost situována v záplavovém území číslo I Demograficky negativně zatížená lokalita
Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
není nutné
Komentář: - vyjádření pracovního úřadu: Tato celá oblast se nachází ve vyhlášeném záplavovém území. Nelze zde umísťovat žádné "nové" stavby. Kromě iného, v této části lokality se nachází 2 stávající produktovody -vedou šikmo přes pozemky a to od Vltavy ve směru ke kanálu vedoucím od bývalého Kaučuku, do kterého se napojuje i ČOV Kralupy. NE ANO
Bez věcných břemen Exekuce
Komentář: K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce ! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. RIZIKO
Ostatní rizika: nejsou
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 2.7.2013; 2. Výpis z KN podle LV č.1202 pro obec Veltrusy, k.ú. Veltrusy, okr. Mělník ze dne 2.7.2013; 3. Katastrální mapa pořízená z internetového portálu nahlížení do KN (ČÚZK) v k.ú. Veltrusy; 4.Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Veltrusy, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz; 5. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 6. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 22.8.2013; 7. Informace zjištěné telefonicky a emailovou korespondencí od stavebního úřadu Veltrusy; 8. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém při místním šetření za přítomnosti zástupce exekutorského úřadu bez přítomnosti povinného (který nekomunikuje);
Charakteristika obce
Veltrusy – leží v okrese Mělník ve Středočeském kraji. Město je rozprostírá na pravém břehu Vltavy cca 25km severně od Prahy, 15km jihozápadně od Mělníka a 4km severovýchodně od Kralup nad Vltavou. Dnes zde žije 1932 obyvatel. Dominantou města je barokní zámek s rozlehlým parkem. Ze vzdělávacích zařízení se v obci nachází ( mateřská škola a základní škola). Ze zdravotního zařízení je zde ordinace praktického lékaře, stomatolog a lékárna. Z kulturního zařízení je zde letní kino, knihovna, zámek. Dále je zde městský úřad, stavební úřad, pošta, benzinová pumpa, obchod s potravinami, ubytování a několik řemeslníků. Obec je plynofikována a napojena na kanalizaci. Obcí prochází silnice č. 101 (Brandýs nad Labem – Neratovice – Kladno a silnice č. 608 (Praha – Straškov – Terezín).
Základní popis pozemků
Jedná se o pozemek p.č.539/3 zapsaný na výpisu z KN podle LV č.1202 pro obec Veltrusy k.ú. Veltrusy, okr. Mělník, (druh pozemku: zahrada). Na pozemku se nachází černá stavba -zahradní chata. Bližší specifikace a popis pozemku včetně příslušenství je uveden v dalších částech odhadu.
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Jedná se o pozemek zapsaný na výpisu z KN podle LV č.1202 pro obec Veltrusy, k.ú. Veltrusy, okr. Mělník. Dle LV se jedná o pozemek p.č. 539/3 - zahrada o výměře 499m2. Pozemek vedený jako zahrada má způsob ochrany v podobě zemědělského půdního fondu. K pozemku je příjezd po nezpevněné komunikaci, lemující celou řadu dlouhých úzkých zahrad. Na pozemku se nachází několik okrasných stromů (túje, okrasná vrba, okrasná tráva) a dále malé betonové jezírko čtvercového půdorysu a mobilní venkovní bazén částečně zapuštěný do zámkové dlažby. Oceňované pozemky se nacházejí v okrajové části obce Veltrusy (Kralupy nad Vltavou), konkrétněji i v západní části obce poblíž koryta řeky Vltavy. V těsné blízkosti pozemku jsou pozemky stejného využit. Přes silnici se nachází čistička odpadních vod a dále pozemky orné půdy. V blízkosti pozemku vede most (pěší) přes řeku Vltavu. K pozemkům se přijíždí po vedlejší komunikaci. Les se nachází cca 1,7km severním směrem a vodní tok (v tomto případě samotná řeka Vltava) cca 50m západním směrem. Kolem pozemku vede pouze polní nezpevněná cesta ve špatném stavu.
-3-
U pozemku se nachází sloupek s elektrickým vedením, ostatní sítě pravděpodobně nejsou dostupné. Na pozemku se v současné době nachází stavba - „zahradní chata” (dle platného oceňovacího předpisu splňující podmínky rekreační chaty), která však není zapsána v katastru nemovitostí a tudíž je stavbou černou a nebude brána při ocenění na zřetel z důvodu rizika nutnosti odstranění stavby. (Vysvětlení v dalších částech odhadu). Při zpracování porovnávací metody bude tato stavba přesto částečně zohledněna. Taktéž zmiňované venkovní úpravy, které jsou minimálního rozsahu nebudou mít na tržní cenu žádný (nebo minimální) vliv a budou pouze zohledněny v indexové porovnávací metodě. Jelikož proběhlo ohledání nemovitosti bez přítomnosti povinného (nereagoval na výzvy) a taktéž není možné získat informace od příslušného stavebního úřadu (jedná se o černou stavbu bez povolení a projektové dokumentace), je popis chaty pouze odhadnutý a strohý bez popisu interiéru, kam znalci nebyl poskytnut přístup. Jedná se o chatu se základy neurčeného charakteru (viditelné pouze ztracené bednění), svislé konstrukce jsou z OSB desek, okna jsou stará dřevěná, dveře dřevěné z OSB desek do ocelových zárubní, střecha plochá dřevěná s plechovou krytinou. Chata není zřejmě vytápěná, maximálně je tam zavedena elektřina. Voda a kanalizace taktéž pravděpodobně chybí. Ostatní konstrukce a vybavení není zřejmé. Taktéž stáří nemovitosti není zřejmé, pravděpodobně byla postavena ze starších materiálů avšak asi po povodních v roce 2006.
OCENĚNÍ Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i další podmínky, zejména potom vliv konkrétního místa a předpoklad situace a chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti.
V tomto případě ocenění bylo použito několika základních metod zpracování odhadu, a to: A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaných pozemků s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m2 pozemku, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle příslušných paragrafů platné vyhlášky)
B) metody porovnávací tržní - přímé porovnání s realizovanými prodeji podobných nemovitostí nebo nabízenými prostřednictvím realitních serverů (upraveno dle porovnávacích kritérií).
C) Od stanovení výnosové hodnoty bylo upuštěno pro irelevantnost předmětu ocenění (v této lokalitě ani blízkém okolí se podobné typy nemovitosti nepronajímají).
-4-
A) Ocenění nemovitosti dle platného oceňovacího předpisu Sestavení posudku: 1) Chaty - ocenění porovnávacím způsobem (§26) a) Chata
2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek p.č.539/3 - JFC b) Pozemek p.č.539/3 - pod chatou
3) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem (§42) a) Trvalé porosty
Ocenění nemovitosti:
1) Chaty - ocenění porovnávacím způsobem (§26) a) Chata Indexovaná průměrná cena za 1 m3 obestavěného prostoru (IPC): 6 195,00 Kč Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: (3x4x((4,5+5):2))+(4x4x((4+3):2))+(2x3x2,5) = Obestavěný prostor celkem: 128,00 m3
128,00 m3
Kategorie stáří: A - pro stavby stáří do 20 let včetně (nebo po celk. rekonstrukci) Koeficient s, kterým se násobí hodnota V10 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: 1,00 Výpočet indexu trhu: Znak číslo pásma Ti 1 II -0,05 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: poptávka nižší než nabídka 2 II 0,00 Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 II 0,00 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu Součet hodnot T1 až T3 : -0,050 Index trhu IT = 1 - 0,050 = 0,950 Výpočet indexu polohy: Znak číslo pásma Pi 1 IV 0,15 Životní prostředí a atraktivita oblasti: oblíbené rekreační oblasti 2 III 0,00 Přírodní lokalita: les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3 II 0,00 Poloha v zástavbě: bez vlivu, samoty 4 II -0,01 Dopravní dostupnost: problematický příjezd k hranici pozemku 5 I -0,02 Hromadná doprava: špatná dostupnost 6 II 0,00 Parkovací možnosti: dobré 7 I -0,05 Obchod a služby (okolí nemovitosti): žádné -5-
8 I 0,00 Sportoviště: žádné 9 II 0,00 Obyvatelstvo v okolí: bezproblémové okolí 10 III 0,00 Změny v okolí s ohledem na cenu nemovitosti: bez vlivu 11 II 0,00 Vlivy neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P1 až P11 : 0,070 Index polohy IP = 1 + 0,070 =
1,070
Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma Vi 0 Typ stavby: nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. np - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1. np včetně A: Svislé konstrukce zděné, se střechou - krovem umožňujícím zřízení podkroví 1 II 0,00 Druh stavby: rekreační chata 2 I -0,05 Svislé konstrukce: dřevěné jednostranně obíjené 3 I -0,01 Střešní konstrukce: krov neumožňující zřízení podkroví 4 II 0,00 Napojení stavby na sítě: elektrický proud, voda, žumpa (septik) 5 I -0,10 Vybavení: bez základního příslušenství 6 I -0,06 Vytápění stavby: bez vytápění 7 II -0,04 Příslušenství stavby (venkovní úpravy a vedlejší stavby do celkové ZP 25 m2 vč.): bez příslušenství 8 II 0,00 Výměra pozemků užívané se stavbou: do 400 m2 9 III 0,00 Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 10 III 0,85 Stavebně- technický stav: stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Součet hodnot V1 až V9: -0,260 Index konstrukce a vybavení IV = (1 - 0,260) x 0,850 x 1,00 =
0,629
Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 0,950 x 1,070 x 0,629 = 0,639 Cena upravená: CU = IPC x I = 6 195,00 Kč/m3 x 0,639 = 3 958,61 Kč/m3 3 3 Výpočet ceny: 3 958,61 Kč/m x 128,00 m = 506 702,08 Kč
Cena zjištěná: 506 702,08 Kč 2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek p.č.539/3 - JFC Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 1932 Základní cena: ZC = (35 + (1932 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1460 Koeficient prodejnosti Kp: 1,5960
41,91 Kč/m2
-6-
Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2. 1 Přístup po nezpevněné komunikaci - 10 2. 2 Nemožnost napojení na veřejný vodovod - 5 2. 3 Nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci -7 2. 5 Nepříznivé docházkové vzdálenosti od zast. veřejné dopravy - 5 2. 9.5 Záplavové území obce stanovené vodohospodářským orgánem Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3:
- 25
nejsou srážka 52% nejsou
Parcela číslo: 539/3 Plocha: 465 m2 Ocenění podle odstavce: 5) zahrada nebo pozemek ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem podle odst. 2 Základní cena upravená: 41,91 x (100 + 0)% x (100 - 52)% x 2,1460 x 1,5960 x 0,4 = 27,56 Kč/m2 Cena za parcelu: 27,56 Kč/m2 x 465 m2 = 12 815,40 Kč
Cena zjištěná: 12 815,40 Kč b) Pozemek p.č.539/3 - pod chatou Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 1932 Základní cena: ZC = (35 + (1932 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1460 Koeficient prodejnosti Kp: 1,9580
41,91 Kč/m2
Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2. 1 Přístup po nezpevněné komunikaci - 10 2. 2 Nemožnost napojení na veřejný vodovod - 5 2. 3 Nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci -7 2. 5 Nepříznivé docházkové vzdálenosti od zast. veřejné dopravy - 5 2. 9.5 Záplavové území obce stanovené vodohospodářským orgánem Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3:
- 25
nejsou srážka 52% nejsou
Parcela číslo: 539/3 Plocha: 34 m2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 41,91 x (100 + 0)% x (100 - 52)% x 2,1460 x 1,9580 = 84,53 Kč/m2 Cena za parcelu: 84,53 Kč/m2 x 34 m2 = 2 874,02 Kč
Cena zjištěná: 2 874,02 Kč 3) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem (§42) a) Trvalé porosty Oceňování ovocných dřevin a okrasných rostlin zjednodušeným způsobem. -7-
Číslo parcely: 539/3 Cena za 1 m2 podle §28: 27,56 Kč Pokryvná plocha porostu: 30 m2 Druh oceňovaného porostu: okrasné rostliny Koeficient pro stanovení ceny porostu podle §42: Výpočet ceny porostu: 27,56 Kč x 30 m2 x 0,085 =
0,085 70,28 Kč
Cena zjištěná: 70,28 Kč
Rekapitulace zjištěných cen 1) Chaty - ocenění porovnávacím způsobem (§26) Mezisoučet pro § 26: 0,00 Kč 2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Pozemek p.č.539/3 - JFC 12 815,40 Kč b) Pozemek p.č.539/3 - pod chatou 2 874,02 Kč
Mezisoučet pro § 28:
15 689,42 Kč
3) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem (§42) a) Trvalé porosty 70,28 Kč
Mezisoučet pro § 42:
70,28 Kč
A) Cena nemovitosti celkem:
15 760,00 Kč
(Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Patnácttisícsedmsetšedesát korun českých
B) Ocenění tržním způsobem - porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění bylo třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí, kterou na serveru www.csas.cz naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp.nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod www.csas.cz), byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava.
V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávané nemovitosti vykazují takové vlastnosti „podobné” se srovnávacími nemovitostmi, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u této nemovitosti dosažitelná. Též s ohledem na lokalizaci pozemků (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných nemovitostí na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně nemovitosti) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována jako cena výsledná.
-8-
Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena
Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
m2
Kč
Kč/m2
KC
Kč/m2
Veltrusy 870 245 000 281,61 Zahrada na klidném místě s chatkou 870m, ovocný sad,pozemek na rovném místě! Nabídka příjemné zahrady s malou chatou na pozemku o rozloze 870 m2 v klidné oblasti blízko obce Veltrusy v okrese Mělník. Na zahradě je malý ovocný sad jabloní, vína, ostružiny. Zahrada má vlastní studnu, která se v současné době nepoužívá. Na pozemku je chata před rekonstrukcí sloužící k rekreaci od jara do podzimu. K chatě není napojena elektřina, je zde možnost přivést elektřinu rozvodná skříň je na hranici sousedního pozemku. K chatě patří menší chatka sloužící na úschovu nářadí. Příjemné místo zahrádky leží přibližně 25 min. jízdy od Prahy, 15 min. Mělník a 5 min. od obce Kralupy nad Vltavou. V této oblasti je možnost navštívit Veltruský barokní zámek s rozlehlým parkem, město Veltrusy je vzdálené pouze 1 km s veškerou obč. vybaveností. Pro milovníky cyklistiky vede obcí cyklotrasa č. 2 Kralupy nad Vltavou Nelahozeves - Veltrusy - Mělník - Ústí nad Labem. Pěší turistika - územím obce vede turistická trasa modrá turistická značka Kralupy nad Vltavou - Veltrusy - Nelahozeves. V této oblasti je prostor i pro houbaře. Zajímavé místo k trávení příjemného času.
0,67
189,56
Nelahozeves 600 99 000 165,00 Zahrada s výměrou 600m2 v klidné části obce Nelahozeves. Zahrada se nachází v časti obce, které místní označují osada Višňovka a je terasovitého rázu. Osada je oplocená. Až k zahradě vede nezpevněná cesta, příjezd autem s možností parkování přímo před pozemkem. Uprostřed pozemku stojí dřevěná chatka, která vyžaduje rekonstrukci a také ovocné stromy a vzrostlá borovice. Ze zahrady je nádherný výhled do okolí. V obci se nachází restaurace, potraviny, fotbalové hřiště, zastávka BUS a ČD (v pěší vzdálenosti). Kompletní občanská vybavenost a další navazující vlakové či autobusové spojení ve 4km vzdáleném městě Kralupy n/Vlt. Dopravní dostupnost autem do Prahy 30km (silnice 608 nebo po dálnici D8). Zámek Nelahozeves, cyklostezka, lodní přístav a krásná okolní příroda vyzývají k procházkám a relaxaci.
0,82
135,00
Nelahozeves 443 90 000 203,16 Zahrada o rozloze cca 443 m2 v klidné části obce Nelahozeves. Zahrada se nachází v časti obce, které místní říkají osada Višňovka a je terasovitého rázu. Až k zahradě vede polní cesta po které můžeme přijet autem a zároveň před ní můžeme parkovat. Přibližně uprostřed pozemku je vybudována chatka, která by si zasloužila menší rekonstrukci. V nedaleké vzdálenosti se nachází veškerá občanská vybavenost (restaurace, obchod, vlak a bus). Obcí Nelahozeves protéká řeka Vltava, podle které vede Dvořákova stezka, která je vhodná na krásné procházky, či projížďky na kole přírodou .
0,80
162,96
Kralupy nad Vltavou 2 843 390 000 137,18 Pozemek-zahrada - 2843 m2 s chatičkou v Kralupech nad Vltavou na horním okraji zahrádkářské kolonie v Mikovicích. Chatička má užitnou plochu 23 m2, podkroví s úložným prostorem a je zděná. Do chaty není přivedena elektřina, k dispozici pouze užitková dešťová voda, svedená do nádrže. Na pozemku je množství vzrostlých ovocných stromů. Krásné místo v přírodě na samotě u lesa.
0,82
112,24
2
149,94 Kč/m
Průměrná jednotková cena Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
K porovnávací metodě má být použito srovnatelných pozemků z dané lokality se stejným nebo podobným způsobem využití jako oceňované pozemky. Z výše uvedených důvodů (nemožnost výstavby, omezení, záplavová oblast.....) je však databáze srovnatelných nemovitostí velmi omezena a špatně dostupná. Tudíž bylo použito pozemků z blízkého okolí s různým způsobem využití (převážně však zahrady bez nebo s chatkami) a upraveno na základě zkušenosti znalce dle srovnávacích kritérii. (Zejména byla zohledněna možnost zastavění, vybavenost, poloha a příjezd k pozemku).
-9-
Druh pozemku
zahrada
Parcela č.
Výměra m2
539/3
Jednotková cena Kč/m2
499
Celková výměra pozemků
499
150
Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč
74 850
74 850
Na základě výše uvedených informací a způsobu ocenění zejména porovnávací metody bylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a ostatních informací určeno, že současná obecná (obvyklá) cena oceňovaných nemovitostí - tj. pozemku p.č.539/3 zapsaného na výpisu z KN podle LV č. 1202 pro obec Veltrusy, k.ú. Veltrusy, okr. Mělník, může pozemek dosáhnout:
75.000,- Kč
B) Cena nemovitosti celkem:
75.000,-Kč
slovy: sedmdesátpěttisíckorunčeských (Kč) (Zaokrouhleno na tisíce Kč)
REKAPITULACE OCENĚNÍ Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito 2 základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného objektu a jeho příslušenství s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m2 pozemku, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu a B) metody porovnávací tržní.
A) Ocenění dle vyhlášky
15.760 Kč
B) Tržní ocenění - porovnávací způsob
75.000 Kč
Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace (včetně zohlednění jmenovaných omezení a stavby černé stavby), a s přihlédnutím k ocenění administrativní metodou, stanovuji konečnou cenu nemovitosti - pozemku p.č. 539/3, zapsaného na výpisu z KN podle LV č. 1202 pro obec Veltrusy, k.ú. Veltrusy, okr. Mělník, na cca :
60.000, - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: sedmdesáttisíckorun českých
Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou.
- 10 -
Seznam příloh:
počet stran A4 v příloze:
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 2.7.2013
1
Výpis z KN podle LV č.1202 pro obec Veltrusy, k.ú. Veltrusy, okr. Mělník ze dne 2.7.2013
1
Katastrální mapy pořízené z internetového portálu nahlížení do KN (ČÚZK) v k.ú. Veltrusy s vyznačením oceňovaného pozemku
1
Ortofotomapy předmětného území s vyznačením polohy oceňovaného pozemku
1
Fotodokumentace oceňovaného pozemku v k.ú. Veltrusy pořízená dne 22.8.2013
2
Mapa záplavové oblasti předmětného území s vyznačením omezení, získaná ze Stavebního úřadu Veltrusy
1
Koncesní listina:
Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217
Koncesní listina vydaná fyzické osobě
Ing. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.2006 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost.
Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí . Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 378 -091/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.
V Praze dne 16.09.2013
Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31
- 11 -
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 2.7.2013
- 12 -
Výpis z KN podle LV č.1202 pro obec Veltrusy, k.ú. Veltrusy, okr. Mělník ze dne 2.7.2013
- 13 -
Katastrální mapy pořízené z internetového portálu nahlížení do KN (ČÚZK) v k.ú. Veltrusy s vyznačením oceňovaného pozemku
Ortofotomapy předmětného území s vyznačením polohy oceňovaného pozemku - 14 -
Fotodokumentace oceňovaného pozemku v k.ú. Veltrusy pořízená dne 22.8.2013 - 15 -
- 16 -
- 17 -
Mapa záplavové oblasti předmětného území s vyznačením omezení, získaná ze Stavebního úřadu Veltrusy
- 18 -
