ASR Property Fund N.V

ASR Archimedeslaan 10 3584 BA Utrecht www.asr.nl

ASR Property Fund N.V.

Halfjaarbericht juni 2011

Inhoudsopgave Kerncijfers ASR Property Fund N.V.

6

Directieverslag

7

Algemeen

7

Doel van het Fonds

7

Beheerders

7

Governance

7

Marktontwikkelingen in 2011

7

Markt voor direct investeren in Nederlands vastgoed

8

Markt voor indirect investeren in Nederlands vastgoed

Portefeuilleoverzicht

10

11

Direct vastgoed

11

Indrect vastgoed

12

Resultaatontwikkeling

12

Koersontwikkeling

13

Voorruitzichten 2011

13

Halfjaarcijfers Balans

15

Winst- en verliesrekening

17

Resultaat per aandeel

19

Overzicht van mutaties in het eigen vermogen

19

Kasstroomoverzicht

20

Halfjaarbericht ASR Property Fund N.V. - juni 2011

4

Kerncijfers ASR Property Fund N.V.

Bedragen in EUR x 1.000

30-06-2011

30-06-2010

657.574

664.086

22.596

24.586

602

1.131

9.319

-17.037

-6.013

-7.566

26

40

Resultaat voor belastingen

26.530

1.154

Resultaat na belastingen

26.530

1.154

14.507.539

15.607.949

30-06-2011

30-06-2010

45,33

42,55

Uitgekeerd dividend

1,90

2,10

Opbrengsten uit beleggingen

1,56

1,53

Gerealiseerde waarderingsresultaten

0,04

0,07

Ongerealiseerde waarderingsresultaten

0,64

-1,06

-0,41

-0,47

-

-

1,83

0,07

-

-

1,83

0,07

Netto vermogenswaarde per 30 juni

Opbrengsten uit beleggingen Gerealiseerde waarderingsresultaten Ongerealiseerde waarderingsresultaten Kosten Financieringskosten

Aantal uitstaande aandelen per 30 juni

Per aandeel in euro’s Netto vermogenswaarde per 30 juni

Kosten Financieringskosten

Resultaat voor belastingen

Belastingen

Resultaat na belastingen per aandeel

De resultaten per aandeel zijn berekend op basis van een gemiddeld aantal uitstaande aandelen van 14.507.539 over het eerste half jaar 2011 (over het eerste half jaar 2010: 16.053.308). Per 30 juni 2011 staan voor het ASR Property Fund N.V. 14.507.539 aandelen uit (per 31 december 2010:14.507.539). Op basis van deze aantallen is per einde jaar de netto vermogenswaarde per aandeel berekend. De afname van het aantal aandelen is het gevolg van inkoop van eigen aandelen van uittredende participanten. Halfjaarbericht ASR Property Fund N.V. - juni 2011

6

Directieverslag Marktontwikkelingen in 2011

Algemeen

Governance

ASR Property Fund N.V. (hierna ook ‘het Fonds’) is opgericht op 1 maart 2006 naar Nederlands recht en gevestigd aan het adres: Pythagoraslaan 2, 3584 BB te Utrecht. Tot en met 2009 had het Fonds drie aandeelhouders, te weten: ASR Beleggingsconsortium, Maatschappij voor Beleggen en Verzekeren N.V. en ASR Levensverzekering N.V. Begin 2010 is een vierde aandeelhouder toegetreden, te weten: Stichting Fortis Bank Pensioenfonds. Eind 2010 zijn ASR Beleggingsconsortium, Maatschappij voor Beleggen en Verzekeren N.V. en ASR Levensverzekering N.V. gefuseerd.

De directie van het Fonds bestaat uit tenminste twee directeuren en wordt benoemd voor onbepaalde tijd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De directie over het Fonds wordt thans gevoerd door de heer drs. D. Gort MRE en de heer drs. M.R. Lavooi. De heer M.R. Lavooi is op 21 december 2006 in functie getreden en de heer D. Gort is op 1 januari 2008 in functie getreden. Beiden zijn gezamenlijk bevoegd het Fonds te vertegenwoordigen. De directie dient unaniem te zijn in besluitvorming. Aan de voorafgaande goedkeuring van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zijn onderworpen, alle besluiten van de directie omtrent een belangrijke verandering van de identiteit of het karakter van de vennootschap of de onderneming. Met ingang van 1 januari 2008 is er voor gekozen een Raad van Toezicht in te stellen, thans bestaande uit vier leden, welke is ingesteld door de Algemene vergadering van Aandeelhouders. De Raad van Toezicht wordt gevormd door de heer drs. J.Th.M. Julicher (ASR Levensverzekering N.V.), de heer M. van der Meulen (ASR Levensverzekering N.V.), de heer C. Schoof (Stichting Fortis Bank Pensioenfonds) en de heer J. Mensonides (extern). De Raad van Toezicht behartigt de belangen van het Fonds, komt een aantal keer per jaar bijeen en heeft onder andere als taak: - Adviseren inzake de beleggingsstrategie; - Adviseren inzake de overeenkomst met de beheerder.

In het Fonds participeren polishouders van verschillende commerciële labels van deze aandeelhouders.

Doel van het Fonds Het Fonds heeft ten doel het beleggen van vermogen in effecten, onroerende zaken, hypothecaire schuldvorderingen en andere vermogenswaarden, alsmede het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord. Het Fonds streeft er naar om 60% van alle activa te beleggen in onroerende zaken (direct vastgoed) en 40% in aandelen, derivaten, liquiditeiten en overige activa (indirect vastgoed). Binnen de vastgoedaandelen wordt belegd in beursgenoteerde vastgoedondernemingen die voornamelijk gevestigd zijn in Europa. Het Fonds richt zich ten aanzien van de deelnemende participaties vooralsnog uitsluitend op verzekeraars en pensioenfondsen. Het beleggingsrisicoprofiel ligt momenteel de nadruk op Nederlands vastgoed binnen de sector winkels.

Toelichting performance 1e halfjaar 2011 2011 - 6 mnd.

Totaal rendement

Fonds*

3,9%

Benchmark

4,5%

Beheerders

* exclusief kosten van beheer van beleggingen

De directie van het Fonds heeft ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V., (hierna ‘ASR VV’) aangesteld als beheerder. ASR VV heeft jarenlange ervaring in het vastgoedvermogensbeheer en is actief in vastgoedbeleggingen in onder meer winkels, woningen, kantoren en agrarisch vastgoed. ASR VV is niet alleen vastgoedvermogensbeheerder, maar ook vastgoed manager. Dit houdt in dat ASR VV een actieve rol speelt bij het beheer van vastgoedobjecten. De kennis en deskundigheid die nodig zijn voor de verhuur, het onderhoud en de kwalitatieve verbetering van vastgoedobjecten heeft ASR VV in huis. Het beheer van de indirecte vastgoedbeleggingen heeft ASR VV uitbesteed aan AXA Investment Managers (tot 30 september 2010 was dit BNP Paribas Investment Partners). Binnen de beursgenoteerde indirecte vastgoedportefeuille ligt de focus op liquiditeit en voldoende spreiding.

Het fonds heeft een lagere resultaat behaald ten opzichte van de benchmark over het eerste halfjaar 2011. Dit negatieve effect wordt veroorzaakt door: 1) het feit dat het direct vastgoed in de portefeuille van het fonds met 64% hogere weging had dan de strategische benchmark (60%) 2) de performance op de beursgenoteerde vastgoedaandelen (7,3%) was beter dan die van index (7,0%) waartegen ze wordt afgemeten (EPRA Eurozone 75% + EPRA Verenigd Koninkrijk 25%). Het fonds heeft dus een negatieve relatieve performance door enerzijds de actuele samenstelling van haar portefeuille en ondanks het feit dat het segment beursgenoteerd vastgoed een beter resultaat heeft gehaald dan die specifieke index.

7


De Nederlandse economie is in het eerste kwartaal van 2011 gegroeid met 2,8% in vergelijking met het jaar ervoor. Dit is de hoogste groei in drie jaar. Ten opzichte van het eerdere kwartaal groeide de economie met 0,9%, waardoor de economie zeven kwartalen op rij is gestegen. Ook betekent dit dat ongeveer 80% van de historische krimp van 2009 ongedaan is gemaakt. De bruto-investeringen zijn in het eerste kwartaal van 2011 met 10,1% toegenomen. Een positief teken is dat de investeringen in de bouw na de slechte jaren 2009 en 2010 weer een bescheiden groei laten zien. In het tweede kwartaal van 2011 blijft de groei van de Nederlandse economie achter. Op kwartaalbasis is er sprake van 0,1% groei. Ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder groeide de economie met 1,5%. De groei in het tweede kwartaal werd ingegeven door investeringen in transportmiddelen en machines. De export van goederen is, ondanks de toename ten opzichte van vorig jaar, in het tweede kwartaal aanzienlijk minder dan het eerste kwartaal. Een positieve bijdrage aan de economie was de groei van het exportoverschot van diensten. Normaliter profiteert de open Nederlandse economie van internationale handelsstromen en nieuwe investeerders. Dit kan echter ook een dempende werking hebben. Door beperking van overheidstekorten in diverse hoogontwikkelde economieën en de schuldencrisis in Europa is de economische groei in Nederland in het eerste half jaar gematigd. Eventuele gevolgen van de onrust in de Arabische landen zijn hoogst onvoorspelbaar. Voorgaande betekent dat er veel onzekerheden zijn voor verdere economisch herstel. De aanhoudende onzekerheden blijkt tevens uit het consumentenvertrouwen. In het tweede kwartaal van 2011 is het vertrouwen verder afgenomen. De consument is met name somber gestemd over het economische klimaat. De inflatie is in juni uitgekomen op 2,3%, het hoogste cijfer in tweeënhalf jaar. De inflatie is vooral gestegen door hogere prijzen voor energie, voedsel, levensmiddelen en vliegtickets. Benzine had daarentegen door de lager olieprijzen een verlagend effect op de inflatie. De meest recente prognoses voor 2011 houden rekening met een groei van de Nederlandse economie met 2% op jaarbasis en met een inflatie van 2,25%. Voor 2012 is het de verwachting dat de economie zal groeien met 1,75%. De werkgelegenheid neemt volgens de raming van het CPB zowel in 2011 als in 2012 licht toe, terwijl de

werkloosheid langzaam daalt. Het overheidstekort zal door het voorzichtige economische herstel, bezuinigingen en lastenverzwaringen snel afnemen. Hiertegenover staat echter een daling van de mediane koopkracht in de jaren 2011-2012. (bron: CPB, CBS)

Markt voor direct investeren in Nederlands vastgoed Directe investeringen in Nederlands vastgoed laten in 2010, na het dieptepunt in 2009, een voorzichtig herstel zien. Het gemiddelde totaal rendement (IPD index) van direct vastgoed is gestegen van -0,2% in 2009 naar 4,6% in 2010. Een positief cijfer maar nog lang niet op het niveau van voor 2008 (intrede crisisjaren). Het rendement uit huurinkomsten bedroeg in 2010 5,4% en ligt daarmee in lijn met het rendement in 2009 (5,3%). De lichte stijging komt voort uit de huurgroei, die voornamelijk is ingegeven door indexaties. De waardeontwikkeling van direct vastgoed laat een vertraagd effect van de economische crisis zien. De waardeontwikkeling in is nog steeds negatief (-0,8%), maar is aanzienlijk minder negatief dan in 2009 (-5,3%). In 2010 laten de segmenten winkels, kantoren en woningen een beter resultaat zien dan in 2009. Het niveau van voor 2008 wordt echter nog niet geëvenaard. Het beste presterende segment in 2010 was winkels met een positief totaal rendement van 7,8%. Een duidelijke verbetering ten opzichte van 2009 toen winkels een totaal rendement van 2,5% behaalden. Woningen behaalden een rendement van 2,9% in 2010. Het rendement van kantoorbeleggingen behaalde eveneens een mager resultaat van 3,5%, dit mede ingegeven door het structurele overaanbod van kantoren in Nederland. De cijfers van het tweede kwartaal van 2011 wijzen er op dat de na-ijl effecten van het dieptepunt in 2009 nog steeds voelbaar is. Het gemiddelde totaal rendement is weliswaar toegenomen in het tweede kwartaal met 0,6% (kwartaal op kwartaal), maar dit is mede ingegeven door stabiele rendementen uit huurinkomsten en negatief ingegeven door verdere afwaarderingen van vastgoed met -0,6%. De vooruitzichten voor de tweede helft van 2011 zullen per segment sterk verschillen op economische onzekerheden, maar duidelijk is dat er geen reden is tot ongebreideld optimisme. Vastgoedbeleggingsmarkten Beleggingen in vastgoed in Nederland herstelden zich voorzichtig in 2010 met een totaal beleggingsvolume Halfjaarbericht ASR Property Fund N.V. - juni 2011

8

van circa € 6,2 miljard. Dit is een toename van circa 20% ten opzichte van 2009. Deze toename kan voornamelijk worden toegeschreven aan investeringen in winkelvastgoed. Het totaal investeringsvolume in winkels steeg, mede ingegeven door de verkoop van twee grote winkelcentra (Entre Deux in Maastricht en de Rotterdamse Koopgoot) van € 450 miljoen tot € 2,3 miljard. De grootste transactie was de verkoop van een winkelcentraportefeuille van Unibail Rodamco aan Wereldhave. In de woningmarkt investeren beleggers met name in eengezinswoningen. De investeringen in vastgoed liggen in het eerste helft van 2011 op gelijk niveau met die van 2010. Het investeringsniveau bedroeg in het eerste half jaar ruim € 1,8 miljard in vastgoed. Daarmee lijkt de interesse na twee jaar van stijgingen enigszins af te zwakken. Opvallend daarbij is dat het animo van met name grote Duitse fondsen lijkt af te nemen, terwijl deze vorig jaar nog bovengemiddelde interesse toonden in kantoren in het topsegment. Dit is mogelijk ingegeven door schaarste aan topsegmentlocaties en de blijvend verslechterende kantorenmarkt. De onzekerheden van de Nederlandse vastgoedmarkten blijven in 2011 invloed houden op de marktdynamiek (bron: FGH). In het topsegment van de vastgoedmarkten zijn de netto aanvangsrendementen in 2010 gedaald. Voor winkelvastgoed, dat relatief minder in waarde daalde dan andere vastgoedsegmenten, daalde het aanvangsrendement in de belangrijkste Nederlandse hoofdwinkelstraten naar ongeveer 5%. De aanvangsrendementen voor wijkwinkelcentra zijn ook gedaald en liggen rond de 7%. In het topsegment van de kantorensector, lag het gemiddelde aanvangsrendement net onder de 6%. Voor de rest van de kantorenmarkt wijst het erop dat beleggers de risico’s voor beleggingen in kantoren juist fors zien stijgen. Zij eisen een hoger rendement op hun beleggingen, en dat leidt weer tot een stijging van de aanvangsrendementen. Deze trend zet zich in 2011 verder door. Woningen De stagnatie op de Nederlandse woningmarkt blijft in 2011 aanhouden. De transactieprijzen zijn in 2011 ten opzichte van 2010 licht gedaald met 2,1% met grote regionale verschillen. Ten opzichte van de top van de markt in 2008 liggen de verkoopprijzen gemiddeld 7% lager. Met name de prijzen in het luxe segment, zoals vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen, staan onder druk. Het dalen van de woningprijzen is het gevolg van een ontbrekende marktdynamiek. Het aantal transacties is al ruim twee jaar relatief laag en komt in 2010 uit op ‘slechts’ 9


126.000 transacties. Het aanbod is opgelopen naar ruim 195.000 woningen in juni 2011. De cijfers van het tweede kwartaal van 2011 wijzen er op dat de waardeontwikkeling van woningen verder zal gaan afnemen. Het gemiddelde totaal rendement bedroeg -0,3% (kwartaal op kwartaal), mede ingegeven door een negatieve waardeontwikkeling (-1,3%). Het rendement uit huurinkomsten is in deze periode gestegen met 1%. Vooruitblik Voor 2011 wordt geen structurele verbetering verwacht in de betaalbaarheid van woningen. De verwachting is dat de hypotheekrente verder toeneemt door o.a. hogere risico-opslagen door banken en oplopende inflatie. Daarnaast zijn de strengere hypotheekregels vanaf 1 augustus (minimaal 50% aflossen en maximaal 110% financieren) debet aan toenemende woonlasten. Diverse onderzoeksbureaus zijn het unaniem met elkaar eens: voor 2011 is de verwachting dat de koopprijzen verder gaan dalen (gemiddeld 1% tot 2%). Winkels De detailhandelsomzetten in 2010 laten nog geen herstel zien. In 2010 is in totaal circa € 80 miljard omgezet, dat is circa 1,3% minder dan in 2009. Ten opzicht van 2008 is er zelfs sprake van € 4 miljard minder omzet. De enige groei die er was in de detailhandelsomzetten is voornamelijk toe te schrijven aan de prijsstijgingen en de omzet van tankstations. De consument is selectiever met uitgaven en besteed meer aan producten voor primaire levensonderhoud. Voor luxe goederen houdt de consument de hand op de portemonnee. De koopkracht van consumenten blijft daarnaast onder druk staan door grootschalige overheidsbezuinigingen. Bovendien is de pensioenontwikkeling onzeker en bestaan er gegronde twijfels over de kracht van het economisch herstel. Om deze redenen is het niet te verwachten dat de detailhandel in 2011 een krachtig herstel gaat doormaken. Terwijl de non-foodsector als geheel een tegenvallend jaar had, maakten de detaillisten in internet verkopen een erg goed 2010 door. Dit onderdeel van de detailhandel behaalde 14,6% meer omzet dan in 2009. Daarentegen boekten de non-foodwinkels een omzetdaling van 1,5%. De cijfers van het tweede kwartaal van 2011 wijzen er op dat de waardeontwikkeling van winkels marginaal zullen gaan toenemen. Het gemiddelde totaal rendement bedroeg 2,0% (kwartaal op kwartaal), mede ingegeven door waardeontwikkeling van 0,5%. Het rendement uit huurinkomsten is in deze periode gestegen met 1,5%. Ondanks de economische neergang, is er toch rendement.

Vooruitblik Consumenten gaan door oplopende voedsel- en energieprijzen nog meer besteden aan producten en diensten voor primair levensonderhoud. Daarnaast zijn er prognoses afgegeven dat de koopkracht in 2011 met 0,75% verder gaat dalen. De verwachte daling van de koopkracht zal ten koste gaan van de bestedingen en daarnaast zal de consument zo min mogelijk het spaartegoed aan willen spreken. De detaillisten moeten dan ook rekening houden met een beperkte omzetgroei van circa 1%. Als gevolg van toenemende concurrentie om de consument te verleiden zijn schrale daalder te besteden, zal de leegstand vooral verder toenemen op B en met name C-locaties. Verdergaande polarisering leidt ertoe dat er een neerwaartse druk op de huurprijzen ontstaat voor laatstgenoemd segment. De polarisering verdeelt het winkellandschap steeds meer in A1 winkelstraten met vooral ketens enerzijds. Anderzijds ontstaan er op B- en C locaties meer ruimte voor (specialistische) detaillisten, vaak in historische setting aan de flanken van het A1-winkelgebied. Kantoren De kantorensector verkeerde in 2010 een zwaar jaar. De totale kantorenvoorraad van 48 miljoen vierkante meter kent een leegstandspercentage van ±14%, waarvan naar schatting meer dan 5% structureel van aard is. Het opnameniveau is in 2010 vergelijkbaar met dat van 2009. In totaal werd circa 1,3 miljoen vierkante meter kantoorruimte in gebruik genomen. De kantorenmarkt kenmerkt zich door structurele onevenwichtigheden die in combinatie met de economische teruggang van de afgelopen twee jaar heeft gezorgd voor een oplopende leegstand. Van meer structurele veranderingen in organisatiestructuren en het meer toepassen van “het nieuwe werken” zal een duidelijke scheiding worden gemaakt naar kwaliteit van het gebouw en de locatie. Door de grootschalige overheidsbezuinigingen zal de vraag naar kantoor vierkante meters in de toekomst afnemen. Uit onderzoek van ABN Amro blijkt dat de (semi-) overheid door de jaren heen de belangrijkste afnemer van kantoren is geweest. In het eerste kwartaal van 2011 is het totaal rendement op kantoren afgenomen van 1,8% naar 1,0%. Deze afname is grotendeels ingegeven door een waardedaling van 0,7%. De cijfers van het tweede kwartaal van 2011 wijzen er op dat de waardeontwikkeling van kantoren verder onder druk komt te staan. Het gemiddelde totaal rendement bedroeg 0,9% (kwartaal op kwartaal), mede ingegeven door negatieve waardeontwikkeling van -0,8%. Het rendement uit huurinkomsten is in deze periode gestegen met 1,7%.

Vooruitblik Door de verstoorde aanbod/opname verhouding, toenemende kantorenvoorraad en een daling van het aantal kantoorbanen zal de leegstand van kantoren aanzienlijk oplopen. Als gevolg ontstaat er een toenemende neerwaartse druk op de huurprijzen, vooral voor het secundaire segment. Onttrekking van de uit de gratie geraakte kantoorruimte is dan ook noodzakelijk om te komen tot een gezonde kantorenmarkt. Voor vastgoedeigenaren betekent dit dat het boeien en binden van huurders belangrijker wordt. De toenemende incentives betekenen ook dat de huurprijzen voor kantoren kunstmatig in stand worden gehouden. Voor investeerders in kantoorgebouwen betekent dit extra alertheid.

Markt voor indirect investeren in vastgoed Over de eerste twee kwartalen van 2011 maakte de gemiddelde koersontwikkeling van Europese vastgoedaandelen een zichtbare opmars. De GPR 250 Europe stond halverwege het jaar op een koerswinst van circa 8,1%. Daarmee presteerden de Europese vastgoedaandelen aanmerkelijk beter dan de andere regio-indices. Zo sloot de GPR 250 Global het eerste halfjaar af met een koersverlies van gemiddeld -0,7% en behaalden GPR 250 Americas een gemiddelde koerswinst van 3,4%. Binnen de Europese vastgoedaandelen presteerden beursgenoteerd vastgoed in het Verenigd Koninkrijk met een gemiddelde koerswinst van 12,3% opvallend goed. De koersdaling in 2008 en 2009 wordt daarmee deels gecompenseerd. Vooruitblik Ondanks de goede resultaten van Europees beursgenoteerd vastgoed in 2011 is een afzwakking zichtbaar in de maand juni. Door wisselende beurs- en marktsentimenten is de koers gevoeliger voor koerswijzigingen. Daarmee is het rendement op met name beursgenoteerd vastgoed volatieler dan direct vastgoed of indirecte niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen, met daarbij gepaarde rendement/risico verhouding. Voor de tweede helft van 2011 kan een verdere correctie vanuit marktfundamenten voor direct vastgoed worden verwacht. Daarnaast zorgen de langzaam oplopende rentes voor opwaartse yieldshifts met bijbehorende neerwaartse druk op de vastgoedwaarden. Voor het rendement op beursgenoteerd indirect vastgoed beïnvloedt tevens het beurssentiment het resultaat. De voorruitzichten voor vastgoedaandelen ten opzichte van andere beleggingscategoriën zal hierin bepalend zijn.


10

Portefeuilleontwikkeling Indirect Vastgoed

De beleggingen van ASR Property Fund N.V. bestaan uit Direct en Indirect Vastgoed, liquiditeiten en overige beleggingen. De verdeling en ontwikkeling van deze beleggingen, tezamen met de post overige (debiteuren, belastingen dividendvorderingen) zag er medio 2011 en 2010 als volgt uit: Bedragen in EUR x 1 miljoen

30-06-2011

%

30-06-2010

%

Direct Vastgoed

429

65%

440

65%

Indirect Vastgoed

223

33%

176

26%

10

1%

55

7%

7

1%

7

2%

669

100%

678

100%

Liquiditeiten Overige Totaal

Ten opzichte van de stand per 30 juni 2010 is de omvang van de portefeuille afgenomen van euro 678 miljoen tot euro 669 miljoen per 30 juni 2011. De Direct Vastgoedportefeuille is afgenomen als gevolg de verkoop van 8 objecten. De Indirect Vastgoedportefeuille is toegenomen als gevolg aankopen (€117 mln) en herwaardering (€48). De verkopen tussen medio 2010 en medio 2011 bedragen €115,2 mln.

Het Indirect Vastgoed nam in de periode van 1 juli 2010 tot en met 30 juni 2011 toe van euro 176 miljoen tot 223 miljoen. In deze periode is voor euro 117 miljoen aangekocht en voor euro 115 miljoen verkocht. Op de verkopen geldt een negatief koers-/ valutaresultaat van euro 2 miljoen (-2%). Het ongerealiseerde herwaarderingsresultaat over de periode 1 juli 2010 tot en met 30 juni 2011 bedraagt euro 48 miljoen. In het derde kwartaal van 2010 heeft het Fonds AXA Investment Managers als nieuwe manager voor de portefeuille Europese vastgoedaandelen aangesteld. Deze heeft een strikter mandaat dan zijn voorganger gekregen. Het Fonds kan dichter bij de strategie, en de betreffende indices opereren, als gevolg van een efficiënter aan- en verkoopbeleid. Bedragen in EUR x 1.000 Totaal 31-12-2010

209.344

Aankopen

18.046

Verkopen

-13.754

Koers resultaat verkopen

-34

Valuta resultaat verkopen

7

Ongerealiseerde koers waardering

9.313

Direct Vastgoed

Ongerealiseerde valuta waardering

501

Het Direct Vastgoed nam af van euro 440 miljoen per 30 juni 2010 tot euro 429 per 30 juni 2011. De daling is voor euro 10 miljoen veroorzaakt door het verkopen van met name winkels en woningen. Daarnaast is over de periode van 30 juni 2010 t/m 30 juni 2011 een beperkte negatieve herwaardering verantwoord van euro 0,9 miljoen (-0,2% ten opzichte van -0,6%).

Totaal 30-06-2011

Bedragen in EUR x 1.000 Totaal 31-12-2010

De resultaten zijn als volgt samen te vatten:

Resultaatontwikkeling

431.316

Aankopen

18

Verkopen

-2.006 628

Resultaat verkopen Ongerealiseerd waarderingsresultaat

Bedragen in EUR x 1.000

30-06-2011

30-06-2010

Totaal operationeel inkomen

22.596

24.586

Totaal operationeel uitgaven

6.013

7.566

16.583

17.020

602

1.131

26

40

-

-

17.181

18.191

Ongerealiseerde waarderingsresultaten

9.319

-17.037

Netto stijging / (daling) in netto activa

26.530

1.154

-465

Totaal 30-06-2011

429.491

Operationeel resultaat Gerealiseerde waarderingsresultaten

De Direct Vastgoedportefeuille bestaat geheel uit Nederlands vastgoed en zag er medio 2011 en 2010 als volgt uit:

Financieringsresultaat Belastingen en resultaat deelneming Bedragen in EUR x 1 miljoen

30-06-2011

%

30-06-2010

%

3

1%

8

2%

Kantoren

114

26%

116

26%

Winkels

312

73%

316

72%

Totaal

429

100%

440

100%

Woningen

Verdeling direct vastgoed 2010

Verdeling direct vastgoed 2011 1%

2%

26% Woningen Kantoren Winkels

73%

11

223.423


72%

26%

Woningen Kantoren Winkels

Netto gerealiseerd investeringsresultaat

Het operationeel resultaat is in het eerste haljaar 2011 met euro 2 miljoen gedaald ten opzicht van het eerste halfjaar 2010 met name vanwege lagere huuropbrengsten als gevolg van de verkoop van vastgoed in 2010 en 2011. Het operationeel resultaat ten opzichte van het Direct en Indirect Vastgoed (vóór herwaardering) is vóór kosten 3,5% (na kosten: 2,6%). De netto vermogenswaarde per aandeel van het Fonds per 30 juni 2011 bedraagt euro 45,33 (per 30 juni 2010: euro 42,55). Rekeninghoudend met het uitgekeerde dividend van euro 1,90 behaalde het Fonds over het eerste halfjaar een positief totaal rendement van 4,1%. Halfjaarbericht ASR Property Fund N.V. - juni 2011

12

Koersontwikkeling Het verloop van de netto vermogenswaarde per aandeel kan als volgt worden gespecificeerd: Bedragen in EUR

30-06-2011

30-06-2010

45,40

44,58

Resultaat voor belasting

1,83

0,07

Belasting

0,00

0,00

Totaal resultaat na belasting

1,83

0,07

47,23

44,65

1,90

2,10

Eindkoers na uitkering dividend

45,33

42,55

Koers rendement excl. dividend

3,95%

0,16%

Koers begin boekjaar

Fictieve eindkoers voor uitkering dividend

Uitgekeerd dividend

Vooruitzichten 2011 In 2011 zal de verkoopplanning voor kantoren worden voortgezet om het belang aan kantoren in de Direct Vastgoedportefeuille verder te reduceren. Tevens zullen een aantal winkelobjecten verkocht worden die niet voldoen aan het beleggingsrisicoprofiel. De opbrengsten zullen worden gebruikt om eventuele uittreding van participanten te faciliteren. Met ingang van 1 januari 2011 kwalificeert het Fonds , als gevolg van de herziening van de belastingwetgeving, als Onroerend Zaak Lichaam voor de overdrachtsbelasting. In 2011 zal de strategie voor de toekomst opnieuw bepaald worden. Vooralsnog heeft de wijziging van de status geen directe gevolgen voor het huidige belang van de zittende aandeelhouders. Voor de toekomst kan dit betekenen dat wijzigingen in het aandeelhoudersbelang in de heffing van overdrachtsbelasting wordt betrokken. Voor wat betreft ‘Verantwoord Beleggen’ (internationaal bekend als SRI) sluit de beheerder van het Fonds, ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V., zich aan bij het vigerende beleid van haar moeder ASR Nederland N.V. Het beleid op het gebied van Duurzaamheid is nog in ontwikkeling. Voor de portefeuille beursgenoteerde vastgoedaandelen is bij de selectie van de manager AXA Investment Management gekeken naar het door deze instelling gevoerde SRI beleid. Utrecht, 28 juli 2011 ASR Property Fund N.V. De directie,

De heer drs. D. Gort MRE 13


De heer drs. M.R. Lavooi Halfjaarbericht ASR Property Fund N.V. - juni 2011

14

Halfjaarcijfers Het onroerend goed in exploitatie bedraagt per 30 juni 2011 euro 429 miljoen; een afname met euro 10 miljoen ten opzichte van de stand per 30 juni 2010. Deze afname is met name te verklaren door de verkoop van winkel en woningobjecten.

Balans Voor resultaatbestemming, bedragen in EUR x 1.000

Activa

30-06-2011

30-06-2010

Onroerend goed in exploitatie

429.491

439.825

Vastgoedaandelen

223.425

176.283

652.916

616.108

Vaste activa Beleggingen

Vlottende activa Debiteuren

426

1.420

Te vorderen servicekosten

1.466

2.065

Vorderingen en overlopende activa

2.043

1.718

Belastingvorderingen

1.421

1.770

10.329

54.680

15.685

61.653

Liquiditeiten

De portefeuille vastgoedaandelen bedraagt per 30 juni 2011 euro 223 miljoen; een toename met euro 47 miljoen ten opzichte van de stand per 30 juni 2010. In tussenliggende periode is voor euro 117 miljoen aangekocht en voor euro 115 miljoen verkocht. Het ongerealiseerde herwaarderingsresultaat bedaagt euro 48 miljoen positief en de gerealiseerde herwaardering euro 2 miljoen negatief (-2%). Het debiteurensaldo per 30 juni 2011 bedraagt euro 426 miljoen en is door ondermeer een actief debiteuren beheer afgenomen ten opzichte van de stand per 30 juni 2010. Het saldo ‘te vorderen servicekosten’ bedraagt per 30 juni 2011 euro 1,5 miljoen en is als gevolg van ondermeer de afwikkeling van oude jaren met euro 0,6 miljoen afgenomen ten opzichte van de stand per 30 juni 2010. Het saldo ‘vorderingen en overlopende activa’ bedraagt per 30 juni euro 2,0 miljoen en is met 0,3 miljoen toegenomen door met name een tweetal geactiveerde verhuurkortingen.

Totaal activa

Passiva

668.601

677.761

30-06-2011

30-06-2010

16.309

16.309

828.399

828.399

55.248

50.320

-268.912

-232.096

26.530

1.154

657.574

664.086

Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal Agioreserve Herwaarderingsreserve Overige reserve Onverdeeld resultaat

Kortlopende schulden Overige kortlopende schulden

Totaal passiva

15


11.027

13.675

11.027

13.675

668.601

677.761


16

Winst- en verliesrekening bedragen in EUR x 1.000 30-06-2011

30-06-2010

30-06-2011

30-06-2010


Kosten

Onroerend goed in exploitatie

Exploitatiekosten

1.827

2.920

Kosten van beheer van beleggingen

4.221

4.461

Administratievergoeding

104

28

Overige kosten

-139

157

Totaal kosten

6.013

7.566

Bruto huuropbrengsten

15.772

15.772

16.831

16.831

Vastgoedaandelen Dividend

6.731

5.481 Financieringskosten

6.731

Overige baten

93

5.481

Interestbaten

29

43

Interestlasten

-3

-3

Totaal netto financieringskosten

26

40

Belastingen

-

-

Totaal belastingen

-

-

2.274

Totaal opbrengsten uit beleggingen

22.596

24.586 Belastingen

Waarderingsresultaten Onroerend goed in exploitatie

Gerealiseerd verkoopresultaat

Ongerealiseerde resultaten

628

-1.042

-465

99

163

-943

Vastgoedaandelen

Totaal resultaat na belastingen

26.530

1.154

Gerealiseerd koersresultaat

-34

2.639

Gerealiseerd valutaresultaat

7

-466

Ongerealiseerd koersresultaat

9.313

-23.787

Ongerealiseerd valutaresultaat

501

6.493

9.787

-15.121

-29

158

Overige koers- en valutaresultaten

Onder de exploitatiekosten is in 2010 een eenmalige voorziening opgenomen van euro 0,8 miljoen voor het verwijderen van asbest aan winkelobjecten te Haarlem.

Totaal waarderingsresultaten

9.921

-15.906

De afname van de bruto huuropbrengsten in 2011 is ondermeer te verklaren door een afname van het directe vastgoed. Onder de overige baten zijn in 2010 verantwoord de vrijval van een voorziening van energieheffing (euro 1,0 miljoen) een ontvangen btw compensatie (euro 2,1 miljoen) en daarnaast een incidentele last van euro 0,6 miljoen vanwege de nagekomen verkoopkosten.

17



18

Kasstroomoverzicht

Resultaat per aandeel

bedragen in EUR x 1.000 30-06-2011

30-06-2010


1,56

1,53

Waarderingsresultaten

0,68

-0,99

Kasstroom uit operationele activiteiten

-0,41

-0,47

Bedrijfsresultaat

-

-

Kosten Netto financieringskosten

1.83

-

1,83

0,07

De resultaten per aandeel zijn berekend op basis van een gemiddeld aantal uitstaande aandelen van 14.507.539 over het jaar 2011 (2010: 15.792.946).

Waarderingsresultaten

Bedrijfsresultaat na aanpassingen

-9.325

15.906

17.205

17.060

Veranderingen in werkkapitaal:

Mutaties vorderingen

Mutaties schulden

Overige kasstromen

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

Overzicht van mutaties in het eigen vermogen

Kasstroom uit operationele activiteiten

bedragen in EUR x 1.000

1.123

-743

274

-43.564

-

217

1.397

-44.090

18.602

-27.030

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Geplaatst aandelen kapitaal

Agio reserve

Herwaarderingsreserve

Overige reserve

Onverdeeld resultaat

Totaal eigen vermogen

16.309

828.399

50.320

-232.096

1.154

664.086

Mutatie herwaarderingsreserve

-

-

4.928

-4.928

-

-

Inkoop eigen aandelen

-

-

-

-50.000

-

-50.000

Resultaat lopend boekjaar

-

-

-

-

44.501

44.501

Stand 31 december 2010

16.309

828.399

55.248

-287.024

45.655

658.587

Resultaat voorgaand boekjaar

-

-

-

45.655

-45.655

-

Uitstaande participaties

-

-

-

21

-

21

Uitkering dividend aan participanten 2010

-

-

-

-27.564

-

-27.564

Resultaat lopend boekjaar

-

Stand 30 juni 2010

1.154

Resultaat per aandeel na belastingen

26.530

0,07

Belastingen

30-06-2010

Aanpassingen voor:

Resultaat voor belastingen per aandeel

30-06-2011

Aankopen van onroerend goed in exploitatie

-18

-156

Verkopen van onroerend goed in exploitatie

1.378

62.215

1.360

62.059

Aankopen van vastgoedaandelen

-18.045

-68.250

Verkopen van vastgoedaandelen

13.754

87.529

Kasstroom uit onroerend goed transacties

Kasstroom uit vastgoedaandelen transacties

-4.291

19.279

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-2.931

81.338

-

-32.000

21

-

-27.564

-32.777

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -

-

-

26.530

26.530

Inkoop eigen aandelen Uitstaande participaties

Stand 30 juni 2011

16.309

828.399

55.248

-268.912

26.530

657.574

Uitgekeerd dividend

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Stand liquide middelen begin boekjaar

Toename / afname liquide middelen

Toename / afname liquide middelen

19


-27.543

-64.777

22.201

65.149

-11.872

-10.469

10.329

54.680


20

ASR Property Fund N.V

Recommend Documents