Bouwfonds Office Value Fund NV Financiële Bijsluiter
Bij of krachtens de Wet op het financieel toezicht (hierna: de “Wft”) voorgeschreven productinformatie over “Bouwfonds Office Value Fund NV”.
Over de financiële bijsluiter
oktober 2004 en is ingeschreven bij de Kamer
Voor producten als dit product is het opstellen van
van Koophandel en Fabrieken voor Amsterdam,
een ‘financiële bijsluiter’ verplicht. Deze financiële
KvK nummer: 34214413. De statuten van Stichting
bijsluiter is een document van Bouwfonds
Administratiekantoor Bouwfonds Office Value
Vastgoedfondsen Beheer BV. Hij is opgesteld
Fund en de administratievoorwaarden zijn
volgens een vaste, bij de Wft voorgeschreven opzet. Het doel is u op hoofdlijnen een beeld te
laatstelijk gewijzigd op 31 mei 2006. • De directie over Bouwfonds Office Value Fund NV
geven van Bouwfonds Office Value Fund NV en
is in handen van Bouwfonds Vastgoedfondsen
om u in staat te stellen dit product beter te verge-
Beheer BV. Bouwfonds Vastgoedfondsen
lijken met andere financiële producten.
Beheer BV treedt tevens op als beheerder in de
Deze financiële bijsluiter geeft geen informatie
zin van de Wft. Bouwfonds Vastgoedfondsen
die op uw persoonlijke situatie is toegesneden en
Beheer BV is een besloten vennootschap met
geeft geen uitputtende beschrijving van de voor u
beperkte aansprakelijkheid die statutair is ge-
geldende rechten en plichten. Verdere details over
vestigd te Hoevelaken, Nederland. Bouwfonds
Bouwfonds Office Value Fund NV vindt u in het
Vastgoedfondsen Beheer BV houdt kantoor aan
prospectus. Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer
De Beek 18, (3871 MS) te Hoevelaken, Nederland.
BV raadt u aan ook hiervan kennis te nemen.
De vennootschap is opgericht op 11 oktober
De financiële bijsluiter wordt actueel gehouden.
2001 en is een indirecte 100% deelneming van Rabo Vastgoedgroep Holding NV. Rabo Vast-
A. Korte weergave van de beleggingsinstelling
goedgroep Holding NV is een indirecte 100%
• Bouwfonds Office Value Fund NV is een naam-
Raiffeisen-Boerenleenbank B.A. Bouwfonds
loze vennootschap die statutair is gevestigd te
Vastgoedfondsen Beheer BV is ingeschreven
Hoevelaken. Het fonds houdt kantoor aan De
bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor
deelneming van de Coöperatieve Centrale
Beek 18, (3871 MS) te Hoevelaken. Het fonds is
Gooi- en Eemland, KvK nummer: 32087823.
opgericht op 8 oktober 2004 en is ingeschreven
• De (externe) accountant van Bouwfonds Office
bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor
Value Fund NV is Ernst & Young Accountants,
Gooi- en Eemland, KvK nummer: 32104508.
kantoorhoudende aan de Drentestraat 20,
De statuten van Bouwfonds Office Value Fund
(1083 HK) te Amsterdam.
NV zijn laatstelijk gewijzigd op 31 mei 2006.
• Bouwfonds Office Value Fund NV wordt in be-
• Stichting Administratiekantoor Bouwfonds
ginsel aangegaan voor onbepaalde tijd. Echter,
Office Value Fund is een stichting die statutair
de verwachte looptijd bedraagt 12 jaar vanaf de
is gevestigd te Amsterdam. De stichting houdt
aanvangsdatum van het Fonds
kantoor aan de Strawinskylaan 3105, (1077 ZX)
(15 februari 2005).
te Amsterdam. De stichting is opgericht op 8
B. Beleggingsgegevens
vermogen en maximaal 60% met vreemd ver-
1) Korte beschrijving van het doel van de
mogen gefinancierd zal worden.
beleggingsinstelling en het beleggingsbeleid • Bouwfonds Office Value Fund NV biedt u de
• Als gevolg van het soort vastgoed en de huurderfocus ligt de nadruk vooral op een stabiele
mogelijkheid om deel te nemen in een naamloze
cashflow uit de netto huurinkomsten waarbij
vennootschap met de status van fiscale beleg-
wordt gestreefd naar een positieve waarde-
gingsinstelling (‘FBI-status’).
ontwikkeling van het vastgoed op de langere
• Stichting Administratiekantoor Bouwfonds Office
termijn. De voor uitdeling beschikbare winst zal
Value Fund houdt de aandelen in Bouwfonds
jaarlijks in de vorm van dividend aan de certifi-
Office Value Fund NV. Deelname in Bouwfonds
caathouders uitgekeerd worden. Naast de jaar-
Office Value Fund NV geschiedt door middel
lijkse dividenduitkeringen kan aan het einde van
van certificaten van aandelen, die door Stichting
de looptijd mogelijk een waardestijging worden
Administratiekantoor Bouwfonds Office Value
gerealiseerd, welk het gevolg is van een waarde-
Fund worden uitgegeven.
stijging van de onderliggende beleggingen.
• Bouwfonds Office Value Fund NV richt zich bij de selectie en acquisitie van haar vastgoed-
2) Risico’s
portefeuille hoofdzakelijk op kantoren. Bouw-
Risico dat u uw inleg niet terugkrijgt bij de gehele
fonds Office Value Fund NV streeft er naar dat
looptijd (12 jaar)
andere beleggingscategorieën (zoals winkels of bedrijfsruimten) niet meer dan 30% van de totale vastgoedportefeuille uitmaken. De vastgoedobjecten hebben een minimale waarde van circa € 10 miljoen en een maximale waarde van circa € 40 miljoen. Vastgoedbeleggingen van Bouwfonds Office Value Fund NV vinden hoofdzakelijk in Nederland plaats. De mogelijkheid bestaat dat Bouwfonds Office Value Fund NV ook zal beleggen in vastgoed in andere landen binnen de Eurozone (met name België,
Wat kan er gebeuren in het ergste geval?
Duitsland of Frankrijk). Het percentage beleg-
Bij een gehele looptijd (12 jaar) kunt u uw volledige
gingen in de genoemde landen van de totale
inleg kwijtraken. De waardeontwikkeling van de
vastgoedportefeuille zal in beginsel niet meer
rechten van deelneming in Bouwfonds Office Va-
dan 30% van de totale vastgoedportefeuille
lue Fund NV is afhankelijk van ontwikkelingen op
bedragen. Bouwfonds Office Value Fund NV
de kapitaal-, effecten-, valuta- en goederenmarkt.
richt zich primair op huurders uit de overheids-
Dit betekent dat de mogelijkheid bestaat dat uw
sector of financiële instellingen (zoals banken en
belegging in waarde stijgt; het is echter ook mo-
verzekeraars). Bouwfonds Office Value Fund NV
gelijk dat uw belegging weinig tot geen inkomsten
streeft ernaar dat het vastgoed bij levering aan
zal genereren en dat uw inleg bij een ongunstig
het fonds volledig danwel grotendeels langjarig
koersverloop geheel of ten dele verloren gaat.
verhuurd is. Op basis van dit beleggingsbeleid zal een zekere concentratie plaatsvinden van
Beleggen in vastgoed brengt daarnaast algemene
beleggingen in kantoren in Nederland.
en productspecifieke risico’s met zich mee.
• Naast de inleg van de beleggers kunnen de
Deze risico’s hebben ondermeer betrekking op:
beleggingen van Bouwfonds Office Value Fund NV met inachtneming van de geldende fiscale
Algemene risico’s:
beperkingen met vreemd vermogen worden
- nadelige veranderingen in nationale of inter
gefinancierd, waarbij minimaal 40% van de fiscale boekwaarde van het vastgoed met eigen
nationale economische omstandigheden; - nadelige veranderingen in lokale marktomstan-
digheden;
- de nadelige gevolgen van de beperkte
- het ontstaan van onverzekerbare verliezen,
verhandelbaarheid van de certificaten;
kosten en/of schade, bijvoorbeeld als gevolg van terrorisme, milieu- of natuurrampen;
In hoofdstuk 3 van het basisprospectus van Bouw-
- de nadelige gevolgen van het in gebreke blijven
fonds Office Value Fund NV worden alle relevante
van Bouwfonds Office Value Fund NV of een
risico’s uitvoerig beschreven. Voordat u besluit
wederpartij;
tot deelname in Bouwfonds Office Value Fund NV
- overmacht; en
wordt u nadrukkelijk geadviseerd dit hoofdstuk in
- andere factoren die buiten de invloed van de
het basisprospectus aandachtig door te lezen.
directie liggen. 3) Staafdiagram Productspecifieke risico’s:
Het eerder gegeven cijfervoorbeeld is alleen als
- nadelige veranderingen in de financiële conditie
voorbeeld bedoeld en geeft een weerspiege-
en/of status van huurders, kopers en verkopers
ling van in het verleden behaalde resultaten van
van vastgoed;
Bouwfonds Office Value Fund NV. Op de jaarlijkse
- ongunstige ontwikkelingen in de toepasselijke
rendementen zijn belastingkosten en andere
milieuwet en -regelgeving, bestemmingsplan-
lasten reeds in mindering gebracht. De uiteinde-
nen, ruimtelijke ordeningprocedures en overige
lijke, toekomstige beleggingsresultaten zijn niet
toepasselijke wet en -regelgeving;
te voorspellen. De waarde van uw belegging kan
- het ontstaan van milieuclaims ten aanzien van het vastgoed;
fluctueren. In het verleden behaalde rendementen bieden geen garantie voor de toekomst.
- de mogelijkheid voor de directie van Bouwfonds Office Value Fund NV om binnen het bepaalde
De gerealiseerde rendementen zijn uitgedrukt in
in hoofdstuk 2 van het prospectus af te wijken
procenten verandering van de intrinsieke waarde
van (i) de beoogde doelstelling, (ii) het beoogde
van Bouwfonds Office Value Fund NV tussen het
beleggingsbeleid, (iii) de beoogde beleggings-
begin en het einde van het kalenderjaar, waarbij
categorieën, (IV) de beoogde huurderfocus;
voor het jaar 2005 de datum van de eerste grote
(v) de beoogde geografische focus, en (vi) de
emissie (15 februari 2005) als startdatum wordt
beoogde aard van de vastgoedbeleggingen,
gehanteerd. In de gepresenteerde rendementen
waardoor de belegging risicovoller kan worden
is rekening gehouden met de uitgekeerde bruto
dan beoogd;
dividenden.
- de mogelijkheid dat Bouwfonds Office Value Fund NV geen certificaten kan inkopen;
De berekening van de gerealiseerde rendementen
- de nadelige gevolgen van de illiquiditeit van vastgoed;
op basis van de intrinsieke waarde wijkt af van de berekening van de gerealiseerde rendementen op basis van de handelskoers, als gevolg van een verschil in waardering van de aankoopkosten en de structureringskosten in de financiële verslag-
12,00%
legging ten opzichte van de bepaling van de han-
10,00%
delskoers. In hoofdstuk 6 en hoofdstuk 7 van het
8,00%
basisprospectus van Bouwfonds Office Value Fund
Rendement
6,00% 4,00%
NV wordt de verslaglegging, rapportage en bepaling
2,00%
van de handelskoers uitvoerig beschreven.
0,00% -2,00%
1
2
3
4
5
6
-4,00%
7
8
9
10
11
12
C. Bedrijfsinformatie 1) Toepasselijk belastingregime
-6,00%
Bouwfonds Office Value Fund NV is een in Neder-
-8,00% Jaren
land gevestigde naamloze vennootschap met de
status van fiscale beleggingsinstelling ex art. 28
de belastingregels van de lidstaat van herkomst
van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969.
of de lidstaat van ontvangst en de uitleg van deze
De FBI-status houdt in dat, mits het fonds de
regels kunnen een positieve of negatieve invloed
voor uitkering vatbare winst, na aftrek van kosten,
hebben op uw persoonlijke fiscale positie. In geval
in de vorm van dividend uitkeert aan de certifi-
van onduidelijkheden dient u contact op te nemen
caathouders binnen 8 maanden na afloop van het
met een belastingadviseur.
boekjaar en aan de overige relevante voorwaarden wordt voldaan, het nultarief voor de vennoot-
2) Kostenratio
schapsbelasting van toepassing is. Dividenduit-
De kostenratio van Bouwfonds Office Value Fund
keringen geschieden onder inhouding van 15%
NV bedroeg over het boekjaar 2008 5,90%.
dividendbelasting.
Deze kostenratio omvat alle kosten die in een jaar ten laste van de beleggingsinstelling zijn gebracht,
Daarnaast wordt iedere certificaathouder terzake
exclusief de kosten van beleggingstransacties en
van het inkomen uit zijn belegging afzonderlijk
interestkosten. Voor de berekening van de kosten-
belast, afhankelijk van zijn of haar fiscale status.
ratio wordt aangesloten bij de winst- & verlies-
Voor de particuliere belegger zal dat in de regel
rekening en de daarvoor geldende waarderings-
betekenen dat de certificaten onderdeel vormen van
grondslagen, zoals opgenomen in de jaarrekening
het in Box 3 aan te geven vermogen. Dit vermogen
van Bouwfonds Office Value Fund NV.
wordt belast met een vermogensrendementsheffing die 1,2% bedraagt van het gemiddelde vermo-
In onderstaande tabel wordt een overzicht
gen (waarde certificaat) dat boven een bepaalde
gegeven van de belangrijkste kosten en diverse
drempel uitkomt. In hoofdstuk 8 van het basispros-
vergoedingen die ten laste komen van Bouwfonds
pectus worden de fiscale aspecten van Bouwfonds
Office Value Fund NV. In hoofdstuk 9 van het
Office Value Fund NV uitvoerig beschreven.
basisprospectus van Bouwfonds Office Value Fund NV worden genoemde kosten en vergoedingen
Zowel uw persoonlijke situatie als wijzigingen in
Vergoeding / kosten
nader toegelicht.
Percentage/bedrag
Structureringsvergoeding bij oprichting fonds Maximaal € 750.000,- Structureringsvergoeding bij de grotere emissies Maximaal € 150.000,- Acquisitievergoeding 1,5% over de gerealiseerde aankoopprijs vastgoedobjecten kk Dispositievergoeding 1% over de gerealiseerde verkoopprijs vastgoedobjecten kk Kostenvergoeding bij uitgifte en 0,30% over de handelskoers verkoop certificaten Transactievergoeding voor de directie bij uitgifte 0,5% over de handelskoers en verkoop van certificaten Emissievergoeding voor de distributeur bij uitgifte 1,25% over de handelskoers en verkoop van Certificaten Kostenvergoeding bij inkoop certificaten 2,5% over de handelskoers Winstdeling directie 25% van de verkoopwinst Fund management vergoeding 0,15% over de gemiddelde marktwaarde van de vastgoed beleggingen gedurende een jaar Asset management vergoeding 0,45% over de gemiddelde marktwaarde van de vastgoed beleggingen gedurende een jaar Directievoering Stichting AK € 3.750,- € 15,- per mutatie in het register Bestandsvergoeding 0,3% over het geplaatste eigen vermogen
Frequentie Eenmalig bij de oprichting van het fonds Bij grotere emissies Bij acquisitie van objecten Bij verkoop van objecten Bij uitgifte en/of verkoop van certificaten Bij uitgifte en/of verkoop van certificaten Bij uitgifte en/of verkoop van certificaten Bij inkoop van certificaten Bij verkoop van objecten Jaarlijks
Jaarlijks
Jaarlijks Jaarlijks
uitkeren. 3) Kostenvergoeding bij uitgifte, verkoop en
De betaalbaarstelling van de dividenden, de
inkoop van certificaten
samenstelling van de dividenden alsmede de
Bouwfonds Office Value Fund NV ontvangt bij
wijze van betaalbaarstelling worden bekend
uitgifte en verkoop van certificaten door het fonds
gemaakt per brief gericht aan de adressen van
een forfaitaire kostenvergoeding van 0,3% op de
de certificaathouder of in een advertentie in een
handelskoers, welke dient ter dekking van haar
landelijk verspreid Nederlands dagblad alsmede
kosten. Voorts ontvangt Bouwfonds Office Value
op de eigen webpagina van de directie op de
Fund NV bij uitgifte en verkoop van certificaten
website van Bouwfonds (bereikbaar via
een transactievergoeding ten behoeve van de
www.bouwfonds.nl/beheerder).
directie van Bouwfonds Office Value Fund NV van 0,5% op de handelskoers. Tevens ontvangt
3) Overdraagbaarheid van certificaten
Bouwfonds Office Value Fund NV bij uitgifte en
Ter waarborging van de FBI-status van
verkoop van certificaten een emissievergoeding
Bouwfonds Office Value Fund NV zijn de certifica-
van 1,25% op de handelskoers ten behoeve van
ten beperkt overdraagbaar. De certificaten kunnen
de distributeurs of remisiers van Bouwfonds
alleen worden overgedragen aan:
Office Value Fund NV. In totaal ontvangt
(i) Bouwfonds Office Value Fund NV; of
Bouwfonds Office Value Fund NV bij uitgifte en
(ii) aan de niet van tafel en bed gescheiden echt-
verkoop van certificaten een kostenvergoeding
genoot, echtgenote, geregistreerde partner
van 2,05%.
of een bloed- en aanverwant in de rechte lijn onbeperkt en in de zijlijn in de tweede graad,
Bouwfonds Office Value Fund NV ontvangt bij de inkoop van certificaten door het fonds een forfaitaire kostenvergoeding van 2,5% van de handelskoers.
van de certificaathouder; of (iii) aan een entiteit waarvan de certificaathouder (indirect) aandeelhouder is en vice versa; of (iv) aan een derde ingeval van een gedwongen verkoop in de situatie dat Bouwfonds Office
4) Omloopfactor
Value Fund NV door het aantal certificaten dat
Aangezien Bouwfonds Office Value Fund NV
een certificaathouder houdt, niet (meer) aan
uitsluitend in vastgoed belegt, hoeft zij de
één van de voorwaarden zou voldoen waar-
omloopfactor niet te publiceren.
aan moet zijn voldaan om te kunnen kwalificeren voor de FBI-status.
D. Commerciële informatie 1) Handelskoers
4) Inkoop van certificaten
De handelskoers van een certificaat, van de
Bouwfonds Office Value Fund NV is onder
per het moment van opvraging meest recent
normale omstandigheden bereid tot inkoop van
afgewikkelde handelsdag, wordt dagelijks
certificaten, met dien verstande dat het totaal aan-
gepubliceerd op de eigen webpagina van de
tal ingekochte certificaten maximaal 5% van het
directie van Bouwfonds Office Value Fund NV
geplaatste kapitaal zal bedragen. De inkoopprijs
op de website van Bouwfonds (bereikbaar via
van certificaten wordt maandelijks bepaald door
www.bouwfonds.nl/beheerder) of kan tijdens
de directie overeenkomstig hetgeen beschreven
kantooruren worden opgevraagd bij de directie
staat in hoofdstuk 7 van het prospectus. Inkoop
van Bouwfonds Office Value Fund NV.
van certificaten geschiedt in beginsel op elke eerste werkdag van de maand. Een schriftelijk
2) Dividendbeleid
verzoek van een certificaathouder tot inkoop van
Bouwfonds Office Value Fund NV zal minimaal
één of meerdere certificaten in Bouwfonds Office
dat gedeelte van de winst dat moet worden uitge-
Value Fund NV dient uiterlijk vijf werkdagen voor-
keerd om te voldoen aan de FBI-criteria jaarlijks
afgaand aan de eerste werkdag van de maand
binnen acht maanden na afloop van het boekjaar
door Stichting Administratiekantoor Bouwfonds
Office Value Fund te zijn ontvangen.
Value Fund NV.
Er kunnen zich echter bijzondere omstandigheden
2) Wettelijk garantiestelsel
voordoen waarbij Bouwfonds Office Value Fund
Op dit product is geen garantiestelsel van
NV geen certificaten zal inkopen. Dit zal onder-
toepassing.
meer het geval zijn indien: (i) de liquide middelen van Bouwfonds Office
3) Toezicht op de financiële bijsluiter
Value Fund NV hiertoe ontbreken of indien
De Autoriteit Financiële Markten houdt toezicht
aangegane verplichtingen reeds beslag op
op de financiële bijsluiter. Voor vragen kunt u de
deze middelen leggen. Tot de aangegane ver-
Toezichtslijn van de Autoriteit Financiële Markten
plichtingen dienen ook gerekend te worden
bellen: 0900-5400540 of kijken op de website
de liquiditeiten die nodig zijn om het resultaat
www.afm.nl.
uit te keren, zodat de FBI-status niet wordt aangetast; (ii) de verhouding tussen het totale fondsvermo-
4) Hoe kunt u verdere informatie verkrijgen? Voor dit product is een prospectus opgesteld.
gen en het belegde vermogen door inkoop
In dit prospectus staan alle toepasselijke aspecten
niet in overeenstemming zal zijn met de doel-
van Bouwfonds Office Value Fund NV.
stelling dienaangaande van Bouwfonds Office
Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV raadt u
Value Fund NV;
aan dit prospectus nauwkeurig te lezen.
(iii) het eigen vermogen, verminderd met de handelskoers van de ingekochte certificaten,
Het prospectus wordt op uw verzoek kosteloos toegezonden.
kleiner is dan het gestorte en opgevraagde deel van het kapitaal van Bouwfonds Office
Voor verdere informatie of bij vragen of klachten
Value Fund NV, vermeerderd met de reserves
kunt u de directie van Bouwfonds Office Value
die op grond van de wet of de statuten moe-
Fund NV bereiken op het volgende adres en
ten worden aangehouden.
telefoonnummer:
(iv) naar de mening van de directie van Bouw-
Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV
fonds Office Value Fund NV de belangen van
De Beek 18
het fonds en/of de certificaathouders door
3871 MS Hoevelaken
inkoop zouden worden aangetast.
Tel 033-750 4700 Fax 033-750 4755
E. Aanvullende informatie
www.bouwfonds.nl
1) Informatieverschaffing De directie van Bouwfonds Office Value Fund NV
5) Overige informatie
maakt jaarlijks binnen vier maanden na afloop van
Bouwfonds Office Value Fund NV is een beleg-
het boekjaar de jaarrekening en het jaarverslag
gingsinstelling in de zin van de Wft. Bouwfonds
op over dat boekjaar. De directie legt de jaarreke-
Vastgoedfondsen Beheer BV, de beheerder van
ning en het jaarverslag voor de certificaathouders
Bouwfonds Office Value Fund NV in de zin van de
ter inzage op het kantoor van Bouwfonds Office
Wft, heeft sedert 12 oktober 2005 een vergunning
Value Fund NV. Binnen zes maanden na afloop
van de Autoriteit Financiële Markten als bedoeld
van een boekjaar wordt de jaarlijkse algemene
in de Wft.
vergadering en een vergadering voor certificaathouders gehouden. Jaarlijks binnen negen weken
Deze financiële bijsluiter is opgesteld volgens de
na afloop van de eerste helft van het boekjaar
aanwijzingen zoals vermeld in de “Nadere Regeling
maakt de directie een halfjaarbericht op over de
gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft”.
eerste helft van dat boekjaar. Exemplaren van het jaarverslag alsmede van de halfjaarberichten
Deze financiële bijsluiter is bijgewerkt tot en met
en het prospectus zijn op aanvraag kosteloos
28 september 2009.
verkrijgbaar bij de directie van Bouwfonds Office
Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV, Hoevelaken, 28 september 2009
De Beek 18, 3871 MS Hoevelaken Postbus 15, 3870 DA Hoevelaken Tel 033 750 47 50 Fax 033 750 47 77
