GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN. Jaarrekening 2012

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN Jaarrekening 2012

INHOUDSOPGAVE

Pagina

JAARVERSLAG Jaarverslag

3

JAARREKENING Enkelvoudige balans per 31 december 2012 Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2012 Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2012 Geconsolideerde balans per 31 december 2012 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2012 Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2012 Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2012

11 12 13 22 24 25 27

OVERIGE GEGEVENS Statutaire bepaling inzake de bestemming van het resultaat Voorstel bestemming resultaat 2012 Zeggenschapsrechten Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

45 45 45 46

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN JAARVERSLAG Algemeen De Duitse economie is in 2012 ondanks de economische crisis in de overige Euro-landen volgens het Statistisches Bundesamt Deutschland (Destatis) met 0,7% gegroeid. Evenals in het voorgaande jaar waren de groei-impulsen niet alleen afkomstig van de buitenlandse handel (+4,1%), maar ook van de binnenlandse consumentenbestedingen (+0,8%)1. Het werkloosheidspercentage is sinds het begin van 2012 met 0,5% gedaald tot 5,3%2. De vooruitzichten voor de Duitse economie voor het jaar 2013 zijn positief. Het Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) ziet in het eerste kwartaal van 2013 een stijging van het bruto binnenlands product van 0,3% ten opzichte van het vorige kwartaal en een verdere groei van de economie in 20133. De Duitse regering houdt rekening met een lichte groei in 2013 van 0,4%4. Volgens het Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) is het vertrouwen van beleggers en analisten in de Duitse economie sinds begin van 2012 gestegen tot plus 48,2 punten. Volgens het ZEW geeft de index aan dat de economische tegenwind van de Eurocrisis de Duitse economie minder hard zal raken5. De Duitse winkelmarkt Volgens de cijfers van het Handelsverband Deutschland6 steeg de detailhandelsomzet in Duitsland in 2012 naar € 427,9 miljard (2011: € 421,5 miljard), een nominale stijging van 1,5%. Door de aanhoudend positieve ontwikkeling op de arbeidsmarkt hebben de Duitse consumenten meer vertrouwen in de toekomst, waarmee de groeiende binnenlandse bestedingen een bijdrage leveren aan de groei van de economie van Duitsland. Ook in 2012 hebben met name de full-service supermarkten en drogisterijketens hiervan kunnen profiteren. Vooruitzichten Duitse winkelmarkt 2013 Het onderzoeksbureau GfK verwacht voor het jaar 2013 een groei van de consumptieve bestedingen van 1%. Het consumentenvertrouwen is in maart 2013 verder gestegen7. Met name de verwachtingen van de arbeidsmarkt zijn hiervoor belangrijk en deze zien er voor Duitsland ook in 2013 goed uit, aldus het onderzoeksbureau. Het HDE verwacht een toename van de detailhandelsomzetten met 1%8.

1

Statistisches Bundesamt: persbericht van 15 januari 2013

2

Statistisches Bundesamt:Wirtschaft und Statistik, januari 2013

3

DIW: persbericht van 28 januari 2013

4

Die Bundesregierung: persbericht van 17 januari 2013

5

ZEW: persbericht van 19 februari 2013

6

HDE: Der Deutsche Einzelhandel, februari 2013

7

GfK: Ergebnisse der GfK-Konsumklimastudie für Deutschland für Februar 2013

8

HDE: Der Deutsche Einzelhandel, februari 2013

3

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN Kenmerken van het Fonds Doel van het Fonds is het behalen van rendement voor haar Participanten middels het beleggen in een Duitse winkelvastgoedportefeuille. Het Fonds verstrekt twee winstdelende leningen, waarmee het winkelvastgoed dat wordt gehouden in verschillende vastgoed BV’s en KG’s, is gefinancierd. Het Fonds is opgericht op 16 juli 2008. De totale winkelvastgoedportefeuille bestaat uit 63 winkels (met op één locatie bovengelegen service-appartementen) en 4 bovengelegen kantoorunits verspreid over 14 Duitse gemeenten op binnenstedelijke locaties of in de directe nabijheid daarvan. Het totale investeringsvolume van het Fonds bedraagt ruim € 74 miljoen. De winkelvastgoedportefeuille wordt voor middellange termijn geëxploiteerd, waarbij de huurstroom voor ca. 90% wordt gegenereerd door grote landelijk opererende winkelketens. De winkelvastgoedportefeuille wordt enerzijds gefinancierd met een hypothecaire lening bij ING Real Estate Finance N.V. met een restant hoofdsom ultimo boekjaar 2012 ad € 26.810.000 en een hypothecaire lening bij SNS Property Finance B.V. met een restant hoofdsom ultimo boekjaar 2012 ad € 21.760.000. Beide leningen kennen een variabele rente (3-maands Euribor met een opslag van respectievelijk 0,9% en 1,8%). Het renterisico is voor 100% van de hoofdsommen van de hypothecaire leningen afgedekt middels zogenaamde rente SWAP’s, welke zijn afgesloten bij ING Bank N.V. en SNS Bank N.V. Deze SWAP’s kennen een rentepercentage (exclusief opslag) van respectievelijk 4,29% en 3,55%. De expiratiedata van de hypothecaire leningen zijn respectievelijk 1 juli 2018 en 1 mei 2016. De expiratiedata van de SWAP’s zijn respectievelijk 1 juli 2015 en 1 mei 2016. Anderzijds wordt de winkelvastgoedportefeuille gefinancierd middels 2 winstdelende leningen aan Holland Immo Group German Real Estate Holding B.V. Winstdelende lening 1 is in hoofdsom groot € 14.750.000 en kent een rentepercentage van 7%. Winstdelende lening 2 is in hoofdsom groot € 11.543.900 en kent een rentepercentage van 7,31%. Als zekerheid voor deze winstdelende leningen zijn alle aandelen van de eigendomsstructuur van de vastgoedportefeuille aan het Fonds verpand. Risico’s Financiële instrumenten Algemeen Het Fonds maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die het Fonds blootstellen aan marktrisico inclusief kredietrisico, renterisico en liquiditeitsrisico. Om deze risico’s te beheersen heeft de Beheerder een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures geïmplementeerd om de risico’s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van het Fonds te beperken. Het Fonds zet afgeleide financiële instrumenten in, in de vorm van renteswaps, om risico’s te beheersen. Kredietrisico Het Fonds loopt kredietrisico over de uitstaande vorderingen. De blootstelling aan kredietrisico van het Fonds wordt hoofdzakelijk bepaald door de individuele kenmerken van de afzonderlijke huurders. Daarnaast houdt de Beheerder ook rekening met bepaalde aspecten van het huurderbestand, zoals het risico op wanbetaling, de spreiding van de verschillende huurders en de locatie waar de huurders zijn gevestigd daar deze aspecten impact kunnen hebben op het kredietrisico. Nieuwe huurders worden, indien noodzakelijk

4

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN geacht, getoetst op kredietwaardigheid. Circa 15% van de huuropbrengsten wordt gerealiseerd bij één klant. Renterisico Het Fonds maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten om (tussentijdse) rentefluctuaties te beheersen. Het Fonds heeft renteswaps afgesloten ten aanzien van leningen met een variabele rente. Deze renteswaps worden gebruikt om het renterisico van het variabele rentekarakter van de financiering af te dekken. Alle renteswaps betreffen plain vanilla renteswaps waarbij het Fonds een vaste rente betaalt en een variabele rente gebaseerd op Euribor ontvangt. Deze afgeleide financiële instrumenten worden niet ingezet voor handelsdoeleinden en de Beheerder heeft procedures en gedragslijnen ten aanzien van het afdekken van renterisico’s geïmplementeerd om de omvang van het renterisico te beperken. Voor een toelichting op deze renteswaps wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden aan kredietinstellingen. Liquiditeitsrisico Liquiditeitsrisico is het risico dat het Fonds onvoldoende liquiditeiten beschikbaar heeft om te voldoen aan de financiële verplichtingen. De uitgangspunten van het liquiditeitsrisicobeheer zijn dat er voor zover mogelijk afdoende liquiditeiten worden aangehouden om te kunnen voldoen aan de huidige en toekomstige financiële verplichtingen, in normale en moeilijke omstandigheden, en zonder dat daarbij door het Fonds onaanvaardbare verliezen worden geleden of de reputatie van het Fonds in gevaar komt. De liquiditeitsrisico’s worden maandelijks gemonitord door de Beheerder en bestaan uit het aanhouden van voldoende liquiditeiten teneinde te voldoen aan de aflossings- en renteverplichtingen, de financiële verplichtingen ten aanzien van de renteswap en de overige kortlopende financiële verplichtingen. De financiële verplichtingen ten aanzien van de renteswap bestaan uit de periodieke betalingen uit hoofde van het verschil tussen de variabele rente en de vaste rente en eventuele betalingen uit hoofde van het afrekenen van een negatieve marktwaarde indien de Beheerder besluit om de renteswap tijdens de contractduur af te wikkelen. De exploitatie in 2012 Hierna geven wij een samenvatting van de belangrijkste ontwikkelingen binnen de portefeuille en waarbij de risico’s voor het Fonds, daar waar van toepassing, zijn opgenomen. Bremervörde In Bremervörde is de leegstaande winkelruimte van de voormalige speelgoedspeciaalzaak in deze verslagperiode per 1 februari 2012 wederverhuurd aan eveneens een speelgoedspeciaalzaak. Het Fonds heeft van de tussentijdse leegstand geen financiële gevolgen ondervonden, aangezien hiervoor een huurgarantie van de verkoper herleefde. Voor de winkelruimte van GetränkePartner, die per 1 juli 2012 is opgezegd, hebben de onderhandelingen met een andere reeds in Bremervörde aanwezige drankenspeciaalzaak helaas niet geleid tot wederverhuur. Momenteel worden een aantal oriënterende gesprekken gevoerd met andere huurkandidaten. Voor de shop-in-shop unit ten aanzien van het slagerijgedeelte ontvangen wij een huurgarantie van de verkoper. Thans worden de mogelijkheden onderzocht in hoeverre het mogelijk is om beide units samen te voegen en als een grotere winkelunit aan te bieden.

5

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN Voor een van de twee boven de winkels gelegen kantoorunits is een nieuwe huurovereenkomst gesloten met Bildungswerk der Niedersächsischen Wirtschaft, een semi-overheidsinstelling. Deze huurder was reeds onderhuurder bij HGV, wiens huurovereenkomst werd beëindigd. Ten gevolge van deze wederverhuur is de verhuurcourtage ad € 5.463 (zijnde twee maandhuren) aan het Fonds in rekening gebracht. Lubmin In Lubmin is per 1 november jongstleden de voormalige Schlecker-unit voor een periode van vijf jaar verhuurd. Bij deze transactie is een hogere huurprijs gerealiseerd. De bij deze transactie verschuldigde verhuurcourtage bedroeg € 7.050 (zijnde drie maandhuren). Daarnaast hebben onderhoudswerkzaamheden aan de CV-installatie plaatsgevonden, waarbij een gasbrander moest worden vernieuwd. De kosten daarvan bedroegen € 3.281 en zijn als onderhoudskosten ten laste van de exploitatie geboekt. Freren In Freren heeft de curator van het Schlecker-concern de huurovereenkomst opgezegd per 1 november 2012. Voor de openstaande huurvordering ad € 3.200 is een voorziening ten laste van de exploitatie gevormd. Voor deze winkelruimte is per 22 april 2013 (onder financieringsvoorbehoud door huurder) een nieuwe vijf-jarige huurovereenkomst gesloten met een drogisterij (formule Ihr Platz), tegen dezelfde condities als de voormalige Schlecker-unit. Schkeuditz De met de voormalige hoofdhuurder overeengekomen betalingsregeling betreffende de huurachterstand van de boven het winkelcentrum gelegen woningen, welke door de rechter op 11 januari 2012 is bekrachtigd, is in inmiddels correct nagekomen. De huurovereenkomsten met de bewoners zijn door het Fonds overgenomen. Enkele woningen zijn gedurende het jaar direct na huuropzeggingen wederverhuurd. De uit de wederverhuur voortvloeiende verhuurcourtages van in totaal € 3.711 zijn ten laste van het resultaat gebracht. Daarnaast is medio 2012 een tweede ingang voor bakker Steinecke gerealiseerd. Met ingang van augustus 2012 is de netto huur opgehoogd van € 1.900 naar € 2.200 per maand. De kosten van het plaatsen van een tweede ingang ad € 4.690 zijn als investeringskosten ten laste van het Fonds gekomen. De ingangsdeur van huurder Konsum moest worden vervangen. De vervangingskosten bedroegen € 2.250 en zijn als onderhoudskosten ten laste van de exploitatie gekomen. Passau In 2012 is de parkeerplaats van de supermarkt Netto in Passau opnieuw bestraat. De oorspronkelijke stenen vertoonden gebreken welke in beginsel onder de garantieregeling van de aannemer vallen. De verantwoordelijke aannemer is recent failliet gegaan. De helft van de herstelkosten wordt alsnog gedekt door de garantieverzekering van de betreffende aannemer. De andere helft, zijnde ca. € 34.000, is als investeringskosten geactiveerd. Bockhorn Voor de winkelruimte van Lidl is per 1 mei 2012 de huur voor het eerst geïndexeerd, aangezien de gecumuleerde prijsstijging sinds aanvang van het huurcontract de 10% heeft overstegen. De huur is alsdan geïndexeerd met 6,5%. Dit levert op jaarbasis ca. € 8.000 meer huur op.

6

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN Overige objecten Ten aanzien van de overige objecten kunnen geen bijzonderheden worden vermeld. De exploitatie verliep volgens de verwachtingen. Exploitatieoverzicht 2012 Hierna volgt een analyse van de totstandkoming van het exploitatierendement over 2012. Analyse exploitatierendement 2012

Inkomsten Huurinkomsten/overige opbrengsten Rentebaten Totaal inkomsten

geconsolideerd

aandeel

gerealiseerd

m inderheids-

resultaat

belang

€

€

4.747.372

prognose gerealiseerd €

55.586

ex Prospectus €

4.691.786

4.782.190

11.142

872

10.270

20.791

4.758.514

56.459

4.702.056

4.802.981

2.596.414

31.427

2.564.987

2.559.521

570.685

7.921

562.764

491.739

3.167.099

39.348

3.127.751

3.051.260

1.591.416

17.111

1.574.305

1.751.721

6,0%

6,7%

Kosten Hypotheekrente Exploitatie- en beheerkosten Totaal kosten Exploitatieresultaat Rendement uit exploitatie

Het exploitatieoverzicht sluit met een resultaat van € 1.574.305. Het hieruit resulterende exploitatierendement ligt met 6,0% onder de prognose (6,7%). De gerealiseerde huurinkomsten liggen € 90.404 onder de prognose. Het verschil wordt voor de helft (circa € 44.000) verklaard door de achterblijvende huurindexering ten opzichte van de prognose door de lagere inflatie. Hierdoor zijn de huren in de afgelopen jaren minder gestegen dan verwacht. Voor het overige kan het verschil verklaard worden door de gederfde huurinkomsten ten gevolge van het faillissement van Schlecker in Freren en Lubmin (circa € 15.000) en de leegstand van de voormalige drankenhandel in Bremervörde (€ 26.050). Tenslotte liggen de rentebaten onder de prognose, hetgeen kan worden verklaard uit het verschil tussen het geprognosticeerde gemiddelde rentepercentage op de liquiditeitsreserve (3,5%) en het over 2012 gerealiseerde rentepercentage van gemiddeld 1,5%.

7

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN De exploitatieen beheerskosten liggen € 71.025 boven de prognose. De verschillen kunnen als volgt nader worden gespecificeerd: Exploitatieen beheerkosten

prognose gerealiseerd

ex Prospectus

€

€

Onderhoudskosten en overige eigenaarslasten

202.637

133.351

Verzekeringen

26.504

27.996

Gemeentelijke heffingen (Grundsteuer)

67.999

52.677

Vergoeding extern vastgoedbeheer

49.546

55.518

Reservering taxatiekosten

20.467

28.693

Vergoeding Beheerder

93.857

95.643

Algemene fondskosten

101.755

97.861

562.764

491.739

Totaal kosten

Uit het bovenstaande overzicht blijkt dat met name de onderhoudskosten en overige eigenaarslasten in deze verslagperiode boven de prognose liggen. De overschrijding wordt enerzijds veroorzaakt door de voorziening voor oninbare huurvorderingen jegens Schlecker en de courtagekosten van gedurende het jaar gerealiseerde wederverhuur van in totaal € 17.500. Anderzijds liggen de kosten van onderhoud en vervanging in dit jaar met in totaal € 36.600 boven de prognose. In de taxatiekosten is door heronderhandeling met de taxateur over de taxatiekosten een aanmerkelijke besparing gerealiseerd. Deze zal ook de komende jaren een gunstig effect hebben. Daarentegen zijn de gemeentelijke heffingen door verandering van de “Gebäudeklasse“ alsmede sterke tariefstijgingen in veel Duitse gemeenten hoger dan geprognosticeerd. De overige kostenposten (zoals verzekeringen, beheervergoedingen en overige fondskosten) liggen in lijn met de prognose. Interim-dividenduitkering 2012 Over het jaar 2012 is een interim-dividenduitkering beschikbaar gesteld van € 700 per participatie. Dit is in overeenstemming met de prognose. Op deze dividenduitkering is conform de Wet op de dividendbelasting 15% dividendbelasting ingehouden. Verwachtingen voor het jaar 2013 De vastgoedportefeuille van het Fonds kent langjarige contracten met overwegend solide huurders in de Duitse discount retailmarkt. Voor het jaar 2013 verwachten wij een resultaat dat in lijn is met de prognose. Op grond van de jaarlijkse hertaxatie van de portefeuille heeft de door ING Real Estate Finance (ING) gefinancierde portefeuille van de 1e emissie (met de objecten in Schkeuditz, Bremervörde, Hannover, Bockhorn, Freren, Passau en Lubmin) per 31 december 2012 een zogenaamde ‘Loan to Value’ (LTV) van circa 84%. Dit geeft de verhouding weer tussen de pro resto hoofdsom van de lening en de beleggingswaarde. In de leningovereenkomst is bepaald dat indien deze verhouding per 1 juli 2013 hoger is dan 70%, door ING extra aflossingen kunnen worden gevorderd waardoor deze LTV in de volgende vijf jaren weer wordt afgebouwd tot 70%.

8

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN Thans lopen gesprekken met ING over de exacte invulling van bovenstaande aflossingsvoorwaarde welke naar verwachting in het tweede kwartaal van 2013 worden afgerond. De beheerder/directie kan de uitkomst van deze gesprekken nog met onvoldoende zekerheid inschatten. Het is daarom ook nog niet bekend in welke mate de aflossingsverplichtingen invloed zullen op de toekomstige winstuitkeringen. Op grond van de jaarlijkse hertaxatie van de portefeuille heeft de door SNS Property Finance B.V. (SNS) gefinancierde portefeuille van de 2de emissie (met de objecten in Bergheim, Erkrath, Haltern am See, Jünkerrath, Leverkusen, Lütjensee en Nörvenich) per 31 december 2012 een zogenaamde ‘Loan to Value’ (LTV) van iets meer dan 75%. De LTV geeft de verhouding weer tussen de pro resto hoofdsom van de lening en de waarde van de beleggingsportefeuille. In de leningovereenkomst is bepaald dat indien deze verhouding, op basis van de jaarlijkse hertaxatie, per 1 januari van het betreffende jaar, hoger is dan 75,0%, SNS zich het recht voorbehoudt om het aflossingsschema te herzien. De taxatierapporten worden thans door SNS beoordeeld en de directie verwacht dat op grond van de zeer geringe overschrijding van de LTV van 75%, de aflossing niet of zeer beperkt zal worden aangepast.

9

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN Kerngegevens 2012 De kerngegevens zijn gebaseerd op de geconsolideerde jaarrekening. Liquiditeit De liquiditeit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op korte termijn aan haar verplichtingen te voldoen. De liquiditeitspositie geeft de toestand op 31 december weer, er is dus sprake van een momentopname. Current ratio Vlottende activa / kortlopende schulden

2012

2011

1,48

1,81

Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op langere termijn aan haar verplichtingen (rente + aflossingen) te voldoen. De solvabiliteitspositie geeft de toestand per 31 december weer, er is dus sprake van een momentopname.

Solvabiliteit Groepsvermogen / vreemd vermogen lang

2012

2011

0,25

0,30

Financieringsbehoeften Gegeven de current ratio en de solvabiliteit per 31 december 2012 is er geen behoefte om extra te financieren. De Beheerder De Beheerder van het Fonds is Holland Immo Group Beheer B.V., die verklaart voor het Fonds te beschikken over een AO/IC, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht (Wft) dat de bedrijfsvoering van het Fonds effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneert. De Autoriteit Financiële Markten heeft op 11 november 2005 aan Holland Immo Group Beheer B.V. een vergunning verleend, teneinde op te treden als Beheerder van beleggingsinstellingen. Eindhoven, 29 maart 2013 De Beheerder: Holland Immo Group Beheer B.V.

mr. T. Kühl

mr. M. Kühl

10

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2012 (vóór resultaatbestemming)

Actief

31 december 2012 €

€


€

Vaste activa Financiële vaste activa

(1)

26.293.900

26.293.900

Vlottende activa Overige vorderingen en overlopende activa

(2)

626.314

595.758

Liquide middelen

(3)

504

80 626.818

595.838

26.920.718

26.889.738

Passief Eigen vermogen

(4)

Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve

268.000 26.071.397 -1.468.036 1.853.713

Overige reserves Onverdeeld resultaat

Voorzieningen

268.000 26.071.397 -1.475.113 1.883.077 26.725.074

26.747.361

(5)

183.426

135.533

(6)

12.218

6.844

26.920.718

26.889.738

Kortlopende schulden Overige schulden en overlopende passiva

11

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN ENKELVOUDIGE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2012

Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen

(7)

2012

2011

€

€

-47.893

-23.942

Overig resultaat na belastingen

1.901.606

1.907.019

Nettoresultaat

1.853.713

1.883.077

12

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN TOELICHTING BEHORENDE TOT DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING 2012

ALGEMEEN Doel van de naamloze vennootschap De naamloze vennootschap heeft ten doel het beleggen van vermogen in de zin van artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 met toepassing van het beginsel van risicospreiding teneinde de aandeelhouders in de opbrengst van de beleggingen te doen delen, alsmede al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, in de ruimste zin van het woord. Datum oprichting en boekjaar De naamloze vennootschap is opgericht op 16 juli 2008. Het boekjaar is gelijk aan een kalenderjaar. Vastgoedportefeuille De vastgoedportefeuille bestaat uit 47 winkels met bovengelegen service-appartementen en 4 kantoorunits, inclusief grond. De units zijn gelegen in winkelkernen in 7 Duitse gemeenten, Freren, Schkeuditz, Bockhorn, Bremervörde, Lubmin, Passau en Hannover. In 2009 is een tweede Duitse winkelvastgoedportefeuille verworven bestaande uit 16 winkels, gelegen in winkelkernen in 7 Duitse gemeenten, Lütjensee, Haltern am See, Erkrath, Leverkusen, Bergheim, Nörvenich en Jünkerath. Beheer Holland Immo Group Beheer B.V. treedt op als Beheerder in de zin van de Wet op het financieel toezicht. Het administratief en technisch beheer van de vastgoedportefeuille is uitbesteed aan FW-Objektverwaltung te Gütersloh (D), Ten Brinke Asset Management B.V. te Varsseveld en ESTAma GmbH te Berlijn (D). Rechtsvorm De rechtsvorm is een naamloze vennootschap naar Nederlands recht met statutaire zetel te Eindhoven. Inschrijving Kamer van Koophandel Holland Immo Group XVII/German Retail Fund N.V. is ingeschreven in het handelsregister onder nummer 17229781. Stichting Administratiekantoor Holland Immo Group XVII/German Retail Fund Stichting Administratiekantoor Holland Immo Group XVII/German Retail Fund (St. AK) is een stichting naar Nederlands recht met statutaire zetel te Eindhoven. St. AK is opgericht op 24 april 2008 en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Brabant onder nummer 17225031.

13

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN St. AK treedt op als enig aandeelhouder van het Fonds en geeft Participaties uit aan de Participanten. St. AK houdt voor elke uitgegeven Participatie één aandeel in het Fonds. St. AK is op grond van zijn statuten gehouden de aan de aandelen in het Fonds verbonden rechten op zodanige wijze uit te oefenen, dat de continuïteit in het bestuur over - en het beleid van - het Fonds alsook de Fbi-status (Fiscale Beleggingsinstellingstatus) worden gewaarborgd met dien verstande dat voor zover een Participant het stemrecht op de aandelen uitoefent, die Participant vrij is in het bepalen van zijn stem. Het bestuur van St. AK wordt gevormd door prof. mr. C.A. Adriaansens en mr. M.H.F. van Buuren. Fiscale aspecten Het Fonds is aangemerkt als Fiscale Beleggingsinstelling (“Fbi”). Dit houdt in dat de door het Fonds behaalde winst wordt belast tegen een vennootschapsbelastingtarief van 0% zolang het Fonds aan de daartoe gestelde eisen voldoet. Toegepaste standaarden De jaarrekening is opgemaakt in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht. GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA EN DE RESULTAATBEPALING Algemeen De cijfers over 2011 zijn, waar nodig, geherrubriceerd teneinde vergelijkbaarheid met 2012 mogelijk te maken. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar het Fonds zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen.

14

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de handelsgoederen zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta van het Fonds. De opstelling van de jaarrekening vereist dat de Beheerder oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze derivaten worden door het Fonds niet gesepareerd van het basiscontract en derhalve in overeenstemming met het basiscontract verwerkt. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen kostprijs. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. Overige financiële verplichtingen Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieverentemethode. Hedge accounting Het Fonds maakt gebruik van interest rate swaps om renterisico's op langlopende schulden aan kredietinstellingen te beheersen. Het Fonds past kostprijshedge accounting toe teneinde de resultaten naar aanleiding van renteontwikkelingen uit de interest rate swap en de afgedekte schuld gelijktijdig in de winst-en-verliesrekening te verwerken.

15

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN De eerste waardering van de interest rate swap vindt plaats tegen reële waarde en bedraagt nihil. Na eerste waardering wordt de interest rate swap gewaardeerd op kostprijs. Een verlies als gevolg van een overhedge wordt op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Indien een interest rate swap afloopt of wordt verkocht, wordt de cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat tot dat moment nog niet in de winst-en-verliesrekening was verwerkt, als overlopende post in de balans opgenomen en geamortiseerd over de resterende looptijd van de afgedekte positie. Financiële vaste activa Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van het Fonds gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer het Fonds garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door het Fonds ten behoeve van deze deelneming. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Vorderingen De grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder het hoofd financiële instrumenten. Eigen vermogen Financiële instrumenten worden in de geconsolideerde jaarrekening gepresenteerd op grond van de economische realiteit. In de enkelvoudige jaarrekening worden financiële instrumenten gepresenteerd op basis van de juridische vorm. Financiële instrumenten, die de juridische vorm hebben van eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het Fondsvermogen. Uitkeringen aan houders van deze instrumenten worden in mindering van het Fondsvermogen gebracht na aftrek van eventueel hiermee verband houdend voordeel uit hoofde van belasting naar de winst. Financiële instrumenten, die de juridische vorm hebben van een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.

16

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN Langlopende en kortlopende schulden De waardering van langlopende en kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd financiële instrumenten. Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen Het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen omvat het aandeel van het Fonds in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen het Fonds en de nietgeconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van het Fonds.

1. Financiële vaste activa

Winstdelende geldlening Deelneming

2012

2011

€

€

26.293.900 -

26.293.900 -

26.293.900

26.293.900

Winstdelende geldlening Holland Immo Group XVII/German Retail Fund N.V. heeft aan Holland Immo Group German Real Estate Holding B.V. een winstdelende geldlening verstrekt in hoofdsom groot € 14.750.000. De rente bedraagt 7% over de hoofdsom op jaarbasis. Afspraken zijn vastgelegd in een overeenkomst van winstdelende geldlening d.d. 18 juli 2008. De looptijd van deze lening is langer dan 5 jaar. Op 28 april 2009 heeft Holland Immo Group XVII/German Retail Fund N.V. een tweede winstdelende geldlening verstrekt in hoofdsom groot € 11.543.900. De rente bedraagt 7,31% over de hoofdsom op jaarbasis. Afspraken zijn vastgelegd in een addendum op de overeenkomst van winstdelende geldlening d.d. 28 april 2009. De looptijd van deze lening is langer dan 5 jaar.

17

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN Zekerheden: -

Akten van verpanding van aandelen in Holland Immo Group German Real Estate Holding B.V., Bockhorn Hannover Vastgoed B.V., Bremervörde Vastgoed B.V., Bremervörde Vastgoed 2 B.V., Freren Vastgoed B.V., Lubmin Vastgoed B.V., Passau Vastgoed B.V., Schkeuditz Vastgoed B.V., Schkeuditz Vastgoed 2 B.V. en Holland Immo Group General Partner B.V., Nörvenich Vastgoed B.V., Bergheim Vastgoed B.V., Bergheim Vastgoed 2 B.V., Haltern Vastgoed B.V., Jünkerath Vastgoed B.V., Lütjensee Vastgoed B.V., Erkrath Vastgoed B.V. en Leverkusen Vastgoed B.V.

-

Akten van verpanding van de vorderingen uit hoofde van de Projectleningen.

Deelneming Dit betreft een belang van 50,1% in het kapitaal van Bremervörde Vastgoed 2 B.V., Eindhoven.

Deelneming Bremervörde Vastgoed 2 B.V. Stand per 1 januari Aandeel in het resultaat boekjaar Stand per 31 december Voorziening

2012

2011

€

€

-135.533

-111.591

-47.893

-23.942

-183.426 183.426

-135.533 135.533

-

-

2. Overige vorderingen en overlopende activa

Rekening-courant Holland Immo Group German Real Estate Holding B.V. Rekening-courant Stichting Administratiekantoor Holland Immo Group XVII/German Retail Fund

2012

2011

€

€

626.300

595.758

14

-

626.314

595.758

De overige vorderingen en overlopende activa hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar.

18

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN 3. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van het Fonds. 4. Eigen vermogen Het verloop van het eigen vermogen is als volgt:

Stand per 1 januari 2012 Resultaatbestemming voorgaand jaar Resultaat lopend jaar Interim-dividend Stand per 31 december 2012

Gestort en opgevraagd kapitaal

Agioreserve

Overige reserves

Onverdeeld resultaat

Totaal

€

€

€

€

€

268.000

26.071.397 -1.475.113

-

- 1.883.077 - -1.876.000

268.000

26.071.397 -1.468.036

1.883.077 26.747.361 -1.883.077 1.853.713 -

1.853.713 -1.876.000

1.853.713 26.725.074

Het gestort en opgevraagd kapitaal bestaat sinds de oprichting van het Fonds uit 2.680 participaties van € 100. De intrinsieke waarde per 31 december 2012 bedraagt € 9.972 per participatie (2011: € 9.980 per participatie, 2010: € 9.978 per participatie,).

19

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN Aansluiting tussen het enkelvoudig eigen vermogen en het geconsolideerd eigen vermogen: 2012 2011 € Enkelvoudig eigen vermogen

€

Geconsolideerd eigen vermogen

26.725.074 12.104.305

26.747.361 14.603.767

Resultaatverschil voorgaand boekjaar

14.620.769 12.143.594 -12.143.594 -10.630.552 2.477.175

1.513.042

Onverdeeld resultaat enkelvoudig Onverdeeld resultaat geconsolideerd

1.853.713 -623.462

1.883.077 370.035

Resultaatverschil

2.477.175

1.513.042

-

-

Het verschil tussen het enkelvoudig en het geconsolideerd eigen vermogen wordt veroorzaakt door het resultaat van de in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen. Holland Immo Group XVII/German Retail Fund N.V. oefent beleidsbepalende invloed uit op deze vennootschappen, maar heeft geen kapitaalbelang in deze vennootschappen. Gestort en opgevraagd kapitaal Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt € 737.500 en is verdeeld in 7.375 aandelen van € 100. Het geplaatst en gestort kapitaal van de vennootschap bedraagt € 268.000, bestaande uit 2.680 aandelen, elk nominaal € 100. Agioreserve De agioreserve omvat de opbrengsten uit de uitgifte van aandelen voor zover deze hoger zijn dan het nominale bedrag van de aandelen. Het agio kan als vrij agio in de zin van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 worden aangemerkt. Onverdeeld resultaat In 2012 is een resultaat behaald van € 1.853.713. Tussentijds is een bedrag van € 1.876.000 als interim-dividend uitgekeerd. Dit bedrag is geheel ten laste van de overige reserves gebracht. De Beheerder stelt voor het resultaat ten gunste van de overige reserves te brengen. Dit voorstel is nog niet in de jaarrekening verwerkt.

20

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN

5. Voorzieningen Dit betreft een voorziening voor de negatieve nettovermogenswaarde van de deelneming Bremervörde Vastgoed 2 B.V. 6. Overige schulden en overlopende passiva

Rekening-courant Holland Immo Group Beheer B.V. Rekening-courant Stichting Administratiekantoor Holland Immo Group XVII/German Retail Fund Overige schulden

2012

2011

€

€

11.788

6.684

430

160 -

12.218

6.844

De overige schulden en overlopende passiva hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Er zijn geen zekerheden gesteld. 7. Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen Dit betreft het aandeel van de vennootschap in het resultaat van haar deelneming.

21

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2012 (vóór resultaatbestemming)

Actief

31 december 2012

€

€

31 december 2011

€

€

Beleggingen Terreinen en gebouwen

(8)

60.620.000

62.795.000

Vlottende activa Belastingen Overlopende activa

(9) (10) (11)

5.393 157.200 56.305

27.769 321.644 71.587

Liquide middelen

(12)

857.603

1.115.861

Overige vorderingen

1.076.501

1.536.861

61.696.501

64.331.861

22


Passief


Groepsvermogen

€


€

(13)

Eigen vermogen

12.104.305 -25.845

Minderheidsbelang derden

14.603.767 -7.508 12.078.460

14.596.259

Achtergestelde lening minderheidsbelang

(14)

159.518

159.529

Voorzieningen

(15)

159.984

159.033

(16)

48.570.000

48.570.000

Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers en handelskredieten Belastingen Overige schulden en overlopende passiva

(17)

475.905

546.403

(18)

53.579 46.600

102.586 79.390

(19)

152.455

118.661 728.539

847.040

61.696.501

64.331.861

23

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2012

Opbrengsten uit beleggingen - in terreinen en gebouwen - in andere beleggingen

2012

2011

€

€

(20)

4.747.372 11.142

4.767.303 15.645

4.758.514

4.782.948

-2.215.838

-1.287.621

Som der bedrijfsopbrengsten

2.542.676

3.495.327

Lasten in verband met het beheer van beleggingen (22) Beheerskosten en rentelasten (23)

472.202 2.704.482

369.075 2.699.546

Som der bedrijfslasten

3.176.684

3.068.621

-634.008

426.706

-7.791

-67.139

Resultaat na belastingen

-641.799

359.567

Aandeel derden in resultaat

-18.337

-10.468

-623.462

370.035

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen - in terreinen en gebouwen

Resultaat vóór belastingen

(21)

Belastingen

Nettoresultaat

24

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT OVER 2012

2012 € Resultaat na belastingen Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Investeringen Rentelasten* Rentebaten Belastingen Mutatie achtergestelde lening minderheidsbelang Mutatie belastinglatentie Mutatie kortlopende vorderingen Mutatie kortlopende schulden

2011 €

€

€

-641.799

359.567

2.215.838

1.287.621

-40.838 2.599.929 -11.142 6.840

-32.621 2.594.951 -15.645 6.750

-11 951 202.102 -80.849

60.389 -186.103 -127.824 2.676.982

2.299.897

4.251.021

3.947.085

Ontvangen interest* Betaalde interest* Ontvangen winstbelastingen

11.142 -2.670.427 26.006

15.645 -2.601.348 14.848

Totaal kasstroom uit beleggingssactiviteiten

1.617.742

1.376.230

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

Interim-dividenduitkeringen Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten Nettokasstroom

-1.876.000

-1.876.000

-1.876.000

-1.876.000

-258.258

-499.770

25


2012 € Liquide middelen begin boekjaar Nettokasstroom Liquide middelen per 31 december

2011 €

€

€

1.115.861

1.615.631

-258.258

-499.770

857.603

1.115.861

Het geconsolideerde kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. *) Ten behoeve van de vergelijkbaarheid heeft een herclassificatie van de vergelijkende cijfers plaatsgevonden.

26

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN TOELICHTING BEHORENDE TOT DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2012 ALGEMEEN De geconsolideerde jaarrekening maakt deel uit van de jaarrekening 2012 van de vennootschap. Voor zover posten uit de balans en winst-en-verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de enkelvoudige balans en winst-enverliesrekening. Toepassing van artikel 402 Boek 2 BW De financiële gegevens van het Fonds zijn in de geconsolideerde jaarrekening verwerkt. Derhalve vermeldt de enkelvoudige winst-en-verliesrekening conform artikel 402 Boek 2 BW slechts het aandeel in het resultaat van vennootschappen waarin wordt deelgenomen na belastingen en het overige resultaat na belastingen. GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA EN DE RESULTAATBEPALING De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de enkelvoudige balans en winst-en-verliesrekening, tenzij anders vermeld. GRONDSLAGEN VOOR CONSOLIDATIE De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van het Fonds en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin het Fonds een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken. Participaties die worden aangehouden om ze te vervreemden worden niet geconsolideerd. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed.

In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen het Fonds gemaakte winsten. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht.

27


In de consolidatie zijn de volgende vennootschappen betrokken: Deelnemingen: Bremervörde Vastgoed 2 B.V.

100%

Eindhoven

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 94,9% 94,9% 94,9% 94,9% 94,9% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Lingen (D) Lingen (D) Lingen (D) Lingen (D) Lingen (D) Wuppertal (D) Wuppertal (D) Bocholt (D) Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven

Overige groepsmaatschappijen: Holland Immo Group XVII/German Retail Fund N.V. Holland Immo Group German Real Estate Holding B.V. Holland Immo Group General Partner B.V. Bockhorn Hannover Vastgoed B.V. Lubmin Vastgoed B.V. Freren Vastgoed B.V. Passau Vastgoed B.V. Schkeuditz Vastgoed B.V. Schkeuditz Vastgoed 2 B.V. Bremervörde Vastgoed B.V. HIG Objekt Hannover BV & Co. KG HIG Objekt Bockhorn BV & Co. KG HIG Objekt Lubmin BV & Co. KG HIG Objekt Freren BV & Co. KG HIG Objekt Passau BV & Co. KG HIG Objekt Schkeuditz BV & Co. KG HIG Objekt Bremervörde BV & Co. KG HIG Objekt Bergheim BV & Co. KG Haltern Vastgoed B.V. Lütjensee Vastgoed B.V. Erkrath Vastgoed B.V. Leverkusen Vastgoed B.V. Jünkerath Vastgoed B.V. Nörvenich Vastgoed B.V. Bergheim Vastgoed B.V. Bergheim Vastgoed 2 B.V.

Holland Immo Group XVII/German Retail Fund N.V. oefent beleidsbepalende invloed uit op deze groepsmaatschappijen, maar heeft geen kapitaalbelang in deze vennootschappen, met uitzondering van Bremervörde Vastgoed 2 B.V. (50,1% kapitaalbelang). Beleggingen Beleggingen in terreinen en gebouwen zijn gewaardeerd tegen reële waarde. Onder reële waarde wordt verstaan de marktwaarde, waarbij rekening wordt gehouden met transactiekosten die ten laste van een koper komen, welke is vastgesteld door middel van een onafhankelijke externe taxatie. Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd, indien en voor zover zij de gebruiksduur van het object verlengen en de toekomstige opbrengstwaarde van het onroerend goed positief beïnvloeden. Eigen vermogen Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigen vermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen. Uitkeringen aan houders van deze instrumenten worden in mindering op het eigen

28

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN vermogen gebracht, na aftrek van het eventueel hiermee verband houdend voordeel uit hoofde van belasting naar de winst. Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-enverliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten. Minderheidsbelang derden Het minderheidsbelang derden wordt gewaardeerd op het aandeel van derden in de nettovermogenswaarde, zo veel mogelijk bepaald overeenkomstig de waarderingsgrondslagen van het Fonds. Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd tegen hetzij de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen, hetzij de contante waarde van die uitgaven. Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer er sprake is van: 

een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en



waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt; en



het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.

Opbrengstverantwoording Omzet wordt alleen verantwoord als er een redelijke zekerheid bestaat dat toekomstige voordelen naar het Fonds zullen toevloeien en dat deze voordelen betrouwbaar kunnen worden geschat. Opbrengsten uit beleggingen Hieronder worden verstaan huurinkomsten, exclusief Duitse vastgoedbeleggingen, alsmede de rentebaten uit tegoeden bij bankiers.

BTW,

uit

Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. Vergoedingen verstrekt als stimulering voor het sluiten van huurovereenkomsten worden als integraal deel van de totale huuropbrengsten verwerkt. Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Gerealiseerde waardeveranderingen omvatten het nog niet in de winst-en-verliesrekening verantwoorde gedeelte van het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs onder aftrek van verkoopkosten.

29

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Hieronder wordt verstaan de waardeverandering gedurende het boekjaar van het niet verkochte onroerend goed van de vastgoedportefeuille. Lasten in verband met het beheer van beleggingen Hieronder zijn begrepen de direct aan de beleggingsopbrengsten toerekenbare kosten. Beheerskosten en rentelasten Hieronder worden verstaan beheervergoedingen, publiciteitskosten verslagperiode betrekking hebbende rentelasten van ontvangen leningen.

en

op

de

Belastingen Belastingen omvatten de over de verslagperiode verantwoorde mutaties in de voorziening voor latente belastingen. Voor latente belastingen wordt een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd.

30


8. Terreinen en gebouwen Verloopoverzicht beleggingen boekjaar:

Terreinen en gebouwen

Boekwaarde 1 januari 2012

Investeringen

Herwaardering

Boekwaarde 31 december 2012

€

€

€

€

62.795.000

40.838

-2.215.838

60.620.000

Terreinen en gebouwen zijn bezwaard met een recht van eerste hypotheek ten gunste van ING Real Estate Finance N.V., ING Bank N.V. en SNS Property Finance B.V. De reële waarde van de beleggingen in gebouwen en terreinen per 31 december 2012 is vastgesteld op € 60.620.000 (2011: € 62.795.000). De marktwaarde representeert het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. De taxatie van de marktwaarde is uitgevoerd door DTZ Zadelhoff te Amsterdam en gebaseerd op de taxatierichtlijnen van RICS Appraisal and Valuation Standards. Voor de waardering van de objecten zijn de volgende taxatiemethoden gebruikt: 1. Comparatieve methode 2. Huurwaardekapitalisatie methode (BAR/NAR methode) 3. Discounted Cash Flow (DCF) methode. Het bij deze taxatie gemiddelde gehanteerde netto aanvangsrendement kosten koper op huurwaarde bedraagt 7,6% (2011: 7,35%). De bij de Discounted Cash Flow methode gehanteerde disconteringsvoeten variëren van 7,15% tot 8,25% per object (2011: 7% tot 8,1%). De taxatie vindt jaarlijks plaats waarbij circa eenderde deel van de portefeuille volledig wordt getaxeerd en voor circa tweederde deel een markttechnische update wordt uitgevoerd door de taxateur. De transactiekosten bij aankoop zijn in het jaar van verwerving ten laste van het resultaat gebracht. De cumulatieve herwaardering bedraagt per balansdatum negatief € 8.249.179 (2011: negatief € 6.033.341).

31


9. Belastingen

Duitse belastingen (Körperschaftssteuer) Nederlandse omzetbelasting

2012

2011

€

€

5.393

27.769 -

5.393

27.769

De belastingen hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. 10. Overige vorderingen

Debiteuren / nog te ontvangen huren Voorziening dubieuze debiteuren

Nog te ontvangen rente Rekening-courant Stichting Administratiekantoor Holland Immo Group XVII/German Retail Fund Waarborgsom Overige vorderingen

2012

2011

€

€

168.802 -29.001

289.203 -23.617

139.801 11.248

265.586 12.826

1.000 5.151

1.125 42.107

157.200

321.644

De overige vorderingen hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar.

32


11. Overlopende activa

Vooruitbetaalde assuranties Vooruitbetaalde kosten

2012

2011

€

€

45.050 11.255

48.410 23.177

56.305

71.587

De overlopende activa hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. 12. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van het Fonds. 13. Groepsvermogen Eigen vermogen Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting op de enkelvoudige jaarrekening. Minderheidsbelang derden 2012

2011

€

€

-7.508

2.960

Aandeel derden in resultaat boekjaar

-18.337

-10.468

Stand per 31 december

-25.845

-7.508

Stand per 1 januari

33


14. Achtergestelde lening minderheidsbelang

Achtergestelde lening minderheidsbelang

2012

2011

€

€

159.518

159.529

De rente van de achtergestelde lening minderheidsbelang bedraagt 6% op jaarbasis. Deze lening is achtergesteld op andere vorderingen van het Fonds. 15. Voorzieningen

Latente belastingverplichtingen

2012

2011

€

€

Stand begin boekjaar Mutatie

159.033 951

98.644 60.389

Stand per 31 december

159.984

159.033

De voorziening voor latente belastingverplichtingen omvat het belastingeffect van de verschillen tussen commerciële en fiscale winstbepaling. De voorziening voor latente belastingverplichtingen is opgenomen tegen contante waarde, rekening houdend met een Körperschaftsteuer tarief van 7,92% (nominaal 15,84%). De verwachte gemiddelde resterende looptijd bedraagt circa 6 jaar.

34


16. Schulden aan kredietinstellingen

Hypothecaire lening I, oorspronkelijke hoofdsom Hypothecaire lening II, oorspronkelijke hoofdsom

Overeenkomst van geldlening Oorspronkelijke hoofdsom Aflossingsschema

Leningdeel I ING Real Estate Finance N.V. € 26.810.000

2012

2011

€

€

26.810.000 21.760.000

26.810.000 21.760.000

48.570.000

48.570.000

Leningdeel II SNS Property Finance B.V. € 21.760.000

De lening is vooralsnog aflossingsvrij, waarbij aflossingen per 1 april 2013 opnieuw zullen worden bezien. Indien de Loan to value (hierna LTV) per 1 juli 2013 hoger is dan 70% worden er aflossingen ingevoerd waardoor de LTV wordt afgebouwd tot 70% per 1 juli 2018.

De looptijd van de lening is 7 jaar, tot 1 mei 2016. De lening is aflossingsvrij zolang de LTV van het Fonds niet boven 75% komt. Deze bepaling geldt eerst vanaf 1 januari 2012.

Restant hoofdsom per 31 december 2012

€ 26.810.000

€ 21.760.000

Resterende looptijd korter dan 1 jaar

€0

€0

Resterende looptijd 1 – 5 jaar

€0

€ 21.760.000

Resterende looptijd langer dan 5 jaar Rentepercentage (te herzien op 1 juli 2018 respectievelijk 1 mei 2016) Expiratiedatum

€ 26.810.000

€0

3-maands Euribor + 0,9%

3-maands Euribor + 1,8%

1 juli 2018

1 mei 2016

De reële waarde van de lening benadert de restant hoofdsom per balansdatum.

35


Leningdeel I. Op grond van de jaarlijkse hertaxatie van de portefeuille heeft de door ING Real Estate Finance (ING) gefinancierde portefeuille van de 1ste emissie (met de objecten in Schkeuditz, Bremervörde, Hannover, Bockhorn, Freren, Passau en Lubmin) per 31 december 2012 een zogenaamde ‘Loan to Value’ (LTV) van circa 84 %. De LTV geeft de verhouding weer tussen de pro resto hoofdsom van de lening en de waarde van de beleggingsportefeuille. In de leningovereenkomst is bepaald dat indien deze verhouding per 1 juli 2013 hoger is dan 70 %, door ING extra aflossingen kunnen worden gevorderd waardoor deze LTV in de volgende vijf jaren weer wordt afgebouwd tot 70%. De gesprekken met ING over de exacte invulling van bovenstaande aflossingsvoorwaarde zullen naar verwachting in het tweede kwartaal van 2013 worden afgerond. De Beheerder kan de uitkomst van deze gesprekken nog met onvoldoende zekerheid inschatten. Het is daarom ook nog niet bekend in welke mate de aflossingsverplichtingen invloed zullen op de toekomstige winstuitkeringen. Leningdeel II. Op grond van de jaarlijkse hertaxatie van de portefeuille heeft de door SNS Property Finance B.V. (SNS) gefinancierde portefeuille van de 2de emissie (met de objecten in Bergheim, Erkrath, Haltern am See, Jünkerath, Leverkusen, Lütjensee en Nörvenich) per 31 december 2012 een zogenaamde ‘Loan to Value’ (LTV) van iets meer dan 75%. De LTV geeft de verhouding weer tussen de pro resto hoofdsom van de lening en de waarde van de beleggingsportefeuille. In de leningovereenkomst is bepaald dat indien deze verhouding, op basis van de jaarlijkse hertaxatie, per 1 januari van het aflossingsschema te herzien. De taxatierapporten worden thans door SNS beoordeeld en de directie verwacht dat op grond van de zeer geringe overschrijding van de LTV van 75%, de aflossing niet of zeer beperkt zal worden aangepast. Zekerheden Leningdeel I: -

Recht van eerste (bank)hypotheek naar Duits recht met een inschrijving van € 29.010.000, waarbij voor minimaal 10% van de hoofdsom de “Dingliche und persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung” gevestigd zal worden op het / de registergoederen van de (derde-) onderzetter. De registergoederen zijn gelegen te Bremervörde, Bremer Strasse 21; Schkeuditz, Rathausplatz; Freren, Kirchwallstrasse 4; Hannover, Vahrenheidermarkt 4; Lubmin, Wursterhusener Strasse 17; Passau, Schulbergstrasse 63; Bockhorn, Steinhauser Strasse 25-29. De boekwaarde van de winkelportefeuille, als onderdeel van de eerste emissie, per 31 december 2012 bedraagt € 31.795.000.

-

Recht van (eerste) pand naar Duits recht als bedoeld in artikel 13, 16 en 17 van de Algemene Voorwaarden, daaronder begrepen die ter zake van huur indien het te verhypothekeren onderpand met toestemming van de geldgever is/wordt verhuurd. En voorts eerste pandrecht op de volgende roerende zaken: de verzekering van het onderpand en de bankrekeningen waarop de huuropbrengsten worden gestort. De pandaktes en de verzekeringpolis zijn naar Duits recht opgesteld.

-

Tussen de geldnemer en ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam, bestaat een rechtsrelatie waaruit vorderingen bestaan of in de toekomst kunnen voortvloeien. Het vestigen van zekerheid op de vermelde onderpanden geschiedt, behalve ten

36

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN gunste van de geldgever, ook ten gunste van ING Bank N.V. voor al hetgeen ING Bank N.V. van de geldnemer te vorderen heeft of zal krijgen. -

De akte waarin Holland Immo Group XVII/German Retail Fund N.V. gevestigd te Eindhoven haar vordering(en) voor een bedrag van € 14.750.000 op Holland Immo Group German Real Estate Holding B.V. achterstelt bij die van de geldgever en deze aan de geldgever verpandt.

Zekerheden Leningdeel II: -

Recht van eerste (bank)hypotheek naar Duits recht met een inschrijving van € 26.686.000, te vermeerderen met rente (15%) en kosten (12%). De hogere inschrijving is genomen als zekerheid voor het derivaatobligo uit hoofde van het gesloten rentederivaat. In de “Wederzijdse zekerhedenregeling” wordt geregeld hoe de zekerheden door de hypothecair financier (SNS Property Finance) en de verstrekker van het derivaat (SNS Bank) worden gedeeld. De registergoederen zijn gelegen te Bergheim, plaatselijk bekend als Lechenicher Strasse / hoek Sportparkstrasse; Erkrath, plaatselijk bekend als Am Gatherfeld / hoek Millrather Weg; Haltern am See, plaatselijk bekend als Recklinghauser Strasse 52; Jünkerrath, plaatselijk bekend als Auf dem Wehrt 17, 19 en 21; Leverkusen, plaatselijk bekend als Wuppertalstrasse 4; Lütjensee, plaatselijk bekend als Hamburgerstrasse 77; Nörvenich, plaatselijk bekend als Am Kreuzberg 13. De boekwaarde van de winkelportefeuille, als onderdeel van de tweede emissie, per 31 december 2012 bedraagt € 28.825.000.

-

Een eerste recht van pand op alle rechten en vorderingen die voor de schuldenaar voortvloeien uit de huurovereenkomsten en verzekeringen die terzake de te verbinden registergoederen zijn of worden gesloten.

Achterstelling: -

Achterstelling van iedere vordering die HIG XVII/German Retail Fund N.V. heeft of zal hebben op Holland Immo Group German Real Estate Holding B.V., alsmede achterstelling van iedere vordering die Holland Immo Group German Real Estate Holding B.V. heeft of zal hebben op de medeschuldenaren, alsmede achterstelling van iedere vordering die Holland Immo Group Beheer B.V. heeft of zal hebben op de medeschuldenaren.

37


Leningdeel I ING Real Estate Finance N.V. Rente Swap Transactie (SWAP)

Leningdeel II SNS Property Finance B.V.

SWAP 1 ING Bank N.V.

SWAP 2 SNS Bank N.V.

Oorspronkelijke hoofdsom

€ 26.800.000

€ 21.760.000

Hoofdsom per 31 december 2012

€ 26.800.000

€ 21.760.000

1 juli 2015

1 mei 2016

Rentetarief, exclusief opslag

4,29%

3,55%

Marktwaarde per 31 december 2012

- € 3.000.221

- € 2.447.106

Marktwaarde per 31 december 2011

- € 3.029.174

- € 2.072.192

Expiratiedatum

SWAP 1 is vastgelegd in een “Raamovereenkomst inzake niet-beursverhandelde derivaten” bij ING Bank N.V. Ten behoeve van het rentederivaat heeft ING Bank N.V. een obligokrediet ter beschikking gesteld ad € 3.800.000. Over dit krediet zijn geen rente, provisie en kosten verschuldigd. SWAP 2 is vastgelegd in een “Raamovereenkomst Financiële Derivaten” bij SNS Bank N.V. Ten behoeve van het rentederivaat heeft SNS Bank N.V. een obligokrediet ter beschikking gesteld ad € 2.500.000. Over dit krediet zijn geen rente, provisie en kosten verschuldigd.

SWAP 2: Ten behoeve van het rentederivaat (SWAP 2) bij SNS Bank N.V. heeft het Fonds een obligokrediet ter beschikking van € 2.500.000. Als de SWAP een negatieve marktwaarde heeft die hoger is dan het obligokrediet, ontstaat een situatie waarbij SNS Bank N.V. aanvullende zekerheden kan vragen. Dit kan in de vorm van zogenaamde “margin-calls”, het verruimen van de wederzijdse zekerheidsstelling tussen SNS Bank N.V. en SNS Property Finance B.V., of het vestigen van een additioneel hypotheekrecht. Ingeval van een overschrijding van het obligokrediet tracht de Beheerder een verruiming van de wederzijdse zekerheidsstelling of het vestigen van een additioneel hypotheekrecht te bewerkstelligen. Medio 2012 is de Beheerder een aantal maal door SNS Bank N.V. geïnformeerd over overschrijding van het obligokrediet in verband met de dalende rente. Gelet op de zeer geringe mate van overschrijding en de licht stijgende trend in de renteontwikkeling op de financiële markten sindsdien, heeft dit niet geleid tot het verstrekken van aanvullende zekerheden. Eind 2012 was de negatieve marktwaarde van de SWAP € 2.447.106. Eind februari 2013 was dat € 2.192.223.

38


17. Schulden aan kredietinstellingen

Te betalen hypotheekrente

2012

2011

€

€

475.905

546.403

De schulden aan kredietinstellingen hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Voor de zekerheden wordt verwezen naar de toelichting bij de langlopende schulden aan kredietinstellingen. 18. Belastingen

Omzetbelasting Duitse belastingen (Körperschaftssteuer) Gemeentelijke heffingen (Grundsteuer)

2012

2011

€

€

33.870 5.077 7.653

73.737 5.653

46.600

79.390

De belastingen hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar.

39


19. Overige schulden en overlopende passiva

Rekening-courant Holland Immo Group Beheer B.V. Rekening-courant Stichting Administratiekantoor Holland Immo Group XVII/German Retail Fund Te verrekenen service- / stookkosten Nog te betalen accountants- / advieskosten Nog te betalen taxatiekosten Waarborsom Overige schulden

2012

2011

€

€

16.613

14.316

41.227 33.003 20.620 4.613 36.379

160 6.786 42.700 18.722 35.977

152.455

118.661

De overige schulden en overlopende passiva hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Er zijn geen zekerheden gesteld.

Financiële instrumenten Algemeen Het Fonds maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die het Fonds blootstellen aan marktrisico inclusief kredietrisico, renterisico en liquiditeitsrisico. Om deze risico’s te beheersen heeft de Beheerder een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures geïmplementeerd om de risico’s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van het Fonds te beperken. Het Fonds zet afgeleide financiële instrumenten in, in de vorm van renteswaps, om risico’s te beheersen. Kredietrisico Het Fonds loopt kredietrisico over de uitstaande vorderingen. De blootstelling aan kredietrisico van het Fonds wordt hoofdzakelijk bepaald door de individuele kenmerken van de afzonderlijke huurders. Daarnaast houdt de Beheerder ook rekening met bepaalde aspecten van het huurderbestand, zoals het risico op wanbetaling, de spreiding van de verschillende huurders en de locatie waar de huurders zijn gevestigd daar deze aspecten impact kunnen hebben op het kredietrisico. Nieuwe huurders worden, indien noodzakelijk geacht, getoetst op kredietwaardigheid. Circa 15% van de huuropbrengsten wordt gerealiseerd bij één klant. Renterisico Het Fonds maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten om (tussentijdse) rentefluctuaties te beheersen. Het Fonds heeft renteswaps afgesloten ten aanzien van

40

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN leningen met een variabele rente. Deze renteswaps worden gebruikt om het renterisico van het variabele rentekarakter van de financiering af te dekken. Alle renteswaps betreffen plain vanilla renteswaps waarbij het Fonds een vaste rente betaalt en een variabele rente gebaseerd op Euribor ontvangt. Deze afgeleide financiële instrumenten worden niet ingezet voor handelsdoeleinden en de Beheerder heeft procedures en gedragslijnen ten aanzien van het afdekken van renterisico’s geïmplementeerd om de omvang van het renterisico te beperken. Voor een toelichting op deze renteswaps wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden aan kredietinstellingen. Liquiditeitsrisico Liquiditeitsrisico is het risico dat het Fonds onvoldoende liquiditeiten beschikbaar heeft om te voldoen aan de financiële verplichtingen. De uitgangspunten van het liquiditeitsrisicobeheer zijn dat er voor zover mogelijk afdoende liquiditeiten worden aangehouden om te kunnen voldoen aan de huidige en toekomstige financiële verplichtingen, in normale en moeilijke omstandigheden, en zonder dat daarbij door het Fonds onaanvaardbare verliezen worden geleden of de reputatie van het Fonds in gevaar komt. De liquiditeitsrisico’s worden maandelijks gemonitord door de Beheerder en bestaan uit het aanhouden van voldoende liquiditeiten teneinde te voldoen aan de aflossings- en renteverplichtingen, de financiële verplichtingen ten aanzien van de renteswap en de overige kortlopende financiële verplichtingen. De financiële verplichtingen ten aanzien van de renteswap bestaan uit de periodieke betalingen uit hoofde van het verschil tussen de variabele rente en de vaste rente en eventuele betalingen uit hoofde van het afrekenen van een negatieve marktwaarde indien de Beheerder besluit om de renteswap tijdens de contractduur af te wikkelen.

41


20. Opbrengsten uit beleggingen

- in terreinen en gebouwen huuropbrengsten

2012

2011

€

€

4.747.372

4.767.303

11.142

15.645

De huuropbrengsten zijn geheel gerealiseerd in Duitsland.

- in andere beleggingen rentebaten

De rentebaten zijn met name gerealiseerd in Nederland. 21. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen

- in terreinen en gebouwen herwaardering onroerend goed

2012

2011

€

€

-2.215.838

42

-1.287.621


22. Lasten in verband met het beheer van beleggingen

Beheerprovisie externe beheerders Bijdrage Vereniging van Eigenaren Gemeentelijke heffingen (o.a. ozb) Assuranties Instandhoudingkosten Taxatiekosten Kosten Stichting Administratiekantoor Holland Immo Group XVII/German Retail Fund Kosten beheer collectief Fonds Beheerder Out-of-pocket expenses Beheerder Advieskosten / kosten Duitse aangiften Accountants- / advieskosten Overige lasten

2012

2011

€

€

50.553 14.549 68.874 26.733 174.503 20.620

52.262 12.288 64.895 25.410 67.749 18.600

986 2.143 9.645 60.194 26.321 17.081

1.102 2.056 9.254 56.172 54.024 5.263

472.202

369.075

In gevolge de vereiste toelichting ex artikel 382 BW2 bedraagt het in het boekjaar ten laste van de vennootschap gebrachte honorarium voor het onderzoek van de jaarrekening € 19.800 (2011: € 19.000). 23. Beheerskosten en rentelasten

Beheerfee Beheerder inzake vastgoedbeheer Rente hypothecaire lening inclusief rente aandeel rentederivaat Rente achtergestelde lening minderheidsbelang Overige rentelasten, inclusief bankkosten

43

2012

2011

€

€

94.969

95.037

2.596.414 9.584 3.515

2.590.986 9.558 3.965

2.704.482

2.699.546


Personeel Holland Immo Group XVII/German Retail Fund N.V. heeft geen medewerkers in dienst (2011: geen). Total expense ratio De total expense ratio geeft het niveau van kosten weer, gerelateerd aan de gewogen intrinsieke waarde van het Fonds en bedraagt voor 2012 4,25% (2011: 3,02%). In de totale kosten zijn begrepen alle kosten, die in 2012 ten laste van het resultaat zijn gebracht, exclusief de interestkosten. De berekening van de total expense ratio is gebaseerd op de geconsolideerde jaarrekening.

Totale kosten

567.171 =

Gewogen gemiddelde intrinsieke waarde

4,25%

13.354.036

Bij het bepalen van de gewogen gemiddelde intrinsieke waarde is verondersteld dat de waardeverandering van de vastgoedportefeuille zich gedurende het boekjaar gelijkmatig heeft voorgedaan. Transacties met gelieerde partijen Alle hieronder vermelde transacties met gelieerde partijen zijn weergegeven in het Prospectus en vinden plaats onder marktconforme omstandigheden. Bezoldiging Beheerder: Gedurende het boekjaar 2012 heeft de Beheerder van de N.V. een beheerfee ontvangen ad € 94.969 (2011: € 95.037).

Eindhoven, 29 maart 2013

De Beheerder: Holland Immo Group Beheer B.V.

mr. T. Kühl

mr. M. Kühl

44

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN OVERIGE GEGEVENS Statutaire bepaling inzake de bestemming van het resultaat Ingevolge artikel 28 van de statuten van de vennootschap wordt een zodanig gedeelte van de winst uitgekeerd aan de houders van aandelen als nodig is om de status van fiscale beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting te handhaven. Uitkering van winst geschiedt na vaststelling van de jaarrekening waaruit blijkt dat zij geoorloofd is. De directie bepaalt of, en zo ja, welk gedeelte van de overblijvende winst wordt gereserveerd. Voorstel bestemming resultaat 2012 In 2012 is een resultaat behaald van € 1.853.713. Tussentijds is een bedrag van € 1.876.000 als interim-dividend uitgekeerd. Dit bedrag is geheel ten laste van de overige reserves gebracht. De Beheerder stelt voor het resultaat toe te voegen aan de overige reserves. Dit voorstel is nog niet in de jaarrekening verwerkt. Zeggenschapsrechten Het bestuur van de Vennootschap berust bij Holland Immo Group Beheer B.V. Voor sommige besluiten, welke zijn genoemd in lid 4 artikel 18 van de statuten van de vennootschap, heeft het bestuur goedkeuring nodig van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.

45


46


47

GERMAN RETAIL FUND N.V. TE EINDHOVEN. Jaarrekening 2012

Recommend Documents