Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Retail Property Fund

Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Retail Property Fund

Vijfjarenoverzicht Achmea Dutch Retail Property Fund (bedragen x € 1.000) 2011 Aantal objecten

2010

2009

2008

2007

64

75

66

65

83

Acquisities en investeringen

97.154

73.534

4.288

19.110

109.968

Disposities

25.430

2.280

0

46.521

6.191

Omvang vastgoedportefeuille (inclusief Financiële vaste activa)

630.354

543.576

472.191

486.552

519.476

Fondsvermogen

628.812

524.494

443.364

457.168

509.912

0

32.000

32.000

32.000

32.000

Brutohuuropbrengsten en overige bedrijfsopbrengsten

35.026

32.982

30.223

29.067

27.028

Exploitatiekosten

-4.936

-4.483

-3.669

-3.499

-2.903

Overige kosten

-3.138

-2.365

-2.236

-2.410

-2.319

Netto-omzetresultaat

26.952

26.134

24.318

23.158

21.806

95,4%

96,7%

96,7%

96,2%

95,0%

Direct resultaat

26.547

25.198

23.008

22.858

22.119

Indirect resultaat

16.704

86

-18.649

-5.211

10.205

Totaal resultaat

43.251

25.284

4.359

17.647

32.324

Beschikbaar voor participanten

28.229

25.175

23.008

23.160

22.107

Reeds uitgekeerd aan participanten

-12.926

-11.713

-11.486

-12.265

-9.834

Nog uit te keren aan participanten

15.303

13.462

11.522

10.895

12.273

Direct rendement

4,9%

5,4%

5,3%

4,9%

5,2%

Indirect rendement

3,0%

0,0%

-3,1%

-2,5%

2,5%

Totaal rendement

8,0%

5,5%

2,1%

2,2%

7,8%

Direct rendement

5,5%

6,0%

5,9%

5,9%

5,9%

Indirect rendement

4,1%

0,9%

-3,9%

-0,1%

3,2%

Totaal rendement

9,8%

7,0%

1,8%

5,8%

9,3%

Direct rendement

6,2%

6,2%

6,2%

6,0%

6,1%

Indirect rendement

1,4%

1,5%

-3,5%

-0,4%

7,0%

Totaal rendement

7,6%

7,8%

2,5%

5,6%

13,5%

Vreemd vermogen

Bezettingsgraad financieel

Financieel rendement1

2

Fondsrendement o.b.v. IPD Standing Investments

2

Benchmark o.b.v. Standing Investments

2

Aantal participanten Aantal participaties

27

26

25

24

23

1.192.578

1.022.200

863.734

855.506

940.480

¹ De financiële rendementen over 2011 zijn berekend over het gemiddeld fondsvermogen. De vergelijkende cijfers zijn hierop aangepast. ² In enkele gevallen tellen de percentages niet juist op. Dit wordt veroorzaakt door de rekenmethode conform IPD (time-weighted).

02/72




3/72

Grote Houtstraat, Haarlem

4/72


Inhoudsopgave

Vijfjarenoverzicht Voorwoord Profiel van het Fonds

02 07 08

Verslag van de Beheerder Inleiding Strategie Marktontwikkelingen Samenstelling portefeuille Performance Vooruitzichten Risicomanagement Besluiten van de Vergadering van Participanten

10 11 14 18 24 27 28 33

Verslag van de Raad van Toezicht Functie Raad van Toezicht Bestuurlijke structuur Behandelde onderwerpen in het verslagjaar Leden van de Raad van Toezicht

34 34 34 37

Jaarrekening Balans per 31 december 2011 Winst-en-verliesrekening over 2011 Kasstroomoverzicht over 2011 Toelichting op de balans en winst-en-verliesrekening Overige gegevens

45 46 47 48 61

Bijlagen 1. Objectgegevens 2. Begrippenlijst

64 68


05/72

6/72


Voorwoord

Uitstekende resultaten in dynamische markt Voor het negende jaar op rij behaalden beleggingen in winkelvastgoed het hoogste totaal rendement van de Nederlandse vastgoedmarkt. Daarmee bewijst de waarde van winkelvastgoed zich ook tijdens woelige tijden: het levert een hoog en waardevast rendement op. In een dynamische markt is het Achmea Dutch Retail Property Fund erin geslaagd om in 2011 uitstekende resultaten te realiseren. De combinatie van een sterke focus op actief management en het verversen en verder uitbouwen van de portefeuille wierp ook dit jaar zijn vruchten af: het Fonds laat over 2011 een outperformance zien ten opzichte van de benchmark. Het beheer van het Fonds is in 2011 tevens verder versterkt met de aanstelling van een ervaren manager met een uitgebreide kennis op het gebied van vastgoed en vastgoedfondsen.

Risk en compliance hoog op agenda In 2011 heeft de governancestructuur van Syntrus Achmea Vastgoed B.V. (handelend onder de naam Syntrus Achmea Real Estate & Finance) een nieuwe vorm gekregen. Binnen het Achmea concern is een Audit Committee geïnstalleerd waaraan de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance verantwoording aflegt over risk- en compliancezaken. Voorts is in 2011 vastgelegd dat besluiten – aangaande het Fonds en de besturing daarvan – binnen de directie door minimaal twee directieleden worden genomen, het zogenaamde ‘vier-ogenprincipe’. Vanuit de verschillende Raden van Toezicht van de beleggingsfondsen is ook een Audit Committee ingesteld, onder andere voor fondsoverschrijdende risk- en complianceaspecten. In 2012 ziet dit Audit Committee onder meer toe op de implementatie van de Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD), zodat de per 2013 vereiste vergunning kan worden verkregen.

Vooruitzicht 2012 Ondanks teruglopende detailhandelsverkopen blijft de vraag naar winkelruimte op dominante winkel locaties in (middel)grote steden het aanbod overstijgen. De combinatie van aanwezigheid van de sterke (inter)nationale winkelketens en lokale ondernemers met meerwaarde biedt de consument de gewenste winkelbeleving. Hetzelfde geldt voor de vraag naar winkellocaties voor de dagelijkse boodschappen. In 2012 wordt dan ook het beleid om te investeren in zowel dominante winkellocaties in grote (regio) steden als grote buurt- en wijkcentra voor dagelijkse boodschappen voortgezet.

Henk Jagersma, George Dröge en Cindy Rombouts Directie Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Voorwoord

07/72

Profiel van het Fonds

Onze missie Het Achmea Dutch Retail Property Fund streeft naar een stabiel en duurzaam rendement uit vastgoed waarin is belegd met de gelden van de participanten. Met onze vastgoedexpertise en onze kennis van de markt verzorgen wij meer dan passende huisvesting en bieden wij toegevoegde waarde voor onze huurders.

Het resultaat op basis van de IPD Vastgoedindex wijkt af van het financiële rendement volgens de jaarrekening. IPD rapporteert uitsluitend op objectniveau, terwijl de financiële rapportage tevens rekening houdt met fondsspecifieke kosten en/of opbrengsten. Bijvoorbeeld kasposities en de effecten van vreemd vermogen. Voor een vergelijking op vastgoedniveau biedt de IPD Vastgoedindex echter de meest zuivere vergelijking.

Doel van het Fonds Het Achmea Dutch Retail Property Fund richt zich op de Nederlandse markt voor winkelvastgoed. Deze markt bestaat uit circa 200.000 verkoop punten, evenredig verdeeld over detailhandel en niet-detailhandel, met een totale vloeroppervlakte van circa 30 miljoen vierkante meters. Het Achmea Dutch Retail Property Fund richt zich voornamelijk op winkelcentra en (grotere) solitaire winkels.

Participanten Het Achmea Dutch Retail Property Fund belegt primair voor institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars. Het belegd vermogen van het Fonds ad € 630 miljoen (2010: € 544 miljoen) is verdeeld over 27 participanten.

Beleggingsdoelstelling Het Achmea Dutch Retail Property Fund streeft naar outperformance ten opzichte van de IPD Vastgoedindex voor het segment winkels op basis van standing investments. IPD meet de rendementen op vastgoedobjecten en vastgoedportefeuilles. Drie maanden na het eind van het jaar komt de jaarindex uit. De IPD Vastgoedindex voor standing investments heeft alleen betrekking op objecten die meer dan een heel jaar in exploitatie zijn en niet in een majeure renovatiefase verkeren. Deze index toont een zuivere vergelijking tussen verschillende vastgoedmarkten en is eveneens een geschikte maatstaf ten opzichte van marktindexen van andere investeringscategorieën.

08/72

Uitgangspunten Het Achmea Dutch Retail Property Fund is een ‘core’ beleggingsfonds dat participanten toegang biedt tot de Nederlandse markt voor winkel vastgoed. Daarbij staan vier uitgangspunten centraal: stabiele kasstroom, waardestijging, laag risico en flexibiliteit. Conform het Informatie Memorandum kan het Achmea Dutch Retail Property Fund tot niet meer dan 25% van de boekwaarde van de activa met vreemd vermogen financieren. Ultimo 2011 is er geen vreemd vermogen aangewend om activa te financieren.

Fiscale structuur Het Achmea Dutch Retail Property Fund is een fonds voor gemene rekening naar Nederlands fiscaal recht dat opereert onder het regime van een fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 en is onder voorwaarden onderworpen aan de vennootschapsbelasting tegen een tarief van 0%. De belangrijkste criteria voor de status van fiscale beleggingsinstelling met betrekking tot het Fonds zijn vermeld op pagina 48 van de jaarrekening.


De Beheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance is de Beheerder van het Achmea Dutch Retail Property Fund. Met een totale waarde van € 2,4 miljard, zowel de winkels binnen het Fonds als de discretionaire winkelportefeuilles, en een winkeloppervlakte van circa 860.000 m² verdeeld over ruim 400 objecten verspreid over Nederland is Syntrus Achmea Real Estate & Finance een van de grootste retailbeleggers in Nederland. Het totaal aantal werknemers van Syntrus Achmea Real Estate & Finance is per jaareinde 256 fte’s. Binnen de organisatie is de benodige expertise op het gebied van het ontwikkelen, acquireren en beheer van winkelvastgoed ruim aanwezig. Een deel van de winkelportefeuille van Syntrus Achmea Real Estate & Finance is belegd in het Achmea Dutch Retail Property Fund.

Fondsstructuur Het Achmea Dutch Retail Property Fund is een beleggingsinstelling met een sui generis-constructie1 gebaseerd op contractuele afspraken tussen de Beheerder (Syntrus Achmea Real Estate & Finance), de Bewaarder (Stichting Achmea Dutch Retail Property Fund) en de participanten2.

Dividendbeleid In oktober van elk jaar verricht het Achmea Dutch Retail Property Fund een tussentijdse voorlopige winstuitkering, gebaseerd op een schatting van het direct resultaat in het voorgaande halfjaar. In april van elk jaar verricht het Fonds vervolgens een additionele voorlopige winstuitkering. Deze voorlopige winstuitkering is gelijk aan 90% van de schatting van het direct resultaat in het voorgaande kalenderjaar (onder aftrek van tussentijdse voorlopige winstuitkeringen). Na goedkeuring van de jaarrekening stelt het Fonds het slotdividend vast. Indien blijkt dat het direct resultaat groter is dan de verrichte voorlopige (tussentijdse) winst-

uitkeringen, dan keert het Fonds vervolgens in juli een slotdividend uit. Indien blijkt dat het direct resultaat kleiner is dan de reeds verrichte voor lopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan worden te veel uitgegeven participaties ingetrokken voor zover uitkering plaatsvond door middel van participaties en dienen de participanten hetgeen zij te veel ontvangen hebben te retourneren voor zover uitkering in contanten plaatsvond. Het Fonds kan afwijken van het hierboven beschreven dividendbeleid indien dit noodzakelijk is om te voldoen aan de FBI-criteria. Uitkering van dividend vindt in beginsel plaats in de vorm van participaties. Voor de uitgifte van dergelijke participaties worden geen kosten in rekening gebracht. Op verzoek kan uitkering in contanten plaatsvinden. Door het Fonds uit te keren dividenden zijn onderworpen aan Nederlandse dividendbelasting. In Nederland gevestigde participanten die zelf zijn vrijgesteld van de vennootschapsbelasting, zoals pensioenfondsen, kunnen deze ingehouden dividendbelasting terugvorderen.

Productkenmerken Alle belangrijke kenmerken van het Achmea Dutch Retail Property Fund zijn uitgebreid vastgelegd in het Informatie Memorandum van het Fonds (1 januari 2007). Dit Informatie Memorandum is laatstelijk aangepast op 1 januari 2011. Een exemplaar wordt u op verzoek toegestuurd.

1 Dit is een constructie die niet als zodanig in de wet genoemd is. 2 Degene die blijkens het participantenregister gerechtigd is tot één of meer participaties.

Profiel van het Fonds

09/72

Verslag van de Beheerder

Inleiding

Het jaarverslag over 2011 van het Achmea Dutch Retail Property Fund bevat naast het Verslag van de Beheerder, de jaarrekening (balans, winsten-verliesrekening, kasstroomoverzicht en de toelichting op de balans en winst-en-verliesrekening) en de overige gegevens, waaronder de controle verklaring van een onafhankelijke externe accountant. Het jaarverslag gaat in op de strategie van het Fonds, de ontwikkeling in 2011 en de behaalde resultaten. Daarnaast wordt er aandacht besteed aan risicomanagement. Ten slotte wordt ingegaan op de besluiten van de Vergadering van Participanten en is er een verslag van de Raad van Toezicht opgenomen.

In deze economisch woelige periode komen de belangrijke kenmerken van winkelvastgoed, een hoog en waardevast rendement, prominent naar voren. Voor het negende jaar op rij behaalden beleggingen in winkelvastgoed het hoogste totaal rendement van de Nederlandse vastgoedmarkt. Over deze periode lag het rendement gemiddeld twee procent hoger dan bij de andere vastgoedsectoren. In een dynamische markt is het Achmea Dutch Retail Property Fund erin geslaagd om zijn beleggingsdoelstelling te realiseren. Het rendement van het Fonds op basis van IPD-methodiek bedroeg 9,8% en dit betekende een outperformance van 220 basispunten ten opzichte van de benchmark (7,6%). De combinatie van een sterke focus op actief management en de verversing en het uitbouwen van de portefeuille werpt zijn vruchten af.

Spuimarkt, Den Haag

10/72


Strategie

Het Achmea Dutch Retail Property Fund is opgericht in 1992 als sectoraal fonds met als doel te investeren in solitaire winkels in kleine steden. In 1998 is het beleggingsbeleid gewijzigd waardoor ook grootschalige projecten in de portefeuille konden worden genomen. Het Fonds is de afgelopen jaren fors gegroeid door de herstructurering van beleggingen en de aankoop van grootschalige projecten in de binnensteden. Per 1 januari 2007 zijn de Fondsvoorwaarden gemoderniseerd.

Beleggingsbeleid Het Achmea Dutch Retail Property Fund richt zich primair op het aankopen en exploiteren van vastgoedobjecten in de sector winkels. Daarnaast kan het Fonds maximaal 20% van het belegd vermogen in andere sectoren beleggen, voor zover een relatie bestaat met de sector winkels of als de belegging anderszins aansluit bij de registergoederen van het Fonds. Ultimo 2011 is het Fonds gespreid over 64 objecten van gemiddeld circa € 9,8 miljoen (2010: 75 objecten van gemiddeld circa € 7,2 miljoen). De vastgoedportefeuille in exploitatie vertegenwoordigde een waarde van € 630 miljoen (2010: € 544 miljoen). Van de totale omvang van de portefeuille van het Achmea Dutch Retail Property Fund was 97% belegd in winkels. Het restant is belegd in kantoren, woningen en parkeergarages, voornamelijk behorend bij het winkelvastgoed.

Portefeuillebeleid Het beleid rust op drie pijlers. De eerste pijler is gericht op de productkeuze. De tweede pijler betreft een combinatie van segmenten geografische keuze. De derde pijler betreft de verdeling over de twee hoofdcategorieën van de winkelmarkt: luxe consumptiegoederen en dagelijkse boodschappen.


De eerste pijler richt zich op winkels en winkelcentra met een dominante positie in het verzorgingsgebied. De verwachte huur- en waardegroei van deze objecten ligt hoger dan bij objecten die een minder dominante positie innemen. In de tweede pijler wordt de segmenten geo grafische keuze uitgewerkt. De voorkeur gaat voornamelijk uit naar primaire locaties in grote steden en regiosteden en grote buurt- en wijkcentra. De laatste jaren is een ontwikkeling zichtbaar dat consumenten een groter deel van hun budget uitgeven in de kernwinkelgebieden van een steeds kleiner aantal grote steden en regiosteden. Wij verwachten dat deze trend zal doorzetten en willen de focus in de portefeuille op deze locaties versterken. Met de focus op grote buurt- en wijkcentra willen wij inspelen op de verwachte verdere groei van consumentenbestedingen in dit segment. Door de behoefte van consumenten aan one-stop-shopping gaat deze groei ten koste van kleine buurt- en wijkcentra. Bij zowel de kernwinkelgebieden als de grote buurt- en wijkcentra is een positieve bevolkings- en inkomensgroei in het verzorgingsgebied een belangrijke aanwijzing voor bovengemiddelde rendementen op langere termijn. Binnen de derde pijler streeft het Fonds naar een minimale allocatie van 70% naar winkels gericht op luxe consumptiegoederen. Dat is gebaseerd op de verwachting dat deze winkelbeleggingen een sterkere ontwikkeling zullen laten zien dan de winkelmarkt als geheel. Van de portefeuille ligt de maximale allocatie naar winkels en winkelcentra voor de dagelijkse boodschappen op 30%. Deze categorie wordt geacht minder conjunctuurgevoelig te zijn en draagt derhalve bij aan de stabiliteit in de portefeuille.

11/72

Objectbeleid Naast een uitgekiend portefeuillebeleid vormt het objectbeleid een tweede motor voor het rendement van het Achmea Dutch Retail Property Fund. Het objectbeleid kent twee onderdelen. Het eerste onderdeel betreft een uitgekiend aan- en verkoopbeleid van objecten. Het tweede onderdeel betreft actief management van de portefeuille. Objecten worden aangekocht in lijn met het bovenstaande portefeuillebeleid, waarbij de focus ligt op de kwaliteit van de locatie, het object en de huurders. Bij de samenstelling van de portefeuille wordt aandacht besteed aan een afgewogen samenstelling van huurders naar contractduur en segment. Actief management betreft een samenspel tussen het realiseren van maximale huurverhogingen en beperking van de leegstandsrisico’s om de waarde te maximaliseren. Dit is onder meer te realiseren door het optimaliseren van de huurdersmix, herontwikkeling en uitbreiding van het object. Tot slot worden op basis van objectanalyses vastgesteld welke objecten op de middellange

termijn (eventueel) in aanmerking komen voor dispositie. Deze analyses zijn vooral gebaseerd op mogelijkheden voor rendementsverbetering door waardetoevoeging, marktanalyse, portefeuillebeleid en kwalitatieve verbetering. Bij het behalen van een optimaal resultaat uit verkoop zijn timing en het nemen van verkoop bevorderende maatregelen essentieel. Syntrus Achmea Real Estate & Finance zet zich actief in om de binnensteden van de grotere Nederlandse steden duurzaam aantrekkelijk te houden voor winkelconsumenten. In binnensteden waar het Achmea Dutch Retail Property Fund bezit heeft of wil investeren, overlegt Syntrus Achmea Real Estate & Finance hierover onder meer met gemeentebesturen. Ook is Syntrus Achmea Real Estate & Finance actief in binnenstadsplatformen. Doel van deze activiteit is ervoor te zorgen, dat naast de A-locaties met name ook de B- en C-locaties hun aantrekkelijkheid behouden. Zo mogelijk als aantrekkelijke kleinschalige winkelstraten, zo nodig door transformatie naar andere bestemmingen, waaronder wonen.

Spuimarkt, Den Haag

12/72


Duurzaamheid Het Fonds richt zich op duurzaam vastgoed dat op lange termijn aantrekkelijk blijft, zowel voor gebruikers als beleggers. Duurzaamheid is niet alleen een belangrijk element met het oog op het maatschappelijke belang, maar ook vanuit rendementsoptiek en de toekomstwaarde van winkelvastgoed. De winkelobjecten worden casco verhuurd. De installaties zijn eigendom van de huurder, waardoor deze de meeste invloed kan uitoefenen op de verduurzaming van het pand. De Beheerder vindt het van belang om de huurders te adviseren over hoe zij het vastgoed kunnen verduurzamen. Het Fonds richt zich bij winkelobjecten op het voorlichten van huurders middels Energie Prestatie Maatwerkadviezen. Hiermee wordt inzicht verkregen in de maatregelen waarmee de Beheerder en de huurder een winkel gezamenlijk kunnen verduur zamen. Tevens wordt daarbij het energielabel opgesteld. In 2012 dienen alle objecten voorzien te zijn van een energielabel. Met deze aanpak is het Fonds koploper en voorbeeld op de Nederlandse winkelmarkt, waar vanaf 2013 een energielabel verplicht wordt gesteld. Agentschap NL heeft dit initiatief opgepakt en onderzoekt de mogelijkheid om een zogenaamd duolabel op de markt te brengen. Een duolabel bestaat uit een label voor de energieprestatie van het casco van de winkel, waarvoor de eigenaar/belegger verantwoordelijk is (onder meer isolatie) en een label voor de energieprestatie van de installaties, waarvoor de huurder verantwoordelijk is (koeling, verwarming en verlichting). Door deze twee te combineren is er per winkelunit een duolabel op te stellen. Op basis van dit duolabel kunnen specifieke adviezen worden opgesteld voor de eigenaar en de huurder: wie welke verbeteringen kan uitvoeren om het label (de energiezuinigheid) te verbeteren. Bij winkelcentra kan de Beheerder meer sturen op duurzaamheid dan bij solitaire winkelobjecten. In het geval van winkelcentra kan de Beheerder


namelijk de gemeenschappelijke ruimten en installaties verduurzamen, onder meer door toepassing van energiezuinige verlichting en efficiëntere installaties. Zo wordt in het winkel centrum Leyweg te Den Haag bijvoorbeeld gebruikgemaakt van een WKO-installatie (warmtekoude-opslag), energiezuinige verlichting in de parkeergarage en de passages, alsmede groene daken (mos-sedum dakbedekking). In winkel centrum De Symfonie te Nieuw-Vennep is het glas vervangen, waardoor een beter binnenklimaat en betere isolatie zijn gerealiseerd. Daarnaast werkt de Beheerder samen met een aantal andere beleggers momenteel aan de ontwikkeling van een module in GPR Gebouw voor winkelvastgoed. GPR Gebouw is een veel toegepast meetinstrument in de Nederlandse markt om vastgoed te beoordelen op de thema’s energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Omdat GPR Gebouw breder kijkt dan alleen het energieaspect, ziet de Beheerder dit meetinstrument als volgende stap in de beoordeling van de mate van duurzaamheid van winkelvastgoed. Bij gebleken geschiktheid kan dit instrument gebruikt worden als duurzaamheidstoets voor aan te kopen winkelcentra. Niet alleen houdt de Beheerder de duurzaamheid van het vastgoed tegen het licht. Ook wordt het eigen duurzaamheidsbeleid geanalyseerd. In 2011 heeft de Beheerder met het Fonds geparticipeerd in de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). De GRESB is een internationale duurzaamheidsbenchmark voor vastgoedfondsen waarin kwantitatieve scores worden toegekend voor de kwaliteit van het duurzaamheidsbeleid. Op basis hiervan heeft de Beheerder een aantal speerpunten vastgesteld om het duurzaamheidsbeleid verder aan te scherpen. In 2012 wordt begonnen met de uitvoering van de speerpunten. Dit zal leiden tot een hogere GRESB-score in de toekomst.

13/72

Marktontwikkelingen

Gebruikersmarkt Het omzetherstel dat bij de detailhandel in 2010 inzette, heeft in 2011 geen vervolg gekregen. De omzetgroei bleef met 0,4% ten opzichte van het voorgaande jaar beperkt en kwam vooral voor rekening van de prijsinflatie. De volumes lopen sinds medio 2011 duidelijk terug. Achter de stagnerende omzetontwikkeling zit een afnemende consumptie door huishoudens. Consumenten verliezen aan koopkracht en daarnaast is het gemiddeld particulier vermogen afgelopen jaar gedaald. Voor 2012 en de jaren daaropvolgend duiden de vooruitzichten niet op een herstel. Dit in combinatie met het oplaaien van de eurocrisis zorgde in de tweede helft van 2011 voor een zeer forse daling van het consumentenvertrouwen tot het niveau van tijdens de kredietcrisis in 2009.

Binnen de totale detailhandel doet de foodsector, en dan met name de supermarkten, het relatief goed met een aanhoudende omzetgroei van 1,8% ten opzichte van 2010. In de non-foodsector inclusief bijvoorbeeld kleding, consumenten elektronica en meubels lag de omzet met 2,1% lager dan het voorgaande jaar. Door de gelijk blijvende tot dalende omzetten en de toenemende concurrentie van andere verkoopkanalen zoals internet nemen de problemen in de detailhandel zichtbaar toe. Onder andere de winkelketens van It’s, Hans Textiel, Léon en Schlecker werden failliet verklaard en de verwachting is dat meer formules zullen volgen.

Consumentenvertrouwen, koopbereidheid en economisch klimaat (in %) 40%

Consumentenvertrouwen

30%

Koopbereidheid

Economisch klimaat

20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Bron: CBS

14/72


Afgezien van de toenemende concurrentie tussen verkoopkanalen en winkelketens neemt door het toenemend aanbod van winkels ook de concurrentie tussen winkelgebieden toe. Over 2011 genomen nam de totale winkelvoorraad toe met 500.000 m² tot 30,8 miljoen m². Hoewel de groei van de winkelvoorraad duidelijk afzwakt ten opzichte van voorgaande jaren is de uitbreiding van de winkelvoorraad groter dan de totale jaaropname van bijna 400.000 m². Hierdoor draagt nieuwbouw bij aan het toenemend aanbod van winkelruimte van 2,6 naar bijna 3,0 miljoen m² en de oplopende leegstand richting de 7%. Onder druk van de toenemende concurrentie nemen de verschillen tussen sterke en zwakke winkellocaties steeds verder toe. Door de ruime keuzemogelijkheden stellen consumenten steeds hogere eisen aan het winkelaanbod en de winkelbeleving. Met name in krimpregio’s, kleine kernen en perifere winkellocaties neemt de leegstand toe en verschraalt het winkelaanbod. Na 2009 en 2010 is 2011 het derde achtereenvolgende

jaar met een daling van de gemiddelde winkelhuren die vooral deze winkelsegmenten treft. Daar staat tegenover dat de belangrijkste winkelgebieden in de grote en middelgrote steden hun positie juist versterkten. Voor deze beste winkellocaties is nauwelijks sprake van leegstand en bleven de huurprijzen op A1-locaties stabiel. Voor de top winkelstraten zoals Kalverstraat (Amsterdam), Grote Staat (Maastricht), Lange Elisabethstraat (Utrecht), Lijnbaan (Rotterdam), Spuistraat (Den Haag) en Herestraat (Groningen) stegen de huren zelfs tot licht boven de inflatie. De meest aantrekkelijke binnensteden bieden door hun setting en functiemenging van nature een hoge belevingswaarde en prettig verblijfsklimaat. Het zijn deze kwaliteiten waardoor deze winkelgebieden minder geraakt worden door de toenemende internetbestedingen. Sterker nog: de functie van de fysieke winkel wordt in toenemende mate benaderd vanuit een multichannel verkoopstrategie, waarbij het geheel meer is dan de som der delen van de verschillende verkoopkanalen. De opmars

Omzetontwikkeling detailhandel (% mutatie t.a.v. jaar eerder) 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

-2% -4% -6% -8%

Foodsector

Non-foodsector

Detailhandel (excl. apotheken)

Bron: CBS


15/72

van nieuwe winkelconcepten zoals een experience center of flagship store maakt duidelijk dat de fysieke winkel steeds vaker gebruikt wordt om consumenten te verleiden, inspireren en binden. Internationale retailers die zich in Nederland wensen te vestigen of willen uitbreiden, focussen zich dan ook op de beste locaties in een beperkt aantal winkelgebieden. Afgezien van de aan houdende belangstelling van nieuwe retailers is er voor de beste locaties ook sprake van een zogenaamd ‘opschuifeffect’: leeg komende winkelruimten worden opgevuld door winkels uit de aanloopstraten. Buiten de belangrijkste winkel straten is er ook herbestemming van leegstaande winkels tot bijvoorbeeld dienstverlening of horeca. Tegen de trend in nam de leegstand in het centrum van Amsterdam hierdoor af van 2,3% naar 1,6%, maar ook in middelgrote steden daalde de leegstand. Afgezien van de binnensteden geldt ook voor de goed gepositioneerde en bereikbare stadsdeel- en wijkcentra met een compleet aanbod van dagelijkse

en niet-dagelijkse winkelvoorzieningen dat zij hun concurrentiepositie weten te versterken.

Beleggingsmarkt In 2010 steeg het transactievolume door de grote vraag naar winkelvastgoed nog naar € 2,2 miljard, maar over 2011 volgde de beleggingsmarkt voor winkels het algemene beeld en viel het volume met een derde terug naar € 1,4 miljard. Daarmee behoorden winkels samen met kantoren tot de grootste vastgoedcategorie. Hoewel in de terugval van de winkelbeleggingen het eenmalige effect zit van een grote portefeuille die in 2010 verhandeld werd en het volume dicht bij het langjarig gemiddelde ligt, is in de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed een lichte kentering zichtbaar. Beleggers zoeken naar meer zekerheid en focussen zich op solitaire winkelpanden op de beste locaties, sterke stadsdeelcentra en goed gepositioneerde supermarkten. Ondanks de beperkte beschikbaarheid van solitaire

Opname en aanbod van winkelruimte (in mln. m2) Aanbod

Opname

2010

2011

3,2

2,4

1,6

0,8

0,0 2004

2005

2006

2007

2008

2009

Bron: Jones Lang LaSalle

16/72


winkelpanden kwam bijna de helft (€ 673 miljoen) van het transactievolume wel voor rekening van dit segment dat, evenals de supermarkten, een stabilisatie liet zien in de aanvangsrendementen. Voor de beste locaties bleven de bruto-aanvangsrendementen met een bandbreedte van 3,75% tot 4,25% gelijk aan het niveau van vorig jaar. Voor de winkelcentra bedroeg het transactievolume € 587 miljoen, ruim 40% van het totaal.

Verder wisselde met € 152 miljoen relatief veel grootschalige en perifere detailhandel van eigenaar. De grootste transacties in de markt betroffen: winkelcentrum Makado in Beek voor dit Fonds en de nieuwbouwontwikkelingen Bigshops Parkboulevard Rotterdam voor € 44 miljoen en Retail Park Zaandam voor € 15 miljoen.

Beleggingsactiviteit winkels (in € mld.) 3,0

2,5

2,0

1,5

1,0

0,5

0,0 2004


2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

17/72

Samenstelling portefeuille

Ultimo 2011 bedroeg de totale portefeuille van het Achmea Dutch Retail Property Fund € 630 miljoen (2010: € 544 miljoen). Gedurende het jaar is er voor totaal € 97,2 miljoen geïnvesteerd en is voor € 25,4 miljoen gedesinvesteerd. Het nettoverkoopresultaat over 2011 bedroeg € 1,7 miljoen. Verderop in het verslag treft u de verkochte objecten aan. De investeringen hebben betrekking op de operationele portefeuille (€ 1,7 miljoen) en de aanschaf van nieuwe objecten (€ 95,5 miljoen). De portefeuille bestaat voornamelijk uit winkelvastgoed. Daarnaast is een klein deel van het vermogen belegd in andere vastgoedsectoren. Veelal zijn deze overige beleggingen gelieerd aan de winkelobjecten in de portefeuille. Voorbeelden zijn een parkeergarage bij een winkelcentrum of woningen boven een winkelcentrum.

Aankopen in Almere en Beek Een actief aan- en verkoopbeleid heeft als doel de portefeuille van het Achmea Dutch Retail Property Fund in lijn te brengen met het geformuleerde portefeuillebeleid. Zoals eerder uiteengezet richt

het portefeuillebeleid zich op dominante winkel posities in het verzorgingsgebied. Verder gaat de voorkeur uit naar primaire locaties in grote steden en regiosteden en grote buurt- en wijkcentra. Ten slotte streeft het Fonds naar een optimale samenstelling tussen de twee hoofdsegmenten (luxe consumptiegoederen en dagelijkse boodschappen). In 2011 heeft het Achmea Dutch Retail Property Fund voor € 95,5 miljoen geïnvesteerd in de acquisitie van winkelcentrum Buitenmere in Almere en winkelcentrum Makado in Beek. Het Fonds heeft voor circa twee derde geparticipeerd in de aankoop van het zuidelijk deel van het winkelcentrum Buitenmere, wat overeenkomt met een investering van € 36,6 miljoen. Het verworven vastgoed maakt deel uit van het stadsdeelcentrum Buitenmere en is in combinatie met het retail-leisurecentrum DoeMere de meest omvangrijke winkellocatie in Almere naast het stadshart Almere.

Portefeuille naar samenstelling sector

19,13%

Primaire locaties in grote en regiosteden Grote buurt- en wijkcentra Overige segmenten

46,94%

33,93%

18/72


In stadsdeel Almere-Buiten is het de belangrijkste winkelconcentratie. Het verworven onderdeel omvat 44 commerciële units, verdeeld over circa 15.900 m². Qua branchering valt op dat het in eigendom zijnde, zuidelijke gedeelte van het winkelcentrum de laatste jaren sterk veranderd is. Dit wordt bevestigd door de komst van een HEMA en door toevoeging van winkels zoals Hunkemöller en Vero Moda. Ondanks de relatief hoge aanwezigheid van dagelijkse voorzieningen is het winkel centrum zich aan het ontwikkelen van een groot wijkwinkelcentrum naar een stadsdeelcentrum van formaat.

Het verzorgingsgebied richt zich primair op gemeenten in Limburg, maar strekt zich eveneens uit tot België en Duitsland. De aantrekkelijkheid is versterkt door de aanpassing van de branchering de afgelopen jaren. Er is een accent gekomen op kleding en mode. Het winkelcentrum is momenteel volledig verhuurd en is eigenlijk te klein voor het verzorgingsgebied. Vanuit de retailers is er grote belangstelling voor winkels binnen dit winkel centrum, alleen de ruimte ontbreekt. Uit analyses blijkt dat er een uitbreidingspotentie van circa 7.000 m² aanwezig is. Verder onderzoek zal worden verricht om deze potentie mogelijk te realiseren.

Het winkelcentrum Makado in Beek te Limburg betrof een investering van € 58,9 miljoen. Het winkelcentrum kent een cirkelvormige structuur met in totaal 21.096 m² winkelvloeroppervlak, verdeeld over 64 winkelunits. De gunstige ligging ten opzichte van snelwegen (A2 en A76) en de ruime (gratis) parkeermogelijkheden op eigen terrein zorgen voor een hoge aantrekkingskracht.

Uitbreiding van de pijplijn met winkel centrum Achter de Lange Stallen Zoals eerder beschreven zijn in 2011 twee projecten met een waarde van € 95,5 miljoen aangekocht en toegevoegd aan de portefeuille. Per ultimo 2011 bestaat de pijplijn uit twee objecten met een totale verwachte investering van € 112,4 miljoen. Deze twee objecten zijn in ontwikkeling en worden op termijn aan de portefeuille toegevoegd.

Samenstelling portefeuille naar segment

21,46%

Luxe consumptiegoederen Dagelijkse boodschappen

78,54%


19/72

Naast het winkelcentrum Oostpoort is in 2011 het nieuwbouwplan Achter de Lange Stallen te Breda met een verwachte investering van € 70,4 miljoen toegevoegd aan de pijplijn. Van de pijplijn is voor € 0,2 miljoen aan verplichtingen aangegaan. Toevoeging van het winkelcentrum Achter de Lange Stallen aan de portefeuille is een bijzondere kans om via een grootschalige binnenstads ontwikkeling winkels op een uitstekende plek te verwerven. De locatie Achter de Lange Stallen is namelijk uniek in Nederland; van alle steden met meer dan 100.000 inwoners is het de enige grootschalige onbebouwde kavel die tegen het A1-winkelgebied aan ligt. Het winkelcentrum is gelegen in het centrum van Breda en heeft zijn entree aan een van de hoofdwinkelstraten in Breda, namelijk de Ginnekenstraat. De nieuwbouw heeft betrekking op de ontwikkeling van een winkelcentrum van circa 24.900 m², onderverdeeld naar 34 winkelunits. Het winkelcentrum bevindt zich op maaiveldniveau en een aantal winkelunits heeft zowel winkelruimte op de begane grond als op de eerste verdieping. Door de combinatie van winkels, woningen en

parkeren krijgt dit nieuwe stuk binnenstad een hoog stedelijk karakter dat een kwaliteitsimpuls moet geven aan de binnenstad van Breda.

Verkopen uit de portefeuille Wij volgen de markt nauwgezet om daar waar wenselijk objecten te verkopen. In 2011 zijn de volgende 13 objecten verkocht: Amsterdam – Osdorpplein Borne – Nieuwe Markt (woningen) Borne – Nieuwe Markt (winkels) Duiven – Rijksweg (woningen) Duiven – Rijksweg (winkels) Enkhuizen – Westerstraat Enschede – De Heurne Gouda – Markt Leidschendam – Liguster Best – Rendierhei Roermond – Markt ’s-Heerenberg – Stadswal Waddinxveen – Groensvoorde Deze objecten pasten niet meer in het beleggingsbeleid van het Fonds en/of de objectspecifieke

Verdeling naar provincie

5% 18%

Noord-Brabant 25%

Noord-Holland Utrecht Zuid-Holland Overig

10% 42%

20/72


verwachtingen kwamen niet meer overeen met de rendementsdoelstelling van het Fonds. De totale desinvesteringen bedroegen € 27,5 miljoen, ten opzichte van de boekwaarde van € 25,4 miljoen. Het nettoverkoopresultaat op deze verkopen bedroeg € 1,7 miljoen.

Locaties en segmenten Ultimo 2011 heeft het Achmea Dutch Retail Property Fund voor 79% (2010: 81%) belegd in winkels die zijn gericht op luxe consumptiegoederen en voor circa 21% in winkels met vooral dagelijkse boodschappen in het assortiment. Circa 47% (2010: 49%) van de objecten is gesitueerd op primaire locaties in grote en regiosteden. Daarnaast is 34% (2010: 19%) gealloceerd naar grote buurt- en wijkcentra. Het restant is belegd in overige segmenten. De stijging in de sector grote buurt- en wijkcentra is toe te schrijven aan de aankopen van winkel centrum Buitenmere in Almere en het winkel centrum Makado in Beek.

Spreiding De portefeuille omvat ultimo 2011 64 objecten. Gemeten aan de actuele waarde vallen de meeste objecten in de grootteklasse tot € 5 miljoen. In deze klasse zitten 39 objecten (2010: 51 objecten).

Top 5 objecten Naam, plaats

De portefeuille kent verder 14 objecten (2010: 10 objecten) met een waarde van € 20 miljoen of meer. De resterende 11 objecten (2010: 14 objecten) vallen in de klasse van € 5 miljoen tot € 20 miljoen. De gemiddelde omvang van een object bedraagt circa € 9,8 miljoen (2010: € 7,2 miljoen). In de figuur op pagina 20 is een verdeling per provincie op basis van actuele waarde van onze portefeuille. De portefeuille kent een landelijke spreiding met het zwaartepunt in de Randstad, waar ruim 82% (2010: 86%) is belegd. Deze wijziging is voornamelijk toe te schrijven aan de aankoop van het winkelcentrum Makado in Beek.

Participaties Het aantal participaties bedraagt ultimo 2011 1.192.578 stukken met een waarde van € 514,46 per participatie na winstdeling 2011. Ultimo 2010 was het aantal participaties in het Achmea Dutch Retail Property Fund gelijk aan 1.022.200 stukken met een waarde van € 500,15 na winstdeling. Dit impliceert een stijging van het aantal participaties. Het aantal participaties is toegenomen door de uitgifte van participaties ten behoeve van de acquisities van het winkelcentrum Makado in Beek en het winkelcentrum Buitenmere in Almere-Buiten.

Huurder top 5 Waarde ultimo 2011

Huurder

% totale huur

1. Spuimarkt, Den Haag

58.605.000

2. Winkelcentrum Makado, Beek

56.550.000

1. Ahold Europe Real Estate & Construction

7,51%

3. Gooische Brink, Hilversum

45.551.837

2. Blokker

5,09%

3. Zara Nederland B.V.

4,58%

4. Maxeda Nederland B.V.

4,37%

5. C&A Nederland C.V.

3,89%

4. Winkelcentrum Leyweg, Den Haag

34.725.000

5. Buitenmere, Almere

32.600.002


21/72

Mandaten Eventuele wijzigingen in het aantal participaties in 2011 ten opzichte van 2010 zijn conform de mandaatafspraken met de participanten. In- en uittredingen in het verslagjaar De volgende participant is gedurende 2011 inge treden in het Achmea Dutch Retail Property Fund: Stichting Bedrijfstakpensioenfonds Informatie-, Communicatie- en Kantoortechnologiebranche (ICK). Er zijn in het verslagjaar geen participanten uitgetreden uit het Achmea Dutch Retail Property Fund. De Beheerder heeft in 2011 van één participant een uittredingsverzoek ontvangen. Per ultimo 2011 bedraagt het totaal aan uittredingsverzoeken € 25,2 miljoen.

Risico’s winkelvastgoed In deze paragraaf staan de risico’s van een belegging in winkelvastgoed centraal en de stappen die wij hebben genomen om de risico’s te beperken. De belangrijkste risico’s voor winkelvastgoed zijn: 1. vraag naar winkelvastgoed, 2. verhuurrisico op winkelvastgoed, 3. debiteurenrisico. Op elk van de risico’s zullen wij ingaan. De vraag naar winkelvastgoed is onderhevig aan ontwikkelingen in de detailhandelssector. Zowel conjuncturele als structurele factoren spelen hierbij een belangrijke rol. Dit risico wordt beperkt door een combinatie van actief management en een gericht aan- en verkoopbeleid om de portefeuille continu te laten inspelen op de veranderende vraag naar winkelvastgoed. Het verhuurrisico op winkelvastgoed wordt bewaakt door tijdig te anticiperen op naderende huurexpiraties. Usance in de winkelsector is een huurcontract van gemiddeld 5 jaar. In 2012 en 2013 expireert respectievelijk 1% en 21% van de huurcontracten. Uit historische gegevens blijkt

Huurexpiratie 25%

20%

15%

10%

5%

0%

22/72

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

>2020


dat onder normale marktomstandigheden de meerderheid van huurcontracten wordt verlengd. De gemiddeld gewogen expiratiedatum van het Fonds ligt in maart 2017.

Ontwikkeling debiteurensaldi Het risico op wanbetaling wordt vooraf en tijdens het huurcontract ondervangen door het respectievelijk uitgebreid screenen op kredietwaardigheid en een strikt debiteurenbeheer. Het saldo van de nog niet ontvangen huren ten opzichte van de theoretische jaarhuur ligt op 1,6%. Dit cijfer toont een positieve ontwikkeling ten opzichte van 2010 (2010: 3,3%). Het percentage nog te ontvangen bedragen van langer dan 90 dagen ligt op 0,50% van het saldo. Het hoge debiteurensaldo van 2010 was merendeels toe te schrijven aan een achterstand van een specifieke huurder. Omdat deze achterstand vooruitlopend was op de nader te bepalen omzet kon de huurder nog niet voldoen aan de huursom. Deze achterstand is inmiddels voldaan.


23/72

Performance

In 2011 heeft het Achmea Dutch Retail Property Fund een totaal resultaat behaald van € 43,3 miljoen (2010: € 25,3 miljoen). Dit resulteerde in een totaal rendement van 8,0% over het gemiddeld fondsvermogen (2010: 5,5%). Het totale resultaat is opgebouwd uit een direct en een indirect resultaat.

De achtergrond van de afname van het directe rendement is gelegen in de toevoeging van objecten met een relatief aanvangsrendement, zoals de aangekochte A1-locaties aan de Lijnbaan. Tegenover het relatief lagere aanvangsrendement op deze objecten staat een lager risico door de hoge bezettingsgraad en goede verhuurbaarheid.

Verdeling direct en indirect resultaat In de onderstaande tabel staat de uitsplitsing van het directe en indirecte resultaat.

Huurinkomsten en exploitatie- en rentekosten bepalen voornamelijk het directe resultaat.

Direct resultaat

Ondanks de genoemde economische terugval zijn de huurinkomsten van het Achmea Dutch Retail Property Fund met 5,9% gestegen ten opzichte van 2010. Deze toename kwam tot stand door een combinatie van aankopen, met name

Het directe resultaat van de portefeuille bedroeg € 26,5 miljoen (2010: € 25,2 miljoen), dit impliceert een direct rendement over 2011 van 4,9% over het gemiddeld fondsvermogen (2010: 5,4%).

Achmea Dutch Retail Property Fund (bedragen x € 1.000) 2011

2010

Direct resultaat Brutohuuropbrengsten

34.761

32.814

Exploitatiekosten

-4.936

-4.483

Overige bedrijfsopbrengsten

265

Bruto-omzetresultaat Operationele kosten Vermogensbeheerkosten

168 30.090

28.499

48

55

3.090

2.310

Som der kosten Netto-omzetresultaat Overige baten Financiële baten Totaal direct resultaat

3.138

2.365

26.952

26.134

426

376

-831

-1.312

26.547

25.198

Indirect resultaat Verkoopresultaat Waardeveranderingen

1.682

-23

15.022

109

Totaal indirect resultaat

16.704

86

Resultaat

43.251

25.284

24/72


winkelcentrum Buitenmere, en periodieke en incidentele huurverhogingen. Ook in tijden van economische tegenspoed zijn in winkelvastgoed nog huurverhogingen te realiseren. Dit heeft te maken met de Nederlandse regelgeving voor huurherziening van winkelvastgoed. Hierbij wordt de huurprijs aangepast op basis van de huur die vergelijkbare winkelruimten in de omgeving de afgelopen vijf jaar hebben opgebracht. Deze systematiek zorgt voor beperkte huurstijgings mogelijkheden in tijden van schaarste aan beschikbare winkelruimte, maar levert tegelijk bescherming tegen huurprijsdalingen in een recessie. De financiële bezettingsgraad van het Achmea Dutch Retail Property Fund is afgenomen tot 95,4% ten opzichte van 2010 (96,7%). De afname is voornamelijk toe te schrijven aan een object aan de Lijnbaan te Rotterdam, afkomstig uit het pakket winkelvastgoed aan de Lijnbaan en omgeving dat in 2010 in de portefeuille is opgenomen. Dit betreffende object is in 2011 vrijgekomen. Na verbouwing is voor het object een nieuwe huurder gevonden. Begin 2012 is het huurcontract ingegaan en dit heeft de bezettings-

graad significant verbeterd. De opname van het volledig verhuurde winkelcentrum Makado in Beek in de portefeuille in 2011 heeft een positief effect op de bezettingsgraad van het Fonds. In oktober 2006 is voor acquisitie van objecten aan het Zuidplein in Rotterdam een financiering ter waarde van € 32 miljoen aangetrokken. Met financier Nationale-Nederlanden werd een looptijd afgesproken van 5 jaar. Gezien de beschikbare middelen vanuit participanten is de lening in 2011 (vervroegd) afgelost. Per ultimo 2011 zijn de activa van het Fonds volledig gefinancierd met middelen van participanten. De toename van de exploitatiekosten wordt voor een groot deel veroorzaakt door de naheffingen van de onroerendezaakbelasting.

Bezettingsgraad Ultimo 2010

97,0%

Ultimo 2011

96,5% 96,0% 95,5% 95,0% 94,5% 94,0% 93,5% 93,0%


Fysiek

Financieel

25/72

Indirect resultaat

Rendement

Het indirecte resultaat over 2011 bedroeg € 16,7 miljoen positief (2010: € 0,09 miljoen). Het indirecte rendement bedroeg 3,0% over het gemiddeld fondsvermogen (2010: 0,0%).

Om een zuivere vergelijking met andere winkelvastgoedbeleggers of de gehele winkel vastgoedmarkt mogelijk te maken, berekenen wij ook de rendementen op basis van de berekeningsmethodiek van IPD Winkelindex voor standing investments. In deze methodiek zijn verstorende effecten, zoals financiering met vreemd vermogen, buiten beschouwing gelaten. Het Achmea Dutch Retail Property Fund heeft de achterliggende jaren een hoog rendement gerealiseerd. Het afgelopen jaar bedroeg het totale rendement van het Fonds op basis van de IPD-methodiek 9,8% (2010: 7,0%). De benchmark behaalde een rendement van 7,6% (2010: 7,8%); dus een outperformance van 220 basispunten (2010: underperformance van 80 basispunten). De afgelopen drie jaar behaalde het Achmea Dutch Retail Property Fund een gemiddeld rendement van 6,1% per jaar (2010: 4,8%). Ten opzichte van de benchmark behaalde het Fonds over deze meetperiode een outperformance van 20 basispunten (2010: Underperformance van 50 basispunten).

Het indirecte resultaat bestaat uit een positieve herwaardering van de huidige portefeuille in exploitatie van € 15 miljoen en een positief nettoverkoopresultaat op de verkochte objecten van € 1,7 miljoen. De positieve herwaardering wordt voor een groot deel gedragen door de waardestijging van € 10,8 miljoen van de Spuimarkt in Den Haag. De toename van de waarde van het object aan de Spuimarkt is toe te schrijven aan de langjarige verhuur van een beschikbare ruimte in het object.

Rendement IPD op basis van standing investments Achmea Dutch Retail Property Fund

IPD Winkels

15%

12%

9%

6%

3%

0% 2007

26/72

2008

2009

2010

2011

3 jr


Vooruitzichten

De detailhandelssector is onderhevig aan zowel conjuncturele invloeden als structurele veranderingen. Door de economische teruggang staan de detailhandelsverkopen onder druk. Dit zorgt eveneens voor minder vraag naar winkelruimte en een afname van de gemiddelde markthuurgroei. Hierbij is wel een duidelijk onderscheid zichtbaar tussen segmenten en regio’s. Voor de grote en middelgrote winkelsteden geldt dat de winkelvraag op dominante winkellocaties nog steeds het aanbod overstijgt. Hierbij vormt de interesse van (internationale) ketens nog steeds een stuwende kracht. Tevens blijven winkellocaties voor dagelijkse boodschappen goed presteren doordat de bestedingen in dit segment op peil zijn gebleven. De terugval doet zich voornamelijk gelden in kleinere winkelsteden en secundaire winkel- en aanloopstraten. Het effect van conjuncturele invloeden op winkelvastgoed wordt beperkt door de gereguleerde winkelhuren en de langjarige huurcontracten. Het effect van structurele veranderingen is groter en heeft tevens een blijvend effect op de markt voor winkelvastgoed. Een belangrijke structurele verandering is de opkomst van onlineverkopen. Consumenten gebruiken in toenemende mate internet bij keuze en daadwerkelijke aankoop van consumptiegoederen. Dit heeft effecten op de fysieke winkelmarkt, met wederom een duidelijk onderscheid tussen formules, segmenten en regio’s. Het bieden van daadwerkelijk toegevoegde waarde aan de steeds beter geïnformeerde consument is essentieel voor succes. Ook het bieden van beleving rondom producten en merken hoort daar in steeds belangrijker mate bij.

dan ook profiteren van de grotere consumenten stromen die aangetrokken worden door de grote ketens. In dominante winkelgebieden is de kans op succes daarbij het grootst. De combinatie van aanwezigheid van de sterke (inter)nationale winkelketens en lokale ondernemers met meerwaarde biedt de consument de gewenste winkelbeleving. Deze structurele veranderingen in de detail handelssector maken een gericht beleggingsbeleid een voorwaarde om de goede rendementen op winkelvastgoed vast te houden. Wij zetten ons beleid voort om te investeren in dominante winkellocaties in grote (regio)steden en grote buurt- en wijkcentra voor dagelijkse boodschappen. Ook zullen wij alert blijven op de goede invulling van de winkelpanden zodat deze aantrekkelijk blijft en aan de veranderende consumentenwensen kan blijven voldoen. Op basis van bezetting en de samenstelling van de portefeuille verwachten wij voor het komende jaar stabiele huurinkomsten in combinatie met een gematigde waardegroei.

Daarbij is de sterke ontwikkeling van ketenintegratie in de moderetail een niet te onderschatten fenomeen. Hierdoor kunnen met name de grotere internationale retailketens goed inspelen op de veranderende consumentenvoorkeuren tegen aantrekkelijke prijzen. Lokale ondernemers kunnen zich onderscheiden met service, vakkennis en beleving en


27/72

Risicomanagement

In 2011 zijn de risico’s in de vastgoedsector niet verminderd. Integendeel, de economische crisis kwam boven op de slechte reputatie vanwege de fraudeschandalen in de sector. De sector heeft het zwaar te verduren en een goed functionerend risicomanagement blijft van groot belang om risico’s te identificeren, meten en evalueren, beheersingsmaatregelen te formuleren, de werking hiervan te monitoren en hierover te rapporteren. De resultaten van de monitoring kunnen leiden tot aanpassing van beleid en/of doelstelling waarmee de risk management-cyclus (weer) begint. Syntrus Achmea Real Estate & Finance is onderdeel van het Achmea concern en het risk management is ingericht conform het ‘Three lines of defence’-model: 1. H et management is in eerste instantie verantwoordelijk voor de risicobeheersing binnen de processen die tot zijn verantwoordelijkheid behoren. Dit betekent dat bij de dagelijkse besluitvorming en de uitvoering het manage-

Risk Assessment

Specify organizational objectives

ment verantwoordelijk is voor de vaststelling of er voldoende waarborgen zijn om de risico’s optimaal te beheersen. 2. D e functies Compliance en Risk Management vormen de onafhankelijke tweede lijn en zijn verantwoordelijk voor het opstellen van de (interne) beleidskaders voor de beheersing van risico’s en de continue monitoring van de naleving daarvan ten behoeve van de directie. Onderdeel van de continue monitoring is een onafhankelijke toetsing op de uitvoering van de beheersmaatregelen. Zo stellen Risk Management en Compliance het Fraudebeheersingsplan en het CDD-beleid op en wordt dit vastgesteld door de directie. Risk Management en Compliance beoordelen zowel a tempo als achteraf de risico’s en de beheersmaatregelen en rapporteren daarover aan de directie. Quality & Assurance voert audits uit op onder andere de ISAE 3402- processen, waarbij de dossiers door een externe accountant worden gereviewd ten behoeve van de jaarlijkse certificering.

Control Environment

Control Activities

Monitoring

28/72

Information and Communication


3. In het kader van de beheersing van risico’s zijn meerdere partijen betrokken die optreden als derde lijn. Binnen Eureko treedt de interne accountantsdienst van Eureko op als derde lijn. Deze voert controles uit op de effectiviteit in opzet, bestaan en werking van de interne beheersing in opdracht van en rapporteert aan de directie van Syntrus Achmea en de Executive Board van Eureko. In 2011 is het risicomanagement van Syntrus Achmea Real Estate & Finance verder verstevigd. Na de benoeming ultimo 2010 van een Chief Operating Officer (COO) in de directie, die onder meer verantwoordelijk is voor risk management en compliance, is in 2011 de overlegstructuur aangepast waarbij tweewekelijks risk- en compliancezaken met de directie worden besproken. Operationele risico’s worden gemitigeerd door het vastleggen van processen, het identificeren van risico’s en het periodiek houden van risk assessments teneinde vast te stellen of risico’s zijn gewijzigd. Dit resulteert in een periodiek aangepast risk control framework waarin de belangrijkste risico’s en beheers maatregelen zijn vastgelegd. De maatregelen die van belang zijn voor de jaarrekening worden periodiek getoetst in het kader van ISAE 3402 waar een externe accountant jaarlijks een verklaring bij afgeeft. De ISAE 3402-rapportage 2011 is in februari 2012 aan de participanten verstrekt. Periodieke beoordeling van ondernemingsrisico’s en de risico’s in de portefeuilles van het Achmea Dutch Retail Property Fund vindt plaats in de vergaderingen van de Raad van Toezicht. In 2011 zijn voorbereidingen getroffen voor de installatie van een Audit Committee dat toezicht houdt op fondsoverschrijdende aangelegenheden.


Het Audit Committee bestaat uit afgevaardigden van de Raden van Toezicht, waarbij door elke Raad van Toezicht tenminste één afgevaardigde is benoemd. De vergaderingen worden standaard bijgewoond door de COO en de Risk Manager van de Beheerder. Het Audit Committee zal toezicht houden op fonds overschrijdende zaken met betrekking tot de Fondsen ten aanzien van de volgende onderwerpen: •d e toepasselijke toezichtregelgeving op de Beheerder en de Fondsen; •d e toepasselijke fiscale behandeling van de Fondsen; •h et risk control framework van de Beheerder (met inbegrip van de ISAE 3402-rapportage); •d e grondslagen voor waardering en resultaat bepaling door de Beheerder van de vermogensbestanddelen in de Fondsen; • het compliance framework van de Beheerder (met inbegrip van het voldoen aan de toepasselijke weten regelgeving, alsmede interne regelgeving, zoals opgenomen in de compliance monitoring rapportages); • de uitvoering van het Informatiebeveiligingsbeleid en het Business Continuity Management-beleid. De vergoedingen voor de leden van het Audit Committee zullen aan de Vergaderingen van Participanten worden voorgelegd. Tevens zal het protocol ter informatie worden bijgevoegd. In 2011 is namens de aandeelhouder van de Beheerder, ook een Audit Committee geïnstalleerd waar de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance periodiek verantwoording aflegt. Dit Audit Committee staat los van het Audit Committee van de Raden van Toezicht. Doel van het Audit Committee is namens de aandeelhouder toezicht te houden op de risicobeheersing, integriteit en naleving van weten regelgeving in ruime zin door de divisiedirectie en de directie Syntrus Achmea Real Estate & Finance daarin te adviseren.

29/72

Operationele risico’s De operationele processen zijn beschreven, risico’s zijn geïdentificeerd en beheersmaatregelen geïmplementeerd om de risico’s te mitigeren. Periodiek worden audits uitgevoerd om vast te stellen of de geïmplementeerde maatregelen effectief zijn in opzet, bestaan en werking. Een externe accountant geeft jaarlijks een verklaring af bij het ISAE 3402-rapport. De Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA) heeft in juni een publieke managementletter uitgebracht, waarvan de volgende zaken als aanleiding zijn genoemd: • De krediet- en economische crisis die de vastgoedsector zwaar getroffen heeft: forse leegstand in de kantorenmarkt en signalen dat ook het winkelvastgoed hier mee te maken krijgt. • Fraude en fiscale affaires die de sector uiteraard geen goed doen. In de publicatie heeft de NBA zes signalen onder de aandacht gebracht van directies van vastgoed ondernemingen en overige belangstellenden. Hiervan zijn vijf signalen bedoeld voor de sector en één is specifiek gericht aan de beroepsgroep van accountants zelf. Op de publieke management letter hebben diverse brancheorganisaties zoals IVBN en NEPROM alsmede toezichthouders hun commentaar kenbaar gemaakt. De impact van de kredietcrisis op winkelvastgoed wordt bepaald door de daling van het consumentenvertrouwen en de bestedingen van consumenten. De vraag van winkelruimte op A-locaties is nog steeds groot, maar aanloopstraten en kleinere winkelcentra hebben sterk te lijden van de recessie. Het leegstandsrisico en het risico van huur verlagingen zijn toegenomen. De ondernemer en de resultaten van de exploitatie van de onderneming spelen ook een belangrijke rol. Daarmee wordt de selectie van de huurder van groot belang. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) wil dat vastgoedondernemingen vanaf het jaarverslag over 2011 meer openheid geven over gegevens die de waardering van vastgoed beïnvloeden.

30/72

Met name over de huurvrije periodes wordt onvoldoende bekendgemaakt, terwijl deze van invloed zijn op de waardering van het vastgoed. In 2011 is de Beheerder van het Fonds, Syntrus Achmea Real Estate & Finance, verdergegaan met het realiseren van de ambitie om de meest vertrouwde vastgoedpartner te worden. Dat blijkt uit de versteviging van de governance op het gebied van risk management en controlling en blijkt ook uit het feit dat de aanbevelingen van de NBA breed binnen de organisatie worden besproken en worden gespiegeld aan de eigen beheersing teneinde deze op een hoger niveau te brengen. Naar aanleiding van het verschijnen van de zogenaamde publieke managementletter is gestreefd naar een vergroting van de transparantie inzake de waardering van vastgoed in het onderliggende jaarverslag, zonder onze concurrentie positie in het kader van huuronderhandelingen en vastgoedtransacties uit het oog te verliezen. Elementen die wij in 2011 nader hebben toegelicht zijn: informatie over de ingeschakelde taxateurs, het bij de taxaties gehanteerde inflatiecijfer en de discontovoet. Daarnaast is in de toelichting op de balans een mutatieoverzicht opgenomen met betrekking tot de post ‘Huurincentives’, begrepen in de post ‘Financiële vaste activa’. Liquiditeits- en solvabiliteitsrisico Het Fonds kan gebruikmaken van vreemd vermogen. Per ultimo 2011 is de hypothecaire lening o/g geheel afgelost. Uittreding van participanten is gebonden aan regels die zijn vastgelegd in het Informatie Memorandum; hierdoor zijn deze risico’s beperkt. Debiteurenrisico De kwaliteit van de huurder is van belang bij de beoordeling of een huurder aan zijn betalings verplichtingen kan voldoen. De Beheerder toetst de huurders op solvabiliteit, waarbij ook van openbaar beschikbare informatie gebruik wordt gemaakt. Zo veel mogelijk wordt gewerkt met bankgaranties en/of waarborgsommen om dit risico te beperken.


Bij de beoordeling van een huurder wordt niet alleen financieel getoetst, maar wordt ten aanzien van verhuur van commercieel onroerend goed ook getoetst op integriteit van de betrokken partij(en). Leegstandsrisico Leegstandsrisico kan ontstaan doordat de huurder niet meer in staat is aan zijn verplichtingen te voldoen of als de huurovereenkomst niet wordt verlengd. Hiermee derft het Fonds huurinkomsten terwijl de vaste kosten doorlopen en het object tevens verhuurbaar dient te worden gehouden. Het leegstandsrisico wordt beperkt door (middel)langetermijnhuurovereenkomsten af te sluiten en solvabele huurders te selecteren. In de operationele processen zijn maatregelen genomen die monitoring van leegstand moeten waarborgen. De business units ontvangen periodiek informatie met betrekking tot leegstand en dreigende leegstand. Marktrisico Bij het Achmea Dutch Retail Property Fund komt het marktrisico tot uitdrukking in een stijging van internetverkopen, koopkrachtdaling vanwege de economische crisis en de demografische ontwikkeling. Dit kan effect hebben op de huur inkomsten en de waardering van het vastgoed. De leegstand op A-locaties is redelijk stabiel, maar de minder drukke winkelstraten hebben het erg moeilijk. Dit risico wordt deels beperkt doordat steeds meer winkelpanden worden omgebouwd tot woningen, met name in de centra van de grote steden. Taxatierisico Om tot een betrouwbare waardering van het vastgoed te komen, schakelt Syntrus Achmea Real Estate & Finance uitsluitend onafhankelijke Register Taxateurs in. Voor het Achmea Dutch Retail Property Fund maken wij gebruik van de volgende taxateurs: Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, CB Richard Ellis, RSP Makelaars, JNW Makelaars, MVGN Vastgoedtaxaties en Colliers International.


Vanaf 2011 wordt een roulatiesysteem gehanteerd met betrekking tot taxateurs, waarbij de portefeuille elke drie jaar wordt gerouleerd. De taxatieafdeling en de assetmanagers bespreken de taxatierapporten met de externe taxateurs, nadat de variabelen zijn getoetst aan de objectgegevens in de systemen van Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Daarnaast wordt de waardeontwikkeling van de objecten geanalyseerd ten opzichte van de IPD-benchmark. De grootste uitschieters worden toegelicht en aan de directie ter beoordeling voorgelegd. Van belang bij taxaties is dat de taxateur de gehanteerde veronderstellingen expliciet vermeldt en kwantificeert, voldoende referentieobjecten gebruikt en de huren en rendementen vermeldt. De afspraken met taxateurs zijn adequaat vastgelegd. Intern wordt gecontroleerd of de door de taxateur gehanteerde variabelen juist zijn, zoals leegstandsaannames, markthuur, onderhoudskosten, staat van het onderhoud en verstrekte incentives. Fraude- en integriteitsrisico De vastgoedmarkt heeft de laatste jaren te maken gehad met enkele grote fraudeschandalen. Opdrachtgevers en toezichthouders vragen steeds meer om verantwoording af te leggen over de wijze waarop deze risico’s worden beheerst. Ook de brancheorganisaties IVBN en NEPROM hebben acties ondernomen om de kwaliteit van beheersing van deze risico’s in de sector te verbeteren. Syntrus Achmea Real Estate & Finance heeft het frauderisicoframework getoetst aan de aanbevelingen van beide organisaties en aanvullende acties ondernomen om aan te sluiten bij deze aanbevelingen. Belangrijk voorbeeld hiervan is het transactie register waarin aankopen worden vastgelegd, nadat de herkomst van het registergoed is gecontroleerd. Daarbij wordt getoetst of de transactie onderdeel is van een zogenaamde A-B-C-transactie, en of deze een legitieme reden heeft. Een legitieme reden kan zijn een portefeuilleaankoop waarbij het vooraf de bedoeling is een of meer van de objecten uit deze portefeuille af te stoten.

31/72

De spoedige doorverkoop is dan niet opmerkelijk. Syntrus Achmea Real Estate & Finance heeft een transactieregister ingericht. Ook verkochte objecten worden hier vastgelegd en gedurende een jaar ‘gevolgd’ en ook deze gegevens worden vastgelegd in het register. In 2011 is het transactieregister als onderdeel van het primaire systeem geïmplementeerd. Hiermee is een directe koppeling tussen de basisadministraties en het transactieregister gerealiseerd. Periodiek wordt het register door de afdeling Quality Assurance op juistheid (conform de richtlijnen van de NEPROM) en volledigheid gecontroleerd. Opvallende zaken worden in het directieoverleg en het Risk Review Committee behandeld. In de ISAE 3402-controlematrix zijn maatregelen opgenomen met betrekking tot het transactieregister. Deze worden in de reguliere audits getoetst en maken deel uit van de ISAE 3402-rapportage die in februari 2012 definitief is vastgesteld na certificering door een externe accountant. De Compliance Officer beoordeelt de uitkomsten van de toetsen die naar aanleiding van onder andere kadastrale recherche zijn vastgelegd in het transactieregister.

In 2011 zijn diverse e-learnings op het gebied van compliance, integriteit en fraudebeheersing gevolgd met als doel de bewustwording op deze gebieden te vergroten en het belang van integriteit binnen de organisatie blijvend aan te geven. In 2011 is in het kader van de ketenverantwoordelijkheid een plan opgezet om het integriteitsbeleid van zakenpartners te toetsen. Hiertoe wordt onder andere aan ontwikkelaars, aannemers, beheerders, taxateurs en notarissen gevraagd in welke mate zij een integriteitsbeleid hanteren en wordt verzocht de uitgangspunten van het eigen beleid te toetsen aan die van Syntrus Achmea Real Estate & Finance. In 2012 zal dit plan verder worden uitgewerkt.

Tweemaal per jaar stelt de Compliance Officer een notitie op ten behoeve van de directie waar de analyse van deze beoordeling wordt toegelicht.

32/72


Besluiten van de Vergadering van Participanten

De Vergadering van Participanten heeft op 27 april 2011 het jaarverslag 2010 vastgesteld en decharge verleend aan de Beheerder en Bewaarder voor de vervulling van hun taak in het boekjaar. Tijdens deze vergadering heeft de Raad van Toezicht een presentatie gehouden over zijn functie, de structuur en de werkzaamheden. In een volgende vergadering zal dieper worden ingegaan op de taak van de Raad van Toezicht om namens de participanten toezicht te houden op de werkzaamheden van de Beheerder. Tijdens de vergadering d.d. 30 november 2011 is het portefeuilleplan 2012 aan de participanten gepresenteerd. In dit portefeuilleplan wordt een toelichting gegeven op de portefeuillekenmerken, de portefeuilleanalyse, de strategie voor de langere termijn en de funding. De participanten zijn akkoord gegaan met het portefeuilleplan 2012. Om de participanten te ondersteunen in de opdracht van de toezichthouder om inzicht te hebben in de beheersingsmaatregelen van de organisatie waar zij hun vermogen hebben ondergebracht, heeft de Raad van Toezicht voorgesteld om speerpunten te bepalen. De speerpunten waar de Raad van Toezicht zich in 2012 op zal richten zijn: compliance, integriteit en risicomanagement, het taxatieproces, de waarderingsgrondslagen en het verwerken van incentives in de jaarrekening en de visie van de manager op leegstaande ruimtes en de acties die worden ondernomen. De Vergadering van Participanten is akkoord gegaan met het benoemen van deze speerpunten.

Desalniettemin heeft Syntrus Achmea Real Estate & Finance voorgesteld om een voorlopige limiet in te stellen van 17,5% van het belegd vermogen voor buitenlandse beleggers. De participanten willen graag nader overleg met de Beheerder alvorens zij een besluit nemen onder welke voorwaarden buitenlandse beleggers mogen toetreden tot het Fonds en tot welk maximumpercentage. Het voorstel zal in de Vergadering van Participanten van 25 april 2012 opnieuw worden geagendeerd. Tevens is een voorstel voor een wijziging van de vergoedingen van de beheerde nieuwbouw projecten uitgebreid toegelicht. Op verzoek van de participanten zal in de Vergadering van Participanten d.d. 25 april 2012 een aangepaste notitie worden voorgelegd waarin de verschillende belangen worden geborgd. Aangezien de eventuele goedkeuring van dit voorstel in 2012 ligt, heeft dit geen invloed op de onderliggende jaarrekening.

Amsterdam, 25 april 2012

Directie Syntrus Achmea Vastgoed B.V. De heer H. Jagersma De heer G.T.J. Dröge Mevrouw C. Rombouts

Met de participanten is tijdens de vergadering een discussie gevoerd over het toetreden van buitenlandse beleggers tot het Fonds. Momenteel staat het Fonds alleen open voor Nederlandse pensioenfondsen, maar is toetreding door buitenlandse beleggers niet uitgesloten, mits zij voldoen aan een toets conform artikelen 10.2 en 10.6 van de Voorwaarden van Beheer en Bewaring. Buitenlandse participanten dienen aan dezelfde kwalificaties te voldoen als de huidige Nederlandse participanten.


33/72

Verslag van de Raad van Toezicht

Functie Raad van Toezicht

Behandelde onderwerpen in het verslagjaar

De Raad van Toezicht houdt sinds 1 januari 2007 voor de participanten toezicht op het gevoerde beleid van de Beheerder van de Nederlandse vastgoedfondsen van Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Daarnaast ziet de Raad toe op de algemene gang van zaken bij deze fondsen, zoals naleving van reglementen, regels en afspraken, en het Internal Control System. Er zijn drie delegaties vanuit de Raad van Toezicht, die gespecialiseerd zijn in vastgoed, het jaarwerk en het risicomanagement. De Raad richt zich steeds naar het belang van de gezamenlijke participanten en is bevoegd alle boeken, bescheiden en correspondentie van het Fonds in te zien. De Raad doet driemaandelijks verslag aan de participanten na afloop van de kwartaalbijeenkomst. De Raad van Toezicht legt geen verantwoording af voor het behaalde resultaat; dat doet de Beheerder.

De Raad van Toezicht kwam in 2011 viermaal bijeen in aanwezigheid van de Beheerder. Naast deze bijeenkomsten waren er informele besprekingen en contacten tussen de leden van de Raad van Toezicht en de Beheerder. Tijdens de vergaderingen zijn uiteenlopende onderwerpen behandeld. Hiernaast volgt een toelichting op de belangrijkste onderwerpen.

Bestuurlijke structuur De Vergadering van Participanten benoemt de leden van de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht bestaat uit minimaal drie en maximaal zeven natuurlijke personen. Ten minste de helft van de leden is extern, dat wil zeggen niet tegelijkertijd vertegenwoordiger, werknemer of vaste adviseur van één van de participanten, de Beheerder, de Bewaarder of van een groepsmaatschappij van de Beheerder of Bewaarder. Een lid van de Raad van Toezicht treedt uiterlijk vier jaar na zijn benoeming af en kan eenmalig worden herbenoemd. De Raad van Toezicht heeft besloten tot het installeren van een Audit Committee. Dit Audit Committee bestaat uit leden van de diverse Raden van Toezicht en zal zich voor alle beleggingsfondsen van de Beheerder richten op fondsoverschrijdende zaken, zoals risicomanagement, compliance, auditrapportages, fiscaliteit en financiele bedrijfsvoering. Het Audit Committee brengt over deze onderwerpen verslag en advies uit aan de Raden van Toezicht.

34/72

Het Fonds De Raad van Toezicht heeft in 2011 in samenwerking met de Beheerder de portefeuille uitgebreid geanalyseerd en op basis hiervan het portefeuilleplan 2012 opgesteld dat in november 2011 aan de participanten is gepresenteerd. De Raad van Toezicht heeft in het verslagjaar extra aandacht gevraagd voor een analyse van het rendement van het Fonds ten opzichte van de benchmark. Dit heeft ertoe geleid dat nieuwe objecten zijn toegevoegd aan de lijst met focus objecten, waarover de Raad van Toezicht elk kwartaal wordt geïnformeerd. Jaarverslag 2010 Het jaarverslag is, in het bijzijn van de accountant en de directie, tijdens een kwartaaloverleg behandeld. Ter voorbereiding op dit overleg is de jaarwerk delegatie van de Raad van Toezicht belast geweest met de beoordeling van het concept jaarverslag. Ook is in deze vergadering het accountantsverslag, met daarin opgenomen de managementletter 2010, behandeld. De Raad van Toezicht zal de aan bevelingen die aandacht vragen van de Beheerder blijven monitoren. Audit Committee De Raad van Toezicht heeft besloten tot het installeren van een Audit Committee. Dit Audit Committee bestaat uit leden van de diverse Raden van Toezicht en zal zich voor alle beleggingsfondsen van de Beheerder richten op fondsoverschrijdende zaken, zoals risicomanagement, compliance,


auditrapportages, fiscaliteit en financiële bedrijfsvoering. De COO en de Risk Manager van de Beheerder wonen de vergaderingen bij. Het Audit Committee brengt over deze onderwerpen verslag en advies uit aan de Raden van Toezicht. In 2011 hebben twee brainstormsessies plaats gevonden met het Audit Committee in oprichting. Hierin is besproken hoe het Audit Committee vorm zal krijgen en welke bijkomende zaken hierbij een rol spelen (vergadercyclus, reglement, aansprakelijkheid, etc.). De vergoedingen voor de leden van het Audit Committee zullen ter goedkeuring worden voorgelegd aan de Vergadering van Participanten d.d. 25 april 2012. Tevens zal het protocol ter informatie worden bijgevoegd. Het Audit Committee is formeel op 1 januari 2012 van start gegaan. Vanuit de Raad van Toezicht van de Vastgoedfondsen hebben de heren Van der Sluis en De Wit zitting in het Audit Committee. Per 1 januari 2012 is de vaste commissie die zich bezighoudt met governancestructuur, risicobeheer en compliance aspecten opgeheven. Speerpunten De taak van de Raad van Toezicht is om namens de participanten toezicht te houden op de werkzaamheden van de Beheerder. Om de participanten te kunnen ondersteunen in de opdracht van De Nederlandsche Bank dat zij inzicht moeten hebben in de beheersingsmaatregelen van de organisatie waaraan zij (een deel van) hun vermogen hebben uitbesteed, heeft de Raad van Toezicht besloten om voor 2012 speerpunten te benoemen. Voor het jaar 2012 heeft de Raad van Toezicht de volgende speerpunten benoemd: 1. Compliance: beleid en uitvoering 2. Integriteit: beleid en uitvoering 3. Risicomanagement: beleid en uitvoering 4. Het taxatieproces, de waarderingsgrondslagen en het verwerken van incentives in de jaarrekening 5. De visie van de manager op leegstaande ruimtes en de acties die worden ondernomen


De eerste drie punten zullen in het Audit Committee worden behandeld. De overige punten zullen elk kwartaal via het driemaandelijks verslag worden gerapporteerd aan de participanten. Risicomanagement De Raad van Toezicht ontvangt na afloop van elk kwartaal een geïntegreerde Risk Management Rapportage waaruit per risicocategorie blijkt of er in het betreffende kwartaal issues zijn geweest met betrekking tot de verschillende risico’s in de portefeuille en het ondernemingsrisico van de Beheerder. Ook wordt een overzicht gegeven van de status van het risico in de vorige periode en de verwachte status in de komende periode. De Raad van Toezicht heeft zich in 2011 intensief beziggehouden met het verder aanscherpen van het risicomanagement. Daarnaast houdt de Raad van Toezicht toezicht op de opvolging van actiepunten voortkomend uit de diverse interne en externe audits. Naast genoemde onderwerpen behandelt de Raad van Toezicht elk kwartaaloverleg de performanceen volumeontwikkeling, de huurexpiratie, de bezettingsgraad en de liquiditeiten en worden marktontwikkelingen op de voet gevolgd. De Raad van Toezicht werkt nauw samen met de Beheerder om de informatieverstrekking aan de participanten te waarborgen en daar waar nodig te verbeteren.

Amsterdam, 25 april 2012 Raad van Toezicht De heer mr. G.B.J. Dommering De heer J. Elburg De heer drs. H.G. Hilverink RBA De heer C.C. van der Sluis RA CPC De heer drs. F.P. Trip MRE De heer G. Weemhof De heer J. de Wit RA CFE CAMS

35/72

Rooster van aftreden Einde 1e termijn

Einde 2e termijn

1. dhr. Dommering

01-07-2011

01-07-2015

2. dhr. Van der Sluis

01-07-2010

01-07-2014

3. dhr. Weemhof

01-07-2009

01-07-2013

4. dhr. Trip

01-07-2011

01-07-2015

5. dhr. Elburg

01-07-2010

01-07-2014

6. dhr. De Wit

01-07-2009

01-07-2013

7. dhr. Hilverink

01-07-2010

01-07-2014

36/72


Leden van de Raad van Toezicht Mr. G.B.J. (George) Dommering (1944), voorzitter Van 1987 tot en met juni 2008 voorzitter geweest van Pensioenfonds Horeca & Catering. Voormalig commissaris ArboNed. Benoemd als lid en voorzitter van de Raad van Toezicht Hypothekenfondsen in januari 2006 en als lid en voorzitter van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in januari 2007. J. (Joseph) Elburg (1947), plaatsvervangend voorzitter Vastgoedspecialist. Voormalig directeur van Joseph Elburg Makelaars (1976) dat in 2004 gefuseerd is met Van Gool en Partners Vastgoedspecialisten. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in december 2006 en plaatsvervangend voorzitter bij de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen.

Drs. H.G. (Henk) Hilverink RBA (1947) Voorzitter van de Raad van Commissarissen van de ROZ Vastgoedindex BV. Lid Advisory Board IPD, voorzitter Raad voor Onroerende Zaken. Voorzitter van de Raad van Commissarissen Stedenfonds Amsterdam BV. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in mei 2007. C.C. (Cor) van der Sluis RA CPC (1948) Voormalig managing director Pensioenfonds UWV, bestuurslid Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Koopvaardij, Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties en Stichting Pensioenfonds SABIC. Voorzitter van de visitatiecommissie Stichting Pensioenfonds Holland Casino, Stichting Pensioenfonds Imtech en Stichting Pensioenfonds Ecolab. Per 1 april 2012 benoemd als lid van de Raad van Toezicht van de Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Bouwnijverheid. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht Hypothekenfondsen in januari 2006 en als lid van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in december 2006.


Drs. F.P. (Paul) Trip MRE (1958) Werkzaam als directeur van IPMMC Vastgoed. Lid van Commissarissen MVGM Vastgoedmanagement en lid Raad van Advies Escalier Belfort Vastgoedbestuurders. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in mei 2007.

G. (Gerrit) Weemhof (1942) Sinds 2001 bestuurslid van de Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus en Stichting Uittreden Personeel Architectenbureaus. Voorzitter van beide beleggingscommissies. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in december 2006.

J. (Jos) de Wit RA CFE CAMS (1947) Werkzaam als consultant inzake corporate governance, compliance en anti-money laundering. Voormalig non-executive director en voorzitter van het Audit Committee bij Euroclear. Docent corporate governance en compliance bij door de EU gesponsorde projecten in Centraalen Oost-Europa. Member Association of Certified Anti-Money Laundering Specialists Miami en member of Certified Fraud Examiners Austin TX. Adviseur bij diverse bedrijven inzake internationale marketing. Benoemd als lid van de Raad van Toezicht Vastgoedfondsen in december 2006. Alle leden van de Raad van Toezicht hebben de Nederlandse nationaliteit.

37/72

Uitgelicht: winkelcentrum IJburg

In 2006 heeft het Achmea Dutch Retail Property Fund het nieuwbouwwinkelcentrum IJburg toe gevoegd aan de portefeuille. Het winkelcentrum ligt centraal in het verzorgingsgebied IJburg, een nieuwe uitbreidingswijk in Amsterdam. In 2011 hebben wij de invulling van het winkelcentrum verder aangescherpt. Wij hebben De Beestenwinkel gereloceerd waardoor wij een hoekunit aan het plein hebben kunnen verhuren aan Bagels & Beans. De andere unit hebben wij verhuurd aan Brilservice, die hier een prachtige winkel van gemaakt heeft. Tevens hebben wij een stuurgroep en een werkgroep opgericht om een plan de campagne te maken om de aantrekkingskracht van het winkelcentrum verder te vergroten. Het winkelcentrum is gebouwd als runshopping center voor uitsluitend de dagelijkse voorzieningen. Nu de komst van het hoofdwinkelcentrum op de lange baan is geschoven, hebben wij ingezet op promotie en benadrukking van het winkelcentrum als het hoofdwinkelcentrum. Hiertoe hebben wij in samenwerking met onder nemers en omwonenden onder meer een kerstmarkt gehouden. Daarnaast benadrukken wij in overlegorganen de noodzaak tot het versterken van twee gebieden op IJburg.

Voor 2012 proberen wij meer evenementen naar het winkelcentrum te halen, zowel naar het centrale plein aan de voorzijde als naar het Joris Ivensplein aan de achterzijde. Daarnaast willen wij het beheer van de parkeergarage neerleggen bij een parkeerbedrijf (ParkKing) om zo de garage gerichter en flexibeler te exploiteren. Hiermee willen wij tegemoetkomen aan de wens van winkeliers om al dan niet tegen een bijdrage een uur gratis parkeren aan te bieden.

Object winkelcentrum IJburg te Amsterdam • • • • • •

Aantal winkelunits: 28 Totale oppervlakte winkels: 8705 m2 Locatie: IJburglaan/Joris Ivensplein Opgeleverd: 2006 Parkeergarage: 144 plaatsen Beheer: SCM Europe, Houten

Enerzijds is het Haveneiland een trekker die veel horeca aanbiedt en meer leisure is en ook als zodanig dient te worden gepromoot. Anderzijds dient het winkelcentrum (blok 5) in samenhang met blok 4 (overkant) en gebouw Solids (buurman) als winkelconcentratie te worden versterkt en als zodanig te worden geclusterd. Een ander punt is het KVO-traject (Keurmerk Veilig Ondernemen) dat doorlopen is. Het winkelcentrum is schoon, zonder gebreken en veilig en is hiervoor beloond met de tweede ster van het KVO. Ook zijn lichtstroken aangepast aan de IJburglaan, waardoor het centrum er extra verzorgd uitziet en is het verlichtingsniveau op het plein zelf ook aangepast. Al deze inspanningen hebben geresulteerd in de volledige verhuring van alle ruimtes in het winkelcentrum.

38/72


Biologisch ondernemen op een A-locatie

Winkelcentrum IJburg is het kloppend hart van de nieuwe Amsterdamse woonwijk IJburg, gelegen in het IJmeer. Het winkelcentrum bestaat sinds 2006 en kent een gevarieerd winkelaanbod van prima kwaliteit. Er is weinig leegstand. De IJburgers kunnen er terecht in twee supermarkten (Albert Heijn en Vomar), bij een kleine HEMA en bij bekende ketenwinkels als Etos, Blokker, Bruna, Gall & Gall en Bagels & Beans. Verder zijn er onder meer een bakker, slagerij, viswinkel, fietsenzaak, bank en reisbureau. We praten met Pien Thate, eigenares van de biologische winkel Biolicious.

Biologisch eten: gezond én lekker Pien Thate (40) heeft samen met haar man Maurits sinds 2007 een kleine biologische winkel op de Aalsmeerweg in Amsterdam. Toen ze zelf op IJburg gingen wonen, dachten ze al snel aan een filiaal. In december 2009 huurden ze een winkelruimte aan het Joris Ivensplein en na enkele maanden verbouwen opende Biolicious in maart 2010 zijn deuren. Waar staat Biolicious voor? Pien Thate: “De naam Biolicious is een samentrekking van ‘biologisch’ en ‘delicious’. Wij geloven heel erg in het product, we zijn ervan overtuigd dat biologische voeding echt van invloed is op je gezondheid en je geest. En dat het lekkerder is! Daarnaast hechten we veel waarde aan service, altijd net dat stapje extra doen voor de klant.”

Als mensen daarvoor binnenkomen, gaan ze op den duur ook andere biologische producten kopen. Ons doel is een laagdrempelige winkel te zijn, zonder het stoffige imago dat biologische winkels vroeger hadden.”

Optimale bereikbaarheid Door de ligging van IJburg moeten de winkeliers het vooral hebben van de IJburgers zelf. Bereikbaarheid is daarbij van groot belang. Winkelcentrum IJburg is goed te bereiken met fiets en openbaar vervoer, en er zit ook een royale parkeergarage onder. Over het parkeren heeft Pien Thate nog wel een wens: “Als winkeliers zouden we graag zien dat de parkeergarage het eerste halfuur of uur gratis is. Dan gaan mensen minder snel het eiland af om elders boodschappen te doen, bijvoorbeeld bij de Maxis Megastores in Muiden.” Naast de goede bereikbaarheid heeft het winkelcentrum ook het voordeel dat er woningen rondom zijn. Pien: “De combinatie van wonen en winkels brengt leven in de brouwerij.”

Het ideale winkelpubliek Biologische voeding is zeker een groeimarkt. Maar wat maakt IJburg nu speciaal zo aantrekkelijk? Pien antwoordt: “Als nieuw en groeiend stadsdeel is IJburg een prima locatie voor een biologische winkel. Er wonen hier progressieve, ‘groen’ denkende mensen. Het is een jong kapitaalkrachtig publiek, veel tweeverdieners met jonge kinderen. Maar het is ook best een publiek dat hoge eisen stelt. Daarom moet je een mooie, strakke winkel neerzetten, die qua vormgeving echt van deze tijd is. Je moet altijd voor kwaliteit zorgen, en voor een prominente presentatie van je verse producten.

40/72


Duurzaamheid hoog in het vaandel

Zijn er plannen voor meer Biolicious-winkels?

Vanzelfsprekend is duurzaamheid een vertrouwd begrip voor een biologische winkelier. Pien Thate: “Mensen moeten zich realiseren dat ze anders moeten gaan leven en eten als ze willen dat de wereld nog een tijdje meegaat. Duurzaamheid is dus een belangrijke leidraad. We zitten hier niet alleen in een duurzaam gebouwd en goed geïsoleerd pand, ook onze apparatuur is duurzaam en energiezuinig.” Met de winkelruimte zijn tot nu toe weinig problemen geweest. Het beheer van SCM functioneert volgens haar goed.

“Jazeker,” zegt Pien enthousiast, “we openen in 2014 een derde winkel in Oostpoort, ook een project van Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Daar zitten we echt op een toplocatie, naast Albert Heijn, dus dan heb je veel meer traffic.”


41/72

42/72


Jaarrekening Achmea Dutch Retail Property Fund


43/72

44/72



Balans per 31 december 2011 vóór resultaatbestemming (bedragen x € 1.000) Referentie

2011

2010

Activa Vaste activa Vastgoedbeleggingen

1

Financiële vaste activa

3

630.142

543.396 630.142

543.396

212

180

630.354

543.576

Vlottende activa Vorderingen

4

818

1.303

Liquide middelen

5

4.785

18.090

Totaal activa

5.603

19.393

635.957

562.969

Passiva Fondsvermogen Inbreng participanten

6

580.423

Herwaarderingsreserve

7

46.723

47.851

Overige reserves

8

-41.585

-41.609

Onverdeeld resultaat boekjaar

9

43.251

Totaal Fondsvermogen

492.968

25.284 628.812

524.494

Kortlopende schulden Aflossingsverplichtingen lening

10

0

32.000

Belastingen

11

1.349

1.244

Overige schulden

12

5.796

Totaal passiva


5.231 7.145

38.475

635.957

562.969

45/72

Winst-en-verliesrekening over 2011 (bedragen x € 1.000) Referentie

2011

2010

Brutohuuropbrengsten

13

34.761

32.814

Exploitatiekosten

14

-4.936

-4.483

Overige bedrijfsopbrengsten

15

265

168

Bruto-omzetresultaat

30.090

28.499

Operationele kosten

16

48

55

Vermogensbeheerkosten

17

3.090

2.310

Som der kosten Netto-omzetresultaat

3.138

2.365

26.952

26.134

Overige baten

18

426

376

Verkoopresultaat

19

1.682

-23

Waardeveranderingen

20

15.022

109

Financiële baten en lasten

21

-831

-1.312

43.251

25.284

Resultaat

46/72


Kasstroomoverzicht over 2011 (bedragen x € 1.000) 2011

2010

Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat Waardeveranderingen

43.251

25.284

-15.022

-109 28.229

25.175

Verandering in werkkapitaal Mutatie vorderingen

485

-283

Mutatie kortlopende schulden exclusief aflossingsverplichting lening

670

-211

Kasstroom uit operationele activiteiten

1.155

-494

29.384

24.681

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen vastgoedbeleggingen Desinvesteringen vastgoedbeleggingen Investeringen financiële vaste activa Mutatie huurincentives

-97.154

-73.506

25.430

2.280

-27

-35

-5

8

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-71.756

-71.253

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Stortingen

123.455

96.870

Onttrekkingen

-36.000

-17.790

Uitkering dividend 1e helft huidig boekjaar aan participanten

-12.926

-11.713

Uitkering restant dividend voorgaand boekjaar aan participanten

-13.462

-11.522

Aflossing hypothecaire lening

-32.000

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen

0 29.067

55.845

-13.305

9.273

Samenstelling geldmiddelen Liquide middelen per 1 januari Mutatie liquide middelen Liquide middelen per 31 december


18.090

8.817

-13.305

9.273

4.785

18.090

47/72

Toelichting op de balans en winst-en-verliesrekening

Algemene informatie Het Achmea Dutch Retail Property Fund (Het Fonds) is opgericht bij notariële akte op 30 oktober 1992 en is gezeteld in Amsterdam, Gatwickstraat 1. Het Fonds heeft geen personeel in dienst. Syntrus Achmea Vastgoed B.V. (handelend onder de naam Syntrus Achmea Real Estate & Finance) is de Beheerder van het Fonds. Doelstelling Het doel van het Fonds is om voor de participanten te beleggen in direct vastgoed, hoofdzakelijk winkels. Boekjaar Het boekjaar loopt van 1 januari tot en met 31 december. De jaarrekening is opgesteld in euro’s. Fiscale positie Het Fonds is een fonds voor gemene rekening naar Nederlands fiscaal recht dat opereert onder het regime van een fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 en is onder voorwaarden onderworpen aan de vennootschapsbelasting tegen een tarief van 0%. De belangrijkste criteria voor de status van fiscale beleggingsinstelling met betrekking tot het Fonds zijn de volgende: •A andeelhouderseisen: 75% of meer van het totaal aantal participaties dient te worden gehouden door lichamen die niet zijn onderworpen aan een in enige vorm naar de winst geheven belasting of daarvan zijn vrijgesteld en waarvan de winst niet in een zodanige belasting wordt betrokken bij de gerechtigden tot het vermogen of tot de winst van het lichaam. Voorts mag het belang in het Fonds door tussenkomst van een niet binnen Nederland gevestigd fonds voor gemene rekening of gevestigde aandelenvennootschap, voor 25% of meer berusten bij in Nederland gevestigde lichamen.

48/72

•F inancieringsratio’s: beleggingen in onroerende zaken mogen voor maximaal 60% van de fiscale boekwaarde worden gefinancierd met vreemd vermogen. Dat geldt ook voor belangen van ten minste 33 ⅓% in bepaalde vastgoeddeelnemingen. Voor overige beleggingen geldt een maximum van 20% van de fiscale boekwaarde. •A ctiviteiteneis: het Fonds mag zich slechts bezighouden met het beleggen van vermogen. •U itdelingsverplichting: het Fonds dient niet later dan in de achtste maand na afloop van het jaar de Voor Uitdeling Beschikbare Winst uit te keren aan de participanten. Het Fonds heeft fiscaal gekozen voor de vorming van een herbeleggingsreserve. Daarom dient het Fonds het saldo van de ongerealiseerde en gerealiseerde winsten en verliezen op effecten en de gerealiseerde winsten en verliezen ter zake van vervreemding van overige beleggingen te reserveren in een her beleggingsreserve. Het saldo van deze winsten en verliezen maakt geen deel uit van de winst en daarmee van de Voor Uitdeling Beschikbare Winst. Een deel van de aan het beheer van de beleggingen verbonden kosten dient echter op de dotatie aan de herbeleggingsreserve in mindering te worden gebracht. Het Fonds heeft de mogelijkheid tot het vormen van een afrondingsreserve. • Eis van gelijke winstverdeling: het Fonds dient de winst gelijkelijk op de bewijzen van deel gerechtigheid uit te keren. Het Fonds dient in beginsel 15% dividendbelasting in te houden op de dividenden die aan de participanten worden uitgekeerd.


Grondslagen van waardering en resultaat bepaling De jaarrekening is opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, die uitgegeven zijn door de Raad voor de Jaarverslaggeving. In de balans en de winst-en-verliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Er is gebruikgemaakt van de vrijstelling van consolidatie op grond van artikel 2: 407 lid 1A van het Burgerlijk Wetboek. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Met ingang van 2011 worden de huurincentives gepresenteerd onder de financiële vaste activa. In 2010 stonden deze gepresenteerd onder de investeringen. De cijfers 2010 zijn aangepast voor vergelijkingsdoeleinden. Deze presentatiewijziging heeft geen impact op het fondsvermogen en het resultaat.

Algemeen De activa en passiva zijn, met uitzondering van vastgoedbeleggingen en financiële vaste activa en voor zover niet anders gemeld, gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.


Opbrengsten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Kosten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Als een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. Schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management zich oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen en van opbrengsten en kosten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. De beleggingen worden getaxeerd door externe Register Taxateurs; zie ook de waarderingsgrondslagen voor vastgoedbeleg gingen. Het is inherent aan het taxeren van vastgoed dat de aldus bepaalde waarden kunnen afwijken van de te realiseren waarden bij een transactie met een willige koper, waarbij op portefeuilleniveau positieve en negatieve afwijkingen elkaar kunnen compenseren. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.

49/72

Financiële instrumenten

Vaste activa

Financiële instrumenten omvatten investeringen in handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. De langlopende schulden zijn opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs.

Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn objecten die ter belegging worden aangehouden met het oog op het genereren van huurinkomsten en waardegroei.

Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

Aankopen worden initieel verwerkt tegen kostprijs inclusief transactiekosten. Vastgoedbeleggingen worden vervolgens gewaardeerd tegen reële waarde. Ongerealiseerde waardeveranderingen worden via de winst-en-verliesrekening verantwoord en vervolgens opgenomen in een herwaarderingsreserve.

Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie en na de eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit banktegoeden en niet direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken worden opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder ‘Kortlopende schulden’. Liquide middelen worden na de eerste verwerking gewaardeerd tegen de nominale waarde. Kortlopende schulden Kortlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Kortlopende schulden die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs. Deze schulden hebben een looptijd korter dan 1 jaar.

50/72

Vervolginvesteringen op het object worden alleen geactiveerd indien het waarschijnlijk is dat de uitgaven in de toekomst zullen leiden tot meer opbrengsten en de uitgaven voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Alle andere reparatie- en onderhoudskosten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord in de periode waarin de transactie zich voordoet. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde van het object in een actieve markt, gecorrigeerd naar aanleiding van de staat van het object, de locatie en andere specifieke kenmerken. Taxatiemethodiek De marktwaarde wordt door externe taxateurs bepaald volgens de algemeen bekende taxatiestandaarden zoals deze door IPD Nederland zijn voorgeschreven. IPD Nederland hanteert als marktwaardebegrip de marktwaarde in verhuurde staat. Dit is het bedrag dat de onroerende zaak bij onderhandse verkoop naar schatting zal opbrengen, nadat de verkoper de onroerende zaak na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze op de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt met alle daaraan verbonden rechten en verplichtingen. Hierbij wordt uitgegaan van het voorhanden zijn van normaal rationeel handelende partijen.


De door IPD Nederland voorgeschreven taxatie methode is de contantewaardemethode of discounted-cashflowmethode (DCF-methode). Deze methode is gebaseerd op de toekomstig te verwachten kasstromen voor een minimale periode van 10 jaar, een discontovoet die de huidige markt en de onzekerheid van het bedrag en de periode vertegenwoordigen en een aanname van de restwaarde in het laatste jaar. De parameters die worden gehanteerd bij de DCF-methode worden mede bepaald door huidige huurovereenkomsten, andere relevante contracten en door externe factoren, zoals de economische ontwikkelingen en recente markthuren voor vergelijkbare objecten op overeenkomende locaties en in een dergelijke staat. Tevens wordt rekening gehouden met eventuele leegstand en huurincentives. De huurgroei is gebaseerd op de economische ontwikkelingen waarbij rekening wordt gehouden met de specifieke kenmerken van het betreffende object. Taxatiebeleid Elk object wordt eenmaal per jaar extern getaxeerd verdeeld over vier kwartalen. De taxaties worden uitgevoerd door externe taxateurs, met erkende en professionele (VastgoedCert ingeschreven) kwalificaties. Indien taxaties in de eerste drie kwartalen van het financiële jaar hebben plaatsgevonden, vindt er een update door de externe taxateur plaats om de waarde van het object aan het einde van het boekjaar te bepalen. De objecten wisselen elke drie jaar van taxateur. Taxaties in 2011 De externe taxaties voor het Achmea Dutch Retail Property Fund zijn uitgevoerd door Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, CB Richard Ellis, DTZ Zadelhoff en RSP Makelaars. Het gemiddeld inflatiecijfer dat is gebruikt in de taxaties is 1,6% in 2011 (2010: 1,7%) (bron: Consensus Forecasts, inflatiescenario peildatum oktober).


De discontovoet die gebruikt wordt, is afhankelijk van het type onroerend goed en van de specifieke kenmerken van het object. De discontovoet varieert tussen 5,7% en 8,5%. Onverdeeld eigendom Het Fonds heeft een aantal vastgoedbeleggingen waarbij sprake is van onverdeeld eigendom tezamen met een of meerdere beleggers. Deze beleggingen zijn proportioneel verwerkt in de onderliggende jaarrekening. Onderlinge vorderingen, schulden, resultaten en transacties zijn hierbij geëlimineerd. Voor een overzicht van de vastgoedbeleggingen in onverdeeld eigendom wordt verwezen naar de toelichting op het overzicht van de objectgegevens. Vastgoed in ontwikkeling Objecten in ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging worden geclassificeerd als activa in ontwikkeling. Activa in ontwikkeling worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde. De kostprijs bestaat uit de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals kosten van grond en terreinen, aannemer, architect, adviseurs en verzekeringen). Aan het onroerend goed in ontwikkeling worden geen interne kosten of rentekosten over de financiering toegerekend. Hierbij worden de onvoorwaardelijke verplichtingen bestaande uit onder andere termijnbetalingen en/of investeringsnota’s van de ontwikkelaars geactiveerd. Objecten in ontwikkeling worden niet meer geacht in ontwikkeling te zijn indien de eerste oplevering heeft plaatsgevonden. De eerste oplevering is de eerste overdracht na gereed komen van het object door de ontwikkelaar aan het Fonds. Gedurende de periode dat het object in ontwikkeling is, vindt er ultimo ieder boekjaar een interne beoordeling plaats van de marktwaarde van het object. Indien de marktwaarde lager is, vindt afwaardering plaats naar lagere marktwaarde. Ontwikkelobjecten worden niet voor eigen rekening en risico uitgevoerd;

51/72

hiervoor worden ontwikkelaars gecontracteerd die voor eigen rekening en risico projecten ontwikkelen. Op het moment dat de bouw of de ontwikkeling gereed is, wordt het object geherclassificeerd en vervolgens gewaardeerd als vastgoedbelegging. In het jaar van oplevering wordt het verschil tussen de actuele waarde en de kostprijs of lagere marktwaarde in de winst-en-verliesrekening als resultaat verantwoord.

Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. De financiële vaste activa worden gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde per 31 december. Mutaties in de nettovermogenswaarde ten opzichte van vorig boekjaar worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Huurincentives De huurincentives worden geamortiseerd over de looptijd van de desbetreffende huurcontracten. De amortisatie wordt als integraal deel van de brutohuuropbrengsten verwerkt. Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa Vaste activa met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere waarde verminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren.

52/72

Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dan de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen (zijnde de actuele waarde/taxatiewaarde) wordt het verschil verantwoord in de winst-enverliesrekening als waardeverandering vastgoed beleggingen.

Fondsvermogen Inbreng participanten De inbreng van participanten bestaan uit het door participanten ingebracht kapitaal. Herwaarderingsreserve De herwaarderingsreserve betreft de wettelijke reserve uit hoofde van ongerealiseerde waarde veranderingen van vastgoedbeleggingen. De herwaarderingsreserve wordt gevormd per individueel actief en bestaat uit waardeveranderingen van vastgoedbeleggingen met een actuele waarde hoger dan de historische kostprijs. Overige reserves De overige reserves bestaan onder meer uit ongerealiseerde waardeveranderingen van vastgoedbeleggingen met een actuele waarde lager dan de historische kostprijs, de waarde verandering in de financiële vaste activa, alsmede het gecumuleerde niet uitgekeerde resultaat uit het verleden. Onverdeeld resultaat boekjaar Dit betreft het resultaat van het boekjaar.

Resultaatbepaling Opbrengstverantwoording Omzet wordt alleen verantwoord als er een redelijke zekerheid bestaat dat toekomstige voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en dat deze voordelen betrouwbaar kunnen worden geschat.


Brutohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. De verantwoorde bruto huuropbrengsten bestaan uit de theoretische huuropbrengsten met daarop de financiële leegstand in mindering gebracht. Vergoedingen ter stimulering van het sluiten van huurovereenkomsten, worden als integraal deel van de totale huuropbrengst verwerkt. Exploitatiekosten Hieronder worden opgenomen de aan de verslagperiode toe te rekenen exploitatiekosten; deze omvatten o.a. kosten als onderhoud, verzekering, beheer en taxatie. Voor (groot) onderhoud wordt geen voorziening getroffen. De kosten hiervan worden direct ten laste van de winst-en-verlies rekening gebracht in het jaar van uitvoering. Operationele kosten Hieronder worden opgenomen de aan de verslagperiode toe te rekenen fondskosten. Vermogensbeheerkosten Hieronder worden opgenomen de aan de verslagperiode toe te rekenen kosten voor het vermogens beheer; deze omvatten de vermogensbeheer vergoeding voor Syntrus Achmea Real Estate & Finance.

Waardeveranderingen Dit betreffen waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille in het boekjaar. Financiële baten en lasten Rentekosten en renteopbrengsten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode.

Verbonden partijen Van met het Fonds verbonden partijen is sprake wanneer natuurlijke personen of entiteiten, of met deze personen of deze entiteiten verbonden partijen, invloed van betekenis uitoefenen op het Fonds. Transacties van betekenis die hebben plaats gevonden met verbonden partijen worden toegelicht voor wat betreft hun aard, hun omvang en overige voor het inzicht in de jaarrekening van belang zijnde informatie.

Overige baten Hieronder worden opgenomen de aan verslag periode toe te kennen fondsopbrengsten. Verkoopresultaat Verkoopresultaat wordt berekend als het verschil tussen de nettoverkoopopbrengst verminderd met de boekwaarde en de verkoopkosten op het moment van verkoop.


53/72

Toelichting op de balans per 31 december 2011 (bedragen x € 1.000) 2011

2010

Activa Vaste activa 1. Vastgoedbeleggingen Stand per 1 januari Van vastgoed in ontwikkeling Investeringen Desinvesteringen Waardeveranderingen

543.396

459.659

0

12.402

97.154

73.506

-25.430

-2.280

15.022

Stand per 31 december

109 86.746

83.737

630.142

543.396

2. Vastgoed in ontwikkeling Stand per 1 januari

0

12.402

Naar vastgoedbeleggingen

0

-12.402


0

0

3. Financiële vaste activa Achmea Dutch Retail Property Fund Ontwikkeling B.V. te Amsterdam Oostpoort Amsterdam Beheer B.V. te Utrecht Huurincentives

18

0

9

0

185

180 212

180

0

0

Investeringen

18

0


18

0

Achmea Dutch Retail Property Fund Ontwikkeling B.V. te Amsterdam Stand per 1 januari

Vanwege het feit dat er geen activiteiten gestart zijn en de deelneming Achmea Dutch Retail Property Fund Ontwikkeling B.V. van te verwaarlozen betekenis is, heeft geen consolidatie plaatsgevonden. Achmea Dutch Retail Property Fund is 100% eigenaar van Achmea Dutch Retail Property Fund Ontwikkeling B.V.

54/72



2010

Stand per 1 januari

0

0

Investeringen

9

0


9

0

Oostpoort Amsterdam Beheer B.V. te Utrecht

Vanwege het feit dat er geen activiteiten gestart zijn en de deelneming Oostpoort Amsterdam Beheer B.V. te Utrecht van te verwaarlozen betekenis is, heeft geen consolidatie plaatsgevonden. Achmea Dutch Retail Property Fund is 50% eigenaar van Oostpoort Amsterdam Beheer B.V. te Utrecht.

Huurincentives Stand per 1 januari

180

153

Verstrekte huurincentive

10

35

Amortisatie

-5

-8


5

27

185

180

Vlottende activa 4. Vorderingen Huurdebiteuren Verzekerde schade Vooruitbetaalde budgetten

621

1.126

3

82

194

95 818

1.303

Onder de vorderingen bevinden zich geen posten met een looptijd van meer dan één jaar. 5. Liquide middelen Staalbankiers N.V. Deposito's

4.785

8.090

0

10.000 4.785

18.090

De liquide middelen zijn vrij beschikbaar.


55/72


2010

Passiva Fondsvermogen 6. Inbreng participanten Stand per 1 januari

492.968

Stortingen

123.455

Onttrekkingen

-36.000


413.888 96.870 -17.790

580.423

492.968

7. Herwaarderingsreserve Stand per 1 januari Overboeking van/(naar) overige reserves

47.851 -1.128


44.864 2.987

46.723

47.851

8. Overige reserves Stand per 1 januari Overboeking van/(naar) herwaarderingsreserve Resultaatbestemming voorgaand boekjaar

-41.609 1.128

-19.747 -2.987

25.284

4.359

Slotdividend voorgaand boekjaar

-13.462

-11.521

Interim-dividend

-12.926


-11.713 -41.585

-41.609

43.251

25.284

628.812

524.494

0

32.000

1.349

1.244

9. Onverdeeld resultaat boekjaar Resultaat De Vergadering van Participanten wordt voorgesteld het resultaat boekjaar te bestemmen conform het voorstel zoals opgenomen onder de ‘Overige gegevens’. Totaal Fondsvermogen Kortlopende schulden 10. Aflossingsverplichtingen lening Hypothecaire lening o.g. 11. Belastingen Omzetbelasting 12. Overige schulden Vooruitontvangen huren

4.358

4.614

Overloopposten investeringen

371

404

Overloopposten exploitatie

363

80

Waarborgsommen

122

86

Nog te betalen beleggingsfee

582

47 5.796

5.231

Onder de schulden bevinden zich geen posten met een looptijd van meer dan één jaar.

56/72


Financieel risicobeheer Rente-, krediet- en liquiditeitsrisico Achmea Dutch Retail Property Fund loopt rente-, krediet- en liquiditeitsrisico over de rentedragende bankrekeningen bij Staalbankiers N.V. Gelet op de aard en omvang van dit risico wordt geen gebruik gemaakt van instrumenten om dit risico af te dekken. De vorderingen uit hoofde van huurdebiteuren zijn niet geconcentreerd bij een specifieke huurder. De omvang van de acquisities en daaruit voortvloeiende verplichtingen zijn een afgeleide van de door participanten toegezegde middelen. Daarnaast wordt dividend in beginsel uitgekeerd in participaties, zodat ook het exploitatieresultaat beschikbaar is om lopende verplichtingen mee te voldoen. Verder is de uittreding van participanten aan regels onderworpen.

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen Ten aanzien van de niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen staan de volgende verplichtingen met betrekking tot vaste activa open:

Aangegane verplichtingen per 31 december (bedragen x € 1.000)

Buitenmere, Almere Statenplein, Dordrecht

2011

2010

133

0

71

60

204

60

Het Fonds heeft een overeenkomst voor onbepaalde tijd met de Beheerder. De overeenkomst zal beëindigen in geval van ontbinding, vrijwillig defungeren of faillissement van de Beheerder, dan wel een besluit met gekwalificeerde meerderheid van de Participantenvergadering. De jaarlijkse vergoeding aan de Beheerder bedraagt € 4.400 per miljoen euro materiële vaste activa, financiële vaste activa en liquide middelen met daarbij opgeteld de aangegane verplichtingen inzake investeringen op basis van het Fondsvoorstel.


57/72

Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2011 (bedragen x € 1.000) 2011

2010

13. Brutohuuropbrengsten Winkels

32.654

30.462

Woningen

341

522

Kantoren

832

905

Parkeergarages

729

749

Bedrijfsruimten

5

5

200

171

Overig

34.761

32.814

• niet langer dan een jaar na balansdatum

34.405

33.044

• langer dan een jaar, maar niet langer dan 5 jaar na balansdatum

94.454

90.084

• langer dan 5 jaar na balansdatum

47.878

37.803

De brutohuuropbrengsten zijn met 5,93% gestegen ten opzichte van 2010.

De verdeling van de huurcontracten naar expiratiedatum is als volgt:

14. Exploitatiekosten Onderhoudskosten

764

840

Onroerendezaakbelasting

947

684

Vaste lasten

414

334

Beheerkosten

1.013

911

Verhuurkosten

247

334

Taxatiekosten

117

178

Marketingkosten

194

171

Servicekosten

716

601

97

190

427

240

Afboeking oninbare vorderingen Overig

4.936

4.483

Er zijn geen directe exploitatiekosten van vastgoedbeleggingen die geen huuropbrengsten hebben gegenereerd. 15. Overige bedrijfsopbrengsten Overige opbrengsten

265

168

16. Operationele kosten Juridische advieskosten

3

0

Accountantskosten

26

34

Vacatiegelden

19

21 48

55

De accountantskosten betreffen uitsluitend kosten inzake het onderzoek van de jaarrekening. 17. Vermogensbeheerkosten Vermogensbeheerkosten

3.090

2.310

De vermogensbeheerkosten bedroegen € 4.400 (2010: € 4.400) per miljoen euro materiële vaste activa, financiële vaste activa en liquide middelen met daarbij opgeteld de aangegane verplichtingen inzake investeringen op basis van het fondsvoorstel. Het Fonds heeft geen personeel in dienst.

58/72


Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2011 (bedragen x € 1.000) 2011

2010

18. Overige baten Vergoeding uitgifte participaties Afkoopsom huurcontract

426

323

0

53 426

376

19. Verkoopresultaat Verkoopprijs

27.498

2.300

Boekwaarde

-25.432

-2.280

-384

-43

Verkoopkosten

1.682

-23

15.022

109

20. Waardeveranderingen Waardeveranderingen 21. Financiële baten en lasten Interest Staalbankiers N.V. Interest hypothecaire lening o.g. Interest deposito’s

71

41

-928

-1.369

26

16 -831

-1.312

Identificatie verbonden partijen Zowel de Beheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance als zijn directie en hun directe familieleden (echtgenoot of geregistreerd partner en eigen kinderen) en de leden van de Raad van Toezicht en hun directe familieleden (echtgenoot of geregistreerd partner en eigen kinderen) worden door het Fonds als verbonden partijen aangemerkt. Tevens wordt de aandeelhouder van de Beheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance, Achmea Holding N.V. en de met haar verbonden groepsmaatschappijen, door het Fonds aangemerkt als een verbonden partij.

Transacties met de Beheerder Het Fonds heeft het vermogensbeheer aan Syntrus Achmea Real Estate & Finance opgedragen. Hiervoor heeft Syntrus Achmea Real Estate & Finance over 2011 een vergoeding ontvangen van € 3.090.000 (2010: € 2.310.000). De leden van de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance en hun directe familieleden hebben geen persoonlijk belang bij de beleggingen van het Fonds.

Transacties met de leden van de Raad van Toezicht De leden van de Raad van Toezicht en hun directe familieleden hebben geen persoonlijk belang bij de beleggingen van het Fonds. Voor de leden van de Raad van Toezicht is een vaste vergoeding afgesproken, die is vastgesteld door de Vergadering van Participanten: • voorzitter: € 3.750 op jaarbasis (2010: € 3.750) • leden: € 2.500 op jaarbasis (2010: € 2.500) De vergoeding is ‘all inclusive’; er kunnen geen aanvullende declaraties worden ingediend. De vergoeding voor de leden van de Raad van Toezicht wordt per kwartaal achteraf betaald.


59/72

Transacties met Achmea Holding N.V. en met haar verbonden groepsmaatschappijen Het Fonds houdt bankrekeningen aan bij Staalbankiers N.V. De vastgoedportefeuille is verzekerd bij Achmea Schadeverzekeringen N.V. De jaarpremies van deze verzekeringen waren in 2011 € 62.517 (2010: € 60.349). Periodiek wordt de verzekeringsportefeuille op marktconformiteit gescreend door Marsh, een van de grotere verzekeringsmakelaars in de wereld. Als gevolg van de laatste marktontwikkelingen resulteert de screening van 2011 in 2012 naar verwachting tot een premieverlaging voor de gehele verzekeringsportefeuille. Ultimo 2011 heeft het Fonds het object Winkelcentrum Makado te Beek overgenomen van N.V. Interpolis Onroerend Goed voor een bedrag van € 55,6 miljoen. Syntrus Achmea Real Estate & Finance is hierbij opgetreden als aankopende partij namens het Fonds. CB Richard Ellis is hierbij opgetreden namens de verkopende partij N.V. Interpolis Onroerend Goed. De aankoopprijs is tot stand gekomen door middeling van twee externe taxaties. Eén taxatie is uitgevoerd in opdracht van Syntrus Achmea Real Estate & Finance en één taxatie is uitgevoerd door CB Richard Ellis. Het verschil tussen de twee taxaties was circa € 1,8 miljoen. De Raad van Toezicht heeft een positief advies uitgebracht over deze transactie.

Overige Gedurende het boekjaar hebben geen onroerendgoedtransacties plaatsgevonden met participanten.

Amsterdam, 25 april 2012

Syntrus Achmea Vastgoed B.V. De heer H. Jagersma, directievoorzitter De heer G.T.J. Dröge, directeur Mevrouw C. Rombouts, directeur

60/72


Overige gegevens Aan: de beheerder van en de participanten in het Achmea Dutch Retail Property Fund

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag op pagina 45 tot en met 60 opgenomen jaarrekening 2011 van het Achmea Dutch Retail Property Fund (“het fonds”) te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2011 en de winst-en-verliesrekening over 2011 en de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van de beheerder Syntrus Achmea Vastgoed B.V. De beheerder van het fonds is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het verslag van de beheerder, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De beheerder is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als de beheerder noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van het fonds. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de beheerder van het fonds gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van het Achmea Dutch Retail Property Fund per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW).

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amsterdam, 25 april 2012 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

drs. E. Hartkamp RA MRE


61/72

Reglementaire bepalingen inzake de resultaatbestemming De artikelen 17.1 tot en met 17.3 uit de Voorwaarden van Beheer en Bewaring volgens het Informatie Memorandum kunnen als volgt worden samengevat: In oktober van elk jaar verricht het Fonds een tussentijdse voorlopige winstuitkering, gebaseerd op een schatting van het direct resultaat in het voorgaande halfjaar. In april van elk jaar verricht het Fonds vervolgens een voorlopige winstuitkering. Deze voorlopige winstuitkering is gelijk aan 90% van de schatting van het direct resultaat in het voorgaande kalenderjaar (onder aftrek van tussentijdse voorlopige winstuitkeringen). Na goedkeuring van de jaarrekening stelt het Fonds het slotdividend vast. Indien blijkt dat het direct resultaat groter is dan de verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan keert het Fonds vervolgens in juli een slotdividend uit. Indien blijkt dat het direct resultaat kleiner is dan de reeds verrichte voorlopige (tussentijdse) winstuitkeringen, dan worden te veel uitgegeven Participaties ingetrokken voor zover uitkering plaatsvond door middel van Participaties en dienen de participanten hetgeen zij te veel ontvangen hebben te retourneren voor zover uitkering in contanten plaatsvond. Het Fonds kan afwijken van het hierboven beschreven dividendbeleid indien dit noodzakelijk is om te voldoen aan de FBI-criteria. Uitkering van dividend vindt in beginsel plaats in de vorm van Participaties. Voor de uitgifte van dergelijke Participaties worden geen kosten in rekening gebracht. Op verzoek kan uitkering in contanten plaatsvinden.

Voorstel tot resultaatbestemming De Vergadering van Participanten wordt voorgesteld het resultaat boekjaar als volgt te verdelen: Voorgestelde resultaatbestemming (bedragen x € 1.000) 2011

2010

Uit te keren aan participanten

28.229

25.175

Mutatie overige reserves

15.022

109

Totaal te bestemmen resultaat

43.251

25.284

Voorgesteld wordt het resultaat van € 43.251 toe te voegen aan de overige reserves.

Uit te keren aan participanten

Uit te keren aan participanten Reeds uitgekeerd aan participanten Restant uit te keren per 31 december Voorgesteld dividend per participatie in euro’s

28.229

25.175

-12.926

-11.713 15.303

13.462

23,67

24,63

Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan die van belang zijn voor het inzicht in de jaarrekening.

62/72


Bijlagen


63/72

1. Objectgegevens

Objectgegevens in Exploitatie

Sector

Adres

Plaats object

Provincie

Jaar van aanschaf

Winkel

LANGESTRAAT

ALKMAAR

Noord-Holland

2007

Winkel

GLOBEPLEIN

ALMERE

Flevoland

2011

Winkel

IJBURGLAAN

AMSTERDAM

Noord-Holland

2006

Winkel

KALVERSTRAAT

AMSTERDAM

Noord-Holland

2004

Diversen

DAGUERESTRAAT

AMSTERDAM

Noord-Holland

2006

Winkel

WETHOUDER SANGERSSTRAAT

BEEK

Limburg

2011

Winkel

KARRESTRAAT

BREDA

Noord-Brabant

1997

Winkel

RIDDERSTRAAT

BREDA

Noord-Brabant

1997

Winkel

GROTE MARKTSTRAAT

DEN HAAG

Zuid-Holland

2007

Winkelcentrum

LEYWEG

DEN HAAG

Zuid-Holland

2002

Diversen

LEYWEG

DEN HAAG

Zuid-Holland

2002

Winkel

VLAMINGSTRAAT

DEN HAAG

Zuid-Holland

1996

Winkelcentrum

KOLFSTRAAT

DORDRECHT

Zuid-Holland

2000

Winkel

SARISGANG

DORDRECHT

Zuid-Holland

2002

Kantoor

ALBERT CUYPSINGEL

DORDRECHT

Zuid-Holland

1994

Winkel

TRAAY

DRIEBERGEN-RIJSEN

Utrecht

1993

Winkel

EILANDPLEIN

DUIVEN

Gelderland

1996

Winkel

WOENSEL

EINDHOVEN

Noord-Brabant

2007

Winkel

LANGE NERING

EMMELOORD

Flevoland

2008

Winkel

GROTE MARKT

GORINCHEM

Zuid-Holland

2007

Winkel

GROTE HOUTSTRAAT

HAARLEM

Noord-Holland

2004

Winkel

GROTE HOUTSTRAAT

HAARLEM

Noord-Holland

2004

Winkel

GROTE HOUTSTRAAT

HAARLEM

Noord-Holland

1997

Winkel

GEN. CRONJESTRAAT

HAARLEM

Noord-Holland

2000

Winkel

SAROLEASTRAAT

HEERLEN

Limburg

2004

Winkel

SAROLEASTRAAT

HEERLEN

Limburg

2004

Winkelcentrum

KERKSTRAAT

HILVERSUM

Noord-Holland

2005

Winkel

VOORSTREEK

LEEUWARDEN

Friesland

1996

Winkelcentrum

HOOFDWEG

NIEUW-VENNEP

Noord-Holland

2002

Diversen

DE SYMFONIE

NIEUW-VENNEP

Noord-Holland

2002

Winkel

ZWANENVELD

NIJMEGEN

Gelderland

2007

Winkel

KERKSTRAAT

PUTTEN

Gelderland

1994

Winkel

GRAAF GERARDSTRAAT

ROERMOND

Limburg

1993

Winkel

GRAAF GERARDSTRAAT

ROERMOND

Limburg

1993

64/72


Bouwjaar / Jaar van oplevering

Eigendoms situatie = deelnemingspercentage

Aantal m2

Aantal woningen

Aantal parkeerplaatsen

Brutohuuropbrengsten 31-12-2011 (o.b.v. contracten d.d. 31-12-2011)

2007

100%

157

-

0

60.636

2011

67%

10.498

-

0

2.406.783

2006

100%

8.705

-

0

1.755.396

2004

100%

2.450

-

0

1.267.827

2003

100%

-

-

144

138.000

1973

100%

26.391

-

0

4.397.754

1997

100%

149

-

0

56.657

1997

100%

150

-

0

34.586

2007

100%

14.490

-

0

3.517.448

2002

100%

12.469

-

0

2.625.855

2002

100%

-

-

600

293.200

1996

100%

450

-

0

110.646

2001

25%

4.581

-

0

943.184

1998

100%

1.732

-

0

627.820

1993

100%

904

-

10

163.186

1992

100%

723

3

0

127.252

1996

100%

2.338

-

0

376.630

1960

100%

77

-

0

50.361

2008

100%

169

-

0

70.695

2007

100%

534

-

0

111.304

1989

100%

1.211

3

0

564.239

1989

100%

1.570

-

0

492.569

1997

100%

91

4

0

81.413

2000

100%

79

1

0

24.971

1930

100%

612

-

0

183.739

1930

100%

413

-

0

155.558

1998

100%

14.627

5

0

3.411.758

1996

100%

1.914

1

0

99.496

2004

100%

12.270

-

0

2.275.465

2004

100%

-

-

345

295.720

1960

100%

143

-

0

64.885

1990

100%

1.636

-

0

248.214

1980

100%

380

3

0

103.788

1980

100%

108

1

0

42.145

Bijlagen

65/72

Winkel

ZUIDPLEIN

ROTTERDAM

Zuid-Holland

2006

Winkel

ZUIDPLEIN

ROTTERDAM

Zuid-Holland

2006

Winkel

BEURSPLEIN

ROTTERDAM

Zuid-Holland

2010

Winkel

LIJNBAAN

ROTTERDAM

Zuid-Holland

2010

Winkel

LIJNBAAN

ROTTERDAM

Zuid-Holland

2010

Winkel

LIJNBAAN

ROTTERDAM

Zuid-Holland

2010

Winkel

LIJNBAAN

ROTTERDAM

Zuid-Holland

2010

Winkel

LIJNBAAN

ROTTERDAM

Zuid-Holland

2010

Winkel

LIJNBAAN

ROTTERDAM

Zuid-Holland

2002

Winkel

KORTE LIJNBAAN

ROTTERDAM

Zuid-Holland

2010

Winkel

ZUIDPLEIN HOOG

ROTTERDAM

Zuid-Holland

2007

Winkel

KAREL DOORMANSTRAAT

ROTTERDAM

Zuid-Holland

2010

Winkel

ZUIDPLEIN HOOG

ROTTERDAM

Zuid-Holland

2006

Winkel

KAREL DOORMANSTRAAT

ROTTERDAM

Zuid-Holland

2010

Winkel

KAREL DOORMANSTRAAT

ROTTERDAM

Zuid-Holland

2010

Winkel

KAREL DOORMANSTRAAT

ROTTERDAM

Zuid-Holland

2010

Winkel

OOSTERDIJK

SNEEK

Friesland

2007

Winkel

OUDE GRACHT

UTRECHT

Utrecht

2004

Winkel

OUDE GRACHT

UTRECHT

Utrecht

2004

Winkel

INA BOUDIER-BAKKERLAAN

UTRECHT

Utrecht

2008

Winkel

SEINEDREEF

UTRECHT

Utrecht

2000

Winkelcentrum

KERVERIJ

VALKENSWAARD

Noord-Brabant

2001

Winkel

LIESVELD

VLAARDINGEN

Zuid-Holland

2007

Winkelcentrum

OLIEMAAT

VLIJMEN

Noord-Brabant

1996

Woningen

OLIEMAAT

VLIJMEN

Noord-Brabant

1996

Winkel

WALSTRAAT

VLISSINGEN

Zeeland

2004

Winkel

STATIONSWEG

WAPENVELD

Gelderland

1995

Winkel

HORSTERPLEIN

ZEEWOLDE

Flevoland

1997

Kantoor

KARPERVIJVER

ZEIST

Utrecht

1995

Winkel

DORPSSTRAAT

ZOETERMEER

Zuid-Holland

1994

Objectgegevens in Acquisitie

Sector

Eigendomssituatie = deelnemingspercentage

Adres

Plaats object

Winkels

50%

ORANJE VRIJSTAATKADE

AMSTERDAM

66/72


1977

100%

7.805

-

0

2.227.179

1977

100%

12.782

-

0

1.675.072

2000

100%

2.086

-

0

916.133

1950

100%

830

-

0

509.857

1950

100%

1.158

-

0

531.898

1950

100%

1.131

-

0

389.488

1950

100%

865

-

0

397.276

1950

100%

595

-

0

226.057

2002

100%

400

-

0

213.546

1950

100%

528

-

0

202.116

1977

100%

891

-

0

190.230

1950

100%

307

-

0

85.494

1977

100%

226

-

0

87.129

1950

100%

89

-

0

46.357

1950

100%

83

-

0

31.522

1950

100%

85

-

0

48.311

1980

100%

615

-

0

77.286

1882

100%

2.655

-

0

1.088.710

1882

100%

1.610

4

0

1.032.895

2009

100%

4.363

-

15

1.023.950

2000

100%

105

-

0

37.686

2003

100%

7.605

-

0

1.769.599

1960

100%

267

-

0

80.000

1996

100%

4.413

-

0

607.526

1996

100%

-

18

0

120.150

1930

100%

313

-

0

73.770

1995

100%

719

-

0

67.024

1997

100%

450

-

0

69.359

1995

100%

1.700

-

36

279.972

1993

100%

619

-

0

186.114

177.315

43

1.150

41.470.887

Provincie

Noord-Holland

Bijlagen

Jaar van aanschaf

Bouwjaar

Aantal m²

2013

17312

Aantal woningen

Aantal parkeerplaatsen 576

67/72

2. Begrippenlijst

Actuele waarde

Corporate Governance

De actuele waarde van een vastgoedobject aan het eind van het jaar (de externe taxatiewaarde na aftrek van geactiveerde lease-incentives). Dit is het bedrag waarvoor dit vastgoedobject naar verwachting is te verkopen aan de meest biedende gegadigde na de beste voorbereiding, marketing en een aanbieding op de markt op de gebruikelijke wijze, onder aftrek van nog te maken kosten (k.k.) met betrekking tot deze transactie. De actuele waarde wordt ook gebruikt voor het weergeven van de waarde van de participaties in het participantenregister. Deze waarde is gebaseerd op de actuele waarde ultimo boekjaar van het vastgoed in de vastgoedfondsen.

De manier waarop een onderneming wordt bestuurd en hoe daarbij wordt omgegaan met de verschillende belangen van klanten, aandeelhouders, medewerkers en de samenleving als geheel.

Belegd vermogen De directe investeringen en de financiële vaste activa.

Benchmark Financiële meetlat om de performance van de portefeuille te bepalen ten opzichte van de relevante markt waartegen de prestaties van de beleggingen zijn af te zetten. Voor Nederlands vastgoed is de benchmark de IPD Vastgoedindex. De IPD Vastgoedindex kent twee varianten: een voor alle objecten, inclusief aankopen, verkopen en herontwikkelingen (‘all objects’) en een voor de objecten die gedurende het gehele jaar in exploitatie zijn geweest (‘standing investments’).

Direct rendement / Income Return (IR) Het direct rendement als onderdeel van het financieel rendement wordt berekend door de netto-inkomsten van de belegging te delen door het gemiddeld fondsvermogen. De netto inkomsten bestaan uit het saldo van de netto huuropbrengsten, de beheerkosten, het resultaat deelnemingen exclusief waardeveranderingen, de overige baten en lasten en de financiële baten en lasten. Voor het fondsrendement op basis van IPD Standing Investments wordt het direct rendement,exclusief het resultaat deelnemingen, berekend over de gemiddelde waarde van de objecten die het gehele jaar in exploitatie zijn geweest exclusief deelnemingen.

Exploitatiekosten Exploitatiekosten zijn: beheer- en onderhoudskosten, vaste lasten en overige kosten.

Financiële leegstand Leegstand aangeduid in gederfde inkomsten, zijnde de theoretische huur.

Fysieke leegstand Bruto-aanvangsrendement (yield) De bruto-aanvangsjaarhuur uitgedrukt in procenten van de investering.

Leegstand aangeduid in vierkante meters vrij verhuurbaar oppervlak (commercieel onroerend goed) of stuks (bij woningen en parkeerplaatsen).

Brutohuuropbrengst

Herwaarderingsreserve

De theoretisch mogelijke huur bij volledige verhuur van het object. De theoretische huur is opgebouwd uit de brutohuur van de lopende huurcontracten van de verhuurde oppervlakte, vermeerderd met de mogelijk geachte huuropbrengst van de leegstaande oppervlakte, indien verhuurd tegen de gangbare markthuur.

Het gedeelte van het eigen vermogen dat ontstaat door wijzigingen in de actuele waarde van de vaste activa.

68/72


Huurincentives

Performance

Met huurders overeengekomen tegemoetkomingen, zoals huurvrije perioden, inbouwpakketten en/of tegemoetkomingen in de verhuiskosten. Deze kosten worden geactiveerd en vervolgens afgeschreven over de looptijd van het contract.

Het resultaat dat in een bepaalde periode wordt behaald op beleggingen, uitgedrukt in een rendement (zie Direct rendement, Indirect rendement en Totaal rendement).

Projectomvang Indirect rendement / capital growth (CG) Het indirect rendement als onderdeel van het financieel rendement wordt berekend door het indirect resultaat te delen door het gemiddeld fondsvermogen. Het indirect resultaat bestaat uit de waardeveranderingen (inclusief deelnemingen) en het verkoopresultaat. Voor het fondsrendement op basis van IPD Standing Investments wordt het indirect rendement berekend over de gemiddelde waarde van de objecten die het gehele jaar in exploitatie zijn geweest exclusief deelnemingen.

Ingelegd vermogen Het totaal ingelegd vermogen ultimo verslagjaar is de som van de door de participanten gestorte bedragen tot en met verslagjaar. Het gemiddeld ingelegd vermogen van een jaar wordt gevormd door de naar tijd en omvang gewogen ingelegde bedragen (totaal ingelegd vermogen primo jaar en stortingen gedurende het jaar).

IPD IPD staat voor Investment Property Databank. Deze organisatie verzorgt de verzameling van marktgegevens, de berekening van rendementen en verschillende benchmarkgegevens.

Markthuren Huurwaarde die op dat moment in de markt behaald kan worden volgens opgave van de externe taxateur, uitgaande van een optimale marketing en verhuur aan de meest biedende gegadigde.

Bijlagen

De projectomvang wordt bij commercieel vastgoed weergegeven in vierkante meters, bij woningen in aantal wooneenheden.

Rendement-risicoprofiel De subjectieve relatie tussen het ingeschatte risico bij de exploitatie van het object gedurende de beschouwde exploitatieperiode ten opzichte van het aangenomen referentieniveau voor het exploitatierisico van gangbare objecten in de betreffende sector. In geval van een aanwezig hoger dan wel lager risico wordt een risico-opslag of -reductie gehanteerd op de met het betreffende referentieniveau corresponderende minimale rendementseis, met een zodanig gekozen correctiefactor, dat de gestelde minimale rendementseis redelijkerwijs gehaald geacht kan worden in een worstcasescenario.

Segmentatie typen vastgoed Vastgoed wordt onderverdeeld in de volgende typen: winkels, kantoren, woningen, bedrijfsruimten en gemengd/overig. In deze laatste sector zijn opgenomen ‘mixed use’ en ‘other property’. Een object valt in de sector ‘overig’ wanneer het een apart object is (gesplitst en apart gewaardeerd) dat niet is te plaatsen in de categorieën winkels, kantoren, woningen of bedrijfsruimten.

Semi open-end fonds Een semi open-end karakter betekent dat de beheerder zich zal inspannen om participaties op verzoek in te kopen tegen de nettovermogenswaarde op de transactiedag, maar niet verplicht is een verzoek tot inkoop in te willigen. Hierdoor bestaat de mogelijkheid dat uittreding slechts beperkt mogelijk is.

69/72

Standing investments Standing investments zijn objecten die gedurende het hele jaar onderdeel zijn van de portefeuille. Objecten die gedurende het jaar zijn ingekocht, verkocht of in ontwikkeling zijn geweest, worden uitgesloten. Deze laatste objecten worden wel meegenomen in de benchmark op ‘all investments’-niveau.

Totaal rendement / Total Return (TR) Het totaal financieel rendement is berekend door het totaal resultaat te delen door het gemiddeld fondsvermogen. Het totaal resultaat bestaat uit de som van het direct resultaat en het indirect resultaat. Voor het totaal fondsrendement op basis van IPD Standing Investments wordt het rendement berekend over de gemiddelde waarde van de objecten die het gehele jaar in exploitatie zijn geweest.

70/72


Over Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Wie zijn we? •S yntrus Achmea Real Estate & Finance is een gespecialiseerde vermogensbeheerder in vastgoed en hypotheken • We beleggen, financieren en ontwikkelen • De omvang van onze beleggingsportefeuille is ruim € 14 miljard • We zijn actief in Nederland, Europa, Noord-Amerika en Azië • We zijn de grootste vastgoedbelegger in Nederlandse woningen, winkels en kantoren • We zijn een middelgrote speler in vastgoedfinancieringen • Er werken 260 mensen bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance • Syntrus Achmea Real Estate & Finance is in het bezit van een AFM-vergunning

Waar staan we voor? •V erantwoord rendement voor onze opdrachtgevers • Het waarborgen van governance, compliance en risicomanagement • Kwalitatief hoogwaardig vastgoed • Transparante besturing van onze fondsen en portefeuilles

Waar gaan we voor? • Outperformance • Het verduurzamen van nieuw én bestaand vastgoed • Betrouwbare en innovatieve producten en diensten • Een beter imago voor onze sector • Hoge klanttevredenheid door tijdige en betrouwbare informatie


71/72

www.syntrusachmeavastgoed.nl 72/72


Jaarverslag 2011 Achmea Dutch Retail Property Fund

Recommend Documents