Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Office Fund

Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Office Fund

Vijfjarenoverzicht

Achmea Dutch Office Fund (bedragen x € 1.000)

Aantal objecten¹ Acquisities en investeringen2 Disposities

2012

2011

2010

2009

2008

21

21

21

20

21

-1.718

41

30.950

21

4.039

0

0

0

2.220

0

Omvang vastgoedportefeuille (inclusief financiële vaste activa)

305.400

330.614

369.136

356.072

356.140

Fondsvermogen

302.810

327.269

367.974

381.392

384.481

Brutohuuropbrengsten en overige bedrijfsopbrengsten

23.459

33.412

25.016

25.807

19.564

Exploitatiekosten

-4.235

-3.615

-6.688

-3.449

-3.239

Overige kosten

-1.537

-1.613

-1.504

-1.651

-1.721

Netto-omzetresultaat

17.687

28.184

16.824

20.707

14.604

81,0%

95,7%

95,6%

92,8%

92,6%

19.847

26.744

18.006

22.598

17.156

-23.093

-37.396

-17.553

-6.121

-17.515

-3.246

-10.652

453

16.477

-359

Bezettingsgraad financieel Direct resultaat Indirect resultaat Totaal resultaat Beschikbaar voor participanten Reeds uitgekeerd aan participanten Nog uit te keren aan participanten

19.847

26.744

18.006

23.207

17.105

-10.249

-12.227

-9.590

-11.879

-8.862

9.598

14.517

8.416

11.328

8.243

Financieel rendement Direct rendement

6,7%

8,3%

5,0%

6,2%

4,4%

Indirect rendement

-7,4%

-10,6%

-4,7%

-1,6%

-3,9%

Totaal rendement3

-1,0%

-2,9%

0,1%

4,5%

0,4%

7,3%

8,8%

6,2%

7,7%

7,8%

Indirect rendement

-7,1%

-10,2%

-2,9%

-1,5%

-5,8%

Totaal rendement3

-0,4%

-2,3%

3,1%

6,1%

1,6%

Fondsrendement o.b.v. IPD Standing Investments Direct rendement

Benchmark o.b.v. IPD Standing Investments Direct rendement

6,6%

7,0%

6,6%

7,0%

6,8%

Indirect rendement

-8,8%

-4,6%

-2,9%

-6,7%

-6,0%

Totaal rendement3

-2,7%

2,2%

3,6%

-0,1%

0,4%

26

26

26

26

25

832.212

823.294

844.870

828.736

827.429

Aantal participanten Aantal participaties

¹ Inclusief het belang in de consortia Hoofddorp C.V. en Hoofddorp Fase III C.V. ² Betreft afwikkeling claim project Rijnsweerd te Utrecht, zie toelichting Niet in de balans opgenomen activa regelingen en verplichtingen. ³ In enkele gevallen tellen de percentages niet juist op. Dit wordt veroorzaakt door de rekenmethode conform IPD (time-weighted).

02/72




3/72

Scorpius, Hoofddorp

4/72


Inhoudsopgave

Vijfjarenoverzicht 02 Voorwoord 07 Profiel van het Fonds 08

Verslag van de Beheerder Inleiding 10 Strategie 11 Marktontwikkelingen 15 Samenstelling portefeuille 19 Performance 25 Vooruitzichten 29 Risicomanagement 30 Besluiten van de Vergadering van Participanten 35

Verslag van de Raad van Toezicht Algemeen 36 Opdracht Raad van Toezicht 36 Belangrijkste onderwerpen in 2012 36 Werkzaamheden Audit Committee 37 Leden van de Raad van Toezicht 39

Jaarrekening Balans per 31 december 2012 43 Winst-en-verliesrekening over 2012 44 Kasstroomoverzicht over 2012 45 Toelichting op de jaarrekening 2012 46 Overige gegevens 62

Bijlagen 1. Objectgegevens 66 2. Begrippenlijst 68

Inhoudsopgave

05/72

6/72


Voorwoord

Focus op kwaliteit en ondernemerschap De Nederlandse kantorenmarkt heeft in 2012 een onverminderd lastig jaar achter de rug. De economische crisis heeft de vraag naar kantoren verder onder druk gezet. De voorkeuren van de huurders gaan onverminderd uit naar een combinatie van uitstekende locatie, goede bereikbaarheid en moderne voorzieningen. Het merendeel van dergelijke hoogwaardige kantoren is nog steeds goed verhuurd. Locaties met verouderde kantoren staan verder onder druk en laten forse afwaarderingen zien. De marktomstandigheden leiden er wel toe dat ook de goed verhuurde objecten een verdere afwaardering hebben laten zien, omdat taxateurs met name de toekomstige huurwaarde lager inschatten.

Rendement De portefeuille bestaat inclusief het belang in de consortia Hoofddorp C.V. en Hoofddorp Fase III C.V. ultimo 2012 uit 21 objecten met een totale omvang van € 305,4 miljoen. Over 2012 is op basis van IPD standing investments een rendement van -0,4% (2011: -2,3%) gerealiseerd. De belangrijkste reden is de negatieve herwaardering van de portefeuille. Het Fonds heeft ten opzichte van de benchmark een outperformance van 230 basispunten behaald. De bezettingsgraad van de portefeuille is aanzienlijk gedaald tot 81,0% (2011: 95,7%).

AIFMD heeft impact In 2012 is bekend geworden aan welke eisen en richtlijnen beleggingsinstellingen moeten voldoen met de implementatie van de Europese richtlijnen in het Nederlandse toezichtsregime. De regels staan beschreven in de Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) en schrijven voor dat de Beheerder volgens strakke procedures en administratieve processen de activiteiten voor de beleggers verricht. Daarnaast wordt ook een Bewaarder aangesteld die zich moet vergewissen van alle cashflows binnen het Fonds. Dit zal een behoorlijke impact hebben op de wijze van opereren. In de rapportages zal de AIFMD een belangrijk onderdeel vormen. Overigens biedt de AIFMD ook de kans om als beheerder het onderscheid te maken en de dienstverlening naar haar participanten verder te verbeteren. De Beheerder dient per 1 juli 2014 AIFMD-compliant te zijn.

Marktkansen De kantorenmarkt zal onzes inziens in 2013 nog niet uit het dal klimmen. Onze inspanningen zijn dan ook gericht op het optimaliseren van de portefeuille. Verhuur, verduurzamen en het actief ombouwen van kantoren zoals de Molenwerf te Amsterdam hebben ook onze focus in het komende jaar. Voor beleggers met een zekere ‘risk appetite’ biedt de markt kansen om hoogwaardige objecten te acquireren. Naast de lagere marktwaardering kan de financiële structurering en hoogte van de leverage de verkoper dwingen tot het accepteren van een extra discount.

Directie Syntrus Achmea Real Estate & Finance Henk Jagersma, George Dröge en Cindy Rombouts

Voorwoord

07/72

Profiel van het Fonds

Onze missie Het Achmea Dutch Office Fund streeft naar een stabiel en duurzaam rendement uit vastgoed waarin is belegd met de gelden van de participanten. Met onze vastgoedexpertise en onze kennis van de markt verzorgen wij een meer dan passende huisvesting en bieden wij toegevoegde waarde voor onze huurders.

Doel van het Fonds Het Achmea Dutch Office Fund richt zich op de Nederlandse markt voor kantoorvastgoed. De Nederlandse kantorenmarkt bestaat uit circa 48,1 miljoen m². Het Fonds richt zich primair op locaties met voldoende dynamiek en omvang in economische groeiregio’s, zijnde Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht en in goed gelegen steden met een regionale functie.

Participanten Het Achmea Dutch Office Fund belegt uitsluitend voor institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, banken en verzekeraars. Het belegd vermogen ad € 305,4 miljoen (2011: € 330,6 miljoen) van het Fonds is verdeeld over 26 participanten (2011: 26 participanten).

Beleggingsdoelstelling Het Achmea Dutch Office Fund streeft naar outperformance ten opzichte van de IPD Vastgoed index voor het segment kantoren op basis van standing investments. IPD meet de rendementen op vastgoedobjecten en vastgoedportefeuilles op jaarbasis. Twee maanden na het eind van het jaar komt de jaarindex uit. De IPD Vastgoedindex voor standing investments heeft alleen betrekking op objecten die meer dan een heel jaar in exploitatie zijn en niet in een majeure renovatiefase verkeren of gedurende het jaar zijn verkocht. Deze index laat een zuivere vergelijking zien tussen verschillende vastgoedmarkten en is eveneens een geschikte maatstaf ten opzichte van marktindexen van andere investeringscategorieën.

08/72

Het resultaat op basis van de IPD Vastgoedindex wijkt af van het rendement van het Fonds in de jaarrekening. IPD rapporteert uitsluitend op objectniveau, terwijl de financiële rapportage tevens rekening houdt met fondsspecifieke kosten en/of opbrengsten. Bijvoorbeeld aan- en verkopen, kasposities en de effecten van vreemd vermogen. Voor een vergelijking op vastgoedniveau biedt de IPD Vastgoedindex echter de meest zuivere vergelijking.

Uitgangspunten Het Achmea Dutch Office Fund is een ‘core’ beleggingsfonds dat participanten toegang biedt tot de Nederlandse kantorenmarkt. Daarbij staan vier uitgangspunten centraal: stabiele kasstroom, waardevastheid, laag risico en flexibiliteit. Conform het Informatie Memorandum kan het Fonds tot niet meer dan 25% van de boekwaarde van de activa met vreemd vermogen financieren.

Fiscale structuur Het Achmea Dutch Office Fund is een fonds voor gemene rekening naar Nederlands fiscaal recht dat opereert onder het regime van een fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 en is onderworpen aan de vennootschapsbelasting tegen een tarief van 0%. Voor de belangrijkste voorwaarden verwijzen wij u naar de toelichting op de balans en winst-en-verliesrekening in de jaarrekening.


De Beheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance is de Beheerder van het Achmea Dutch Office Fund. Syntrus Achmea Real Estate & Finance beheert een totale kantorenportefeuille (zowel de kantoren binnen het Achmea Dutch Office Fund als discretionaire kantorenportefeuilles) met een waarde van ruim € 1,2 miljard, verdeeld over 150 objecten verspreid over Nederland, met een oppervlakte van ruim één miljoen m². Het totaal aantal medewerkers van Syntrus Achmea Real Estate & Finance is per jaareinde 265,6 fte’s. Door de omvang van de kantorenportefeuille is ruime expertise op het vlak van ontwikkelen, acquireren en beheer van kantoorvastgoed aanwezig.

slotdividend uit. Indien blijkt dat het direct resultaat kleiner is dan de reeds verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan worden te veel uitgegeven participaties ingetrokken voor zover uitkering plaatsvond door middel van participaties en dienen de participanten hetgeen zij te veel ontvangen hebben te retourneren voor zover uitkering in contanten plaatsvond. Het Fonds kan afwijken van het hierboven beschreven dividendbeleid indien dit noodzakelijk is om te voldoen aan de criteria geldend voor fiscale beleggingsinstellingen. Voor de uitgifte van participaties uit dividend worden geen kosten in rekening gebracht. Op verzoek kan uitkering in contanten plaatsvinden.

Fondsstructuur Het Achmea Dutch Office Fund is een beleggings instelling met een sui generis-constructie1 gebaseerd op contractuele afspraken tussen de Beheerder (Syntrus Achmea Real Estate & Finance), de Bewaarder (Stichting Achmea Dutch Office Fund) en de participanten2.

Door het Fonds uit te keren dividenden zijn onderworpen aan Nederlandse dividendbelasting. In Nederland gevestigde participanten die zelf zijn vrijgesteld van de vennootschapsbelasting, zoals pensioenfondsen, kunnen deze ingehouden dividendbelasting terugvorderen.

Dividendbeleid

Productkenmerken

In oktober van elk jaar verricht het Achmea Dutch Office Fund een tussentijdse voorlopige winstuitkering, gebaseerd op een schatting van het direct resultaat in het voorgaande halfjaar. In april van elk jaar verricht het Fonds vervolgens een voorlopige winstuitkering. Deze voorlopige winstuitkering is gelijk aan 90% van de schatting van het direct resultaat in het voorgaande kalenderjaar (onder aftrek van tussentijdse voorlopige winstuitkeringen).

Alle belangrijke kenmerken van het Achmea Dutch Office Fund zijn uitgebreid vastgelegd in het Informatie Memorandum van het Fonds (1 januari 2007). Dit Informatie Memorandum is laatstelijk aangepast op 25 april 2012. Een exemplaar wordt u op verzoek toegestuurd.

Na goedkeuring van de jaarrekening stelt het Fonds het slotdividend vast. Indien blijkt dat het direct resultaat groter is dan de verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan keert het Fonds vervolgens in juli een

1 2

Dit is een constructie die niet als zodanig in de wet genoemd is. Degene die blijkens het participantenregister gerechtigd is tot één of meer participaties.

Profiel van het Fonds

09/72

Verslag van de Beheerder

Inleiding

Het jaarverslag over 2012 van het Achmea Dutch Office Fund bevat het Verslag van de Beheerder, de jaarrekening (balans, winst-en-verliesrekening, kasstroomoverzicht en de toelichting op de jaar rekening) en de overige gegevens, waaronder de controleverklaring van de onafhankelijke accountant. De kantorenmarkt heeft in 2012 volop in de aandacht van de media gestaan. Een hoge leegstand, negatieve waardeontwikkeling, problemen van diverse eigenaren en negatieve vooruitzichten voor de sector hebben geleid tot een zeer negatieve perceptie van de risico’s en kansen die beleggen in deze sector biedt. Ook op het Fonds heeft dit zijn impact, met name het indirect rendement van leeggekomen objecten staat door de huidige marktomstandigheden onder druk.

Voor dit object, waarvoor geldt dat het een negatief perspectief heeft als kantoor, wordt nu, zelfs onder slechte marktomstandigheden, een exit gecreëerd die het belang van zowel de huidige alsook de toekomstige eigenaren dient. Wij hopen hier in het volgende jaar meer over te kunnen melden. Het jaarverslag gaat in op de strategie van het Fonds, de ontwikkeling van de portefeuille in 2012 en de behaalde resultaten. Daarnaast wordt er aandacht besteed aan risicomanagement. Ten slotte wordt ingegaan op de besluiten van de Vergadering van Participanten en is er een verslag van de Raad van Toezicht opgenomen.

Inmiddels is er wel sprake van een marktbrede onderkenning van het risico van een structurele leegstand, waardoor er ook momentum is ontstaan voor innovatieve ideeën om deze te bestrijden. Een goed voorbeeld hiervan is de door de eigenaren geïnitieerde herontwikkeling van het object Molenwerf in Amsterdam waarin het Fonds een 50%-belang heeft.

10/72


Strategie

Het Achmea Dutch Office Fund is opgericht in 1998 als sectoraal fonds. Inmiddels is voldoende omvang bereikt om een goede risicospreiding te realiseren.

vrijwel nul. In deze vervangingsmarkt verdringen nieuwgebouwde kantoren voortdurend oudere kantoren. Daarnaast wordt getracht om de portefeuille continu kwalitatief te versterken.

Beleggingsbeleid

Het portefeuillebeleid van het Achmea Dutch Office Fund wijkt significant af van de benchmark (IPD Vastgoedindex kantoren). Het Fonds heeft een duidelijke overweging van kantoren in kantoordistricten en een onderweging van kantoren in stadscentra en woonwijken. De focus is gericht op hoogwaardige kantoren met een goede bereikbaarheid en representativiteit, op locaties waarvan wordt verwacht dat deze ook in de toekomst nog een gewilde werkomgeving zullen zijn. Het portefeuille beleid zorgt ervoor dat courante gebouwen op de goede locaties met prima bereikbaarheid in portefeuille worden genomen. Dergelijke objecten kennen een relatief laag aanvangsrendement, maar laten een meer stabiele rendementsontwikkeling zien. Met name op langere termijn laten deze objecten een outperformance ten opzichte van de benchmark zien.

Om de beleggingsdoelstelling te halen, koopt, exploiteert en verkoopt het Achmea Dutch Office Fund registergoederen in de sector kantoren. Daarnaast kan het Fonds maximaal 20% van het belegd vermogen in andere sectoren beleggen, voor zover een relatie bestaat met de sector kantoren of als de belegging anderszins aansluit bij de registergoederen van het Fonds. Het Fonds kan zowel rechtstreeks als via andere rechtspersonen, personenvennootschappen of beleggingsfondsen in vastgoed beleggen. Ook kan het Fonds tot 25% van de boekwaarde van de activa vreemd vermogen aantrekken en transacties in al dan niet beurs genoteerde financiële instrumenten verrichten. Ultimo 2012 is het Fonds gespreid over 21 objecten, dit is inclusief het belang in de consortia Hoofddorp C.V. en Hoofddorp Fase III C.V. De totale portefeuille heeft een waarde € 305 miljoen (2011: € 331 miljoen). In 2012 heeft het Achmea Dutch Office Fund geen gebruik gemaakt van vreemd vermogen.

Portefeuillebeleid De primaire focus is gericht op kantorenmarkten met voldoende dynamiek en omvang in economische groeiregio’s, zijnde Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht en in goed gelegen steden met een regionale functie. Ultimo 2012 is net als in 2011 circa 49% van de portefeuille belegd in de vier grote steden. Doel is om toe te werken naar een portefeuille waarbij minimaal 60% van de portefeuille is belegd in de vier grootste kantoorsteden. Voor beleggingen in andere steden geldt dat sprake moet zijn van een interessant rendementrisicoprofiel. De strategie is gericht op het verjongen van de portefeuille door afscheid te nemen van oudere objecten en nieuwe, jonge objecten toe te voegen. Dit is noodzakelijk omdat de Nederlandse kantorenmarkt al jaren een netto-opname kent van


Objectbeleid Naast een weloverwogen portefeuillebeleid vormt het objectbeleid een tweede motor achter het rendement van het Achmea Dutch Office Fund. Het objectbeleid bestaat uit twee onderdelen. Het eerste onderdeel is de acquisitie en verkoop van objecten; het tweede onderdeel het actief management van objecten. Objecten worden aangekocht in lijn met het bovenstaande portefeuillebeleid, waarbij de focus ligt op de kwaliteit van de locatie, het object en de huurders. Bij de samenstelling van de portefeuille is aandacht voor de samenstelling van huurders naar contractduur en segment. Voor wat betreft de locatie wordt sterk gefocust op de toekomstwaarde, gebaseerd op de bereikbaarheid per auto maar ook per hoogwaardig openbaar vervoer en aantrekkelijkheid van de werken leefomgeving. Ten slotte wordt bij de objecten zelf gelet op de

11/72

mate waarin deze na afloop van het huurcontract wederverhuurbaar zijn (technische mogelijkheden tot vernieuwing infrastructuur, lay-out plattegronden, mogelijkheden tot deelverhuur). Actief management is een samenspel tussen het behalen van huurverhogingen en beperking van de leegstandsrisico’s om de waarde te maximaliseren. Dit kan onder meer door actief contractmanagement, het sturen op huurderstevredenheid, herontwikkeling en uitbreiding van het object. Tot slot worden objecten die niet meer aan het beleggingsbeleid voldoen op de verkooplijst gezet en wordt geprobeerd een koper te vinden. Hiertoe worden de mogelijkheden continu onderzocht en gemonitord.

Duurzaamheid Duurzaam vastgoed draagt in de ogen van de Beheerder bij aan een beter milieu, een lange levensduur, huurderstevredenheid en waarde ontwikkeling. Het Fonds richt zich daarom op het verduurzamen van de bestaande kantoor portefeuille en het stellen van eisen aan acquisities. In de volgende paragraaf volgt een overzicht van de voortgang van het beleid gedurende 2012, een jaar waarin belangrijke stappen zijn gezet. Bestaande portefeuille Alle objecten in de bestaande portefeuille hebben een energielabel, een maat voor de energieprestatie van de kantoorgebouwen. In de figuur is de labelverdeling van de kantoren in de portefeuille weergegeven. Men kan daarbij spreken van een groene portefeuille. Op basis van oppervlakte heeft 62% een A-label, gevolgd door B (4%), C (32%) en E (2%).

Molenwerf in Amsterdam aan het Achmea Dutch Residential Fund. Het aankopende Fonds zal deze woningen door de Beheerder laten transformeren naar appartementen. Het leegstaande kantoor krijgt hiermee een nieuw leven als wooncomplex. Acquisities Acquisities die aan de portefeuille worden toe gevoegd, dienen zo duurzaam mogelijk te zijn. In het programma van eisen worden voorwaarden gesteld aan de duurzaamheid van kantoren die worden ontwikkeld, zoals het gebruik van duurzame materialen en het toepassen van energiezuinige verlichting. Het Fonds acquireert daarbij alleen kantoren met een groen energielabel (A, B of C). Daarnaast zal de Beheerder een BREEAM quick scan toets toepassen bij acquisities. BREEAM is een meetinstrument waarmee de duurzaamheidsprestatie van een kantoorobject kan worden beoordeeld. BREEAM kijkt niet alleen naar energiezuinigheid, maar toetst tevens aspecten als water besparing, materiaalgebruik en afvalmanagement. Intentieverklaring duurzaamheid De Beheerder wil in 2013 een green lease voor kantoren implementeren. Met de ondertekening van de intentieverklaring maken verhuurder en huurder afspraken over het duurzaam gebruik en onderhoud van de verhuurde kantoorruimte. Hiervoor heeft de Beheerder binnen de werkgroep Duurzaamheid van de IVBN actief meegewerkt aan de ontwikkeling van een green lease-concept voor kantoren, de zogeheten ‘Intentieverklaring Duurzaamheid’.

De Beheerder zet zich in voor de verdere verduurzaming van de portefeuille. Op natuurlijke onderhoudsmomenten, bij huurmutatie of bij renovatie kiest de Beheerder voor duurzame oplossingen. Herontwikkeling of herbestemming wordt serieus overwogen. Een concreet voorbeeld hiervan is de op handen zijnde verkoop van de

12/72


Global Real Estate Sustainability Benchmark Om te onderzoeken waar de portefeuille staat op het gebied van duurzaamheid, heeft de Beheerder het afgelopen jaar met het Fonds voor de tweede maal deelgenomen aan de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). GRESB is een wereldwijde benchmark waarmee jaarlijks het duurzaamheidsbeleid (Management & policy) en de implementatie (Implementation & measurement) daarvan bij vastgoedfondsen wordt beoordeeld en vergeleken. De score zegt echter weinig over de duurzaamheid van de in de portefeuille opgenomen objecten: hiervoor zijn indicatoren zoals een energielabel beter geschikt. Het Fonds heeft in 2012 een overall score behaald van 40%, een gewogen gemiddelde van de scores voor Management & policy (49%) en Implementation & measurement (38%). Het laatste onderdeel, de uitvoering van het beleid, telt het zwaarst mee in de totaalscore. Het Fonds heeft daarmee beter gescoord dan de peer group, bestaande uit in totaal zeven Nederlandse kantoorportefeuilles.

De peers hebben gemiddeld een score behaalt van 54% op Management & policy en een score van 34% op Implementation & measurement. In GRESB 2011 was de overall score van het Fonds nog 20%. De verbetering in 2012 ten opzichte van 2011 is te danken aan de doorontwikkeling van het duurzaamheidsbeleid in 2012 waarbij aandacht is besteed aan: 1. Monitoren van het verbruik in de portefeuille: in samenwerking met externe vastgoedmanagers is de Beheerder in 2012 begonnen met het monitoren van het verbruik (elektra, gas, water en afval). 2. ‘Green leases’: de Beheerder heeft actief meegewerkt aan het opstellen van een green lease voor kantoren. Zie hierboven onder ‘Intentieverklaring Duurzaamheid’. 3. Duurzaamheidsverslaglegging: sinds het derde kwartaal van 2012 wordt in de kwartaalrapportages verslag gedaan van de ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid.

Kantorenportefeuille naar energielabel

A

2%

32%

B C E

4%


62%

13/72

In 2013 gaat de Beheerder verder met de ontwikkeling van het duurzaamheidsbeleid voor het Fonds. Speerpunten daarbij zijn: 1. M onitoren van het verbruik in de portefeuille: doelstelling is 100% inzicht in het verbruik van energie (elektra en gas) en water in de kantoren waar het verbruik deel uitmaakt van de servicekosten. 2. D uurzaamheid in de keten: in 2013 wil de Beheerder starten met het maken van afspraken over duurzaamheid met ketenpartners. U kunt hierbij denken aan afspraken met beheerders over het aanleveren van data ten aanzien van verbruik. 3. Samenwerking met huurders: in 2013 wil de Beheerder in samenwerking met huurders werken aan verduurzaming van de portefeuille door: a. een green lease voor kantoren te implementeren, b. kantoorhuurders te adviseren over het duurzaam gebruik van het kantoor.

14/72


Marktontwikkelingen

Gebruikersmarkt In 2012 resulteerde de focus op besparingen en efficiency voor zowel de private als publieke sector in consolidatie of krimp van de huisvesting. Naast de sluiting van vestigingen en concentratie van activiteiten werd er bij de nieuwe aanhuur van kantoorruimte vaak minder m2 opgenomen. Met een totale bruto-opname van iets meer dan één miljoen m2 over geheel 2012 was er wederom een daling ten opzichte van voorgaand jaar (2011: 1,25 miljoen). Het beeld van krimpende organisaties onder de kantoorgebruikers was ook terug te zien in de ontwikkeling van de werkgelegenheid in kantoorgebonden sectoren. Voor de sectoren openbaar bestuur & overheidsdiensten alsmede de Financiële en Zakelijke Dienstverlening nam, over de eerste drie kwartalen van 2012 gemeten, de totale werkgelegenheid af met circa 2% ten opzichte van voorgaand jaar. Daarmee ontwikkelde de kantoorgebonden werkgelegenheid zich parallel aan de totale werkgelegenheid waar tevens een omslag plaatsvond maar de krimp van het aantal banen minder groot was. Ondanks dat een groot deel van de kantoor gebruikers bij mutatie minder m2 aanhuurden, nam de totale in gebruik zijnde voorraad toch toe tot circa 42 miljoen m2. Het aanbod is met circa 7 miljoen m2 echter nog altijd omvangrijk, evenals de leegstand van meer dan 14%. Door de fors lagere opname nam de aanbod/opnameratio toe tot 6,7 ofwel: met het huidige opnametempo duurt het – zonder nieuwbouwaanbod en substitutievraag – in theorie bijna zeven jaar voor het aanbod is weggewerkt. In 2012 is de tweedeling in de kantorenvoorraad verder toegenomen. Het overgrote deel van de gehele opname van kantoorruimte had betrekking op het hogere segment. In het topsegment ontwikkelden de huurprijzen zich door het beperkte aanbod zelfs stabiel, al is de reële huurprijs inclusief


incentives naar verwachting gedaald. De gemiddelde huurprijzen daalden onder invloed van het omvangrijke aanbod in het middensegment, waar 44% van de opname plaatsvond. Zo ontketenden de durfinvesteerders die de portefeuille van Uni-invest overnamen een heuse prijzenslag die huurders moest lokken. Een steeds groter deel van de voorraad (thans 35%) werd meer dan drie jaar zonder succes op de markt aangeboden en voegde zich tot de snelgroeiende kansarme voorraad. Langdurig leegstaande kantoorgebouwen werden immers zelden verhuurd. Een aanzienlijk deel van deze kansarme voorraad was geconcentreerd op locaties zoals Leidschendam-Voorburg, Capelle a/d IJssel en Nieuwegein, met leegstandpercentages oplopend tot 30% à 40%. In tegenstelling tot de kansarme ‘satellietsteden’ brak in de grote steden het momentum aan voor herstructurering van de voorraad. In de regio Amsterdam waren er in 2012 diverse transformatie successen en kwam de teller wat herontwikkeling betreft uit op 88.000 m2, bijna vier keer meer dan in 2011. Hoewel de metrages nog altijd bescheiden waren, daalde mede hierdoor het aanbod licht en vonden andere functies hierdoor een plek. Bij de herbestemming betrof het niet alleen de transformatie van kantoren naar hotels, maar ook naar (studenten)woningen. Middels herbestemming en functiemenging werd ook de kantoorlocatie Zuidoost, die voorheen gekenmerkt werd door problematische leegstand, succesvol geherpositioneerd. Gedurende 2012 werd wederom door diverse (grote) gebruikers kantoorruimte aangehuurd en nam de leegstand verder af.

Beleggingsmarkt Over geheel 2012 bedroeg het totale beleggingsvolume € 1,23 miljard, een daling van ruim 11% ten opzichte van 2011 (€ 1,39 miljard). Daarbij zorgden slechts drie transacties (The Rock, Vinoly, High Tech Campus, tezamen circa € 700 miljoen) voor het merendeel van het totale beleggingsvolume.

15/72

De daling van het totale beleggingsvolume en het beperkt aantal transacties maakten duidelijk dat de beleggingsmarkt voor kantoren verder stagneerde. De transacties die wel doorgingen, lieten zien dat voor prime offices nog belangstelling was. Gezien de grote verschillen per segment was het dan ook geen verassing dat gedurende 2012 de aanvangsrendementen verder divergeerden. Voor toplocaties liepen de bruto aanvangsrendementen licht op tot circa 6,25%, voor het midden- en ondersegment was de stijging aanmerkelijk groter. Hier liepen de bruto aanvangsrendementen op tot circa 9%-11%. Aan de aankoopzijde waren vooral Nederlandse private beleggers actief alsmede buitenlandse fondsen. Verkopende partijen waren corporates, niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen en institutionele beleggers.

Vooruitzichten De gebruikersmarkt voor kantoorruimte zal naar verwachting niet naar een evenwicht terugkeren vanuit een toename van de effectieve vraag. Ten opzichte van eind 2008, toen de werk gelegenheid in de kantoorgebonden sectoren zijn top bereikte, is de werkgelegenheid allengs verder afgenomen. Ook wijzen de vooruitzichten niet op een spoedig herstel zodat een scenario zoals na de crisis van 2000 niet waarschijnlijk lijkt. Daarnaast zal ook volgend jaar het ruimtegebruik per werknemer verder dalen doordat meer organisaties hun huisvesting rationaliseren, het nieuwe werken implementeren en de hoeveel heden ongebruikte ruimte terugbrengen. Voor volgend jaar daarentegen wordt wel gerekend op een verdere stijging van het transformatievolume, maar dit zal wederom grotendeels beperkt blijven tot de grote steden.

Opname en aanbod van kantoorruimte 16%

7%

14%

6%

12%

5%

10%

4%

8%

3%

6%

2%

4%

1%

2%

0% 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Opname Aanbod Leegstand als % totale kantoorvoorraad

Aanbod x opname als % voorraad

8%

Leegstand

0%

Bron: Jones Lang LaSalle (2013)

16/72


Op de beleggingsmarkt wordt voor 2013 in verband met de beperkte financieringsmogelijkheden, het gebrek aan transparante prijsvorming en de afwachtende houding van beleggers, evenmin gerekend op een spoedig herstel. Net als in 2012 zal een groot deel van de beleggingsdynamiek naar verwachting uit de verkoop van prime offices moeten komen. Een aantal van deze objecten wordt al gedurende langere tijd in de markt aangeboden zodat gerekend wordt op aanzienlijke discounts. Gezien het beperkte risicoprofiel en de relatief hoge directe rendementen zal de interesse onder beleggers voor dit topsegment naar verwachting toenemen. Aan de onderkant van de markt zal de dynamiek uit opkoop en herbestemming van kantoren moeten komen. De toenemende interesse van private beleggers gedurende 2012 toont dat hier kansen liggen die mogelijk verder toenemen naarmate de afschrijvingen toenemen en portefeuilles al dan niet gedwongen op de markt komen.

Ontwikkeling werkgelegenheid in de kantoorgebonden sectoren tov de top

(in banen en uren, seizoensgecorrigeerd, openbaar bestuur & overheidsdiensten, financiële- en zakelijke dienstverlening) 0,08

Aantal banen t.o.v. top 2000

0,06

Aantal uren t.o.v. top 2000

0,04

Aantal banen t.o.v. top 2008

0,02

Aantal uren t.o.v. top 2008

0,00 -0,02 -0,04 -0,06 -0,08

t=0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Bron: CBS Statline (2013)


17/72

Newtonlaan, Utrecht

18/72


Samenstelling portefeuille

Ultimo 2012 bedroeg de exploitatieportefeuille van het Achmea Dutch Office Fund € 305 miljoen (2011: € 331 miljoen). Alle objecten betreffen objecten met een dominante kantoorcomponent. Gedurende het jaar 2012 zijn geen aankopen of verkopen verricht.

Samenstelling Het Achmea Dutch Office Fund belegt het grootste gedeelte van de portefeuille op kantorenlocaties in de grote steden (zowel G4 als overige grote steden). Dit is een overweging van 17,8 procentpunt (2011: overweging van 17,5 procentpunt) ten opzichte van de IPD Vastgoedindex, hetgeen een uitvloeisel is van het gevolgde beleid. De portefeuille is voor een groot deel gesitueerd in de Noordvleugel van de Randstad (kantoren in Amsterdam, Almere en Utrecht maken bijna de helft uit van de kapitaalswaarde van het Fonds). Daarnaast is een derde gevestigd in Rotterdam en steden zoals Arnhem, Den Bosch en Zwolle. Dit is conform het beleid dat zich voornamelijk richt op investeringen in kantoordistricten die worden gekenmerkt door voldoende dynamiek en omvang en zijn gelegen in economische groeiregio’s. De belangrijke factoren zijn de concentratie van werkgelegenheid en de sterke, multimodale regiopositie, met bijbehorend sterke ontsluiting van deze locaties. Kantoorgebruikers hebben behoefte aan locaties die zich bevinden in of nabij kernen van historisch gegroeide steden, dan wel in gebieden met veel voorzieningen en een goede verblijfssfeer. Ook stationslocaties zijn zeer gewild door hun goede bereikbaarheid en de aanwezigheid van hoogwaardige voorzieningen, zoals rond Utrecht Centraal. In combinatie met stabiele langetermijnhuurcontracten, bieden dergelijke objecten het beste perspectief. Onder de huurders van het Fonds zijn de zakelijke en financiële dienstverleners dominant aanwezig. De rol van de overheid is relatief bescheiden.


Aankopen In 2012 heeft het Achmea Dutch Office Fund geen nieuwe objecten verworven.

Verkopen Door een combinatie van de marktomstandigheden in 2012 en de huurexpiratiedata van de objecten in de portefeuille, is ervoor gekozen geen verkoop te realiseren. Voor kantoorobjecten met huurcontracten die de komende vijf jaar expireren, worden op dit moment geen aantrekkelijke prijzen gerealiseerd. Het doel is om de expirerende contracten te verlengen of nieuwe huurders aan te trekken om het rendement te optimaliseren. Daarnaast kan transformatie een optie zijn. Een op handen zijnde verkoop is die van het object aan de Molenwerf te Amsterdam in 2013. De verkoop baarheid van dit object is gunstiger dan van een gemiddeld kantoorgebouw, daar dit gebouw zich voor wat betreft de locatie en de technische mogelijkheden leent voor een transformatie naar woningen. In 2013 zal het Achmea Dutch Residential Fund het 50%-aandeel van het Fonds tegen residueel bepaalde waarde overnemen van het Fonds, om het vervolgens samen met de andere eigenaar te transformeren naar huurappartementen.

Overige mutaties Onder de vastgoedbeleggingen is een negatieve investering verantwoord van € 1,7 miljoen. Dit heeft betrekking op de vrijval van de voorziening voor een claim van de ontwikkelaar van het object aan de Newtonlaan te Utrecht. In de jaarrekening is deze vrijval toegelicht. De negatieve herwaardering bedroeg € 21,7 miljoen (2011: € -35,6 miljoen). Voor een nadere toelichting op de herwaardering verwijzen wij naar de toelichting bij de tabel direct-indirect resultaat.

19/72

Verhuurtransacties

Het resultaat hiervan is een negatieve herwaardering van € 1,3 miljoen. Voor het object in Rotterdam zijn onderzoeken opgestart naar de mogelijkheden voor alternatieve aanwending.

Gedurende 2012 hebben binnen het Achmea Dutch Office Fund enkele huuropzeggingen en verhuurtransacties plaatsgevonden. Hierdoor is het leegstandspercentage gestegen van 4,3% ultimo 2011 naar 19,0% ultimo 2012. Het object aan de Orteliuslaan in Utrecht is per 30 juni 2012 volledig leeggekomen. Voor de herinvulling is een actieplan opgesteld en worden specifieke doelgroepen benaderd; dit heeft echter nog niet geleid tot wederverhuur. Het resultaat hiervan is een negatieve herwaardering van € 1,1 miljoen. Ultimo januari 2012 is het object aan de Gaetano Martinolaan in Maastricht volledig leeggekomen. Per december 2012 is circa 3.200m² hiervan langjarig verhuurd. Momenteel staat nog circa 9.000m² leeg. Dit heeft per saldo geleid tot een herwaardering van nihil. Naast deze twee grote opzeggingen zijn de huurcontracten van een aantal eenheden aan de Aert van Nesstraat in Rotterdam per expiratiedatum beëindigd.

In de portefeuille wordt actief gefocust op verlengingsmogelijkheden van lopende huur overeenkomsten. Dit heeft geleid tot verlengingen van de huurovereenkomsten in Hoofddorp met Idexx (3.600m²) in het object Scorpius en aan Walt Disney (3.600m²) in het object Taurusavenue. In Rotterdam (Lichtenauerlaan) is de huur overeenkomst met Regus (3.300m²) verlengd tot en met 2021. Met de huurders van de objecten in Nijmegen (Schaek Mathonsingel) en Heerlen (Nieuw Eyckholt) lopen onderhandelingen over verlenging van de huurovereenkomsten. In het object Gaetano Martinolaan te Maastricht is zoals eerder beschreven 3.200m² langjarig verhuurd aan een nieuwe huurder Perfect Call B.V.. In Hoofddorp (Scorpius) is 1.700m² nieuw verhuurd aan Akzo Nobel.

Kantorenportefeuille naar segment

5%

5%

Grote steden-

11%

Bedrijfsterreinen Grote stedenKantoorlocatie Grote stedenStadscentra Overige stedenKantoorlocatie

79%

20/72


Objecten per ultimo 2012 in Exploitatie (boekwaarde in €)

68.000.000

34.000.000 6.800.000


21/72

Taxaties Incentives Op basis van een analyse van de externe taxatierapporten is vastgesteld dat de externe taxateurs rekening houden met het verstrekken van incentives bij de waardering van objecten. Bij huurverlenging dan wel bij het aangaan van een nieuw huurcontract is rekening gehouden met de noodzaak om marktconforme incentives te verstrekken. De te verstrekken incentives variëren per object in hoogte en zijn afhankelijk van de resterende duur van het huurcontract, de locatie en objectspecifieke eigenschappen. In de taxatierapportages vermeldt de externe taxateur welke inschatting van de te verstrekken incentives is meegenomen in de waarde van het betreffende object. Tevens worden eventueel lopende incentives zoals huurkortingen ook meegenomen door de externe taxateur. Leegstand Op basis van een analyse van de externe taxatierapporten is vastgesteld dat leegstand wordt

meegewogen in de waardering van de objecten. Afhankelijk van de omvang van de leegstand wordt onder andere het bruto-aanvangsrendement bijgesteld door de taxateur. Een indeling van de portefeuille in drie cohorten met verschillende leegstandspercentages, laat de volgende variatie in bruto-aanvangsrendementen zien: •7 ,0% - 11,5% voor panden met leegstand van minder dan 10,0%; •9 ,5% - 9,8% voor panden met leegstand tussen 10,0% en 30,0%; •9 ,5% - 18,0% voor panden met meer dan 30,0% leegstand. Hoewel leegstand een belangrijke factor in de waardering van kantoorobjecten is, spelen ook andere factoren, zoals locatie, wederverhuur baarheid en ouderdom, een rol in de waarde van een object. Dit verklaart dan ook de overlap in de bruto-aanvangsrendementen tussen de verschillende cohorten. De leegstand van de portefeuille bedraagt ultimo 2012 19%.

Kantorenportefeuille naar geografische oriëntatie

Amsterdam

12%

21%

Utrecht Rotterdam Zwolle Den Bosch Maastricht

6%

Overig

32% 10% 15%

22/72

4%


De huuropzeggingen zijn nog niet meegenomen in de leegstandspercentages; wel zijn deze opzeggingen verwerkt in de door de taxateur uitgevoerde waarderingen, hetgeen heeft geleid tot afwaardering van de betrokken objecten.

participatiewaarde van € 380,29 na winstverdeling 2011. De daling van de gemiddelde waarde van de participaties is met name toe te schrijven aan de negatieve herwaarderingen die hebben plaatsgevonden in 2012.

Spreiding

Mandaten De wijzigingen in het aantal participaties in 2012 ten opzichte van 2011 zijn conform de mandaat afspraken met de participanten.

De portefeuille, inclusief het belang in de consortia Hoofddorp C.V. en Hoofddorp Fase III C.V., omvat ultimo 2012 21 objecten (2011: 21 objecten). De portefeuille van het Fonds is goed gespreid naar actuele waarde. Er zijn twee grote objecten (in Utrecht en Zwolle), die gezamenlijk meer dan een derde van de portefeuille naar actuele waarde uitmaken. Geen van de andere objecten heeft een weging van meer dan 10% per object. Daarnaast is er wel sprake van exposure in grotere objecten middels deelnemingen, zoals het object aan de Thomas R. Malthusstraat in Amsterdam. Indien wordt gekeken naar de huren, blijkt dat de gemiddelde huurprijs circa € 200 per m² bedraagt. Dit is hoger dan het Nederlands gemiddelde en een consequentie van de keuze voor kantoren op bewezen kantoorlocaties in economische groeiregio’s.

Participaties Het aantal participaties bedraagt per eind 2012 832.212 stukken met een waarde van € 352,33 per participatie na winstverdeling 2012. Ultimo 2011 was het aantal participaties in het Achmea Dutch Office Fund gelijk aan 823.294 stukken met een

Top 5 objecten (o.b.v. waarde) Object

In- en uittredingen in het verslagjaar Gedurende 2012 zijn in het Achmea Dutch Office Fund geen in- en uittredingen geweest. Per 1 april 2012 is de fusie tussen Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Film- en Bioscoopbedrijf (BPF Film) en Pensioenfonds PNO Media geëffectueerd. Ten gevolge van deze fusie zijn de vermogensbestanddelen van BPF Film, waaronder de door BPF Film gehouden participaties in het Achmea Dutch Office Fund, overgegaan op Pensioenfonds PNO Media. De Beheerder heeft in 2012 van vijf participanten uittredingsverzoeken (2011: twee uittredings verzoeken) ontvangen. Ultimo december 2012 zijn totaal zeven uittredingsverzoeken ontvangen en het totaal bedrag hiervan bedraagt € 68,3 miljoen (2011: € 14,5 miljoen).

Top 5 huurders Waarde ultimo 2012 (x € 1.000)

Huurder

% totale huur

1. Newtonlaan 201 - 299, Utrecht

€ 67.408

1. PricewaterhouseCoopers

21,1%

2. Burg. Roelenweg 13, Zwolle

€ 43.555

2. Achmea Facilitair Bedrijf

15,2%

3. A. Bordeslaan 2 - 248, Den Bosch

€ 28.400

3. Rijksgebouwendienst

11,2%

4. Thomas R. Maltusstraat 5 - 57, Amsterdam

€ 27.333

4. CMS Derks Star Busmann N.V.

11,0%

5. Leidseveer 2 - 10, Utrecht

€ 20.900


5. Movares Nederland B.V.

8,3%

23/72

Expiratiedata

Ontwikkeling debiteurensaldi

In beheersing van risico’s vormt spreiding van expiratiedata van huurcontracten een belangrijk element. In 2013 expireert circa 1,3% van de huurcontracten. Het Achmea Dutch Office Fund zal alle beschikbare instrumenten inzetten om huurcontracten te verlengen. De meerderheid van de huurexpiraties ligt na 2015, waarbij bijna 72% van de huurexpiraties pas na 2017 zal plaatsvinden.

Het saldo van de nog niet ontvangen huren ten opzichte van de brutohuuropbrengst ligt op 2,3% (2011: 1,8%), voor aftrek van de voorziening dubieuze debiteuren van € 177.000. De verslechtering ten opzichte van het voorgaande jaar heeft volledig betrekking op het object aan de Newtonlaan in Utrecht. Een groot deel van de achterstand is inmiddels voldaan, echter de meeste nog openstaande vorderingen met betrekking tot dit object betreffen de servicekostenafrekeningen. Momenteel wordt getracht tot een schikking te komen met de huurders. Wij zullen u op de hoogte houden van de ontwikkelingen omtrent deze vorderingen in de kwartaalrapportages.

Huurexpiratie

Huurexpiratie 35% 30% 25% 20% 15% 10%

2011

5% 0% 2013

24/72

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

>=2021


Performance

Totaal resultaat

Direct resultaat

In 2012 heeft het Achmea Dutch Office Fund een totaal resultaat behaald van € -3,2 miljoen (2011: € -10,7 miljoen). Dit resulteerde in een totaal rendement van -1,0% (2011: -2,9%) over het gemiddeld fondsvermogen. Het totale resultaat is opgebouwd uit een direct en een indirect resultaat.

Het directe resultaat van de portefeuille bedroeg € 19,8 miljoen (2011: € 26,7 miljoen). Het direct rendement over 2012 bedroeg procentueel gezien 6,7% (2011: 8,3%) over het gemiddeld fondsvermogen. Huurinkomsten en exploitatie- en rentekosten bepalen voornamelijk het directe resultaat.

Verdeling direct en indirect resultaat

De huurinkomsten van het Fonds zijn over 2012 met € 9,9 miljoen gedaald ten opzichte van 2011. Procentueel is sprake van een daling van 30,1%. De autonome huurgroei is met 0,5% gedaald ten opzichte van 2011. Voor het object de Molenwerf te Amsterdam is in 2011 een eenmalige opbrengst

In de onderstaande tabel staat de uitsplitsing van het directe en het indirecte resultaat weergegeven.

Achmea Dutch Office Fund (bedragen x € 1.000) 2012

2011

Direct resultaat Brutohuuropbrengsten

23.120

33.064

Exploitatiekosten

-4.235

-3.615

Overige bedrijfsopbrengsten

339

Bruto-omzetresultaat Operationele kosten Vermogensbeheerkosten

348 19.224

29.797

153

202

1.384

1.411

Som der kosten Netto-omzetresultaat

1.537

1.613

17.687

28.184

Financiële baten

1.536

176

Financiële lasten

-

-2.300

19.223

26.060

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen

-791

Waarvan waardeveranderingen

1.415

Totaal direct resultaat

-1.137 1.821 624

684

19.847

26.744

Indirect resultaat Waardeveranderingen Waardeveranderingen deelnemingen Totaal indirect resultaat Resultaat


-21.678

-35.575

-1.415

-1.821 -23.093

-37.396

-3.246

-10.652

25/72

van € 5,9 miljoen verantwoord. Het betreft de afkoopsom van de huurverplichting van Achmea Huisvesting. Het object staat sinds 1 januari 2012 leeg. Initieel is de mogelijkheid tot wederverhuur getoetst. Inmiddels is het object gereed voor verkoop aan het Achmea Dutch Residential Fund, die tezamen met de andere eigenaar, het gebouw zal transformeren naar woningen. Hierdoor zijn over 2012 lagere netto huurinkomsten gerealiseerd van € 1,7 miljoen. De huurovereenkomst voor de Gaetano Martinolaan te Maastricht is begin 2012 geëxpireerd, waardoor leegstand is ontstaan en de huurinkomsten ten opzichte van 2011 zijn afgenomen met € 1,5 miljoen. De exploitatiekosten ten opzichte van de brutohuuropbrengsten zijn in 2012 (18,3%) fors toegenomen (2011: 10,9%). Enerzijds wordt dit beïnvloed door een sterke daling van de brutohuuropbrengsten (zie hierboven) en anderzijds door een aantal specifieke posten. Dit betreft het effect van de servicekostenafrekeningen over de jaren 2009 tot en met 2011 als gevolg van leegstand

(€ 1,5 miljoen), deels gecorrigeerd door het effect van de vrijval van de voorziening dubieuze debiteuren (€ 0,4 miljoen) door het bereiken van overeenstemming met een huurder. De stijging van de financiële baten en lasten wordt veroorzaakt doordat de in 2011 getroffen voorziening van € 2,3 miljoen voor het rentedeel van het geschil, in 2012 deels (€ 1,5 miljoen) is vrijgevallen. Gecorrigeerd voor de eenmalige opbrengst uit de afkoop van het huurcontract van de Molenwerf in 2011, bedroeg over 2011 het direct rendement 6,2%. Het direct rendement in 2012 is gedaald ten opzichte van 2011.

Indirect resultaat Het indirecte resultaat bestaat uit een negatieve herwaardering van de huidige portefeuille. Het indirecte resultaat over 2012 bedroeg € -23,1 miljoen (2011: € -37,4 miljoen). Het indirecte rendement over het jaar 2012 bedroeg procentueel gezien -7,5% (2011: -10,6%).

Rendement op basis van de IPD standing investments 7%

Achmea Dutch Office Fund

6%

IPD Kantoren

5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3%

26/72

2008

2009

2010

2011

2012

5 jr


De negatieve marktontwikkelingen zijn aanleiding geweest voor de afwaardering. De vier objecten met de grootste absolute afwaardering zijn: • Newtonlaan te Utrecht; de waarde van dit object daalt met € 5,2 miljoen vanwege de aanhoudende slechte kantorenmarkt en een verhoging van de incentives bij leegstand. Voorts heeft de afwikkeling van een geschil een positief effect gehad van € 1,7 miljoen, waardoor het netto-effect € 3,5 miljoen negatief is. Dit wordt mede ingegeven door het hoge aanbod in de omgeving van dit gebouw op Rijnsweerd. •B urgemeester Roelenweg te Zwolle; onder de huidige marktomstandigheden en met het gegeven dat er nu nog een contract van minder dan 10 jaar resteert, wordt het risico t.o.v. eerder als ‘verhoogd’ beschouwd. De markthuurwaarde is met 6,7% gedaald, waardoor de waarde van het object is gedaald met € 4,3 miljoen. • Magistraat te ’s-Hertogenbosch; de kortere gemiddelde resterende huurtermijn, een verhoging van de incentives en de verslechterde kantorenmarkt leiden tot een afwaardering van € 3,5 miljoen. • Thomas R. Malthusstraat te Amsterdam; het object is erg groot en heeft een verhuurrisico in de huidige marktomstandigheden wat leidt tot een afwaardering van € 3,3 miljoen. Voor de rest van de portefeuille geldt dat het Achmea Dutch Office Fund last heeft van verdere waardedalingen over de hele portefeuille conform de huidige marktwaardeontwikkelingen.

Rendement Om een zuivere vergelijking met andere kantoorvastgoedbeleggers of de gehele kantoren vastgoedmarkt mogelijk te maken, berekenen wij eveneens de rendementen op basis van de berekeningsmethodiek van IPD Vastgoedindex standing investments. Deze methodiek laat verstorende effecten, zoals financiering met vreemd vermogen, buiten beschouwing. Het Achmea Dutch Office Fund heeft in de jaren tot 2011 een bovengemiddeld hoog rendement gerealiseerd. Het afgelopen jaar bedroeg het totale rendement van het Achmea Dutch Office Fund op basis van de IPD Vastgoedindex standing investments-methodiek -0,4% (2011: -2,3%). De benchmark behaalde een rendement van -2,7% (2011: 2,2%). Derhalve was er sprake van een outperformance van 230 basispunten (2011: underperformance van 450 basispunten). De afgelopen vijf jaar behaalde het Fonds een gemiddeld rendement van 1,6% per jaar. Ten opzichte van de benchmark heeft het Fonds over deze periode het met gemiddeld 90 basispunten beter gedaan.

Gevoeligheidsanalyse In onderstaande tabel is het effect op het eigen vermogen en het resultaat van het Fonds weer gegeven indien huuropbrengsten, financiële leegstand en yield zouden wijzigen.

Gevoeligheidsanalyse Variabelen

Toename in %

Geschatte invloed op jaarresultaat en eigen vermogen 2012 in € 1.000

Huuropbrengsten

1

240

Financiële leegstand

1

-/- 287

0,5

-/- 14.740

Yield shift


27/72

Huuropbrengsten De invloed op het eigen vermogen en resultaat van een stijging met 1% van de brutohuuropbrengsten na aftrek van financiële leegstand en huurkortingen. Financiële leegstand De invloed op het eigen vermogen en resultaat indien het financiële-leegstandspercentage stijgt met 100 basispunten. Het financiële-leegstands percentage is berekend als financiële leegstand gedeeld door de brutohuuropbrengsten voor aftrek van financiële leegstand en na huurkortingen. Yield De invloed op het eigen vermogen en resultaat indien de yield van het vastgoed in exploitatie stijgt met 50 basispunten. De yield is berekend als brutohuuropbrengsten (na aftrek van financiële leegstand en huurkortingen) gedeeld door de waarde van het vastgoed in exploitatie.

Total Expense Ratio (TER) Teneinde een beter inzicht te geven in de kostenstructuur van het Fonds, is de TER berekend. Voor de TER is nog geen eenduidige definitie voor dit begrip. Dit betekent ook dat het maken van vergelijkingen lastig is. De European association for investors in non-listed real estate funds (INREV) heeft evenwel voor niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen definities opgesteld. De hier toegepaste definitie is op basis van de Net Asset Value (NAV). De TER wordt als volgt berekend: (vermogensbeheerkosten en fondskosten ) / fondsvermogen. Onder de vermogensbeheerkosten en fondskosten zijn opgenomen: • Vergoedingen voor de Beheerder van het Fonds • Juridische en fiscale advieskosten • Accountantskosten • Bankrente en -kosten • Vacatiegelden • Taxatiekosten • Overige algemene fondskosten Vastgoedbeheerkosten (kosten van de externe beheerders van het vastgoed) zijn geen onderdeel van de TER.

Total Expense Ratio (TER)

Achmea Dutch Office Fund

28/72

2012

2011

0,53%

0,50%


Vooruitzichten

Zowel de verwachte ontwikkelingen op korte als ook middellange en lange termijn vragen om proactief management van het fonds, gericht op waardecreatie. Transformatie van objecten, (tijdelijke) verhuur van leegstand en een proactieve dialoog met huidige huurders over hun plannen zijn voorbeelden van proactief management. Lagere prijzen en een relatief groot aanbod van prime kantoorvastgoed bieden kansen om verder te bouwen aan de kracht en toekomstbestendigheid van het Fonds. Voor prime vastgoed, dat het Fonds graag zou acquireren, geldt dat het optimale aankoopmoment nabij is: de prijs zal niet veel verder zakken en herstel zal zich voor deze categorie sneller dan sectorgemiddeld aandienen. De strategische focus voor de aankomende jaren ligt op groei en versterking van het Fonds. Versterking van het fonds is juist op dit moment goed mogelijk: er is voldoende aanbod van prime objecten tegen goede prijzen. Om ruimte te maken voor nieuwe aankopen zal de Beheerder meerdere middelen aanwenden, voortkomend uit de huidige portefeuille en participanten zelf (verkoop opbrengst, herinvestering van dividend van zittende participanten, uitbreiding van bestaande mandaten) en vanuit externe factoren, door middel van inbreng van portefeuilles van andere partijen en het aantrekken van nieuwe participanten. Verhuur blijft op dit moment het belangrijkste aandachtspunt. Dit vergroot de cashflow van het Fonds. Al dan niet tijdelijke verhuur voorziet in een overbrugging naar een periode met betere markt omstandigheden. Verhuur vergroot de verkoop mogelijkheden voor individuele objecten die niet tot de toekomstbestendige core portefeuille behoren.


De verwachting is dat aankomend jaar de leegstand initieel met circa 5,0% zal dalen door de verkoop van de Molenwerf in het eerste halfjaar van 2013. Het aantal aflopende contracten in 2013 is gering, dit bedraagt slechts 1,3% van de totale huur inkomsten. Omdat er vol wordt gefocust op wederverhuur, wordt er dan ook een positief effect op het leegstandspercentage verwacht. Gecorrigeerd voor de huidige leegstand en ervan uitgaande dat verhuur tegen goede uitgangspunten ook volgend jaar lastig zal zijn, verwachten wij een direct rendement tussen de 5,5% en 6,5%. Op basis van research van Syntrus Achmea Real Estate & Finance verwacht de Beheerder een herwaardering van alle kantoorobjecten in de IPD Vastgoedindex van -4,0% voor 2013. Gegeven de inschatting dat de kwaliteit van de huidige portefeuille slechts in geringe mate afwijkt van het benchmarkgemiddelde en ook de leegstand niet navenant veel hoger is, is de inschatting dat het indirecte resultaat op de vastgoed portefeuille eveneens circa -4,0% zal bedragen. Invoering van de AIFMD zal in 2013 tot extra kosten leiden. Een deel ervan zal slechts voortkomen uit de initiële kosten die hiervoor gemaakt dienen te worden, deels zal er sprake zijn van een structurele kostenverhoging door het aanstellen van een bewaarder binnen het Fonds. Voor het totaal rendement op de vastgoed portefeuille zal moeten worden uitgegaan van een rendement van 1,5% tot 2,5%. Gelet op bovenstaande en gecorrigeerd voor verdere kosten, zal er naar verwachting een direct financieel resultaat zijn van circa 5,0% tot 5,8%.

29/72

Risicomanagement

Risicomanagement stond ook in 2012 volop in de belangstelling van klanten, toezichthouders en andere stakeholders van Syntrus Achmea Real Estate & Finance (SAREF). Naast de financiële en economische crisis, zorgen ook andere structurele veranderingen in de omgeving voor een toename aan risico’s ten aanzien van vastgoedbeleggingen.

3. A ls ‘Third line of defence’ binnen Achmea treedt op de interne accountantsdienst. Deze voert controles uit op de effectiviteit in opzet, bestaan en werking van de interne beheersing in opdracht van en rapporteert aan de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance en de Raad van Bestuur van Achmea.

Corporate Governance

Periodieke beoordeling van ondernemingsrisico’s en de risico’s in de portefeuille van het Achmea Dutch Office Fund vindt plaats in de vergaderingen van de Raad van Toezicht. In de Raad van Toezicht hebben vertegenwoordigers van de participanten en externe leden zitting.

Syntrus Achmea Real Estate & Finance is onderdeel van het Achmea concern en het risk management en de governance zijn ingericht conform het ‘Three lines of defence’-model: 1. H et management is in eerste instantie verantwoordelijk voor de risicobeheersing binnen de processen die tot haar verantwoordelijkheid behoren. Dit betekent dat bij de dagelijkse besluitvorming en de uitvoering het management verantwoordelijk is voor de vaststelling of er voldoende waarborgen zijn om de risico’s optimaal te beheersen. Ook de in 2012 ingerichte Control-organisatie is onderdeel van de ‘First line of defence’. 2. D e functies Compliance en Risk Management vormen de onafhankelijke tweede lijn en zijn verantwoordelijk voor het opstellen van de (interne) beleidskaders voor de beheersing van risico’s en de continue monitoring van de naleving daarvan ten behoeve van de directie. Onderdeel van de interne beleidskaders is onder andere het Incidentenbeleid, dat in 2012 is opgesteld door Risk Management en Compliance en vastgesteld door de directie. Onderdeel van de continue monitoring is een onafhankelijke toetsing op de uitvoering van de beheers maatregelen. Risk Management en Compliance beoordelen zowel a tempo als achteraf de risico’s en de beheersmaatregelen en rapporteren daarover onder meer aan de directie.

30/72

In 2012 is een Audit Committee geïnstalleerd dat toezicht houdt op fondsoverschrijdende risk en compliancezaken. Het Audit Committee bestaat uit afgevaardigden van de Raden van Toezicht, waarbij door elke Raad van Toezicht ten minste één afgevaardigde is benoemd. De vergaderingen worden standaard bijgewoond door de COO en de Manager Risk Management van de Beheerder. In de Vergadering van Participanten van april 2012 zijn het protocol van het Audit Committee en de vergoeding voor de leden goedgekeurd. Naast bovenstaand Audit Committee ten behoeve van de Fondsen, legt de directie van de Beheerder ook periodiek verantwoording af aan het Audit Committee namens de aandeelhouder, Achmea. Doel van dit Audit Committee is om namens de aandeelhouder toezicht te houden op de risico beheersing, integriteit en naleving van wet- en regelgeving in ruime zin door de divisiedirectie en de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance daarin te adviseren. De focus vanuit dit Audit Committee is gericht op de financiële risico’s ten aanzien van de vennootschap Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V. en het reputatierisico dat Achmea zou kunnen lopen door ongewenste activiteiten of onbedoelde effecten van de activiteiten.


In 2012 zijn o.a. de volgende onderwerpen door dit Audit Committee behandeld: • Voortgang audit issues en overige actiepunten. • Rapportages van de interne accountantsdienst • Geschillen en claims. • Grote en bijzondere projecten. • Personeel. •P roces en risico’s ten aanzien van de diverse producten waaronder hypotheekverstrekking en de risico’s daarbij. •S oft controls en projectplan met betrekking tot cultuurmeting. De behandelde onderwerpen in het Audit Committee van de Fondsen treft u aan in het Verslag van de Raad van Toezicht.

Risicomanagement en het systeem van interne beheersing Het risicomanagement en het systeem van interne beheersing bij de Beheerder, Syntrus Achmea Real Estate & Finance, zijn gebaseerd op het COSO ERM-model. Volgens dit model vloeien beheers activiteiten voort uit risk assessments, waarbij een sterke relatie wordt gezocht met de bedrijfsdoelstellingen. Concreet betekent dit dat operationele risico’s worden gemitigeerd door het vastleggen van processen, het identificeren van risico’s en het periodiek houden van risk assessments, waarbij risico’s worden beoordeeld op basis van de kans dat het risico zich zal manifesteren en de potentiële schade die het risico kan veroorzaken. Hierbij nemen tevens de interne bedrijfscultuur en soft controls een belangrijke plaats in. Een en ander resulteert in een periodiek aangepast risk control framework waarin de belangrijkste risico’s en beheersmaatregelen zijn vastgelegd. De maatregelen die van belang zijn voor de jaarrekening worden periodiek getoetst in het kader van ISAE 3402 Type II waar de externe accountant jaarlijks een verklaring bij afgeeft. De ISAE 3402-rapportage 2012 is in maart 2013 aan de klanten van Syntrus Achmea Real Estate & Finance verstrekt.


Uit de ISAE-rapportage blijkt dat een aantal beheersmaatregelen niet gedurende het hele jaar effectief heeft gewerkt. Dit heeft geleid tot een verklaring met beperking. Als gevolg hiervan zijn maatregelen aangescherpt en worden een aantal controles op kwartaalbasis uitgevoerd. Het verbeteren van de beheersing van de ITprocessen zal meer tijd vergen en wij verwachten dit ultimo 2013 gerealiseerd te hebben. In 2012 is het risicomanagement van Syntrus Achmea Real Estate & Finance verder verstevigd. Belangrijk onderdeel hiervan is het opzetten van de afdeling Control. Momenteel zijn Business Controllers aangesteld voor het Ontwikkelings bedrijf, Internationaal Vastgoed, Taxaties en Aan-/ verkopen, Vastgoedexploitatie en Client Reporting & Finance, allen aangestuurd door de Manager Control, die verantwoording aflegt aan de COO. Met ingang van 2012 is bij de afdeling Risk Management het secretariaat van de Beleggingscommissie belegd, met dien verstande dat vooraf door Risk Management getoetst wordt of voorstellen conform het protocol van de Beleggingscommissie worden ingediend, met de benodigde bijlagen en toelichtingen, of voorstellen conform de geldende procedure door Portefeuillemanagers zijn voorzien van een memo betreffende de toewijzing en of deze juist zijn geautoriseerd. Risk Management heeft echter geen stem in de Beleggingscommissie, maar stelt vast of het proces op de juiste wijze gevolgd wordt. Daarnaast kan in dit kader de installatie van de IT-stuurgroep worden genoemd in 2012. Deze stuurgroep brengt adviezen uit aan de directie ten aanzien van prioritering van IT-projecten en -verzoeken en rapporteert over de voortgang.

Financiële en strategische risico’s Leegstandsrisico Leegstand in de kantorenmarkt is een maat schappelijk probleem dat alleen met creatieve

31/72

oplossingen en in samenwerking tussen ontwikkelaars, beleggers, huurders en overheid kan worden aangepakt. Naast zichtbare leegstand bestaat ook de dreiging van verborgen leegstand; dit betreft oppervlakten die niet in gebruik zijn bij de huurder en die bij het afsluiten van het volgend huurcontract zichtbaar zullen worden. Leegstand kan een forse invloed hebben op de waardering van objecten. Het leegstandsrisico wordt beperkt door (middel-) langetermijnhuurovereenkomsten af te sluiten met solvabele huurders. In de operationele processen zijn maatregelen genomen die monitoring van leegstand, zowel financieel als fysiek, moeten waarborgen. De business units ontvangen periodiek informatie met betrekking tot leegstand en dreigende leegstand door expirerende huurcontracten. Debiteurenrisico De kwaliteit van de huurder is van belang bij de beoordeling of een huurder aan zijn betalings verplichtingen kan voldoen. De Beheerder toetst de huurders op solvabiliteit, waarbij ook van openbaar beschikbare informatie gebruik wordt gemaakt. Zo veel mogelijk wordt gewerkt met bankgaranties en/of waarborgsommen om dit risico te beperken. Bij de beoordeling van een huurder wordt niet alleen financieel getoetst, maar wordt ook getoetst op de integriteit van de betrokken partij(en). Elk kwartaal bespreekt de assetmanager van de Beheerder de openstaande vorderingen met de externe beheerder en worden vervolgacties besproken. Procedures voor het uit handen geven van vorderingen aan deurwaarders en incassobureaus zijn in de instructies aan de externe beheerders opgenomen. Liquiditeitsrisico De liquiditeit van het Achmea Dutch Office Fund wordt periodiek gemonitord. Vanwege een beperkt aantal aankooptransacties in 2012 en de gezonde operationele cashflow in het Fonds, is het

32/72

liquiditeitsrisico in het Fonds beperkt. Daarnaast is uittreding van participanten gebonden aan regels die zijn vastgelegd in het Informatie Memorandum. Omgevingsrisico Bovendien kunnen overheidsbesluiten en uitgestelde overheidsbesluiten gevolgen hebben voor de vastgoedmarkt. Discussies in de regering over de sociale huurmarkt hebben bijvoorbeeld in de afgelopen maanden tot veel commotie en onzekerheid geleid. Onderdelen van het woonakkoord zijn de huurverhoging naar gelang het inkomen en de verhuurdersheffing, die de woningmarkt en de bouwsector moeten stimuleren. Dit zijn voorbeelden van omgevingsrisico’s waarbij de overheid besluiten neemt die van invloed kunnen zijn op de vastgoedfondsen; de uitwerking van dit woonakkoord zal in de toekomst blijken. Politieke of omgevingsrisico’s kunnen nadelige gevolgen hebben voor het Fonds en deze zijn meestal moeilijk te beheersen of te beïnvloeden. Het nauwlettend monitoren van de overheidsbeslissingen, het trachten te beïnvloeden door individueel of in samenwerking met brancheorganisaties te reageren op voorgenomen besluiten en het periodiek opstellen van scenario-analyses en stress-testen zijn de instrumenten die de Beheerder ter beschikking heeft om voorbereid te zijn op het moment dat deze risico’s zich manifesteren.

Operationele risico’s Waarderingsrisico De hiervoor geschetste issues ten aanzien van de stijgende leegstand van kantoren, brengen ook een toenemende onzekerheid over de waardering van kantoren met zich mee. Ook de toenemende trend om gewijzigde marktomstandigheden tot uiting te laten komen door het weggeven van incentives ten opzichte van een vaak gelijkblijvende markthuur, vergroot het risico op een niet-transparante markt.


Deze factoren vergroten de complexiteit van het waarderen van vastgoedobjecten. Om tot een betrouwbare waardering van het vastgoed te komen, schakelt Syntrus Achmea Real Estate & Finance uitsluitend onafhankelijke, externe Register Taxateurs in. Ter waarborging van de onafhankelijkheid is de van de business units onafhankelijke afdeling Midoffice Direct Vastgoed (MDV) verantwoordelijk voor het taxatieproces. De gegevens worden rechtstreeks door de externe beheerders aan de externe taxateurs aangeleverd en de taxatierapporten worden door MDV ontvangen en in samenwerking met de assetmanagers beoordeeld. De assetmanagers beoordelen de juistheid van de door de taxateurs gehanteerde variabelen zoals markthuur, yield, leegstand en andere inschattingen van de externe taxateurs. Voor het Achmea Dutch Office Fund worden de volgende taxateurs ingeschakeld: Jones Lang LaSalle, DTZ Zadelhoff, Cushman & Wakefield, CB Richard Ellis. Ten aanzien van de waardering van de kantorenportefeuille wordt door de Beheerder zo veel mogelijk informatie aan de taxateur verstrekt om tot een reële waarde van het onroerend goed te kunnen komen. Verstrekte incentives aan huurders worden integraal opgenomen in de huurcontracten en worden door de taxateur meegenomen in de taxaties daar waar het toekomstige negatieve kasstromen betreft. Reeds verstrekte huurincentives worden geactiveerd en geamortiseerd over de looptijd van de huur contracten. Het resterende openstaande saldo wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van het project, zodat de optelsom van de boekwaarde en de waarde van de incentive in de balans gelijk is aan de taxatiewaarde. Ultimo 2012 heeft Syntrus Achmea Real Estate & Finance een integrale check uitgevoerd ten aanzien van de verwerking van de verstrekte incentives zoals in de taxaties opgenomen en de balans.


De waardeontwikkeling van de objecten wordt geanalyseerd ten opzichte van vorig jaar en de IPD-benchmark. De grootste uitschieters worden toegelicht en aan de directie ter beoordeling voorgelegd. Van belang bij taxaties is dat de taxateur de gehanteerde veronderstellingen expliciet vermeldt en kwantificeert, voldoende referentieobjecten gebruikt en de huren en rendementen vermeldt. Alle taxaties worden opgesteld op basis van een DCF-methode, dit in overeenstemming met de voorschriften van de IPD. Door middel van een deelwaarneming is getoetst of de in de taxatierapporten opgenomen variabelen, zoals contractgegevens als oppervlakte metrages, expiratiedata en huurniveaus, overeenkomen met de vastleggingen in het bronsysteem. Hier zijn geen materiële verschillen uit gebleken. Naar aanleiding van het consultatiedocument van het Platform Taxateurs en Accountants, waarin 27 aanbevelingen worden gedaan voor taxeren en taxatierapporten, is op verzoek van Syntrus Achmea Real Estate & Finance een checklist opgesteld die ter invulling aan de externe taxateurs is verzonden. Uit de eerste analyses van de retour ontvangen checklists is gebleken dat de meeste externe taxateurs zich aan de aanbevelingen conformeren of dat in 2013 gaan doen. Na verdere analyse en vergelijking van de uitkomsten zullen deze met de taxateurs worden besproken. Bij het verstrekken van de toekomstige opdrachten zal SAREF meer specifiek aangeven aan welke aanbevelingen de externe taxateurs in elk geval moeten voldoen. Belangrijk onderdeel van het waarderingsproces van Syntrus Achmea Real Estate & Finance is het jaarlijkse taxatieproces waarbij objecten minimaal eenmaal per jaar door externe taxateurs worden getaxeerd. Desondanks zijn wij afhankelijk van de marktvisie ten aanzien van waarderingsmodellen en het risicoprofiel dat de markt aan vastgoed producten verbindt. Voor het Fonds is er zelfs sprake van een taxatie elk kwartaal.

33/72

Fraude- en integriteitsrisico Belangrijke instrumenten om de fraude- en integriteitsrisico’s te mitigeren, zijn het Relatie Due Diligence (RDD) & Acceptatiebeleid en het transactieregister (conform de eisen van NEPROM). Met behulp van het transactieregister worden transacties en transactie historie geregistreerd en gemonitord, onder meer ter voorkoming van ongewenste ABC-transacties. Volgens het RDD-beleid worden alle zakelijke relaties getoetst op integriteit en reputatie. Er worden vier RDD risicocategorieën onderkend: ‘laag’, ‘normaal’, ‘hoog’ en ‘onacceptabel’. De RDD-risicoclassificatie wordt bepaald door de combinatie van het relatierisico enerzijds en het producten dienstrisico anderzijds. Relaties waarbij de uitkomst van het onderzoek aangeeft dat dit een ‘hoog’ dan wel ‘onacceptabel’ risico betreft, worden op advies van Compliance en door het betreffende MT lid met de directie besproken op basis waarvan de directie een standpunt inneemt. Om de interne beheerscultuur nog verder te verstevigen, zijn in 2012 diverse awarenessactiviteiten uitgevoerd. Een voorbeeld hiervan is een verplichte training aan een grote groep medewerkers over het onderwerp fraude beheersing. Daarnaast is eind 2012 een medewerkerbreed onderzoek uitgevoerd naar de bedrijfscultuur, integriteit en soft controls. De resultaten zullen in het eerste kwartaal 2013 worden geanalyseerd en zullen waar nodig leiden tot aanpassingen. De resultaten – en daarmee ook de aanpassingen – worden geplot op de elementen helderheid, voorbeeldgedrag, uitvoerbaarheid, betrokkenheid, transparantie, bespreekbaarheid, aanspreekbaarheid en Handhaving.

34/72


Besluiten van de Vergadering van Participanten

De Vergadering van Participanten heeft op 25 april 2012 de jaarrekening 2011 vastgesteld en decharge verleend aan de Beheerder en Bewaarder voor de vervulling van hun taak in het boekjaar. Tijdens deze vergadering is een voorstel voor aanpassing van de kostenvergoeding goedgekeurd. Voor aankoopactiviteiten van bestaande bouw en nieuwbouw zal voortaan een eenmalige acquisitievergoeding op het moment van levering in rekening worden gebracht. De jaarlijkse beheervergoeding over commitments komt hiermee te vervallen. Na twee jaar vindt een evaluatiemoment plaats. De Vergadering van Participanten is akkoord gegaan met het toelaten van buitenlandse beleggers tot het Fonds. Hierbij zijn als voorwaarden gesteld dat het aandeel van de buitenlandse beleggers niet meer van 10% van het fondsvermogen mag bedragen, de buitenlandse beleggers qua profiel en achtergrond lijken op de huidige participanten en dat fund-of-funds niet worden toegelaten. Daarnaast heeft de Vergadering van Participanten ingestemd met een aanpassing van de Voorwaarden van Beheer en Bewaring inzake vrijwaring voor aanspraken van derden voor de leden van de Raad van Toezicht. Ook is het budget voor het Audit Committee goedgekeurd.

De speerpunten waar de Raad van Toezicht zich in 2013 op zal richten zijn: compliance, risico management en AIFMD, het taxatieproces, de waarderingsgrondslagen en het verwerken van incentives in de jaarrekening, het langetermijn beleid en het in kaart brengen van portefeuille risico’s en maatregelen. De Vergadering van Participanten heeft deze speerpunten goedgekeurd. De participanten hebben ingestemd met het voorstel van de Raad van Toezicht om het driemaandelijks verslag te vervangen door een halfjaarlijks verslag, dat wordt geagendeerd voor de Vergadering van Participanten. Tevens zijn de participanten akkoord gegaan met het voorgestelde functieprofiel en de procedure voor het benoemen van twee nieuwe leden voor de Raad van Toezicht, wegens het per 1 juli 2013 statutair aftreden van twee leden van de Raad van Toezicht.

Amsterdam, 25 april 2013

Directie Syntrus Achmea Real Estate & Finance De heer H. Jagersma De heer G.T.J. Dröge Mevrouw C. Rombouts

De Vergadering van Participanten heeft op 6 december 2012 het portefeuilleplan 2013 goedgekeurd. In dit plan wordt een toelichting gegeven op het marktbeeld, de strategie voor de langere termijn, de funding en het acquisitieplan. Om net als in 2012 de participanten te ondersteunen in de opdracht van de toezichthouder om inzicht te hebben in de beheersingsmaatregelen van de organisatie waar zij hun vermogen hebben ondergebracht, heeft de Raad van Toezicht voor 2013 nieuwe speerpunten voorgesteld.


35/72

Verslag van de Raad van Toezicht

Graag doet de Raad van Toezicht (de Raad) verslag van zijn taak over 2012.

Algemeen De Vergadering van Participanten benoemt de leden van de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht bestaat uit minimaal drie en maximaal zeven natuurlijke personen. Ten minste de helft van de leden is extern, dat wil zeggen niet tegelijkertijd vertegenwoordiger, werknemer of vaste adviseur van één van de participanten, de Beheerder, de Bewaarder of van een groepsmaatschappij van de Beheerder of Bewaarder. Een lid van de Raad van Toezicht treedt uiterlijk vier jaar na zijn benoeming af en kan eenmalig worden herbenoemd. De Raad van Toezicht heeft besloten tot het installeren van een Audit Committee. Dit Audit Committee bestaat uit leden van de diverse Raden van Toezicht en zal zich voor alle beleggingsfondsen van de Beheerder richten op fondsoverschrijdende zaken, zoals risicomanagement, compliance, auditrapportages, fiscaliteit en financiële bedrijfsvoering. Het Audit Committee brengt over deze onderwerpen verslag en advies uit aan de Raden van Toezicht.

Opdracht Raad van Toezicht De opdracht aan de Raad van Toezicht is geformuleerd in het Informatie Memorandum: De Raad van Toezicht houdt voor de participanten toezicht op het gevoerde beleid van de Beheerder van de Nederlandse vastgoedfondsen van Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Daarnaast ziet de Raad van Toezicht toe op de algemene gang van zaken bij deze fondsen, zoals naleving van reglementen, regels en afspraken, en het Internal Control System. Bij het vervullen van zijn taak richt de Raad van Toezicht zich naar het belang van de gezamenlijke Participanten verenigd in het Fonds. De Raad van Toezicht doet halfjaarlijks verslag aan de Participanten in de Participantenvergadering over de wijze waarop de Raad in de voorafgaande periode zijn taken heeft verricht.

36/72

Belangrijkste onderwerpen in 2012 De Raad heeft in 2012 viermaal met de Beheerder in een formele vergadering gesproken. Daarnaast is meerdere malen in commissie verband met de Beheerder gesproken over specifieke onderwerpen. De Raad van Toezicht heeft in zijn vergaderingen telkenmale getoetst of de voorgang conform de planning was en heeft waar nodig discussie gevoerd met de Beheerder over de gevolgde strategie. Er zijn drie commissies vanuit de Raad van Toezicht, die gespecialiseerd zijn in vastgoed, het jaarwerk en het risicomanagement. Hierbij is een lid van de Raad afgevaardigd in het Audit Committee Door de Raad van Toezicht zijn aan de Vergadering van Participanten op 30 november 2011 de volgende speerpunten voorgesteld voor het jaar 2012 en zijn de volgende acties ondernomen: •C ompliance, integriteit en risicomanagement Dit speerpunt is opgepakt door het Audit Committee. •T axaties: uitgangspunten en proces Voor een goede indruk van de wijze van opereren op het gebied van taxaties zijn steekproeven genomen door een delegatie van de Raad van Toezicht op het kantoor van de Beheerder. De steekproeven hebben tot een goed inzicht geleid in het taxatieproces en hebben niet geleid tot verdere opmerkingen. Afgesproken is dat jaarlijks op grond van de jaarcijfers door de Raad van Toezicht een dergelijke steekproef zal worden genomen. Met name objecten met leegstand krijgen extra aandacht. •L eegstand Met de Beheerder zijn in een aparte bijeenkomst de objecten met leegstand uitgebreid besproken. De visie van de Beheerder op elke leegstand per object en de ondernomen acties zijn afzonderlijk aan de orde gekomen. Hierbij is ook aandacht


besteed aan de mogelijke alternatieve aanwendbaarheid waaronder ombouw en de kansen die dit mogelijk zou bieden voor het Fonds. In deze bijeenkomst heeft de Raad van Toezicht een goed inzicht gekregen in de visie en wijze van opereren van de Beheerder met betrekking tot leegstand. Belangrijke overige punten zijn: •M olenwerf De voorgenomen transactie waarbij het kantoor object de Molenwerf vanuit het Achmea Dutch Office Fund wordt overgedragen aan het Achmea Dutch Residential Fund, is uitgebreid besproken in diverse bijeenkomsten. Met name de afweging van de belangen van de participanten in beide Fondsen is een terugkerend thema geweest. •N ieuwe fee-structuur De aanpassing in de vergoedingenstructuur zoals deze in de Vergadering van Participanten is goedgekeurd, is uitgebreid besproken met de Raad van Toezicht. •D e Beleggingsnota Deze nota is uitgebreid met de Raad van Toezicht doorgesproken voordat deze is gepresenteerd aan de participanten •K wartaalrapportages De kwartaalrapportages worden in conceptvorm met de Raad van Toezicht besproken. De open aanmerkingen van de Raad worden verwerkt in de versie die naar participanten wordt verzonden. •A d hoc problematiek Op initiatief van de Raad of de Beheerder worden specifieke onderwerpen besproken.

•L iquiditeitsprognose Gezien de toekomstige situatie heeft de Raad van Toezicht zich laten voorlichten over de liquiditeitsprognose in samenhang met de investeringsvoorstellen. Voor het jaar 2013 heeft de Raad van Toezicht de volgende speerpunten benoemd: • Compliance: beleid en uitvoering. • Risicomanagement: beleid en uitvoering. • AIFMD: implementatie en monitoring. •W aardering: het taxatieproces, de waarderingsgrondslagen en het verwerken van incentives in de jaarrekening •L angetermijnbeleid en in kaart brengen van portefeuillerisico’s en maatregelen. Naast deze speerpunten zal de Raad van Toezicht ook in 2013 de voortgang van het project de Molenwerf nadrukkelijk volgen en met de Beheerder bespreken.

Werkzaamheden Audit Committee 2012 Door de Raad van Toezicht is eind 2011 besloten tot het installeren van het Audit Committee. Het Audit Committee is ingesteld door de gezamenlijke Raden van Toezicht van de te onderscheiden Vastgoed- en Hypotheken- en Area Funds ter ondersteuning op de gemeenschappelijke thema’s zoals Internal Control, compliance, integriteit en risk management. Het Audit Committee heeft in 2012 vier keer vergaderd. Het Audit Committee rapporteert aan de Raad van Toezicht van het betreffende Fonds. Punten die elk kwartaal op de agenda staan zijn: • Voortgang auditissues: dit zijn acties uit managementletters, audits van interne accountantsdienst en overige interne en externe onderzoeken.

¹ In het Audit Committee zijn de volgende personen vertegenwoordigd: De heren B.A. van der Klift, R.L. van Marion, C.C. van der Sluis en J. de Wit


37/72

•V oortgang project AIFMD: beheerders van Fondsen zoals de Vastgoed- en Hypotheken fondsen dienen vanaf medio 2013 over een vergunning te beschikken die door de AFM wordt verstrekt. Syntrus Achmea Real Estate & Finance heeft een gapanalyse laten uitvoeren teneinde te voldoen aan de dit jaar in werking tredende Alternative Investment Fund Managers Directive. De opvolging van de actiepunten wordt nauwlettend gevolgd.

•F iscaliteit: taken en werkzaamheden van de afdeling Bedrijfsjuridische en Fiscale zaken.

Daarnaast zijn in 2012 de volgende onderwerpen in het Audit Committee behandeld: • Het auditplan van de externe accountant m.b.t. de controles van de jaarrekeningen van de Vastgoed- en Hypothekenfondsen en de Area Funds • Voortgang en voorlopige resultaten ISAE 3402audits. • Voortgang actualisering bedrijfsvoering; in 2012 is onder andere de afdeling Control ingericht, waarbij binnen de diverse afdelingen Controllers zijn aangesteld teneinde de checks & balances te versterken en de klantrapportages te optimaliseren. • Het complianceframework, taken en werk zaamheden van de Compliance Officer en de compliancerapportages. • Awarenessactiviteiten van de Beheerder op het gebied van fraudebeheersing en integriteit.


Van bovengenoemde speerpunten is met name aandacht besteed aan de opvolging van de aanbevelingen uit de diverse interne audits en managementletter van de externe accountant en de wijze waarop gesignaleerde risico’s worden beheerst. In dit kader is door het Audit Committee met de accountant gesproken.

Raad van Toezicht Mr. G.B.J. Dommering J. Elburg Drs. H.G. Hilverink RBA C.C. van der Sluis RA CPC Drs. F.P. Trip MRE G. Weemhof J. de Wit RA CFE CAMS

Rooster van aftreden Einde 1e termijn

Einde 2e termijn

1. dhr. G.B.J. Dommering

01-07-2011

01-07-2015

2. dhr. C.C. van der Sluis

01-07-2010

01-07-2014

3. dhr. G. Weemhof

01-07-2009

01-07-2013

4. dhr. F.P. Trip

01-07-2011

01-07-2015

5. dhr. J. Elburg

01-07-2010

01-07-2014

6. dhr. J. de Wit

01-07-2009

01-07-2013

7. dhr. H.G. Hilverink

01-07-2010

01-07-2014

38/72


Leden van de Raad van Toezicht Mr. G.B.J. (George) Dommering (1944), voorzitter Van 1987 tot en met juni 2008 voorzitter geweest van Pensioenfonds Horeca & Catering. Voormalig commissaris ArboNed. Benoemd als lid en voorzitter van de Raad van Toezicht Hypothekenfondsen in januari 2006 en als lid en voorzitter van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in januari 2007.

J. (Joseph) Elburg (1947), plaatsvervangend voorzitter Vastgoedspecialist. Voormalig directeur van Joseph Elburg Makelaars (1976) dat in 2004 gefuseerd is met Van Gool en Partners Vastgoedspecialisten. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in december 2006 en plaatsvervangend voorzitter bij de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen.

Drs. H.G. (Henk) Hilverink RBA (1947) Voorzitter van de Raad van Commissarissen van de ROZ Vastgoedindex BV. Lid Advisory Board IPD, voorzitter Raad voor Onroerende Zaken. Voorzitter van de Raad van Commissarissen Stedenfonds Amsterdam BV. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in mei 2007. C.C. (Cor) van der Sluis RA CPC (1948) Voormalig managing director Pensioenfonds UWV, bestuurslid Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Koopvaardij, Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties en Stichting Pensioenfonds SABIC. Lid van de visitatie commissie bij meerdere pensioenfondsen. Per 1 april 2012 benoemd als lid van de Raad van Toezicht van de Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Bouwnijverheid. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht Hypothekenfondsen in januari 2006 en als lid van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in december 2006.


Drs. F.P. (Paul) Trip MRE (1958) Werkzaam als directeur van IPMMC Vastgoed. Lid van Commissarissen MVGM Vastgoedmanagement en lid Raad van Advies Escalier Belfort Vastgoedbestuurders. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in mei 2007.

G. (Gerrit) Weemhof (1942) Sinds 2001 bestuurslid van de Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus en Stichting Uittreden Personeel Architectenbureaus. Voorzitter van beide beleggingscommissies. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in december 2006.

J. (Jos) de Wit RA CFE CAMS (1947) Werkzaam als consultant inzake corporate governance, compliance en anti-money laundering. Voormalig nonexecutive director en voorzitter van het Audit Committee bij Euroclear. Docent corporate governance en compliance bij door de EU gesponsorde projecten in Centraal- en Oost-Europa. Member Association of Certified Anti-Money Laundering Specialists Miami en member of Certified Fraud Examiners Austin TX. Adviseur bij diverse bedrijven inzake internationale marketing. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in december 2006.

Alle leden van de Raad van Toezicht hebben de Nederlandse Nationaliteit.

39/72

40/72


Jaarrekening Achmea Dutch Office Fund


41/72

42/72



Balans per 31 december 2012 vóór resultaatbestemming (bedragen x € 1.000) Referentie

2012

2011

Activa Vaste activa Vastgoedbeleggingen

1

277.842

Financiële vaste activa

2

27.558

301.238 29.376 305.400

330.614

Vlottende activa Vorderingen

3

373

Liquide middelen

4

1.389

Totaal activa

1.007 10.939 1.762

11.946

307.162

342.560

Passiva Fondsvermogen Inbreng participanten

5

374.467

371.274

Herwaarderingsreserve

6

0

1.136

Overige reserves

7

-68.411

-34.129

Onverdeeld resultaat boekjaar

8

-3.246

-10.652

Totaal fondsvermogen Voorzieningen

9

302.810

327.629

0

2.300

4.352

12.631

307.162

342.560

Kortlopende schulden Overige schulden Totaal passiva


10

43/72

Winst-en-verliesrekening over 2012 (bedragen x € 1.000) Referentie

2012

2011

Brutohuuropbrengsten

11

23.120

33.064

Exploitatiekosten

12

-4.235

-3.615

Overige bedrijfsopbrengsten

13

339

348

Bruto-omzetresultaat

19.224

29.797

Operationele kosten

14

153

202

Vermogensbeheerkosten

15

1.384

1.411

Som der kosten Netto-omzetresultaat Waardeveranderingen Financiële baten en lasten

16 17+18

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Resultaat

44/72

19

1.537

1.613

17.687

28.184

-21.678

-35.575

1.536

-2.124

-2.455

-9.515

-791

-1.137

-3.246

-10.652


Kasstroomoverzicht over 2012 (bedragen x € 1.000) Referentie

2012

2011

Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat Waardeveranderingen

16

Resultaat deelnemingen

19

Mutatie voorziening

9

Amortisatie huurincentives

-3.246

-10.652

21.678

35.575

791

1.137

-2.300

2.300

836

0 17.759

28.360

Verandering in werkkapitaal Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden

3 10

634

-168

-8.280

Kasstroom uit operationele activiteiten

-2.521 -7.646

-2.689

10.113

25.671

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen vastgoedbeleggingen

1

1.718

-41

Investeringen financiële vaste activa

2

0

-18

Desinvesteringen financiële vaste activa

2

504

2.037

Mutatie huurincentives

2

-312

-168

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

1.910

1.810

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Stortingen

5

6.928

4.950

Onttrekkingen

5

-3.735

-14.000

Uitkering dividend 1e helft huidig boekjaar aan participanten

7

-10.249

-12.227

Uitkering restant dividend voorgaand boekjaar aan participanten

7

-14.517

-8.416

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen

-21.573

-29.693

-9.550

-2.212

10.939

13.151

-9.550

-2.212

1.389

10.939

Samenstelling geldmiddelen Liquide middelen per 1 januari Mutatie liquide middelen Liquide middelen per 31 december


4

45/72

Toelichting op de jaarrekening

Algemene informatie Het Achmea Dutch Office Fund (Het Fonds) is opgericht bij notariële akte op 7 januari 1998 en is gezeteld in Amsterdam, Gatwickstraat 1. Het Fonds heeft geen personeel in dienst. Syntrus Achmea Real Estate & Finance is Beheerder van het Fonds. Het management van het vastgoed wordt uitgevoerd door externe vastgoedbeheer- en vastgoed managementmaatschappijen. De jaarrekening 2012 is op 25 april 2013 goed gekeurd in de Vergadering van Participanten. Doelstelling Het doel van het Fonds is om voor de participanten te beleggen in direct vastgoed in Nederland, hoofdzakelijk kantoren. Boekjaar Het boekjaar loopt van 1 januari tot en met 31 december. Fiscale positie Het Fonds is een fonds voor gemene rekening naar Nederlands fiscaal recht dat opereert onder het regime van een fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 en is onderworpen aan de vennootschapsbelasting tegen een tarief van 0%. De belangrijkste criteria voor de status van fiscale beleggingsinstelling met betrekking tot het Fonds zijn de volgende: •A andeelhouderseisen: 75% of meer van het totaal aantal participaties dient te worden gehouden door lichamen die niet zijn onderworpen aan een in enige vorm naar de winst geheven belasting of daarvan zijn vrijgesteld en waarvan de winst niet in een zodanige belasting wordt betrokken bij de gerechtigden tot het vermogen of tot de winst van het lichaam. Voorts mag het belang in het

46/72

Fonds niet, door tussenkomst van een niet binnen Nederland gevestigd fonds voor gemene rekening of gevestigde aandelenvennootschap, voor 25% of meer berusten bij in Nederland gevestigde lichamen. •F inancieringsratio’s: beleggingen in onroerende zaken mogen voor maximaal 60% van de fiscale boekwaarde worden gefinancierd met vreemd vermogen. Dat geldt ook voor belangen van ten minste 33 1/3% in bepaalde vastgoeddeelnemingen. Voor overige beleggingen geldt een maximum van 20% van de fiscale boekwaarde. •A ctiviteiteneis: het Fonds mag zich slechts bezighouden met het beleggen van vermogen. •U itdelingsverplichting: het Fonds dient niet later dan in de achtste maand na afloop van het jaar de Voor Uitdeling Beschikbare Winst uit te keren aan de participanten. Het Fonds heeft fiscaal gekozen voor de vorming van een herbeleggingsreserve. Daarom dient het Fonds het saldo van de ongerealiseerde en gerealiseerde winsten en verliezen op effecten en de gerealiseerde winsten en verliezen ter zake van vervreemding van overige beleggingen te reserveren in een her beleggingsreserve. Het saldo van deze winsten en verliezen maakt geen deel uit van de winst en daarmee van de Voor Uitdeling Beschikbare Winst. Een deel van de aan het beheer van de beleggingen verbonden kosten dient echter op de dotatie aan de herbeleggingsreserve in mindering te worden gebracht. Het Fonds heeft de mogelijkheid tot het vormen van een afrondingsreserve. •E is van gelijke winstdeling: het Fonds dient de winst gelijkelijk op de bewijzen van deel gerechtigheid uit te keren. Het Fonds dient in beginsel 15% dividendbelasting in te houden op de dividenden die aan de participanten worden uitgekeerd.


Grondslagen van waardering en resultaat bepaling De jaarrekening is opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, die uitgegeven zijn door de Raad voor de Jaarverslaggeving. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, afgerond op duizendtallen. In de balans en de winst-en-verliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting.

Consolidatie Joint ventures Het Fonds verwerkt belangen in joint ventures door middel van de vermogensmutatiemethode op basis van de grondslagen die door het Fonds worden gehanteerd. Het Fonds combineert zijn aandeel in de joint ventures voor opbrengsten en kosten, activa en passiva en de kasstromen op een lijn-per-lijnbasis. Er is gebruikgemaakt van de vrijstelling van consolidatie op grond van artikel 2:407 lid 1A van het Burgerlijk Wetboek. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.

Algemeen De activa en passiva zijn, met uitzondering van vastgoedbeleggingen en financiële vaste activa en voor zover niet anders gemeld, gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden


vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Opbrengsten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Kosten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Als een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. Schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management zich oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen en van opbrengsten en kosten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. De activa van de vennootschap bestaan nagenoeg geheel uit de vastgoedportefeuille. Voor de bepaling van de

47/72

waarde van de objecten in de vastgoedportefeuille wordt gebruikgemaakt van waarderingen door externe taxateurs. De reële waarde van een object in de markt kan echter slechts met zekerheid worden vastgesteld op het moment van een daadwerkelijke verkoop van dat object. De taxatiemethodiek en het taxatiebeleid zijn toegelicht in de waarderingsgrondslagen voor de vastgoedbeleggingen.

Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

Indien later blijkt dat afgeschreven vorderingen alsnog kunnen worden geïnd, worden de geïnde bedragen ten gunste van de exploitatiekosten in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit banktegoeden en niet direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courant, schulden bij banken worden opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden na de eerste verwerking gewaardeerd tegen de nominale waarde. Kortlopende schulden Kortlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde.

Vaste activa Vastgoedbeleggingen

Vorderingen Vorderingen worden initieel verwerkt tegen de reële waarde van de tegenprestatie en na de eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Een voorziening voor oninbaarheid van vorderingen wordt genomen wanneer objectief vaststaat dat het Fonds het risico loopt dat het niet in staat zal zijn het gehele te vorderen bedrag te innen. Hiertoe wordt elk kwartaal de mate van incasseerbaarheid op individueel huurdersniveau bepaald. Indicatoren voor oninbaarheid zijn onder meer significante financiële moeilijkheden van een debiteur, de omvang van ontvangen bankgaranties en niet-nakoming van betalingscondities. De mutatie in de voorzieningen wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de exploitatiekosten. Indien vorderingen oninbaar zijn, worden deze ten laste van de voorziening afgeschreven.

48/72

Vastgoed in exploitatie Vastgoed in exploitatie zijn objecten die ter belegging worden aangehouden met het oog op het genereren van huurinkomsten en waardegroei. Aankopen worden initieel verwerkt tegen kostprijs inclusief transactiekosten. Vastgoed in exploitatie wordt vervolgens gewaardeerd tegen reële waarde, mits deze waarde betrouwbaar kan worden bepaald. Indien de waarde niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd op kostprijs. In 2012 is al het vastgoed in exploitatie gewaardeerd op reële waarde. Ongerealiseerde waardeveranderingen worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Voor ongerealiseerde waardeveranderingen boven de historische kostprijs wordt ten laste van de overige reserves een herwaarderingsreserve gevormd. Vervolginvesteringen op het object worden alleen geactiveerd indien het waarschijnlijk is dat de


uitgaven in de toekomst zullen leiden tot meer opbrengsten en de uitgaven voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Alle andere reparatie- en onderhoudskosten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord in de periode waarin de transactie zich voordoet. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde van het object in een actieve markt, gecorrigeerd naar aanleiding van de staat van het object, de locatie en andere specifieke kenmerken. In het geval van verkoop van vastgoed in exploitatie wordt het verschil tussen de verkoopopbrengst en de boekwaarde, de verkoopkosten en eventuele geactiveerde huurincentives op het moment van verkoop verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder verkoopresultaat. Taxatiemethodiek De marktwaarde wordt door externe taxateurs bepaald volgens de algemeen bekende taxatiestandaarden zoals deze door IPD Nederland zijn voorgeschreven. IPD Nederland hanteert als marktwaardebegrip de marktwaarde in verhuurde staat. Dit is het bedrag dat de onroerende zaak bij onderhandse verkoop naar schatting zal opbrengen, nadat de verkoper de onroerende zaak na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze op de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt met alle daaraan verbonden rechten en verplichtingen. Hierbij wordt uitgegaan van het voorhanden zijn van normaal rationeel handelende partijen. De door IPD Nederland voorgeschreven taxatie methode is de contantewaardemethode of discounted-cashflowmethode (DCF-methode). Deze methode is gebaseerd op de toekomstig te verwachten kasstromen voor een minimale periode van tien jaar, een discontovoet die de huidige markt en de onzekerheid van het bedrag en de periode vertegenwoordigen en een aanname van de restwaarde in het laatste jaar.


De parameters die worden gehanteerd bij de DCF-methode worden mede bepaald door huidige huurovereenkomsten, andere relevante contracten en door externe factoren zoals de economische ontwikkelingen en recente markthuren voor vergelijkbare objecten op overeenkomende locaties en in een dergelijke staat. Tevens wordt rekening gehouden met eventuele leegstand en huurincentives. De huurgroei is gebaseerd op de economische ontwikkelingen waarbij rekening wordt gehouden met de specifieke kenmerken van het betreffende object. Taxatiebeleid Met ingang van 2012 wordt elk object eenmaal per kwartaal extern getaxeerd. In 2011 werd elk object eenmaal per jaar extern getaxeerd, verdeeld over vier kwartalen. Indien taxaties in de eerste drie kwartalen van het financiële jaar hadden plaats gevonden, vond er een update door de externe taxateur plaats om de waarde van het object aan het einde van het boekjaar te bepalen. De taxaties worden uitgevoerd door externe taxateurs, met erkende en professionele (VastgoedCert ingeschreven) kwalificaties. De door de taxateur opgestelde waardering wordt door het Fonds beoordeeld en goedgekeurd. De objecten wisselen elke drie jaar van taxateur. Taxaties De externe taxaties voor het Achmea Dutch Office Fund zijn uitgevoerd door Cushman & Wakefield, CBRE, DTZ en Jones Lang LaSalle. Het gemiddeld inflatiecijfer dat is gebruikt in de taxaties is 2,0% in 2012 (2011: 1,6%) (bron: Consensus Forecasts, inflatiescenario peildatum oktober 2012). De discontovoet die gebruikt wordt, is afhankelijk van het type onroerend goed en van de specifieke kenmerken van het object. De discontovoet varieert tussen 6,8% en 9,7%.

49/72

Onverdeeld eigendom Het Fonds heeft een aantal vastgoedbeleggingen waarbij sprake is van onverdeeld eigendom tezamen met een of meerdere beleggers. Deze beleggingen zijn proportioneel verwerkt in de onderliggende jaarrekening. Onderlinge vorderingen, schulden, resultaten en transacties zijn hierbij geëlimineerd. Voor een overzicht van de vastgoedbeleggingen in onverdeeld eigendom wordt verwezen naar de toelichting op het overzicht van de objectgegevens.

Financiële vaste activa Financiële vaste activa omvatten posten met een looptijd langer dan twaalf maanden, tenzij anders vermeld. Het Fonds classificeert zijn financiële vaste activa in de volgende categorieën: • Deelnemingen • Leningen u/g • Huurincentives Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. De onder financiële vaste activa opgenomen deelnemingen worden gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde per 31 december. Mutaties in de nettovermogenswaarde ten opzichte van vorig boekjaar worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder resultaat deelnemingen. Leningen u/g Uitgegeven leningen worden initieel verwerkt tegen de reële waarde van de tegenprestatie en na de eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

50/72

Huurincentives Huurvrije perioden en door het Fonds gedane investeringen of verstrekte vergoedingen aan huurders (zogenaamde huurincentives) worden op lineaire basis toegerekend aan de looptijd van de huurovereenkomsten en geamortiseerd ten laste of ten gunste van de brutohuuropbrengsten. Activering vindt plaats op het moment van aanvang van de huurovereenkomst of uitbetaling van de incentives. Bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen worden, om dubbeltellingen te voorkomen, de geactiveerde huurincentives gecorrigeerd op de uitkomsten van de waarderingen. Dit betekent dat de taxatiewaarde gelijk is aan de optelsom van boekwaarde en huurincentives. Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa Vaste activa met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere waarde verminderingen wanneer zich wijzigingen of omstandigheden voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dan de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen in de winst-en-verliesrekening verantwoord als waardeverandering vastgoedbeleggingen voor het verschil tussen de boekwaarde en de actuele waarde van het actief.

Fondsvermogen Inbreng participanten De inbreng van participanten bestaat uit het door participanten ingebracht kapitaal verminderd met onttrekkingen als gevolg van uittredingen.


Herwaarderingsreserve De herwaarderingsreserve betreft de wettelijke reserve uit hoofde van ongerealiseerde waarde veranderingen van vastgoedbeleggingen. De herwaarderingsreserve wordt gevormd per individueel actief en bestaat uit waardeveranderingen van vastgoedbeleggingen met een reële waarde hoger dan de historische kostprijs. Overige reserves De overige reserves bestaan uit het gecumuleerde niet-uitgekeerde resultaat uit het verleden, ongerealiseerde waardeveranderingen van vastgoedbeleggingen met een actuele waarde lager dan de historische kostprijs en de waarde verandering in de financiële vaste activa. Onverdeeld resultaat boekjaar Dit betreft het resultaat van het boekjaar. Voorzieningen Een voorziening wordt in de balans opgenomen wanneer sprake is van een wettelijke of impliciete verplichting daartoe, op grond van gebeurtenissen uit het verleden, die op betrouwbare wijze kan worden ingeschat en waarvan het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen benodigd is om de verplichting af te wikkelen. Toename van de voorziening door oprenting wordt als rentelast verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Brutohuuropbrengsten Vastgoedbeleggingen zijn uitsluitend verhuurd op basis van operationele huurovereenkomsten. Brutohuuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. De verantwoorde brutohuuropbrengsten bestaan uit de theoretische huuropbrengsten verminderd met een eventuele financiële leegstand en huurkortingen.

Jaarrekening 2012 Achmea Dutch Office Fund

Huurkortingen en huurincentives worden geamortiseerd als integraal deel van de totale huuropbrengst. In de huuropbrengsten zijn niet begrepen de bedragen die aan huurders in rekening worden gebracht als servicekosten. De aan huurders in rekening gebrachte servicekosten worden onder aftrek van de aan leveranciers betaalde kosten netto opgenomen onder de exploitatiekosten. Van huurders ontvangen vergoedingen wegens beëindiging van het huurcontract worden direct in de winst-en-verliesrekening opgenomen onder afkoopvergoedingen huurcontracten op het moment dat het huurcontract is beëindigd. Exploitatiekosten Hieronder worden opgenomen de aan de verslagperiode toe te rekenen exploitatiekosten. Deze omvatten onder andere onderhouds-, verzekerings-, beheer- en taxatiekosten. Voor (groot) onderhoud wordt geen voorziening getroffen. De kosten hiervan worden direct ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht in het jaar van uitvoering. Operationele kosten Hieronder worden opgenomen de aan de verslagperiode toe te rekenen operationele kosten. Deze omvatten fiscale en juridische advieskosten, accountantskosten en overige fondsgerelateerde kosten. Vermogensbeheerkosten Hieronder worden opgenomen de aan de verslagperiode toe te rekenen kosten voor het vermogensbeheer; deze omvatten de vermogensbeheervergoeding voor Syntrus Achmea Real Estate & Finance.

51/72

Verkoopresultaten Verkoopresultaten worden berekend als het verschil tussen de brutoverkoopopbrengst verminderd met de boekwaarde, de verkoopkosten en eventuele geactiveerde huurincentives op het moment van verkoop. Waardeveranderingen Dit betreffen waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen in het boekjaar. Financiële baten en lasten Rentekosten en renteopbrengsten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende post.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode.

Verbonden partijen Van met het Fonds verbonden partijen is sprake wanneer natuurlijke personen of entiteiten, of met deze personen of deze entiteiten verbonden partijen, invloed van betekenis uitoefenen op het Fonds. Transacties van betekenis die hebben plaats gevonden met verbonden partijen worden toegelicht voor wat betreft hun aard, hun omvang en overige van belang zijnde informatie voor het inzicht in de jaarrekening.

Resultaat deelnemingen Dit betreffen de directe resultaten en waarde veranderingen van de deelnemingen.

52/72


Toelichting op de balans per 31 december 2012 (bedragen x € 1.000) 2012

2011

Activa Vaste activa 1. Vastgoedbeleggingen Cumulatieve aanschafwaarde

352.943

352.902

Cumulatieve waardeveranderingen

-51.705

-16.130

Boekwaarde per 1 januari

301.238

336.772

Mutaties Investeringen Vrijval claim Waardeveranderingen

0

41

-1.718

0

-21.678

-35.575 -23.396

-35.534

Cumulatieve aanschafwaarde

351.225

352.943

Cumulatieve waardeveranderingen

-73.383

-51.705

Boekwaarde per 31 december

277.842

301.238

2. Financiële vaste activa Beleggingsconsortium Hoofddorp Beheer C.V.

10.198

10.688

Beleggingsconsortium Hoofddorp Fase III C.V.

9.163

9.938

18

18

Achmea Dutch Office Fund Ontwikkeling B.V. Leningen u/g Huurincentives

111

140

8.068

8.592 27.558

29.376

Beleggingsconsortium Hoofddorp Beheer C.V. Stand per 1 januari Uitgekeerd dividend Resultaat (exclusief waardeverandering) Waardeveranderingen

10.688

12.267

0

-375

206

337

-696

Stand per 31 december

-1.541 -490

-1.579

10.198

10.688

Het belang van het Fonds in het beleggingsconsortium Hoofddorp C.V., Gatwickstraat 1 te Amsterdam, bedraagt 25%.

Beleggingsconsortium Hoofddorp Fase III C.V. Stand per 1 januari Uitgekeerd dividend Resultaat (exclusief waardeverandering) Waardeverandering Stand per 31 december

9.938

9.996

-475

-125

418

347

-718

-280 -775

-58

9.163

9.938

Het belang van het Fonds in de beleggingsconsortium Hoofddorp Fase III C.V., Gatwickstraat 1 te Amsterdam, bedraagt 25%.


53/72


2011

18

0

0

18

18

18

Achmea Dutch Office Fund Ontwikkeling B.V. Stand per 1 januari Investeringen Stand per 31 december

Vanwege het feit dat er geen activiteiten gestart zijn en de deelneming Achmea Dutch Office Fund Ontwikkeling B.V. van te verwaarlozen betekenis is, heeft geen consolidatie plaatsgevonden. Achmea Dutch Office Fund is 100% eigenaar van Achmea Dutch Office Fund Ontwikkeling B.V.

Leningen u/g Stand per 1 januari

140

1.677

Aflossing

-29

-1.537


111

140

Dit betreft een annuïtaire lening u/g, waarvoor géén zekerheden zijn gesteld en waarvan het rentepercentage 6,16% bedraagt (2011: 6,16%). Huurincentives Stand per 1 januari Verstrekte huurincentives Amortisatie

8.592 312 -836


8.424 979 -811

-524

168

8.068

8.592

Vlottende activa 3. Vorderingen Vooruitbetaalde budgetten Huurdebiteuren Te ontvangen omzetbelasting Nog af te rekenen vermogensbeheerkosten Overige

10

14

352

595

0

197

0

201

11

0 373

1.007

De reële waarde van de vorderingen komt overeen met de balanswaarde. Ouderdomsanalyse debiteuren (na aftrek voorziening) tot 30 dagen

178

11

tussen 30 en 60 dagen

28

0

tussen 60 en 90 dagen

53

100

meer dan 90 dagen

93

484

352

595

In 2012 is geen bedrag gedoteerd aan de voorziening en een bedrag van € 399.593 is vrijgevallen. De voorziening dubieuze debiteuren bedraagt per jaareinde € 177.000 en is op bovengenoemde tabel in mindering gebracht. 4. Liquide middelen Staalbankiers N.V.

1.389

10.939

De liquide middelen zijn vrij beschikbaar.

54/72



2011

Passiva Fondsvermogen 5. Inbreng participanten Stand per 1 januari Stortingen Onttrekkingen

371.274 6.928 -3.735


380.324 4.950 -14.000

374.467

371.274

6. Herwaarderingsreserve Stand per 1 januari Overboeking van/(naar) overige reserves

1.136 -1.136


1.172 -36

0

1.136

7. Overige reserves Stand per 1 januari

-34.129

-13.975

Resultaatbestemming voorgaand boekjaar

-10.652

453

Slotdividend voorgaand boekjaar

-14.517

-8.416

1.136

36

Overboeking van/(naar) herwaarderingsreserve Interim-dividend Stand per 31 december

-10.249

-12.227 -68.411

-34.129

-3.246

-10.652

302.810

327.629

0

2.300

8. Onverdeeld resultaat boekjaar Resultaat De Vergadering van Participanten wordt voorgesteld het resultaat boekjaar te bestemmen conform het voorstel zoals opgenomen onder de ‘Overige gegevens’. Totaal fondsvermogen 9. Voorzieningen Voorziening nagekomen projectkosten

Voorziening nagekomen projecten is toegelicht onder niet in de balans opgenomen activa, regelingen en verplichtingen.


55/72


2011

Kortlopende schulden 10. Overige schulden Vooruitontvangen huren Crediteuren

3.641

4.862

0

7.320

Overloop exploitatiekosten

275

225

Waarborgsommen

140

107

34

117

259

0

3

0

Overig Te betalen btw Nog te betalen vermogensbeheerkosten

4.352

12.631

Mutatie crediteuren is toegelicht onder niet in de balans opgenomen activa, regelingen en verplichtingen.

Financieel risicobeheer Rente-, krediet- en liquiditeitsrisico Het Achmea Dutch Office Fund loopt rente- en kredietrisico over de rentedragende bankrekeningen bij Staalbankiers N.V. Gelet op de aard en omvang van dit risico wordt geen gebruik gemaakt van instrumenten om dit risico af te dekken. De omvang van de acquisities en daaruit voortvloeiende verplichtingen zijn een afgeleide van de door participanten toegezegde middelen. Daarnaast wordt dividend in beginsel uitgekeerd in participaties, zodat ook het exploitatieresultaat beschikbaar is om lopende verplichtingen mee te voldoen. Verder is de uittreding van participanten aan regels onderworpen. De vorderingen uit hoofde van huurdebiteuren zijn niet geconcentreerd bij een specifieke huurder.

Niet in de balans opgenomen activa, regelingen en verplichtingen Claim Inzake een turnkeyproject is een geschil ontstaan tussen Gemeente, aannemer, projectontwikkelaar en het Fonds waarin partijen over en weer bedragen van elkaar vorderen. De aannemer heeft inzake dit project een vordering ingediend bij de projectontwikkelaar vanwege vertraging in de bouw. De ontwikkelaar heeft het Fonds in die procedure in vrijwaring opgeroepen. Het Fonds is een juridische procedure gestart tegen de Gemeente Utrecht inzake de levering door de Gemeente van bovengenoemd terrein wegens schade door verontreiniging en vertraging van de bouw. Het te vorderen bedrag is nader op te maken bij staat. De Rechtbank heeft op 29 augustus 2012 uitspraak gedaan in het geschil tussen de projectontwikkelaar en het Fonds. Naar aanleiding van de uitspraak heeft het Fonds € 6,3 miljoen betaald aan de project ontwikkelaar (€ 5,5 miljoen hoofdsom en € 0,8 miljoen rente). De verwerking van de betalingen ad € 6,3 miljoen en de vrijval van de voorziening is als volgt:

(bedrag x € 1.000)

2011

Betaald

Restant

Vrijval

Eindstand

Crediteuren

7.200

5.500

1.700

1.700

0

Voorzieningen

2.300

800

1.500

1.500

0

56/72


Van het saldo crediteuren 2011 ad € 7,3 miljoen heeft € 7,2 miljoen betrekking op claim Rijnsweerd. Hiervan is € 5,5 miljoen in 2012 betaald. Het restant ad € 1,7 miljoen is vrijgevallen ten gunste van de investeringen. Van het bedrag ad € 2,3 miljoen ‘voorzieningen nagekomen projectposten’ is in 2012 € 0,8 miljoen betaald en € 1,5 miljoen vrijgevallen ten gunste van de financiële baten in de winsten-verliesrekening. Het Fonds heeft besloten in hoger beroep te gaan. Op basis van de huidige stand van zaken acht de directie het niet langer noodzakelijk een voorziening te vormen. Het Fonds heeft een overeenkomst voor onbepaalde tijd met de Beheerder. De overeenkomst zal eindigen in geval van ontbinding, vrijwillig defungeren of faillissement van de Beheerder, dan wel een besluit met gekwalificeerde meerderheid van de Participantenvergadering. De jaarlijkse vergoeding aan de Beheerder bedraagt € 4.300 per miljoen euro materiële vaste activa, financiële vaste activa en liquide middelen. Het Fonds heeft een verplichting ten bedrage van € 6,7 miljoen uit te keren in contanten aan de participanten in het kader van cashdividend 2012 (2011: € 8,8 miljoen).


57/72

Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2012 (bedragen x € 1.000) 2012

2011

11. Brutohuuropbrengsten Woningen

30

0

21.030

24.800

84

153

Parkeergarages

1.811

2.053

Bedrijfsruimten

117

158

0

5.855

48

45

Kantoren Winkels

Afkoopsom Molenwerf Overig

23.120

33.064

• niet langer dan een jaar na balansdatum

25.269

25.493

• langer dan een jaar, maar niet langer dan 5 jaar na balansdatum

80.317

85.155

• langer dan 5 jaar na balansdatum

39.522

48.769

Afkoopsom Molenwerf in 2011 betreft de afkoop van het huurcontract. De verdeling van de huuropbrengsten naar expiratiedatum is als volgt:

Indexatie van huur wordt bedongen waar dat gebruikelijk is en wettelijk toegestaan. 12. Exploitatiekosten Onderhoudskosten

848

833

Vaste lasten

481

268

Beheerkosten

437

561

Verhuurkosten

236

148

Taxatiekosten

85

60

Marketingkosten

18

Servicekosten Btw-herziening Onroerendezaakbelasting Mutatie voorzieningen debiteuren Overig

1.464

25 17

1

78

249

624

651

-400

555

364

248 4.235

1

3.615

Dit betreft hoofdzakelijk afrekening servicekosten van een object over de periode 2009 tot en met 2011 als gevolg van leegstand.

Directe exploitatiekosten van vastgoedbeleggingen die geen huuropbrengsten hebben gegenereerd in 2012 bedragen € 360.127 (2011: € 0). 13. Overige bedrijfsopbrengsten Overige opbrengsten

339

348

14. Operationele kosten Fiscale advieskosten

0

1

Juridische advieskosten

84

146

Accountantskosten

44

36

Drukkosten Vacatiegelden

3

0

22

19 153

202

De accountantskosten betreffen uitsluitend kosten inzake het onderzoek van de jaarrekening en hebben deels betrekking op 2011. 15. Vermogensbeheerkosten Vermogensbeheerkosten

58/72

1.384

1.411


De vermogensbeheerkosten bedroegen in 2011: € 4.300 per miljoen euro materiële vaste activa, financiële vaste activa en liquide middelen met daarbij opgeteld de aangegane verplichtingen inzake investeringen op basis van het fondsvoorstel. Met ingang van 2012 worden de vermogensbeheerkosten niet langer berekend over aangegane verplichtingen (commitments) maar alleen over de bestaande portefeuille (€ 4.300 per miljoen euro materiële vaste activa, financiële vaste activa en liquide middelen). In plaats van de vermogensbeheerkosten over de commitments wordt voor de acquisitie van bestaand vastgoed en nieuwbouw een eenmalige acquisitievergoeding in rekening gebracht. Het tarief voor de acquisitie van bestaand vastgoed is 0,2% tot 1,0% van het aankoopbedrag. Het tarief voor de acquisitie van nieuwbouw door externe projectontwikkelaars is 1% tot 2% van de stichtingskosten (e.e.a. afhankelijk van het soort vastgoed). Het tarief voor ontwikkeling van nieuwbouw door de interne projectontwikkelaar is 5% tot 6% van de stichtingskosten (afhankelijk van het soort vastgoed).


59/72

Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2012 (bedragen x € 1.000) 2012

2011

-21.678

-35.575

-21.678

-35.575

16. Waardeveranderingen Waardeverandering vastgoedbeleggingen

17. Financiële baten Rente Staalbankiers N.V.

14

50

Rente deposito’s

13

4

1.471

0

Renteopbrengsten nagekomen projectkosten Rente spaarrekening Rente leningen u/g

30

0

8

122 1.536

176

Renteopbrengsten nagekomen projectkosten is toegelicht onder niet in de balans opgenomen activa, regelingen en verplichtingen. 18. Financiële lasten Rentelasten nagekomen projectkosten

0

-2.300

-791

-1.137

19. Resultaat deelnemingen Aandeel resultaat deelnemingen

Identificatie verbonden partijen Zowel de Beheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance als zijn directie en hun directe familieleden (echtgenoot of geregistreerd partner en eigen kinderen) en de leden van de Raad van Toezicht en hun directe familieleden (echtgenoot of geregistreerd partner en eigen kinderen) worden door het Fonds als verbonden partijen aangemerkt. Tevens wordt de aandeelhouder van de Beheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance, Achmea B.V. en de met haar verbonden groepsmaatschappijen, door het Fonds aangemerkt als een verbonden partij.

Transacties met de Beheerder Het Fonds heeft het vermogensbeheer aan Syntrus Achmea Real Estate & Finance opgedragen. Hiervoor heeft Syntrus Achmea Real Estate & Finance over 2012 een vergoeding ontvangen van € 1.384.000 (2011: € 1.411.000). De leden van de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance en hun directe familieleden hebben geen persoonlijk belang bij de beleggingen van het Fonds.

Transacties met de leden van de Raad van Toezicht De leden van de Raad van Toezicht en hun directe familieleden hebben geen persoonlijk belang bij de beleggingen van het Fonds. Voor de leden van de Raad van Toezicht is een vaste vergoeding afgesproken, die is vastgesteld door de Vergadering van Participanten: • voorzitter: € 3.750 op jaarbasis (2011: € 3.750) • leden: € 2.500 op jaarbasis (2011: € 2.500) De vergoeding voor de leden van de Raad van Toezicht wordt per kwartaal achteraf betaald. Het Audit Committee houdt toezicht op fondsoverschrijdende zaken op het gebied van risk en compliance. Daartoe ontvangen de leden een vergoeding van € 6.000 per jaar (voorzitter € 9.000), hetgeen via de met participanten afgesproken verdeelsleutel over de Fondsen wordt verdeeld. Dit leidt tot een bedrag van € 2.455 per Fonds.

Transacties met Achmea B.V. en met haar verbonden groepsmaatschappijen Het Fonds houdt bankrekeningen aan bij Staalbankiers N.V. De vastgoedbeleggingen zijn verzekerd bij Achmea Schadeverzekeringen N.V. Periodiek (eenmaal per drie jaar) wordt de verzekeringsportefeuille op marktconformiteit beoordeeld door Marsh, een van de grotere onafhankelijke verzekeringsmakelaars in de wereld. Uit de screening van 2011 is naar voren gekomen dat de daling in de markt niet gevolgd was door Achmea en dat, mede gelet op het

60/72


schadeverloop, een premiereductie van zo’n 15% tot 20% mogelijk was. Met deze informatie als uitgangspunt, zijn onderhandelingen gestart, welke uiteindelijk geresulteerd hebben in een (gemiddelde) premieverlaging van 31,9% voor de totale door de vermogensbeheerder gecontracteerde verzekeringsportefeuille. Voor het Achmea Dutch Office Fund betrof dit een korting van € 11.463 (-10,7%). Als gevolg van de diversiteit aan premies per categorie onroerend goed en de opbouw van de beleggingsportefeuille kunnen per Fonds verschillen ontstaan ten opzichte van het gemiddelde. Naast de premieverlaging, is eveneens overeengekomen, dat per 1 januari 2013 een bonusregeling wordt ingevoerd. Deze regeling impliceert een premierestitutie van 25% over het verschil van 72,5% van de totaal betaalde premie en de totale schadelast. Een zeer slecht schadeverloop resulteert niet in een malus (premiebijbetaling). De premieverlaging is op 1 januari 2012 ingegaan. Gedurende 2012 waren de volgende objecten verhuurd aan Achmea B.V. of met Achmea B.V. verbonden groepsmaatschappijen: Adres

Huurder

1. Zwolle, Burgemeester Roelenweg

Achmea Facilitair bedrijf

2. Breda, Westbroek 40 - 42

Winock B.V.

m2

Jaarhuur (excl. btw)

17.776

3.874.046

618

95.823

Overige Gedurende het boekjaar hebben geen onroerendgoedtransacties plaatsgevonden met participanten.


Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V. De heer H. Jagersma, directievoorzitter De heer G.T.J. Dröge, directeur Mevrouw C. Rombouts, directeur


61/72

Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de participanten in het Achmea Dutch Office Fund

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag op pagina 43 tot en met 61 opgenomen jaarrekening 2012 van het Achmea Dutch Office Fund (“het fonds”) te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de winst-en-verliesrekening over 2012 en de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van de beheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V. (‘beheerder’). De beheerder van het fonds is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het verslag van de beheerder, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De beheerder is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als de beheerder nood zakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van het fonds. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de beheerder van het fonds gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van het Achmea Dutch Office Fund per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW).

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amsterdam, 25 april 2013 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Originele versie getekend door drs. E. Hartkamp RA MRE

62/72


Ontbreken van Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aangezien de werkzaamheden in het kader van de door u verstrekte opdracht nog niet zijn afgerond mogen wij nog geen verklaring verstrekken.

Reglementaire bepalingen inzake de resultaatbestemming De artikelen 17.1 tot en met 17.3 uit de Voorwaarden van Beheer en Bewaring volgens het Informatie Memorandum kunnen als volgt worden samengevat: In oktober van elk jaar verricht het Fonds een tussentijdse voorlopige winstuitkering, gebaseerd op een schatting van het direct resultaat in het voorgaande halfjaar. In april van elk jaar verricht het Fonds vervolgens een voorlopige winstuitkering. Deze voorlopige winstuitkering is gelijk aan 90% van de schatting van het direct resultaat in het voorgaande kalenderjaar (onder aftrek van tussentijdse voorlopige winstuitkeringen). Na goedkeuring van de jaarrekening stelt het Fonds het slotdividend vast. Indien blijkt dat het direct resultaat groter is dan de verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan keert het Fonds vervolgens in juli een slotdividend uit. Indien blijkt dat het direct resultaat kleiner is dan de reeds verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan worden te veel uitgegeven participaties ingetrokken voor zover uitkering plaatsvond door middel van participaties en dienen de participanten hetgeen zij te veel ontvangen hebben te retourneren voor zover uitkering in contanten plaatsvond. Het Fonds kan afwijken van het hierboven beschreven dividendbeleid indien dit noodzakelijk is om te voldoen aan de FBI-criteria. Uitkering van dividend vindt in beginsel plaats in de vorm van participaties. Voor de uitgifte van dergelijke participaties worden geen kosten in rekening gebracht. Op verzoek kan uitkering in contanten plaatsvinden.

Voorgestelde resultaatbestemming (bedragen x € 1.000) 2012 Uit te keren aan participanten Mutatie herwaarderingsreserve en overige reserve

2011

19.847

26.744

-23.093

-37.396

Totaal te bestemmen resultaat

-3.246

-10.652

Voorgesteld wordt het negatieve resultaat van € -3.246 ten laste te brengen van de overige reserves.

Uit te keren aan participanten Uit te keren aan participanten Reeds uitgekeerd aan participanten

19.847

26.744

-10.249

-12.227

Restant uit te keren per 31 december

9.598

14.517

Voorgesteld dividend per participatie in euro’s

23,85

32,48

Het Fonds heeft een verplichting ten bedrage van € 6,7 miljoen uit te keren in contanten aan de participanten in het kader van het cashdividend 2012 (2011: € 8,8 miljoen).

Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum Na balansdatum is een overeenkomst gesloten met Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Levensmiddelenbedrijf (Bpf Levensmiddelen). Onder uitgifte van participaties heeft het Achmea Dutch Office Fund een kantoorobject van Bpf Levensmiddelen overgenomen met een waarde van € 2,6 miljoen. Bpf Levensmiddelen heeft met deze transactie haar belang in het Fonds vergroot.


63/72

64/72


Bijlagen


65/72

1. Objectgegevens

Objectgegevens

Segment

Adres

Plaats

Provincie

Jaar van aanschaf

Kantoren: Grote steden-bedrijfsterreinen

Transistorstraat 18 - 24

Almere

Flevoland

2000

Kantoren: Grote steden-bedrijfsterreinen

Monitorweg 29 - 55

Almere

Flevoland

2001

Kantoren: Overige steden-Kantoorlocatie

Basicweg 16

Amersfoort

Utrecht

1998

Kantoren: Grote steden-Kantoorlocatie

Molenwerf 2 - 8

Amsterdam

Noord-Holland

2000


Malthusstraat, T.R. 5 57

Amsterdam

Noord-Holland

2000


Mr. B.M. Teldersstraat 13

Arnhem

Gelderland

2002


Westbroek 36 - 66

Breda

Noord-Brabant

2001


Bordeslaan 2 - 248

Den Bosch

Noord-Brabant

2000


Touwbaan 11

Gorinchem

Zuid-Holland

1996


Nieuw Eyckholt 208

Heerlen

Limburg

2001


Scorpius 2 - 150

Hoofddorp

Noord-Holland

1999


Taurusavenue 1 - 41

Hoofddorp

Noord-Holland

2001


Gaetano Martinolaan 63 - A

Maastricht

Limburg

2001

Gemengd gebruik Overig

Paul-Henri Spaaklaan 7

Maastricht

Limburg

2001

Kantoren: Grote steden-Stadscentra

Burg. Van Schaek Mathonsingel, 4

Nijmegen

Gelderland

1992


Aert van Nesstraat 25 A-T

Rotterdam

Zuid-Holland

2000


Lichtenauerlaan 102 - 120

Rotterdam

Zuid-Holland

1999


Orteliuslaan 1041

Utrecht

Utrecht

2001


Newtonlaan 201 - 299

Utrecht

Utrecht

2004


Leidseveer 2 - 10

Utrecht

Utrecht

2010


Burg. Roelenweg 13

Zwolle

Overijssel

2007

66/72


Bijlagen

Bouwjaar

Eigendomssituatie = deelnemingspercentage

Aantal m²

Aantal parkeerplaatsen

Totale theoretische huuropbrengst per 31-12-2012 in €

2001

100%

2.481

42

345.320

2002

100%

7.672

249

1.435.420

1998

100%

8.269

214

1.105.302

2000

50%

9.280

181

1.836.430

2002

40%

10.567

95

2.742.967

2002

100%

2.013

41

347.099

2002

100%

4.620

110

699.716

2002

100%

14.457

101

2.870.476

1995

100%

1.330

31

217.084

2001

100%

3.113

70

499.062

2001

25%

5.556

101

1.123.176

2003

25%

4.245

43

929.416

2002

100%

12.124

111

1.889.872

2002

100%

0

200

157.389

1992

100%

2.791

42

452.117

2002

100%

6.333

22

937.982

2000

100%

3.292

84

681.092

2002

100%

3.945

65

820.899

2007

100%

26.279

384

6.272.733

1981

100%

12.367

139

2.131.297

2007

100%

17.776

291

3.874.046

158.510

2.616

31.368.895

67/72

2. Begrippenlijst

Actuele waarde

Corporate Governance

De actuele waarde van een vastgoedobject aan het eind van het jaar (de externe taxatiewaarde na aftrek van geactiveerde lease-incentives). Dit is het bedrag waarvoor dit vastgoedobject naar verwachting kan worden verkocht, dat wil zeggen verkoop aan de meest biedende gegadigde na de beste voorbereiding, marketing en een aanbieding op de markt op de gebruikelijke wijze, onder aftrek van nog te maken kosten (k.k.) met betrekking tot deze transactie. De actuele waarde wordt tevens gebruikt voor het weergeven van de waarde van de participaties in het participantenregister. Deze waarde is gebaseerd op de actuele waarde per ultimo boekjaar van het vastgoed in de vastgoedfondsen.

De manier waarop een onderneming wordt bestuurd en hoe daarbij wordt omgegaan met de verschillende belangen van klanten, aandeelhouders, medewerkers en de samenleving als geheel.

Belegd vermogen De directe investeringen en de financiële vaste activa.

Direct rendement / Income Return (IR) Het direct rendement als onderdeel van het financieel rendement wordt berekend door de netto-inkomsten van de belegging te delen door het gemiddeld fondsvermogen per kwartaal na winstverdeling. De netto-inkomsten bestaan uit het saldo van de nettohuuropbrengsten, de beheerkosten, het resultaat deelnemingen exclusief waardeveranderingen, de overige baten en lasten en de financiële baten en lasten. Voor het fondsrendement op basis van IPD standing investments wordt het direct rendement, inclusief het resultaat deelnemingen, berekend over de gemiddelde waarde van de objecten die het gehele jaar in exploitatie zijn geweest inclusief deelnemingen.

Benchmark Financiële ‘meetlat’ om de performance van de portefeuille te meten ten opzichte van de relevante markt, waartegen de prestaties van de beleggingen kunnen worden afgezet. Voor Nederlands vastgoed is de benchmark de IPD Vastgoedindex. De IPD Vastgoedindex kent twee varianten: een voor alle objecten, inclusief aankopen, verkopen en herontwikkelingen (‘all objects’) en een voor de objecten die gedurende het gehele jaar in exploitatie zijn geweest (‘standing investments’).

Exploitatiekosten Hieronder worden verstaan: de beheer- en onderhoudskosten, vaste lasten en overige kosten.

Financiële leegstand Het aantal vierkante meters maal de laatst bekende markthuur conform externe taxatie.

Fysieke leegstand

Bruto-aanvangsrendement (yield)

Leegstand aangeduid in vierkante meters vrij verhuurbaar oppervlak (commercieel onroerend goed).

De bruto-aanvangsjaarhuur uitgedrukt in procenten van de investering.

Herwaarderingsreserve

Brutohuuropbrengst De theoretisch mogelijke huur bij volledige verhuur van het object onder aftrek van financiële leegstand, huurkortingen en overige opbrengsten en kosten.

68/72

De herwaarderingsreserve wordt gevormd per individueel actief en bestaat uit waarde veranderingen met een actuele waarde hoger dan de historische kostprijs.


Huurincentives

Performance

Met huurders overeengekomen tegemoetkomingen, zoals huurvrije perioden, inbouwpakketten en/of tegemoetkomingen in de verhuiskosten. Deze kosten worden geactiveerd en vervolgens afgeschreven over de looptijd van het contract. De boekwaarde plus de waarde van de huur incentives is gelijk aan de taxatiewaarde.

Het resultaat dat in een bepaalde periode wordt behaald op beleggingen, uitgedrukt in een rendement (zie Direct rendement, Indirect rendement en Totaal rendement).

Indirect rendement / Capital Growth (CG) Het indirect rendement als onderdeel van het financieel rendement wordt berekend door het indirect resultaat te delen door het gemiddeld fondsvermogen per kwartaal na winstverdeling. Het indirect resultaat bestaat uit de waarde veranderingen (inclusief deelnemingen) en het verkoopresultaat. Voor het fondsrendement op basis van IPD standing investments wordt het indirect rendement berekend over de gemiddelde waarde van de objecten die het gehele jaar in exploitatie zijn geweest exclusief deelnemingen.

Ingelegd vermogen Het totaal ingelegd vermogen per ultimo verslagjaar is de som van de door de participanten gestorte bedragen tot en met verslagjaar. Het gemiddeld ingelegd vermogen van een jaar de naar tijd en omvang gewogen ingelegde bedragen (totaal ingelegd vermogen primo jaar en stortingen gedurende het jaar).

IPD IPD staat voor Investment Property Databank. Deze organisatie verzorgt de verzameling van marktgegevens, de berekening van rendementen en verschillende benchmarkgegevens.

Markthuren Huurwaarde die op dat moment in de markt behaald kan worden volgens opgave van de externe taxateur, uitgaande van een optimale marketing en verhuur aan de meest biedende gegadigde.

Bijlagen

Projectomvang De projectomvang wordt bij commercieel vastgoed weergegeven in vierkante meters, bij woningen in aantal wooneenheden.

Rendement-risicoprofiel De subjectieve relatie tussen het ingeschatte risico bij de exploitatie van het object gedurende de beschouwde exploitatieperiode ten opzichte van het aangenomen referentieniveau voor het exploitatierisico van gangbare objecten in de betreffende sector. In geval van een aanwezig hoger dan wel lager risico wordt een risico-opslag of -reductie gehanteerd op de, met het betreffende referentieniveau corresponderende, minimale rendementseis, met een zodanig gekozen correctiefactor dat de gestelde minimale rendementseis redelijkerwijs gehaald geacht kan worden in een worstcasescenario.

Segmentatie typen vastgoed Vastgoed wordt onderverdeeld in de volgende typen: winkels, kantoren, woningen, bedrijfsruimten en gemengd/overig. Een object valt in de sector ‘overig’ wanneer het een apart object is (gesplitst en apart gewaardeerd) dat niet kan worden geplaatst onder de categorieën winkels, kantoren, woningen of bedrijfsruimten.

Semi open-end fonds Een semi open-end karakter betekent dat de beheerder zich zal inspannen om participaties op verzoek in te kopen tegen de nettovermogenswaarde op de transactiedag, maar niet verplicht is een verzoek tot inkoop in te willigen. Hierdoor bestaat de mogelijkheid dat uittreding slechts beperkt mogelijk is.

69/72

Standing investments Standing investments zijn objecten die gedurende het hele jaar onderdeel zijn van de portefeuille. Objecten die gedurende het jaar zijn gekocht, verkocht of in ontwikkeling zijn geweest, worden uitgesloten. Deze laatste objecten worden wel meegenomen in de benchmark op ‘all investments’-niveau.

Theoretische brutohuuropbrengsten De gerealiseerde theoretische brutohuur opbrengsten worden berekend op basis van de gefactureerde huur plus de bruto markthuurwaarde van de leegstaande units gedeeld door het aantal objecten.

Totaal rendement / Total Return (TR) Het totaal financieel rendement is berekend door het totaal resultaat te delen door het gemiddeld fondsvermogen per kwartaal na winstverdeling. Het totaal resultaat bestaat uit de som van het direct resultaat en het indirect resultaat. Voor het totaal fondsrendement op basis van IPD standing investments wordt het rendement berekend over de gemiddelde waarde van de objecten die het gehele jaar in exploitatie zijn geweest.

70/72


Over Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Wie zijn we? •S yntrus Achmea Real Estate & Finance is een gespecialiseerde vermogensbeheerder in vastgoed en hypotheken • We beleggen, financieren en ontwikkelen • De omvang van onze beleggingsportefeuille is ruim € 14,5 miljard • We zijn actief in Nederland, Europa, Noord-Amerika en Azië • We zijn de grootste vastgoedbelegger in Nederlandse woningen, winkels en kantoren • We zijn een middelgrote speler in vastgoedfinancieringen • Er werken 265,6 fte’s bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance • Syntrus Achmea Real Estate & Finance is in het bezit van een AFM-vergunning

Waar staan we voor? •V erantwoord rendement voor onze opdrachtgevers • Het waarborgen van governance, compliance en risicomanagement • Kwalitatief hoogwaardig vastgoed • Transparante besturing van onze fondsen en portefeuilles

Waar gaan we voor? • Outperformance • Het verduurzamen van nieuw én bestaand vastgoed • Betrouwbare en innovatieve producten en diensten • Een beter imago voor onze sector • Hoge klanttevredenheid door tijdige en betrouwbare informatie


71/72

www.syntrusachmeavastgoed.nl 72/72


Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Office Fund

Recommend Documents