Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Retail Property Fund

Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Retail Property Fund

Vijfjarenoverzicht Achmea Dutch Retail Property Fund (bedragen x € 1.000) 2012

2011

2010

2009

2008

63

64

75

66

65

23.810

97.154

73.534

4.288

19.110

1.360

25.430

2.280

0

46.521

Omvang vastgoedportefeuille (inclusief financiële vaste activa)

646.027

630.354

543.576

472.191

486.552

Fondsvermogen

644.890

628.812

524.494

443.364

457.168

0

0

32.000

32.000

32.000

Brutohuuropbrengsten en overige bedrijfsopbrengsten

40.471

35.026

32.982

30.223

29.067

Exploitatiekosten

-8.813

-4.936

-4.483

-3.669

-3.499

Aantal objecten Acquisities en investeringen Disposities

Vreemd vermogen

Overige kosten

-2.960

-3.138

-2.365

-2.236

-2.410

Netto-omzetresultaat

28.698

26.952

26.134

24.318

23.158

95,5%

95,4%

96,7%

96,7%

96,2%

Direct resultaat

30.045

26.547

25.198

23.008

22.858

Indirect resultaat

-8.070

16.704

86

-18.649

-5.211

Totaal resultaat

21.975

43.251

25.284

4.359

17.647

Bezettingsgraad financieel

Beschikbaar voor participanten

30.167

28.229

25.175

23.008

23.160

Reeds uitgekeerd aan participanten

-16.284

-12.926

-11.713

-11.486

-12.265

Nog uit te keren aan participanten

13.883

15.303

13.462

11.522

10.895

4,8%

4,9%

5,4%

5,3%

4,9%

Indirect rendement

-1,3%

3,0%

0,0%

-3,1%

-2,5%

Totaal rendement1

3,6%

8,0%

5,5%

2,1%

2,2%

4,9%

5,5%

6,0%

5,9%

5,9%

Indirect rendement

-0,7%

4,1%

0,9%

-3,9%

-0,1%

Totaal rendement1

4,2%

9,8%

7,0%

1,8%

5,8%

6,1%

6,2%

6,2%

6,2%

6,0%

Indirect rendement

-1,7%

1,4%

1,5%

-3,5%

-0,4%

Totaal rendement1

4,2%

7,6%

7,8%

2,5%

5,6%

27

27

26

25

24

1.242.437

1.192.578

1.022.200

863.734

855.506

Financieel rendement Direct rendement

Fondsrendement o.b.v. IPD Standing Investments Direct rendement

Benchmark o.b.v. IPD Standing Investments Direct rendement

Aantal participanten Aantal participaties

1

In enkele gevallen tellen de percentages niet juist op. Dit wordt veroorzaakt door de rekenmethode conform IPD (time-weighted).

02/80




3/80

Oude Gracht, Utrecht

4/80


Inhoudsopgave

Vijfjarenoverzicht Voorwoord Profiel van het Fonds

02 07 08

Verslag van de Beheerder Inleiding Strategie Marktontwikkelingen Samenstelling portefeuille Performance Vooruitzichten Risicomanagement Besluiten van de Vergadering van Participanten

10 11 15 18 25 29 30 35

Verslag van de Raad van Toezicht Algemeen Opdracht Raad van Toezicht Belangrijke onderwerpen in 2012 Werkzaamheden Audit Committee 2012 Leden van de Raad van Toezicht

36 36 36 37 39

Jaarrekening Balans per 31 december 2012 Winst-en-verliesrekening over 2012 Kasstroomoverzicht over 2012 Toelichting op de jaarrekening Overige gegevens

47 48 49 50 66

Bijlagen 1. Objectgegevens 2. Begrippenlijst

70 74

Inhoudsopgave

05/80

6/80


Voorwoord

Focus op kwaliteit loont Winkelvastgoed is de afgelopen jaren een relatief stabiele beleggingscategorie gebleken. Ondanks dalende consumentenbestedingen, meer online aankopen en krimp in bepaalde winkelgebieden blijven kwalitatief hoogwaardige winkelcentra in (middel)grote steden en dominante winkellocaties en wijkwinkelcentra voor de dagelijkse boodschappen, interessant vanuit beleggersperspectief. Deze segmenten vormen de brede basis van de winkelportefeuille van het Achmea Dutch Retail Property Fund. En dat zien we terug in de goede performance van het Fonds in 2012 waarbij een positief totaal rendement is behaald.

Resultaten In 2012 hebben wij onverminderd ingezet op het optimaliseren van de portefeuille van het Fonds. Wij hebben een unieke locatie in het centrum van Utrecht aangeschaft. Tevens hebben wij een object verkocht uit de portefeuille van het Fonds. Daarnaast liet de bezettingsgraad van het Fonds een lichte verbetering zien. De combinatie van een weloverwogen aan- en verkoopbeleid en actief management van de huidige portefeuille heeft geresulteerd in een rendement op basis van IPD-methodiek van 4,2%. Hiermee ligt de performance van het Fonds in lijn met de benchmark.

AIFMD heeft impact In 2012 is bekend geworden aan welke eisen en richtlijnen beleggingsinstellingen moeten voldoen met de implementatie van de Europese richtlijnen in het Nederlandse toezichtsregime. De regels staan beschreven in de Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) en schrijven voor dat de Beheerder volgens strakke procedures en administratieve processen de activiteiten voor de beleggers verricht. Daarnaast moet een Bewaarder binnen het Fonds worden aangesteld. Dit heeft naar verwachting een behoorlijke impact op de manier van opereren. Overigens biedt de AIFMD ook de kans om als Beheerder het onderscheid te maken en de dienstverlening naar participanten verder te verbeteren. De Beheerder dient per 1 juli 2014 AIFMD-compliant te zijn.

Op zoek naar beleving Ook in 2013 zullen we ons inzetten voor aantrekkelijke winkelgebieden en winkelcentra. Dit doen we met een heldere visie op retail, actief management en in samenwerking met ondernemers, gemeenten en andere belanghebbenden in de winkelstad(centra). Bij het bezoeken van winkels en winkelcentra is de consument vooral op zoek naar beleving. De branchering van een winkelcentrum moet goed passen binnen het totaalaanbod in de stad. De strategie van het Fonds – dat gericht is op dagelijkse boodschappen en kwalitatief hoogwaardige winkelcentra – sluit hier uitstekend op aan en is toekomstbestendig. De toekomstbestendigheid komt ook naar voren in het duurzaamheidsbeleid. Sinds afgelopen jaar legt Syntrus Achmea bij het afsluiten van het huurcontract met retailers ook een duurzaamheidsconvenant voor, de zogenaamde ‘green leases’. Hiermee lopen wij voorop in de markt.

Directie Syntrus Achmea Real Estate & Finance Henk Jagersma, George Dröge en Cindy Rombouts

Voorwoord

07/80

Profiel van het Fonds

Onze missie Het Achmea Dutch Retail Property Fund streeft naar een stabiel en duurzaam rendement uit vastgoed waarin is belegd met de gelden van de participanten. Met onze vastgoedexpertise en onze kennis van de markt verzorgen wij meer dan passende huisvesting en bieden wij toegevoegde waarde voor onze huurders.

Het resultaat op basis van de IPD Vastgoedindex wijkt af van het financiële rendement volgens de jaarrekening. IPD rapporteert uitsluitend op objectniveau, terwijl de financiële rapportage tevens rekening houdt met fondsspecifieke kosten en/of opbrengsten. Bijvoorbeeld kasposities en de effecten van vreemd vermogen. Voor een vergelijking op vastgoedniveau biedt de IPD Vastgoedindex echter de meest zuivere vergelijking.

Doel van het Fonds Het Achmea Dutch Retail Property Fund richt zich op de Nederlandse markt voor winkelvastgoed. Deze markt bestaat uit circa 200.000 verkoop punten, evenredig verdeeld over detailhandel en niet-detailhandel, met een totale vloeroppervlakte van circa 30 miljoen vierkante meters. Het Fonds richt zich voornamelijk op winkelcentra en (grotere) solitaire winkels.

Participanten Het Achmea Dutch Retail Property Fund belegt uitsluitend voor institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars. Het belegd vermogen van het Fonds ad € 646 miljoen (2011: € 630 miljoen) is verdeeld over 27 participanten (2011: 27 participanten).

Beleggingsdoelstelling Het Achmea Dutch Retail Property Fund streeft naar outperformance ten opzichte van de IPD Vastgoedindex voor het segment winkels op basis van standing investments. De IPD Vastgoedindex meet de rendementen op vastgoedobjecten en vastgoedportefeuilles. Twee maanden na het eind van het jaar komt de jaarindex uit. De IPD Vastgoedindex voor standing investments heeft alleen betrekking op objecten die meer dan een heel jaar in exploitatie zijn en niet in een majeure renovatiefase verkeren. Deze index toont een zuivere vergelijking tussen verschillende vastgoedmarkten en is eveneens een geschikte maatstaf ten opzichte van marktindexen van andere investeringscategorieën.

08/80

Uitgangspunten Het Achmea Dutch Retail Property Fund is een ‘core’ beleggingsfonds dat participanten toegang biedt tot de Nederlandse markt voor winkel vastgoed. Daarbij staan vier uitgangspunten centraal: stabiele kasstroom, waardestijging, laag risico en flexibiliteit. Conform het Informatie Memorandum kan het Fonds tot niet meer dan 25% van de boekwaarde van de activa met vreemd vermogen financieren. Ultimo 2012 is er geen vreemd vermogen aangewend om activa te financieren.

Fiscale structuur Het Achmea Dutch Retail Property Fund is een fonds voor gemene rekening naar Nederlands fiscaal recht dat opereert onder het regime van een fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschaps belasting 1969 en is onderworpen aan de vennootschapsbelasting tegen een tarief van 0%. Voor de belangrijkste voorwaarden verwijzen wij u naar de toelichting op de balans en de winst-en-verliesrekening in de jaarrekening.


De Beheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance is de Beheerder van het Achmea Dutch Retail Property Fund. Met een totale waarde van € 2,5 miljard en een winkeloppervlakte van circa 907 duizend m² verdeeld over ruim 393 objecten verspreid over Nederland is Syntrus Achmea Real Estate & Finance een van de grootste retailbeleggers in Nederland. Het totaal aantal medewerkers van Syntrus Achmea Real Estate & Finance is per jaareinde 265,6 fte’s. Door de omvang van de winkelportefeuille is ruime expertise op het vlak van het ontwikkelen, acquireren en beheer van winkelvastgoed aanwezig.

Fondsstructuur Het Achmea Dutch Retail Property Fund is een beleggingsinstelling met een sui generis-constructie1 gebaseerd op contractuele afspraken tussen de Beheerder (Syntrus Achmea Real Estate & Finance), de Bewaarder (Stichting Achmea Dutch Retail Property Fund) en de participanten2.

Dividendbeleid In oktober van elk jaar verricht het Achmea Dutch Retail Property Fund een tussentijdse voorlopige winstuitkering, gebaseerd op een schatting van het direct resultaat in het voorgaande halfjaar. In april van elk jaar verricht het Fonds vervolgens een additionele voorlopige winstuitkering. Deze voorlopige winst uitkering is gelijk aan 90% van de schatting van het direct resultaat in het voorgaande kalenderjaar (onder aftrek van tussentijdse voorlopige winst uitkeringen). Na goedkeuring van de jaarrekening stelt het Fonds het slotdividend vast. Indien blijkt dat het direct resultaat groter is dan de verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan keert het Fonds vervolgens in juli een slotdividend uit. Indien blijkt dat het direct resultaat kleiner is dan de reeds verrichte voorlopige (tussentijdse)

1 2

winstuitkeringen, dan worden te veel uitgegeven participaties ingetrokken voor zover uitkering plaatsvond door middel van participaties en dienen de participanten hetgeen zij te veel ontvangen hebben te retourneren voor zover uitkering in contanten plaatsvond. Het Fonds kan afwijken van het hierboven beschreven dividendbeleid indien dit noodzakelijk is om te voldoen aan de FBI-criteria. Uitkering van dividend vindt in beginsel plaats in de vorm van participaties. Voor de uitgifte van dergelijke participaties worden geen kosten in rekening gebracht. Door het Fonds uit te keren dividenden zijn onderworpen aan Nederlandse dividendbelasting. In Nederland gevestigde participanten die zelf zijn vrijgesteld van de vennootschapsbelasting, zoals pensioenfondsen, kunnen deze ingehouden dividendbelasting terugvorderen.

Productkenmerken Alle belangrijke kenmerken van het Achmea Dutch Retail Property Fund zijn uitgebreid vastgelegd in het Informatie Memorandum van het Fonds (1 januari 2007). Dit Informatie Memorandum is laatstelijk aangepast op 25 april 2012. Een exemplaar wordt u op verzoek toegestuurd.

Dit is een constructie die niet als zodanig in de wet genoemd is. Degene die blijkens het participantenregister gerechtigd is tot één of meer participaties.

Profiel van het Fonds

09/80

Verslag van de Beheerder

Inleiding

De winkelmarkt is sterk in beweging. Deze beweging wordt niet alleen veroorzaakt doordat consumenten minder besteden als gevolg van het zwakke economische klimaat, maar vooral ook omdat consumenten hun bestedingen concentreren op een kleiner aantal locaties. De sterke opkomst van internetbestedingen zorgt voor een extra versnelling van deze ontwikkeling. In het nieuwe marktbeeld kunnen bestedingen worden verdeeld in dagelijkse bestedingen en funshopping voor meer luxere artikelen. Voor de dagelijkse boodschappen is de consument vooral op zoek naar gemak en een compleet aanbod. Voor de luxere artikelen is de consument op zoek naar beleving. De winkels en winkelcentra die aan deze verwachting voldoen, kunnen rekenen op grote belangstelling van consumenten. Dit biedt kansen voor beleggen in winkelvastgoed door het samenstellen van een portefeuille die inspeelt op deze ontwikkeling.

In 2012 is het Achmea Dutch Retail Property Fund erin geslaagd om een goed rendement te behalen. Het rendement van het Fonds op basis van de IPD-methodiek bedroeg 4,2%. Dit is in lijn met de benchmark. Het jaarverslag over 2012 van het Achmea Dutch Retail Property Fund bevat het Verslag van de Beheerder, de jaarrekening (balans, winst-en-verliesrekening, kasstroomoverzicht en de toelichting op de jaarrekening) en de overige gegevens, waaronder de controleverklaring van de onafhankelijke accountant. Het jaarverslag gaat in op de strategie van het Fonds, de ontwikkeling in 2012 en de behaalde resultaten. Daarnaast wordt er aandacht besteed aan risicomanagement. Ten slotte wordt ingegaan op de besluiten van de Vergadering van Participanten en is er een verslag van de Raad van Toezicht en het Audit Committee opgenomen.

Globeplein, Almere-Buiten

10/80


Strategie

Het Achmea Dutch Retail Property Fund is opgericht in 1992 als sectoraal fonds met als doel te investeren in solitaire winkels in kleine steden. In 1998 is het beleggingsbeleid gewijzigd waardoor ook grootschalige projecten in de portefeuille konden worden opgenomen. Het Fonds is de afgelopen jaren fors gegroeid door de herstructurering van beleggingen en de aankoop van grootschalige projecten in binnensteden.

Beleggingsbeleid Het Achmea Dutch Retail Property Fund richt zich primair op het aankopen en exploiteren van vastgoedobjecten in de sector winkels. Daarnaast kan het Fonds maximaal 20% van het belegd vermogen in andere sectoren beleggen, voor zover een relatie bestaat met de sector winkels of als de belegging anderszins aansluit bij de registergoederen van het Fonds. Ultimo 2012 is het Fonds gespreid over 64 objecten van gemiddeld circa € 10,1 miljoen (2011: 64 objecten van gemiddeld circa € 9,8 miljoen). Het belegd vermogen vertegenwoordigde een waarde van € 646 miljoen (2011: € 630 miljoen). Van de totale omvang van de portefeuille van het Achmea Dutch Retail Property Fund was 97,8% (2011: 97%) belegd in winkels. Het restant is belegd in kantoren, woningen en parkeergarages, voornamelijk behorend bij het winkelvastgoed.

Portefeuillebeleid Het beleid rust op drie pijlers. De eerste pijler is gericht op de productkeuze. De tweede pijler betreft een combinatie van segmenten geografische keuze. De derde pijler betreft de verdeling over de twee hoofdcategorieën van de winkelmarkt: luxe consumptiegoederen en dagelijkse boodschappen. De eerste pijler richt zich op winkels en winkelcentra met een dominante positie in het verzorgingsgebied. De verwachte huur- en waardegroei van deze objecten ligt hoger dan bij objecten die een minder dominante positie innemen.


In de tweede pijler wordt de segmenten geografische keuze uitgewerkt. De voorkeur gaat voornamelijk uit naar primaire locaties in grote steden en regiosteden en grote buurt- en wijkcentra. De laatste jaren is een ontwikkeling zichtbaar dat consumenten een groter deel van hun budget uitgeven in de kernwinkelgebieden van een steeds kleiner aantal grote steden en regiosteden. Wij verwachten dat deze trend zal doorzetten en willen de focus in de portefeuille op deze locaties versterken. Met de focus op grote buurt- en wijkcentra willen wij inspelen op de verwachte verdere groei van consumentenbestedingen in dit segment. Door de behoefte van consumenten aan one-stop-shopping gaat deze groei ten koste van kleine buurt- en wijkcentra. Bij zowel de kernwinkel gebieden als de grote buurt- en wijkcentra is een positieve bevolkings- en inkomensgroei in het verzorgingsgebied een belangrijke aanwijzing voor bovengemiddelde rendementen op langere termijn. Binnen de derde pijler streeft het Fonds naar een minimale allocatie van 70% naar winkels gericht op luxe consumptiegoederen. Dat is gebaseerd op de verwachting dat deze winkelbeleggingen een sterkere (waarde)ontwikkeling zullen laten zien dan de winkelmarkt als geheel. Van de portefeuille ligt de maximale allocatie naar winkels en winkelcentra voor de dagelijkse boodschappen op 30%. De laatstgenoemde categorie wordt geacht minder conjunctuurgevoelig te zijn en draagt derhalve bij aan de stabiliteit in de portefeuille. Op pagina 20 treft u een weergave aan met de huidige stand van zaken.

Objectbeleid Naast een weloverwogen portefeuillebeleid vormt het objectbeleid een tweede motor voor het rendement van het Achmea Dutch Retail Property Fund. Het objectbeleid kent twee onderdelen. Het eerste onderdeel betreft een degelijk aan- en verkoopbeleid van objecten. Het tweede onderdeel betreft actief management van de portefeuille.

11/80

Objecten worden aangekocht in lijn met het bovenstaande portefeuillebeleid, waarbij de focus ligt op de kwaliteit van de locatie, het object en de huurders. Bij de samenstelling van de portefeuille wordt aandacht besteed aan een afgewogen samenstelling van huurders naar contractduur en segment. Actief management betreft een samenspel tussen het realiseren van maximale huurverhogingen en beperking van de leegstandsrisico’s om de waarde te maximaliseren. Dit is onder meer te realiseren door het optimaliseren van de huurdersmix, herontwikkeling en uitbreiding van het object. Jaarlijks wordt de portefeuille beoordeeld. Daarbij wordt elk object beoordeeld op een tweetal criteria: (1) past het object in het beleggingsbeleid van het Fonds, (2) voldoen de objectkenmerken aan de (rendements)doelstellingen van het Fonds. Als een object niet aan deze criteria voldoet, dan komt het object in aanmerking voor verkoop bij conveniërende marktomstandigheden. Syntrus Achmea Real Estate & Finance zet zich actief in om de binnensteden van de grotere Nederlandse steden duurzaam aantrekkelijk te houden voor winkelconsumenten. In binnensteden waar het Achmea Dutch Retail Property Fund bezit heeft of wil investeren, overlegt Syntrus Achmea Real Estate & Finance hierover onder meer met gemeentebesturen. Ook is Syntrus Achmea Real Estate & Finance actief in binnenstadsplatformen. Doel is ervoor te zorgen, dat naast de A-locaties met name ook de B- en C-locaties hun aantrekkelijkheid behouden. Zo mogelijk als aantrekkelijke klein schalige winkelstraten, zo nodig door transformatie naar andere bestemmingen, waaronder wonen.

12/80

Duurzaamheid Duurzaam winkelvastgoed draagt in de ogen van de Beheerder bij aan milieuwinst, een lange levensduur, huurderstevredenheid en waarde ontwikkeling. Het Fonds richt zich daarom op het verduurzamen van de bestaande portefeuille en het stellen van eisen aan acquisities. In deze paragraaf volgt een overzicht van de voortgang van beleid gedurende 2012, een jaar waarin enkele belangrijke stappen zijn gezet. Duolabel Voor alle winkelunits in de portefeuille is een Duolabel opgesteld, waarin een energieprestatiemaatwerkadvies is opgenomen. Het maatwerk advies geeft inzicht in de maatregelen die de huurder (verantwoordelijk voor de inrichting) en de Beheerder (verantwoordelijk voor het casco) kunnen nemen om de energieprestatie van de winkelunit te verbeteren. De adviezen uit het Duolabel worden met de huurder besproken bij contractverlenging, onderhoud en herinrichting. Ook voor alle objecten die worden aangekocht, zal de Beheerder een Duolabel opstellen. In de huidige portefeuille heeft 64% van de winkelunits een A-label, 13% een B-label en 11% een C-label. 12% van de winkel units heeft geen groen label. Duurzaamheidsconvenant In 2012 heeft de Vastgoedmanager een duur zaamheidsconvenant voor winkels ontwikkeld en geïmplementeerd. In een duurzaamheidsconvenant maken verhuurder en huurder afspraken over het duurzaam gebruik en onderhoud van het verhuurde object. Hiermee onderschrijven huurder en verhuurder het belang van duurzaamheid door bij onderhoud en vervanging voor duurzame oplossingen te kiezen. Het duurzaamheids convenant wordt bij alle nieuw af te sluiten huurcontracten en wijzigingen van bestaande huurcontracten ter ondertekening aan de huurders voorgelegd. Indien hiervan wordt afgeweken, zal de reden hiervoor schriftelijk worden vastgelegd.


Global Real Estate Sustainability Benchmark Om te onderzoeken waar de winkelportefeuille staat op het gebied van duurzaamheid, heeft de Beheerder het afgelopen jaar met het Fonds voor de tweede maal deelgenomen aan de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). GRESB is een wereldwijde benchmark waarmee jaarlijks het duurzaamheidsbeleid (Management & policy) en de implementatie (Implementation & measurement) daarvan bij vastgoedfondsen wordt beoordeeld en vergeleken. De score zegt echter weinig over de duurzaamheid van individuele objecten: hiervoor zijn indicatoren zoals een energielabel beter geschikt. Het Fonds heeft in 2012 een overall score behaald van 30%, bestaande uit een gewogen gemiddelde voor Management & policy (49%) en Implementation & measurement (22%). Het laatstgenoemde onderdeel, de beleidsuitvoering, telt het zwaarst mee in de totale score. Het Fonds heeft daarmee nagenoeg gelijk gescoord aan de peer group, bestaande uit in totaal zeven Nederlandse winkel

portefeuilles. De peers scoren gemiddeld 51% op beleidsvorming en 25% op beleidsuitvoering. In GRESB 2011 was de overall score van het Fonds nog 24%. De verbetering in 2012 t.o.v. 2011 is te danken aan de doorontwikkeling van het duurzaamheidsbeleid in 2012 waarbij aandacht is besteed aan: 1. Monitoren van het verbruik in de portefeuille: in samenwerking met externe vastgoedmanagers is de Beheerder in 2012 begonnen met het monitoren van het verbruik (elektra, gas, water en afval). 2. Afsluiten van ‘green leases’: in 2012 heeft de Beheerder een duurzaamheidsconvenant voor winkels ontwikkeld (zie hierboven). 3. Duurzaamheidsverslaglegging: sinds het derde kwartaal van 2012 wordt in de kwartaalrapportages verslag gedaan van de ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid.

Winkelportefeuille naar energielabel

7% 11%

3% A 1% 1%

B C D E F

13% 64%


G

13/80

In 2013 gaat de Beheerder verder met de ontwikkeling van het duurzaamheidsbeleid voor het Fonds. Speerpunten daarbij zijn: 1. M onitoren van het verbruik in de portefeuille: Doelstelling is 100% inzicht in het verbruik van energie (elektra en gas) en water in de algemene ruimten van winkelcentra. 2. Duurzaamheid in de keten: in 2013 wil de Beheerder starten met het maken van afspraken over duurzaamheid met ketenpartners. U kunt hierbij denken aan afspraken met beheerders over het aanleveren van data ten aanzien van verbruik.

14/80

3. S amenwerking met huurders: in 2013 wil de Beheerder in samenwerking met huurders werken aan het verduurzamen van de portefeuille door: a. de maatregelen uit het Duolabel met de huurders van de winkels te bespreken. Doelstelling is om dit in 2013 met 10% van de huurders te hebben gedaan en ultimo 2017 met minimaal 70% van de huurders. Voor alle winkelunits is een Duolabel aanwezig. Omdat winkels casco worden verhuurd, ligt de verantwoordelijkheid voor het doen van investeringen grotendeels bij de huurder. De maatregelen uit het Duolabel worden zo veel mogelijk op natuurlijke momenten (zoals expiratie van een huurcontract) met de huurders besproken. b. Het afsluiten van green leases.


Marktontwikkelingen

Gebruikersmarkt Voor de detailhandel was 2012 een moeizaam jaar. Na de lichte krimp van de totale detailhandels omzet over geheel 2011 daalde in de eerste drie kwartalen van 2012 de omzet verder met circa 1% ten opzichte van het voorgaande jaar. De omzetdaling was het gevolg van een daling van het omzetvolume met 2%. De volumedaling werd deels gecompenseerd door prijsinflatie. Het beeld in de winkelmarkt was verdeeld. Voor winkels in voedingsmiddelen, met name supermarkten, groeiden de omzetvolumes en omzetwaardes. Voor de totale kledingbranche namen de omzetten juist licht af. Ook binnen de kledingbranche was een tweedeling te zien. Aan de ene kant waren er nieuwe, succesvolle toetreders (voornamelijk internationale formules), daartegenover staan ketens die door gebrek aan vernieuwing de concurrentieslag verloren. De grootste klappen vielen in de non-foodsector waar de omzetten voor winkels in woninginrichting, recreatieartikelen, huishoudartikelen, speelgoed, keukens en bouwmarkten wederom daalden.

Ondanks de moeizame economische omstandigheden nam de dynamiek in de gebruikersmarkt voor winkels toch toe. Gedurende 2012 waren er meer verhuurtransacties en werd er voor circa 500.000 vierkante meter aan winkelruimte verhuurd, een stijging van circa 12,5% ten opzichte van 2011. Naast de groei van succesvolle formules zoals discounter Action droegen ook faillissementen en daaropvolgende overnames en doorstarts bij aan de opnamedynamiek. Mede dankzij de forse opname, maar ook door de omzetting van leegkomende winkels naar bijvoorbeeld dienstverleners, horeca of woningen, bleef de stijging van het aanbod beperkt. In 2012 nam het aanbod toe tot 3,1 miljoen vierkante meter: een stijging van ruim 4% ten opzichte van eind 2011. De gecorrigeerde leegstand van winkelruimtes komt daarmee uit op bijna 7% van de totale voorraad. Ter illustratie: voor de crisis bedroeg de leegstand minder dan 5%. De aanbod/ opnameratio bedroeg eind 2012 5,5. Dit betekent dat met het huidige opnametempo het, zonder

Omzetwaarde detailhandel (voortschrijdend jaargemiddelde) 125 Totale detailhandel

non-foodsector

Foodsector

Indexcijfer omzet (2005=100)

120 115 110 105 100 95 90 85 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Bron: CBS


15/80

nieuwbouwaanbod en substitutievraag, in theorie vijfenhalf jaar duurt voor het aanbod is weggewerkt. Net als in de kantorenmarkt is er echter ook in de winkelmarkt een toenemend aantal leegstaande meters dat definitief buitenspel staat. Verouderde solitair gelegen winkelunits op perifere locaties en veel winkelstrips zullen alleen bij uitzondering nog een winkelbenutting vinden. Naast de lichte toename van het aanbod namen de verschillen in de gebruikersmarkt verder toe. Aan de onderkant van de markt concentreerde de leegstand zich op de meest kansarme locaties, terwijl in het topsegment de vraag naar winkelruimtes aanhield. Onder andere de luxe formules van Michael Kors (Utrechtsestraat), Karl Lagerfeld, Marc Jacobs, Moncler, Paul Smith en Jimmy Choo (allen P.C. Hooftstraat) openden in Amsterdam een winkel of hebben er een aangehuurd. Ook Abercrombie & Fitch opende de eerste Nederlandse winkel in de hoofdstad (Leidsestraat). Daarnaast maakte Forever21 bekend zich te gaan vestigen aan de Kalverstraat/Rokin.

De toenemende tweedeling was ook te zien in de ontwikkeling van de huurprijzen. Alleen in de Kalverstraat Amsterdam, Beursplein Rotterdam en Grote Houtstraat Haarlem gingen de huurprijzen nog licht omhoog. Op de overige beste locaties in de grote steden stabiliseerden de prijzen of werden deze licht neerwaarts bijgesteld. Onder druk van het toenemende aanbod aan winkelruimten daalden de huurprijzen in de middelgrote en kleine steden voor het derde achtereenvolgende jaar, ditmaal met gemiddeld 1,6% op de beste locaties. Op B- en Clocaties neemt het huurniveau nog harder af.

Beleggingsmarkt Met een totaal beleggingsvolume van € 1,05 miljard kende de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed in 2012 naar verhouding de grootste teruggang ten opzichte van het voorgaande jaar (€ 1,4 miljard). In 2012 werd het laagste niveau van de afgelopen negen jaar bereikt. De teruggang is deels te wijten aan de beperkte financieringsmogelijkheden.

Opname, aanbod en leegstand winkelruimte 8

3,5 Opname

Aanbod

Leegstand 7

3,0

6 5

2,0 4 1,5 3

Percentage

(x miljoen m2)

2,5

1,0 2 0,5

1

0,0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

0

Bron: JLL, Locaties

16/80


Daarnaast werden beleggers ook kritischer in hun beleggingsstrategie en acquisitiebeleid. Door de grote focus op het prime winkelvastgoed in de sterkste winkelsteden was het aanbod in dit segment schaars en vond er een beperkt aantal transacties plaats. Institutionele beleggers namen het overgrote deel van het beleggingsvolume voor hun rekening waarbij zij zich richtten op verzorgende stadsdeel- en grote wijkcentra en binnenstedelijk gelegen solitaire winkelpanden. Onder druk van de grote belangstelling bleven de aanvangsrendementen voor A1-locaties in de grote steden stabiel op circa 4,5%. Voor het midden- en ondersegment werden de brutoaanvangsrendementen licht opwaarts bijgesteld tot 6,5% en 8%.

Naar verwachting zal de verscherpte concurrentie er in 2013 voor zorgen dat de herstructurering van het winkellandschap doorzet en mogelijk versnelt.

Marktverwachting Voor de detailhandel wordt 2013 wederom een uitdagend jaar. De consumptieve bestedingen staan nog altijd onder druk als gevolg van een dalende koopkracht en een gebrek aan vertrouwen onder consumenten. De strijd om de consument zal daarom aanhouden. Demografische ontwikkelingen zullen ook in toenemende mate een rol spelen in de ontwikkeling en samenstelling van de consumenten bestedingen. Daarnaast wordt de concurrentie nog eens versterkt door de toetreding van internationale succesformules en de aanhoudende groei van e-commerce. Vooral formules in het middensegment komen door de toetreding van internationale formules steeds meer in de verdrukking, waardoor ook dit jaar een aantal winkelketens het naar verwachting niet zal redden. Uit de grote interesse en snelheid waarmee concurrenten rendabele winkels uit de failliete inboedel over nemen, valt desondanks op te maken dat op goede locaties nog altijd kansen liggen. Door de groei van e-commerce zullen fysieke winkels zich nog beter moeten profileren om hun meerwaarde als verkoopkanaal te etaleren.


17/80

Samenstelling portefeuille

De portefeuille bestaat voornamelijk uit winkelvastgoed. Daarnaast is een klein deel van het vermogen belegd in andere vastgoedsectoren. Veelal zijn deze overige beleggingen gelieerd aan de winkelobjecten in de portefeuille. Voorbeelden zijn een parkeergarage bij een winkelcentrum of woningen boven een winkelcentrum. Een actief aan- en verkoopbeleid heeft als doel de portefeuille van het Achmea Dutch Retail Property Fund in lijn te brengen met het geformuleerde portefeuillebeleid. Zoals eerder uiteengezet richt het portefeuillebeleid zich op dominante winkel posities in het verzorgingsgebied. Verder gaat de voorkeur uit naar primaire locaties in grote steden en regiosteden en grote buurt- en wijkcentra. Ten slotte streeft het Fonds naar een optimale samenstelling tussen de twee hoofdsegmenten (luxe consumptiegoederen en dagelijkse boodschappen).

Het totaal belegd vermogen bedraagt € 646,0 miljoen (2011: € 630,1 miljoen). Hiervan is € 623,5 miljoen vastgoedbeleggingen en € 22,5 miljoen financiële vaste activa.

Vastgoedbeleggingen In 2012 is er voor € 1,4 miljoen geïnvesteerd in bestaand vastgoed en voor € 1,4 miljoen (2011: € 25,4 miljoen) gedesinvesteerd. Het netto verkoopresultaat bedroeg € 122.000 (2011: € 1,7 miljoen). Verderop in het verslag treft u het verkochte object aan. De vastgoedbeleggingen zijn voor € 6,6 miljoen afgewaardeerd ten opzichte van een waardestijging in 2011 van € 15,0 miljoen. Voor een nadere analyse van de waardemutatie verwijzen wij u naar de toelichting op de tabel direct/indirect resultaat.

Verkopen uit de portefeuille In 2012 is een object uit de portefeuille verkocht, namelijk het kantoorobject aan de Albert Cuypsingel te Dordrecht. Vanuit de Beheerder is actief gezocht naar een koper na een analyse van de verwachtingen

Winkelportefeuille naar samenstelling sector 50 2010

2011

2012

Percentage

40

30

20

10

0 Primaire locaties in grote en regiosteden

18/80

Grote buurt- en wijkcentra

Overige segmenten


omtrent dit object. De totale desinvestering bedroeg € 1,5 miljoen, ten opzichte van de boekwaarde van € 1,4 miljoen. Het nettoverkoopresultaat van deze transactie bedroeg € 122.000 duizend.

retailoptiek heeft zich des te meer bewezen. Sterker nog, door de herontwikkeling van het oude postkantoor en de uitbreiding van de Bijenkorf zal het object nog centraler komen te liggen in de stad Utrecht.

Financiële vaste activa De financiële vaste activa zijn in 2012 toegenomen met € 22,3 miljoen. De belangrijkste investering betreft de 50%-participatie in de aankoop van De Planeet in Utrecht. Het object De Planeet is gelegen in het centrum van Utrecht op de hoek van de Oude Gracht en de Lange Viestraat in het centrum van Utrecht. De in totaal circa 11.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlak, verdeeld over zes verdiepingen, is volledig verhuurd aan 18 verschillende huurders. Huurders die momenteel gevestigd zijn in het object zijn Blokker, Intertoys, Kijkshop, Pipoos, AktieSport, Coltex en Ahold. In de jaren 40 werd het object De Planeet geopend als Galeries Modern, een gebouw met allure en uitstraling. Door ingrepen van vroegere eigenaren zijn de allure en uitstraling verdwenen, maar de unieke ligging en interessante locatie vanuit

Gecommitteerde pijplijn De gecommitteerde pijplijn bestaat uit de herontwikkeling van De Planeet, de aankoop van het nog te ontwikkelen project Achter de Lange Stallen te Breda en Oostpoort te Amsterdam. Het is onze ambitie om De Planeet te herontwikkelen teneinde ruimte te bieden aan de vraag naar grootschalige winkelruimte met een hoogwaardige uitstraling binnen het kernwinkelgebied van Utrecht. Dit gaan we doen door het gebouw om te vormen naar een hoogwaardig winkelobject door een aangepaste verkaveling van de winkelunits ten behoeve van aansprekende (internationale) retailers. In de nieuwe opzet van het winkelobject zullen naar verwachting zes winkelunits worden gerealiseerd. De herontwikkeling zal, gegeven de noodzakelijke ver- en uitplaatsing van zittende huurders, gefaseerd plaatsvinden.

Winkelportefeuille naar segment 100 2010

2011

2012

Percentage

80

60

40

20

0 Luxe consumptiegoederen


Dagelijkse boodschappen

19/80

De transformatie zal gerealiseerd worden door de Emmes Group. Emmes Group is een project ontwikkelaar die vooral actief is op het gebied van de transformatie van A1-winkelvastgoed. Referentieprojecten van Emmes Group zijn o.a. de herontwikkeling van Rokin Plaza voor Forever 21 in Amsterdam en herontwikkeling Oude Gracht voor The Sting in Utrecht. Gezien hun ervaring de aangewezen partij om De Planeet de hoogwaardige uitstraling te geven die het ooit had en verdient. Toevoeging van het winkelcentrum Achter de Lange Stallen aan de portefeuille, met een investerings waarde voor het Fonds van € 70,4 miljoen, is een bijzondere kans om via een grootschalige binnenstadsontwikkeling winkels op een uitstekende plek te verwerven. De locatie Achter de Lange Stallen is namelijk uniek in Nederland; van alle steden met meer dan 100.000 inwoners is het de enige grootschalige onbebouwde kavel die tegen het A1-winkelgebied aan ligt. Het winkelcentrum is gelegen in het centrum van Breda en heeft zijn entree aan een van de hoofdwinkelstraten in Breda, namelijk de Ginnekenstraat. De nieuwbouw heeft betrekking op de ontwikkeling van een

winkelcentrum van circa 24.900 m², onderverdeeld naar 34 winkelunits. Het winkelcentrum bevindt zich op maaiveldniveau en een aantal winkelunits heeft zowel winkelruimte op de begane grond als op de eerste verdieping. Door de combinatie van winkels, woningen en parkeren krijgt dit nieuwe stuk binnenstad een hoog stedelijk karakter dat een kwaliteitsimpuls moet geven aan de binnenstad van Breda. Het project bevindt zich momenteel in de Voorlopige ontwerpfase. Het voorlopige ontwerp is aan de Beheerder voorgelegd en dit zal in het eerste kwartaal van 2013 worden afgerond. De verwachting is dat het definitieve ontwerp medio 2013 zal worden afgerond, waarna ultimo het vierde kwartaal van 2013 kan worden gestart met de bouw. De oplevering wordt medio 2016 verwacht. De bouw van het winkelcentrum Oostpoort in Amsterdam is inmiddels gestart en de voltooiing staat gepland voor 2014. De investering bedraagt € 42 miljoen en zal bij oplevering, in 2014, worden voldaan. Voor dit project is ultimo 2012 beperkt geld geïnvesteerd in verband met betalingen

Winkelportefeuille naar geografische oriëntatie 50 2011

2012

Percentage

40

30

20

10

0 ZuidHolland

20/80

NoordHolland

Utrecht

NoordBrabant

Gelderland

Overig


voor het opmaken van de koopovereenkomst, kosten bouwbegeleiding en onderzoekskosten. Vermoedelijk worden na het eerste kwartaal 2014 de eerste huuropbrengsten gegenereerd. De aankoop die inspeelt op de behoefte voor een compleet assortiment in dagelijkse boodschappen bestaat uit ruim 17.312 m2 winkelruimte. Het winkelcentrum vormt onderdeel van een groter project om het gehele gebied te ontwikkelen waar wonen, winkelen en werken samenkomen. Met een aantal grote partijen is in principe overeenstemming bereikt over de verhuur van een aantal eenheden.

Het winkelcentrum is momenteel volledig verhuurd en is eigenlijk te klein voor het verzorgingsgebied. Vanuit de retailers is er grote belangstelling voor winkels binnen dit winkelcentrum, alleen de ruimte ontbreekt. Uit analyses blijkt dat er een uitbreidingspotentie van circa 7.000 m² aanwezig is. In 2012 zijn de eerste stappen gezet om deze potentie te verzilveren. De uitbreiding, met een investeringswaarde van € 29 miljoen, geeft onder meer de mogelijkheid om de huurdersmix te verbeteren en andere/grotere ketens te trekken. Positief is dat er een wachtlijst van retailers is om zich te vestigen in het winkelcentrum.

Niet-gecommitteerde pijplijn De niet-gecommitteerde pijplijn bestaat uit twee objecten: de uitbreiding van Makado te Beek en de uitbreiding van Buitenmere te Almere. In 2011 is het winkelcentrum Makado in Beek aangeschaft door het Fonds. Het winkelcentrum kent een cirkelvormige structuur met in totaal 26.319 m² winkelvloeroppervlak, verdeeld over 64 winkelunits. De gunstige ligging ten opzichte van snelwegen (A2 en A76) en de ruime (gratis) parkeermogelijkheden op eigen terrein zorgen voor een hoge aantrekkingskracht.

In 2011 is eveneens het object Buitenmere in Almere toegevoegd aan de portefeuille. Afgelopen jaar zijn plannen in gang gezet om de uitbreidingspotentie te benutten. De uitbreiding heeft betrekking op ruim 3000 m2, met een beperkt aantal bovenliggende appartementen. Met de uitbreiding ontstaat de mogelijkheid huurders aan te trekken met een behoefte aan groter winkeloppervlak. Tevens kan het winkelaanbod worden verbreed. Deze stappen zullen de aantrekkelijkheid van het gehele winkelcentrum bevorderen.

Specificatie projecten in ontwikkeling per ultimo 2012 Niet uit Nietde balans gecommitblijkende teerd verplichtingen

Verwachte oplevering

Investeringsbudget

Cumulatieve investeringskosten

Cumulatieve herwaarderingen

Boek waarde

Achter de Lange Stallen*

Q2 2015

70.377

0

-

0

70.377

Utrecht

Uitbreiding De Planeet

Q4 2017

7.525

0

-

0

7.525

Amsterdam

Oostpoort

Q4 2013

42.019

0

-

0

42.019

-

Beek

Uitbreiding Makado

Q1 2016

29.003

61

-

61

-

29.003

Almere

Uitbreiding Almere Buiten

Q1 2014

12.069

0

-

0

-

12.069

160.993

61

0

61

119.921

41.072

Plaats

Project

Breda

*V oor dit project geldt nog een aantal ontbindende voorwaarden, welke door de ontwikkelaars moeten worden ingevuld alvorens deze aankoop onvoorwaardelijk zal worden.


21/80

Locaties en segmenten

Spreiding

Ultimo 2012 heeft het Achmea Dutch Retail Property Fund voor 77% (2011: 79%) belegd in winkels die zijn gericht op luxe consumptiegoederen en voor circa 23% (2011: 21%) in winkels met vooral dagelijkse boodschappen in het assortiment. Ruim 49% (2011: 47%) van de objecten is gesitueerd op primaire locaties in grote en regiosteden. Daarnaast is 33% (2011: 34%) gealloceerd naar grote buurt- en wijkcentra. Het restant is belegd in overige segmenten. De stijging in de sector primaire locaties in grote en regiosteden is toe te schrijven aan de aankoop van De Planeet in de binnenstad van Utrecht.

De portefeuille omvat ultimo 2012 64 objecten. Gemeten aan de actuele waarde vallen de meeste objecten in de grootteklasse tot € 5 miljoen. In deze klasse zitten 38 objecten (2011: 39 objecten). De portefeuille kent verder 14 objecten (2011: 14 objecten) met een waarde van € 20 miljoen of meer. De resterende 12 objecten (2011: 11 objecten) vallen in de klasse van € 5 miljoen tot € 20 miljoen. De gemiddelde omvang van een object bedraagt circa € 10,1 miljoen (2011: € 9,8 miljoen). In de figuur op pagina 20 is een verdeling per provincie op basis van actuele waarde van onze portefeuille en de benchmark weergegeven. De portefeuille kent een landelijke spreiding met het zwaartepunt in de Randstad, waar ruim 84% (2011: 82%) is belegd. Deze wijziging is voornamelijk toe te schrijven aan de aankoop van De Planeet in Utrecht.

Participaties Het aantal participaties bedraagt ultimo 2012 1.242.437 stukken met een waarde van € 507,88 per participatie na winstdeling 2012. Ultimo 2011 was

Huurexpiratie 30

25

Percentage

20

15

10

5

0 2013

22/80

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

>=2021


het aantal participaties in het Achmea Dutch Retail Property Fund gelijk aan 1.192.578 stukken met een waarde van € 514,46 na winstdeling. Dit impliceert een stijging van het aantal participaties. Het aantal participaties is toegenomen door de uitgifte van participaties ten behoeve van de acquisitie van het object De Planeet in Utrecht. De daling van de gemiddelde waarde van de participaties is met name toe te schrijven aan de lichte negatieve herwaar deringen die hebben plaatsgevonden in 2012.

In het verslagjaar zijn twee participanten uitgetreden uit het Achmea Dutch Retail Property Fund: • Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Verf- en Drukinktindustrie. • Stichting Pensioenfonds Horeca & Catering De Beheerder heeft in 2012 van één participant een uittredingsverzoek ontvangen. Het totaal aan uittredingsverzoeken bedraagt ultimo 2012 € 51,8 miljoen (2011: € 25,2 miljoen).

Ontwikkeling debiteurensaldi Mandaten De wijzigingen in het aantal participaties in 2012 ten opzichte van 2011 zijn conform de mandaat afspraken met de participanten. In- en uittredingen in het verslagjaar De volgende participanten zijn gedurende 2012 ingetreden in het Achmea Dutch Retail Property Fund: • Stichting Pensioenfonds De Hoop, •A chmea Pensioen- & Levensverzekeringen inzake GBD SPA. Per 1 april 2012 is de fusie tussen Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Film- en Bioscoopbedrijf (BPF Film) en Pensioenfonds PNO Media geëffectueerd. Ten gevolge van deze fusie zijn de vermogensbestanddelen van BPF Film, waaronder de door BPF Film gehouden participaties in het Achmea Dutch Retail Property Fund, overgegaan op Pensioenfonds PNO Media.

Top 5 objecten

Het risico op wanbetaling wordt vooraf en tijdens het huurcontract ondervangen door respectievelijk het uitgebreid screenen op kredietwaardigheid en een strikt debiteurenbeheer. Het saldo van de nog niet ontvangen huren ligt op 3,8% van de brutohuuropbrengst voor aftrek van de voorziening dubieuze debiteuren van € 136.000. Dit toont een negatieve ontwikkeling ten opzichte van 2011 (2011: 1,8%). Het percentage nog te ontvangen bedragen langer dan 90 dagen ligt op 0,8% van het saldo. De stijging ten opzichte van het voorgaande jaar was merendeels toe te schrijven aan een drietal huurders. Hiervoor is deels een voorziening opgenomen.

Huurder top 5

Naam, plaats

Waarde ultimo 2012 (x € 1.000)

Huurder

1. Lijnbaan e.o., Rotterdam

€

80.975

Ahold Europe Real Estate & Construction

7,3%

2. Winkelcentrum Makado, Beek

€

56.800

V&D

4,8%

3. Spuimarkt, Den Haag

€

55.580

Zara Nederland B.V.

4,6%

4. Gooische Brink, Hilversum

€

39.962

Blokker Holding

4,2%

5. Winkelcentrum Leyweg, Den Haag €

33.701

C&A Nederland C.V.

4,2%


% totale huur

23/80

Lange Viestraat, Utrecht

24/80


Performance

Totaal Resultaat In 2012 heeft het Achmea Dutch Retail Property Fund een totaal resultaat behaald van € 22,0 miljoen (2011: € 43,3 miljoen). Dit resulteerde in een totaal rendement van 3,6% (2011: 8,0%) over het gemiddeld fondsvermogen. Het totale resultaat is opgebouwd uit een direct en een indirect resultaat.

Verdeling direct en indirect resultaat In de onderstaande tabel staat de uitsplitsing van het directe en het indirecte resultaat weergegeven.

Direct resultaat Het directe resultaat van de portefeuille bedroeg € 30,0 miljoen (2011: € 26,5 miljoen). Het direct

rendement over 2012 bedroeg procentueel gezien 4,8% (2011: 4,9%) over het gemiddeld fondsvermogen. Huurinkomsten en exploitatie- en rentekosten bepalen voornamelijk het directe resultaat. De huurinkomsten van het Fonds zijn met 15,9% gestegen ten opzichte van 2011. Dit is voornamelijk toe te schrijven aan een uitbreiding van de portefeuille met winkelcentrum Makado te Beek (€ 4,7 miljoen). Het Globeplein (€ 0,9 miljoen) te Almere is medio 2011 aangekocht. In 2012 is voor het object een volledig jaar huur gerealiseerd. Ook is een huurstijging gerealiseerd door het uitkopen van huurders en het opnieuw verhuren onder betere marktcondities. De autonome

Achmea Dutch Retail Property Fund (bedragen x € 1.000) 2012

2011

Direct resultaat Brutohuuropbrengsten

40.291

34.761

Exploitatiekosten

-8.813

-4.936

Overige bedrijfsopbrengsten

180

Bruto-omzetresultaat Operationele kosten Vermogensbeheerkosten

265 31.658

30.090

105

48

2.855

3.090

Som der kosten Netto-omzetresultaat Overige baten Financiële baten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Totaal direct resultaat

2.960

3.138

28.698

26.952

82

426

779

-831

29.559

26.547

486

-

30.045

26.547

Indirect resultaat Verkoopresultaat Waardeveranderingen

122

1.682

-8.192

15.022

Totaal indirect resultaat

-8.070

16.704

Resultaat

21.975

43.251


25/80

huurgroei van het Fonds is ten opzichte van 2011 gestegen met 3,1%. De exploitatiekosten ten opzichte van de brutohuuropbrengsten zijn in 2012 (21,9%) gestegen ten opzichte van 2011 (14,2%). Dit komt door de uitkoop van een huurder in Amsterdam Kalverplaza (€ 0,8 miljoen) en van een huurder aan de Lijnbaan te Rotterdam (€ 1,2 miljoen). Daarnaast zijn de verhuurkosten gestegen door een verbouwing van het object aan de Spuimarkt Den Haag (€ 0,9 miljoen) en door de betaalde verhuurcourtage (€ 0,3 miljoen) voor Kalverplaza Amsterdam en Lijnbaan te Rotterdam. Voor het object aan de Lijnbaan te Rotterdam, vrijgekomen in 2011, is begin 2012 een nieuw huurcontract afgesloten.

Indirect resultaat Het indirecte resultaat over 2012 bedroeg € -8,1 miljoen (2011: € 16,7 miljoen). Het indirecte rendement over het jaar 2012 bedroeg procentueel gezien -1,3% (2011: 3,0%). Het indirecte resultaat komt voort uit een negatieve herwaardering van de portefeuille van € -8,2 miljoen (2011: € 15,0 miljoen) en een positief verkoopresultaat

van € 122.000, behaald uit een verkoop van het object Albert Cuypsingel te Dordrecht. In het winkelsegment zien we een gemêleerd beeld, toplocaties blijven in trek en mindere locaties zakken steeds verder af. Twee objecten met de grootste absolute positieve herwaardering zijn: •K alverstraat te Amsterdam (€ 4,6 miljoen na lease-incentives) •L ijnbaan te Rotterdam (€ 1,5 miljoen na leaseincentives). Nieuwe huurcontracten zijn afgesloten, waarbij de huurprijs fors boven die van voorgaande jaren ligt. Objecten met de grootste afwaardering zijn: •G ooische Brink te Hilversum (€ -5,6 miljoen); de winkelleegstand is in Hilversum behoorlijk toegenomen. •G rote Marktstraat (Spuimarkt) te Den Haag (€ -3,0 miljoen); voor een deel van het winkelcentrum Spuicomplex is de markthuurwaarde naar beneden bijgesteld, wat grote invloed heeft op de marktwaarde en de huurherzieningswaarde van het object. Tevens is de afwaardering in lijn met de huidige marktomstandigheden. In 2011 is

Rendement IPD op basis van standing investments Achmea Dutch Retail Property Fund

IPD Winkels

10%

8%

6%

4%

2%

0% 2008

26/80

2009

2010

2011

2012

3 jr


voor het object een positieve herwaardering gerealiseerd van € 10,2 miljoen. •W inkelcentrum Kerverij te Valkenswaard (€ -2,2 miljoen) als gevolg van het afsluiten van nieuwe huurcontracten tegen lagere huurprijzen. Voor de overige objecten in het Achmea Dutch Retail Property Fund is een afwaardering verantwoord van € -4,6 miljoen.

Rendement Om een zuivere vergelijking met andere winkelvastgoedbeleggers of de gehele winkelvastgoedmarkt mogelijk te maken, berekenen wij ook de rendementen op basis van de berekenings methodiek van IPD Winkelindex voor standing investments. In deze methodiek zijn effecten, zoals financiering met vreemd vermogen, buiten beschouwing gelaten. Het Achmea Dutch Retail Property Fund heeft de achterliggende jaren een hoog rendement gerealiseerd. Het afgelopen jaar bedroeg het totale rendement van het Fonds op basis van de IPD-methodiek 4,2% (2011: 9,8%). De benchmark behaalde een rendement van 4,2% (2011: 7,6%); dus in lijn met de benchmark (2011: out performance van 220 basispunten). De afgelopen drie jaar behaalde het Achmea Dutch Retail Property Fund een gemiddeld rendement van 7,0% per jaar (2011: 6,1%). Ten opzichte van de benchmark behaalde het Fonds over deze meetperiode een outperformance van 50 basispunten (2011: out performance van 20 basispunten).

Gevoeligheidsanalyse In onderstaande tabel is het effect op het eigen vermogen en het resultaat van het Fonds weer gegeven indien huuropbrengsten, financiële leegstand, herwaardering en yield zouden wijzigen. Huuropbrengsten De invloed op het eigen vermogen en resultaat van een stijging met 1% van de brutohuuropbrengsten na aftrek van financiële leegstand en huurkortingen. Financiële leegstand De invloed op het eigen vermogen en resultaat indien het financiële-leegstandspercentage stijgt met 100 basispunten. Het financiële-leegstands percentage is berekend als financiële leegstand gedeeld door de brutohuuropbrengsten voor aftrek van financiële leegstand en na huurkortingen. Yield De invloed op het eigen vermogen en resultaat indien de gemiddeld gewogen yield van het vastgoed in exploitatie stijgt met 50 basispunten. De gemiddeld gewogen yield is berekend door de yield van de externe taxateur per object te wegen naar de getaxeerde waarde per object. De invloed is bepaald op de waarde van het vastgoed in exploitatie.

Gevoeligheidsanalyse

Variabelen

Toename in %

Geschatte invloed op jaarresultaat en eigen vermogen 2012 in € 1.000

Huuropbrengsten

1

403

Financiële leegstand

1

-417

0,5

-52.010

Yield shift


27/80

Lijnbaan, Rotterdam

Total Expense Ratio (TER) Teneinde een beter inzicht te geven in de kostenstructuur van het Fonds, is de TER berekend. Er is nog geen eenduidige definitie voor dit begrip. Dit betekent ook dat het maken van vergelijkingen lastig is. De European association for investors in non-listed real estate funds (INREV) heeft evenwel voor niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen definities opgesteld. De hier toegepaste definitie is op basis van de Net Asset Value (NAV). De TER wordt als volgt berekend: (vermogensbeheerkosten en fondskosten) / fondsvermogen. Onder de vermogensbeheerkosten en fondskosten zijn opgenomen:

• • • • • • •

Vergoedingen voor de beheerder van het Fonds Juridische en fiscale advieskosten Accountantskosten Bankrente en -kosten Vacatiegelden Taxatiekosten Overige algemene fondskosten

Vastgoedbeheerkosten (kosten van de externe beheerders van het vastgoed) zijn geen onderdeel van de TER.

Total Expense Ratio (TER) Achmea Dutch Retail Property Fund

28/80

2012

2011

0,51%

0,60%


Vooruitzichten

De winkelmarkt staat in het teken van conjuncturele ontwikkelingen en structurele veranderingen. Vanuit conjunctureel oogpunt staat de winkelmarkt onder druk door terugvallende consumenten bestedingen. Gezien het lage consumenten vertrouwen, onder meer veroorzaakt door de eurocrisis en de verwachte verdere afname van de koopkracht, verwachten wij op de korte termijn geen herstel van de consumentenbestedingen. Daarmee zal de gebruikersvraag naar winkelruimte op korte termijn ook niet opveren. Daarbij is een belangrijke kanttekening te plaatsen. Winkels voor dagelijkse boodschappen reageren minder op conjuncturele ontwikkelingen dan winkels gericht op luxe goederen. Vanuit structureel oogpunt zien wij een aantal bedreigingen, maar ook kansen in de winkelmarkt. De belangrijkste trends zijn vergrijzing, integratie van fysieke en online verkoopkanalen en duurzaamheid. Deze trends leiden tot een veranderende winkelmarkt met winkels en winkelcentra die excelleren op het vlak van gemak en belevenis. Tegen deze achtergrond voelen wij ons comfortabel met ons beleggingsbeleid gericht op primaire locaties voor luxe goederen en grote buurt- en wijkcentra voor de dagelijkse boodschappen. Wij zullen alert blijven op een goede invulling van de winkelpanden in de huidige portefeuille, zodat deze aantrekkelijk blijft en aan de veranderende consumentenwens kan blijven voldoen. Duurzaamheid blijft een speerpunt. Voor de gehele winkelportefeuille is een Duolabel opgesteld waarin naast het energielabel de maatregelen staan die de energieprestatie van de winkel kunnen verbeteren. In 2017 dient met minimaal 70% van de verhuurde winkelunits het Duolabel besproken te zijn. Vanaf 2013 zal bij alle nieuw af te sluiten huurcontracten en bij wijzigingen van bestaande huurcontracten het duurzaamheidsconvenant ter ondertekening aan de huurder worden voorgelegd.


Invoering van de AIFMD zal in 2013 tot extra kosten leiden. Een deel ervan zal slechts voort komen uit de initiële kosten die hiervoor gemaakt dienen te worden. Deels zal er sprake zijn van een structurele kostenverhoging door het aanstellen van een bewaarder binnen het Fonds. De huidige portefeuille, inclusief de objecten die vanuit de pijplijn worden toegevoegd, is goed geëquipeerd om in te spelen op de veranderende winkelmarkt. Voor de korte en lange termijn verwachten wij dat het Fonds in lijn zal presteren met de markt. Gezien de bezettingsgraad en de expiratiekalender verwachten wij voor 2013 een stabiel direct fondsrendement van circa 5,5% tot 6,0%. Het indirecte rendement is voornamelijk afhankelijk van herwaardering van de onderliggende objecten en verkoopresultaten. Wij verwachten een her waardering van de gehele Nederlandse winkelmarkt van 0% tot -1%. Het Fonds streeft ernaar om minimaal een gelijkwaardig indirect rendement te realiseren als de gehele Nederlandse winkelmarkt. Derhalve verwachten wij een totaal rendement in 2013 van 4,5% tot 6,0%, met name afhankelijk van de ontwikkeling van de waarde van de portefeuille.

29/80

Risicomanagement

Risicomanagement stond ook in 2012 volop in de belangstelling van klanten, toezichthouders en andere stakeholders van Syntrus Achmea Real Estate & Finance (SAREF). Naast de financiële en economische crisis, zorgen ook andere structurele veranderingen in de omgeving voor een toename aan risico’s ten aanzien van vastgoedbeleggingen.

Corporate Governance Syntrus Achmea Real Estate & Finance is onderdeel van het Achmea concern en het risk management en de governance zijn ingericht conform het ‘Three lines of defence’-model:

controles uit op de effectiviteit in opzet, bestaan en werking van de interne beheersing in opdracht van en rapporteert aan de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance en de Raad van Bestuur van Achmea. Periodieke beoordeling van ondernemingsrisico’s en de risico’s in de portefeuille van het Achmea Dutch Retail Property Fund vindt plaats in de vergaderingen van de Raad van Toezicht. In de Raad van Toezicht hebben vertegenwoordigers van de participanten en externe leden zitting.

1. H et management is in eerste instantie verantwoordelijk voor de risicobeheersing binnen de processen die tot haar verantwoordelijkheid behoren. Dit betekent dat bij de dagelijkse besluitvorming en de uitvoering het management verantwoordelijk is voor de vaststelling of er voldoende waarborgen zijn om de risico’s optimaal te beheersen. Ook de in 2012 ingerichte Controlorganisatie is onderdeel van de ‘First line of defence’.

In 2012 is een Audit Committee geïnstalleerd dat toezicht houdt op fondsoverschrijdende risk- en compliancezaken. Het Audit Committee bestaat uit afgevaardigden van de Raden van Toezicht, waarbij door elke Raad van Toezicht ten minste één afgevaardigde is benoemd. De vergaderingen worden standaard bijgewoond door de COO en de Manager Risk Management van de Beheerder. In de Vergadering van Participanten van april 2012 zijn het protocol van het Audit Committee en de vergoeding voor de leden goedgekeurd.

2. D e functies Compliance en Risk Management vormen de onafhankelijke tweede lijn en zijn verantwoordelijk voor het opstellen van de (interne) beleidskaders voor de beheersing van risico’s en de continue monitoring van de naleving daarvan ten behoeve van de directie. Onderdeel van de interne beleidskaders is onder andere het Incidentenbeleid, dat in 2012 is opgesteld door Risk Management en Compliance en vastgesteld door de directie. Onderdeel van de continue monitoring is een onafhankelijke toetsing op de uitvoering van de beheers maatregelen. Risk Management en Compliance beoordelen zowel a tempo als achteraf de risico’s en de beheersmaatregelen en rapporteren daarover onder meer aan de directie.

Naast bovenstaand Audit Committeeten behoeve van de Fondsen, legt de directie van de Beheerder ook periodiek verantwoording af aan het Audit Committee namens de aandeelhouder, Achmea. Doel van dit Audit Committee is om namens de aandeelhouder toezicht te houden op de risico beheersing, integriteit en naleving van wet- en regelgeving in ruime zin door de divisiedirectie en de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance daarin te adviseren. De focus vanuit dit Audit Committee is gericht op de financiële risico’s ten aanzien van de vennootschap Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V. en het reputatierisico dat Achmea zou kunnen lopen door ongewenste activiteiten of onbedoelde effecten van de activiteiten.

3. A ls ‘Third line of defence’ binnen Achmea treedt op de interne accountantsdienst. Deze voert

In 2012 zijn o.a. de volgende onderwerpen door dit Audit Committee behandeld:

30/80


• Voortgang auditissues en overige actiepunten. • Rapportages van de interne accountantsdienst. • Geschillen en claims. • Grote en bijzondere projecten. • Personeel. •P roces en risico’s ten aanzien van de diverse producten waaronder hypotheekverstrekking en de risico’s daarbij. •S oft controls en projectplan met betrekking tot cultuurmeting. De behandelde onderwerpen in het Audit Committee van de Fondsen treft u aan in het Verslag van de Raad van Toezicht.

Risicomanagement en het systeem van interne beheersing Het risicomanagement en het systeem van interne beheersing bij de Beheerder, Syntrus Achmea Real Estate & Finance, zijn gebaseerd op het COSO ERM-model. Volgens dit model vloeien beheers activiteiten voort uit risk assessments, waarbij een sterke relatie wordt gezocht met de bedrijfsdoelstellingen. Concreet betekent dit dat operationele risico’s worden gemitigeerd door het vastleggen van processen, het identificeren van risico’s en het periodiek houden van risk assessments, waarbij risico’s worden beoordeeld op basis van de kans dat het risico zich zal manifesteren en de potentiële schade die het risico kan veroorzaken. Hierbij nemen tevens de interne bedrijfscultuur en soft controls een belangrijke plaats in. Een en ander resulteert in een periodiek aangepast risk control framework waarin de belangrijkste risico’s en beheersmaatregelen zijn vastgelegd. De maatregelen die van belang zijn voor de jaarrekening worden periodiek getoetst in het kader van ISAE 3402 Type II waar de externe accountant jaarlijks een verklaring bij afgeeft. De ISAE 3402-rapportage 2012 is in maart 2013 aan de klanten van Syntrus Achmea Real Estate & Finance verstrekt. Uit de ISAE-rapportage blijkt dat een aantal beheersmaatregelen niet gedurende het hele


jaar effectief heeft gewerkt. Dit heeft geleid tot een verklaring met beperking. Als gevolg hiervan zijn maatregelen aangescherpt en worden een aantal controles op kwartaalbasis uitgevoerd. Het verbeteren van de beheersing van de IT-processen zal meer tijd vergen en wij verwachten dit ultimo 2013 gerealiseerd te hebben. In 2012 is het risicomanagement van Syntrus Achmea Real Estate & Finance verder verstevigd. Belangrijk onderdeel hiervan is het opzetten van de afdeling Control. Momenteel zijn Business Controllers aangesteld voor het Ontwikkelingsbedrijf, Internationaal Vastgoed, Taxaties en Aan-/verkopen, Vastgoedexploitatie en Client Reporting & Finance, allen aangestuurd door de Manager Control, die verantwoording aflegt aan de COO. Met ingang van 2012 is bij de afdeling Risk Management het secretariaat van de Beleggings commissie belegd, met dien verstande dat vooraf door Risk Management getoetst wordt of voorstellen conform het protocol van de Beleggingscommissie worden ingediend, met de benodigde bijlagen en toelichtingen, of voorstellen conform de geldende procedure door Portefeuillemanagers zijn voorzien van een memo betreffende de toewijzing en of deze juist zijn geautoriseerd. Risk Management heeft geen stem in de Beleggingscommissie, maar stelt vast of het proces op de juiste wijze gevolgd wordt. Daarnaast kan in dit kader de installatie van de IT-stuurgroep worden genoemd in 2012. Deze stuurgroep brengt adviezen uit aan de directie ten aanzien van prioritering van IT-projecten en -verzoeken en rapporteert over de voortgang.

Financiële en strategische risico’s Marktrisico In deze paragraaf staan de risico’s van een belegging in winkelvastgoed centraal en de stappen die wij hebben genomen om de risico’s te beperken. De belangrijkste risico’s voor winkelvastgoed zijn: 1. vraag naar winkelvastgoed, 2. verhuurrisico op

31/80

winkelvastgoed, 3. debiteurenrisico. Op elk van de risico’s zullen wij ingaan. De vraag naar winkelvastgoed is onderhevig aan ontwikkelingen in de detailhandelssector. Zowel conjuncturele als structurele factoren spelen hierbij een belangrijke rol. Dit risico wordt beperkt door een combinatie van actief management en een gericht aan- en verkoopbeleid om de portefeuille continu te laten inspelen op de veranderende vraag naar winkelvastgoed. Het verhuurrisico op winkelvastgoed wordt bewaakt door tijdig te anticiperen op naderende huurexpiraties. Usance in de winkelsector is een huurcontract van gemiddeld vijf jaar. In 2013 en 2014 expireert respectievelijk 4,8% en 14,9% van de huurcontracten. Uit historische gegevens blijkt dat onder normale marktomstandigheden de meerderheid van huurcontracten wordt verlengd. De gemiddeld gewogen expiratiedatum van het Fonds ligt op 2 april 2018. Leegstandsrisico Het leegstandsrisico in het Achmea Dutch Retail Property Fund wordt met name beheerst door zo veel mogelijk objecten op A-locaties in grote steden te verwerven, optimaliseren van de huurdersmix, herontwikkeling en uitbreiding van het object, waar gewenst. Daarnaast door contracten te sluiten met grote winkelketens en periodiek contact te hebben met de huurders. Op die manier kan in een vroeg stadium worden vastgesteld of de huurder problemen verwacht en kan worden meegedacht over oplossingen. Leegstand kan een forse invloed hebben op de waardering van objecten. In de operationele processen zijn maatregelen genomen die monitoring van leegstand, zowel financieel als fysiek, moeten waarborgen. Middels cijferanalyses ten opzichte van de begroting en voorgaand jaar worden opvallende verschillen geanalyseerd en verklaard. De business units ontvangen periodiek informatie met betrekking tot leegstand en dreigende

32/80

leegstand door expirerende huurcontracten. Ook wordt door het monitoren van expiratiedata van huurcontracten en met huurders voortijdig in contact te treden getracht dreigende leegstand te voorkomen. De assetmanagers en technisch managers bezoeken regelmatig de objecten om voortdurend op de hoogte te zijn van de inrichting, omgeving en de situatie van de ondernemer zelf. Daarnaast zal de assetmanager zich laten informeren over plannen van ondernemers in de omgeving, gemeenten, ontwikkelaars en diverse platformen. Alles wat van invloed kan zijn op eventuele leegstand, de verhuurbaarheid en daarmee de waarde van het object, zal periodiek met de externe beheerder besproken worden. Debiteurenrisico De kwaliteit van de huurder is van belang bij de beoordeling of een huurder aan zijn betalings verplichtingen kan voldoen. De huurder wordt getoetst op solvabiliteit, waarbij ook van openbaar beschikbare informatie gebruik wordt gemaakt. Zoveel mogelijk wordt gewerkt met bankgaranties en/of waarborgsommen om dit risico te beperken. Bij de beoordeling van een huurder wordt niet alleen financieel getoetst, maar wordt ook getoetst op de integriteit van de betrokken partij(en). Elk kwartaal bespreekt de assetmanager van de Beheerder de openstaande vorderingen met de externe beheerder en worden vervolgacties bepaald. Procedures voor het uit handen geven van vorderingen aan deurwaarders en incasso bureaus zijn in de instructies aan de externe beheerders opgenomen. Het percentage oninbare vorderingen is in 2012 gestegen ten opzichte van 2011, hetgeen met name door een drietal huurders werd veroorzaakt. In 2012 zijn deze drie huurders in problemen geraakt waarbij een huurder failliet is verklaard, een huurder door de rechter is gedwongen tot ontruiming, en een vordering van een huurder door Syntrus Achmea Real Estate & Finance is afgeboekt. Voor de nog niet geïnde vorderingen is deels een voorziening gevormd.


Liquiditeitsrisico De liquiditeit van het Achmea Dutch Retail Property Fund wordt periodiek gemonitord. Vanwege een aankooptransactie in 2012, beperkte verkoop transacties en de verwachte investeringen ten aanzien van de grote projecten Oostpoort, Achter de Lange Stallen en de herontwikkeling van De Planeet, zal het tijdig afroepen van liquiditeiten nog meer focus eisen teneinde het liquiditeitsrisico te beheersen. Daarbij komt het feit dat in 2012 één uittredingsverzoek is ontvangen. Omgevingsrisico Bovendien kunnen overheidsbesluiten en uitgestelde overheidsbesluiten gevolgen hebben voor de vastgoedmarkt. Discussies in de regering over de sociale huurmarkt hebben bijvoorbeeld in de afgelopen maanden tot veel commotie en onzekerheid geleid. Onderdelen van het woonakkoord zijn de huurverhoging naar gelang het inkomen en de verhuurdersheffing, die de woningmarkt en de bouwsector moeten stimuleren. Dit zijn voorbeelden van omgevingsrisico’s waarbij de overheid besluiten neemt die van invloed kunnen zijn op de vastgoedfondsen; de uitwerking van dit woonakkoord zal in de toekomst blijken. Politieke of omgevingsrisico’s kunnen nadelige gevolgen hebben voor het Fonds en deze zijn meestal moeilijk te beheersen of te beïnvloeden. Het nauwlettend monitoren van de overheidsbeslissingen, het trachten te beïnvloeden door individueel of in samenwerking met brancheorganisaties te reageren op voorgenomen besluiten en het periodiek opstellen van scenario-analyses en stress-testen zijn de instrumenten die de Beheerder ter beschikking heeft om voorbereid te zijn op het moment dat deze risico’s zich manifesteren.

Operationele risico’s Waarderingsrisico Omdat huidige en toekomstige huurstromen een belangrijke factor spelen in de waardering van vastgoedobjecten hebben de hiervoor geschetste


issues ten aanzien van de stijgende leegstand van winkels, ook een toenemende impact op de waardering van winkelobjecten. Ook de toenemende trend om gewijzigde marktomstandigheden tot uiting te laten komen, door het weggeven van incentives ten opzichte van een vaak gelijkblijvende markt huur, vergroot het risico op een niet-transparante markt. Deze factoren vergroten de complexiteit van het waarderen van vastgoedobjecten. Ter waarborging van de onafhankelijkheid is de van de business units onafhankelijke afdeling Midoffice Vastgoed (MDV) verantwoordelijk voor het taxatieproces. De gegevens worden rechtstreeks door de externe beheerders aan de taxateurs geleverd en de taxatierapporten worden door MDV ontvangen en in samenwerking met de assetmanagers beoordeeld. De assetmanagers beoordelen de juistheid van de door de taxateurs gehanteerde variabelen zoals markthuur, yield, leegstand, incentives en andere inschattingen van de taxateurs. MDV controleert middels een steekproef de juistheid van de gebruikte werkelijke contractgegevens, zoals huren, expiratiedata, vierkante meters vloeroppervlakte etc. Om tot een betrouwbare waardering van het vastgoed te komen, schakelt Syntrus Achmea Real Estate & Finance uitsluitend onafhankelijke Register Taxateurs in. Voor het Achmea Dutch Retail Property Fund worden de volgende taxateurs ingeschakeld: Jones Lang LaSalle, DTZ Zadelhoff, Cushman & Wakefield, CBRE en RSP. Ten aanzien van de waardering van de winkel portefeuille wordt door de Beheerder zo veel mogelijk informatie aan de taxateur verstrekt om tot een reële waarde van het onroerend goed te kunnen komen. Verstrekte incentives aan huurders worden integraal opgenomen in de huurcontracten en worden door de taxateur meegenomen in de taxaties daar waar het toekomstige negatieve kasstromen betreft.

33/80

Reeds verstrekte huurincentives worden geactiveerd en geamortiseerd over de looptijd van de huurcontracten. Het resterende openstaande saldo wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van het project, zodat de optelsom van de boekwaarde en de waarde van de incentive in de balans gelijk is aan de taxatiewaarde. Ultimo 2012 heeft Syntrus Achmea Real Estate & Finance een integrale check uitgevoerd ten aanzien van de verwerking van de verstrekte incentives zoals in de taxaties opgenomen en de balans. De waardeontwikkeling van de objecten wordt geanalyseerd ten opzichte van voorgaand jaar en de IPD-benchmark. De grootste uitschieters worden toegelicht en aan de directie ter beoordeling voorgelegd. Van belang bij taxaties is dat de taxateur de gehanteerde veronderstellingen expliciet vermeldt en kwantificeert, voldoende referentieobjecten gebruikt en de huren en rendementen vermeldt. Alle taxaties worden opgesteld op basis van een DCF-methode, dit in overeenstemming met de voorschriften van de IPD. Naar aanleiding van het consultatiedocument van het Platform Taxateurs en Accountants, waarin 27 aanbevelingen worden gedaan voor taxeren en taxatierapporten, is op verzoek van Syntrus Achmea Real Estate & Finance een checklist opgesteld die ter invulling aan de externe taxateurs is verzonden. Uit de eerste analyses van de retour ontvangen checklists is gebleken dat de meeste externe taxateurs zich aan de aanbevelingen conformeren of dat in 2013 gaan doen. Na verdere analyse en vergelijking van de uitkomsten zullen deze met de taxateurs worden besproken. Bij het verstrekken van de toekomstige opdrachten zal Syntrus Achmea Real Estate & Finance meer specifiek aangeven aan welke aanbevelingen de externe taxateurs in geval moeten voldoen. Belangrijk onderdeel van het waarderingsproces van Syntrus Achmea Real Estate & Finance is het taxatieproces waarbij objecten elk kwartaal door externe taxateurs worden getaxeerd. Desondanks zijn wij afhankelijk van de marktvisie ten aanzien

34/80

van waarderingsmodellen in het risicoprofiel dat de markt aan vastgoedproducten verbindt. Fraude- en integriteitsrisico Belangrijke instrumenten om de fraude- en integriteitsrisico’s te mitigeren, zijn het Relatie Due Diligence (RDD) & Acceptatiebeleid en het transactieregister (conform de eisen van NEPROM). Met behulp van het transactieregister worden transacties en transactiehistorie geregistreerd en gemonitord, onder meer ter voorkoming van ongewenste ABC-transacties. Volgens het RDD-beleid worden alle zakelijke relaties getoetst op integriteit en reputatie. Er worden vier RDD-risicocategorieën onderkend: ‘laag’, ‘normaal’, ‘hoog’ en ‘onacceptabel’. De RDD-risicoclassificatie wordt bepaald door de combinatie van het relatierisico enerzijds en het producten dienstrisico anderzijds. Relaties waarbij de uitkomst van het onderzoek aangeeft dat dit een ‘hoog’ dan wel ‘onacceptabel’ risico betreft, worden op advies van Compliance en door het betreffende MT-lid met de directie besproken op basis waarvan de directie een standpunt inneemt. Om de interne beheerscultuur nog verder te verstevigen, zijn in 2012 diverse awarenessactiviteiten uitgevoerd. Een voorbeeld hiervan is een verplichte training aan een grote groep medewerkers over het onderwerp fraude beheersing. Daarnaast is eind 2012 een medewerkerbreed onderzoek uitgevoerd naar de bedrijfscultuur, integriteit en soft controls. De resultaten zullen in het eerste kwartaal 2013 worden geanalyseerd en zullen waar nodig leiden tot aanpassingen. De resultaten – en daarmee ook de aanpassingen – worden geplot op de elementen helderheid, voorbeeldgedrag, uitvoerbaarheid, betrokkenheid, transparantie, bespreekbaarheid, aanspreekbaarheid en handhaving.


Besluiten van de Vergadering van Participanten

De Vergadering van Participanten heeft op 25 april 2012 de jaarrekening 2011 vastgesteld en decharge verleend aan de Beheerder en Bewaarder voor de vervulling van hun taak in het boekjaar. Tijdens deze vergadering is een voorstel voor aanpassing van de kostenvergoeding goedgekeurd. Voor aankoopactiviteiten van bestaande bouw en nieuwbouw zal voortaan een eenmalige acquisitievergoeding op het moment van levering in rekening worden gebracht. De jaarlijkse beheervergoeding over commitments komt hiermee te vervallen. Na twee jaar vindt een evaluatiemoment plaats. De Vergadering van Participanten is akkoord gegaan met het toelaten van buitenlandse beleggers tot het Fonds. Hierbij zijn als voorwaarden gesteld dat het aandeel van de buitenlandse beleggers niet meer dan 10% van het fondsvermogen mag bedragen, de buitenlandse beleggers qua profiel en achtergrond lijken op de huidige participanten en dat fund-of-funds niet worden toegelaten. Daarnaast heeft de Vergadering van Participanten ingestemd met een aanpassing van de Voorwaarden van Beheer en Bewaring inzake vrijwaring voor aanspraken van derden voor de leden van de Raad van Toezicht. Ook is het budget voor het Audit Committee goedgekeurd.

De speerpunten waar de Raad van Toezicht zich in 2013 op zal richten zijn: compliance, risico management en AIFMD, de uitgangspunten van het proces van de taxaties, de waarderingsgrondslagen en het verwerken van incentives in de jaarrekening en de verdieping van de strategie van het Fonds. De Vergadering van Participanten heeft deze speerpunten goedgekeurd. De participanten hebben ingestemd met het voorstel van de Raad van Toezicht om het driemaandelijks verslag te vervangen door een halfjaarlijks verslag, dat wordt geagendeerd voor de Vergadering van Participanten. Tevens zijn de participanten akkoord gegaan met het voorgestelde functieprofiel en de procedure voor het benoemen van twee nieuwe leden voor de Raad van Toezicht, wegens het per 1 juli 2013 statutair aftreden van twee leden van de Raad van Toezicht.

Amsterdam, 25 april 2013

Directie Syntrus Achmea Real Estate & Finance De heer H. Jagersma De heer G.T.J. Dröge Mevrouw C. Rombouts

De Vergadering van Participanten heeft op 6 december 2012 het portefeuilleplan 2013 goedgekeurd. In dit plan wordt een toelichting gegeven op het marktbeeld, de strategie voor de langere termijn, de funding en het acquisitieplan. Om net als in 2012 de participanten te ondersteunen in de opdracht van de toezichthouder om inzicht te hebben in de beheersingsmaatregelen van de organisatie waar zij hun vermogen hebben ondergebracht, heeft de Raad van Toezicht voor 2013 nieuwe speerpunten voorgesteld.


35/80

Verslag van de Raad van Toezicht

Graag doet de Raad van Toezicht (de Raad) verslag van zijn taak over 2012.

Algemeen De Vergadering van Participanten benoemt de leden van de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht bestaat uit minimaal drie en maximaal zeven natuurlijke personen. Ten minste de helft van de leden is extern, dat wil zeggen niet tegelijkertijd vertegenwoordiger, werknemer of vaste adviseur van één van de participanten, de Beheerder, de Bewaarder of van een groepsmaatschappij van de Beheerder of Bewaarder. Een lid van de Raad van Toezicht treedt uiterlijk vier jaar na zijn benoeming af en kan eenmalig worden herbenoemd. De Raad van Toezicht heeft besloten tot het installeren van een Audit Committee. Dit Audit Committee bestaat uit leden van de diverse Raden van Toezicht en zal zich voor alle beleggingsfondsen van de Beheerder richten op fondsoverschrijdende zaken, zoals risicomanagement, compliance, auditrapportages, fiscaliteit en financiële bedrijfsvoering. Het Audit Committee brengt over deze onderwerpen verslag en advies uit aan de Raden van Toezicht.

Belangrijkste onderwerpen in 2012 De Raad heeft in 2012 viermaal met de Beheerder in een formele vergadering gesproken. Daarnaast is meerdere malen in commissieverband met de Beheerder gesproken over specifieke onderwerpen. De Raad van Toezicht heeft in zijn vergaderingen telkenmale getoetst of de voortgang conform de planning was en heeft waar nodig discussie gevoerd met de Beheerder over de gevolgde strategie. De Raad van Toezicht krijgt van de Beheerder per kwartaal een sturingsdocument waarmee hij zicht houdt op recente ontwikkelingen. Er zijn drie commissies vanuit de Raad van Toezicht die zijn gespecialiseerd in vastgoed, het jaarwerk en het risicomanagement. Hierbij is een lid van de Raad afgevaardigd in het Audit Committee. Door de Raad van Toezicht zijn aan de Vergadering van Participanten op 30 november 2011 de volgende speerpunten voorgesteld voor het jaar 2012 en is de volgende acties ondernomen: •C ompliance, integriteit en risicomanagement Dit speerpunt is opgepakt door het Audit Committee.

Opdracht Raad van Toezicht De opdracht aan de Raad van Toezicht is geformuleerd in het Informatie Memorandum: De Raad van Toezicht houdt voor de participanten toezicht op het gevoerde beleid van de Beheerder van het Achmea Dutch Retail Property Fund. Daarnaast ziet de Raad van Toezicht toe op de algemene gang van zaken bij het Fonds, zoals naleving van reglementen, regels en afspraken en het Internal Control System. Bij het vervullen van zijn taak richt de Raad van Toezicht zich naar het belang van de gezamenlijke participanten verenigd in het Fonds. De Raad van Toezicht doet halfjaarlijks verslag in de Vergadering van Participanten over de wijze waarop de Raad in de voorafgaande periode zijn taken heeft verricht.

36/80

•T axaties: uitgangspunten en proces Voor een goede indruk van de wijze van opereren op het gebied van taxaties zijn steekproeven genomen door een delegatie van de Raad van Toezicht op hetkantoor van de Beheerder. De steekproeven hebben tot een goed inzicht geleid in de opzet en werking van het taxatieproces en hebben niet geleid tot verdere opmerkingen. Afgesproken is dat jaarlijks op grond van de jaarcijfers door de Raad van Toezicht een dergelijke steekproef zal worden genomen. Met name objecten met leegstand krijgen extra aandacht.


•L eegstand Met de Beheerder is in een aparte bijeenkomst de leegstand uitgebreid besproken. De visie van de Beheerder op elke leegstaande ruimte en de ondernomen acties zijn afzonderlijk aan de orde gekomen. Ook de strategische leegstand waarbij leegstand ontstaat door uitkoop van huurders is getoetst. Door de beperkte leegstand in de portefeuille is elk object met leegstand uitgebreid besproken en heeft de Raad van Toezicht inzicht gekregen in de visie en de wijze van opereren van de Beheerder met betrekking tot leegstand. Belangrijke overige punten zijn: •S turingsdocument winkels Aan de hand van een afzonderlijke rapportage heeft de Raad van Toezicht inzicht gekregen in de onderliggende portefeuille en trends die het resultaat hebben bepaald. Ook is de verwachting en het actieplan van de Beheerder hierbij aan de orde gekomen. •A an- en verkoopbeleid Aan de hand van een steekproef is de wijze van opereren bij aankopen en disposities besproken. Het proces om te komen tot een verkoop is doorgelopen. Ook het aankooptraject inclusief de interne goedkeuringen is geanalyseerd en met de Beheerder besproken. •N ieuwe fee-structuur De aanpassing in de vergoedingenstructuur zoals deze in de Vergadering van Participanten is goedgekeurd, is vooraf uitgebreid besproken met de Raad van Toezicht. •K wartaalrapportages De kwartaalrapportages worden in conceptvorm met de Raad van Toezicht besproken. De open aanmerkingen van de Raad worden verwerkt in de versie die naar de participanten wordt verzonden.

• Ad hoc problematiek Op initiatief van de Raad of de Beheerder worden specifieke onderwerpen besproken. • Liquiditeitsprognose Gezien de toekomstige situatie heeft de Raad van Toezicht zich laten voorlichten over de liquiditeitsprognose in samenhang met de investeringsvoorstellen. Voor het jaar 2013 heeft de Raad van Toezicht de volgende speerpunten voorgesteld: •W aardering: het taxatieproces, de waarderingsgrondslagen en het verwerken van incentives in de jaarrekening (voortzetting 2012). •V erdieping van de strategie: core versus satellite en actieplan volgend uit de strategie. • Compliance: beleid en uitvoering. • Risicomanagement: beleid en uitvoering. • AIFMD: implementatie en monitoring.

Werkzaamheden Audit Committee 2012 Door de Raad van Toezicht is eind 2011 besloten tot het installeren van het Audit Committee1. Het Audit Committee is ingesteld door de gezamenlijke Raden van Toezicht van de te onderscheiden Vastgoed- en, Hypotheken en Area Funds ter ondersteuning op de gemeenschappelijke thema’s zoals Internal Control, compliance, integriteit en risk management. Het Audit Committee heeft in 2012 vier keer vergaderd. Het Audit Committee rapporteert aan de Raad van Toezicht van het betreffende Fonds. In opdracht van de Raden van Toezicht heeft het Audit Committee in 2012 aandacht besteed aan onder meer de volgende onderwerpen: Punten die elk kwartaal op de agenda staan zijn: • Voortgang auditissues: dit zijn acties uit managementletters, audits van interne accountantsdienst en overige interne en externe onderzoeken;

¹ In het Audit Committee zijn de volgende personen vertegenwoordigd: De heren B.A. van der Klift, R.L. van Marion, C.C. van der Sluis en J. de Wit


37/80

•V oortgang project AIFMD: beheerders van Fondsen zoals de Vastgoed- en Hypotheken fondsen dienen vanaf medio 2013 over een vergunning te beschikken die door de AFM wordt verstrekt. Syntrus Achmea Real Estate & Finance heeft een gapanalyse laten uitvoeren teneinde te voldoen aan de dit jaar in werking tredende Alternative Investment Fund Managers Directive. De opvolging van de actiepunten worden nauwlettend gevolgd. Daarnaast zijn in 2012 de volgende onderwerpen in het Audit Committee behandeld: • Het auditplan van de externe accountant m.b.t. de controles van de jaarrekeningen van de Vastgoed- en, Hypothekenfondsen en de Area Funds. • Voortgang en voorlopige resultaten ISAE 3402 audits. • Voortgang actualisering bedrijfsvoering. in 2012 is o.a. de afdeling Control ingericht, waarbij binnen de diverse afdelingen Controllers zijn aangesteld teneinde de checks & balances te versterken en de klant rapportages te optimaliseren.

•H et Compliance framework, taken en werk zaamheden van de Compliance Officer en de Compliance rapportages. • Awareness activiteiten van de Beheerder op het gebied van fraudebeheersing en integriteit. • Fiscaliteit: taken en werkzaamheden van de afdeling Bedrijfsjuridische en Fiscale zaken. Van bovengenoemde speerpunten is met name aandacht besteed aan de opvolging van de aanbevelingen uit de diverse interne audits en de managementletter van de externe accountant en de wijze waarop gesignaleerde risico’s worden beheerst. In dit kader is door het Audit Committee met de accountant gesproken.

Amsterdam, 25 april 2013 Raad van Toezicht Mr. G.B.J. Dommering J. Elburg Drs. H.G. Hilverink RBA C.C. van der Sluis RA CPC Drs. F.P. Trip MRE G. Weemhof J. de Wit RA CFE CAMS

Rooster van aftreden Einde 1e termijn

Einde 2e termijn

1. dhr. G.B.J. Dommering

01-07-2011

01-07-2015

2. dhr. C.C. van der Sluis

01-07-2010

01-07-2014

3. dhr. G. Weemhof

01-07-2009

01-07-2013

4. dhr. F.P. Trip

01-07-2011

01-07-2015

5. dhr. J. Elburg

01-07-2010

01-07-2014

6. dhr. J. de Wit

01-07-2009

01-07-2013

7. dhr. H.G. Hilverink

01-07-2010

01-07-2014

38/80


Leden van de Raad van Toezicht Mr. G.B.J. (George) Dommering (1944), voorzitter Van 1987 tot en met juni 2008 voorzitter geweest van Pensioenfonds Horeca & Catering. Voormalig commissaris ArboNed. Benoemd als lid en voorzitter van de Raad van Toezicht Hypothekenfondsen in januari 2006 en als lid en voorzitter van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in januari 2007.

J. (Joseph) Elburg (1947), plaatsvervangend voorzitter Vastgoedspecialist. Voormalig directeur van Joseph Elburg Makelaars (1976) dat in 2004 gefuseerd is met Van Gool en Partners Vastgoedspecialisten. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in december 2006 en plaatsvervangend voorzitter bij de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen.

Drs. H.G. (Henk) Hilverink RBA (1947) Voorzitter van de Raad van Commissarissen van de ROZ Vastgoedindex BV. Lid Advisory Board IPD, voorzitter Raad voor Onroerende Zaken. Voorzitter van de Raad van Commissarissen Stedenfonds Amsterdam BV. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in mei 2007.

C.C. (Cor) van der Sluis RA CPC (1948) Voormalig managing director Pensioenfonds UWV, bestuurslid Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Koopvaardij, Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties en Stichting Pensioenfonds SABIC. Lid van de visitatiecommissie bij meerdere pensioenfondsen. Per 1 april 2012 benoemd als lid van de Raad van Toezicht van de Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Bouwnijverheid. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht Hypothekenfondsen in januari 2006 en als lid van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in december 2006.

Leden van de Raad van Toezicht

Drs. F.P. (Paul) Trip MRE (1958) Werkzaam als directeur van IPMMC Vastgoed. Lid van Commissarissen MVGM Vastgoed management en lid Raad van Advies Escalier Belfort Vastgoedbestuurders. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in mei 2007.

G. (Gerrit) Weemhof (1942) Sinds 2001 bestuurslid van de Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus en Stichting Uittreden Personeel Architectenbureaus. Voorzitter van beide beleggingscommissies. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in december 2006.

J. (Jos) de Wit RA CFE CAMS (1947) Werkzaam als consultant inzake corporate governance, compliance en anti-money laundering. Voormalig non- executive director en voorzitter van het Audit Committee bij Euroclear. Docent corporate governance en compliance bij door de EU gesponsorde projecten in Centraal- en Oost-Europa. Member Association of Certified Anti-Money Laundering Specialists Miami en member of Certified Fraud Examiners Austin TX. Adviseur bij diverse bedrijven inzake internationale marketing. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in december 2006. Alle leden van de Raad van Toezicht hebben de Nederlandse nationaliteit.

39/80

C&A en Syntrus Achmea Real Estate & Finance, partners in duurzaamheid

De modeketen C&A is actief in 20 Europese landen. Alleen in Nederland al zijn er 134 filialen, vrijwel allemaal op A-locaties. Op de markt voor winkelvastgoed is C&A een interessante partner. Het is een grote huurder die graag langjarige contracten afsluit en C&A is een van de grote publiekstrekkers, wat goed is voor de kwaliteit van een winkellocatie. Bovendien is het bedrijf een voortrekker op het gebied van duurzaamheid, en ook daarin vinden Syntrus Achmea Real Estate & Finance en C&A elkaar. Over de relatie met C&A en over duurzaamheid praten we met Rob Zeedijk, Manager Building & Real Estate Benelux bij C&A. Altijd op zoek naar nieuwe locaties

“Met elkaar versterk je het gebied.”

Rob Zeedijk (44) is onder meer verantwoordelijk voor het vinden van nieuwe locaties voor C&Afilialen in de hele Benelux, zowel bestaande bouw als nieuwbouw. Bij nieuwbouw voert hij al in een vroeg stadium overleg met investeerders en bouwmanagers om de nieuwbouw optimaal geschikt te maken qua winkelindeling en logistieke aspecten, zoals de plaats van goederenliften en roltrappen etc. Daarnaast houdt hij zich bezig met het upgraden en het onderhoud van bestaande filialen, relocaties en het onderhandelen over huurcontracten.

Wat is eigenlijk de ideale A-locatie voor een keten als C&A? Zeedijk: “De klant wil graag meerdere modeketens bij elkaar zien. De aanwezigheid van modezaken als H&M, Zara of Miss Etam maar ook andere ketens als HEMA en V&D is dus een pre. We hebben de concurrenten echt nodig. Met elkaar versterk je het gebied. Als je dan verder nog een grote foodretailer hebt en een aantal kleinere winkels voor de diversiteit is dat perfect. Daarnaast zijn bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid tegen een redelijke prijs heel belangrijk.”

Uitbreiding in de Haagse Spuimarkt C&A in top 5 van huurders In Nederland is C&A gevestigd in een tiental projecten van Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Van het Achmea Dutch Retail Property Fund zijn dat bijvoorbeeld de Spuimarkt in Den Haag, het Zuidplein in Rotterdam en het winkelcentrum Makado in het Limburgse Beek. In 2014 opent C&A ook een winkel in het nieuwe project Oostpoort in Amsterdam. C&A is een van de grotere huurders en staat qua huuropbrengst in de top 5.

De Spuimarkt in Den Haag is een winkelcomplex met een grote aantrekkingskracht. Hier heeft C&A in 2012 een hele extra verdieping in gebruik genomen, waardoor de vloeroppervlakte toenam van circa 4000 m2 tot maar liefst 6000 m2. Zeedijk legt uit dat het – ondanks de recessie – C&A vooral in de grote steden nog voor de wind gaat. In de Spuimarkt zagen ze de mogelijkheid om het assortiment flink te vergroten, en ze zijn blij dat het samen met Syntrus Achmea gelukt is om deze uitbreiding te realiseren. Daarbij is ook gekeken naar de duurzaamheid van het complex.

Is er met 134 filialen in Nederland nog wel ruimte voor uitbreiding? Rob Zeedijk: “Er zijn nog wel expansiemogelijkheden, vooral in de iets kleinere steden, maar we willen alleen op de beste plekken zitten. Soms wachten we rustig af tot zich een goede mogelijkheid voordoet.”

40/80


Duurzaamheid hoog in het vaandel Op het gebied van duurzaamheid loopt C&A voorop in Nederland. Zeedijk: “Als C&A zijn we daar heel erg mee bezig, het is echt de policy. Onze logistiek is afgestemd op het verbruik van zo weinig mogelijk energie. We gebruiken al jarenlang een gebouwbeheersysteem, waar 80% van onze panden op aangesloten is. Daarmee bereiken we een besparing van 20% op het energieverbruik. Denk bijvoorbeeld aan het op afstand regelen van de verwarming en koeling in winkels, en daar loopt nu een test mee om het te koppelen aan de weersvoorspelling per regio. Verder gaat de volledige verlichting van een filiaal pas aan als de winkel opengaat; tijdens het laden en lossen brandt alleen de basisverlichting.” Bij nieuwbouw en het verbouwen van panden gaat C&A nog veel verder met duurzaamheid. Dan wordt er aandacht besteed aan de isolatiewaarde, bijvoorbeeld door hoogrendementsglas toe te passen, maar ook aan de gebruikte materialen, zoals FSC-goedgekeurd hout. En er worden dan bijvoorbeeld energiezuinige roltrappen geplaatst met ledverlichting, en waterbesparende toiletten. Zeedijk: “Ik denk dat het goed is om ook aan de klanten te laten zien dat je daar heel bewust mee bezig bent.” Duurzaamheid speelt ook op andere gebieden een grote rol: C&A is wereldwijd een van de grootste aanbieders van kleding van biokatoen.

42/80

Een duurzame relatie tussen C&A en Syntrus Achmea Real Estate & Finance Het duurzaam bouwen en verbouwen van panden is natuurlijk een samenspel tussen huurder en verhuurder. Een goede onderlinge relatie is dus essentieel. Rob Zeedijk heeft dan ook regelmatig overleg met zijn contactpersoon bij Syntrus Achmea. Dat verloopt altijd heel plezierig volgens Zeedijk. Beide partijen vinden het ook belangrijk om in een vroeg stadium overleg te voeren over duurzaamheidsmaatregelen. Dat is bijvoorbeeld ook gebeurd voor de nieuwe winkel in Oostpoort in Amsterdam. Daarnaast voert Zeedijk overleg over de herontwikkeling van panden, bereikbaarheid en huurverlengingen. Zeedijk: “Het beleid van Syntrus Achmea om langetermijncontracten af te sluiten, sluit goed aan bij onze wensen. Onze winkels zitten vaak lang op dezelfde locatie. We zetten een winkel ook niet voor vijf jaar neer natuurlijk. Je investeert tenslotte heel wat in zo’n pand.”



43/80

44/80


Jaarrekening Achmea Dutch Retail Property Fund


45/80

46/80



Balans per 31 december 2012 vóór resultaatbestemming (bedragen x € 1.000) Referentie

2012

2011

Activa Vaste activa Vastgoedbeleggingen

1

623.549

Financiële vaste activa

2

22.478

630.142 212 646.027

630.354

Vlottende activa Vorderingen

3

1.920

Liquide middelen

4

4.792

Totaal activa

818 4.785 6.712

5.603

652.739

635.957

Passiva Fondsvermogen Inbreng participanten

5

606.113

580.423

Herwaarderingsreserve

6

45.613

46.723

Overige reserves

7

-28.811

-41.585

Onverdeeld resultaat boekjaar

8

21.975

43.251

Totaal fondsvermogen

644.890

628.812

Kortlopende schulden Belastingen Overige schulden

9

1.418

10

6.431

Totaal passiva


1.349 5.796 7.849

7.145

652.739

635.957

47/80

Winst-en-verliesrekening over 2012 (bedragen x € 1.000) Referentie

2012

2011

Brutohuuropbrengsten

11

40.291

34.761

Exploitatiekosten

12

-8.813

-4.936

Overige bedrijfsopbrengsten

13

180

265

Bruto-omzetresultaat

31.658

30.090

Operationele kosten

14

105

48

Vermogensbeheerkosten

15

2.855

3.090

Som der kosten Netto-omzetresultaat

2.960

3.138

28.698

26.952

Overige baten

16

82

426

Verkoopresultaat

17

122

1.682

Waardeveranderingen

18

-6.633

15.022

Financiële baten en lasten

19

779

-831

23.048

43.251

-1.073

0

21.975

43.251

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Resultaat

48/80

20


Kasstroomoverzicht over 2012 (bedragen x € 1.000) Referentie

2012

2011

Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat

21.975

43.251

Waardeveranderingen

18

6.633

-15.022

Resultaat deelnemingen

20

1.073

0

18

5

Amortisatie huurincentives

29.699

28.234

Verandering in werkkapitaal Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden

3 9 + 10

-1.102

485

704

670

Kasstroom uit operationele activiteiten

-398

1.155

29.301

29.389

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen vastgoedbeleggingen

1

-1.400

-97.154

Desinvesteringen vastgoedbeleggingen Investeringen financiële vaste activa

1

1.360

25.430

2

-22.410

-27

Winstuitkering deelneming

2

486

0

Verstrekte huurincentives

2

-1.433

-10

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-23.397

-71.761

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Stortingen

5

52.650

123.455

Onttrekkingen

5

-26.960

-36.000

Uitkering dividend 1e helft huidig boekjaar aan participanten

7

-16.284

-12.926

Uitkering restant dividend voorgaand boekjaar aan participanten

7

-15.303

-13.462

Aflossing hypothecaire lening

0

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen

-32.000 -5.897

29.067

7

-13.305

Samenstelling geldmiddelen Liquide middelen per 1 januari Mutatie liquide middelen

4

Liquide middelen per 31 december


4.785

18.090

7

-13.305

4.792

4.785

49/80

Toelichting op de jaarrekening

Algemene informatie Het Achmea Dutch Retail Property Fund (Het Fonds) is opgericht bij notariële akte op 30 oktober 1992 en is gezeteld in Amsterdam, Gatwickstraat 1. Het Fonds heeft geen personeel in dienst. Syntrus Achmea Real Estate & Finance is de Beheerder van het Fonds. Het management van het vastgoed wordt uitgevoerd door externe vastgoedbeheer- en vastgoed managementmaatschappijen. De jaarrekening 2012 is op 25 april 2013 goedgekeurd in de Vergadering van Participanten. Doelstelling Het doel van het Fonds is om voor de participanten te beleggen in direct vastgoed in Nederland, hoofdzakelijk winkels. Boekjaar Het boekjaar loopt van 1 januari tot en met 31 december. Fiscale positie Het Fonds is een fonds voor gemene rekening naar Nederlands fiscaal recht dat opereert onder het regime van een fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 en is onderworpen aan de vennootschapsbelasting tegen een tarief van 0%. De belangrijkste criteria voor de status van fiscale beleggingsinstelling met betrekking tot het Fonds zijn de volgende: •A andeelhouderseisen: 75% of meer van het totaal aantal participaties dient te worden gehouden door lichamen die niet zijn onderworpen aan een in enige vorm naar de winst geheven belasting of daarvan zijn vrijgesteld en waarvan de winst niet in een zodanige belasting wordt betrokken bij de gerechtigden tot het vermogen of tot de winst

50/80

van het lichaam. Voorts mag het belang in het Fonds niet, door tussenkomst van een niet binnen Nederland gevestigd fonds voor gemene rekening of gevestigde aandelenvennootschap, voor 25% of meer berusten bij in Nederland gevestigde lichamen. •F inancieringsratio’s: beleggingen in onroerende zaken mogen voor maximaal 60% van de fiscale boekwaarde worden gefinancierd met vreemd vermogen. Dat geldt ook voor belangen van ten minste 33 1/3% in bepaalde vastgoeddeel nemingen. Voor overige beleggingen geldt een maximum van 20% van de fiscale boekwaarde. •A ctiviteiteneis: het Fonds mag zich slechts bezighouden met het beleggen van vermogen. •U itdelingsverplichting: het Fonds dient niet later dan in de achtste maand na afloop van het jaar de Voor Uitdeling Beschikbare Winst uit te keren aan de participanten. Het Fonds heeft fiscaal gekozen voor de vorming van een herbeleggingsreserve. Daarom dient het Fonds het saldo van de ongerealiseerde en gerealiseerde winsten en verliezen op effecten en de gerealiseerde winsten en verliezen ter zake van vervreemding van overige beleggingen te reserveren in een her beleggingsreserve. Het saldo van deze winsten en verliezen maakt geen deel uit van de winst en daarmee van de Voor Uitdeling Beschikbare Winst. Een deel van de aan het beheer van de beleggingen verbonden kosten dient echter op de dotatie aan de herbeleggingsreserve in mindering te worden gebracht. Het Fonds heeft de mogelijkheid tot het vormen van een afrondingsreserve. •E is van gelijke winstverdeling: het Fonds dient de winst gelijkelijk op de bewijzen van deel gerechtigheid uit te keren.


Het Fonds dient in beginsel 15% dividendbelasting in te houden op de dividenden die aan de participanten worden uitgekeerd.

Grondslagen van waardering en resultaat bepaling De jaarrekening is opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, die uitgegeven zijn door de Raad voor de Jaarverslaggeving. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, afgerond op duizendtallen. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.

Consolidatie Joint ventures Het Fonds verwerkt belangen in joint ventures door middel van de vermogensmutatiemethode op basis van de grondslagen die door het Fonds worden gehanteerd. Er is gebruikgemaakt van de vrijstelling van consolidatie op grond van artikel 2:407 lid 1A van het Burgerlijk Wetboek.

Algemeen De activa en passiva zijn, met uitzondering van vastgoedbeleggingen en financiële vaste activa en voor zover niet anders gemeld, gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van


het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Opbrengsten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Kosten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Als een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. Schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management zich oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen en van opbrengsten en kosten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. De activa van de vennootschap bestaan nagenoeg geheel uit de vastgoedportefeuille. Voor de bepaling van de waarde van de objecten in de vastgoed portefeuille wordt gebruikgemaakt van waarderingen door externe taxateurs. De reële waarde van een object in de markt kan echter

51/80

slechts met zekerheid worden vastgesteld op het moment van een daadwerkelijke verkoop van dat object. De taxatiemethodiek en het taxatiebeleid zijn toegelicht in de waarderingsgrondslagen voor de vastgoedbeleggingen.

Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd. Vorderingen Vorderingen worden initieel verwerkt tegen de reële waarde van de tegenprestatie en na de eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Een voorziening voor oninbaarheid van vorderingen wordt opgenomen wanneer objectief vaststaat dat het Fonds het risico loopt dat het niet in staat zal zijn het gehele te vorderen bedrag te innen. Hiertoe wordt elk kwartaal de mate van incasseerbaarheid op individueel huurdersniveau bepaald. Indicatoren voor oninbaarheid zijn onder meer significante financiële moeilijkheden van een debiteur, de omvang van ontvangen bankgaranties en niet-nakoming van betalingscondities. De mutatie in de voorzieningen wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de exploitatiekosten. Indien vorderingen oninbaar zijn, worden deze ten laste van de voorziening afgeschreven. Indien later blijkt dat afgeschreven vorderingen alsnog kunnen worden geïnd, worden de geïnde bedragen ten gunste van de exploitatiekosten in de winst-en-verliesrekening verantwoord.

52/80

Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit banktegoeden en niet direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken worden opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden na de eerste verwerking gewaardeerd tegen de nominale waarde. Kortlopende schulden Kortlopende schulden worden gewaardeerd tegen reële waarde.

Vaste activa Vastgoedbeleggingen Vastgoed in exploitatie Vastgoed in exploitatie zijn objecten die ter belegging worden aangehouden met het oog op het genereren van huurinkomsten en waardegroei. Aankopen worden initieel verwerkt tegen kostprijs inclusief transactiekosten. Vastgoed in exploitatie wordt vervolgens gewaardeerd tegen reële waarde, mits deze waarde betrouwbaar kan worden bepaald. Indien de waarde niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd op kostprijs. In 2012 is al het vastgoed in exploitatie gewaardeerd op reële waarde. Ongerealiseerde waardeveranderingen worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Voor ongerealiseerde waardeveranderingen boven de historische kostprijs wordt ten laste van de overige reserves een herwaarderingsreserve gevormd. Vervolginvesteringen op het object worden alleen geactiveerd indien het waarschijnlijk is dat de uitgaven in de toekomst zullen leiden tot meer opbrengsten en de uitgaven voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Alle andere reparatieen onderhoudskosten worden in de winst-enverliesrekening verantwoord in de periode waarin de transactie zich voordoet.


De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde van het object in een actieve markt, gecorrigeerd naar aanleiding van de staat van het object, de locatie en andere specifieke kenmerken.

huurincentives. De huurgroei is gebaseerd op de economische ontwikkelingen waarbij rekening wordt gehouden met de specifieke kenmerken van het betreffende object.

In het geval van verkoop van vastgoed in exploitatie wordt het verschil tussen de verkoopopbrengst en de boekwaarde, de verkoopkosten en eventuele geactiveerde huurincentives op het moment van verkoop verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder verkoopresultaat.

Taxatiebeleid Met ingang van 2012 wordt elk object eenmaal per kwartaal extern getaxeerd. In 2011 werd elk object eenmaal per jaar extern getaxeerd, verdeeld over vier kwartalen. Indien taxaties in de eerste drie kwartalen van het financiële jaar hadden plaats gevonden, vond er een update door de externe taxateur plaats om de waarde van het object aan het einde van het boekjaar te bepalen. De taxaties worden uitgevoerd door externe taxateurs, met erkende en professionele (VastgoedCert ingeschreven) kwalificaties. De door de taxateur opgestelde waardering wordt door het Fonds beoordeeld en goedgekeurd. De objecten wisselen elke drie jaar van taxateur.

Taxatiemethodiek De marktwaarde wordt door externe taxateurs bepaald volgens de algemeen bekende taxatiestandaarden zoals deze door IPD Nederland zijn voorgeschreven. IPD Nederland hanteert als marktwaardebegrip de marktwaarde in verhuurde staat. Dit is het bedrag dat de onroerende zaak bij onderhandse verkoop naar schatting zal opbrengen, nadat de verkoper de onroerende zaak na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze op de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt met alle daaraan verbonden rechten en verplichtingen. Hierbij wordt uitgegaan van het voorhanden zijn van normaal rationeel handelende partijen. De door IPD Nederland voorgeschreven taxatie methode is de contantewaardemethode of discounted-cashflowmethode (DCF-methode). Deze methode is gebaseerd op de toekomstig te verwachten kasstromen voor een minimale periode van tien jaar, een discontovoet die de huidige markt en de onzekerheid van het bedrag en de periode vertegenwoordigen en een aanname van de restwaarde in het laatste jaar. De parameters die worden gehanteerd bij de DCF-methode worden mede bepaald door huidige huurovereenkomsten, andere relevante contracten en door externe factoren zoals de economische ontwikkelingen en recente markthuren voor vergelijkbare objecten op overeenkomende locaties en in een dergelijke staat. Tevens wordt rekening gehouden met eventuele leegstand en


Taxaties De externe taxaties voor het Achmea Dutch Retail Property Fund zijn uitgevoerd door Cushman & Wakefield, CBRE, DTZ, Jones Lang LaSalle en RSP. Het gemiddeld inflatiecijfer dat is gebruikt in de taxaties is 2,0% in 2012 (2011: 1,6%) (bron: Consensus Forecasts, inflatiescenario peildatum oktober 2012). De discontovoet die gebruikt wordt, is afhankelijk van het type onroerend goed en van de specifieke kenmerken van het object. De discontovoet varieert tussen 5,5% en 9,0%. Onverdeeld eigendom Het Fonds heeft een aantal vastgoedbeleggingen waarbij sprake is van onverdeeld eigendom tezamen met een of meerdere beleggers. Deze beleggingen zijn proportioneel verwerkt in de onderliggende jaarrekening. Onderlinge vorderingen, schulden resultaten en transacties zijn hierbij geëlimineerd. Voor een overzicht van de vastgoedbeleggingen in onverdeeld eigendom wordt verwezen naar de toelichting op het overzicht van de objectgegevens.

53/80

Financiële vaste activa Financiële vaste activa omvatten posten met een looptijd langer dan twaalf maanden, tenzij anders vermeld. Het Fonds classificeert zijn financiële vaste activa in de volgende categorieën: Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. De onder financiële vaste activa opgenomen deelnemingen worden gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde per 31 december. Mutaties in de nettovermogenswaarde ten opzichte van vorig boekjaar worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder resultaat deelnemingen.

verdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dan de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen in de winst-en-verliesrekening verantwoord als waardeverandering vastgoedbeleggingen voor het verschil tussen de boekwaarde en de actuele waarde van het actief.

Fondsvermogen Inbreng participanten De inbreng van participanten bestaat uit het door participanten ingebracht kapitaal verminderd met onttrekkingen als gevolg van uittredingen.

Huurincentives Huurvrije perioden en door het Fonds gedane investeringen of verstrekte vergoedingen aan huurders (zogenaamde huurincentives) worden op lineaire basis toegerekend aan de looptijd van de huurovereenkomsten en geamortiseerd ten laste of ten gunste van de brutohuuropbrengsten. Activering vindt plaats op het moment van aanvang van de huurovereenkomst of uitbetaling van de incentives. Bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen worden, om dubbeltellingen te voorkomen, de geactiveerde huurincentives gecorrigeerd op de uitkomsten van de waarderingen. Dit betekent dat de taxatiewaarde gelijk is aan de optelsom van boekwaarde en huurincentives.

Herwaarderingsreserve De herwaarderingsreserve betreft de wettelijke reserve uit hoofde van ongerealiseerde waarde veranderingen van vastgoedbeleggingen. De herwaarderingsreserve wordt gevormd per individueel actief en bestaat uit waardeveranderingen van vastgoedbeleggingen met een reële waarde hoger dan de historische kostprijs.

Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa Vaste activa met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere waarde verminderingen wanneer zich wijzigingen of omstandigheden voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terug

Onverdeeld resultaat boekjaar Dit betreft het resultaat van het boekjaar.

54/80

Overige reserves De overige reserves bestaan uit het gecumuleerde niet-uitgekeerde resultaat uit het verleden, ongerealiseerde waardeveranderingen van vastgoedbeleggingen met een actuele waarde lager dan de historische kostprijs en de waarde verandering in de financiële vaste activa.

Voorzieningen Een voorziening wordt in de balans opgenomen wanneer sprake is van een wettelijke of impliciete


verplichting daartoe, op grond van gebeurtenissen uit het verleden, die op betrouwbare wijze kan worden ingeschat en waarvan het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen benodigd is om de verplichting af te wikkelen. Toename van de voorziening door oprenting wordt als rentelast verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Brutohuuropbrengsten Vastgoedbeleggingen zijn uitsluitend verhuurd op basis van operationele huurovereenkomsten. Brutohuuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. De verantwoorde brutohuuropbrengsten bestaan uit de theoretische huuropbrengsten verminderd met een eventuele financiële leegstand en huurkortingen. Huurkortingen en huurincentives worden geamortiseerd als integraal deel van de totale huuropbrengst. In de huuropbrengsten zijn niet begrepen de bedragen die aan huurders in rekening worden gebracht als servicekosten. De aan huurders in rekening gebrachte service kosten worden onder aftrek van de aan leveranciers betaalde kosten netto opgenomen onder de exploitatiekosten. Van huurders ontvangen vergoedingen wegens beëindiging van het huurcontract worden direct in de winst-en-verliesrekening opgenomen onder afkoopvergoedingen huurcontracten op het moment dat het huurcontract is beëindigd. Exploitatiekosten Hieronder worden opgenomen de aan de verslagperiode toe te rekenen exploitatiekosten. Deze omvatten onder andere onderhouds-, verzekerings-, beheer- en taxatiekosten. Voor (groot) onderhoud wordt geen voorziening getroffen. De kosten


hiervan worden direct ten laste van de winst-enverliesrekening gebracht in het jaar van uitvoering. Overige baten Dit betreft hoofdzakelijk vergoeding inzake uitgifte van participaties. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden opgenomen de aan de verslagperiode toe te rekenen overige bedrijfsopbrengsten. Operationele kosten Hieronder worden opgenomen de aan de verslagperiode toe te rekenen operationele kosten. Deze omvatten fiscale en juridische advieskosten, accountantskosten en overige fondsgerelateerde kosten. Vermogensbeheerkosten Hieronder worden opgenomen de aan de verslagperiode toe te rekenen kosten voor het vermogensbeheer; deze omvatten de vermogensbeheervergoeding voor Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Verkoopresultaten Verkoopresultaten worden berekend als het verschil tussen de brutoverkoopopbrengst verminderd met de boekwaarde, de verkoopkosten en eventuele geactiveerde huurincentives op het moment van verkoop. Waardeveranderingen Dit betreffen waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen in het boekjaar. Financiële baten en lasten Rentekosten en renteopbrengsten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende post.

55/80

Resultaat deelnemingen Dit betreffen de directe resultaten en waarde veranderingen van de deelnemingen.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode.

Verbonden partijen Van met het Fonds verbonden partijen is sprake wanneer natuurlijke personen of entiteiten, of met deze personen of deze entiteiten verbonden partijen, invloed van betekenis uitoefenen op het Fonds. Transacties van betekenis die hebben plaatsgevonden met verbonden partijen worden toegelicht voor wat betreft hun aard, hun omvang en overige van belang zijnde informatie voor het inzicht in de jaarrekening.

56/80


Toelichting op de balans per 31 december 2012 (bedragen x € 1.000) 2012

2011

Activa Vaste activa 1. Vastgoedbeleggingen Cumulatieve aanschafwaarde Cumulatieve waardeveranderingen

607.112

531.559

23.030

11.837

Boekwaarde per 1 januari

630.142

543.396

Mutaties Investeringen Desinvesteringen Waardeverandering verkopen Waardeveranderingen

1.400

97.154

-1.334

-21.601

-26

-3.829

-6.633

15.022 -6.593

Cumulatieve aanschafwaarde Cumulatieve waardeveranderingen

86.746

607.178

607.112

16.371

23.030

Boekwaarde per 31 december

623.549

630.142

2. Financiële vaste activa Achmea Dutch Retail Property Fund Ontwikkeling B.V. te Amsterdam Oostpoort Amsterdam Beheer B.V. te Utrecht Huurincentives

18

18

9

9

1.600

185

20.691

0

De Planeet Utrecht B.V. te Amsterdam

10

0

Oostpoort Amsterdam C.V. te Utrecht

150

0

De Planeet Utrecht C.V. te Amsterdam

22.478


212

57/80


2011

18

0

0

18

18

18

Achmea Dutch Retail Property Fund Ontwikkeling B.V. te Amsterdam Stand per 1 januari Investeringen Stand per 31 december

Vanwege het feit dat er geen activiteiten gestart zijn en de deelneming Achmea Dutch Retail Property Fund Ontwikkeling B.V. van te verwaarlozen betekenis is, heeft geen consolidatie plaatsgevonden. Achmea Dutch Retail Property Fund is 100% eigenaar van Achmea Dutch Retail Property Fund Ontwikkeling B.V. Oostpoort Amsterdam Beheer B.V. te Utrecht Stand per 1 januari

9

0

Investeringen

0

9

Stand per 31 december

9

9

Vanwege het feit dat er geen activiteiten gestart zijn en de deelneming Oostpoort Amsterdam Beheer B.V. te Utrecht van te verwaarlozen betekenis is, heeft geen consolidatie plaatsgevonden. Achmea Dutch Retail Property Fund is 50% eigenaar van Oostpoort Amsterdam Beheer B.V. te Utrecht. Huurincentives Stand per 1 januari Verstrekte huurincentives Amortisatie

185

180

1.433

10

-18

-5


1.415

5

1.600

185

De Planeet Utrecht C.V. te Amsterdam Stand per 1 januari

0

0

Investeringen

22.250

0

Waardeverandering

-1.073

0

Winstuitkering

-486


0 20.691

0

20.691

0

Achmea Dutch Retail Property Fund participeert voor 50% in De Planeet Utrecht C.V. De Planeet Utrecht B.V. te Amsterdam 0

0

Investeringen

Stand per 1 januari

10

0


10

0

Vanwege het feit dat er geen activiteiten gestart zijn en de deelneming De Planeet Utrecht B.V. van te verwaarlozen betekenis is, heeft geen consolidatie plaatsgevonden. Achmea Dutch Retail Property Fund is 50% eigenaar van De Planeet Utrecht B.V. Oostpoort Amsterdam C.V. te Utrecht 0

0

Investeringen

Stand per 1 januari

150

0


150

0

Achmea Dutch Retail Property Fund is 50% eigenaar van Oostpoort Amsterdam C.V.

58/80



2011

Vlottende activa 3. Vorderingen Huurdebiteuren Verzekerde schade Vooruitbetaalde budgetten Te ontvangen winstuitkering

1.401

621

0

3

33

194

486

0 1.920

818

1.016

386

101

74

Ouderdomsanalyse debiteuren (na aftrek voorziening dubieuze debiteuren) Tot 30 dagen Tussen 30 en 60 dagen Tussen 60 en 90 dagen Meer dan 90 dagen

83

50

201

111

1.401

621

In 2012 is een bedrag van € 234.422 (2011: € 340.266) gedoteerd aan de voorziening en een bedrag van € 97.928 (2011: € 244.937) onttrokken.

4. Liquide middelen Staalbankiers N.V.

4.792

4.785

De liquide middelen zijn vrij beschikbaar.


59/80


2011

Passiva Fondsvermogen 5. Inbreng participanten Stand per 1 januari Stortingen Onttrekkingen

580.423

492.968

52.650

123.455

-26.960


-36.000 606.113

580.423

6. Herwaarderingsreserve Stand per 1 januari

46.723

47.851

Overboeking van/(naar) overige reserves

-1.110

-1.128


45.613

46.723

7. Overige reserves Stand per 1 januari Overboeking van/(naar) herwaarderingsreserve Resultaatbestemming voorgaand boekjaar

-41.585

-41.609

1.110

1.128

43.251

25.284

Slotdividend voorgaand boekjaar

-15.303

-13.462

Interim-dividend

-16.284


-12.926 -28.811

-41.585

21.975

43.251

644.890

628.812

1.418

1.349

8. Onverdeeld resultaat boekjaar Resultaat De Vergadering van Participanten wordt voorgesteld het resultaat boekjaar te bestemmen conform het voorstel zoals opgenomen onder de ‘Overige gegevens’. Totaal fondsvermogen Kortlopende schulden 9. Belastingen Omzetbelasting 10. Overige schulden Vooruitontvangen huren Overloopposten investeringen

5.959

4.358

41

371

Overloopposten exploitatie

209

363

Waarborgsommen

126

122

96

582

Nog te betalen vermogensbeheerkosten

6.431

5.796

De kortlopende schulden omvatten, evenals in 2011, geen schulden met een resterende looptijd van meer dan twaalf maanden.

60/80


Financieel risicobeheer Rente-, krediet- en liquiditeitsrisico Het Achmea Dutch Retail Property Fund loopt rente- en kredietrisico over de rentedragende bankrekeningen bij Staalbankiers N.V. Gelet op de aard en omvang van dit risico wordt geen gebruik gemaakt van instrumenten om dit risico af te dekken. De omvang van de acquisities en daaruit voortvloeiende verplichtingen zijn een afgeleide van de door participanten toegezegde middelen. Daarnaast wordt dividend in beginsel uitgekeerd in participaties, zodat ook het exploitatieresultaat beschikbaar is om lopende verplichtingen mee te voldoen. Verder is de uittreding van participanten aan regels onderworpen. De vorderingen uit hoofde van huurdebiteuren zijn niet geconcentreerd bij een specifieke huurder.

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen Ten aanzien van de niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen staan de volgende verplichtingen met betrekking tot vaste activa open:

Aangegane verplichtingen per 31 december (bedragen x € 1.000)

1. Achter de Lange Stallen, Breda* 2. Uitbreiding De Planeet Utrecht C.V. 3. Oostpoort, Amsterdam

2012

2011

70.377

0

7.525

0

42.019

0

4. Statenplein, Dordrecht

0

71

5. Buitenmere, Almere

0

133

119.921

204

* Voor dit project geldt nog een aantal ontbindende voorwaarden, welke door de ontwikkelaars moeten worden ingevuld alvorens deze aankoop onvoorwaardelijk zal worden.

Het Fonds heeft een overeenkomst voor onbepaalde tijd met de Beheerder. De overeenkomst zal eindigen in geval van ontbinding, vrijwillig defungeren of faillissement van de Beheerder, dan wel een besluit met gekwalificeerde meerderheid van de Participantenvergadering. De jaarlijkse vergoeding aan de Beheerder bedraagt € 4.400 per miljoen euro materiële vaste activa, financiële vaste activa en liquide middelen. Het Fonds kent geen niet in de balans opgenomen regelingen waarvan de risico’s of voordelen uit deze regelingen van betekenis zijn voor de beoordeling van de financiële positie van het Fonds. Het Fonds heeft een verplichting ten bedrag van € 5,68 miljoen uit te keren in contanten aan de participanten in het kader van het cashdividend 2012 (2011 € 6,52 miljoen).


61/80

Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2012 (bedragen x € 1.000) 2012

2011

11. Brutohuuropbrengsten Winkels

38.391

32.654

Woningen

310

341

Kantoren

799

832

Parkeergarages

638

729

Bedrijfsruimten

6

5

147

200

Overig

40.291

34.761

De verdeling van de huurcontracten naar expiratiedatum is als volgt: • niet langer dan een jaar na balansdatum • langer dan een jaar, maar niet langer dan 5 jaar na balansdatum • langer dan 5 jaar na balansdatum

40.439

34.405

116.503

94.454

56.383

47.878

De brutohuuropbrengsten zijn met 15,90% gestegen ten opzichte van 2011. Indexatie van huurcontracten wordt bedongen waar dat gebruikelijk is en wettelijk toegestaan.


2011

12. Exploitatiekosten Onderhoudskosten

978

764

1.059

947

418

414

Beheerkosten

1.066

1.013

Verhuurkosten

1.872

247

Taxatiekosten

230

117

Marketingkosten

306

194

Servicekosten

510

716

Onroerendezaakbelasting Vaste lasten

Afboeking oninbare vorderingen Afkoopvergoedingen huurovereenkomst Overig

84

97

2.085

0

205

427 8.813

4.936

Directe exploitatiekosten van vastgoedbeleggingen die geen huuropbrengsten hebben gegenereerd in 2012 bedragen € 104.941 (2011: € 0). Afkoopvergoedingen huurovereenkomst betreft het beëindigen van drie huur overeenkomsten waarbij de huurders een eenmalige vergoeding hebben ontvangen.

62/80


13. Overige bedrijfsopbrengsten Overige opbrengsten

180

265

14. Operationele kosten Drukkosten

4

0

Juridische advieskosten

37

3

Accountantskosten

42

26

Vacatiegelden

22

19 105

48

De accountantskosten betreffen uitsluitend kosten inzake het onderzoek van de jaarrekening en hebben deels betrekking op 2011. 15. Vermogensbeheerkosten Vermogensbeheerkosten

2.855

3.090

De vermogensbeheerkosten bedroegen in 2011: € 4.400 per miljoen euro materiële vaste activa, financiële vaste activa en liquide middelen met daarbij opgeteld de aangegane verplichtingen inzake investeringen op basis van het fondsvoorstel. Met ingang van 2012 worden de vermogensbeheerkosten niet langer berekend over aangegane verplichtingen (commitments) maar alleen over de bestaande portefeuille (€ 4.400 per miljoen euro materiële vaste activa, financiële vaste activa en liquide middelen). In plaats van de vermogensbeheerkosten over de commitments wordt voor de acquisitie van bestaand vastgoed en nieuwbouw een eenmalige acquisitievergoeding in rekening gebracht. Het tarief voor de acquisitie van bestaand vastgoed is 0,2% tot 1,0% van het aankoopbedrag. Het tarief voor de acquisitie van nieuwbouw door externe projectontwikkelaars is 1% tot 2% van de stichtingskosten (e.e.a. afhankelijk van het soort vastgoed). Het tarief voor ontwikkeling van nieuwbouw door de interne projectontwikkelaar is 5% tot 6% van de stichtingskosten (afhankelijk van het soort vastgoed) en wordt bij oplevering in rekening gebracht.


63/80


2011

82

426

16. Overige baten Vergoeding uitgifte participaties 17. Verkoopresultaat Verkoopprijs

1.500

27.498

Boekwaarde

-1.360

-25.432

-18

-384

Verkoopkosten

122

1.682

-8.192

15.022

18. Waardeveranderingen Vastgoedbeleggingen 19. Financiële baten en lasten Interest Staalbankiers N.V.

22

71

Interest hypothecaire lening o.g.

0

-928

Interest deposito’s

0

26

757

0

Interest inzake ontwikkeling

779

-831

-1.073

0

20. Resultaat deelnemingen Aandeel resultaat De Planeet Utrecht C.V.

Interest inzake ontwikkeling betreft vergoedingen rekenrente van object Ina Boudier-Bakkerlaan te Utrecht.

Identificatie verbonden partijen Zowel de Beheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance als zijn directie en hun directe familieleden (echtgenoot of geregistreerd partner en eigen kinderen) en de leden van de Raad van Toezicht en hun directe familieleden (echtgenoot of geregistreerd partner en eigen kinderen) worden door het Fonds als verbonden partijen aangemerkt. Tevens wordt de aandeelhouder van de Beheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance, Achmea Holding N.V. en de met haar verbonden groepsmaatschappijen, door het Fonds aangemerkt als een verbonden partij.

Transacties met de beheerder Het Fonds heeft het vermogensbeheer aan Syntrus Achmea Real Estate & Finance opgedragen. Hiervoor heeft Syntrus Achmea Real Estate & Finance over 2012 een vergoeding ontvangen van € 2.854.883 (2011: € 3.090.000). De leden van de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance en hun directe familieleden hebben geen persoonlijk belang bij de beleggingen van het Fonds.

Transacties met de leden van de Raad van Toezicht De leden van de Raad van Toezicht en hun directe familieleden hebben geen persoonlijk belang bij de beleggingen van het Fonds. Voor de leden van de Raad van Toezicht is een vaste vergoeding afgesproken, die is vastgesteld door de Vergadering van Participanten: • voorzitter: € 3.750 op jaarbasis (2011: € 3.750) • leden: € 2.500 op jaarbasis (2011: € 2.500) De vergoeding is voor leden die uitsluitend toezicht houden op het Achmea Dutch Retail Property Fund. De vergoeding voor de leden van de Raad van Toezicht wordt per kwartaal achteraf betaald.

64/80


Het Audit Committee houdt toezicht op fondsoverschrijdende zaken op het gebied van risk en compliance. Daartoe ontvangen de leden een vergoeding van € 6.000 per jaar (voorzitter € 9.000), hetgeen via de met participanten afgesproken verdeelsleutel over de Fondsen wordt verdeeld. Dit leidt tot een bedrag van € 2.455 per Fonds.

Transacties met Achmea B.V. en met haar verbonden groepsmaatschappijen Het Fonds houdt bankrekeningen aan bij Staalbankiers N.V. De vastgoedbeleggingen zijn verzekerd bij Achmea Schadeverzekeringen N.V. Periodiek (eenmaal per drie jaar) wordt de verzekeringsportefeuille op marktconformiteit beoordeeld door Marsh, één van de grotere onafhankelijke verzekeringsmakelaars in de wereld. Uit de screening van 2011 is naar voren gekomen dat de daling in de markt niet gevolgd was door Achmea en dat, mede gelet op het schadeverloop, een premiereductie van zo’n 15% tot 20% mogelijk was. Met deze informatie als uitgangspunt, zijn onderhandelingen gestart, welke uiteindelijk geresulteerd hebben in een (gemiddelde) premieverlaging van 31,9% voor de totale door de vermogensbeheerder gecontracteerde verzekeringsportefeuille. Voor het Achmea Dutch Retail Property Fund betrof dit een verlaging van de verzekeringspremie met € 41.000 (-41,2%). Als gevolg van de diversiteit aan premies per categorie onroerend goed en de opbouw van de beleggingsportefeuille kunnen per Fonds verschillen ontstaan ten opzichte van het gemiddelde. Naast de premieverlaging is eveneens overeengekomen dat per 1 januari 2013 een bonusregeling wordt ingevoerd. Deze regeling impliceert een premierestitutie van 25% over het verschil van 72,5% van de totaal betaalde premie en de totale schadelast. Een zeer slecht schadeverloop resulteert niet in een malus (premiebijbetaling). De premieverlaging is op 1 januari 2012 ingegaan.

Overige Gedurende het boekjaar hebben geen onroerendgoedtransacties plaatsgevonden met participanten. Amsterdam, 25 april 2013

Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V. De heer H. Jagersma, directievoorzitter De heer G.T.J. Dröge, directeur Mevrouw C. Rombouts, directeur


65/80

Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de participanten in het Achmea Dutch Retail Property Fund

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag op pagina 47 tot en met 65 opgenomen jaarrekening 2012 van het Achmea Dutch Retail Property Fund (“het fonds”) te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de winst-en-verliesrekening over 2012 en de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van de beheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V. (‘beheerder’). De beheerder van het fonds is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het verslag van de beheerder, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De beheerder is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als de beheerder nood zakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van het fonds. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de beheerder van het fonds gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van het Achmea Dutch Retail Property Fund per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW).

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amsterdam, 25 april 2013 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Originele versie getekend door drs. E. Hartkamp RA MRE

66/80


Reglementaire bepalingen inzake de resultaatbestemming De artikelen 17.1 tot en met 17.3 uit de Voorwaarden van Beheer en Bewaring volgens het Informatie Memorandum kunnen als volgt worden samengevat: In oktober van elk jaar verricht het Fonds een tussentijdse voorlopige winstuitkering, gebaseerd op een schatting van het direct resultaat in het voorgaande halfjaar. In april van elk jaar verricht het Fonds vervolgens een voorlopige winstuitkering. Deze voorlopige winstuitkering is gelijk aan 90% van de schatting van het direct resultaat in het voorgaande kalenderjaar (onder aftrek van tussentijdse voorlopige winstuitkeringen). Na goedkeuring van de jaarrekening stelt het Fonds het slotdividend vast. Indien blijkt dat het direct resultaat groter is dan de verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan keert het Fonds vervolgens in juli een slotdividend uit. Indien blijkt dat het direct resultaat kleiner is dan de reeds verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan worden te veel uitgegeven Participaties ingetrokken voor zover uitkering plaatsvond door middel van participaties en dienen de participanten hetgeen zij te veel ontvangen hebben te retourneren voor zover uitkering in contanten plaatsvond. Het Fonds kan afwijken van het hierboven beschreven dividendbeleid indien dit noodzakelijk is om te voldoen aan de FBI-criteria. Uitkering van dividend vindt in beginsel plaats in de vorm van participaties. Voor de uitgifte van dergelijke Participaties worden geen kosten in rekening gebracht. Op verzoek kan uitkering in contanten plaatsvinden.

Voorstel tot resultaatbestemming De Vergadering van Participanten wordt voorgesteld het resultaat boekjaar als volgt te verdelen:

Voorgestelde resultaatbestemming (bedragen x € 1.000) 2012

2011

Uit te keren aan participanten

30.167

28.229

Mutatie overige reserves

-8.192

15.022

Totaal te bestemmen resultaat

21.975

43.251

Voorgesteld wordt om het resultaat van € 21.975 toe te voegen aan de overige reserves.

Uit te keren aan participanten

Uit te keren aan participanten Reeds uitgekeerd aan participanten Restant uit te keren per 31 december Voorgesteld dividend per participatie in euro’s

30.167

28.229

-16.284

-12.926 13.883

15.303

24,28

23,67

Het Fonds heeft een verplichting ten bedrage van € 5,6 miljoen uit te keren in contanten aan de participanten in het kader van het cashdividend 2012 (2011: € 6,5 miljoen).

Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum Na balansdatum is een overeenkomst gesloten met Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Levensmiddelenbedrijf (Bpf Levensmiddelen). Onder uitgifte van participaties heeft het Achmea Dutch Retail Property Fund een aantal winkelobjecten van Bpf Levensmiddelen overgenomen met een waarde van € 11,4 miljoen. Bpf Levensmiddelen heeft met deze transactie haar belang in het Fonds vergroot. Op 10 april 2013 is de koopovereenkomst voor de uitbreiding van winkelcentrum “Buitenmere” te Almere ad € 12 miljoen getekend. De uitbreiding betreft winkelruimten en appartementen.


67/80

68/80


Bijlagen


69/80

1. Objectgegevens

Objectgegevens in Exploitatie

Segment

Adres

Plaats

Provincie

Winkel

Langestraat 13

Alkmaar

Noord-Holland

Winkel

Globeplein 3 - e.a.

Almere

Flevoland

Winkel

Kalverstraat 226 - e.a.

Amsterdam

Noord-Holland

Winkel

IJburglaan 551 - e.a.

Amsterdam

Noord-Holland

Diversen

Daguerrestraat 53 A

Amsterdam

Noord-Holland

Winkel

Wethouder Sangersstraat 100 - 331

Beek

Limburg

Winkel

Karrestraat 5

Breda

Noord-Brabant

Winkel

Ridderstraat 3

Breda

Noord-Brabant

Winkel

Grote Marktstraat 60 - 170

Den Haag

Zuid-Holland

Winkel

Leyweg 657 - 787

Den Haag

Zuid-Holland

Diversen

Leyweg 791

Den Haag

Zuid-Holland

Winkel

Vlamingstraat 32

Den Haag

Zuid-Holland

Winkelcentrum

Kolfstraat 9 - e.a.

Dordrecht

Zuid-Holland

Winkel

Sarisgang 1 - e.a.

Dordrecht

Zuid-Holland

Winkel

Traay 20 - 24

Driebergen-Rijsenburg

Utrecht

Winkel

Eilandplein 480 - 508

Duiven

Gelderland

Winkel

Woensel 35 A

Eindhoven

Noord-Brabant

Winkel

Lange Nering 21

Emmeloord

Flevoland

Winkel

Grote Markt 1 - 3

Gorinchem

Zuid-Holland

Winkel

Grote Houtstraat 83 - 87

Haarlem

Noord-Holland

Winkel

Grote Houtstraat 101

Haarlem

Noord-Holland

Winkel

Grote Houtstraat 132 - e.a.

Haarlem

Noord-Holland

Winkel

Generaal Cronjéstraat 127

Haarlem

Noord-Holland

Winkel

Saroleastraat 32

Heerlen

Limburg

Winkel

Saroleastraat 54

Heerlen

Limburg

Winkelcentrum

Kerkstraat 59 - e.a.

Hilversum

Noord-Holland

Winkel

Voorstreek 24 - e.a.

Leeuwarden

Friesland

Winkelcentrum

Hoofdweg 1 - e.a.

Nieuw-Vennep

Noord-Holland

Diversen

De Symfonie

Nieuw-Vennep

Noord-Holland

Winkel

Zwanenveld 55 - 90

Nijmegen

Gelderland

Winkel

Kerkstraat 17 - 23

Putten

Gelderland

Winkel

Graaf Gerardstraat 21 - 29

Roermond

Limburg

Winkel

Graaf Gerardstraat 7 - 9

Roermond

Limburg

Winkel

Zuidplein 410

Rotterdam

Zuid-Holland

Winkel

Zuidplein 950 - 980

Rotterdam

Zuid-Holland

Winkel

Beursplein 8

Rotterdam

Zuid-Holland

70/80


Eigendomssituatie = deelnemings percentage

Jaar van aanschaf

Bouwjaar

Aantal m²

Aantal woningen

Aantal parkeerplaatsen

Brutohuuropbrengsten 31 december 2012 (o.b.v. huurcontracten d.d. 31-12-2012)

100,0 %

2007

2007

157

0

0

56.320

66,7 %

2011

2011

10.498

0

0

2.449.780

100,0 %

2004

2004

2.427

0

0

1.515.683

100,0 %

2006

2006

8.805

0

0

1.795.773

100,0 %

2006

2003

0

0

144

172.500

100,0 %

2011

1973

26.391

0

0

4.497.994

100,0 %

1997

1997

149

0

0

57.862

100,0 %

1997

1997

149

0

0

16.744

100,0 %

2007

2007

14.492

0

0

3.502.385

100,0 %

2002

2002

12.469

0

0

2.576.391

100,0 %

2002

2002

0

0

600

320.151

100,0 %

1996

1996

450

0

0

112.999

25,0 %

2000

2001

4.581

0

0

978.722

100,0 %

2002

1998

1.732

0

0

642.988

100,0 %

1993

1992

713

3

0

128.680

100,0 %

1996

1996

2.418

0

0

385.521

100,0 %

2007

1960

77

0

0

51.614

100,0 %

2008

2008

169

0

0

72.448

100,0 %

2007

2007

534

0

0

114.003

100,0 %

2004

1989

1.211

3

0

585.845

100,0 %

2004

1989

1.570

0

0

504.883

100,0 %

1997

1997

91

4

0

85.035

100,0 %

2000

2000

79

1

0

25.545

100,0 %

2004

1930

612

0

0

188.520

100,0 %

2004

1930

413

0

0

158.882

100,0 %

2005

1998

14.627

5

0

3.434.844

100,0 %

1996

1996

1.914

1

0

101.624

100,0 %

2002

2004

12.280

0

0

2.355.197

100,0 %

2002

2004

0

0

345

303.433

100,0 %

2007

1960

143

0

0

66.494

100,0 %

1994

1990

1.655

0

0

245.729

100,0 %

1993

1980

380

3

0

105.621

100,0 %

1993

1980

108

1

0

43.086

100,0 %

2006

1977

7.805

0

0

2.297.254

100,0 %

2006

1977

12.782

0

0

1.710.868

100,0 %

2010

2000

2.086

0

0

1.050.000

Bijlagen

71/80

Objectgegevens in exploitatie

Segment

Adres

Plaats

Provincie

Winkel

Lijnbaan 86 - 90

Rotterdam

Zuid-Holland

Winkel

Lijnbaan 72 - 74

Rotterdam

Zuid-Holland

Winkel

Lijnbaan 102

Rotterdam

Zuid-Holland

Winkel

Lijnbaan 76 - 78

Rotterdam

Zuid-Holland

Winkel

Lijnbaan 71

Rotterdam

Zuid-Holland

Winkel

Lijnbaan 104

Rotterdam

Zuid-Holland

Winkel

Korte Lijnbaan 13

Rotterdam

Zuid-Holland

Winkel

Zuidplein Hoog 932

Rotterdam

Zuid-Holland

Winkel

Zuidplein Hoog 928

Rotterdam

Zuid-Holland

Winkel

Karel Doormanstraat 294 - 296

Rotterdam

Zuid-Holland

Winkel

Karel Doormanstraat 326

Rotterdam

Zuid-Holland

Winkel

Karel Doormanstraat 322 320

Rotterdam

Zuid-Holland

Winkel

Karel Doormanstraat 322

Rotterdam

Zuid-Holland

Winkel

Oosterdijk 68

Sneek

Friesland

Winkel

Oude Gracht 127 - e.a.

Utrecht

Utrecht

Winkel

Oude Gracht 145 - 147

Utrecht

Utrecht

Winkel

Lange Viestraat 2 A - G

Utrecht

Utrecht

Winkel

Ina Boudier-Bakkerlaan 2 - e.a.

Utrecht

Utrecht

Winkel

Seinedreef 120

Utrecht

Utrecht

Winkelcentrum

Kerverij 2 - e.a.

Valkenswaard

Noord-Brabant

Winkel

Liesveld 8

Vlaardingen

Zuid-Holland

Winkelcentrum

Oliemaat 1 - e.a.

Vlijmen

Noord-Brabant

Woningen

Oliemaat 101 - 208

Vlijmen

Noord-Brabant

Winkel

Walstraat 104

Vlissingen

Zeeland

Winkel

Stationsweg 1

Wapenveld

Gelderland

Winkel

Horsterplein 24

Zeewolde

Flevoland

Kantoor

Karpervijver 17

Zeist

Utrecht

Winkel

Dorpsstraat 86

Zoetermeer

Zuid-Holland

Kantoren: Overige steden-Woonwijken

Karpervijver 17

Zeist

Utrecht

Winkels, Middelgrote steden-Secundair

Dorpsstraat 86

Zoetermeer

Zuid-Holland

72/80


Eigendomssituatie = deelnemings percentage

Jaar van aanschaf

Bouwjaar

Aantal m²

Aantal woningen

Aantal parkeerplaatsen

Brutohuuropbrengsten 31 december 2012 (o.b.v. huurcontracten d.d. 31-12-2012)

100,0 %

2010

1950

1.158

0

0

543.654

100,0 %

2010

1950

843

0

0

590.000

100,0 %

2010

1950

1.131

0

0

713.008

100,0 %

2010

1950

865

0

0

407.396

100,0 %

2010

1950

595

0

0

285.000

100,0 %

2002

2002

400

0

0

218.031

100,0 %

2010

1950

528

0

0

206.683

100,0 %

2007

1977

891

0

0

194.040

100,0 %

2006

1977

226

0

0

92.335

100,0 %

2010

1950

307

0

0

87.718

100,0 %

2010

1950

89

0

0

47.343

100,0 %

2010

1950

83

0

0

41.500

100,0 %

2010

1950

85

0

0

21.000

100,0 %

2007

1980

615

0

0

79.096

100,0 %

2004

1882

1.610

4

0

1.054.974

100,0 %

2004

1882

2.655

0

0

1.114.431

50,0 %

2012

1941

5.926

0

0

1.403.807

100,0 %

2008

2009

4.369

0

101

1.032.336

100,0 %

2000

2000

105

0

0

38.553

100,0 %

2001

2003

7.605

0

0

1.697.897

100,0 %

2007

1960

267

0

0

81.885

100,0 %

1996

1996

4.413

0

0

621.831

100,0 %

1996

1996

0

18

0

122.913

100,0 %

2004

1930

313

0

0

75.436

100,0 %

1995

1995

724

0

0

68.594

100,0 %

1997

1997

449

0

0

71.079

100,0 %

1995

1995

1.700

0

36

286.914

100,0 %

1994

1993

626

0

0

185.038

100%

1995

1995

1.700

0

36

286.914

100%

1994

1993

Bijlagen

626

0

0

185.038

182.544

43

1.226

44.093.912

73/80

2. Begrippenlijst

Actuele waarde

Corporate Governance

De actuele waarde van een vastgoedobject aan het eind van het jaar (de externe taxatiewaarde na aftrek van geactiveerde lease-incentives). Dit is het bedrag waarvoor dit vastgoedobject naar verwachting is te verkopen aan de meest biedende gegadigde na de beste voorbereiding, marketing en een aanbieding op de markt op de gebruikelijke wijze, onder aftrek van nog te maken kosten (k.k.) met betrekking tot deze transactie. De actuele waarde wordt ook gebruikt voor het weergeven van de waarde van de participaties in het participantenregister. Deze waarde is gebaseerd op de actuele waarde ultimo boekjaar van het vastgoed in de vastgoedfondsen.

De manier waarop een onderneming wordt bestuurd en hoe daarbij wordt omgegaan met de verschillende belangen van klanten, aandeelhouders, medewerkers en de samenleving als geheel.

Belegd vermogen De directe investeringen en de financiële vaste activa.

Benchmark Financiële meetlat om de performance van de portefeuille te bepalen ten opzichte van de relevante markt waartegen de prestaties van de beleggingen zijn af te zetten. Voor Nederlands vastgoed is de benchmark de IPD Vastgoedindex. De IPD Vastgoedindex kent twee varianten: een voor alle objecten, inclusief aankopen, verkopen en herontwikkelingen (‘all objects’) en een voor de objecten die gedurende het gehele jaar in exploitatie zijn geweest (‘standing investments’).

Direct rendement / Income Return (IR) Het direct rendement als onderdeel van het financieel rendement wordt berekend door de netto-inkomsten van de belegging te delen door het gemiddeld fondsvermogen per kwartaal na winstverdeling. De netto-inkomsten bestaan uit het saldo van de netto huuropbrengsten, de beheerkosten, het resultaat deelnemingen exclusief waardeveranderingen, de overige baten en lasten en de financiële baten en lasten. Voor het fondsrendement op basis van IPD Standing Investments wordt het direct rendement, inclusief het resultaat deelnemingen, berekend over de gemiddelde waarde van de objecten die het gehele jaar in exploitatie zijn geweest inclusief deelnemingen.

Exploitatiekosten Exploitatiekosten zijn: beheer- en onderhoudskosten, vaste lasten en overige kosten.

Financiële leegstand Het aantal vierkante meters maal de laatst bekende markthuur conform externe taxatie.

Bruto-aanvangsrendement (yield)

Fysieke leegstand

De bruto-aanvangsjaarhuur uitgedrukt in procenten van de investering.

Leegstand aangeduid in vierkante meters vrij verhuurbaar oppervlak (commercieel onroerend goed).

Brutohuuropbrengst De theoretisch mogelijke huur bij volledige verhuur van het object onder aftrek van financiële leegstand, huurkortingen en overige opbrengsten en kosten.

74/80

Gecommitteerde pijplijn De gecommitteerde pijplijn betreft objecten waarvan de koopovereenkomst contractueel is gesloten.


Herwaarderingsreserve

Niet-gecommitteerde pijplijn

De herwaarderingsreserve wordt gevormd per individueel actief en bestaat uit waarde veranderingen met een actuele waarde hoger dan de historische kostprijs.

De niet-gecommitteerde pijplijn betreft objecten waarvoor de interne beleggingscommissie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance een akkoord heeft gegeven, maar waarvoor nog geen sprake is van een definitieve koopovereenkomst.

Huurincentives Met huurders overeengekomen tegemoetkomingen, zoals huurvrije perioden, inbouwpakketten en/of tegemoetkomingen in de verhuiskosten. Deze kosten worden geactiveerd en vervolgens afgeschreven over de looptijd van het contract.

Markthuren Huurwaarde die op dat moment in de markt behaald kan worden volgens opgave van de externe taxateur, uitgaande van een optimale marketing en verhuur aan de meest biedende gegadigde.

Indirect rendement / Capital Growth (CG) Het indirect rendement als onderdeel van het financieel rendement wordt berekend door het indirect resultaat te delen door het gemiddeld fondsvermogen per kwartaal na winstverdeling. Het indirect resultaat bestaat uit de waarde veranderingen (inclusief deelnemingen) en het verkoopresultaat. Voor het fondsrendement op basis van IPD standing investments wordt het indirect rendement berekend over de gemiddelde waarde van de objecten die het gehele jaar in exploitatie zijn geweest exclusief deelnemingen.

Performance Het resultaat dat in een bepaalde periode wordt behaald op beleggingen, uitgedrukt in een rendement (zie Direct rendement, Indirect rendement en Totaal rendement).

Projectomvang De projectomvang wordt bij commercieel vastgoed weergegeven in vierkante meters, bij woningen in aantal wooneenheden.

Rendement-risicoprofiel Ingelegd vermogen Het totaal ingelegd vermogen ultimo verslagjaar is de som van de door de participanten gestorte bedragen tot en met verslagjaar. Het gemiddeld ingelegd vermogen van een jaar wordt gevormd door de naar tijd en omvang gewogen ingelegde bedragen (totaal ingelegd vermogen primo jaar en stortingen gedurende het jaar).

IPD IPD staat voor Investment Property Databank. Deze organisatie verzorgt de verzameling van marktgegevens, de berekening van rendementen en verschillende benchmarkgegevens.

Bijlagen

De subjectieve relatie tussen het ingeschatte risico bij de exploitatie van het object gedurende de beschouwde exploitatieperiode ten opzichte van het aangenomen referentieniveau voor het exploitatierisico van gangbare objecten in de betreffende sector. In geval van een aanwezig hoger dan wel lager risico wordt een risico-opslag of -reductie gehanteerd op de met het betreffende referentieniveau corresponderende minimale rendementseis, met een zodanig gekozen correctiefactor dat de gestelde minimale rendementseis redelijkerwijs gehaald geacht kan worden in een worstcasescenario.

75/80

Segmentatie typen vastgoed Vastgoed wordt onderverdeeld in de volgende typen: winkels, kantoren, woningen, bedrijfsruimten en gemengd/overig. Een object valt in de sector ‘overig’ wanneer het een apart object is (gesplitst en apart gewaardeerd) dat niet is te plaatsen in de categorieën winkels, kantoren, woningen of bedrijfsruimten.

Semi open-end fonds Een semi open-end karakter betekent dat de beheerder zich zal inspannen om participaties op verzoek in te kopen tegen de nettovermogenswaarde op de transactiedag, maar niet verplicht is een verzoek tot inkoop in te willigen. Hierdoor bestaat de mogelijkheid dat uittreding slechts beperkt mogelijk is.

Standing investments Standing investments zijn objecten die gedurende het hele jaar onderdeel zijn van de portefeuille. Objecten die gedurende het jaar zijn gekocht, verkocht of in ontwikkeling zijn geweest, worden uitgesloten. Deze laatste objecten worden wel meegenomen in de benchmark op ‘all investments’-niveau.

Theoretische brutohuuropbrengsten De gerealiseerde theoretische brutohuur opbrengsten worden berekend op basis van de gefactureerde huur plus de bruto markthuurwaarde van de leegstaande units gedeeld door het aantal objecten.

Totaal rendement / Total Return (TR) Het totaal financieel rendement is berekend door het totaal resultaat te delen door het gemiddeld fondsvermogen per kwartaal na winstverdeling. Het totaal resultaat bestaat uit de som van het direct resultaat en het indirect resultaat. Voor het totaal fondsrendement op basis van IPD standing investments wordt het rendement berekend over de gemiddelde waarde van de objecten die het gehele jaar in exploitatie zijn geweest.

76/80



77/80

78/80


Over Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Wie zijn we? •S yntrus Achmea Real Estate & Finance is een gespecialiseerde vermogensbeheerder in vastgoed en hypotheken • We beleggen, financieren en ontwikkelen • De omvang van onze beleggingsportefeuille is ruim € 14,5 miljard • We zijn actief in Nederland, Europa, Noord-Amerika en Azië • We zijn de grootste vastgoedbelegger in Nederlandse woningen, winkels en kantoren • We zijn een middelgrote speler in vastgoedfinancieringen • Er werken 265,6 mensen bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance • Syntrus Achmea Real Estate & Finance is in het bezit van een AFM-vergunning

Waar staan we voor? •V erantwoord rendement voor onze opdrachtgevers • Het waarborgen van governance, compliance en risicomanagement • Kwalitatief hoogwaardig vastgoed • Transparante besturing van onze fondsen en portefeuilles

Waar gaan we voor? • Outperformance • Het verduurzamen van nieuw én bestaand vastgoed • Betrouwbare en innovatieve producten en diensten • Een beter imago voor onze sector • Hoge klanttevredenheid door tijdige en betrouwbare informatie


79/80

www.syntrusachmeavastgoed.nl 80/80


Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Retail Property Fund

Recommend Documents