ASR Property Fund N.V. Halfjaarbericht 2012
ASR Property Fund N.V. Voor meer informatie: Team Multi Manager P.O. Box 2008, 3500 GA Utrecht Pythagoraslaan 2, 3584 BB Utrecht The Netherlands Tel: +31 30 257 98 61
2
Inhoudsopgave
Kerncijfers ASR Property Fund N.V.
5
Directieverslag 7 Kengetallen ASR Property Fund N.V.
12
Balans 19 Winst & verliesrekening
20
Overzicht van mutaties in het eigen vermogen
21
Kasstroomoverzicht 22 Toelichting op de balans
23
Toelichting op de Winst & Verliesrekening
26
3
4
Kerncijfers: Portefeuilleresultaat in procenten Kerncijfers ASR Property Fund N.V. 6 maanden t/m 30/06/2012
6 maanden t/m 30/06/2011
Bruto huuropbrengsten
3,7%
3,7%
Exploitatiekosten
0,4%
0,6%
Netto huuropbrengsten
3,3%
3,1%
Waarderingsresultaat
-2,9%
0,2%
Overige baten & lasten
0,0%
0,0%
Totaal direct vastgoed
0,4%
3,3%
Dividend
4,8%
3,7%
Waarderingsresultaat
7,6%
5,4%
12,4%
9,1%
3,8%
3,1%
Indirect resultaat
-0,1%
1,6%
Fondskosten
-0,7%
-0,7%
Financieringskosten
0,0%
0,0%
Totaal fondsresultaat
3,0%
4,0%
4,8%
4,2%
-1,8%
-0,2%
3,0%
4,0%
Direct vastgoed
Indirect vastgoed
Totaal indirect vastgoed
Fondsresultaat Direct resultaat
Rendement per aandeel Dividend (uitkering over 2011) Koers rendement (incl. dividend uitkering) Totaal rendement per aandeel
5
Kerncijfers: Portefeuilleresultaat in bedragen Kerncijfers ASR Property Fund N.V. (bedragen x € 1.000) Netto vermogenswaarde fonds
30/06/2012
31/12/2011
565.919
576.574
2.762
2.799
Direct vastgoed Woningen Kantoren
96.409
109.470
Winkels
316.311
315.650
Totaal direct vastgoed
415.832
427.919
Indirect vastgoed
165.823
146.562
22.621
12.654
604.276
587.135
6 maanden t/m 30-06-2012
6 maanden t/m 30-06-2011
Overige activa Totaal assets fonds Kernresultaten (bedragen x € 1.000) Direct vastgoed Huuropbrengsten Woningen Huuropbrengsten Kantoren
77
75
4.971
5.323
Huuropbrengsten Winkels
10.723
10.374
Bruto huuropbrengsten
15.771
15.772
Exploitatiekosten Netto huuropbrengsten Waarderingsresultaat dir. vastgoed Overige baten Totaal direct vastgoed
1.779
2.432
13.992
13.340
-12.437
768
25
93
1.580
14.201
7.489
6.731
11.843
9.787
15
-29
19.347
16.489
3.694
4.399
Indirect vastgoed Dividend vastgoedaandelen Waarderingsresultaat vastgoedaandelen Overige koers- en valutaresultaten Totaal indirect vastgoed Fondskosten Beheerfee Administratiekosten Overige kosten Totaal fondskosten Financieringskosten (netto) Fondsresultaat na belastingen Resultaat per aandeel (bedragen x €)
129
74
99
140
3.922
4.186
3
26
17.008
26.531
6 maanden t/m 30-06-2012
6 maanden t/m 30-06-2011
39,74
45,40
1,17
1,83
Koersverloop Koers begin periode Fondsresultaat Uitgekeerd dividend over 2011 (4,7%) Koers einde periode
6
1,90
1,90
39,01
45,33
Directieverslag De strategie van het ASR Property Fund is er op gericht om stabiele en aantrekkelijke beleggingsresultaten af te leveren. Gegeven de conjuncturele ontwikkelingen in Europa en de ontwikkelingen op de financiële markten in het tweede kwartaal is daarom het beleid om beursgenoteerd vastgoed onder de strategische weging van 40% te houden gecontinueerd. Aan het einde van het tweede kwartaal belegde het fonds ongeveer € 415 miljoen (72%) in direct en € 165 miljoen (28%) in indirect / beursgenoteerd vastgoed. Voor 2013 heeft het fonds als intentie om de directe vastgoed investeringen (winkels, kantoren en woningen) van het fonds om te zetten in beleggingen in niet beursgenoteerde vastgoedfondsen. Daarnaast heeft het fonds in juni 2012 het dividend over 2011 uitgekeerd en zijn in de afgelopen periode maatregelen genomen om de verwachte uitstroom van participanten te realiseren. Naar verwachting zal de uitstroom in het vierde kwartaal worden geëffectueerd. Om het cashmanagement van het fonds te optimaliseren heeft het fonds daarvoor een rekening-courantkrediet aangetrokken. Tot slot; tot en met het tweede kwartaal is de Raad van Toezicht drie keer bijeen geweest en de directie zes keer. In deze vergadering is geadviseerd over het beleggingsbeleidsplan 2012-2014, de rapportage over het 1e kwartaal 2012, de activiteiten rond de wens voor uitstroom van participanten, de adviezen in de management letter van de externe accountant inzake de audit over 2011 en het jaarverslag 2011 inclusief dividendbeleid.
Economische ontwikkelingen & strategie Conjuncturele ontwikkelingen • In het eerste kwartaal van 2012 is de Nederlandse economie met 0,3% gegroeid ten opzichte van het vorige kwartaal, waardoor de Nederlandse economie officieel uit de recessie is. Echter, op jaarbasis is de economie in het eerste kwartaal ten opzichte van een jaar eerder met - 0,8% gekrompen. Nederland blijft daarmee achter op de economische ontwikkelingen binnen Europa. • In 2011 was de inflatie in Nederland 2,3%. Gedurende de eerste helft van 2012 is de inflatie geleidelijk gedaald van 2,5% in januari naar 2,1% in juni in lijn met de prijsontwikkeling in Europa. • Het consumentenvertrouwen bevindt zich op ongeveer hetzelfde niveau als eind maart: -40. Het consumentenvertrouwen bevindt zich op het laagste niveau sinds juli 2003. Het economisch sentiment indicator geeft een vergelijkbaar beeld voor Europa. • De werkgelegenheid is in het eerste kwartaal met -0,1% (jaarbasis) afgenomen. De verwachting is dat deze daling zal voortzetten, aangezien het aantal faillissementen in het tweede kwartaal is toegenomen, zonder een toename van het aantal nieuwe banen. Nederland doet het beter dan de gemiddelde groei in Europa, maar blijft achter op andere Noord Europese landen. Direct vastgoed: de beleggingsmarkt • Het transactievolume van direct commercieel vastgoed in Nederland ligt in de eerste helft van 2012 met € 1.900 miljoen circa 9 procent boven de € 1.750 miljoen in dezelfde periode van vorig jaar. Van deze € 1.900 miljoen had de helft betrekking op kantoren, een kwart op winkels en een kwart op bedrijfsruimten en overig vastgoed. Met een transactievolume van bijna € 800 miljoen, waren particuliere beleggers het eerste halfjaar van 2012 sterk vertegenwoordigd. • In het eerste kwartaal behaalde de Investment Property Databank (IPD) kwartaalindex van IPD op winkelvastgoed een totaal rendement van 1,5% hetgeen verglijkbaar is met het resultaat van Q4 2011 (1,6%). Winkelvastgoed in de IPD benchmark behaalde geen waardegroei (0,0%). Het direct rendement bleef stabiel op 1,5%. • De IPD kwartaalindex van IPD op kantoren behaalde in Q1 2012 een totaal rendement van -0,6%. Dit is een fractie lager dan in Q4 2011 toen een totaal rendement van -0,4% behaald werd. Kantorenvastgoed daalde -2,3% in waarde. Deze waardedaling was vergelijkbaar met die van Q4 2011 (-2,1%). Het direct rendement bleef stabiel op 1,8% (Q4 2011: 1,7%). 7
•
In het eerste kwartaal behaalde de kwartaalindex op woningen een totaal rendement van 0,4% hetgeen een verbetering is met het negatieve resultaat van Q4 2011 (-0,2%). Het lage, maar wel verbeterde totaal rendement op woningen is toe te schrijven aan het stabiele rendement uit huurinkomsten (1,1%). Door de aanhoudende afwaardering op woningen (-0,7%) is het rendement in het eerste kwartaal positief.
Direct vastgoed: de ontwikkelingen Aanhoudende huurdersvraag naar eersteklas winkelvastgoed Vanaf eind 2011 is het aantal faillissementen onder retailers in Nederland sterk toegenomen. In de eerste helft van 2012 gingen meer dan 200 retailers failliet. Veel retailers hadden tijdens de eerste crisis van 2008 nog genoeg reserves om te kunnen overleven, door onvoldoende herstelmogelijkheden tussendoor kunnen veel ondernemingen deze tweede crisis niet meer aan. Vooral zelfstandige ondernemers hebben sterk te lijden onder de crisis maar ook grote ketens als Sabon en Expo gingen recentelijk failliet. De aanhoudende vraag naar eersteklas winkelvastgoed in de grote steden blijft bestaan van zowel nationale als internationale retailers. Zo hebben grote internationale winkelketens als Primark en Forever 21 moeite met het vinden van geschikte winkelruimte in Amsterdam voor hun grote flagship stores. Nieuwe partijen op de Nederlandse retailmarkt zijn de Zweedse kinderkledingketen Polar O. Pyret en cosmeticaketen Obey your Body. Kinderkleding lijkt een aantrekkelijke branche want ook Scotch Shrunk & Scotch R’belle heeft in de afgelopen maanden het aantal winkels uitgebreid. Wat betreft horeca is de expansiedrift van Kentucky Fried Chicken opvallend. Deze internationale fastfoodketen heeft aangegeven het aantal filialen in Nederland (nu 40) te willen verdubbelen. Retailers die een fysieke winkel combineren met een internetwinkel blijken het meest succesvol. Dit blijkt ook uit het feit dat steeds meer van oorsprong online winkels besluiten ook een fysieke winkel te openen. Zo heeft elektronicaketen Coolblue inmiddels naast een uitgebreide webwinkel ook drie fysieke winkels in Nederland. Ook de internationale online retailer Amazon heeft plannen om een fysieke winkel te openen. Ook internetwinkels hebben het moeilijk. Het aantal internetwinkels stijgt sterk, maar een vijfde van de nieuwe internetwinkels haalt het eerste jaar niet. Mogelijke reden hiervoor is dat internetwinkels de beleving missen die een fysieke winkel wel heeft en dat internetwinkels onvoldoende traffic hebben naar hun site. Retailomzetten blijven onder druk staan In het eerste kwartaal van 2012 nam de consumptie van huishoudens met -0,5% af. Hiermee was de daling minder sterk dan in het voorafgaande kwartaal (-1,8%). Na twee kwartalen van omzetafname was in Q1 2012 sprake van een toename van de detailhandelsomzetten (1,4%). Deze groei was vooral toe te schrijven aan de supermarkten (4,9%). De versspeciaalzaken zagen hun omzet met 1,4% dalen. Bij de non-food sector bleven de omzetten dalen (0,8%). Vooral doe-het-zelf zaken en woonwinkels hadden te maken met een sterke omzetafname. Drogisterijen, kledingwinkels en winkels in huishoudelijke goederen wisten hun omzet in het eerste kwartaal van 2012 te verhogen. Online shops behaalden een omzetgroei van 5,8%. De verwachting is dat, dankzij prijsstijgingen, de omzetgroei in foodwinkels over 2012 rond de 1,4% zal uitkomen. Deze groei zal vooral te danken zijn aan groei van de omzet van supermarkten (2%). Versspeciaalzaken zullen juist een omzetafname (2,5%) realiseren. Voor 2013 worden vergelijkbare cijfers verwacht. In de non-food retail zullen de omzetten in 2012 uitkomen op -1,6% en voor kleding- en woninginrichtingwinkels zal de omzetdaling in dezelfde periode op 2% uitkomen. Voor 2013 wordt in non-food retail een sterkere omzetafname verwacht (1,8%). Effect BTW verhoging op retailbestedingen De BTW verhoging van 19% naar 21% per 1 oktober 2012 zal leiden tot lagere bestedingen in de non-food detailhandel. Naar schatting zal de helft van de Nederlanders minder gaan uitgeven in het laatste kwartaal van 2012. Uiteindelijk kan dit leiden tot een bezuiniging van circa 7,5% op de non-food bestedingen in het vierde kwartaal. Convenant leegstand kantoren Begin juli 2012 werd door belangrijke spelers op de kantorenmarkt een convenant gesloten om de hoge kantorenleegstand in Nederland het hoofd te bieden. Partners in het convenant zijn IVBN, Neprom, Vastgoed Belang, CoreNet, Facility Management Nederland, de Nederlandse Vereniging van Banken, IPO, VNG en het Rijk. 8
Hoofddoel van het convenant is de leegstand terug te brengen tot een niveau van 5% in maximaal tien jaar door de kantorenvoorraad te verkleinen en beter toe te spitsen op de diverse gebruikersvragen qua kwaliteit, locaties, gebouwfunctionaliteit en omvang. Dit moet worden bereikt door betere ruimtelijke planning en programmering en regionale of lokale compensatiefondsen. Bovendien zijn afspraken gemaakt over transparantie en over een aantal eigen maatregelen per partij. Belangrijk onderdeel van het convenant is het instellen van kantorenfondsen op lokaal niveau. Zo’n fonds moet draagvlak hebben onder een forse meerderheid van de eigenaren in dat gebied. Meer woningen verhuurd in vrije sector dan verkocht In de vrije sector huurmarkt zijn in de afgelopen periode meer transacties gerealiseerd dan op de koopmarkt. Dit is voor het eerst dat gemeten naar het aantal transacties de Nederlandse vrije huursector groter is dan de koopsector. Zoekers en aanbieders verleggen de aandacht van de moeizame koopmarkt naar de huurmarkt. In april en mei 2012 werden 18.000 verkochte woningen gerapporteerd. Met juni erbij zal het tweede kwartaal van 2012 rond de 27.000 verkochte woningen uitkomen. Volgens Pararius.nl zijn er in de hele Nederlandse markt 30.000 woningen in het tweede kwartaal verhuurd. De groei van het aantal verhuurtransacties in de particuliere vrije huursector nam in het tweede kwartaal van 2012 onverminderd toe. Het aantal verhuurde woningen groeide met 16,8% ten opzichte van het vorige kwartaal en lag zelfs ruim 80% boven het tweede kwartaal van 2011. Lagere overdrachtsbelasting woningen is blijvend Het kabinet heeft besloten om het tarief van de overdrachtsbelasting bij de verkrijging van woningen structureel te verlagen naar 2%. Dat betekent dat de tijdelijke maatregel, die tot 1 juli 2012 zou gelden, nu een permanent karakter krijgt. Vooruitzichten & gevoerd beleid direct vastgoed De vooruitzichten van de vastgoedmarkt vormen geen aanleiding om het gevoerde beleid aan te passen. Het fonds richt zich op beleggingen in Nederlandse winkels. Deze focus is ingegeven door het defensieve karakter van winkelbeleggingen en de negatieve vooruitzichten voor kantoren. Vanwege de economische vooruitzichten, verwachten we over de hele linie een druk op de waarde als gevolg van een opwaartse druk op de aanvangsrendementen. Door de Directie en Raad van Toezicht van het fonds is bepaald dat niet meer belegd zal worden in direct vastgoed. Nieuwe investeringen zullen plaats vinden aan de hand van indirecte niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Ook hier zal de focus liggen op winkels.
Beursgenoteerd vastgoed: de ontwikkelingen Exposure naar PIIGS-landen De gevolgen van de financiële crisis zijn nog lastig te overzien. Op de beurs zijn de aandelen van bedrijven in de zogenaamde PIIGS landen (Portugal, Ierland, Italië, Griekenland en Spanje) reeds sterk in koers gedaald. Het fonds heeft geen exposure in fondsen die in deze landen zijn genoteerd. Om zicht te krijgen op de overige vastgoedfondsen, in welke landen deze in vastgoed beleggen is naar de onderliggende portefeuille gekeken. Hieruit blijkt dat per einde juni 2012 nog geen 6% van de portefeuille is gelegen in deze PIIGS landen. De impact van de sterke waarde daling van het vastgoed in deze landen heeft dus een beperkt invloed op de beleggingen in de portefeuille. Invloed van vreemd vermogen Banken hebben zich de afgelopen maanden verder teruggetrokken als financier van vastgoed. Waar nog gefinancierd wordt, zal dit tegen hogere rentetarieven plaatsvinden. Dit zal gevolgen hebben voor het resultaat van vastgoedfondsen die bovengemiddeld gebruik maken van vreemd vermogen. De vastgoedfondsen waarin het fonds belegt hebben een gemiddelde financiering met vreemd vermogen van 45%. Naar verwachting zal dit percentage nog verder afnemen. 9
Vooruitzichten & gevoerd beleid beursgenoteerd vastgoed Voor de tweede helft van 2012 verwachten we dat de financiële markten nog volatiel blijven door de perikelen rond de overheidsschulden in Europa. Mede hierdoor zal het fonds het belang in beursgenoteerde vastgoedaandelen nog onder de strategische weging van 40% houden. Het fonds beheert de beursgenoteerde vastgoedaandelen aan de hand van een passief mandaat. Echter door het fonds worden de uitgangspunten van dit mandaat actief beheerd. Over het eerste halfjaar is een totaal resultaat behaald van 12,4% voor dit onderdeel. In het kader van de financiële crisis heeft het fonds de portefeuille geanalyseerd op het belang van vreemd vermogen van de individuele vastgoedfondsen en in welke landen door de individuele vastgoedfondsen in vastgoed wordt belegd.
Portefeuilleontwikkeling direct vastgoed Strategie De strategie van het ASR Property Fund is om in de nabije toekomst de direct vastgoed investeringen (winkels, kantoren en woningen) van het fonds om te zetten in investeringen in (niet) beursgenoteerde vastgoedfondsen. Er is een verkoopportefeuille samengesteld met niet strategische gelegen assets in niet strategische steden en locaties. De verwachting is deze portefeuille in de loop van dit en begin volgend jaar te verkopen om te voorzien in zowel de liquiditeitsbehoefte van de klant alsmede de strategische invulling van de portefeuille. Aan & verkopen Er hebben geen aan- en verkopen van het direct vastgoed plaatsgevonden in de eerste helft van 2012. Herwaardering De verdere afwaardering van kantorenportefeuille bedraagt in de eerste helft van 2012 € 13,1 miljoen, daar staat een positieve herwaardering van de winkelportefeuille van € 0,6 miljoen tegenover. De woningportefeuille laat een daling zien van € 37.000. Hierdoor daalt het aandeel van de kantorenportefeuille met 3% en stijgt de winkelportefeuille met 3% zoals onderstaande grafieken laten zien.
Spreiding per Sector direct vastgoed 30-06-2012
10
Spreiding per Sector direct vastgoed 31-12-2011
winkels 76%
winkels 73%
kantoren 23%
kantoren 26%
woningen 1%
woningen 1%
Bij kantoren maken de 10 grootste huurders 84% van de omvang van de huurcontracten uit. Dit hoge percentage wordt veroorzaakt doordat er 11 kantoren zijn met 36 huurders waarbij de drie grootste huurders een geheel kantoorgebouw huren. Bij winkels is de spreiding van de huurders veel groter. Het aantal winkelpanden is hier dan ook 87 met daarbij 176 verschillende huurders, het aandeel van de top tien huurders is hier 46% van de totale huursom. Top 10 huurders kantoren
percentage
Top 10 huurders winkels
percentage
DLA Piper Nederland N.V.
29%
Maxeda Nederland B.V.
13%
Ernst And Young Accountants
15%
Ahold Europe Real EstatE
8%
Pricewaterhouse Coopers B.V.
12%
Praxis Vastgoed B.V.
5%
Thuiszorg Rotterdam B.V.
5%
Jumbo Supermarkten B.V.
5%
KPMG Staffing & Facility Services
5%
A.S. Watson Property
4%
Rijksgebouwendienst
4%
Esprit Europe B.V.
3%
Stichting Belangenbehartiging
4%
Scotch & Soda Retail B.V.
2%
Stichting Klachteninstituut
4%
Mexx Holding Netherlands B.V.
2%
ING Bank N.V.
3%
Bestseller Wholesale Benelux B.V.
2%
3%
Blokker B.V.
Koningskinderen BV 0verige huurders
16%
Totaal
2%
0verige huurders
100%
54%
Totaal
100%
Kantoren De huurcontracten van de kantorenportefeuille hebben een gemiddelde resterend looptijd van 3 jaar. Het percentage van 3% aflopende huurcontracten in 2012 wordt grotendeels veroorzaakt door het beëindigde huurcontract van een huurder in het Pettelaarpark te Den Bosch. Winkels De gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten bij de winkelportefeuille bedraagt 4 jaar (zie grafiek hieronder). Het percentage van 8% bij de winkelportefeuille in 2013 wordt voor namelijk veroorzaakt door huurcontracten die per jaar opzegbaar zijn. Het hoge percentage van 18% in 2015 wordt veroorzaakt door meerdere huurcontracten (47) waarvan de grootste jaarhuur die van V&D te Amersfoort is. Het percentage in 2017 wordt veroorzaakt door 37 aflopende huurcontracten waarvan de hoogste jaarhuur afkomstig is van de Jumbo supermarkt. In 2020 verloopt het huurcontract bij de winkelportefeuille van de Praxis in Amersfoort. Het percentage (3%) na 2021 wordt veroorzaakt door het 15 jarige huurcontract met Mexx holding te Den Bosch. Afloop huurcontracten op basis van totaal jaarhuren per 30-06-2012 25%
20%
3%
15%
1%
8% 10%
9%
3%
18% 6% 12%
5% 7%
8% 3%
2012
.
1% 1%
1%
0% 2013
2014
2015
2016
2017
Kantoren
7%
6%
5%
2018
2019
2020
2021
3% Winkels > 2022
11
Onderstaand overzicht geeft de kerngetallen van de gehele direct portefeuille weer onderverdeeld naar de verschillende sectoren: Kengetallen ASR Property Fund 30/06/2012
31/12/2011
Winkels Aantal objecten
85
85
Aantal huurders
176
176
105.786
105.786
Netto verhuur oppervlak m2
104%
105%
Herzieningshuur / Contracthuur
Markthuur / Contracthuur
95%
94%
Leegstand % (financieel)
0,7%
0,6%
4,0
4,0
5
3
€ 34.055
€ 19.245
Aantal objecten
11
11
Aantal huurders
36
38
61.296
61.296
Gem. looptijd huurcontracten (financieel) in jaren Verkoopportefeuille aantal objecten Verkoopportefeuille in waarde (bedragen x € 1000) Kantoren
Netto verhuur oppervlak m2 Markthuur / Contracthuur
87%
92%
Leegstand % (financieel)
18%
15%
3,0
3,5
4
2
€ 61.520
€ 54.230
55
55
5,2%
8,7%
Gem. looptijd huurcontracten (financieel) in jaren Verkoopportefeuille aantal objecten Verkoopportefeuille in waarde (bedragen x € 1000) Woningen Aantal woningen Leegstand % (financieel)
Leegstand De leegstand bij de kantorenportefeuille is opgelopen tot 18%. Een huurder zal het gebouw op de Pettelaarpark 30 in Den Bosch verlaten per 15 september van dit jaar. Onder meer hierdoor zal de leegstand in tweede helft van 2012 stijgen naar circa 24%. Bij de winkel portefeuille bedraagt de leegstand circa 0,7%. De verwachting is dat deze leegstand stabiel zal blijven in het tweede halfjaar van 2012. Markt / Contracthuur De markthuur t.o.v. contractjaar huur bij kantoren van het ASR Property Fund bedraagt 87%. In de tweede helft van 2012 wordt geen daling van de markthuur t.a.v. de kantoren portefeuille van ASR Property Fund verwacht. De markthuur van de winkels t.o.v. de contract jaarhuur is 104%. Dit percentage wordt veroorzaakt doordat huurcontracten in het verleden zijn afgesloten, waarvoor nu een hogere markthuur wordt betaald. De herzieningshuur heeft een lager percentage (95%). Dit wordt veroorzaakt doordat de afgelopen jaren de huren nog zijn toegenomen die van invloed zijn op de berekening van de herzieningshuur. In de tweede helft van 2012 wordt een lichte daling van de markthuur van de winkelportefeuille ASR Property Fund verwacht.
12
Portefeuilleontwikkeling indirect vastgoed Strategie De strategische weging van beursgenoteerd vastgoed is 40% heeft een bandbreedte van 15%. Het huidige mandaat belegt met een kleine tracking error in de volgende benchmark: 75% EPRA Europe ex-UK Real Estate + 25% EPRA UK Real Estate. Het fonds belegt niet in vastgoedfondsen met een notering afkomstig uit de zogenaamde PIIGS landen (dit zijn landen met momenteel een hoge staatsschuld). Aan & verkopen Het uitgekeerde dividend ontvangen uit beursgenoteerde vastgoedaandelen wordt geherinvesteerd in dezelfde sector. Over het eerste halfjaar van 2012 is sprake van een positieve herwaardering van de aandelen van € 7,3 miljoen. In het tweede kwartaal is mede door de onrust over de schuldpositie van de PIIGS landen sprake van een negatieve herwaardering van € 2,6 miljoen. Over de eerste helft van 2012 was sprake van een positief koersresultaat van € 4,5 miljoen (in Q2 € 1 miljoen) dit wordt veroorzaakt door een stijging van de Zwitserse frank, Britse pond en Zweedse kroon t.o.v. de euro. Daarnaast zijn de dividendinkomsten over het eerste halfjaar € 7,5 miljoen, van deze opbrengst is voor c.a. € 7,0 miljoen aandelen bijgekocht. Het totaal resultaat bedraagt over het eerste halfjaar € 19,3 miljoen (Q2 2012 € 4,8 miljoen). De benchmark wordt in het eerste halfjaar met 0,51% overtroffen (1,02%) in Q2 2012. Bovenstaande resulteert in de hieronder weergegeven beleggingen onderverdeeld in beursgenoteerde vastgoedaandelen (tien grootste fondsen) en geografisch per land:
Geografische spreiding vastgoed aandelen
Frankrijk 26%
Finland 1%
Verenigd Koninkrijk 21%
België 4%
Nederland 11%
Duitsland 10%
Zweden 10%
Oostenrijk 2%
Zwitserland 15%
10 Grootste fondsen vastgoed aandelen
UNIBAIL-RODAMCO 10%
KLEPIERRE SA 5%
SWISS PRIME SITE AG 7%
British Land Co. 4%
PSP SWISS PROPERTY AG 6%
DEUTSCHE WOHNEN AG 4%
CORIO N.V. 6% Land Securities Group PLC 5%
Castellum 3% GSW IMMOBILIEN 3%
De gemiddelde Loan to value van de beursgenoteerde aandelen waarin ASR PF belegt bedraagt 46%. De indirecte beleggingen in de zogenaamde PIIGS landen bedraagt 5,6% van de vastgoed aandelenportefeuille. 13
Portefeuilleontwikkeling ASR Property Fund N.V. De omvang van de portefeuille is in de loop van de jaren afgenomen door uitstroom van gelden als gevolg van uitkeringen aan polishouders. De verdeling en ontwikkeling van de beleggingen zag er vanaf 2008 per kwartaal als volgt uit:
Portefeuille ontwikkeling in procenten en waarden 100%
39
64
122
90% 350
80%
261
295
70%
127
133
145
121
644
630
14
88
150
211
206
162
79
217
51
52
176
210
18
23
5
9
209
215
223
183
430
428
4
11
23
147
159
166
428
418
416
60% 50% 40%
844
30%
693
684
502
596
613
439
450
431
437
429
Overig
20%
Indirect vastgoed Direct vastgoed
12 20
20
12 Q2
11 Q1
11
20 Q4
11
20 Q3
11 20
20 Q2
20
10 Q1
10 20
Q4
20
10 Q3
20
10 Q2
09 Q1
09
20 Q4
09
20 Q3
09 20
20 Q2
20
08 Q1
20
08 Q4
20
08 Q3
20 Q1
Q2
08
10%
De vastgoedaandelenportefeuille nam toe van € 147 miljoen (ultimo 2011) tot € 166 miljoen (medio 2012). De stijging werd veroorzaakt door aankopen € 7,2 miljoen en de stijging van de aandelen koersen € 11,8 miljoen. Het direct vastgoed heeft een negatieve herwaardering van € 12,4 miljoen in de eerste helft van 2012. Er hebben geen aan- of verkopen plaatsgevonden in de eerste helft van 2012. Hiervoor genoemd resulteert in onderstaande portefeuilleverdeling per 30-06-2012:
Fonds verdeeld naar assets per 30-06-2012
Vastgoed aandelen 27,7% Woningen 0,5% Winkels 52,8% Kantoren 16,1% Liquiditeiten 3,0%
14
Resultaatontwikkeling Resultaatontwikkeling direct vastgoed Onderstaande grafiek geeft de opbouw weer van het resultaat van het direct vastgoed in de eerste zes maanden van 2012 t.o.v. de waarde van het direct vastgoed:
Opbouw resultaat direct vastgoed 6 maanden t/m 30-06 -2012 in bedragen (x 1 € miljoen) en procenten van de waarde
ed go Tot a
al d
ire
ct
Ov eri
ge
vas t
ba
at
hu tto Ne
0,4%
ten
dir.
0,0%
lta Wa ar vas derin tgo gs ed resu
ren pb
tat loi Exp
-2,9%
gst
en iek ost
gst ren pb uro Bru
to
hu
3,3%
en
-0,4%
en
3,7%
uro
20 15 10 5 0 -5 -10 -15
Huur: De bruto huurinkomsten zijn € 15,8 miljoen en 3,7% van de waarde van het direct vastgoed, dit bedrag zal afnemen in de tweede van 2012 als gevolg van de toenemende leegstand de kantorenportefeuille. Opbouwhelft resultaat vastgoedaandelen 6 maanden t/m 30-06-2012 in bij bedragen (x 1 € miljoen) en procenten van de waarde De20 exploitatiekosten 15 kosten blijven achter bij de verwachte kosten over het eerste halfjaar omdat de realisatie van het onderhoudsplan Deze 10 achterloopt bij de planning. Deze achterstand zal naar verwachting in de tweede helft van 2012 worden ingelopen. 5 0 Herwaardering -0,7% 0,1% 5,3% 2,7% 4,8% 12,4% -5 De herwaardering van kantoren is € 13,1 miljoen negatief in de eerste helft van 2012, daar staat een positieve -10
Tot aa
l re
sul
taa
t
nd
ide
Div
On val gere uta alis wa eer ard de eri ng
ers
On g wa ereal ard ise eri erd ek ng o
Va lu ver ta re ko sult pe n aat
Ko er ver s res u ko pe ltaat n
herwaardering voor winkels van € 0,7 miljoen tegenover. De verwachting is dat de negatieve herwaardering van kantoren in de tweede helft van 2012 zal aan houden, waarbij voor winkels een lichte positieve herwaardering wordt verwacht.
15
ct vas t
ge
al d
ire
Ov er i
Tot a
Ne tt
g
ba
a Wa ar vas derin t go gs ed resu
oh
Exp
uu
loi
r op
t at
br e
lt a
ng
ie k os
g r en pb ur o hu to Bru
Resultaatontwikkeling indirect vastgoed
Opbouw resultaat vastgoedaandelen 6 maanden t/m 30-06-2012 in bedragen (x 1 € miljoen) en procenten van de waarde
12,4%
Tot a
al r
esu
lta
en
at
d
4,8%
Div id
On g wa ereal ard ise eri erd ek ng o
2,7%
On val gere uta alis wa eer ard de eri ng
5,3%
ers
0,1%
Va lu ver ta re ko sult pe n aat
-0,7%
Ko er ver s res u ko pe ltaat n
20 15 10 5 0 -5 -10
Dividend Het dividend heeft een relatief hoog percentage t.o.v. de waarde van de aandelen, namelijk 4,8% in het eerste halfjaar. Dit wordt veroorzaakt doordat de aandelenkoersen in het verleden relatief meer zijn gedaald dan het dividend op deze aandelen die redelijk op peil zijn gebleven. Koers Het koersresultaat op verkopen is in de eerste helft van 2012 negatief (€ 1 miljoen). De ongerealiseerde herwaardering bedraagt € 8,3 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door een positief sentiment op de beurs als gevolg van een afnemende vrees voor het uiteenvallen van de eurozone veroorzaakt door de schulden crisis van de PIIGS landen. Over het tweede kwartaal is het gerealiseerde herwaarderings resultaat € -0,7 miljoen en het ongerealiseerde resultaat € -1,9 miljoen. Valuta Het valuta resultaat bedraagt € 4,5 miljoen over het eerste halfjaar, ongerealiseerd € 4,3 miljoen en gerealiseerd € 0,2 miljoen, over het tweede kwartaal is dit in totaal circa € 1 miljoen bestaande uit ongerealiseerd € 0,9 miljoen en gerealiseerd € 0,1 miljoen. Het positieve valuta resultaat wordt veroorzaakt door een daling van de euro ten opzichte van de Britse pond, de Zwitserse frank en de Zweedse kroon. De daling van de Euro wordt met name veroorzaakt door de schuldencrisis van de PIIGS landen.
16
Resultaatontwikkeling Fonds De netto vermogenswaarde per aandeel van het fonds bedroeg ultimo 2011 € 39,74. Op 30 juni 2012 was dit € 39,01. De daling wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de uitkering van het dividend (€ 1,90) in juni 2012, betreffende het resultaat over 2011. Het fonds behaalde exclusief het dividend een rendement van 3,0% over het eerste halfjaar van 2012. Dit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door het direct resultaat op vastgoedaandelen en direct vastgoed. De waardedaling van de direct vastgoedportefeuille overtrof met € 0,6 miljoen de stijging van de vastgoedaandelen. De totale herwaardering heeft dus een negatieve invloed op het resultaat. Het verloop van de netto vermogenswaarde per aandeel vanaf 1 januari 2008 ziet er als volgt uit: Koersontwikkeling ASR PF dec 2008 - jun 2012 in Euro's 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 jun/12
apr/12
feb/12
dec/11
okt/11
aug/11
jun/11
apr/11
feb/11
dec/10
okt/10
aug/10
jun/10
apr/10
feb/10
dec/09
okt/09
aug/09
jun/09
apr/09
feb/09
dec/08
dividend/agio
Koersverloop excl. div/agio
Onderstaande tabel geeft per Q1 2008 een overzicht van het directe en indirecte resultaat van zowel het directe als indirecte vastgoed in de portefeuille. Daarnaast wordt door de verbindingslijn het totale resultaat weergegeven. Direct & Indirect resultaat direct vastgoed / vastgoedaandelen tov NAV per kwartaal 8% 6% 4% 2% 0% -2%
-4% -6% -8% -10% -12%
Direct resultaat vastgoed Direct resultaat vastgoedaandelen Totaal resultaat
12
1
01 2 Q2 2
20 Q1
01 1
11
01 Q4 2
Q3 2
11
20 Q2
0
0
01
20 Q1
Q4 2
10
Q3 20 1
20 Q2
10
09
09
20 Q1
20 Q4
20 Q3
9
09 20 Q2
00 8
8
20 0 Q1
Q4 2
08
Q3 20 0
20 Q2
Q1
20 0
8
-14%
Indirect resultaat vastgoed Indirect resultaat vastgoedaandelen
17
Opvallend is het indirecte resultaat op de vastgoed aandelen als voorloper op de directe portefeuille. Daarnaast zorgen de herwaarderingen van de direct -en indirecte portefeuille in meerdere kwartalen voor een neutraliserend effect. Onderstaande tabel geeft het fondsrendement weer ten opzichte van de benchmark in het tweede kwartaal 2012 en de maand juni:
Fonds (incl TER) t.o.v. benchmark (excl TER) juni 2012
6 maanden t/m 30-06-2012
Fonds
3,1%
Benchmark
5,1%
Relatief
-2,0%
Toelichting relatieve performance juni 2012
6 maanden t/m 30-06-2012
Effect overweging direct vastgoed
-1,7%
Effect Asset management
-0,3%
Totaal outperformance
-2,0%
Attributie analyse In bovenstaande tabel volgt de verklaring van het verschil in fondsrendement door over -en onderweging gedurende het tweede kwartaal in direct vastgoed en vastgoedaandelen t.o.v. de strategische benchmark in de verhouding van 60% direct vastgoed en 40% vastgoedaandelen. Volgens de definities van de benchmark hierboven genoemd, heeft het fonds een underperformance in de eerste helft van 2012 behaald van 2,0% t.o.v. de benchmark. Exclusief de TER kosten is de underperformance 1,3%. Deze wordt negatief beïnvloedt (1,7%) door een tactische allocatie waarbij het direct vastgoed (72%) is overwogen t.o.v. vastgoedaandelen (28%). De underperformance van het fonds t.o.v. de benchmark, indien het fonds evenals de benchmark in de verhouding 60% / 40% belegt, bedraagt 0,3%. Risico’s ASR Vastgoed Vermogensbeheer streeft ernaar een ISAE 3402 type 1 verklaring te verkrijgen voor haar gehele organisatie ultimo 2012. De businesslines commercieel en woningen hebben inmiddels een type 1 verklaring. De ISAE type 2 verklaring zal volgens planning ultimo 2013 worden verkregen.
Utrecht, 7 september 2012 ASR Property Fund N.V. De directie,
De heer drs. D. Gort MRE
18
De heer drs. M.R. Lavooi
Balans*
Voor resultatenbestemming (bedragen x € 1.000)
Toelichting
30/06/2012
31/12/2011
415.832
427.919
ACTIVA Vaste Activa Onroerendgoed in Exploitatie
1.1
Vastgoed aandelen
1.2
165.823
146.562
581.655
574.481
0
0
0
0
Financiele Activa Leningen
Vlottende Activa Debiteuren
2.1
164
430
Te vorderen servicekosten en energiebelastingen
2.2
599
623
Vorderingen en overlopende activa
2.3
2.423
1.412
Belastingvorderingen
2.4
1.199
373
Liquiditeiten
2.5
18.235
9.815
22.621
12.653
604.276
587.134
TOTAAL Activa PASSIVA (EIGEN VERMOGEN & SCHULDEN) Eigen Vermogen Geplaatst aandelenkapitaal
3.1
14.508
16.309
Agioreserve
3.2
776.505
776.505
Herwaarderingsreserve
3.3
59.087
59.507
Overige reserve
3.4
-301.189
-267.405
Onverdeeld resultaat
3.5
17.008
-8.440
565.919
576.476
Kortlopende schulden Overige kortlopende schulden
4.1
13.857
10.658
Rekening courantkrediet
4.2
24.500
0
38.357
10.658
604.276
587.134
TOTAAL Passiva
* Op de halfjaarrekening is geen accountantscontrole toegepast en er heeft geen beperkte beoordeling door een accountant plaatsgevonden.
19
Winst en verliesrekening Voor resultatenbestemming (bedragen x € 1.000)
Toelichting
6 maanden t/m 30/06/2012
6 maanden t/m 30/06/2011
5
15.771
15.772
6
7.489
6.731
25
93
23.285
22.596
0
628,00
-12.437
140,00
-1.018
-34
Direct vastgoed Brutohuuropbrengsten Vastgoedaandelen Dividend Overige baten Totaal opbrengstenuitbeleggingen Waarderingsresultaten
7
Onroerendgoed Gerealiseerde waardeverandering Ongerealiseerd waardeverandering Vastgoedaandelen Gerealiseerd koersresultaat Gerealiseerd valutaresultaat
230
8
Ongerealiseerd koersresultaat
8.351
9.312
Ongerealiseerd valutaresultaat
4.280
501
15
-29
-579
10.526
Overige koers- en valutaresultaten Totaal waarderingsresultaten Kosten Exploitatiekosten
8.1
1.779
2.432
Kosten van beheer van beleggingen
8.2
3.694
4.399
129
-74
Administratievergoeding Overige kosten
99
-139
5.701
6.618
17.005
26.503
3
29
Totaal financieringskosten
3
26
Belastingen
0
0
Totaal belastingen
0
0
17.008
26.530
Totaal kosten Operating result Interestbaten
8.3
Interestlasten
Netto resultaat na belastingen
20
-3
Resultaat per aandeel (bedragen x € 1.000) Opbrengst uit beleggingen Waarderingsresultaten (gerealiseerd) Waarderingsresultaten (ongerealiseerd) Fondskosten
6 maanden t/m 30-06-2012
6 maanden t/m 30-06-2011
1,61
1,56
-0,05
0,04
0,01
0,69
-0,39
-0,46
Netto financieringskosten
0,00
0,00
Resultaat per aandeel
1,17
1,83
Overzicht van mutaties in het eigen vermogen (bedragen x € 1.000)
Geplaatst Aandelen Kapitaal
Agio reserve
Herwaarderings reserve
Overige reserve
Onverdeeld resultaat
Totaal eigen vermogen
Stand 1 januari 2011
16.309
828.399
55.248
-287.024
45.655
658.587
0
0
45.655
-45.655
0
0 Resultaat voorgaand boekjaar
0
Uitkering dividend 2011
0
0
0
-27.564
0
-27.564
Uitkering agio 2011
0
-51.894
0
5.731
0
-46.163
Inkoop eigen aandelen
0
0
0
56
0
56
Mutatie herwaarderingsreserve
0
0
4.259
-4.259
0
0
Resultaat lopend boekjaar
0
0
0
0
-8.440
-8.440
Stand 31 december 2011
16.309
776.505
59.507
-267.405
-8.440
576.476
0
0
0
-8.440
8.440
0
Resultaat voorgaand boekjaar Uitkering dividend 2012
0
0
0
-27.565
0
-27.565
-1.801
0
0
1.801
0
0
Mutatie herwaarderingsreserve
0
0
-420
420
0
0
Resultaat lopend boekjaar
0
0
0
0
17.008
17.008
14.508
776.505
59.087
-301.189
17.008
565.919
Inkoop eigen aandelen
Stand 30 juni 2012
21
Kasstroom overzicht ASR Property Fund (bedragen x € 1.000)
Toelichting
30/06/2012
31/12/2011
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat
17.008
-8.440
Aanpassingen voor: Waarderingsresultaten
7
594
36.396
Dividendbaten
6
-7.489
-8.047
-16
-40
Interestbaten Interestlasten Bedrijfsresultaat na aanpassingen
13
7
10.110
19.876
Veranderingen in werkkapitaal Mutatie vorderingen
2
-1.547
3.641
Mutaties schulden
4
3.197
-95
Overige kasstromen Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen dividend Ontvangen interest Betaalde interest Kasstroom uit operationele activteiten
0
0
1.650
3.546
7.489
8.103
16
40
-13
-7
19.252
31.558
-350
0
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankopen van onroerend goed in exploitatie
1.1
Verkopen van onroerend goed in exploitatie
1.1
Kasstroom uirt onroerendgoed transacties
0
1.603
-350
1.603
Aankopen van vastgoedaandelen
1.2
-20.177
-35.016
Verkopen van vastgoedaandelen
1.2
12.759
63.196
-7.418
28.180
-7.768
29.783
24.500
0
Kasstroom uit vastgoedaandelen Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Kasstroom uit financieringsactivteiten
4.2
Inkoop eigenaandelen
3.4
0
0
Uitgekeerd dividend
3.4
-27.564
-27.564
Uitgekeerd agio
3.2
0
-46.163
-3.064
-73.727
Stand liquide middelen begin boekjaar
9.815
22.201
Toename / afname liquide middelen
8.420
-12.386
18.235
9.815
Stand liquide middelelen ultimo boekjaar
22
Aflossing schulden aan kredietinstellingen
Toelichting Balans 1 Vastgoed beleggingen (bedragen x € 1.000)
30/06/2012
31/12/2011
427.919
431.316
1.1 Onroerendgoed in exploitatie Onroerend goed in exploitatie Stand begin boekjaar Aankopen/bijschrijvingen Verkopen
350
0
0
-1.603
Waarderingsresultaten
-12.437
-1.794
Stand einde boekjaar
415.832
427.919
De portefeuille direct vastgoed bestaat geheel uit Nederlands vastgoed en is als volgt gespecificeerd: Woningen
2.762
2.799
Kantoren
96.409
109.470
Winkels
316.661
315.650
Totaal
415.832
427.919
1.2 Vastgoedaandelen 146.562
209.344
Aankopen
Stand begin boekjaar
20.177
35.016
Verkopen
-12.759
-63.196
11.843
-34.602
165.823
146.562
Waarderingsresultaten Stand einde boekjaar
2 Vlottende activa (bedragen x € 1.000)
30/06/2012
31/12/2011
2.1 debiteuren Debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren Totaal
442
674
-278
-244
164
430
604
643
2.2 Te vorderen servicekosten Servicekosten Voorziening servicekosten Totaal
-5
-20
599
623
2.3 Vorderingen en overlopende activa Dividend vorderingen Leningen aan huurders Overige vorderingen Te ontvangen inzake vastgoedaandelen
480
76
37
54
1.820
1.249
87
33
2.423
1.412
Nog te ontvangen inzake particpaties Totaal
0
2.4 Belastingvorderingen Nog te ontvangen dividend en bronbelasting
1.199
373
Totaal
1.199
373
2.5 Liquidteiten Banksaldi
18.235
9.815
Totaal
18.235
9.815
23
Toelichting Balans 3 Eigen vermogen
(bedragen x € 1.000)
30/06/2012
31/12/2011
16.309
14.508
3.1 Geplaatst aandelenkapitaal Stand per begin boekjaar Nog in te trekken aandelen
0
1.801
Ingetrokken aandelen
-1.801
0
Totaal
14.508
16.309
776.505
828.399
0
-51.894
776.505
776.505
Stand per begin boekjaar
59.507
55.248
Mutatie herwaardering direct vastgoed negatief
-5.651
-1.794
Mutatie herwaardering direct vastgoed positief
5.231
6.053
59.087
59.507
-267.405
-287.024
-8.440
45.655
-27.565
-27.564
0
5.731
1.801
56
Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 72 miljoen, verdeeld over 72.000.000 gewone aandelen à € 1,00 nominaal; waarvan 14.507.539 geplaatst en gestort. 3.2 Agio Stand per begin boekjaar Agio uitkering Totaal 3.3 Herwaarderingsreserve
Totaal 3.4 Overige reserve Stand per begin boekjaar Resultaat voorgaand boekjaar Uitkering dividend aan particpanten Uitkering agio aan participanten Inkoop eigen aandelen Mutatie herwaardering direct vastgoed negatief
5.651
1.794
Mutatie herwaardering direct vastgoed positief
-5.231
-6.053
-301.189
-267.405
Totaal 3.5 Overdeeld resultaat Stand per beginboekjaar
-8.440
45.655
8.440
-45.655
Resultaat lopend boekjaar
17.008
-8.440
Totaal
17.008
-8.440
Resultaat voorgaand boekjaar naar overige reserve
Verdeling aandelenkapitaal over de participanten
Stand per begin boekjaar Agio uitkering Totaal
24
Fortisbank
ASR leven
ASR Bewaarder
Totaal aandelen
Agioreserve
Totaal
364 0
14.142
2
14.508
776.505
791.013
0
0
0
0
0
364
14.142
2
14.508
776.505
791.013
Toelichting Balans 4 Kortlopende schulden (bedragen x € 1.000)
30/06/2012
31/12/2011
Nog te betalen beheer vergoeding
1.828
1.925
Vooruitontvangen huur
4.1 Overige kortlopende schulden 4.196
3.762
Nog te betalen accountantskosten
55
108
Waarborgsommen
61
60
Nog te betalen administratievevergoeding
93
182
4.440
308
260
259
Nog te betalen omzetbelasting Crediteuren Nog te betalen inzake vastgoed aandelen
2.123
556
88
3.057
713
441
13.857
10.658
Rekening courantkrediet
24.500
0
Totaal
24.500
0
Nog te betalen aan participanten Overige nog te betalen kosten Totaal 4.2 Rekening courantkrediet
In juni 2012 is een rekening courantkrediet afgesloten bij ABNAMRO met een maximale omvang van EUR 25 miljoen. De rentevergoeding bedraagt gemiddeld eenmaands EURIBOR plus 1,00%.
25
Toelichting Winst & Verliesrekening 5 Opbrengsten uit onroerend goed (bedragen x € 1.000) Brutohuur opbrengsten
6 maanden t/m 30-06-2012
6 maanden t/m 30-06-2011
15.771
15.772
1.622
2.391
157
41
1.779
2.432
3.681
4.380
13
19
3.694
4.399
6. Dividend In deze post zijn de dividenden met inbegrip van de terug te ontvangen bronbelasting verantwoord 7. Waarderingsresultaten In deze post zijn de resultaten op beleggingen als gevolg van koers- en valutawijzigingenen verkoopresultaten verantwoord. 8 Kosten 8.1 Exploitatiekosten De exploitatiekosten bestaan uit de operationele kosten die voor rekening van het Fonds komen en kunnen worden toegerekend aan het verslagjaar, te weten: Exploitatiekosten Taxatiekosten Totaal 8.2 Kosten van beheer van beleggingen Vergoeding ten behoeve van beheer van het fondsvermogen Bewaarloon Custodian Totaal Vergoeding ten behoeve van beheer van het Fondsvermogen (onderdeel TER) De beheerder van het Fonds, ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V., ontvangt voor het beheer een vergoeding van 1,25% van het Fondsvermogen. Bewaarloon Custodian (onderdeel TER) Voor de bewaarneming van de vastgoedaandelen in de beleggingsportefeuille is het Fonds bewaarloon verschuldigd aan de custodian van 0,01375% van de waarde van beleggingen in Vastgoedaandelen. Voor de uitvoering van steminstructies op vastgoedaandelen in de portefeuilles van de Fondsen ontvangt de custodian € 65,- per instructie. De overige kosten die rechtstreeks verband houden met het beheer van de beleggingen, zoals settlement kosten, corporate actions en transactiekosten worden gedragen door en rechtstreeks ten laste gebracht van het Fonds. 8.3 Overige kosten Accountants en advieskosten
63
56
Voorziening dubieuze debiteuren
20
-247
0
0
Overige
16
52
Totaal
99
-139
Voorziening servicekosten / energiebelasting
26
ASR Vastgoed Pythagoraslaan 2 Postbus 2008 3500 GA Utrecht
57425 (08-12)
Telefoon +31 (0) 30 257 22 67 Telefax +31 (0) 30 257 82 94 www.asrvastgoedvermogensbeheer.nl