Achmea Dutch Residential Fund Jaarverslag 2009

Achmea Dutch Residential Fund Jaarverslag 2009

Hoofdstuktitel

20 09

1

Vijfjarenoverzicht Achmea Dutch Residential Fund (bedragen x € 1.000)

Aantal objecten Acquisities Disposities

2009

2008

2007

2006

66

65

59

59

2005 59

26.912

29.785

172.761

28.892

71.198

5.067

5.346

11.266

11.971

6.452

Portefeuilleomvang

485.132

500.347

487.049

329.335

298.624

Eigen vermogen

484.226

502.931

492.163

323.261

316.880

Brutohuuropbrengsten

17.275

15.975

14.769

14.722

14.774

Exploitatiekosten

-4.815

-4.363

-3.685

-3.064

-3.386

Overige kosten

-1.750

-1.742

-1.454

-1.448

-1.017

Nettohuuropbrengsten

10.710

9.870

9.630

10.210

10.371

Bezettingsgraad financieel

94,6%

97,4%

97,3%

97,0%

96,9%

Direct resultaat

17.458

13.811

10.181

10.706

10.795

Indirect resultaat

-35.933

-9.984

17.997

15.452

23.163

Totaal resultaat

-18.475

3.827

28.178

26.158

33.958

Beschikbaar voor participanten

18.585

14.967

12.524

12.368

13.244

Reeds uitgekeerd aan participanten

-5.974

-9.490

-6.260

-6.150

-6.712

Nog uit te keren aan participanten

12.611

5.477

6.264

6.218

6.532

4,34%

3,52%

3,79%

4,70%

4,67%

Indirect rendement

-8,93%

-2,54%

6,71%

6,79%

10,02%

Totaal rendement

-4,59%

0,98%

10,50%

11,49%

14,69%

Financieel rendement Direct rendement

Fondsrendement o.b.v. ROZ/IPD Standing Investments Direct rendement

4,1%

4,0%

4,0%

4,3%

4,6%

Indirect rendement

-4,5%

1,1%

5,1%

4,4%

8,7%

Totaal rendement

-0,6%

2,8%

9,3%

8,9%

13,7%

Benchmark o.b.v. Standing Investments Direct rendement

3,7%

3,6%

3,7%

3,9%

4,2%

Indirect rendement

-5,8%

-0,8%

5,9%

7,2%

5,7%

Totaal rendement

-2,2%

2,8%

9,8%

11,3%

10,0%

Aantal participanten

2

25

24

24

23

23

Aantal participaties

693.838

678.041

648.137

442.312

452.456

Gemiddeld ingelegd vermogen

402.569

391.824

268.323

227.573

231.120

Jaarverslag 2009 Achmea Dutch Residential Fund

Achmea Dutch Residential Fund Jaarverslag 2009

4


Inhoudsopgave Van de directie

7

Voorwoord

9

Verslag van de Beheerder Profiel

10

Strategie

11

Marktontwikkelingen

14

Samenstelling portefeuille

16

Performance

18

Risicomanagement

20

Besluiten Vergadering van Participanten

23

Verslag van de Raad van Toezicht Functie Raad van Toezicht

24

Behandelde onderwerpen in het verslagjaar

24

Leden Raad van Toezicht

26

Jaarrekening Balans per 31 december 2009

33

Winst-en-verliesrekening over 2009

34

Kasstroomoverzicht over 2009

35

Toelichting op de jaarrekening

36

Overige gegevens

44

Statutaire bepalingen omtrent de verdeling van het resultaat

44

Accountantsverklaring

46

Bijlagen Objectgegevens

48

Begrippenlijst

52

Inhoudsopgave

5

6


Van de directie Maatschappelijk verantwoord beleggen rendeert Het jaar 2009 was in vele opzichten bijzonder. De kredietcrisis bracht de bouwsector in zwaar weer, en dat weertype houdt in 2010 aan. Acquisities waren vorig jaar dan ook schaars. Desondanks hebben we 2009 met goede resultaten afgesloten. Met een belegd vermogen van ruim € 14 miljard is Syntrus Achmea Vastgoed in Nederland de grootste vermogensbeheerder in vastgoed en hypotheken. In Nederland wordt zowel discretionair als via fondsen geïnvesteerd in woningen, winkels, kantoren, bedrijfsruimten, zorgvastgoed en grond. Internationaal beleggen we via Fund of funds in Europa, Noord-Amerika en Azië. Met onze hypotheekbeleggingen zijn we uniek in Nederland. Vastgoedbeleggingen leverden de afgelopen vijftien jaar een hoger rendement op dan aandelen en vastrentende waarden en waren het meest stabiel. Ook in de toekomst blijft vastgoed een goede investering mede vanwege de schaarste, maar ook om het risico op een forse inflatie af te dekken. Daarnaast zijn er twee maatschappelijke redenen waarom de verwachtingen rond vastgoed hoog gespannen zijn. Ten eerste vergrijst Nederland en moeten we niet wachten om de infrastructuur voor de ouder wordende babyboomers gereed te maken. Ten tweede speelt duurzaamheid een steeds belangrijkere rol in het vastgoed. Syntrus Achmea Vastgoed speelt, in het belang van de participanten, nadrukkelijk in op beide ontwikkelingen. Maatschappelijk verantwoord ondernemen krijgt mede daardoor steeds meer gezicht, zonder dat we daarmee de rendementsdoelstellingen van de participanten uit het oog verliezen. In onze visie op vergrijzing zien wij veel actieve senioren die graag wonen in de nabijheid van voorzieningen en minder graag in de buitenwijken van steden. Syntrus Achmea Vastgoed gaat zich daarom onder andere actief inzetten om de binnensteden van de grotere Nederlandse steden duurzaam aantrekkelijk te houden voor woon- en winkelconsumenten. Daarvoor gaan we onder meer in overleg met gemeentebesturen en binnenstadsplatformen. Daarnaast investeren wij ook in zorgvastgoed. Achmea beschikt als grote speler op de Nederlandse zorgmarkt over de deskundigheid om een juiste inschatting te maken van de waarde van zorgvastgoed in de zorgketen. Syntrus Achmea Vastgoed beschikt over de kwaliteiten en de langetermijnvisie om voor zowel de zorgbestuurder als de pensioenfondsbestuurder tot gunstige voorwaarden en vooruitzichten te komen in termen van optimale bestuurbaarheid, kwaliteit van de zorg en rendement op vastgoed. Syntrus Achmea Vastgoed ziet op het gebied van duurzaamheid winkansen voor iedereen: huurder, overheid en belegger. Als toonaangevende belegger willen we bij de kopgroep behoren. Duurzaamheid gaat niet alleen over energie en milieu. Duurzaam vastgoed is ook vastgoed dat op lange termijn zijn aantrekkelijkheid behoudt en goed verhuurbaar blijft. Duurzaam vastgoed zal uiteindelijk dus ook voor een belegger een beter rendement opleveren dan niet-duurzaam vastgoed. In ons duurzaamheidsbeleid kijken we zowel naar nieuwe ontwikkelingen als naar de bestaande portefeuille. We geven prioriteit aan het verduurzamen van het bestaande vastgoed. Dat oogt weinig spectaculair, maar daar is wel de meeste winst te behalen. Tot slot is er het afgelopen jaar veel aandacht geweest voor de toenemende eisen op het gebied van governance, risicomanagement en compliance. Syntrus Achmea Vastgoed geeft daar, in overleg met de Raad van Toezicht en de participanten, invulling aan. We stemmen vooraf het beleid af en geven achteraf rekenschap over de resultaten. Wij streven ook op het gebied van risico management naar een ‘outperformance’.

Henk Jagersma, George Dröge Directie Syntrus Achmea Vastgoed B.V.

Van de directie

7

8


Voorwoord Goede kansen voor acquisities In 2009 heeft ook het Nederlandse vastgoed de gevolgen gevoeld van de kredietcrisis. Bij woningen laat zich dat het best vertalen in de betaalbaarheid van de woningen. Huurwoningen met een huurprijs van boven de € 1.000 per maand hebben het in 2009 moeilijker gehad en de leegstand zien oplopen. Ondanks de moeilijke omstandigheden heeft het Achmea Dutch Residential Fund in 2009 een uitstekend resultaat laten zien. Het Fonds heeft een outperformance van 160 basispunten behaald ten opzichte van de ROZ/IPD-woningenbenchmark (op basis van standing investments). In 2009 hebben we ook de eerste effecten van de economische terugval kunnen zien op de bouwproductie, de verwachting is dat deze tendens zich in 2010 voortzet en de bouwproductie verder afneemt. Door deze afname blijft de krapte op de woningmarkt in stand, wat zorgt voor een bodem onder de huizenprijzen met op termijn weer ruimte voor prijsstijgingen. Voor institutionele beleggers is het tijdstip gunstig om juist nu het vastgoedbelang in de portefeuille uit te breiden. De huidige mate van liquiditeit in de vastgoedmarkt biedt goede mogelijkheden om tegen aanvaardbare condities vastgoed te acquireren. Nieuwe middelen zijn in te zetten om de goede verwervingskansen die ontstaan te benutten en zo de kwaliteit van de portefeuille naar de toekomst te waarborgen. In 2010 richten we ons met name op borging van de huurinkomsten en optimalisatie van de portefeuille. Wij volgen de markt nauwgezet om daar waar wenselijk afscheid te nemen van objecten en tegelijkertijd tot goede acquisities te komen. Verder staat duurzaamheid hoog in ons vaandel. Duurzaamheid speelt bij huurders, met name in het segment kantoren en winkels, een steeds belangrijkere rol in de selectie van huisvesting en beïnvloedt daarmee de waardeontwikkeling van vastgoed in de toekomst. Bij bestaande woningen speelt dit in mindere mate: hier wordt een afweging gemaakt tussen de hoogte van de investering en de huurprijsverhoging die een huurder bereid is te betalen. Valt deze negatief uit, dan wordt verkoop een optie. Wij danken u voor het vertrouwen dat u ons geschonken heeft. Aan ons de taak een uiterste inspanning te doen om de kwaliteit en de performance van het Achmea Dutch Residential Fund te optimaliseren. Victor Gulickx MiF Fondsmanager

Voorwoord

9

1 Verslag van de Beheerder

Profiel

Fiscale structuur Het Achmea Dutch Residential Fund heeft de fiscale status van Fiscale Beleggingsinstelling (afkorting: FBI). Een FBI is

Missie

onderworpen aan de vennootschapsbelasting tegen het

Het Achmea Dutch Residential Fund streeft naar een stabiel en

0%-tarief. Participaties in een FBI zijn in fiscale zin in beginsel

duurzaam rendement uit vastgoed waarin is belegd met de

vrij verhandelbaar, in tegenstelling tot een fiscaal transparant

gelden van de participanten. Met onze vastgoedexpertise en

(niet-belastingplichtig) fonds.

onze kennis van de markt verzorgen wij meer dan passende huisvesting en bieden wij toegevoegde waarde voor onze huurders.

Leverage Het Achmea Dutch Residential Fund kan tot niet meer dan 25% van de fiscale boekwaarde van de activa met vreemd

Fondsstructuur

vermogen worden gefinancierd.

Het Achmea Dutch Residential Fund is een beleggings instelling met een sui generis-constructie1 gebaseerd op contractuele afspraken tussen de Beheerder, de Bewaarder2

Benchmarking

en de participanten3. Syntrus Achmea Vastgoed is de

Syntrus Achmea Vastgoed is deelnemer in de ROZ/IPD

Beheerder.

Vastgoedindex. Naast Syntrus Achmea Vastgoed zijn er nog circa 30 andere bedrijven en instituten die deelnemen in de vastgoedindex, die een totale waarde heeft van circa

Beleggingsdoelstelling

€ 40 miljard. ROZ/IPD meet de rendementen op vastgoed

Het Achmea Dutch Residential Fund streeft naar outperformance

objecten en vastgoedportefeuilles op jaarbasis. Drie maanden

ten opzichte van de ROZ/IPD Vastgoedindex voor het segment

na het einde van het jaar komt de jaarindex uit. De ROZ/IPD

woningen (standing investments).

Vastgoedindex voor standing investments heeft alleen betrekking op objecten die meer dan een heel jaar in exploitatie zijn en niet in een majeure renovatiefase verkeren

Productkenmerken

of worden uitgepond. Deze index laat een meer zuivere

Alle belangrijke kenmerken van het Achmea Dutch Residential

vergelijking zien tussen verschillende vastgoedmarkten en

Fund zijn uitgebreid vastgelegd in het Informatie Memorandum

is eveneens een geschikte maatstaf ten opzichte van

van het Fonds. Een exemplaar is bij ons verkrijgbaar.

marktindexen van andere investeringscategorieën. Naast een algehele index publiceert ROZ/IPD ook vier deelindices voor de segmenten: woningen, winkels, bedrijfsruimten en kantoren.

1 Dit is een constructie die niet als zodanig in de wet genoemd is. 2 Stichting Achmea Dutch Residential Fund. 3 Degene die blijkens het participantenregister gerechtigd is tot één of meer participaties.

10

Het rendement van het Achmea Dutch Residential Fund wordt afgezet tegen de ROZ/IPD-deelindex woningen.


Gebouwen die lang meegaan staan altijd op een goede locatie en zijn altijd van goede architectonische kwaliteit.

Strategie Het Achmea Dutch Residential Fund is opgericht in 1992 als sectoraal fonds. In 2000 is de omvang van het Fonds verdubbeld door de overname van de Allianz woningportefeuille. Per 1 januari 2007 zijn de fondsvoorwaarden gemoderniseerd. Ultimo 2007 is een participatie genomen in Vesteda.

Beleggingsbeleid Om de beleggingsdoelstelling te halen, koopt, exploiteert en verkoopt het Achmea Dutch Residential Fund registergoederen

Duurzaamheid voert Syntrus Achmea Vastgoed integraal door binnen de organisatie en de producten omdat we daarmee voorop willen lopen. En omdat we ervan overtuigd zijn dat het bijdraagt aan een duurzaam rendement op langere termijn.

in de sector. Daarnaast kan het Fonds maximaal 20% van het belegd vermogen in andere sectoren beleggen, voor zover een relatie bestaat met de sector woningen of als de belegging anderszins aansluit bij de registergoederen van het Fonds. Ultimo 2009 is het Fonds gespreid over 66 objecten, exclusief de deelneming in Vesteda; de totale portefeuille inclusief Vesteda heeft een waarde van € 485 miljoen. In 2009 heeft het Achmea Dutch Residential Fund geen gebruik gemaakt van leverage. De participatie in Vesteda heeft een LTV-ratio van 0,36.

Verslag van de Beheerder

11

Ontwikkeling belegd vermogen (x 1.000)

600.000

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

0

2005

2006

2007

2008

2009

Portefeuillebeleid

segment in de woningportefeuille moet op termijn op 80%

Het portefeuillebeleid van het Achmea Dutch Residential Fund

komen te liggen. Op dit moment is dat circa 52%. De keuze

kent drie uitgangspunten: locatie, verhuurbaarheid en verversing.

voor geliberaliseerde huur is te verklaren uit de vrijemarkt

De eerste keuze is voor kwalitatief hoogwaardige woningen

werking. In dit segment mag de huurverhoging marktconform

op goede locaties. De geografische oriëntatie, uit te splitsen

zijn en is de huurhoogte vrij vast te stellen; ergo, geen

naar gebieden met een groeipotentieel in aantal huishoudens,

begrenzing van overheidswege. Dit is gunstig voor het

gebieden met economisch gunstige perspectieven en gebieden

portefeuillerendement.

met (toekomstige) woningtekorten, zowel kwalitatief als kwantitatief. Dit resulteert in een geografische oriëntatie op

Het laatste uitgangspunt is de verversing van de woning

de regio’s Randstad, Brabantse Stedenrij, Zwolle en het

portefeuille. Daarvoor is blijvende aandacht nodig om

KAN-gebied (Arnhem/Nijmegen). De Brabantse Stedenrij is

veroudering en daarmee te hoog oplopende exploitatiekosten

de benaming van de metropool die de steden Bergen op Zoom,

te voorkomen. Dat betekent dat er continu een uitpond

Roosendaal, Breda, Tilburg, Eindhoven, Helmond,

programma zal lopen, waarmee verouderde complexen tijdig

’s-Hertogenbosch en Oss, tezamen met randgemeenten en

worden verkocht. Tegelijk wordt de portefeuille vernieuwd,

tussenliggende bebouwing vormen. Op de langere termijn moet

door de verwerving van nieuw vervaardigde woningcomplexen.

80% van de woningbeleggingen in bovengenoemde gebieden zijn gesitueerd. De overige 20% van de woningbeleggingen wordt dan benut voor opportunies, voornamelijk in groeikernen. Uiteraard realiseert het Fonds binnen de gekozen focusgebieden voldoende spreiding in de portefeuille om te veel exposure op specifieke woningmarkten te voorkomen. Als tweede punt zijn een goede verhuurbaarheid en een solide waardeontwikkeling van belang. Hierbij is het product en de afstemming ervan op de markt essentieel. Om deze reden zijn nog de volgende aanvullende criteria relevant: keuze voor het geliberaliseerde segment, waarbij de voorkeur ligt bij een huurprijs tussen € 650 en € 1.000. Het aandeel van dit

12


Objectbeleid Naast een uitgekiend portefeuillebeleid vormt het objectbeleid een tweede motor achter het rendement van het Achmea Dutch Residential Fund. Het objectbeleid valt uiteen in twee onderdelen. Het eerste onderdeel betreft de acquisitie van objecten. Het tweede onderdeel betreft actief management van de objecten. Objecten worden aangekocht in lijn met het bovenstaande portefeuillebeleid, waarbij de focus ligt op afstemming van het product op lokale doelgroepen. Denk hierbij aan behoeften als nabijheid van voorzieningen, aantal parkeerplaatsen, OV-voorzieningen en woondiensten. De behoefte kan verschillen per doelgroep. Het product dient zoveel mogelijk afgestemd te zijn om de verhuur en latere verkoop te

Duurzaamheid gaat niet alleen over energie en milieu. Duurzaam vastgoed is vastgoed dat op lange termijn zijn aantrekkelijkheid behoudt en daardoor goed verhuurbaar blijft. Duurzaam vastgoed zal uiteindelijk voor een belegger een beter rendement opleveren dan niet-duurzaam vastgoed.

optimaliseren. Het directe rendement wordt bepaald door de feitelijke opbrengsten uit de exploitatie van het vastgoedobject, uitgedrukt als percentage van de marktwaarde van het object. Het directe rendement wordt beïnvloed door het exploitatie resultaat en de marktwaarde van het object. Door de sterk gestegen marktwaarden in de afgelopen jaren liep het directe rendement steeds verder terug. Naar verwachting wordt in de komende jaren het directe rendement weer belangrijker voor de waardebepaling van het object. Nog sterker sturen op het directe rendement zal dus in belang toenemen.

Duurzaamheid van vastgoed is te meten met verschillende methodieken. Met een aantal daarvan heeft Syntrus Achmea Vastgoed proefgedraaid. Ook is Syntrus Achmea Vastgoed participant van de Dutch Green Building Council. Deze stichting ontwikkelt het uit Engeland afkomstige BREEAM-certificaat voor de Nederlandse markt. Een eerste versie van BREEAM voor nieuwbouw is in het najaar van 2009 opgeleverd. Deze versie is echter nog niet geschikt voor woningen. Het Fonds heeft daarom in 2009 besloten om in 2010 te starten met het toetsen van alle nieuwe woningacquisities met GPR Gebouw. Daarbij wordt gekeken naar: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde.


13

Prijsontwikkeling

Bron: NVM

5% 4% 3% 2% 1% 0%

Marktontwikkelingen

009 Q4 2

008 Q4 2

007 Q4 2

006 Q4 2

005 Q4 2

004 Q4 2

003 Q4 2

Q4 2

002

001 Q4 2

000 Q4 2

Q4 1

Q4 1

998

-2%

999

-1%

vastgoed op A-locaties en vastgoed op B- en C-locaties is in 2009 verder toegenomen, wat zich uit in een divergerende trend in aanvangsrendementen, huurprijzen, aanbod, opname

Nederland

en leegstand.

De Nederlandse vastgoedmarkt heeft in 2009 enigszins vertraagd gereageerd op de economische ontwikkelingen die vanaf eind 2008 een stagnering lieten zien. Economische

Woningmarkt

groeivoorspellingen voor 2009 zijn gedurende het jaar echter

De Nederlandse woningmarkt stond in 2009 onder zware

wel meerdere malen positief bijgesteld door het Centraal

druk, maar herstelde zich in de tweede helft van het jaar licht.

Planbureau. Aanvankelijk was de voorspelling een krimp van

De prijsdaling was ongeveer 2% op basis van cijfers van NVM,

de economie van 5% in 2009 en 0,5% in 2010. In het eerste

terwijl rekening werd gehouden met een prijsdaling van

kwartaal van 2010 spreekt men over een krimp van 4% in 2009

5 à 6%. Enige relativering is wel op zijn plaats, er vonden met

en zelfs van een groei van 1,5% in 2010. De werkloosheid stijgt

name transacties plaats in de lagere koopprijssegmenten,

echter sinds medio 2009 in een steeds sneller tempo en heeft

waar de vraag nog op peil is gebleven. In de hogere

zijn weerslag op de consumentenbestedingen. Deze zijn in

koopprijssegmenten houden verkopers hun woning aan als

2009 met ongeveer 2,5% afgenomen. De inflatie bedraagt in

kopers een te lage prijs bieden.

2009 naar verwachting 1,25%; beduidend lager dan de 2,5%

De koopprijs blijft hierdoor kunstmatig op peil. De verkopers

in 2008. Deze afname is vooral toe te schrijven aan de

in dit segment wachten op het moment dat de woningmarkt

gedaalde olie- en gasprijzen.

weer aantrekt. Het aantal transacties is dan ook flink afgenomen: van 182.000 huizen in 2008 naar 125.000 in

14

In 2009 komt het totale transactievolume van vastgoed in

2009. Dit tekent ook het algehele beeld van 2009: eerst de

Nederland uit op ongeveer € 6 miljard; een afname van

oude woning verkopen, dan pas een nieuwe woning kopen.

ongeveer een derde in vergelijking met 2008. In 2009 zorgde

Van de 175.000 woningen die nu te koop staan, staat bijna

vooral het stijgende aanvangsrendement voor een afwaardering

30% langer dan een jaar in de etalage. De overheid probeert

van het vastgoed. Omdat huurprijzen in de loop van 2009

via de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) de doorstroom

steeds meer onder druk kwamen te staan en op een gegeven

op de woningmarkt te stimuleren. Sinds de zomer van 2009 is

moment ook een dalende tendens vertoonden, is het einde

het aantal hypotheekaanvragen met een NHG toegenomen.

van afwaarderingen nog niet in zicht. Het verschil tussen

Omdat veel woningbouwprojecten door de recessie zijn


Ontwikkeling bruto-aanvangsrendement

8%

7%

6%

5%

4%

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

uitgesteld, probeerde de overheid voor de val van het kabinet

Opvallend is dat de beleggersmarkt voor huurwoningen aardig

met een subsidie van in totaal bijna € 400 miljoen via

stand heeft gehouden in vergelijking met de commerciële

gemeenten de start van 15.000 koop- en dure huurwoningen

vastgoedmarkten. Het transactievolume is naar verwachting

te garanderen. Door de val van het kabinet ontstaat

ongeveer hetzelfde als in 2008, namelijk € 900 miljoen.

onzekerheid en mogelijk vertraging omtrent deze maatregel.

In 2009 zijn circa honderd woningcomplexen als belegging verkocht. Op dit moment staan ongeveer zes- tot achtduizend

Door de stagnerende woningverkoop is het aanbod van, maar

woningen complexgewijs in de verkoop. Aan de verkopende

ook de vraag naar huurwoningen in 2009 toegenomen. In de

kant zijn vooral de institutionele beleggers en Randstad

loop van het jaar is in sommige prijssegmenten en regio’s

corporaties te vinden, aan de kopende kant treft men vooral

echter toch het aanbod sneller toegenomen dan de vraag,

particuliere beleggers en corporaties buiten de grote steden.

waardoor ook huurprijzen onder druk zijn komen te staan.

Het bruto-aanvangsrendement van beleggershuurwoningen

Het middeldure huursegment tot ongeveer € 800 per maand

is in 2009 licht gestegen en ligt rond de 5%.

vertoont echter wel een gezonde vraag- en aanbodverhouding en is daarom nog steeds een interessant beleggingsproduct. Slechts op enkele krappe woningmarkten, vooral Randstedelijk, was het afgelopen jaar plaats voor huurwoningen in het duurdere segment.


Duurzaamheid betekent bij vastgoed het op een verantwoorde manier samenbrengen van zorg, milieu, lange levensduur, huurderstevredenheid en waardeontwikkeling.

15

Samenstelling portefeuille naar huurprijs, uitgedrukt in percentage van de theoretische huuropbrengst

€ 850-1100 12%

onder € 650 23%

€ 750-850 27%

€ 650-750 38%

Samenstelling portefeuille

De portefeuille omvat ultimo 2009 66 objecten plus de deelneming in Vesteda. De uitpondvoorraad heeft ultimo 2009 een boekwaarde van € 47,2 miljoen. De gemiddelde huur in

Ultimo 2009 bedroeg de totale portefeuille van het Achmea

de portefeuille (exclusief Vesteda) komt uit op € 700. In het

Dutch Residential Fund € 485,1 miljoen. Gedurende 2009 is

huursegment van € 650 tot € 850 is het Fonds het zwaarst

€ 26,9 miljoen geïnvesteerd en € 5 miljoen gedesinvesteerd.

vertegenwoordigd.

De investeringen hebben betrekking op de operationele portefeuille en de ontwikkeling van nieuwe objecten in Utrecht,

De portefeuille is momenteel voor 61% gesitueerd in de

Almere, Zoetermeer en de herbelegging van het dividend van

strategische regio’s (exclusief Vesteda).

Vesteda. De desinvesteringen hebben betrekking op woningen

Deze regio’s betreffen de Randstad, Brabantse Stedenrij,

die uitgepond worden. De portefeuille bestaat voornamelijk uit

Zwolle en het KAN-gebied.

woningvastgoed. Daarnaast is een beperkt deel van het vermogen belegd in winkelvastgoed. Veelal zijn deze overige beleggingen gelieerd aan de woningobjecten in de portefeuille. Het Achmea Dutch Residential Fund heeft ook een belegging van € 135,9 miljoen (ultimo 2009) in Vesteda. Middels een actief aan- en verkoopbeleid wordt de portefeuille van het Achmea Dutch Residential Fund in lijn gebracht met het uitgestippelde portefeuillebeleid. Zoals eerder uiteengezet,

Syntrus Achmea Vastgoed staat voor goed beheer en actief management van de vastgoedportefeuille.

richt het portefeuillebeleid zich op: locatie, verhuurbaarheid en verversing van de portefeuille.

16


Samenstelling portefeuille naar provincie op basis van objectwaarde

Overig 11%

Zuid-Holland 16% Overijssel 8%

Noord-Holland 15% Limburg 12% Utrecht 3%

Gelderland 9% Noord-Brabant 26%

Bij de deelneming in Vesteda ligt de focus op het volledig dekken van de acquisities uit de pijplijn met de dispositie opbrengsten en het daar waar mogelijk reduceren van de leverage. De huidige LTV ligt op 0,36. Op termijn wil Vesteda naar een LTV van 0,25 van het balanstotaal. De eerste stap in

Meer dan 30% van de CO2-uitstoot in Nederland is afkomstig van gebouwen.

het terugbrengen van vreemd vermogen zal worden opgenomen in 2010. De herfinanciering van de lening 400 miljoen die in 2010 afloopt, wordt met 350 miljoen geherfinancierd. Vesteda zal in 2010 dividend uitkeren over het jaar 2009. Onder de huidige marktomstandigheden zijn woningen in het duurdere segment moeilijker te verhuren of te verkopen. Vesteda heeft momenteel een exposure in de exploitatieportefeuille van 31% op het huursegment boven de € 800. De verwachting is dat dit segment in 2010 ook nog last zal hebben van de economische crisis.


Bij het terugdringen van de CO2-uitstoot valt dus veel winst te behalen bij vastgoed. De belegger krijgt daarmee vastgoed dat beter te verhuren is, want de gebruiker krijgt een energiezuinig gebouw.

17

Bezettingsgraad

98% Ult.’08 Ult.’09 97%

96%

95%

94%

Financieel

Performance

Fysiek

Indirect financieel resultaat Sinds medio 2008 is de trend van de afgelopen jaren met

Totaal financieel resultaat

aanhoudende waardestijgingen van vastgoed omgeslagen in

In 2009 bedroeg het totaal resultaat van het Achmea Dutch

waardedalingen. Ook het Achmea Dutch Residential Fund

Residential Fund € -18,5 miljoen. Dit resulteerde in een totaal

heeft last van afwaarderingen binnen de portefeuille. Het

rendement van -4,59%. Het totale resultaat is opgebouwd uit

indirecte resultaat over 2009 bedroeg € -35,9 miljoen.

een direct en een indirect resultaat. De divergentie in

Procentueel gezien heeft het Fonds een indirect rendement

rendement tussen de verschillende huursegmenten is terug

behaald van -8,93%.

te vinden in de fondsresultaten. Het Fonds, exclusief zijn deelneming in Vesteda, is voor € -16,6 miljoen geherwaar-

De performance van de deelneming in Vesteda heeft sinds de

deerd, op een portefeuilleomvang van € 316,7 miljoen

kredietcrisis een negatief effect op het resultaat. Dit effect is

(stand per 1 januari 2009). De deelneming in Vesteda is voor

toe te schrijven aan de leverage in Vesteda (LTV-ratio 0,36

€ -20,3 miljoen geherwaardeerd op een deelneming van

ultimo 2009) en de oplopende leegstand in het duurdere

€ 150,7 miljoen (stand per 1 januari 2009).

huursegment waar Vesteda zich op richt.

Direct financieel resultaat

Rendement ROZ/IPD Standing Investments

Het directe resultaat van de portefeuille bedroeg € 17,4 miljoen;

Om een zuivere vergelijking met andere woningvastgoed

dit impliceert een direct rendement over 2009 van 4,34%.

beleggers of de gehele woningenvastgoedmarkt mogelijk te

Het directe resultaat wordt voornamelijk gedreven door de

maken, berekenen wij eveneens de rendementen op basis

huurinkomsten en de exploitatiekosten.

van de berekeningsmethodiek van ROZ/IPD voor standing investments. Deze methodiek laat verstorende effecten, zoals

Ultimo 2008 was er sprake van een leegstand in de portefeuille

financiering met vreemd vermogen, buiten beschouwing.

exclusief Vesteda van 2,6% en ultimo 2009 van 5,4%.

18


Rendement op basis van ROZ/IPD Standing Investments

15%

Achmea Dutch Residential Fund ROZ/IPD woningen

12%

9%

6%

3%

0%

-3%

2005

2006

2007

2008

2009

5 jr.

Het Achmea Dutch Residential Fund heeft de achterliggende jaren een hoog rendement gerealiseerd. Het afgelopen jaar bedroeg het totale rendement van het Achmea Dutch Residential Fund op basis van de ROZ/IPD Standing Investments-methodiek 0,6%. De benchmark behaalde een rendement van 2,2%. Derhalve was er sprake van een outperformance van 160 basispunten. Het Achmea Dutch Residential Fund exclusief Vesteda heeft een totaal rendement van -0,4% behaald. Vesteda heeft een totaal rendement behaald van -1%. Beide op basis van de ROZ/IPD Standing Investments-methodiek. De afgelopen vijf jaar behaalde het Fonds een gemiddeld rendement van 6,4% per jaar. Ten opzichte van de benchmark heeft het Fonds over deze periode het met 50 basispunten beter gedaan.


19

Risicomanagement

directie en Business Unit managers ook de manager van de afdeling Research & Development en de manager van de afdeling Investor Relations.

Portefeuille nauwlettend volgen Risicomanagement is voor vermogensbeheerders de afgelopen

2. De functies Compliance en Risk Management vormen de

jaren steeds belangrijker geworden en staat dan ook vast

onafhankelijke tweede lijn en zijn verantwoordelijk voor het

op de agenda van het Achmea Dutch Residential Fund.

opstellen van de (interne) beleidskaders voor de beheersing

De maatregelen die we nemen om risico’s te beperken zijn

van risico’s en de continue monitoring van de naleving

tweeledig: ten eerste nog actiever portefeuillebeheer en ten

daarvan voor de directie. Onderdeel van de continue

tweede nauwlettend volgen van de ontwikkelingen in de

monitoring is een onafhankelijke toetsing op de uitvoering van

portefeuille. We volgen in goed overleg met de Raad van

de beheersmaatregelen. Zo ontwikkelen Risk Management

Toezicht de waardeontwikkeling van de portefeuille, de

en Compliance het Fraudebeheersingsplan en het

leegstand en de huurachterstanden.

CDD-beleid. De directie stelt beide vast. Risk Management en Compliance beoordelen zowel a tempo als achteraf de risico’s en de beheersmaatregelen en rapporteren daarover

COSO-methode

aan de directie.

Risicomanagement is niet statisch, maar een terugkerende cyclus. Dit proces is gebaseerd op de COSO-methode.

3. In het kader van de beheersing van risico’s zijn meerdere

Jaarlijks beoordeelt het management van Syntrus Achmea

partijen betrokken die optreden als derde lijn. Binnen

Vastgoed onder regie van de afdelingen Risk Management en

Eureko treedt de interne accountantsdienst van Eureko op

Compliance de risico’s van het Fonds en de beheersing daarvan.

als derde lijn. Deze voert controles uit op de effectiviteit in

De gesignaleerde risico’s en verwachte ontwikkelingen worden

opzet, bestaan en werking van de interne beheersing in

beoordeeld in termen van kans, impact en mate van

opdracht van en rapporteert aan de Directie van Syntrus

beheersing. Met deze analyse is vast te stellen of maatregelen

Achmea Vastgoed en de Executive Board van Eureko.

nog adequaat zijn of dat aanpassingen noodzakelijk zijn.

Daarnaast hebben de externe accountants van klanten in het

Inrichting, implementatie en onderhoud van de maatregelen

kader van de jaarrekeningcontrole ook een toetsende rol

zijn de verantwoordelijkheid van het management. Risk

t.a.v. delen van de interne beheersing (met name rond de

Management ziet namens de directie toe op de implementatie

betrouwbaarheid van de financiële verslaglegging) en

van aanpassingen en rapporteert over de voortgang.

brengen daarover verslag uit. De externe accountant geeft jaarlijks een verklaring af bij de

Three lines of defence

jaarrekeningen. Daaraan voorafgaand controleert de externe

Om risico’s adequaat te kunnen beheersen, heeft Syntrus

accountant de werking van een aantal voor de jaarrekeningen

Achmea Vastgoed als Beheerder van het Fonds de verant-

van belang zijnde processen.

woordelijkheid voor de risicobeheersing ingericht conform het principe van de ‘Three lines of defence’:

Ondernemingsrisico’s 1. Het management is in eerste instantie verantwoordelijk

Periodieke beoordeling van ondernemingsrisico’s en de

voor de risicobeheersing binnen de processen die tot zijn

risico’s op de portefeuilles van de fondsen vindt plaats in de

verantwoordelijkheid behoren. Dit betekent dat bij de

kwartaalvergaderingen van de Raad van Toezicht. In dit

dagelijkse besluitvorming en de uitvoering het management

overleg wordt ook de opvolging van actiepunten voortkomend

verantwoordelijk is voor de vaststelling of er voldoende

uit de diverse interne en externe audits gemonitord.

waarborgen zijn om de risico’s optimaal te beheersen. Een voorbeeld is het acquisitieproces waarbij de (interne)

20

Beleggingscommissie de beoordeling en goedkeuring

Project Risk Management afgerond

uitvoert. De Business Unit manager is verantwoordelijk voor

In 2009 is het project Risk Management afgerond. De uitkomst

de volledigheid van het dossier, waar een rapport van de

van dit project is een integrale aanpak van risico’s. Vanuit de

onafhankelijke afdeling Research & Development vast

strategische doelstellingen is een vertaling gemaakt naar de

onderdeel van is. In de Beleggingscommissie zitten naast

operationele doelstellingen en is vastgesteld welke risico’s het


behalen van deze doelstellingen bedreigen. Deze risico’s zijn

aan de objectgegevens in de systemen van SAV. Daarnaast

in kaart gebracht en er zijn indicatoren en grenswaarden

wordt de waardeontwikkeling van de objecten geanalyseerd

benoemd op basis waarvan afwijkingen worden gerapporteerd.

ten opzichte van de ROZ/IPD-benchmark.

In het vierde kwartaal van 2009 is de eerste geïntegreerde Risk Management Rapportage aan de Raad van Toezicht

Leegstandsrisico

gepresenteerd. De komende periode wordt in samenwerking

In de operationele processen zijn maatregelen genomen die

met de Raad van Toezicht nagegaan of de gehanteerde

monitoring van leegstand moeten waarborgen. Ook ontvangt

normen voldoen. Indien nodig volgt bijstelling.

het management van de Business Units sturingsinformatie om dreigende leegstand tijdig te signaleren en aanvullende acties te nemen om dit risico te beperken. Daarnaast is in 2009

Operationele risico’s

gefocust op leegstandsbeperking met specifieke acties op

De externe accountant geeft jaarlijks een SAS 70-verklaring

de verhuurbaarheid van objecten.

af, na controle van de primaire processen op opzet, bestaan en werking. Belangrijke processen zijn:

Frauderisico’s Naar aanleiding van de fraudezaken in de vastgoedsector

• Beleggingsbeleid

heeft Syntrus Achmea Vastgoed de maatregelen ter voorkoming

In het beleggingsbeleid zijn onder andere de maatregelen

en detectie van fraude geïnventariseerd en beoordeeld of

beschreven die moeten waarborgen dat conform de

aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn. Een en ander is

afspraken mandaten worden bewaakt.

vastgelegd in een Fraudebeheersingsplan waarin de belangrijkste risico’s op het gebied van acquisitie, dispositie,

• Beleggen in en ontwikkelen van vastgoed

ontwikkeling en taxaties zijn geanalyseerd. Daarna is

Beleggen in en ontwikkelen van vastgoed betreft de

vastgesteld of de beheersing voldoende is en zijn maatregelen

processen die de acquisitie, dispositie en het beheer van

aangepast om de mate van beheersing te verhogen.

direct vastgoed beschrijven.

De monitoring vindt plaats in de periodieke audits waarover aan de directie wordt gerapporteerd.

• Algemene processen In de algemene processen zijn onder andere de rapportage-

Integriteitsrisico

processen beschreven. In april 2010 wordt de SAS 70-

Syntrus Achmea Vastgoed onderschrijft het belang van

rapportage over het boekjaar 2009 opgeleverd.

integriteit, reputatie en het voldoen aan zowel interne als externe regelgeving als ethische normen. Integriteit begint en

Binnen de primaire processen is aandacht voor de volgende

eindigt met integere medewerkers en een organisatiecultuur

operationele risico’s:

die dit uitstraalt. Daartoe besteedt Syntrus Achmea Vastgoed al in het aannamebeleid aandacht aan integriteit door een

Liquiditeits- en solvabiliteitsrisico

uitgebreide verplichte Pre-Employment Screening af te nemen.

Het Fonds kan gebruikmaken van vreemd vermogen, maar is tot nu toe uitsluitend gefinancierd met eigen vermogen.

Tegenpartijen worden conform het recent verder geactualiseerde

Uittreding van participanten is gebonden aan regels die zijn

CDD-beleid gescreend en de resultaten hiervan komen in de

vastgelegd in het Informatie Memorandum; hierdoor zijn deze

dossiers. In 2009 heeft Syntrus Achmea Vastgoed de

risico’s beperkt.

Gedragscode aangepast in lijn met de IVBN-gedragscode, waarbij een vastgoedspecifiek addendum aan de Algemene

Taxatierisico

Gedragscode Achmea is toegevoegd. Compliance monitort

Om tot een betrouwbare waardering van het vastgoed te

naleving van de Gedragscode evenals de regeling nevenfuncties

komen, schakelt Syntrus Achmea Vastgoed uitsluitend

en de insiderregeling. Om het bewustzijn op het gebied van

Register Taxateurs in. Met ingang van 2010 is het taxatie

fraude en integriteit te vergroten, zijn er voor medewerkers

beleid aangepast, waarbij één keer in de drie jaar van taxateur

sessies waarin dilemma’s uit de praktijk aan de orde komen.

wordt gewisseld, dit is dus in 2013 effectief. De taxatie-

Daarnaast krijgen deze onderwerpen in het afdelingsoverleg

afdeling en de Assetmanagers bespreken de taxatierapporten

en tijdens personeelsbijeenkomsten ruimschoots aandacht.

met de externe taxateurs, nadat de variabelen zijn getoetst


21

22


Besluiten Vergadering van Participanten

Ten slotte is de akte van oprichting van de ontwikkelentiteit binnen het Achmea Dutch Residential Fund aan de participanten voorgelegd. De participanten hebben verzocht de tekst over de doelstelling en de (on)mogelijkheid om af te wijken van de

De Vergadering van Participanten heeft op 27 mei 2009 het

fondsvoorwaarden aan te scherpen. De Vergadering van

jaarverslag 2008 vastgesteld en decharge verleend aan de

Participanten heeft besloten de aangepaste akte schriftelijk

Beheerder en de Bewaarder voor hun taak in het boekjaar.

te behandelen.

Ook zijn de participanten akkoord gegaan met een wijziging in de Voorwaarden van Beheer en Bewaring: voortaan kan een

Amsterdam, 28 april 2010

participant zich niet alleen laten vertegenwoordigen door een statutair bestuurder, maar ook door een vertegenwoordiger

Directie Syntrus Achmea Vastgoed BV

die de participant naar eigen goeddunken aanwijst.

H. Jagersma

Deze vertegenwoordiger hoeft geen bepaalde kwalificaties

G.T.J. Dröge

te hebben. De feecommissie, bestaande uit C.J.M. de Wit (Pensioenfonds W(r)I) en J. Brummel (Bpf Meubelindustrie), heeft in het verslagjaar in opdracht van de Vergadering van Participanten onderzoek verricht naar de feestructuur. De commissie is belast met een onderzoek naar de hoogte van de vermogensbeheerkosten, waarbij een vergelijking getrokken dient te worden met de hoogte van vermogensbeheerkosten van andere vastgoedbeleggers. Tijdens de Vergadering van Participanten is een notitie behandeld die enerzijds liet zien dat de huidige berekende fee marktconform is en anderzijds een voorstel bevatte voor een performance related fee. Na enige discussie, waarbij met name de grotere pensioenfondsen tegen een performance related fee waren, hebben de participanten besloten voorlopig de huidige feestructuur te handhaven. Tijdens de Vergadering van Participanten op 16 december 2009 is het portefeuilleplan 2010 aan de participanten gepresenteerd. Dit plan geeft een toelichting op de portefeuillekenmerken, de portefeuilleanalyse, de strategie voor de langere termijn en de funding. De participanten zijn akkoord gegaan met het portefeuilleplan 2010. Ook hebben de participanten toestemming verleend om het hoofdstuk ‘Beleggingsbeleid’ in het Informatie Memorandum te herschrijven: de paragraaf ‘Portefeuillebeleid’ wordt in lijn gebracht met het portefeuilleplan en de paragraaf ‘Core/satellite-beleid’ wordt vervangen door een paragraaf ‘Kansrijke objecten’.


23

2 Verslag van de Raad van Toezicht Functie Raad van Toezicht

tussen de leden van de Raad van Toezicht onderling en de Beheerder. Er zijn drie delegaties vanuit de Raad van Toezicht, die gespecialiseerd zijn in vastgoed1, het jaarwerk2 en het

De Raad van Toezicht houdt sinds 1 januari 2007 voor

risicomanagement3. Tijdens de vergaderingen zijn uiteenlopende

de participanten toezicht op het gevoerde beleid van de

onderwerpen behandeld. Hieronder volgt een toelichting op de

Beheerder van de Nederlandse vastgoedfondsen van

belangrijkste onderwerpen.

Syntrus Achmea Vastgoed. Daarnaast ziet de Raad toe op de algemene gang van zaken bij deze fondsen, zoals naleving

Het Fonds

van reglementen, regels en afspraken, en het Internal Control

In 2009 is het Achmea Dutch Residential Fund uitgebreid

System. Ook beoordeelt een gezamenlijke commissie uit de

geanalyseerd en met de vastgoeddelegatie besproken.

Raad van Toezicht de governancestructuur, risicobeheersing

Op basis van de analyse is een portefeuilleplan opgesteld

en compliance-aspecten. De Raad richt zich steeds naar het

van het Fonds dat ultimo 2009 is gepresenteerd aan de

belang van de gezamenlijke participanten en is bevoegd alle

participanten. De Raad van Toezicht heeft aandacht gevraagd

boeken, bescheiden en correspondentie van de vastgoedfond-

voor verduurzaming van de portefeuille, om de beleggings

sen in te zien. De Raad doet driemaandelijks verslag aan de

objecten ook goed op de toekomst voor te bereiden.

participanten na afloop van de kwartaalbijeenkomst. De Raad

Daarnaast is de mogelijkheid onderzocht of gebruikgemaakt

van Toezicht legt geen verantwoording af voor het behaalde

kan worden van financieringen met vreemd vermogen, om in

resultaat; dat doet de Beheerder.

te kunnen spelen op interessante voorstellen in de nabije toekomst. De Raad van Toezicht ziet verder toe op deze mogelijke ontwikkeling in 2010.

Behandelde onderwerpen in het verslagjaar

Vesteda Bij de belegging in Vesteda (belegging in het Achmea Dutch Residential Fund van € 136 miljoen) heeft de Raad van Toezicht toegezien op de investering en de informatieverstrekking

De Raad van Toezicht kwam in 2009 viermaal bijeen in

richting participanten. In 2009 is in de klantspecifieke

aanwezigheid van de Beheerder, waarvan één gedeeltelijk

rapportages op kwartaalbasis een toelichting op de prestaties

zonder zijn aanwezigheid. Deze laatste vergadering betrof een

van Vesteda opgenomen. Ook is Vesteda als onderdeel van het

evaluatiegesprek over het functioneren van de Raad van

portefeuilleplan van het Achmea Dutch Residential Fund

Toezicht en de Beheerder. De Beheerder is schriftelijk op de

uitgelicht. In augustus 2009 heeft Syntrus Achmea Vastgoed,

hoogte gesteld. In reactie hierop heeft de Beheerder zijn

in overleg met de Raad van Toezicht, ingestemd met een

plannen gepresenteerd aan de Raad van Toezicht. Naast deze

wijziging van de financieringsconstructie van het beleggings-

bijeenkomsten waren er informele besprekingen en contacten

fonds. Deze wijziging hing samen met de terugstorting van het

1 Delegatie van vastgoedspecialisten bestaande uit J. Elburg, H. Hilverink en P. Trip. 2 Delegatie van specialisten bestaande uit C. van der Sluis, G. Weemhof en J. de Wit. 3 Delegatie van specialisten bestaande uit C. van der Sluis, J. de Wit en H. Schotsman (laatstgenoemde is lid van de Raad van Toezicht van de hypothekenfondsen).

24


De Raad van Toezicht heeft zijn waardering uitgesproken over de wijze waarop Syntrus Achmea Vastgoed omgaat met governance en risicobeheersing.

dividend van Vesteda. Voor deze wijziging is gekozen omdat

statuten, het Informatie Memorandum en de werkwijze rondom

hiermee de triple-A status voor de huidige CMBS-lening

de vennootschappen. Inmiddels hebben de participanten onder

behouden kon worden en om meer flexibiliteit te creëren in de

bepaalde voorwaarden hun goedkeuring gegeven en wordt in

financieringsmogelijkheden. Ultimo 2009 is in nauwe

2010 verder gestalte gegeven aan de uitwerking ervan.

samenwerking met de Raad van Toezicht een traject ingezet om de toekomstvisie op de belegging verder vorm te geven.

Jaarverslag 2008 Het jaarverslag is behandeld tijdens een kwartaaloverleg in

Risicomanagement

het bijzijn van de accountant en de directie. Ter voorbereiding

De Raad van Toezicht heeft zich in 2009 intensief beziggehouden

op dit overleg heeft een delegatie4 van de Raad van Toezicht

met risicomanagement. Het doel was zowel de risico’s van de

het concept jaarverslag beoordeeld. Ook is in deze vergadering

beleggingsfondsen als van de Beheerder in kaart te brengen

het accountantsverslag, met daarin opgenomen de

en te integreren in één model. De inspanningen van de

managementletter 2008, behandeld. Naar aanleiding van

delegatie hebben geresulteerd in het implementeren van een

de managementletter 2008 is het taxatieproces in een

Risico Management Model ultimo 2009 en het opstellen van

daaropvolgende bijeenkomst doorgenomen, waarbij geen

een risicomanagement-rapportagestructuur richting de Raad

opmerkingen op het taxatieproces zijn geplaatst, maar wel is

van Toezicht. In 2010 buigt de delegatie zich over de wijze

opgemerkt dat de omschrijving van de SAS 70 II-procedure

van rapporteren aan de participanten.

wellicht aanscherping behoeft.

De Raad van Toezicht heeft de Beheerder verzocht in 2009

Naast genoemde onderwerpen behandelt de Raad van Toezicht

de focus meer te leggen op het partnerrisico. De Beheerder

de performance- en volumeontwikkeling van de vastgoed-

moet onbetrouwbare partijen uitfilteren en uitsluiten als

fondsen op kwartaalbasis en worden marktontwikkelingen

zakenpartner. Het partnerrisico is opgenomen bij het

op de voet gevolgd. De Raad van Toezicht werkt nauw samen

onderdeel integriteitsrisico en in die zin ook in de Customer

met de Beheerder om de informatieverstrekking richting de

Due Diligence-procedure die wordt gehanteerd. De Raad van

participanten te waarborgen en daar waar nodig te verbeteren.

Toezicht heeft zijn waardering uitgesproken over de wijze waarop Syntrus Achmea Vastgoed omgaat met governance

Amsterdam, 28 april 2010

en risicobeheersing. Raad van Toezicht Ontwikkeling dochtervennootschappen

Mr. G.B.J. Dommering

In samenwerking met de Raad van Toezicht is vorm gegeven

J. Elburg

aan de ontwikkeling van dochtervennootschappen binnen de

Drs. H.G. Hilverink

vastgoedfondsen. Deze vennootschappen zijn gewenst omdat

C.C. van der Sluis RA CPC

in de huidige opzet van de fondsen (her)ontwikkelen van

Drs. P. Trip MRE

objecten niet, of slechts zeer beperkt, mogelijk was. De Raad

G. Weemhof

heeft onder andere toegezien op de formulering van de

J. de Wit RA CFE CAMS

4 Delegatie van specialisten bestaande uit C. van der Sluis, G. Weemhof en J. de Wit.

Verslag van de Raad van Toezicht

25

Leden Raad van Toezicht

Drs. H.G. (Henk) Hilverink (1947) Voorzitter van de Raad van Commissarissen van de ROZ Vastgoedindex BV. Gastdocent bij de Amsterdam School of

Mr. G.B.J. (George) Dommering (1944), voorzitter

Real Estate. Voorzitter van de Raad van Commissarissen

Van 1987 tot en met juni 2008 voorzitter geweest van

Stedenfonds Amsterdam BV en voorzitter Raad voor

Pensioenfonds Horeca & Catering. Voormalig commissaris

Onroerende Zaken. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht

ArboNed. Benoemd als lid en voorzitter van de Raad van

Vastgoedfondsen in mei 2007.

Toezicht Hypothekenfondsen in januari 2006 en als lid en voorzitter van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in

C.C. (Cor) van der Sluis RA CPC (1948)

januari 2007.

Managing director Pensioenfonds UWV, lid van de visitatiecommissie Stichting Pensioenfonds SABIC en lid (voorzitter)

J. (Joseph) Elburg (1947), plaatsvervangend voorzitter

van de visitatiecommissie Stichting Pensioenfonds Holland

Vastgoedexpert. Voormalig directeur van Joseph Elburg

Casino. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht Hypotheken-

Makelaars (1976) dat in 2004 gefuseerd is met Van Gool

fondsen in januari 2006 en als lid van de Raad van Toezicht

en Partners Vastgoedspecialisten. Benoemd als lid van de

Vastgoedfondsen in december 2006. Tot 1 januari 2010

Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in december 2006 en

toezichthouder geweest van het Grond- en het Zorgfonds.

plaatsvervangend voorzitter bij de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen. Tot 1 januari 2010 toezichthouder

Drs. P. (Paul) Trip MRE (1958)

geweest bij het Grond- en het Zorgfonds.

Werkzaam als directeur van IPMMC Vastgoed. Lid Raad van Commissarissen MVGM Vastgoedmanagement en lid Raad van Advies Belfort Vastgoedbestuurders. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in mei 2007. Tot 1 januari 2010 toezichthouder geweest van het Gronden het Zorgfonds.

26

Mr. G.B.J. Dommering,

J. Elburg,

voorzitter

plaatsvervangend voorzitter

Drs. H.G. Hilverink

C.C. van der Sluis RA CPC


G. (Gerrit) Weemhof (1942) Sinds 2001 bestuurslid van de Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus en Stichting Uittreden Personeel Architectenbureaus. Voorzitter van beide beleggingscommissies. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in december 2006. Tot 1 januari 2010 toezichthouder geweest van het Grond- en het Zorgfonds. J. (Jos) de Wit RA CFE CAMS (1947) Werkzaam als consultant inzake corporate governance, compliance en anti-money laundering. Docent corporate governance en compliance bij door de EU gesponsorde projecten in Centraal- en Oost-Europa. Board member Association of Certified Anti-Money Laundering Specialists Miami. En adviseur bij diverse bedrijven inzake internationale marketing. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in december 2006. Alle leden van de Raad van Toezicht hebben de Nederlandse nationaliteit.

Drs. P. Trip MRE

G. Weemhof

Verslag van de Raad van Toezicht

J. de Wit RA CFE CAMS

27

Interview

Is dit huur? Wat mooi! Anderhalf jaar geleden verkochten Coby en Gijs Kats hun

Veilig gevoel

eigen huis en namen ze hun intrek in een huurappartement

Het beheer van de woningen is goed geregeld. Gijs Kats:

dat aantrekkelijk gelegen is in Harderwijk. Nabij het centrum

“Als wij het onderhoudsbedrijf bellen, vragen ze direct: ‘Wat

had een oude fabriek van California-soep plaatsgemaakt voor

kunnen we voor u doen?’ Laatst wilden we vijf weken gaan

het moderne appartementencomplex Vasalis. Gijs Kats: “Dit is

kamperen en ontdekten we vlak voor vertrek dat een

ons zevende huis en het eerste met een vaatwasser. Wat een

kiepdraairaam niet goed meer sloot. De beheerder was er

comfort. De hele woning ziet er goed uit. De keuken en de

binnen een dag om het raam in orde te maken. De veiligheid

badkamer waren al geplaatst toen we besloten hier te gaan

in dit complex vind ik ook een pluspunt. Met de videofoon kun

wonen, maar op de tegels, de kastjes en de verdere afwerking

je zien wie er voor de centrale toegangsdeur staat, dus niet

heb ik niets aan te merken. Als familie of vrienden hier komen,

iedereen loopt hier zo maar naar binnen. We kunnen alle

zeggen ze de eerste keer allemaal: ‘Tjonge, is dit huur?

ramen en deuren goed afsluiten en ’s avonds is de galerij en

Wat mooi!’ We hebben ons vorige huis twee jaar geleden

de entree keurig verlicht. En onze auto parkeren we in een

verkocht met een leuke overwaarde en genieten nu van ons

eigen parkeerbox in de centrale parkeergarage onder het

geld. We hebben onder andere een nieuwe caravan gekocht

gebouw. We zitten hier safe. We gaan nu veel rustiger op

waar we in het voor- en naseizoen mee op stap gaan.”

vakantie dan toen we nog in een eengezinshuis woonden. We blijven hier met plezier wonen, dit is ons laatste adresje.”

Feest van licht “Het appartement is een van feest van licht”, vertelt Coby Kats. “Ik ben een zonaanbidster, vanaf twaalf uur kan ik verrukkelijk op het balkon zitten. De weg voor ons huis zorgt voor levendigheid, dat vinden we prettig. Binnen hoor je geen auto’s, het is prima geïsoleerd. De weg is lekker breed, waardoor we vanaf twee hoog een prachtig uitzicht over Harderwijk hebben. De winkels en het stadshart zijn vlakbij.

Kengetallen

Als we tassen met boodschappen hebben, kunnen we mooi

Object:

met de lift. Er wonen hier veel senioren die hun eigen huis

Locatie: Dichterskwartier, nabij centrum van

verkocht hebben en nu een deel van het jaar elders vertoeven. We hebben een leuke band met de buren, mensen helpen

appartementencomplex Vasalis Harderwijk

Omvang: 66 appartementen, 3- en 4-kamerwoningen

elkaar ook. Met de gladheid deze winter hebben we

+ parkeerboxen

bijvoorbeeld boodschappen gedaan voor medebewoners

Opgeleverd: september 2008

die minder goed ter been zijn. Voor het ouder worden zijn

Beheer:

REBO Vastgoed Management

goede voorzieningen in de buurt.”

28


Coby (75) en Gijs (72) Kats voor hun woning in Harderwijk. Achter de voordeur bevindt zich een comfortabel appartement: een ruime woonkamer met open keuken, een riante badkamer met bad, douche en twee wastafels. Plus twee slaapkamers waarvan er één in gebruik is als werkkamer.

Interview

29

30


Jaarrekening Achmea Dutch Residential Fund

Hoofdstuktitel

31

32


Jaarrekening Achmea Dutch Residential Fund Balans per 31 december 2009 Vóór winstverdeling (bedragen x € 1.000) 2009

Paragraaf

2008

Activa Vaste activa Beleggingen in vastgoed

3

330.132

316.759

Activa in ontwikkeling

4

19.099

32.877

Materiële vaste activa Financiële vaste activa

5

349.231

349.636

135.901

150.711

Vlottende activa Overlopende activa

6

261

463

Liquide middelen

7

0

4.510

Totaal activa

261

4.973

485.393

505.320

Passiva Eigen Vermogen Inbreng participanten

8

411.143

399.922

Herwaarderingsreserve

9

91.410

104.037

Overige reserve

10

148

-4.855

Onverdeeld resultaat boekjaar

11

-18.475

3.827

Totaal Eigen Vermogen

484.226

502.931

Kortlopende schulden Overige schulden

12

70

126

Overlopende passiva

13

825

2.263

Liquide middelen

7

272

Totaal passiva


0 1.167

2.389

485.393

505.320

33

Winst-en-verliesrekening over 2009 (bedragen x € 1.000) 2009

Paragraaf Brutohuuropbrengsten

16

17.275

15.975

Exploitatiekosten

17

-4.815

-4.363

Overige bedrijfsopbrengsten

18

2

61

Som der bedrijfsopbrengsten

12.462

Herwaarderingsresultaat Verkoopresultaat Financiële baten

19

-11.140

1.127

1.156

6.746

Operationele kosten

20

43

21

1.707

Resultaat boekjaar

11.673

-37.060

Vermogensbeheerkosten Som der bedrijfslasten

34

2008

3.880 -29.187

-6.104

-16.725

5.569 72 1.670

1.750

1.742

-18.475

3.827


Kasstroomoverzicht (bedragen x € 1.000) 2009

2008

Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat Herwaarderingsresultaat

-18.475

3.827

37.060

11.140 18.585

14.967

Verandering werkkapitaal Mutatie overlopende activa Mutatie kortlopende schulden

202

654

-1.222

1.515

Kasstroom uit operationele activiteiten

-1.020

2.169

17.565

17.136

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa

-21.325

-26.019

Investeringen in financiële vaste activa

-5.587

-3.766

5.067

5.346

Desinvesteringen in materiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-21.845

-24.439

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Stortingen

13.801

42.443

Onttrekkingen

-2.580

-19.748

Uitkering winst 1e helft huidig boekjaar aan participanten

-5.974

-9.490

Uitkering winst voorgaand boekjaar aan participanten

-5.477

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename/afname geldmiddelen


-6.264 -230

6.941

-4.510

-362

35

Toelichting op de jaarrekening 1. Algemene informatie

samenhangend met een vermeerdering van een actief of een

Het Achmea Dutch Residential Fund is opgericht bij notariële

vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden,

akte op 30 oktober 1992 en is gezeteld in Amsterdam.

waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Kosten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering

Doelstelling

van een actief of een vermeerdering van een verplichting,

Het doel van het fonds is om voor de participanten te beleggen

heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan

in direct en indirect vastgoed, hoofdzakelijk woningen.

worden vastgesteld. Als een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekom-

Boekjaar

stige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s

Het boekjaar loopt van 1 januari tot en met 31 december.

met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen

Fiscale positie

niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop

Het fonds heeft de fiscale status van beleggingsinstelling in de

niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijn-

zin van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting.

lijkheid van de toekomstige economische voordelen en

Dit houdt in dat onder bepaalde voorwaarden geen vennoot-

betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde.

schapsbelasting behoeft te worden betaald. De belangrijkste voorwaarden betreffen het als dividend uitkeren van de fiscale winst en beperkingen met betrekking tot de financiering van

Financiële instrumenten

beleggingen met vreemd vermogen. Vervreemdingsresultaten

Financiële instrumenten omvatten investeringen in handels- en

van beleggingen behoeven niet tot de uit te keren winst te

overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige

worden gerekend.

financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt

2. Grondslagen van waardering en resultaatbepaling

tegen reële waarde. Zijn instrumenten niet gewaardeerd tegen

De jaarrekening is opgesteld volgens de wettelijke bepalingen

winst-en-verliesrekening, dan maken eventuele direct

van Titel 9 boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.

toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste

reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de

waardering. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

Algemeen De activa en passiva zijn, met uitzondering van beleggingen in

Overlopende activa

vastgoed en voor zover niet anders gemeld, gewaardeerd

Overlopende activa worden gewaardeerd op geamortiseerde

tegen de nominale waarde.

kostprijs, verminderd met bijzondere waardeverminderings

Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het

verliezen. Eventuele voorzieningen voor oninbaarheid zijn in

waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen

mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

naar de onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan

Overlopende activa zijn vorderingen korter dan 1 jaar.

betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de

Liquide middelen

afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van

Liquide middelen zijn direct opeisbare tegoeden.

middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Kortlopende schulden Kortlopende schulden die geen deel uitmaken van een

36

Opbrengsten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen

handelsportefeuille worden gewaardeerd op geamortiseerde

wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel,

kostprijs. Deze schulden hebben een looptijd korter dan 1 jaar.


Waarderingsgrondslagen

De actuele waarde wordt gebaseerd op de onderhandse verkoopwaarde, die bij aanbieding in verhuurde staat, op de

Schattingen

voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste

De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management

voorbereiding, door de meest biedende gegadigde - niet zijnde

oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt

de huurder - zou kunnen worden verkregen. De kosten van

die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de

verwerving, bestaande uit notariskosten, verschuldigde

gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van

overdrachtsbelasting en dergelijke, komen voor rekening van

baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken

de koper en zijn derhalve in de actuele waarde begrepen.

van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld.

De onderhandse verkoopwaarde is gebaseerd op actuele

De beleggingen worden getaxeerd door externe taxateurs; zie

marktprijzen, indien noodzakelijk, aangepast voor specifieke

ook de waarderingsgrondslagen voor beleggingen in vastgoed.

omstandigheden, zoals onder meer locatie en courantheid van

Het is inherent aan het taxeren van vastgoed dat de aldus

het object. Als deze informatie onvoldoende beschikbaar is,

bepaalde waarden kunnen afwijken van de te realiseren

worden marktprijzen geschat op basis van de gekapitaliseerde-

waarden bij een transactie met een willige koper, waarbij op

huurwaardemethode of contantewaardemethode. De actuele

portefeuilleniveau positieve en negatieve afwijkingen elkaar

waarde is hoofdzakelijk gebaseerd op de cashflow geschat op

kunnen compenseren. Herzieningen van schattingen worden

basis van contracthuur en markthuur, kapitalisatie tegen

opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en

bruto/netto-aanvangsrendementen of een inschatting van de

in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.

disconteringsvoet van vergelijkbare transacties, correcties voor onder meer aanloopleegstand, verschillen tussen contracthuur en markthuur en achterstallig onderhoud.

Vaste activa Vervolginvesteringen op het object worden alleen geactiveerd Beleggingen in vastgoed

als het waarschijnlijk is dat de uitgaven in de toekomst zullen

Beleggingen in vastgoed zijn beleggingsobjecten die worden

leiden tot meer opbrengsten en de uitgaven voldoende

aangehouden hetzij om huurinkomsten te genereren, hetzij om

betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Alle andere

waardegroei te genereren, dan wel voor beide doeleinden.

reparatie- en onderhoudskosten worden in de winst-en-

Beleggingen in vastgoed worden tegen actuele waarde

verliesrekening verantwoord in de periode waarin de

gewaardeerd. Verliezen en winsten die voortvloeien uit

transactie zich voordoet.

veranderingen in de actuele waarde worden via de winst-enverliesrekening verantwoord.

Activa in ontwikkeling

Voor herwaardering van individuele objecten waarvan de

Objecten in ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoed-

actuele waarde hoger is dan de aanschafwaarde wordt een

belegging worden geclassificeerd als activa in ontwikkeling

herwaarderingsreserve gevormd via de winst-en-verlies

(ontwikkelingsprojecten). Activa in ontwikkeling worden

rekening. Herwaarderingen van individuele objecten waarvan

gewaardeerd tegen kostprijs waarbij de termijnbetalingen en/of

de actuele waarde lager is dan de aanschafwaarde worden

investeringsnota’s van de ontwikkelaars worden geactiveerd.

ten laste gebracht van de overige reserve.

Objecten in ontwikkeling worden niet meer geacht in ontwikkeling te zijn als de tweede oplevering heeft plaatsgevonden of als er

Elk kwartaal wordt circa 25% van de vastgoedportefeuille

maximaal zes maanden na de tweede oplevering zijn verstreken.

extern getaxeerd door een erkend taxateur, conform de

Ontwikkelobjecten worden niet voor eigen rekening en risico

richtlijnen zoals door Syntrus Achmea Vastgoed B.V. opgesteld.

uitgevoerd; hiervoor worden ontwikkelaars gecontracteerd die

Deze richtlijnen sluiten aan bij de richtlijnen van de

voor eigen rekening en risico projecten ontwikkelen. Op het

ROZ/IPD-index. Het overige deel van de portefeuille wordt

moment dat de bouw of de ontwikkeling gereed is, wordt het

per kwartaal gewaardeerd op basis van een interne

object geherclassificeerd en vervolgens gewaardeerd als

indexering. Deze is gebaseerd op de externe taxaties per

vastgoedbelegging. Op de datum van de overdracht wordt het

sector per kwartaal. Ten aanzien van de waardering per

verschil tussen de actuele waarde en de kostprijs in de

31 december is voor de objecten die niet extern zijn

winst-en-verliesrekening als resultaat verantwoord.

getaxeerd, in het laatste kwartaal een update van de externe taxateur ontvangen.


37

Bijzondere waardeverminderingen van beleggingen

Onverdeeld resultaat boekjaar

in vastgoed

Dit betreft het resultaat van het lopend boekjaar.

Beleggingen in vastgoed met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die

Resultaatbepaling

doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van

Opbrengstverantwoording

activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde

Omzet wordt alleen verantwoord als er een redelijke zekerheid

van een actief te vergelijken met de geschatte contante

bestaat dat toekomstige voordelen naar de onderneming

waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief

zullen toevloeien en dat deze voordelen betrouwbaar kunnen

naar verwachting zal genereren.

worden geschat.

Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dan de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen,

Brutohuuropbrengsten

worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor

Brutohuuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen worden

het verschil tussen de boekwaarde en de actuele waarde van

lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen op basis

het actief.

van de duur van de huurovereenkomst. De verantwoorde brutohuuropbrengsten bestaan uit de theoretische huur

Financiële vaste activa

opbrengsten met daarop de financiële leegstand in

Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt

mindering gebracht.

uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen actuele waarde. De onder financiële vaste activa opgenomen participatie in

Financiële baten

Vesteda wordt gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde

Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij

per 31 december in overeenstemming met het jaarverslag,

betaalbaar worden gesteld. Renteopbrengsten worden

aangezien deze het beste de actuele waarde van de

verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening

deelneming benadert. Mutaties in de waarde van de

houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende

deelneming ten opzichte van vorig boekjaar worden

actiefpost.

verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Exploitatiekosten Hieronder worden opgenomen de aan de verslagperiode toe

Eigen Vermogen

te rekenen exploitatiekosten en omvatten o.a. kosten als onderhoud, verzekering, beheer- en taxatiekosten.

Inbreng participanten

Voor (groot) onderhoud wordt geen voorziening getroffen.

De inbreng van participanten bestaat uit het door participanten

De kosten hiervan worden direct ten laste van de winst-

ingebracht kapitaal ultimo de verslagperiode.

en-verliesrekening gebracht in het jaar van uitvoering.


Herwaarderingsresultaat

De herwaarderingsreserve betreft wettelijke reserve uit hoofde

Het herwaarderingsresultaat bestaat uit de (ongerealiseerde)

van ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen in

waardeverandering van de vastgoedportefeuille in het

vastgoed. De herwaarderingsreserve wordt gevormd per

boekjaar en de herwaardering van de indirecte beleggingen

individueel actief en bestaat uit waardeveranderingen van

in Vesteda.

beleggingen in vastgoed met een actuele waarde hoger dan de historische kostprijs.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte

Overige reserve

methode.

De overige reserve bestaat uit ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen in vastgoed met een actuele waarde lager dan de historische kostprijs alsmede de waardeverandering in de financiële vaste activa.

38


Toelichting op de balans per 31 december 2009 (bedragen x € 1.000) 2009

2008

Activa 3. Beleggingen in vastgoed Stand per 1 januari Van activa in ontwikkeling Investeringen Desinvesteringen Herwaarderingsresultaat

316.759 34.902

319.465 0

201

9.173

-5.067

-5.346

-16.663

Stand per 31 december

-6.533 13.373

-2.706

330.132

316.759

4. Activa in ontwikkeling Stand per 1 januari Investeringen Naar beleggingen in vastgoed

32.877 21.124 -34.902


16.031 16.846 0

-13.778

16.846

19.099

32.877

5. Financiële vaste activa Overige deelneming Stand per 1 januari Investeringen Herwaarderingen

150.711 5.587 -20.397


151.552 3.766 -4.607

-14.810

-841

135.901

150.711

De investering in 2009 betreft het verworven kapitaalsbelang in Vesteda II. De herwaardering bevat voor een deel het effect van ontvangen dividend gedurende het boekjaar. 6. Overlopende activa Vooruitbetaalde budgetten

41

0

220

310

Debiteuren inzake verkopen

0

150

Overig

0

3

Huren

261

463

-272

4.510

7. Liquide middelen Bankrekeningen Staalbankiers


39

2009

2008

Passiva 8. Inbreng participanten Stand per 1 januari

399.922

377.227

Stortingen

13.801

42.443

Onttrekkingen

-2.580


-19.748 411.143

399.922

9. Herwaarderingsreserve Stand per 1 januari

104.037

Overboeking uit overige reserve

-12.627


108.672 -4.635 91.410

104.037

10. Overige reserve Stand per 1 januari

-4.855

-21.914

Overboeking naar herwaarderingsreserve

12.627

4.635

Winstbestemming voorgaand boekjaar

-1.650

21.914

Interim-dividend

-5.974

-9.490


148

-4.855

Presentatiewijziging 2009 t.o.v. 2008 (ook toegepast op de vergelijkende cijfers): 2009: Overige reserve / 2008: Algemene reserve 2009: Overboeking naar herwaarderingsreserve / 2008: herwaardering onder pari (voor zover van toepassing excl. stand 1/1) + mutatie ongerealiseerde herwaardering 2009: winstbestemming voorgaand jaar apart zichtbaar gemaakt; gesplitst in stand 1 januari (negatief) en winstbestemming voorgaand jaar (positief) excl. herwaardering onder pari stand 1/1 (indien van toepassing). Totaal participantenrekeningen

502.701

499.104

-18.475

3.827

Het participantenregister is opgenomen als onderdeel van de overige gegevens. 11. Onverdeeld resultaat lopend boekjaar Resultaat lopend boekjaar

De Vergadering van Participanten wordt voorgesteld het resultaat boekjaar te bestemmen conform het voorstel zoals opgenomen onder de overige gegevens.

Totaal Eigen Vermogen

484.226

502.931

12. Overige schulden Vooruitontvangen huren

59

Waarborgsommen

11

116 10 70

40

126


13. Overlopende passiva Vooruitontvangen huur januari

527

65

Transitorische passiva

133

213

Omzetbelasting Te betalen dividendbelasting Overig

46

0

0

1.423

119

562 825

2.263

14. Financieel risicobeheer Algemeen De onderneming maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van financiële instrumenten die de onderneming blootstellen aan markt- en/of kredietrisico’s. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen. Rente- en kredietrisico Het Achmea Dutch Residential Fund loopt rente- en kredietrisico over de rentedragende bankrekeningen bij Staalbankiers. Gelet op aard en omvang van dit risico wordt geen gebruik gemaakt van instrumenten om dit risico af te dekken. De vorderingen uit hoofde van huurdebiteuren zijn niet geconcentreerd bij een specifieke afnemer. Liquiditeitsrisico De omvang van de acquisities en daaruit voortvloeiende verplichtingen zijn een afgeleide van de door participanten toegezegde middelen. Daarnaast wordt dividend in beginsel uitgekeerd in participaties, zodat ook het exploitatieresultaat beschikbaar is om lopende verplichtingen mee te voldoen. Verder is de uittreding van participanten aan regels onderworpen.

15. Niet uit de balans blijkende verplichtingen Ten aanzien van de niet uit de balans blijkende verplichtingen staan de verplichtingen inzake investeringen open:

1. Dichterskwartier (Harderwijk) 2. IJburg (Amsterdam) 3. Nuova Campagna (Zoetermeer) 4. Almere (Almere Buiten) 5. Ina Boudier-Bakkerlaan (Utrecht)


2009

2008

0 0 0 1.176 2.781 3.957

112 371 8.481 9.128 9.159 27.251

41

Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2009 (bedragen x € 1.000) 2009

2008

16. Brutohuuropbrengsten 16.146

14.960

Kantoren

Woningen

99

11

Winkels

920

900

Parkeergarages

110

104 17.275

15.975

De brutohuuropbrengsten zijn met 8,14% gestegen ten opzichte van 2008. Huurcontracten van woningen hebben algemeen een opzegtermijn van één maand.

17. Exploitatiekosten Onderhoudskosten

1.718

1.517

Bijdragen vereniging van eigenaren

765

776

Vaste lasten

736

592

Beheerskosten

574

462

Verhuurkosten

251

318

Taxatiekosten

94

75

Marketingkosten

453

408

Overig

224

215 4.815

4.363

Directe exploitatiekosten van vastgoedbeleggingen die geen huuropbrengsten hebben gegenereerd. 3

0

18. Overige bedrijfsopbrengsten Vergoeding uitgifte participaties

0

25

Overig

2

36 2

61

19. Financiële baten Uitkeringen niet op nettovermogenswaarde en dergelijke gewaardeerde deelnemingen

6.740

3.694

Interest Staalbankiers

5

184

Interest overig

1

2 6.746

42

3.880


2009

2008

20. Operationele kosten Accountantskosten

43

72 43

72

De kosten ad € 72.000 zoals verantwoord in de winst-en-verliesrekening over 2008, betreffen zowel de kosten van de controle van de jaarrekening 2008 als van de controle van de jaarrekening 2007. De dubbele kosten in boekjaar 2008 zijn eenmalig en worden veroorzaakt door de overgang van het kasstelsel naar het stelsel van baten en lasten. De kosten ad € 43.000 zoals verantwoord in de winst-en-verliesrekening over 2009, betreffen de begrote kosten van de controle van de jaarrekening 2009. 21. Vermogensbeheerkosten 1.707

1.670

De vermogensbeheerkosten bedroegen € 3.800 (2008: € 3.800) per miljoen materiële vaste activa, financiële vaste activa en liquide middelen met daarbij opgeteld de aangegane verplichtingen inzake investeringen op basis van het fondsvoorstel. Voor de belegging in Vesteda geldt een tarief van € 1.200 (2008: € 1.200) per miljoen over de vaste activa. Het fonds heeft geen personeel in dienst. Voor de leden van de Raad van Toezicht is een vaste vergoeding afgesproken, die is vastgesteld door de Vergadering van Participanten: voorzitter: € 3.750 op jaarbasis leden:

€ 2.500 op jaarbasis

De vergoeding is ‘all inclusive’; er kunnen geen aanvullende declaraties worden ingediend. De vergoeding voor de leden van de Raad van Toezicht wordt per kwartaal achteraf betaald. 22. Transacties met verbonden partijen Het Achmea Dutch Residential Fund heeft het portefeuillebeheer aan Syntrus Achmea Vastgoed B.V. opgedragen. Hiervoor heeft Syntrus Achmea Vastgoed B.V. over 2009 een vergoeding ontvangen van € 1.707.000.

Amsterdam, 28 april 2010 Syntrus Achmea Vastgoed B.V. H. Jagersma, directievoorzitter G.T.J. Dröge, directeur


43

Overige gegevens (bedragen x € 1.000)

Statutaire bepalingen omtrent de verdeling van het resultaat Conform artikel 9 lid 6 van de statuten zullen de gerealiseerde baten aan de participanten worden uitgekeerd. De niet gerealiseerde baten dienen in overeenstemming met de statuten toegevoegd te worden aan de herwaarderingsreserve en overige reserve.

Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan die van belang zijn voor een goed begrip van de jaarrekening.

Voorstel tot resultaatbestemming De Vergadering van Participanten wordt voorgesteld het resultaat boekjaar als volgt te verdelen: 2009 Uit te keren aan participanten Toevoeging aan herwaarderingsreserve en overige reserve

2008

18.585

14.967

-37.060

-11.140

Totaal direct en indirect resultaat

-18.475

3.827

Uit te keren aan participanten Uit te keren aan participanten

18.585

14.967

Reeds uitgekeerd aan participanten

-5.974

-9.490

Stand per 31 december Voorgestelde dividend per participatie

44

12.611

5.477

26,79

22,07



45

Aan: de beheerder van het Achmea Dutch Residential Fund

Accountantsverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening 2009, weergegeven op pagina’s 33 tot en met 43 van Achmea Dutch Residential Fund te Amsterdam, bestaande uit de balans per 31 december 2009 en de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht over 2009 met de toelichting, gecontroleerd.

Verantwoordelijkheid van de beheerder De beheerder van het fonds is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn, maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van het fonds. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die de beheerder van het fonds heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Achmea Dutch Residential Fund per 31 december 2009 en van het resultaat en de kasstromen over 2009 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.

Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften en/of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder f BW melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amstelveen, 28 april 2010 KPMG ACCOUNTANTS N.V. J.J. Bossema RA

46


Objectgegevens Begrippenlijst

47

Objectgegevens

48

Sector

Adres

Plaats object

Provincie

Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Winkelcentrum Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Winkel Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen

Santiagostraat Runmoolen Osdorperban Talbotstraat Amarilstoep Breekamp Oogstvelden Oogstvelden Rendierhei Armmeesters Amerongenstraat Gravensteinstraat Anne Franklaan Boskriekoord Diderna Diderna Akkermansstraat Het Spectrum Blankenberg Ruygekroft Cluselaan Creuselaan Duinkerkenlaan Uilenveld Velduil Brederolaan Brederolaan Kruisberg De Langstraat De Langstraat Dr. Nolenshof Haastenburg Estersveldlaan Simon Vestdijkstraat Herenweg De Kropaar Dr. Dreeslaan Kasteel Noord Melde Zegge

Almere Amstelveen Amsterdam Amsterdam Assen Beilen Best Best Best Boxtel Breda Bunde Deventer Diemen Dieren Dieren Dongen Dronten Egmond-Binnen Egmond-Binnen Eindhoven Eindhoven Eindhoven Emmen Emmen Etten-Leur Etten-Leur Etten-Leur Geldrop Geldrop Geleen Gouda Grave Harderwijk Heemstede Heesch Helmond Helmond Kampen Kampen

Flevoland Noord-Holland Noord-Holland Noord-Holland Drenthe Drenthe Noord-Brabant Noord-Brabant Noord-Brabant Noord-Brabant Noord-Brabant Limburg Overijssel Noord-Holland Gelderland Gelderland Noord-Brabant Flevoland Noord-Holland Noord-Holland Noord-Brabant Noord-Brabant Noord-Brabant Drenthe Drenthe Noord-Brabant Noord-Brabant Noord-Brabant Noord-Brabant Noord-Brabant Limburg Zuid-Holland Noord-Brabant Gelderland Noord-Holland Noord-Brabant Noord-Brabant Noord-Brabant Overijssel Overijssel

Jaar van aanschaf

Jaar van oplevering

2008 2005 2006 2007 1995 1993 2000 2001 2001 1993 2000 1996 1993 2000 1997 1997 2008 1995 2000 2000 2000 2000 2000 2005 2005 1993 2005 1998 1993 1993 1996 2000 2005 2007 2009 2005 2005 1997 2005 1994


2009 1992 2007 2008 1996 1994 2000 2001 2002 1988 1975 1996 1993 1984 1997 1997 1985 1996 1989 1989 1991 1986 1981 1996 1996 1971 1972 1999 1993 1993 1997 1975 1973 2008 1988 1993 1997 1973 1972

Eigendomssituatie (grond) = deelnemingspercentage 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Objectgegevens

Aantal m2

50

Aantal woningen

12 34 50 47 28 32 14 14 32 52 8 24 26 92 16

Aantal parkeerplaatsen

50 38

1 4

5.220 21 36 9 28 32 13 16 28 28 24 23 48 1.701

-

20 33 99 22 66 17 34 49 48 31

68 -

49 7 7

Theoretische brutohuuropbrengst 31-12-2009

24.897 404.417 540.961 539.009 252.764 260.073 127.924 139.047 310.291 410.963 68.595 226.133 223.409 897.386 115.801 691.791 154.860 287.897 93.244 246.326 303.955 125.916 148.423 241.534 240.290 161.045 159.058 390.316 319.021 135.724 302.729 683.645 171.663 634.628 In ontwikkeling 164.222 322.615 404.742 343.533 208.719

49

Sector

Adres

Plaats object

Provincie

Woningen Woningen Woningen

Brittenburg Besmerstraat Jan Van Puyenbroeckstraat Avondgaarde Valkenaerhof Pijlkruid Houtwolplantsoen Jan Steenlaan Weefsterstraat Curieplaats Bruno Heisterdreef Boegspriet Lombardijenlaan Lombardijenlaan Ina Boudier-Bakkerlaan Florence Nightingalestr. Ginkelstraat Achter De Lindehoeve Groensvoorde Bomansstraat Van Beethovenstraat Adigestroom Amazonestroom Bordeauxstraat Parijsstraat Vrijheid

Leiderdorp Maastricht Meerssen

Zuid-Holland Limburg Limburg

1994 1996 2005

1965 1997 1985

Nieuwegein Nijmegen Nijverdal Oosterhout Papendrecht Roermond Rotterdam Sittard Sneek Tilburg Tilburg Utrecht Venlo Venlo Voorschoten Waddinxveen Weert Zevenaar Zoetermeer Zoetermeer Zoetermeer Zoetermeer Zwolle

Utrecht Gelderland Overijssel Noord-Brabant Zuid-Holland Limburg Zuid-Holland Limburg Friesland Noord-Brabant Noord-Brabant Utrecht Limburg Limburg Zuid-Holland Zuid-Holland Limburg Gelderland Zuid-Holland Zuid-Holland Zuid-Holland Zuid-Holland Overijssel

2000 2005 2005 1993 1994 2008 2000 1998 1997 1996 2005 2008 1991 2000 2000 2005 2005 2005 2005 2007 2000 2000 1992

1976 1995 1993 1994 1971 1990 1975 1998 1997 1997 1997 2009 1992 1976 1989 1970 1986 1973 2006 2009 1985 1985 1993

Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen Woningen

50

Jaar van aanschaf

Jaar van oplevering


Eigendomssituatie (grond) = deelnemingspercentage

Aantal woningen

Aantal parkeerplaatsen

Theoretische brutohuuropbrengst 31-12-2009

100% 100% 100%

7 44 25

4

69.331 355.010 195.405

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

17 36 30 33 27 32 75 30 19 26 21 49 32 59 22 24 29 31 36 37 30 27 50 2054

2

159.214 310.855 223.036 334.621 213.330 249.819 527.014 252.943 157.716 198.150 145.097 In ontwikkeling 275.791 409.681 188.392 156.733 238.483 195.806 365.869 309.323 284.974 198.936 457.691 17.950.786

Totalen

Aantal m2

6.971

Objectgegevens

10

1 49 35

36 37 27 431

51

Begrippenlijst Actuele waarde

Corporate Governance

De actuele waarde wordt gebaseerd op de onderhandse

De manier waarop een onderneming wordt bestuurd en hoe

verkoopwaarde, die bij aanbieding in verhuurde staat, op de

daarbij wordt omgegaan met de verschillende belangen van

voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste

klanten, aandeelhouders, medewerkers en de samenleving

voorbereiding, door de meest biedende gegadigde – niet

als geheel.

zijnde de huurder – zou kunnen worden verkregen. De kosten van verwerving, bestaande uit notariskosten, verschuldigde

Direct rendement / Income Return (IR)

overdrachtsbelasting en dergelijke, komen voor rekening van

De netto-inkomsten over de belegging worden uitgedrukt in

de koper en zijn derhalve in de actuele waarde begrepen.

een percentage van de waarde van de belegging. Bij vastgoed

De actuele waarde wordt ook gebruikt voor het weergeven van

bestaat het directe rendement uit huurinkomsten minus de

de waarde van de participaties in het participantenregister.

exploitatiekosten.

Deze waarde is gebaseerd op de actuele waarde ultimo boekjaar van het vastgoed in de vastgoedfondsen.

Exploitatiekosten Exploitatiekosten zijn: beheer- en onderhoudskosten,

Belegd vermogen

vaste lasten en overige kosten.

De directe investeringen en de financiële vaste activa.

Financiële leegstand Benchmark

Leegstand aangeduid in gederfde inkomsten, zijnde de

Financiële meetlat om de performance van de portefeuille

theoretische huur.

te bepalen ten opzichte van de relevante markt waartegen de prestaties van de beleggingen zijn af te zetten.

Fysieke leegstand

Voor Nederlands vastgoed is de benchmark de ROZ/IPD

Leegstand aangeduid in vierkante meters vrij verhuurbaar

Vastgoedindex. De ROZ/IPD Vastgoedindex kent twee

oppervlak (commercieel onroerend goed) of stuks (bij

varianten: een voor alle objecten, inclusief aankopen,

woningen en parkeerplaatsen).

verkopen en herontwikkelingen (all objects) en een voor de objecten die gedurende het gehele jaar in exploitatie zijn


geweest (standing investments). Het rendement van het

Het gedeelte van het eigen vermogen dat ontstaat door

Achmea Dutch Residential Fund wordt afgezet tegen de ROZ/

wijzigingen in de actuele waarde van de vaste activa.

IPD Standing Investments deelindex woningen.

Huurincentives Bruto-aanvangsrendement (yield)

Met huurders overeengekomen tegemoetkomingen, zoals

De bruto-aanvangsjaarhuur uitgedrukt in procenten van

huurvrije perioden, inbouwpakketten en/of tegemoetkomingen

de investering.

in de verhuiskosten. Deze kosten worden geactiveerd en vervolgens afgeschreven over de looptijd van het contract.

Brutohuuropbrengst De theoretisch mogelijke huur bij volledige verhuur van het

Indirect rendement / Capital Growth (CG)

object. De theoretische huur is opgebouwd uit de brutohuur

De waardegroei over de belegging wordt uitgedrukt in een

van de lopende huurcontracten van de verhuurde oppervlakte,

percentage van de waarde van de belegging. Voor vastgoed

vermeerderd met de mogelijk geachte huuropbrengst van de

bestaat de waardegroei uit de herwaarderingsresultaten plus

leegstaande oppervlakte, indien verhuurd tegen de gangbare

de gerealiseerde verkoopresultaten.

markthuur.

52


Ingelegd vermogen

Semi open-end fonds

Het totaal ingelegd vermogen ultimo 2009 is de som van de

Een semi open-end karakter betekent dat de Beheerder zich

door de participanten gestorte bedragen tot en met 2009.

zal inspannen om participaties op verzoek in te kopen tegen de

Het gemiddeld ingelegd vermogen van een jaar wordt

nettovermogenswaarde op de transactiedag, maar niet verplicht

gevormd door de naar tijd en omvang gewogen ingelegde

is een verzoek tot inkoop in te willigen. Hierdoor bestaat de

bedragen (totaal ingelegd vermogen primo jaar en stortingen

mogelijkheid dat uittreding slechts beperkt mogelijk is.

gedurende het jaar).

Standing investments (SI) Loan to Value (LTV)

Standing investments zijn objecten die het hele jaar onderdeel

Geeft de verhouding aan tussen het totale leenbedrag en de

zijn van de portefeuille. Objecten die gedurende het jaar zijn

waarde van de vastgoedportefeuille.

ingekocht, verkocht of in ontwikkeling zijn geweest, worden uitgesloten. Deze laatste objecten worden wel meegenomen

Markthuren

in de benchmark op all investments-niveau.

Huurwaarde die op dat moment in de markt behaald kan worden volgens opgave van de taxateur, uitgaande van een optimale

Totaal rendement / Total Return (TR)

marketing en verhuur aan de meest biedende gegadigde.

Totaal resultaat van de portefeuille over de beschouwde periode, bestaande uit inkomsten (direct rendement) en

Performance

waardegroei (indirect rendement). De voor vastgoed

Het resultaat dat in een bepaalde periode wordt behaald op

opgenomen rendementen zijn berekend door de ROZ/

beleggingen, uitgedrukt in een rendement (zie direct

IPD-databank te Londen, een instituut voor benchmarking

rendement, indirect rendement en totaal rendement).

van de vastgoedmarkt. De rendementen worden gegeven over de standing investments; dit zijn alle objecten die het gehele

Projectomvang

jaar in exploitatie zijn geweest. Ook de ROZ/IPD-index wordt

De projectomvang wordt bij commercieel vastgoed weergegeven

over de standing investments gegeven.

in vierkante meters, bij woningen in aantal wooneenheden.

Rendement-risicoprofiel De subjectieve relatie tussen het ingeschatte risico bij de exploitatie van het object gedurende de beschouwde exploitatieperiode ten opzichte van het aangenomen referentieniveau voor het exploitatierisico van gangbare objecten in de betreffende sector. In geval van een aanwezig hoger dan wel lager risico wordt een risico-opslag of -reductie gehanteerd op de met het betreffende referentieniveau corresponderende minimale rendementseis, met een zodanig gekozen correctiefactor, dat de gestelde minimale rendementseis redelijkerwijs is te halen in een worstcasescenario.

Segmentatie typen vastgoed Vastgoed wordt onderverdeeld in de volgende typen: winkels, kantoren, woningen, bedrijfsruimten en gemengd/overig. In deze laatste sector zijn opgenomen ‘mixed use’ en ‘other property’. Een object valt in de sector ‘overig’ wanneer het een apart object is (gesplitst en apart gewaardeerd) dat niet is te plaatsen in de categorieën winkels, kantoren, woningen of bedrijfsruimten.

Begrippenlijst

53

54


Hoofdstuktitel

55

Hoofdstuktitel

56


Achmea Dutch Residential Fund Jaarverslag 2009

Recommend Documents