ASR Property Fund N.V

ASR Property Fund N.V. Jaarverslag 2012

ASR Property Fund N.V. Voor meer informatie: ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. Pythagoraslaan 2 3584 BB Utrecht Tel: +31 30 257 98 61 asrvastgoedvermogensbeheer.nl

ASR Property Fund N.V. | Jaarverslag 2012

2

Inhoudsopgave

Kerncijfers 5 Directieverslag 7 Jaarrekening Balans per 31 december 2012 29 Winst- en verliesrekening 30 Overzicht van mutaties in het eigen vermogen 31 Kasstroomoverzicht 32

Toelichting Toelichting op de jaarrekening 33 Toelichting op balans per 31 december 2012 37 Toelichting op winsten verliesrekening 41 Overige toelichting 43 Portefeuille direct vastgoed 48 Portefeuille vastgoedaandelen 50

Overige gegevens Statutaire regeling resultaatbestemming 51 Voorstel resultaatverdeling 51 Gebeurtenissen na balansdatum 51 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 52 Fiscale aspecten Vennootschapsbelasting 53 Overdrachtsbelasting 53 Dividendbelasting 53


3


4

Kerncijfers 31-12-12

(in procenten)

31-12-11

Direct vastgoed Bruto huuropbrengsten

7,6%

7,2%

Exploitatiekosten

1,0%

1,0%

Netto huuropbrengsten Waarderingsresultaat

6,6%

6,2%

-6,3%

-0,3%

Overige baten & lasten

0,0%

0,3%

Totaal direct vastgoed

0,3%

6,2%

Indirect vastgoed 5,0%

4,5%

Waarderingsresultaat

Dividend

18,0%

-19,4%

Totaal indirect vastgoed

23,0%

-14,9%

6,1%

5,4% -5,4%

Fondsresultaat Direct resultaat Indirect resultaat

0,7%

Fondskosten

1,3%

1,3%

Financieringskosten (netto)

0,0%

0,0%

Totaal fondsresultaat

5,5%

-1,3%

4,8%

4,2%

Rendement per aandeel Uitgekeerd dividend Uitgekeerd agio

1,7%

7,0%

Koers rendement

-1,0%

-12,5%

Totaal rendement per aandeel

5,5%

-1,3%

Resultaat per aandeel (bedragen in euro’s)

2012

2011

39,74

45,40

2,22

-0,58

Koersverloop Koers begin periode Fondsresultaat Uitgekeerd agio

0,69

3,18

Uitgekeerd dividend

1,90

1,90

Koers einde periode

39,36

39,74


5

Kerncijfers (bedragen x € 1.000) Netto vermogenswaarde fonds

31-12-12

31-12-11

563.860

576.476

Direct vastgoed Woningen

2.562

2.799

Kantoren

90.555

109.470

Winkels

283.872

315.650


376.989

427.919

184.501

146.562

Indirect vastgoed Vastgoedaandelen Overige activa Totaal assets fonds Kernresultaten (bedragen in euro’s)

23.352

12.653

584.842

587.134

2012

2011

Direct vastgoed Huuropbrengsten woningen

154

151

Huuropbrengsten kantoren

9.562

9.918

Huuropbrengsten winkels

21.538

20.937

Bruto huuropbrengsten

31.254

31.006

Exploitatiekosten Netto huuropbrengsten Ongerealiseerd waarderingsresultaat Gerealiseerd waarderingsresultaat

4.151

4.158

27.103

26.848

-23.629

-1.794

-2.318

592

Overige baten & lasten

104

1.046


1.260

26.692

Indirect vastgoed Dividend vastgoedaandelen Waarderingsresultaat vastgoedaandelen Overige koersen valutaresultaten Totaal indirect vastgoed

8.377

8.047

30.103

-34.602

14

23

38.494

-26.533

7.135

8.180

263

255

Fondskosten Beheerfee Administratieve kosten Overige kosten Totaal fondskosten Financieringskosten (netto) Fondsresultaat na belastingen


6

287

198

7.685

8.633

-136

33

31.933

-8.440

Directieverslag Algemeen ASR Property Fund N.V. (hierna ‘het Fonds’ ) is opgericht op 1 maart 2006 naar Nederlands recht en gevestigd aan de Pythagoraslaan 2, 3584 BB in Utrecht. Het fonds is 2012 gestart met 3 aandeelhouders: ASR Levensverzekering N.V., Stichting Pensioenfonds Fortis Bank Nederland en Stichting ASR Bewaarder. Door de fusie tussen Stichting Pensioenfonds Fortis Bank Nederland (hierna ‘FBN’) en Stichting Pensioenfonds ABN AMRO Bank heeft FBN medio 2012 besloten om haar deelname in het Fonds te beëindigen. De uittreding van FBN, alsmede de uittreding van een van de labels binnen ASR Levensverzekering N.V. is opgevangen middels het liquiditeitenbeleid van het Fonds en zijn gemitigeerd door een nieuwe toetreder vanuit ASR. Eind 2012 heeft het Fonds in samenspraak met haar aandeelhouders haar structuur gewijzigd om de verhandelbaarheid te verbeteren. De aandelen in het Fonds zijn ondergebracht in een Stichting Administratiekantoor in ruil voor certificaten. Stichting Administratiekantoor ASR Property Fund heeft twee certificaathouders, te weten: - ASR Levensverzekering N.V. (hierna ‘ASR Leven’) - Stichting ASR Bewaarder (hierna ‘ASR Bewaarder’) Doel van het Fonds & strategie Doel van het Fonds is het renderend beleggen van vermogen in effecten, onroerende zaken, hypothecaire schuldvorderingen en andere vermogenswaarden. Inclusief alles wat hiermee verband houdt in de ruimste zin van het woord. De strategie van het Fonds is erop gericht om stabiele en aantrekkelijke beleggingsresultaten af te leveren. De onderstaande grafieken laten zien dat het Fonds over de afgelopen 3 en 5 jaren rendementen heeft behaald tussen die van aandelen en obligaties in. Bron: EPRA, IPD, ASR totaal rendement december 2012 8% 7%

6,9% 6,0%

6%

5,5%

5,9%

4,9%

5%

5 jaar 3 jaar

4% 2,1%

3%

1,7%

2% 1% 0%

-1,7%

-1% -2%

aandelen

benchmark

fonds

obligaties

Van alle activa is het streven dat op lange termijn 60% wordt belegd in onroerende zaken (winkels, woningen en kantoren), de resterende 40% kan worden bestemd voor vastgoedaandelen, derivaten, liquiditeiten en overige activa. Van deze strategische weging kan 15%-punt worden afgeweken. De portefeuille vastgoedaandelen bestaat uit Europese beursgenoteerde vastgoedondernemingen. Met deze verdeling wil het Fonds voldoende van het karakter van direct vastgoed behouden en ook de aantrekkelijke rendementen in combinatie met grotere liquiditeit van beursgenoteerde vastgoedaandelen meenemen. Daarbij is de portefeuille hiermee gespreid over meerdere economieën en vastgoedmarkten in Europa.


7

Het Fonds maakt geen gebruik van derivaten en beschikt sinds medio 2012 over een rekening courant faciliteit bij ABN AMRO Bank N.V. In het huidig beleid heeft het Fonds haar focus op liquiditeit en voldoende spreiding voor de gehele portefeuille. Daarom heeft het aan de asset manager van de beursgenoteerde vastgoedaandelen een beperkte mogelijkheid gegeven om af te wijken van de benchmark (tracking error) waartegen de resultaten van deze deelportefeuille worden afgemeten. De genoemde benchmark voor beursgenoteerde vastgoedaandelen is als volgt samengesteld: 75% EPRA Europe ex-UK Real Estate + 25% EPRA UK Real Estate. In afwijking van deze benchmark belegt het Fonds bewust niet in vastgoedfondsen die genoteerd zijn op beurzen die gevestigd zijn in de perifere eurolanden (Portugal, Italië, Ierland, Griekenland en Spanje). Daarnaast zijn er vastgoedbedrijven die genoteerd zijn op beurzen in de stabielere Europese landen maar in hun onderliggende portefeuilles investeringen hebben in de perifere eurolanden. Het Fonds heeft hierdoor ultimo 2012 voor 5,2% van de vastgoed aandelenportefeuille exposure naar de perifere eurolanden. De directie heeft specifiek voor de portefeuille direct vastgoed in Nederland het beleggingsrisicoprofiel van het Fonds aangescherpt. De focus is gelegd op de sector winkels. Dit heeft in 2011 geleid tot de verkoop van een aantal vastgoedobjecten en een gedeelte van de portefeuille vastgoedaandelen. Deze aanscherping voor de portefeuille direct vastgoed in Nederland is in 2012 gecontinueerd door binnen het segment winkels het accent te leggen op meest belangrijke winkelgebieden in Nederland, de zogenaamde strategische steden. Dit heeft geleid tot het verkopen van winkels in steden en gebieden die niet als strategisch worden aangemerkt. Nog een transactie die in dit beleid past is de verkoop van een woningcomplex eind 2012 (overdracht in januari 2013) waarbij het Fonds ondanks de dalende huizenprijzen haar woningen op het niveau van de externe waardering heeft kunnen verkopen. De directie heeft het voornemen om op termijn alle directe vastgoedinvesteringen van het Fonds om te zetten in niet beursgenoteerde vastgoedfondsen. Hiermee kan het Fonds participeren in portefeuilles in de meest stabiele en aantrekkelijke vastgoedmarkten die een grotere spreiding hebben dan het Fonds met haar eigen middelen kan bewerkstellingen. Het beleggingsbeleid voor de gehele portefeuille wordt afgezet tegen een benchmark bestaande uit de IPD index voor direct vastgoed en de EPRA (liquid 40) index voor vastgoedaandelen (met een aangepaste weging van maximaal 25% voor vastgoedaandelen uit het Verenigd Koninkrijk). Deze benchmark heeft sinds de oprichting van het Fonds dezelfde strategische verdeling als de portefeuille (60% direct vastgoed en 40% vastgoedaandelen). In de afgelopen twee jaar is gebleken dat bij een turbulente markt en/of een markt met beperkte mogelijkheden voor aan- en verkopen van (direct) vastgoed, de samenstelling van de portefeuille moeilijk in de richting van de wegingen van de benchmark bijgestuurd kan worden. In 2012 heeft dit geleid tot een benchmark die niet geheel representatief is voor de beleggingsportefeuille. Om dit in de toekomst te voorkomen heeft de directie van het Fonds besloten om de benchmark jaarlijks vooraf in het beleggingsbeleidsplan door de Raad van Toezicht vast te laten stellen. Voor 2013 bestaat de strategische verdeling uit 65% direct vastgoed en 35% vastgoedaandelen. Beheerders ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. (hierna ‘ASR VV’) is aangesteld als beheerder van het Fonds. ASR VV heeft veel ervaring in vastgoedvermogensbeheer en het aansturen van managers van vastgoedaandelen. ASR VV belegt actief in onder meer winkels, woningen, kantoren en agrarisch vastgoed. ASR VV is tevens property en asset manager en speelt een actieve rol bij het beheer van vastgoedobjecten. ASR VV beschikt over alle kennis en deskundigheid die nodig zijn voor verhuur, onderhoud en kwalitatieve verbetering van vastgoedobjecten. In 2012 heeft ASR VV voor haar property en asset management processen over de periode januari 2012 tot en met juni 2012 een ISAE 3402 type II certificaat ontvangen inclusief enkele voorstellen voor aanscherping van de interne beheersmaatregelen. Hiermee heeft een onafhankelijk audit uitgewezen dat ASR VV in control is over haar financiële processen. ASR Property Fund N.V. | Jaarverslag 2012

8

Het beheer van vastgoedaandelen heeft ASR VV uitbesteed aan AXA Investment Managers (hierna ‘AXA’). De administratie van vastgoedaandelen is uitbesteed aan Caceis Netherlands N.V. Governance De directie van het Fonds bestaat conform de statuten uit tenminste twee directeuren. Zij worden voor onbepaalde tijd benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De huidige directie van het Fonds wordt gevormd door de heer D. Gort en de heer M.R. Lavooi. De heer Lavooi zit sinds 21 december 2006 in de directie, de heer Gort is per 1 januari 2008 in functie getreden. Beide directeuren zijn gezamenlijk bevoegd het Fonds te vertegenwoordigen. De directie neemt besluiten op basis van een volstrekte meerderheid van het in totaal door alle directeuren uit te brengen aantal stemmen. De directie komt maandelijks bijeen in een directieoverleg waarbij ook de fondsbeheerder, fund control en fiscaal en juridische medewerkers aanwezig zijn. Besluiten die leiden tot een belangrijke verandering van de identiteit of het karakter van de vennootschap of onderneming, moeten vooraf worden goedgekeurd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Sinds 1 januari 2008 kent het Fonds een Raad van Toezicht. Deze is ingesteld door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders en bestaat eind 2012 uit de volgende twee leden: - De heer J.Th.M. Julicher (namens ASR Levensverzekering N.V.) - De heer J. Mensonides (onafhankelijk extern lid) De heer C. Schoof (Stichting Pensioenfonds Fortis Bank Nederland) is sinds september 2012 niet langer lid van de Raad van Toezicht. De beëindiging hangt samen met de uittreding van Stichting Pensioenfonds Fortis Bank Nederland als participant in het Fonds. De heer M. van der Meulen (ASR Levensverzekering N.V.) is sinds december 2012 niet langer lid van de Raad van Toezicht. Mevrouw F.R.M. Rieter (ASR Levensverzekering N.V.) vervult met ingang van januari 2013 deze positie. De Raad van Toezicht behartigt de belangen van het Fonds en richt zich onder meer op het adviseren inzake de beleggingsstrategie en adviseren inzake de overeenkomst met de beheerder. De Raad van Toezicht komt minimaal 4 keer per jaar bijeen. In 2012 belegde de Raad van Toezicht slechts drie vergaderingen omdat één vergadering werd uitgesteld naar 2013. Belangrijke onderwerpen die in 2012 zijn besproken waren: • Risicobeheer van de vastgoedaandelen portefeuille, waaronder de exposure naar fondsen uit perifere eurolanden en de financieringsbeleid van de verschillende beursgenoteerde fondsen met vreemd vermogen. • Mogelijke inbreng van het winkelvastgoed in het ASR Dutch Prime Retail Fund. • Het accountantsrapport 2011 van de externe auditor. • De marketing van het ASR Property Fund bij de ASR verzekeringsproducten. • Het jaarverslag 2011 en het halfjaarbericht 2012. • Het Beleggingsbeleidsplan 2013 – 2017. Duurzaamheid ASR Nederland N.V. heeft eind 2011 de United Nations Principals for Responsible Investment (hierna ‘UNPRI’) ondertekend en onderschrijft daarmee de wereldwijde standaard van ‘best practices’, met het doel om maatschappelijk verantwoord beleggen (hierna ‘MVB’) te stimuleren. Bij het beheer van het Fonds wordt gestreefd om te voldoen aan de UNPRI. Dit geldt zowel voor het direct vastgoed als voor de vastgoedaandelen. De exploitatie van het Fonds vindt zoveel mogelijk plaats in samenwerking met toeleveranciers die hun bedrijfsvoering en geleverde diensten op maatschappelijk verantwoordde wijze invulling geven. Daarnaast wordt waar mogelijk de huurder gestimuleerd om maatregelen te nemen om het energieverbruik te reduceren.


9

Voor het direct vastgoed participeert het Fonds in de Global Real Estate Sustainability Benchmark. Dit is een wereldwijde benchmark waarmee het beleid van aanbieders van vastgoedfondsen onderling wordt vergeleken. In 2012 heeft een eerste nulmeting plaats gevonden.

Diezerstraat, Zwolle Voor de vastgoedaandelen is een eerste scan gemaakt van het MVB-beleid van de fondsen in de portefeuille. Ruim 70% voert een MVB-beleid. Daarnaast rapporteert bijna 50% separaat over haar voortgang, waarbij in 2012 goede resultaten zijn geboekt in het reduceren van CO2 uitstoot. Waardering van direct vastgoed In 2012 stond de waardering van direct vastgoed vaak in het nieuws omdat er vragen zijn inzake de marktconformiteit van taxaties. ASR VV participeert met het vastgoed van het Fonds in de ROZ IPD index, zowel aan de kwartaalindex als de jaarindex. Deelname aan de index schrijft voor dat al het vastgoed ten minste jaarlijks wordt getaxeerd conform voorgeschreven richtlijnen. Het vastgoed wordt vier keer per jaar getaxeerd door meerdere onafhankelijke taxatiebureaus. Een keer per jaar conform de ROZ IPD richtlijnen en drie keer middels markt updates (desktop taxaties). Nog een tool voor het spreiden van risico in het taxatieproces is het eens in de drie jaar rouleren van taxateurs. Hiermee wordt de visie op de portefeuille van externe experts regelmatig ververst. Door dit institutionele kader kan het Fonds met voldoende vertrouwen stellen dat de marktwaarde van haar portefeuille marktconform is vastgesteld. Het direct vastgoed in het fonds is in 2012 met € 23 miljoen afgewaardeerd. Een specificatie per sector is te vinden op pagina 25 van het jaarverslag.


10

Economische ontwikkelingen Focus op winkels blijft lonen Sinds 2010 is het strategisch beleid van het Fonds binnen direct Nederlands vastgoed gericht op het verhogen van het belang van de beleggingen in winkels. Dit is ingegeven door het economisch klimaat en doordat investeringen in winkels ten opzichte van andere vastgoedsectoren een defensief karakter hebben. Ook in 2012 blijkt deze strategie een positieve impact te hebben. De Nederlandse economie is in 2012 met ongeveer 1% gekrompen, terwijl de inflatie geleidelijk daalde naar 2,1% op jaarbasis. Het consumentenvertrouwen zakte in 2012 naar -42, een historisch laagtepunt. Verder droegen de stagnerende bouwproductie en het aantal faillissementen in het tweede en derde kwartaal van 2012 bij aan een afnemende werkgelegenheid (-0,1%) en een hogere werkloosheid (5,25%). In de industrie, de bouw en het openbaar bestuur is de afname van het aantal banen het sterkst. De arbeidsmarkt is sinds 2008 nog niet zo ruim geweest.

Direct vastgoed De beleggingsmarkt Het beleggingsvolume van Nederlands direct commercieel vastgoed in 2012 daalde naar ruim € 4,0 miljard, wat een afname van 15% betekent ten opzichte van 2011. Het transactievolume lag in de eerste helft van 2012 met € 1,9 miljard nog circa 9% boven de € 1,75 miljard van 2011, maar vanaf de zomer is het belegd volume duidelijk achtergebleven. Beleggers zijn mede vanwege de marktontwikkelingen terughoudend met het investeren in Nederlands vastgoed. Op de kantorenmarkt zal het beleggingsvolume in 2012 naar verwachting uitkomen op ruim € 1,2 miljard. Een relatief fors volume. Dit is echter voor meer dan 60% toe te schrijven aan slechts drie grote transacties: de High Tech Campus Eindhoven (€ 425 miljoen), kantoorgebouw The Rock (€ 133 miljoen) en kantoortoren Viñoly (€ 139 miljoen). Gedurende 2012 is voor circa € 0,9 miljard belegd in winkelvastgoed, dit is 37% minder in vergelijking met 2011. De afname van het beleggingsvolume vertaalde zich in een waardedaling van winkels, woningen en kantoren. Conform verwachting is de waardedaling bij winkels beperkt gebleven en bewijzen winkels hun defensieve karakter. Beleggingsresultaten IPD/ROZ vastgoedindex 2012 per vastgoedsector (alle vergelijkbare objecten) voor de Nederlands vastgoedmarkt. Direct rendement

Waardegroei

Totaal rendement

6,0%

-1,8%

4,2%

Winkels Woningen

4,2%

-3,7%

0,5%

Kantoren

6,5%

-8,5%

-2,0%

Bron: IPD

Daling verkopen fysieke retailers Fysieke retailers ondervonden in 2012 moeilijkheden door verminderde consumentenuitgaven. In vergelijking met 2011 werd in 2012 door huishoudens 1,5% minder besteed aan goederen en diensten. Mede hierdoor is het aantal faillissementen onder fysieke retailers in 2012 toegenomen. In de eerste helft van 2012 gingen meer dan 200 retailers failliet, in het derde kwartaal kwam dit aantal op 350 te staan. Dit is een verdubbeling vergeleken met Q3 in 2011. De non-food sector heeft structureel meer omzetdaling dan de food sector. Een teruggang van -3,2% is te zien in de omzet van non-food in 2012. Verwacht wordt een verdere krimp in 2013 van -2%. Enkele fysieke retailers in de schoenenbranche staan op omvallen of hebben reeds faillissement aangevraagd. Fysieke retailers in de modebranche hadden te kampen met een sterke daling in de omzet: -5,4%. Retailers van boeken en media en reisbureaus ondervinden het sterkst de concurrentie van online winkelen. Stijging online detailhandel verkopen Online retailers laten, in tegenstelling tot fysieke retailers, een stijging van de omzet zien in 2012. Verkoop van producten en diensten via internet kwam in de eerste helft van 2012 uit op € 4,6 miljard (€ 9 miljard in heel 2011). In de branches ASR Property Fund N.V. | Jaarverslag 2012

11

huishoudelijk, reizen en speelgoed werd in 2012 de sterkste groei in de online omzet gemeten. De modebranche maakte in 2012 een lagere groei door dan de eerder genoemde branches (15%), maar is nog steeds een van de belangrijkste branches in online omzet: € 385 miljoen in de eerste drie kwartalen. Survival of the fittest in de fysieke winkelstraat Bij de grote, internationale modeketens (Primark, Urban Outfitters, Forever 21) blijft expansie hoog op de agenda staan. De interesse naar winkellocaties beperkt zich echter tot de A1-locaties in de winkelgebieden. In 2012 is een bescheiden trend waarneembaar in de expansie van duurzame en onderscheidende retailers, zoals de biologische supermarkt Marqt, tweedehandswinkel Troc en de duurzame cadeauwinkel Waar. Kinderkleding lijkt een aantrekkelijke branche met nieuwe partijen in de fysieke winkelstraat: Polar O. Pyret en Scotch R’belle. Daarnaast beginnen retailers zich te profileren op de winkelbeleving bij de consument (HEMA beauty, Douglas), waarbij wordt ingespeeld op de beleving en het ‘fun’ element van winkelen. De van oudsher fysieke retailers zijn zich meer en meer bewust van de mogelijkheden (en noodzakelijkheid) om in te spelen op het multichannelgedrag van consumenten. Via meerdere kanalen kunnen producten worden uitgezocht, vergeleken en aangekocht (zie kader). Het gebruik van meerdere kanalen wordt ook andersom toegepast, van online naar fysieke winkel. Voorbeelden zijn Asos en Amazon. Cross channel winkelen krijgt inmiddels ook in de food sector gevolg, door de opening van zogenaamde pick-up points, waar klanten hun online bestelde boodschappen kunnen afhalen. Albert Heijn bijvoorbeeld is in Heemstede, Tilburg en Naarden gestart met een pick-up point. Verwacht wordt dat in 2013 de online aankopen toenemen en toepassing van meerdere kanalen voor fysieke retailers onvermijdelijk is. In dit kader streeft het Fonds ernaar haar belang in A1 winkellocaties te verhogen.

Bergen op Zoom, Zuivelstraat


12

Cross channel shopping krijgt grote vlucht Met de komst van aankopen via internet en mobiele technologie is in de retail sector een nieuw fenomeen ontstaan: cross channel shopping. Hierbij zijn de verschillende kanalen om een product te beoordelen en aan te schaffen (fysiek en online) naadloos op elkaar afgestemd. Het gevolg van internet als extra aankoopkanaal is dat de consument meer alternatieven heeft en beter geïnformeerd is. Opvallend is dat het aantal consumenten dat zich bij een koopbeslissing laat leiden door social media nog niet echt groot is. Voor A1 locaties is internet als nieuw kanaal geen bedreiging, maar vormt het juist een aanvulling. De beperkte leegstand van circa 2% op de betere winkellocaties en de stabiele tot licht stijgende huurprijsniveaus voor deze winkelruimten, getuigen van onverminderde interesse bij retailers voor fysieke winkelruimte in Nederland. Winkelruimten op de minder drukbezochte winkellocaties (B- en C-locaties) zullen in toenemende mate te maken krijgen met teruglopende omzetcijfers, huurprijsverlaging en structureel leegstaande winkels (nu al is dit meer dan 10%).

Zuiderzeelaan, Zwolle

De kantoorgebuiker staat meer en meer centraal De behoefte aan (extra) kantoormeters is sinds 2009 aanzienlijk kleiner dan in het decennium daarvoor. De verhouding tussen aanbod en vraag is mede hierdoor al vijf jaar achtereen stijgende. Eind 2012 staat bijna 8 miljoen vierkante meter te huur of te koop. Hiermee ligt het leegstandspercentage op bijna 15%. In de meeste zogenaamde satellietsteden is dit percentage nog aanzienlijk hoger. Zelfs tot (ruim) boven de 25%. De opname in 2012 bedraagt circa 1 miljoen m2. Dit is licht lager dan in 2011, maar ruim onder het langjarige gemiddelde van circa 1,75 miljoen m2. Het is de verwachting dat de marktdynamiek blijvend is veranderd en dat Nederland de komende jaren te maken heeft met een opnameniveau dat – net als in de afgelopen jaren – tussen de 1,0 en 1,25 miljoen vierkante meter zal liggen. In deze zeer ruime markt staat de kantoorgebruiker weer centraal. Voor de Nederlandse kantoren die het Fonds in portefeuille heeft, richten de inspanningen zich op het aanbieden van goede dienstverlening en huisvestingsmogelijkheden. Hierdoor heeft het Fonds een aantal bestaande huurders kunnen behouden. Daarnaast zal worden gekeken naar mogelijke nieuwe bestemmingen voor een aantal bestaande kantoorgebouwen.


13

Kantoren convenant moeilijk uitvoerbaar In de zomer van 2012 is door belangrijke spelers op de kantorenmarkt een convenant gesloten om de hoge kantorenleegstand in Nederland gezamenlijk het hoofd te bieden en weer te komen tot een goed functionerende kantorenmarkt. Partners in het convenant zijn Het Rijk en een fors aantal koepel- en brancheorganisaties. Hoofddoel van het convenant is de leegstand terug te brengen tot een niveau van 5% in maximaal tien jaar, ergo 2022. Dit dient bereikt te worden door de kantorenvoorraad te verkleinen en tegelijkertijd beter toe te snijden op de diverse gebruikersvragen qua kwaliteit, locaties, gebouwfunctionaliteit en omvang. In te zetten middelen zijn onder meer betere ruimtelijke planning en programmering, met daarbij regionale of lokale compensatiefondsen. Dergelijke fondsen dienen draagvlak te hebben bij een meerderheid (vermoedelijk 70%) van de eigenaren in een gebied. Het convenant gaat er van uit dat Provincies de regie nemen als het gaat om ruimtelijke ordening. Provincies worstelen echter met deze verantwoordelijkheid, waardoor de gekozen aanpak na zes maanden nog geen echte resultaten heeft opgeleverd. De regionale sloopfondsen zijn eveneens nog niet van de grond gekomen. Dit omdat er onvoldoende draagvlak blijkt te zijn bij gebouweigenaren en gemeenten.

Stijging woningverhuur ten opzichte van koop zet door Het aantal transacties in de vrije huurmarkt ligt eind 2012 ruim boven het niveau van de koopsector. In het derde kwartaal van 2012 werd een stijging van het aantal transacties opgemerkt en deze stijging zet door. Het derde kwartaal werden 18.664 verkochte woningen gerapporteerd ten opzichte van meer dan 25.000 verhuurde woningen, aldus Pararius de website met het aanbod van huurwoningen van professionele verhuurmakelaars in Nederland. Ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2011 zijn er in het derde kwartaal van 2012 50% meer woningen verhuurd. Een enorme prijsstijging is niet te herkennen, dit komt doordat er meer huurwoningen door particuliere verhuurders worden aangeboden. Woningbouwproductie daalt, vraag naar huurwoningen neemt toe De Nederlandse woningmarkt verkeert onder invloed van de economische crisis in zwaar weer. Zowel op de huur- als op de koopmarkt stokt de doorstroming, mensen verhuizen niet en het consumentenvertrouwen is laag. De nieuwbouwproductie zakte in 2010 en 2011 in met zo’n 30% naar een niveau van 55.000 woningen per jaar. De woningmarkt vraagt om hervormingen aan de huur- en aan de koopkant. Het kabinet heeft met coalitiepartijen overeenstemming bereikt over de aanpak van de woningmarkt.

Meer ruimte voor verhoging huurprijzen gereguleerde sector woningmarkt Eind 2012 heeft het nieuwe kabinet vergaande hervormingsplannen opgesteld voor de huurwoningmarkt. In februari heeft het kabinet overeenstemming gevonden met de coalitiepartners om hervormingen door te voeren. Met deze maatregelen tracht het kabinet onder andere het scheefwonen aan te pakken. Dit stimuleert het kabinet door de verhuurders van gereguleerde woningen (huurprijs tot € 681,02 per maand) de mogelijkheid te bieden om boven inflatie te verhogen zodat huurprijzen meer marktconform worden. De maximale huurprijs blijft afhankelijk voor de kwaliteit van de woning conform het woningwaarderingsstelsel.

Voor de huurwoningmarkt heeft het kabinet een evenwichtige aanpak. Het kabinet streeft naar marktconforme huurprijzen. Het beleid blijft erop gericht om sociale huurwoningen beschikbaar te laten komen aan die mensen voor wie de woningen bedoeld zijn. De scheefwoner wordt door middel van gedifferentieerde inkomensafhankelijke huurverhogingen aangepakt. Het woningwaarderingsstelsel blijft de maximale huurprijs van de woningen bepalen en hangt dus samen met de kwaliteit van de woning. Over de vereenvoudiging van het woningwaarderingstelsel wordt voor Prinsjesdag een voorstel ingediend. Daarnaast wordt uiterlijk eind 2014 een voorstel voor toepassing van de huursombenadering gedaan.


14

Voor de koopwoningmarkt blijft het volledig en annuitair aflossen van hypotheken binnen 30 jaar de norm. Wel komt er de mogelijkheid om naast de hypotheek een tweede lening af te sluiten tot 50% van de waarde van de woning. De bank en klant kunnen afspraken maken over de aflossingstermijn van de tweede lening, waardoor de looptijd kan worden verlengd naar 35 jaar. Mede onder invloed van de verscherpte financieringseisen voor koop en het voorgenomen verplichte aflossen van de hypotheek, de aanpak van de scheefwoner is de verwachting dat de vraag naar vrije sector huurwoningen de komende jaren zal toenemen. Huurders die na inkomensafhankelijke huurverhoging geconfronteerd worden met een inkomensdaling krijgen huurverlaging. Voor geliberaliseerde huurwoningen geldt de opgenomen indexatie volgens het contract. Een groot deel van deze extra huurinkomsten wil de overheid afromen via de verhuurdersheffing.

Indirect vastgoed Onderweging van vastgoedaandelen Met een belang van 25% vastgoedaandelen heeft het Fonds begin 2012 een voorzichtig beleid willen voeren ten opzichte van de strategische benchmark (belang van 40%). Dit was ingegeven door perikelen in de eurozone en de onbestendige vooruitzichten in het 1e kwartaal van 2012. Gedurende het jaar heeft de directie het belang van beursgenoteerde vastgoedaandelen willen ophogen richting de genoemde 40% maar beschikte het Fonds onder andere door gebrek aan liquiditeit in de direct vastgoedmarkten, niet over de liquide middelen om dit uit te voeren. Als gevolg van deze situatie was de gepresenteerde benchmark niet representatief voor de daadwerkelijke beleggingsportefeuille. Europese vastgoedaandelen behaalden in 2012 een resultaat van bijna 28%. Wereldwijd lieten vastgoedaandelen een positief resultaat van 26,7% zien. Dit resultaat was afgerond 10%-punt beter ten opzichte van de algemene aandelenmarkten. Ondanks de perikelen rond de eurocrisis hebben beursgenoteerde vastgoedaandelen genoteerd in de perifere eurolanden, ook een positief resultaat behaald. Vooral de beursgenoteerde vastgoedondernemingen die beleggen in de sectoren woningen en winkels droegen het meeste bij aan het jaarresultaat van de Europese vastgoedaandelenindex. Ondanks het positieve resultaat voor de beursgenoteerde vastgoedfonds die investeren in kantoren, blijft dit segment 6%-punt achter op de algehele index voor Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen. Voorlopig handhaaft het Fonds het besluit om de vastgoed exposure naar perifere eurolanden zoveel mogelijk te beperken. De financiering van beursgenoteerde vastgoedondernemingen met vreemd vermogen is verder afgenomen tot een gemiddelde “loan to value”-ratio van 43%. Daarmee is deze financieringsratio van vastgoedfondsen met 12%-punt afgenomen ten opzichte van de piek in 2008.

discount t.o.v. intrinsieke waarde

dividend yield 9%

10%

8%

0%

7% 6%

-10%

5%

-20%

intrinsieke waarde lange termijn

-30%

3% 2%

-40%

1%

-50%

jan M 08 ay -0 se 8 p0 jan 8 M 09 ay se 09 p0 jan 9 M 10 ay se 10 p1 jan 0 -1 M 1 ay se 11 pjan 11 M 12 ay -1 se 2 p12

jan M -08 ay se 08 pjan 08 M -09 ay se 09 pjan 09 M -10 ay se 10 pjan 10 M -11 ay se 11 pjan 11 M -12 ay se 12 p12

0%

Bron: EPRA ASR Property Fund N.V. | Jaarverslag 2012

4%

15

dividend yield lange termijn

Europese vastgoedaandelen lijken op basis van de huidige koers als percentage van de intrinsieke waarde en het niveau van het dividendrendement nog aantrekkelijk gewaardeerd. Eind 2012 noteren Europese vastgoedaandelen circa 9,5% onder hun intrinsieke waarde (4%-punt onder de lange termijn gemiddelde). Het dividendrendement (4,6% in continentaal Europa) bevindt zich 50 basispunten boven het lange termijn gemiddelde en 100 basispunten boven Amerikaanse en Aziatische vastgoedaandelen. Daarmee is de mogelijkheid zeker aanwezig dat 2013 weer een positief jaar kan worden voor Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen. Het resultaat van de portefeuille Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen is voor het Fonds 25,43%. Het Fonds investeert in de 40 meest liquide Europese vastgoedaandelen. Deze strategie limiteert de volatiliteit van deze portefeuille. Er is hier sprake van een semipassief mandaat dat beperkt afwijkt van de eerder genoemde index in combinatie met het geringe aantal transacties. Gedurende het jaar heeft het Fonds door verkopen van direct vastgoed haar belang in vastgoedaandelen willen ophogen. De beperkte vraag naar vastgoedbeleggingen zorgde ervoor dat het direct vastgoed moeizaam kon worden verkocht met als gevolg dat het gewicht van vastgoedaandelen binnen het Fonds achterbleef op de strategische benchmark. Het Fonds verwacht dat de liquiditeit van direct vastgoed in de komende perioden laag zal blijven en bijsturing van de portefeuille ten opzichte de strategische benchmark lastig zal zijn. Daarom heeft het Fonds besloten om de systematiek van het samenstellen van de strategische benchmark aan te passen. In plaats van een statische strategische benchmark wordt nu jaarlijks vooraf de samenstelling van de strategische benchmark in het beleidsplan vastgesteld. De Raad van Toezicht van het Fonds geeft haar akkoord op het beleidsplan. Zoals eerder aangegeven zal de strategische weging van vastgoedaandelen voor 2013 35% bedragen.


16

Oostenrijk 3%

Zwitserland 14%

België 4%

Verenigd Koninkrijk 20%

Nederland 9%

Frankrijk 27%

Portefeuilleontwikkeling Portefeuilleontwikkeling: algemeen

De beleggingen van het Fonds bestaan per 31 december 2012 uit 64% direct vastgoed, 32% indirect vastgoed en 4% liquiditeiten en overige beleggingen. De waarde en verdeling van de beleggingen ziet er ultimo 2012 en 2011 als volgt uit:

10 Grootste fondsen vastgoed aandelen

Bedragen x € 1.000

2012

2011

Direct vastgoed

376.989

64%

427.919

73%

Indirect vastgoed

184.501

32%

146.562

25%

23.352

4%

Land Securities Group 5%

Castellum 3%

Overige activa Totaal

584.842

Deutsche Wohnen 3%

100%Kleppierre 5%

12.653

2%

587.134

100%

PSP Swiss Property 6%

GSW Immobilien 4%

De totale activa van het Fonds zijn in 2012 gedaald met € 2,3 miljoen tot € 584,8 miljoen. De beleggingen in direct vastgoed nemen af met € 50,9 miljoen tot € 377,0 miljoen aanSite verkopen, een negatief ongerealiseerd Swiss Prime 6% British Land 4% door € 28,9 miljoen waarderingsresultaat van € 23,6 miljoen en € 1,6 miljoen aan investeringen. Het indirect vastgoed, volledig bestaande uit vastgoedaandelen, neemt in 2012 toe metCorio € 37,9 miljoen. De stijging wordt veroorzaakt door een 10% 4% miljoen tot € 184,5Unibail-Rodamco saldo van aan- en verkopen van vastgoedaandelen van € 7,8 miljoen en een waarderingsresultaat van € 30,1 miljoen. De verdeling van de activa van het Fonds per 31 december 2012 inclusief segmentatie van het direct vastgoed, ziet er als volgt uit:

Fonds verdeeld naar activa 31-12-2012 Woningen 0% Liquiditeiten & overige vorderingen 4% Kantoren 15% Vastgoed aandelen 32% Winkels 49%


17

Portefeuilleontwikkeling: direct vastgoed De beleggingen in direct vastgoed bestaan volledig uit Nederlands vastgoed. De beleggingen zijn met name gefocust op winkels en in mindere mate op kantoren. Onderstaand worden de kerncijfers van de direct vastgoed portefeuille weergegeven: 31-12-12

31-12-11

Winkels Aantal objecten

74

85

Aantal huurders

163

176

91.923

105.786

111%

115%

Netto verhuur oppervlak m2 Markthuur / Contracthuur Herzieningshuur / Contracthuur

90%

94%

Leegstand % (financieel)

1,0%

0,6%

Gem. looptijd huurcontracten (financieel)

4,0

4,0

Verkoopportefeuille aantal objecten

36

3

95.348

19.245

11

11

Verkoopportefeuille in waarde * € 1000,-Kantoren Aantal objecten Aantal huurders Netto verhuur oppervlak m2

33

38

61.296

61.296

Markthuur / Contracthuur

80%

92%

Leegstand % (financieel)

19%

15%

2,8

3,5

Verkoopportefeuille aantal objecten

Gem. looptijd huurcontracten (financieel)

0

2

Verkoopportefeuille in waarde * € 1000,--

0

54.230

15

16

0,0%

8,7%

13

0

Woningen Aantal objecten (wooneenheden) Leegstand % (financieel) Verkoopportefeuille aantal objecten

Beleggingen De beleggingen in direct vastgoed nemen in 2012 af met € 50,9 miljoen tot € 377,0 miljoen. Bedragen x € 1.000 Stand begin boekjaar Aankopen/bijschrijvingen

31-12-12

31-12-11

427.919

431.316

1.648

0

Verkopen

-28.949

-1.603

Ongerealiseerde waarderingsresultaten

-23.629

-1.794

Stand einde boekjaar

376.989

427.919


18

De beleggingen in direct vastgoed bestaan uitsluitend uit Nederlands vastgoed en zien er verdeeld naar segment ultimo 2012 en 2011 als volgt uit: Bedragen x € 1.000

2012

Woningportefeuille

2011

2.562

Kantorenportefeuille

1%

2.799

1%

90.555

24%

109.470

25%

Winkelportfeuille

283.872

75%

315.650

74%

Totaal

376.989

100%

427.919

100%

In 2012 zijn twaalf winkelpanden verkocht met een verkoopopbrengst van € 26,4 miljoen. Hierbij is een negatief waarderingsresultaat van € 2,3 miljoen gerealiseerd ten opzichte de getaxeerde waarde ultimo 2011. Het gerealiseerde verkoopresultaat ten opzichte van de meest recente taxaties op moment van verkoop was € 1,1 miljoen negatief. Daarnaast is er een woning verkocht voor € 0,2 miljoen. De resterende woningen zijn, op twee na, in januari 2013 verkocht aan ASR Levensverzekering N.V. Huurders Binnen de kantorenportefeuille maken de 10 grootste huurders 87% van de omvang van de huurcontracten uit. Dit hoge percentage wordt veroorzaakt door het geringe aantal van 33 huurders waarbij de twee grootste huurders een geheel kantoorgebouw huren. Bij de winkelportefeuille is de spreiding van de huurders qua huuropbrengsten veel groter. De winkelportefeuille bestaat uit 77 winkelpanden met daarin 163 verschillende huurders, het aandeel van de top tien huurders is 49% van de huuropbrengsten. Het Fonds streeft naar spreiding over meerdere huurders. Top 10 huurders kantoren

percentage

Top 10 huurders winkels

percentage

DLA Piper Nederland

31%

Maxeda Nederland

15%

Ernst And Young Accountants

16%

Ahold

9%

PriceWaterhouseCoopers

13%

Jumbo

6%

Thuiszorg Rotterdam

6%

A.S. Watson Property

4%

Rijksgebouwendienst Eindhoven

5%

Bestseller Retail Benelux

3%

Stichting Klachteninstituut Fin.dvl

4%

Scotch & Soda Retail

3%

St.BB Gehandicapten Organisaties

4%

Esprit

3%

Koningskinderen

3%

Mexx

2%

ING Bank

3%

Bestseller Wholesale Benelux

2%

Geschillencom. Consumentenzaken

2%

Blokker

2%

0verige huurders

13%

0verige huurders

51%

Totaal

100%

Totaal

100%

Huurcontracten kantorenportefeuille Onderstaande grafiek geeft de afloop van de huurcontracten op basis van de jaarhuren weer. De huurcontracten van de kantorenportefeuille hebben ultimo 2012 een gemiddelde resterende looptijd van 2,8 jaar (2011: 3,5 jaar). In 2014 loop een huurcontract af dat bijna het gehele percentage (12%) voor haar rekening neemt. Over verlenging van dit huurcontract wordt nog onderhandeld. Ook het percentage van 2017 (10%) wordt grotendeels veroorzaakt door één aflopend huurcontract.


19

Afloop huurcontracten op basis van jaarhuren per 31- 12 - 2012 25%

3%

20%

12% 15%

10% 1% 20%

10%

5%

4%

Kantoren Winkels

12% 10%

9% 3%

3% 2013

2014

2015

2016

2017

2018

4%

3%

1%

0%

1% 2019

2020

2021

2022

4% > 2023

Omdat huurders steeds meer flexibiliteit willen, bijvoorbeeld door het bedingen van een kortere looptijd van hun huurcontract, zal de gemiddelde looptijd van de huurcontracten in de toekomst niet zomaar substantieel langer worden. De inspanningen van de asset management organisatie voor deze projecten zijn er wel op gericht om in het belang van het Fonds en haar participanten overeenkomsten met een langere looptijd te bewerkstelligen. Hierdoor zullen verhuuronderhandelingen een langere doorlooptijd kennen. Er wordt een totaalplan voor de gehele kantorenportefeuille uitgewerkt in de 1e helft van 2013 De leegstand van de kantorenportefeuille steeg in 2012 tot ruim 19% (2011:15%). Deze stijging wordt grotendeels veroorzaakt door de opzegging van één huurcontract. De markthuur van de kantorenportefeuille van het Fonds is ultimo 2012 20% lager dan de contracthuur van deze beleggingen (ultimo 2011 was dit verschil 8%). Deze daling wordt voornamelijk veroorzaakt door de neerwaartse trend van de markthuren door toenemende leegstand in de kantorenmarkt. Huurcontracten winkelportefeuille De gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten van de winkelportefeuille bedraagt ultimo 2012 4,0 jaar (2011: 4,0 jaar). In 2014 is het percentage aflopende huurcontracten 10% van de huidige huuropbrengsten. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door huurcontracten die per jaar opzegbaar zijn. Er lopen 37 huurcontracten af in 2015, 33 in 2016 en 17 in 2017. Het aflopende huurcontract na 2023, bestaat uit één huurcontract. De leegstand blijft ultimo 2012 met slechts 1,0% erg laag, ondanks een lichte stijging van 0,4% ten opzichte van 2011. De markthuur van de winkelportefeuille van het Fonds is ultimo 2012 11% hoger dan de contracthuur van deze beleggingen (ultimo 2011 was dit verschil 15%). Deze daling wordt enerzijds veroorzaakt door de neerwaartse trend van de markthuren op locaties die niet tot het A-segment behoren en anderzijds doordat er meer nieuwe huurcontracten zijn afgesloten conform de huidige markthuren op A-locaties. Maar de opwaartse potentie blijft en kenmerkt de goede kwaliteit van deze investeringen. Verkoopprogramma De winkel verkoopportefeuille bestaat uit objecten gelegen in niet strategische locaties. Van deze verkoopportefeuille is in 2012 voor het bedrag van € 26,4 miljoen verkocht. De woningen verkoopportefeuille is in januari 2013 in zijn geheel verkocht aan ASR Levensverzekering N.V. Het Fonds bezit na verkoop nog slechts twee woningeenheden die integraal onderdeel zijn van de onderliggende winkelen kantoorunits.


20

Portefeuilleontwikkeling: indirect vastgoed De beleggingen in indirect vastgoed bestaan ultimo 212 volledig uit Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen. De aandelenportefeuille neemt in 2012 toe met € 37,9 miljoen tot € 184,5 miljoen. De stijging wordt veroorzaakt door per saldo € 7,8 miljoen aan- en verkopen (gefinancierd met ontvangen dividenden) en een waarderingsresultaat van € 30,1 miljoen. Bedragen x € 1.000 Stand begin boekjaar

31-12-12

31-12-11

146.562

209.344

Aankopen

28.140

35.016

Verkopen

-20.304

-63.196

Waarderingsresultaten

30.103

-34.602

Stand einde boekjaar

184.501

146.562

Het ontvangen dividend uit de vastgoedaandelen bedraagt in 2012 € 8,4 miljoen (5,0%). In 2011 bedroeg dit € 8,0 miljoen (4,5%). Per saldo is in 2012 voor € 7,8 miljoen aan ontvangen dividend herbelegd in vastgoedaandelen. Het waarderingsresultaat over 2012 bedraagt € 30,1 miljoen positief. De benchmark wordt mede hierdoor met 0,3% overtroffen (verdere uitleg zie pagina 27). Het waarderingsresultaat van de vastgoedaandelen bestaat voor € 25,5 miljoen uit koersresultaten en een valutaresultaat van € 4,6 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door een stijging van de Zwitserse frank, Britse pond en Zweedse kroon ten opzichte van de euro. De beleggingen in vastgoedaandelen hebben de volgende geografische spreiding. Dit betreft het land van de beurs waaraan de fondsen genoteerd zijn. Geografische Geografische spreiding spreiding vastgoed vastgoed aandelen aandelen Luxemburg Luxemburg 1% 1%

Zweden Zweden 10% 10%

Finland Finland 2% 2%

10% Duitsland Duitsland 10%

Oostenrijk Oostenrijk 3% 3%

Zwitserland Zwitserland 14% 14%

België België 4% 4%

Verenigd Verenigd Koninkrijk Koninkrijk 20% 20%

Nederland Nederland 9% 9%

Frankrijk Frankrijk 27% 27%

De tien grootste posities van het Fonds vertegenwoordigen 50% van de waarde van de indirecte beleggingen op 31 december 2012 en bestaan uit de volgende aandelen: 10 10 Grootste Grootste fondsen fondsen vastgoed vastgoed aandelen aandelen


Castellum Castellum 3% 3%

Land Land Securities Securities Group Group 5% 5%

Deutsche Deutsche Wohnen Wohnen 3% 3%

Kleppierre Kleppierre 5% 5%

GSW GSW Immobilien Immobilien 4% 4%

PSP PSP Swiss Swiss Property Property 6% 6%

British British Land Land 4% 4%

Swiss Swiss Prime Prime Site Site 6% 6%

Corio Corio 4% 4%

Unibail-Rodamco Unibail-Rodamco 10% 10%

21

Resultaatontwikkeling Resultaatontwikkeling: algemeen De resultaten over 2012 zijn als volgt samen te vatten: 31-12-12

31-12-11

Totaal operationeel inkomen

(bedragen x € 1.000)

39.735

40.099

Totaal operationeel uitgaven

-11.836

-12.791

Operationeel resultaat

27.899

27.308

Gerealiseerde waarderingsresultataen

-2.716

-7.481

Financieringsresultaat Netto gerealiseerd investeringsresultaat

-136

33

25.047

19.861

6.886

-28.301

31.933

-8.440

Ongerealiseerde waarderingsresultaten Resultaat na belastingen

Het operationeel resultaat steeg in 2012 ten opzichte van 2011. Dit is het gevolg van lagere operationele uitgaven (exploitatiekosten, fondskosten en diverse baten/lasten) die het negatieve effect van lagere huuropbrengsten door leegstand en verkoop van vastgoed in 2012 wisten te compenseren. Het Fonds behaalde een positief totaalrendement van 5,5% in 2012 (2011: 1,3% negatief). Dit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door het direct resultaat. De waardestijging van de vastgoedaandelen overtreft met € 4,2 miljoen de waardedaling van het direct vastgoed, waardoor ook de waardecomponent een positieve bijdrage levert aan het fondsresultaat. Onderstaande tabel geeft een overzicht van het directe en indirecte resultaat van zowel het Nederlands direct vastgoed als de beursgenoteerde Europese vastgoedaandelen van het Fonds vanaf 2009. Daarnaast wordt door de verbindingslijn het totale resultaat weergegeven.

Direct vastgoed & vastgoedaandelen Direct & indirect resultaat per kwartaal 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6%

Direct resultaat vastgoed Direct resultaat vastgoedaandelen Totaal Resultaat


Indirect resultaat vastgoed Indirect resultaat vastgoedaandelen

22

12 20 Q4

12

12

20 Q3

12

20 Q2

20 Q1

11

11

20 Q4

11

20 Q3

20 Q2

11 20 Q1

10 20

10 Q4

10

20 Q3

Q2

20

10

09

20 Q1

09

20 Q4

20 Q3

09 20 Q2

Q1

20

09

-8%

De netto vermogenswaarde per aandeel van het Fonds bedraagt 31 december 2012 € 39,36 (2011: € 39,74). Het Fonds behaalt in 2012 een resultaat per aandeel van € 2,22. De daling van de koers wordt veroorzaakt door een dividenduitkering van € 1,90 en een agio uitkering € 0,69 in 2012. Het verloop van de netto vermogenswaarde per aandeel vanaf 2009 ziet er als volgt uit:

Koersontwikkeling 2009 tot en met 2012 (x 1€) 60 50 40 30 20 10

feb

-2 jan

jun-09

00 9 -2 00 9 ap r-2 00 9 jun -2 00 au g- 9 20 09 ok t-2 00 9 de c-2 00 9 feb -2 01 0 ap r-2 01 0 jun -2 01 0 au g20 10 ok t-2 01 0 de c-2 0 feb 10 -2 01 1 ap r-2 01 1 jun -2 01 1 au g20 11 ok t-2 01 1 de c-2 0 feb 11 -2 01 2 ap r-2 0 jun 12 -2 01 2 au g20 12 ok t-2 01 2 de c-2 01 2

0

dividend/agio

Koersverloop excl. div/agio


23

Resultaatontwikkeling: direct vastgoed De resultaten van het direct vastgoed over 2012 zijn als volgt samen te vatten: (bedragen x € 1.000) Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Ongerealiseerd waarderingsresultaat Gerealiseerd waarderingsresultaat Overige baten & lasten Resultaat direct vastgoed

2012

2011

31.254

31.006

-4.151

-4.158

-23.629

-1.794

-2.318

592

104

1.046

1.260

26.692

De opbouw van het resultaat ten opzichte van de waarde van het direct vastgoed is als volgt:

Opbouw resultaat direct vastgoed 2012 in bedragen (x 1 € miljoen) en procenten van de waarde 40 30 20 10 0 -10 -20 -30

7,6%

6,6%

-6,3%

0,0%

0,3%

Tot dir aal r ect esu vas ltaa tgo t ed

en ast &l ten ba ge Ov eri

hu tto Ne

Wa ard dir ering ect s vas resu lta tgo at ed

en gst ren uro

pb

tat loi Exp

Bru

to

hu

uro

pb

ren

iek ost

gst

en

en

-1,0%

Huuropbrengsten De bruto huuropbrengsten bedragen € 31,3 miljoen en daarmee 7,6% van de waarde van het direct vastgoed in 2012 ten opzichte van respectievelijk € 31,0 miljoen en 7,2% in 2011. Het percentage is toegenomen omdat de huuropbrengsten van de winkelportefeuille in 2012 door indexatie en huurherzieningen nominaal stegen tot € 21,5 miljoen (7,2%) (2011: €Opbouw 20,9 miljoen en 6,6%) terwijl de waarde de winkelportefeuille resultaat vastgoedaandelen 2012 invan bedragen (x 1 € miljoen) endaalde. procenten van de waarde Bij de kantorenportefeuille daalde de huuropbrengst met € 0,3 miljoen tot € 9,6 miljoen. Procentueel stijgt de huuropbrengst van de kantorenportefeuille echter met 0,5%-punt tot 9,6% doordat de huuropbrengst relatief minder 40 daalt 30 dan de waardering van het vastgoed. 20 10 Exploitatiekosten 0,2% 15,6% 2,6% 5% 23,0% 0 De exploitatiekosten over 2012 bedragen 1,0% ten opzichte van de waarde van het vastgoed en 13,3% ten opzichte van de -0,4% -10 bruto huuropbrengsten (2011: 13,4%). Voor de winkelportefeuille bedragen de exploitatiekosten 10,9% (2011: 8,4%) en -20


24

Tot vas aal r tgo esu ed ltaa aa nd t ele n

nd

ide

Div

On val gerea uta lise res erd ult aa t

On koe gere rsr alis esu ee lta rde at

Ge val realis uta eer res d ult aa t

Ge koe realis rsr eerd esu lta at

voor de kantorenportefeuille 18,3% (2011: 14,1%) van de bruto huuropbrengsten. Deze percentages liggen lager dan de benchmark van de IPD/ROZ- index 2012 van respectievelijk 16,2% voor winkels en 31,1% voor kantoren.

Waarderingsresultaat Bedragen x € 1.000

2012

2011

Kantoren

-18.904

-17,3%

-4.800

-4,4%

Winkels

-6.939

-2,2%

3.747

1,3%

Woningen Totaal

-104

-3,8%

-149

-6,0%

-25.947

-6.3%

-1.202

-0,3%

Het waarderingsresultaat van het direct vastgoed is € 25,9 miljoen negatief (2011:€ 1,2 miljoen), waarvan € 2,3 miljoen gerealiseerd is. Het waarderingsresultaat van de winkelportefeuille is € 6,9 miljoen negatief. Dit wordt met name veroorzaakt door winkels die niet op A-locaties gelegen zijn.


25

Opbouw resultaat direct vastgoed 2012 in bedragen (x 1 € miljoen) en procenten van de waarde 40 30 20 10 7,6% 6,6% 0 -1,0% -10 Resultaatontwikkeling: indirect vastgoed -20 -30

-6,3%

0,0%

0,3%

Tot dir aal r ect esu vas ltaa t go t ed

en

ast &l ten ba ge

oh Ne tt

to

Br u

Ongerealiseerd koersresultaat

Ov eri

uu

loi

Exp

hu

ur o

Gerealiseerd koersresultaat Gerealiseerd valutaresultaat

Wa ard dir ering ect s vas resu lta t go at ed

ste n

br e

ng

iek ost

r op

pb

Bedragen x € 1.000

tat

ren

gst

en

en

De resultaten van het indirect vastgoed over 2012 zijn als volgt samen te vatten:

Ongerealiseerd valutaresultaat Dividend Resultaat indirect vastgoed

2012

2011

-673

-8.561

261

465

26.116

-29.654

4.399

3.148

8.377

8.047

38.480

-26.556

De opbouw van het resultaat ten opzichte van de waarde van het indirect vastgoed is als volgt: Opbouw resultaat vastgoedaandelen 2012 in bedragen (x 1 € miljoen) en procenten van de waarde

0,2%

15,6%

2,6%

5%

23,0%

nd ide Div

Tot vas aal r tgo esu ed ltaa aa nd t ele n

.

On val gerea uta lise res erd ult aa t

Ge val realis uta eer res d ult aa

On koe gere rsr alis esu ee lta rde at

t

-0,4%

Ge koe realis rsr eerd esu lta at

40 30 20 10 0 -10 -20

Koersresultaat Het koersresultaat op vastgoedaandelen bedraagt in 2012 € 25,4 miljoen (15,2%). Het gerealiseerde koersresultaat op verkopen is in 2012 € 0,7 miljoen en daarmee 0,4% negatief. Het ongerealiseerde waarderingsresultaat bedraagt € 26,1 miljoen (15,6%). Valutaresultaat Het valutaresultaat in 2012 bedraagt € 4,7 miljoen (2,8%). Hiervan is € 4,4 miljoen (6,6%) ongerealiseerd en € 0,3 miljoen (0,2%) gerealiseerd. Het positieve valutaresultaat wordt veroorzaakt door een daling van de euro ten opzichte van de Britse pond, de Zwitserse frank en de Zweedse kroon. Dividend Het ontvangen dividend op vastgoedaandelen van € 8,4 miljoen (2011: € 8,0 miljoen) is zowel nominaal, als in percentage van de waarde (5,0%) gestegen (2011: 4,5%). Dit komt doordat de dividenduitkeringen van de aandelenfondsen waarin is belegd relatief meer stegen dan de aandelenkoersen.


26

Performance analyse van het Fonds ten opzichte van de benchmark Nu volgt de performance analyse van de beleggingsportefeuille van het Fonds voor 2012 ten opzichte van de benchmark gehanteerd voor het direct vastgoed en voor de vastgoedaandelen. Direct vastgoed Over het jaar 2012 heeft het Fonds volgens de methodiek van de IPD/ROZ Vastgoedindex (alle vergelijkbare objecten) een rendement behaald van 1,0%. Dit rendement is opgebouwd uit een direct rendement van 7,0% en een indirect rendement van -6,0%. De IPD/ROZ benchmark in dezelfde periode bedroeg 1,1%, bestaande uit een direct rendement van 5,1% en een indirect rendement van -4,0%. Bovenstaande resulteert in een relatief resultaat ten opzichte van de IPD / ROZ benchmark van -0,1%. Dit verschil komt mede doordat het Fonds heeft een grotere exposure op winkelvastgoed in haar portefeuille heeft dan de benchmark. Het winkelvastgoed heeft in 2012 beter gepresteerd dan de segmenten kantoren en woningen. Tegenover dit positieve effect staat een negatief waarderingsresultaat van de kantorenportefeuille van het Fonds ten opzichte van de benchmark. Per saldo is daardoor het relatieve resultaat nagenoeg gelijk aan de benchmark. Indirect vastgoed De beleggingen in vastgoedaandelen leverden het Fonds in 2012 volgens de methodiek van AXA een rendement op van 25,4%. De bijhorende benchmark kwam uit op 25,1%. De outperformance van het Fonds ten opzichte van deze benchmark bedraagt daarmee 0,3%, welke vrijwel volledig veroorzaakt wordt door investeringsbeslissingen op het niveau van individuele bedrijven (stock picking). Performance attributie

Fonds

Benchmark

Relatieve performance

Direct vastgoed

1,0%

1,1%

-0,1%

Vastgoedaandelen

25,4%

25,1%

0,3%

Beleggingsportefeuille*

8,1%

10,7%

-2,6%

Fonds**

5,5%

11,1%

-5,6%

*

Direct vastgoed resultaten van het Fonds en benchmark volgens opgave IPD/ROZ Vastgoedindex.Vastgoedaandelen fondsresultaat op basis van AXA gegevens. Vastgoedaandelen benchmark: 50% FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Liquid 40 Capped, 50% FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Liquid 40 ex UK Capped

** Performance analyse 2012 van het Fonds en benchmark op basis van maandrapportage december (factsheet).

Effecten verdeling portefeuille en kosten In 2012 bedroegen de gemiddelde gewichten van direct vastgoed en vastgoedaandelen respectievelijk 71% en 29%. Afgezet tegen de gewenste strategische verdeling van 60% direct vastgoed en 40% vastgoedaandelen heeft de beleggingsportefeuille als gevolg van dit gegeven een relatieve performance behaald van -2,6%. Deze lagere performance werd voornamelijk (-2,7%) veroorzaakt doordat er sprake was van een onderweging van vastgoedaandelen (29% in plaats van 40%) terwijl vastgoedaandelen juist beter scoorden dan direct vastgoed. De benchmark is derhalve geen representatieve weergave van de daadwerkelijke beleggingsportefeuille. Ingegeven door onzekere vooruitzichten begin 2012 begon het Fonds met een voorzichtige positie in beursgenoteerde vastgoedaandelen. Door het eerste kwartaal 2012 heen wilde het Fonds deze positie richting het strategisch gewicht van 40% brengen. Maar het Fonds beschikte in 2012 niet over de liquide middelen om de verhoudingen in de portefeuille te brengen naar de gewenste strategische verdeling omdat in de afgelopen twee jaar is gebleken dat in turbulente markten er voor direct vastgoed nauwelijks kopers waren. Het geforceerd afbouwen van de direct vastgoedportefeuille tegen grote discounts zou niet in het belang zijn geweest van de participanten in het Fonds. De keerzijde hiervan is dat het Fonds in mindere mate heeft kunnen profiteren van het herstel van de vastgoedaandelen. Het Fonds heeft voor 2013 besloten om de strategische verdeling vooraf per jaar vast te stellen. Het fondsresultaat wordt gedrukt door de kosten van het Fonds, de Total Expense Ratio (1,3%) en verschillen in rekenmethodiek (1,3%) door aansluiting van het resultaat van de beleggingsportefeuille met de maandelijks gepubliceerde factsheet. Gezamenlijk zorgen deze twee effecten voor een underperformance van 5,6% over 2012. ASR Property Fund N.V. | Jaarverslag 2012

27

Vooruitzichten 2013 Het Fonds verwacht dat de volgende thema’s in 2013 te zien zullen zijn: • Perikelen en onzekerheden rond de eurozone en overige regio’s kunnen de aandelen, obligatie en vastgoedmarkten blijven beheersen. • Economisch klimaat in Europa blijft in mineur door de euro crisis en afzwakkende wereldwijde economische groei. • Voor 2013 wordt een blijvend lage economische conjunctuur en een verder oplopende werkloosheid verwacht (tot 7%). Consumenten en producentenvertrouwen zullen, naar verwachting, op een laag niveau blijven. • Het totale beleggingsvolume in vastgoed zal in 2013 eerder een stabiel of dalend beeld, dan een stijgende tendens laten zien. Beleggers zijn en blijven kritisch. Hierdoor staan de rendementen onder druk. In alle segmenten baart met name de waardeontwikkeling zorgen. • In het winkellandschap zal de fysieke retailer het niet gemakkelijker krijgen in 2013. De consumentenbestedingen zullen hoogstwaarschijnlijk blijven dalen. • Online liggen er de komende jaren nog voldoende innovatie kansen om de omzet te laten groeien. • Vanuit de retailers blijft de vraag naar A1-winkelpanden naar verwachting onveranderd groot. • Het kantooraanbod is blijvend hoog en de opname laag. De komende jaren zal Nederland te maken hebben met een hoog leegstandspercentage, met name in de satellietsteden. De kantoorgebruiker staat meer en meer centraal. • De vraag is of het convenant ‘aanpak leegstand kantoren’ het komende jaar effect zal hebben. Tot nu toe zijn er weinig concrete resultaten geboekt. Wellicht biedt 2014 enig soelaas. • De woningbouwproductie zou in 2013 wel eens historisch laag kunnen zijn. Vanaf 2014 wordt een hogere bouwproductie geprognosticeerd. • In 2013 zal zich een tweedeling in de huurwoningmarkt aftekenen: corporaties gaan terug naar de bron (het beheren en verhuren van sociale huurwoningen), en (institutionele en private) woningbeleggers gaan zich, nog meer dan in het verleden, richten op de geliberaliseerde huurmarkt. • Naar verwachting zal de vraag naar huurwoningen toenemen de komende jaren. Dit is positief voor zowel het directe als het indirecte rendement. Gegeven bovenstaande vooruitzichten streeft het Fonds naar een neutrale weging van vastgoedaandelen conform de strategische benchmark van 35%. In de Nederlandse direct vastgoed portefeuille blijft de focus op winkels. In 2013 zal het Fonds het beleid om de huidige beleggingen in Nederlands direct vastgoed te transformeren naar deelnemingen in niet beursgenoteerde vastgoedfondsen verder uitwerken. Het Fonds verwacht in deze periode een gedeelte van haar winkelportefeuille gelegen in niet strategische steden te verkopen. Daarnaast wordt de mogelijkheid onderzocht om de in strategische steden gelegen winkelportefeuille in te brengen in een niet beursgenoteerd vastgoedfonds, mogelijk het ASR Dutch Prime Retail Fund. Wat betreft de kantorenportefeuille zal worden onderzocht wat binnen deze sector voor het Fonds en haar participanten de meest aantrekkelijke aanpak zal zijn. Begin januari 2013 is een woningcomplex notarieel overgedragen aan ASR Levensverzekering N.V. als effectuering van de verkooptransactie einde 2012. De opbrengsten van eventuele verkopen in 2013 worden in eerste instantie aangewend om aflopende polissen uit te keren en de dividenduitkering over 2012 te financieren. Verder zal het Fonds mogelijkheden bekijken om het eigen vermogen te versterken. Tot slot wordt gewerkt aan het moderniseren van de documentatie van het Fonds. Utrecht, 21 maart 2013 ASR Property Fund N.V. De directie

De heer drs. D. Gort MRE ASR Property Fund N.V. | Jaarverslag 2012

De heer drs. M.R. Lavooi 28

Jaarrekening 2012 Balans Voor resultatenbestemming (bedragen x € 1.000)

Toelichting

31-12-12

31-12-11

376.989

427.919

ACTIVA Vaste activa Beleggingen Direct vastgoed

1.1

Indirect vastgoed

1.2

184.501

146.562

561.490

574.481

Vlottende activa Debiteuren

2.1

213

430

Te vorderen servicekosten

2.2

185

623

Vorderingen en overlopende activa

2.3

17.581

1.412

Belastingvorderingen

2.4

524

373

Liquiditeiten

2.5

4.849

9.815

23.352

12.653

584.842

587.134

TOTAAL ACTIVA PASSIVA Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal

3.1

14.508

16.309

Agioreserve

3.2

686.306

776.505

Herwaarderingsreserve

3.3

52.319

59.507

Overige reserve

3.4

-221.206

-267.405

Onverdeeld resultaat

3.5

31.933

-8.440

563.860

576.476

13.124

0

Kortlopende schulden Rekening courantkrediet

4.1

Overige kortlopende schulden

4.2

TOTAAL PASSIVA


29

7.858

10.658

20.982

10.658

584.842

587.134

Winst- en verliesrekening Voor resultatenbestemming (bedragen x € 1.000)

Toelichting

2012

2011

5

31.254

31.006

6

8.377

8.047

104

1.046

39.735

40.099

OPBRENGSTEN UIT BELEGGINGEN Direct vastgoed Bruto huuropbrengsten

Vastgoedaandelen Dividend Overige baten & lasten

TOTAAL OPBRENGSTEN UIT BELEGGINGEN WAARDERINGSRESULTATEN

7

Direct vastgoed -2.318

592

-23.629

-1.794

-25.947

-1.202

Gerealiseerd koersresultaat

-673

-8.561

Gerealiseerd valutaresultaat

261

465

Ongerealiseerd koersresultaat

26.116

-29.654

Ongerealiseerd valutaresultaat

4.399

3.148

30.103

-34.602

14

23

4.170

-35.781

Gerealiseerd waarderingsresultaat Ongerealiseerd waarderingsresultaat

Indirect vastgoed

Overige koersen valutaresultaten TOTAAL WAARDERINGSRESULTATEN KOSTEN Exploitatiekosten

8.1

4.151

4.158

Kosten van beheer van beleggingen

8.2

7.135

8.180

Administratievergoeding

8.3

263

255

Overige kosten

8.4

287

198

TOTAAL KOSTEN

11.836

12.791

Operationeel resultaat

32.069

-8.472

FINANCIERINGSKOSTEN Interestbaten

9.1

19

40

Interestlasten

9.2

-155

-7

-136

33

0

0

31.933

-8.440

TOTAAL FINANCIERINGSKOSTEN BELASTINGEN TOTAAL RESULTAAT NA BELASTINGEN


30

Resultaat per aandeel (bedragen x € 1.000)

2012

Opbrengst uit beleggingen Waarderingsresultaten (gerealiseerd) Waarderingsresultaten (ongerealiseerd)

2011

2,76

2,76

-0,19

-0,51

0,48

-1,95

Fondskosten

-0,82

-0,88

Netto financieringskosten

-0,01

0,00

Resultaat per aandeel

2,22

-0,58

Belastingen

0,00

0,00

Resultaat per aandeel na belastingen

2,22

-0,58

De resultaten over 2012 per aandeel zijn berekend op basis van een gemiddeld aantal uitstaande aandelen van 14.420.457 over het jaar 2012 (2011: 14.504.897).

Overzicht van mutaties in het eigen vermogen (bedragen x € 1.000)

Agio reserve

Geplaatst Aandelen Kapitaal

Stand 1 januari 2011

16.309

Overige reserve

Herwaarderings reserve

828.399

55.248

Onverdeeld resultaat

Totaal eigen vermogen

-287.024

45.655

658.587

0 Resultaat voorgaand boekjaar

0

0

0

45.655

-45.655

0

Uitkering dividend

0

0

0

-27.564

0

-27.564

Uitkering agio

0

-51.894

0

5.731

0

-46.163

Inkoop eigen aandelen

0

0

0

56

0

56

Mutatie herwaarderingsreserve

0

0

4.259

-4.259

0

0

Resultaat lopend boekjaar

0

0

0

0

-8.440

-8.440

Stand 31 december 2011

16.309

776.505

59.507

-267.405

-8.440

576.476

Resultaat voorgaand boekjaar

0

0

0

-8.440

8.440

0

Uitkering dividend

0

0

0

-27.564

0

-27.564

Uitkering agio

0

-10.000

0

125

0

-9.875


0

0

0

-7.110

0

-7.110

-1.801

-80.199

0

82.000

0

0

0

0

-7.188

7.188

0

0

Intrekking aandelen Mutatie herwaarderingsreserve Resultaat lopend boekjaar

0

0

0

0

31.933

31.933

Stand 31 december 2012

14.508

686.306

52.319

-221.206

31.933

563.860


31

Kasstroom overzicht ASR Property Fund (bedragen x € 1.000)

Toelichting

31-12-12

31-12-11

31.933

-8.440

-6.886

36.396

2.730

0

-8.377

-8.047

-19

-40

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Waarderingsresultaten

7

Verkoopresultaten Dividendbaten

6

Interestbaten Interestlasten Bedrijfsresultaat na aanpassingen

155

7

19.536

19.876

Veranderingen in werkkapitaal Mutatie vorderingen

2

-15.663

3.641

Mutaties schulden

4

-2.802

-95

Overige kasstromen Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen dividend Ontvangen interest Betaalde interest Kasstroom uit operationele activteiten

0

0

-18.465

3.546

8.377

8.103

19

40

-155

-7

9.312

31.558

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankopen van direct vastgoed

1.1

-1.648

0

Verkopen van direct vastgoed

1.1

26.631

1.603

24.983

1.603

Kasstroom uit direct vastgoed Aankopen van indirect vastgoed

1.2

-28.140

-35.016

Verkopen van indirect vastgoed

1.2

20.304

63.196

-7.836

28.180

17.147

29.783

Kasstroom uit indirect vastgoed Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie schulden aan kredietinstellingen

4.1

13.124

0

Inkoop eigenaandelen

3.4

-7.110

0

Uitgekeerd dividend

3.4

-27.564

-27.564

Uitgekeerd agio

3.2

-9.875

-46.163

-31.425

-73.727

9.815

22.201

-4.966

-12.386

4.849

9.815

Kasstroom uit financieringsactivteiten Stand liquide middelen begin boekjaar Toename / afname liquide middelen Stand liquide middelen ultimo boekjaar


32

Toelichting Toelichting op de jaarrekening Algemeen Het Fonds is opgericht op 1 maart 2006 naar Nederlands recht en gevestigd op Pythagoraslaan 2, 3584 BB te Utrecht. Toegepaste standaarden De jaarrekening is opgesteld volgens de wettelijke voorschriften en bepalingen van Titel 9, Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek en de richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In verband met het inzichtvereiste is het model voor beleggingsinstellingen gehanteerd voor de resultatenrekening, zoals opgenomen in het Besluit Modellen Jaarrekening. Het boekjaar van het Fonds is gelijk aan het kalenderjaar. In het kader van inzichtvereisten zijn de cijfers 2011 voor vergelijkingsdoeleinden aangepast. Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling Algemeen De beleggingen worden gewaardeerd op basis van reële waarde, tenzij anders aangegeven. De overige balansposten worden, tenzij anders aangegeven, gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs. Deze is nagenoeg gelijk aan de nominale waarde verminderd met een eventuele voorziening voor oninbaarheid. Toelichting overige algemene grondslagen: • Onder reële waarde (fair value) wordt het bedrag verstaan waarvoor een actief kan worden verhandeld of een verplichting kan worden afgewikkeld tussen onafhankelijke partijen die ter zake goed zijn geïnformeerd en tot een transactie bereid. • In de winsten verliesrekening worden de baten en lasten toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. • Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouw-baar kan worden vastgesteld. • Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. • Baten worden in de winsten verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. • Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Transactiedatum en afwikkelingsdatum Alle aan- en verkopen van financiële activa en passiva worden verantwoord op basis van de transactiedatum. Dit is de datum waarop het Fonds als partij betrokken wordt bij de contractuele bepalingen van het instrument. Het betreft hier transacties die moeten worden afgewikkeld binnen het tijdsbestek dat door regelgeving of marktconventies is vastgesteld. Fiscale status Het Fonds heeft de status van fiscale beleggingsinstelling (FBI) conform artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Het Fondsresultaat is daarom in beginsel onderworpen aan een Vennootschapsbelastingtarief van 0%, mits aan alle daarvoor geldende eisen bij uitkering wordt voldaan. Ten aanzien van de overdrachtsbelasting kwalificeert het Fonds zich als onroerendezaaklichaam. Hierdoor worden de aandelen en de certificaten van aandelen van het Fonds als fictief onroerende zaken aangemerkt. Wijzigingen in het gehouden belang kunnen in de heffing van overdrachtsbelasting betrokken worden.


33

Transacties met verbonden partijen Van een verbonden partij is sprake wanneer een partij of persoon beleidsbepalende invloed kan uitoefenen in een andere partij, dan wel invloed van betekenis kan hebben op het financieel en zakelijk beleid van de andere partij. Voor het Fonds zijn de Nederlandse overheid, het bestuur en management van ASR Nederland N.V. en ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. en de leden van de Raad van Toezicht verbonden partijen. Daarnaast gaat het om entiteiten die zeggenschap hebben of die substantieel invloed kunnen uitoefenen. In dit verband zijn ook ASR levensverzekering N.V. en Stichting ASR Bewaarder als verbonden partij aan te merken. De beheerder van het Fonds, ASR VV, ontvangt voor het beheer van het Fonds een vergoeding van 125 basispunten van het Fondsvermogen. Daarnaast is het Fonds een administratievergoeding verschuldigd aan ASR VV. Zie de paragrafen 8.2 en 8.3 van de toelichting op de winsten verliesrekening voor een nadere toelichting. De transacties worden op zakelijke grondslag uitgevoerd tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die van transacties met derden. Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Dit geldt ook voor de afgeleide financiële instrumenten die van de basiscontracten zijn gescheiden. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winsten verliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. Saldering Financiële activa en passiva worden gesaldeerd en het nettobedrag wordt gerapporteerd in de balans wanneer er (1) sprake is van een wettelijk afdwingbaar recht om de verantwoorde bedragen te salderen of (2) de intentie aanwezig is om tot een afwikkeling op netto basis te komen of (3) de intentie er is om tegelijkertijd het actief te realiseren en de verplichting af te wikkelen. Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed in exploitatie omvat het vastgoed dat wordt gehouden omwille van huuropbrengsten, waardestijging of een combinatie daarvan. De aankoop van onroerend goed wordt verwerkt tegen kostprijs, inclusief bijkomende kosten. Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. De marktwaarde is het bedrag waarvoor onroerend goed op balansdatum naar een koper zou kunnen overgaan, op basis van een transactie op marktconforme condities. De waardering van het onroerend goed in exploitatie vindt plaats op basis van de RICS waarderingsrichtlijnen, 6e editie. Daarbij wordt de marktwaarde bepaald op basis van de kapitalisatie van markthuren minus de exploitatiekosten, zoals onderhoud, verzekeringskosten en vaste lasten. Per object worden de netto kapitalisatiefactor en de contante waarde van de verschillen tussen markthuur en contractuele huur, leegstand en uitgaven voor onderhoud bepaald. Uitgaven die na aankoop plaatsvonden, worden toegevoegd aan de boekwaarde, mits daaruit toekomstige economische baten worden verwacht. Alle andere uitgaven, zoals reparatie en onderhoud, komen ten laste van het resultaat van de periode waarin de kosten zijn gemaakt. Eventuele verkoopkosten worden in mindering gebracht op de opbrengsten en komen eveneens tot uitdrukking in de waarderingsresultaten. Een waardeverandering wordt in de winsten verliesrekening verwerkt. Voor het ongerealiseerde deel van de waardeverandering wordt, onder aftrek van eventuele belastingen, een herwaarderingsreserve gevormd ten laste van de overige reserve. ASR Property Fund N.V. | Jaarverslag 2012

34

Taxatie van onroerend goed De portefeuille direct vastgoed wordt ieder kwartaal opnieuw getaxeerd. Dit gebeurt door onafhankelijke, externe taxateurs met behulp van een taxatiekalender. De waarderingsmethoden zijn gebaseerd op de Discounted Cashflow Methode (DCF) en bruto en netto aanvangsrendementen (BAR/NAR). De gebruikte parameters hierin zijn: de netto en bruto huur, de theoretische markthuur, de huurherzieningswaarde, de resterende huurtermijn, eventuele leegstand en huurkortingen. De waardebepaling vindt mede plaats op basis van de volgende factoren: • Geografische informatie (locatie, bereikbaarheid, faciliteiten e.d.). • Objecteigenschappen (onderhoud, constructie, oppervlakte, huursituatie, bestemmingsplan e.d.). • Marktsituatie (vraag en aanbod, huurprijzen, verkoopbaarheid, referenties e.d.). Een object kan moeilijker verkoopbaar zijn door onzekerheden in het mondiale financiële systeem, beperkte financieringsmogelijkheden of gebrek aan liquiditeiten op de kapitaalmarkt. Mede daarom vinden ieder kwartaal nieuwe taxaties plaats voor een actuele en reële inschatting van de waarde van het vastgoed. Vastgoedaandelen De Vastgoedaandelen worden gewaardeerd op basis van de volgende (belangrijkste) criteria: • Regelmatig verhandelde beursgenoteerde effecten worden gewaardeerd tegen actuele koersen. • Vastgoedaandelen worden gewaardeerd tegen reële waarde via de winsten verliesrekening. Bij eerste opname worden deze beleggingen gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs: de reële waarde van de gegeven vergoeding exclusief aankoopkosten. Vervolgens worden de beleggingen na eerste opname geherwaardeerd op de reële waarde. Alle gerealiseerde en niet-gerealiseerde winsten en verliezen worden opgenomen in het waarderingsresultaat. De verdiende rente op aangehouden beleggingen wordt verantwoord in het beleggingsresultaat, evenals ontvangen dividenden. Zie pagina 49 voor een nadere detaillering van de aandelenportefeuille. Vlottende activa en kortlopende schulden De posten onder vlottende activa worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs minus voorziening voor oninbaarheid. Deze voorziening wordt opgenomen wanneer objectief vaststaat dat het Fonds niet alle vorderingen (debiteuren en servicekosten) zal ontvangen conform de afspraken. De hoogte van de voorziening beslaat het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de geschatte toekomstige kasstromen. De mutatie in de voorziening wordt verwerkt in de resultatenrekening. De posten onder kortlopende schulden worden eveneens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Valuta De bedragen in de jaarrekening zijn uitgedrukt in euro’s, de functionele valuta van het Fonds. Transacties in vreemde valuta worden door het Fonds verantwoord tegen de valutakoers op de transactiedatum. Uitstaande saldi in vreemde valuta worden op balansdatum verantwoord tegen de slotkoers voor monetaire posten. De omrekening van niet-monetaire posten hangt af van de wijze waarop ze gewaardeerd zijn: • Historische kostprijs: omrekening vindt plaats op basis van de historische wisselkoers op de transactiedatum. • Reële waarde: omrekening vindt plaats op basis van de wisselkoers op de datum waarop de reële waarde werd bepaald.


35

De resulterende koersverschillen worden als winst of verlies verantwoord onder de post koersen valutaresultaten. Een uitzondering geldt voor wijzigingen in de reële waarde van niet-monetaire posten die worden verantwoord als bestanddeel van het eigen vermogen. Omrekenkoersen per 31 december 2012 met als tegenwaarde 1 euro: Engelse Pond 0,81110 Zwitserse Franc 1,20680 Noorse Kroon 7,33720 Zweedse Kroon 8,57675 Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald door het verschil tussen de beleggingsopbrengsten en de kosten die zijn ontstaan in de verslagperiode. Dividendbaten worden in de winsten verliesrekening opgenomen op het moment dat het recht van de entiteit op betaling wordt gevestigd. Gerealiseerde waardestijgingen betreffen het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde. Ongerealiseerde waardestijgingen betreffen het verschil tussen de reële waarde en de boekwaarde. Veranderingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen worden in de winsten verliesrekening opgenomen onder waarderingsresultaat uit beleggingen. Huuropbrengsten Opbrengsten uit huurovereenkomsten van onroerend goed in exploitatie worden op lineaire basis in het resultaat verwerkt over de looptijd van de overeenkomst. Verhuurincentives worden toegerekend aan de periode waarop de incentive betrekking heeft. In de huuropbrengsten zijn niet begrepen de omzetbelasting en de bedragen die aan de huurders in rekening worden gebracht als service- en operationele kosten. De huurcontracten voor verhuurde ruimten kennen verschillende expiratiedata. De contracten specificeren de huurprijs, de overige rechten en verplichtingen van huurder en verhuurder, met inbegrip van de opzegtermijn, verlengingsmogelijkheden, doorbelasting van service- en operationele kosten en de grondslag voor indexatie. Gebruik van schattingen Bij het opstellen van de jaarrekening dient het fund management, in overeenstemming met algemeen geldende grondslagen, bepaalde schattingen en veronderstellingen te doen die medebepalend zijn voor de opgenomen bedragen. De feitelijke resultaten kunnen van deze schattingen afwijken. De vaststelling van de netto vermogenswaarde per aandeel geschiedt door de waarde van de activa, inclusief het saldo van baten en lasten over het verstreken deel van het lopende boekjaar, verminderd met de verplichtingen, te delen door het aantal uitstaande aandelen. Indien in het kader van tijdige vaststelling van de netto vermogenswaarde delen van voornoemde berekening niet volledig bekend zijn, worden deze op basis van aannames bepaald, waarbij de nodige prudentie wordt betracht.


36

Toelichting Balans 1 Vastgoed beleggingen (bedragen x € 1.000)

31-12-12

31-12-11

427.919

431.316

1.648

0

Verkopen

-28.949

-1.603

Ongerealiseerde waarderingsresultaten

-23.629

-1.794

Totaal

376.989

427.919

2.562

2.799

1.1 Direct vastgoed Onroerend goed in exploitatie Stand begin boekjaar Aankopen/bijschrijvingen

De portefeuille direct vastgoed bestaat geheel uit Nederlands vastgoed en is als volgt gespecificeerd: Woningportefeuille Kantorenportefeuille

90.555

109.470

Winkelportfeuille

283.872

315.650

Totaal

376.989

427.919

De verkopen hebben met name betrekking op de winkelportefeuille (€ 28,7 miljoen). De waarderingsresultaten zijn € 18,9 miljoen negatief voor de kantorenportefeuille (17,3%) en € 6,9 miljoen voor de winkelportefeuille (2,2%). 1.2 Indirect vastgoed Stand begin boekjaar

146.562

209.344

Aankopen

28.140

35.016

Verkopen

-20.304

-63.196

Waarderingsresultaten Totaal De indirect vastgoedportefeuille bestaat volledig uit Euopeese beursgenoteerde vastgoedaandelen.


37

30.103

-34.602

184.501

146.562

Toelichting Balans 2 Vlottende activa (bedragen x € 1.000)

31-12-12

31-12-11

411

674

-198

-244

213

430

190

643

-5

-20

185

623

82

76

2.1 debiteuren Debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren Totaal 2.2 Te vorderen servicekosten Servicekosten Voorziening servicekosten Totaal 2.3 Vorderingen en overlopende activa Dividend vorderingen Leningen aan huurders Nog te ontvangen bedragen Te ontvangen inzake vastgoedaandelen Overige vorderingen Totaal

18

54

13.613

0

1.794

33

2.074

1.249

17.581

1.412

De nog te ontvangen bedragen bestaat voor € 11,3 miljoen uit een vordering op de koper van Saturnus 2-4 te Amersfoort. Dit bedrag is op 2 januari 2013 voldaan. Alle vorderingen en overlopende activa zijn gecategoriseerd als: korter dan 1 jaar. 2.4 Belastingvorderingen Nog te ontvangen dividend en bronbelasting

524

373

Totaal

524

373

2.5 Liquidteiten Banksaldi

4.849

9.815

Totaal

4.849

9.815

Liquiditeiten staan ter vrije beschikking van de vennootschap.


38

Toelichting Balans 3 Eigen vermogen (bedragen x € 1.000)

31-12-12

31-12-11

14.326

14.508

182

1.801

14.508

16.309

3.1 Geplaatst aandelenkapitaal Aandelen uitstaand bij participanten Nog in te trekken aandelen Totaal

Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 72 miljoen, verdeeld over 72.000.000 gewone aandelen à € 1,00 nominaal; waarvan 14.507.539 geplaatst en gestort. De nog in te trekken aandelen zijn in maart 2013 ingetrokken. 3.2 Agio Stand per begin boekjaar

776.505

828.399

Mutatie ingetrokken aandelen

-80.199

-51.894

Agio uitkering

-10.000

0

Totaal

686.306

776.505

Reeds in 2010 heeft het Fonds 1.801.035 eigen aandelen ingekocht. De aandeelhouders hebben de intrekking van de aandelen goedgekeurd tijdens een formele aandeelhoudersvergadering in 2012. In maart 2012 zijn aandelen ingetrokken en daarmee is het geplaatst kapitaal verminderd tot € 14,3 miljoen. Dit heeft geresulteerd is een afname van de agio reserve met € 80,2 miljoen. In december 2012 heeft een uitkering van agio plaatsgevonden. Dit was het gevolg van uitstroom van polishouders binnen ASR Leven en de daaruit ontstane liquiditeitsbehoefte. Bij de uitkering van agio was geen overdrachtsbelasting verschuldigd. 3.3 Herwaarderingsreserve Stand per begin boekjaar Mutatie herwaardering direct vastgoed negatief Mutatie herwaardering direct vastgoed positief Totaal

59.507

55.248

-13.598

-1.794

6.410

6.053

52.319

59.507

-267.405

-287.024

3.4 Overige reserve Stand per begin boekjaar Resultaat voorgaand boekjaar

-8.440

45.655

-27.564

-27.564

Mutatie ingetrokken aandelen

82.000

5.731


-7.110

56

Uitkering dividend

Agio aan participanten (eigen aandeel) Mutatie herwaardering direct vastgoed negatief Mutatie herwaardering direct vastgoed positief Totaal

125

0

13.598

1.794

-6.410

-6.053

-221.206

-267.405

3.5 Overdeeld resultaat Stand per beginboekjaar Resultaat voorgaand boekjaar naar overige reserve

-8.440

45.655

8.440

-45.655

Resultaat lopend boekjaar

31.933

-8.440

Totaal

31.933

-8.440

In december 2012 zijn de aandelen van ASR Property Fund N.V. gecertificeerd. De aandelen zijn nu in handen van STAK ASR Property Fund. STAK ASR Property Fund heeft certificaten uitgegeven in dezelfde aantallen en met dezelfde waarden ASR Property Fund N.V. voorheen had. De participanten en hun belang zijn onveranderd na certificering. Verdeling certificaten STAK ASR Property Fund over de participanten FBN Stand per begin boekjaar Aandelen transacties

ASR Leven

ASR Bewaarder

364

14.142

2

Totaal 16.309

-364

-1.895

2.077

0

Intrekking aandelen

0

0

0

-1.801

Totaal

0

12.247

2.079

14.508


39

Toelichting Balans 4 Kortlopende schulden (bedragen x € 1.000)

31-12-12

31-12-11

Rekening courantkrediet

13.124

0

Totaal

13.124

0

4.1 Rekening courantkrediet

In juni 2012 is een rekening courant krediet afgesloten bij ABN AMRO Bank N.V. met een maximale omvang van € 25 miljoen. De rentevergoeding bedraagt de gemiddelde eenmaands EURIBOR plus 1%-punt. Het krediet is afgesloten om niet volledig afhankelijk te zijn van verkopen van direct en/of indirect vastgoed bij het financieren van tijdelijke liquiditeitsbehoeften. 4.2 Overige kortlopende schulden Crediteuren

109

Waarborgsommen

259

61

60

Vooruitontvangen huur

4.582

3.762

Nog te betalen beheervergoeding

1.636

1.925

87

108

Nog te betalen administratievevergoeding

186

182

Nog te betalen omzetbelasting

207

308

Nog te betalen accountantskosten

Nog te betalen inzake vastgoedaandelen

0

556

Nog te betalen aan participanten

0

3.057

Overige nog te betalen bedragen Totaal


40

990

441

7.858

10.658

Toelichting Winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000) 5. Brutohuur opbrengsten

2012

2011

31.254

31.006

De huuropbrengsten zijn volledig gerealiseerd in Nederland. De theoretische huur bedroeg € 33,9 miljoen (2011: € 33,4 miljoen), de leegstand € 2,1 miljoen (2011: € 2,0 miljoen) en verhuurkorting € 0,5 miljoen (2011: € 0,4 miljoen). 5.1 Toekomstige minimale huuropbrengsten De toekomstige minimale huurinkomsten (tot het einde van de huurovereenkomst) voor niet-tussentijds opzegbare huurovereenkomsten kunnen per 31 december als volgt worden weergegeven: Korter dan 1 jaar na balansdatum

28.127

31.077

Langer dan 1 jaar en niet langer dan 5 jaar na balansdatum

26.149

24.045

4.370

7.352

58.646

62.474

Langer dan 5 jaar na balansdatum Totaal 6. Dividend In deze post zijn de dividenden met inbegrip van de terug te ontvangen bronbelasting verantwoord. 7. Waarderingsresultaten

In deze post zijn de resultaten op beleggingen als gevolg van koersen valuta wijzigingenen verkoopresultaten verantwoord. 8 Kosten 8.1 Exploitatiekosten De exploitatiekosten bestaan uit de operationele kosten die voor rekening van het Fonds komen en kunnen worden toegerekend aan het verslagjaar, te weten: Onderhoudskosten

1.659

1.825

Vaste lasten

1.150

1.131

Leegstand servicekosten

273

293

Taxatiekosten

194

158

Overige exploitatiekosten Totaal

875

751

4.151

4.158

Onder vaste lasten vallen aan vastgoed in exploitatie gerelateerde belastingen en verzekeringen, onder andere onroerend zaak belasting, rioolbelasting en opstal- en glasverzekeringen.


41

Toelichting Winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000)

2012

2011

7.107

8.146

28

34

7.135

8.180

8.2 Kosten van beheer van beleggingen Vergoeding ten behoeve van beheer van het fondsvermogen Bewaarloon Custodian Totaal Total Expense Ratio De Total Expense Ratio (TER) van het Fonds over heel 2012 bedroeg 1,33% van het gemiddeld eigen vermogen (2011: 1,32%). Vergoeding ten behoeve van beheer van het Fondsvermogen De beheerder van het Fonds, ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V., ontvangt voor het beheer een vergoeding van 1,25% van het fondsvermogen. Bewaarloon custodian Voor de bewaarneming van de vastgoedaandelen in de beleggingsportefeuille is het Fonds bewaarloon verschuldigd aan de custodian van 0,01375% van de waarde van beleggingen in Vastgoedaandelen. De overige kosten die rechtstreeks verband houden met het beheer van de beleggingen, zoals settlement kosten, corporate actions en transactiekosten worden gedragen door en rechtstreeks ten laste gebracht van het Fonds. 8.3 Administratievergoeding Het Fonds is jaarlijks een vergoeding verschuldigd, gelijk aan: € 185 duizend voor de administratieve werkzaamheden voor het direct vastgoed € 60 duizend voor de administratieve werkzaamheden voor de vastgoedaandelen Daarnaast heeft het Fonds jaarlijks een vergoeding van € 15 duizend toegekend aan het externe lid van de Raad van Toezicht. 8.4 Overige kosten Accountantskosten

112

114

Overige

175

84

Totaal

287

198

De overige kosten betreffen voornamelijk advieskosten. Honoraria van de accountant De volgende honoraria van KPMG Accountants N.V. zijn ten laste gebracht van de onderneming, conform de richtlijnen genoemd in artikel 2:382a BW. De honoraria van de accountant kunnen als volgt worden gecategoriseerd: Vergoeding voor controleopdrachten

112

114

Totaal

112

114

9 Financieringskosten 9.1 Interestbaten Hieronder zijn verantwoord de interestbaten voor aangehouden liquiditeiten en vorderingen. 9.2 Interestlasten Hieronder zijn verantwoord de interestlasten voor aangehouden het rekening courant krediet. 10 Resultaat per aandeel Het resultaat per aandeel is berekend op basis van het gemiddeld aantal uitstaande aandelen van 14.420.457 over het jaar 2012 (2011: 14.504.897).


42

Overige toelichting Gelieerde partijen Transacties met verbonden partijen Van een verbonden partij is sprake wanneer een partij of persoon beleidsbepalende invloed kan uitoefenen in een andere partij, dan wel invloed van betekenis kan hebben op het financieel en zakelijk beleid van de andere partij. Voor het Fonds zijn de Nederlandse overheid, het bestuur en management van ASR Nederland N.V. en ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. en de leden van de Raad van Toezicht verbonden partijen. Daarnaast gaat het om entiteiten die zeggenschap hebben of die substantieel invloed kunnen uitoefenen. In dit verband zijn ook ASR levensverzekering N.V. en Stichting ASR Bewaarder als verbonden partij aan te merken. Gedurende 2012 hebben geen transactie plaatsgevonden met verbonden partijen, met uitzondering van ASR VV. De directie De directie over het Fonds is in 2012 gevoerd door de heer drs. D. Gort MRE en de heer drs. M.R. Lavooi. De directie zetelt ten kantore van het Fonds: Pythagoraslaan 2, 3584 BB te Utrecht. De beheerder Het Fonds heeft ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. in Utrecht aangesteld als vermogensbeheerder. ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. maakt onderdeel uit van ASR Nederland N.V., een internationale financiële dienstverlener op het gebied van verzekeren. De custodian ABN AMRO Bank N.V. is benoemd tot custodian van de vastgoedaandelen van het Fonds. Zij is ondermeer belast met de bewaarneming van de effecten in de beleggingsportefeuille van het Fonds. Werknemers Het Fonds heeft in 2012 geen personeel in dienst (2011: 0). Bezoldiging De vergoeding van € 15 duizend over 2012, aan het externe lid van de Raad van Toezicht, bestaat uit periodiek betaalde beloningen. Over het jaar 2011 was de vergoeding eveneens € 15 duizend. Verder zijn er geen bezoldigingen uitbetaald of toegekend aan directie en RvT leden.


43

Risico’s Algemeen Aan het beleggen in effecten zijn financiële risico’s verbonden. Potentiële beleggers in het Fonds wordt verzocht goede nota te nemen van het volgende: De waarde van de effecten waarin belegd wordt, zal fluctueren. Door deze koersfluctuaties zal ook de netto vermogenswaarde van het Fonds aan fluctuaties onderhevig zijn. De mogelijkheid bestaat dat uw belegging in waarde stijgt; het is echter ook mogelijk dat uw belegging weinig tot geen inkomsten zal genereren en dat uw inleg bij een ongunstig koersverloop geheel of ten dele verloren gaat. In het verleden behaalde resultaten geven geen garantie voor de toekomst. De verschillende risico’s, die verbonden zijn aan een belegging in het Fonds, worden hieronder nader omschreven. De directie van het Fonds bewaakt de risico’s onder meer op basis van periodieke rapportages van de vermogensbeheerder, de administrateur en de overige dienstverleners. De financiële instrumenten waarover het Fonds kredietrisico loopt voor wat betreft de financiële activa en financiële verplichtingen, kunnen worden toebedeeld in de volgende categorieën: (bedragen x € 1.000) Financiële activa die deel uitmaken van een handelsportefeuille

2012

2011

184.501

146.562

10.645

-7.820

Verstrekte leningen en overige vorderingen

De financiële instrumenten waarover het Fonds kredietrisico loopt voor wat betreft het debiteurensaldo, kan worden toebedeeld in de volgende categorieën: 2012

2011

0 - 30 dagen

(bedragen x € 1.000)

331

569

31 - 60 dagen

-29

46

61 - 180 dagen

30

55

181 - 365 dagen

191

107

> 365 dagen

-112

-103

411

674

-198

-244

213

430

Voorziening dubieuze debiteuren Debiteurensaldo

Closed-end-structuur Het Fonds is een zogeheten closed-end beleggingsmaatschappij. Dit houdt in dat het Fonds niet de plicht heeft om deelnemingsrechten in het Fonds al dan niet ter tijdelijke belegging uit te geven of in te kopen, dan wel te verkopen. Het Fonds biedt haar beleggers dus niet zelf de mogelijkheid hun belegging liquide te maken.

Specifieke risico’s ten aanzien van direct vastgoed De belangrijkste risico’s ten aanzien van direct vastgoed worden hieronder toegelicht: Risico inzake marktwaarde vastgoed De waarde van vastgoed wordt beïnvloed door een veelheid van factoren, waaronder: • waardeschommelingen vanwege veranderingen in vraag en aanbod op de vastgoedmarkt; • huurinkomsten op het moment van verkoop; • macro-economische ontwikkelingen, zoals rentestand, inflatiepercentage of beschikbaarheid van bancaire financieringen. ASR Property Fund N.V. | Jaarverslag 2012

44

Hoe groter de fluctuatie in de ontwikkelingen van deze factoren, hoe groter het marktrisico. Een waardedaling van het vastgoed heeft een negatief effect op het rendement van het Fonds. Tegen macro-economische factoren die het waardeverloop van vastgoed bepalen, kan het Fonds zich niet verweren. Wel kan het Fonds vanuit een goed beheer en een heldere visie de aantrekkingskracht van het vastgoed zoveel mogelijk waarborgen. Huurrisico In economisch slechte tijden kunnen huurprijzen onder druk komen te staan. Wanneer de leegstand in de markt toeneemt, zullen de huurprijzen dalen. Daarmee groeit ook het risico dat voor bepaalde leegstaande vastgoedobjecten geen nieuwe huurders worden gevonden. Het huurrisico wordt door het Fonds belangrijk beperkt door het aangaan van huurcontracten voor meerjarige periodes. Hierdoor staat de jaarlijkse huur voor langere tijd vast. Tevens wordt getracht de huurperiodes te spreiden, waardoor zo min mogelijk huurcontracten tegelijkertijd aflopen. Leegstandrisico De bezettingsgraad van het vastgoed kan afnemen door beëindiging van huurovereenkomsten of faillissement van huurders. Om het leegstandsrisico te beperken, streeft het Fonds ernaar om zoveel mogelijk huurovereenkomsten met een (middel)lange looptijd af te sluiten. Daarnaast wordt de goede staat van het vastgoed gewaarborgd door adequaat onderhoud. Renterisico Het renterisico is het risico van rentefluctuaties op de waarde van de activa en passiva van het Fonds. Het directe vastgoed van het Fonds wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Daardoor is de impact van renteschommelingen aanzienlijk voor de waarde van het vastgoed. Een dalende of stijgende rente kan het rendement van het Fonds respectievelijk positief of negatief beïnvloeden. Het Fonds loopt een renterisico over het rekening courant krediet van maximaal € 25 miljoen. De rentevergoeding bedraagt de gemiddelde eenmaands Euribor plus 1%-punt.

Specifieke risico’s ten aanzien van de vastgoedaandelen De belangrijkste risico’s ten aanzien van vastgoedaandelen worden hieronder toegelicht: Marktrisico Marktrisico betreft het risico van fluctuaties op de financiële markten, oftewel fluctuatie van aandelenkoersen, rentetarieven, wisselkoersen, grondstofprijzen en derivaten gekoppeld aan deze producten. Koersrisico De netto vermogenswaarde van het Fonds fluctueert als gevolg van waardeveranderingen in de beleggingen van het Fonds. Vastgoedaandelen hebben doorgaans een volatiele koers, aangezien de koers reageert op beurssentimenten. Het koersrisico vermindert door spreiding van de beleggingen in de portefeuille. Op 31 december 2012 is € 184,5 miljoen belegd in vastgoedaandelen. Het Fonds zoekt naar een beleggingsmix die het koersrisico vermindert. Hiervoor worden de beleggingen zowel naar vastgoedsector als naar Europese regio gespreid. Een overzicht van de opbouw van de beleggingen ultimo 2012 is te vinden in het overzicht “Portefeuille Vastgoedaandelen”, opgenomen in dit jaarverslag. De beleggingen van het Fonds zijn gespreid naar sector. Lokale invloeden worden beperkt via beleggingen in vastgoedfondsen met een internationaal gespreide onderliggende portefeuille en via beleggingen in buitenlands direct vastgoed.


45

Dankzij deze diversificatie wordt het effect van sectorale of lokale ontwikkelingen op de netto vermogenswaarde van het Fonds gecompenseerd. Een specificatie van de gerealiseerde en ongerealiseerde koersresultaten is in het directieverslag en in de winsten verliesrekening opgenomen. Valutarisico Valutakoersen kunnen de waarde van beleggingen in effecten beïnvloeden, voor zover deze niet in euro’s luiden. Bij het Fonds komt dit alleen voor bij bepaalde beleggingen in liquide vastgoedaandelen. Een nadere specificatie van de gerealiseerde en ongerealiseerde valutaresultaten is in het directieverslag en in de winsten verliesrekening opgenomen. Op 31 december 2012 is € 82 miljoen belegd in vastgoedaandelen in niet eurolanden, zijnde het Verenigd Koninkrijk, Zweden en Zwitserland. Verhandelbaarheidsrisico De certificaten van het Fonds zijn beperkt verhandelbaar. Eenmaal per dag is er handel in de aandelen mogelijk. De verkoopprijs kan lager zijn dan het oorspronkelijk geïnvesteerde bedrag. Bewaarnemingsrisico Het Fonds heeft ABN AMRO N.V benoemd tot custodian van de beleggingen. Zij is in het kader van deze functie belast met de bewaarneming van de vastgoedaandelen in de beleggingsportefeuille van het Fonds. Het Fonds loopt het risico de in bewaring gegeven activa te verliezen als gevolg van insolvabiliteit, nalatigheid van de custodian of frauduleuze handelingen van de custodian. Afwikkelingsrisico Het Fonds loopt het risico dat een afwikkeling via een handelssysteem niet plaatsvindt zoals verwacht. Dit kan voorkomen wanneer de betaling of de aanlevering van de vastgoedaandelen door een tegenpartij niet of niet op tijd of zoals verwacht plaatsvindt.

Overige risico’s De belangrijkste overige risico’s worden hieronder toegelicht: Kredietrisico Kredietrisico is het risico dat een tegenpartij niet langer aan haar verplichtingen kan voldoen. De waarde van activa wordt beïnvloed door een positieve of negatieve ontwikkeling van de kredietwaardigheid van de betreffende tegenpartij. De kredietwaardigheid wordt bepaald door het inschatten van de kans op tijdige nakoming van de betalingsverplichtingen door de tegenpartij. Hoewel het Fonds de nodige voorzichtigheid in acht neemt bij de selectie van tegenpartijen voor zowel directe als indirecte vastgoedbeleggingen, kan niet worden uitgesloten dat een tegenpartij in gebreke blijft. Het kredietrisico voor het Fonds heeft vooral betrekking op de volgende zaken: • vorderingen uit hoofde van huur en servicekosten van debiteuren. • dividendbelastingvorderingen. • te vorderen bedragen (zowel investeringsbedragen als dividend) uit hoofde van indirecte vastgoedbeleggingen. Liquiditeitsrisico Liquiditeitsrisico is het risico dat er niet kan worden voldaan aan actuele (en potentiële) verplichtingen of het leveren van onderpand op de vervaldatum. Het bestaat uit twee componenten: • Financierings-liquiditeitsrisico: Het risico dat aan verwachte en onverwachte vraag naar contanten van participatiehouders en andere contractuele partijen niet kan worden voldaan zonder onaanvaardbare verliezen te lijden of de bedrijfsvoering te schaden. • Markt-liquiditeitsrisico: Dit risico heeft te maken met het onvermogen om activa in kasstromen om te zetten door ongunstige marktomstandigheden of -ontwrichtingen. Markt-liquiditeitsrisico heeft betrekking op de liquide waardegevoeligheid van een portfolio door veranderingen in de grootte van de correcties op de kasstromen en ASR Property Fund N.V. | Jaarverslag 2012

46

veranderingen in marktwaarde. Het is bovendien gerelateerd aan de onzekere tijdsschaal voor het realiseren van liquide waarde van activa. Op 31 december 2012 bezit het Fonds voor € 184,5 miljoen aan vastgoedaandelen die elk moment omgezet kunnen worden in kasstromen. Beheer van liquiditeitsrisico Het beheer van liquiditeitsrisico is een combinatie van (1) het beheren van financieringsbronnen en (2) het bewaken van een portefeuille, bestaande uit bezittingen waarvoor een marktvraag bestaat en die geliquideerd kunnen worden als dekking tegen onverwachte ontwrichtingen van kasstromen. Een degelijk liquiditeitsrisicobeheer (in beleid en structuur) is onderwerp van maandelijks directieoverleg. Het primaire doel: garanderen dat het Fonds voldoende contanten en liquide middelen aanhoudt om te allen tijde aan de huidige en toekomstige financiële verplichtingen te voldoen. Zowel in normale als in abnormale omstandigheden. Risico’s op fiscaal en juridisch gebied Eventuele wijzigingen in de (fiscale) weten regelgeving alsmede de interpretatie hiervan kunnen een positieve of negatieve invloed hebben op de fiscale positie van de aandeelhouder. Wijzigingen in wet- of regelgeving In de landen waar het Fonds actief is en beleggingen heeft, is zij onderworpen aan plaatselijke, regionale en nationale regelgeving. Het Fonds heeft een compliance officer aangewezen, die is belast met het toezicht op de naleving van weten regelgeving.

Utrecht, 21 maart 2013 ASR Property Fund N.V.

De directie,

De heer drs. D. Gort MRE

De heer drs. M.R. Lavooi


47

Portefeuille direct vastgoed Kantoren Adres

Plaats

Amstelveenseweg 688

Amsterdam

Bordewijklaan 82

Den Haag

Zuiderzeelaan 53

Zwolle

Pettelaarpark 1

's Hertogenbosch

Pettelaarpark 30

's Hertogenbosch

Euclideslaan 1

Utrecht

Meerten Verhoffstraat 16-34

Breda

Coorhoornstraat (parkeerplaats)

Breda

Ceintuurbaan 2

Hilversum

Coolsingel

Rotterdam

Maliebaan 71

Utrecht

De Ster 1

Roermond

Winkels Adres

Plaats

Veilingpassage / Wilhelminaplein

Oud Beijerland

Markt / Raadhuisplein / Hof vd Houte

Etten-Leur

Burchtplein

Etten-Leur

Coolsingel

Rotterdam

Slotlaan / Hoek Weeshuislaan

Zeist

De Els 33-35

Waalwijk

Arendstraat 28, 30

Oosterhout

Heubelstraat / Monsterstraat

Oss

Stationstraat 28-32

Waalwijk

Van Mandersloostraat / Hoek Aarkade

Alphen aan de Rijn

Boliestraat

Doetinchem

Diezerstraat / Nieuwstraat

Zwolle

Hoge Steenweg

’s Hertogenbosch

Boliestraat

Doetinchem

Zuivelstraat 14

Bergen op Zoom

Zuivelstraat 19

Bergen op Zoom

Zuivelstraat 35

Bergen op Zoom

Lange Delft 28-30

Middelburg

Heuvel / Peperstraat

Oss

Donkerstraat / Kerkstraat

Harderwijk

Diezerstraat / Nieuwstraat

Zwolle

Diezerstraat / Koningsplein

Zwolle

Sarisgang 4

Dordrecht

Leidsestraat 19

Amsterdam

Kalverstraat 193, 195

Amsterdam

Breestraat 102

Beverwijk

Dierenriemstraat 166-170

Groningen

Rivieradreef 11

Haarlem

Barteljorisstraat 20

Haarlem

Struytse Hoek 72 tm 75

Hellevoetsluis

Hinthamerstraat / Gasselstraat

’s Hertogenbosch

Hofstraat / Oudestraat

Kampen

Arendstraat 38

Oosterhout NB

Fabriekstraat / Kerkstraat / Walplein

Oss


48

Choorstraat 7

Utrecht

Steenweg 47

Utrecht

Lomstraat 29

Venlo

Lomstraat 34

Venlo

De Els 46

Waalwijk

Gedemptegracht 17-23

Zaandam

Slotlaan 132

Zeist

Houttil 17

Alkmaar

Utrechtse straat / Hellestraat / St. Jorisstraat

Amersfoort

Promenade / Hoek Saroleastraat

Heerlen

Zwanenveld

Nijmegen

Pleintjes 160-120, 122

Veldhoven

Koningin Julianaplein / Koningin Julianalaan

Voorburg

Stationstraat / Asselbergstraat

Bergen op Zoom

Houtmarkt 1

Breda

Eindstraat 29

Breda

Grote Houtstraat 12

Haarlem

Grote Houtstraat / Koningstraat

Haarlem

Korte Lijnbaan 26, 28

Rotterdam

Lindanussingel / De Ster

Roermond

Middenbaan 73

Barendrecht

Breestraat / Koningstraat

Beverwijk

Barteljorisstraat 36, 28

Haarlem

Ruiterskwartier

Leeuwarden

Wirdumerdijk / Ayttasteeg

Leeuwarden

Wirdumerdijk 22

Leeuwarden

Wolfstraat 4

Maastricht

Dorpsstraat 29, 31

Mijdrecht

P. Ghijsenlaan 21

Zaandam

Raadhuisplein 55b

Krimpen a/d IJssel

Lijnbaan 112-116

Rotterdam

Lijnbaan 118 / 130 /132 / e.a.

Rotterdam

Woensel 310

Eindhoven

Woningen Adres

Plaats

Colijnstraat / Doormanlaan

Breugel

Nieuwstraat

Zwolle

Gasselstraat

's Hertogenbosch


49

Portefeuille vastgoedaandelen 31-12-2012 Land Belgie

Aantal

Naam aandeel

Marktwaarde (x € 1.000)

54.476

Befimmo SCA

2.660

48.750

Cofinimmo Sicafi

4.368

162.000

Deutsche Euroshop AG

7.028 Duitsland

460.000

Deutsche Wohnen AG

6.440

205.000

GWS immobilien

6.560

400.000

IVG Immobilien AG

50.000

TAG Immobilien

766 475 19.367

Finland

866.000

Sponda OYH

91.000

Fonciere des Regions

5.760

57.000

Gecina

4.839

73.000

Icade

4.885

320.000

Kleppierre SA

9.606

144.000

Mercialys

2.470

42.000

Silic Ste Immob.

3.509

102.000

Unibail-Rodamco ACT

Luxemburg

150.000

Gagfah SA

Nederland

227.000

Corio NV

135.000

Eurocommercial Property NV

4.069

57.000

Vastned Retail NV

1.867

62.000

Wereldhave

2.976

275.000

CA-Immobilien Anlagen AG

255.000

Conwert Immobilien Inv

2.491

1.010.000

British Land Co. PLC

6.998

840.000

Cap Count PTY

2.506

125.000

Derwent London PLC

3.246

460.000

Great Portland Estates PLC

2.774

810.000

Hammerson PLC

4.876

880.000

Land Securities Group PLC

8.826

732.000

Liberty International PLC

3.160

540.000

Lon & Stan PTY

840.000

Segro PLC

2.554

300.000

Shaftesbury

2.079

555.000

Castellum AB

515.000

Fabege AB

3.948

460.000

Hufvudstaten AB

4.395

420.000

Kungsleden AB

1.734

250.000

Wihlborg Fastigheter AB

2.959

18.000

Mobimo Holdeing AG

144.000

PSP Swiss Property AG

10.327

Swiss Prime Site AG

11.622

50

10,30%

3.265

183.700

20,45%

5.973

19.008


2,91%

718

37.737

Totaal beleggingen vastgoedaandelen

9,05%

2.879 5.370

Zwitserland

0,72%

7.790

16.702

Zweden

26,90%

1.329 1.329

Verenigd Koninkrijk

1,69%

18.559 49.628

Oostenrijk

10,50%

3.117 3.117

Frankrijk

3,81%

5.126

25.215

13,67%

184.501

100%

Overige gegevens Statutaire regeling resultaatbestemming Artikel 19 van de statuten bepaalt: Lid 1: De vennootschap kan aan de aandeelhouders en andere gerechtigden tot de voor uitkering vatbare winst slechts uitkeringen doen voor zover haar eigen vermogen groter is dan het bedrag van het gestorte en opgevraagde deel van het kapitaal, vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. Lid 2: De vennootschap zal de voor uitdeling vatbare winst uitkeren met inachtneming van het daaromtrent bepaalde in artikel 28 Wet op de vennootschapsbelasting 1969 en het Besluit beleggingsinstellingen. Lid 3: De winst blijkende uit de door de algemene vergadering vastgestelde winsten verliesrekening staat ter beschikking van de algemene vergadering. Lid 4: De vennootschap mag tussentijds slechts (winst-)uitkeringen doen, indien aan het vereiste van lid 1 is voldaan blijkens een tussentijdse vermogensopstelling in overeenstemming met de wet. De vennootschap legt de vermogensopstelling bij het handelsregister neer binnen acht dagen na de dag waarop het besluit tot uitkering wordt bekendgemaakt. Lid 5: De vordering tot uitkering verjaart door een tijdsverloop van vijf jaren te rekenen vanaf de dag van betaalbaarstelling.

Voorstel resultaatverdeling Dividend Conform de statuten zal aan de houders van de aandelen op de komende Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden voorgesteld een dividend uit te keren. Teneinde te kunnen voldoen aan haar fiscale verplichtingen, kan het dividend per aandeel tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders aangepast worden, zodat het Fonds tenminste aan haar uitdelingsplicht zal voldoen. Voorstel resultaatverdeling Het voor uitkering beschikbare resultaat bedraagt: (bedragen x € 1.000)

31-12-12

Fiscaal resultaat 2012

56.714

Onttrekking van de herbeleggingreserve

28.951

Uitdelingsverplichting 2012

27.763

Het voorstel is om een dividend uit te keren van € 1,95 per aandeel.

Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich na balansdatum geen gebeurtenissen voorgedaan die van invloed zijn op hetgeen verantwoord is in 2012.

Fiscale aspecten Hieronder volgt slechts een summiere behandeling van de meest relevante fiscale aspecten van het beleggen in het Fonds, uitgaande van de huidige Nederlandse fiscale wetgeving en jurisprudentie met uitzondering van bepalingen die met terugwerkende kracht worden ingevoerd.


51

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van ASR Property Fund N.V. Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag op pagina 29 tot en met pagina 47 opgenomen jaarrekening over 2012 van ASR Property Fund N.V. te Utrecht gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012, de winsten verliesrekening over 2012, het overzicht van mutaties in het eigen vermogen en het kasstroomoverzicht, met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de directie De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het directieverslag, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De directie is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het inrichten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de directie van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van ASR Property Fund N.V. per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het directieverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het directieverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amstelveen, 21 maart 2013 KPMG Accountants N.V.

W.G. Bakker RA ASR Property Fund N.V. | Jaarverslag 2012

52

Vennootschapsbelasting Het Fonds opteert voor de status van fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Dit heeft tot gevolg dat het resultaat van het Fonds is onderworpen aan een tarief vennootschapsbelasting van 0%, mits aan enige voorwaarden wordt voldaan. Eén van de voorwaarden is dat de voor uitdeling beschikbare winst binnen acht maanden na afloop van het boekjaar aan de aandeelhouders wordt uitgekeerd. Koersresultaten op effecten en verkoopresultaten van overige beleggingen worden via de zogenoemde herbeleggingreserve in het vermogen verwerkt en behoeven daardoor niet te worden uitgekeerd. Een deel van de aan het beheer van de beleggingen verbonden kosten moet op de herbeleggingreserve in mindering worden gebracht. Verder zijn er aandeelhouderscriteria verbonden aan de status van fiscale beleggingsinstelling.

Overdrachtsbelasting Met ingang van 1 januari 2011 kwalificeert het Fonds, als gevolg van de herziening van de belastingwetgeving, als Onroerend Zaak Lichaam voor de overdrachtsbelasting. Vooralsnog heeft de wijziging van de status geen directe gevolgen voor het huidige belang van de zittende aandeelhouders. Voor de toekomst kan dit betekenen dat wijzigingen in het aandeelhoudersbelang in de heffing van overdrachtsbelasting wordt bet-rokken.

Dividendbelasting In verband met uit te keren dividend Met ingang van 1 januari 2011 kwalificeert het Fonds als onroerendezaaklichaam voor de overdrachtsbelasting. Hierdoor worden de aandelen en de certificaten van aandelen van het Fonds als fictief onroerende zaken aangemerkt. Wijzigingen in het gehouden belang kunnen in de heffing van overdrachtsbelasting betrokken worden. In verband met te ontvangen dividenden Het Fonds kan op aangifte af te dragen dividendbelasting een vermindering toepassen wegens ten laste van hem ingehouden dividendbelasting en buitenlandse bronbelasting. Een buitenlandse bronbelasting wordt daarbij in aanmerking genomen tot een maximum van 15% van de opbrengst waarop zij drukt en vervolgens verminderd met het bedrag waarvoor buitenlandse aandeelhouders in het Fonds ten gevolge van o.a. verdragstoepassing een beroep kunnen doen op een vermindering of teruggaaf van dividendbelasting. De buitenlandse bronbelasting die is ingehouden op dividenden die het Fonds ontvangt, kan voor zover meer bronbelasting is ingehouden dan waartoe het betreffende buitenland op grond van verdragsbepalingen gerechtigd is worden teruggevraagd van de buitenlands belastingdienst. De certificaathouders Certificaathouders worden aangeraden bij hun eigen fiscaal adviseur advies in te winnen omtrent alle fiscale aspecten met betrekking tot de certificaten STAK ASR Property Fund.


53

ASR Property Fund N.V. ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. Pythagoraslaan 2 3584 BB Utrecht Telefoon +31 (0) 30 257 98 61

57427 (02-13)

www.asrvastgoedvermogensbeheer.nl

ASR Property Fund N.V

Recommend Documents