RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN. Jaarrekening 2009

HOLLAND IMMO GROUP XI/RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN Jaarrekening 2009

INHOUDSOPGAVE

Pagina

JAARVERSLAG Jaarverslag

3

JAARREKENING Balans per 31 december 2009 Winst-en-verliesrekening over 2009 Kasstroomoverzicht over 2009 Toelichting behorende tot de jaarrekening 2009

15 17 18 19

OVERIGE GEGEVENS Statutaire bepaling inzake de bestemming van het resultaat Voorstel bestemming resultaat 2009 Zeggenschapsrechten Accountantsverklaring

37 37 37 38

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven

__________________________________________________________________________ JAARVERSLAG

Algemeen In 2009 verkeerde Nederland in een diepe recessie. In 2008 groeide de Nederlandse economie weliswaar nog met 2% op jaarbasis, maar de laatste drie kwartalen was er reeds sprake van krimp. Deze ontwikkeling zette zich de eerste helft van 2009 zelfs in nog wat sterkere mate door. Over heel 2009 gaf de economie een krimp te zien van 4% 1. Ook de consumptie van huishoudens is in 2009 met 2½% gedaald. Sinds het derde kwartaal 2009 was er, na krimp in de vier voorgaande kwartalen, weer sprake van lichte economische groei. Volgens ramingen van het Centraal Plan Bureau (CPB) zal de economische groei zich ook in 2010 voortzetten. Samen met het verbeterende internationale economische klimaat heeft dat tot gevolg dat de economische vooruitzichten voor de Nederlandse economie, met name voor komend jaar, door het CPB opwaarts zijn bijgesteld2. In 2010 veert de Nederlandse economie op, met een geraamde economische groei van 1½%. Het economisch beeld is op bijna alle fronten naar boven bijgesteld ten opzichte van de raming ten tijde van Prinsjesdag. Ook de gezinsconsumptie zal zich in 2010 naar verwachting vrijwel stabiel (+¼%) ontwikkelen. De ontwikkeling van de reële inkomens en vermogens geeft aanleiding tot een beperkte stijging van de gezinsconsumptie, maar dit wordt nagenoeg teniet gedaan door het nog altijd lage consumentenvertrouwen, wat consumenten voorzichtig maakt met uitgeven. Het consumentenvertrouwen zit sinds het voorjaar van 2009 wel in de lift3. Van een normale situatie is echter nog geen sprake, daarom blijven de onzekerheden rondom de raming groot. Hernieuwde onrust op de financiële markten, bijvoorbeeld doordat beleggers vrezen dat een land als Griekenland problemen krijgt om zijn betalingsverplichtingen na te komen, is niet uitgesloten.

De Nederlandse winkelmarkt 2009 De economische crisis in 2009 zijn heeft invloed op het marktevenwicht in het winkelvastgoed uitgeoefend. De opname van nieuwe winkelmeters is in 2009 gedaald, terwijl het aanbod steeg. Dit heeft zijn invloed gehad op de huurprijzen. De A-locaties waar onverminderd veel vraag was van (inter)nationale retailers, hadden in 2009 ondanks de economische krimp weinig last van dalende huurprijzen. In de andere gebieden nam de leegstand toe en daalden de huurprijzen. Daarmee is de in 2008 gesignaleerde trend van een scheiding tussen A-locaties en overige locaties ook in 2009 voortgezet4. Was er in 2008 nog sprake van een stijging van de consumptie van 1,3%, in 2009 hebben de consumenten in Nederland ongeveer 2,5% minder besteed dan het jaar ervoor. Dat heeft met name geleid tot een omzetdaling in de non-foodsector. De meest gevoelige branches, zoals woninginrichting en consumentenelektronica hebben de omzet met meer

1

CBS Statline

2

CPB: Nieuwsbrief december 2009, pag. 11

3

CPB: Nieuwsbrief december 2009, pag. 11

4

FGH Bank: Vastgoedbericht 2010/Trends Winkelmarkt 2010

3


__________________________________________________________________________ dan 10% zien dalen. Echter voor 2010 verwacht het Centraal Planbureau een lichte stijging van de consumptieve bestedingen van 0,25%5. De Nederlandse woningmarkt 2009 Ondanks het feit dat de voorspelde instorting van de huizenprijzen is uitgebleven, moet 2009 voor de woningmarkt als een verloren jaar worden beschouwd. Deze conclusie trekt Woningmarktcijfers.nl nadat de kadastercijfers van het vierde kwartaal zijn verwerkt. De gemiddelde koopsom daalde met 6,5% en is uitgekomen op € 238.300. Het aantal woningtransacties geeft een daling te zien van 30% ten opzichte van 2008, het aantal verkochte appartementen daalde met 27% iets minder dan gemiddeld6. Toch laat de woningmarkt in het tweede halfjaar van 2009 enige voortekenen van voorzichtig herstel zien. De prijs van de gemiddelde verkochte woning daalde in het derde kwartaal niet verder en is in het vierde kwartaal zelfs met 0,4% gestegen ten opzichte van het derde kwartaal van 2009. Het aantal verkopen lag in het vierde kwartaal als geheel 1% hoger dan in het derde kwartaal van 2009. Voor 2010 rekent de NVM op een verdere stabilisering van de markt. De licht verbeterende cijfers nemen niet weg dat de Nederlandse woningmarkt nog altijd op een historisch dieptepunt verkeert. Consumenten zijn nog altijd zeer voorzichtig. Daarnaast gelden voor starters op de woningmarkt steeds strengere acceptatie- en inkomenseisen voor de financiering. Niettemin spreekt men van een broos herstel. Ten opzichte van het eerste halfjaar zitten bijna alle indicatoren licht in de lift. De NVM ziet een rustiger, zich stabiliserend beeld op de woningmarkt. Echt heel positieve signalen uit de markt zijn er nog niet, maar er lijkt in ieder geval een beweging naar boven op gang te komen. Risico’s Leegstands- /verhuurrisico woningportefeuille De in 2007 ingezette strategie tot gedeeltelijke verhuur is ook in 2009 succesvol gebleken. De leegstand ultimo 2009 bestaat slechts uit acht woningen: twee in Dongen, één in Roermond en vijf woningen in Schiedam. Twee woningen in Schiedam en een woning in Dongen worden thans te koop aangeboden. De overige vijf woningen (waarvan één in Dongen, één in Roermond en drie in Schiedam) zijn inmiddels in het eerste kwartaal van 2010 verhuurd. In de eerste helft van 2010 verwachten wij een lichte verbetering van de koopwoningmarkt.

De exploitatie en verkoop in 2009 De portefeuille van Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. (het Fonds) bestond oorspronkelijk uit drie winkelcentra, gelegen in Amersfoort, Almelo en Amsterdam alsmede uit een woningportefeuille bestaande uit oorspronkelijk 133 eengezinswoningen en 82 appartementen verspreid over 12 locaties in Nederland. Het winkelcentrum De Havenpassage te Almelo is per 1 september 2009 verkocht en geleverd aan de Gemeente Almelo. Het na aflossing van de hypothecaire lening resterende verkoopresultaat is als gedeeltelijke terugbetaling van de oorspronkelijke inleg aan de participanten terugbetaald, zijnde € 4.000 per participatie. Sindsdien bedraagt de restantinleg € 11.000 per participatie.

5

CBP: Nieuwsbrief december 2009

6

Woningmarktcijfers.nl: nieuwsbericht 21 januari 2010

4


__________________________________________________________________________ Het beleggingsbeleid van het Fonds is gericht op het op middellange termijn exploiteren van de beleggingsobjecten, waarbij de vrijkomende woningen worden verkocht. Ultimo 2009 bestaat de winkelportefeuille uit twee winkelcentra, gelegen in Amsterdam en Amersfoort en de woningportefeuille uit 99 woningen en 67 appartementen. De winkelportefeuille Havenpassage te Almelo Met de verkoop van het winkelcentrum De Havenpassage aan de Gemeente Almelo is een verkoopopbrengst gerealiseerd van € 21.750.000. Dit impliceert een gemiddelde kapitalisatiefactor van 14,18 keer de jaarhuur ofwel een bruto aanvangsrendement k.k. (BAR k.k.) van 7,05%. De door het Fonds op 8 juli 2005 betaalde koopsom bedroeg € 19.440.000,- k.k. Deze koopsom impliceerde een kapitalisatiefactor van 13,41, ofwel een BAR k.k. van 7,46%.

Buikslotermeerplein te Amsterdam In het winkelcentrum Buikslotermeerplein te Amsterdam hebben zich in het tweede halfjaar van 2009 de volgende ontwikkelingen voorgedaan: - Met Creyf's Interim B.V., huurder van Buikslotermeerplein 313 is een nieuwe vijfjarige verlenging overeengekomen per 20 juli 2010. Huurder heeft haar opzegging daarmee ingetrokken. Huurder ontvangt hiervoor een jaar lang een huurkorting van € 1.194 per maand. - Op 2 juni 2009 is de ontbinding van de huurovereenkomst voor de winkelruimte aan het Buikslotermeerplein 379 (franchisenemer van de formule Videoland) per 1 juli 2009 door de kantonrechter uitgesproken. Thans staat deze winkel leeg. De huurder van de bovengelegen kantoorruimte heeft afgezien van uitbreiding van het gehuurde met deze winkelruimte op de begane grond. In samenwerking met een team van makelaars alsmede de beheerder wordt nu invulling gezocht voor deze ruimte. - De ruimte gelegen aan het Buikslotermeerplein 375 is per 1 september 2009 verhuurd aan een ondernemer in kappersbenodigdheden, tegen een marktconforme jaarhuur ad € 36.000 (€ 433 p/m2).

De Nieuwe Hof te Amersfoort De exploitatie van het winkelcentrum De Nieuwe Hof te Amersfoort verliep volgens verwachting. In het tweede halfjaar is een onderhuurder gevonden voor de (fysiek) leegstaande winkel van de horeca(hoofd)huurder. Voor deze winkelruimte zijn de huurpenningen altijd ontvangen van de hoofdhuurder maar werd de winkel niet geëxploiteerd. De vervanging van het parkeersysteem is in het tweede halfjaar geheel afgerond. Vanaf januari 2010 is dit nieuwe systeem volledig operationeel. De woningportefeuille De woningbeleggingen in het startersegment laten in 2009, evenals in 2008, afnemende verkoopaantallen zien. De verkooprendementen over 2009 liggen evenals in 2008 onder

5


__________________________________________________________________________ prognose. De in 2009 in een wereldwijde recessie omgeslagen kredietcrisis heeft geleid tot een verder afnemend consumentenvertrouwen, hetgeen een van de belangrijkste oorzaken is van het verder wegzakken van de koopbereidheid. Verkoopresultaat 2009 gerealiseerd 2009 Aantal eenheden primo Verkopen Aantal eenheden ultimo

prognose

1)

2009 174

158

8

11

166

147

€

€

Verkoopopbrengst

1.430.250

1.951.400

Aanschafwaarde

1.218.069

1.532.533

51.621

64.238

Brutowinst voor winstverdeling

160.560

354.629

Winstdeling Initiatiefnemer

-16.056

-35.463

19.387

-

163.891

319.166

0,7%

1,3%

Verkoopkosten + forfaitaire mutatieleegstand

Correctie forfaitaire mutatieleegstand

2)

2)

Verkoopresultaat Rendement uit verkoop Toelichting:

1) aangepaste prognose waarbij de inkomsten en uitgaven met betrekking tot het object Almelo zijn geëlimineerd over de periode 1 september 2009 tot en met 31 december 2009. 2) bij berekening van de winstdeling Initiatiefnemer wordt conform Prospectus rekening gehouden met een forfaitaire aftrek van mutatieleegstand van 4 maanden huur per verkochte woning. Deze forfaitaire aftrek dient voor de berekening van het daadwerkelijke rendement weer te worden geëlimineerd.

In 2009 zijn in totaal 8 woningen verkocht en geleverd voor een totale verkoopopbrengst van € 1.430.250. Het aantal verkochte en geleverde woningen ligt daarmee onder de prognose (11). Hiermede komt het rendement uit verkoop uit op 0,7%, hetgeen lager is dan de prognose (1,3%). Ultimo 2009 kent de portefeuille vijf leegstaande woningen, waarvan één in Geleen, één in Roermond en drie woningen in Schiedam. Twee woningen in Schiedam worden thans te koop aangeboden. De woning in Geleen is op 15 januari 2010 verkocht en geleverd. De overige twee woningen (waarvan één in Roermond en één in Schiedam) zijn inmiddels in het eerste kwartaal van 2010 verhuurd.

6


__________________________________________________________________________ Exploitatieresultaat 2009

Inkomsten Huurinkomsten

gerealiseerd

prognose 1)

2009

2009

€

€

4.199.076

Rentebaten liquiditeitsreserve

23.614

Inkomsten totaal

4.222.690

4.271.843 19.321 4.291.164

Uitgaven Hypotheekrente Exploitatie- en beheerkosten Algemene fondskosten

2.130.991

2.053.995

610.122

542.575

38.195

Uitgaven totaal Exploitatieresultaat Rendement uit verhuur Buitengewone verkoopopbrengst winkelcentrum Almelo

21.808

2.779.308

2.618.377

1.443.382

1.672.787

6,6%

7,0%

521.042

Toelichting: 1) aangepaste prognose waarbij de inkomsten en uitgaven met betrekking tot het object Almelo zijn geëlimineerd over de periode 1 september 2009 tot en met 31 december 2009.

Om het rendement op een juiste wijze te kunnen toetsen aan de rendementsprognose uit het Prospectus is het aandeel dat winkelcentrum Havenpassage in de kosten en opbrengsten uit het prospectus had, per 1 september 2009 (datum verkoop) uit de prognose gefilterd. Wat resteert is dan een rendementprognose van het totale Fonds minus het aandeel van de Havenpassage te Almelo voor 4 maanden (september tot en met december 2009). De huurinkomsten van de gehele portefeuille liggen met € 4.199.076 onder de prognose (€ 4.271.843). Het verschil wordt veroorzaakt door verleende tijdelijke huurkortingen bij wederverhuur van winkels (€ 23.450) alsmede door de opgetreden mutatieleegstand van de winkels (€ 50.683) en woningen (€ 21.764). Tenslotte is in het saldo een bedrag begrepen bestaande uit de restanthuurschuld voor Buikslotermeerplein 379 ten gevolge van de ontbinding en ontruiming per 1 juli 2009 ad € 10.009, welke voorzichtigheidshalve is voorzien. Daarnaast heeft de lage inflatie ervoor gezorgd dat de huurprijsindexeringen de afgelopen perioden lager zijn uitgekomen dan geprognosticeerd. Voor een deel worden deze huurdervingen echter gecompenseerd door de hogere huurinkomsten uit wederverhuur van de woningen doordat bij wederverhuur doorgaans een huurstijging van ca. 5% wordt gerealiseerd ten opzichte van de huurprijs voorafgaande aan de wederverhuur. De hypotheekrentelasten liggen met € 2.130.991 iets boven de prognose (€ 2.053.995). Dit wordt nagenoeg geheel verklaard door het ten gevolge van de lagere verkoopaantallen grotere restant portefeuille en dientengevolge lagere aflossing van de

7


__________________________________________________________________________ hypotheekschuld. De hypotheeklening bestaat uit vier verschillende leningdelen die onderling in hoofdsom en in rentetarief verschillen. De in 2009 betaalde gemiddelde rente bedroeg ca. 4,4% en ligt daarmee lager dan de voor deze periode geprognosticeerde rente van 5%. De exploitatie- en beheerkosten liggen met € 610.122 eveneens boven de prognose (€ 542.575). Deze overschrijding wordt enerzijds veroorzaakt door de verhuurcourtagekosten in 2009 ad € 27.536. Anderzijds heeft het fonds een grotere woningvoorraad en hierdoor hogere VVE- en eigenaarslasten dan geprognosticeerd. Daarnaast is nog steeds sprake van een hoger dan geprognosticeerde woningleegstand, waardoor meer mutatieonderhoud is gepleegd en leegstandkosten zijn opgenomen. De algemene fondskosten liggen boven de prognose in verband met de reservering voor de jaarlijks verplichte externe taxatie van de objecten welke voortvloeit uit gewijzigde wetgeving.

8


__________________________________________________________________________ Hierna volgt een nadere analyse van het direct en indirect rendement tot en met 2009. gecumuleerd 8 juli 2005 t/m 31 december 2009 gerealiseerd

prognose

1)

Analyse verkoopresultaat gerealiseerd Aantal eenheden primo Verkopen Aantal eenheden ultimo Verkoopopbrengst

prognose

215

215

49

59

166

156

8.542.486

10.026.038

-7.198.325

-8.249.722

-296.598

-330.519

1.047.563

1.445.796

-104.757

-144.580

112.281

-

1.055.087

1.301.217

Verkooprendement

1,0%

1,2%

Totaal rendement

7,4%

8,5%

Aanschafwaarde woningen Verkoopkosten + mutatieleegstand

2)

Brutoverkoopresultaat Winstdeling Beherend Vennoot Correctie mutatieleegstand

2)

Verkoopwinst

Toelichting: 1) aangepaste prognose waarbij de inkomsten en uitgaven met betrekking tot het object Almelo zijn geëlimineerd over de periode 1 september 2009 tot en met 31 december 2009. 2) bij berekening van de winstdeling Initiatiefnemer wordt conform Prospectus rekening gehouden met een forfaitaire aftrek van mutatieleegstand van 4 maanden huur per verkochte woning. Deze forfaitaire aftrek dient voor de berekening van het daadwerkelijke rendement weer te worden geëlimineerd.

Sinds de start van het Fonds in juli 2005 tot en met 2009 ligt het cumulatieve verkooprendement met 1,0% iets onder de prognose naar tijdsevenredigheid (1,2%). Om een vergelijking met het Prospectus mogelijk te maken is in dit overzicht ten behoeve van de bepaling van de verkoopwinst de grondslag uit het Prospectus gebruikt (historisch kostprijsbeginsel). Deze grondslag wijkt af van de in de jaarrekening gebruikte grondslag (reële waarde). Daarnaast betreft het verkooprendement uitsluitend de verkopen van de woningportefeuille. De verkoop van het winkelcentrum de havenpassage te Almelo is niet in dit overzicht begrepen. Het gecumuleerde exploitatieresultaat ligt onder de prognose. Het hieruit voortvloeiende exploitatierendement tot en met 2009 bedraagt 6,4% (prognose: 7,2%). Daarmee komt het totaal direct rendement uit exploitatie en verkoop uit op 7,4% (prognose: 8,5%).

9


__________________________________________________________________________ Herwaardering portefeuille De (verplichte) hertaxatie van de portefeuille ultimo 2009 heeft ten gevolge van de economische recessie onder de huidige marktomstandigheden een afwaardering van de portefeuille tot gevolg van ca. 1,7% ten opzichte van de getaxeerde waarde ultimo 2008. Ondanks de afwaarderingen in 2008 en 2009 is de totale waarde van de portefeuille ultimo 2009 nog steeds ca. 5,4% hoger dan bij aankoop in 2004. gecumuleerd 8 juli 2005 t/m 31 december 2009 gerealiseerd prognose Totaal rendement

7,4%

Indirect rendement

-0,4%

Totaal direct en indirect rendement

8,5%

7,1%

Mede ten gevolge van de ongerealiseerde waardeverandering van de portefeuille ultimo 2009 bedraagt het indirecte rendement sinds de start van het Fonds per saldo -0,4% op jaarbasis. Daarmee komt het totaal van direct en indirect rendement van de portefeuille sinds de start van het Fonds 7,1% op jaarbasis. Onder het indirect rendement wordt verstaan de gecumuleerde niet-gerealiseerde waardeverandering verminderd met de vrijval van de herwaardering op basis van een periodieke waardering door een externe taxateur en gecorrigeerd met een afschrijving van verkrijgings- en fondskosten over een periode van 10 jaar ten opzichte van het ingebrachte commanditair kapitaal. Toekomstige verkoopkosten en eventueel verschuldigde performance fee zijn buiten beschouwing gelaten.

Verwachting voor de jaren 2010 en 2011 In het kader van het veranderde economische klimaat dat sinds de financiële crisis een grote invloed heeft uitgeoefend op de Nederlandse woningmarkt en derhalve op het Fonds is een herijking van de uitgangspunten van het fonds gewenst teneinde een betere inschatting te geven in het verloop van de exploitatie voor de komende twee jaren. In het halfjaarsbericht over het tweede halfjaar 2009 is reeds een voortschrijdende halfjaarlijkse cashflow prognose gegeven waarin op basis van de werkelijke ontvangsten en uitgaven van het afgelopen jaar per halfjaar een prognose voor de komende twee jaar wordt weergegeven. Hierna is de daarop gebaseerde voortschrijdende jaarlijkse cashflow prognose gegeven. Deze prognose is gebaseerd op actuele gegevens over de exploitatie van het Fonds en inschatting van de markt in Nederland. De cashflow prognose geeft een overzicht van het verloop van de liquiditeit per jaar over de periode 2010 tot en met 2011. Om een zo actueel en betrouwbaar mogelijk beeld te krijgen van het toekomstige verloop van het Fonds zijn de gehanteerde aannames van het verloop van de inflatie, prijsontwikkeling en mutatiegraad (de uitpondsnelheid) van de woningen, exploitatie- en beheerkosten gebaseerd op de daadwerkelijk gedurende de looptijd van het Fonds gerealiseerde cijfers en actuele marktinformatie. De cashflow prognose maakt duidelijk dat op grond van de huidige verwachtingen de komende jaren een lager totaal uitkeerbaar direct rendement wordt

10


__________________________________________________________________________ verwacht dan destijds geprognosticeerd. Deze cashflow prognose zal elk jaar worden geactualiseerd aan de hand van de gerealiseerde resultaten alsmede de voortschrijdende inzichten voor de daaropvolgende twee jaren. Onderstaand geven wij een beknopte toelichting op de uitgangspunten voor dit overzicht: Verkoopopbrengst woningen: deze is gebaseerd op inschatting van de uitpondsnelheid (mutatiegraad) van de woningportefeuille rekeninghoudend met de in de afgelopen drie jaren daadwerkelijk gerealiseerde aantallen verkopen en verkoopopbrengsten. Voor de komende twee jaren verwachten wij een gematigde verbetering ten opzichte van de jaren 2008 en 2009, waarbij we een uitpondsnelheid (mutatiegraad) hanteren variërend van 5,3 – 7,9% op jaarbasis (was vast 7%). Huurinkomsten: de huurinkomsten zijn gebaseerd op de actuele omvang van de woningportefeuille en gewijzigde mutatiegraad en mutatieleegstandsperiode van zes maanden (was vier maanden) alsmede op de lagere huurindexering zoals deze in 2007 door het kabinet wettelijk is beperkt tot het inflatieniveau. Voor de winkelportefeuille is rekening gehouden met de thans hogere huurinkomsten in vergelijking met het prospectus waarbij anderzijds voorzichtigheidshalve rekening gehouden met een mutatieleegstand van gemiddeld ca. 5,5% over de gehele winkelportefeuille. Rentebaten liquiditeitsreserve: hierbij is rekening gehouden met de actuele stand en verloop van de liquiditeitsreserve alsmede het huidige renteniveau op spaartegoeden in Nederland. Hypotheekrente en aflossing: deze zijn gebaseerd op de daadwerkelijk lopende leningen waarbij rekening is gehouden met de expiratiedatum in 2010. Daarbij is op basis van de thans geldende marktverwachting het nieuwe tarief vastgesteld op 4,8%. Voorts is bij de berekening van de totale hypotheekrentelast per halfjaar rekening gehouden met de huidige hogere restant hypotheekschuld en iets lagere toekomstige aflossing in verband met de lager ingeschatte uitpondsnelheid. Exploitatie- en beheerkosten: deze zijn eveneens gebaseerd op de huidige actuele omvang van de woningportefeuille alsmede de toekomstige uitpondsnelheid. Daarnaast is rekening gehouden met het actuele kosten niveau van de woningportefeuille. Algemene fondskosten: deze bestaan uit de vergoeding aan de beheerder van het fonds welke onveranderd is gelaten alsmede de kosten van de jaarlijkse externe taxatie (door CB Richard Ellis), waartoe het Fonds sinds 2007 wettelijk verplicht is. Renovatie-uitgaven: deze bestaan uit extra uitgaven voor verbetering van de bestaande woningportefeuille, teneinde deze in de huidige verhuur- en koopwoningmarkt concurrerend te houden. Deze verbeteringsuitgaven zijn sinds 2007 als investeringen geactiveerd en opgenomen in de balans in de herwaarderingsreserve waartoe het Fonds sinds 2007 wettelijk verplicht is.

11


__________________________________________________________________________ Cashflow prognose Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund CV 2010 2011 Kengetallen: Eigen vermogen tot 1 september 2009 Almelo per september 2009 Eigen vermogen na 1 september 2009 Aantal participaties rente liquiditeitsreserve Stand hypotheek begin van het jaar Aflossing woningen (gemiddeld € 135.970) Aflossing hypotheekdeel winkels (2%) Aflossing hypotheekdeel i.v.m. verkoop Almelo Stand hypotheek eind van het jaar Gemiddelde hypotheekrente Inflatie Prijsstijging woningen Gemiddelde verkoopopbrengst Mutatiegraad woningportefeuille

ACTUEEL

PROGNOSE

PROGNOSE

2009

2010

2011

2,0% 38.302.463 611.864 163.500

2,5% 36.751.734 747.834 163.500

168.000 4,6%

36.751.734 4,4% 1,2% 0,2% 168.168 2,7%

34.929.065 4,6% 1,5% 1,0% 169.601 3,4%

174

166

157

8

9

11

166

157

146

1.775.715

938.071

780.689

-852.000 -276.526 -5.238 -441.670 200.281

-220.000 -157.869 -16.056 -311.352 232.793

-406.069 -141.826 0 0 232.793

24.000.000 6.400.000 17.600.000 1.600 2,0% 54.752.363 1.175.500 522.400 14.752.000 38.302.463 4,4% 1,0%

Mutatie woningportefeuille Aantal eenheden primo Verkopen Aantal eenheden ultimo Liquiditeitsreserve begin ex jaarrekening Balansmutatie voorgaande periode: Winstuikering voorgaande periode Hypotheekrente voorgaande periode Winstdeling initiatiefnemer voorgaand 2e halfjaar Overige balansmutaties Stand genormaliseerde liquiditeitsreserve Ontvangsten verkoop Almelo Verkoopopbrengst Almelo

21.750.000

Aflossing hypotheek inzake verkoop Almelo

-14.752.000

Verkoopkosten Almelo

-589.920

Verkoopresultaat Almelo

6.408.080

Ontvangsten Rentebaten liquiditeitsreserve

23.614

22.241

20.624

Verkoopopbrengst woningen

1.430.250

1.513.680

1.866.030

Huurinkomsten woningen en winkels

4.199.534

3.230.940

3.191.933

109.064

0

0

5.762.462

4.766.862

5.078.587

1.175.500

1.223.729

1.495.669

522.400

327.000

327.000

Verkoopkosten

32.234

31.460

38.755

Winstdeling initiatiefnemer, woningen ca. 9,5%

16.056

24.557

31.503

1.973.121

1.392.059

1.379.196

619.309

511.376

504.955

38.195

38.424

38.481

154.281

106.793

97.718

-218.345

563.568

569.189

4.312.752

4.218.966

4.482.465

780.689

828.915

Balansmutaties ontvangsten Totaal ontvangsten Uitgaven Aflossing hypotheek verkoop woningen Aflossing hypotheek winkels

Uitgaven van exploitatie Hypotheekrente betaald Exploitatie/beheerkosten Algemene fondskosten incl. taxatiekst. Renovatieuitgaven Balansmutaties uitgaven 2009 Totaal uitgaven Winstuitkeringen

-720.000

Terugbetaling kapitaal i.v.m. verkoop Almelo

-6.400.000

Stand liquiditeitsreserve eind

938.071

12


__________________________________________________________________________ RECAPITULATIE

Liquiditeitsreserve begin ex jaarrekening

ACTUEEL

PROGNOSE

PROGNOSE

2009

2010

2011

1.775.715

938.071

780.689

Saldo balansmutaties

-723.434

-485.278

-141.826

winstuitkering voorgaande periode

-852.000

-220.000

-406.069

Genormaliseerde liquiditeitsreserve begin

200.281

232.793

232.793

Exploitatieresultaat Resultaat uit verkoop woningen

163.891

233.935

300.104

Resultaat uit exploitatie

1.443.382

1.032.911

1.014.086

Totaal direct resultaat

1.607.273

1.266.845

1.314.190

Rendement uit verkoop woningen

0,7%

1,3%

1,7%

Rendement uit exploitatie

6,6%

5,9%

5,8%

Totaal direct rendement

7,4%

7,2%

7,5%

Resultaat verkoop Almelo

6.408.080

Terugbetaling eigen vermogen

-6.400.000

Renovatieuitgaven

-154.281

-106.793

-97.718

Aflossing hypotheek winkels

-522.400

-327.000

-327.000

Balansmutaties

33.839

Totaal direct uitkeerbaar resultaat Totaal direct uitkeerbaar rendement

972.512

833.052

889.471

4,4%

4,7%

5,1%

-833.052

-889.471

232.793

232.793

Winsuitkering 1e halfjaar 2009

-720.000

Winsuitkering 2e halfjaar 2009

-220.000

Geprognosticeerde winstuitkering 2010 en 2011 Genormaliseerde liquiditeitsreserve eind

232.793

Percentage

Verwachte ontwikkeling rendement 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0%

Totaal rendement Prognose uitkeerbaar rendement

2009

2010

2011

Het cashflow prognose overzicht is opgesteld volgens de directe methode.

13


__________________________________________________________________________ Kerngegevens 2009 Liquiditeit De liquiditeit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op korte termijn aan haar verplichtingen te voldoen. De liquiditeitspositie geeft de toestand op 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname. Current ratio (Vorderingen + overlopende activa + liquide middelen) / kortlopende schulden

2009

2008

0,9

0,8

Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op langere termijn aan haar verplichtingen (rente + aflossingen) te voldoen. De solvabiliteitspositie geeft de toestand per 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname. Solvabiliteit

2009

2008

Fondsvermogen / vreemd vermogen lang

0,35

0,39

Financieringsbehoeften Gegeven de current ratio en de solvabiliteit is er geen behoefte om extra te financieren. De Beheerder De Beheerder is Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V, die verklaart voor het Fonds te beschikken over een AO/IC, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht (Wft) en dat de bedrijfsvoering van het Fonds effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneert. De Autoriteit Financiële Markten heeft op 2 mei 2007 aan Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V. een vergunning verleend, ten einde op te treden als Beheerder van beleggingsinstellingen. Eindhoven, 16 april 2010 De Beheerder: Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V.

mr. T. Kühl

mr. M. Kühl

14


__________________________________________________________________________ BALANS PER 31 DECEMBER 2009 (vóór resultaatbestemming)

Actief

31 december 2009 € €


Beleggingen Terreinen en gebouwen

(1)

51.215.000

75.550.000

Vorderingen Overige vorderingen Overlopende activa

(2) (3)

65.018 6.478

124.115 6.289

(4)

938.071

1.775.715

Overige activa Liquide middelen

15

1.009.567

1.906.119

52.224.567

77.456.119


__________________________________________________________________________

Passief

Fondsvermogen



(5)

Gestort en opgevraagd commanditair kapitaal Herwaarderingsreserve

17.600.000 2.977.392 -6.919.474 -520.439

Overige reserves Onverdeeld resultaat

24.000.000 6.178.928 -7.459.000 -1.716.772 13.137.479

21.003.156

38.001.463

54.193.163

Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

(6)

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Belastingen

(7) (8)

458.870 10.970

835.726 15.979

Overige schulden en overlopende passiva

(9)

615.785

1.408.095

16

1.085.625

2.259.800

52.224.567

77.456.119


__________________________________________________________________________ WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2009

2009 € Opbrengsten uit beleggingen - in terreinen en gebouwen * - in andere beleggingen *

Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen - in terreinen en gebouwen Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen - in terreinen en gebouwen

2008 €

€

€

(10)

4.199.076 23.614

4.628.124 69.471 4.222.690

4.697.595

-504.815

199.926

-1.459.006

-3.522.261

2.258.869

1.375.260

(11)

(12)

Som der bedrijfsopbrengsten Lasten in verband met het beheer van beleggingen * (13) Beheerkosten en rentelasten * (14)

486.023 2.293.285

Som der bedrijfslasten Resultaat

552.837 2.539.195 2.779.308

3.092.032

-520.439

-1.716.772

De gemarkeerde posten (*) maken onderdeel uit van het exploitatieresultaat, dat voor 2009 € 1.443.382 (2008: € 1.605.563) bedraagt.

17


__________________________________________________________________________ KASSTROOMOVERZICHT OVER 2009

2009 € Resultaat boekjaar Niet-gerealiseerde waardeverschillen Gerealiseerde waardeverschillen gedurende het jaar Aankoop van beleggingen Desinvesteringen Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden

€

€

-520.439

-1.716.772

1.459.006

3.522.261

504.815 -154.282 22.525.459 58.908 -1.174.175

Totaal kasstroom uit beleggingsactiviteiten Terugbetaling kapitaal Winstuitkeringen Aflossing langlopende schulden

2008 €

-104.925 1.002.664 41.467 198.858 21.255.910

1.138.064

22.699.294

2.943.553

-6.400.000 -945.238 -16.191.700

Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten Nettokasstroom

Liquide middelen per begin boekjaar: Nettokasstroom Liquide middelen per 31 december

-1.744.382 -1.576.200

-23.536.938

-3.320.582

-837.644

-377.029

1.775.715

2.152.744

-837.644

-377.029

938.071

1.775.715

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode.

18


__________________________________________________________________________ TOELICHTING BEHORENDE TOT DE JAARREKENING 2009 ALGEMEEN Doel van de commanditaire vennootschap De commanditaire registergoederen.

vennootschap

heeft

ten

doel

het

collectief

beleggen

in

Datum oprichting en boekjaar De commanditaire vennootschap is opgericht op 10 maart 2005. Het eerste boekjaar was een verkort boekjaar, dat liep vanaf 10 maart 2005 tot en met 31 december 2005. De feitelijke exploitatie is gestart op 8 juli 2005. Daarna is een boekjaar gelijk aan een kalenderjaar.

Registergoed De registergoederen betreffen bij aankoop in de commanditaire vennootschap een twaalftal woningcomplexen inclusief grond, van in totaal 215 woningen, gelegen in Alblasserdam, Didam, Dongen, Eibergen, Enschede, Eygelshoven, Geleen, Kaatsheuvel, Oirschot, Roermond, Schiedam en Schijndel, en een drietal winkelcentra, inclusief grond, met ca. 60 winkelunits gelegen in Almelo, Amersfoort en Amsterdam. De registergoederen zijn getransporteerd op 8 juli 2005.

Beherend vennoot De beherend vennoot is Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund B.V., waarvan 50% van de aandelen in het bezit zijn van Holland Immo Group B.V. en 50% in het bezit zijn van GIM Vastgoed Management B.V.

Beheer Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V. treedt op als Beheerder in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft). Het administratief en technisch beheer voor de woningen is uitbesteed aan Meeùs Vastgoedmanagement B.V. te Rotterdam en Verbeek Vastgoed Management B.V. te Nijmegen en voor de winkels aan WPM Winkelcentrummanagement B.V. te ’s-Hertogenbosch.

Rechtsvorm De rechtsvorm is een commanditaire vennootschap.

Inschrijving Kamer van Koophandel Holland Immo Group XI/Retail Residential handelsregister onder nummer 17175547.

19

Fund

C.V.

is

ingeschreven

in

het


__________________________________________________________________________ Commanditaire vennoten Het aantal commanditaire vennoten bedraagt 427. De totale € 24.000.000. De participanten zijn op 8 juli 2005 toegetreden.

inbreng

bedraagt

Economische / juridische eigendom De economische eigendom van de panden is in handen van Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. De Stichting Bewaarder Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund is juridisch eigenaar. Laatstgenoemde treedt op als bewaarder in de zin van de Wet op het financieel toezicht (voorheen: Wet toezicht beleggingsinstellingen) ten behoeve van Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. Fiscale positie Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. is voor fiscale doeleinden een besloten commanditaire vennootschap. Dat wil zeggen dat op grond van de statutaire bepalingen buiten het geval van vererving of legaat, toetreding of vervanging van commanditaire vennoten niet kan plaatsvinden zonder toestemming van alle vennoten. Het besloten karakter leidt ertoe dat de commanditaire vennootschap voor fiscale doeleinden transparant is. Dat wil zeggen dat niet de commanditaire vennootschap zelf, maar de vennoten belastingplichtig zijn voor hun aandeel in het resultaat van de commanditaire vennootschap.

Toegepaste standaarden De jaarrekening is opgemaakt in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht (Wft).

GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA EN DE RESULTAATBEPALING Algemeen Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering

20


__________________________________________________________________________ van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de handelsgoederen zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening onderneming.

wordt

gepresenteerd

in

euro’s,

de

functionele

valuta

van

de

De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.

Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze derivaten worden door de onderneming niet gesepareerd van het basiscontract en derhalve in overeenstemming met het basiscontract verwerkt. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

21


__________________________________________________________________________ Financiële instrumenten die deel uitmaken van een handelsportefeuille Financiële instrumenten (activa en verplichtingen) die worden aangehouden voor handelsdoeleinden worden gewaardeerd tegen reële waarde en wijzigingen in die reële waarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. In de eerste periode van waardering worden toerekenbare transactiekosten als last in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Gekochte leningen en obligaties Gekochte leningen en obligaties waarvan de onderneming de intentie heeft deze tot het einde van de looptijd aan te houden, en hiertoe ook in staat is, worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De overige gekochte leningen en obligaties worden voor zover deze aan een beurs genoteerd zijn gewaardeerd tegen reële waarde. Wijzigingen in die reële waarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Niet-beursgenoteerde gekochte leningen en obligaties worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

Overige financiële verplichtingen Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieverentemethode.

Hedge accounting Het Fonds maakt gebruik van interest rate swaps om renterisico's op langlopende schulden aan kredietinstellingen te beheersen. De onderneming past kostprijshedge accounting toe teneinde de resultaten naar aanleiding van renteontwikkelingen uit de interest rate swap en de afgedekte schuld gelijktijdig in de winst-en-verliesrekening te verwerken. De eerste waardering van de interest rate swap vindt plaats tegen kostprijs en bedraagt nihil. De resultaten uit het niet-effectieve deel van de hedgerelatie worden verantwoord op basis van de grondslag kostprijs of lagere marktwaarde. Indien een interest rate swap afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingsrelatie beëindigd. In geval van verkoop zal het daarmee gerealiseerde resultaat worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening.

22


__________________________________________________________________________

Beleggingen Beleggingen in terreinen en gebouwen zijn gewaardeerd tegen reële waarde (marktwaarde). Indien besloten is de beleggingen te verkopen, dan zijn deze gewaardeerd tegen directe opbrengstwaarde. Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd, indien en voor zover zij de gebruiksduur van het object verlengen en de toekomstige opbrengstwaarde van het onroerend goed positief beïnvloeden.

Vorderingen en effecten De grondslagen voor de waardering van vorderingen en effecten zijn beschreven onder het hoofd financiële instrumenten.

Fondsvermogen Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het fondsvermogen. Uitkeringen aan houders van deze instrumenten worden in mindering op het fondsvermogen gebracht, na aftrek van het eventueel hiermee verband houdend voordeel uit hoofde van belasting naar de winst. Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-enverliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.

Herwaarderingsreserve Waardevermeerderingen van de beleggingen in terreinen en gebouwen worden opgenomen in de herwaarderingsreserve. De waardeveranderingen van deze activa worden in het resultaat verwerkt. De herwaarderingsreserve wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de boekwaarde op basis van actuele waarde. Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige herwaarderingsreserve met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van de herwaarderingsreserve is geen bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering gebracht, omdat het fonds geen vennootschapsbelasting is verschuldigd.

Langlopende en kortlopende schulden De waardering van langlopende en kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd financiële instrumenten

23


__________________________________________________________________________

Opbrengstverantwoording Omzet wordt alleen verantwoord als er een redelijke zekerheid bestaat dat toekomstige voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en dat deze voordelen betrouwbaar kunnen worden geschat.

Opbrengsten uit beleggingen Hieronder worden verstaan huurinkomsten, exclusief BTW, uit vastgoedbeleggingen, alsmede de rentebaten uit tegoeden bij bankiers. Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. Vergoedingen ontvangen als stimulering voor het sluiten van huurovereenkomsten worden als integraal deel van de totale huuropbrengsten verwerkt.

Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Gerealiseerde waardeveranderingen omvatten het nog niet in de winst-en-verliesrekening verantwoorde gedeelte van het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs onder aftrek van verkoopkosten.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Hieronder wordt verstaan de waardeverandering gedurende het boekjaar van het niet verkochte onroerend goed van de vastgoedportefeuille.

Lasten in verband met het beheer van beleggingen Hieronder zijn begrepen de direct aan de beleggingsopbrengsten toerekenbare kosten.

Beheerkosten en rentelasten Hieronder worden verstaan beheervergoedingen, publiciteitskosten verslagperiode betrekking hebbende rentelasten van ontvangen leningen.

24

en

op

de


__________________________________________________________________________

1.

Terreinen en gebouwen

Verloopoverzicht beleggingen: Boekwaarde begin boekjaar

Terreinen en gebouwen

Renovatie/ verbouwing

€

€

75.550.000

154.280

Verkopen

€ -23.030.274

Herwaardering Boekwaarde eind boekjaar

€ -1.459.006

€ 51.215.000

Terreinen en gebouwen in exploitatie zijn bezwaard met een recht van eerste hypotheek ten gunste van SNS Property Finance B.V. (voorheen Bouwfonds Property Finance B.V.). De reële waarde van beleggingen in terreinen en gebouwen, is per 31 december 2009 vastgesteld op € 51.215.000 (2008: € 75.550.000, is inclusief de waarde van winkelcentrum te Almelo, welke is gewaardeerd tegen de directe opbrengstwaarde). Onder reële waarde wordt verstaan de marktwaarde, waarbij rekening wordt gehouden met verkoopkosten die ten laste van een koper komen, welke is vastgesteld door middel van een onafhankelijke externe taxatie. De taxatie is uitgevoerd door CB Richard Ellis Valuations B.V. te Amsterdam en gebaseerd op de taxatierichtlijnen van RICS Appraisal and Valuation Standards. De taxatie vindt jaarlijks plaats waarbij circa eenderde deel van de portefeuille volledig zal worden getaxeerd en voor circa tweederde deel een markttechnische update zal worden uitgevoerd door de taxateur. De voor de woningportefeuille gehanteerde waarderingsmethoden zijn de discounted cashflowmethode en de directe kapitalisatiemethode (BAR/NAR) waarbij de parameters met betrekking tot markthuren, rendementen en discontovoeten gebaseerd zijn op vergelijkbare en actuele marktransacties. Bij de woningtaxatie gehanteerde parameters zijn een gemiddelde disconteringsvoet van 7,6%, gemiddelde mutatiegraad van 8,85% en een gemiddeld bruto aanvangsrendement aan het einde van de prognoseperiode van 6,05%. De bij de winkelportefeuille gehanteerde waarderingsmethode is de directe kapitalisatiemethode (BAR/NAR) waarbij de parameters met betrekking tot markthuren en rendementen zijn gebaseerd op vergelijkbare en actuele marktransacties. Het bij de winkeltaxatie gemiddelde gehanteerde bruto aanvangsrendement bedraagt 7,25%. De verkoopkosten verbandhoudend met de verkoop van onroerend goed zijn in mindering gebracht op de gerealiseerde waardeveranderingen, die verantwoord zijn in de winst-enverliesrekening.

25


__________________________________________________________________________ De cumulatieve € 6.386.707).

herwaardering

bedraagt

per

balansdatum

€ 4.927.700

(2008:

2. Overige vorderingen

2009

2008

€

€

Nog te ontvangen huren Af: voorziening dubieuze huurvorderingen

54.300 -6.795

50.060 -14.448

Nog te ontvangen rentebaten Nog te ontvangen parkeergelden Overige vorderingen

47.505 17.513 -

35.612 51.577 32.600 4.326

65.018

124.115

De overige vorderingen hebben een verwachte resterende looptijd van korter dan 1 jaar.

3. Overlopende activa

Vooruitbetaalde assuranties

2009

2008

€

€

6.478

6.289

De overlopende activa hebben een verwachte resterende looptijd van korter dan 1 jaar.

4. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap.

26


__________________________________________________________________________ 5. Fondsvermogen Het fondsvermogen is als volgt weer te geven: Gestort en opgevraagd commanditair kapitaal

Herwaarderingsreserve

Overige reserves

Onverdeeld resultaat

Totaal

Stand 1 januari 2009

€ 24.000.000

€ 6.178.928

€ -7.459.000

€ -1.716.772

€ 21.003.156

Terugbetaling kapitaal Uitkeringen Herwaardering Vrijval herwaardering Saldo herwaardering Bestemming resultaat Resultaat lopend jaar

-6.400.000 -

-1.459.006 -2.441.152 722.299 -

-945.238 1.459.006 2.441.152 -722.299 -1.716.772 -

1.716.772 -520.439

-6.400.000 -945.238 -520.439

Stand 31 december 2009

17.600.000

3.001.069

-6.943.151

-520.439

13.137.479

Overige reserves De mutaties van de overige reserves zijn als volgt weer te geven: Uitkeringen Uitkeringen aan particiaan panten beherend vennoot

€ Stand 1 januari 2009 Uitkeringen Herwaardering Vrijval herwaardering Saldo herwaardering Bestemming resultaat Stand 31 december 2009

€

Resultaat

Mutatie herwaarderingsreserve

Totaal

€

€

€

-5.592.000

-40.382

4.352.310

-6.178.928

-7.459.000

-940.000 -

-5.238 -

-1.716.772

1.459.006 2.441.152 -722.299 -

-945.238 1.459.006 2.441.152 -722.299 -1.716.772

-6.532.000

-45.620

2.635.538

-3.001.069

-6.943.151

27


__________________________________________________________________________

De uitkering aan de participanten over 2009 bedraagt circa 4,0% (2008: 7,1%) van het ingebrachte commanditair kapitaal op jaarbasis en werd in twee delen na afloop van elk halfjaar uitbetaald.

Aandeel in het fondsvermogen Aandeel van de participanten in het fondsvermogen

€

Aandeel van de beherend vennoot in het fondsvermogen

Totaal

€

€

Stand 1 januari 2009

20.997.918

5.238

21.003.156

Terugbetaling kapitaal Uitkeringen Resultaat lopend jaar

-6.400.000 -940.000 -536.495

-5.238 16.056

-6.400.000 -945.238 -520.439

Stand 31 december 2009

13.121.423

16.056

13.137.479

Het gestort en opgevraagd commanditair kapitaal bestaat ultimo boekjaar uit 1.600 participaties van € 11.000. De intrinsieke waarde per 31 december 2009 bedraagt € 8.201 per participatie (2008: nominale waarde: € 15.000, intrinsieke waarde: € 13.124).

6. Schulden aan kredietinstellingen

Hypothecaire leningen, oorspronkelijke hoofdsom Betaalde aflossingen (cumulatief) Aflossingsverplichtingen binnen één jaar

2009

2008

€

€

61.832.000 -23.543.037 -287.500

61.832.000 -7.079.637 -559.200

38.001.463

54.193.163

De hypothecaire leningen zijn verstrekt door SNS Property Finance B.V. (voorheen Bouwfonds Property Finance B.V.). Het betreft een viertal leningen.

28


__________________________________________________________________________

Lening I en II hebben als onderpand de woningportefeuille. Lening I (groot € 12.276.000) kent een looptijd van twaalf maanden. De eerstvolgende expiratie is 1 november 2010. Deze lening kent een variabel tarief van 3-maands Euribor met een opslag van 0,7% en kan in beginsel telkenmale worden verlengd tegen dezelfde condities. Het renterisico is per 1 augustus 2008 voor een initieel bedrag van € 6.000.000 afgedekt door middel van een Interest Rate Swap-transactie, hierna te noemen SWAP, welke is vastgelegd in een “Overeenkomst Financiële Derivaten” bij SNS Bank N.V. Dit bedrag loopt geleidelijk af en bedraagt op 31 december 2009 € 4.400.000. Het nominaal te betalen rentetarief inclusief de opslag over de met de SWAP afgedekte hoofdsom bedraagt 4,54%. De SWAP loopt tot 1 juli 2012. De hoofdsom neemt af met € 400.000 per kwartaal tot 2 januari 2011, vervolgens met € 350.000 per kwartaal van 3 januari 2011 tot 2 oktober 2011 en daarna met € 300.000 per kwartaal van 3 oktober 2011 tot een resterende hoofdsom van € 850.000. De marktwaarde voor de SWAP per 31 december 2009 bedraagt negatief € 170.134. Lening II (groot € 12.276.000) kent een gefixeerd rentepercentage van 4,2% tot 1 augustus 2010. De looptijd van de lening eindigt op 1 augustus 2010. Het voornemen bestaat om deze lening aansluitend te continueren op basis van een variabele rente (gedeeltelijk) afgedekt met een SWAP. Voor de leningen I en II geldt, dat er geen periodieke aflossing is verschuldigd. De leningen worden afgelost aan het einde van hun looptijd. Bij verkoop van de individuele woningen zal een bedrag worden afgelost ter grootte van het pro rata deel in de pro resto hoofdsom van de financiering plus 20%. Aflossingen zullen eerst plaatsvinden op lening I en zodra deze lening is afgelost, vervolgens op lening II. Lening III en IV hebben als onderpand de winkelportefeuille. Lening III (groot € 18.640.000) kent een gefixeerd rentepercentage van 4,2% tot 1 augustus 2010. De looptijd van de lening eindigt op 1 augustus 2010. Door de verkoop van winkelcentrum Almelo is er een bedrag van € 14.752.000 op dit leningdeel afgelost. Het voornemen bestaat om deze lening aansluitend te continueren op basis van een variabele rente (gedeeltelijk) afgedekt met een SWAP. Lening IV (groot € 18.640.000) kent een gefixeerd rentepercentage van 4,5% tot 1 augustus 2012. De looptijd van de lening eindigt op 1 augustus 2012. De aflossing van de leningen III en IV bedraagt vanaf 1 september 2009 1,5% van de oorspronkelijke hoofdsom van de financiering ten behoeve van de winkelobjecten te Amersfoort en Amsterdam, op jaarbasis. De oorspronkelijke hoofdsom van de leningen bedraagt € 61.832.000. De aflossingsverplichtingen, die binnen één jaar vervallen, zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. Op de registergoederen rust een recht van eerste en tweede hypotheek ten gunste van SNS Property Finance B.V. (voorheen Bouwfonds Property Finance B.V.).

29


__________________________________________________________________________

De resterende looptijd van de langlopende schulden is als volgt:

2009 € 287.500 38.001.463

Resterende looptijd korter dan 1 jaar Resterende looptijd langer dan 1 jaar, korter dan 5 jaar

38.288.963

7. Schulden aan kredietinstellingen

Hypotheekrente te betalen Aflossingsverplichtingen binnen één jaar inzake hypothecaire leningen

2009

2008

€

€

171.370

276.526

287.500

559.200

458.870

835.726

De schulden aan kredietinstellingen hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Voor de zekerheden wordt verwezen naar de toelichting bij de langlopende schulden aan kredietinstellingen. 8. Belastingen

Omzetbelasting

2009

2008

€

€

10.970

15.979

De omzetbelasting heeft een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Er zijn geen zekerheden gesteld.

30


__________________________________________________________________________

9. Overige schulden en overlopende passiva

Winstuitkering te betalen Waarborgsommen huurders Onderhoudsverplichtingen winkelcentrum Amersfoort Rekening-courant Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V. Rekening-courant Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund C.V. Overige schulden / nog te betalen kosten Huurgarantie Vooruit ontvangen huren Rekening-courant Holland Immo Group B.V.

2009

2008

€

€

220.000 43.947 83.428

852.000 23.267 83.428

46.865

-

7.340 91.425 121.150 1.630

4.176 31.874 381.434 31.916

615.785

1.408.095

De overige schulden en overlopende passiva hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Er zijn geen zekerheden gesteld.

Financiële instrumenten Algemeen Het Fonds maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van financiële instrumenten die de onderneming blootstellen aan markten/of kredietrisico's. Het betreft nietafgeleide financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen en afgeleide financiële instrumenten, zijnde renteswaps om toekomstige transacties en kasstromen af te dekken. Het Fonds handelt niet in deze financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het renterisico te beperken. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de marktrisico's.

31


__________________________________________________________________________

Renterisico Het Fonds maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten om (tussentijdse) rentefluctuaties te beheersen. De vennootschap heeft renteswaps afgesloten ten aanzien van leningen met een variabele rente. Deze renteswaps worden gebruikt om het variabelrente karakter van de financiering aan te passen. Voor een toelichting op deze renteswaps wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden aan kredietinstellingen.

32


__________________________________________________________________________

10. Opbrengsten uit beleggingen

- in terreinen en gebouwen huuropbrengsten

2009

2008

€

€

4.199.076

4.628.124

23.614

69.471

- in andere beleggingen rentebaten

11. Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen

- in terreinen en gebouwen verkoopopbrengsten woningen/winkelcentrum Almelo boekwaarde verkochte woningen/winkelcentrum Almelo verkoopresultaat af: verkoopkosten

2009

2008

€

€

23.180.250 -23.030.274

1.229.500 -1.002.664

149.976 -654.791

226.836 -26.910

-504.815

199.926

12. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen

2009

2008

- in terreinen en gebouwen

€

€

herwaardering onroerend goed

-2.079.007

-3.522.261

33


__________________________________________________________________________

13. Lasten in verband met het beheer van beleggingen

Beheerprovisie externe beheerders Bijdrage Vereniging van Eigenaren Gemeentelijke heffingen (o.a. onroerende zaakbelasting) Assuranties Instandhoudingskosten Mutatie voorziening dubieuze debiteuren / afboekingen huurvorderingen / incassokosten Juridische advieskosten Taxatiekosten Overige kosten

2009

2008

€

€

32.660 121.607 140.605 21.285 140.188

36.459 131.636 125.978 29.687 171.174

1.631 11.304 13.628 3.115

3.209 28.722 22.218 3.754

486.023

552.837

2009

2008

€

€

14. Beheerkosten en rentelasten

Vaste vergoeding Beheerder Beheerfee Beheerder inzake vastgoedbeheer Rente hypothecaire leningen inclusief rente aandeel rentederivaat Overige rentelasten, inclusief bankkosten

24.567 137.314

22.252 136.292

2.130.991 413

2.380.606 45

2.293.285

2.539.195

De vaste vergoeding Beheerder voor omvat alle kosten in verband met het laten functioneren van het Fonds als zodanig, waaronder de jaarlijkse kosten van de accountant ten behoeve van de Bewaarder en het Fonds, het met de Bewaarder overeengekomen bewaarloon, dat voor 2009 € 2.319 (2008: € 2.007)bedraagt, het opstellen van de periodieke rapportages naar de Participanten en het organiseren van de jaarlijkse vergadering van Participanten ten behoeve van het vaststellen van de jaarrekening van het Fonds. Daarnaast ontvangt de Beheerder een beheerfee van 4% van de jaarlijks gefactureerde brutohuur voor de winkelbeleggingen.

34


__________________________________________________________________________

Total expense ratio De total expense ratio geeft het niveau van kosten weer gerelateerd aan de gewogen intrinsieke waarde van het Fonds. In de totale kosten zijn begrepen alle kosten, die in het boekjaar ten laste van het resultaat zijn gebracht exclusief de kosten van de beleggingstransactie en de interestkosten. Totale kosten

647.904 =

Gewogen gemiddelde intrinsieke waarde

3,63%

17.862.164

Bij het bepalen van de gewogen gemiddelde intrinsieke waarde is verondersteld dat de waardeverandering van de vastgoedportefeuille zich gedurende het boekjaar gelijkmatig heeft voorgedaan. Personeel Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. heeft geen medewerkers in dienst (2008: geen).

Transacties met gelieerde partijen Alle hieronder vermelde transacties met gelieerde partijen zijn weergegeven in het Prospectus en vinden plaats onder marktconforme omstandigheden. Transacties met gelieerde partijen gedurende het boekjaar: Bezoldiging Beheerder: De bezoldiging van de Beheerder over het boekjaar 2009 bedraagt voor het algemeen beheer van het Fonds € 24.567 en voor de winkels € 137.314 (2008: voor het algemeen beheer € 22.252 en voor de winkels € 136.292). Renovatie / verbouwing: Holland Immo Group B.V. heeft in het boekjaar 2009 een bedrag ad € 19.819 doorbelast aan het Fonds. Dit bedrag bestaat uit renovatielasten voor de woningen in de vastgoedportefeuille.

35


__________________________________________________________________________

Eindhoven, 16 april 2010 De Beheerder: Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V.

mr. T. Kühl

mr. M. Kühl

36


__________________________________________________________________________ OVERIGE GEGEVENS Statutaire bepaling inzake de bestemming van het resultaat Artikel 13, lid 1 van de statuten luidt als volgt: Het positieve resultaat in enig boekjaar komt ten goede aan de commanditaire vennoten naar evenredigheid van ieders inbreng. De vennoten delen in een eventueel negatief resultaat voor hetzelfde percentage als waarvoor zij in het positieve resultaat delen. Artikel 13, lid 2 van de statuten luidt als volgt: De beherend vennoot ontvangt: a) tien procent (10%) van het voordelig verschil tussen: de verkoopopbrengst van een woning verminderd met de verkoopkosten (makelaars- en promotiekosten, alsmede mutatieonderhoudskosten) en met de mutatieleegstand van vier (4) maanden enerzijds en de aankoopprijs (inclusief directe aankoopkosten) van de verkochte onroerende zaken anderzijds; b) een bedrag van twintig procent (20%) van de overwinst uit de vervreemding van de winkelbeleggingen. Onder “overwinst” zoals bedoeld in de eerste zin van dit lid wordt verstaan het positieve verschil tussen: de bij vervreemding gerealiseerde verkoopopbrengst; en het bedrag van de oorspronkelijke hypotheekschuld (vóór aflossingen) en de inleg van de Participanten van de Vennootschap die is toe te rekenen aan de winkelbeleggingen, vermeerderd met de verkoopkosten. Artikel 13, lid 4 van de statuten luidt als volgt: Ieder van de vennoten wordt jaarlijks voor zijn aandeel in het resultaat over het laatst verstreken boekjaar gecrediteerd respectievelijk gedebiteerd op zijn kapitaalrekening, zodra dit aandeel is vastgesteld.

Voorstel bestemming resultaat 2009 Voorgesteld wordt om het verlies ad € 520.439 in mindering te brengen op de overige reserves. Een verdere toelichting is opgenomen onder de toelichting op de jaarrekening 2009 onder het hoofd fondsvermogen.

Zeggenschapsrechten Het bestuur van de commanditaire vennootschap berust bij de beherend vennoot, Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund B.V. De commanditaire vennoten zijn niet bevoegd voor het Fonds beheershandelingen te verrichten en zijn jegens derden ook niet aansprakelijk voor de verbintenissen van het Fonds. De Beheerder, Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V., is op grond van de overeenkomst van de commanditaire vennootschap Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V., tevens bevattende bepalingen van beheer en bewaring, gemachtigd de Vennootschap te vertegenwoordigen alsmede rechtshandelingen voor rekening van de Vennootschap te verrichten.

37


__________________________________________________________________________ Aan: de beheerder van Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V.

Accountantsverklaring

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2009 van Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven bestaande uit de balans per 31 december 2009 en de winst-en-verliesrekening over 2009 met de toelichting gecontroleerd. Verantwoordelijkheid van de beheerder De beheerder van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controleinformatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico's van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de vennootschap.

38


__________________________________________________________________________ Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die de beheerder van de vennootschap heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. per 31 december 2009 en van het resultaat over 2009 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht.

Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften en/of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder f BW melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. 's-Hertogenbosch, 16 april 2010 KPMG ACCOUNTANTS N.V. R.P.A.M. Engelen RA

39

RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN. Jaarrekening 2009

Recommend Documents