Bouwfonds Office Value Fund NV

Bouwfonds Office Value Fund NV Halfjaarverslag 2013

Geachte certificaathouder, Voor u ligt het halfjaarverslag 2013 van Bouwfonds

De lening die door Bouwfonds Real Estate Invest-

Office Value Fund NV (hierna te noemen BOVF of

ment Management (Bouwfonds REIM) is ver-

het fonds).

strekt, is door Bouwfonds REIM Financial Services BV (100% dochteronderneming) overgenomen en

Er is nog steeds geen sprake van een herstel

verlengd tot en met 30 april 2014 met een verlen-

van de Nederlandse economie. De particuliere

gingsmogelijkheid van twee keer één jaar.

consumptie, overheidsbestedingen, de invoer en investeringen krimpen verder. De leegstand op de

Het direct rendement over het eerste halfjaar

kantorenmarkt is fractioneel gestegen tot 14,7%.

bedraagt 15,8%. Het resultaat van de bedrijfs-

Deze beperkte toename wordt veroorzaakt door

voering is fors gestegen ten opzichte van dezelf-

de stijging van transformatie alsmede sloop van

de periode vorig jaar. De stijging wordt enerzijds

kantoren en de sterke afname van nieuwbouw.

veroorzaakt door het ontvangen bedrag van de

De opname van kantoorruimte lag op het laagste

schikking. Anderzijds liggen de kosten op een la-

niveau sinds begin jaren ’90.

ger niveau dan dezelfde periode vorig jaar en zijn de rentelasten aanzienlijk lager door het aflopen

In april heeft de fund manager een verzoek ont-

van een tweetal swapcontracten.

vangen voor het uitbrengen van een huurvoorstel aan een potentiele huurder voor het gebouw in

Het indirect rendement over het eerste halfjaar

Nieuwegein. In dit verzoek zijn onder andere de

bedraagt - /-34,1%, hetgeen voornamelijk wordt

ambities voor het kantoor weergegeven zoals de

veroorzaakt door de daling van de marktwaarde

eisen ten aanzien van uitstraling, ruimtegebruik

van de vastgoedportefeuille (- /- 7,8%) en het

en de technische installaties. Op basis van de ver-

negatieve hefboomeffect vanwege gedeeltelijke

strekte informatie is door een team van mensen,

financiering met vreemd vermogen. De handels-

waaronder een architect en tekenaar, gewerkt aan

koers is de afgelopen periode sterk gedaald door

de beantwoording inclusief visualisaties na ver-

de afwaarderingen van de vastgoedportefeuille.

bouwing. Helaas heeft de fund manager eind juni het bericht ontvangen dat de potentiele huurder

In mei 2013 heeft een bruto uitkering plaatsge-

het traject met twee andere gebouwen voortzet

vonden van € 263 per certificaat.

vanwege de lay out van het gebouw, beperkte flexibiliteit en beperkte bereikbaarheid met het

Naar verwachting zal het resultaat van de be-

openbaar vervoer.

drijfsvoering over de tweede helft van 2013 in lijn liggen met de gerealiseerde cijfers over de eerste

In juli heeft de fund manager ook een verzoek

helft van 2013. De vastgoedportefeuille zal naar

ontvangen van de huidige huurder van het ge-

verwachting wederom afgewaardeerd worden

bouw in Leeuwarden voor het uitbrengen van een

in de tweede helft van 2013 gezien de markt-

huurvoorstel. Ook in dit geval heeft de huurder bij

omstandigheden en de steeds korter wordende

meerdere eigenaren een huurvoorstel opgevraagd.

resterende looptijd van de huurovereenkomsten.

Diverse scenario’s zijn door de fund manager

De focus van de fund manager blijft liggen op het

uitgewerkt. Wij verwachten op korte termijn een

afsluiten dan wel verlengen van de huurovereen-

terugkoppeling.

komsten alsmede het onderzoeken van transformatiemogelijkheden.

Er is overeenstemming bereikt over een schikking inzake de juridische procedure die het fonds heeft

Namens Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV

aangespannen tegen de voormalige verkoper van het gebouw aan de Oudenoord in Utrecht. Het schikkingsbedrag van € 585.000 is door de voormalige verkoper in juni overgemaakt.

Monique Korting MSRE MRICS Fund manager BOVF

halfjaarverslag 2013

1

2

Bouwfonds Office Value Fund NV

Profiel van het fonds Het fonds is een beleggingsinstelling voor

Het fonds keert in beginsel eenmaal per jaar uit ter

particuliere beleggers dat door Bouwfonds REIM

grootte van de fiscale uitdelingsverplichting, zoals

in 2005 is geïntroduceerd. Het fonds belegt

die geldt voor fiscale beleggingsinstellingen. De

in negen kantoorgebouwen die verspreid in

uitkering dient volgens artikel 29.2 van de statuten

Nederland zijn gelegen met een focus op huurders

van het fonds binnen acht maanden na het einde

uit de overheidssector of financiële instellingen.

van het boekjaar te worden uitgekeerd.

Het fonds is aangegaan in de vorm van een

Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV (hierna

naamloze vennootschap naar Nederlands

te noemen de beheerder) treedt op als beheerder

recht. Participanten zijn slechts verplicht om

van het fonds en beschikt als beheerder/ directie

bij te dragen in de verliezen en schulden van

van het fonds in de zin van de Wet op het

het fonds tot maximaal het bedrag van hun

financieel toezicht (Wft) over een vergunning

inbreng. Het fonds heeft de status van een

van de Autoriteit Financiële Markten (AFM)

fiscale beleggingsinstelling (fbi) waardoor het

overeenkomstig artikel 2:65 Wft. Ten gevolge

fonds wel aan de vennootschapsbelasting is

van de inwerkingtreding van de AIFM-richtlijn

onderworpen, maar tegen een nultarief. De

in de Nederlandse wetgeving kan de beheerder

aandelen van het fonds zijn in handen van Stichting

tot en met 21 juli 2014 gebruik maken van een

Administratiekantoor Bouwfonds Office Value

overgangsjaar. Gedurende dit overgangsjaar

Fund. Het administratiekantoor geeft certificaten

blijven op de beheerder de regels van de Wft

van aandelen uit, die in beginsel beperkt

van toepassing die onmiddellijk voorafgaand

overdraagbaar zijn.

aan het inwerkingtreden van de AIFM-richtlijn (per 22 juli 2013) golden. De beheerder beschikt

Het fonds heeft zich bij aanvang ten doel gesteld

derhalve, als beheerder in de zin van de Wft,

een gemiddeld direct rendement van 6,5% en

over een beschrijving van de inrichting van de

een gemiddeld indirect rendement van 1,5% op

bedrijfsvoering – als bedoeld in de artikelen 3:17,

jaarbasis (enkelvoudig) te realiseren, berekend

tweede lid, onderdeel c, en 4:14, eerste lid van

over een beleggingsperiode van 12 jaar.

de Wft – die voldoet aan de vereisten van de Wft. Meer informatie over de beheerder is te vinden op

Het fonds publiceert maandelijks een

www.bouwfondsreim.nl/nl/fondsen/beheerders/

handelskoers. Voor de bepaling van de

bvb. De beheerder en Bouwfonds REIM maken

handelskoers van de certificaten wordt de

sinds eind 2006 onderdeel uit van de Rabo

intrinsieke waarde van het fonds berekend. De

Vastgoedgroep.

vastgoedbeleggingen van het fonds worden hierbij gewaardeerd op de marktwaarde, vermeerderd met de boekwaarde van de acquisitiekosten en de structureringskosten. De acquisitiekosten worden, wanneer er geen sprake is van verwachte langdurige leegstand, gedurende de verwachte looptijd van het fonds afgeschreven. Indien wel sprake is van langdurige leegstand voor een groot gedeelte van het gebouw dan worden de aquisitiekosten versneld afgeschreven. Op de aanvangsdatum van het fonds bedroeg de handelskoers € 10.000. Het fonds kan, onder in het prospectus genoemde omstandigheden, stoppen met het inkopen van certificaten.


3

Kerngegevens (bedragen in €)

30 juni 2013

31 december 2012

31 december 2011

31 december 2010

Eigen vermogen (intrinsieke waarde)

18.481.954

23.772.757

39.426.510

46.117.767

Eigen vermogen op basis van handelskoers (a)

18.817.325

24.759.534

41.305.608

47.029.611

Hoofdsom hypothecaire lening

75.654.250

76.531.300

78.016.700

79.502.100

Marktwaarde vastgoedportefeuille

82.400.000

89.360.000

107.825.000

117.110.000

Aantal uitgegeven certificaten (b)

5.421

5.421

5.421

5.421

Handelskoers (a/b)

3.471

4.567

7.620

8.675

Total expense ratio

2,6%

4,8%

9,1%

6,2%

Lopende kosten ratio

6,4% 8,0%

* De vermelde marktwaarde omvat niet de gehele vastgoedportefeuille. De laatste aankoop is in januari 2008 afgerond. Een overzicht van het aankoopjaar van de vastgoedobjecten treft u aan in bijlage 1.

(bedragen in €)

2013 2012 2011 2010 (t/m 30 juni)

Direct rendement over periode

15,8%

13,5%

14,9%

10,9%

Indirect rendement over periode

(34,1%)

(58,9%)

(29,0%)

(19,4%)

(6.755.966)

(17.883.347)

(10.410.082)

(8.163.588)

2.890.995

3.555.257

4.400.650

4.322.937

-

263,02

244,55

125,76

Waardemutatie vastgoedbeleggingen Resultaat bedrijfsvoering Totale uitkering per certificaat

Definities Eigen vermogen op basis van handelskoers

kosten (exclusief afschrijving van de acquisitie- en

Het eigen vermogen van het fonds gecorrigeerd

structureringskosten) en de financiële baten en las-

met de afschrijving van de acquisitie- en structure-

ten gedeeld door de gemiddelde intrinsieke waarde

ringskosten.

van het fonds, uitgedrukt in een percentage.

Total expense ratio

Indirect rendement

Alle kosten die in een jaar ten laste van de beleg-

De (on)gerealiseerde waardeverandering (inclusief

gingsinstelling zijn gebracht, exclusief de kosten van

verkoopkosten) van de vastgoedobjecten van het

beleggingstransacties en interestkosten gedeeld

fonds na afschrijving van de acquisitie- en structure-

door het gemiddelde gestorte kapitaal inclusief

ringskosten, rekening houdende met een eventuele

agioreserve van het fonds, uitgedrukt in een per-

winstdeling van de directie gedeeld door de gemid-

centage.

delde intrinsieke waarde van het fonds, uitgedrukt in een percentage.

Lopende kosten ratio Alle kosten die in een jaar ten laste van de beleg-

Waardemutatie vastgoedbeleggingen

gingsinstelling zijn gebracht, uitgezonderd de

De (on)gerealiseerde waardeverandering van de

rentebaten -lasten, huurderving en leegstand,

vastgoedobjecten van het fonds gewaardeerd vol-

gedeeld door de gemiddelde intrinsieke waarde van

gens de grondslagen van het fonds (pagina 17).

het fonds (exclusief de waarde van de rentederivaten), uitgedrukt in een percentage.

Resultaat bedrijfsvoering De som van de inkomsten van het fonds minus de

4

Direct rendement

som van de exploitatiekosten, de overige bedrijfskos-

De som van de inkomsten van het fonds minus de

ten (exclusief afschrijving van de acquisitie- en struc-

som van de exploitatiekosten, de overige bedrijfs-

tureringskosten) en de financiële baten en lasten.


31 december 2009

31 december 2008

31 december 2007

31 december 2006

31 december 2005

51.495.011

52.558.491

61.512.155

59.767.979

38.541.226

56.850.516

56.484.948

66.214.282

65.102.882

40.527.640

80.987.500

80.987.500

69.205.508

59.955.508

44.001.675

122.570.000

129.845.000

128.184.000 *

117.305.000 *

82.320.000 *

5.421

5.421

5.530

5.574

3.677

9.749

10.420

11.974

11.680

11.022

6,3%

5,9%

5,9%

6,0%

3,6%

2009 2008 2007 2006 2005 (15 feb- 31 dec) 8,7%

7,1%

7,0%

6,9%

6,4%

(15,4%)

(12,8%)

1,7%

4,3%

3,7%

(4.860.960)

(6.267.398)

2.718.787

-

-

3.797.480

3.291.522

3.191.977

2.527.589

1.981.054

283,45

129,70

720,45

650,00

550,00


5

6


Inhoudsopgave

1. Verslag van de directie

8

1.1 Marktontwikkelingen

8

1.2 Resultaten

9

1.3 Duurzaamheid

11

1.4 Vastgoed

11

1.5 Financieringen

14

1.6 Wet- en regelgeving

15

1.7 Vooruitzichten

16

2. Halfjaarcijfers 2013

17

2.1 Balans

20

2.2 Winst- en verliesrekening

21

2.3 Kasstroomoverzicht

22

2.4 Toelichting op de balans

23

2.5 Toelichting op de winst- en verliesrekening

29

Bijlage 1. Portefeuilleoverzicht

31

Bijlage 2. Financieringen

32


7

1. Verslag van de directie

sterke stijging van de export of een toename van de investeringen en consumptie. Dit zou mogelijk

Het directieverslag is als volgt opgebouwd.

moeten zijn omdat veel bedrijven en particulieren

Allereerst worden de marktontwikkelingen die

namelijk gezorgd hebben voor een appeltje voor de

zich hebben voorgedaan tot en met 30 juni

dorst in deze periode van onzekerheid.

2013 beschreven. Daarna worden de resultaten weergegeven over deze periode. Vervolgens

Een belangrijk voordeel is dat de renteniveaus

wordt ingegaan op het thema duurzaamheid.

tot historisch lage niveaus zijn gedaald. Dit

Hierna worden ontwikkelingen op gebied van

maakt investeringen al snel lucratief en sparen

de vastgoedportefeuille, financiering en wet-

relatief onaantrekkelijk. Onder andere door

en regelgeving over de eerste helft van 2013

lastenverzwaringen, waaronder verhoging van de

beschreven alsmede de ontwikkelingen die zich

btw, behoort de inflatie in Nederland momenteel

hebben voorgedaan na balansdatum. Ten slotte

met 2,9% • 3 in juni tot de hoogste in Europa.

komen de vooruitzichten aan bod.

1.1 Marktontwikkelingen

Kantorenmarkt De economische laagconjunctuur zorgt ervoor

Allereerst worden de economische ontwikkelingen

dat er ook op de kantorenmarkt nog steeds geen

beschreven over de eerste helft van 2013. Daarna

herstel plaatsvindt. Opvallend is dat ondanks de

komen de ontwikkelingen op de kantorenmarkt

afname van de werkgelegenheid de leegstand

aan bod.

van kantoorruimte slechts licht is gestegen tot ongeveer 14,7% • 4 medio 2013 ten opzichte van

Economische ontwikkelingen

ongeveer 14% een jaar eerder. Een belangrijke

De Nederlandse economie laat nog steeds

oorzaak van deze beperkte toename van de

geen herstel zien. De laagconjunctuur is

leegstand is de sterke afname van de nieuwbouw

over de gehele breedte van de economie

en de toename van sloop en transformatie

zichtbaar. Zowel de particuliere consumptie

van kansloze kantoorgebouwen naar andere

als de overheidsbestedingen, de invoer en de

functies zoals hotels of appartementen. Deze

investeringen krimpen. De export was tot voor kort

functiewijzigingen worden in de huidige markt

het enige lichtpuntje. Recentelijk is echter over

haalbaar aangezien afwaarderingen aanzienlijk

april de derde opeenvolgende krimp (m-o-m) • 1

zijn en renteniveaus laag. Echter, het struikelblok

bekend gemaakt. Dit is een weerspiegeling van de

hierbij is enerzijds de laagconjunctuur en anderzijds

afzwakkende groei van de wereldeconomie en de

de beperkte financieringsmogelijkheden.

terugkeer van recessie in de eurozone. De opname van kantoorruimte was in de eerste De situatie in Nederland heeft kenmerken van

helft van 2013 wederom laag. De verhuur van

een vicieuze cirkel waarbij de lage consumptie bij

kantoren lag met nog geen 500.000 m2 op het

consumenten en overheid leidde tot een toename

laagste niveau sinds begin jaren ’90.

van de werkloosheid tot 8,5% • in juni. Dit leidt 2

weer tot lagere inkomsten bij consumenten en een toename van het financieringstekort bij de overheid. In een dergelijk klimaat zijn bedrijven nauwelijks bereid te investeren en zijn banken nauwelijks bereid om financieringen te verstrekken. Het proces van verlagen van de schulden (deleveragen) bij zowel particulieren, overheid als bedrijven is een langdurig proces

8

en is nog onvoldoende op gang gekomen. Het

• 1 Maand op maand

zal als gevolg van de huidige situatie derhalve

Bron: CBS, juli 2013 • 2

nog lang duren voordat sprake is van nieuw

• 3 Bron: CBS, juli 2013

economisch elan. Dit kan plaatsvinden bij een

• 4 DTZ fact sheet medio 2013 en medio 2012


Naarmate de slechte situatie van de kantorenmarkt

bedrijfsvoering over de eerste helft van 2013

langer aanhoudt zijn eigenaren meer bereid

€ 2.890.995 en is daarmee fors gestegen ten

concessies te doen in de vorm van een lager

opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De stijging

huurniveau, een kortere looptijd van

heeft te maken met de inkomsten uit de schikking

huurovereenkomsten, huurkortingen of

die is getroffen met de voormalig verkoper

investeringsbijdragen voor de inrichting van de

van het kantoorgebouw aan de Oudenoord

kantoren. Deze concessies gelden echter vooral

in Utrecht. Daarnaast zijn de rentelasten fors

voor het deel van de kantorenmarkt dat moeilijk te

gedaald aangezien een tweetal swapcontracten

verhuren valt. Dit, overigens wel groeiende deel

is afgelopen waardoor de rente van dit leningdeel

van de kantorenmarkt, staat in schril contrast met

niet langer meer is gefixeerd en kan worden

moderne kantoorruimte op goede locaties, waar

geprofiteerd van de lage variabele rente.

verhuur tegen beperkte concessies plaatsvindt. De exploitatiekosten liggen op een lager niveau De beleggingsmarkt voor kantoren heeft te kam-

ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Dit

pen met waardedalingen en het gegeven dat kan-

komt voornamelijk omdat voor 2013 een lagere

toren nauwelijks te (her)financieren zijn. Hierdoor

begroting is opgenomen voor technisch onderhoud

is het aantal transacties beperkt. De tweedeling

in vergelijking tot 2012. De overige bedrijfskosten

in de markt is hier echter nog sterker geworden

liggen fractioneel hoger ten opzichte van dezelfde

dan in voorgaande jaren. Buitenlandse beleggers,

periode in het voorgaande jaar. Het is gebleken

veelal Amerikaanse of Aziatische, zijn namelijk

dat in voorgaande jaren de kosten voor toezicht

steeds meer in Europa op zoek naar beleggings-

die door de AFM en DNB in rekening worden

mogelijkheden. De focus ligt hierbij vaak op core

gebracht onterecht niet zijn doorbelast aan het

markten in de grote Europese landen. Door sterke

fonds. De totale kosten voor de periode van

prijsstijgingen daar wordt echter ook meer geke-

2005 tot en met 2012 bedroegen € 38.650. Deze

ken naar core markten in overige landen, waaron-

kosten kunnen conform het prospectus in rekening

der Nederland. Hier profiteert echter alleen het top

worden gebracht aan het fonds. De directie heeft

segment in Nederland van. Durfkapitalisten zijn

besloten om slechts 50% van de kosten door te

doorgaans op zoek naar uitdagende portefeuilles

belasten vanwege de relatief late doorbelasting.

tegen zeer grote kortingen.

De afschrijving op de acquisitiekosten zijn hoger

1.2 Resultaten

vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. Vanaf 1 januari 2013 wordt namelijk wederom, conform

In deze paragraaf worden het direct en indirect

de grondslagen, afgeschreven op de resterende

rendement toegelicht. Daarnaast wordt de

acquisitiekosten voor het gebouw aan de

fiscale uitkering over 2012 vermeld en wordt de

Oudenoord in Utrecht.

ontwikkeling van de handelskoers beschreven. Indirect rendement Direct rendement

Het indirect rendement over de eerste helft van

Het direct rendement over de eerste helft van

2013 bedraagt -/-34,1% • 6 . Het indirect rendement

2013 bedraagt 15,8% • 5 . Het rendement is fors

is fors gedaald ten opzichte van dezelfde periode

gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig

vorig jaar. De afname van het rendement wordt

jaar. Een belangrijke reden van de stijging is dat het

veroorzaakt door een aantal factoren waarbij de

eigen vermogen (intrinsieke waarde) is gedaald als

waarderingsgrondslagen, zoals opgenomen op

gevolg van de negatieve waardeontwikkeling van

pagina 17 van dit halfjaarverslag, van grote invloed

de vastgoedportefeuille. Door de berekeningswijze

zijn op de uitkomsten van de berekening.

van het direct rendement, als percentage van het eigen vermogen, heeft de daling van het eigen vermogen een opwaarts effect op het direct rendement. • 5 Definitie van direct rendement op pagina 4

Daarnaast bedraagt het resultaat van de

• 6 Definitie van indirect rendement op pagina 4


9

De volgende factoren zijn van invloed op het

marktwaarde ultimo 2012. Dit wordt veroorzaakt

indirect rendement:

door de leegstand in het gebouw en de slechte

1. Afwaardering vastgoedportefeuille: in

verhuurmarkt in Nieuwegein. Daarnaast kent het

het eerste halfjaar is, op basis van de

kantoorgebouw in Leeuwarden ook een aanzien-

waarderingsgrondslagen, een bedrag ter

lijke afwaardering ten opzichte van de markt-

grootte van -/- € 6.755.966 aan herwaardering

waarde ultimo 2012, namelijk 14,8%. Dit heeft

geboekt op het vastgoed (-/- 7,0%). Als gevolg

te maken met de kortlopende huurovereenkomst

van deze afwaardering daalt de intrinsieke

van UWV, waarbij UWV heeft aangegeven dat ze

waarde. Voor de berekening van het indirect

in de toekomst minder kantoorruimte nodig heeft

rendement wordt de afwaardering van het

in Leeuwarden. UWV oriënteert zich momen-

vastgoed gerelateerd aan de gemiddelde

teel welke andere huisvestingsmogelijkheden er

intrinsieke waarde (€ 21.127.356).

voorhanden zijn waarbij de huidige locatie ook in overweging wordt genomen. Meer informatie over

2. Vreemd vermogen: de verhouding tussen het vreemd vermogen en totaal vermogen bedraagt

de verhuuractiviteiten van de gebouwen treft u aan

78,3%. Een mutatie in de waarde van de vast-

vanaf pagina 11.

goedportefeuille heeft door het zogenoemde hefboomeffect van het vreemd vermogen een

Uitkering

grotere impact op het rendement voor certifi-

De bruto uitkering over het boekjaar 2012 bedroeg

caathouders dan indien er geen sprake was van

€ 263 per certificaat en is uitgekeerd in mei 2013.

vreemd vermogen. Dit effect bedraagt over het eerste halfjaar -/-25,0%.

Handelskoers De handelskoers op 1 januari 2013 bedroeg

3. Afschrijving geactiveerde acquisitiekosten: in het boekjaar is voor een bedrag ter grootte van

€ 4.567. De handelskoers is het afgelopen halfjaar

€ 450.768 (-/-2,1%) afgeschreven op de geac-

gedaald naar € 3.471. De koersdaling wordt

tiveerde acquisitiekosten. In de berekening van

veroorzaakt door de afwaardering van de vast-

het indirect rendement wordt de afschrijving op

goedportefeuille. De waarde van de vastgoedpor-

acquisitiekosten meegenomen.

tefeuille is per 30 juni 2013 intern vastgesteld en is verwerkt in de koers van 30 juni 2013. Daarnaast

De procentuele verandering van de marktwaarde

is ook het ontvangen bedrag van de schikking

van de vastgoedportefeuille bedraagt -/-7,8% ten

(€ 585.000) verwerkt in de koers. De uitkering die

opzichte van de marktwaarde ultimo 2012. Het

in mei 2013 is gedaan is verwerkt in de handels-

kantoorgebouw in Nieuwegein is wederom fors

koers per 1 juni 2013. De ontwikkeling van de

afgewaardeerd met 19,6% ten opzichte van de

handelskoers treft u hieronder aan.

Handelskoers Bouwfonds Office Value Fund N.V.

13.000 12.000 11.000 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 -

1 juli 2013

1 april 2013

1 januari 2013

1 oktober 2012

1 juli 2012

1 april 2012

1 januari 2012

1 oktober 2011

1 juli 2011

1 april 2011

1 januari 2011

1 oktober 2010

1 juli 2010

1 april 2010

1 januari 2010

1 oktober 2009

1 juli 2009

1 april 2009

1 januari 2009

1 oktober 2008

1 juli 2008

1 april 2008

1 januari 2008

1 oktober 2007

1 juli 2007

1 april 2007

1 januari 2007

1 oktober 2006

1 juli 2006

1 april 2006


1 januari 2006

1 oktober 2005

1 juli 2005

1 april 2005

1 januari 2005

10

Aangezien het fonds sinds mei 2008 geen

Het faillissement van de huurder Engel & Colfield

certificaten meer inkoopt, worden verzoeken

is door de curator afgewikkeld. De vordering die bij

tot inkoop door Stichting Administratiekantoor

de curator was ingediend is voldaan.

Bouwfonds Office Value Fund op een wachtlijst geplaatst. Tot en met de handelsdag van 30 juni

Zoals vastgelegd in de uitspraak van de Raad van

2013 heeft de stichting in totaal 246 certificaten

Arbitrage is de aannemer verantwoordelijk voor het

ingekocht en daarnaast voor in totaal 557

herstel van een aantal gebreken aan het gebouw.

certificaten verzoeken tot inkoop ontvangen.

De herstelwerkzaamheden die door de aannemer

1.3 Duurzaamheid

moesten worden uitgevoerd zijn vrijwel geheel afgerond op het vervangen van de patiovloer na.

In de eerste helft van het boekjaar hebben zich

De verwachting is dat deze werkzaamheden in het

binnen het fonds geen mogelijkheden aangediend

derde kwartaal 2013 worden afgerond.

waardoor grote energiebesparingen konden worden gerealiseerd. De property manager

De voorziening voor te betalen herstelkosten

onderzoekt voortdurend de mogelijkheden om

aan de betonconstructie zoals opgenomen in het

besparingen te realiseren, maar neemt daarbij ook

vorige jaarverslag, is verlaagd naar € 122.500.

het natuurlijk vervangingsmoment in acht.

De VvE reserveert namelijk jaarlijks voor groot

1.4 Vastgoed

onderhoud. In deze reservering wordt jaarlijks ook het herstel aan de betonconstructie opgenomen.

In deze paragraaf worden de ontwikkelingen

Gezien het faillissement van de ontwikkelaar

beschreven van de vastgoedportefeuille die zich

is de verhaalsmogelijkheid op de ontwikkelaar

hebben voorgedaan in de eerste helft van 2013

nihil. Het faillissement van de ontwikkelaar is

alsmede de ontwikkelingen die zich hebben

nog niet afgewikkeld maar de kans is klein dat

voorgedaan na balansdatum. In de bijlage treft u

er nog een uitkering wordt gedaan gezien de

een overzicht aan van de vastgoedportefeuille.

vermogenspositie van de vennootschap.

Rotterdam, Looiershof 1-11

Utrecht, Oudenoord 330-370

In het gebouw staat per 30 juni 2013 1.092 m²

Zoals vermeld in het jaarverslag 2012 had het

fysiek leeg. Hierin begrepen is 214 m² dat momen-

fonds een gerechtelijke procedure aangespannen

teel nog gehuurd wordt door Bureau Personeel &

tegen de verkoper en de toenmalige beheerder

Organisatie. Deze organisatie heeft haar bedrijfsac-

van het gebouw vanwege de aanwezigheid van

tiviteiten per 1 januari 2011 beëindigd maar heeft

asbest. Het Gerechtshof heeft eind november

nog een huurverplichting tot oktober 2017. De fund

2012 uitspraak gedaan in het voordeel van het

manager heeft een voorstel tot afkoop bij de huur-

fonds. De verkoper is veroordeeld tot betaling

der ingediend, echter de huurder heeft besloten om

van de gerechtelijke kosten (€ 52.238) en een

het contract vooralsnog niet af te kopen.

schadevergoeding. De schadevergoeding werd door het fonds begroot op circa € 2.100.000 en

In de eerste helft van 2013 heeft slechts één

diende verder onderbouwd te worden in een

bezichtiging plaatsgevonden voor een gedeelte

schadestaatprocedure. De verkoper heeft de

van de leegstaande ruimten. Helaas heeft dit niet

gerechtelijke kosten direct na de uitspraak voldaan.

geleid tot verhuuronderhandelingen, ondanks

Na de uitspraak is conservatoir beslag gelegd op

dat de huurprijs van de kantoren relatief laag is in

de bezittingen van de verkoper om de betaling

vergelijking met de concurrerende ruimten. De

van de schadevergoeding zo goed mogelijk veilig

belangrijkste reden tot afwijzing is de architectuur

te stellen. Het beslag heeft doelgetroffen voor

van het gebouw alsmede de combinatie met

circa € 750.000 middels de liquide middelen op

woningen op de bovenste verdiepingen.

de bankrekening. Andere verhaalsmogelijkheden (zoals vastgoed) waren niet aanwezig.

In totaal is per 30 juni 2013 81,5% van het kantoorgebouw voor een duur van circa 4 jaar verhuurd.


11

Aangezien de hoogte van de schadevergoeding

van andere verhaalsmogelijkheden heeft de

nog door de rechter moest worden vastgesteld

directie besloten om te schikken voor een bedrag

was het niet mogelijk dit bedrag direct te

van € 585.000. De vaststellingsovereenkomst

incasseren.

is door partijen ondertekend en betaling heeft plaatsgevonden. Aangezien alle kosten ten aanzien

Tijdens de procedure is de solvabiliteit van

van de sanering en de procedure door het fonds in

de verkoper diverse malen onderzocht, onder

eerdere jaarrekeningen zijn verantwoord, vormt de

andere aan de hand van gepubliceerde jaarcijfers.

schikking van € 585.000 een eenmalige bate.

Deze informatie bood voldoende comfort om de procedure door te zetten. Echter, in april 2013 zijn

Leeuwarden, Tesselschadestraat 5

gesprekken gevoerd met de verkoper en diens

Het gebouw wordt gehuurd door UWV. UWV

accountant waarbij duidelijk werd dat de financiële

heeft in juli een “request for proposal” ingediend

positie van de verkoper de afgelopen periode

bij diverse verhuurders, waaronder het fonds. Dit

aanzienlijk is verslechterd. Dit als gevolg van een

houdt in dat UWV op basis van haar wensenpakket

groot verlies door een gedwongen verkoop van

huurvoorstellen voor diverse huurscenario’s heeft

een omvangrijk project. Hierdoor is het vermogen

opgevraagd bij diverse eigenaren van vooraf

van de betreffende vennootschap nihil en zijn

geselecteerde gebouwen. De fund manager heeft

de liquide middelen waarop beslag is gelegd de

de diverse scenario’s uitgewerkt waaronder een

enige bezittingen die verhaal bieden. Dit blijkt

grootschalige renovatie om te kunnen voldoen aan

ook uit de door verkoper verstrekte voorlopige

de eisen van UWV. De fund manager verwacht op

jaarcijfers 2012. Daarbij is er een reële kans op

korte termijn een terugkoppeling te ontvangen.

een faillissement van de vennootschap aangezien er meerdere vorderingen van derden zijn op de

Verder heeft de fund manager contact gelegd

vennootschap, die niet kunnen worden voldaan.

met een bedrijf dat zich bezig houdt met flexibele

Inkomsten voor de vennootschap worden niet

kantoorverhuur om de mogelijkheden voor dit

meer verwacht.

gebouw te bespreken.

Op basis van deze nieuwe informatie is

Den Bosch, Hervenplein 2

door de fund manager in samenspraak met

De discussie over de schade aan het dak is

de advocaat een afweging gemaakt of de

nog niet afgerond. De fund manager is van

schadestaatprocedure verder doorgezet diende

mening dat de schade is veroorzaakt door het

te worden of dat het verstandiger zou zijn om

projectmanagementbureau dat in opdracht van de

een schikking aan te gaan met de verkoper,

huurder is ingeschakeld. De fund manager heeft

waarbij betaling op korte termijn zeker gesteld

een schade expert ingeschakeld om onderzoek

zou worden. Op basis van deze kosten/baten-

te doen naar de oorzaak van de schade. Uit de

analyse heeft de directie van het fonds er

uitkomsten van dit onderzoek is op te maken dat

voor gekozen om een schikking aan te gaan.

de aannemer onvoldoende voorzorgsmaatregelen

Daarbij speelt mee, dat voor het voeren van de

heeft getroffen tijdens het plaatsen van de koeling

schadestaatprocedure aanzienlijke kosten dienen

op het dak. De aannemer heeft zijn verzekeraar

te worden gemaakt. De uitspraak van de rechter

ingeschakeld. De fund manager heeft het

kan lang op zich laten wachten. De kans lijkt groot

onderzoek en alle aanvullende informatie naar

dat een groot deel van de schadevergoeding

de verzekeraar toegestuurd en verwacht dat de

uiteindelijk zal worden toegekend, maar de

discussie op korte termijn wordt afgerond.

kans op een tussentijds faillissement van de wederpartij is zeer reëel. Daarnaast lijkt de

Den Haag, Schedeldoekshaven 101

verhaalsmogelijkheid beperkt tot € 750.000. In

De huurder van het gebouw, RGD, heeft de

geval van een faillissement zal de verwachte

huurovereenkomst opgezegd per 31 december

uitkering aan het fonds veel lager zijn, aangezien

2014. De RGD had namelijk geen zicht op een

sprake is van meerdere schuldeisers. Gezien de

andere gebruiker binnen de organisatie.

reële kans op een faillissement en het ontbreken

12


Aangezien de gebruiker, Ministerie van Justitie,

boekwerk gepresenteerd en daarnaast mondeling

inmiddels al is verhuisd naar de naastgelegen

toegelicht aan de potentiele kandidaat.

nieuwbouw heeft de RGD een verzoek ingediend

Helaas heeft de fund manager eind juni het bericht

voor onderverhuur van een gedeelte van de

ontvangen dat de kandidaat het traject voor dit

ruimte.

gebouw niet voortzet. Ondanks dat de kandidaat huurder zeer te spreken was over de kwaliteit van

Eind april heeft een bezichtiging plaatsgevonden

de gepresenteerde plannen en de manier waarop

met een potentiële kandidaat voor verhuur van het

gecommuniceerd werd is het gebouw onder

gehele gebouw. De partij heeft echter aangegeven

andere op basis van de lay out, flexibiliteit en be-

dat ze niet verder gaan met het gebouw aangezien

reikbaarheid met het openbaar vervoer afgevallen.

de lay out niet passend is. Eind mei heeft

Zeer recent is bekend geworden dat de kandidaat

wederom een bezichtiging plaatsgevonden met

een huurverlenging is overeengekomen voor hun

een potentiële kandidaat. Deze kandidaat heeft

huidige locatie.

meerdere gebouwen bezichtigd. De fund manager heeft nog geen terugkoppeling van deze kandidaat

De fund manager heeft contact gelegd met een

ontvangen, of dit gebouw op de short-list komt te

partij die het gebouw wil exploiteren voor woning-

staan.

doeleinden. Op korte termijn worden de financiële uitgangspunten besproken om te beoordelen of

Nieuwegein, Buizerdlaan 12

dit kansrijk is. Daarnaast lopen nog de gesprekken

De tweejarige huurovereenkomst met Allianz liep

met een internationale hotelketen in combinatie

per 30 juni 2013 af zodat het gehele gebouw per 1

met een totaalconcept voor invulling van het ove-

juli 2013 leegstaat.

rige metrage. De partij die invulling kan geven aan het totaalconcept heeft aangegeven dat een uit-

Het onderzoek of asbest is verwerkt in de

breiding en herontwikkeling van het gebouw een

constructie van het gebouw is afgerond. Bij

vereiste is. Aangezien het fonds in beginsel zich

destructief onderzoek, dat steekproefsgewijs door

niet mag richten op herontwikkeling van gebou-

een asbestspecialist is verricht, is geen asbest in

wen vanwege de fbi status wordt bekeken of het

de constructie aangetroffen.

gebouw met het concept kan worden verkocht.

Eind maart heeft de fund manager een bezichti-

Apeldoorn, Hoofdstraat 21

ging gehad met een potentiële kandidaat voor

De fund manager heeft diverse malen getracht om

huisvesting van diens hoofdkantoor. Medio april

met de RGD in gesprek te komen over de huisves-

heeft deze partij aangegeven dat het gebouw,

tingsplannen voor deze locatie.

tezamen met een drietal andere gebouwen, geselecteerd is voor het vervolgtraject. Voor

Utrecht, Beneluxlaan 901-909

het vervolgtraject heeft de makelaar van de

In het eerste halfjaar van 2013 heeft de fund

kandidaat een “request for proposal” gestuurd.

manager gesprekken gevoerd met de huurder,

In dit verzoek zijn onder andere de ambities voor

Arbo Vitale BV, onderdeel van Zorg van de Zaak,

het hoofdkantoor weergegeven zoals de eisen

over de verkoop van het gebouw aan de huurder.

ten aanzien van uitstraling, ruimtegebruik en de

Gezien de relatief lange resterende huurperiode in

technische installaties. Op basis van de verstrekte

verhouding tot de geboden koopprijs was het van-

informatie is door een team van mensen gewerkt

uit het fonds gezien niet opportuun het gebouw te

aan de beantwoording. Samen met een tekenaar

verkopen.

en architect zijn visualisaties gemaakt en zijn de werkplekken ingetekend op basis van de

Almere, Transistorstraat 11

verstrekte huisvestingsconcepten. Daarnaast heeft

In april heeft de fund manager een gesprek

de technisch manager een begroting gemaakt van

gehad met de huurder, Yarden, over haar

de investeringskosten voor verbeteringen aan het

huisvestingsplannen.

gebouw alsmede het gewenste inrichtingspakket. Het voorstel inclusief de visualisaties zijn in een


13

Aangezien Yarden en Monuta hun fusieplannen aan

Verkoopplan

het uitwerken zijn, heeft Yarden aangegeven dat

Aangezien de omstandigheden op de beleggings-

een gesprek op dit moment niet opportuun is. Naar

en financieringsmarkt niet verbeterd zijn is

verwachting is er eind 2013 meer duidelijkheid over

verkoop op dit moment niet opportuun. Enerzijds

de fusie en de gevolgen voor de huisvesting.

worden de huurovereenkomsten als relatief kort beschouwd waardoor beleggers een hoger

Expiraties

risicoprofiel aan de gebouwen toekennen.

Expiraties van huurovereenkomsten gaan vaak

Daarnaast zijn met name lokale partijen actief

gepaard met zeer hoge kosten zoals leegstand,

op de beleggingsmarkt. Deze partijen kopen

huurvrije perioden, overige incentives en

met relatief weinig vreemd vermogen en zijn

makelaarscourtage(s). Op pagina 15 staat een

alleen bereid te kopen tegen hoge kortingen

overzicht vermeld van het expiratiejaar van

waardoor met name gedwongen verkopen in

de afzonderlijke huurovereenkomsten van alle

aanmerking komen. De directie heeft op basis

vastgoedobjecten van het fonds. De gekozen

van deze gesprekken besloten om geen actief

weergave van de expirerende jaarhuur geeft

verkooptraject op te starten. De directie blijft

het moment weer waarop potentiële financiële

echter wel alert om op verkoopmogelijkheden te

leegstand ontstaat, alsmede de grootte van de

kunnen anticiperen, in het geval die zich voordoen.

financiële leegstand ten opzichte van de totale

Daarnaast zal de directie frequent contact met de

theoretische jaarhuur. De grafiek geeft geen

makelaars onderhouden, teneinde de verkoop te

duidelijkheid over de uiteindelijke huurderving en

kunnen opstarten zodra marktomstandigheden

kosten, aangezien deze kosten afhankelijk zijn van

daartoe ten gunste zijn gewijzigd.

de specifieke situatie. Uiteraard wordt bij de uitvoering van het De gemiddelde looptijd van de huurovereenkom-

verkoopplan te allen tijde vanuit het belang van alle

sten bedraagt ruim 2 jaar en 2 maanden. De huur-

certificaathouders gehandeld.

overeenkomst met KPN voor een antenne op het kantoorgebouw aan de Beneluxlaan in Utrecht is in

1.5 Financieringen

deze grafiek niet opgenomen vanwege de relatief

Het totaal bedrag van de aangetrokken

lage huuropbrengst in verhouding tot de totale

financieringen bedroeg per 30 juni 2013

theoretische jaarhuur. De hoogste concentratie

€ 75.654.250. De financieringen zijn

aan potentiële financiële leegstand in de porte-

ondergebracht bij Hypothekenbank Frankfurt

feuille ligt in 2015 (36% van de totale theoretische

AG (€ 69.071.100 • 7 ) en Bouwfonds REIM

jaarhuur). In 2018 komt dit percentage uit op circa

(€ 6.583.150 • 8 ).

22% van de totale theoretische jaarhuur. Hypothekenbank Frankfurt AG In de huidige verslechterde verhuurmarkt

In de leningsovereenkomst met Hypothekenbank

worden kantoorgebouwen met kortlopende

Frankfurt AG zijn voorwaarden voor de Loan To

huurovereenkomsten sterk afgewaardeerd

Value (LTV) vastgelegd. Deze ratio geeft de hoogte

vanwege het risico op (langdurige) leegstand en

van de uitstaande lening weer als percentage van

bijbehorende kosten. Daarnaast grijpt een huurder

de marktwaarde van de ondergezette gebouwen.

vaker een opzeggingsmogelijkheid aan om te

Conform de leningovereenkomst mag de LTV

heronderhandelen over een nieuwe huurprijs en

maximaal 65% bedragen.

looptijd. De fund manager onderhoudt intensief en proactief contact met alle huurders over

Het fonds is met Hypothekenbank Frankfurt

ontwikkelingen binnen het bedrijf, huisvestings-

AG overeengekomen dat, overeenkomstig de

plannen en huurderswensen. Op deze manier

eerder gemaakte afspraken, jaarlijks 2% van de

kan in een vroeg stadium worden bekeken of bestaande huurovereenkomsten verlengd kunnen

• 7 In de lening is het aflossingsbedrag opgenomen van

worden, of dat er gezocht moet worden naar een

€ 1.484.500 dat gedurende de komende 12 maanden wordt

nieuwe huurder.

afgelost hetgeen als kortlopende schuld is gekwalificeerd • Aangezien de lening een looptijd heeft van 1 jaar is het gehele 8

bedrag als kortlopende schuld gekwalificeerd 14


Overzicht potentiële financiële leegstand per 30-06-2013

40%

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

0%

oorspronkelijke hoofdsom zal worden afgelost

Renteswaps

totdat de LTV onder de 65% uitkomt. Aangezien

Het totaal aan renteswapcontracten bedraagt

de LTV ultimo 2012 nog boven het niveau van 65%

€ 22.307.675 met een gemiddelde rente

lag, namelijk 90,7%, is in het eerste halfjaar van

van 3,65%. In januari en mei 2013 zijn

2013 € 742.700 afgelost. Op basis van de interne

renteswapcontracten afgelopen. De directie

waardering per 30 juni 2013 bedraagt de LTV

heeft besloten om voor de aflopende

98,1%.

renteswapcontracten voorlopig geen nieuw rentederivaat af te sluiten gezien de zeer lage

Bouwfonds REIM Financial Services BV

rentestand van de 3 maands Euribor. Het is

De hypothecaire lening die destijds bij

namelijk niet de verwachting dat deze rente op

Bouwfonds REIM was afgesloten is per 1 mei

korte termijn fors gaat stijgen. Uiteraard houdt

2013 overgenomen door Bouwfonds REIM

de fund manager de ontwikkelingen op de

Financial Services BV. Deze BV is een 100%

kapitaalmarkt bij en bepaalt op basis hiervan of

dochter van Bouwfonds REIM. Alle rechten en

het beleid ten aanzien van de rentederivaten moet

verplichtingen van Bouwfonds REIM zijn middels

worden bijgesteld.

de contractsovername overgegaan op Bouwfonds REIM Financial Services BV. De lening is verlengd

Voor een gedeelte van de lening ter grootte van

met één jaar. Als voorwaarde voor verlenging is

€ 53.346.575 is de rente niet gefixeerd. Het niet

een aflossing op de lening overeengekomen van

gefixeerde gedeelte van de lening biedt flexibiliteit

jaarlijks 2% van de oorspronkelijke hoofdsom

voor een eventuele gedeeltelijke vervroegde aflos-

indien de LTV tussen 50% en 65% bedraagt. Bij

sing van de lening.

een LTV hoger dan 65% dient direct te worden afgelost tot een niveau van 65%. Aangezien

1.6 Wet- en regelgeving

de LTV op het moment van afsluiten 54,2%

Per 22 juli 2013 is de AIFM-richtlijn in Nederland

bedroeg (op basis van waardering ultimo

in werking getreden. De AIFM-richtlijn is een

2012) heeft een aflossing plaatsgevonden van

Europese richtlijn die regels stelt waaraan

€ 134.350. De rentemarge en de cross default

beheerders van beleggingsinstellingen moeten

convenant zijn ongewijzigd opgenomen. Er is een

voldoen. De Nederlandse wetgeving waarin de

verlengingsmogelijkheid opgenomen van twee

AIFM-richtlijn is geïmplementeerd kent echter

maal één jaar.

voor enkele beheerders en beleggingsinstellingen een uitzondering of vrijstelling. In het jaarverslag zal een verdere toelichting worden gegeven en zal


15

nader worden ingegaan op de mogelijke gevolgen

Aangezien ook de renteniveaus erg laag zijn, kan

voor het fonds.

dit tot aantrekkelijke beleggingsproposities leiden.

1.7 Vooruitzichten

Deze zijn echter door de lage financieringsbereidheid bij banken (met name ook wat betreft loan-to-

In deze paragraaf worden de verwachtingen weer-

value), alleen bereikbaar voor partijen die voldoen-

gegeven over de economie, kantoren- en beleg-

de eigen vermogen kunnen inbrengen. Tezamen

gingsmarkt. Daarnaast worden ook de fondsvoor-

met een toename van beleggingen door buiten-

uitzichten beschreven.

landse beleggers en particuliere beleggers zal de markt op termijn weer kunnen herstellen. Dit valt

Economische ontwikkelingen

echter nog niet op korte termijn te verwachten.

Alle verwachtingen over de Nederlandse economie gaan uit van een gematigd economisch herstel.

Fondsvooruitzichten

Er zal nog sprake zijn van economische krimp in

Naar verwachting zal het resultaat van de bedrijfs-

2013 en een stabilisatie tot lichte groei in 2014. De

voering over 2013 op een hoger niveau uitkomen

Rabobank • 10 gaat vooralsnog uit van een krimp van

ten opzichte van 2012. Enerzijds zijn de inkomsten

1,25% in 2013 en 0% groei in 2014. In het recente

gestegen vanwege de eenmalige bate uit de

verleden zijn eerdere verwachtingen van herstel

schikking. Anderzijds ligt het totaal aan kosten op

steeds te optimistisch gebleken of bleek het her-

een lager niveau. De exploitatiekosten zullen naar

stel van zeer kortstondige aard. Dit ligt ook nu op

verwachting op een lager niveau liggen aangezien

de loer. Bij een herstel zullen namelijk problemen

minder onderhoudskosten zijn begroot. Hierbij is

zoals de werkloosheid nog doorijlen aangezien

geen rekening gehouden met mutatie- en ver-

deze bij herstel vaak eerst nog verder oploopt. Aan

huurkosten of investeringen voor het gebouw in

de andere kant nodigen de lage rente en de grote

Nieuwegein. Het is namelijk lastig in te schatten

reserves bij consumenten en bedrijven uit tot inves-

wanneer verhuuractiviteiten leiden tot het contrac-

teringen en consumptie. Als bij herstel het vertrou-

teren van een huurder en welke kosten hiermee

wen sterk toeneemt kan hierdoor de economische

gepaard gaan. De overige bedrijfskosten zullen op

groei ook weer krachtiger zijn dan verwacht.

een fractioneel hoger niveau liggen aangezien vanaf 2013 wederom, conform de grondslagen, wordt af-

Kantorenmarkt

geschreven op de acquistiekosten van het gebouw

Gezien de verwachtingen voor economische groei

aan de Oudenoord in Utrecht. De rentelasten zullen

ligt een krachtig herstel van de kantorenmarkt niet

op een lager niveau liggen aangezien de rente van

voor de hand. Pas bij een sterke werkgelegenheids-

een groot deel van de lening nu variabel is waarbij

groei zal de vraag naar kantoorruimte weer kun-

de huidige rentestand zeer laag is. Bij het afgeven

nen toenemen. Een belangrijke factor hierbij is de

van bovenstaande verwachtingen is geen rekening

nog steeds bestaande verborgen leegstand. Veel

gehouden met eventuele verkoop van gebouwen.

bedrijven zijn namelijk royaal gehuisvest aangezien

De vastgoedportefeuille zal naar verwachting ultimo

huurovereenkomsten vaak langlopend zijn, terwijl

2013 afgewaardeerd worden aangezien geen ver-

mensen al zijn afgevloeid. Recentelijk heeft de RGD

betering in marktomstandigheden wordt verwacht.

nogmaals bevestigd dat de overheid een aanzienlijk

De focus van de fund manager blijft liggen op het

deel van de nu in gebruik zijnde ruimte in de nabije

afsluiten danwel verlengen van huurcontracten.

toekomst zal verlaten. Het ligt kortom voor de hand dat de markt voorlopig nog ruim zal zijn, waarbij regi-

Hoevelaken, 12 augustus 2013

onaal en lokaal de verschillen erg groot kunnen zijn. Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV De moeilijke verhuurmarkt is inmiddels voor een belangrijk deel ingeprijsd in de waarde van kantoren. Gemiddeld zijn aanvangsrendementen hiermee een stuk aantrekkelijker geworden. • 10 IRabobank, Conjunctuurbeeld Nederland, 2 juli 2013.

16


ir. René Smeehuijzen MRE

drs. Arie Willem Rozendaal

2. Halfjaarcijfers 2013

dan de aankoopprijs, worden de vastgoedobjecten gewaardeerd tegen aankoopprijs plus de nog af te

Op de halfjaarcijfers heeft geen

schrijven aankoopkosten. In deze situatie worden

accountantscontrole plaatsgevonden.

de aankoopkosten gedurende de verwachte (resterende) looptijd van het fonds afgeschreven.

Algemeen De naamloze vennootschap Bouwfonds Office

Indien de marktwaarde lager is dan de

Value Fund NV is opgericht op 8 oktober

aankoopprijs, worden de vastgoedobjecten

2004 en is statutair gevestigd te Hoevelaken.

gewaardeerd tegen marktwaarde plus nog af te

De jaarrekening wordt opgesteld volgens

schrijven aankoopkosten. In deze situatie wordt

de bepalingen van Titel 9 Boek 2 Burgerlijk

het verschil tussen marktwaarde en aankoopprijs

Wetboek, de Wft alsmede met hetgeen

ten laste van het resultaat van het fonds gebracht

voorgeschreven in het prospectus. Tevens

en worden de aankoopkosten gedurende de

zijn RJ 213 Vastgoedbeleggingen en RJ 615

verwachte (resterende) looptijd van het fonds

Beleggingsinstellingen in aanmerking genomen bij

afgeschreven.

het opstellen van de halfjaarcijfers. Indien de marktwaarde hoger is dan de aankoopDe directie van het Bouwfonds Office Value

prijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten dan

Fund NV wordt gevoerd door Bouwfonds

worden de aankoopkosten niet meer afgeschreven.

Vastgoedfondsen Beheer BV (www.

In het geval de marktwaarde hoger is geweest

bouwfondsreim.nl/nl/fondsen/beheerders/bvb).

dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven

Het fonds heeft geen personeelsleden in dienst.

aankoopkosten en vervolgens weer daalt onder de aankoopprijs plus de dan nog af te schrijven

Toelichtende paragraaf ten aanzien van de

aankoopkosten, wordt vanaf dat moment lineair

continuïteit

afgeschreven over de resterende looptijd van het

Het marktrisico is voor het fonds primair gelegen

fonds. Er vinden geen inhaalafschrijvingen plaats.

in de verhuurbaarheid, de verkoopbaarheid en de waardering van de vastgoedportefeuille alsmede

Indien en zover de marktwaarde van de indivi-

de financiering van de fondsactiviteiten (en de aan

duele vastgoedobjecten negatief afwijkt van

de financiering gekoppelde voorwaarden). Per

de oorspronkelijke aankoopprijs kan de directie

balansdatum 30 juni 2013 zijn de onzekerheden

van het fonds besluiten tot een bijzondere

over de verhuurbaarheid en de waardering van de

waardevermindering van de geactiveerde

vastgoedportefeuille nog relatief groot en aan con-

aankoopkosten. Het al dan niet versneld

tinue verandering onderhevig. Deze onzekerheden

afschrijven van de geactiveerde aankoopkosten

vloeien voort uit de aanhoudende economische

is door de directie afhankelijk gesteld van de

crisis en de daarmee samenhangende gevolgen

mate van leegstand in het betreffende object,

voor de vastgoed- en financieringsmarkt (zie ook

de verwachte ontwikkelingen ten aanzien van

kredietrisico op pagina 27).

de leegstand en de gevolgen ten aanzien van de waardeontwikkeling van het betreffende object.

Grondslagen van waardering

Het restant van de geactiveerde acquisitie-

Voorzover niet anders is aangegeven zijn de activa,

kosten wordt in het jaar dat de leegstand ontstaat

met uitzondering van de materiële vaste activa, en

ineens afgeschreven.

passiva gewaardeerd op nominale waarde. Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat, conditie “kosten koper”. Indien en voorzover de marktwaarde lager is dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten, maar hoger


17

Medio 2013 zijn de vastgoedbeleggingen intern ge-

menten worden bij de eerste waardering gewaar-

waardeerd. Uitgangspunt voor de bepaling van de

deerd tegen de reële waarde. Waar mogelijk past

marktwaarde is de onderhandse verkoopwaarde

het fonds kostprijshedge-accounting toe voor de

ingeschat op basis van de huurinkomsten, leeg-

renteswaps. Onder kostprijshedge-accounting

standsperiode, huurkortingen, mutatiekosten, de

worden de renteswaps in de balans en de winst- en

staat van onderhoud, locatie en andere specifieke

verliesrekening verwerkt op het moment dat ook de

omstandigheden.

rente op de onderliggende hypothecaire leningen in de winst- en verliesrekening wordt verantwoord.

Vorderingen

Indien de afgedekte post tegen (geamortiseerde)

Debiteuren (huurvorderingen) worden opgenomen

kostprijs in de balans wordt verwerkt, betekent dit

tegen nominale waarde, onder aftrek van eventuele

dat het derivaat ook tegen kostprijs gewaardeerd

voorzieningen voor oninbaarheid.

wordt.

Voorziening

Om kostprijshedge-accounting toe te passen heeft

Een voorziening wordt gevormd voor verplichting-

het fonds de hegde relaties gedocumenteerd en

en waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moe-

test deze periodiek op effectiviteit. Indien van toe-

ten worden afgewikkeld en waarvan de omvang

passing wordt het ineffectieve deel van de waarde-

redelijkerwijs is in te schatten. De omvang van de

verandering van de renteswaps verantwoord in de

voorziening wordt bepaald door de beste inschat-

winst- en verliesrekening onder de financiële baten

ting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de

en lasten.

desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden

Belastingen

gewaardeerd tegen nominale waarde.

Het fonds is een fiscale beleggingsinstelling (fbi). Dit houdt in dat de belastingdruk voor vennoot-

Herwaarderingsreserve

schapsbelasting voor het fonds nihil is. Gedurende

Ongerealiseerde waardeverschillen, zowel positieve

de eerste helft van 2013 heeft het fonds steeds aan

als negatieve, ten opzichte van de vorige waarde-

de criteria van de fbi status voldaan.

ring worden tot uitdrukking gebracht in het resultaat van het fonds en verwerkt in de herwaarderingsre-

Grondslagen voor resultaatbepaling

serve. Indien de cumulatieve herwaardering op een

Baten en lasten worden toegerekend aan het

complex negatief is, wordt het negatieve gedeelte

jaar waarop zij betrekking hebben. Het resultaat

verwerkt in de overige reserves. Gerealiseerde re-

wordt bepaald als het verschil tussen de netto-

sultaten bij verkoop, zowel positieve als negatieve,

opbrengsten, de kosten en andere lasten van de

worden eveneens tot uitdrukking gebracht in het re-

verslagperiode met inachtneming van de vermelde

sultaat van het fonds, inclusief de (eventuele) vrijval

grondslagen. Verliezen welke hun oorsprong vinden

van de hieraan gerelateerde herwaarderingsreserve.

in het boekjaar zijn in aanmerking genomen zodra deze voorzienbaar zijn.

Langlopende schulden De eerste waardering van schulden geschiedt

Huuropbrengsten

tegen reële waarde, inclusief de direct toerekenbare

Als huuropbrengsten zijn de aan de periode toe te

transactiekosten. Na de eerste verwerking worden

rekenen huren exclusief servicekosten en omzetbe-

de schulden gewaardeerd tegen de geamortiseerde

lasting opgenomen.

kostprijs. De geamortiseerde kostprijs medio 2013 wijkt niet af van de nominale waarde.

Exploitatiekosten De exploitatiekosten bestaan uit de direct met

18

Derivaten en hedge-accounting

de exploitatie van vastgoedbeleggingen verband

De vennootschap maakt gebruik van afgeleide

houdende kosten, zoals onroerende zaakbelasting,

financiële instrumenten zoals renteswaps ter

verzekeringspremies, onderhoudskosten en ver-

afdekking van de gelopen risico’s betreffende de

huurkosten; bij onbelaste verhuur verhoogd met de

renteschommelingen. Dergelijke financiële instru-

niet verrekenbare omzetbelasting.


Niet verrekenbare omzetbelasting

Grondslagen van opstelling van het

Betreft niet terugvorderbare omzetbelasting als

kasstroomoverzicht

gevolg van onbelaste verhuur.

Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode.

Managementkosten Onder managementkosten worden onder andere

Bij de bepaling van de mutatie in de omvang van

opgenomen de vergoedingen voor de directie

de kortlopende schulden zoals opgenomen onder

uit hoofde van de managementovereenkomst

de veranderingen in het werkkapitaal zijn de (in het

en de asset managementovereenkomst en de

volgend jaar te betalen) aflossingsverplichtingen

kosten die verbonden zijn aan het administratieve

geëlimineerd. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde

en financiële beheer van de Stichting

van interest en winstbelasting worden opgenomen

Administratiekantoor. De managementkosten

onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

zullen ten laste worden gebracht van het resultaat van het fonds. Structureringskosten Op de aanvangsdatum zijn de éénmalige forfaitaire kosten in verband met de oprichting en de structurering van het fonds ad € 750.000 (excl. btw) aan het fonds in rekening gebracht. Deze kosten hebben onder meer betrekking op de adviseurskosten, oprichtingskosten, marketingkosten en de structureringsvergoeding ten behoeve van Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV. Deze kosten zijn vanaf de aanvangsdatum in vijf jaar lineair afgeschreven. Geactiveerde financieringskosten Verschuldigde afsluiten transactiekosten met betrekking tot de financieringen worden geactiveerd en over de verwachte looptijd van de financiering lineair afgeschreven. Geactiveerde financieringskosten zijn opgenomen onder de acquisitiekosten. Financiële baten en lasten Interestbaten en soortgelijke baten; dit betreft interestbaten op liquide middelen en overige vorderingen. Interestlasten en soortgelijke lasten; hieronder zijn de interestlasten uit hoofde van de langlopende schulden en overige schulden begrepen. Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Als resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening worden gezien alle baten en lasten welke voortvloeien uit het beheren en exploiteren van vastgoedobjecten, één en ander in de ruimste zin.


19

2.1 B alans (voor resultaatbestemming) ACTIVA

30 juni 2013

31 december 2012

(bedragen in 2) VASTE ACTIVA 1. Materiële vaste activa Vastgoed in exploitatie

85.735.350 92.942.084

Totaal vaste activa

85.735.349

92.942.084

VLOTTENDE ACTIVA 2. Debiteuren 3. Overige vorderingen en overlopende activa 4. Liquide middelen

7.231 222.859 10.811.480

2.480 226.671 9.582.013

Totaal vlottende activa

11.041.570

9.811.164

TOTAAL ACTIVA

96.776.920

102.753.248

PASSIVA

30 juni 2013

31 december 2012

(bedragen in 2) EIGEN VERMOGEN

5. Gestort kapitaal 6. Agioreserve 7. Herwaarderingsreserve 8. Overige reserve 9. Onverdeelde winst

542.600 52.272.980 - (37.224.620) 2.890.994

542.600 52.272.980 (32.598.080) 3.555.257

Totaal eigen vermogen

18.481.954

23.772.757

10. Hypothecaire leningen

67.585.700

68.328.400

Totaal langlopende schulden

67.585.700

68.328.400

LANGLOPENDE SCHULDEN

KORTLOPENDE SCHULDEN 11. Belastingen 41.535 29.669 12. Overige schulden 755.025 885.611 13. Aflossingsverplichting 8.068.550 8.202.900 14. Overlopende passiva 1.844.156 1.533.911

20

Totaal kortlopende schulden

10.709.266

10.652.091

TOTAAL PASSIVA

96.776.920

102.753.248


2.2 Winst- en verliesrekening Winst- en verliesrekening

2013

(bedragen in 2)

2012

(t/m 30 juni)

OPBRENGSTEN 15. 16. 17. 18.

Opbrengsten uit exploitatie Overige opbrengsten Schikking inzake Oudenoord, Utrecht Waardemutatie vastgoedbeleggingen

Totaal opbrengsten

(a)

4.450.073 206.848 585.000 (6.755.966)

8.792.230 463.409 (17.883.347)

(1.514.045)

(8.627.708)

KOSTEN 19. Exploitatiekosten 20. Overige bedrijfskosten Totaal kosten BEDRIJFSRESULTAAT

469.686 879.118

944.346 1.577.918

(b) 1.348.804 2.522.264 (c) = (a) - (b)

21. Rentebaten 22. Rentelasten

(2.862.849)

(11.149.972)

70.131 (1.072.254)

138.186 (3.316.304)

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN (d) (1.002.122) RESULTAAT VOOR BELASTINGEN (e) = (c) + (d) (3.864.971)

(3.178.118) (14.328.090)

RESULTAAT NA BELASTINGEN

(3.864.971)

(14.328.090)

Resultaat bedrijfsvoering Waardemutatie vastgoedbeleggingen

2.890.995 (6.755.966)

3.555.257 (17.883.347)


21

2.3 Kasstroomoverzicht Kasstroomoverzicht (bedragen in 2) Bedrijfsresultaat

2013

(2.862.849)

Aanpassen voor: Waardemutatie vastgoedbeleggingen 6.755.966 Afschrijvingen 450.768 Mutaties in werkkapitaal: Toename/(afname) vorderingen (940) Toename/(afname) kortlopende schulden 191.525 Kasstroom uit bedrijfsoperaties 4.534.470 Ontvangen minus betaalde interest (1.002.122) Kasstroom uit operationele activiteiten 3.532.347 Uitkering Aflossing hypothecaire leningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen Stand aanvang verslagperiode Stand einde verslagperiode

22


2012

(t/m 30 juni) (11.149.972)

17.883.347 712.972

(107.098) (164.976) 7.174.273 (3.178.118) 3.996.155

(1.425.831) (877.050) (2.302.881)

(1.325.664) (1.485.400) (2.811.064)

1.229.467 9.582.013 10.811.480

1.185.091 8.396.922 9.582.013

2.4 Toelichting op de balans ACTIVA

30 juni 2013

31 december 2012

(bedragen in 2) VASTE ACTIVA 1. Materiële vaste activa Verloopoverzicht: Stand per 31-12-2012 Afschrijving financieringskosten Afschrijving acquisitiekosten Waardemutatie vastgoedbeleggingen 2013

(8.970) (441.798) (6.755.966)

Stand per 30-06-2013

85.735.350

92.942.084

Cumulatief verloopoverzicht: Aanschafwaarde complexen Renovatiekosten Herwaardering complexen (cumulatief saldo) Waarde vastgoed in exploitatie

129.368.758 4.650.805 (51.622.554) 82.397.009

129.368.758 4.650.805 (44.866.588) 89.152.975

Acquisitiekosten betaald Afschrijving acquisitiekosten Geactiveerde acquisitiekosten

10.356.636 (7.018.295) 3.338.341

10.356.636 (6.567.527) 3.789.109

Stand per einde periode

85.735.350

92.942.084

De marktwaarde van het vastgoed bedraagt € 82.400.000. De onderhandse verkoopwaarde (marktwaarde) van de vastgoedbeleggingen

wordt jaarlijks per ultimo jaar vastgesteld door middel van een taxatie uitgevoerd door een onafhankelijke taxateur. De taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met de verplichte regels en voorschriften in de RICS Taxatie standaarden. De taxateur maakt bij bepaling van de marktwaarden gebruik van de huurwaarde kapitalisatie methode. De discounted cash flow methode wordt gebruikt als ondersteuning van de huurwaarde kapitalisatie methode. Per 30 juni 2013 is de onderhandse verkoopwaarde vastgesteld op basis van een interne taxatie door Bouwfonds REIM aan de hand van een discounted cash flow methode. Door het laag blijvende transactievolume en het steeds vaker gedwongen karakter van de transacties is het moeilijk om de marktwaarde vast te stellen. Als gevolg van het voorgaande is de mate van onzekerheid bij de taxaties groter dan normaal gebruikelijk. De directie van het fonds bevestigt dat de taxatiewaarden de volatiliteit van de huidige markt onderschrijven.

Belangrijke veronderstellingen die zijn gehanteerd bij de interne waardering van de vastgoedbeleggingen: 1. D e huidige huurovereenkomsten zijn als uitgangspunt voor de waardering genomen. Na afloop van de huidige huurovereenkomsten is een reële inschatting gemaakt van de verwachtingen bij wederverhuur. Deze verwachtingen hebben betrekking op de kans dat een huurder de huurovereenkomst verlengt, de hoogte van de markthuur, leegstandsperioden, te verstrekken incentives/huurkortingen en eventuele mutatiekosten. De leegstandsperioden varieren van 7 tot 18 maanden afhankelijk van gebouw en locatie. Daarnaast is rekening gehouden met het verstrekken van incentives/huurkortingen bij het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Gemiddeld genomen is uitgegaan van een incentive van ruim 1 jaarhuur bij een huurovereenkomst van 5 jaar. De incentives/huurkortingen die in de afgesloten huurovereenkomsten zijn opgenomen zijn eveneens in de waarderingen verwerkt. 2. D e vastgoedbeleggingen zijn gewaardeerd aan de hand van een discounted cash flow methode. Hierbij worden alle toekomstige te verwachten kasstromen over een periode van 10 jaar contant gemaakt naar de waardepeildatum 30 juni 2013. 3. Bij de waardering van de vastgoedobjecten is rekening gehouden met toekomstige renovaties en onderhoudskosten. De acquisitiekosten worden afgeschreven gedurende de verwachte looptijd van het fonds. Indien de marktwaarde van het vastgoed hoger is dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten dan zal niet langer worden afgeschreven op de geacitveerde acquisitiekosten. De acquisitiekosten worden versneld afgeschreven indien een relatief groot metrage in een gebouw leeg komt te staan. In dat geval worden de resterende acquisitiekosten in het jaar dat leegstand ontstaat gelijkmatig over dat jaar versneld afgeschreven. Het verschil tussen de boekwaarde (€ 85.671.065) zoals vermeld op pagina 31 en de materiële vaste activa (€ 85.735.350) wordt veroorzaakt door de geactiveerde financieringskosten (conform de grondslagen, zie pagina 19).

VLOTTENDE ACTIVA 2. Debiteuren Huurdebiteuren 12.731 14.479 Voorziening debiteuren (5.500) (11.999) Stand per einde periode 7.232 2.480 3. Overige vorderingen en overlopende activa Vooruitbetaalde verzekeringspremie Te ontvangen rente depot Vooruitbetaalde interest hypothecaire lening Te ontvangen procedurekosten inzake Oudenoord Nog te ontvangen van crediteuren Te verrekenen beheervergoeding Doorbelastingen aan huurders Vooruitbetaalde kosten Vooruitbetaalde OZB Stand per einde periode

11.354 60.000 10.681 - - 21.446 9.005 40.786 69.587 222.859

105.308 54.238 1.431 55.393 10.301 226.671

4. Liquide middelen Rekening-courant Deposito Stand per einde periode

1.611.480 9.200.000 10.811.480

782.013 8.800.000 9.582.013

Het saldo op de rekening-courant is dagelijks opneembaar. Het deposito is een 1 maands deposito. halfjaarverslag 2013

23

Toelichting op de balans (vervolg) PASSIVA

30 juni 2013

31 december 2012

(bedragen in 2) EIGEN VERMOGEN 5. Gestort kapitaal Geplaatst en gestort aandelen kapitaal participanten 542.100 542.100 Geplaatst en gestort aandelen kapitaal prioriteitsaandeelhouders 500 500 Stand per einde periode 542.600 542.600 6. Agioreserve Stand per aanvang periode Stand per einde periode

52.272.980 52.272.980

52.272.980 52.272.980

Totaal zijn er 5.421 (2012:5.421) participaties in de markt uitgegeven. Daarnaast zijn door het fonds 246 (2012:246) participaties ingekocht. 7. Herwaarderingsreserve Stand per aanvang periode - 590.357 Toevoeging positieve herwaardering - Onttrekking negatieve herwaardering - (17.883.347) Overboeking naar overige reserve saldo negatieve herwaarderingen - 17.292.990 Stand per einde periode - 8. Overige reserve Stand per aanvang periode (32.598.080) (18.380.076) Toevoeging/ (onttrekking) (3.200.709) 4.400.650 Uitkering (1.425.831) (1.325.664) Overboeking van herwaarderingsreserve - (17.292.990) Stand per einde periode (37.224.620) (32.598.080) 9. Onverdeelde winst Stand per aanvang periode 3.555.257 4.400.650 Exploitatie resultaat periode 2.890.995 3.555.257 Overboeking naar overige reserves (3.555.257) (4.400.650) Stand per einde periode 2.890.994 3.555.257 LANGLOPENDE SCHULDEN 10. Hypothecaire lening: Hypothecaire lening Hypothekenbank Frankfurt AG Stand per aanvang periode 69.813.800 71.299.200 Aflossingen (742.700) (1.485.400) Stand hypothecaire lening einde periode 69.071.100 69.813.800 Aflossingstermijnen te voldoen binnen 1 jaar (1.485.400) (1.485.400) Stand einde periode 67.585.700 68.328.400 Hypothecaire lening Bouwfonds REIM Stand per aanvang periode 6.717.500 6.717.500 Aflossingen (134.350) Stand hypothecaire lening einde periode 6.583.150 6.717.500 Aflossingstermijnen te voldoen binnen 1 jaar (6.583.150) (6.717.500) Stand einde periode - Totaal hypothecaire lening 67.585.700 68.328.400 Langlopende schulden Aflossingsschema van de langlopende schulden is als volgt: Aflossingsverplichting 1 - 5 jaar 5.941.600 Aflossingsverplichting > 5 jaar 61.644.100 67.585.700 Aflossingsverplichting < 1 jaar 8.068.550 Hoofdsom 75.654.250

24


Het totaalbedrag van de financieringen bedraagt

Renteswap 1 met een hoofdsom van

per 30 juni 2013 € 75.654.250, waarvan

€ 25.000.000 met een swaprate van 3,525% is

€ 8.068.550 een kortlopend karakter heeft.

per 1 januari 2013 afgelopen. Renteswap 2 met een hoofdsom van

Het verloop van de leningen is als volgt:

2013

€ 22.307.675 met een swaprate van 3,660% heeft 2012

een looptijd van 1 januari 2007 tot 1 januari 2015. Renteswap 3 met een hoofdsom van

(bedragen in 2)

(t/m 30 juni)

€ 20.000.000 met een swaprate van 4,385% is

Beginstand op 1 januari Aflossingen Hoofdsom Aflossingsverplichting Hypothekenbank AG Bouwfonds REIM Financial Services BV Eindstand verslagperiode

76.531.300 78.016.700 877.050 1.485.400 75.654.250 76.531.300

per 1 mei 2013 afgelopen.

(1.485.400) (6.583.150)

(1.485.400) (6.717.500)

bovengenoemde renteswapovereenkomsten

67.585.700

68.328.400

Het rentepercentage is naar keuze van het fonds gebaseerd op de 3 maands Euribor. Het fonds heeft na aanvang meerdere renteswaps afgesloten

De negatieve marktwaarden van de bedroeg per:

2013

2012

(bedragen in 2)

(t/m 30 juni)

• Renteswap 1: • Renteswap 2: • Renteswap 3: Totaal

- (208.487) (1.279.920) (1.718.630) - (280.178) (1.279.920) (2.207.295)

om de rente te fixeren. De onderstaande swaprates worden verhoogd met een renteopslag van 0,65% per jaar. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar “Financiële instrumenten en risico’s” op pagina 27.


25

Toelichting op de balans (vervolg) PASSIVA

30 juni 2013

31 december 2012

(bedragen in 2) KORTLOPENDE SCHULDEN

26

11. Belastingen Af te dragen omzetbelasting Stand per einde periode

41.535 41.535

29.669 29.669

12. Overige schulden Te betalen OZB Te betalen bedrijfskosten Saldo servicekosten Overige schulden Interest hypothecaire lening Te betalen bestandsvergoeding Te betalen onderhoudskosten Stand per einde periode

- 270.270 275.370 7.662 - 79.223 122.500 755.025

19.766 263.400 264.780 7.662 31.496 158.447 140.060 885.611

13. Aflossingsverplichting Verschuldigde aflossingsverplichting Hypothekenbank Frankfurt AG Verschuldigde aflossingsverplichting Bouwfonds REIM Stand per einde periode

1.485.400 6.583.150 8.068.550

1.485.400 6.717.500 8.202.900

14. Overlopende passiva Vooruitontvangen huur en servicekosten

1.844.156

1.533.911


Financiële instrumenten en risico’s Algemeen

gemaakt bij Hypothekenbank Frankfurt AG. Met de

De in deze toelichting opgenomen gegevens

bank is overeengekomen dat het fonds 2% van de

verschaffen informatie die behulpzaam is bij het

oorspronkelijke hoofdsom op jaarbasis, verspreid

schatten van de omvang van risico’s die verbonden

over vier kwartalen, dient af te lossen totdat de

zijn aan zowel de in de balans opgenomen als

LTV weer onder de 65% uitkomt. Voorgaande

de niet in de balans opgenomen financiële

wijkt aldus af van de leningsvoorwaarden.

instrumenten. In het eerste halfjaar van 2013 heeft, gezien de De primaire financiële instrumenten van de

hoogte van de LTV ultimo 2012 (90,7%), een

vennootschap, anders dan derivaten, dienen ter

aflossing plaatsgevonden. Medio 2013 komt de

financiering van de operationele activiteiten van de

LTV uit op 98,1%.

vennootschap of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Tevens gaat de vennootschap transacties

In de leningsovereenkomst van Bouwfonds

aan in derivaten, met name renteswaps, om

REIM Financial Services BV is een cross default

het renterisico af te dekken dat ontstaat uit de

opgenomen. Dit houdt in dat indien het fonds

operationele en financieringsactiviteiten van de

in default is bij een andere financier er ook een

vennootschap. Het beleid van de vennootschap is

default optreedt voor de lening van Bouwfonds

om niet te handelen in financiële instrumenten.

REIM Financial Services BV. De bank heeft aangegeven tot op heden geen aanvullende

De marktwaarde van de in de balans verantwoorde

voorwaarden aan de lening te stellen gezien de

financiële instrumenten, waaronder vorderingen,

afspraken die zijn gemaakt met Hypothekenbank

liquide middelen en schulden, benadert de

Frankfurt AG. Daarnaast is ook een convenant

boekwaarde ervan.

opgenomen voor de LTV. Bij een LTV tussen 50% en 65% dient 2% van de oorspronkelijke

De belangrijkste risico’s uit hoofde van de

hoofdsom te worden afgelost. Bij een LTV hoger

financiële instrumenten van de vennootschap

dan 65% dient direct te worden afgelost op de

zijn het kredietrisico, het liquiditeitsrisico en het

lening totdat de LTV 65% bedraagt. Aangezien de

prijsrisico bestaande uit het rente- en marktrisico.

LTV op het moment van afsluiten 54,2% bedroeg (op basis van waardering ultimo 2012) heeft een

Kredietrisico

aflossing plaatsgevonden van € 134.350. Medio

Het debiteurenrisico is beperkt aangezien

2013 komt de LTV uit op 54,8%.

de huurders met name afkomstig zijn uit de overheids- en financiële sector. Het fonds

Op basis van de huidige cashflowprognose

bewaakt haar vorderingen en hanteert een strikte

beschikt het fonds over voldoende liquide

aanmaningsprocedure.

middelen om gedurende de komende 12 maanden aan de jaarlijkse aflossings- en renteverplichting te

In de leningsvoorwaarden van Hypothekenbank

kunnen voldoen.

Frankfurt AG zijn voorwaarden voor de LTV vastgelegd. Conform de leningsovereenkomst mag

Liquiditeitsrisico

de LTV maximaal 65% bedragen. Indien de LTV

Ter beperking van het liquiditeitsrisico heeft

tussen de 65% en 70% ligt, dient een aflossing

het fonds, voor het merendeel van het vreemd

gedaan te worden op de lening van 2% van de

vermogen, een lening met lange looptijd

oorspronkelijke hoofdsom waarbij het fonds een

afgesloten.

periode van twee keer zes maanden heeft om de LTV onder de 65% te brengen. Indien de LTV 70% of hoger bedraagt, is de lening opeisbaar. Vanwege de afwaarderingen ultimo 2009 kwam de LTV uit op 69,1%. Het fonds heeft hiervan melding


27

Rente- en marktrisico

Transacties met verbonden partijen

Het risico voor het fonds dat toekomstige

De vennootschap heeft de volgende transacties

kasstromen, verbonden aan een monetair

met verbonden partijen afgesloten:

financieel instrument, kunnen fluctueren in omvang is aanwezig. Dit wordt veroorzaakt

Managementovereenkomst waarmee het fund

doordat op dit moment voor circa 30% van de

management en asset management is uitbesteed

financieringen van het fonds het renterisico is

aan Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV. De

afgedekt middels renteswapcontracten. Vanwege

vergoeding voor het fund management bedraagt

de lage rentestand worden vooralsnog geen

0,15% per jaar over de gemiddelde waarde van

nieuwe swapcontracten afgesloten zodat het fonds

de activa van het fonds gedurende het jaar. De

kan profiteren van lagere rentelasten. De rente

vergoeding voor het asset management bedraagt

ontwikkeling wordt nauwlettend gevolgd. Gezien

0,45% per jaar over de gemiddelde waarde

de plannen van het fonds in de komende periode

van de activa van het fonds gedurende het jaar,

(een gedeelte van) de portefeuille te verkopen zal,

waaronder is begrepen een vergoeding voor het

zoveel als mogelijk anticiperend op de verwachte

property management hetgeen uitbesteed is aan

verkooptermijn, de financieringsstructuur

een externe property management organisatie.

dienovereenkomstig worden ingericht. Zodoende worden potentiële toekomstige afkoopsommen

Met Bouwfonds REIM Financial Services BV

voor financieringen en/of renteswapcontracten

is een overeenkomst aangegaan voor een

zoveel als mogelijk voorkomen.

financiering van € 6.717.500. De lening is verstrekt tegen marktconforme voorwaarden met

Niet uit de balans blijkende verplichtingen

een looptijd tot en met 30 april 2014 met een

Op de vorderingen voortkomend uit huurrechten

verlengingsmogelijkheid van twee maal één jaar.

is een pandrecht verleend aan de verstrekkers van de hypothecaire leningen. Voor het property management en het asset management zijn langlopende contracten gesloten. Overige toelichtingen De vennootschap heeft geen werknemers in dienst.

28


2.5 Toelichting op de winst- en verliesrekening Toelichting op de onderscheiden posten van de winst-en verliesrekening

2013 (t/m 30 juni)

2012

(bedragen in 2) Opbrengsten Theoretische huuropbrengsten 5.384.071 10.595.438 Financiële leegstand (852.745) (1.640.703) Huurvrije periode / huurkorting (81.253) (162.505) 15. Opbrengsten uit exploitatie 4.450.073 8.792.230 16. Overige opbrengsten* 206.848 463.409 17. Schikking inzake Oudenoord, Utrecht 585.000 18. Waardemutatie vastgoedbeleggingen (6.755.966) (17.883.347) Totaal Opbrengsten (1.514.045) (8.627.708) * De overige opbrengsten bestaan uit btw vergoedingen en een vergoeding voor de niet verrekenbare btw over de investering in het kantoorgebouw Oudenoord in Utrecht. Huuropbrengsten Het deel van de gecontracteerde huur dat jaarlijks vervalt indien geen gebruik gemaakt wordt van huurverlenging, is als volgt: Resterende looptijd < 1 jaar 8.544.568 Resterende looptijd 1 - 5 jaar 13.890.674 Resterende looptijd > 5 jaar 159.465 De breakopties zijn opgenomen in bovenstaand overzicht. 19. Exploitatiekosten Onroerende zaak belasting 100.520 197.280 Overige zakelijke lasten 17.054 24.641 Verzekeringen 11.359 20.585 Voorziening debiteuren (6.499) 6.359 Technische kosten (onderhoud) 139.698 293.586 Commerciële kosten 4.989 1.462 Overige exploitatie kosten (o.a. niet verrekenbare btw) 202.565 400.433 Totaal exploitatiekosten 469.686 944.346 20. Overige bedrijfskosten Overige kosten (jaarlijkse kosten, incl. trust) 43.324 29.615 Beheervergoedingen (fund, asset en property) 246.634 593.931 Advieskosten 59.169 82.953 Bestandsvergoeding 79.223 158.447 Afschrijvingskosten acquisitiekosten 450.768 712.972 Totaal overige bedrijfskosten 879.118 1.577.918 Financiële baten en lasten 21. Rentebaten 70.132 138.186 22. Rentelasten en bankkosten (1.072.254) (3.316.304) Totaal financiële baten en lasten (1.002.122) (3.178.118)


29

Lopende kosten ratio De lopende kosten ratio bedraagt 6,4% over de eerste helft van 2013 (boekjaar 2012: 8,0%). De lopende kosten ratio van het fonds relateren het niveau van de kosten aan de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. De gemiddelde intrinsieke waarde wordt berekend door het gemiddelde te nemen van het eigen vermogen van het begin en het einde van de verslagperiode. De waarde van de rentederivaten wordt bij de berekening van het gemiddelde buiten beschouwing gelaten. Het totaal van de operationele kosten, verkoopkosten en afschrijvingskosten immateriële vaste activa worden in de berekening meegenomen. De rentebaten, -lasten, huurderving en leegstand worden niet in de berekening opgenomen.

Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum die van invloed zijn op de gepresenteerde halfjaarcijfers.

Hoevelaken, 12 augustus 2013 Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV

ir. René Smeehuijzen MRE

drs. Arie Willem Rozendaal

30


Bijlage 1. Portefeuilleoverzicht per 30 juni 2013 Plaats Adres Jaar van Aankoop- Aankoop- Boek- Markt- Investering* 3 aankoop prijs kosten waarde* 1 waarde (k.k.) Rotterdam Looiershof 1-11 2005 Utrecht Oudenoord 330-370 2005 Leeuwarden Tesselschadestraat 5 2005 Den Bosch Hervenplein 2 2005 Den Haag Schedeldoekshaven 101 2005 Nieuwegein Buizerdlaan 12 2006 Hoofdstraat 21 2006 Apeldoorn *2 Almere Transistorstraat 10 2007 Utrecht Beneluxlaan 901-909 2008

9.094.340 724.782 6.050.795 5.790.000 13.250.000 1.161.413 17.836.403 17.145.000 4.650.805 14.150.000 1.114.477 7.100.131 6.765.000 12.200.000 964.635 9.613.609 9.220.000 31.700.000 2.511.684 21.535.951 20.490.000 25.520.870 2.216.633 7.315.000 7.315.000 6.450.000 512.895 3.845.350 3.670.000 8.823.548 228.581 5.981.478 5.895.000 8.180.000 714.773 6.392.348 6.110.000 129.368.758 10.149.873 85.671.065 82.400.000 4.650.805

*1 Het verschil tussen deze boekwaarde en de boekwaarde op de balans wordt veroorzaakt door geactiveerde financieringskosten. *2 Gekocht van gelieerde partij. *3 Inclusief btw.

Plaats Adres

Theoretische Financiële Verhuurbaar Aantal jaarhuur jaarhuur vloeropper- parkeer- incl. btw- leegstand vlakte in m 2 plaatsen compensatie

Rotterdam Looiershof 1-11 788.998 103.470 Utrecht Oudenoord 330-370 1.747.738 Leeuwarden Tesselschadestraat 5 1.348.066 Den Bosch Hervenplein 2 956.886 Den Haag Schedeldoekshaven 101 2.552.115 Nieuwegein Buizerdlaan 12 1.795.941 1.382.230 Apeldoorn *2 Hoofdstraat 21 497.768 Almere Transistorstraat 10 651.253 Utrecht Beneluxlaan 901-909 622.820 10.961.585 1.485.700

4.757 9.907 10.885 6.400 10.998 13.778 3.190 3.751 3.465 67.131

49 96 238 205 108 398 52 109 41 1.296

Aantal huurders

Energielabel

3 1 1 1 1 1 2 1 2 13

C C F C D B E C D

Definities Boekwaarde

Financiele jaarhuur leegstand

De waarde waarvoor de vastgoedobjecten

Huurderving als gevolg van leegstand, waarbij de

in de boeken staan vermeld op basis van de

leegstaande m² gewaardeerd worden tegen de

grondslagen.

marktwaarde (berekend over een heel jaar).

Marktwaarde De waarde van de vastgoedobjecten in het economisch verkeer. Theoretische jaarhuur De jaarlijkse huurinkomsten op basis van de afgesloten huurovereenkomsten, vermeerderd met voor de niet verhuurde m² de markthuurwaarde van de leegstand en/of de huurwaarde waarvoor huurgaranties zijn verstrekt, vermeerderd met huurkortingen.


31

Bijlage 2. Financieringen (bedragen in €) Totale hoofdsom hypothecaire leningen

30 juni 2013

31 december 2012

31 december 2011

31 december 2010

75.654.250

76.531.300

78.016.700

79.502.100

A. Hypothekenbank Frankfurt AG

69.071.100

69.813.800

71.299.200

72.784.600

* looptijd 30 juni 2005 - 1 juli 2017 * aflossingsbedrag

742.700 1.485.400 1.485.400 1.485.400

* totaal betaalde rente, waarvan - variabele rente

0,20%

0,76%

1,33%

0,74%

- rente vanuit swaps

3,65%

3,09%

2,53%

3,11%

- opslag

0,65%

0,65%

0,65%

0,65%

6.583.150

6.717.500

6.717.500

6.717.500

2,72%

3,23%

3,88%

3,54%

- variabele rente

0,22%

0,73%

1,23%

0,79%

- opslag

2,50%

2,50%

2,65%

2,75%

rentevast periode: Swap 2 (hoofdsom € 22.307.675) jan 2007 - jan 2015 Swap 3 (hoofdsom € 20.000.000) mei 2008 - mei 2013 B. Bouwfonds REIM Financial Services BV * looptijd 1 april 2008 - 30 april 2013 * aflossingsbedrag * totaal betaalde rente, waarvan

32


134.350

31 december 2009

31 december 2008

31 december 2007

31 december 2006

31 december 2005

80.987.500

80.987.500

69.205.508

59.955.508

44.001.675

69.205.508

59.955.508

44.001.675

3,08%

2,11%

74.270.000

74.270.000

1,58%

4,87%

4,13%

2,27%

(1,02%)

(0,56%)

n.v.t.

n.v.t.

0,65%

0,65%

0,65%

0,65%

0,65%

6.717.500

6.717.500

3,41%

6,07%

1,45%

4,97%

1,96%

1,10%


33

Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV De Beek 18, 3871 MS Hoevelaken P.O. Box 15, 3870 DA Hoevelaken tel (033) 750 47 00 fax (033) 750 47 55

Bouwfonds Office Value Fund NV

Recommend Documents