ASR Property Fund N.V. jaarverslag 2013

ASR Property Fund N.V. jaarverslag 2013

ASR Property Fund N.V. Voor meer informatie: ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. Pythagoraslaan 2 3584 BB Utrecht Telefoon: +31 30 257 98 61

www.asrvastgoedvermogensbeheer.nl

3

ASR Property Fund jaarverslag 2013


Inhoudsopgave Kerncijfers 4 Jaarverslag 6 Portefeuille-ontwikkelingen en resultaten

14

Jaarrekening 27 Balans per 31 december 2013 28 Winst- en verliesrekening 29 Kasstroomoverzicht 30 Overzicht totaal resultaat 31 Toelichting Toelichting op de jaarrekening Toelichting op balans per 31 december 2013 Toelichting op winsten verliesrekening Overige toelichting Portefeuille direct vastgoed Portefeuille vastgoedaandelen

Overige gegevens Statutaire regeling resultaatbestemming Voorstel resultaatverdeling Gebeurtenissen na balansdatum

Fiscale aspecten Vennootschapsbelasting Overdrachtsbelasting Dividendbelasting Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

32 32 37 41 43 48 50 51 51 51 51 52 52 52 52 53

4


Kerncijfers (bedragen in € x 1.000 tenzij anders aangegeven)

Portefeuilleresultaat in procenten 1) (in %)

2013

2012

2011

2010

2009

Direct vastgoed Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Netto huuropbrengsten Waarderingsresultaat Overige baten & lasten Totaal direct vastgoed

7,8 -1,2 6,6 -7,6 0,0 -1,0

7,6 -1,0 6,6 -6,3 0,0 0,3

7,2 -1,0 6,2 -0,3 0,3 6,2

7,0 -1,0 6,0 -0,3 0,0 5,7

7,3 -0,7 6,6 -7,8 0,1 -1,1

Beursgenoteerde vastgoedaandelen Dividend Waarderingsresultaat Totaal beursgenoteerde vastgoedaandelen

4,1 3,3 7,4

5,0 18,0 23,0

4,5 -19,4 -14,9

3,6 9,6 13,2

4,1 41,8 45,9

Fondsresultaat Direct resultaat Indirect resultaat Fondskosten Financieringskosten (netto) Totaal fondsresultaat

5,6 -3,7 -1,3 0,0 0,6

6,1 0,7 -1,3 0,0 5,5

5,4 -5,4 -1,3 0,0 -1,3

5,1 2,6 -1,3 0,0 6,4

4,9 3,3 -1,3 0,0 6,9

5,0 8,9 -13,3 0,6

4,8 1,7 -1,0 5,5

4,2 7,0 -12,5 -1,3

4,7 0,0 1,7 6,4

4,5 0,0 2,6 6,9

2013

2012

2011

2010

2009

39,36 0,22 -3,49 -1,95 34,14

39,74 2,21 -0,69 -1,90 39,36

45,40 -0,58 -3,18 -1,90 39,74

44,62 2,88 0,00 -2,10 45,40

43,38 3,19 0,00 -1,95 44,62

Rendement per aandeel Uitgekeerd dividend Uitgekeerd agio Koersrendement Totaal rendement per aandeel

Resultaat per aandeel (bedragen in €)

Koersverloop Koers begin periode Fondsresultaat Uitgekeerd agio Uitgekeerd dividend Koers einde periode

1) De percentages met betrekking tot 2009, 2010 en 2011 zijn voor vergelijkingsdoeleinden aangepast.

5


Kerncijfers

Portefeuilleresultaat in bedragen 31-12-2013

31-12-2012

31-12-2011

31-12-2010

31-12-2009

Netto vermogenswaarde fonds

489.085

563.860

576.476

658.587

727.709

Direct vastgoed Beursgenoteerde vastgoedaandelen Overige activa Totaal activa fonds

316.327 168.512 10.309 495.148

376.989 184.501 23.352 584.842

427.919 146.562 12.653 587.134

431.316 209.344 28.680 669.340

502.826 210.743 71.554 785.123

31-12-2013

31-12-2012

31-12-2011

31-12-2010

31-12-2009

Direct vastgoed Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Netto huuropbrengsten Ongerealiseerd waarderingsresultaat Gerealiseerd waarderingsresultaat Overige baten & lasten Totaal direct vastgoed

26.842 -4.163 22.679 -22.774 -3.327 6 -3.416

31.254 -4.151 27.103 -23.629 -2.318 104 1.260

31.006 -4.158 26.848 -1.794 592 1.046 26.692

32.631 -4.651 27.980 -281 -1.274 2.198 28.623

42.111 -4.078 38.033 -3.170 -41.709 497 -6.349

Beursgenoteerde vastgoedaandelen Dividend vastgoedaandelen Waarderingsresultaat vastgoedaandelen Overige koersen valutaresultaten Totaal beursgenoteerde vastgoedaandelen

7.743 6.256 -51 13.948

8.377 30.103 14 38.494

8.047 -34.602 23 -26.532

7.488 20.118 77 27.683

7.394 75.215 -241 82.368

Fondskosten Beheerfee Administratieve kosten Overige kosten Totaal fondskosten

-6.840 -268 -224 -7.332

-7.135 -263 -287 -7.685

-8.180 -255 -198 -8.633

-8.802 -250 -1.673 -10.725

-11.056 -227 -3.070 -14.353

-38

-136

33

73

944

3.162

31.933

-8.440

45.654

62.610

Kernresultaten

Financieringskosten (netto) Fondsresultaat na belastingen


Jaarverslag De directie biedt hierbij haar jaarverslag aan voor het boekjaar dat geëindigd is op 31 december 2013.

Algemeen ASR Property Fund N.V. (hierna ‘het Fonds’ ) is opgericht op 1 maart 2006 naar Nederlands recht en gevestigd aan de Pythagoraslaan 2, 3584 BB in Utrecht. Stichting Administratiekantoor ASR Property Fund is enig aandeelhouder van het Fonds. Eind 2012 heeft het Fonds in samenspraak met haar aandeelhouders de structuur gewijzigd om de verhandelbaarheid te verbeteren. De aandelen in het Fonds zijn ondergebracht in een Stichting Administratiekantoor in ruil voor certificaten. Stichting Administratiekantoor ASR Property Fund heeft twee certificaathouders, te weten: • ASR Levensverzekering N.V. (hierna ‘ASR Leven’) • Stichting ASR Bewaarder (hierna ‘ASR Bewaarder’) Naar aanleiding van het uitkopen van Stichting Pensioenfonds Fortis Bank Nederland in 2012 besloot het Fonds begin 2013 om het maatschappelijk kapitaal te verlagen naar €40 miljoen.

Doel van het Fonds & strategie Doel van het Fonds is het renderend beleggen van vermogen in effecten, onroerende zaken, hypothecaire schuldvorderingen en andere vermogenswaarden, inclusief alles wat hiermee verband houdt in de ruimste zin van het woord. De strategie van het Fonds is erop gericht om stabiele en aantrekkelijke beleggingsresultaten af te leveren. Van alle activa is het streven dat op lange termijn 65% wordt belegd in onroerende zaken (winkels, woningen en kantoren), de resterende 35% kan worden bestemd voor vastgoedaandelen, derivaten, liquiditeiten en overige activa. Van deze strategische weging kan 15%-punt worden afgeweken. De portefeuille vastgoedaandelen bestaat uit Europese beursgenoteerde vastgoedondernemingen. Met deze verdeling wil het Fonds voldoende van het karakter van direct vastgoed behouden en tevens de aantrekkelijke rendementen in combinatie met grotere liquiditeit van beursgenoteerde vastgoedaandelen meenemen. Daarbij is de portefeuille hiermee gespreid over meerdere economieën en vastgoedmarkten in Europa. Met een portefeuille samengesteld uit niet beursgenoteerd vastgoed en Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen heeft het fonds een unieke positie in het spectrum aan mogelijkheden voor particuliere beleggers. Direct vastgoed en niet beursgenoteerde vastgoedfondsen (beiden niet beursgenoteerd vastgoed) geven de stabiliteit die de beleggingscategorie vastgoed kenmerkt. De beursgenoteerde vastgoedaandelen bieden door hun liquiditeit de flexibiliteit om bijvoorbeeld op trends op de kortere termijn in te spelen. Deze unieke combinatie is normaal gesproken alleen voor de grotere instituten bereikbaar. Het ASR Property Fund N.V. voert deze strategie voor de polishouders van a.s.r. Het Fonds maakt geen gebruik van derivaten en beschikt sinds medio 2012 over een rekening courant faciliteit bij ABN AMRO Bank N.V. Deze faciliteit maakt het mogelijk tijdelijke financieringsbehoefte op te vangen. Eind 2013 werd geen gebruik gemaakt van deze faciliteit. In het huidig beleid heeft het Fonds haar focus op liquiditeit en voldoende spreiding binnen de gehele portefeuille. Daarom heeft het aan de asset manager van de beursgenoteerde vastgoedaandelen een beperkte mogelijkheid gegeven om af te wijken van de benchmark (tracking error van maximaal 1,2%) waartegen de resultaten van deze deelportefeuille worden afgemeten.

6


Jaarverslag

De benchmark voor beursgenoteerde vastgoedaandelen is sinds januari 2013 als volgt samengesteld: • 50% FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Liquid 40 Capped • 50% FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Liquid 40 ex UK Capped In afwijking van deze benchmark belegt het Fonds bewust niet in vastgoedfondsen die genoteerd zijn op beurzen die gevestigd zijn in de perifere eurolanden (Portugal, Italië, Ierland, Griekenland en Spanje). Wel zijn er vastgoedbedrijven, waarin het fonds belegt, die genoteerd zijn op beurzen in de stabielere Europese landen maar in hun onderliggende portefeuilles investeringen hebben in de perifere eurolanden. Het Fonds heeft hierdoor ultimo 2013 voor circa 5% van de vastgoed aandelenportefeuille exposure naar de perifere eurolanden. De directie heeft specifiek voor de portefeuille direct vastgoed in Nederland het beleggings risicoprofiel van het Fonds aangescherpt. De focus is gelegd op de sector winkels. Dit beleid is in 2011 ingezet en is in 2012 en 2013 gecontinueerd door binnen het segment winkels het accent te leggen op de meest belangrijke winkelgebieden in Nederland, de zogenaamde strategische steden. Dit resulteerde in verkopen van winkels in steden en gebieden die niet als strategisch worden aangemerkt. De directie heeft het voornemen om op termijn alle directe vastgoedinvesteringen van het Fonds om te zetten in niet beursgenoteerde vastgoedfondsen. Hiermee kan het Fonds participeren in portefeuilles in de meest stabiele en aantrekkelijke vastgoedmarkten met een grotere spreiding dan het Fonds met haar eigen middelen zelf zou kunnen bewerkstellingen. Het beleggingsbeleid voor de gehele portefeuille wordt afgezet tegen een benchmark bestaande uit de IPD index voor direct vastgoed en de EPRA (liquid 40) index voor vastgoedaandelen (met een aangepaste weging van maximaal 25% voor vastgoedaandelen uit het Verenigd Koninkrijk). Deze benchmark had in 2013 dezelfde strategische verdeling als de portefeuille (65% direct vastgoed en 35% vastgoedaandelen). In de afgelopen drie jaar bleek dat bij een turbulente markt en/of een markt met beperkte mogelijkheden voor aan- en verkopen van (direct) vastgoed, de samenstelling van de portefeuille moeilijk in de richting van de benchmark bijgestuurd kan worden. Door de benchmark jaarlijks vast te stellen als onderdeel van het beleggingsbeleidsplan blijft deze representatief voor de daadwerkelijke samenstelling van de beleggingsportefeuille van het fonds. Voor 2014 blijft de strategische verdeling 65% direct vastgoed en 35% vastgoedaandelen. Het Fonds verricht geen activiteiten op het gebied van onderzoek en ontwikkeling (R&D).

Structuur Het Fonds heeft geen personeel in dienst. ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. (hierna ‘ASR VV’) is aangesteld als beheerder van het Fonds. Het beheer van vastgoedaandelen heeft ASR VV uitbesteed aan AXA Investment Managers (hierna ‘AXA’). De administratie van vastgoedaandelen is uitbesteed aan Caceis Netherlands N.V. ABN AMRO Bank N.V. is benoemd tot custodian van de vastgoedaandelen van het Fonds. Zij is onder meer belast met de bewaarneming van de effecten in de beleggingsportefeuille van het Fonds.

Beheerder ASR VV heeft veel ervaring in vastgoedvermogensbeheer en het aansturen van managers van vastgoed aandelen. ASR VV belegt actief in onder meer winkels, woningen, kantoren en agrarisch vastgoed. ASR VV is tevens property en asset manager en speelt een actieve rol bij het beheer van vastgoedobjecten. ASR VV beschikt over alle kennis en deskundigheid die nodig zijn voor verhuur, onderhoud en kwalitatieve verbetering van vastgoedobjecten.

7


Jaarverslag

In 2013 heeft ASR VV voor haar property en asset management processen een ISAE 3402 type II certificaat ontvangen over de periode 1 januari tot en met 30 september 2013, waarbij een assurance rapport met beperking is afgegeven. Deze beperking hangt samen met enkele aanbevelingen tot verbetering: • Beheersmaatregelen inzake de verwerking van de leegstand; • Beheersmaatregelen inzake het verwerken van aan- en verkopen; • Beheersmaatregelen inzake het verwerken van mutaties in SAP; • Beheersmaatregelen inzake bevoegdheden conform de autorisatietabel. Vanaf juli 2014 geldt de AIFM-richtlijn. Deze Europese richtlijn (2011/61/EU) introduceert geharmoniseerde regels voor beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen, waaronder ook de beheerder van het Fonds valt. De beheerder van het Fonds heeft haar aanvraag voor het verkrijgen van de AIFMD vergunning ingediend en de planning is dat het Fonds in 2014 wordt aangemeld als beleggingsinstelling onder deze vergunning. Per 2014 geldt een provisie verbod voor onder andere banken en is het voor deze instituten verboden om vergoedingen (provisies) van beleggingsfondsen te ontvangen. Doel van dit provisie verbod is het versterken van de onafhankelijkheid en transparantie van (beleggings-) dienstverlening. Ook moeten de kosten voor de dienstverlening inzichtelijk zijn. Als gevolg daarvan verlagen veel vermogensbeheerders de beheer vergoeding van hun fondsen, onder simultane afschaffing van de distributie vergoeding. Het Fonds heeft naar aanleiding van deze ontwikkelingen haar kostenstructuur doorgelicht en onderzoekt momenteel de mogelijkheden om de kostenstructuur aan te passen.

Governance De directie van het Fonds bestaat conform de statuten uit tenminste twee directeuren. Zij zijn voor onbepaalde tijd benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De huidige directie van het Fonds wordt gevormd door de heer D. Gort en de heer M.R. Lavooi. De heer Lavooi zit sinds 21 december 2006 in de directie, de heer Gort is per 1 januari 2008 in functie getreden. Beide directeuren zijn gezamenlijk bevoegd het Fonds te vertegenwoordigen. De directie neemt besluiten op basis van een volstrekte meerderheid van het in totaal door alle directeuren uit te brengen aantal stemmen. De directie komt maandelijks bijeen in een directie overleg waarbij ook de fondsbeheerder, control en fiscaal en juridische medewerkers aanwezig zijn. Besluiten die leiden tot een belangrijke verandering van de identiteit of het karakter van de vennootschap of onderneming, moeten vooraf worden goedgekeurd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Sinds 1 januari 2008 kent het Fonds een Raad van Toezicht. Deze is ingesteld door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders en had in 2013 de volgende drie leden: • Mevrouw F.R.M. Rieter (namens ASR Levensverzekering N.V.) • De heer J.Th.M. Julicher (namens ASR Levensverzekering N.V.) • De heer J. Mensonides (onafhankelijk extern lid) De Raad van Toezicht voldoet hiermee aan het streefcijfer man/vrouw aangezien tenminste 30% van de natuurlijke personen man is en tenminste 30% vrouw. De Raad van Toezicht behartigt de belangen van het Fonds en richt zich onder meer op het adviseren inzake de beleggingsstrategie en adviseren inzake de overeenkomst met de beheerder. De Raad van Toezicht komt minimaal 4 keer per jaar bijeen.

8


Jaarverslag

In 2013 belegde de Raad van Toezicht zes vergaderingen. Belangrijke onderwerpen die in 2013 zijn besproken waren: • Mogelijke inbreng van het winkelvastgoed in het ASR Dutch Prime Retail Fund; • Het accountantsrapport 2012 van de externe auditor; • De marketing van het ASR Property Fund bij de ASR verzekeringsproducten; • Het jaarverslag 2012 en het halfjaarbericht 2013; • De governance en kostenstructuur van het Fonds; • Het verkrijgen van een AIFMD vergunning in 2014; • Beleggingsbeleidsplannen en vooruitzichten voor 2013 – 2018.

Duurzaamheid ASR Nederland N.V. ondertekende eind 2011 de United Nations Principals for Responsible Investment (hierna ‘UNPRI’) en onderschrijft daarmee de wereldwijde standaard van ‘best practices’, met het doel om maatschappelijk verantwoord beleggen (hierna ‘MVB’) te stimuleren. Bij het beheer van het Fonds wordt gestreefd om te voldoen aan de UNPRI. Dit geldt zowel voor het direct vastgoed als voor de vastgoedaandelen. De exploitatie van het Fonds vindt zoveel mogelijk plaats in samenwerking met toeleveranciers die binnen hun bedrijfsvoering en geleverde diensten invulling geven aan maatschappelijk verantwoord ondernemen. Daarnaast wordt waar mogelijk de huurder gestimuleerd om maatregelen te nemen om het energieverbruik te reduceren. Voor het direct vastgoed participeert het Fonds in de Global Real Estate Sustainability Benchmark. Dit is een wereldwijde benchmark waarmee het beleid van aanbieders van vastgoedfondsen onderling wordt vergeleken.

Waardering van direct vastgoed De afgelopen periode stond de waardering van direct vastgoed vaak in het nieuws omdat er vragen zijn inzake de marktconformiteit van door externen uitgevoerde taxaties. ASR VV participeert met het vastgoed van het Fonds in de ROZ IPD index, zowel aan de kwartaalindex als de jaarindex. Deelname aan de index schrijft voor dat al het vastgoed ten minste jaarlijks wordt getaxeerd conform voorgeschreven richtlijnen. Het vastgoed van het fonds wordt vier keer per jaar getaxeerd door meerdere onafhankelijke, externe taxatiebureaus. Een keer per jaar conform de ROZ IPD richtlijnen en drie keer middels markt updates (desktop taxaties). In 2013 is nog een tool voor het spreiden van risico in het taxatieproces geëffectueerd voor de kantorenportefeuille: Het eens in de drie jaar veranderen van taxateurs. Hiermee wordt de visie van externe experts op de portefeuille regelmatig ververst. In 2013 is gewijzigd van taxateur voor de kantorenportefeuille. Door dit institutionele kader kan het Fonds met voldoende vertrouwen stellen dat de marktwaarde van haar portefeuille marktconform is vastgesteld.

Economische ontwikkelingen Conjuncturele ontwikkelingen De Nederlandse economie heeft zich in 2013 niet weten te herstellen. In 2013 was er sprake van een economische krimp van 0,8% (bron: CBS). Ondanks de krimp zijn de eerste tekenen van herstel zichtbaar geworden in het derde en vierde kwartaal. De groei van de economie in de laatste twee kwartalen was met name ingegeven door gestegen investeringen van bedrijven en overheid en

9


Jaarverslag

door de export. De consumptieve bestedingen zijn echter het gehele jaar achtergebleven en heeft met name de detailhandel hard geraakt. Ondanks de verbeterde trend is op jaarbasis fors minder (-4,9%) geïnvesteerd door overheid, bedrijven en consumenten. In vergelijking met de economie in Europa, blijft de groei van de Nederlandse economie achter. In Europa (Eurozone) was tevens een daling zichtbaar van (-0,5%). In 2013 werd een groot deel van de inflatie (2,5%) veroorzaakt door overheidsmaatregelen. Eind 2012 werd de btw verhoogd en in 2013 stegen de assurantie- en energiebelastingen en de accijnzen op alcohol en tabak. Ten opzichte van Europa ligt de inflatie fors hoger (0,8%). De werkgelegenheid nam in Nederland het afgelopen jaar wederom af (2,0%) (bron: CBS). Het afgelopen jaar is de werkloosheid, conform Europese maatstaven (ILO), opgelopen tot 6,9%. Daarmee blijft het percentage ruim onder het niveau van Europa (12,0%).

Direct vastgoed: de beleggingsmarkt Het beleggingsvolume in Nederlands direct commercieel vastgoed steeg in 2013 met ruim €0,9 miljard naar ruim €4,9 miljard (bron: JLL). Dat is een toename van 17%. Deze stijging is met name in het tweede halfjaar van 2013 gerealiseerd door enkele omvangrijke beleggingsportefeuilletransacties. Het transactievolume lag in de eerste helft van 2013 nog circa 13% onder het niveau van 2012. De toename is mede het gevolg van kapitaalstoevloeiing van internationale beleggers. Deze partijen kochten overwegend grotere beleggingsportefeuilles, waardoor het gemiddelde transactievolume fors toenam. Vooral industrieel en logistiek vastgoed waren verantwoordelijk voor een substantiële stijging van €0,4 miljard in 2012 tot €0,8 miljard in 2013. De beleggingen in woningen namen met 2% toe tot €1,0 miljard. Op de kantorenmarkt steeg het beleggingsvolume in 2013 met €0,4 miljard tot €1,6 miljard. De toename is met name te danken aan internationale beleggers die grote beleggingsportefeuilles hebben gekocht. Dit was overigens in 2012 ook al het geval, toen drukten drie transacties een stempel op het totaal. Het afgelopen jaar waren twee grote disposities van CBRE Global Investors grotendeels verantwoordelijk voor de hoge eindstand. Zij verkochten twee kantoorportefeuilles van beide meer dan €100 miljoen aan enerzijds Goldman Sachs in combinatie met OVG en anderzijds Blackstone. Het totale beleggingsvolume in winkelvastgoed bedroeg in 2013 circa €670 miljoen (bron: JLL). Ten opzichte van 2012 is dit een daling van circa 40%. Deze forse daling is juist het gevolg van het ontbreken van omvangrijke portefeuilletransacties, zoals in voorgaande jaren het geval was (UnibailRodamco en Corio). Het totaal rendement op vastgoed lag in 2013 volgens de IPD/ROZ Vastgoedindex van de Investment Property Databank (IPD) op -0,1% (alle vergelijkbare objecten). Het direct rendement kwam het afgelopen jaar uit op 5,4% en de waardegroei van winkels was negatief, namelijk -5,2%. Het totaal rendement voor winkels kwam uit op 1,6% (bron: IPD). Het direct rendement kwam het afgelopen jaar uit op 5,9% en de waardegroei van winkels was negatief, namelijk -4,0%. Het totaal rendement voor kantoren kwam uit op -3,8%. Het negatieve rendement kwam geheel voor rekening van de waardeontwikkeling. Deze bedroeg het afgelopen jaar -10,0%. Het direct rendement steeg in 2013 ten opzichte van 2012 met 0,1% naar 6,7%.

Direct vastgoed: de ontwikkelingen Stijging online detailhandelsverkopen zet door Fysieke retailers ondervonden het afgelopen jaar wederom moeilijkheden als gevolg van verminderde consumenten uitgaven en een toename van online verkopen. In vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder werd tot en met november 2013 door huishoudens 2,1% minder besteed aan goederen en

10


Jaarverslag

diensten. Een omzetdaling van 4,7% is te zien in de non-food sector, tegenover een groei van 1,7% in de food sector. Winkels in consumentenelektronica en doe-het-zelf winkels hebben het erg zwaar, een teruggang in de omzet van respectievelijk 9,1% en 8,2%. Internetwinkels en postorderbedrijven lieten daarentegen een omzetstijging zien van 9,3% (bron: CBS). Door de aanhoudende omzetdaling nam het aantal faillissementen in de detailhandel ook in 2013 weer toe. In de periode januari tot en met november 2013 sloten meer dan 850 detaillisten (inclusief eenmanszaken) hun deuren als gevolg van faillissement. Dat is 100 bedrijven meer dan in heel 2012 het geval was en daar zullen naar verwachting in december 2013 nog eens 100 bedrijven bijgekomen zijn. Ter vergelijking, het tienjarig gemiddelde bedraagt ongeveer 550 uitgesproken faillissementen per jaar (bron: CBS).

Fysiek en online winkelen gaan hand in hand In 2013 bleef expansie hoog op de agenda staan bij grote nationale én internationale retailers. De interesse naar extra winkellocaties richt zich echter vooral op de A-locaties van de grote Nederlandse binnensteden (strategische steden). De niet A-locaties, de perifere winkellocaties en de kleinere binnensteden (niet-strategische steden) genieten beduidend minder belangstelling van zoekende partijen. Het Fonds focust zich voor haar investeringen in winkels steeds meer op de A-locaties van de strategische steden. De belangrijkste branche die additionele locaties zoekt is ‘Mode’. Internationale voorbeelden zijn het Amerikaanse Hollister, het Spaanse Pull & Bear, het Zweedse Hope en het Belgische Lola & Liza. Daarnaast valt op dat de Foodbranche nieuwe ruimte zoekt: naast de bekende supermarkten zoals Jumbo en Aldi, zien we dat meerdere bekende fastfoodketens zich op de markt begeven, waaronder KFC, Subway en FEBO. Het leeuwendeel van de retailers is zich inmiddels meer dan bewust van de mogelijkheden (en noodzaak) van internetverkoop. De gemiddelde consument is steeds meer online - ook onderweg en doet steeds vaker zijn (meestal niet dagelijkse) aankopen via laptop, PC of mobiele telefoon. Anno 2013 heeft inmiddels 78% van de bevolking (tussen de 12 en 75 jaar) wel eens een aankoop gedaan via internet, in 2005 was dat nog slechts 46%. Verwacht wordt dat in 2014 de online aankopen verder zullen stijgen. Daarnaast zal het aantal manieren om aankopen te doen toenemen. Fysiek en online winkelen gaan steeds meer hand in hand. Zo kan je anno 2014 al virtueel door Nederlandse binnensteden lopen, niet alleen in de straten zoals Google Maps, maar ook in meerdere winkels (zie bijvoorbeeld www.hollandtour.nl). Nu nog een onbekende noviteit met weinig functionaliteiten, maar het is waarschijnlijk een kwestie van tijd totdat we op de mobiele telefoon producten kunnen aanklikken in de fysieke schappen.

Overheden grijpen harder in op kantorenmarkt De behoefte aan kantoormeters is sinds de bankencrisis van 2008 aanzienlijk kleiner dan in het decennium daarvoor. Het aanbod laat mede hierdoor al zes jaar achtereen een stijgende tendens zien. Eind 2013 werd 8,3 miljoen m² kantoorruimte te huur of te koop aangeboden, dit is ongeveer 5% meer dan een jaar eerder. Hierdoor ligt het landelijk gemiddelde leegstandspercentage inmiddels op 15,7%. In veel satellietsteden, zoals Haarlemmermeer, Nieuwegein, Rijswijk, Capelle a/d IJssel en Helmond is dit percentage zelfs aanzienlijk hoger, tot (ruim) boven de 20%. De nationale kantooropname lag in 2013 op 1,1 miljoen m² (bron: DTZ). Dit is licht lager dan in 2011 en 2012 en nog altijd ruim onder het langjarige gemiddelde van circa 1,8 miljoen m². Het lijkt er op dat de marktdynamiek blijvend is veranderd en dat Nederland de komende jaren te maken zal krijgen met een opnameniveau tussen de 1,0 en 1,3 miljoen m² ligt. In deze zeer ruime markt staat de kantoorgebruiker meer dan centraal.

11


Jaarverslag

De afgelopen paar jaar hebben overheden en marktpartijen getracht om gezamenlijk oplossingen te vinden voor de ongezonde marktsituatie. Dit onder de vlag van het Convenant Aanpak Leegstand. Helaas zonder al te veel succes. De lokale en regionale kantorenfondsen (het zogenaamde sloopfonds) zou één van de oplossingen zijn, maar deze zijn sinds november officieel van de baan, omdat marktpartijen geen geld wilden steken in het fonds. Hogere overheden lijken nu op het punt te staan om harder in te grijpen. Zo heeft de Provincie Utrecht recent aangekondigd om maar liefst 1 miljoen m² aan planvoorraad te gaan schrappen. Dit is een unicum in de geschiedenis. Ook de Provincie Zuid-Holland liet begin 2014 weten het aantal kantoorplannen in een periode van drie jaar te willen terugdringen. Marktpartijen hebben hier over het algemeen positief op gereageerd, enkele gemeenten vinden dit echter geen goed idee. Het kost hen namelijk reeds ingecalculeerde grondopbrengsten.

Conclusie: focus op winkels bleek lonend in 2013 Sinds 2010 is het strategisch beleid van het Fonds binnen direct Nederlands vastgoed gericht op het verhogen van het belang van de beleggingen in winkels. Dit is ingegeven door het economisch klimaat en doordat investeringen in winkels ten opzichte van andere vastgoedsectoren een defensief karakter hebben. Ook in 2013 bleek deze strategie een positieve impact te hebben. Voor de toekomst wil het Fonds zich voor winkels vooral op de A-locaties van de grote Nederlandse binnensteden (strategische steden) richten.

Vastgoedaandelen Met een belang van 35% vastgoedaandelen vanaf begin 2013 profiteerde het Fonds van de positieve resultaten van deze markt. Europese vastgoedaandelen behaalden in 2013 een resultaat van ruim 11% (bron: EPRA). Wereldwijd lieten vastgoedaandelen een negatief resultaat van 0,1% zien. De Europese vastgoedbeleggingsmarkten waren in 2013 prominent in de belangstelling van internationale investeerders (Blackstone, Brookfield, Prologis en Aziatische investeerders). Het aanvangsrendement op vastgoed van de hoogste kwaliteit in de Europese kernlanden ging naar een lager niveau waardoor de vraag naar vastgoed van secundaire kwaliteit in bepaalde ontwikkelde Europese markten, zoals het Verenigd Koninkrijk, weer opleefde. Een aantal beursgenoteerde vastgoedondernemingen gaf nieuwe obligaties uit tegen gunstigere voorwaarden dan haar actuele vreemd vermogen financiering. Hierdoor verbeterde de kostenstructuur van deze fondsen. Daarbij namen beleggers in beursgenoteerde vastgoedaandelen de governance van die bedrijven onder de loup en namen onder andere bij een Duits fonds standpunten in die het management tot andere inzichten bracht. De financiering van beursgenoteerde vastgoedondernemingen met vreemd vermogen nam in 2013 verder af tot een gemiddelde “loan to value” van 40% (in 2012 43%). Daarmee is deze financieringsratio van vastgoedfondsen met 15%-punt afgenomen ten opzichte van de piek in 2008. Europese vastgoedaandelen lijken op basis van de huidige koers als percentage van de intrinsieke waarde en het niveau van het dividendrendement nog aantrekkelijk gewaardeerd. Eind 2013 noteerden Europese vastgoedaandelen circa 3,2% onder hun intrinsieke waarde. Het dividendrendement bleef rond het niveau van de afgelopen jaren. Deze stabiliteit verhoogt de kans dat 2014 weer een positief jaar kan worden voor Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen. Het resultaat van de portefeuille Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen is voor het Fonds 7,37%. Het Fonds investeert in de 40 meest liquide Europese vastgoedaandelen. Deze strategie limiteert de volatiliteit van deze portefeuille. Er is sprake van een mandaat dat beperkt afwijkt van haar benchmark in combinatie met het geringe aantal transacties.

12


Jaarverslag

Risico’s Aan het beleggen in effecten zijn financiële risico’s verbonden. De directie van het Fonds bewaakt de risico’s onder meer op basis van periodieke rapportages van de vermogensbeheerder, de administrateur en de overige dienstverleners.

Liquiditeitsrisico Liquiditeitsrisico is het risico dat er niet kan worden voldaan aan actuele (en potentiële) verplichtingen of het leveren van onderpand op de vervaldatum. Het beheer van liquiditeitsrisico is een combinatie van (1) het beheren van financieringsbronnen en (2) het bewaken van een portefeuille, bestaande uit bezittingen waarvoor een marktvraag bestaat en die geliquideerd kunnen worden als dekking tegen onverwachte ontwrichtingen van kasstromen. Het Fonds bewaakt de liquiditeitspositie door middel van opvolgende liquiditeitbegrotingen, met als doel het garanderen dat het Fonds voldoende contanten en liquide middelen aanhoudt om te allen tijde aan de huidige en toekomstige financiële verplichtingen te voldoen. Zowel in normale als in abnormale omstandigheden. Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking aan het Fonds. Het Fonds beschikt over beleggingen in beursgenoteerde vastgoedaandelen die op korte termijn liquide gemaakt kunnen worden en over een rekening courantkrediet van €25 miljoen om tijdelijke liquiditeitsbehoeften op te vangen.

Kredietrisico Kredietrisico is het risico dat een tegenpartij niet langer aan haar verplichtingen kan voldoen. De waarde van activa wordt beïnvloed door een positieve of negatieve ontwikkeling van de kredietwaardigheid van de betreffende tegenpartij. De kredietwaardigheid wordt bepaald door het inschatten van de kans op tijdige nakoming van de betalingsverplichtingen door de tegenpartij. Hoewel het Fonds de nodige voorzichtigheid in acht neemt bij de selectie van tegenpartijen voor zowel directe als indirecte vastgoedbeleggingen, kan niet worden uitgesloten dat een tegenpartij in gebreke blijft. Het kredietrisico voor het Fonds heeft vooral betrekking op de volgende zaken: • vorderingen uit hoofde van huur en servicekosten van debiteuren; • dividendbelastingvorderingen; • te vorderen bedragen (zowel investeringsbedragen als dividend) uit hoofde van indirecte vastgoedbeleggingen.

Kasstroomrisico Kasstroomrisico is het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een financieel instrument zullen fluctueren in omvang. Het Fonds heeft geen externe financiering, anders dan een rekening courantkrediet. Hierdoor is het risico van rentewijzigingen op de kasstroom zeer beperkt. Gezien de loan-to-value van 0% lijkt het herzien van de rekening courant faciliteit of het aantrekken van ander krediet een beperkt kasstroomrisico te bevatten.

Valutarisico De waarde van een belegging kan worden beïnvloed door valutakoersschommelingen. De koers van de euro kan stijgen ten opzichte van een andere valuta waarin de prijs van een belegging wordt uitgedrukt. Bij het Fonds komt dit alleen voor bij bepaalde beleggingen in liquide vastgoedaandelen. Op 31 december 2013 is €72 miljoen belegd in vastgoedaandelen in niet eurolanden, zijnde het Verenigd Koninkrijk, Zweden en Zwitserland.

Renterisico Het renterisico is het risico van rentefluctuaties op de waarde van de activa en passiva van het Fonds. Het directe vastgoed van het Fonds wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Daardoor is de impact

13


Portefeuilleontwikkeling en resultaten van renteschommelingen aanzienlijk voor de waarde van het vastgoed. Een dalende of stijgende rente kan het rendement van het Fonds respectievelijk positief of negatief beïnvloeden. Het Fonds loopt verder een renterisico over het rekening courantkrediet van maximaal €25 miljoen. De rentevergoeding bedraagt de gemiddelde eenmaands Euribor plus 100 basispunten.

Marktrisico Marktrisico betreft het risico van fluctuaties op de financiële markten, oftewel fluctuatie van aandelen koersen, rentetarieven, wisselkoersen, grondstofprijzen en derivaten gekoppeld aan deze producten. De aandelenkoersen van de beursgenoteerde vastgoedaandelen kunnen wereldwijd of op de beurzen in Europa dalen. De beleggingsrisico’s worden beperkt door het aanbrengen van spreiding over landen en sectoren. Als gevolg van beleggingen in direct vastgoed en beursgenoteerde aandelen loopt de onderneming marktrisico. Indien de waarde van het direct vastgoed en de aandelenkoersen met 5% zou dalen is de impact op het resultaat en het eigen vermogen €24,2 miljoen.

Vooruitzichten voor 2014 • Voor 2014 wordt een licht herstel verwacht van de Nederlandse economie. Het herstel zal echter broos zijn en gepaard blijven met een hoge werkloosheid. Bedrijven zullen naar verwachting meer investeren en handel drijven. • Het vertrouwen van de consument zal naar verwachting positiever worden, maar de consument zal kritisch blijven. De consumptieve bestedingen blijven in 2014 onder druk staan. • Toename in beleggingsvolume is te verwachten. Meer internationale investeerders zullen toetreden tot de Nederlandse markt, op zoek naar (omvangrijke) vastgoedportefeuilles. Ook de gevestigde partijen zien kansen. In de huidige marktomstandigheden is het mogelijk om tegen aantrekkelijke prijzen vastgoed te kopen en strategische posities in te nemen. • De gemiddelde retailer zal het in 2014 niet veel gemakkelijker krijgen dan in 2013. De toename van consumentenbestedingen zal – ondanks het verbeterde consumentenvertrouwen – naar verwachting niet ver van de nullijn liggen. • Online zijn er de komende jaren nog altijd voldoende innovatieve kansen om de omzet te laten groeien. • De vraag naar A-locaties voor winkels met name in strategische steden zal naar verwachting onveranderd groot blijven, sommige perifere winkelgebieden zullen verder wegglijden. Daarom focust het Fonds vooral op de A-locaties van de grote Nederlandse binnensteden (strategische steden). • Het aanbod van kantoorruimte zal het komende jaar blijvend hoog zijn en de opname relatief laag. De komende jaren zullen de meeste Nederlandse steden een hoog leegstandspercentage laten zien, met name in de satellietsteden zal dat het geval zijn. Daarnaast stelt het Fonds zich pro-actief op naar de huidige huurders met als doel zoveel mogelijk van deze klanten voor langere termijn aan haar projecten te binden. Dit mitigeert de risico’s in de huidige concentratie van de huurders. • Het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren heeft het afgelopen jaar nauwelijks effect gesorteerd. Wellicht dat het harder ingrijpen van overheden de komende jaren tot een meer gebalanceerde markt zal leiden. • Voor beursgenoteerde vastgoedaandelen wordt voor 2014 een performance in lijn met het afgelopen jaar verwacht. Stabiele factor blijft het dividend rendement, naar verwachting tussen de 4% en 5% over het jaar 2014. Dit ondersteunt het totaal rendement dat naar verwachting rond het niveau van 2013 zal zijn.

14

15


Portefeuilleontwikkeling en resultaten

Portefeuilleontwikkeling Portefeuilleontwikkeling: algemeen De beleggingen van het Fonds bestonden 31 december 2013 uit 64% direct vastgoed, 34% vastgoedaandelen en 2% liquiditeiten en overige beleggingen. De waarde en verdeling van de beleggingen zag er ultimo 2013 en 2012 als volgt uit:

Direct vastgoed Indirect vastgoed Overige activa Totaal

31-12-2013

%

31-12-2012

%

316.327 168.512 10.309 495.148

64% 34% 2% 100%

376.989 184.501 23.352 584.842

64% 32% 4% 100%

De totale activa van het Fonds daalden in 2013 met €89,7 miljoen tot €495,1 miljoen. De beleggingen in direct vastgoed namen af met €60,7 miljoen tot €316,3 miljoen door €37,7 miljoen aan verkopen, een negatief ongerealiseerd waarderingsresultaat van €26,1 miljoen, €1,0 miljoen aan investeringen en €1,8 miljoen aan geactiveerde verhuurkortingen. Het indirect vastgoed, volledig bestaande uit vastgoedaandelen, nam af met €16,0 miljoen tot €168,5 miljoen. Deze daling werd veroorzaakt door per saldo een verkoop van vastgoedaandelen van €22,3 miljoen en een positief waarderingsresultaat van €6,3 miljoen. De verdeling van de activa van het Fonds per 31 december 2013 inclusief segmentatie van het direct vastgoed, zag er als volgt uit:

Figuur 1 Fonds verdeeld naar activa per 31-12-2013

Kantoren

16%

Winkels

48%

Vastgoedaandelen

34%

Liquiditeiten & vorderingen

2%

Het Fonds heeft in 2013 drie grote uitgaande kasstromen gehad, zijnde een dividenduitkering in juni (€27,9 miljoen), een agio-uitkering in december (€50 miljoen) en de aflossing van het rekening courantkrediet (€13,1 miljoen). Deze uitkeringen waren mogelijk doordat het Fonds €23,1 miljoen aan operationele inkomsten genereerde, voor €37,4 miljoen aan vastgoed verkoopopbrengsten realiseerde en per saldo €22,2 miljoen aan vastgoedaandelen verkocht. Het Fonds verwacht in 2014 wederom dividend en agio uit te keren en deze op vergelijkbare wijze als in 2013 te financieren.

16



Portefeuilleontwikkeling: direct vastgoed De beleggingen in direct vastgoed bestaan volledig uit Nederlands vastgoed. De beleggingen zijn met name gefocust op winkels en in mindere mate op kantoren. Onderstaand worden de kerncijfers van de direct vastgoed portefeuille weergegeven: 31-12-2013

31-12-2012

Winkels Aantal objecten Aantal huurcontracten Netto verhuur oppervlak m2 Markthuur / Contracthuur Leegstand % (financieel) Gem. looptijd huurcontracten (financieel)

58 107 87.771 107% 1,6% 3,6

74 163 91.923 111% 1,0% 4,0

Kantoren Aantal objecten Aantal huurcontracten Netto verhuur oppervlak m2 Markthuur / Contracthuur Leegstand % (financieel) Gem. looptijd huurcontracten (financieel)

11 34 61.296 94% 22,9% 3,4

11 33 61.296 80% 19,2% 2,8

De beleggingen in direct vastgoed namen in 2013 af met €60,7 miljoen tot €316,3 miljoen.

Onroerend goed in exploitatie

Stand begin boekjaar Investeringen Verhuurkortingen Verkopen Gerealiseerde waarderingsresultaten Ongerealiseerde waarderingsresultaten Totaal

31-12-2013

31-12-2012

376,989 1,033 1,784 -37,378 -3,327 -22,774 316,327

427,919 1,648 0 -26,631 -2,318 -23,629 376,989

Met ingang van 2013 worden verhuurkortingen niet onder de overige vorderingen opgenomen, maar maken deze onderdeel uit van de fair value van het onroerend goed in exploitatie. Het direct vastgoed verdeeld naar segment ultimo 2013 en 2012 was als volgt:

Woningportefeuille Kantorenportefeuille Winkelportfeuille Totaal

31-12-2013

%

31-12-2012

%

0 77.478 238.849 316.327

0% 24% 76% 100%

2.562 90.555 283.872 376.989

1% 24% 75% 100%

17



In 2013 verkocht het Fonds zestien winkelpanden met een verkoopopbrengst van €35,6 miljoen. Hierbij werd een negatief waarderingsresultaat van €3,3 miljoen gerealiseerd ten opzichte de getaxeerde waarde ultimo 2012. Het gerealiseerde verkoopresultaat ten opzichte van de meest recente taxaties op moment van verkoop was €1,2 miljoen negatief. Daarnaast is een woningcomplex verkocht tegen taxatiewaarde voor €1,7 miljoen. De resterende woningen, met een waarde van €0,8 miljoen, zijn met ingang van 2013 opgenomen binnen de winkelportefeuille aangezien de woningen zich boven een winkelpand bevinden.

Huurders Binnen de kantorenportefeuille maken de 10 grootste huurders 79% van de omvang van de huurcontracten uit. Dit hoge percentage wordt veroorzaakt doordat twee huurders (DLA Piper en EY) bijna 50% voor hun rekening nemen. Bij de winkelportefeuille is de spreiding van de huurders qua omvang van de huurcontracten groter. De winkelportefeuille bestaat uit 58 winkelpanden met daarin 84 verschillende huurders. Het aandeel van de top tien huurders is 54% van de huuropbrengsten. Het Fonds streeft naar spreiding over meerdere huurders. Daarnaast stelt het Fonds zich pro-actief op naar de huidige huurders met als doel zoveel mogelijk van deze klanten voor langere termijn aan haar projecten te binden. Dit mitigeert de risico’s in de huidige concentratie van de huurders.

Top 10 huurders %

Kantoren DLA Piper EY Thuiszorg Rotterdam Rijksgebouwendienst PricewaterhouseCoopers St. BB Gehandicapten Organisaties Koningskinderen St. Geschillencom. Consumentenzaken ING Bank Fugro-Jason Overige huurders Totaal

32 16 6 5 5 4 3 3 3 2 21 100

Winkels Maxeda Ahold Jumbo Bestseller A.S. Watson Esprit Scotch & Soda Mexx Holding Blokker Jeans Centre 0verige huurders Totaal

12 11 7 6 4 3 3 3 3 2 46 100

18



Huurcontracten kantorenportefeuille De grafiek onderaan deze pagina geeft de afloop van de huurcontracten op basis van de jaarhuren weer. Met een grote huurder is een 5-jarig contract afgesloten waardoor de gemiddelde resterende looptijd van huurcontracten gestegen is naar 3,4 jaar (2012: 2,8 jaar). Omdat huurders steeds meer flexibiliteit willen, bijvoorbeeld door het bedingen van een kortere looptijd van hun huurcontract, zal de gemiddelde looptijd van de huurcontracten in de toekomst niet zomaar substantieel langer worden. De inspanningen van de asset management organisatie zijn er wel op gericht om overeenkomsten met een langere looptijd te bewerkstelligen. De leegstand van de kantorenportefeuille bleef in 2013 stabiel rond 19%. De markthuur van de kantorenportefeuille van het Fonds was ultimo 2013 6% lager dan de contracthuur van deze beleggingen. Ultimo 2012 was de markthuur 20% lager dan de contracthuur. Een groot huurcontract dat ver boven de markthuur lag is herzien. Hierdoor zijn de markthuur en contracthuur van de portefeuille meer in lijn gekomen.

Huurcontracten winkelportefeuille De gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten van de winkelportefeuille bedroeg ultimo 2013 3,6 jaar (2012: 4,0 jaar). In 2015 is het percentage aflopende huurcontracten 26% van de huidige huuropbrengsten. Dit wordt voor een groot deel veroorzaakt door huurcontracten die per jaar opzegbaar zijn. De leegstand bleef ultimo 2013 met slechts 1,6% laag, ondanks een stijging van 0,6% ten opzichte van 2012. De markthuur van de winkelportefeuille van het Fonds was ultimo 2013 7% hoger dan de contracthuur van deze beleggingen (ultimo 2012 was dit verschil 11%). Deze daling werd enerzijds veroorzaakt door de neerwaartse trend van de markthuren en anderzijds doordat nieuwe huurcontracten afgesloten werden conform de huidige markthuren.

PERCENTAGE

Figuur 2 Afloop huurcontracten op basis van jaarhuren per 31-12-2013

Kantoren

30

Winkels 25 20 15 10 5 0 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

>2020

19



Investeringen Het Fonds zal in 2014 in een aantal van haar kantoorgebouwen investeren om de gebouwen naar de moderne marktstandaard voor verhuur te brengen. Voor een van de kantoren betreft de investering (en groot onderhoud) naar verwachting €5 miljoen, voor andere kantoren wordt onderzocht wat de beste mogelijke aanpak is.

Portefeuilleontwikkeling: indirect vastgoed De beleggingen in indirect vastgoed bestonden ultimo 2013 volledig uit Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen en nam in 2013 af met €16,0 miljoen tot €168,5 miljoen. De daling werd veroorzaakt door per saldo minus €22,2 miljoen aan- en verkopen en een positief waarderingsresultaat van €6,3 miljoen. (bedragen in € x 1.000)

31-12-2013

31-12-2012

Stand begin boekjaar Aankopen Verkopen Waarderingsresultaten Stand einde boekjaar

184.501 35.136 -57.381 6.256 168.512

146.562 28.140 -20.304 30.103 184.501

Het ontvangen dividend uit de vastgoedaandelen bedroeg in 2013 €7,7 miljoen (4,1%) (2012: €8,4 miljoen (5,0%)). Het lagere percentage wordt voor de helft verklaard door een relatief effect door de stijging van de aandelenkoersen 2012 en 2013 en voor de andere helft door een absolute daling van ontvangen dividend. Het ontvangen dividend is herbelegd in vastgoedaandelen. Eind 2013 is €30 miljoen aan vastgoedaandelen verkocht ter financiering van uitstroom uit het Fonds. Deze wijze van financiering zorgde er voor dat de strategische weging van vastgoedaandelen dichter bij de gewenste 35% kwam. De overige aan- en verkooptransacties betroffen reguliere handel in vastgoedaandelen. Het waarderingsresultaat over 2013 bedroeg €6,3 miljoen positief. De benchmark werd hiermee met 1,5%-punt overtroffen (verdere uitleg zie pagina 25). De beleggingen in vastgoedaandelen hadden ultimo 2013 de volgende geografische spreiding. Dit betreft het land van de beurs waaraan de fondsen genoteerd zijn:

Figuur 3 Geografische spreiding vastgoedaandelen per 31-12-2013

Frankrijk

27%

Verenigd Koninkrijk

21%

Zwitserland

11%

Duitsland

13%

Zweden

11%

Nederland

8%

België

4%

Oostenrijk

2%

Luxemburg

2%

Finland

1%

20



De tien grootste posities vertegenwoordigden 47% van de totale waarde van de beleggingen in vastgoedaandelen en bestond uit:

Figuur 4 10 grootste beleggingen vastgoedaandelen per 31-12-2013

Unibail-Rodamco

9%

Klepierre

6%

Land Securities Group

5%

Swiss Prime Site

5%

British Land

4%

PSP Swiss Property

4%

Deutsche Wohnen

4%

Icade

4%

Fonc. des Regions

3%

Corio

3%

Resultaatontwikkeling Resultaatontwikkeling: algemeen De resultaten over 2013 zijn als volgt samen te vatten:

Totaal operationeel inkomen Totaal operationeel uitgaven Operationeel resultaat Gerealiseerde waarderingsresultaten Financieringsresultaat Netto gerealiseerd investeringsresultaat Ongerealiseerde waarderingsresultaten Resultaat na belastingen

2013

2012

34.590 -11.495 23.095 1.408 -38 24.465 -21.303 3.162

39.735 -11.836 27.899 -2.716 -136 25.047 6.886 31.933

Het operationeel resultaat daalde in 2013 ten opzichte van 2012. Dit was met name het gevolg van lagere operationele inkomsten door de verkoop van direct vastgoed. Het Fonds behaalde een positief totaal rendement van 0,6% in 2013 (2012: 5,5%). Het positieve rendement werd behaald door het directe resultaat (5,6%). Het indirecte resultaat leverde een negatieve bijdrage aan het fondsresultaat van 3,7% doordat de waardedaling van het direct vastgoed de waardestijging van de vastgoedaandelen met €19,9 miljoen overtrof. De fondskosten bedroegen 1,3%. Onderstaande tabel geeft een overzicht van het directe en indirecte resultaat van zowel het Nederlands direct vastgoed als de beursgenoteerde Europese vastgoedaandelen van het Fonds vanaf 2009. Daarnaast geeft de verbindingslijn het totale resultaat weer.

21



PERCENTAGE

Figuur 5 Direct vastgoed & vastgoedaandelen, direct en indirect resultaat

Direct resultaat

16 14 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8

vastgoed Indirect resultaat vastgoed Direct resultaat vastgoedaandelen Indirect resultaat vastgoedaandelen Totaal resultaat

2009

2010

2011

2012

JAARTAL

2013

De netto vermogenswaarde per aandeel van het Fonds bedroeg 31 december 2013 €34,14 (2012: €39,36). Het Fonds behaalde in 2013 een resultaat per aandeel van €0,22. De daling van de koers werd veroorzaakt door een dividenduitkering van €1,95 en een agio uitkering €3,49. Het verloop van de netto vermogenswaarde per aandeel vanaf 2009 ziet er als volgt uit:

Dividend/agio uitkering

60

Koersverloop 50

exclusief dividend/agio

40 30 20 10 0 JAN-09 MAR-09 MAY-09 JUL-09 SEP-09 NOV-09 JAN-10 MAR-10 MAY-10 JUL-10 SEP-10 NOV-10 JAN-11 MAR-11 MAY-11 JUL-11 SEP-11 NOV-11 JAN-12 MAR-12 MAY-12 JUL-12 SEP-12 NOV-12 JAN-13 MAR-13 MAY-12 JUL-13 SEP-13 NOV-13

BEDRAGEN IN €

Figuur 6 Koersontwikkeling 2009 tot en met 31 december 2013

JAARTAL

22



Resultaatontwikkeling: direct vastgoed De resultaten van het direct vastgoed over 2013 zijn als volgt samen te vatten:

Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Ongerealiseerd waarderingsresultaat Gerealiseerd waarderingsresultaat Overige baten & lasten Resultaat direct vastgoed

2013

2012

26.842 -4.163 -22.774 -3.327 6 -3.416

31.254 -4.151 -23.629 -2.318 104 1.260

De opbouw van het resultaat ten opzichte van de waarde van het direct vastgoed was als volgt:

30

7,8%

6,6%

20

-7,6%

0,0%

-1,0%

Totaal resultaat direct vastgoed

-1,2%

0

Overige baten & lasten

10

Waarderingsresultaat direct vastgoed

BEDRAGEN IN € x MILJOEN

Figuur 7 Direct vastgoed, opbouw resultaat 2013

-10 -20

Netto huuropbrengsten

Exploitatiekosten

Bruto huuropbrengsten

-30

Huuropbrengsten De bruto huuropbrengsten bedroegen €26,8 miljoen en daarmee 7,8% van de gemiddelde waarde van het direct vastgoed in 2013 ten opzichte van respectievelijk €31,3 miljoen en 7,6% in 2012. Het percentage huuropbrengsten van de winkelportefeuille bleef met 6,8% (€17,7 miljoen) in 2013 relatief gelijk ten opzichte van 2012 (6,8% bij €21,5 miljoen). Bij de kantorenportefeuille daalde de huuropbrengst met €0,4 miljoen tot €9,1 miljoen. Procentueel steeg de huuropbrengst van de kantorenportefeuille echter met 1,6%-punt tot 11,3% doordat de huuropbrengst relatief minder daalde dan de waarde van het vastgoed.

Exploitatiekosten De exploitatiekosten over 2013 bedroegen 13,6% ten opzichte van de theoretische huuropbrengsten (2012: 12,3%). Voor de winkelportefeuille bedroegen de exploitatiekosten 11,6% (2012: 11,4%) en voor de kantorenportefeuille 16,7% (2012: 14,0%) van de theoretische huuropbrengsten.

23



Waarderingsresultaat

Kantoren Winkels Woningen Totaal

2013

%

2012

%

-15.466 -10.635 0 -26.101

-19,2% -4,1% 0,0% -7,6%

-18.904 -6.939 -104 -25.947

-17,3% -2,2% -3,7% -6,3%

Het waarderingsresultaat van het direct vastgoed was €26,1 miljoen negatief (2012: €25,9 miljoen negatief), waarvan €3,3 miljoen gerealiseerd is.

Kantorenportefeuille De negatieve waardeverandering (-19,2%) voor de kantorenportefeuille was in 2013 aanzienlijk. Dit werd veroorzaakt door een toename van de yield (verhuurrisico), lagere markthuur en hogere incentives. De afwaardering van de kantorenportefeuille was groter dan de benchmark voor kantoren van IPD Nederland, die een afwaardering van 10,0% liet zien. De kantorenportefeuille van het Fonds is samengesteld uit 11 objecten. Door dit gering aantal panden is de impact van resultaten op individuele projecten relatief groot. Daarom stelt het Fonds zich pro-actief op naar de huidige huurders met als doel zoveel mogelijk van deze klanten voor langere termijn aan haar projecten te binden. Dit heeft recent ook tot succes geleid met het behoud van de huurder EY in het project Euclideslaan te Utrecht. Deze aanpak mitigeert de risico’s in de huidige concentratie van de huurders en beschemt de portefeuille zoveel mogelijk tegen de neerwaartse trend in de waarderingen.

Winkelportefeuille De lagere taxatiewaarde (-4,1%) voor de winkelportefeuille werd voornamelijk veroorzaakt door een toename van de yield (verhuurrisico) en verlaging van de markthuren op secundaire locaties. Uit de taxaties blijkt dat de strategie van de afgelopen jaren om winkels op secundaire locaties te verkopen positief uitpakt. Binnen de winkelportefeuille zag het Fonds in 2013 een waardedaling van haar winkels in niet-strategische steden van 9,1%, tegen een waardedaling van 1,5% in strategische steden. De lagere taxatiewaarde van de winkelportefeuille van het Fonds is in lijn met de benchmark voor winkels van IPD Nederland, die een afwaardering van 4,0% liet zien.

Woningportefeuille Een woningcomplex is in januari verkocht tegen taxatiewaarde voor €1,7 miljoen. De resterende woningen, met een waarde van €0,8 miljoen, zijn met ingang van 2013 opgenomen in de winkelportefeuille aangezien de woningen zich boven een winkelpand bevinden.

Resultaatontwikkeling: indirect vastgoed De resultaten van het indirect vastgoed over 2013 zijn als volgt samen te vatten:

Gerealiseerd koersresultaat Gerealiseerd valutaresultaat Ongerealiseerd koersresultaat Ongerealiseerd valutaresultaat Dividend Overige koersen valutaresultaten Resultaat beursgenoteerde vastgoedaandelen

2013

2012

4.160 575 3.772 -2.251 7.743 -51 13.948

-673 261 26.116 4.399 8.377 14 38.494

24



De opbouw van het resultaat ten opzichte van de waarde van het indirect vastgoed was als volgt:

BEDRAGEN IN € x MILJOEN

Figuur 8 Vastgoedaandelen opbouw resultaat 2013

16 7,4%

14 12 10 4,1%

8 6 4

2,2%

2

-0,7%

2,0% 0,3%

-1,2%

0 -2

Totaal resultaat vastgoedaandelen

Dividend

Ongerealiseerd valutaresultaat

Ongerealiseerd koersresultaat

Gerealiseerd valutaresultaat

Gerealiseerd koersresultaat

-4

Koersresultaat Het koersresultaat op vastgoedaandelen bedroeg in 2013 €7,9 miljoen (4,2%). Het gerealiseerde koersresultaat op verkopen was €4,2 miljoen (2,2%). Het ongerealiseerde waarderingsresultaat bedroeg €3,8 miljoen (2,0%).

Valutaresultaat Het valutaresultaat was €1,7 miljoen negatief (0,9%). Hiervan is €0,6 miljoen (0,3%) positief gerealiseerd en €2,3 miljoen (1,2%) negatief ongerealiseerd. Het negatieve valutaresultaat werd veroorzaakt door een stijging van de euro ten opzichte van de Britse pond, de Zwitserse frank en de Zweedse kroon.

Dividend Het ontvangen dividend op vastgoedaandelen van €7,7 miljoen daalde zowel nominaal, als in percentage van de waarde (4,1%) ten opzichte van 2012 (respectievelijk €8,4 miljoen en 5,0%). Het percentage nam relatief meer af dan de nominale daling doordat de koersen aanzienlijk stegen in 2012 en 2013.

25



Analyse relatieve performance van het Fonds Direct vastgoed De performance van het direct vastgoed wordt gemeten door Investment Property Databank (IPD) en afgezet tegen de IPD/ROZ Vastgoedindex (alle vergelijkbare objecten). Het fonds heeft volgens de methodiek van IPD 1) een positief rendement behaald van 0,4%, met name door een direct rendement van 7,9%. De IPD/ROZ Vastgoedindex behaalde een rendement van -0,1%. Het Fonds presteerde derhalve 0,5% beter dan de IPD/ROZ Vastgoedindex. Dit positieve resultaat is voornamelijk behaald doordat het Fonds, conform haar strategie, een grotere aandeel winkels in haar portefeuille heeft dan de benchmark. Het winkelvastgoed heeft in 2013 beter gepresteerd dan de segmenten kantoren en woningen. Dit tactische beleid leidde tot 0,4% meer rendement dan de benchmark. Daarnaast presteerde het direct vastgoed van het Fonds ook op operationeel niveau 0,1% beter dan vergelijkbaar vastgoed in de benchmark.

Indirect vastgoed Per 1 januari 2013 is de benchmark gewijzigd. De nieuwe benchmark is meer in lijn met het aan AXA afgegeven mandaat en bestaat uit: • 50% FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Liquid 40 Ex UK Capped Total Return Net • 50% FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Liquid 40 Capped Total Return Net. Het Fonds behaalde op haar beleggingen in beursgenoteerde vastgoedaandelen in 2013 1,5% meer rendement dan de benchmark. De beleggingen leverden het Fonds een rendement op van 7,4%, terwijl de benchmark uitkwam op 5,9% (bron: EPRA). Dit positieve relatieve resultaat werd vrijwel volledig veroorzaakt door investeringsbeslissingen op het niveau van individuele bedrijven (stock picking).

Verhouding direct en indirect vastgoed In 2013 bedroeg de gemiddelde verhouding van direct vastgoed en vastgoedaandelen respectievelijk 64,6% en 35,4%, in lijn met de gewenste strategische verdeling van 65% direct vastgoed en 35% vastgoedaandelen. Het Fonds behaalde door de lichte overweging in vastgoedaandelen een positief resultaat van 0,03%.

Utrecht, 28 maart 2014 ASR Property Fund N.V. De directie, De heer drs. D. Gort MRE

1)

De heer drs. M.R. Lavooi

De methodiek van IPD Nederland wijkt af van boekhoudkundige resultaten en niet alle kosten worden door IPD meegenomen. De resultaten zoals door IPD gepresenteerd sluiten derhalve niet aan bij de resultaten zoals gemeld in dit jaarverslag, maar geven wel een zuivere vergelijking ten opzichte van de ROZ/IPD Vastgoedindex. Bron: “Definitielijst input- en output parameters IPD/ROZ vastgoedindex”, november 2011. Het Fonds neemt deel aan de ‘kwartaalindex’ van IPD.


26


Jaarrekening 2013

27

28


Balans voor resultaatbestemming (bedragen in € x 1.000)

31-12-2013

31-12-2012

316.327 168.512 484.839

376.989 184.501 561.490

461 137 2.024 420 7.267 10.309

213 185 17.581 524 4.849 23.352

495.148

584.842

14.326 629.378 44.943 -202.724 3.162 489.085

14.508 686.306 52.319 -221.206 31.933 563.860

0 6.063 6.063

13.124 7.858 20.982

495.148

584.842

toelichting

ACTIVA Vaste activa Beleggingen Direct vastgoed Beursgenoteerde vastgoedaandelen

Vlottende activa Debiteuren Te vorderen servicekosten Vorderingen en overlopende activa Belastingvorderingen Liquiditeiten

1.1 1.2

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

TOTAAL ACTIVA PASSIVA Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal Agioreserve Herwaarderingsreserve Overige reserve Onverdeeld resultaat

Kortlopende schulden Rekening courant krediet Overige kortlopende schulden

TOTAAL PASSIVA

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

4.1 4.2

29


Winst- en verliesrekening (bedragen in € x 1.000)

2013

2012

toelichting

OPBRENGSTEN UIT BELEGGINGEN Direct vastgoed Bruto huuropbrengsten

5

26.842

31.254

Beursgenoteerde vastgoedaandelen Dividend

6

7.743

8.377

6

104

34.591

39.735

-3.327 -22.774 -26.101

-2.318 -23.629 -25.947

4.160 575 3.772 -2.251 6.256

-673 261 26.116 4.399 30.103

-51

14

-19.896

4.170

-4.163 -6.840 -268 -224

-4.151 -7.135 -263 -287

-11.495

-11.836

3.200

32.069

76 -114

19 -155

-38

-136

0

0

3.162

31.933

Overige baten & lasten TOTAAL OPBRENGSTEN UIT BELEGGINGEN WAARDERINGSRESULTATEN Direct vastgoed Gerealiseerd waarderingsresultaat Ongerealiseerd waarderingsresultaat

7

Beursgenoteerde vastgoedaandelen Gerealiseerd koersresultaat Gerealiseerd valutaresultaat Ongerealiseerd koersresultaat Ongerealiseerd valutaresultaat

Overige koersen valutaresultaten TOTAAL WAARDERINGSRESULTATEN KOSTEN Exploitatiekosten Kosten van beheer van beleggingen Administratievergoeding Overige kosten

8.1 8.2 8.3 8.4

TOTAAL KOSTEN Operationeel resultaat FINANCIERINGSKOSTEN Interestbaten Interestlasten TOTAAL FINANCIERINGSKOSTEN Belastingen TOTAAL RESULTAAT NA BELASTINGEN

9.1 9.2

30


Kasstroomoverzicht (bedragen in € x 1.000)

31-12-2013

31-12-2012

3.162

31.933

21.253 -1.407 -7.743 -76 113 15.302

-6.886 2.730 -8.377 -19 155 19.536

13.677 -1.796 0 11.881

-15.663 -2.802 0 -18.465

7.743 76 -113

8.377 19 -155

34.889

9.312

1.1

-1.033 37.378 36.345

-1.648 26.631 24.983

1.2

-35.136 57.381 22.245

-28.140 20.304 -7.836

58.590

17.147

-13.124 0 -27.937 -50.000

13.124 -7.110 -27.564 -9.875

-91.061

-31.425

4.849 2.418

9.815 -4.966

7.267

4.849

toelichting

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - Waarderingsresultaten - Verkoopresultaten - Dividendbaten - Interestbaten - Interestlasten Bedrijfsresultaat na aanpassingen Veranderingen in werkkapitaal - Mutatie vorderingen - Mutaties schulden - Overige kasstromen Kasstroom uit bedrijfsoperaties

7

6

4

Ontvangen dividend Ontvangen interest Betaalde interest Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankopen van direct vastgoed Verkopen van direct vastgoed Kasstroom uit direct vastgoed Aankopen van beursgenoteerde vastgoedaandelen Verkopen van beursgenoteerde vastgoedaandelen Kasstroom uit beursgenoteerde vastgoedaandelen

1.2

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie schulden aan kredietinstellingen Inkoop eigen aandelen Uitgekeerd dividend Uitgekeerd agio Kasstroom uit financieringsactiviteiten Stand liquide middelen begin boekjaar Toename / afname liquide middelen Stand liquide middelen ultimo boekjaar

4.1 3.4 3.4 3.2

31


Overzicht totaal resultaat (bedragen in € x 1.000)

Resultaat na belastingen Reschtstreekse mutaties in het eigen vermogen Totaal resultaat

2013

31-12-2012

3.162 0

31.933 0

3.162

31.933


Toelichting (bedragen in € x 1.000 tenzij anders aangegeven)

Toelichting op de jaarrekening Algemeen Het Fonds is opgericht op 1 maart 2006 naar Nederlands recht en gevestigd op Pythagoraslaan 2, 3584 BB te Utrecht.

Toegepaste standaarden De jaarrekening is opgesteld volgens de wettelijke voorschriften en bepalingen van Titel 9, Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek en de richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In verband met het inzichtvereiste is het model voor beleggingsinstellingen gehanteerd voor de resultatenrekening, zoals opgenomen in het Besluit Modellen Jaarrekening. Het boekjaar van het Fonds is gelijk aan het kalenderjaar. In het kader van inzichtvereisten zijn de cijfers 2012 voor vergelijkingsdoeleinden aangepast.

Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling Algemeen De beleggingen worden gewaardeerd op basis van reële waarde, tenzij anders aangegeven. De overige balansposten worden, tenzij anders aangegeven, gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs. Toelichting overige algemene grondslagen: • Onder reële waarde (fair value) wordt het bedrag verstaan waarvoor een actief kan worden verhandeld of een verplichting kan worden afgewikkeld tussen onafhankelijke partijen die ter zake goed zijn geïnformeerd en tot een transactie bereid zijn. • In de winsten verliesrekening worden de baten en lasten toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. • Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouw¬baar kan worden vastgesteld. • Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. • Baten worden in de winsten verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. • Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Transactiedatum en afwikkelingsdatum Alle aan- en verkopen van financiële activa en passiva worden verantwoord op basis van de transactiedatum. Dit is de datum waarop het Fonds als partij betrokken wordt bij de contractuele bepalingen van het instrument. Het betreft hier transacties die moeten worden afgewikkeld binnen het tijdsbestek dat door regelgeving of marktconventies is vastgesteld.

Fiscale status Het Fonds heeft de status van fiscale beleggingsinstelling (FBI) conform artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Het Fondsresultaat is daarom in beginsel onderworpen aan een Vennootschapsbelastingtarief van 0%, mits aan alle daarvoor geldende eisen bij uitkering wordt voldaan.

32


Toelichting

Ten aanzien van de overdrachtsbelasting kwalificeert het Fonds zich als onroerende zaak lichaam. Hierdoor worden de aandelen en de certificaten van aandelen van het Fonds als fictief onroerende zaken aangemerkt. Wijzigingen in het gehouden belang kunnen in de heffing van overdrachtsbelasting betrokken worden.

Transacties met verbonden partijen Van een verbonden partij is sprake wanneer een partij of persoon beleidsbepalende invloed kan uitoefenen in een andere partij, dan wel invloed van betekenis kan hebben op het financieel en zakelijk beleid van de andere partij. Voor het Fonds zijn de Nederlandse overheid, het bestuur en management van ASR Nederland N.V. en ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. en de leden van de Raad van Toezicht, de verbonden partijen. Daarnaast gaat het om entiteiten die zeggenschap hebben of die substantieel invloed kunnen uitoefenen. In dit verband zijn ook ASR levensverzekering N.V. en Stichting ASR Bewaarder als verbonden partij aan te merken. De beheerder van het Fonds, a.s.r. vv, ontvangt voor het beheer van het Fonds een vergoeding van 125 basispunten van het Fondsvermogen. Daarnaast is het Fonds een administratievergoeding verschuldigd aan a.s.r. vv. Zie de paragrafen 8.2 en 8.3 van de toelichting op de winsten verliesrekening voor een nadere toelichting. De transacties worden op zakelijke grondslag uitgevoerd tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die van transacties met derden.

Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen, handelsvorderingen, overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Dit geldt ook voor de afgeleide financiële instrumenten die van de basiscontracten zijn gescheiden. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winsten verliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering.

Saldering Financiële activa en passiva worden gesaldeerd en het nettobedrag wordt gerapporteerd in de balans wanneer er (1) sprake is van een wettelijk afdwingbaar recht om de verantwoorde bedragen te salderen of (2) de intentie aanwezig is om tot een afwikkeling op netto basis te komen of (3) de intentie er is om tegelijkertijd het actief te realiseren en de verplichting af te wikkelen.

Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed in exploitatie omvat het vastgoed dat wordt gehouden omwille van huuropbrengsten, waardestijging of een combinatie daarvan. De aankoop van onroerend goed wordt verwerkt tegen kostprijs, inclusief bijkomende kosten. Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. De marktwaarde is het bedrag waarvoor onroerend goed op balansdatum naar een koper zou kunnen overgaan, op basis van een transactie op marktconforme condities.

33


Toelichting

De waardering van het onroerend goed in exploitatie vindt plaats op basis van de RICS waarderings richtlijnen, 7e editie. Daarbij wordt de marktwaarde bepaald op basis van de kapitalisatie van markthuren minus de exploitatiekosten, zoals onderhoud, verzekeringskosten en vaste lasten. Per object worden de netto kapitalisatiefactor en de contante waarde van de verschillen tussen markthuur en contractuele huur, leegstand en uitgaven voor onderhoud bepaald. Uitgaven die na aankoop plaatsvonden, worden toegevoegd aan de boekwaarde, mits daaruit toekomstige economische baten worden verwacht. Alle andere uitgaven, zoals reparatie en onderhoud, komen ten laste van het resultaat van de periode waarin de kosten zijn gemaakt. Eventuele verkoopkosten worden in mindering gebracht op de opbrengsten en komen eveneens tot uitdrukking in de waarderingsresultaten. Een waardeverandering wordt in de winsten verliesrekening verwerkt. Voor het ongerealiseerde deel van de waardeverandering wordt, onder aftrek van eventuele belastingen, een herwaarderingsreserve gevormd ten laste van de overige reserve.

Taxatie van onroerend goed De portefeuille direct vastgoed wordt ieder kwartaal opnieuw getaxeerd. Dit gebeurt door onafhankelijke, externe taxateurs met behulp van een taxatiekalender. De waarderingsmethoden zijn gebaseerd op de Discounted Cashflow Methode (DCF) en bruto en netto aanvangsrendementen methode (BAR/NAR). De gebruikte parameters hierin zijn: de netto en bruto huur, de theoretische markthuur, de huurherzieningswaarde, de resterende huurtermijn, eventuele leegstand en huurkortingen. De waardebepaling vindt mede plaats op basis van de volgende factoren: • Geografische informatie (locatie, bereikbaarheid, faciliteiten e.d.); • Objecteigenschappen (onderhoud, constructie, oppervlakte, huursituatie, bestemmingsplan e.d.); • Marktsituatie (vraag en aanbod, huurprijzen, verkoopbaarheid, referenties e.d.). Een object kan moeilijker verkoopbaar zijn door onzekerheden in het mondiale financiële systeem, beperkte financieringsmogelijkheden of gebrek aan liquiditeiten op de kapitaalmarkt. Mede daarom vinden ieder kwartaal nieuwe taxaties plaats voor een actuele en reële inschatting van de waarde van het vastgoed.

Vastgoedaandelen De Vastgoedaandelen worden gewaardeerd op basis van de volgende (belangrijkste) criteria: • Regelmatig verhandelde beursgenoteerde effecten worden gewaardeerd tegen actuele koersen; • Vastgoedaandelen worden gewaardeerd tegen reële waarde via de winsten verliesrekening. Bij de eerste opname worden deze beleggingen gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs: de reële waarde van de gegeven vergoeding exclusief aankoopkosten. Vervolgens worden de beleggingen na eerste opname geherwaardeerd op de reële waarde. Alle gerealiseerde en niet-gerealiseerde winsten en verliezen worden opgenomen in het waarderingsresultaat. De verdiende rente op aangehouden beleggingen wordt verantwoord in het beleggingsresultaat, evenals ontvangen dividenden. Zie de bijlage Portefeuille Vastgoedaandelen voor een nadere detaillering van de aandelenportefeuille.

34


Toelichting

Vlottende activa en kortlopende schulden De posten onder vlottende activa worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs minus een voorziening voor oninbaarheid. Deze voorziening wordt opgenomen wanneer objectief vaststaat dat het Fonds niet alle vorderingen (debiteuren en servicekosten) zal ontvangen conform de afspraken. De hoogte van de voorziening beslaat het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de geschatte toekomstige kasstromen. De mutatie in de voorziening wordt verwerkt in de resultatenrekening. De posten onder kortlopende schulden worden eveneens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs.

Valuta De bedragen in de jaarrekening zijn uitgedrukt in euro’s, de functionele valuta van het Fonds. Transacties in vreemde valuta worden door het Fonds verantwoord tegen de valutakoers op de transactiedatum. Uitstaande saldi in vreemde valuta worden op balansdatum verantwoord tegen de slotkoers voor monetaire posten. De omrekening van niet-monetaire posten hangt af van de wijze waarop ze gewaardeerd zijn: • Historische kostprijs: omrekening vindt plaats op basis van de historische wisselkoers op de transactiedatum; • Reële waarde: omrekening vindt plaats op basis van de wisselkoers op de datum waarop de reële waarde werd bepaald. De resulterende koersverschillen worden als winst of verlies verantwoord onder de post koersen valutaresultaten. Een uitzondering geldt voor wijzigingen in de reële waarde van niet-monetaire posten die worden verantwoord als bestanddeel van het eigen vermogen. Omrekenkoersen per 31 december 2013 met als tegenwaarde 1 euro: Engelse Pond 0,8320 Zwitserse Franc 1,2255 Noorse Kroon 8,3599 Zweedse Kroon 8,8500

Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald door het verschil tussen de beleggingsopbrengsten en de kosten die zijn ontstaan in de verslagperiode. Dividendbaten worden in de winsten verliesrekening opgenomen op het moment dat het recht van de entiteit op betaling wordt gevestigd. Gerealiseerde waardestijgingen betreffen het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde. Ongerealiseerde waardestijgingen betreffen het verschil tussen de reële waarde en de boekwaarde. Veranderingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen worden in de winsten verliesrekening opgenomen onder waarderingsresultaat uit beleggingen.

Huuropbrengsten Opbrengsten uit huurovereenkomsten van onroerend goed in exploitatie worden op lineaire basis in het resultaat verwerkt over de looptijd van de overeenkomst. Verhuurincentives worden toegerekend aan de periode waarop de incentive betrekking heeft. In de huuropbrengsten zijn niet begrepen de omzetbelasting en de bedragen die aan de huurders in rekening worden gebracht als servicekosten en operationele kosten.

35


Toelichting

De huurcontracten voor verhuurde ruimten kennen verschillende expiratiedata. De contracten specificeren de huurprijs, de overige rechten en verplichtingen van huurder en verhuurder, met inbegrip van de opzegtermijn, verlengingsmogelijkheden, doorbelasting van servicekosten en operationele kosten en de grondslag voor indexatie.

Gebruik van schattingen Bij het opstellen van de jaarrekening dient het fund management, in overeenstemming met algemeen geldende grondslagen, bepaalde schattingen en veronderstellingen te doen die medebepalend zijn voor de opgenomen bedragen. De feitelijke resultaten kunnen van deze schattingen afwijken. De vaststelling van de netto vermogenswaarde per aandeel geschiedt door de waarde van de activa, inclusief het saldo van baten en lasten over het verstreken deel van het lopende boekjaar, verminderd met de verplichtingen, te delen door het aantal uitstaande aandelen. Indien in het kader van tijdige vaststelling van de netto vermogenswaarde delen van voornoemde berekening niet volledig bekend zijn, worden deze op basis van aannames bepaald, waarbij de nodige prudentie wordt betracht.

36

37


Toelichting

Toelichting op de balans (bedragen in € x 1.000 tenzij anders aangegeven)

1

Vastgoed beleggingen

1.1 Direct vastgoed

Onroerend goed in exploitatie Stand begin boekjaar Investeringen Verhuurkortingen Verkopen Gerealiseerde waarderingsresultaten Ongerealiseerde waarderingsresultaten Totaal

31-12-2013

31-12-2012

376,989 1,033 1,784 -37,378 -3,327 -22,774 316,327

427,919 1,648 0 -26,631 1) -2,318 -23,629 376,989

Met ingang van 2013 worden verhuurkortingen niet onder de overige vorderingen opgenomen, maar maken deze onderdeel uit van de fair value van het onroerend goed in exploitatie. De direct vastgoed portefeuille bestaat geheel uit Nederlands vastgoed en is als volgt gespecificeerd:

Woningportefeuille Kantorenportefeuille Winkelportefeuille Totaal

31-12-2013

31-12-2012

0 77.478 238.849 316.327

2.562 90.555 283.872 376.989

In 2013 hebben zeventien verkopen plaatsgevonden. Dit betreft zestien winkels (€35,6 miljoen verkoopopbrengst met een verkoopresultaat van €3,3 miljoen negatief ) en een woningcomplex (€1,7 miljoen verkoopopbrengst op taxatiewaarde).

1.2 Beursgenoteerde vastgoedaandelen

Stand begin boekjaar Aankopen Verkopen Waarderingsresultaten Totaal

31-12-2013

31-12-2012

184.501 35.136 -57.381 6.256 168.512

146.562 28.140 -20.304 30.103 184.501

De beursgenoteerde vastgoedaandelenportefeuille bestaat volledig uit Europeese beursgenoteerde vastgoedaandelen.

1) Voor vergelijkingsdoeleinden aangepast.

38


Toelichting

2

Vlottende activa

2.1 Debiteuren

Debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren Totaal

31-12-2013

31-12-2012

795 -334 461

411 -198 213

31-12-2013

31-12-2012

142 -5 137

190 -5 185

31-12-2013

31-12-2012

81 97 2 1.355 489 2.024

82 18 13.613 1.794 2.074 17.581

2.2 Te vorderen servicekosten

Servicekosten Voorziening servicekosten Totaal

2.3 Vorderingen en overlopende activa

Dividend vorderingen Leningen aan huurders Nog te ontvangen bedragen Te ontvangen inzake vastgoedaandelen Overige vorderingen Totaal

Alle vorderingen en overlopende activa hebben een looptijd van korter dan 1 jaar.

2.4 Belastingvorderingen

Nog te ontvangen dividenden bronbelasting Totaal

31-12-2013

31-12-2012

420 420

524 524

31-12-2013

31-12-2012

7.267 7.267

4.849 4.849

2.5 Liquiditeiten

Banksaldi Totaal Liquiditeiten staan ter vrije beschikking van de vennootschap.

39


Toelichting

3

Eigen vermogen

3.1 Overzicht mutaties eigen vermogen Geplaatst aandelen kapitaal

Stand 1 januari 2012

Agio Herwaarderingsreserve reserve

Overige reserve

Onverdeeld Totaal resultaat eigen vermogen

16.309

776.505

59.507

-267.405

-8.440

576.476

Resultaat voorgaand boekjaar Uitkering dividend Uitkering agio Inkoop eigen aandelen Intrekking aandelen Mutatie herwaarderingsreserve Resultaat lopend boekjaar Stand 31 december 2012

0 0 0 0 -1.801 0 0 14.508

0 0 -10.000 0 -80.199 0 0 686.306

0 0 0 0 0 -7.188 0 52.319

-8.440 -27.564 125 -7.110 82.000 7.188 0 -221.206

8.440 0 0 0 0 0 31.933 31.933

0 -27.564 -9.875 -7.110 0 0 31.933 563.860

Resultaat voorgaand boekjaar Uitkering dividend Uitkering agio Intrekking aandelen Mutatie herwaarderingsreserve Resultaat lopend boekjaar Stand 31 december 2013

0 0 0 -182 0 0 14.326

0 0 -50.000 -6.928 0 0 629.378

0 0 0 0 -7.376 0 44.943

31.933 -27.937 0 7.110 7.376 0 -202.724

-31.933 0 0 0 0 3.162 3.162

0 -27.937 -50.000 0 0 3.162 489.085

De resultaten over 2013 per aandeel zijn berekend op basis van het gemiddeld aantal uitstaande aandelen van 14.325.868 (2012: 14.420.457). In maart 2013 is het maatschappelijk kapitaal verlaagd van €72 miljoen naar €40 miljoen, verdeeld over 40.000.000 gewone aandelen à €1,00 nominaal; waarvan 14.325.868 aandelen zijn geplaatst en gestort. Tevens zijn in maart 2013 181.671 aandelen ingetrokken. In december 2013 is een agio uitkering gedaan van €50 miljoen om uitstroom uit het Fonds te financieren.

3.2 Resultaat per aandeel 2013

2012

Opbrengst uit beleggingen Waarderingsresultaten (gerealiseerd) Waarderingsresultaten (ongerealiseerd) Fondskosten Netto financieringskosten Resultaat per aandeel

2,41 0,09 -1,48 -0,80 0,00 0,22

2,75 -0,19 0,48 -0,82 -0,01 2,21

Belastingen Resultaat per aandeel na belastingen

0,00 0,22

0,00 2,21

40


Toelichting

3.3 Verdeling certificaten STAK ASR Property Fund over de participanten

Stand per begin boekjaar Certificaten transacties Totaal

ASR Leven

ASR Bewaarder

Eigen aandelen

Totaal

12.247 -331 11.916

2.079 331 2.410

0 0 0

14.326 0 14.326

STAK ASR Property Fund is 100% aandeelhouder van ASR Property Fund N.V. De certificaten van STAK ASR Property Fund worden gehouden door ASR Leven en ASR Bewaarder. Bovenstaande tabel laat de mutaties in het aantal gehouden certificaten zien.

4

Kortlopende schulden

4.1 Rekening courantkrediet

Rekening courantkrediet Totaal

31-12-2013

31-12-2012

0 0

13.124 13.124

In juni 2012 is een rekening courantkrediet afgesloten bij ABN AMRO Bank N.V. met een maximale omvang van €25 miljoen. De rentevergoeding bedraagt de gemiddelde eenmaands EURIBOR plus 100 basispunten. Het krediet is afgesloten om niet volledig afhankelijk te zijn van verkopen van direct en/of indirect vastgoed bij het financieren van tijdelijke liquiditeitsbehoeften. Er zijn geen zekerheden gegeven.

4.2 Overige kortlopende schulden

Crediteuren Waarborgsommen Vooruitontvangen huur Nog te betalen beheervergoeding Nog te betalen accountantskosten Nog te betalen administratievevergoeding Nog te betalen belastingen Nog te betalen inzake vastgoedaandelen Nog te betalen aan participanten Overige kortlopende schulden Totaal

31-12-2013

31-12-2012

101 53 3.421 1.658 86 189 140 0 0 415 6.063

109 61 4.582 1.636 87 186 207 0 0 990 7.858

4.3 Niet uit de balans blijkende verplichtingen Het Fonds is inzake een verbouwing en renovatie van een kantoorpand een verplichting aangegaan van €4,9 miljoen.

41


Toelichting

Toelichting op de winsten verliesrekening (bedragen in € x 1.000 tenzij anders aangegeven)

5

Brutohuur opbrengsten

Theoretische huuropbrengsten Leegstand Verhuurkortingen Bruto huuropbrengsten

2013

2012

29.856 -2.425 -589 26.842

33.881 -2.114 -513 31.254

5.1 Toekomstige minimale huuropbrengsten De toekomstige minimale huurinkomsten (tot het einde van de huurovereenkomst) voor niettussentijds opzegbare huurovereenkomsten kunnen per 31 december als volgt worden weergegeven:

Korter dan 1 jaar Langer dan 1 jaar en niet langer dan 5 jaar Langer dan 5 jaar Totaal

6

2013

2012 1)

21.828 46.175 13.627 81.630

24.747 59.473 16.324 100.544

Dividend

In deze post zijn de dividenden met inbegrip van de terug te ontvangen bronbelasting verantwoord.

7

Waarderingsresultaten

In deze post zijn de resultaten op beleggingen als gevolg van koersen valutawijzigingen en verkoopresultaten verantwoord.

8

Kosten

8.1 Exploitatiekosten De exploitatiekosten bestaan uit de operationele kosten die voor rekening van het Fonds komen en kunnen worden toegerekend aan het verslagjaar, te weten:

Onderhoudskosten Vaste lasten Leegstand servicekosten Taxatiekosten Overige exploitatiekosten Totaal

2013

2012

1.543 743 405 101 1.371 4.163

1.659 1.150 273 194 875 4.151

Onder vaste lasten vallen aan vastgoed in exploitatie gerelateerde belastingen en verzekeringen, onder andere onroerend zaak belasting, rioolbelasting en opstal- en glasverzekeringen.

1) De vergelijkende cijfers 2012 zijn aangepast.

42


Toelichting

8.2 Kosten van beheer van beleggingen De fondskosten, voorheen aangeduid als Total Expense Ratio (TER), bedroegen 1,34% in 2013 (1,33% in 2012).

Vergoeding ten behoeve van beheer van het fondsvermogen Bewaarloon Custodian Totaal

2013

2012

6.810 30 6.840

7.107 28 7.135

Vergoeding ten behoeve van beheer van het Fondsvermogen De beheerder van het Fonds, ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V., ontvangt voor het beheer een vergoeding van 1,25% van het fondsvermogen.

Bewaarloon custodian Voor de bewaarneming van de vastgoedaandelen in de beleggingsportefeuille is het Fonds bewaarloon verschuldigd aan de custodian van 0,0068% van de waarde van beleggingen in vastgoedaandelen. De overige kosten die rechtstreeks verband houden met het beheer van de beleggingen, zoals settlement kosten, corporate actions en transactiekosten worden gedragen door en rechtstreeks ten laste gebracht van het Fonds.

8.3 Administratievergoeding Het Fonds is jaarlijks een vergoeding verschuldigd, gelijk aan: • €189 duizend voor de administratieve werkzaamheden voor het direct vastgoed; • €60 duizend voor de administratieve werkzaamheden voor de vastgoedaandelen. Daarnaast heeft het Fonds jaarlijks een vergoeding van €15 duizend (excl. btw) toegekend aan het externe lid van de Raad van Toezicht.

8.4 Overige kosten

Accountantskosten Overige kosten Totaal

2013

2012

111 113 224

112 175 287

De hier opgenomen kosten zijn inclusief niet terug te vorderen btw. De overige kosten betreffen voornamelijk advieskosten.

9

Financieringskosten

9.1 Interestbaten Hieronder zijn verantwoord de interestbaten voor aangehouden liquiditeiten en vorderingen.

9.2 Interestlasten Hieronder zijn verantwoord de interestlasten voor aangehouden het rekening courantkrediet.


Toelichting

Overige toelichting Werknemers Het Fonds heeft in 2013 geen personeel in dienst (2012: 0).

Bezoldiging De vergoeding van €15.000 over 2013, aan het externe lid van de Raad van Toezicht, bestaat uit periodiek betaalde beloningen. Over het jaar 2012 was de vergoeding eveneens €15.000. Verder zijn er geen bezoldigingen uitbetaald of toegekend aan directie en RvT leden.

43

44


Toelichting

Risico’s Algemeen Aan het beleggen in effecten zijn financiële risico’s verbonden. Potentiële beleggers in het Fonds wordt verzocht goed nota te nemen van de volgende passage: De waarde van de effecten waarin belegd wordt, zal fluctueren. Door deze koersfluctuaties zal ook de netto vermogenswaarde van het Fonds aan fluctuaties onderhevig zijn. De mogelijkheid bestaat dat de belegging in waarde stijgt; het is echter ook mogelijk dat uw belegging weinig tot geen inkomsten zal genereren en dat uw inleg bij een ongunstig koersverloop geheel of ten dele verloren gaat. In het verleden behaalde resultaten geven geen garantie voor de toekomst. De verschillende risico’s, die verbonden zijn aan een belegging in het Fonds, worden hieronder nader omschreven. De directie van het Fonds bewaakt de risico’s onder meer op basis van periodieke rapportages van de vermogensbeheerder, de administrateur en de overige dienstverleners. De financiële instrumenten waarover het Fonds kredietrisico loopt voor wat betreft de financiële activa en financiële verplichtingen, kunnen worden toebedeeld in de volgende categorieën:

Financiële activa die deel uitmaken van een handelsportefeuille Verstrekte leningen en overige vorderingen

2013

2012

168.512 2.581

184.501 10.645

De financiële instrumenten waarover het Fonds kredietrisico loopt voor wat betreft het debiteurensaldo, kan worden toebedeeld in de volgende categorieën:

0 - 30 dagen 31 - 60 dagen 61 - 180 dagen 181 - 365 dagen > 365 dagen Voorziening dubieuze debiteuren Debiteurensaldo

2013

2012

499 142 47 117 -10 795 -334 461

331 -29 30 191 -112 411 -198 213

Closed-end-structuur Het Fonds is een zogeheten closed-end beleggingsmaatschappij. Dit houdt in dat het Fonds niet de plicht heeft om deelnemingsrechten in het Fonds al dan niet ter tijdelijke belegging uit te geven of in te kopen, dan wel te verkopen. Het Fonds biedt haar beleggers dus niet zelf de mogelijkheid hun belegging liquide te maken.


Toelichting

Specifieke risico’s ten aanzien van direct vastgoed De belangrijkste risico’s ten aanzien van direct vastgoed worden hieronder toegelicht.

Risico inzake marktwaarde vastgoed De waarde van vastgoed wordt beïnvloed door een veelheid van factoren, waaronder: • waardeschommelingen vanwege veranderingen in vraag en aanbod op de vastgoedmarkt; • huurinkomsten op het moment van verkoop; • macro-economische ontwikkelingen, zoals rentestand, inflatiepercentage of beschikbaarheid van bancaire financieringen. Hoe groter de fluctuatie in de ontwikkelingen van deze factoren, hoe groter het marktrisico. Een waardedaling van het vastgoed heeft een negatief effect op het rendement van het Fonds. Tegen macro-economische factoren die het waardeverloop van vastgoed bepalen, kan het Fonds zich niet verweren. Wel kan het Fonds vanuit een goed beheer en een heldere visie de aantrekkingskracht van het vastgoed zoveel mogelijk waarborgen.

Huurrisico In economisch slechte tijden kunnen huurprijzen onder druk komen te staan. Wanneer de leegstand in de markt toeneemt, zullen de huurprijzen dalen. Daarmee groeit ook het risico dat voor bepaalde leegstaande vastgoedobjecten geen nieuwe huurders worden gevonden. Het huurrisico wordt door het Fonds in grote mate beperkt door het aangaan van huurcontracten voor meerjarige periodes. Hierdoor staat de jaarlijkse huur voor langere tijd vast. Tevens wordt getracht de huurperiodes te spreiden, waardoor zo min mogelijk huurcontracten tegelijkertijd aflopen.

Leegstandrisico De bezettingsgraad van het vastgoed kan afnemen door beëindiging van huurovereenkomsten of faillissementen van huurders. Een overzicht van de afloop van huidige huurcontracten is te vinden op pagina 18 van dit jaarverslag. Om het leegstandsrisico te beperken, streeft het Fonds ernaar om zoveel mogelijk huurovereenkomsten met een (middel)lange looptijd af te sluiten. De solvabiliteit van potentiële huurders wordt beoordeeld alvorens deze in aanmerking komt voor een huurcontract om het risico op betalingsachterstanden te beperken. Daarnaast wordt de goede staat van het vastgoed gewaarborgd door adequaat onderhoud. Door te streven naar beleggingen op met name A-locaties in strategische steden probeert het Fonds het risico op leegstand te beperken.

Renterisico Het renterisico is het risico van rentefluctuaties op de waarde van de activa en passiva van het Fonds. Het directe vastgoed van het Fonds wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Daardoor is de impact van renteschommelingen aanzienlijk voor de waarde van het vastgoed. Een dalende of stijgende rente kan het rendement van het Fonds respectievelijk positief of negatief beïnvloeden. Het Fonds heeft geen externe financiering anders dan het rekening courantkrediet van maxilaan €25 miljoen. De rentevergoeding bedraagt de gemiddelde eenmaands Euribor plus 100 basispunten. Het renterisico op vreemd vermogen is hierdoor zeer beperkt.

Specifieke risico’s ten aanzien van de vastgoedaandelen De belangrijkste risico’s ten aanzien van vastgoedaandelen worden hieronder toegelicht.

Marktrisico Marktrisico betreft het risico van fluctuaties op de financiële markten, oftewel fluctuatie van aandelenkoersen, rentetarieven, wisselkoersen, grondstofprijzen en derivaten gekoppeld aan deze producten.

45


Toelichting

Koersrisico De netto vermogenswaarde van het Fonds fluctueert als gevolg van waardeveranderingen in de beleggingen van het Fonds. Vastgoedaandelen hebben doorgaans een volatiele koers, aangezien de koers reageert op beurssentimenten. Het koersrisico vermindert door spreiding van de beleggingen in de portefeuille. Op 31 december 2013 is €168,5 miljoen belegd in vastgoedaandelen. Het Fonds zoekt naar een beleggingsmix die het koersrisico vermindert. Hiervoor worden de beleggingen zowel naar vastgoedsector als naar Europese regio gespreid. Een overzicht van de opbouw van de beleggingen ultimo 2013 is te vinden in dit jaarverslag. De beleggingen van het Fonds zijn gespreid naar sector. Lokale invloeden worden beperkt via beleggingen in vastgoedfondsen met een internationaal gespreide onderliggende portefeuille en via beleggingen in buitenlands direct vastgoed. Dankzij deze diversificatie wordt het effect van sectorale of lokale ontwikkelingen op de netto vermogenswaarde van het Fonds gemitigeerd. Een specificatie van de gerealiseerde en ongerealiseerde koersresultaten is in het directieverslag en in de winsten verliesrekening opgenomen.

Valutarisico Valutakoersen kunnen de waarde van beleggingen in effecten beïnvloeden, voor zover deze niet in euro’s luiden. Bij het Fonds komt dit alleen voor bij bepaalde beleggingen in liquide vastgoedaandelen. Een nadere specificatie van de gerealiseerde en ongerealiseerde valutaresultaten is in het directieverslag en in de winsten verliesrekening opgenomen. Op 31 december 2013 is €72 miljoen belegd in vastgoedaandelen in niet eurolanden, zijnde het Verenigd Koninkrijk, Zweden en Zwitserland. Het Fonds belegt maximaal 25% van haar beursgenoteerd vastgoedaandelen in het Verenigd Koninkrijk en beperkt hiermee de exposure naar het Britse pond.

Verhandelbaarheidsrisico De certificaten van het Fonds zijn beperkt verhandelbaar. Eenmaal per dag is er handel in de aandelen mogelijk. De verkoopprijs kan lager zijn dan het oorspronkelijk geïnvesteerde bedrag.

Bewaarnemingsrisico Het Fonds heeft ABN AMRO N.V benoemd tot custodian van de beleggingen. Zij is in het kader van deze functie belast met de bewaarneming van de vastgoedaandelen in de beleggingsportefeuille van het Fonds. Het Fonds loopt het risico de in bewaring gegeven activa te verliezen als gevolg van insolvabiliteit, nalatigheid van de custodian of frauduleuze handelingen van de custodian.

Afwikkelingsrisico Het Fonds loopt het risico dat een afwikkeling via een handelssysteem niet plaatsvindt zoals verwacht. Dit kan voorkomen wanneer de betaling of de aanlevering van de vastgoedaandelen door een tegenpartij niet of niet op tijd of zoals verwacht plaatsvindt.

Overige risico’s De belangrijkste overige risico’s worden hieronder toegelicht.

Kredietrisico Kredietrisico is het risico dat een tegenpartij niet langer aan haar verplichtingen kan voldoen. De waarde van activa wordt beïnvloed door een positieve of negatieve ontwikkeling van de kredietwaardigheid van de betreffende tegenpartij. De kredietwaardigheid wordt bepaald door het inschatten van de kans op tijdige nakoming van de betalingsverplichtingen door de tegenpartij.

46

47


Toelichting

Het kredietrisico voor het Fonds heeft vooral betrekking op de volgende zaken: • vorderingen uit hoofde van huur en servicekosten van debiteuren; • dividendbelastingvorderingen; • te vorderen bedragen (zowel investeringsbedragen als dividend) uit hoofde van indirecte vastgoedbeleggingen. Het Fonds neemt de nodige voorzichtigheid in acht bij de selectie van tegenpartijen. Er vindt een screening plaats en daar waar nodig wordt een bankgarantie of een waarborgsom verkregen. Debiteurenstanden worden maandelijks gemonitord en actief aangespoord om tot betaling over te gaan. Er is één huurder met een kredietrisico van meer dan 10% van de omzet. Het Fonds streeft naar spreiding van krediet risico over meerdere huurders.

Liquiditeitsrisico Liquiditeitsrisico is het risico dat er niet kan worden voldaan aan actuele (en potentiële) verplichtingen of het leveren van onderpand op de vervaldatum. Het bestaat uit twee componenten: • Financierings-liquiditeitsrisico: Het risico dat aan verwachte en onverwachte vraag naar contanten van participatiehouders en andere contractuele partijen niet kan worden voldaan zonder onaanvaardbare verliezen te lijden of de bedrijfsvoering te schaden. • Markt-liquiditeitsrisico: Dit risico heeft te maken met het onvermogen om activa in kasstromen om te zetten door ongunstige marktomstandigheden of -ontwrichtingen. Markt-liquiditeitsrisico heeft betrekking op de liquide waardegevoeligheid van een portfolio door veranderingen in de grootte van de correcties op de kasstromen en veranderingen in marktwaarde. Het is bovendien gerelateerd aan de onzekere tijdsschaal voor het realiseren van liquide waarde van activa. Op 31 december 2013 bezit het Fonds voor €168,5 miljoen aan vastgoedaandelen die elk moment omgezet kunnen worden in kasstromen.

Beheer van liquiditeitsrisico Het beheer van liquiditeitsrisico is een combinatie van (1) het beheren van financieringsbronnen en (2) het bewaken van een portefeuille, bestaande uit bezittingen waarvoor een marktvraag bestaat en die geliquideerd kunnen worden als dekking tegen onverwachte ontwrichtingen van kasstromen. Een degelijk liquiditeitsrisicobeheer (in beleid en structuur) is onderwerp van maandelijks directieoverleg. Het primaire doel: garanderen dat het Fonds voldoende contanten en liquide middelen aanhoudt om te allen tijde aan de huidige en toekomstige financiële verplichtingen te voldoen. Zowel in normale als in abnormale omstandigheden.

Risico’s op fiscaal en juridisch gebied Eventuele wijzigingen in de (fiscale) weten regelgeving alsmede de interpretatie hiervan kunnen een positieve of negatieve invloed hebben op de fiscale positie van de aandeelhouder.

Wijzigingen in wet- of regelgeving In de landen waar het Fonds actief is en beleggingen heeft, is zij onderworpen aan plaatselijke, regionale en nationale regelgeving. Het Fonds heeft een compliance officer aangewezen, die is belast met het toezicht op de naleving van weten regelgeving.

Utrecht, 28 maart 2014 ASR Property Fund N.V. De directie, De heer drs. D. Gort MRE

De heer drs. M.R. Lavooi

48


Toelichting

Portefeuille direct vastgoed per 31 december 2013 Kantoren Plaats

Straat

Amsterdam Breda Breda Den Haag Hilversum Roermond Rotterdam 's Hertogenbosch Utrecht Utrecht Zwolle

Amstelveenseweg Meerten Verhoffstraat Coorhoornstraat Bordewijklaan Ceintuurbaan De Ster Coolsingel Pettelaarpark Euclideslaan Maliebaan Zuiderzeelaan

Winkels Plaats

Straat

Alphen aan de Rijn Amersfoort Amsterdam Amsterdam Bergen op Zoom Bergen op Zoom Breda Breda Doetinchem Dordrecht Eindhoven Etten-Leur Etten-Leur Groningen Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Hellevoetsluis Krimpen a/d IJssel Leeuwarden Leeuwarden Leeuwarden Maastricht Middelburg Nijmegen Oosterhout Oss Oss Oss

Van Mandersloostraat Utrechtse straat Leidsestraat Kalverstraat Zuivelstraat Stationstraat Houtmarkt Eindstraat Boliestraat Sarisgang Woensel Markt Burchtplein Dierenriemstraat Barteljorisstraat Grote Houtstraat Grote Houtstraat / Koningstraat Barteljorisstraat Struytse Hoek Raadhuisplein Ruiterskwartier Wirdumerdijk / Ayttasteeg Wirdumerdijk Wolfstraat Lange Delft Zwanenveld Arendstraat Heubelstraat / Monsterstraat Heuvel / Peperstraat Fabriekstraat / Kerkstraat / Walplein

49


Toelichting

Winkels Plaats

Straat

Roermond Rotterdam Rotterdam Rotterdam 's Hertogenbosch 's Hertogenbosch 's Hertogenbosch Utrecht Utrecht Veldhoven Venlo Voorburg Waalwijk Waalwijk Zaandam Zaandam Zeist Zwolle Zwolle Zwolle

Lindanussingel / De Ster Coolsingel Korte Lijnbaan Lijnbaan Hoge Steenweg Hinthamerstraat / Gasselstraat Gasselstraat Choorstraat Steenweg Pleintjes Lomstraat Koningin Julianaplein De Els Stationstraat Gedemptegracht P. Ghijsenlaan Slotlaan / Hoek Weeshuislaan Diezerstraat / Nieuwstraat Diezerstraat / Koningsplein Nieuwstraat

50


Toelichting

Portefeuille vastgoedaandelen per 31 december 2013 Land

Naam aandeel

Belgie

Befimmo SCA Cofinimmo Sicafi

Duitsland

Deutsche Euroshop AG Deutsche Wohnen AG LEG immobilien TAG Immobilien

Finland

Sponda OYH

Frankrijk

Fonciere des Regions Gecina Icade Kleppierre SA Mercialys Unibail-Rodamco ACT

Luxemburg

Gagfah SA

Nederland

Corio NV Eurocommercial Property NV Vastned Retail NV Wereldhave

Oostenrijk

CA-Immobilien Anlagen AG Conwert Immobilien Inv

Verenigd Koninkrijk

British Land Co. PLC Cap Count PTY Derwent London PLC Great Portland Estates PLC Hammerson PLC Land Securities Group PLC Liberty International PLC Lon & Stan PTY Segro PLC Shaftesbury

Zweden

Castellum AB Fabege AB Hufvudstaten AB Kungsleden AB Wihlborg Fastigheter AB Wallenstam Byggnads AB

Zwitserland

Mobimo Holdeing AG PSP Swiss Property AG Swiss Prime Site AG

Totaal beleggingen vastgoedaandelen

Marktwaarde (x € 1.000)

2.247 4.030 6.277 4.074 11.706 4.080 2.344 22.204 2.362 2.362 5.848 4.802 6.361 9.849 1.745 15.943 44.548 3.518 3.518 5.473 2.956 1.788 3.430 13.647 2.615 1.581 4.196 7.368 2.414 2.795 2.441 4.284 8.832 2.035 916 2.927 1.884 35.894 5.463 3.088 2.988 1.841 2.760 1.868 18.008 2.126 7.054 8.677 17.857 168.512

%

3,72

13,18 1,40

26,44 2,09

8,10

2,49

21,30

10,69

10,60 100

51


Overige gegevens Statutaire regeling resultaatbestemming Artikel 19 van de statuten bepaalt:

Lid 1 De vennootschap kan aan de aandeelhouders en andere gerechtigden tot de voor uitkering vatbare winst slechts uitkeringen doen voor zover haar eigen vermogen groter is dan het bedrag van het gestorte en opgevraagde deel van het kapitaal, vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden.

Lid 2 De vennootschap zal de voor uitdeling vatbare winst uitkeren met inachtneming van het daaromtrent bepaalde in artikel 28 Wet op de vennootschapsbelasting 1969 en het Besluit beleggingsinstellingen.

Lid 3 De winst blijkende uit de door de algemene vergadering vastgestelde winsten verliesrekening staat ter beschikking van de algemene vergadering.

Lid 4 De vennootschap mag tussentijds slechts (winst-)uitkeringen doen, indien aan het vereiste van lid 1 is voldaan blijkens een tussentijdse vermogensopstelling in overeenstemming met de wet. De vennootschap legt de vermogensopstelling bij het handelsregister neer binnen acht dagen na de dag waarop het besluit tot uitkering wordt bekendgemaakt.

Lid 5 De vordering tot uitkering verjaart door een tijdsverloop van vijf jaren te rekenen vanaf de dag van betaalbaarstelling.

Voorstel resultaatverdeling Dividend Conform de statuten zal aan de houders van de aandelen op de komende Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden voorgesteld een dividend uit te keren. Teneinde te kunnen voldoen aan haar fiscale verplichtingen, kan het dividend per aandeel tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders aangepast worden, zodat het Fonds tenminste aan haar uitdelingsplicht zal voldoen.

Voorstel resultaatverdeling Het voor uitkering beschikbare resultaat bedraagt: (bedragen x € 1.000)

Fiscaal resultaat 2013 Onttrekking van de herbeleggingreserve Uitdelingsverplichting 2013

31-12-2013

25.843 -2.785 23.058

Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich na balansdatum geen gebeurtenissen voorgedaan die van invloed zijn op hetgeen verantwoord is in 2013.


Fiscale aspecten Hieronder volgt slechts een summiere behandeling van de meest relevante fiscale aspecten van het beleggen in het Fonds, uitgaande van de huidige Nederlandse fiscale wetgeving en jurisprudentie met uitzondering van bepalingen die met terugwerkende kracht worden ingevoerd.

Vennootschapsbelasting Het Fonds opteert voor de status van fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Dit heeft tot gevolg dat het resultaat van het Fonds is onderworpen aan een tarief vennootschapsbelasting van 0%, mits aan enige voorwaarden wordt voldaan. Eén van de voorwaarden is dat de voor uitdeling beschikbare winst binnen acht maanden na afloop van het boekjaar aan de aandeelhouders wordt uitgekeerd. Koersresultaten op effecten en verkoopresultaten van overige beleggingen worden via de zogenoemde herbeleggingreserve in het vermogen verwerkt en behoeven daardoor niet te worden uitgekeerd. Een deel van de aan het beheer van de beleggingen verbonden kosten moet op de herbeleggingreserve in mindering worden gebracht. Verder zijn er aandeelhouderscriteria verbonden aan de status van fiscale beleggingsinstelling.

Overdrachtsbelasting Met ingang van 1 januari 2011 kwalificeert het Fonds, als gevolg van de herziening van de belastingwetgeving, als Onroerend Zaak Lichaam voor de overdrachtsbelasting. Vooralsnog heeft de wijziging van de status geen directe gevolgen voor het huidige belang van de zittende aandeelhouders. Voor de toekomst kan dit betekenen dat wijzigingen in het aandeelhoudersbelang in de heffing van overdrachtsbelasting wordt betrokken.

Dividendbelasting In verband met uit te keren dividend Het Fonds dient over de uitgekeerde dividenden in beginsel 15% dividendbelasting in te houden en af te dragen aan de Nederlandse belastingdienst. Een uitkering uit de herbeleggingsreserve kan vrij van dividendbelasting plaatsvinden.

In verband met te ontvangen dividenden Het Fonds kan op aangifte af te dragen dividendbelasting een vermindering toepassen wegens ten laste van hem ingehouden dividendbelasting en buitenlandse bronbelasting. Een buitenlandse bronbelasting wordt daarbij in aanmerking genomen tot een maximum van 15% van de opbrengst waarop zij drukt en vervolgens verminderd met het bedrag waarvoor buitenlandse aandeelhouders in het Fonds ten gevolge van o.a. verdragstoepassing een beroep kunnen doen op een vermindering of teruggaaf van dividendbelasting. De buitenlandse bronbelasting die is ingehouden op dividenden die het Fonds ontvangt, kan voor zover meer bronbelasting is ingehouden dan waartoe het betreffende buitenland op grond van verdragsbepalingen gerechtigd is worden teruggevraagd van de buitenlands belastingdienst.

De certificaathouders Certificaathouders worden aangeraden bij hun eigen fiscaal adviseur advies in te winnen omtrent alle fiscale aspecten met betrekking tot de certificaten STAK ASR Property Fund.

52


Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van ASR Property Fund N.V.

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport op pagina 27 tot en met pagina 47 opgenomen jaarrekening over 2013 van ASR Property Fund N.V. te Utrecht gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013, de winst-en-verliesrekening over 2013, het kasstroomoverzicht en het overzicht totaalresultaat over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van de directie De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De directie is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als zij noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het inrichten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de directie van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van ASR Property Fund N.V. per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amstelveen, 28 maart 2014 KPMG Accountants N.V. W.G. Bakker RA

53


54

© 2014 Tekst ASR Vastgoed Vermogensbeheer

Ontwerp Cascade - visuele communcatie, Amsterdam

ASR Property Fund N.V. jaarverslag 2013

Recommend Documents