ASR Property Fund N.V. jaarverslag 2014

ASR Property Fund N.V. jaarverslag 2014

ASR Property Fund N.V. Voor meer informatie: ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. Archimedeslaan 10 3584 BA Utrecht Telefoon: +31 30 257 98 61

www.asrvastgoedvermogensbeheer.nl

3

ASR Property Fund jaarverslag 2014


Inhoudsopgave Kerncijfers 4 Jaarverslag 6 Risico’s 17 Portefeuilleontwikkeling 19 Resultaatontwikkeling 25 Jaarrekening 31 Balans per 31 december 2014 32 Winst- en verliesrekening 33 Kasstroomoverzicht 34 Overzicht totaal resultaat 35 Toelichting Toelichting op de jaarrekening Toelichting op balans per 31 december 2014 Toelichting op winst- en verliesrekening Risicoparagraaf Portefeuille direct vastgoed Portefeuille vastgoedaandelen

Overige gegevens

36 36 42 48 52 64 66

Statutaire regeling resultaatbestemming Voorstel resultaatverdeling Gebeurtenissen na balansdatum

68 68 68 69

Fiscale aspecten

70

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

71

4


Kerncijfers (bedragen in € x 1.000 tenzij anders aangegeven)

Portefeuilleresultaat in procenten (in %)

2014

2013

2012

2011

2010

Direct vastgoed Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Netto huuropbrengsten Waarderingsresultaat Overige baten & lasten Totaal direct vastgoed

7,0 -2,0 5,0 -2,3 0,1 2,8

7,8 -1,2 6,6 -7,6 0,0 -1,0

7,6 -1,0 6,6 -6,3 0,0 0,3

7,2 -1,0 6,2 -0,3 0,3 6,2

7,0 -1,0 6,0 -0,3 0,0 5,7

3,4 19,3 22,7

4,1 3,3 7,4

5,0 18,0 23,0

4,5 -19,4 -14,9

3,6 9,6 13,2

Fondsresultaat Direct resultaat Indirect resultaat Fondskosten Financieringskosten (netto) Totaal fondsresultaat

4,4 5,6 -1,0 0,0 9,0

5,6 -3,7 -1,3 0,0 0,6

6,1 0,7 -1,3 0,0 5,5

5,4 -5,4 -1,3 0,0 -1,3

5,1 2,6 -1,3 0,0 6,4

Rendement per aandeel Uitgekeerd dividend Uitgekeerd agio Koersrendement Totaal rendement per aandeel

4,7 3,9 0,4 9,0

5,0 8,9 -13,3 0,6

4,8 1,7 -1,0 5,5

4,2 7,0 -12,5 -1,3

4,7 0,0 1,7 6,4

2014

2013

2012

2011

2010

34,14 3,11 -1,34 -1,60 34,31

39,36 0,22 -3,49 -1,95 34,14

39,74 2,21 -0,69 -1,90 39,36

45,40 -0,58 -3,18 -1,90 39,74

44,62 2,88 0,00 -2,10 45,40

Beursgenoteerde vastgoedaandelen Dividend Waarderingsresultaat Totaal beursgenoteerde vastgoedaandelen

Resultaat per aandeel (bedragen in €)

Koersverloop Koers begin periode Fondsresultaat Uitgekeerd agio Uitgekeerd dividend Koers einde periode

5


Kerncijfers

Portefeuilleresultaat in bedragen 31-12-2014

31-12-2013

31-12-2012

31-12-2011

31-12-2010

Netto vermogenswaarde fonds

511.313

489.085

563.860

576.476

658.587

Direct vastgoed Beursgenoteerde vastgoedaandelen Overige activa Totaal activa fonds

306.259 200.959 15.279 522.497

316.327 168.512 10.309 495.148

376.989 184.501 23.352 584.842

427.919 146.562 12.653 587.134

431.316 209.344 28.680 669.340

2014

2013

2012

2011

2010

Direct vastgoed Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Netto huuropbrengsten Ongerealiseerd waarderingsresultaat Gerealiseerd waarderingsresultaat Overige baten & lasten Totaal direct vastgoed

21.763 -6.245 15.518 -7.483 359 175 8.569

26.842 -4.163 22.679 -22.774 -3.327 6 -3.416

31.254 -4.151 27.103 -23.629 -2.318 104 1.260

31.006 -4.158 26.848 -1.794 592 1.046 26.692

32.631 -4.651 27.980 -281 -1.274 2.198 28.623

Beursgenoteerde vastgoedaandelen Dividend vastgoedaandelen Waarderingsresultaat vastgoedaandelen Overige koersen valutaresultaten Totaal beursgenoteerde vastgoedaandelen

6.319 35.445 -14 41.750

7.743 6.256 -51 13.948

8.377 30.103 14 38.494

8.047 -34.602 23 -26.532

7.488 20.118 77 27.683

Fondskosten Beheerfee Administratieve kosten Overige kosten Totaal fondskosten

-4.606 -255 -272 -5.133

-6.840 -268 -224 -7.332

-7.135 -263 -287 -7.685

-8.180 -255 -198 -8.633

-8.802 -250 -1.673 -10.725

-33

-38

-136

33

73

45.153

3.162

31.933

-8.440

45.654

Kernresultaten

Financieringskosten (netto) Fondsresultaat na belastingen


Jaarverslag De directie biedt hierbij haar jaarverslag aan voor het boekjaar dat geëindigd is op 31 december 2014.

Algemeen ASR Property Fund N.V. (‘het Fonds’), een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal, is opgericht op 1 maart 2006 naar Nederlands recht en gevestigd aan de Archimedeslaan 10, 3584 BA Utrecht. Stichting Administratiekantoor ASR Property Fund is enig aandeelhouder van het Fonds. Eind 2012 heeft het Fonds in samenspraak met haar aandeelhouders de structuur gewijzigd om de verhandelbaarheid te verbeteren. De aandelen in het Fonds zijn ondergebracht in een Stichting Administratiekantoor in ruil voor certificaten. Stichting Administratiekantoor ASR Property Fund heeft twee certificaathouders, te weten: • ASR Levensverzekering N.V. (hierna ‘ASR Leven’) • Stichting ASR Bewaarder (hierna ‘ASR Bewaarder’)

Terugblik 2014 en aandachtsgebieden 2015 Het jaar 2014 is een succesvol jaar voor het Fonds geweest. In 2014 heeft het Fonds succesvol het proces doorlopen voor haar aanmelding als beleggingsinstelling onder AIFMD richtlijn. Tijdens het opstellen van dit jaarverslag is door de AFM bevestigd dat de totale procedure voor het Fonds en haar beheerder met succes is afgerond. Dit betekent dat de gemoderniseerde fondsdocumentatie in 2015 gepubliceerd gaat worden. De modernisering van de governance en kostenstructuur zoals beschreven in de nieuwe documentatie zijn conform planning ingevoerd. Medio 2014 is als onderdeel van AIFMD BNP Paribas Securities Services S.C.A. aangesteld als AIF-Depositary van het Fonds en als custodian van de vastgoedaandelen. Het Fonds heeft medio 2014 kapitaalinstroom gehad vanuit ASR Leven en voor €20 miljoen aan certificaten van aandelen uitgegeven. Deze instroom is geïnvesteerd binnen de strategie en richtlijnen van het Fonds in de combinatie van direct vastgoed en beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze mix maakt het Fonds uniek binnen het palet binnen a.s.r. en heeft het Fonds aantrekkelijke rendementen opgeleverd. Met name de beursgenoteerde vastgoedaandelen leverden, mede door herstellende vastgoedmarkten in Europa en de historische lage rentestanden, een zeer mooi positief resultaat over 2014. Maar ook de directe vastgoedmarkten in Nederland leven steeds meer op. Mede hierdoor kon het Fonds enkele niet strategische winkels verkopen tegen een hogere prijs dan de taxatiewaarde op moment van verkoop. De signalen over de Nederlandse economie worden positiever maar toch blijft voorzichtigheid geboden. Recente ontwikkelingen met grotere retailers bevestigen dat in direct vastgoed nog steeds de focus op de kwalitatief beste locaties moet blijven voor het behalen van aantrekkelijke rendementen tegen acceptabele risico’s. Binnen het niet-beursgenoteerde vastgoedsegment blijft het Fonds werken aan plannen om kwaliteit van de investeringen zoveel mogelijk naar de beste locaties in strategische steden te krijgen. Hierbij is het plan om naast de huidige winkels en kantoren ook de sector woningen toe te voegen aan de portfolio van het Fonds. De directie heeft het voornemen om in 2015 een gedeelte van de directe vastgoedinvesteringen van het Fonds om te zetten in participaties van niet beursgenoteerde vastgoedfondsen. Hiermee kan het Fonds participeren in portefeuilles in de meest stabiele en aantrekkelijke vastgoedmarkten met een grotere spreiding dan het Fonds met haar eigen middelen zelf zou kunnen bewerkstelligen. Het Fonds heeft dan spreiding over de segmenten direct vastgoed, beursgenoteerde vastgoedaandelen en niet beursgenoteerde vastgoedfondsen.

6


Jaarverslag

Doel van het Fonds & strategie Doel van het Fonds is het renderend beleggen van vermogen in effecten, onroerende zaken, hypothecaire schuldvorderingen en andere vermogenswaarden, inclusief alles wat hiermee verband houdt in de ruimste zin van het woord. De strategie van het Fonds is erop gericht om stabiele en aantrekkelijke beleggingsresultaten af te leveren. Van alle activa is het streven dat 65% wordt belegd in onroerende zaken (waaronder winkels, woningen en kantoren), de resterende 35% kan worden bestemd voor vastgoedaandelen, derivaten, liquiditeiten en overige activa. Van deze strategische weging kan 10%-punt worden afgeweken. De portefeuille vastgoedaandelen bestaat uit Europese beursgenoteerde vastgoedondernemingen. Met deze verdeling wil het Fonds voldoende van het karakter van direct vastgoed behouden in combinatie met de aantrekkelijke rendementen en betere liquiditeit van beursgenoteerde vastgoedaandelen. Daarbij is de portefeuille hiermee gespreid over meerdere economieën en vastgoedmarkten in Europa. Met een portefeuille samengesteld uit niet beursgenoteerd vastgoed en Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen heeft het Fonds een unieke positie in het spectrum aan mogelijkheden voor particuliere beleggers. Direct vastgoed en niet beursgenoteerde vastgoedfondsen geven de stabiliteit die de beleggingscategorie vastgoed kenmerkt doordat de sentimenten op beurs minder impact hebben op de waardering. De beursgenoteerde vastgoedaandelen bieden door hun liquiditeit de flexibiliteit om bijvoorbeeld op ontwikkelingen op de kortere termijn in te spelen. Deze unieke combinatie is normaal gesproken alleen voor de grotere instituten bereikbaar. Het ASR Property Fund N.V. voert deze strategie voor polishouders van a.s.r. Het Fonds maakt geen gebruik van derivaten en beschikt sinds medio 2012 over een rekening courant faciliteit bij ABN AMRO Bank N.V. Deze faciliteit maakt het mogelijk tijdelijke financieringsbehoefte op te vangen. In 2014 werd geen gebruik gemaakt van deze faciliteit. In het huidige beleid heeft het Fonds haar focus op liquiditeit en voldoende spreiding binnen de gehele portefeuille. Daarom heeft het aan de asset manager van de beursgenoteerde vastgoedaandelen een beperkte mogelijkheid gegeven om af te wijken van de benchmark (tracking error van maximaal 1,2%) waartegen de resultaten van deze deelportefeuille worden afgemeten. De benchmark voor beursgenoteerde vastgoedaandelen is sinds januari 2013 als volgt samengesteld: • 50% FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Liquid 40 Capped; • 50% FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Liquid 40 ex UK Capped. In afwijking van deze benchmark belegt het Fonds bewust niet in vastgoedfondsen die genoteerd zijn op beurzen die gevestigd zijn in de perifere eurolanden (Portugal, Italië, Ierland, Griekenland en Spanje). Wel zijn er vastgoedbedrijven, waarin het Fonds belegt, die genoteerd zijn op beurzen in de stabielere Europese landen maar in hun onderliggende portefeuilles investeringen hebben in de perifere eurolanden. Het Fonds heeft hierdoor ultimo 2014 voor circa 4,5% van de vastgoed aandelenportefeuille exposure naar de perifere eurolanden. Het beleggingsbeleid voor de gehele portefeuille wordt afgezet tegen een benchmark bestaande uit de IPD index voor direct vastgoed en de EPRA (liquid 40) index voor vastgoedaandelen. Deze benchmark had in 2014 bij benadering dezelfde strategische verdeling als de portefeuille (65% niet beursgenoteerd vastgoed en 35% vastgoedaandelen). In de afgelopen jaren bleek dat bij een turbulente markt en/of een markt met beperkte mogelijkheden voor aan- en verkopen van (direct) vastgoed, de samenstelling van de portefeuille moeilijk in de

7


Jaarverslag

richting van de benchmark bijgestuurd kan worden. Door de strategische verdeling van de benchmark jaarlijks vast te stellen als onderdeel van het beleggingsbeleidsplan blijft deze representatief voor de daadwerkelijke samenstelling van de beleggingsportefeuille van het Fonds. Het Fonds verricht geen activiteiten op het gebied van onderzoek en ontwikkeling.

Structuur Het Fonds heeft geen personeel in dienst. ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. (hierna ‘a.s.r. vv’) is aangesteld als Manager van het Fonds. Het beheer van vastgoedaandelen heeft a.s.r. vv uitbesteed aan AXA Investment Managers (hierna ‘AXA’). De administratie van vastgoedaandelen is uitbesteed aan Caceis Netherlands N.V. Medio 2014 is BNP Paribas Securities Services S.C.A. aangesteld als AIF-Depositary van het Fonds en als custodian van de vastgoedaandelen. Zij is onder meer belast met de bewaking van de kasstromen alsmede de bewaring van de effecten in de beleggingsportefeuille van het Fonds.

Manager a.s.r. vv heeft veel ervaring in vastgoedvermogensbeheer en het aansturen van managers van vastgoed aandelen. a.s.r. vv belegt actief in onder meer winkels, woningen, kantoren en agrarisch vastgoed. a.s.r. vv is tevens property en asset manager en speelt een actieve rol bij het beheer van vastgoedobjecten. a.s.r. vv beschikt over alle kennis en deskundigheid die nodig zijn voor verhuur, onderhoud en kwalitatieve verbetering van vastgoedobjecten. Vanaf juli 2013 geldt de AIFM-richtlijn. Deze Europese richtlijn (2011/61/EU) introduceert geharmoniseerde regels voor beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen, waaronder ook de Manager van het Fonds valt. De Manager van het Fonds heeft haar aanvraag voor het verkrijgen van de AIFMD vergunning ingediend en het Fonds is in juli 2014 aangemeld als beleggingsinstelling onder AIFMD. Deze vergunning is in februari 2015 verkregen. Tevens eist de AIFMD dat managers van fondsen hun participanten gelijk behandelen voor wat betreft kosten en voorwaarden voor dienstverlening. Het Fonds heeft naar aanleiding van deze ontwikkelingen haar kostenstructuur aangepast en opgenomen in haar nieuwe prospectus. Dit sluit tevens aan op het provisie verbod voor onder andere banken dat in 2014 is ingegaan. Sindsdien is het voor deze instituten verboden om vergoedingen (provisies) van beleggingsfondsen te ontvangen. Doel van dit provisieverbod is het versterken van de onafhankelijkheid en transparantie van (beleggings-) dienstverlening. Ook moeten de kosten voor de dienstverlening inzichtelijk zijn. Als gevolg daarvan verlagen veel vermogensbeheerders de beheervergoeding van hun fondsen, onder simultane afschaffing van de distributievergoeding.

Governance De directie van het Fonds bestaat conform de statuten uit tenminste twee directeuren. Zij zijn voor onbepaalde tijd benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De huidige directie van het Fonds wordt gevormd door de heer D. Gort en de heer M.R. Lavooi. De heer Lavooi zit sinds 21 december 2006 in de directie, de heer Gort is per 1 januari 2008 in functie getreden. Beide directeuren zijn gezamenlijk bevoegd het Fonds te vertegenwoordigen. De governance is conform het prospectus en de statuten van het Fonds. Deze documentatie kan opgevraagd worden. De directie neemt besluiten op basis van een volstrekte meerderheid van het in totaal door alle directeuren uit te brengen aantal stemmen. De directie komt maandelijks bijeen in een directie

8


Jaarverslag

overleg waarbij ook de fund manager, control en fiscalisten en/of juristen aanwezig zijn. Besluiten die leiden tot een belangrijke verandering van de identiteit of het karakter van de vennootschap, moeten vooraf worden goedgekeurd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Per 17 juli 2014 is, in het kader van AIFMD, de Raad van Toezicht veranderd in een Raad van Advies voor het Fonds. Deze Raad van Advies is ingesteld door de directie van het Fonds en had per deze datum de volgende drie leden: • Mevrouw F.R.M. Rieter (namens ASR Levensverzekering N.V.) • De heer J.Th.M. Julicher (namens ASR Levensverzekering N.V.) • De heer J. Mensonides (onafhankelijk extern lid) De Raad van Advies voldoet hiermee aan het streefcijfer man/vrouw aangezien tenminste 30% van de natuurlijke personen man is en tenminste 30% vrouw. De directie bestaat uit twee mannen. Hiermee voldoet het Fonds niet aan het streefcijfer. Bij de eerstvolgende vacature in de directie zal rekening gehouden worden met het streefcijfer en gekeken worden welke persoon op dat moment het best bij de vereiste kwalificaties past. De Raad van Advies richt zich op het adviseren inzake de beleggingsstrategie en inzake de overeenkomst met de manager. De Raad van Advies komt minimaal 4 keer per jaar bijeen. In 2014 belegde de Raad van Advies vijf vergaderingen. Belangrijke onderwerpen die in 2014 zijn besproken: • Governance en kostenstructuur van het Fonds • Herziene fondsdocumentatie, mede in het kader van AIFMD • De aanmelding van het Fonds als beleggingsinstelling onder AIFMD in 2014 • Beleggingsbeleidsplannen en vooruitzichten 2014-2018 • Jaarverslag 2013 en halfjaarbericht 2014 • Samenstelling Raad van Advies

Duurzaamheid ASR Nederland N.V. ondertekende eind 2011 de United Nations Principals for Responsible Investment (hierna ‘UNPRI’) en onderschrijft daarmee de wereldwijde standaard van ‘best practices’, met het doel om maatschappelijk verantwoord beleggen (hierna ‘MVB’) te stimuleren. Bij het beheer van het Fonds wordt gestreefd om te voldoen aan de UNPRI. Dit geldt zowel voor het direct vastgoed als voor de vastgoedaandelen. De exploitatie van het Fonds vindt zoveel mogelijk plaats in samenwerking met toeleveranciers die binnen hun bedrijfsvoering en geleverde diensten invulling geven aan maatschappelijk verantwoord ondernemen. Daarnaast wordt waar mogelijk de huurder gestimuleerd om maatregelen te nemen om het energieverbruik te reduceren. Voor het direct vastgoed participeert het Fonds in de Global Real Estate Sustainability Benchmark. Dit is een wereldwijde benchmark waarmee het beleid van aanbieders van vastgoedfondsen onderling wordt vergeleken.

Waardering van direct vastgoed De afgelopen jaren stond de waardering van direct vastgoed vaak in het nieuws omdat er vragen zijn inzake de marktconformiteit van door externe taxateurs uitgevoerde taxaties. De manager a.s.r. vv participeert met het vastgoed van het Fonds in de ROZ IPD index, zowel aan de kwartaalindex als de jaarindex. Deelname aan de index schrijft voor dat al het vastgoed ten minste jaarlijks wordt

9


Jaarverslag

getaxeerd conform voorgeschreven richtlijnen inclusief de 28 aanbevelingen van IVBN inzake taxaties. Het vastgoed van het Fonds wordt vier keer per jaar getaxeerd door meerdere onafhankelijke, externe taxatiebureaus. Eén keer per jaar conform de ROZ IPD richtlijnen en drie keer per jaar door middel van markt updates (desktop taxaties). Voorts wordt per drie jaar gewisseld van taxateurs. Hiermee wordt de visie van externe experts op de portefeuille regelmatig ververst. In 2014 is voor meer dan de helft van de winkelportefeuille gewijzigd van taxateur. Door dit institutionele kader kan het Fonds met voldoende vertrouwen stellen dat de waarde van haar portefeuille marktconform is vastgesteld. Op 19 januari 2015, ten tijde van het opstellen van deze jaarrekening, heeft de eigenaar van V&D, Sun Capital, onverwachts aangekondigd vier maanden geen huur te willen betalen en eiste een huurverlaging van meer dan 30% van verhuurders voor alle 63 locaties van het warenhuis. Medio februari hebben de verhuurders (op één na) een akkoord gesloten met V&D en haar moedermaatschappij Sun Capital. Onderdeel hiervan is dat V&D 100% de huur betaalt, waarbij 58,9% van de huurpenningen over de maanden februari, maart, april, mei, juni en juli 2015 op een escrow rekening bij de notaris worden geplaatst. Indien V&D, Sun Capital en de banken hun toezeggingen nakomen, krijgt V&D het geld dat op de escrow rekening staat als huurkorting in juli 2015. Ingeval V&D alsnog in een faillissement komt, worden de gelden op de escrow rekening gestort naar het Fonds en de andere verhuurders. Het fonds overlegt momenteel met V&D over de mogelijkheden en toekomst scenario per locatie. Bovenstaande ontwikkelingen hebben een negatief effect op de waardering van de twee panden van het Fonds (in Amersfoort en Bergen op Zoom) waarvan V&D huurder is. Bij de waardebepaling van de panden per 31 december 2014 is door de taxateur uitgegaan van een going concern van V&D. In de waardering in het eerste kwartaal 2015 is rekening gehouden met alternatieve verhuurmogelijkheden. De desbetreffende panden zijn in het eerste kwartaal 2015 in het totaal €2,7 miljoen lager gewaardeerd. Aangezien het een transactie betreft die na 31 december 2014 plaats heeft gevonden wordt de impact verwerkt in 2015.

Economische ontwikkelingen Conjuncturele ontwikkelingen De Nederlandse economie heeft in 2014 een fragiel herstel laten zien. Waar in 2013 nog sprake was van economische krimp, heeft de economie zich in 2014 licht weten te herstellen met een groei van 0,4%. Dit is op basis van meest recente cijfers tot en met het derde kwartaal van 2014 (bron: CBS, 2015). In vergelijking met het derde kwartaal van 2013 is er sprake van economische groei van 1,0%. In het eerste kwartaal van 2014 was nog sprake van krimp (-0,4%), in het tweede en derde kwartaal is er een lichte groei gemeten (0,6% en 0,1%). De groei van de Nederlandse economie is vooral ingegeven door de export. Investeringen van bedrijven en overheid hebben zich niet onvoldoende weten te herstellen om significant bij te kunnen dragen. De consumptieve bestedingen van huishoudens zijn in de loop van 2014 verbeterd, maar nog niet op het gewenste niveau. In het derde kwartaal van 2014 zijn de consumptieve bestedingen met 0,6% gegroeid ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Consumenten gaven vooral meer uit aan voeding en genotmiddelen, duurzame goederen en diensten. Bij diensten gaat onder meer om het betalen van de huur, bezoek aan restaurant of kapper, en kosten voor telefoon en verzekeringen (bron: CBS, 2015). In vergelijking met de economie in Europa, is de Nederlandse economie sterker hersteld (+0,2%). In Europa is in het derde kwartaal van 2014 een lichte groei van 0,8% waargenomen ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder (bron: Eurostat). In 2014 was de gemiddelde Nederlandse inflatie 1,0% en dat is fors lager dan de 2,5% in 2013. De inflatie ligt daarmee op het laagste niveau in ruim 25 jaar. Veel producten en diensten waar

10


Jaarverslag

consumenten hun geld aan uitgeven zijn niet of nauwelijks in prijs gestegen. De Nederlandse inflatie volgens de HICP (Harmonised Index of Consumer Prices) is in december gedaald naar -0,1% (negatieve inflatie). In de Eurozone lag de inflatie in december zelfs op -0,2% (bron: Eurostat, 2015). Het consumentenvertrouwen in 2014 heeft een significante verbetering laten zien ten opzichte van 2013. Ondanks deze verbetering is er nog steeds sprake van een negatief sentiment uitgedrukt in een indicator van -6. In 2013 stond de indicator nog op -32. In het eerste halfjaar van 2014 is een duidelijke verbetering van consumentenvertrouwen waargenomen. In het tweede half jaar van 2014 is het vertrouwen licht afgenomen. Het vertrouwen van consumenten is nog steeds broos en de consument wacht op heldere signalen van economische groei. De vertrouwensindicator van Europa geeft een vergelijkbaar beeld (-7,5). Het afgelopen jaar is de werkloosheid in Nederland, conform Europese maatstaven (ILO), met 0,2% afgenomen tot 6,7%. Daarmee blijft het percentage ruim onder het niveau van Europa van 10% (bron: Eurostat, 2015).

Direct vastgoed: de beleggingsmarkt Het beleggingsvolume in Nederlands direct commercieel vastgoed is in 2014 fors gestegen naar ruim €10 miljard. Ten opzichte van 2013 is dit bijna een verdubbeling van het volume. Met name in het laatste kwartaal van 2014 waren er omvangrijke transacties van beleggingsportefeuilles. Voor het eerst sinds het uitbreken van de recente financiële crisis is het beleggingsvolume fors toegenomen. De toename is mede het gevolg van kapitaalstoevloeiing van internationale beleggers. Zij waren verantwoordelijk voor 65% van het volume en investeerden voornamelijk in grote beleggingsportefeuilles. In het afgelopen jaar sloten beleggers in het algemeen vaker deals met een waarde groter dan €50 miljoen, namelijk 48 transacties in 2014 tegenover 25 in 2013. Daarnaast werden er in het afgelopen jaar meer deals met een waarde groter dan één miljoen euro afgesloten, namelijk 660 transacties in 2014 tegenover 461 in 2013. Van het totale volume aan beleggingen, is 39% van het totaal geïnvesteerd in kantoorvastgoed. De toename in transacties van kantoorpanden kan worden toegeschreven aan de toegenomen aandacht voor de potentie van leegstaande kantoorpanden op mindere locaties. De grootste deal die heeft bijgedragen aan het aandeel van kantorentransacties is die van CBRE Global Investors, in juli 2014 verkocht het 32 kantoorpanden voor ongeveer €385 miljoen aan Lone Star Funds. Dit was de grootste kantorendeal sinds de uitbraak van de financiële crisis in 2008. Ten opzichte van 2013 is het beleggingsvolume van kantoorpanden en portefeuilles verdubbeld, van €1,6 miljard in 2013 naar €3,9 miljard in 2014 (bron: PropertyNL, 2015). Beleggingen in woningvastgoed hadden met 26% een ongekend hoog aandeel in het totale beleggingsvolume. De deal tussen Vestia en de Duitse belegger Patrizia draagt voor een groot deel bij aan het aandeel van woningtransacties, in juli 2014 heeft Vestia 5500 woningen aan Patrizia verkocht voor €577 miljoen. Dit was de grootste woningtransactie ooit in de Nederlandse beleggingsmarkt. De interesse in huurwoningen door (buitenlandse) investeerders kan worden toegerekend aan stijgende huurprijzen in het niet-gereguleerde segment, alsmede groeiende vraag naar huurwoningen. Transacties van winkelpanden en –portefeuilles, bleven met respectievelijk 13% van het totale beleggingsvolume achter op transacties van kantoren en woningen. Ten opzichte van 2013 is het beleggingsvolume van winkelpanden toegenomen van €670 miljoen naar €1,3 miljard, maar procentueel gezien is het aandeel van transacties in winkelpanden nagenoeg gelijk gebleven. De stabilisatie van winkeltransacties kan te wijten zijn aan het ontbreken van grote portefeuilletransacties, zoals die plaatsvonden voor woningen en kantoren in 2014 (bron: PropertyNL, 2015). Als gevolg van de toegenomen activiteit op de beleggingsmarkt heeft het Fonds in 2014 enkele panden uit de portefeuille die waren aangemerkt als niet-strategisch kunnen verkopen.

11

12


Jaarverslag

Direct vastgoed: de ontwkkelingen Detailhandel onder druk, ondanks meer omzet De detailhandel heeft in 2014 een moeilijk jaar achter de rug. Ondanks dat volumes zijn toegenomen, heeft een aanhoudende daling van prijzen ervoor gezorgd dat de omzet in de detailhandel is afgenomen. Op basis van de meest recente cijfers (derde kwartaal) blijkt dat de omzet, op jaarbasis, met 0,1% is afgenomen, doordat prijzen met 0,7% zijn gedaald en volumes met 0,6% zijn toegenomen. De omzetten van winkels in voedingsmiddelen is toegenomen met 1,2%, door hogere volumes (1,2%) en stabiele prijzen (0,0%). De winkels in de non-foodsector kenden een daling van de omzet met 0,8%. De prijzen in de non-foodsector winkels daalden gemiddeld met 1,1% en realiseerden een lichte volumegroei van 0,3% (bron: CBS, 2015). Mede door de lagere consumenten uitgaven en de toename van online verkopen, blijven de omzetten van retailers onder druk staan. De dalende prijzen moeten gecompenseerd worden door toenemende verkopen om inkoopvoordelen te behouden, maar ook de vaste kosten beheersbaar te houden. Dit heeft als gevolg gehad dat het aantal uitverkoopmomenten fors is toegenomen, zelfs nieuwe collecties werden in een aantal gevallen direct in de uitverkoop gedaan. Het vet op de botten is bij met name winkels in de elektronica, schoenen, mode en kleding branche erg summier.

Aantal faillissementen is substantieel gedaald Het aantal faillissementen piekte in 2013, het afgelopen jaar was een forse daling te zien: vanaf een all-time high van 250 faillissementen in Q4 2013, tot rond de 170 in de eerste drie kwartalen van 2014, tot 125 in het laatste kwartaal van 2014. Hoewel dit nog steeds substantiële aantallen zijn, zijn de jaarcijfers ook aanzienlijk gunstiger dan in voorgaande jaren: in 2013 sloten ongeveer 900 detaillisten hun deuren als gevolg van faillissement. Dat waren 200 bedrijven meer dan in 2012 (714). Het afgelopen jaar liet een totaal van circa 650 zien. Ter vergelijking, het tienjarig gemiddelde bedraagt ongeveer 550 uitgesproken faillissementen per jaar (bron: CBS, 2015). Het afgelopen jaar hebben meerdere retailers een doorstart gemaakt, maar zelden ging dat goed. De formule Villa Happ maakte bijvoorbeeld 2 keer een doorstart en ging inmiddels 3 keer failliet. Deze retailers hebben dezelfde problemen: ze waren te laat met hun gang naar het internet, hadden imago problemen, een te kleine schaal en betaalden een huur uit de hoogtijdagen in relatie tot een crisis-omzet. In 2014 ging een aantal grote retailers failliet, waaronder Mexx, Taft, Halfords, Schoenenreus, Cinderella, Polare, Free Record Shop, Siebel en enkele HEMA winkels.

Divergentie van de huurprijzen; A1-locaties versus overig In de Nederlandse winkelmarkt zijn er steeds meer tekenen zichtbaar van divergentie tussen prime en overige locaties. Waar de A1-locaties in prominente winkelsteden nog significante huurniveaus haalden, daalden de huurniveaus op secundaire locaties fors. Makelaar JLL meldde een gemiddelde daling van winkelhuurprijzen met 2,52% dit jaar. Dit is het vijfde jaar op rij dat de huurprijzen daalden (bron: JLL, 2014). De kloof tussen de grote steden en middelgrote / kleine steden wordt alsmaar groter. In grote winkelsteden is nog steeds een vraag naar winkelruimte op A1-locaties, terwijl in de middelgrote / kleine steden de vraag afneemt. In de regio’s met bevolkingsafname, zoals Overijssel, Friesland en Zeeland, loopt de leegstand op tot een hoog niveau en waaruit blijkt dat deze steden momenteel minder aantrekkelijk zijn. Tophuren in de zes belangrijkste A1-locaties in Nederland: Locatie

Kalverstraat Beursplein Grote Straat Lange Elisabethstraat Spuistraat Demer

Steden

Huur (per m2 per jaar)

Amsterdam Rotterdam Maastricht Utrecht Den Haag Eindhoven

€2.950 €1.800 €1.650 €1.650 €1.400 €1.400


Jaarverslag

Fysiek en online winkelen gaan hand in hand Het afgelopen jaar stond expansie wederom hoog op de agenda bij een aantal grote nationale én internationale retailers. De interesse naar additionele winkellocaties richt zich echter bijna uitsluitend op de A-locaties van de grote(re) Nederlandse binnensteden. De niet A-locaties, de perifere winkellocaties en de kleinere binnensteden genieten momenteel nauwelijks belangstelling van de expanderende partijen. In het bijzonder blijken discount retailers en de modebranche kansen te zien in de huidige markt. Enkele expanderende retailers van het afgelopen jaar zijn: Zeeman, Big Bazar, Primark, OP=OP Voordeelshop, Flying Tiger, So Low (D&F), Uniqlo, Shoeby en Snipes. Het leeuwendeel van de retailers is zich zeer bewust van de mogelijkheden (en noodzaak) van internetverkoop. De gemiddelde consument is steeds meer online - ook onderweg - en doet steeds vaker zijn (meestal niet dagelijkse) aankopen via laptop, tablet of mobiele telefoon (bron: GfK, 2014). Verwacht wordt dat in 2015 de online aankopen wederom zullen stijgen. Fysiek en online winkelen gaan steeds meer hand in hand.

De bodem lijkt bereikt op de kantorenmarkt De vraag naar (extra) kantoormeters is sinds de financiële crisis van 2008 aanzienlijk kleiner dan in het decennium daarvoor. Het aanbod laat mede hierdoor al jaren een stijgende tendens zien. In totaal stond eind 2014 7,9 miljoen m² kantoorruimte leeg in Nederland, dat is 16% van de totale kantorenvoorraad (DTZ Zadelhoff, 2015). In veel middelgrote steden en satellietsteden, zoals Gouda, Capelle a/d IJssel, Almelo, Almere, Amstelveen en Nieuwegein is dit percentage zelfs aanzienlijk hoger, tot (ruim) boven de 25%. In 2014 hebben organisaties bij verhuizingen in Nederland krap 1,1 miljoen m2 kantoorruimte opgenomen. Deze lage opname is nagenoeg gelijk aan 2013 en net als in voorgaande jaren mede een gevolg van bedrijfsreorganisaties en de invoer van het nieuwe werken. De tien grootste kantorentransacties vonden voornamelijk plaats in de Amsterdam, Utrecht en daarnaast ook in kernsteden als Amersfoort, Arnhem, Breda en Rotterdam. Kantoren op OV-locaties doen het relatief goed. De omvang van de marktvraag lijkt echter blijvend veranderd. Nederland zal de komende jaren naar verwachting te maken krijgen met een opnameniveau tussen de 1,0 en 1,25 miljoen m². In deze zeer ruime markt staat de kantoorgebruiker centraal. De marktcijfers zijn weliswaar nog altijd ongunstig, maar tevens gelijk aan die van 2013 en medio 2012. Veel ruimer lijkt de kantorenmarkt niet meer te worden, de bodem bodem op de primaire locaties lijkt lijkt bereikt. De toenemende divergentie tussen primaire en secundaire locaties zal zich in 2015 naar verwachting doorzetten.

Aanbodreductie: minder nieuwbouw, onttrekkingen en Provincies schrappen plannen kantoren Nieuwbouw staat op een laag pitje. Als er al wordt gebouwd, vindt dat voornamelijk plaats in de grotere steden op locaties met een hogere dynamiek. Tegelijkertijd zijn er ook meerdere voorbeelden van onttrekkingen te vinden, al gaat dat niet snel en/of in hele grote stappen. Het aantal m² verouderde kantoorruimte dat aan de markt onttrokken wordt, neemt nog wel steeds toe. In 2014 werd meer dan 375.000 m² aan onttrekkingen geregistreerd, waarvan veruit het grootste deel zal worden herontwikkeld naar woningen (bron: Vastgoedmarkt, 2014). Hoewel Amsterdam nog steeds koploper is, zijn transformatieprojecten inmiddels door heel Nederland te vinden. Zowel de geringe nieuwbouw activiteiten als de onttrekkingen dragen positief bij aan een betere marktsituatie, of eigenlijk tot nu toe aan het niet verder verslechteren van de markt.

13


Jaarverslag

De komende jaren blijven naar verwachting in het teken staan van aanbodreductie. Onttrekking aan de voorraad en het verkleinen van de planvoorraad zijn hoofdthema’s bij de beleidsmakers. Nadat in het najaar van 2013 bleek dat het Convenant Aanpak Leegstand geen effect had gesorteerd, lijken de hogere overheden op het punt te staan om harder in te grijpen. Zo heeft de Provincie Utrecht eind 2013 aangekondigd om maar liefst 1 miljoen m² aan planvoorraad te schrappen, goedschiks of kwaadschiks. Dat is een unicum in de geschiedenis. De Provincies Zuid-Holland en Noord-Brabant lieten begin 2014 weten het aantal kantoorplannen substantieel te willen verlagen.

Sterk herstel koopwoningenmarkt in 2014 Het aantal transacties op de koopwoningmarkt is in 2014 fors toegenomen. In totaal waren er 156.500 transacties, wat neer komt op een stijging van 33% ten opzichte van 2013 (bron: CBS, 2015). Vooral in het vierde kwartaal van 2014 is er een significante verbetering waargenomen. In deze periode werden ongeveer 46.000 woningen verkocht in heel Nederland, dat is een stijging van 30% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2013 en bijna een verdubbeling van het aantal verkochte woningen sinds het laagste punt van de crisis (tweede kwartaal van 2013). De betaalbaarheid van de woningen is als gevolg van de lage hypotheekrente en de lagere vraagprijzen verbeterd. Bij alle typen woningen, met uitzondering van de semi-vrijstaande huizen, is een toename van het aantal transacties geconstateerd. De opwaartse kracht is het sterkst voor de appartementen, namelijk 38% in 2014 ten opzichte van 2013. Daarnaast staan woningen gemiddeld minder lang te koop dan in 2013, namelijk 124 dagen tegen circa 160 dagen in 2013 (bron: NVM, 2015). Aan de aanbod zijde is een daling van het aantal te koop staande woningen geregistreerd (daling van 8,2% sinds 2013). Als gevolg is de gemiddelde prijs van woningen in 2014 opvallend sterk toegenomen (momenteel €215.000), een stijging van 3,5% ten opzichte van 2013 en 5,3% in vergelijking met het laagste punt van de crisis (bron: CBS, 2014).

Blijvend tekort aan particuliere huurwoningen Op de Nederlandse woningmarkt is er sprake van een blijvend tekort aan particuliere huurwoningen. Het aantal huishoudens in Nederland groeit in een stabiel tempo en zal zich de komende jaren continueren. Ondanks de demografische groei is er sinds de crisis minder dan 50.000 nieuwe woningen (koop en huur) gebouwd. Met het huidige productievolume van 125.000 huurwoningen tot 2020 lijkt dit aan de lage kant. Vooral in de agglomeraties Amsterdam en Utrecht is er een grote vraag. In de meer perifere regio’s waar de bevolking daalt is er minder of geen sprake van een blijvend tekort (bron: PropertyNL, 2014).

Stimuleringsmaatregelen nemen vanaf 2015 geleidelijk af De Nederlandse overheid gaat de tijdelijke stimuleringsmaatregelen voor de woningmarkt in de loop van volgend jaar geleidelijk afbouwen. Zo worden bijvoorbeeld schenkingen (met tijdelijk belastingvrijstelling) voor de aankoop of verbetering van de eigenwoning niet verlengd, daarnaast is er geen extra subsidies beschikbaar voor startersleningen en het lage BTW-tarief op de arbeidskosten voor verbouwingen en renovaties zal aflopen op 1 juli 2015. Daarnaast daalde de loan-to-value voor nieuwe hypotheken naar maximaal 103% in 2015 en zal de komende jaren verder dalen naar maximaal 100% (bron: Rijksoverheid, 2014). Huishoudens dienen dus eerst te sparen alvorens zij een huis kunnen kopen. Een tijdelijke overbrugging in een huurwoning zal voor veel huishoudens de oplossing kunnen zijn. De genoemde (als dan niet tijdelijke) maatregelen hebben een positieve invloed gehad op de Nederlandse woningmarkt (NVM, 2014). De prikkels die zijn beëindigd of gaan veranderen in 2015 worden beschouwd als kleinere maatregelen, zonder dat deze grote invloed zullen gaan hebben op de woningmarkt.

Beursgenoteerde vastgoedaandelen Europa Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen beleefden een positief jaar in 2014, met een totaalrendement van 25,7% tegenover 11% in 2013 (bron: AXA IM, 2013 en jaarverslag 2013). Wereldwijd behaalden vastgoedaandelen een totaalrendement van 32% in 2014 (bron: AXA IM, 2015).

14


Jaarverslag

Gedurende 2014 groeide de belangstelling van internationale beleggers voor Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen. Beleggers zochten mede door de historisch lage rentestanden naar beleggingen met een aantrekkelijk risico-rendement verhouding. De koersen van onder andere vastgoedondernemingen met relatief weinig vreemd vermogen hebben mede hierdoor positieve ontwikkelingen doorgemaakt in 2014. Het naderende besluit van de ECB om schuldpapieren op te kopen, als aanjagende maatregel voor de economie en inflatie, had eveneens een positief effect op de Europese vastgoedaandelenmarkt. Vastgoedfondsen met investeringen in Groot Brittannië stonden gedurende het jaar nadrukkelijk in de belangstelling van (internationale) beleggers mede doordat de aanvangsrendementen van kantoorpanden op primaire locaties in Londen op dat moment nog steeds relatief hoog lagen. Daarnaast groeide de belangstelling van (internationale) beleggers voor kantoorpanden in Parijs, met name op secundaire locaties in de Franse hoofdstad. Op de secundaire locaties waren de panden relatief goedkoop en de vooruitzichten voor huurgroei positiever in 2014. Vastgoedfondsen die investeren in Duitse woningen, lagen eveneens goed in de markt. De positieve economische vooruitzichten waren de voornaamste reden van interesse door (buitenlandse) beleggers. De vastgoedaandelenmarkt zag in het afgelopen jaar een relatief grote overname, het Nederlandse Corio werd overgenomen door het Franse Klépierre. Laatstgenoemde is na de overname een grotere speler geworden in commercieel vastgoed, met focus op winkelcentra verspreid in Europa. Gedurende het jaar klonken er meer geluiden over mogelijke overnames van vastgoedondernemingen, met als doel het verstevigen dan wel vergroten van het marktaandeel. De verwachting is dat er in 2015 verder zal worden gefuseerd tussen Europese beursgenoteerde vastgoedondernemingen. Voor 2015 is er eveneens kans op positieve rendementen, mede door goedkope financieringsmogelijkheden voor vastgoedondernemingen en verwachte economische groei in de eurozone. Daarnaast zou de maatregel van de ECB om Europese staatsobligaties op te kopen positief uit kunnen werken op de vastgoedaandelenmarkt. De kans op positieve rendementen zou bedreigd kunnen worden door lage huurindexeringen, schaarste in vastgoed op A1-locaties en druk op het retail-landschap door onder andere e-commerce. De vooruitzichten voor Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen zijn echter positief, de vastgoedaandelen stonden voor het grote deel van 2014 niet nadrukkelijk in de belangstelling van beleggers, 2015 kan een jaar zijn waarin de vraag naar Europese vastgoedaandelen verder groeit (bron: AXA IM, 2015). Als gevolg van positieve koersontwikkelingen op de vastgoedaandelenmarkt heeft het Fonds haar dividenduitkeringen kunnen financieren, door middel van verkoop van vastgoedaandelen. Het Fonds heeft met haar belang in Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen kunnen profiteren van de positieve resultaten. Over 2014 heeft de portefeuille Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen van het Fonds een resultaat behaald van 22,7%, een jaar eerder was dit 7,4%. Het Fonds investeert in de 40 meest liquide Europese vastgoedaandelen. Deze strategie limiteert de volatiliteit van deze portefeuille. De samenstelling van de portefeuille beursgenoteerde vastgoedaandelen van het Fonds wijkt in beperkte mate af van de index waartegen ze wordt afgezet. Dit beperkt tevens het aantal benodigde transacties en de daarmee gemoeide kosten om toch tot een outperformance voor het Fonds te komen.

15


Jaarverslag

Vooruitzichten voor 2015 Het Fonds zal ook in 2015 haar ingezette beleid voortzetten. Voor de producten inzake pensioenen en levensverzekeringen blijft het Fonds zich profileren als one-stop shop voor hun vastgoedbeleggingen. Er zijn voor de komende jaren positieve signalen inzake de groei van deze a.s.r. participanten in vastgoed. Een mooie kans voor het Fonds om nieuwe instroom te genereren. Het huidige beleggingsbeleid met investeringen in beursgenoteerde vastgoedaandelen en direct vastgoed gaat naar verwachting ook de komende jaren tot positieve rendementen in lijn met de afgelopen jaren tegen acceptabele risico’s leiden. Deze verwachtingen worden onderbouwd door de volgende vooruitzichten: • Voor 2015 wordt een verbetering van de Nederlandse economie verwacht. Verwacht wordt dat consumenten meer gaan besteden en investeringen langzamerhand weer op peil gebracht worden. Het economisch herstel is nog steeds broos en inflatie ligt op een laag niveau. Belangrijk is dat de Europese economie weer het vertrouwen gaat winnen. • Het vertrouwen van de consument zal naar verwachting licht groeien, maar de consument zal kritisch blijven. De consumptieve bestedingen zullen in 2015 naar verwachting toenemen, maar bevinden zich nog steeds op een laag niveau. • Een toename van het beleggingsvolume in vastgoed wordt verwacht voor 2015. Meer internationale investeerders zullen toetreden tot de Nederlandse markt, op zoek naar (omvangrijke) vastgoedportefeuilles. Ook de gevestigde partijen zien kansen. In de huidige marktomstandigheden is het mogelijk om tegen aantrekkelijke prijzen vastgoed in te kopen en strategische posities in te nemen. • De gemiddelde retailer zal het niet veel gemakkelijker krijgen het aankomende jaar. Het trage economische herstel in combinatie met een lage inflatie, genereert een aantal uitdagingen voor de winkelmarkt. De gemiddelde huurprijzen dalen, leegstand loopt op en is meer structureel van aard. • Online zijn er de komende jaren nog altijd voldoende (innovatieve) kansen om de omzet te laten groeien. • De vraag naar A1-winkellocaties zal naar verwachting onveranderd groot blijven, sommige perifere winkelgebieden zullen verder wegglijden. • De relatief hoge werkloosheid en de tot nu toe bescheiden economische groei zijn nog geen voorboden van betere tijden voor de vraag naar kantoorruimte. • Een laag vraagniveau zal ook in 2015 het geval. Het aanbod van kantoorruimte zal dan ook nog de komende jaren hoog zijn en de opname relatief laag, zo rond de 1,1 miljoen m². • De komende jaren zullen de meeste Nederlandse steden dan ook een blijvend hoog leegstandspercentage laten zien, met name in de satellietsteden zal dat het geval zijn. • De toenemende divergentie tussen primaire locaties en secundaire locaties zal zich naar verwachting in 2015 doorzetten. • Op de secundaire locaties blijven de huurprijzen (sterk) onder druk staan en zijn de incentives fors te noemen. Ook de beleggingswaarde op deze locaties blijven onder druk. • Herstel woningmarkt zal zich doorzetten in 2015, echter wel een tweedeling tussen randstad en niet randstad. De regio’s met demografische groei kunnen hiervan profiteren. Op secundaire locaties zal het herstel uitblijven of langzamer verlopen. • Een blijvende demografische druk op de woningmarkt zal ervoor kunnen zorgen dat de bouwproductie in 2015 wordt verhoogd. Betaalbare woningen en huurwoningen in de vrije sector kunnen rekenen op een toenemende vraag. • Op de beleggingsmarkt voor woningen zal de concurrentie in de sterke regio’s binnen de randstad een yield verschuiving teweeg brengen. De vraag naar woningbeleggingen zal dusdanig toenemen dat prijzen in deze regio’s snel kunnen gaan stijgen. • Voor Europees beursgenoteerd vastgoed wordt in 2015 een positieve performance verwacht (bron: AXA IM, Cohen & Steers en KCM). • Het Fonds is niet voornemens in 2015 financiering aan te trekken, anders dan het reeds bestaande rekening-courantkrediet.

16


Risico’s Aan het beleggen in vastgoed en effecten zijn financiële risico’s verbonden. Potentiële beleggers in het Fonds wordt verzocht goed nota te nemen van de volgende passage: De waarde van de effecten waarin belegd wordt, zal fluctueren. Door deze koersfluctuaties is ook de netto vermogenswaarde van het Fonds aan fluctuaties onderhevig. De mogelijkheid bestaat dat de belegging in waarde stijgt; het is echter ook mogelijk dat uw belegging weinig tot geen inkomsten genereert en dat uw inleg bij een ongunstig koersverloop geheel of ten dele verloren gaat. Resultaten die in het verleden behaald zijn, geven geen garantie voor de toekomst. De verschillende risico’s die verbonden zijn aan een belegging in het Fonds, alsmede ons risicomanagement, risicobeheer en risicobeheersystemen, worden vanaf pagina 52 in dit jaarverslag uitgebreider beschreven. Onderstaand worden een aantal risico’s reeds benoemd.

Strategisch risico Het risico dat de doelstellingen niet worden behaald vanwege onjuiste besluitvorming, verkeerde implementatie en/of het onvoldoende reageren op veranderingen in de omgeving. Strategisch risico kan onder meer ontstaan wanneer een strategie te beperkt anticipeert op bedreigingen en kansen in de markt of wanneer er onvoldoende middelen beschikbaar zijn om de strategie effectief uit te voeren. Het Fonds mitigeert het strategisch risico door elk jaar een driejarig beleggingsbeleidsplan op te stellen waarin de kansen en bedreigingen in de markt geanalyseerd worden en het beleid, indien nodig, hierop aangepast wordt.

Operationeel risico Operationeel risico betreft het risico dat fouten niet tijdig opgemerkt worden of zelfs fraude kan optreden als gevolg van het falen of tekortschieten van interne processen, menselijke en technische tekortkomingen, en onverwachte externe gebeurtenissen. De manager van het Fonds heeft een uitgebreid risicomanagement raamwerk en risicobeheer om het operationele risico te mitigeren.

Financieel risico Financieel risico betreft het risico dat er zich een gebeurtenis voordoet, die de waarde van de activa van het Fonds organisatie aantast. Er zijn diverse financiële risico’s, waaronder liquiditeitsrisico, kredietrisico, kasstroomrisico, valutarisico, renterisico en marktrisico. Vanaf pagina 52 in dit jaarverslag worden deze risico’s en mitigerende maatregelen uitgebreider beschreven.

Financiële verslaggeving risico Financiële verslaggeving risico betreft het risico door onjuiste rapportages een onjuiste weergave van de financiële situatie van het Fonds wordt gepresenteerd. De kwaliteit van de financiële verslaggeving wordt gewaarborgd door periodieke interne en externe audits. De processen voor de financiële verslaggeving zijn vastgelegd. Op basis van steekproeven en ad hoc-onderzoeken vinden interne audits plaats. Bovendien worden de financiële controlesystemen regelmatig beoordeeld door externe accountants.

17


Risico’s

Wet- en regelgeving risico Wet- en regelgeving risico betreft het risico dat wijzigingen in weten regelgeving de resultaten van Fonds invloeden. Het Fonds kan wijzigingen in weten regelgeving niet beïnvloeden of veranderen, wel kan het Fonds het risico door wijzigingen mitigeren door tijdig te anticiperen op aanstaande (mogelijke) wijzigingen. De Compliance officer en de juridische afdeling zijn op de hoogte van weten regelgeving waardoor dit risico gemitigeerd wordt. Er is het Fonds geen toekomstige weten regelgeving bekend die significante impact zal hebben op het Fonds.

18

19


Portefeuilleontwikkeling Portefeuilleontwikkeling: algemeen De beleggingen van het Fonds bestonden 31 december 2014 uit 59% direct vastgoed, 38% vastgoedaandelen en 3% liquiditeiten en overige beleggingen. De waarde en verdeling van de beleggingen zag er ultimo 2014 en 2013 als volgt uit:

Direct vastgoed Indirect vastgoed Overige activa Totaal

31-12-2014

%

31-12-2013

%

306.259 200.959 15.279 522.497

59% 38% 3% 100%

316.327 168.512 10.309 495.148

64% 34% 2% 100%

De totale activa van het Fonds stegen in 2014 met €27,4 miljoen tot €522,5 miljoen. De beleggingen in direct vastgoed namen af met €10,0 miljoen tot €306,3 miljoen door €6,7 miljoen aan verkopen, een negatief ongerealiseerd waarderingsresultaat van €7,1 miljoen, €2,5 miljoen aan investeringen en €1,2 miljoen aan geactiveerde verhuurkortingen. Het indirect vastgoed, volledig bestaande uit vastgoedaandelen, nam toe met €32,4 miljoen tot €201,0 miljoen. Deze stijging werd veroorzaakt door per saldo een verkoop van vastgoedaandelen van €3,0 miljoen en een positief waarderingsresultaat van €35,4 miljoen. De verdeling van de activa van het Fonds per 31 december 2014 inclusief segmentatie van het direct vastgoed, zag er als volgt uit:

Figuur 1 Fonds verdeeld naar activa per 31-12-2014

Kantoren

15%

Winkels

44%

Vastgoedaandelen

38%

Liquiditeiten & vorderingen

3%

Het Fonds heeft in 2014 twee grote uitgaande kasstromen gehad, zijnde een dividenduitkering in juni (€22,9 miljoen) en een agio-uitkering in december (€20 miljoen). Deze uitkeringen waren mogelijk doordat het Fonds voor €16,9 miljoen aan operationele inkomsten genereerde, voor €6,7 miljoen aan verkoopopbrengsten van direct vastgoed realiseerde en doordat het Fonds €20 miljoen aan kapitaalinstroom ontving van een bestaande participant. Per saldo verkocht het Fonds voor €3,0 miljoen aan vastgoedaandelen. Het Fonds zal in 2015 wederom dividend uitkeren.

20


Portefeuilleontwikkeling

Portefeuilleontwikkeling: direct vastgoed De beleggingen in direct vastgoed bestaan volledig uit Nederlands vastgoed. De beleggingen zijn met name gefocust op winkels en in mindere mate op kantoren. Onderstaand worden de kerncijfers van de direct vastgoedportefeuille weergegeven: 31-12-2014

31-12-2013

Winkels Aantal objecten Aantal huurcontracten Netto verhuur oppervlak m2 Markthuur / Contracthuur Bezettingsgraad Gem. looptijd huurcontracten (financieel)

54 107 82.475 104% 94,6% 3,0

58 107 87.771 107% 97,3% 3,6

Kantoren Aantal objecten Aantal huurcontracten Netto verhuur oppervlak m2 Markthuur / Contracthuur Bezettingsgraad Gem. looptijd huurcontracten (financieel)

10 41 60.486 92% 69,4% 5,8

11 34 61.296 94% 65,9% 3,4

De gemiddelde looptijd bij kantoren is gestegen doordat er nieuwe langjarige contracten afgesloten zijn met twee grote huurders.

Onroerend goed in exploitatie De beleggingen in direct vastgoed namen in 2014 af met €10,0 miljoen tot €306,3 miljoen.

Stand begin boekjaar Investeringen Verhuurkortingen Verkopen Waarderingsresultaten Totaal

31-12-2014

31-12-2013

316.327 2.530 1.232 -6.706 -7.124 306.259

376.989 1.033 1.784 -40.705 -22.774 316.327

Met ingang van 2013 worden verhuurkortingen niet onder de overige vorderingen opgenomen, maar maken deze onderdeel uit van de fair value van het onroerend goed in exploitatie. Het direct vastgoed verdeeld naar segment was als volgt:

Kantorenportefeuille Winkelportfeuille Totaal

31-12-2014

%

31-12-2013

%

79.705 226.554 306.259

26% 74% 100%

77.478 238.849 316.327

24% 76% 100%

21



In 2014 verkocht het Fonds vier winkelpanden en een parkeerplaats met een verkoopopbrengst van €6,7 miljoen. Het gerealiseerde verkoopresultaat ten opzichte van de meest recente taxaties op moment van verkoop was €0,4 miljoen. Hierbij werd een positief waarderingsresultaat van €0,2 miljoen gerealiseerd ten opzichte de getaxeerde waarde ultimo 2013.

Huurders Binnen de kantorenportefeuille, die bestaat uit 10 panden, maken de 10 grootste huurders 75% van de omvang van de huurcontracten uit. Dit hoge percentage wordt veroorzaakt doordat twee huurders (DLA Piper en Rijksgebouwendienst) bijna 50% voor hun rekening nemen. Bij de winkelportefeuille is de spreiding van de huurders qua omvang van de huurcontracten groter. De winkelportefeuille bestaat uit 54 winkelpanden met daarin 97 verschillende huurders (107 huurcontracten). Het aandeel van de top tien huurders is 54% van de huuropbrengsten. Het Fonds streeft naar spreiding over meerdere huurders.

Top 10 huurders %

Kantoren DLA Piper Rijksgebouwendienst EY ENCI PWC Koningskinderen AbbVie St. Geschillencom. Consumentenzaken ING Bank Fugro-Jason Overige huurders Totaal

32 14 6 4 4 3 3 3 3 3 25 100

Winkels V&D Ahold Jumbo Bestseller A.S. Watson Esprit Scotch & Soda Mexx Holding Blokker Jeans Centre Overige huurders Totaal

13 11 8 4 4 4 3 3 2 2 46 100

V&D Op 19 januari 2015, ten tijde van het opstellen van deze jaarrekening, heeft de eigenaar van V&D, Sun Capital, onverwachts aangekondigd vier maanden geen huur te willen betalen en eiste een huurverlaging van meer dan 30% van verhuurders voor alle 63 locaties van het warenhuis. Medio februari is overeenstemming bereikt over een tijdelijke huurkorting. Bij de waardebepaling van de panden per 31 december 2014 is door de taxateur uitgegaan van een going concern van V&D. In de waardering in het eerste kwartaal 2015 is rekening gehouden met alternatieve verhuurmogelijkheden. De desbetreffende panden zijn in het eerste kwartaal 2015 in het totaal €2,7 miljoen lager gewaardeerd. Aangezien het een transactie betreft die na 31 december 2014 plaats heeft gevonden wordt de impact verwerkt in 2015.



Huurcontracten kantorenportefeuille Onderstaande grafiek geeft de afloop van de huurcontracten op basis van de jaarhuren weer. Met een grote huurder is een contract met 6 jaar verlengd waardoor de gemiddelde resterende looptijd van huurcontracten gestegen is naar 5,8 jaar (2013: 3,4 jaar). Omdat huurders steeds meer flexibiliteit willen, bijvoorbeeld door het bedingen van een kortere looptijd van hun huurcontract, zal de gemiddelde looptijd van de huurcontracten in de toekomst niet zomaar substantieel langer worden. De inspanningen van de asset management organisatie zijn er wel op gericht om overeenkomsten met een langere looptijd te bewerkstelligen. De bezettingsgraad van de kantorenportefeuille is ultimo 2014 (69,4%) met 3,5% gestegen ten opzichte van 2013 (65,9%). Ruim een kwart van de leegstand betreft een pand in Rotterdam, waar de huurcontracten bewust beëindigd zijn om het pand te kunnen renoveren. Een pand in Utrecht dat in 2014 volledig gerenoveerd is, genereert ook een kwart van de leegstand. De markthuren daalden in 2014 verder ten opzichte van de contracthuren. Dit vergroot het risico op lagere verhuuropbrengsten bij het afsluiten van nieuwe huurcontracten. De markthuur van de kantorenportefeuille van het Fonds was ultimo 2014 8% lager dan de contracthuur van deze beleggingen. Ultimo 2013 was de markthuur 6% lager dan de contracthuur.

Huurcontracten winkelportefeuille De gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten van de winkelportefeuille bedroeg ultimo 2014 3,0 jaar (2013: 3,6 jaar). In 2015 is het percentage aflopende huurcontracten 19% van de huidige huuropbrengsten. Dit wordt voor een groot deel veroorzaakt door huurcontracten die per jaar opzegbaar zijn. De bezettingsgraad van de winkelportefeuille is ultimo 2014 (94,6%) met 2,7% gedaald ten opzichte van 2013 (97,3%). De markthuur van de winkelportefeuille van het Fonds was ultimo 2014 4% hoger dan de contracthuur van deze beleggingen. Dit betekent dat bij afloop van huurcontracten gemiddeld mogelijk een huurstijging van 4% behaald zou kunnen worden. Ultimo 2013 was de markthuur 7% hoger dan de contracthuur. De daling van dit percentage in 2014 werd met name veroorzaakt door de neerwaartse trend van de markthuren.

22

23



PERCENTAGE

Figuur 2 Afloop huurcontracten o.b.v. jaarhuren ultimo 2014

Kantoren

25

Winkels 20 15 10 5 0 2015

2016

2017

2018

2019

2020

>2020

Toekomstige minimale huuropbrengsten De toekomstige minimale huurinkomsten (tot het einde van de huurovereenkomst) voor niettussentijds opzegbare huurovereenkomsten kunnen per 31 december als volgt worden weergegeven:

Korter dan 1 jaar Langer dan 1 jaar en niet langer dan 5 jaar Langer dan 5 jaar Totaal

2014

2013

19.763 46.671 17.853 84.287

21.828 46.175 13.627 81.630

Investeringen Het Fonds is voornemens in 2015 te investeren in haar strategische winkelportefeuille in Rotterdam en hiermee een duurzame exploitatie zeker te stellen.

Portefeuilleontwikkeling: indirect vastgoed De beleggingen in indirect vastgoed bestonden ultimo 2014 volledig uit Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen en nam in 2014 toe met €32,4 miljoen tot €200,9 miljoen. De stijging werd veroorzaakt door per saldo minus €3,0 miljoen aan- en verkopen en een positief waarderingsresultaat van €35,4 miljoen.

(bedragen in € x 1.000)

31-12-2014

31-12-2013

Stand begin boekjaar Aankopen Verkopen Waarderingsresultaten Stand einde boekjaar

168.512 39.867 -42.865 35.445 200.959

184.501 35.136 -57.381 6.256 168.512

Het ontvangen dividend uit de vastgoedaandelen bedroeg in 2014 €6,3 miljoen (3,4%) (2013: €7,7 miljoen (4,1%)). Het lagere percentage wordt deels verklaard door een relatief effect door de stijging van de aandelenkoersen in 2013 en 2014 en deels door een absolute daling van ontvangen dividend. Het ontvangen dividend is herbelegd in vastgoedaandelen.

24



Het waarderingsresultaat over 2014 bedroeg 35,4 miljoen. De benchmark werd hiermee met 0,46%-punt overtroffen (verdere uitleg zie pagina 30). De beleggingen in vastgoedaandelen hadden ultimo 2014 de volgende geografische spreiding. Dit betreft het land van de beurs waaraan de fondsen genoteerd zijn:

Figuur 3 Geografische spreiding vastgoedaandelen per 31-12-2014

Frankrijk

24%

Verenigd Koninkrijk

20%

Duitsland

19%

Zweden

9%

Zwitserland

9%

Nederland

8%

Luxemburg

5%

België

3%

Oostenrijk

2%

Finland

1%

De tien grootste posities vertegenwoordigden 51% van de totale waarde van de beleggingen in vastgoedaandelen en bestond uit:

Figuur 4 10 grootste beleggingen vastgoedaandelen per 31-12-2014

Unibail-Rodamco ACT

10%

Deutsche Wohnen AG

7%

DT Annington Immobilien

5%

Land Securities Group PLC

5%

Gagfah SA

4%

Gecina

4%

LEG Immobilien

4%

British Land Co. PLC

4%

Swiss Prime Site AG

4%

PSP Swiss Property AG

4%

25


Resultaatontwikkeling Resultaatontwikkeling: algemeen De resultaten over 2014 zijn als volgt samen te vatten:

Totaal operationeel inkomen Totaal operationeel uitgaven Operationeel resultaat Gerealiseerde waarderingsresultaten Financieringsresultaat Netto gerealiseerd investeringsresultaat Ongerealiseerde waarderingsresultaten Resultaat na belastingen

2014

2013

28.257 -11.378 16.879 10.603 -33 27.449 17.704 45.153

34.590 -11.609 22.982 1.408 -38 24.352 -21.303 3.048

Het operationeel resultaat daalde in 2014 ten opzichte van 2013. Dit was met name het gevolg van lagere operationele inkomsten door de verkoop van direct vastgoed. Het Fonds behaalde een positief totaal rendement van 9,0% in 2014 (2013: 0,6%). Het positieve rendement werd behaald door zowel het directe resultaat van 4,4% (2013: 5,6%), als het indirecte resultaat van 5,6% (2013: -3,7%). De waardestijging van de vastgoedaandelen overtrof de waardedaling van het direct vastgoed met €28,3 miljoen. De fondskosten bedroegen 1,0% in 2014, een daling van 0,3%-punt ten opzichte van 2013 door de aangepaste kostenstructuur vanaf juli 2014. Onderstaande tabel geeft een overzicht van het directe en indirecte resultaat van zowel het Nederlands direct vastgoed als de beursgenoteerde Europese vastgoedaandelen van het Fonds vanaf 2010. Daarnaast geeft de verbindingslijn het totale resultaat weer.

PERCENTAGE

Figuur 5 Direct vastgoed & vastgoedaandelen, direct en indirect resultaat

14

Direct resultaat

12

vastgoed

10

Indirect resultaat

8

vastgoed

6

Direct resultaat

4

vastgoedaandelen

2

Indirect resultaat

0

vastgoedaandelen Totaal resultaat

-2 -4 -6 -8 2010

2011

2012

2013

2014

JAARTAL

26


Resultaatontwikkeling

De netto vermogenswaarde per aandeel van het Fonds bedroeg 31 december 2014 €34,31 (2013: €34,14). Het Fonds behaalde in 2014 een positief resultaat per aandeel van €3,11. Door uitkering van dividend (€1,60) en een agio (€1,34) steeg de koers van het Fonds in 2014 met €0,17. Het verloop van de netto vermogenswaarde per aandeel vanaf 2010 ziet er als volgt uit:

BEDRAGEN IN €

Figuur 6 Koersontwikkeling 2010 tot en met 2014

Dividend/agio uitkering

60

Koersverloop 50

exclusief dividend/agio

40 30 20 10 0 JAN-10 MAR-10 MAY-10 JUL-10 SEP-10 NOV-10 JAN-11 MAR-11 MAY-11 JUL-11 SEP-11 NOV-11 JAN-12 MAR-12 MAY-12 JUL-12 SEP-12 NOV-12 JAN-13 MAR-13 MAY-12 JUL-13 SEP-13 NOV-13 JAN-14 MAR-14 MAY-14 JUL-14 SEP-14 NOV-14

JAARTAL

Resultaatontwikkeling: direct vastgoed De resultaten van het direct vastgoed over 2014 zijn als volgt samen te vatten:

Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Ongerealiseerd waarderingsresultaat Gerealiseerd waarderingsresultaat Overige baten & lasten Resultaat direct vastgoed

2014

2013

21.763 -6.245 -7.483 359 175 8.569

26.842 -4.163 -22.774 -3.327 6 -3.416

27



De opbouw van het resultaat ten opzichte van de waarde van het direct vastgoed was als volgt:

25

7,0%

20 5,0%

15 10

2,8%

-2,0%

0

-2,3%

0,1%

Overige baten & lasten

5

Waarderingsresultaat direct vastgoed

BEDRAGEN IN € x MILJOEN

Figuur 7 Direct vastgoed, opbouw resultaat 2014

-5

Totaal resultaat direct vastgoed

Netto huuropbrengsten

Exploitatiekosten

Bruto huuropbrengsten

-10

Huuropbrengsten De bruto huuropbrengsten bedroegen €21,8 miljoen en daarmee 7,0% van de gemiddelde waarde van het direct vastgoed in 2014 ten opzichte van respectievelijk €26,8 miljoen en 7,8% in 2013. Door de gestegen leegstand in de winkelportefeuille daalde de procentuele huuropbrengsten van de winkels ten opzichte van de waarde van de winkelportefeuille ten opzichte van 2013 met 0,2%-punt naar 6,6% (€15,4 miljoen). Bij de kantorenportefeuille daalde de huuropbrengst ten opzichte van de waarde van 11,3% naar 8,3%. Dit wordt niet alleen veroorzaakt door een toegenomen leegstand, maar ook doordat een aantal grote huurcontacten die boven markthuur verhuurd waren, zijn verlengd tegen de huidige (lagere) marktconforme waarden.

Exploitatiekosten De exploitatiekosten over 2014 bedroegen 23,3% ten opzichte van de theoretische huuropbrengsten (2013: 13,6%). Voor de winkelportefeuille bedroegen de exploitatiekosten 10,1% (2013: 11,6%) en voor de kantorenportefeuille 44,9% (2013: 16,7%) van de theoretische huuropbrengsten. Deze stijging wordt veroorzaakt door de renovatie van een kantoorpand van €5 miljoen, waarbij de helft van deze renovatie als groot onderhoud (exploitatiekosten) opgenomen is in de jaarrekening en de andere helft als investering. Zonder deze renovatie zouden de exploitatiekosten 16,4% bedragen hebben.

Waarderingsresultaat

Kantoren Winkels Totaal

2014

%

2013

%

-788 -6.336 -7.124

-1,0% -2,7% -2,3%

-15.466 -10.635 -26.101

-19,2% -4,1% -7,6%

Het waarderingsresultaat van het direct vastgoed was €7,1 miljoen negatief (2013: €26,1 miljoen negatief), waarvan €0,4 miljoen (positief) gerealiseerd is en €7,5 miljoen (negatief) ongerealiseerd.



Kantorenportefeuille De negatieve waardeverandering (1,0%) voor de kantorenportefeuille was in 2014 beperkt in vergelijking met voorgaande jaren. Dieper inzoomend op de portefeuille dan zien we dat de als strategisch aangemerkte kantoren (6 panden) een positief waarderingsresultaat behaalden van 2,2%, terwijl de niet-strategische kantoren (4 panden) een afwaardering van 10,7% lieten zien. De daling van de taxatiewaarde van de kantorenportefeuille van het Fonds is minder dan de daling die de benchmark voor kantoren van IPD Nederland, die een afwaardering van 2,5% liet zien.

Winkelportefeuille Het negatieve waarderingsresultaat van de winkelportefeuille was met 2,7% minder negatief dan in 2013 (4,1%). De als strategische aangemerkte winkels daalden met 2,4% in waarde en de nietstrategische winkels met 3,8%. Dit bevestigt, net als bij de kantorenportefeuille, het beeld dat de divergentie tussen primaire en secundaire locaties groot is. De daling van de taxatiewaarde van de winkelportefeuille van het Fonds is minder dan de daling die de benchmark voor kantoren van IPD Nederland, die een afwaardering van 3,7% liet zien.

28

29



Resultaatontwikkeling: indirect vastgoed De resultaten van het indirect vastgoed over 2014 zijn als volgt samen te vatten:

Gerealiseerd koersresultaat Gerealiseerd valutaresultaat Ongerealiseerd koersresultaat Ongerealiseerd valutaresultaat Dividend Overige koersen valutaresultaten Resultaat beursgenoteerde vastgoedaandelen

2014

2013

9.678 566 24.587 614 6.319 -14 41.750

4.160 575 3.772 -2.251 7.743 -51 13.948

De opbouw van het resultaat ten opzichte van de waarde van het indirect vastgoed was als volgt:

45

22,7%

40 35 30 13,4%

25 20 15 5,3%

3,4%

Totaal resultaat vastgoedaandelen

Gerealiseerd koersresultaat

0,3% Dividend

0,3%

0

Ongerealiseerd valutaresultaat

5

Ongerealiseerd koersresultaat

10

Gerealiseerd valutaresultaat

BEDRAGEN IN € x MILJOEN

Figuur 8 Vastgoedaandelen opbouw resultaat 2014

Koersresultaat Het koersresultaat op vastgoedaandelen bedroeg in 2014 €34,3 miljoen (18,7%). Het gerealiseerde koersresultaat op verkopen was €9,7 miljoen (5,3%). Het ongerealiseerde waarderingsresultaat bedroeg €24,6 miljoen (13,4%).

Valutaresultaat Het valutaresultaat was €1,2 miljoen positief (0,6%). Hiervan is €0,6 miljoen (0,3%) positief gerealiseerd en €0,6 miljoen (0,3%) positief ongerealiseerd.

Dividend Het ontvangen dividend op vastgoedaandelen van €6,3 miljoen daalde zowel nominaal, als in percentage van de waarde (3,4%) ten opzichte van 2013 (respectievelijk €7,7 miljoen en 4,1%).

30



Analyse relatieve performance van het Fonds 1) Direct vastgoed De performance van het direct vastgoed wordt gemeten door Investment Property Databank (IPD) en afgezet tegen de IPD/ROZ Vastgoedindex (alle vergelijkbare objecten). Het Fonds heeft volgens de methodiek van IPD een positief rendement behaald van 4,1%, met name door een direct rendement van 6,6%. De IPD/ROZ Vastgoedindex behaalde eveneens een rendement van 4,1%, maar met een direct rendement van 5,3%. Het Fonds presteerde zowel voor haar winkelportefeuille (3,7% versus 2,0%) als kantorenportefeuille (5,1% versus 4,3%) beter dan de IPD/ROZ Vastgoedindex. Toch behaalde de benchmark hetzelfde rendement als het Fonds (4,1%). Dit komt doordat de best presterende sector in 2014 de woningsector was (5,3%), die wel in de benchmark opgenomen is, maar waar het Fonds geen beleggingen in heeft.

Indirect vastgoed De benchmark van het indirect vastgoed bestaat uit: • 50% FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Liquid 40 Ex UK Capped Total Return Net • 50% FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Liquid 40 Capped Total Return Net. Het Fonds behaalde op haar beleggingen in beursgenoteerde vastgoedaandelen in 2014 0,5% meer rendement dan de benchmark. De beleggingen leverden het Fonds een rendement op van 24,9%, terwijl de benchmark uitkwam op 24,4%. Dit positieve relatieve resultaat werd vrijwel volledig veroorzaakt door investeringsbeslissingen op het niveau van individuele bedrijven (stock picking). Verhouding direct en indirect vastgoed In 2014 bedroeg de gemiddelde verhouding van direct vastgoed en vastgoedaandelen respectievelijk 62,8% en 37,2%, ten opzichte van de strategische verdeling van 65% direct vastgoed en 35% vastgoedaandelen. Het Fonds behaalde door de tactische overweging in vastgoedaandelen een positief resultaat van 0,18%. Utrecht, 31 maart 2015 ASR Property Fund N.V. De directie, De heer drs. D. Gort MRE

1)

De heer drs. M.R. Lavooi

De methodiek van IPD Nederland wijkt af van boekhoudkundige resultaten en niet alle kosten worden door IPD meegenomen. De resultaten zoals door IPD gepresenteerd sluiten derhalve niet aan bij de resultaten zoals gemeld in dit jaarverslag, maar geven wel een zuivere vergelijking ten opzichte van de ROZ/IPD Vastgoedindex. Bron: “Definitielijst input- en output parameters IPD/ROZ vastgoedindex”, november 2012. Het Fonds neemt deel aan de ‘kwartaalindex’ van IPD.


Jaarrekening 2014

31

32


Balans voor resultaatbestemming (bedragen in € x 1.000)

31-12-2014

31-12-2013

306.259 200.959 507.218

316.327 168.512 484.839

69 37 6.273 321 6.700

461 137 2.024 420 3.042

8.579 8.579

7.267 7.267

522.497

495.148

101 11.083 11.184

101 5.962 6.063

14.902 628.802 40.638 -218.182 45.153 511.313

14.326 629.378 44.943 -202.724 3.162 489.085

522.497

495.148

TOELICHTING

ACTIVA Beleggingen Direct vastgoed Beursgenoteerde vastgoedaandelen

Vorderingen en overlopende posten Debiteuren Te vorderen servicekosten Vorderingen en overlopende activa Belastingvorderingen

Overige activa Liquide middelen

1.1 1.2

2.1 2.2 2.3 2.4

3.1

TOTAAL ACTIVA PASSIVA Kortlopende schulden Crediteuren Overige kortlopende passiva

Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal Agioreserve Herwaarderingsreserve Overige reserve Onverdeeld resultaat

TOTAAL PASSIVA

4.1 4.2

5 5 5 5 5

33


Winst- en verliesrekening (bedragen in € x 1.000)

2014

2013

21.763 6.319 16 175

26.842 7.743 76 6

28.273

34.667

359 9.678 566 10.603

-3.327 4.160 575 1.408

-7.483 24.587 614 17.718

-22.774 3.772 -2.251 -21.253

-14

-51

TOTAAL WAARDERINGSRESULTATEN

28.307

-19.896

TOTAAL BEDRIJFSRESULTAAT

56.580

14.695

-6.245 -4.606 -255 -49 -272

-4.163 -6.840 -250 -114 -242

-11.427

-11.609

45.153

3.162

0

0

45.153

3.162

TOELICHTING

OPBRENGSTEN UIT BELEGGINGEN Bruto huuropbrengsten direct vastgoed Dividend beursgenoteerde vastgoedaandelen Interestbaten Overige baten & lasten

6 7 8

TOTAAL OPBRENGSTEN UIT BELEGGINGEN WAARDERINGSRESULTATEN Gerealiseerde waardeveranderingen Gerealiseerd waarderingsresultaat direct vastgoed Gerealiseerd koersresultaat indirect vastgoed Gerealiseerd valutaresultaat indirect vastgoed

Ongerealiseerde waardeveranderingen Ongerealiseerd waarderingsresultaat direct vastgoed Ongerealiseerd koersresultaat indirect vastgoed Ongerealiseerd valutaresultaat indirect vastgoed

9 9.1

9.2

Overige koersen valutaresultaten

KOSTEN Exploitatiekosten Beheerkosten Bewaarkosten Interestlasten Overige kosten TOTAAL KOSTEN OPERATIONEEL RESULTAAT Belastingen TOTAAL RESULTAAT NA BELASTINGEN

10.1 10.2 10.3 10.4 10.5

34


Kasstroomoverzicht (bedragen in € x 1.000)

31-12-2014

31-12-2013

45.153 -17.718 -10.603 -2.530 -39.867 6.706 42.865 -4.890 5.121

3.162 21.253 -1.407 -1.033 -35.136 37.378 57.381 13.677 -1.796

24.237

93.479

20.000 -22.925 -20.000 0

0 -27.937 -50.000 -13.124

-22.925

-91.061

1.312

2.418

0

0

1.312

2.418

TOELICHTING

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Resultaat na belastingen Ongerealiseerde waardeveranderingen Gerealiseerde waardeveranderingen Aankopen / investeringen direct vastgoed Aankopen beursgenoteerde vastgoedaandelen Verkopen direct vastgoed Verkopen beursgenoteerde vastgoedaandelen Mutatie kortlopende vorderingen Mutatie kortlopende schulden

9.2 9.1 1.1 1.2 1.1 1.2 2 4

TOTAAL KASSTROOM UIT BELEGGINGSACTIVITEITEN Kasstroom uit financieringsactiviteiten Uitgifte aandelen Uitgekeerd dividend Uitgekeerd agio Mutatie schulden aan kredietinstellingen TOTAAL KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN NETTO KASSTROOM Koers en omrekeningsverschillen op liquide middelen MUTATIE LIQUIDE MIDDELEN

5 5 5 4

35


Overzicht totaal resultaat (bedragen in € x 1.000)

Resultaat na belastingen Rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen TOTAAL RESULTAAT

2014

2013

45.153 0

3.162 0

45.153

3.162


Toelichting (bedragen in € x 1.000 tenzij anders aangegeven)

Toelichting op de jaarrekening Algemeen Het Fonds is opgericht op 1 maart 2006 naar Nederlands recht en gevestigd op Archimedeslaan 10, 3584 BA Utrecht.

Toegepaste standaarden De jaarrekening is opgesteld in euro’s en volgens de wettelijke voorschriften en bepalingen van Titel 9, Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek en de richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In verband met het inzichtvereiste is het model voor beleggingsinstellingen gehanteerd voor de resultatenrekening, zoals opgenomen in het Besluit Modellen Jaarrekening. Het boekjaar van het Fonds is gelijk aan het kalenderjaar. Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van continuïteit van de onderneming. Op basis van RJ 615 Beleggingsentiteiten is het aangezicht van de balans, winst en verliesrekening en het kasstroomoverzicht veranderd ten opzichte van voorgaand boekjaar. De wijzigingen die zijn aangebracht zijn het gevolg van de implementatie van AIFMD. Deze jaarrekening is opgesteld conform de vereisten vanuit RJ 615 Beleggingsentiteiten. Met terugwerkende kracht zijn in deze jaarrekening ook de cijfers van het vergelijkende boekjaar 2013 aangepast. De wijzigingen hebben geen effect op het resultaat en het eigen vermogen van het Fonds.

Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling Algemeen Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwkan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en/of betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De beleggingen worden gewaardeerd op basis van reële waarde, tenzij anders aangegeven. De overige balansposten worden, tenzij anders aangegeven, gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs. Toelichting overige algemene grondslagen: • Onder reële waarde (fair value) wordt het bedrag verstaan waarvoor een actief kan worden verhandeld of een verplichting kan worden afgewikkeld tussen onafhankelijke partijen die ter zake goed zijn geïnformeerd en tot een transactie bereid zijn. • In de winst- en verliesrekening worden de baten en lasten toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode.

36


Toelichting

• Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. • Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. • Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. • Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Transactiedatum en afwikkelingsdatum Alle aan- en verkopen van financiële activa en passiva worden verantwoord op basis van de transactiedatum. Dit is de datum waarop het Fonds als partij betrokken wordt bij de contractuele bepalingen van het instrument. Het betreft hier transacties die moeten worden afgewikkeld binnen het tijdsbestek dat door regelgeving of marktconventies is vastgesteld.

Fiscale status Het Fonds heeft de status van fiscale beleggingsinstelling (FBI) conform artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Het Fondsresultaat is daarom in beginsel onderworpen aan een Vennootschapsbelastingtarief van 0%, mits aan alle daarvoor geldende eisen bij uitkering wordt voldaan. Ten aanzien van de overdrachtsbelasting kwalificeert het Fonds zich als onroerende zaak lichaam. Hierdoor worden de aandelen en de certificaten van aandelen van het Fonds als fictief onroerende zaken aangemerkt. Wijzigingen in het gehouden belang kunnen in de heffing van overdrachtsbelasting betrokken worden.

Transacties met verbonden partijen Van een verbonden partij is sprake wanneer een partij of persoon beleidsbepalende invloed kan uitoefenen in een andere partij, dan wel invloed van betekenis kan hebben op het financieel en zakelijk beleid van de andere partij. Voor het Fonds zijn de Nederlandse overheid, het bestuur en management van ASR Nederland N.V. en ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. en de leden van de Raad van Toezicht, de verbonden partijen. Daarnaast gaat het om entiteiten die zeggenschap hebben of die substantieel invloed kunnen uitoefenen. In dit verband zijn ook ASR levensverzekering N.V. en Stichting ASR Bewaarder als verbonden partij aan te merken. De beheerder van het Fonds, ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V., ontvangt voor het beheer van het Fonds een vergoeding van 55 basispunten van het fondsvermogen. Voor 1 juli 2014 bedroeg de beheervergoeding 125 basispunten. Daarnaast is het Fonds een administratievergoeding verschuldigd aan ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. Zie de paragrafen 10.2 en 10.3 van de toelichting op de winst- en verliesrekening voor een nadere toelichting. De transacties worden op zakelijke grondslag uitgevoerd tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die van transacties met derden.

Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen, handelsvorderingen, overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten.

37


Toelichting

Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Dit geldt ook voor de afgeleide financiële instrumenten die van de basiscontracten zijn gescheiden. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering.

Saldering Financiële activa en passiva worden gesaldeerd en het nettobedrag wordt gerapporteerd in de balans wanneer er (1) sprake is van een wettelijk afdwingbaar recht om de verantwoorde bedragen te salderen of (2) de intentie aanwezig is om tot een afwikkeling op netto basis te komen of (3) de intentie er is om tegelijkertijd het actief te realiseren en de verplichting af te wikkelen.

Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed in exploitatie omvat het vastgoed dat wordt gehouden omwille van huur opbrengsten, waardestijging of een combinatie daarvan. De aankoop van onroerend goed wordt verwerkt tegen verkrijgingsprijs, inclusief bijkomende kosten. Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de reële waarde, zijnde de marktwaarde. De marktwaarde is het bedrag waarvoor onroerend goed op de balansdatum naar een koper zou kunnen overgaan, op basis van een transactie op marktconforme condities. De waardering van het onroerend goed in exploitatie vindt plaats op basis van de RICS waarderingsrichtlijnen, RICS Redbook editie 2014. Daarbij wordt de marktwaarde bepaald op basis van de kapitalisatie van markthuren minus de exploitatiekosten, zoals onderhoud, verzekeringskosten en vaste lasten. Per object worden de netto kapitalisatiefactor en de contante waarde van de verschillen tussen markthuur en contractuele huur, leegstand en uitgaven voor onderhoud bepaald. Uitgaven die na aankoop plaatsvonden, worden toegevoegd aan de boekwaarde, mits daaruit toekomstige economische baten worden verwacht. Alle andere uitgaven, zoals reparatie en onderhoud, komen ten laste van het resultaat van de periode waarin de kosten zijn gemaakt. Eventuele verkoopkosten worden in mindering gebracht op de opbrengsten en komen eveneens tot uitdrukking in de waarderingsresultaten. Een waardeverandering wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt. Voor het ongerealiseerde deel van de waardeverandering wordt, onder aftrek van eventuele belastingen, een herwaarderingsreserve gevormd ten laste van de overige reserve.

Taxatie van onroerend goed De portefeuille direct vastgoed wordt ieder kwartaal opnieuw getaxeerd. Dit gebeurt door onafhankelijke, gerenommeerde externe taxateurs met behulp van een taxatiekalender. De waarderingsmethoden zijn gebaseerd op de Discounted Cashflow Methode (DCF) en bruto en netto aanvangsrendementen methode (BAR/NAR). De gebruikte parameters hierin zijn: de netto en bruto huur, de theoretische markthuur, de huurherzieningswaarde, de resterende huurtermijn, leegstand en huurkortingen. De waardebepaling vindt mede plaats op basis van de volgende factoren: • Geografische informatie (locatie, bereikbaarheid, faciliteiten e.d.); • Objecteigenschappen (onderhoud, constructie, oppervlakte, huursituatie, bestemmingsplan e.d.); • Marktsituatie (vraag en aanbod, huurprijzen, verkoopbaarheid, referenties e.d.).

38


Toelichting

Een object kan moeilijker verkoopbaar zijn door onzekerheden in het mondiale financiële systeem, beperkte financieringsmogelijkheden of gebrek aan liquiditeiten op de kapitaalmarkt. Mede daarom vinden ieder kwartaal nieuwe taxaties plaats voor een actuele en reële inschatting van de waarde van het vastgoed.

Vastgoedaandelen De Vastgoedaandelen worden gewaardeerd op basis van de volgende (belangrijkste) criteria: • Regelmatig verhandelde beursgenoteerde effecten worden gewaardeerd tegen actuele koersen; • Vastgoedaandelen worden gewaardeerd tegen reële waarde via de winst- en verliesrekening. Bij de eerste opname worden deze beleggingen gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs: de reële waarde van de gegeven vergoeding exclusief aankoopkosten. Vervolgens worden de beleggingen na eerste opname geherwaardeerd op de reële waarde. Alle gerealiseerde en niet-gerealiseerde winsten en verliezen worden opgenomen in het waarderingsresultaat. De verdiende rente op aangehouden beleggingen wordt verantwoord in het beleggingsresultaat, evenals ontvangen dividenden. Zie de bijlage Portefeuille Vastgoedaandelen voor een nadere detaillering van de aandelenportefeuille.

Vlottende activa en kortlopende schulden De posten onder vlottende activa worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs minus een voorziening voor oninbaarheid. Deze voorziening wordt opgenomen wanneer objectief vaststaat dat het Fonds niet alle vorderingen (debiteuren en servicekosten) zal ontvangen conform de afspraken. De hoogte van de voorziening beslaat het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de geschatte toekomstige kasstromen. De mutatie in de voorziening wordt verwerkt in de resultatenrekening. De posten onder kortlopende schulden worden eveneens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs.

Herwaarderingsreserve Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in de herwaarderingsreserve. Uitzondering hierop vormen financiële instrumenten en andere beleggingen die worden gewaardeerd tegen actuele waarde. Waardevermeerderingen van die activa worden onmiddellijk in het resultaat verwerkt. Daarnaast wordt voor die activa een herwaarderingsreserve gevormd ten laste van de overige reserves als geen sprake is van frequente marktnoteringen. De herwaarderingsreserve wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de boekwaarde op basis van actuele waarde. De herwaarderingsreserve wordt verminderd met de gerealiseerde herwaardering (verband houdend met systematische afschrijvingen van het actief). Op de herwaarderingsreserve wordt waardeverminderingen van het betreffende actief, niet zijnde systematische afschrijvingen, in mindering gebracht. Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige herwaarderingsreserve met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves.

39


Toelichting

Valuta De bedragen in de jaarrekening zijn uitgedrukt in euro’s, de functionele valuta van het Fonds. Transacties in vreemde valuta worden door het Fonds verantwoord tegen de valutakoers op de transactiedatum. Uitstaande saldi in vreemde valuta worden op balansdatum verantwoord tegen de slotkoers voor monetaire posten. De omrekening van niet-monetaire posten hangt af van de wijze waarop ze gewaardeerd zijn: • Historische kostprijs: omrekening vindt plaats op basis van de historische wisselkoers op de transactiedatum. • Reële waarde: omrekening vindt plaats op basis van de wisselkoers op de datum waarop de reële waarde werd bepaald. De resulterende koersverschillen worden als winst of verlies verantwoord onder de post koersen valutaresultaten. Een uitzondering geldt voor wijzigingen in de reële waarde van niet-monetaire posten die worden verantwoord als bestanddeel van het eigen vermogen. Omrekenkoersen per 31 december 2014 met als tegenwaarde 1 euro: Engelse Pond 0,77605 Zwitserse Franc 1,20235 Noorse Kroon 9,07240 Zweedse Kroon 9,47255

Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald door het verschil tussen de beleggingsopbrengsten en de kosten die zijn ontstaan in de verslagperiode. Dividendbaten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen op het moment dat het recht van de entiteit op betaling wordt gevestigd. Gerealiseerde waardestijgingen betreffen het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde. Ongerealiseerde waardestijgingen betreffen het verschil tussen de reële waarde en de boekwaarde. Veranderingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen onder waarderingsresultaat uit beleggingen.

Huuropbrengsten Opbrengsten uit huurovereenkomsten van onroerend goed in exploitatie worden op lineaire basis in het resultaat verwerkt over de looptijd van de overeenkomst. Verhuurincentives worden toegerekend aan de periode waarop de incentive betrekking heeft. In de huuropbrengsten zijn niet begrepen de omzetbelasting en de bedragen die aan de huurders in rekening worden gebracht als servicekosten en operationele kosten. De huurcontracten voor verhuurde ruimten kennen verschillende expiratiedata. De contracten specificeren de huurprijs, de overige rechten en verplichtingen van huurder en verhuurder, met inbegrip van de opzegtermijn, verlengingsmogelijkheden, doorbelasting van servicekosten en operationele kosten en de grondslag voor indexatie.

Gebruik van schattingen Bij het opstellen van de jaarrekening dient het fund management, in overeenstemming met algemeen geldende grondslagen, bepaalde schattingen en veronderstellingen te doen die medebepalend zijn voor de opgenomen bedragen. De feitelijke resultaten kunnen van deze schattingen afwijken. De vaststelling van de netto vermogenswaarde per aandeel geschiedt door de waarde van de activa, inclusief het saldo van baten en lasten over het verstreken deel van het lopende boekjaar, verminderd met de verplichtingen, te delen door het aantal uitstaande aandelen.

40


Toelichting

Indien in het kader van tijdige vaststelling van de netto vermogenswaarde delen van voornoemde berekening niet volledig bekend zijn, worden deze op basis van aannames bepaald, waarbij de nodige prudentie wordt betracht.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Kasstromen in buitenlandse valuta’s zijn herleid naar euro’s met gebruikmaking van de gewogen gemiddelde omrekeningskoersen voor de betreffende periodes. Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoord als reële waardehedges of kasstroomhedges worden in dezelfde categorie ingedeeld als de kasstromen uit de afgedekte balansposten. Kasstromen uit financiële derivaten waarbij hedge accounting niet langer wordt toegepast, worden consistent met de aard van het instrument ingedeeld, vanaf de datum waarop de hedge accounting is beëindigd.

Bepaling reële waarde Indien er grondslagen en/of toelichtingen, waaronder hoofdstuk Financiële instrumenten, op basis van reële waarde van toepassing zijn. De reële waarde van een financieel instrument is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en van elkaar onafhankelijk zijn. • De reële waarde van beursgenoteerde financiële instrumenten wordt bepaald aan de hand van de biedprijs. • De reële waarde van niet-beursgenoteerde financiële instrumenten wordt bepaald door de verwachte kasstromen contant te maken tegen een disconteringsvoet die gelijk is aan de geldende risicovrije marktrente voor de resterende looptijd vermeerderd met krediet- en liquiditeitsopslagen.

41

42


Toelichting

Toelichting op de balans (bedragen in € x 1.000 tenzij anders aangegeven)

1

Beleggingen

1.1 Direct vastgoed

Onroerend goed in exploitatie Stand begin boekjaar Investeringen Verhuurkortingen Verkopen Gerealiseerd waarderingsresultaat Ongerealiseerd waarderingsresultaat Totaal

31-12-2014

31-12-2013

316.327 2.530 1.232 -6.706 359 -7.483 306.259

376.989 1.033 1.784 -37.378 -3.327 -22.774 316.327

Met ingang van 2013 worden verhuurkortingen niet onder de overige vorderingen opgenomen, maar maken deze onderdeel uit van de fair value van het onroerend goed in exploitatie. De direct vastgoed portefeuille bestaat geheel uit Nederlands vastgoed en is als volgt gespecificeerd:

Kantorenportefeuille Winkelportefeuille Totaal

31-12-2014

31-12-2013

79.705 226.554 306.259

77.478 238.849 316.327

In 2014 hebben vijf verkopen plaatsgevonden. Dit betrof vier winkels en een kantoor met €6,7 miljoen verkoopopbrengst met een verkoopresultaat van €0,4 miljoen.

1.2 Beursgenoteerde vastgoedaandelen

Stand begin boekjaar Aankopen Verkopen Gerealiseerd koers en valutaresultaat Ongerealiseerd koers en valutaresultaat Totaal

31-12-2014

31-12-2013

168.512 39.867 -42.865 10.244 25.201 200.959

184.501 35.136 -57.381 4.735 1.521 168.512

De beursgenoteerde vastgoedaandelenportefeuille bestaat volledig uit Europeese beursgenoteerde vastgoedaandelen. De portefeuille omloop factor (POF) in 2014 was 12,36. De POF geeft de omloopsnelheid van de beleggingen aan ten opzichte van het gemiddeld vermogen. Een POF van 12,36 betekent dat in 1 jaar 12,36% van alle beleggingen zijn gekocht of verkocht.

43


Toelichting

2

Vorderingen en overlopende posten

2.1 Debiteuren

Debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren Totaal

31-12-2014

31-12-2013

431 -362 69

795 -334 461

31-12-2014

31-12-2013

60 -23 37

142 -5 137

31-12-2014

31-12-2013

71 229 0 4.841 1.132 6.273

81 97 2 1.355 489 2.024

2.2 Te vorderen servicekosten

Servicekosten Voorziening servicekosten Totaal

2.3 Vorderingen en overlopende activa

Dividend vorderingen Leningen aan huurders Nog te ontvangen bedragen Te ontvangen inzake vastgoedaandelen Overige vorderingen Totaal

De overige vorderingen betreffen onder andere voor €669 duizend overlopende posten, €323 duizend vooruitbetaalde ontwikkelvergoeding en voor €118 duizend aan vorderingen op crediteuren. Alle vorderingen en overlopende activa hebben een looptijd van korter dan 1 jaar.

2.4 Belastingvorderingen

Nog te ontvangen dividenden bronbelasting Totaal

31-12-2014

31-12-2013

321 321

420 420

44


Toelichting

3

Overige activa

3.1 Liquide middelen

Banksaldi Totaal Liquiditeiten staan ter vrije beschikking van de vennootschap.

31-12-2014

31-12-2013

8.579 8.579

7.267 7.267

45


Toelichting

4

Kortlopende schulden

4.1 Crediteuren

Crediteuren Totaal

31-12-2014

31-12-2013

101 101

101 101

31-12-2014

31-12-2013

63 2.535 717 99 0 656 0 3.046 3.967 11.083

53 3.421 1.658 86 189 140 0 0 415 5.962

4.2 Overige kortlopende passiva (korter dan 1 jaar)

Waarborgsommen Vooruitontvangen huur Nog te betalen beheervergoeding Nog te betalen accountantskosten Nog te betalen administratievergoeding Nog te betalen belastingen Nog te betalen inzake vastgoedaandelen Nog te betalen aan participanten Overige kortlopende schulden Totaal

Het nog te betalen bedrag aan participanten betreft de afhandeling van orders die in de laatste dagen van december 2014 ingelegd zijn en waarvan de betaling na jaareinde (5 januari 2015) heeft plaatsgevonden. De overige kortlopende schulden betreffen voor €3,5 miljoen aankopen van vastgoedaandelen die op 31 december hebben plaatsgevonden en waarvan de betaling in de eerste week van januari 2015 is uitgevoerd.

46


Toelichting

5

Eigen vermogen

5.1 Overzicht van mutaties in het eigen vermogen Geplaatst Aandelen

Agio Herwaarderingsreserve

reserve

Overige

Onverdeeld

reserves

resultaat

kapitaal

Stand 1 januari 2013

686.306

52.319

-221.206

31.933

563.860

0 0 0 -182 0 0

0 0 -50.000 -6.928 0 0

0 0 0 0 -7.376 0

31.933 -27.937 0 7.110 7.376 0

-31.933 0 0 0 0 3.162

0 -27.937 -50.000 0 0 3.162

14.326

629.378

44.943

-202.724

3.162

489.085

0 0 0 576 0 0

0 0 -20.000 19.424 0 0

0 0 0 0 -4.305 0

3.162 -22.925 0 0 4.305 0

-3.162 0 0 0 0 45.153

0 -22.925 -20.000 20.000 0 45.153

14.902

628.802

40.638

-218.182

45.153

511.313

Resultaat voorgaand boekjaar Uitkering dividend Uitkering agio Uitgifte aandelen Mutatie herwaarderingsreserve Resultaat lopend boekjaar STAND 31 DECEMBER 2014

eigen vermogen

14.508

Resultaat voorgaand boekjaar Uitkering dividend Uitkering agio Intrekking aandelen Mutatie herwaarderingsreserve Resultaat lopend boekjaar STAND 31 DECEMBER 2013

Totaal

5.2 Resultaat per aandeel 2014

2013

1,94 0,73 1,23 -0,79 3,11

2,41 0,09 -1,48 -0,80 0,22

Belastingen

0,00

0,00

RESULTAAT PER AANDEEL NA BELASTINGEN

3,11

0,22

Opbrengst uit beleggingen Waarderingsresultaten (gerealiseerd) Waarderingsresultaten (ongerealiseerd) Fondskosten Resultaat per aandeel

De resultaten per aandeel zijn berekend op basis van het gemiddeld aantal uitstaande aandelen van 14.580.046 (2013: 14.325.868).

47


Toelichting

5.3 Verdeling certificaten STAK ASR Property Fund over de participanten

Stand per begin boekjaar Aandelen transacties Uitgifte certificaten TOTAAL

ASR

ASR

Leven

Bewaarder

Totaal

11.916 -56 484

2.410 56 92

14.326 0 576

12.344

2.558

14.902

31-12-14

31-12-13

31-12-12

511.313 14.902 34,31

489.085 14.325 34,14

563.860 14.325 39,36

Intrinsieke waarde Intrinsieke waarde van het Fonds Uitstaande certificaten Intrinsieke waarde per certificaat

De certificaten zijn volgestort middels liquide middelen. Er zijn geen bijzondere rechten aan gekoppeld. In het eerste kwartaal van 2015 hebben zich geen mutaties in het eigen vermogen voorgedaan, anders dan het fondsresultaat.

5.4 Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen Ultimo 2014 en op het moment van opstellen van de jaarrekening zijn er geen opgenomen activa of verplichtingen die niet uit de balans blijken.

48


Toelichting

Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedragen in € x 1.000 tenzij anders aangegeven)

6

Bruto huuropbrengsten direct vastgoed

Theoretische huuropbrengsten Leegstand Verhuurkortingen Bruto huuropbrengsten

7

2014

2013

26.636 -3.913 -960 21.763

29.856 -2.425 -589 26.842

Dividend beursgenoteerde vastgoedaandelen

In deze post zijn de dividenden met inbegrip van de terug te ontvangen bronbelasting verantwoord.

8

Interestbaten

Hieronder zijn verantwoord de interestbaten voor aangehouden liquiditeiten en vorderingen.

49


Toelichting

9

Waarderingsresultaten

In deze post zijn de resultaten op beleggingen als gevolg van koersen valutawijzigingen en verkoopresultaten verantwoord.

9.1 Gerealiseerde waardeveranderingen 2014

2013

396 -37 359

113 -3.441 -3.327

Indirect vastgoed Koersresultaat positief Koersresultaat negatief Totaal koersresultaat

9.678 0 9.678

4.160 0 4.160

Valutaresultaat positief Valutaresultaat negatief Totaal valutaresultaat

566 0 566

575 0 575

10.603

1.408

2014

2013

Direct vastgoed Direct vastgoed positief Direct vastgoed negatief Totaal direct vastgoed

7.900 -15.383 -7.483

3.064 -25.838 -22.774

Indirect vastgoed Koersresultaat positief Koersresultaat negatief Totaal koersresultaat

24.587 0 24.587

3.772 0 3.772

Valutaresultaat positief Valutaresultaat negatief Totaal valutaresultaat

614 0 614

0 -2.251 -2.251

17.718

-21.253

Direct vastgoed Direct vastgoed positief Direct vastgoed negatief Totaal direct vastgoed

Totaal gerealiseerde waardeveranderingen

9.2 Ongerealiseerde waardeveranderingen

Totaal gerealiseerde waardeveranderingen

50


Toelichting

10 Kosten 10.1 Exploitatiekosten De exploitatiekosten bestaan uit de operationele kosten die voor rekening van het Fonds komen en kunnen worden toegerekend aan het verslagjaar, te weten:

Onderhoudskosten Vaste lasten Leegstand servicekosten Taxatiekosten Overige exploitatiekosten Totaal

2014

2013

3.500 1.057 541 146 1.001 6.245

1.543 743 405 101 1.371 4.163

Onder vaste lasten vallen aan vastgoed in exploitatie gerelateerde belastingen en verzekeringen, onder andere onroerend zaak belasting, rioolbelasting en opstal- en glasverzekeringen. In 2014 is een pand in Utrecht gerenoveerd voor €5 miljoen. Ongeveer de helft van de uitgaven is geclassificeerd als groot onderhoud waardoor de onderhoudskosten in 2014 hoger zijn uitgevallen. De resterende uitgaven op het project zijn geactiveerd als investering op het direct vastgoed.

10.2 Beheerkosten

Vergoeding ten behoeve van beheer van het fondsvermogen Bewaarloon Custodian Totaal

2014

2013

4.594 12 4.606

6.810 30 6.840

Vergoeding ten behoeve van beheer van het fondsvermogen De beheerder van het Fonds, ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V., ontving in het eerste halfjaar voor het beheer een vergoeding van 1,25% van het fondsvermogen. De beheervergoeding is met ingang van 1 juli 2014 verlaagd naar 0,55%. Het Fonds betaalt geen prestatievergoedingen.

Beloning van de beheerder De totale kosten van a.s.r. vv (beheerder van het Fonds) bedraagt over het boekjaar 2014: €18,5 miljoen. De totale kosten bestaan uit een totale last aan personeelskosten van €11,6 miljoen gebaseerd op gemiddeld 117 fte, waaronder 2 directieleden. De personeelskosten bestaan voor meer dan 90% uit een vaste vergoeding. Per jaareinde 2014 luidt het aantal fte in dienst van a.s.r. vv: 122 (2013: 119). De overige kosten, bestaande uit onder andere ICT, Business Support, advieskosten en marketingkosten, bedroegen €6,9 miljoen. De beloning voor het beheer van het Fonds ten gunste van a.s.r. vv bedraagt in 2014: €4,6 miljoen. Het aantal personeelsleden van a.s.r. vv dat geheel of gedeeltelijk bij de activiteiten van het Fonds betrokken is wordt geschat op 16 fte. Deze schatting is gebaseerd op het belegd vermogen van het Fonds ten opzichte van het totaal beheerd vermogen door a.s.r. vv. De totale beloning van de bij het Fonds betrokken personeelsleden van de beheerder worden geschat op €1,5 miljoen. Dit bedrag is door de beheerder volledig doorbelast aan het Fonds en maakt onderdeel uit van de beheerskosten die zijn verantwoord in deze jaarrekening.

51


Toelichting

Lopende kosten De lopende kosten inclusief exploitatiekosten van direct vastgoed bedroegen in 2014 2,24%. De lopende kosten betreffen alle kosten die gedurende 2014 ten laste van het Fonds zijn gebracht gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde gedurende het jaar. De lopende kosten exclusief exploitatiekosten van direct vastgoed bedroegen in 2014 1,01%.

Bewaarloon custodian Voor de bewaarneming van de vastgoedaandelen in de beleggingsportefeuille is het Fonds bewaarloon verschuldigd aan de custodian die afhankelijk is van het land waar het aandeel genoteerd is tussen de 0,3 en 0,8 basispunten. De overige kosten die rechtstreeks verband houden met het beheer van de beleggingen, zoals settlement kosten, corporate actions en transactiekosten worden gedragen door en rechtstreeks ten laste gebracht van het Fonds.

10.3 Administratievergoeding Het Fonds is jaarlijks een vergoeding verschuldigd, gelijk aan: • €193 duizend voor de administratieve werkzaamheden voor het direct vastgoed; • €62 duizend voor de administratieve werkzaamheden voor de vastgoedaandelen.

10.4 Interestlasten Hieronder zijn verantwoord de interestlasten voor aangehouden het rekening courantkrediet.

10.5 Overige kosten

Accountantskosten Overige kosten Totaal

2014

2013

85 187 272

111 131 242

De hier opgenomen kosten zijn inclusief niet terug te vorderen btw. De overige kosten betreffen onder andere advieskosten (€58 duizend), kosten inzake verkrijgen benchmarkinformatie (€20 duizend), afboeken van oninbare vorderingen (€13 duizend) en vergoedingen aan de AIF-Depositary (€12 duizend).

Werknemers Het Fonds heeft in 2014 geen personeel in dienst (2013: 0).

Bezoldiging De vergoeding van €15.000 (exclusief btw) over 2014, aan het externe lid van de Raad van Toezicht, bestaat uit periodiek betaalde beloningen. Over het jaar 2013 was de vergoeding eveneens €15.000 (exclusief btw). Verder zijn er geen bezoldigingen uitbetaald of toegekend aan directie en RvT leden.


Toelichting

Risicoparagraaf Aan het beleggen in vastgoed en effecten zijn financiële risico’s verbonden. Potentiële beleggers in het Fonds wordt verzocht goed nota te nemen van de volgende passage: De waarde van de effecten waarin belegd wordt, zal fluctueren. Door deze koersfluctuaties is ook de netto vermogenswaarde van het Fonds aan fluctuaties onderhevig. De mogelijkheid bestaat dat de belegging in waarde stijgt; het is echter ook mogelijk dat uw belegging weinig tot geen inkomsten genereert en dat uw inleg bij een ongunstig koersverloop geheel of ten dele verloren gaat. Resultaten die in het verleden behaald zijn, geven geen garantie voor de toekomst. De verschillende risico’s die verbonden zijn aan een belegging in het Fonds, alsmede ons risicomanagement, risicobeheer en risicobeheersystemen, worden hieronder nader omschreven.

Inleiding De manager van het Fonds, a.s.r. vv, en de directie van het Fonds hechten grote waarde aan het belang van solide risicomanagementbeleid. Het helpt de organisatie a.s.r. vv en de door haar beheerde vastgoedfondsen om op een adequate en beheerste wijze de strategie en doelstellingen te behalen.

Risicomanagementmodel Voor de inrichting van het risicobeheerssysteem van a.s.r. vv en de door haar beheerde fondsen is gebruik gemaakt van de principes van The Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission II-Enterprise Risk Management (hierna te noemen COSO II-ERM).Deze aanpak biedt een in de markt algemeen geaccepteerd, uniform en gemeenschappelijk referentiekader voor interne controle. Hierin liggen de volgende onderdelen vast: 1. De doelstellingen van het Fonds ten aanzien van het risicomanagement. 2. De taken en verantwoordelijkheden van de risicomanager. 3. De inrichting van het risicomanagementmodel in de organisatie van de manager, zodanig dat procedures en maatregelen zijn vastgesteld die waarborgen dat er een functionele en hiërarchische scheiding wordt gemaakt tussen de taken in verband met risicobeheer en die van de uitvoerende afdelingen. Op 9 februari 2015 heeft a.s.r. vv de AIFMD-vergunning ontvangen. In de periode hiervoor zijn een aantal maatregelen genomen om het risicomanagement verder te verbeteren. Zo heeft de manager het risicobeleid vastgelegd in een beleidsdocument en is binnen de organisatie een onafhankelijke risicomanagementfunctie ingevuld overeenkomstig de Wft en AIFMD vereisten. Voor de beheersing van de risico’s heeft de manager het risicomanagement op een integrale wijze vastgelegd. Met als doel om de risico’s van de bedrijfsvoering, de financiële positie op portefeuilleniveau en de uitbestedingsrelaties in relatie tot de doelstellingen van het Fonds te beheersen.

Risicomanagement verantwoordelijkheid a.s.r. vv De eindverantwoordelijkheid voor Risicomanagementtaken binnen a.s.r. vv ligt bij de Chief Finance & Risk Officer (CFRO). Het portefeuillebeheer door a.s.r. vv valt onder de verantwoordelijkheid van de Chief Executive Officer (CEO). Het risicomanagement en het portefeuillemanagement zijn derhalve hiërarchisch en functioneel van elkaar gescheiden. De CFRO wordt bij zijn riskmanagement taken ondersteund door drie functionarissen en één team: 1. de Business Risk Manager (BRM) 2. de IT Risk Officer (IRO) 3. de Compliance officer 4. het team Interne Controle (IC)

52


Toelichting

Missie risicomanagement Risicomanagement stuurt op risico en waarde(creatie) door dit op een integrale, aantoonbare en consistente wijze onderdeel van de besluitvorming te maken. Dit doet risicomanagement door: • Beleid en kaders af te geven en door risicomanagement te vertalen voor a.s.r. vv. • Risico’s te identificeren en te kwantificeren. • De risico’s te beheersen. • De beheersing van risico’s te monitoren en hierover te rapporteren. Risicomanagement doet dit in het belang van diverse belanghebbenden zoals investeerders, huurders & pachters, medewerkers en toezichthouders.

Doelstellingen risicomanagement De Fondsmanager a.s.r. vv vindt het van belang om intern en extern zichtbaar te maken wat de kwaliteit en status is van het risicomanagement van a.s.r. vv en de door haar beheerde vastgoedfondsen en hierover verantwoording af te leggen. De doelstellingen hierbij zijn: • Bevorderen van een zodanige risicocultuur dat a.s.r vv de juiste afwegingen maakt tussen risico en rendement voor een optimale waardecreatie. • Zorgen voor het implementeren van een risicoraamwerk en beleid waarbinnen risico’s worden beheerst en gerapporteerd. • Gevraagd en ongevraagd advies uitbrengen teneinde de financiële soliditeit te bewaken, de operationele processen optimaal te beheersen en de reputatie van a.s.r. vv te beschermen. • Bijdragen aan het risicobewustzijn ten aanzien van operationele risico’s, informatie beveiliging en het bevorderen van business continuïteit. • Directe ondersteuning geven aan de eerste lijnstaken gericht op de beheersing van de risico’s en vervult hierbij de rol van “countervailing power”. • Optimaliseren van het risicoprofiel van a.s.r. vv en de Fondsen, rekening houdend met de doelstellingen van het Fonds (effectiviteit, efficiency en economie). • Kwaliteitsverbeteringen van de besturing van a.s.r. vv en het Fonds. • Verminderen van de kans op operationele verliezen en het beter benutten van kansen. • Aantoonbaar “in control” zijn. • Zorgen dat alle relevante risico’s waar het Fonds aan blootstaat of kan staan op afdoende wijze worden geïdentificeerd, gemitigeerd, gemonitord en gerapporteerd. Tevens richting toezichthouders kunnen onderbouwen dat aan gestelde wet & regels en beleid wordt voldaan. • Risicomanagement te zien als “licence to operate” voor het Fonds en het mandaat. Binnen a.s.r. vv is een Risicocomité (RC) en een Strategisch Beleggingscomité (SBC) ingesteld. Beide comités komen eens per kwartaal bij elkaar.

Risicocomité (RC) Binnen het RC, dat sinds 2010 bestaat en maandelijks gehouden wordt, worden onder andere sturingsoverzichten in het kader van beleggingsrestricties beoordeeld en diverse operationele risicorapportages besproken. Rapportages die betrekking hebben op de voortgang van Control Risk Self Assessment actiepunten, compliance issues, informatiebeveiliging en bedrijfscontinuïteit reviews, operationele verliezenregistraties en het Non Financial Risk Dashboard.

Strategisch Beleggingscomité (SBC) Binnen het SBC, dat sinds 2010 bestaat, worden beleggings/portefeuilleplannen besproken en worden de kaders voor beleggingsplannen en mandaten behandeld. Van bovengenoemde comités worden verslagen gemaakt, besluiten vastgelegd en acties gemonitord.

53


Toelichting

Risicobeheer CRSA Het risicobeheersysteem betreft een cyclisch proces van een jaar en start bij de jaarlijkse vaststelling van de strategie door de directie van a.s.r. Als middel om de kansen en bedreigingen op strategisch niveau te identificeren faciliteert de business risk manager jaarlijks de CRSA. Deze strategie wordt jaarlijks door de directie van a.s.r. vv vertaald naar doelstellingen voor a.s.r. vv en de door haar beheerde fondsen. Jaarlijks voert de directie van a.s.r. vv, gefaciliteerd door de BRM, een Control Risk Self Assesment (CRSA) uit waarbij de risico’s van de (nieuwe) doelstellingen van de beheerorganisatie en de beleggingsfondsen in kaart worden gebracht. Eventuele beleidsaanpassingen op basis van de bevindingen tijdens de jaarlijkse CRSA worden verwerkt in het risicomanagementbeleid van a.s.r. vv en aan de directie van a.s.r. vv voorgelegd voor akkoord. Om deze risico’s te mitigeren worden acties in kaart gebracht die elk kwartaal door de BRM worden gemonitord. Dit wordt elk kwartaal aan de directie en de afdeling ERM van a.s.r. gerapporteerd. De voortgang op de acties worden tevens besproken binnen het RC van a.s.r. vv.

NFR Dashboard Het NFR Dashboard geeft inzicht in de mate van risicobeheersing op de volgende categorieën: • omgevingsrisico • operationeel risico • IT risico • integriteitrisico • juridisch risico • uitbestedingsrisico In het NFR Dashboard staat op bovenstaande risico’s de risk appetite van a.s.r. aangegeven. Het NFR Dashboard wordt elk kwartaal ingevuld in relatie tot de risk appetite van a.s.r. in samenwerking met juridische zaken, de compliance officer en het hoofd Kwaliteitsmanagement & Procesbeheersing van a.s.r. vv. Indien nodig stelt de BRM acties voor om de risicobeheersing te verbeteren. Het dashboard inclusief de voorgestelde acties worden besproken in het RC van a.s.r. vv en gerapporteerd.

Key Controls (First line) Er is een aantal first line controls beschreven die gericht zijn op datakwaliteit (stamgegevens zoals objecten, contracten, stamdata debiteuren en crediteuren), tussenrekeningen en fiscaliteit (btw). Deze controles zijn opgesteld door de business en F&R en worden “first line” gemonitord. Deze controls zijn essentieel om goede management-rapportages te kunnen maken.

Objecten met een verhoogd risico Binnen a.s.r vv worden objecten met een verhoogd risico vastgelegd en gemonitord. De risico’s die per object met verhoogd risico worden gemonitord betreffen: • reputatie risico • juridisch risico • debiteuren risico • operationeel risico • fiscaal risico De lijst wordt elke kwartaal in het RC besproken en indien noodzakelijk worden mitigerende maatregelen genomen.

Operationele verliezen De operationele verliezen worden maandelijks geïnventariseerd. Naar aanleiding hiervan wordt onderzoek gedaan naar de oorzaak en worden verbeteringen doorgevoerd. Binnen a.s.r. geldt dat een operationeel verlies van €5.000 of meer moet worden gemeld.

54


Toelichting

Verhogen risicobewustzijn Binnen a.s.r. vv wordt ernaar gestreefd dat risicobewustzijn aantoonbaar, verankerd en meetbaar is. Dit betekent dat zichtbaar is dat in de besluitvorming, op alle niveaus in de organisatie, de juiste vragen worden gesteld en dat deze vragen leiden tot adequaat handelen. Dit betekent dat het management op alle niveaus verantwoordelijk is voor het bevorderen van risicobewustzijn en in staat is om van zowel management als medewerkers vast te stellen wat het ‘risicobewustzijn’ is.

Three Lines of Defence model & de rol van de bewaarder Binnen a.s.r. vv wordt voor risicobeheersing het “Three Lines of Defence” model gehanteerd. Het management van a.s.r. vv is verantwoordelijk voor een deugdelijke werking van de genormeerde externe en interne beheersingprocedures. Om de onafhankelijkheid te waarborgen zijn de risicomanagement- en compliancefunctionarissen in de tweede beheerslijn verantwoordelijk om de vigerende weten regelgeving voor het a.s.r. vv management te vertalen naar een intern normenkader en vereisten om vervolgens vanuit een monitoringfunctie toe te zien op de implementatie. De derde beheerslijn geeft een geobjectiveerd oordeel over de werking van het normenstelsel.

Bewaarder Onder de vergunning van de AIFMD is a.s.r. vv verplicht om voor de door haar beheerde fondsen een bewaarder aan te stellen. Voor het Fonds betreft dit BNP Paribas Securities Services S.C.A. (BNP). BNP is op grond van wettelijke en bestuursrechtelijke bepalingen bevoegd om toezicht uit te oefenen op vastgoedvermogensfondsen. In de uitvoer van de taken handelen a.s.r. vv en de bewaarder loyaal, billijk, professioneel, onafhankelijk en in het belang van het Fonds en de beleggers in het Fonds. De rol van de bewaarder voor het Fonds is: a) Ervoor zorgen dat de verkoop, de uitgifte, de inkoop, de terugbetaling en de intrekking van rechten van deelneming of aandelen in het Fonds gebeuren in overeenstemming met het toepasselijk nationaal recht en met het reglement of de statuten van het Fonds. b) Ervoor zorgen dat de waarde van de rechten van deelneming of aandelen in de abi worden berekend overeenkomstig de toepasselijke nationale wetgeving, het reglement of de statuten en de vastgelegde procedures. c) De aanwijzingen van a.s.r. vv als manager uitvoeren, tenzij deze in strijd zijn met de toepasselijke nationale wetgeving, het reglement of de statuten. d) Zich ervan te vergewissen dat bij transacties met betrekking tot de activa van het Fonds de tegenwaarde binnen de gebruikelijke termijnen wordt overgemaakt aan het Fonds. e) Zich ervan te vergewissen dat de opbrengsten van het Fonds een bestemming krijgen die in overeenstemming is met de toepasselijke nationale wetgeving en met het reglement of de statuten van het Fonds.

Toezichthouders a.s.r. vv staat onder toezicht van de Nederlandse Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Deze toezichthouders zijn door de overheid aangesteld, onafhankelijk en onpartijdig instituut dat toeziet op naleving van weten regelgeving door organisaties.

Juridische zaken De juridische expertise is gewaarborgd in de eerste en tweede beheerslijn. a.s.r. vv beschikt vanuit haar eerste beheerslijn over een afdeling Juridische Zaken welke beschikt over specifieke kennis op het gebied van vastgoed en op het gebied van het opzetten en beheren van fondsen. Vanuit de tweede beheerslijn toetst zij de activiteiten van de business. Doelstellingen van de afdeling Juridische Zaken zijn het geven van juridisch advies en het beheersen van juridische risico’s.

55


Toelichting

Compliance De afdeling Compliance maakt onderdeel uit van de afdeling Integriteit binnen a.s.r. Het doel van compliance is het bevorderen en bewaken van een integere bedrijfsvoering en het bewaken van de reputatie van a.s.r. en haar labels. a.s.r. vv beschikt over een Compliance Officer. De Compliance Officer van a.s.r. vv is verantwoordelijk voor het: 1. Benoemen van een verantwoordelijke voor compliance aangelegenheden voor de manager en de fondsen binnen het managementteam. 2. ‘Vertalen’ van het (schriftelijk vastgelegde) beleid inzake regels op a.s.r. niveau naar het niveau van a.s.r. vv en het geven van uitvoering hieraan. 3. Beheersen van compliance-risico’s op het niveau van a.s.r. vv. 4. Uitvoeren van controle op naleving van regels. 5. Nemen en uitvoeren van (nieuwe) beheersmaatregelen naar aanleiding van geconstateerde tekortkomingen in de naleving van regels binnen a.s.r. vv. 6. Periodiek rapporteren over compliance-risico’s en de naleving van regels in samenwerking met compliance. 7. Zorgdragen voor een adequate informatievoorziening en training aan medewerkers over de toepassing van relevante regels en procedures.

Compliance Rapportage Ieder kwartaal rapporteert compliance a.s.r. vv op het niveau van a.s.r en haar bedrijfsonderdelen over de compliance-aangelegenheden en de voortgang van de relevante actiepunten. De kwartaalrapportage wordt aangeboden aan de directie van a.s.r. vv en (afzonderlijk) besproken met de (leden van de) Raad van Bestuur van a.s.r. en vervolgens voorgelegd aan de Audit- en risicocommissie. Als daartoe aanleiding is rapporteert Compliance direct aan de raad van bestuur en/of de Audit- en risicocommissie. De kwartaalrapportage geeft inzicht in: 1. Het gevoerde compliance-beleid en de wijze waarop dit beleid is uitgevoerd. 2. De bevindingen uit de monitoring van activiteiten, opvolging en effectiviteit van de getroffen beheersmaatregelen. 3. Eventuele compliance-incidenten. 4. Relevante ontwikkelingen met betrekking tot regels. De Compliance Officer stelt de Business kwartaalrapportages op. De Compliance Officer is tevens betrokken als adviseur bij de aan- en verkoopprocessen van vastgoed waarover wordt besloten in het Beleggingscomité van a.s.r.vv. Waarborgen van de onafhankelijkheid van compliance Om de zelfstandige positie van compliance te waarborgen en onafhankelijk te kunnen opereren, zijn de volgende maatregelen genomen: De Compliance Officer van a.s.r vv heeft, naast de directe rapportageverplichting aan de voorzitter van de raad van bestuur, ook een formele rapportageverplichting aan de voorzitter van de audit & risicocommissie en de CEO van a.s.r. vv evenals, indien noodzakelijk, de mogelijkheid om bij deze laatste te escaleren met betrekking tot compliance-aangelegenheden.

Interne Audit Audit a.s.r. is de interne accountantsdienst van a.s.r. Audit a.s.r. zorgt vanuit de derde beheerslijn voor een onafhankelijke beoordeling van de kwaliteit van de besturing van de organisatie en van de processen. Audit a.s.r. doet gevraagd en ongevraagd aanbevelingen ter verbetering van de besturing van de organisatie en van processen. Audit a.s.r. rapporteert haar bevindingen aan de CEO van a.s.r. en aan het Audit Comité (AC) van de Raad van Commissarissen van a.s.r. Audit voert binnen a.s.r. vv regelmatig audits op verschillende processen, projecten of thema’s uit.

56

57


Toelichting

Verklaring van de Manager De directie van a.s.r. vv heeft eind 2014 een management control statement afgegeven aangaande de risico’s in de financiële rapportages en het risicobeheer (inclusief compliance risico’s) bij a.s.r. vv. De directie is verantwoordelijk voor deugdelijk risicobeheer en goed functionerende interne controle systemen.

Specifieke risico’s ten aanzien van direct vastgoed De belangrijkste risico’s ten aanzien van direct vastgoed worden hieronder toegelicht.

Risico inzake marktwaarde vastgoed De waarde van vastgoed wordt beïnvloed door een veelheid van factoren, waaronder: • Marktwaardeschommelingen vanwege veranderingen in vraag en aanbod op de vastgoedmarkt. • Huurinkomsten op het moment van verkoop. • Macro-economische ontwikkelingen, zoals rentestand, inflatiepercentage of beschikbaarheid van bancaire financieringen. Hoe groter de fluctuatie in de ontwikkelingen van deze factoren, hoe groter het marktrisico. Een waardedaling van het vastgoed heeft een negatief effect op het rendement van het Fonds. Tegen macro-economische factoren die het waardeverloop van vastgoed bepalen, kan het Fonds zich niet verweren. Wel kan het Fonds vanuit een goed beheer en een heldere visie de aantrekkingskracht van het vastgoed zoveel mogelijk waarborgen. Op basis van de fondsdoelstellingen wordt periodiek een hold-sell analyse uitgevoerd op alle objecten om vast te stellen welke objecten er nog aan de fondsdoelstellingen en verwachte rendementen voldoen. Deze zijn bepalend of objecten toegevoegd dienen te worden aan de bestaande verkooplijst.

Marktrisico (sensitiviteitsanalyse)

Waardemutatie direct vastgoed van Waardemutatie direct vastgoed van

5% 10%

Daling (effect in euro’s)

Stijging (effect in euro’s)

-15,313 -30,626

15,313 30,626

Waarderingsrisico Waarderingsrisico is het risico dat er rendementsveranderingen optreden door onverwachte waarderingsuitkomsten. Dit risico wordt gemitigeerd door het gebruik van de richtlijnen van de IVBN en het gebruik van onafhankelijke externe taxateurs. Voorts wordt elke drie jaar gewisseld van taxateurs. Hiermee wordt de visie van externe experts op de portefeuille regelmatig ververst. In 2014 is voor meer dan de helft van de winkelportefeuille gewijzigd van taxateur. Door dit institutionele kader kan het Fonds met voldoende vertrouwen stellen dat de waarde van haar portefeuille marktconform is vastgesteld. Tevens wordt het waarderingsrisico gemitigeerd door diversificatie van de direct vastgoedportefeuille naar verschillende segmenten, sectoren en locaties, waarbij zo veel mogelijk belegd wordt in strategische steden.

Huurrisico Wanneer de leegstand in de markt toeneemt (door bijvoorbeeld overaanbod of economisch slechte tijden), zullen de huurprijzen dalen. Daarmee groeit ook het risico dat voor bepaalde leegstaande vastgoedobjecten geen nieuwe huurders worden gevonden.


Toelichting

Het huurrisico wordt door het Fonds in grote mate beperkt door het aangaan van huurcontracten voor meerjarige periodes. Hierdoor staat de jaarlijkse huur voor langere tijd vast. Tevens wordt getracht de huurperiodes te spreiden, waardoor zo min mogelijk huurcontracten tegelijkertijd aflopen.

Leegstandrisico De bezettingsgraad van het vastgoed kan afnemen door beëindiging van huurovereenkomsten of faillissementen van huurders. Om het leegstandsrisico te beperken, streeft het Fonds ernaar om zoveel mogelijk huurovereenkomsten met een (middel)lange looptijd af te sluiten. Om de kans te verkleinen dat huurders gedurende de huurperiode niet in staat zijn aan hun verplichtingen te voldoen met mogelijk leegstand als gevolg, wordt de solvabiliteit van potentiele huurders beoordeeld alvorens deze in aanmerking komen voor een huurcontract. Daarnaast wordt de goede staat van het vastgoed gewaarborgd door adequaat onderhoud uit te voeren en hiermee het leegstandrisico te verkleinen.

Renterisico Het renterisico is het risico van rentefluctuaties op de waarde van de activa en passiva van het Fonds. Het directe vastgoed van het Fonds wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Een stijging van de rente kan leiden tot een lagere waardering van direct vastgoed omdat er een hoger aanvangsrendement verlangd kan worden door beleggers. Een dalende of stijgende rente kan het rendement van het Fonds respectievelijk positief of negatief beïnvloeden. Het Fonds heeft geen externe financiering anders dan het rekening-courantkrediet van maximaal €25 miljoen. De rentevergoeding bedraagt de gemiddelde eenmaands Euribor plus 100 basispunten. Het renterisico op vreemd vermogen is hierdoor zeer beperkt.

Kasstroomrisico Kasstroomrisico is het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een financieel instrument zullen fluctueren in omvang met het risico dat niet meer aan de verplichtingen voldaan kan worden. Het Fonds beschikt over diverse kasstromen en middelen die op korte termijn liquiditeit kunnen genereren waardoor dit risico gemitigeerd wordt. Het betreft onder andere huuropbrengsten, dividendinkomsten uit vastgoedaandelen, verkopen van vastgoedaandelen en het rekening courantkrediet.

Specifieke risico’s ten aanzien van de vastgoedaandelen De belangrijkste risico’s ten aanzien van vastgoedaandelen worden hieronder toegelicht.

Marktrisico & koersrisico Marktrisico betreft het risico van fluctuaties op de financiële markten, oftewel fluctuatie van aandelenkoersen, rentetarieven, wisselkoersen, grondstofprijzen en derivaten gekoppeld aan deze producten. De aandelenkoersen van de beursgenoteerde vastgoedaandelen kunnen op de beurzen in Europa of wereldwijd dalen. De beleggingsrisico’s worden beperkt door het aanbrengen van spreiding over landen en sectoren. Als gevolg van beleggingen in beursgenoteerde vastgoedaandelen loopt de onderneming marktrisico. Beursgenoteerde vastgoedaandelen hebben doorgaans een volatiele koers, aangezien de koers reageert op beurssentimenten. Het koersrisico vermindert door spreiding van de beleggingen in de portefeuille. Op 31 december 2014 is €200,9 miljoen belegd in vastgoedaandelen.

58

59


Toelichting

Markrisico (sensitiviteitsanalyse)

Waardemutatie vastgoedaandelen van Waardemutatie vastgoedaandelen van

5% 10%

Daling (effect in euro’s)

Stijging (effect in euro’s)

-10.048 -20.096

10.048 20.096

Het Fonds zoekt naar een beleggingsmix die het risico vermindert. Hiervoor worden de beleggingen zowel naar vastgoedsector als naar Europese regio gespreid. Een overzicht van de opbouw van de beleggingen ultimo 2014 is te vinden in dit jaarverslag op pagina 66. De beleggingen van het Fonds zijn gespreid naar sector. Lokale invloeden worden beperkt via beleggingen in vastgoedfondsen met een internationaal gespreide onderliggende portefeuille en via beleggingen in buitenlands direct vastgoed. Dankzij deze diversificatie wordt het effect van sectorale of lokale ontwikkelingen op de netto vermogenswaarde van het Fonds gemitigeerd. Desalniettemin blijven aandelenmarkten, hoe goed gespreid ook, doorgaans volatiel. Een specificatie van de gerealiseerde en ongerealiseerde koersresultaten is in het directieverslag en in de winst- en verliesrekening opgenomen.

Renterisico Het renterisico is het risico van rentefluctuaties op de waarde van de activa en passiva van het Fonds. Het directe vastgoed van het Fonds wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Een stijging van de rente kan leiden tot een lagere waardering van indirect vastgoed omdat er een hoger aanvangsrendement verlangd kan worden door beleggers. Een dalende of stijgende rente kan het rendement van het Fonds respectievelijk positief of negatief beïnvloeden.

Valutarisico Valutakoersen kunnen de waarde van beleggingen in effecten beïnvloeden, voor zover deze niet in euro’s luiden. Bij het Fonds komt dit alleen voor bij bepaalde beleggingen in liquide vastgoedaandelen. Een nadere specificatie van de gerealiseerde en ongerealiseerde valutaresultaten is in het directieverslag en in de winst- en verliesrekening opgenomen. Op 31 december 2014 is €76,9 miljoen belegd in vastgoedaandelen in niet eurolanden, zijnde het Verenigd Koninkrijk, Zweden en Zwitserland. Het Fonds belegt maximaal 25% van haar beursgenoteerd vastgoedaandelen in het Verenigd Koninkrijk en beperkt hiermee de exposure naar het Britse pond. De exposure naar andere Europese valuta is niet specifiek gelimiteerd, maar wel indirect doordat het Fonds een benchmark volgt die alleen in de grootste en meest liquide Europese vastgoedaandelen belegd, waardoor de exposure naar individuele valuta beperkt is.

Bewaarnemingsrisico Het Fonds heeft BNP Paribas Security Services S.C.A. benoemd tot custodian van de beleggingen. Zij is in het kader van deze functie belast met de bewaarneming van de vastgoedaandelen in de beleggingsportefeuille van het Fonds. Het Fonds loopt het risico de in bewaring gegeven activa te verliezen als gevolg van nalatigheid van de custodian of frauduleuze handelingen van de custodian.

Afwikkelingsrisico Het Fonds loopt het risico dat een afwikkeling via een handelssysteem niet plaatsvindt zoals verwacht. Dit kan voorkomen wanneer de betaling of de aanlevering van de vastgoedaandelen door een tegenpartij niet of niet op tijd plaatsvindt. Dit risico is, voor zo ver mogelijk, gemitigeerd door het benoemen van een gerenommeerde partij als custodian.


Toelichting

Overige risico’s De belangrijkste overige risico’s worden hieronder toegelicht.

Strategisch risico Het risico dat de doelstellingen niet worden behaald vanwege onjuiste besluitvorming, verkeerde implementatie en/of het onvoldoende reageren op veranderingen in de omgeving. Strategisch risico kan onder meer ontstaan wanneer een strategie te beperkt anticipeert op bedreigingen en kansen in de markt of wanneer er onvoldoende middelen beschikbaar zijn om de strategie effectief uit te voeren. Het Fonds mitigeert het strategisch risico door elk jaar een driejarig beleggingsbeleidsplan op te stellen waarin de kansen en bedreigingen in de markt geanalyseerd worden en het beleid, indien nodig, hierop aangepast wordt.

Operationeel risico Operationeel risico betreft het risico dat fouten niet tijdig opgemerkt worden of zelfs fraude kan optreden als gevolg van het falen of tekortschieten van interne processen, menselijke en technische tekortkomingen, en onverwachte externe gebeurtenissen. De manager van het Fonds heeft, zoals eerder beschreven, een uitgebreid risicomanagement raamwerk en risicobeheer om het operationele risico te mitigeren.

Financiële verslaggeving risico Financiële verslaggeving risico betreft het risico door onjuiste rapportages een onjuiste weergave van de financiële situatie van het Fonds wordt gepresenteerd. De kwaliteit van de financiële verslaggeving wordt gewaarborgd door periodieke interne en externe audits. De processen voor de financiële verslaggeving zijn vastgelegd. Op basis van steekproeven en ad hoc-onderzoeken vinden interne audits plaats. Bovendien worden de financiële controlesystemen regelmatig beoordeeld door externe accountants.

Wet- en regelgeving risico Wet- en regelgeving risico betreft het risico dat wijzigingen in weten regelgeving de resultaten van Fonds invloeden. Het Fonds kan wijzigingen in weten regelgeving niet beïnvloeden of veranderen, wel kan het Fonds het risico door wijzigingen mitigeren door tijdig te anticiperen op aanstaande (mogelijke) wijzigingen.

Kredietrisico Kredietrisico is het risico dat een tegenpartij niet langer aan haar verplichtingen kan voldoen. De waarde van activa wordt beïnvloed door een positieve of negatieve ontwikkeling van de kredietwaardigheid van de betreffende tegenpartij. De kredietwaardigheid wordt bepaald door het inschatten van de kans op tijdige nakoming van de betalingsverplichtingen door de tegenpartij. Hoewel het Fonds de nodige voorzichtigheid in acht neemt bij de selectie van tegenpartijen voor zowel directe als indirecte vastgoedbeleggingen, kan niet worden uitgesloten dat een tegenpartij in gebreke blijft. Het kredietrisico voor het Fonds heeft vooral betrekking op de volgende zaken: • vorderingen uit hoofde van huur en servicekosten van debiteuren; • dividendbelastingvorderingen; • te vorderen bedragen (zowel investeringsbedragen als dividend) uit hoofde van indirecte vastgoedbeleggingen.

60

61


Toelichting

De financiële instrumenten waarover het Fonds kredietrisico loopt voor wat betreft de financiële activa en financiële verplichtingen, kunnen worden toebedeeld in de volgende categorieën:

Financiële activa die deel uitmaken van een handelsportefeuille Verstrekte leningen en overige vorderingen

2014

2013

200.959 6.700

168.512 3.042

De financiële instrumenten waarover het Fonds kredietrisico loopt voor wat betreft het debiteurensaldo, kan worden toebedeeld in de volgende categorieën: 2014

2013

0 - 30 dagen 31 - 60 dagen 61 - 180 dagen 181 - 365 dagen > 365 dagen

51 22 54 214 90 431

499 142 47 117 -10 795

Voorziening dubieuze debiteuren Debiteurensaldo

-362 69

-334 461

Liquiditeitsrisico Liquiditeitsrisico is het risico dat er niet kan worden voldaan aan actuele (en potentiële) verplichtingen of het leveren van onderpand op de vervaldatum. Het bestaat uit twee componenten: • Financierings-liquiditeitsrisico: Het risico dat aan verwachte en onverwachte vraag naar contanten van participatiehouders en andere contractuele partijen niet kan worden voldaan zonder onaanvaardbare verliezen te lijden of de bedrijfsvoering te schaden. • Markt-liquiditeitsrisico: Dit risico heeft te maken met het onvermogen om activa in kasstromen om te zetten door ongunstige marktomstandigheden of -ontwrichtingen. Markt-liquiditeitsrisico heeft betrekking op de liquide waardegevoeligheid van een portfolio door veranderingen in de grootte van de correcties op de kasstromen en veranderingen in marktwaarde. Het is bovendien gerelateerd aan de onzekere tijdsschaal voor het realiseren van liquide waarde van activa. Op 31 december 2014 bezit het Fonds voor €200,9 miljoen aan vastgoedaandelen die elk moment omgezet kunnen worden in kasstromen. Het beheer van liquiditeitsrisico is een combinatie van het beheren van financieringsbronnen en het bewaken van een portefeuille, bestaande uit bezittingen waarvoor een marktvraag bestaat en die geliquideerd kunnen worden als dekking tegen onverwachte ontwrichtingen van kasstromen. Een degelijk liquiditeitsrisicobeheer is onderwerp van het maandelijks directieoverleg. Het primaire doel: garanderen dat het Fonds voldoende contanten en liquide middelen aanhoudt om te allen tijde aan de huidige en toekomstige financiële verplichtingen te voldoen. Zowel in normale als in abnormale omstandigheden. Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking aan het Fonds. Het Fonds beschikt over beleggingen in beursgenoteerde vastgoedaandelen die op korte termijn liquide gemaakt kunnen worden en over een rekening-courantkrediet van €25 miljoen om tijdelijke liquiditeitsbehoeften op te vangen.


Toelichting

Risico’s op fiscaal en juridisch gebied Eventuele wijzigingen in de (fiscale) weten regelgeving alsmede de interpretatie hiervan kunnen een positieve of negatieve invloed hebben op de fiscale positie van de aandeelhouder. Het rendement kan beïnvloed worden door een verkeerde juridische of fiscale inschatting. Dit risico wordt gemitigeerd door, indien nodig geacht, advies in te winnen bij externe fiscalisten en juristen van gerenommeerde organisaties.

Wijzigingen in wet- of regelgeving In de landen waar het Fonds actief is en beleggingen heeft, is zij onderworpen aan plaatselijke, regionale en nationale regelgeving. De manager heeft een compliance officer aangewezen, die is belast met het toezicht op de naleving van weten regelgeving.

Closed-end-structuur Het Fonds is een zogeheten closed-end beleggingsmaatschappij. Dit houdt in dat het Fonds niet de plicht heeft om deelnemingsrechten in het Fonds al dan niet ter tijdelijke belegging uit te geven of in te kopen, dan wel te verkopen. Het Fonds biedt haar beleggers dus niet zelf de mogelijkheid hun belegging liquide te maken.

Integriteitsrisico Integriteitsrisico betreft onethisch gedrag van medewerkers, management intern en zakenpartners, die het behalen van de fondsdoelstellingen en rendementen kan schaden. Deze risico’s worden door compliance bewaakt met behulp van beleid op de gebieden van: • Klokkenluiderregeling De Klokkenluidersregeling van a.s.r. is in overeenstemming met de doelstelling om het vertrouwen in, en de reputatie van, een grote organisatie te waarborgen op het gebied van deugdelijk ondernemingsbestuur (Corporate Governance). • Incidentenmanagement a.s.r. vv is verantwoordelijk voor een solide interne beheersing van haar processen. Het beleid Operationele Incidenten maakt onderdeel uit van het Integraal Risicomanagement raamwerk. • Customer Due Diligence beleid (CDD) De norm die uit het CDD beleid van a.s.r. vv voortvloeit, is gericht op het creëren van een beheersomgeving met als doel het kennen van de cliënt, teneinde het risico op reputatie- en financiële schade te mitigeren. • Pre Employment Screening (PES) a.s.r. kent een screening voor alle nieuwe medewerkers. De screening bestaat uit een interne en een externe toetsing. Voor medewerkers die een Integriteitsgevoelige functie gaan vervullen geldt een aanvullende screening. Alleen als de medewerker de screening met goed gevolg heeft doorlopen mag de medewerker worden aangenomen.

Continuïteitsrisico Het continuïteitsrisico is het risico op discontinuïteit van de managementorganisatie door bijvoorbeeld een faillissement of het falen van IT-systemen waardoor geen uitvoering gegeven kan worden aan afspraken met opdrachtgevers. Het risico wordt gemitigeerd door het onderhouden van service level agreements met uitbestedingspartners, het opstellen en onderhouden van het business continuity plan en het hanteren van een informatiebeveiligingsbeleid.

Kwaliteitsrisico Het kwaliteitsrisico omvat het risico dat de managementorganisatie onvoldoende kwaliteit kan leveren waardoor geen juiste uitvoering gegeven kan worden aan afspraken met beleggers en doelstellingen. Het risico wordt gemitigeerd door het hanteren van een intern (proces)beheersingskader en toetsing hiervan door een externe accountant en de procedure business incidenten.

62

63


Toelichting

Relatieve performance risico Dit risico bevat de mate waarin de resultaten van het Fonds achterblijven op de benchmark, waardoor beleggers kunnen besluiten om de certificaten van het Fonds te verkopen en/of er geen nieuwe beleggers willen toetreden. Het risico wordt gemitigeerd door het volgen van de eigen prestaties ten opzichte van de benchmark op maandbasis en het ter verantwoording roepen en bijsturen van de asset managers indien nodig.

Transparantierisico Het transparantierisico omhelst de kans dat de managementorganisatie geen verantwoording kan afleggen over de uitgevoerde activiteiten na kwartaalsluiting conform de tijdigheid en kwaliteit, zoals vastgelegd richting beleggers en toezichthouders. Het risico wordt gemitigeerd door actief te sturen op tijdige oplevering van kwalitatief goede rapportages.

Verhandelbaarheidsrisico De certificaten van het Fonds zijn beperkt verhandelbaar. Eenmaal per dag is er handel in de aandelen mogelijk. De verkoopprijs kan lager zijn dan het oorspronkelijk geïnvesteerde bedrag.

Utrecht, 31 maart 2015 ASR Property Fund N.V. De directie, De heer drs. D. Gort MRE

De heer drs. M.R. Lavooi

64


Toelichting

Portefeuille direct vastgoed Kantoren Plaats

Straat

Amsterdam Breda Breda Den Haag Hilversum Rotterdam ’s-Hertogenbosch Utrecht Utrecht Zwolle

Amstelveenseweg Meerten Verhoffstraat Coorhoornstraat Bordewijklaan Ceintuurbaan Coolsingel Pettelaarpark Euclideslaan Maliebaan Zuiderzeelaan

Winkels Plaats

Straat

Alphen aan de Rijn Amersfoort Amsterdam Amsterdam Bergen op Zoom Bergen op Zoom Breda Breda Dordrecht Eindhoven Etten-Leur Etten-Leur Groningen Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem Hellevoetsluis Krimpen a/d IJssel Leeuwarden Leeuwarden Leeuwarden Maastricht Middelburg Nijmegen Oosterhout Oss Oss Oss Rotterdam Rotterdam

Van Mandersloostraat Utrechtse straat Leidsestraat Kalverstraat Zuivelstraat Stationstraat Houtmarkt Eindstraat Sarisgang Woensel Markt Burchtplein Dierenriemstraat Barteljorisstraat Grote Houtstraat Grote Houtstraat / Koningstraat Barteljorisstraat Struytse Hoek Raadhuisplein Ruiterskwartier Wirdumerdijk / Ayttasteeg Wirdumerdijk Wolfstraat Lange Delft Zwanenveld Arendstraat Heubelstraat / Monsterstraat Heuvel / Peperstraat Fabriekstraat / Kerkstraat / Walplein Coolsingel Korte Lijnbaan

65


Toelichting

Plaats

Straat

Rotterdam ’s Hertogenbosch ’s Hertogenbosch ’s Hertogenbosch Utrecht Utrecht Veldhoven Venlo Voorburg Waalwijk Zaandam Zeist Zwolle Zwolle Zwolle

Lijnbaan Hoge Steenweg Hinthamerstraat / Gasselstraat Gasselstraat Choorstraat Steenweg Pleintjes Lomstraat Koningin Julianaplein De Els Gedemptegracht Slotlaan / Hoek Weeshuislaan Diezerstraat / Nieuwstraat Diezerstraat / Koningsplein Nieuwstraat

66


Toelichting

Portefeuille vastgoedaandelen per 31 december 2014 Land

Naam aandeel

Belgie

Befimmo SCA Cofinimmo

Duitsland

Deutsche Euroshop AG Deutsche Wohnen AG LEG Immobilien TAG Immobilien DT Annington Immobilien

Finland

Sponda OYH

Frankrijk

Fonciere des Regions Gecina Icade Kleppierre SA Mercialys Unibail-Rodamco ACT

Luxemburg

Gagfah SA

Nederland

Corio NV Eurocommercial Property NV Vastned Retail NV Wereldhave

Oostenrijk

CA-Immobilien Anlagen AG Conwert Immobilien Inv

Verenigd Koninkrijk

British Land Co. PLC Cap Count PTY Derwent London PLC Great Portland Estates PLC Hammerson PLC Land Securities Group PLC Liberty International PLC Lon & Stan PTY Segro PLC Shaftesbury

Marktwaarde (x € 1.000)

2.372 3.391 6.277 3.903 13.526 8.276 2.513 10.669 38.887 1.476 2.362 6.218 8.372 5.803 6.895 1.834 19.271 48.393 8.961 3.518 7.232 3.384 1.671 3.921 16.208 2.976 1.393 4.369 8.157 2.948 2.880 2.794 5.707 9.606 2.933 980 2.888 2.161 41.054

%

3,72

19,35 1,40

24,08 2,09

8,07

2,17

20,43

67


Toelichting

Land

Naam aandeel

Zweden

Castellum AB Fabege AB Hufvudstaten AB Kungsleden AB Wihlborg Fastigheter AB Wallenstam Byggnads AB

Zwitserland

Mobimo Holdeing AG PSP Swiss Property AG Swiss Prime Site AG

TOTAAL BELEGGINGEN VASTGOEDAANDELEN

Marktwaarde (x € 1.000)

4.913 3.188 2.732 1.919 2.773 3.170 18.695 2.156 7.297 7.700 17.153 200.959

%

9,30

8,54 100

68


Overige gegevens Statutaire regeling resultaatbestemming Artikel 19 van de statuten bepaalt:

Lid 1 De vennootschap kan aan de aandeelhouders en andere gerechtigden tot de voor uitkering vatbare winst slechts uitkeringen doen voor zover haar eigen vermogen groter is dan het bedrag van het gestorte en opgevraagde deel van het kapitaal, vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden.

Lid 2 De vennootschap zal de voor uitdeling vatbare winst uitkeren met inachtneming van het daaromtrent bepaalde in artikel 28 Wet op de vennootschapsbelasting 1969 en het Besluit beleggingsinstellingen.

Lid 3 De winst blijkende uit de door de algemene vergadering vastgestelde winst- en verliesrekening staat ter beschikking van de algemene vergadering.

Lid 4 De vennootschap mag tussentijds slechts (winst-)uitkeringen doen, indien aan het vereiste van lid 1 is voldaan blijkens een tussentijdse vermogensopstelling in overeenstemming met de wet. De vennootschap legt de vermogensopstelling bij het handelsregister neer binnen acht dagen na de dag waarop het besluit tot uitkering wordt bekendgemaakt.

Lid 5 De vordering tot uitkering verjaart door een tijdsverloop van vijf jaren te rekenen vanaf de dag van betaalbaarstelling.

Voorstel resultaatverdeling Dividend Conform de statuten zal aan de houders van de aandelen op de komende Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden voorgesteld een dividend uit te keren. Teneinde te kunnen voldoen aan haar fiscale verplichtingen, kan het dividend per aandeel tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders aangepast worden, zodat het Fonds tenminste aan haar uitdelingsplicht zal voldoen.

Voorstel resultaatverdeling Het voor uitkering beschikbare resultaat bedraagt: (bedragen x € 1.000)

Voor uitkering beschikbare fiscale winst Het voorstel is om een dividend uit te keren van €1,14 per aandeel.

2014

16.972


Overige gegevens

Gebeurtenissen na balansdatum Op 19 januari 2015, ten tijde van het opstellen van deze jaarrekening, heeft de eigenaar van V&D, Sun Capital, onverwachts aangekondigd vier maanden geen huur te willen betalen en eiste een huurverlaging van meer dan 30% van verhuurders voor alle 63 locaties van het warenhuis. Medio februari is overeenstemming bereikt over een tijdelijke huurkorting. Bij de waardebepaling van de panden per 31 december 2014 is door de taxateur uitgegaan van een going concern van V&D, dit aangezien Sun Capital altijd garant heeft gestaan voor V&D. Doordat in 2015 Sun Capital dreigde deze garantstelling stop te zetten hebben de taxateurs in de waardering in het eerste kwartaal 2015 is rekening gehouden met alternatieve verhuurmogelijkheden. De desbetreffende panden zijn in het eerste kwartaal 2015 in het totaal €2,7 miljoen lager gewaardeerd. Aangezien het een transactie betreft die na 31 december 2014 plaats heeft gevonden wordt de impact verwerkt in 2015.

69


Fiscale aspecten Hieronder volgt slechts een summiere behandeling van de meest relevante fiscale aspecten van het beleggen in het Fonds, uitgaande van de huidige Nederlandse fiscale wetgeving en jurisprudentie met uitzondering van bepalingen die met terugwerkende kracht worden ingevoerd.

Vennootschapsbelasting Het Fonds opteert voor de status van fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Dit heeft tot gevolg dat het resultaat van het Fonds is onderworpen aan een tarief vennootschapsbelasting van 0%, mits aan enige voorwaarden wordt voldaan. Eén van de voorwaarden is dat de voor uitdeling beschikbare winst binnen acht maanden na afloop van het boekjaar aan de aandeelhouders wordt uitgekeerd. Koersresultaten op effecten en verkoopresultaten van overige beleggingen worden via de zogenoemde herbeleggingreserve in het vermogen verwerkt en behoeven daardoor niet te worden uitgekeerd. Een deel van de aan het beheer van de beleggingen verbonden kosten moet op de herbeleggingreserve in mindering worden gebracht. Verder zijn er aandeelhouderscriteria verbonden aan de status van fiscale beleggingsinstelling.

Overdrachtsbelasting Met ingang van 1 januari 2011 kwalificeert het Fonds, als gevolg van de herziening van de belastingwetgeving, als Onroerend Zaak Rechtspersoon voor de overdrachtsbelasting. Vooralsnog heeft de wijziging van de status geen directe gevolgen voor het huidige belang van de zittende aandeelhouders. Voor de toekomst kan dit betekenen dat wijzigingen in het aandeelhoudersbelang in de heffing van overdrachtsbelasting wordt betrokken.

Dividendbelasting In verband met uit te keren dividend Het Fonds dient over de uitgekeerde dividenden in beginsel 15% dividendbelasting in te houden en af te dragen aan de Nederlandse belastingdienst. Een uitkering uit de herbeleggingsreserve kan vrij van dividendbelasting plaatsvinden.

In verband met te ontvangen dividenden Het Fonds kan op aangifte af te dragen dividendbelasting een vermindering toepassen wegens ten laste van hem ingehouden dividendbelasting en buitenlandse bronbelasting. Een buitenlandse bronbelasting wordt daarbij in aanmerking genomen tot een maximum van 15% van de opbrengst waarop zij drukt en vervolgens verminderd met het bedrag waarvoor buitenlandse aandeelhouders in het Fonds ten gevolge van o.a. verdragstoepassing een beroep kunnen doen op een vermindering of teruggaaf van dividendbelasting. De buitenlandse bronbelasting die is ingehouden op dividenden die het Fonds ontvangt, kan voor zover meer bronbelasting is ingehouden dan waartoe het betreffende buitenland op grond van verdragsbepalingen gerechtigd is worden teruggevraagd van de buitenlands belastingdienst.

De certificaathouders Certificaathouders worden aangeraden bij hun eigen fiscaal adviseur advies in te winnen omtrent alle fiscale aspecten met betrekking tot de certificaten STAK ASR Property Fund.

70


Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van ASR Property Fund N.V.

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport op pagina 31 tot en met pagina 63 opgenomen jaarrekening over 2014 van ASR Property Fund N.V. te Utrecht gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2014, de winst-en-verliesrekening over 2014, het kasstroomoverzicht en het overzicht totaalresultaat over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheden van de directie De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en met de Wet op het financieel toezicht. De directie is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als zij noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de directie van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van ASR Property Fund N.V. per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en met de Wet op het financieel toezicht.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amstelveen, 31 maart 2015 KPMG Accountants N.V. W.G. Bakker

71


72

© 2015 Tekst ASR Vastgoed Vermogensbeheer

Ontwerp Cascade - visuele communcatie, Amsterdam

ASR Property Fund N.V. jaarverslag 2014

Recommend Documents