Jaarverslag Achmea Dutch Health Care Property Fund

Jaarverslag 2012 Achmea Dutch Health Care Property Fund

Kerngegevens

Achmea Dutch Health Care Property Fund (bedragen x € 1.000) 2012

2011

2010

8

7

1

Acquisities

28.599

29.858

6.347

Disposities

0

0

0

Portefeuilleomvang (inclusief financiële vaste activa)

64.862

36.498

6.347

Fondsvermogen

65.387

39.799

6.885

Aantal objecten

Brutohuuropbrengsten

1.448

496

0

Exploitatiekosten

-104

-106

0

Overige kosten

-359

-235

-153

985

155

-153

100%

100%

n.v.t.

1.129

339

-115

-235

275

0

894

614

-115

Netto-omzetresultaat Bezettingsgraad financieel Direct resultaat Indirect resultaat Totaal resultaat Beschikbaar voor participanten

1.129

224

0

Reeds uitgekeerd aan participanten

-671

0

0

Nog uit te keren aan participanten

458

224

0

2,4%

0,7%

-0,7%

Indirect rendement

-0,4%

0,7%

0,0%

Totaal rendement1

2,0%

1,4%

-0,7%

15

13

12

65.254

39.641

7.014

Financieel rendement Direct rendement

Aantal participanten Aantal participaties

1

In enkele gevallen tellen de percentages niet juist op. Dit wordt veroorzaakt door de rekenmethode conform IPD (time-weighted).

02/68




3/68

Buitensingel, Zutphen

4/68


Inhoudsopgave

Kerngegevens Voorwoord Profiel van het Fonds

02 07 08

Verslag van de Beheerder Inleiding Strategie Marktontwikkelingen Samenstelling portefeuille Performance Vooruitzichten Risicomanagement Besluiten van de Vergadering van Participanten

10 11 14 18 26 29 30 35

Verslag van de Raad van Toezicht Algemeen Opdracht van de Raad van Toezicht Belangrijkste onderwerpen in 2012 Werkzaamheden Audit Committee 2012 Leden van de Raad van Toezicht

36 36 36 37 35

Jaarrekening Balans per 31 december 2012 Winst-en-verliesrekening over 2012 Kasstroomoverzicht over 2012 Toelichting op de jaarrekening Overige gegevens

43 44 44 46 59

Bijlagen 1. Objectgegevens 2-. Begrippenlijst

62 64

Inhoudsopgave

05/68

6/68


Voorwoord

De zorgmarkt is in beweging De politieke ontwikkelingen in 2012 hebben de trends in de zorgmarkt versneld. De enorme groei van het aantal senioren en de nationale zorguitgaven de afgelopen jaren heeft politieke, zorgen vastgoedpartijen in beweging gebracht. De overheid trekt zich steeds meer terug uit de woon-zorgsector. Ouderen worden vitaler en wonen langer thuis. Door de snelle invoering van het scheiden van wonen en zorg is de vraag naar passende huisvesting verder toegenomen. Er is duidelijk sprake van een fundamentele overgangsfase in de zorgsector. Naar verwachting stijgt in de komende jaren het aantal mensen met een zorgbehoefte en daarmee de vraag naar kostenefficiënte combinaties van huisvesting en zorgverlening. Het Achmea Dutch Health Care Property Fund van Syntrus Achmea Real Estate & Finance investeert juist daarom in de categorieën die een toenemende of veranderende vraag naar zorg(huisvesting) laten zien. Het grootste deel van de portefeuille (50%) is gericht op levensloopbestendige woningen. Daarmee wordt ingespeeld op de trend dat mensen langer thuis kunnen en willen wonen. Een kwart van de portefeuille is gealloceerd naar verpleegcomplexen, waarmee wordt ingezet op huisvesting voor mensen die zwaardere zorg nodig hebben. Het resterende kwart wordt benut voor investeringen in eerstelijnszorgcentra die zorgen voor ondersteuning bij de levensloopbestendige woningen en ziekenhuisgeoriënteerd vastgoed.

Het Achmea Dutch Health Care Property Fund klaar voor de volgende stap Sinds 2008 speelt het Fonds in op de ontwikkelingen in de zorgmarkt. In 2010 hebben wij de belangrijke grens van een gecommitteerd belegd vermogen van € 100 miljoen doorbroken. In 2012 hebben wij ingezet om objecten op te leveren aan zorginstellingen en de pijplijn van het Fonds verder te vullen met aantrekkelijke acquisities. Het rendement van het Fonds is uitgekomen op 2,0%. De komende jaren verwachten wij dat het rendement zal uitkomen op 7,0%.

AIFMD heeft impact In 2012 werden de eisen en richtlijnen bekend waaraan beleggingsinstellingen moeten voldoen bij de implementatie van de Europese richtlijnen in het Nederlandse toezichtsregime. De regels staan beschreven in de Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD). Belangrijkste onderdeel is dat de Beheerder volgens vaste procedures en administratieve processen de activiteiten voor de beleggers verricht. Daarnaast moet een Bewaarder binnen het Fonds worden aangesteld. Dit heeft naar verwachting een behoorlijke impact op de manier van opereren. De AIFMD biedt echter ook de kans om als Beheerder het onderscheid te maken en een verdere verbetering van de dienstverlening naar participanten te bewerkstelligen. De Beheerder dient per 1 juli 2014 AIFMD-compliant te zijn.

Marktkansen zorgvastgoed stijgen sterk De zorgmarkt is een belangrijke groeisector in de komende decennia. Door de toenemende vergrijzing wordt de zorg voor met name ouderen steeds belangrijker. Veranderende voorkeuren van consumenten en het overheidsbeleid spelen daarbij een belangrijke rol. Syntrus Achmea Real Estate & Finance verwacht dan ook een toename in de vraag naar huisvesting waarbij de zorgcomponent flexibel kan worden ingezet. Nieuwbouw op de juiste locaties van kwalitatief hoogwaardige huisvesting laat een verwacht stabiel en sterk rendement zien voor beleggers, dat minder afhankelijk is van de economische omstandigheden. Beleggen in zorgvastgoed is daarmee een toekomstbestendige keuze.

Directie Syntrus Achmea Real Estate & Finance Henk Jagersma, George Dröge, Cindy Rombouts

Voorwoord

07/68

Profiel van het Fonds

Onze missie Het Achmea Dutch Health Care Property Fund streeft naar een stabiel en duurzaam rendement uit vastgoed waarin is belegd met de gelden van de participanten. Met onze vastgoedexpertise en onze kennis van de markt zijn wij in staat om in te spelen op enerzijds de hervormingen in de zorgmarkt en anderzijds op de toenemende vergrijzing en individualisering van de zorgbehoefte in de samenleving. Door het beleggen in en het (laten) ontwikkelen van zorgvastgoed leveren wij een bijdrage aan specifieke, op de doelgroep afgestemde, woon- en/of zorgvoorzieningen.

Doel van het Fonds Het Achmea Dutch Health Care Property Fund richt zich op de Nederlandse markt voor zorg vastgoed. Een schatting van de huidige markt omvang komt uit op € 22 miljard. Door de sterke demografische ontwikkeling is de verwachting dat de omvang van de markt van zorgvastgoed in 2040 zal zijn toegenomen tot € 46 miljard.

Participanten Het Achmea Dutch Health Care Property Fund belegt primair voor institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars. Het belegd vermogen van het Fonds ad € 64,9 miljoen (2011: € 36,5 miljoen) is verdeeld over 15 participanten (2011: 13 participanten).

vijf jaar van het Fonds kunnen de gerealiseerde rendementen afwijken van de eerder genoemde rendementsdoelstelling. Dit houdt verband met de opbouwfase van het Fonds.

Uitgangspunten Het Achmea Dutch Health Care Property Fund is een ‘core’ beleggingsfonds dat participanten toegang biedt tot de Nederlandse markt voor zorgvastgoed. Daarbij staan vier uitgangspunten centraal: stabiele kasstroom, laag risico, waarde stijging en flexibiliteit. Conform het Informatie Memorandum kan het Achmea Dutch Health Care Property Fund tot niet meer dan 25% van de boekwaarde van de activa met vreemd vermogen financieren. Ultimo 2012 is er geen vreemd vermogen aangewend om activa te financieren.

Fiscale structuur Het Achmea Dutch Health Care Property Fund is een fonds voor gemene rekening naar Nederlands fiscaal recht dat opereert onder het regime van een fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschaps belasting 1969 en is onder voorwaarden onderworpen aan de vennootschapsbelasting tegen een tarief van 0%. Voor de belangrijkste voorwaarden verwijzen wij u naar de Toelichting op de jaarrekening.

De Beheerder Beleggingsdoelstelling Het Achmea Dutch Health Care Property Fund beoogt waardevermeerdering op lange termijn alsmede inkomsten ten behoeve van zijn participanten te realiseren door te beleggen in registergoederen in de sector zorgvastgoed. Het Fonds streeft daarbij naar een optimaal rendement-risicoprofiel. Het Fonds stelt zich ten doel om op basis van een driejaarsgemiddelde ten minste een rendement van 7% per jaar te realiseren. Dit doelrendement is tevens de benchmark waartegen de behaalde rendementen van het Fonds afgezet kunnen worden. In de eerste

08/68

Syntrus Achmea Real Estate & Finance is de Beheerder van het Achmea Dutch Health Care Property Fund. Met een totale vastgoedportefeuille van circa € 9,7 miljard is Syntrus Achmea Real Estate & Finance een van de grootste vastgoedbeleggers in Nederland. Syntrus Achmea Real Estate & Finance is actief in alle vastgoedsectoren: woningen, winkels, kantoren, bedrijfsruimten en zorg. Het totaal aantal werknemers is 265,6 fte’s per jaareinde. Door ruime ervaring in de genoemde vastgoedsectoren is expertise op het vlak van ontwikkelen, acquireren en beheer van (zorg)vastgoed volop aanwezig.


Fondsstructuur Het Achmea Dutch Health Care Property Fund is een beleggingsinstelling met een sui generisconstructie1 gebaseerd op contractuele afspraken tussen de Beheerder (Syntrus Achmea Real Estate & Finance), de Bewaarder (Stichting Achmea Dutch Health Care Property Fund) en de participanten2.

Dividendbeleid In oktober van elk jaar verricht het Achmea Dutch Health Care Property Fund een tussentijdse voorlopige winstuitkering, gebaseerd op een schatting van de Voor Uitdeling Beschikbare Winst in het voorgaande halfjaar. In april van elk jaar verricht het Fonds vervolgens een additionele voorlopige winstuitkering. Deze voorlopige winstuitkering is gelijk aan 90% van de schatting van de Voor Uitdeling Beschikbare Winst in het voorgaande kalenderjaar (onder aftrek van tussentijdse voorlopige winstuitkeringen).

Uitkering van dividend vindt in beginsel plaats in de vorm van participaties. Voor de uitgifte van dergelijke participaties worden geen kosten in rekening gebracht. Op verzoek kan uitkering in contanten plaatsvinden. Door het Fonds uit te keren dividenden zijn onderworpen aan Nederlandse dividendbelasting. In Nederland gevestigde participanten die zelf zijn vrijgesteld van de vennootschapsbelasting, zoals pensioenfondsen, kunnen deze ingehouden dividendbelasting terugvorderen.

Productkenmerken Alle belangrijke kenmerken van het Achmea Dutch Health Care Property Fund zijn uitgebreid vastgelegd in het Informatie Memorandum van het Fonds. Een exemplaar wordt u op verzoek toegestuurd.

Na goedkeuring van de jaarrekening stelt het Fonds het slotdividend vast. Indien blijkt dat de Voor Uitdeling Beschikbare Winst hoger is dan de verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan keert het Fonds vervolgens in juli een slotdividend uit. Indien blijkt dat de Voor Uitdeling Beschikbare Winst lager is dan de reeds verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan worden te veel uitgegeven participaties ingetrokken voor zover uitkering plaatsvond door middel van participaties en dienen de participanten hetgeen zij te veel ontvangen hebben te retourneren voor zover uitkering in contanten plaatsvond. Het Fonds kan afwijken van het hierboven beschreven dividend beleid indien dit noodzakelijk is om te voldoen aan de criteria voor een Fiscale Beleggingsinstelling (FBI).

1 2

Dit is een constructie die niet als zodanig in de wet genoemd is. Degene die blijkens het participantenregister gerechtigd is tot één of meer participaties.

Profiel van het Fonds

09/68

Verslag van de Beheerder

Inleiding

Het afgelopen jaar is de markt voor institutioneel zorgvastgoed een volgende fase ingegaan. Het Achmea Dutch Health Care Property Fund loopt voorop in deze ontwikkeling. In 2010 waren reeds de eerste tekenen zichtbaar van een kentering in zowel de zorgmarkt als de zorgvastgoedmarkt. De kentering wordt gedreven door veranderende wensen van consumenten betreffende zorghuisvesting en zorgfaciliteiten en krijgt extra brandstof door de ingezette liberalisering van de zorgmarkt. In 2011 en 2012 nam zowel de vraag vanuit consumenten naar levensloop bestendige woningen sterk toe als de vraag vanuit zorginstellingen om vastgoed te institutionaliseren. Dit wordt mede gedreven door het overheidsbeleid op de zorgsector dat een grote invloed heeft op de ontwikkeling van de markt voor zorgvastgoed. Het aanbod van zorgvastgoed is inmiddels fors gestegen en heeft het Fonds in staat gesteld aantrekkelijke acquisities te verrichten. Hierbij is gebruik gemaakt van externe experts op het gebied van huisvesting in de zorg. De afgelopen jaren is ook de interesse van institutionele beleggers om te investeren in zorgvastgoed toegenomen. De unieke kenmerken van zorgvastgoed worden herkend door beleggers. Zorgvastgoed speelt in op de verwachte sterke demografische ontwikkeling en is daardoor minder conjunctuurgevoelig dan andere vastgoedcategorieën. Het risico wordt verder beperkt door stabiliteit in de verhuur aan consumenten en zorg instellingen. Bovendien vormt de alternatieve aanwendbaarheid, bijvoorbeeld als woonfunctie zonder zorgcomponent, vaak een meerwaarde. De combinatie van een aantrekkelijk rendement en beperkt risico zorgt ervoor dat de correlatie van zorgvastgoed met andere beleggingscategorieën laag is en daardoor diversificatievoordelen geeft. Eveneens een uniek maatschappelijk kenmerk is dat zorgvastgoedbeleggingen voor de pensioenfondsen de mogelijkheid vormen om Nederland vergrijzingsklaar te maken en daarmee te voorzien

10/68

in de behoefte aan zorg voor de doelgroep van pensioenfondsen: de gepensioneerden. De komende jaren zullen in het teken blijven staan van verschuivingen in de zorgmarkt door politieke besluitvorming. Hierbij zien wij wel een voortzetting van de lijn van de overheid om mensen langer thuis te laten wonen. Het beleid van het Fonds is erop gericht om het politieke risico te beperken. Een maatregel vormt het investeren in segmenten met een beperkte invloed van de overheid. Bovendien vormt de alternatieve aanwendbaarheid, bijvoorbeeld als woonfunctie zonder zorgcomponent, een belangrijke overweging in de acquisitie en bouw van zorgobjecten. In 2012 is de exploitatieportefeuille verder uitgebreid. De vijf objecten in de exploitatie portefeuille genereren inmiddels huurinkomsten. Het Fonds heeft in 2012 een totaal financieel rendement behaald van 2,0% (2011: 1,4%). Dit rendement is toe te schrijven aan de huurinkomsten en waardeontwikkeling van objecten in het Fonds. Het jaarverslag over 2012 van het Achmea Dutch Health Care Property Fund bevat het Verslag van de Beheerder, de jaarrekening (balans, winst-enverliesrekening, kasstroomoverzicht en toelichting op de jaarrekening) en de overige gegevens, waaronder de controleverklaring van de onafhankelijke externe accountant. Het jaarverslag gaat in op de strategie van het Fonds, de ontwikkelingen in 2012 en de behaalde resultaten. Daarnaast wordt er aandacht besteed aan risicomanagement. Ten slotte wordt ingegaan op de besluiten van de Vergadering van Participanten en is een verslag van de Raad van Toezicht opgenomen.


Strategie

Het Achmea Dutch Health Care Property Fund is opgericht op 4 april 2008 als sectoraal fonds met als doel te investeren in zorgvastgoed in Nederland.

Beleggingsbeleid Het Fonds wil inspelen op de kansen die zich voordoen op de markt van zorgvastgoed. Het beleggingsbeleid van het Fonds is gericht op het opbouwen van een gediversifieerde portefeuille over de twee hoofdsegmenten Care en Cure. Het segment Care is gericht op verpleging en verzorging. In dit segment vallen onder meer woonzorg, verpleegcomplexen, eerstelijnszorg centra, geestelijke gezondheidszorg en geestelijke gehandicaptenzorg. Het segment Cure is gericht op genezen en in dit segment vallen onder meer ziekenhuizen, private klinieken en zelfstandige behandelcentra. De doelstellingen van het Fonds zijn het behalen van een aantrekkelijk rendement tegen een beperkt risico. Het Fonds stelt zich ten doel om op basis van

een driejaarsgemiddelde ten minste een rendement van 7% per jaar te realiseren. Het verwachte totaalrendement bestaat grotendeels uit directe (huur-) inkomsten. Dit doelrendement is tevens de benchmark waartegen de behaalde rendementen van het Fonds afgezet kunnen worden.

Portefeuillebeleid Een modelportefeuille is opgesteld aan de hand waarvan acquisities voor het Fonds worden verricht. Door het ontbreken van objectieve (markt)gegevens is de portefeuille opgesteld op basis van de kwalitatieve risico’s die wij in de markt onder kennen. De marktverkenningen geven aan om de focus te leggen op de care-sector. Deze focus wordt vooral ingegeven door de verwachte goede spreiding, zowel in objectomvang, huurders als regio, terwijl in de cure-sector (en dan met name de ziekenhuizen) veelal sprake is van omvangrijke gebouwen die zeer gebruiksspecifiek zijn opgezet. Tegen deze achtergrond is driekwart naar de care-sector gealloceerd en een kwart van de

Streefportefeuille

10% Levensloopbestendige woningen Intramurale zorgvoorzieningen Eerstelijnszorgcentra

15%

Ziekenhuisgeoriënteerd vastgoed

50%

25%


11/68

portefeuille naar de cure-sector. Vervolgens is deze onderverdeling doorvertaald naar de verschillende segmenten. Dit heeft geresulteerd in een onder verdeling van de streefportefeuille naar levensloopbestendige woningen (50% van de portefeuille), intramurale zorgvoorzieningen (25%), eerstelijnszorgcentra (15%) en ziekenhuisgeoriënteerd vastgoed (10%). Onderliggend is het van belang bij de selectie van objecten voor het Fonds de objectspecifieke risico’s, mogelijkheden en ontwikkelingen in te schatten. Het is bijvoorbeeld te verwachten dat in de curesector nieuwe initiatieven worden ontplooid, zoals het inrichten van zelfstandige behandelcentra (ZBC’s), die vanuit vastgoedoogpunt in courante gebouwen gehuisvest kunnen zijn. De lengte van het huurcontract, de kwaliteit van de huurder, de vooruitzichten voor het marktsegment, de kwaliteit van de locatie voor de huidige en toekomstige functie en de mogelijkheden van functieverandering van het vastgoed zijn de belangrijkste criteria bij de objectselectie.

Objectbeleid Naast een weloverwogen portefeuillebeleid vormt het objectbeleid een tweede motor voor het rendement van het Achmea Dutch Health Care Property Fund. Het objectbeleid kent twee onderdelen. Het eerste onderdeel betreft een doordacht aan- en verkoopbeleid van objecten. Het tweede onderdeel betreft actief management van de portefeuille. Objecten worden aangekocht in lijn met het bovenstaande portefeuillebeleid, waarbij de focus ligt of het object inspeelt op de (zorg)behoefte van bewoners, de kwaliteit van de locatie, het object en de huurders. Bij de samenstelling van de portefeuille wordt aandacht besteed aan een afgewogen samenstelling van huurders naar contractduur en segment. Gezien de opstartfase van het Fonds is er geen sprake van het verkopen van objecten.

12/68

Actief management betreft een samenspel tussen het realiseren van maximale huurverhogingen en beperking van de leegstandsrisico’s om de waarde te maximaliseren. Dit wordt bereikt door goede contacten te onderhouden met de huurders en andere relevante partijen in de (zorg)markt.

Onderscheidende kenmerken Het Fonds heeft een aantal onderscheidende kenmerken ten opzichte van andere (vastgoed-) categorieën. Het belangrijkste onderscheidende kenmerk is dat het Fonds inspeelt op demo grafische ontwikkelingen. Zoals eerder beschreven is de demografische trend voor de korte en lange termijn (zeer) positief te noemen. Ook is de verwachting dat de intensiteit in de zorgverlening, vooral in de ouderenzorg, zal toenemen. Hierdoor is het Fonds duidelijk minder conjunctuurgevoelig dan andere vastgoedcategorieën. Naast minder gevoeligheid voor economische schommelingen is het risico van een belegging in het Fonds beperkt door de looptijd van de huurcontracten. In zorgvastgoed is het gebruikelijk om langlopende huurcontracten af te sluiten, waarbij looptijden van 20 jaar geen uitzondering zijn. De combinatie van een aantrekkelijk rendement, beperkte conjunctuurgevoeligheid én beperkt risico door langlopende huurcontracten, zorgt ervoor dat de rendementen van zorgvastgoed laag gecorreleerd zijn met andere beleggingscategorieën, zoals de traditionele vastgoedsegmenten, maar ook met beleggingen in aandelen en obligaties. Hierdoor kan een aanzienlijk diversificatievoordeel worden behaald door zorgvastgoed toe te voegen aan de portefeuille. Door de sterke relatie met een primaire levensbehoefte (zorgproducten en -diensten) speelt het Fonds tevens in op het thema maatschappelijk betrokken beleggen.


Duurzaamheid Duurzaam zorgvastgoed draagt in de ogen van de Beheerder bij aan een beter milieu, een lange levensduur, huurdertevredenheid en waardeontwikkeling. Een duurzame zorgvastgoedportefeuille is nood zakelijk om ook in de toekomst goede rendementen te kunnen blijven behalen. Demografische trends (vergrijzing) zullen leiden tot een groeiende vraag naar zorgvastgoed in Nederland. Deze vraag dient te worden beantwoord met duurzame vastgoedconcepten. Comfort, alternatieve aanwendbaarheid, een goede milieuprestatie, belevingswaarde en bereikbaarheid zijn hierbij enkele essentiële voorwaarden. Het Fonds richt zich daarom op het verduurzamen van de bestaande portefeuille en het stellen van eisen aan acquisities. In deze paragraaf volgt een overzicht van de voortgang van beleid gedurende 2012.

Ontwikkeling meetinstrument Daarnaast zullen acquisities in de toekomst beoordeeld gaan worden op hun duurzaamheidsprestatie in brede zin. Op dit moment is er echter nog geen geschikt meetinstrument op de markt waarmee zorgvastgoed kan worden beoordeeld. In 2012 is gestart met de ontwikkeling van een gebruiksfunctie voor zorgvastgoed binnen GPR Gebouw, een van de bekendste meetinstrumenten op de Nederlandse markt. Deze tool wordt momenteel gebruikt voor woningen en kantoren. Als enige vastgoedbelegger is de Beheerder hierbij betrokken. Bij gebleken geschiktheid zullen acquisities voor het Fonds in de toekomst met GPR Gebouw voor zorgvastgoed worden beoordeeld op vijf duurzaamheidsaspecten: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde.

Bestaande portefeuille Het Fonds bestaat uit relatief jonge objecten. Hierdoor voldoet het vastgoed aan de huidige wensen en eisen met betrekking tot duurzaamheid. De bestaande portefeuille wordt verduurzaamd waar dat op een rendabele manier mogelijk is: bij natuurlijk onderhoud, bij renovatie of bij huurmutatie. De Beheerder stelt eisen aan de duurzaamheidsprestatie van acquisities. Zorgvastgoed dat wordt toegevoegd aan de portefeuille dient te voldoen aan: • Minimaal een energielabel C. •D uurzaamheidscriteria uit het Programma van Eisen, bijvoorbeeld het gebruik van FSC-gecertificeerd hout en energiezuinige verlichtingsarmaturen.


13/68

Marktontwikkelingen

Zorgvastgoed 2012

personen meer dan in 2011. Bijna de helft van alle 65-plussers, ongeveer 1,2 miljoen, is ouder dan 75 jaar. Op dit moment is dat de gangbare leeftijdsgrens waarbij ouderen beslissen om te verhuizen naar een ‘geschikte woning’ (met bredere deuren, ruime doucheruimte, gelijkvloers) vanwege het hogere wooncomfort en de veel mindere onderhoudsverplichtingen. Wanneer de zorgbehoefte groter wordt, kan men kiezen voor verzorgd wonen, waarbij onder andere diensten in de administratieve ondersteuning en het verzorgen van de dagelijkse boodschappen worden aan geboden. In deze fase is het zelfstandigheidsniveau nog relatief hoog, waardoor zelfstandig wonen goed mogelijk is.

Inleiding 2012 is een belangrijk jaar geweest voor de zorgsector. Het is een jaar waarin, na zes jaar voorbereiding, de eerste elementen van markt werking in de zorg voor het eerst echt zichtbaar werden. Vanaf 1 januari 2012 krijgen zorginstellingen (in de care-sector) voortaan een huisvestings vergoeding per cliënt in plaats van per gebouw. Daarbij werd in het Lenteakkoord besloten dat het scheiden van wonen en zorg voor mensen met een beperkte zorgbehoefte definitief wordt ingevoerd. Bij de vorming van het kabinet Rutte II kregen deze care-patiënten met de lichtere zorgzwaartepakketten (ZZP 1 tot en met 4) meer vrijheid bij de keuze van hun huisvesting.

Eind 2012 waren er in Nederland circa 1,85 miljoen woningen geschikt voor 75-plussers en (licht) gehandicapten, inclusief een klein deel verzorgd wonen. De totale vraag bedraagt echter ruim 2,0 miljoen. Hiermee is het tekort aan geschikte woningen opgelopen van circa 126.000 in 2011 tot ruim 162.000 woningen in 2012.

Gebruikersmarkt Volgens de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek en ABF Research zijn er in Nederland ruim 2,71 miljoen 65-plussers in 2012. Dit is circa 16% van de totale bevolking en ruim 121.000

Het aantal senioren t.o.v. de totale bevolking (x miljoen)

20

Totale bevolking

65-plussers

65-74 jaar

75 jaar en ouder

18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2011

2012

2030

Bronnen: CBS statistiek bevolking - bewerking ABF Research B.V., Fortuna 2012 prognose Wonen met zorg, ABF Research - Primos prognose 2011

14/68


Onder druk van de invoering van marktwerking heeft een toenemend aantal zorginstellingen hun vastgoed afgestoten aan vastgoedbeleggers en vervolgens teruggehuurd. De zorgpartijen maken zo vermogen vrij om zich te kunnen focussen op hun kerndoel: het leveren van goede zorg. Ook bij nieuwbouw wordt vaker gekozen voor samen werking met institutionele investeerders. Nieuw ontwikkeld zorgvastgoed wordt daarbij steeds meer aangepast aan de woonbehoefte van de nieuwe generatie ouderen. Ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen, maar indien nodig willen ze daarbij wel een beroep kunnen doen op zorgvoorzieningen. Met nieuwe ontwikkelingen wordt hierop ingespeeld. Bij een ‘levensloopbestendig’ complex zien we in een complex een mix van zelfstandige woningen zonder zorgcomponent, intramurale woningen voor als er wel ‘zware zorg’ noodzakelijk is en een gezondheidscentrum voor simpele behandelingen. Omdat ouderen steeds langer vitaal zijn, zijn in nieuwbouwcomplexen, naast de woon- en de zorgfunctie, vaak ook winkels en andere meer

servicegerichte functies aanwezig, zoals een kapper. Met de komst van nieuwe zorgcomplexen kiezen steeds minder ouderen voor verzorgingshuizen, als ze al kiezen om hun bestaande woning te verlaten. Het gevolg is dat de verzorgingshuizen meer en meer leeg raken. De verzorgingshuizen zijn vaak nog niet afgeschreven. De relatief hoge boekwaarde staat herontwikkeling van de leeg komende verzorgingshuizen in de weg, zodat de gebouwen bijna letterlijk een blok aan het been van de zorginstellingen worden. In ‘De agenda voor de zorg’ (september 2012) dringen diverse grote partijen in de zorg, zoals ActiZ, GGD Nederland, GGZ Nederland en Zorgverzekeraars Nederland daarom aan op nieuwe mogelijkheden om vreemd kapitaal aan te kunnen trekken. Op dit vlak wachten de zorgpartijen momenteel nog op reactie van de overheid.

Vraag en aanbod van geschikte woningen en verzorgd wonen (x miljoen huishoudens) Aanbod van verzorgd wonen

Vraag naar verzorgd wonen

Aanbod van overige geschikte woningen

Vraag naar overige geschikte woningen

2,5

2,0

1,5

1,0

0,5

0,0 2011

2012

2030

Bronnen: CBS statistiek bevolking - bewerking ABF Research B.V., Fortuna 2012 prognose Wonen met zorg, ABF Research - Primos prognose 2011


15/68

Beleggersmarkt

kantoren). Binnen de intramurale sector ligt de BAR ergens tussen de 6,0% en 7,2%, afhankelijk van de kwaliteit van de locatie en de mogelijkheid van herbestemming.

Mede door de boekwaardeproblematiek, de onzekerheid over de politieke agenda en besluitvorming groeit de zorgvastgoedsector fors maar minder snel dan men op basis van de stijgende kosten in de zorg zou verwachten.

Korte blik naar de toekomst

De aanhoudende groei van de zorgsector, gedreven door de vergrijzing, maakt dat de belangstelling voor beleggen in zorgvastgoed nog steeds toeneemt. Behalve Syntrus Achmea Real Estate & Finance onderzoeken daarom nu ook andere institutionele beleggers de mogelijkheid om een zorgvastgoedfonds op te richten. Ook diverse private beleggers zijn actief binnen het zorgvastgoed. Het totale investeringsvolume binnen de sector is op dit moment nog moeilijk exact vast te stellen, omdat het zorggerelateerde vastgoed deel uitmaakt van verschillende vastgoedsectoren en –fondsen (waaronder woningen en kantoren). De gerealiseerde BAR (bruto-aanvangsrendement) voor zorgvastgoed schommelt tussen 5,2% (voor woningen) en 7,4% (voor aan zorg gerelateerde

Steeds vaker weten zorgpartijen en institutionele investeerders elkaar te vinden bij de ontwikkeling van zorgvastgoed. Partijen spreken steeds beter elkaars taal. Gezien de snel groeiende zorgsector ligt er een enorme potentie om het aantal investeringen vanuit pensioenfondsen in de zorgsector te vergroten. Bij investeringen in de zorg dienen maatschappelijke trends en politieke ontwikkelingen zorgvuldig gevolgd te worden. Een deel van het zorgvastgoed blijft zeer courant, maar een deel van het bestaande zorgvastgoed zal zijn waarde verliezen. De traditionele verzorgingstehuizen zijn hier een goed voorbeeld van.

Vastgoed in gebruik door zorginstellingen (x miljoen m2) Cure

Care intramuraal

Care extramuraal

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2011

2012

2030

Bron: BAG bewerking EIB

16/68


Het Achmea Dutch Health Care Property Fund ziet voor de toekomst de meeste waarde in appartementencomplexen waarin service en zorg facultatief en gecombineerd worden aangeboden. Senioren kunnen op deze manier zo lang mogelijk zelfstandig wonen en pas overschakelen naar zorg als dat echt noodzakelijk is. Net als bij reguliere woningbouw is daarbij wel de kwaliteit van de woonomgeving en het voorzieningenniveau in de directe omgeving van belang voor de toekomstwaarde van de appartementencomplexen.


17/68

Samenstelling portefeuille

Middels een actief aankoopbeleid wordt de portefeuille van het Achmea Dutch Health Care Property Fund in lijn gebracht met het geformuleerde portefeuillebeleid. Zoals eerder uiteengezet, richt het portefeuillebeleid zich op het opbouwen van een gediversifieerde portefeuille over de twee hoofdsegmenten Care en Cure.

object in Boxmeer wordt sinds 1 mei 2011 huur ontvangen. Voor de twee objecten in Zutphen en het object in Apeldoorn ontvangt het Fonds met ingang van 1 januari 2012 de huurbedragen. Het object in Leeuwarden is per 1 december 2012 in exploitatie gegaan.

Vastgoed in ontwikkeling Per ultimo 2012 bedraagt de omvang van de totale portefeuille € 122,1 miljoen, verdeeld over tien objecten. De portefeuille is samengesteld uit (1) geïnvesteerd vermogen in vastgoed in exploitatie en ontwikkeling (2) nog te investeren in vastgoed in ontwikkeling (3) niet-gecommitteerde pijplijn. Het geïnvesteerde vermogen in de portefeuille bedraagt € 64,9 miljoen. De portefeuille bestaat uit vastgoed in exploitatie (vijf objecten) van € 24,8 miljoen en vastgoed in ontwikkeling (drie objecten) van € 40,1 miljoen. Het nog te investeren bedrag in vastgoed in ontwikkeling bedroeg ultimo 2012 € 9,1 miljoen. De nietgecommitteerde pijplijn (twee objecten) bedroeg ultimo 2012 € 49,9 miljoen.

Vastgoed in exploitatie Voor € 3,6 miljoen (2011: € 21,0 miljoen) is in 2012 een project opgeleverd en in exploitatie genomen. De herwaardering bedroeg € 0,2 miljoen negatief (2011: € 0,3 miljoen positief). De exploitatie portefeuille bestaat uit vijf objecten. Voor het

In 2012 is voor € 28,5 miljoen (2011: € 29,9 miljoen) geïnvesteerd in projecten in ontwikkeling. Er is in 2012 € 3,6 miljoen opgeleverd aan de exploitatieportefeuille. Dit betreft objecten waarvan de koopovereenkomst contractueel is gesloten. De gecommitteerde pijplijn bedraagt € 7,3 miljoen. Opname in de portefeuille is afhankelijk van het afroepschema van het investeringsbedrag. De gecommitteerde pijplijn van € 7,3 miljoen is als volgt opgebouwd: • Bezaanjachtplein, Amsterdam € 1,5 miljoen • Zeehos, Katwijk € 3,0 miljoen • De Reigers, Rotterdam € 2,8 miljoen

Niet-gecommitteerde pijplijn De niet-gecommitteerde pijplijn bedraagt € 49,9 miljoen. Dit betreft voornamelijk twee objecten waarvoor de interne beleggings commissie een akkoord heeft gegeven, maar waarvoor nog geen sprake is van een definitieve koopovereenkomst.

Specificatie projecten in ontwikkeling per 31-12-2012 (bedragen x € 1.000) Zorgapp

Gemeente

Projectnaam

Amsterdam

Bezaanjachtplein Cordaan Blok 2

Katwijk

Zeehos

Rotterdam IJsselmonde

De Reigers

Totaal

18/68

Zorgunits

36 154 154

36

Zorg COG m2

Oplevering

2.175

04-2013

4.657

07-2013

613

05-2013

7.445


Samenstelling totale portefeuille (inclusief pijplijn)

6% Levensloopbestendige woningen

11%

Intramurale zorgvoorzieningen Eerstelijnszorgcentra Ziekenhuisgeoriënteerd vastgoed

51% 32%

Investeringsbudget

Cumulatieve investerings kosten

Cumulatieve herwaarderingen

Boekwaarde

Verwachte nog te maken kosten tot oplevering

Openstaande niet uit de balans blijkende verplichtingen

Niet-gecommitteerd

5.859

4.092

0

4.092

1.767

1.506

261

12.799

9.384

0

9.384

3.416

2.992

424

30.531

26.598

0

26.598

3.932

2.806

1.126

49.189

40.074

0

40.074

9.114

7.304

1.810


19/68

20/68


Participaties Het aantal participaties bedraagt ultimo 2012 65.254 met een waarde van € 995,38 per participatie na winstdeling 2012. Ultimo 2011 was het aantal participaties in het Achmea Dutch Health Care Property Fund gelijk aan 39.641 stukken met een participatiewaarde van € 998,36 na winstdeling 2011. Dit impliceert een stijging van zowel het aantal participaties als de participatiewaarde. Het aantal participaties is toegenomen door de uitgifte van participaties ten behoeve van de eerdergenoemde aankopen.

Per 1 april 2012 is de fusie tussen Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Film- en Bioscoopbedrijf (BPF Film) en Pensioenfonds PNO Media geëffectueerd. Ten gevolge van deze fusie zijn de vermogensbestanddelen van BPF Film, waaronder de door BPF Film gehouden participaties in het Achmea Dutch Health Care Property Fund, overgegaan op Pensioenfonds PNO Media. Gedurende het verslagjaar zijn geen participanten uitgetreden uit het Achmea Dutch Health Care Property Fund.

Mandaten De wijzigingen in het aantal participaties in 2012 ten opzichte van 2011 zijn conform de mandaatafspraken met de participanten. In- en uittredingen in het verslagjaar De volgende participanten zijn gedurende 2012 ingetreden in het Achmea Dutch Health Care Property Fund: •S tichting Pensioenfonds voor de Architecten bureaus; •A chmea Pensioen- en Levensverzekeringen N.V. inzake SPA.


21/68

22/68


Aankoop zorgappartementencomplex in Leeuwarden In de Indische Buurt (wijk Tjerk Hiddes & Cambuursterhoek) op de hoek van het Noordvliet en de Soendastraat in Leeuwarden is een complex met 24 zorgappartementen gerealiseerd. Het grootste deel van de Indische Buurt is gebouwd in de jaren 20 van de vorige eeuw. De wijk is een karaktervolle oude volksbuurt waar vrij veel gezinnen wonen. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is prima: voor het object stoppen diverse buslijnen, zowel stadslijnen als regionale lijnen. Het stadion van voetbalclub Cambuur en diverse andere sport verenigingen zijn nabijgelegen. Het centrum van Leeuwarden ligt, evenals het station, op loopafstand. Tevens ligt oostelijk van het object een winkelcentrum met winkels als Media Markt, Toys ‘R’ Us en diverse woonwinkels. In totaal zijn 24 zorgappartementen gerealiseerd in een woongebouw. De appartementen zijn circa 65 m2 en zijn verdeeld over vier verdiepingen (zes appartementen per woonlaag). De woningen zijn tweekamerappartementen, alle gelijk qua type. Elk appartement heeft een Frans balkon en de vier hoekappartementen hebben eveneens een Frans balkon in de slaapkamer. De woningen hebben een inpandige berging. Er zijn 23 parkeerplaatsen op eigen terrein en een gemeenschappelijke rijwielstalling.

De doelgroep bestaat uit zorgbehoevenden die een verstandelijke beperking hebben. Het complex is voor 10 jaar verhuurd aan de JP van den Bent stichting. Deze stichting heeft tot doel diensten te verlenen aan – in het bijzonder – mensen met een beperking. De cliënten van de JP van den Bent stichting die in het object wonen, hebben een GGZ-zorgzwaartepakket (ZZP) indicatie variërend van ZZP1 tot ZZP8. De zorg die wordt aangeboden is afhankelijk van het zorgzwaartepakket. De JP van den Bent stichting zal 23 van de 24 appartementen verhuren aan bewoners. Eén appartement wordt aangewend ten behoeve van een algemene ruimte en een woonkamer voor de bewoners en slaapruimte voor het personeel. De bouw is in maart 2012 gestart, de oplevering was eind november 2012. De alternatieve aanwendbaarheid van het object is goed. Er is sprake van een toenemende krapte binnen de sociale huursector. De appartementen in dit object vallen binnen deze sector. Het is dan ook de verwachting dat op de lange termijn, indien er niet meer verhuurd wordt aan een GGZ-instelling, de verhuurbaarheid binnen de sociale huursector goed zal zijn. Naast bijvoorbeeld verhuur aan studenten leent het object zich ook voor starters op de woningmarkt of voor andere doelgroepen binnen de zorgsector.


23/68

JP van den Bent stichting huurt 24 zorgappartementen in Leeuwarden zonder poespas Begin november 2012 namen drieëntwintig volwassenen met een verstandelijke beperking de sleutel in ontvangst van hun gloednieuwe appartement in Leeuwarden. Met deze sleutel openden zij de deur naar een zo zelfstandig mogelijk leven, waar nodig met begeleiding door de JP van den Bent stichting. De stichting huurt het complex van het Achmea Dutch Health Care Property Fund. Dit was de eerste keer dat samenwerking werd gezocht met een belegger. Gerjanne Kleen is namens de stichting verantwoordelijk voor de woonlocaties in Friesland. “Wij huren vrijwel uitsluitend van corporaties. Dit vanuit de gedachte dat zij goed zijn in het bieden van huisvesting aan mensen met een krappe portemonnee en wij in het bieden van zorg en begeleiding. Ieder zijn vak. Het is belangrijk om vastgoed en dienstverlening te scheiden. Over de op handen zijnde scheiding van wonen en zorg in de AWBZ maken wij ons dan ook totaal geen zorgen. Op dat principe is onze filosofie al jaren gebaseerd.” Focus op primair proces “Wij willen ons in het primaire proces niet laten afleiden door zaken en risico’s die daar buiten vallen. Wij hebben bijvoorbeeld ook geen artsen, fysiotherapeuten en technisch medewerkers in dienst. In onze locaties zijn geen restaurant en winkeltjes te vinden. Onze cliënten leiden een zo normaal mogelijk leven. Zij gaan naar de dokter en de kapper in de buurt en als het nodig is, gaan wij met ze mee. Koken doen zij zelf en als het nodig is, koken wij samen. Het belangrijkste argument om van genoemde overhead af te zien, is de zelfstandigheid van onze cliënten. Overbodige luxe staat hun zelfstandigheid alleen maar in de weg.”

24/68

Wij willen niets bijzonders Gesprekken met vooral grotere corporaties deden de JP van den Bent stichting besluiten om alternatieven te verkennen. Gerjanne Kleen: “De wachtlijst in Leeuwarden vereiste dat vaart werd gemaakt met nieuwbouw. Met de corporaties kwamen we er niet uit. Zij beschouwen ons als een bijzondere huurderscategorie waar bijzonder vastgoed bij hoort. Maar zeker in een stedelijke omgeving met alle voorzieningen binnen handbereik hebben wij helemaal geen behoefte aan iets bijzonders. Aanpassingen regelen en betalen wij zelf wel. Natuurlijk kijken we wat kritischer naar de indeling van de woning. Zijn de vertrekken ruim genoeg voor hulpmiddelen, zijn deuren logisch ten opzichte van elkaar geplaatst, enzovoorts. Maar alsjeblieft geen overdosis aan domotica en andere poespas die onze doelgroep niet nodig heeft. Vooral grote corporaties zien dat anders. Een gemiste kans voor hen, lijkt mij. Met ons als huurder heb je geen leegstandsrisico en je hebt vastgoed dat ook voor andere doelgroepen geschikt is. Wat de corporaties niet begrijpen, begrijpt Syntrus Achmea Real Estate & Finance juist heel goed.” Schot in de roos Even voelde het vreemd om met een belegger rond de tafel te gaan, maar het bleek een schot in de roos. “Onze belangen en visies sloten verrassend goed op elkaar aan”, zegt Gerjanne Kleen. “Er werd opvallend goed geluisterd naar onze wensen. Wat wij belangrijk vinden voor onze doelgroep, was richtinggevend in het overleg met Syntrus Achmea Real Estate & Finance en bouwbedrijf Lont. Wij hebben zelden zo’n voortvarend en constructief proces meegemaakt. Binnen twee jaar na het eerste gesprek wonen onze cliënten al in hun appartement. Dat is voor ons ongekend snel. Alle partijen deden waar zij goed in waren, niemand ging op elkaars stoel zitten. Dat noem ik nog eens een krachtenbundeling! Over een volgende project zijn we dan ook al met Syntrus Achmea Real Estate & Finance in gesprek.”


25/68

Performance

In 2012 heeft het Achmea Dutch Health Care Property Fund een totaal resultaat behaald van € 894.000 (2011: € 614.000). Dit resulteerde in een totaal rendement van 2,0% (2011: 1,4%) over het gemiddeld fondsvermogen. Het totale resultaat is opgebouwd uit een direct en een indirect resultaat. Het genoemde totaalrendement is relatief laag omdat een aantal objecten in aanbouw is en deze objecten nog geen huurinkomsten genereren, terwijl de huidige investeringen in deze objecten reeds in de rendementsberekening zijn betrokken.

Verdeling direct en indirect resultaat In de onderstaande tabel staat de uitsplitsing van het directe en het indirecte resultaat weergegeven.

Direct resultaat Het directe resultaat van de portefeuille bedroeg € 1.129.000 (2011: € 339.000). Het direct rendement over 2012 bedroeg procentueel gezien 2,4% (2011: -0,7%). Huurinkomsten en exploitatie- en rentekosten bepalen voornamelijk het directe resultaat. Het object in Boxmeer is in 2011 in exploitatie genomen. De twee objecten in Zutphen en het object in Apeldoorn zijn per 1 januari 2012 in exploitatie genomen. Voor deze vier objecten ontving het Fonds het gehele jaar 2012 de huur bedragen. Daarnaast is het object Noordvliet in Leeuwarden in 2012 in exploitatie genomen. De bruto huuropbrengsten zijn in 2012 derhalve gestegen met € 952.000.

Achmea Dutch Health Care Property Fund (bedragen x € 1.000) 2012

2011

Direct resultaat Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten

1.448 -104

Bruto-omzetresultaat Operationele kosten Vermogensbeheerkosten

496 -106 1.344

390

84

18

275

217

Som der kosten

359

235

Netto-omzetresultaat

985

155

Overige baten

125

162

Financiële baten Totaal direct resultaat

19

22

1.129

339

Indirect resultaat Waardeveranderingen Totaal indirect resultaat Resultaat

26/68

-235

275 -235

275

894

614


Indirect resultaat Het indirecte resultaat bestaat uit een negatieve herwaardering van de huidige portefeuille. Het indirecte resultaat over 2012 bedroeg € -235.000 (2011: € 275.000). Het indirecte rendement over het jaar 2012 bedroeg procentueel gezien -0,4% (2011: 0,7%). De afwaardering komt deels door de afwaardering acquisitiekosten van het in 2012 opgeleverde object Noordvliet te Leeuwarden.

Yield De invloed op het eigen vermogen en resultaat indien de gemiddeld gewogen yield van het vastgoed in exploitatie stijgt met 50 basispunten. De yield is berekend door de yield van de externe taxateur per object te wegen naar de getaxeerde waarde per object. De invloed is bepaald op de waarde van het vastgoed in exploitatie.

Gevoeligheidsanalyse In onderstaande tabel is het effect op het eigen vermogen en het resultaat van het Fonds weer gegeven indien huuropbrengsten, financiële leegstand, herwaardering en yield zouden wijzigen. Huuropbrengsten De invloed op het eigen vermogen en resultaat van een stijging met 1% van de brutohuuropbrengsten na aftrek van financiële leegstand en huurkortingen. Financiële leegstand De invloed op het eigen vermogen en resultaat indien het financiële-leegstandspercentage stijgt met 100 basispunten. Het financiële-leegstandspercentage is berekend als financiële leegstand gedeeld door de brutohuuropbrengsten voor aftrek van financiële leegstand en na huurkortingen.

Gevoeligheidsanalyse Variabelen

Toename in %

Geschatte invloed op jaarresultaat en eigen vermogen 2012 in € 1.000

Huuropbrengsten

1

14

Financiële leegstand

1

-14

0,5

-2.188

Yield


27/68

Total Expense Ratio (TER) Teneinde een beter inzicht te geven in de kostenstructuur van het Fonds, is de TER berekend. Er is nog geen eenduidige definitie voor dit begrip. Dit betekent ook dat het maken van vergelijkingen lastig is. Bovendien kan de TER in de loop van de tijd (sterk) veranderen. De TER wordt immers uitgedrukt in een percentage van het belegd vermogen. Indien een fonds bijvoorbeeld in opbouw is en nog niet alle middelen volledig zijn belegd, zijn er in eerste instantie wel kosten maar weinig beleggingen, waardoor een relatief hoge TER ontstaat. Deze zal lager worden naarmate er meer belegd wordt. Voor het Fonds geldt dat de TER fors is afgenomen in 2012 ten opzichte van 2011, doordat de portefeuilleomvang is toegenomen.

De European association for Investors in Non-listed Real Estate Funds (INREV) heeft voor niet-beurs genoteerde vastgoedfondsen definities opgesteld. De hier toegepaste definitie is op basis van de Net Asset Value (NAV). De TER wordt als volgt berekend: (Vermogensbeheerkosten en Fondskosten ) / Fondsvermogen. Onder de vermogensbeheerkosten en fondskosten zijn opgenomen: • Vergoedingen voor de Beheerder van het Fonds • Juridische en fiscale advieskosten • Accountantskosten • Bankrente en -kosten • Vacatiegelden • Taxatiekosten • Overige algemene fondskosten Vastgoedbeheerkosten (kosten van de externe beheerders van het vastgoed) zijn geen onderdeel van de TER.

Total Expense Ratio (TER)

Achmea Dutch Health Care Property Fund

28/68

2012

2011

0,79%

2,09%


Vooruitzichten

De komende jaren zal het aanbod van zorgvastgoed sterk toenemen. De verwachting is gebaseerd op de verwachte sterke demografische ontwikkeling. Tevens is er sprake van een voortgaande beweging van zorginstellingen om zich te richten op het verlenen van zorg, en vastgoed onder te brengen bij gespecialiseerde partijen. Gezien de positie van het Fonds in zowel de markt voor zorgvastgoed als de toegang tot de institutionele markt, verwachten wij dat het Fonds de komende jaren een sterke groei zal laten zien. Het Fonds zal inzetten op een kwalitatieve versterking van de portefeuille door een actief acquisitiebeleid. De doelstelling van het Fonds is om in de komende jaren het belegde vermogen te laten groeien naar een omvang van € 500 miljoen. Naast werving van nieuwe participanten zal een deel van de beoogde groei gerealiseerd worden bij bestaande participanten door uitbreiding van hun belang in het Fonds. Eind 2012 bestaat de portefeuille van het Fonds uit tien objecten, waarvan een vijftal objecten in exploitatie is genomen door een zorginstelling. De overige objecten zijn in aanbouw en zullen de komende jaren worden toegevoegd aan de exploitatieportefeuille. In 2013 worden de objecten in Amsterdam (De Banne), Katwijk (Zeehos) en Rotterdam (De Reigers) in exploitatie genomen. Eind 2013 zal de totale waarde van de exploitatieportefeuille, op basis van investeringsbedragen, uitkomen op minimaal € 66 miljoen. Daarbij komen mogelijke acquisities van objecten in 2013.


Op het gebied van duurzaamheid zijn de volgende doelstellingen voor 2013 vastgesteld: het ontwikkelen en implementeren van een duurzaamheidsconvenant voor zorgvastgoed, het in kaart brengen van het energie- en waterverbruik van de objecten alsmede het selecteren van een meetinstrument waarmee acquisities op duurzaamheid kunnen worden getoetst. Het geprognosticeerde directe rendement van de exploitatieportefeuille ligt in de bandbreedte van 5,25% tot 5,75% per jaar. Het exacte directe fondsrendement op jaarbasis is afhankelijk van het moment van opname in de exploitatieportefeuille. Het Fonds streeft naar een rendement van 7,0%. Het looptijdrendement is een combinatie van het directe en indirecte rendement. De verwachting is dat dit rendement op de portefeuille van objecten die in exploitatie zijn/worden opgenomen zal worden gehaald. Voor 2013 geven wij geen verwachting af over het indirecte rendement, gezien de verwachte forse groei van de portefeuille. Invoering van de AIFMD zal in 2013 tot extra kosten leiden. Een deel ervan zal slechts voortkomen uit de initiële kosten die hiervoor gemaakt dienen te worden, deels zal er sprake zijn van een structurele kostenverhoging.

29/68

Risicomanagement

Risicomanagement stond ook in 2012 volop in de belangstelling van klanten, toezichthouders en andere stakeholders van Syntrus Achmea Real Estate & Finance (SAREF). Naast de financiële en economische crisis, zorgen ook andere structurele veranderingen in de omgeving voor een toename aan risico’s ten aanzien van vastgoedbeleggingen.

3. A ls ‘Third line of defence’ binnen Achmea treedt op de interne accountantsdienst. Deze voert controles uit op de effectiviteit in opzet, bestaan en werking van de interne beheersing in opdracht van en rapporteert aan de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance en de Raad van Bestuur van Achmea.

Corporate Governance

Periodieke beoordeling van ondernemingsrisico’s en de risico’s in de portefeuille van het Achmea Dutch Health Care Property Fund vindt plaats in de vergaderingen van de Raad van Toezicht. In de Raad van Toezicht hebben vertegenwoordigers van de participanten en externe leden zitting.

Syntrus Achmea Real Estate & Finance is onderdeel van het Achmea concern en het risk management en de governance zijn ingericht conform het ‘Three lines of defence’ model: 1. H et management is in eerste instantie verantwoordelijk voor de risicobeheersing binnen de processen die tot hun verantwoordelijkheid behoren. Dit betekent dat bij de dagelijkse besluitvorming en de uitvoering het management verantwoordelijk is voor de vaststelling of er voldoende waarborgen zijn om de risico’s optimaal te beheersen. Ook de in 2012 ingerichte Control-organisatie is onderdeel van de ‘First line of defence’. 2. D e functies Compliance en Risk Management vormen de onafhankelijke tweede lijn en zijn verantwoordelijk voor het opstellen van de (interne) beleidskaders voor de beheersing van risico’s en de continue monitoring van de naleving daarvan ten behoeve van de directie. Onderdeel van de interne beleidskaders is onder andere het Incidentenbeleid, dat in 2012 is opgesteld door Risk Management en Compliance en vastgesteld door de directie. Onderdeel van de continue monitoring is een onafhankelijke toetsing op de uitvoering van de beheers maatregelen. Risk Management en Compliance beoordelen zowel a tempo als achteraf de risico’s en de beheersmaatregelen en rapporteren daarover onder meer aan de directie.

30/68

In 2012 is een Audit Committee (AC) geïnstalleerd dat toezicht houdt op fondsoverschrijdende Risk en Compliance zaken. Het Audit Committee bestaat uit afgevaardigden van de Raden van Toezicht, waarbij door elke Raad van Toezicht ten minste één afgevaardigde is benoemd. De vergaderingen worden standaard bijgewoond door de Chief Operating Officer (COO) en de Manager Risk Management van de Beheerder. In de Vergadering van Participanten van april 2012 zijn het protocol van het AC en de vergoeding voor de leden goedgekeurd. Naast bovenstaand Audit Committee ten behoeve van de Fondsen, legt de directie van de Beheerder ook periodiek verantwoording af aan het Audit Committee (AC) namens de aandeelhouder, Achmea. Doel van dit AC is om namens de aandeel houder toezicht te houden op de risicobeheersing, integriteit en naleving van weten regelgeving in ruime zin door de divisiedirectie en de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance daarin te adviseren. De focus vanuit dit AC is gericht op de financiële risico’s ten aanzien van de vennootschap Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V. en het reputatierisico dat Achmea zou kunnen lopen door ongewenste activiteiten of onbedoelde effecten van de activiteiten. In 2012 zijn o.a. de


volgende onderwerpen door dit Audit Committee ten behoeve van de Fondsen, behandeld: • Voortgang audit issues en overige actiepunten. • Rapportages van de interne accountantsdienst. • Geschillen en claims. • Grote en bijzondere projecten. • Personeel. •P roces en risico’s ten aanzien van de diverse producten waaronder hypotheekverstrekking en de risico’s daarbij. •S oft controls en projectplan met betrekking tot cultuurmeting. De behandelde onderwerpen in het Audit Comittee van de Fondsen treft u aan in het Verslag van de Raad van Toezicht.

Risicomanagement en het systeem van interne beheersing Het risicomanagement en het systeem van interne beheersing bij de Beheerder, Syntrus Achmea Real Estate & Finance, zijn gebaseerd op het COSO ERM-model. Volgens dit model vloeien beheers activiteiten voort uit risk assessments, waarbij een sterke relatie wordt gezocht met de bedrijfsdoelstellingen. Concreet betekent dit dat operationele risico’s worden gemitigeerd door het vastleggen van processen, het identificeren van risico’s en het periodiek houden van risk assessments, waarbij risico’s worden beoordeeld op basis van de kans dat het risico zich zal manifesteren en de potentiële schade die het risico kan veroorzaken. Hierbij nemen tevens de interne bedrijfscultuur en soft controls een belangrijke plaats in. Een en ander resulteert in een periodiek aangepast risk control framework waarin de belangrijkste risico’s en beheersmaatregelen zijn vastgelegd. De maatregelen die van belang zijn voor de jaarrekening worden periodiek getoetst in het kader van ISAE 3402 Type II waar de externe accountant jaarlijks een verklaring bij afgeeft. De ISAE 3402-rapportage 2012 is in maart 2013 aan de klanten van Syntrus Achmea Real Estate & Finance verstrekt.


Uit de ISAE-rapportage blijkt dat een aantal beheersmaatregelen niet gedurende het hele jaar effectief heeft gewerkt. Dit heeft geleid tot een verklaring met beperking. Als gevolg hiervan zijn maatregelen aangescherpt en wordt een aantal controles op kwartaalbasis uitgevoerd. Het verbeteren van de beheersing van de ITprocessen zal meer tijd vergen en wij verwachten dit ultimo 2013 gerealiseerd te hebben. In 2012 is het risicomanagement van Syntrus Achmea Real Estate & Finance verder verstevigd. Belangrijk onderdeel hiervan is de inrichting van de afdeling Control. Momenteel zijn Business Controllers aangesteld voor het Ontwikkelings bedrijf, Internationaal Vastgoed, Taxaties en Aan-/verkopen, Vastgoedexploitatie en Client Reporting & Finance, allen aangestuurd door de Manager Control, die verantwoording aflegt aan de COO. Met ingang van 2012 is bij de afdeling Risk Management (RM) het secretariaat van de Beleggingscommissie (BC) belegd, met dien verstande dat vooraf door RM getoetst wordt of voorstellen conform het protocol van de BC worden ingediend, met de benodigde bijlagen en toelichtingen, of voorstellen conform de geldende procedure door Portefeuillemanagers zijn voorzien van een memo betreffende de toewijzing en of deze juist zijn geautoriseerd. RM heeft geen stem in de BC, maar stelt vast of het proces op de juiste wijze gevolgd wordt. Daarnaast kan in dit kader de installatie van de IT-stuurgroep worden genoemd in 2012. Deze stuurgroep brengt adviezen uit aan de directie ten aanzien van prioritering van IT-projecten en -verzoeken en rapporteert over de voortgang.

31/68

Financiële en strategische risico’s Marktrisico De belangrijkste marktrisico’s voor zorgvastgoed zijn: onzekerheid ten aanzien van het overheidsbeleid, terughoudendheid zorginstellingen, ontbreken secundaire markt en alternatieve aanwendbaarheid. De politieke besluitvorming heeft een significante invloed op zorginstellingen. Gezien de toenemende vraag en de samenhangende kosten wordt verwacht dat de hervorming van de zorgmarkt zal doorzetten. Afhankelijk van de politieke kleur van Nederland kan het tempo van hervorming wel verschillen. Hierbij de aantekening dat de onzekerheid van het overheidsbeleid voornamelijk betrekking heeft op zorginstellingen en niet op zorgvastgoed. Los van de mate en snelheid van marktwerking is de verwachting dat zorginstellingen zich zullen concentreren op het verlenen van zorg-, en nietkernactiviteiten, zoals ontwikkelen en beheer van vastgoed, zullen afstoten. De markt voor zorg vastgoed is hierdoor minder gevoelig voor politieke besluitvorming dan de zorgmarkt zelf. Leegstandsrisico Het leegstandsrisico in het Achmea Dutch Health Care Property Fund is relatief beperkt doordat voor de segmenten intramurale zorgvoorzieningen, eerste lijnszorgcentra en ziekenhuis georiënteerd vastgoed langlopende huurcontracten worden afgesloten met zorginstellingen. Voor levensloopbestendige woningen wordt ingezet op langlopende huurcontracten met een zorginstellingen of individuele huurcontracten met bewoners. Daarnaast wordt bij acquisitie van objecten ten behoeve van het Achmea Dutch Health Care Property Fund rekening gehouden met de alternatieve aanwendbaarheid, om zo de verhuurbaarheid van het object bij het eventuele wegvallen van de huurder te maximaliseren.

32/68

Debiteurenrisico De kwaliteit van de huurder is van belang bij de beoordeling of een huurder aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen. De Beheerder toetst de huurders teneinde vast te stellen of deze op langere termijn aan de huurverplichtingen kunnen voldoen. Zoveel mogelijk wordt gewerkt met bankgaranties en/of waarborgsommen om dit risico te beperken. Bij de beoordeling van een huurder wordt niet alleen financieel getoetst, maar wordt ook de kwaliteit van het management van de zorginstelling meegewogen. Dit geschiedt aan de hand van jaarverslagen en overige verantwoordingen. Specifiek aan de zorgvastgoedmarkt is wel de grote afhankelijkheid van de zorginstellingen van de vergoedingen die worden verstrekt door de overheid en verzekeringsmaatschappijen. Zorginstanties in de langdurige zorg gaan veelal een krimpscenario in, dat een goede analyse vergt voordat een contact wordt gesloten. Beleidswijzigingen kunnen leiden tot een materiële reductie van de solvabiliteit van de zorginstellingen. Hiertegenover staat dat er in veel gevallen wel sprake is van een onderhuursituatie, waarbij bij faillissement van de zorginstelling het huurcontract met de bewoners overgenomen kan worden door het Achmea Dutch Health Care Property Fund. Elk kwartaal bespreekt de assetmanager van de Beheerder de openstaande vorderingen met de externe beheerder en worden vervolgacties besproken. Procedures voor het uit handen geven van vorderingen aan deurwaarders en incassobureaus zijn in de instructies aan de externe beheerders opgenomen. Liquiditeitsrisico De liquiditeit van het Fonds wordt periodiek gemonitord. In de huidige groeifase van het Fonds is er meer mandaatruimte beschikbaar gesteld door de participanten van het Achmea Dutch Health Care Property Fund dan door het Fonds gecommitteerd is in ontwikkelprojecten. Daarnaast is er een gezonde operationele cashflow in het Fonds.


Hierdoor is het liquiditeitsrisico in het Achmea Dutch Health Care Property Fund beperkt. Daarnaast is uittreding van participanten gebonden aan regels die zijn vastgelegd in het Informatie Memorandum. Bovendien kunnen overheidsbesluiten en uitgestelde overheidsbesluiten gevolgen hebben voor de vastgoedmarkt. Discussies in de regering over de sociale huurmarkt hebben bijvoorbeeld in de afgelopen maanden tot veel commotie en onzekerheid geleid. Onderdelen van het woonakkoord zijn de huurverhoging naar gelang het inkomen en de verhuurdersheffing, die de woningmarkt en de bouwsector moeten stimuleren. Dit zijn voorbeelden van omgevingsrisico’s waarbij de overheid besluiten neemt die van invloed kunnen zijn op de vastgoedfondsen; de uitwerking van dit woonakkoord zal in de toekomst blijken. Politieke of omgevingsrisico’s kunnen nadelige gevolgen hebben voor het Fonds en deze zijn meestal moeilijk te beheersen of te beïnvloeden. Het nauwlettend monitoren van de overheidsbeslissingen, het trachten te beïnvloeden door individueel of in samenwerking met brancheorganisaties te reageren op voorgenomen besluiten en het periodiek opstellen van scenario-analyses en stresstesten zijn de instrumenten die de Beheerder tot beschikking heeft om voorbereid te zijn op het moment dat deze risico’s zich manifesteren.

Operationele risico’s Waarderingsrisico Om tot een betrouwbare waardering van het zorgvastgoed te komen, schakelt Syntrus Achmea Real Estate & Finance uitsluitend onafhankelijke Register Taxateurs in. Voor het Achmea Dutch Health Care Property Fund werden de taxaties in 2012 uitgevoerd door Jones Lang LaSalle. Deze partij heeft zich gespecialiseerd in het waarderen van zorgvastgoedobjecten. Ten aanzien van de waardering van de portefeuille van het Achmea Dutch Health Care Property Fund wordt door de Beheerder zoveel mogelijk informatie


aan de taxateur verstrekt om tot een reële waarde van het onroerend goed te kunnen komen. Bij het taxeren van zorgobjecten is specifieke kennis nodig met betrekking tot onder andere alternatieve aanwendbaarheid van het object, beoordeling van het management van een dergelijke organisatie en de zorgsector in het algemeen. Naar aanleiding van het consultatiedocument van het Platform Taxateurs en Accountants, waarin 27 aanbevelingen worden gedaan voor taxeren en taxatierapporten, is op verzoek van de Beheerder een checklist opgesteld die ter invulling aan de externe taxateurs is verzonden. Uit de analyses van de retour ontvangen checklists is gebleken dat de meeste externe taxateurs zich aan de aanbevelingen conformeren of dat in 2013 gaan doen. Na verdere analyse en vergelijking van de uitkomsten zullen deze met de taxateurs worden besproken. Bij het verstrekken van de toekomstige opdrachten zal de Beheerder meer specifiek aangeven aan welke aanbevelingen de externe taxateurs in elk geval moeten voldoen. Belangrijk onderdeel van het waarderingsproces van Syntrus Achmea Real Estate & Finance is het jaarlijkse taxatieproces waarbij objecten minimaal eenmaal per jaar door externe taxateurs worden getaxeerd. Desondanks zijn wij afhankelijk van de marktvisie ten aanzien van waarderingsmodellen en het risicoprofiel dat de markt aan vastgoed producten verbindt. Fraude en integriteitsrisico Belangrijke instrumenten om de fraude- en integriteitsrisico’s te mitigeren zijn het Relatie Due Diligence (RDD) & Acceptatie Beleid en het transactieregister (conform de eisen van NEPROM). Met behulp van het transactieregister worden transacties en transactiehistorie geregistreerd en gemonitord, onder meer ter voorkoming van ongewenste ABC-transacties.

33/68

Volgens het RDD-Beleid worden alle zakelijke relaties getoetst op integriteit en reputatie. Er worden vier RDD-risicocategorieën onderkend: ‘laag’, ‘normaal’, ‘hoog’ en ‘onacceptabel’. De RDD-risicoclassificatie wordt bepaald door de combinatie van het relatierisico enerzijds en het producten dienstrisico anderzijds. Relaties waarbij de uitkomst van het onderzoek aangeeft dat dit een ‘hoog’ dan wel ‘onacceptabel’ risico betreft, worden op advies van Compliance en door het betreffende Management Team-lid met de directie besproken op basis waarvan de directie een definitief standpunt inneemt. Om de interne beheerscultuur nog verder te verstevigen, zijn in 2012 diverse awarenessactiviteiten uitgevoerd. Een voorbeeld hiervan is een verplichte training aan een grote groep medewerkers over het onderwerp fraudebeheersing.

Daarnaast is eind 2012 een medewerkerbreed onderzoek uitgevoerd naar de bedrijfscultuur, integriteit en soft controls. De resultaten zullen in het eerste kwartaal 2013 worden geanalyseerd en zullen waar nodig leiden tot aanpassingen. De resultaten – en daarmee ook de aanpassingen – worden geplot op de elementen helderheid, voorbeeldgedrag, uitvoerbaarheid, betrokkenheid, transparantie, bespreekbaarheid, aanspreekbaarheid en handhaving. Overige risico’s Binnen de zorgvastgoedobjecten van het Achmea Dutch Health Care Property Fund is er veelal sprake van een (onder)huursituatie van zorgbehoevende mensen. Hierbij is net als bij appartementen op basis van de Drinkwaterwet de zorgplicht met betrekking tot legionellapreventie van toepassing. Hierbij is de aansprakelijkheid gelegd bij de eigenaren van de vastgoedobjecten. In verband met de meestal kwetsbare gezondheid van de bewoners van de zorgvastgoedobjecten geldt hierbij een versterkt toezicht. Namens het Achmea Dutch Health Care Property Fund is er een legionellapreventieprotocol afgesproken met de beheerders. De technisch managers van Syntrus Achmea Real Estate & Finance monitoren de navolging van dit protocol.

34/68


Besluiten van de Vergadering van Participanten

De Vergadering van Participanten heeft op 25 april 2012 de jaarrekening 2011 vastgesteld en decharge verleend aan de Beheerder en Bewaarder voor de vervulling van hun taak in het boekjaar. Tijdens deze vergadering is een voorstel voor aanpassing van de kostenvergoeding goedgekeurd. Voor aankoopactiviteiten van bestaande bouw en nieuwbouw zal voortaan een eenmalige acquisitievergoeding op het moment van levering in rekening worden gebracht. De jaarlijkse beheervergoeding over commitments komt hiermee te vervallen. Na twee jaar vindt een evaluatiemoment plaats. De Vergadering van Participanten is akkoord gegaan met het toelaten van buitenlandse beleggers tot het Fonds. Hierbij is als voorwaarde gesteld dat het aandeel van de buitenlandse beleggers niet meer dan 10% van het fondsvermogen mag bedragen, de buitenlandse beleggers qua profiel en achtergrond lijken op de huidige participanten en dat fund-of-funds niet worden toegelaten. Daarnaast heeft de Vergadering van Participanten ingestemd met een aanpassing van de Voorwaarden van Beheer en Bewaring inzake vrijwaring voor aanspraken van derden voor de leden van de Raad van Toezicht. Ook is het budget voor het Audit Committee goedgekeurd. Ten slotte zijn de participanten akkoord gegaan met de benoeming van mevrouw Rompa-Kunst en de heer Hamel voor een tweede zittingstermijn in de Raad van Toezicht. De Vergadering van Participanten heeft op 6 december 2012 het portefeuilleplan 2013 goed gekeurd. In dit plan worden de marktontwikkelingen en de visie op de markt weergegeven. Daarnaast wordt een beschrijving gegeven van de huidige portefeuille en worden de verwachtingen en doelstellingen voor 2013 en verder beschreven.


Om net als in 2012 de participanten te ondersteunen in de opdracht van de toezichthouder om inzicht te hebben in de beheersingsmaatregelen van de organisatie waar zij hun vermogen hebben ondergebracht, heeft de Raad van Toezicht voor 2013 nieuwe speerpunten voorgesteld. De speerpunten waar de Raad van Toezicht zich in 2013 op zal richten zijn: compliance, risico management en AIFMD, de uitgangspunten van het proces van de taxaties, ontwikkelingen in de zorgmarkt en de invloed daarvan op het Fonds, het acquisitietraject en risicomanagement bij acquisities. De Vergadering van Participanten heeft de speerpunten goedgekeurd. De participanten hebben ingestemd met het voorstel van de Raad van Toezicht om het driemaandelijks verslag te vervangen door een halfjaarlijks verslag, dat wordt geagendeerd voor de Vergadering van Participanten. Ten slotte zijn de participanten akkoord gegaan met het voorgestelde functieprofiel en de procedure voor het benoemen van een nieuw lid voor de Raad van Toezicht, wegens het per 1 juli 2013 statutair aftreden van een lid van de Raad van Toezicht.

Amsterdam, 25 april 2013

Directie Syntrus Achmea Real Estate & Finance De heer H. Jagersma, directievoorzitter De heer G.T.J. Dröge, directeur Mevrouw C. Rombouts, directeur

35/68

Verslag van de Raad van Toezicht

Belangrijkste onderwerpen in 2012

Graag doet de Raad van Toezicht (de Raad) verslag van zijn taak over 2012.

Algemeen De Vergadering van Participanten benoemt de leden van de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht bestaat uit minimaal drie en maximaal zeven natuurlijke personen. Ten minste de helft van de leden is extern, dat wil zeggen niet tegelijkertijd vertegenwoordiger, werknemer of vaste adviseur van één van de participanten, de Beheerder, de Bewaarder of van een groepsmaatschappij van de Beheerder of Bewaarder. Een lid van de Raad van Toezicht treedt uiterlijk vier jaar na zijn benoeming af en kan eenmalig worden herbenoemd. De Raad van Toezicht heeft besloten tot het installeren van een Audit Committee. Dit Audit Committee bestaat uit leden van de diverse Raden van Toezicht en zal zich voor alle beleggingsfondsen van de Beheerder richten op fondsoverschrijdende zaken, zoals risicomanagement, compliance, auditrapportages, fiscaliteit en financiële bedrijfsvoering. Het Audit Committee brengt over deze onderwerpen verslag en advies uit aan de Raden van Toezicht.

De Raad heeft in 2012 meerdere malen met de Beheerder in een formele vergadering gesproken. Daarnaast is in kleiner verband met de Beheerder gesproken over specifieke onderwerpen. De Raad van Toezicht heeft in zijn vergaderingen telkenmale getoetst of de voortgang conform de planning was en heeft waar nodig discussie gevoerd met de Beheerder over de gevolgde strategie. De Raad van Toezicht krijgt van de Beheerder per kwartaal een sturingsdocument waarmee hij zicht houdt op recente ontwikkelingen. Vanuit de Raad van Toezicht wordt deelgenomen aan de commissies jaarwerk en risicomanagement. Hierbij is een lid van de Raad afgevaardigd in het Audit Committee. Door de Raad van Toezicht zijn aan de Vergadering van Participanten op 30 november 2011 de volgende speerpunten voorgesteld voor het jaar 2012 en zijn de volgende acties ondernomen: • Compliance, integriteit en risicomanagement Dit speerpunt is opgepakt door het Audit Committee.

Opdracht Raad van Toezicht De opdracht aan de Raad van Toezicht is geformuleerd in het Informatie Memorandum: De Raad van Toezicht houdt voor de participanten toezicht op het gevoerde beleid van de Beheerder van het Achmea Dutch Health Care Property Fund. Daarnaast ziet de Raad van Toezicht toe op de algemene gang van zaken bij het Fonds, zoals naleving van reglementen, regels en afspraken, en het Internal Control System. Bij het vervullen van zijn taak richt de Raad van Toezicht zich naar het belang van de gezamenlijke participanten verenigd in het Fonds. De Raad van Toezicht doet halfjaarlijks verslag aan de participanten in de Vergadering van Participanten over de wijze waarop de Raad in de voorafgaande periode zijn taken heeft verricht.

36/68

• Taxaties: uitgangspunten en proces Voor een goede indruk van de wijze van opereren op het gebied van taxaties is een steekproef genomen door een delegatie van de Raad van Toezicht op het kantoor van de Beheerder. In de steekproef is een taxatie uitgebreid geanalyseerd en besproken. Hiermee is goed inzicht verkregen in de opzet en werking van het taxatieproces. Dit heeft niet geleid tot verdere opmerkingen. Afgesproken is dat jaarlijks op grond van de jaarcijfers door de Raad van Toezicht een dergelijke steekproef zal worden genomen. • Aankooppproces Met de Beheerder is afgesproken dat alle investeringsvoorstellen aan de Raad van Toezicht worden voorgelegd. Op deze wijze kan de kennis en kunde


van de Raad van Toezicht een bijdrage leveren aan het aankoopproces. De Due Diligence, de kwaliteit van het object inclusief de alternatieve aanwendbaarheid, de kwaliteit van de huurder en de hiermee samenhangende bedrijfsvoering in de zorgmarkt en ten slotte de specifieke risico’s die samenhangen met object en huurder zijn terug kerende onderwerpen bij elke acquisitie.

Voor het jaar 2013 heeft de Raad van Toezicht de volgende speerpunten benoemd: • Het acquisitietraject. • Risicomanagement: beleid en uitvoering. • AIFMD: implementatie en monitoring. •S trategie: lange termijnvisie van de manager op de markt en de strategie van het Fonds. • Taxaties: uitgangspunten en proces.

Belangrijke overige punten zijn:

Werkzaamheden Audit Committee 2012

•P olitieke ontwikkeling Met de Beheerder is uitgebreid gesproken over het gewijzigde vergoedingensysteem van de woningcomponent in de zorgmarkt. De politieke ontwikkelingen en inschattingen van de toekomst zijn hierbij aan de orde gekomen. •T oekomst van de ouderenzorg Hierbij is aandacht besteed aan de te verwachten wijzigingen in de marktstructuur en de financiële bijdrage die ouderen gaan leveren aan zorg en wonen. •N ieuwe fee-structuur De aanpassing in de vergoedingenstructuur zoals deze in de Vergadering van Participanten is goedgekeurd, is uitgebreid besproken met de Raad van Toezicht. •K wartaalrapportages De kwartaalrapportages worden in conceptvorm met de Raad van Toezicht besproken. De open aanmerkingen van de Raad worden verwerkt in de versie die naar de participanten wordt verzonden. •L iquiditeitsprognose De Raad van Toezicht houdt nauwlettend toezicht op de liquiditeitsprognose in samenhang met de investeringsvoorstellen.

1

Door de Raad van Toezicht is eind 2011 besloten tot het installeren van het Audit Committee1. Het Audit Committee is ingesteld door de gezamenlijke Raden van Toezicht van de te onderscheiden Vastgoed- en Hypothekenfondsen en Area Funds ter ondersteuning op de gemeenschappelijke thema’s zoals Internal Control, Compliance, Integriteit en Risk management. Het Audit Committee heeft in 2012 vier keer vergaderd. Het Audit Committee rapporteert aan de Raad van Toezicht van het betreffende Fonds. In opdracht van de Raden van Toezicht heeft het Audit Committee in 2012 aandacht besteed aan onder meer de volgende onderwerpen: Punten die elk kwartaal op de agenda staan zijn: • Voortgang auditissues: dit zijn acties uit managementletters, audits van interne accountantsdienst en overige interne en externe onderzoeken. • Voortgang project AIFMD: beheerders van Fondsen zoals de Vastgoed- en Hypotheken fondsen dienen vanaf medio 2013 over een vergunning te beschikken die door de AFM wordt verstrekt. Syntrus Achmea Real Estate & Finance heeft een gapanalyse laten uitvoeren teneinde te voldoen aan de dit jaar in werking tredende Alternative Investment Fund Managers Directive. De opvolging van de actiepunten wordt nauw lettend gevolgd.

In het Audit Committee zijn de volgende personen vertegenwoordigd: de heren C.C. van der Sluis, J. de Wit, B.A. van der Klift en R.L. van Marion.


37/68

Daarnaast zijn in 2012 de volgende onderwerpen in het AC behandeld: • Het auditplan van de externe accountant m.b.t. de controles van de jaarrekeningen van de Vastgoed- en Hypothekenfondsen en de Area Funds. • Voortgang en voorlopige resultaten ISAE 3402audits. • Voortgang actualisering bedrijfsvoering; in 2012 is onder andere de afdeling Control geïnstalleerd, waarbij binnen de diverse afdelingen Controllers zijn aangesteld teneinde de checks & balances te versterken en de klantrapportages te optimaliseren. • Het compliance framework, taken en werkzaamheden van de Compliance Officer en de compliance rapportages. • Awareness activiteiten van de Beheerder op het gebied van fraudebeheersing en integriteit. • Fiscaliteit: taken en werkzaamheden van de afdeling Bedrijfsjuridische en Fiscale zaken.

Van bovengenoemde speerpunten is met name aandacht besteed aan de opvolging van de aanbevelingen uit de diverse interne audits en de managementletter van de externe accountant en de wijze waarop gesignaleerde risico’s worden beheerst. In dit kader is door het Audit Committee met de accountant gesproken. Amsterdam, 25 april 2013 Raad van Toezicht De heer mr. G.B.J. Dommering De heer drs. H.G. Hilverink De heer J. de Wit RA CFE CAMS Mevrouw drs. M.E. Rompa-Kunst De heer drs. J. Hamel

Rooster van aftreden Einde 1e termijn

Einde 2e termijn

1. dhr. Dommering

01-07-2011

01-07-2015

2. dhr. Hilverink

01-07-2010

01-07-2014

3. dhr. De Wit

01-07-2009

01-07-2013

4. dhr. Hamel

01-05-2012

01-05-2016

5. mw. Rompa-Kunst

01-05-2012

01-05-2016

38/68


Leden van de Raad van Toezicht

Mr. G.B.J. (George) Dommering (1944), voorzitter

Van 1987 tot en met juni 2008 voorzitter geweest van Pensioenfonds Horeca & Catering. Voormalig commissaris ArboNed. Benoemd als lid en voorzitter van de Raad van Toezicht van het Achmea Dutch Health Care Property Fund in mei 2008.

Drs. H.G. (Henk) Hilverink RBA (1947)

Voorzitter van de Raad van Commissarissen van de Stichting ROZ Vastgoedindex. Lid Advisory Board IPD, voorzitter Raad voor Onroerende Zaken. Voorzitter van de Raad van Commissarissen Stedenfonds Amsterdam BV. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht van het Achmea Dutch Health Care Property Fund in mei 2008.

J. (Jos) de Wit RA CFE CAMS (1947)

Werkzaam als consultant inzake corporate governance, compliance en anti-money laundering. Voormalig non-executive director en voorzitter van het Audit Committee bij Euroclear. Docent corporate governance en compliance bij door de EU gesponsorde projecten in Centraalen Oost-Europa. Member Association of Certified Anti-Money Laundering Specialists Miami en member of Certified Fraud Examiners Austin TX. Adviseur bij diverse bedrijven inzake internationale marketing. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht van het Achmea Dutch Health Care Property Fund in mei 2008.


Drs. M.E. (Mariëlle) Rompa-Kunst (1946)

Voormalig directievoorzitter van ActiZ. Daarnaast onder andere voorzitter van de Raad van Commissarissen van Portaal woningcorporatie, voorzitter van de Raad van Toezicht van Vivium Zorggroep en voorzitter van de brancheorganisatie Kinderopvang. Voorzitter van de Raad van Toezicht Bureau Jeugdzorg Utrecht. Lid van de Raad van Toezicht van het Sint Franciscus Gasthuis te Rotterdam en lid van de Raad van Toezicht van het Reumafonds. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht van het Achmea Dutch Health Care Property Fund in mei 2008.

Drs. J. (Jan) Hamel (1946)

Voorheen voorzitter van de Raad van Bestuur van het UMCG en voorzitter van de NFU. Tevens oud-lid van de Eerste Kamer voor de PvdA. Voorzitter van de Raad van Toezicht Waarborgfonds voor de Zorg. Lid Raad van Toezicht van De Zijlen en de Hoven en lid van de bezwaaradviescommissie WTCG. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht van het Achmea Dutch Health Care Property Fund in mei 2008. Alle leden van de Raad van Toezicht hebben de Nederlandse nationaliteit.

39/68

40/68


Jaarrekening Achmea Dutch Health Care Property Fund


41/68

42/68



Balans per 31 december 2012 vóór resultaatbestemming (bedragen x € 1.000) Referentie

2012

2011

Activa Vaste activa Vastgoed in exploitatie

1

24.770

21.310

Vastgoed in ontwikkeling

2

40.074

15.170

Financiële vaste activa

3

18

18 64.862

36.498

Vlottende activa Vorderingen

4

137

139

Liquide middelen

5

1.327

3.357

Totaal activa

1.464

3.496

66.326

39.994

Passiva Fondsvermogen Inbreng participanten

6

Herwaarderingsreserve

7

330

463

Overige reserves

8

-726

-578

Onverdeeld resultaat boekjaar

9

894

Totaal fondsvermogen

64.889

39.300

614 65.387

39.799

939

195

66.326

39.994

Kortlopende schulden Overige schulden

10

Totaal passiva


43/68

Winst-en-verliesrekening over 2012 (bedragen x € 1.000) Referentie

2012

Brutohuuropbrengsten

11

1.448

Exploitatiekosten

12

-104

Bruto-omzetresultaat

2011 496 -106

1.344

Operationele kosten

13

84

Vermogensbeheerkosten

14

275

390 18 217

Som der kosten

359

235

Netto-omzetresultaat

985

155

Overige baten

15

125

162

Waardeveranderingen

16

-235

275

Financiële baten

17

19

22

894

614

Resultaat

44/68


Kasstroomoverzicht over 2012 (bedragen x € 1.000) Referenties

2012

2011

Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat Waardeveranderingen

9

894

16

235

614 -275 1.129

339

Verandering in werkkapitaal Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden

4 10

2

-139

744

Kasstroom uit operationele activiteiten

105 746

-34

1.875

305

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen vastgoedbeleggingen

1&2

Investeringen financiële vaste activa

3

-28.599

-29.858

0

-18

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-28.599

-29.876

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Stortingen

6

25.589

32.300

Uitkering dividend 1e helft huidig boekjaar aan participanten

8

-671

0

Uitkering restant dividend voorgaand boekjaar aan participanten

8

-224

0

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen

5

24.694

32.300

-2.030

2.729

Samenstelling geldmiddelen Liquide middelen per 1 januari

5

3.357

628

Mutatie liquide middelen

5

-2.030

2.729

Liquide middelen per 31 december

5

1.327

3.357


45/68

Toelichting op de jaarrekening

Algemene informatie Het Achmea Dutch Health Care Property Fund (Het Fonds) is opgericht bij notariële akte op 4 april 2008 en is gezeteld in Amsterdam, Gatwickstraat 1. Het Fonds heeft geen personeel in dienst. Syntrus Achmea Real Estate & Finance is Beheerder van het Fonds. Het management van het vastgoed wordt uitgevoerd door externe vastgoedbeheer- en vastgoed managementmaatschappijen. De jaarrekening 2012 is op 25 april 2013 goedgekeurd in de Vergadering van Participanten. Doelstelling Het doel van het Fonds is om voor de participanten te beleggen in direct vastgoed, hoofdzakelijk zorgobjecten. Boekjaar Het boekjaar loopt van 1 januari tot en met 31 december. Fiscale positie Het Fonds is een fonds voor gemene rekening naar Nederlands fiscaal recht dat opereert onder het regime van een fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 en is onderworpen aan de vennootschapsbelasting tegen een tarief van 0%. De belangrijkste criteria voor de status van fiscale beleggingsinstelling met betrekking tot het Fonds zijn de volgende: •A andeelhouderseisen: 75% of meer van het totaal aantal participaties dient te worden gehouden door lichamen die niet zijn onderworpen aan een in enige vorm naar de winst geheven belasting of daarvan zijn vrijgesteld en waarvan de winst niet in een zodanige belasting wordt betrokken bij de

46/68

gerechtigden tot het vermogen of tot de winst van het lichaam. Voorts mag het belang in het Fonds niet, door tussenkomst van een niet binnen Nederland gevestigd fonds voor gemene rekening of gevestigde aandelenvennootschap, voor 25% of meer berusten bij in Nederland gevestigde lichamen. •F inancieringsratio’s: beleggingen in onroerende zaken mogen voor maximaal 60% van de fiscale boekwaarde worden gefinancierd met vreemd vermogen. Dat geldt ook voor belangen van ten minste 33 1/3% in bepaalde vastgoeddeelnemingen. Voor overige beleggingen geldt een maximum van 20% van de fiscale boekwaarde. •A ctiviteiteneis: het Fonds mag zich slechts bezighouden met het beleggen van vermogen. •U itdelingsverplichting: het Fonds dient niet later dan in de achtste maand na afloop van het jaar de Voor Uitdeling Beschikbare Winst uit te keren aan de participanten. Het Fonds heeft fiscaal gekozen voor de vorming van een herbeleggingsreserve. Daarom dient het Fonds het saldo van de ongerealiseerde en gerealiseerde winsten en verliezen op effecten en de gerealiseerde winsten en verliezen ter zake van vervreemding van overige beleggingen te reserveren in een her beleggingsreserve. Het saldo van deze winsten en verliezen maakt geen deel uit van de winst en daarmee van de Voor Uitdeling Beschikbare Winst. Een deel van de aan het beheer van de beleggingen verbonden kosten dient echter op de dotatie aan de herbeleggingsreserve in mindering te worden gebracht. Het Fonds heeft de mogelijkheid tot het vormen van een afrondingsreserve. •E is van gelijke winstverdeling: het Fonds dient de winst gelijkelijk op de bewijzen van deel gerechtigheid uit te keren.


Het Fonds dient in beginsel 15% dividendbelasting in te houden op de dividenden die aan de participanten worden uitgekeerd.

Grondslagen van waardering en resultaat bepaling De jaarrekening is opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, die uitgegeven zijn door de Raad voor de Jaarverslaggeving. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s afgerond op duizendtallen. In de balans en de winst-en-verliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. In 2012 zijn nieuwe Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving van kracht geworden. De volgende wijziging heeft invloed op de verslaggeving van het Fonds in 2012. Richtlijn 213 Vastgoedbeleggingen Aan deze richtlijn is toegevoegd dat “onroerende zaken in aanbouw of ontwikkeling van toekomstig gebruik als belegging” tot de vastgoedbeleggingen worden gerekend. Deze wijziging heeft ertoe geleid dat het Fonds zijn vastgoed in ontwikkeling rekent tot de vastgoedbeleggingen. Het Fonds waardeert al zijn vastgoedbeleggingen op reële waarde. In voorgaande jaren werd vastgoed in ontwikkeling gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde. Met ingang van 2012 wordt vastgoed in ontwikkeling overeenkomstig nieuwe richtlijnen gewaardeerd tegen reële waarde. Door het Fonds is vastgesteld dat de reële waarde van het vastgoed in ontwikkeling per ultimo 2011 gelijk was aan de boekwaarde. Daarom heeft deze stelselwijziging geen gevolgen voor het resultaat en het vermogen in het voorgaande boekjaar.

Consolidatie Er is gebruikgemaakt van de vrijstelling van consolidatie op grond van artikel 2:407 lid 1A van het Burgerlijk Wetboek. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de waardering van vastgoed in ontwikkeling.

Algemeen De activa en passiva zijn, met uitzondering van vastgoedbeleggingen en financiële vaste activa en voor zover niet anders gemeld, gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Opbrengsten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Kosten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Als een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen,


47/68

wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. Schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management zich oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen en van opbrengsten en kosten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. De activa van het Fonds bestaan nagenoeg geheel uit de vastgoedportefeuille. Voor de bepaling van de waarde van de objecten in de vastgoedportefeuille wordt gebruikgemaakt van waarderingen door externe taxateurs. De reële waarde van een object in de markt kan echter slechts met zekerheid worden vastgesteld op het moment van een daadwerkelijke verkoop van dat object. De taxatiemethodiek en het taxatiebeleid zijn toegelicht in de waarderingsgrondslagen voor de vastgoedbeleggingen.

Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd. Vorderingen Vorderingen worden initieel verwerkt tegen de reële waarde van de tegenprestatie en na

48/68

de eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Een voorziening voor oninbaarheid van vorderingen wordt genomen wanneer objectief vaststaat dat het Fonds het risico loopt dat het niet in staat zal zijn het gehele te vorderen bedrag te innen. Hiertoe wordt ieder kwartaal de mate van incasseerbaarheid op individueel huurdersniveau bepaald. Indicatoren voor oninbaarheid zijn onder meer significante financiële moeilijkheden van een debiteur, de omvang van ontvangen bankgaranties en niet-nakoming van betalingscondities. De mutatie in de voorzieningen wordt in de winsten-verliesrekening verwerkt onder de exploitatiekosten. Indien vorderingen oninbaar zijn, worden deze ten laste van de voorziening afgeschreven. Indien later blijkt dat afgeschreven vorderingen alsnog kunnen worden geïnd, worden de geïnde bedragen ten gunste van de exploitatiekosten in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit banktegoeden en niet direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courant schulden bij banken worden opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder ‘kortlopende schulden’. Liquide middelen worden na de eerste verwerking gewaardeerd tegen de nominale waarde. Kortlopende schulden Kortlopende schulden worden gewaardeerd tegen reële waarde.

Vaste activa Vastgoedbeleggingen Vastgoed in exploitatie Vastgoed in exploitatie zijn objecten die ter belegging worden aangehouden met het oog op het genereren van huurinkomsten en waardegroei.


Aankopen worden initieel verwerkt tegen kostprijs inclusief transactiekosten. Vastgoed in exploitatie wordt vervolgens gewaardeerd tegen reële waarde, mits deze waarde betrouwbaar kan worden bepaald. Indien de waarde niet betrouwbaar kan worden bepaald worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd op kostprijs. In 2012 is al het vastgoed in exploitatie gewaardeerd op reële waarde. Ongerealiseerde waardeveranderingen worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Voor ongerealiseerde waardeveranderingen boven de historische kostprijs wordt ten laste van de overige reserves een herwaarderingsreserve gevormd. Vervolginvesteringen op het object worden alleen geactiveerd indien het waarschijnlijk is dat de uitgaven in de toekomst zullen leiden tot meer opbrengsten en de uitgaven voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Alle andere reparatie- en onderhoudskosten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord in de periode waarin de transactie zich voordoet. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde van het object in een actieve markt, gecorrigeerd naar aanleiding van de staat van het object, de locatie en andere specifieke kenmerken. In het geval van verkoop van vastgoed in exploitatie wordt het verschil tussen de verkoopopbrengst en de boekwaarde, de verkoopkosten en eventuele geactiveerde huurincentives op het moment van verkoop verantwoord in de winst-en-verlies rekening onder verkoopresultaat. Taxatiemethodiek De marktwaarde wordt door externe taxateurs bepaald volgens de algemeen bekende taxatiestandaarden zoals deze door IPD Nederland zijn voorgeschreven. IPD Nederland hanteert als marktwaardebegrip de marktwaarde in verhuurde staat. Dit is het bedrag dat de onroerende zaak bij onderhandse verkoop naar schatting zal opbrengen, nadat de verkoper de onroerende zaak na de beste

voorbereiding op de gebruikelijke wijze op de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt met alle daaraan verbonden rechten en verplichtingen. Hierbij wordt uitgegaan van het voorhanden zijn van normaal rationeel handelende partijen. De door IPD Nederland voorgeschreven taxatie methode is de contantewaardemethode of discounted-cashflowmethode (DCF-methode). Deze methode is gebaseerd op de toekomstig te verwachten kasstromen voor een minimale periode van tien jaar, een discontovoet die de huidige markt en de onzekerheid van het bedrag en de periode vertegenwoordigen en een aanname van de restwaarde in het laatste jaar. De parameters die worden gehanteerd bij de DCF-methode worden mede bepaald door huidige huurovereenkomsten, andere relevante contracten en door externe factoren zoals de economische ontwikkelingen en recente markthuren voor vergelijkbare objecten op overeenkomende locaties en in een dergelijke staat. Tevens wordt rekening gehouden met eventuele leegstand en huurincentives. De huurgroei is gebaseerd op de economische ontwikkelingen waarbij rekening wordt gehouden met de specifieke kenmerken van het betreffende object. Taxatiebeleid Met ingang van 2012 wordt elk object eenmaal per kwartaal extern getaxeerd. In 2011 werd elk object eenmaal per jaar extern getaxeerd, verdeeld over vier kwartalen. Indien taxaties in de eerste drie kwartalen van het financiële jaar hadden plaatsgevonden, vond er een update door de externe taxateur plaats om de waarde van het object aan het einde van het boekjaar te bepalen. De taxaties worden uitgevoerd door externe taxateurs, met erkende en professionele (VastgoedCert ingeschreven) kwalificaties.


49/68

De door de taxateur opgestelde waardering wordt door het Fonds beoordeeld en goedgekeurd. De objecten wisselen elke drie jaar van taxateur. Taxaties De externe taxaties voor het Achmea Dutch Health Care Property Fund zijn uitgevoerd door Jones Lang LaSalle. Het gemiddeld inflatiecijfer dat is gebruikt in de taxaties is 2,0% in 2012 (2011: 1,6%) (bron: Consensus Forecasts, inflatiescenario peildatum oktober 2012). De discontovoet die gebruikt wordt is afhankelijk van het type onroerend goed en van de specifieke kenmerken van het object. De discontovoet varieert tussen 5,7% en 7,1% ultimo 2012. Vastgoed in ontwikkeling Objecten die worden ontwikkeld om te worden toegevoegd aan de portefeuille “vastgoed in exploitatie” worden geclassificeerd als vastgoed in ontwikkeling. De kostprijs bestaat uit kosten die direct betrekking hebben op het object (zoals kosten van grond en terreinen, aannemer, architect, adviseurs en verzekeringen). Aan de objecten worden geen interne ontwikkelingskosten, indirecte kosten of rentekosten toegerekend. Vastgoed in ontwikkeling wordt met ingang van 2012 overeenkomstig nieuwe Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving gewaardeerd op reële waarde (2011: kostprijs of lagere marktwaarde). Met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling wordt in eerste instantie intern nagegaan of één of meer van de volgende wijzigingen ten opzichte van het moment van aankoop van toepassing zijn: a. wijzigingen in de huurmarkt of grondprijzen; b. faillissementen of calamiteiten; c. wijzigingen in het Ruimtelijke Ordeningsbeleid; d. wijzigingen in de marktconforme BAR.

verstande dat de kapitalisatiefactor wordt bijgesteld voor aanwezige ontwikkelingsrisico’s. Objecten worden geacht niet meer in ontwikkeling te zijn indien de eerste oplevering heeft plaatsgevonden. De eerste oplevering is de eerste overdracht na gereedkomen van het object door de ontwikkelaar aan het Fonds.

Financiële vaste activa Financiële vaste activa omvatten posten met een looptijd langer dan twaalf maanden, tenzij anders vermeld. Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogens mutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. De onder financiële vaste activa opgenomen deelnemingen worden gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde per 31 december. Mutaties in de nettovermogenswaarde ten opzichte van vorig boekjaar worden verantwoord in de winsten-verliesrekening onder resultaat deelnemingen.

Fondsvermogen Inbreng participanten De inbreng van participanten bestaat uit het door participanten ingebracht kapitaal verminderd met onttrekkingen als gevolg van uittredingen. Herwaarderingsreserve De herwaarderingsreserve betreft de wettelijke reserve uit hoofde van ongerealiseerde waarde veranderingen van vastgoedbeleggingen. De herwaarderingsreserve wordt gevormd per individueel actief en bestaat uit waardeveranderingen van vastgoedbeleggingen met een reële waarde hoger dan de historische kostprijs.

Op basis van deze beoordeling wordt besloten of een externe taxatie dient plaats te vinden. De externe taxatie vindt op identieke wijze plaats als voor onroerend goed in exploitatie met dien

50/68


Overige reserves De overige reserves bestaan uit het gecumuleerde niet-uitgekeerde resultaat uit het verleden, ongerealiseerde waardeveranderingen van vastgoedbeleggingen met een actuele waarde lager dan de historische kostprijs en de waarde verandering in de financiële vaste activa. Onverdeeld resultaat boekjaar Dit betreft het resultaat van het boekjaar. Brutohuuropbrengsten Vastgoedbeleggingen zijn uitsluitend verhuurd op basis van operationele huurovereenkomsten. Brutohuuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. De verantwoorde brutohuuropbrengsten bestaan uit de theoretische huuropbrengsten verminderd met een eventuele financiële leegstand en huurkortingen.

Operationele kosten Hieronder worden opgenomen de aan de verslagperiode toe te rekenen operationele kosten. Deze omvatten fiscale en juridische advieskosten, accountantskosten en overige fondsgerelateerde kosten. Vermogensbeheerkosten Hieronder worden opgenomen de aan de verslagperiode toe te rekenen kosten voor het vermogensbeheer; deze omvatten de vermogensbeheervergoeding voor Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Overige baten Dit betreft de vergoeding inzake uitgifte van participaties. Waardeveranderingen Dit betreffen waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen in het boekjaar.

Kasstroomoverzicht In de huuropbrengsten zijn niet begrepen de bedragen die aan huurders in rekening worden gebracht als servicekosten.

Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode.

Verbonden partijen De aan huurders in rekening gebrachte service kosten worden onder aftrek van de aan leveranciers betaalde kosten netto opgenomen onder de exploitatiekosten. Exploitatiekosten Hieronder worden opgenomen de aan de verslagperiode toe te rekenen exploitatiekosten. Deze omvatten onder andere onderhouds-, verzekerings-, beheer- en taxatiekosten. Voor (groot) onderhoud wordt geen voorziening getroffen. De kosten hiervan worden direct ten laste van de winst-enverliesrekening gebracht in het jaar van uitvoering.

Van met het Fonds verbonden partijen is sprake wanneer natuurlijke personen of entiteiten, of met deze personen of deze entiteiten verbonden partijen, invloed van betekenis uitoefenen op het Fonds. Transacties van betekenis die hebben plaatsgevonden met verbonden partijen worden toegelicht voor wat betreft hun aard, hun omvang en overige van belang zijnde informatie voor het inzicht in de jaarrekening.


51/68

Toelichting op de balans per 31 december 2012 (bedragen x € 1.000) 2012

2011

Activa 1. Vastgoed in exploitatie Cumulatieve aanschafwaarde Cumulatieve waardeveranderingen

21.035

0

275

0

Boekwaarde per 1 januari

21.310

0

Mutaties Investeringen Van vastgoed in ontwikkeling Waardeveranderingen

104

0

3.591

21.035

-235

275 3.460

Cumulatieve aanschafwaarde Cumulatieve waardeveranderingen

21.310

24.730

21.035

40

275

Boekwaarde per 31 december

24.770

21.310

2. Vastgoed in ontwikkeling Cumulatieve aanschafwaarde Cumulatieve waardeveranderingen

15.170

6.347

0

0

Boekwaarde per 1 januari

15.170

6.347

Mutaties Investeringen

28.495

29.858

Naar vastgoed in exploitatie

-3.591

-21.035 24.904

Cumulatieve aanschafwaarde Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

15.170

40.074

15.170

0

0 40.074

15.170

18

18

3. Financiële vaste activa Achmea Dutch Health Care Ontwikkeling B.V. te Amsterdam

Achmea Dutch Health Care Ontwikkeling B.V. te Amsterdam Stand per 1 januari Investeringen Stand per 31 december

18

0

0

18

18

18

Vanwege het feit dat er geen activiteiten zijn en de deelneming Achmea Dutch Health Care Ontwikkeling B.V. van te verwaarlozen betekenis is, heeft geen consolidatie plaatsgevonden. Het Achmea Dutch Health Care Property Fund is 100% eigenaar van Achmea Dutch Health Care Ontwikkeling B.V.

52/68



2011

Vlottende activa 4. Vorderingen Huurdebiteuren Nog te ontvangen beheervergoeding Omzetbelasting

31

139

105

0

1

0 137

139

Ouderdomsanalyse debiteuren (na aftrek voorzieningen) 0

0

tussen 30 en 60 dagen

tot 30 dagen

31

139

tussen 60 en 90 dagen

0

0

meer dan 90 dagen

0

0

31

139

1.327

3.357

5. Liquide middelen Staalbankiers N.V. De liquide middelen zijn vrij beschikbaar.


53/68


2011

Passiva Fondsvermogen 6. Inbreng participanten Stand per 1 januari

39.300

7.000

Stortingen

25.589

32.300

Stand per 31 december

64.889

39.300

7. Herwaarderingsreserve Stand per 1 januari

463

Overboeking van/(naar) overige reserves

0

-133


463 330

463

8. Overige reserves Stand per 1 januari

-578

0

Resultaatbestemming voorgaand boekjaar

614

-115

Overboeking van/(naar) herwaarderingsreserve

133

-463

Slotdividend voorgaand boekjaar

-224

0

Interim-dividend huidig boekjaar

-671

0


-726

-578

894

614

65.387

39.799

9. Onverdeeld resultaat boekjaar Resultaat De Vergadering van Participanten wordt voorgesteld het resultaat boekjaar te bestemmen conform het voorstel zoals opgenomen onder de ‘Overige gegevens’. Totaal fondsvermogen Kortlopende schulden 10. Overige schulden Vooruitontvangen huren Crediteuren Nog te betalen vermogensbeheerkosten Overige schulden

70

143

688

9

0

17

181

26 939

195

Onder de overige schulden bevinden zich geen posten met een looptijd van meer dan één jaar. Het onder crediteuren vermelde bedrag betreft facturen inzake ontwikkelobjecten.

54/68


Financieel risicobeheer Rente-, krediet- en liquiditeitsrisico Het Achmea Dutch Health Care Property Fund loopt rente- en kredietrisico over de rentedragende bankrekeningen bij Staalbankiers N.V. Gelet op de aard en omvang van dit risico wordt geen gebruik gemaakt van instrumenten om dit risico af te dekken. De omvang van de acquisities en daaruit voortvloeiende verplichtingen zijn een afgeleide van de door participanten toegezegde middelen. Daarnaast wordt dividend in beginsel uitgekeerd in participaties, zodat ook het exploitatieresultaat beschikbaar is om lopende verplichtingen mee te voldoen. Verder is de uittreding van participanten aan regels onderworpen.

Niet in de balans opgenomen activa, regelingen en verplichtingen Ten aanzien van de niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen staan de volgende verplichtingen met betrekking tot vaste activa open: Gecommitteerde pijplijn per 31 december (bedragen x € 1.000) 2012

2011

2.992

7.904

De Reigers Rotterdam

2.806

21.576

Bezaanjachtplein Amsterdam

1.506

4.783

7.304

34.263

Zeehos Gezondheidscentrum Katwijk

Het Fonds kent geen niet in de balans opgenomen regelingen waarvan de risico’s of voordelen uit deze regelingen van betekenis zijn voor de beoordeling van de financiële positie van het Fonds. Het Fonds heeft een overeenkomst voor onbepaalde tijd met de Beheerder. De overeenkomst zal eindigen in geval van ontbinding, vrijwillig defungeren of faillissement van de Beheerder, dan wel een besluit met gekwalificeerde meerderheid van de Vergadering van Participanten. De jaarlijkse vergoeding aan de Beheerder bedraagt € 5.000 per miljoen euro materiële vaste activa, financiële vaste activa en liquide middelen. Het Fonds heeft een verplichting ten bedrage van € 0,1 miljoen uit te keren in contanten aan de participanten in het kader van cashdividend 2012 (2011: € 0,04 miljoen).


55/68

Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2012 (bedragen x € 1.000) 2012

2011

1.448

496

1.634

1.392

6.537

13.802

19.166

43.378

11. Brutohuuropbrengsten Zorgobjecten De verdeling van de huurcontracten naar expiratiedatum is als volgt: • niet langer dan een jaar na balansdatum • langer dan een jaar, maar niet langer dan 5 jaar na balansdatum • langer dan 5 jaar na balansdatum

De brutohuuropbrengsten zijn met 241% gestegen ten opzichte van 2011. Deze stijging wordt veroorzaakt doordat ontwikkelobjecten in exploitatie zijn genomen. Indexatie van huur wordt bedongen waar dat gebruikelijk is en wettelijk toegestaan. In 2012 zijn geen huurincentives verstrekt. 12. Exploitatiekosten Onderhoudskosten

5

46

Vaste lasten

21

10

Beheerkosten

49

34

Onroerendezaakbelasting

28

6

1

10

Overig

104

106

Directe exploitatiekosten van vastgoedbeleggingen die geen huuropbrengsten hebben gegenereerd in 2012 bedragen € 0 (2011: € 0). 13. Operationele kosten Vacatiegelden

70

9

Accountantskosten

9

9

Overig

5

0 84

18

De accountantskosten betreffen uitsluitend kosten inzake het onderzoek van de jaarrekening. 14. Vermogensbeheerkosten Vermogensbeheerkosten

275

217

De vermogensbeheerkosten bedroegen in 2011: € 5.000 per miljoen euro materiële vaste activa, financiële vaste activa en liquide middelen met daarbij opgeteld de aangegane verplichtingen inzake investeringen op basis van het fondsvoorstel. Met ingang van 2012 worden de vermogensbeheerkosten niet langer berekend over aangegane verplichtingen (commitments) maar alleen over de bestaande portefeuille (€ 5.000 per miljoen euro materiële vaste activa, financiële vaste activa en liquide middelen). In plaats van de vermogensbeheerkosten over de commitments wordt voor de acquisitie van bestaand vastgoed en nieuwbouw een eenmalige acquisitievergoeding in rekening gebracht. Het tarief voor de acquisitie van bestaand vastgoed is 0,2% tot 1,0% van het aankoopbedrag. Het tarief voor de acquisitie van nieuwbouw door externe projectontwikkelaars is 1% tot 2% van de stichtingskosten (e.e.a. afhankelijk van het soort vastgoed). Het tarief voor ontwikkeling van nieuwbouw door de interne projectontwikkelaar is 5% tot 6% van de stichtingskosten (afhankelijk van het soort vastgoed) en wordt bij oplevering in rekening gebracht.

56/68


Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2012 (bedragen x € 1.000) 2012

2011

125

162

-235

275

19

22

15. Overige baten Vergoeding uitgifte participaties 16. Waardeveranderingen Waardeveranderingen vastgoedbeleggingen 17. Financiële baten Rente Staalbankiers N.V.

Identificatie verbonden partijen Zowel de Beheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance als zijn directie en hun directe familieleden (echtgenoot of geregistreerd partner en eigen kinderen) en de leden van de Raad van Toezicht en hun directe familieleden (echtgenoot of geregistreerd partner en eigen kinderen) worden door het Fonds als verbonden partijen aangemerkt. Tevens wordt de aandeelhouder van de Beheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance, Achmea B.V. en de met haar verbonden groepsmaatschappijen, door het Fonds aangemerkt als een verbonden partij.

Transacties met de Beheerder Het Fonds heeft het vermogensbeheer aan Syntrus Achmea Real Estate & Finance opgedragen. Hiervoor heeft Syntrus Achmea Real Estate & Finance over 2012 een vergoeding ontvangen van € 275.000 (2011: € 217.000). De leden van de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance en hun directe familieleden hebben geen persoonlijk belang bij de beleggingen van het Fonds.

Transacties met de leden van de Raad van Toezicht De leden van de Raad van Toezicht en hun directe familieleden hebben geen persoonlijk belang bij de beleggingen van het Fonds. Voor de leden van de Raad van Toezicht is een vaste vergoeding afgesproken, die is vastgesteld door de Vergadering van Participanten: • voorzitter: € 3.750 op jaarbasis (2011: € 3.750) • leden: € 2.500 op jaarbasis (2011: € 2.500) De vergoeding voor leden die uitsluitend toezicht houden op het Achmea Dutch Health Care Property Fund is exclusief eventuele omzetbelasting € 10.000. De vergoeding voor de leden van de Raad van Toezicht wordt per kwartaal achteraf betaald. Het Audit Committee houdt toezicht op fondsoverschrijdende zaken op het gebied van risk en compliance. Daartoe ontvangen de leden een vergoeding van € 6.000 per jaar (voorzitter € 9.000), hetgeen via de met participanten afgesproken verdeelsleutel over de Fondsen wordt verdeeld. Dit leidt tot een bedrag van € 2.455 per Fonds.

Transacties met Achmea B.V. en met haar verbonden groepsmaatschappijen Het Fonds houdt bankrekeningen aan bij Staalbankiers N.V. De vastgoedbeleggingen zijn verzekerd bij Achmea Schadeverzekeringen N.V. Periodiek (eenmaal per drie jaar) wordt de verzekeringsportefeuille op marktconformiteit beoordeeld door Marsh, een van de grotere onafhankelijke verzekeringsmakelaars in de wereld. Uit de screening van 2011 is naar voren gekomen dat de daling in de markt niet gevolgd was door Achmea en dat, mede gelet op het schadeverloop, een premiereductie van zo’n 15% tot 20% mogelijk was. Met deze informatie als uitgangspunt, zijn onderhandelingen gestart, welke uiteindelijk geresulteerd hebben in een (gemiddelde) premieverlaging van 31,9% voor de totale door de vermogensbeheerder gecontracteerde verzekeringsportefeuille. Als gevolg van de diversiteit aan premies per categorie onroerend goed en de opbouw van de beleggingsportefeuille kunnen per Fonds verschillen ontstaan ten opzichte van het gemiddelde. Naast de premieverlaging is eveneens overeengekomen dat per 1 januari 2013 een bonusregeling wordt ingevoerd.


57/68

Deze regeling impliceert een premierestitutie van 25% over het verschil van 72,5% van de totaal betaalde premie en de totale schadelast. Een zeer slecht schadeverloop resulteert niet in een malus (premiebijbetaling). De premieverlaging is op 1 januari 2012 ingegaan.

Overige Gedurende het boekjaar hebben geen onroerendgoedtransacties plaatsgevonden met participanten. Amsterdam, 25 april 2013

Directie Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V. De heer H. Jagersma, directievoorzitter De heer G.T.J. Dröge, directeur Mevrouw C. Rombouts, directeur

58/68


Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de participanten in het Achmea Dutch Health Care Property Fund

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag op pagina 43 tot en met 58 opgenomen jaarrekening 2012 van het Achmea Dutch Health Care Property Fund (“het Fonds”) te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de winst-en-verliesrekening over 2012 en de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van de Beheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V. (‘Beheerder’). De Beheerder van het Fonds is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het verslag van de Beheerder, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De Beheerder is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als de Beheerder nood zakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van het Fonds. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de Beheerder van het Fonds gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van het Achmea Dutch Health Care Property Fund per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW).

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de Beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de Beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amsterdam, 25 april 2013 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Originele versie getekend door drs. E. Hartkamp RA MRE


59/68

Reglementaire bepalingen inzake de resultaatbestemming De artikelen 17.1 tot en met 17.3 uit de Voorwaarden van Beheer en Bewaring volgens het Informatie Memorandum kunnen als volgt worden samengevat: In oktober van elk jaar verricht het Fonds een tussentijdse voorlopige winstuitkering, gebaseerd op een schatting van het direct resultaat in het voorgaande halfjaar. In april van ieder jaar verricht het Fonds vervolgens een voorlopige winstuitkering. Deze voorlopige winstuitkering is gelijk aan 90% van de schatting van het direct resultaat in het voorgaande kalenderjaar (onder aftrek van tussentijdse voorlopige winstuitkeringen). Na goedkeuring van de jaarrekening stelt het Fonds het slotdividend vast. Indien blijkt dat het direct resultaat groter is dan de verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan keert het Fonds vervolgens in juli een slotdividend uit. Indien blijkt dat het direct resultaat kleiner is dan de reeds verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan worden te veel uitgegeven participaties ingetrokken voor zover uitkering plaatsvond door middel van participaties en dienen de participanten hetgeen zij te veel ontvangen hebben te retourneren voor zover uitkering in contanten plaatsvond. Het Fonds kan afwijken van het hierboven beschreven dividendbeleid indien dit noodzakelijk is om te voldoen aan de FBI-criteria. Uitkering van dividend vindt in beginsel plaats in de vorm van participaties. Voor de uitgifte van dergelijke participaties worden geen kosten in rekening gebracht. Op verzoek kan uitkering in contanten plaatsvinden.

Voorstel tot resultaatbestemming De Vergadering van Participanten wordt voorgesteld het resultaat boekjaar als volgt te verdelen: Voorgestelde resultaatbestemming (bedragen x € 1.000) 2012 Uit te keren aan participanten Mutatie herwaarderingsreserve en overige reserves

2011

1.129

339

-235

275

Totaal te bestemmen resultaat

894

614

Voorgesteld wordt om het resultaat van € 894 toe te voegen aan de overige reserves.

Uit te keren aan participanten

Uit te keren aan participanten Te verrekenen verliezen voorgaand boekjaar Reeds uitgekeerd aan participanten Uit te keren aan participanten per 31 december Voorgesteld dividend per participatie in euro’s

1.129

339

0

-115

-671

0 458

224

17,30

5,64

Het Fonds heeft een verplichting ten bedrage van € 0,1 miljoen uit te keren in contanten aan de participanten in het kader van het cashdividend 2012 (2011: € 0,04 miljoen).

Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan die van belang zijn voor het inzicht in de jaarrekening.

60/68


Bijlagen


61/68

1. Objectgegevens

Objectgegevens (in de exploitatieportefeuille)

Sector

Objectnaam

Adres

Plaats object

Zorg

Boxmeer

Dr Kopstraat 2

Beugen

Zorg

Pachterserf

Sprenkelaarshof 101

Apeldoorn

Zorg

Buitensingel

Buitensingel 62 - 64

Zutphen

Zorg

Norenburgerstraat

Norenburgerstraat 6

Zutphen

Zorg

Noordvliet

Soendastraat 2

Leeuwarden

Totaal

62/68


Provincie

Aankoopdatum

Bouwjaar

Oppervlakte in m2 (vvo)

Totale theoretische huursom in €

Actuele waarde per 31-12-2012 in €

Noord-Brabant

01-04-2010

2010

3812

595.065

7.960.000

Gelderland

01-10-2011

2011

2653

383.932

6.400.000

Gelderland

20-10-2011

2011

1249

197.798

2.700.000

Gelderland

20-10-2011

2011

1918

269.422

4.210.000

Friesland

01-06-2012

2012

1723

188.106

3.500.000

11.355

1.634.323

24.770.000

Bijlagen

63/68

2. Begrippenlijst

Actuele waarde

Doelrendement

De actuele waarde van een vastgoedobject aan het eind van het jaar (de externe taxatiewaarde onder aftrek van eventuele lease-incentives). Dit is het bedrag waarvoor dit vastgoedobject naar verwachting kan worden verkocht, dat wil zeggen verkoop aan de meest biedende gegadigde na de beste voorbereiding, marketing en een aanbieding op de markt op de gebruikelijke wijze, onder aftrek van nog te maken kosten (k.k.) met betrekking tot deze transactie. De actuele waarde wordt tevens gebruikt voor het weergeven van de waarde van de participaties in het participantenregister. Deze waarde is gebaseerd op de actuele waarde per ultimo boekjaar van het vastgoed in het Fonds.

Het Fonds stelt zich ten doel om op basis van een driejaarsgemiddelde ten minste een rendement van 7% per jaar te realiseren. Dit doelrendement is tevens de benchmark waartegen de behaalde rendementen van het Fonds afgezet kunnen worden. In de eerste vijf jaar van het Fonds kunnen de gerealiseerde rendementen afwijken van de eerder genoemde rendementsdoelstelling. Dit houdt verband met de opbouwfase van het Fonds.

Belegd vermogen

Exploitatiekosten

De directe investeringen en de financiële vaste activa.

Hieronder worden verstaan: de beheer- en onderhoudskosten, vaste lasten en overige kosten.

Domotica De integratie van technologie en diensten, ten behoeve van een betere kwaliteit van wonen en leven.

Bruto-aanvangsrendement (yield) De bruto-aanvangsjaarhuur uitgedrukt in procenten van de investering.

Financiële leegstand Het aantal vierkante meters maal de laatst bekende markthuur conform externe taxatie.

Brutohuuropbrengst De theoretisch mogelijke huur bij volledige verhuur van het object onder aftrek van financiële leegstand, huurkortingen en overige opbrengsten en kosten.

Fysieke leegstand Leegstand aangeduid in vierkante meters vrij verhuurbaar oppervlak (commercieel onroerend goed) of stuks (bij woningen en parkeerplaatsen).

Corporate Governance De manier waarop een onderneming wordt bestuurd en hoe daarbij wordt omgegaan met de verschillende belangen van klanten, aandeelhouders, medewerkers en de samenleving als geheel.

Gecommitteerde pijplijn

Direct rendement / Income Return (IR)

Herwaarderingsreserve

Het direct rendement als onderdeel van het financieel rendement wordt berekend door de netto-inkomsten van de belegging te delen door het gemiddeld fondsvermogen per kwartaal na winstverdeling. De netto-inkomsten bestaan uit het saldo van de nettohuuropbrengsten, de beheerkosten, het resultaat deelnemingen exclusief waarde veranderingen, de overige baten en lasten en de financiële baten en lasten.

De herwaarderingsreserve wordt gevormd per individueel actief en bestaat uit waardeveranderingen met een actuele waarde hoger dan de historische kostprijs.

64/68

De gecommitteerde pijplijn betreft objecten waarvan de koopovereenkomst contractueel is gesloten voor jaareinde.


Huurincentives

Performance

Met huurders overeengekomen tegemoetkomingen, zoals huurvrije perioden, inbouwpakketten en/of tegemoetkomingen in de verhuiskosten. Deze kosten worden geactiveerd en vervolgens afgeschreven over de looptijd van het contract.

Het resultaat dat in een bepaalde periode wordt behaald op beleggingen, uitgedrukt in een rendement (zie Direct rendement, Indirect rendement en Totaal rendement).

Projectomvang Indirect rendement / Capital Growth (CG) Het indirect rendement als onderdeel van het financieel rendement wordt berekend door het indirect resultaat te delen door het gemiddeld fondsvermogen per kwartaal na winstverdeling. Het indirect resultaat bestaat uit de waardeveranderingen (inclusief deelnemingen) en het verkoopresultaat.

Ingelegd vermogen Het totaal ingelegd vermogen per ultimo verslagjaar is de som van de door de participanten gestorte bedragen tot en met het verslagjaar. Het gemiddeld ingelegd vermogen van een jaar wordt gevormd door de naar tijd en omvang gewogen ingelegde bedragen (totaal ingelegd vermogen primo jaar en stortingen gedurende het jaar).

Intramurale zorg Gezondheidszorg die gedurende een onafgebroken verblijf van meer dan 24 uur geboden wordt in een zorginstelling, zoals een ziekenhuis, verpleeghuis, verzorgingshuis of een instelling voor verstandelijk gehandicapten. De geboden zorg kan bestaan uit begeleiding, verzorging en/of behandeling.

Markthuren Huurwaarde die op dat moment in de markt behaald kan worden volgens opgave van de externe taxateur, uitgaande van een optimale marketing en verhuur aan de meest biedende gegadigde.

Niet-gecommitteerde pijplijn De niet-gecommitteerde pijplijn betreft objecten waarvoor de interne beleggingscommissie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance een akkoord heeft gegeven, maar waarvoor nog geen sprake is van een definitieve koopovereenkomst.

Bijlagen

De projectomvang wordt bij commercieel vastgoed weergegeven in vierkante meters, bij woningen in aantal wooneenheden.

Rendement-risicoprofiel De subjectieve relatie tussen het ingeschatte risico bij de exploitatie van het object gedurende de beschouwde exploitatieperiode ten opzichte van het aangenomen referentieniveau voor het exploitatierisico van gangbare objecten in de betreffende sector. In geval van een aanwezig hoger dan wel lager risico wordt een risico-opslag of -reductie gehanteerd op de met het betreffende referentieniveau corresponderende minimale rendementseis, met een zodanig gekozen correctie factor dat de gestelde minimale rendementseis redelijkerwijs gehaald geacht kan worden in een worstcasescenario.

Semi open-end fonds Een semi open-end karakter betekent dat de beheerder zich zal inspannen om participaties op verzoek in te kopen tegen de nettovermogenswaarde op de transactiedag, maar niet verplicht is een verzoek tot inkoop in te willigen. Hierdoor bestaat de mogelijkheid dat uittreding slechts beperkt mogelijk is.

Totaal rendement / Total Return (TR) Het totaal financieel rendement is berekend door het totaal resultaat te delen door het gemiddeld fondsvermogen per kwartaal na winstverdeling. Het totaal resultaat bestaat uit de som van het direct resultaat en het indirect resultaat van de objecten die het gehele jaar in exploitatie zijn geweest.

65/68

66/68


Over Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Wie zijn we? •S yntrus Achmea Real Estate & Finance is een gespecialiseerde vermogensbeheerder in vastgoed en hypotheken • We beleggen, financieren en ontwikkelen • De omvang van onze beleggingsportefeuille is ruim € 14,5 miljard • We zijn actief in Nederland, Europa, Noord-Amerika en Azië • We zijn de grootste vastgoedbelegger in Nederlandse woningen, winkels en kantoren • We zijn een middelgrote speler in vastgoedfinancieringen • Er werken 265,6 fte’s bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance • Syntrus Achmea Real Estate & Finance is in het bezit van een AFM-vergunning

Waar staan we voor? •V erantwoord rendement voor onze opdrachtgevers • Het waarborgen van governance, compliance en risicomanagement • Kwalitatief hoogwaardig vastgoed • Transparante besturing van onze fondsen en portefeuilles

Waar gaan we voor? • Outperformance • Het verduurzamen van nieuw én bestaand vastgoed • Betrouwbare en innovatieve producten en diensten • Een beter imago voor onze sector • Hoge klanttevredenheid door tijdige en betrouwbare informatie


67/68

www.syntrusachmeavastgoed.nl 68/68


Jaarverslag Achmea Dutch Health Care Property Fund

Recommend Documents