Odhad obvyklé ceny nemovitosti Číslo 2685-12-2015 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Bytová jednotka č.474/2. Nový Svět 474, Harrachov 512 46 Kraj Liberecký, okres Semily, obec Harrachov, k.ú. Harrachov, kód k.ú. 637238, LV 2088
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Dražbyprost s.r.o.; č. obj.:č.j. 04/015, 9.2.2015 Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem
st. 706, 208/8 Dalibor Motejlek, Nový Svět 474, 512 46 Harrachov, spoluvlastnický podíl: 709 / 12620 Dalibor Motejlek, Nový Svět 474, 512 46 Harrachov, spoluvlastnický podíl: 709 / 12620
IČ: 28741552 DIČ:
e-mail:
telefon: 481323774 fax:
e-mail:
[email protected]
Zdeněk Bartoš 1. máje 1166, 511 01 Turnov
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 65711432 DIČ: CZ510713231
ÚČEL OCENĚNÍ:
Odhad tržní hodnoty bytové jednotky č.474/2 pro dobrovolnou dražbu.
Současný stav 1 000 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
Počet stran:
telefon: fax:
6
V Turnově, dne 21.2.2015
18.2.2015
Datum zpracování :
21.2.2015
Počet příloh:
2
Otisk razítka
Zdeněk Bartoš
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1982 změna stavby v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
rekonstrukce v r. 2009 okna, dveře ostatní okna dveře
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí: bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem:
5
z toho podzemní:
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - sídlištní zástavba 1 524 (setrvalý stav) dobře udržovaná neudržovaná - k částečné rekonstrukci ústřední / etážové - plyn prodejná od 6 do 12 měsíců z toho nadzemní:
autobus silnice II.,III.tř
5
Počet bytů
20
NÁLEZ Přehled podkladů
Charakteristika obce Poloha nemovitosti
-výpis z KN LV č. 2088 ze dne 9.2.2015, vyhotovený dálkovým přístupem -kopie katastrální mapy -informace z realitního trhu -fotodokumentace zhotovená znalcem -objednávka znaleckého posudku č.04/015 ze dne 9.2.2015. Harrachov je město, počet obyvatel 1 524(lexikon měst a obcí), občanská vybavenost v místě. Nemovitost se nachází poblíž centra města v zástavbě samostatně stojících bytových domů. Území je zainvestované veřejnými inženýrskými sítěmi - voda, kanalizace, plyn a elektřina. Pozemek je nepravidelného půdorysného tvaru, rovný, suchý. Přístup a příjezd k nemovitosti je z veřejné komunikace.
RIZIKA RIZIKO NE NE NE
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn
RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Na oceňované bytové jednotce č.474/2 vázne věcné břemeno předkupního práva pro Město Harrachov. Toto omezení vlastnických práv neovlivňuje obvyklou cenu bytové jednotky. Zástavní práva a exekuce evidované v listě vlastnictví č.2088 nejsou zohledněny v obvyklé ceně nemovitosti.
RIZIKO NE
Ostatní rizika: nejsou Nemovitost není pronajímána
-2-
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby
Popis bytové/nebytové jedn.
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Jedná se o panelový bytový dům s popisnými čísly 474 a 475, v ulici Nový Svět, městě Harrachově. Objekt má 5 nadzemních podlaží a plochou střechu. Postaven byl v roce 1982. Budova je celomontovaná z betonových panelů. V 1.N.P. jsou sklepy, chodby, prádelny, kočárkárny, sušárny, v dalších podlažích se nacházejí byty. Objekt je napojen na veřejné rozvody vody, elektřiny, plynu a kanalizace. Současný zjištěný stavebně technický stav je dobrý. Bytová jednotka č. 474/2 je umístěná v čp. 474, ve 2.nadzemním podlaží. Jedná se 2 o byt o velikosti podlahové plochy 70,9m . Vlastník bytu se nedostavil a tím nebyl umožněn znalci vstup do bytu a provedení prohlídky. Znalec vycházel z předložených podkladů, prohlídky bytového domu a sdělení vlastníka sousedního bytu. 3+1 s lodžií Zjištěný stavebně technický stav bytového domu je vyhovující. Jedná se o objekt s dobrou údržbou.
Popis betonové pasy izolované panelové betonové železobetonové panelové plochá svařované pásy pozinkovaný plech štukové nástřiky na bázi umělých hmot chybí železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře plastová PVC ústřední světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný elektrický sporák WC, umyvadla, vana chybí standardní instalační šachty
OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka) 2
Bytová jednotka č. 474/2 o velikosti podlahové plochy 70,9 m je umístěná v bytovém domě čp.474 ve 2.N.P. včetně 2 podílu ve výši 709/12620 na společných částech domu a pozemku stp.č. 706 o výměře 435 m a pozemku p.č.208/8 o 2 výměře 1 239 m . Jedná se o samostatně stojící vícebytovou budovu typu J (typová), celomontovanou z betonových panelů, postavenou a užívanou od roku 1982. Budova má 5.N.P. V 1.N.P. se nachází sklepy, chodby, sušárna, kočárkárna a dílna, v dalších nadzemních podlažích se nachází bytové jednotky. Celkem je v domě 20 bytových jednotek. Budova se nachází poblíž centra města v zástavbě sídlištního charakteru v ulici Nový Svět ve městě Harrachov. Poptávka po bytech uvedené velikosti je nižší než nabídka. Budova je napojena na veřejné rozvody vody, elektřiny, plynu, telefonu, kabelové televize a kanalizace. V blízkosti budovy je umístěna základní a mateřská škola. V městě sídlí Městský úřad, kulturní zařízení, muzeum, lyžařské vleky, skokanské můstky, restaurace, hotely, vinárny a kavárny. V současné době okolní zástavba beze změny. Hustota obyvatel je průměrná, jedná se o bytový dům s 20 bytovými jednotkami v bytové sídlištní zástavbě. Bytový dům má nová plastová okna, stoupačky a střešní krytinu. -3-
Výpočet podlahových ploch jednotky Název
Typ výměry Bytová jednotka
Celková podlahová plocha
Podlahová plocha 70,90 m2 70,90 m2
Koeficient 1,00
Započítaná plocha 70,90 m2 70,90 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Současný stav 70,90 24 350 1 726 415 100,00 33 47 41,25 1 014 269
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Pro porovnání znalec vycházel z nabídky bytových jednotek v místě. Posuzované bytové jednotky jsou vybrány z internetové nabídky www.reality.cz.
Zdůvodnění koeficientu Kc
Lokalita / Popis Typ stavby
Plocha m2
Podlaží
Dispozice
2.N.P.
3+1
Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Harrachov panelový řadový bytový dům
X 70,90
X
X
Srovnávané jednotky Harrachov - Nový Svět
X
X
Redukce pramene ceny - BJ je již 5 měsíců v nabídce RK;
Byt 3+1, OV, 70m2, Harrachov Byt se nachází v 1. nadzemním podlaží panelového domu bez výtahu. Jedná se o byt určený k rekonstrukci podle vlastních představ. Okna,radiátory, stoupačky a společné prostory jsou po rekonstrukci. Nedaleko domu je centrum města, přesto se nachází na klidném místě. V přízemí jsou společné prostory - kočárkárna a vlastní sklepní koje 2,5m2. Možnost parkování přímo před objektem. BUS 100m, nákupní možnosti 200m, škola 400m, školka 100m , lékař a služby v místě. Nízké náklady - vlastní kotelna na dům. Vhodné pro trvalé bydlení i pro rekreaci. Nabídka číslo 60208 vloženo 17.9.2014, aktualizace 17.2.2015 Velikost bytu: Byty 3+1 Umístění v obci: klidná část obce Typ budovy: panelová Počet NP: 4 Forma vlastnictví: osobní Počet stání: 1 Patro: přízemí Plocha bytu: 70 m2 Voda: vodovod Plyn: Ano -4-
Elektroinstalace: Ano Kanalizace: Ano Topení: lokální, plyn, ústřední Sklep: Ano Garáž: Ne Telefon: Ne Zařízení nábytkem: Ne Výtah: Ne Stav objektu: dobrý Výstavba: 1980 70,00
1 500 000
21 429
Harrachov - Nový Svět
0,70
15 000
Redukce pramene ceny - BJ je již 7 měsíců v nabídce RK;
Prodej bytu 3+1+L v OV,71 m2, Harrachov. Exkluzivně nabízíme ke koupi byt 3+1 v 4.NP/4.NP panelového domu bez výtahu. Udržovaný byt ve velmi dobrém stavu, koupelna s vanou, oddělené WC a lodžie 3,4 m2. Plastová okna, nové stoupačky, radiátory a v roce 2012 dům kompletně zateplen. V přízemí vlastní plynová kotelna pro celý objekt, vlastní kój a prostorná společná kočárkárna pro tři bytové jednotky. Parkování před domem na pozemku vlastníků s vyznačenými místy. K trvalému bydlení i rekreaci. Volné ihned ! vloženo 18.7.2014, aktualizace 22.1.2015 Velikost bytu: 3+1 Umístění v obci: Sídliště Vybavenost: Ano Podlahová plocha: 71 m2 Typ objektu: nezadáno Typ budovy: nezadáno Druh budovy: Panelová Počet NP: 4 Dostupnost pozemku: Sídliště Stávající stavby: nezadáno Forma vlastnictví: osobní Patro: 3. patro Plocha bytu: 71 m2 V panel. sídlišti: ano Voda: Dálkový vodovod Elektroinstalace: 230V, 400V Kanalizace: Veřejná kanalizace Topení: Ústřední plynové Sklep: ano Garáž: ne Zařízení nábytkem: Ano Parkování: ano Stav objektu: Velmi dobrý 71,00
1 580 000
22 254
0,70
15 578 2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
15 289 Kč/m 2 70,90 m 1 083 990 Kč
-5-
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 1 083 990 Kč 1 014 269 Kč 1 000 000 Kč
Porovnávací hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
1 000 000 Kč 2 70,90m 2 14 104Kč/m
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí S přihlédnutím k současnému poklesu cen v obchodování s nemovitostmi a vzhledem k porovnávací metodě, ke stavu domu, poloze nemovitosti v obci, kupnímu zájmu o tento druh nemovitosti odhaduji obvyklou cenu v současném stavu na 1 000 000,- Kč. Velmi negativně ovlivňuje hodnotu nemovitosti skutečnost, že nebyl umožněn znalci vstup do bytu a provedení prohlídky. Podíl 709/12620 na pozemcích není samostatně oceněn, je zahrnut do obvyklé ceny.
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.10.1997 č.j. Spr. 2307/97 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2685-12-2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015012. V Turnově dne 21.2.2015.
Znalec :
Zdeněk Bartoš 1.máje 1166 Turnov 511 01
-6-
